備妥報案二聯單 逛街險才理賠
(2007/05/10 05:00:00 時報資訊)


許(清爭)文/台北報導


 消費者逛街時,真的不小心發生穿壞衣服或弄壞店家商品時,若有 投保個人責任傷害險,記得要先向警局報案、拍照,並檢附相關單據 ,以方便事後申請理賠;想要投保消費者,也要注意保單內容,並親 自簽名確認。


  泰安產險副總陳嘉文說,保戶一定要先向警局報案,並且拍下已損 壞商品照片,備妥報案二聯單,再向產險公司申報出險。


  產險公司也會進行調查,確認不是保戶故意行為,或者有詐欺嫌疑 ,就會給付理賠金。


  若投保人在國外旅遊時發生事件,對方堅持要預先賠付款項,則建 議可以先刷卡並留下照片、殘餘物、與對方聯絡方式,先行向保險公 司報案後,回國再申請理賠。


  同樣地,不小心將飯店地毯淹溼後,飯店額外開立的帳單,要索賠 ,這些費用支出單據,應妥善保留以利理賠申請。


  陳嘉文說,為了避免不肖消費者有詐欺行為,故意將商品弄壞,讓 保險公司買單,所以這類損壞的商品,會歸保險公司所有,如果商品 是可以修復再使用的,如衣服、床單或家具等,保戶還是很喜歡,保 險公司也可以折價再賣回給保戶。


  第一產險表示,若想投保個人責任傷害險,也要注意幾件事,一是 清楚保險內容、二是要親自簽名確認。


  泰安產險說,有很多保戶,在簽保單時,因為零零總總保了太多項 ,根本就不知道自己投保了哪些,有時發生事故,也算在理賠範圍內 ,但因不清楚自己投保什麼,就算有保可以申請理賠,也忽略自己權 益。


  再者,是每一個保單都要親自簽名確認。有時候枕邊人才是自己最 危險的人,為了避免自己親密愛人幫自己買高額保單,到最後確有心 加害自己,每一份保單一定要自己做過確認,並親自簽名,瞭解投保 項目,才對自己權益最有保障。

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役男不能列報扶養親屬
(2007/05/10 05:00:00 時報資訊)


楊穆郁/台北報導


 國稅局表示,進入報稅季節,納稅人對於報稅問題紛紛出籠,最近 即有人詢問服役中的兒子,可否列為受扶養親屬?高雄市國稅局的答 案是「不可以」。


  由於今年申報九十五年度綜合所得稅,納稅義務人、配偶及扶養親 屬的免稅額獲提高,其中,未滿七十歲部份,從每人七萬四千元調高 為七萬七千元;年滿七十歲以上者,每人免稅額由十一萬一千元調高 為十一萬五千五百元;加上扶養親屬還有其他扣除額,因此,納稅義 務人為了節稅,無不希望在合法的範圍內,多申報幾位扶養親屬,以 減輕所得稅負擔;但國稅局表示,可受扶養親屬有一定的規定。


  可申報扶養親屬的範疇包括:未滿廿歲的子女及兄弟姊妹、年滿廿 歲仍在學、無謀生能力或殘障的子女及兄弟姊妹、未滿六十歲無謀生 能力的直系尊親屬或六十歲以上尊親屬,或同戶籍之其他受扶養親屬 等。


  高雄市國稅局表示,依所得稅法第十七條規定,「納稅義務人之子 女未滿廿歲,或滿廿歲以上,而因在校就學、身心殘障或因無謀生能 力受納稅義務人扶養者。」得列報扶養親屬免稅額。因此,年滿廿歲 當兵服役中,並未符合所得稅法第十七條扶養親屬之規定,其中,不 得申報減除扶養親屬免稅額。

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英傑華:將創新銷售模式
(2007/05/11 05:00:00 時報資訊)


李亮萱/台北報導


 創立三百多年的英傑華(AVIVA)日前與第一金控簽約,正式宣布 以合資方式成立第一英傑華人壽,進軍台灣保險業。英傑華台灣區總 經理奈特接受記者專訪時指出,雖然英傑華為晚期進入者,但英傑華 將以創新的方式,改變保單銷售模式,即使沒有業務員,一樣能締造 佳績。以下為記者專訪紀要。


  問:台灣保險市場十分競爭,英傑華為何還會進軍台灣?  答:台灣為全球前十大的保險市場,也是亞洲的重要市場,雖然台 灣已經有很多外商壽險業者,但英傑華與銀行合作後,將導入更有效 率的銷售模式,更快創造利潤。因此,預計在成立第四年後就可達損 益兩平,並於2011年轉虧為盈,較一般壽險業快一倍。


  問:做為一個市場的晚期跟隨著,英傑華有何策略?  答:英傑華集團有超過四分之一的利潤來自銀行保險,且英傑華在 亞洲除了大陸以外,都未採用業務員銷售。例如,英傑華在新加坡與 星展銀行合作,簽定獨賣契約,在香港也都仰賴銀行與經代公司。因 此,藉由與第一金控的長期合作,英傑華將針對其客戶設計專屬商品 ,並專攻退休規畫。之後,也將與當地銀行合作,拓展銷售通路。


  問:與第一金簽約後,預計何時可正式銷售商品?  答:目前英傑華與第一金只完成簽約,並未取得證照,不過雙方已 密集開會,且得到初步共識。若證照申請順利,預計最快今年底,第 一張第一金的專屬保單就會問世。

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贈與稅可向受贈人課徵
(2007/05/12 05:00:00 時報資訊)


楊穆郁/台北報導


 台灣省中區國稅局表示,贈與稅之納稅義務人為贈與人,但是贈與 人如果「無財產可供執行」時,依法規定,可以受贈人為納稅義務人 。而所謂無財產可供執行,不以完全沒財產為限,如果贈與人之財產 不足以清償贈與稅款,就可以改以受贈人為納稅義務人。


  中區國稅局表示,按遺產及贈與稅法第七條第一項之立法意旨,係 為確保稅捐債權之徵起。故該條所稱「無財產可供執行」,並不以完 全無財產為限,凡是符合強制執行法第二十七條規定之「無財產可供 強制執行」者均屬之,換言之,倘若贈與人有財產,但財產不足以清 償贈與稅款,仍得依上開法條規定,改以受贈人為納稅義務人。


  中區國稅局進一步表示,贈與稅改以受贈人為納稅義務人時,仍應 依稅捐稽徵法第二十一條規定,必須須於原核課期間內送達受贈人, 因此,稽徵機關為避免這類案件逾核課期間後無法改課贈與人,對於 贈與人雖然有財產,但是仍不足清償贈與稅款時,無論是否已移送強 制執行,仍會改以受贈人為納稅義務人,不過,稅單會展延限繳日期 ,且改課之稅款僅以贈與稅本稅為限,贈與稅之罰鍰及贈與人因延遲 繳納應加計之滯納金及滯納利息,則都不會改課受贈人。

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《報稅系列(15)》退休金一次領或分期領 課稅不同
(2007/05/12 05:00:00 時報資訊)


王莫昀


 五月報稅季節即將來臨,已經領取退休金的銀髮族,如果以為缺乏 工作收入,就不需要繳稅,那就大錯特錯。中華人事主管協會執行長 林由敏指出,依照退休金來源的不同,退休族課稅的方式也不相同, 只要達到退職所得的課稅門檻,都得申報個人綜合所得稅、繳交所得 稅。


  林由敏指出,一般上班族退休後,可以領到兩筆退休金,一筆就是 公司老闆負擔的勞工退休金,另一筆則是勞工保險局支付的勞保老年 給付,也就是俗稱的勞退金。退休金的來源大大影響是否課徵所得稅 ,去年領取退休金的銀髮族,今年申報所得稅時,千萬得注意。


  根據所得稅法規定,退職所得必須課徵所得稅,也就是銀髮族領取 的退休金必須申報所得稅;不過,屬於社會保險給付的勞保老年給付 ,則是全額免稅。


  此外,如果是年滿65歲的銀髮族,符合領取敬老福利津貼,也就是 每月3000元老年年金的銀髮族,這筆老人年金也不需納入退休所得申 報所得稅。


  林由敏提醒,勞保老年給付、老人年金都不需納入退職所得課徵所 得稅;另外一筆老闆支付的勞工退休金,不論是選擇新制或是舊制, 都得申報退職所得,如果超過課稅門檻,就得課徵所得稅。


  依照所得稅法規定,退休所得的課稅標準,依領取方式不同,有不 同的計算方式。退休金一次領取以及分期領取,分別適用兩種課稅方 式。


  如果是領取一次金,稅金的計算方式如下:退休金總額如果低於「 服務年資乘以15.6萬元」,就是全額免稅;退休金總額介於「服務年 資乘以31.2萬元」以及「服務年資乘以15.6萬元」,就得半數課稅; 退休金總額超過「服務年資乘以31.2萬元」,超過部分就得全數課稅 。


  如果退休金採取分期領取,則是以全年領取總額,減去67.6萬元後 的餘額,就是所得額。


  舉例來說,在鋼鐵廠工作25年的大勇,去年退休,今年必須申報9 5年度的綜合所得稅。大勇勞保投保年資25年、勞保投保薪資4萬390 0元,總計領了153萬6,500元的勞保老年給付。大勇因為服務年資久 ,94年勞退新制實施時,大勇繼續選擇勞退舊制,依照大勇退休前半 年工資6萬元計算,大勇一次領了240萬元的勞工退休金。


  依照所得稅法,大勇領的153萬6500元的勞保老年給付,屬於社會 保險給付,全額免稅。


  至於勞退金部分,大勇服務年資25年,15.6萬元乘以25年服務年資 ,390萬元的部分免稅,超過390萬元才得課稅,也就是說,大勇領的 勞工退休金並沒達到課稅門檻不需要課徵所得稅。

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六成購屋人心中的桃花源 生活機能完善 首要選項
 (2007/05/02 05:00:00 時報資訊)


蔡惠芳/台北報導


 房價逐年攀升,「好宅」愈來愈難找,根據一項最新調查顯示,高 達六成以上的購屋人最嚮往的「好宅」是生活機能完善,是考慮購屋 置產的首要選項;另外,集合式社區大樓也取代獨棟大廈,成為民眾 最偏好的房屋型態。


  根據信義房屋最新的網路調查顯示,網友評選心中最嚮往的居住桃 花源,以生活機能完善區高居第一位,有高達六一%的受訪者列為首 要選項;另外,集合式社區大樓也取代獨棟大廈,成為民眾最青睞的 房屋型態鎮。


  在外在大環境方面,受訪者最注重交通便利、以及居民的素質。


  在內在的小環境方面,採光、格局及通風,則是購屋大眾最在意的 條件。

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《房貸篇》購屋四大規畫原則 降低薪水超支風險
(2007/05/04 05:00:00 時報資訊)


李國煌/台北報導


 新生兒的誕生,總是為家庭帶來無限的歡喜,初為人母的媽媽,一 路走過婚姻路、建立家庭、一直到新生兒來到、計畫購屋置產,其中 ,在買屋、借房屋貸款的重大事件上,可要做好收支總規畫。


  彰銀科長沈鳳麗特別提出四大規畫原則:  一、多準備自備款,最好占購屋款的二成五到三成,計畫好資金來 源,這筆錢包括自己的儲蓄、預期的收入,另外,如果父母有提供支 助,一併列入規畫。


  二、小孩教養費用、家庭固定開支,全數列入、綜合考量。


  未來、小孩所有可能發生的開支,包括嬰兒時期的養育費用,一直 到幼稚園階段的教育費用,都要一併考量。


  三、房貸還款初期,善用一、二年的還款寬限期,只還利息、不還 本金,減輕還款初期的負擔,但是,寬限期的使用最好不要太長,一 、二年為宜。


  四、房屋貸款每個月償還的月付金,金額最好不要超過家庭月收入 的三分之一。


  沈鳳麗說,初為人母的媽媽,在計算各項支出、規畫房貸時,最好 抓嚴謹一點,可以多列、不宜少列,這樣一來,實際開支沒那麼多時 ,手頭相對寬裕,可不要少列開支,屆時,花費超過預算,壓力過大 。


  至於夫妻雙方,那一方出面擔任貸款人?台北富邦銀資深協理陳怡 芬指出,不妨由職業、收入條件較好的一方,出面當貸款人,利率相 對低一點。


  土銀人員說,夫妻那一位擔任貸款人,房貸這一部分的利率差距還 算小,如果要搭配信貸多借一些錢,貸款人職業、收入、信用條件影 響可大,條件較佳的一方,貸款利率相對較低。


  還有,男方或女方擔任貸款人,也可以考慮銀行設定的條件,像彰 銀針對男性、女性貸款人,同一條件下,房屋貸款前六個月,女性房 貸利率低○.○五%,打算向彰銀請房貸的夫妻,太太出面、利率較 低。


  另外,台新銀人員指出,單親家庭媽媽經濟壓力重,不妨拉長自備 款準備期。

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房地產龍頭 策略性標地
(2007/05/04 05:00:00 時報資訊)


王莫昀/台北報導


 手中握有數十筆購入成本約35億土地的國泰建設,近來購地動作不 斷,繼日前以9.1億元購入三重集賢路土地後,昨日更大手筆搶進杭 州北路、忠孝東路口土地,將於今年底、明年初推出單價上看百萬元 的「精緻住宅」。


  國建總經理張清櫆指出,杭州北路這塊基地,由於是商三用地,容 積率較高,容積單價約每坪76.5萬元,尚屬合理範圍。


  國建近來在國產局土地標售案場中,幾乎是常客,每役必與,但因 不願盲目追高價格,所以多落得陪榜的份。


  國建在全台握有大筆土地,還持續購地,張清櫆說,在土地開發管 理上,國建有短、中、長期計畫,有些土地位於精華地段,稀有性高 ,還有存放的價值,如原本計畫今年推案的天母千坪土地,就可能基 於這個理由,由原規劃的住宅案,轉開發為商業不動產,對外出租。

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中壢 大有、內壢 增值潛力雄厚
(2007/05/05 05:00:00 時報資訊



 
楊宗灝


 購屋是每個人成家夢想,不過房貸又被視為甜蜜、沉重負荷;根據 北區房屋網路民調統計,有近4成2民眾買房子考量31至40坪「期望面 積」,3成3民眾則以5至6百萬做為房價「期望價格」。儘管國內房市 一遍「豪宅風」,民調數字多少說明升斗小民負擔價值。


  桃園縣房市主戰場集中在桃園、中壢市中心區,尤其在生活機能、 政府相關政策利多面刺激下,房價、地價節節攀升。其中雖不乏千萬 豪宅,不過對於首購族群來說,適合面積坪數及房價貸款償付能力, 仍是重要考量之一。


  北區房屋不動產理財研究室針對購屋族群進行民調發現,坪數、房 價是大多數民眾關切議題。在坪數方面,31至40坪室內空間需求佔統 計數字4成2,其次則為21至30,佔購屋民眾近3成左右。


  房價部份,5至6百萬普遍被一般民眾接受,民調數字達3成3,4至 5百萬考量也佔2成8左右,貼切反映市場價格機制。


  在豪宅鎖定金字塔頂端購屋族情況下,緊鄰桃園、中壢的大有特區 及內壢重劃區,不啻為房價帶來看屋利多。在完善生活機能覆蓋下, 不僅食衣住行相當便利,國中小甚至高中、大學學區,也成為許多小 家庭購屋首選。


  拜桃林鐵路延伸捷運未來交通願景,桃園市大有特區維持既有生活 機能之餘,也加入全新大眾運輸利多。百貨公司、學校就在住家商圈 ,在地房仲業者除以「小天母」形容,大樓型建案價格每坪維持12至 15萬左右,相較於市中心區高房價競爭情況,在房產市場中仍佔有一 片天地。


  同樣情況也發生在中壢市內壢地區;由火車站帶來的交通刺激在文 化路沿線發酵,區域內不但大樓建案產品紛呈,住、商投資自住,都 有一定保值、增值潛力。尤其當地大型購物賣場、學校、運動公園設 施完備,加上緊臨元智、中原大學學區,「複合型」生活圈儼然成形 。


  北區房屋首席總經理彭培業建議購屋民眾,新婚夫婦可以考慮小坪 數、低總價產品,減輕房貸壓力;此外區域內的公共設施、交通環境 ,例如捷運、購屋商場等周邊機能也應納入考量,在成功保值之餘累 積換屋足夠能量。

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買屋vs.租屋 選區挑類型
(2007/05/11 05:00:00 時報資訊)


李國煌


 台灣房價連番上漲,大台北地區房價頻頻創下歷年新高,台中、高 雄兩大都會區房價,亦步亦趨、一路走揚,這四年當中,不少人眼看 著房價持續竄升,心頭迷茫,房價愈漲愈高、愈難下手買房子。


  陳元就是最典型的例子,四年前,手頭上有三百萬的自備款,以貸 款八成來算,可以在台北市大安區買到一戶四房格局,總價一千五百 萬左右的房子。


  只是,低檔沒有及時買屋,隨著房價上漲,愈是買不下手,現在, 同樣的資金在大安區,只能選購三房的公寓。


  另外,有些人不買屋,是因為資金要做更有效益的運用。


  像王國明一直租房子住,這些年來買基金、做股票,一年賺二○% 、三○%,手頭上幾百萬的資金就可以活用,又不必揹負房貸利息支 出,只要每個月付房租。


  面對房貸利率依然低,但是,房價已然高掛的環境,到底要租屋居 住,還是要下定決心買屋,晉升有殼一族呢?不少民眾心中很疑惑, 現在還是買屋時機嗎?會不會買在高點、買貴了。


  買屋、還是租屋?  依熱度分為四大區  從經濟大趨勢來看,永慶房屋集團總經理廖本勝說,目前,經濟並 沒有泡沫化、房價也沒有崩跌的疑慮,仍然可以考慮買房子,最重要 的是,選那個地區、挑什麼類型的房子買進。


  從區域房價的變化來看,四年來,各區房價漲幅差異很大,台北市 大部分地區創新高,北縣的中和、永和、板橋、新店房價也熱烘烘。


  不過,也有一些地區的房價,距離七十九年的高價,還有二、三成 差距,像淡海、三芝、安坑、暖暖、基隆八斗子的房子,當年買在高 點的人,這十五年來還沒回本。


  如果區域房市的熱度區分,目前,大概可以分成高價抗跌區、高價 過熱區、低價潛力區、低價平穩區四大區域。


  通常高單價的房子多處在精華區,保值、抗跌功能都強,像台北市 的大安、信義、中正區,中信房屋副總劉天仁說,台北市優質地段的 房子,長期房價還是看漲。


  精華區房屋保值抗跌  不過,住商不動產總經理林倩也指出,高價精華區的房價容易過熱 。


  信義房屋協理吳銘鴻說,未來一年,北市精華區的房價漲升力道, 已經有限,如果政經大環境稍有動盪,高價房屋一拉回,即使跌幅不 大,下跌金額很嚇人。


  精華區的房價走勢,從過去資料來看,的確易漲、抗跌,住商不動 產研究,北市信義、中正、大安區的房子,民國八十五年到九十年, 房市低迷時期,房價只下跌一五%~二○%,這四年來更頻創新高。


  高單價房屋波動嚇人  不過,單價、總價這麼高的房子,稍一波動便很嚇人,以總價二、 三千萬元的房子而言,未來,即使跌一○%就跌掉二、三百萬元。


  信義房屋經理蘇啟榮說,上漲四年之後,部分精華區的房價已接近 相對高點,現在進場壓力很大,一般上班人士、首次購屋民眾,不妨 從低價潛力區著手,或是在都會區裡頭,尋找相對平價的房子。


  至於距離都會區較遠的低價平穩區,像三芝、淡海、暖暖,永慶房 屋副理梁惠燕說,這類區域房價不易有表現,不要有太高期望,租屋 居住可行,如果要買屋,記得多議價。


 

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《租屋、買屋數字大精算》資金運用效益高 租屋未必不划算
(2007/05/11 05:00:00 時報資訊)


李國煌/台北報導


 一個家庭做了買屋、或租屋的決定後,後續的財務景況全然不同。


  本來租屋居住的王志明,一個月付一萬五千的房租,戶頭裡一百多 萬的存款,這些年來,王志明買基金、做股票,賺了一些錢,平均一 年有二○%左右。


  最近新婚的王志明,因為小倆口想要有自己的窩,買了一千多萬的 房子,自備款部分,除了王志明和太太的錢,爸媽也有支助,另外, 向銀行貸款五百多萬。


  從租屋到買屋,王志明省了房租支出,但是,少了投資收入、多了 貸款支出,一下子手頭緊了許多,而且,以後還要繳房屋稅。


  台新銀經理郝名媛說,買房子初期,手頭一定會變緊,一般來講, 剛買房子的前三年都無法出國玩。


  租屋VS.買屋?數字大精算,租金愈低、資金運用效益愈高,租屋 比較划算,如果租金愈高、資金運用效益又低,那麼買屋比較合宜。


  永慶房屋副理梁惠燕說,以台北市一戶房價九百萬、租金二萬的房 子來算,民眾如果租屋居住,一年的房租支出二十四萬元。


  如果是買下這戶房地產,以自備款三成、房屋貸款七成計算,自有 的二百七十萬元,如果存在銀行按照一年期定存利率二%來算,可以 孳生五萬四千元利息。


  房貸總計是六百三十萬元,房貸利率以三%計算,一年要付出十八 萬九千元利息支出。


  租屋不買屋的話,租金支出二十四萬元,同時有五萬四千元利息收 入,實際支出十八萬六千元。


  買屋不租屋的話,自備款要支付出去,一年少五萬四千元利息收入 ,另外要申請房貸、一年多出十八萬九千元利息支出,全年的實際支 出是二十四萬三千元。


  再來算一算二百七十萬自備款的投資收益,如果年報酬率提升到六 %、一○%,一年分別就有十六萬二千元和二十七萬元收入,如果手 頭上的閒置資金運用效率愈高,租屋效益愈大。


  實際計算時,房價、房貸利率、租金支出金額、自有資金的投資收 益率,要一併列入。


  從前面的數字精算看起來,好像租屋比較划算,不過,住商不動產 主任徐佳馨也指出,這當中並沒有考慮到房價可能增值的因素。


  同時,租屋居住再有利,二十年、三十年過去,房子還是別人的, 買屋負擔即使重一些,撐過去以後,房子就是自己的,除了目前可以 參考的數字,精算比較,最好綜合評估後再做決定。

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土地、店面漲 房市看俏
(2007/05/12 05:00:00 時報資訊)


黃繡鳳


 高鐵通車後,目前站區所在地的烏日鄉,土地、店面行情直漲,也 帶動房價升值空間。信義房屋復興店主任邱敬元認為,連烏日火車站 地坪20坪、屋齡40年的舊店面,成交價都達1200萬元,顯示其後勢確 實看好。


  另外他也提到另一種現象,即台北客、外商到站區附近,包括烏日 和台中市南區找土地和店面的案例增加。如南區「寶格麗」個案店面 行情,地坪20坪,總價都達1300萬元以上,由於南區店面產品釋出案 件少,幾乎賣方一公布消息,買方就馬上搶購一空,為房市盛況。


  在高鐵今年通車後,台中市南區因房價低、交通建設重大路網一次 到位,吸引了不少首購族進駐,以信義房屋全台中市業績看來,前年 交易量冠軍為中科店,去年復興店就急起直追,拚上第一名寶座,高 鐵帶來的利多正發酵中,信義房屋也積極評估設立烏日店。


  至於高鐵站區的土地行情,他說,特區的土地不管是商業區或住宅 區,早就賣光光了,以住宅區而言,住二、住三每坪地價達18至21萬 元,商業區更高居25至28萬元,較去年同期漲幅高達2至3成以上。至 於烏日鄉現有房屋多為30年老舊透天厝,新屋供給不足,高鐵通車後 ,有屋主看好後市,普遍調高開價,至今平均上漲1成,對於建商近 期大量推案,他認為,不但可帶動烏日房市交易,也提供更多新屋供 給。

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那何種情況需送室內裝修審查


那何種情況需送室內裝修審查


依"建築物室內裝修管理辦法",點這裡看更多條文
第二條
供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物,其室內裝修應依本辦法之規定辦理。
--內政部有個解釋令,六樓以上之集合住宅為供公眾使用建築物。而一般舊公寓都是五樓以下無電梯,因此無須送室內裝修審查。


何謂室內裝修行為??要看
第三點
本辦法所稱室內裝修,指固著於建築物構造體之天花板、內部牆面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏之裝修施工或分間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。
--所以一般家裡裝修,主要送審的內容包括天花板材質、隔間材質,固定式廚櫃最好櫃體有耐燃證明(或審查完再裝上去)等等,若是大樓住宅有消防撒水頭,則要送消防審查,不會很複雜。


審查的流程跟費用
一般住家都屬於簡易審查
第廿九條之一
申請室內裝修之建築物,其申請範圍用途為住宅或申請樓層之樓地板面積符合下列規定之一,且在裝修範圍內以一小時以上防火時效之防火牆、防火門窗區劃分隔,其未變更防火避難設施、消防安全設備、防火區劃及主要構造者,得經第八條之審查人員查核室內裝修圖說並簽章負責後,准於進行施工。工程完竣後,檢附申請書、建築物權利證明文件及經審查人員竣工查驗合格簽證之檢查表,送請直轄市、縣(市)主管建築機關申請核發審查合格證明:
一、十層以下樓層及地下室各層,室內裝修之樓地板面積在三百平方公尺以下者。
二、十一層以上樓層,室內裝修之樓地板面積在一百平方公尺以下者。


也就是說,簡易申請流程如下
1.先繪製裝修審查平面圖(可以請有經驗的公司畫)、材料耐燃證明文件(木工都拿的到),如果嫌麻煩,可以委託審圖建築師幫你安排。
2.找具審查資格的單位圖審簽證,如建築師(可以請當地建築師公會推薦)
3.施工,須找具室內裝修業資格廠商或設計公司施工。(一般有管道的木工都可以幫你找或借牌)
4.施工完畢後,繪製竣工圖,再送建管單位查驗
5.查驗無誤後,領取許可。


審查費用:
1.繪製送審圖、竣工圖,可以凹木工找人畫,幾千塊可以談。
2.室內裝修公司借牌費,請木工負責或貼他一點稅金。
3.審查建築師審查費,可請公會推薦(公會不會騙人,建築師也是國家高考及格的,公會推薦更沒問題)。一般在三千~三萬不等(有一定標準不會亂收錢,但要看審查內容而定)。
4.審請規費,依建管單位規定。幾百塊。

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自地自建的步驟
分類:2.購屋者必讀2007/05/12 09:53


自地自建的步驟


建築設計--請領建築執照--營建工程(建築師監造)--請領使用執照--室內裝修--完工搞定


建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計 :


1.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、當地都市計畫....
2.業主需求探討--空間需求、預算評估
3.建築法規檢討--檢討土地使用分區(建蔽率、容積率)、建築管理相關法規
4.建築初步設計--繪製平面、立面、剖面圖,討論溝通
5.建築細部設計--建築定案(空間使用、外觀、量體、材料、設備),複委託水電、結構技師,
6.繪製建築執照圖、發包圖
7.營造預算編列--製作初步預算,包含結構體、建築材料、設備
營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂,單價各不同)各縣市略有出入,並因結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同,總成本亦不同。
一般粗抓透天厝,每坪約4萬~6萬。
8.業主需求與預算符合,準備發包及請領建築執照。


建築執照申請階段--委託建築師事務所辦理


1.拆除執照申請(一般併建造執照申請)
2.建造執照申請
書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖
3.建築執照審查--
審查單位--各縣市政府建築管理課
協審單位--各縣市建築師公會
繳交規費--依各縣政府規定
4.審查通過後,領得建造執照
5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線)
6.四大管線審查通過,申報開工


營建工程階段--發包給合格營造廠施工,建築師監造


1.尋找優良、信譽佳之營造廠(透過建築師、公會推薦,或親友推薦),建議參觀各家營造廠完工案例,確認施工品質優良者。
2.營造廠依據建築師發包圖說、標單報價
3.議價(討價還價)後營造廠得標,並要求其按圖施工
4.施工期間建築師按圖監造
5.施工期間配合建管單位勘驗
6.施工期限--依各縣市政府建築管理自治條例規定辦理
--一般以三個月為基準,每層樓二個月
3+3x2=9,一般都可以提前完工。
7.完工驗收(同時請領使用執照)
8.缺失改善,複驗通過後工程完工。


請領使用執照階段--委託建築師事務所或營造廠辦理


1.繪製竣工圖
2.備齊書圖文件
3.審查單位--各縣市使用管理課
4.審查通過後,領得使用執照
5.申請水電、門牌保存登記
6.建築物可合法使用


室內裝修階段--可併建築設計一同委託建築師事務所設計,或另委託室內裝修公司設計施工
程序略同建築、營造流程,室內裝修審查一般都不送(因為很麻煩,材料利用受限)
1.設計階段--室內裝修平面圖、立面圖、天花圖、空調圖、細部大樣圖.........,製作預算書
2.議價階段--依據室內裝修圖、預算書發包議價(可委託室內裝修公司施工或另外發包)
3.施工階段--可委託室內設計公司監工或自行監工
4.完工驗收,缺失改善,複驗通過後完工
5.家具、傢飾、電器選購
6.準備搬家,一切搞定


一般費用
1.建築設計(一般重點監造,不派員駐地)--依法定工程造價x7~10%(可打折,大多抓6%)
以80坪計--5000x80x3.3x0.06=80,000
2.建築規費--幾千元
3.營造費用--80x4.5萬/坪=360萬
4.其他規費--代書費、規費......
5.室內設計費--一設計師名氣、設計內容不定(2000~10000元/坪),若建築設計即考慮室內設計,費用可省很多
80x2000=160,000
6.室內裝修費--依室內設計內容,新成屋1~5萬不定
80x2萬/坪=160萬


合計約400(不含室內設計,含家具)~600萬(裝潢的美美的)~800萬(精緻的民宿,可上雜誌.......)

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地磚硬底(施工步驟)
分類:7.施工工程2007/05/12 09:51


地磚硬底 (施工步驟):
1.清理現場,做出水準標記
2.水泥與沙以1︰3的比例混合成水泥沙漿,以木鏝刀在地面打底,徹底抹平。※防止打底後起沙
3.地面的水泥沙漿乾了之後,依磁磚尺寸決定放樣的磁磚規劃。
4.以墨斗線彈出施工面積的分格線。
5.做成黏著劑後,將水泥混合海菜粉、少許水攪拌成糊狀黏漿。
6.齒狀鏝刀在抹平的糊狀黏漿上刮出波浪狀條紋。
7.接下來把磁磚一塊一塊的貼上地面。
8.分格面積貼好時,調整磁磚的水準垂直。
9.並以槌柄輕壓磁磚,讓它吃漿。
10.經24小時磁磚完全凝結黏著劑後以海綿鏝刀,進行填縫。
(填縫材料是將水泥與5%石粉加以適量的水攪拌而成)
11.再以海綿沾清水將磁磚清洗乾淨。
☆特佳工法:適貼地磚設計腰帶、飾條、圖形變化時,地面打底後,如設計圖先做黑墨線分格規劃,再進行黏著,始可完成較困難的圖案施工。


地磚軟底 (施工步驟):
1.清理現場,清潔混凝土地面表層,避免雜質影響強度。
2.在施工地點測出水準最高點,判斷下料濃度後,在每一面的牆上,分別測出其水準點,再以墨線彈出水準線。
3.以水準線測出施工面積的中間水準面,以水泥沙漿以4.5X4.5馬賽克定出多點標記,做為沙漿整平基準面。
4.地面先洒適量的水。
5.在施工地面洒上水泥粉。
6.並以掃把撥弄均勻,以增加地面層與水泥沙漿的黏著性。
7.將水泥與沙、水以1︰3︰1的比例混合成水泥沙漿,以長約六台尺的木尺打底整平,徹底抹平至標點記。
8.以磁磚尺寸及施工地點之寬度接放樣線,定出X軸、Y軸。
※施工商業空間300═以上大面積,應留2─3公分伸縮縫。
9.貼磚前,潑灑水泥粉,以增加磁磚的黏著性。(潑灑水泥粉後,不可延時施工,否則造成水泥硬性)
10.在貼磁磚的過程中,以槌柄輕敲磁磚,讓它能確實吃漿。
11.貼完之後,先以海綿沾水將磁磚擦乾淨。
12.擦磚時,應仔細以槌柄推打每塊磁磚,檢查磁磚底部吃漿的飽和、平整、縫直,要求達到完美施工品性,避免將來拱起等不良施工品性。
13.經24小時磁磚與砂漿完全凝結後,以海綿鏝刀填縫。
(填縫材料是將水泥與5%石粉再加以適量的水拌而成)



※ 避免施工後馬上填縫,因人再踏上時,重量足以再次震動磁磚與沙漿將凝結之強度。再以沾水海綿徹底清洗至磁 磚至清潔為止。

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成交價提高 仲介可否多收服務費?




2007/05/12 21:48


■ 投訴:鍾小姐/桃園


■ 解答:陳富裕/永慶房屋客服部經理


Q:我委託仲介賣房子,言明佣金5%,同意成交價390萬,仲介業者說買方願意以370萬成交,我要求把價位再提高一些,最後經過業者努力以380萬成交,此時,業者要求增加的10萬部分一人一半,但我認為多出來的部分不合理,是否可以提供我意見?


A:根據「仲介管理條例」中規定,仲介業者向賣方與買方收取的總服務費不得超過總成交金額的6%,因此在這個案例中,業者向賣方與買方收取的總服務費不得超過22萬8千元,如果有超收的部分,就應該連同利息一同償還。因此若事先已言明佣金為5%,業者可依成交價380萬,收取19萬的服務費,由於經過仲介努力之後成交價調高了10萬元,若是買方未付給業者任何服務費,則業者最多只能向賣方再收取3萬8千元的費用,讓收取總額達到22萬8千元,因此仲介業者如果在19萬元的佣金外要求再收取5萬元,賣方有權利向業者追討超收的部分。


(記者王亮勻/整理)


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如何選擇套房 增加投資報酬率?
分類:不動產知識法規2007/05/12 21:46


■ 投訴:陳小姐/高雄


■ 解答:張欣民/信義不動產企研室協理


Q:我想要趁房市景氣回溫階段,在市區投資購買1間套房,要如何選擇產品,並提高投資報酬率?


A:投資套房成功之道,就是「要找到對的產品與地點」。最適合投資套房的地段有4大選擇:大學商圈、辦公商圈、百貨商圈或捷運站商圈,如果說套房既在大學商圈,又近辦公商圈、百貨商圈及捷運站商圈,那絕對是上上之選,其次是三合一商圈與二合一商圈。


不過,投資套房有時也會陷入「賺了租金、賠了房價」的迷思。很多消費者投資套房都是為出租賺取穩定租金收入,但常常經過幾年後要賣時,才發現價格不到當年買入的水準,關鍵就在大樓缺乏管理、出入份子複雜,導致房價不漲反跌。買套房要能保值,就要選擇有良好管理,且社區戶數、單層戶數都不宜過多。


至於要有多高的租金報酬率才划算?因租金報酬率計算,是以年租金除以房屋總價而得,例如,1間套房總價200萬,月租金1萬(年租金就是12萬),租金報酬率就是6%,但這只是毛租金報酬率,還需扣除其他購屋相關費用,包括仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊等,才是淨租金報酬率。


以前述例子來看,這些額外費用如再扣除3萬,則淨租金報酬率就剩下4.5%。一般而言,投資不動產出租,淨租金報酬率最好要高過定存2%以上才有投資價值,目前一般銀行定存利率都在2%左右,所以要投資套房,淨租金報酬率至少要有4%以上才划算,否則就不必白忙一場。 (記者林耀文/整理)

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乙種工業用地 是合法住宅嗎?
分類:不動產知識法規2007/05/12 21:41


■ 投訴:卓先生/台北


■ 解答:張欣民/信義不動產企研室協理


Q:請問房屋銷售DM上,有時會看到使用分區為「工三區」或「乙種工業用地」。這種房子與一般自用住宅在課稅、水電方面有何差別?它是合法住宅嗎?


A:內政部於民國91年2月修正「都市計畫法台灣省施行細則」第18條,放寬「一般商業設施」可以設在乙種工業區,所謂一般商業設施最關鍵的就是,一般零售業、一般服務業、一般事務所、自由職業事務所、運動休閒設施等,這項法令鬆綁,讓「乙種工業區」的土地使用幾乎等於「商業區」。


此外,「建築技術規則」也不再限制單層最小單位面積必須在150平方公尺(專用面積約45坪,銷售面積約60坪)以上,也取消廁所必須集中設置的規定,這一系列來自經濟發展共識、都計法令、建管法令的系列鬆綁,讓「乙工建案事務住宅」大量應運而生。


依照都市計畫法的規定,工業區土地本來就不得興建住宅,如作為非工業使用,即可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰,並勒令停止使用。


得以補辦手續者,令其限期補辦手續。」,或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」其實只要取得政府核發的建照的建築物都是合法的,不管是過去以廠房名義興建的工業住宅,還是近期的乙工建案,房屋本身都是合法的;但在實際使用上仍有違規之嫌。


乙工建案會衍生糾紛,主要問題在於少數業者在銷售這類產品時,並未充分告知購屋者相關權利義務。其實乙工建案的「合法化」關鍵在於是否在建築物內設立公司登記!這也是買賣雙方都應面對的嚴肅課題,只要在乙工建案依法設立公司,連政府官員都承認,根本沒有辦法做「違規使用」的查核。只要賣方「依法申請為事務所」,買方「依法設立公司登記」,實質使用就無從認定是否違法了。


尤其目前公司設立相當簡便,一人就可成立公司,部分小型事業甚至可免開發票,購買乙工建案當做住家使用,購屋者應該在遷入戶籍後向當地稅捐稽徵單位申請部分變更為住宅使用;稅率則可根據住宅使用面積課徵地價稅及土地增值稅。


●自用住宅地價稅率千分之2,房屋稅優惠稅率1.38%。


●水費不分住宅或營業使用,而依住戶申請的口徑大小,負擔不同的基本費。而電費部分,只要是作為住家使用,乙工建案的電費也是以住家費率計算。


(記者林耀文/整理)

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◆風雅頌★幸福心靈報★:無限的你


吳 田玉 博士對工研院菁英團演講文:無限的你


我是台大畢業,在陸戰隊服役兩年後,留學美國在賓州大學念碩、博士,教了一年書,於1989年加入IBM 研發中心,待了六年,寫了二十多篇報告,有十二個專利。


忽然覺得做研究沒意思,人生乏味,我想這樣的日子下去,再二十年,再寫三十個專利,五十篇報告,對人生有何意義與貢獻?


我就去找老闆談我的人生規劃。


老闆問我:「你知道你想做什麼?」


我說我不知道。


為何你不想做現在的事?」他問。


他要我回去想兩星期。


兩週後,我再去看他,我告訴他我做研發、寫專利,雖然寫的很好,但並不快樂,也許這個世界上有更吸引我的東西,我必須走出目前的框框。


去那裡?我不知道,但東西南北都好。


老闆派我去做生產,我就到製造部門做了二年,啟發很大,在英國一年,在義大利一年。


以前做研發,覺得我是世界上最聰明的人,一台電腦、一支鉛筆、一張紙,可以做出許多東西,在我看來在工廠生產的人都是當年數學沒學好的人。


但我真的到工廠做生產,才發現自己是手無縛雞之力。


一個生產線機器壞了,我還要看操作手冊,要調溫度、調距離的,我一個星期修不好,但一個技工來,二分鐘就調好了。


在生產部門,廿四小時隨時有電話召喚,壓力很大,生產一個產品,萬一機器中途停機造成斷線怎麼辦?


在生產部門這兩年,我學了兩件事。


第一就是人不分高低貴賤,你數學好、你物理好,不代表你過人一等,以前研發的東西,無法進行實際生產,在實驗室、在紙上做的很漂亮,但卻無法賣。


我忽然發現自己數學、物理再好,從小父母師長再稱讚都沒用了。


我學的第二件事就是實際的世界與自己的認知有所差距。


以前以為英國人道貌岸然,但我實際接觸發現並非如此,人就是人,英國人不是中國人,但英國人也決不是我們在小說中、教科書、義和團事件所認知的英國人。


義大利人不是英國人,也不是中國人,他們熱情洋溢,生活中所喜好的與英國人、與中國人並不一樣。


例如同一句 "請"字,三國的人聽到的確是不一樣的意思。


二年在歐洲的生活使我感到世界之大,必須走出去,否則自己的知識領域與生活經驗是脫節的,我們沒能把真正的生命活出來。


二年之後,我再去找老闆說這兩年我很投入、很喜歡這工作,但這工作不適合我,壓力太大。


既然東邊去過了,我就向西走,老闆就送我去亞洲當銷售。


我飛到台灣,臺灣的老闆問我「你會不會喝酒?」我說我不會,而且會昏倒。
「你會不會打高爾夫球?」我說不會,沒打過。
「你會不會卡拉OK?」我說不會。


他說:「那你為何來亞洲做銷售工作?」我說我有研發經驗、有生產經驗,有對人的敏感,我知美國人如何想,也部份知道歐洲人如何想?


也許與一般銷售人員不一樣。


這位臺灣老闆就試用我。


我在IBM亞太地區做了四年的銷售工作,我所屬之部門從 7個人變成49個人。


四年之中,營業額從 330Million到1Billion,有三倍的成長。


四十歲那年,我人在新加坡住著大房子,有司機、有傭人、有游泳池,薪水兩倍,又有生活加給,認為錢不是一回事,我又不快樂了,決定又要換工作。


這樣一個表現傑出又忠誠,而且待遇優厚的人,IBM 問我為何要離開?


當時日月光亞太區的營業額是十億美金,IBM有八百八十億美金,我自己的事業群有七十億。


日月光要我做行銷 (Marketing),只有我一個人。


我認為在美國公司做事有「玻璃天花板」,不論如何努力,總覺不太對。


結果,我在2000年毅然離開IBM,到了日月光擔任銷售副總裁。


無限的你 (The Unlimited You)


今日我們來討論三件事:


Who are you?
The Unlimited You,Food for Thought


Who are you?


你是誰?當我們去任何一個會議時,人家會問你是誰?要你自我介紹。


一般人往往交換名片,其實這個名片介紹你的只是一個 job,並不是你,但因只有兩秒鐘介紹也只好如此,沒關係,但三十分鐘後,人家記得你什麼呢?


所以你腦中必須要有一個故事來介紹你自己,這是要點,要讓別人對你印象深刻。


你知道你是誰嗎?


以我為例,我今年48歲,小學時,爸爸要我這樣介紹自己,我是吳田玉,將來要進大同中學、建中、臺大,要留學拿博士。


30歲時,我拿了博士,有一天我問自己拿博士幹什麼?有何意義?


後來我在 IBM工作,我有很多專利,我年年得獎,但我問自己我為何要做專利?


到新加坡後,賺了一筆錢,我又在問我自己是誰?


今天在日月光,我還在問自己這個問題。


「這個工作真的是我喜歡的嗎?」


要探討這個問題,解決了後,接下來的問題就不是那麼大。


The Unlimited You臺灣教育是個極端矛盾的教育,我母親每天與人介紹她兒子多聰明、她女兒多漂亮,但當我拿個99分回去,我媽就打我;我說我考第一名,我媽說他不管我第一名、第二名,但就是打我99分。


我媽在同事面前就說:「我兒子很笨」,可是我不在時,她就說她兒子多聰明。


臺灣的父母如此、老師如此、長官也如此,在背後稱讚,但不在當面稱讚。


很少有人在會議中誠心稱讚對方,說「你的確比我高明」,對同事、對屬下、對老闆都要常當面的稱讚。


你說我太太只會生小孩,其他都不會,你的婚姻能存在多久?


我們從小所受的教育是很受限制的,我小學六年級騎腳踏車去遠足,我媽不讓我去,她說萬一我發生什麼事,她怎麼活?


這話你一定聽的很多,父母說、妻子也說。


臺灣的教育是:你這個不能做,那個不能做,因為你還沒長大、你還沒成熟、你會被騙。


但在美國的教育就是將小孩放出去,像野狗一樣,可是能活著回來的就很厲害。


所以在臺灣兩個極端式的教育就把我們局限在框框裡。


今天我要跟你們說的是「你們不是研發的人,你一定要從研發為基礎走出你的路,因為你是無限的你,你不是只有研發的你。」



Food for Thought


我常看書及節錄一些東西,看看前人講的話常給我一些啟迪。


以前看孟子「吾日三省吾身」,我不明白,現在我天天做這件事。


我每天待人接物,常反省自己是否講錯話?做錯事?


這些錯有些很微小,不仔細想就不知道。


舉例來說,你有沒有發現你對某些人喜歡,對某些人不喜歡,你喜歡某些餐廳(也許那餐廳又貴又遠)、你不喜歡某些餐廳(縱然那餐聽又便宜又好吃)。


因為,當你與那人接觸時,已經在所做的事情之前預先加了正號或是負號。


各位都有交女朋友的經驗,有些女孩子又漂亮,家中又有錢,又有修養,皮膚又白,但你就是不喜歡她,或她就是不喜歡你。


有時那個男孩又矮又胖又醜,太太卻很漂亮,為什麼?


因為這個女孩子或男孩子在那個關鍵時刻,做了一件對的事,於是在所有的事情前面被加了正號或是負號。


所以,「我如何待人接物,讓我所有以後的事情都加上正號?」


一個最淺顯的例子,你看見一個女孩,「喂,妳好像胖了?」


那妳以後都是負號了,這是很簡單的道理。


有人無法見到別人的好,例如孔雀開屏時,你要因為美麗而多稱讚,不要跑到後面去說:「屁股上沒毛」。


一個工程師花了三年做了一個研究報告,你跑去說那個數字不對、那個符號不對。


人家在向你陳述一件事情時,不要在雞蛋裡挑骨頭,不要見樹不見林,不要做一些事在所有的事情上面加一個負號。


所以要常常反省自己。


Who are you?
■ You only have two things: Talents and Time
■ Most of us know what we are not good at; Only few of us know what we are


good at
■ Explore your talents
■ Leverage All of your talents
■ Be focus


你只有兩件事,時間與 Talents。


時間是個不定數,也可以說是定數。


人能活多久自己不知道,但 Talents,父母生下你,IQ已定,但IQ可以改進,IQ可以隨著教育而增加,而唸書又是用時間來換取的,


金錢、愛情、家庭與事業都是用時間來換取的,所以,你的 Talents無法改變,但卻可以增進;時間的長短你無法改變,但你能改變的是時間的利用。


今天這一個半鐘頭的演講,我可以講風花雪月,我也可以講心中的話,我可以這麼用,也可以那麼用。


我們中間大部份的人知道自己的缺點,知道自己這個不能做、那個不能做,對於自己的優點卻知之甚少。


你知道自己多少呢?


要把你的優點顯示出來。


有一本書上說,人有十三個 Talents,運動、語言、藝術細胞、購物、IQ、品味..等都是。


我第一次看這本書很震驚,才知 Mobility 也是Talent。


我從臺灣來美,兩個箱子,這是一個mobility,我能來美國,又去英國、義大利、新加坡,現在在加州,並非很多人能這樣,這需要身體要好、家庭要支援、環境要許可。


今天有兩個人,智、賢程度都一樣,『現在要你去美國, 誰可以立刻走? 』這就是mobility。


Talents 並非與生俱來,乃是leverage了所有身邊的人、事、物的關係而來。


大家看看自己有那些 Talents?


希望你能全力使用上,例如三人賽車,一個人的車有四個引擎,全開,一個人的車有八個引擎,只開了三個,一個人的車有十二個引擎,只有開兩個引擎,誰贏?


你的十二個引擎,你開了幾個?


「要專心」(Be Focus),基本上 Focus與 Mobility、Talent 並不相違背。


我媽從小就告訴我「唸書要專心」,臺灣的教育也是如此,要我們做事「專心」,但「專心」與人生的選擇有關係嗎?


選擇做這個,我專心做這個,但難道我要一輩子做這件事嗎?


我的才華就是一輩子在這裡做研究嗎?


我的 Talents,我旁邊同事的 Talents,能合起來多開幾個引擎,或我一個人獨力完成?


管理階層就是有辦法使別人願意一同來幫你完成一件大事.人家為何來聽你的?


管理幾個人與管理幾萬人的道理是一樣的,就在於你的領導風格。


臺灣許多主管一直是「為何你這麼笨, 我這麼聰明」,這樣就永遠無法用人,應該反過來,「為何我這麼笨,你這麼聰明?」


你愈推崇別人,別人會從心裡尊崇你。


對太太也是如此。這其中的道理自己去想。


Explore the Unlimited You
■Collecting marbles
--In every job, th ere is a marble
--Dedication makes marbles brighter
--Count your marbles
--Paint YOUR picture with ALL YOUR marbles


■Define your job
--Job should utilize all your marbles
--Job should give you more marbles


■Make friends,a lot of friends
--Be wise sometimes, be foolish sometimes
--Show your strength, your weakness too


小時候聽一個故事,有一個撿石頭的女孩,要挑大石頭,挑來挑去,挑到一個小石頭。


我今天要講不一樣的角度,任何一個工作,就如一個彈珠,你花的功夫愈多,愈專心,撿到的彈珠就愈大。


但這只是一個顏色,紅的就是紅的,黃的就是黃的。


若能想法與別人合作,這又是一個顏色的彈珠,你若能出國或是跨部會,這又是一個不一樣顏色的彈珠。


二十年以後,你的口袋有很多彈珠,有幾件事情你要做,第一件事就是你要常去算你口袋中有多少彈珠?


一般人是彈珠拿到了以後,放入櫃中不去看,再找尋新的彈珠。


尤其我們學工程師出身的人有很多人常喜歡挑戰自己的短處,而不去加強自己的長處。


譬如說你炒菜炒得很好,我已會了,卻去學高爾夫球,會了又學其他的,我說要常常溫故而知新,把炒菜炒的更好,把高爾夫打的更好,然後把這些加在一起,創造我今天的Job。


一次在繪畫之訓練課,有一個人只有紅色,他畫了一匹馬,好像徐悲鴻的馬一樣漂亮,還有一個人不太會畫,但他有三種顏色,畫出來也是不錯,我的意思是說,你不需要是全世界最聰明的人,可是當你有很多彈珠,並且知道會利用這些彈珠,你就能成就不一樣的事情。


三種顏色、六種顏色、十種顏色畫出來的畫與兩種顏色畫出來的畫是不一樣的。


我在讀台大的時候,也在做家教,一個月三千元,很不錯,一個星期教兩場,一場四個鐘頭。


有一天突發其想,想看看有沒有別的方式去賺錢,就跑去公館賣黑棗,當時大陸棗禁止進口,我們就拿到了賣韓國棗的許可,到迪化街賣,那時兩個晚上就賣三千元。


而我隔壁攤位老闆,沒讀過書,生意好的一塌糊塗。


但當時同學都在當家教,擺地攤的有幾人?


我當時的情況是不可能去做生意的,但這幾個做生意的經驗印象很深,


也許當時我就喜歡做生意了,我與來買 東西的 太太小姐打成一片,覺得很好玩。


我走了那一大段路,學士、碩士、博士、教授、研發,最後還是來做生意了。


你們到了這個年紀了,初中、高中、大學、研究所下來,多多少少已經知道自己喜歡做什麼了。


但你有沒有能夠把自己真正喜歡的發揮出來?


因為你的父母、妻子、長官、同事、指導教授告訴你怎麼走。


各位立志做研發,我恭喜你,但若心中有不一樣的火就要讓它燃燒起來。


你們是臺灣工研院研究的骨幹,若只能墨守成規,臺灣沒希望,我希望你們要變成領導,格局要大,什麼事也能做,什麼事也敢想,臺灣教育出來的人太守本份,對自己本份,對事業本份,對公司本份,那這個國家就很本份,我們不是要守本份的人,我們要的是做大事的人。


廣結善緣,多去瞭解別人,最重要的是多去瞭解別人所做的事對你有何幫助?


我們基本上就是不喜歡去謝謝別人,去稱讚別人。


謝謝別人不一定是要請吃飯,有時簡單的拍拍肩膀,做主管的面對默默耕耘的部下,謝謝他們,平時不講,但心中都知道。


你面對太太每天的做飯洗衣,為你燙出筆挺的襯衫,你有謝謝嗎?


從夫妻的角色你可以學到很多來對待你的同事。


有小孩的人尤其能瞭解,一般人對孩子稱讚的多,小孩會叫個爸爸媽媽,你就高興的稱讚:「真聰明」,你為何不把對孩子的慷慨稱讚分給妻子、同仁與部屬呢?


另外一件事是交朋友時,不能一直是太聰明。


一個人若太聰明就會交不到朋友,若太笨,也會交不到朋友,有時要聰明,有時要笨,而何時該聰明?何時該笨?這就是智慧。


有人就是人緣好,人緣好的人絕不是笨人,他知道何時表現聰明、何時表現笨拙一些,他有這個智慧。


當主管的人,你若不對部屬說謝謝,不對部屬說我需要你,你們就不會有共生的關係。


若你對太太說她除了會生孩子外,什麼都不會,你們就不會有共生的關係。


對客戶、對合作夥伴,都要形成共生的關係,自己的缺點要能顯示出來。


你為何喜歡狗?


狗很忠實,你一回家,狗就搖著尾巴熱情撲上來迎接你,


有一件事我要告訴你,狗對你好,


第一件事是搖尾巴,第二件事他會翻過身來把全身最脆弱的部份給你,就是牠的肚子。


 


你打牠也可以,但會打死牠喲!一般人就會去摸摸牠。


我們有多少人能夠瞭解當狗的藝術呢?


 


第一是搖尾巴,第二是公開自己的缺點。


一般人是這樣想:「喂!我是博士,你是碩士,你是那裡的碩士?是臺灣的碩士嗎?還是美國的?德國的?是那個學校的?」


「我在這個行業裡是權威…等」,


知道人為何喜歡嬰兒、小孩嗎?


要知道人緣好,要當領導就要讓人知道我的缺點在那裡?我需要別人幫助我。


Explore the Un-limited You
■Expand your knowledge space
--Read books --Conversation
--GQ (Newspaper、Movie、Comics、ANYTHING)


■Positive thinking
--Motivational speech
--Think big and think tall


■Focus
--Time is the only asset you cannot afford wasting


一定要唸書,要多唸書,什麼書都要唸。


要多與人講話(conversation)。


人都知道IQ、知道EQ,但你知道GQ嗎?


GQ就是天上的事他知道一半,地上的事他全知道,這種朋友就是「友直、友諒、友多聞」的第三種「友多聞」。


我希大家儘量培養你的GQ。


電影要多看,我很喜歡看電影,看電影讓我瞭解那種文化中的有趣的事;我也喜歡看小說,在飛機上我若不想睡的話,不是看小說就是看電影。


我與客戶交談的時候,大家最喜歡談的第一就是新聞,昨天發生什麼事,今天發生什麼事,第二談的就是醫療,大家都怕死,這個年紀了,大家身上多少都有一點小毛病,如果你能提供養生之道,為朋友的痛風提供一些醫療的資訊,吃什麼?喝什麼?你就贏得一份友誼。


我請問大家,這種知識你在台大學過嗎?在工研院學過嗎?


你若沒有IQ、EQ、GQ,今天很難在這個社會中做大事。


我今天在這裡向你們演講,搏命演出,主要希望把層次拉高,希望你們不單是只做研究,也要把眼光放遠,要做大事。


有人說我講這些話是打高砲,我無所謂,今日大家全部陣亡,我認了,但今日你們中間有一位起來做大事了,我就賺了,而且是大賺了,一個國家、一個公司真正的領袖有一個、兩個就行了。


我講這話,是希望你們的生活態度要改變,你們沒變成leader,你們手下的人變成leader,我就賺了。


「也許你會說,這事我做不到,」我不是要你今日就做到,我跌跌撞撞,真正想事情是28、29 歲,我想了20年,今日才在講,並且還在想,諸位也至少要20年的功夫,但有些事情是20 年後想的事,有些卻是今天就可以想的事。


譬如今日回去在車上,你就可以想:「我是誰?與我共生食物鏈的人是誰?我如何與他們相處?」


我向各位講的保證各位是第一次聽到,因為是我自己想的。


但是坊間有很多motivation的書或是演講,我鼓勵大家多看、多聽,因為有潛移默化的功效,每天都在想我多偉大,有talents,自然心想事成。


我第一次接觸motivation 的書,是一位同仁對我很好,他給一套tape,要我在車上聽,
我心想:「你簡直是吃我豆腐嘛!還不是傳教那一套。」


可是我一聽就上癮了,我給別人聽,我自己後來聽了十幾套,我的生命從那時開始改變。


我開始想很多的事,你們要多聽,講的人一定是從他生命中體會出來的道理,你多聽了,也可以理出自己的一套,


不要吝嗇與人分享,分享愈多,自己心理建設也愈好。


要想像自己很高大。


我在研究所唸書的時候,有一位來自新加坡的優秀同學,又瘦又小,卻去追來自臺灣一位聰明、漂亮、兇悍、英文好、個兒高的女同學,雖然沒追成功,但他們也成了好朋友,一起吃飯、看電影。


當時來自臺灣的男生,有的是電機系、有的打籃球,個兒高大,但沒一位敢追她。


有一天我問這位來自新加坡的男生:「你比他矮一個頭,你怎敢追她?」


他說:「我雖然長得瘦小,但我認為我很高大。」


為這件事,我體會很大,人不是外在的你,乃是裡面的你,為何很多人可以做到平常外面人以為他做不到的事。


在大學時,我看見漂亮女孩便發抖,緊張,不敢去追,回頭想想,如果那時我理直氣壯追她,我認為我英俊、我認為我高大,我就是要追你嘛!


你怎麼看我是你的事,「我們為何不能看自己是很高很大呢?」


再講講日月光的事,我剛到日月光時,大家看我是新人,別人都在日月光二十多年了,都是皇宮侍衛、御前侍衛,告誡我「最好乖乖做你的事」。


但從一開始,我就認為有一天我會做他們的老闆,我與他們相處的很好。


我把自己想的很高、很大。


今天在職場上,你為何不能把自己想的很高、很大呢?


你為何不能當工研院的院長?


你為何不能創業?


你為何不能做一個大的研究計劃?


如果一開始就說:「我不行,我不行,」那你就是一開始就把自己打敗了。


我並不比別人聰明,並不比別人運氣好,我只是日以繼夜的加倍努力。


今日公司全球營運歸我管,一年做30 萬哩的飛機,常送聯航的免費票給人,人家很高興以為是免費,其實是我用屁股坐來的。


為何如此飛?


如此忙碌當中,仍要撥出兩小時與你們談,因為你們的背景,我需要與你們談。


你們心中所想的,有時講不出來,這是臺灣教育體系出來的人講不出來的。


我今日不講,我會後悔,我講了,也許十年後,你們中間有些人會請我吃飯。


Kindergarten Basics


這是一本書,是一位傳教士寫的,他說我們人生所有需要學的事在幼稚園時就學到了。


◆ 所有東西要分享(Share everything)
◆ 玩遊戲要公平(Play fair)


◆ 不要打人(Don't hit people)
◆ 物歸原位(Put things back wh ere you found them)
◆ 自己弄髒的,自己收拾乾淨(Clean up your own mess)
◆ 不要拿別人的東西(Don’t take things that aren’t yours)
◆ 傷到別人要道歉(Say sorry when you hurt somebody)
◆ 走在外面時要注意交通,要手牽手,走在一起(When you go out into the world、watch out for traffic、hold hands、and stick together)


Food for Thought


「We know what we are、but know not what we may be.」 ─William Shakespeare
「Always bear in mind that your own resolution to success is more important than any other one thing.」─Abraham Lincoln
「The time is always right to do what is right.」 ─Martin Luther King
「Whether you think you can do or think you can't,you're right.」 ─Henry Ford


你是你,把完整的你、無限的你活出來,


 


一個人最悲慘的事就是上帝、祖宗、父母給你的東西,你只活了三分之一,


 


你對不起上帝、祖宗、父母。


 


我認為我自己將會成為日月光的營運長,日月光將會是一個好公司,


這是我對自己的期許,為何不敢去想、不敢去做呢?


 


背景音樂 / 他不准我哭


誰說分手都應該歡天喜地 就好比過了愉快的假期
誰說要我趕快學會凡事也看輕
淚水假使污穢了眼影 哪位可處理
他不准我哭 怎麼可以哭 分手都要有一臉笑容
淚水忍得到 方可進步 變作石頭粗糙
他不准我哭 怎麼可再哭 不想他抱歉和別人抱
心知肚明他想我好 堅忍卓絕可鍛鍊到
如日後被別個拋棄亦捱到(不痛)


誰說分手都不應呼天搶地 若相戀到了絕症的晚期
誰說再重的愛亦較門外雪 更輕
淚水假使淹蓋了眼睛 哪位可處理


他不准我哭 怎麼可以哭 分手都要有一臉笑容
淚水忍得到 方可進步 變作石頭粗糙
他不准我哭 怎麼可再哭 不想他抱歉和別人抱
心知肚明他想我好 堅忍卓絕可鍛鍊到
如日後被別個拋棄亦不痛
如果哀傷都也可伴隨眼淚點點滴去
我抱著頭肆意失聲痛哭 難道有罪


真的想哭 真的想哭 分手怎會一臉笑容
淚水忍得到 即使進步 也似石頭粗糙
真不想哭 真不想哭 他怎可以和別人抱
心知肚明他想我好 堅忍卓絕可鍛鍊到
如日後被別個拋棄亦不痛


唱:鄧麗欣 詞:李峻一 曲:陳輝陽
 
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徐大轉貼電子報:肝病知識


肝癌 其實是可以預防的


文??邱玉蟬
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台灣有將近三百萬的B型肝炎帶原者、30萬C型肝炎患者,去年有超過一萬人死於肝病。


從國父孫中山、畫家楊三郎、聯合報創辦人王惕吾,到與肝癌奮戰六年的大學生林芳如,肝病儼然成了「國病」。


然而這些不幸,有一半都是可以事先預防而避免的…。


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全台灣大約每六個人就有一人,體內潛伏肝炎病毒,其中300萬名是B型肝炎帶原者,30萬名C型肝炎患者。這些人如果不追蹤治療,有一部份的人可能會在中年以後變成肝硬化、肝癌。


糟糕的是,B肝帶原者有三分之二,也就是兩百多萬人,C肝患者有90%(27萬人),並不知道自己身陷險境,直到肝痛求診,已經來不及了。


細雨霏霏的週六上午,計程車客人要趕赴喪禮,「肝癌,滿倒楣的,」她說。司機馬上叫起來:「我哥哥明天下午出殯,也是肝癌,啊,沒效啦,六個月就死了。」陰雨的天空似乎更陰沈了……。


但是研究與防治肝炎的學者專家說,肝癌其實是可以先下手為強、事先預防的,做好肝炎篩檢與持續追蹤檢查,「倒楣」、「三到六個月就死」之類的感嘆可以逐漸減少。


經過多年努力研究、防治與對新生兒注射疫苖,過去16年來一直都是台灣民眾死因第一名的肝癌,今年降為第二名,就是鼓舞人心的明證。


下一世代,台灣人將不再活在肝癌的陰影下,因為目前14歲以下的兒童都接種B型肝炎疫苗,使得他們B型肝炎的帶原比率只有2∼3%,而B型肝炎正是肝癌的主兇。一想到自己推動的「削減顧客計劃」B型肝炎防治能夠奏效,台大醫院肝炎研究中心主任陳定信感到相當振奮。


台灣去年死於肝病約為一萬六百人,相當於鐵達尼號罹難乘客人數的七倍。其中半數是肝癌,另外一半是慢性肝炎與肝硬化。


其實,「每年因肝病去世的這一萬多人中,有很多人是無辜枉死的,」許金川說。


多數人不知道,即使肝臟已經有一個7∼8公分的腫瘤,照樣可以爬山、游泳,一點異狀也看不出來。


「一有症狀,儘早就醫」對多數疾病來說或許是正確的,但是對肝病而言,卻不盡然。因為等到出現症狀,肝臟的腫瘤通常都已經長成10公分以上,像木瓜一樣大,往往為時已晚。這也就是為什麼多數肝癌病人求醫時,只剩3∼6個月生命的原因。


中華民國歷史上,死於肝癌最有名的人物是國父孫中山。民國13年國父抱病由南京北上到天津開會,身體發冷發熱,腹部陣痛,這些都是肝癌末期的症狀,同年年底到北平協和醫院開刀,證實果然是肝硬化與末期肝癌,隔年就與世長辭。國父從發現症狀到辭世只有三個月而已。


不只國父,肝癌還奪走副總統陳誠、台灣省議會第一任議長黃朝琴、前國民黨副祕書長鄭心雄、前民進黨籍國代李宗藩、畫家楊三郎、聯合報系董事長王惕吾、歌手薛岳等人的生命。台北市長陳水扁的父親也是因為肝癌去世。稱肝病為「國病」並不為過。


預防先從了解起


預防肝癌就要從了解肝臟開始。


肝臟有兩大特色:


第一,只有肝表面的包膜(就像剝開橘子可以看到一層白色薄膜)才有神經,肝臟其他部位因為沒有神經,所以除非肝癌侵犯到外層的包膜,否則再大的腫瘤也不會痛。


第二,肝臟只要剩正常的五分之一大小,就可以維持正常功能。也就是說等到肝臟被破壞了80%時,才會產生肝功能失調的症狀,例如食慾不振、黃疸等。所以肝炎、肝硬化、肝癌除非是很嚴重或是到了末期,否則不會痛、也沒有症狀。


三年前因肝癌去世的林芳如,大學二年級時有一天上體育課,被同學撞到腹部,疼痛不已到醫院檢查,才發現原本應該是柔軟的腹部已經是硬的,肝臟內一個13公分的腫瘤破裂。在此之前,她是一個懷抱著美夢,活潑又健康的少女,絲毫不覺身體有任何異樣,在和肝癌奮戰了六年後,寫下了《我不能死,因為我還沒有找到我的遺囑》一書後,她還是離開了,去世那年才25歲。


如果在還沒有症狀之前就發現的肝癌,則治癒率相當高,有50%的人可以活10年以上,也就相當於完全治癒。


前監察院長黃尊秋在一次健康檢查的腹部超音波中,發現肝臟有一個類似腫瘤的水泡,經過酒精注射治療後,去年以手術切除。現在他臉色紅潤,每天照常運動、爬山,腳力還勝過年輕人。手術後一年來,黃尊秋的肝臟已經再生了將近80%。


但是,目前有機會能夠在「身體看起來還好好的」時候,就發現罹患肝癌,因此救了一命的人,實在是少數。


這些不知情的人,往往就是最大的無辜受害者。他們從來不知道自己的肝臟躲著病毒,往往一躲就是20∼30年,在裡頭神不知鬼不覺地慢慢繁殖,等到時機成熟,一躍而成為肝癌。


要免於自己淪為肝癌的刀下俎,第一步就是要先確定自己是否為B型肝炎帶原者或已經罹患C型肝炎。


B行肝炎病毒是罪魁禍首


在台灣,B型肝炎病毒正是造成肝癌最主要的兇手(約佔80%),C型肝炎病毒則是第二號兇手(約佔10∼15%)。這些人罹患肝硬化或肝癌的機率是正常人的150倍。「肝炎、肝硬化、肝癌是肝病的三部曲,」台大許金川說。罹患慢性肝炎,接下來可能的變化是肝硬化,然後是肝癌。這是肝病發展的典型模式。但是,目前也已知道並不是每個感染的人都會照這樣的發展。至於誰容易發展成肝硬化、肝癌,科學家們正加緊研究中。


什麼人容易感染B型肝炎?母親是B型肝炎帶原者,在生產的過程透過胎盤或產道,把病毒傳染給嬰兒的機率相當高。所以,嬰兒很可能在出生兩三個月後變成B型肝炎帶原者,而且終身帶原,B型肝炎因此能夠一代傳一代,綿延不絕。至於最早的B型肝炎感染源從何來?開啟台灣肝炎研究的和信醫院榮譽院長宋瑞樓,也尚未解開謎題。


這些出生就感染B型肝炎病毒的人,和正常小孩一樣健康地成長,由於病毒的潛伏期長,往往直到青壯年,正擔負家庭與社會的重責大任,才發病轉變成肝硬化或肝癌。


根據研究成年男性帶原者,如果母親也是帶原者,那麼會有一半的機率死於肝臟疾病,女性則有四分之一的機率死於肝臟疾病。


為什麼一出生就已經感染,卻要等到成人才發病呢?台大內科教授陳定信對於這個現象有一精闢的比喻。因為幼兒的免疫系統還沒有完全建立起來,分不出什麼是外來的,什麼是自己的,所以會把早早就侵入的肝炎病毒當成自己人。等到長大成人,免疫系統健全時,才驚覺原來定居在肝細胞數十年的病毒竟然是個敵人,於是展開砲火攻擊,從家裡看到窗外有壞人,就放一門大砲,連房子也打掉了,於是就發生肝細胞壞死,也就是肝炎。


這正是B型肝炎病毒陰險,令人恨得牙癢之處。B型肝炎病毒並不直接破壞肝細胞,而是躲在肝細胞裡。人類免疫系統中有一種「細胞毒性T細胞」,為了消滅B型肝炎病毒,不得不連肝細胞一起摧毀。最無辜的當然是肝臟,警察跑到家裡來抓小偷,雖然小偷被打到,但房子也沒了。忠厚、老實的肝臟,就這樣任B型肝炎病毒一而再、再而三地欺負。


在台灣,每五個成人就有一個是B型肝炎帶原者(美國是千分之一),除了媽媽傳染給孩子之外,經常輸血或打針的人,也比較容易感染B型肝炎。


台灣人特有的打針文化也是肝癌的幫兇。在醫界,大家都知道,病人來看病,如果不為他打一針,可能這個病人就再也不來了。過去醫療環境不佳,打針針頭甚至沒換,只用酒精棉擦一下就重複給下一個病人使用。B型肝炎病毒因此針針相傳。


C型肝炎針針相傳


針針相傳的不止B型肝炎病毒,也包括C型和D型肝炎病毒。


根據衛生署委託的研究發現,台灣西部有某些村的村民C型肝炎罹患率高達44%以上。後來才發現因為民眾經常前往打點滴的診所和藥房,為了省錢,整套注射器具很少更換,而引起全村的大感染。


山地部落沒有醫護人員,醫療環境不佳,醫療器具、針頭消毒不完全,C型肝炎的感染率也較高。


因為C型肝炎病毒在血液中的量很少,所以不易經由母親的胎盤或產道傳染給嬰兒,必須透過輸血或注射直接感染。台灣在民國81年開始對捐血血液篩檢C型肝炎病毒,在此之前曾經輸過血的人約有15∼20%的人可能感染C型肝炎病毒。


前不久才喜獲麟兒的東帝士集團董事長陳由豪,就是在年輕時因為腎病住院打針,而感染了C型肝炎,從此展開和C型肝炎的長期抗戰。在27年後終於大獲全勝,把C型肝炎病毒轟出去。


毅成建設總經理王啟元的妻子胡慕潔就沒有這麼幸運。她每年都做全身健康檢查,肝功能都正常,然而健康檢查項目中並未包括C型肝炎的篩檢。所以她一直都不知道自己早在六歲那年就因為燙傷住院感染了C型肝炎。去年,她因C型肝炎病毒引起的肝癌去世,才46歲。不論識與不識者,看到照片上高雅甜美笑盈盈的胡慕潔就這樣枉死,莫不感到悵然,遑論她的家人。


如果已經有B型肝炎帶原或是C型肝炎的人怎麼辦?中研院院士陳定信說,帶原者的情況很複雜,從沒病(健康帶原者)到有病,可能完全沒有症狀,因此一定要檢查。了解肝臟現在的狀況-只是發炎?或是已經硬化?還是長出腫瘤?若是發炎,則必須視情況接受治療。


肝臟好不好,檢查才知道


肝臟沒有神經,多數的肝病病人不會感到疼痛,也沒有其他症狀,所以肝臟好不好要靠檢查才知道。定期檢查就像是保全系統的監測一樣重要。


看過太多肝癌病人一來求醫就是末期,一家人哭哭啼啼,許金川相當感慨地說,悲劇是可以避免的,只要定期監測肝臟狀況。


但是,一般人抱持的態度多半是「我不會那麼倒楣吧!」就好像生活在台北的人都知道小偷很多,但是反正自己不曾遭小偷,就置之不理。「但是如果以保全系統監控,可以把小偷作案機率減到最低,」許金川比喻。


藥學系畢業的李先生本身是B型肝炎帶原者,雖然有醫學知識,但是27歲的他,仗恃年輕力壯,自信健康不會有大問題,所以並沒有定期追蹤。只是拗不過女友的要求,參加「肝炎防治基金會」所舉辦的篩檢,卻意外發現血中「α胎兒蛋白數值」很高(肝癌的可能徵兆之一),緊接著進一步的血管攝影與電腦斷層檢查,確定是兩公分的肝癌。在去年4月手術後,除了身上多了刀疤外,一切如常。家人在他的鼓吹下,都做了檢查,結果發現全家都是B型肝炎帶原者,所幸目前肝臟檢查都正常。


肝功能正常,不代表沒有肝病


定期追蹤腫瘤的蛛絲馬跡固然重要,方法也要正確,才能在肝癌小如花生米時,用酒精注射、栓塞餓死或是手術割除。


B型肝炎帶原者、C型肝炎、慢性肝炎(肝臟酵素GOT、GPT檢測值連續半年不正常)、肝硬化、家族中有人罹患肝癌者,都是肝癌的危險群。這些人應該每半年追蹤一次肝臟的狀況。


此外,到醫院定期檢查要記得兩件事:


1.找肝膽或腸胃專科醫師。現在醫學分工很細,不是每個醫生都懂得肝病,所以一定要找專科醫師。
2.檢查項目最好要包括三項:肝功能檢查、血中α胎兒蛋白、腹部超音波。


這三項檢查到底可以檢查出什麼?


一、肝功能檢查
肝功能檢查可以看出肝臟是否正在發炎,但是不能及早顯示是否有肝硬化或肝癌,更不能檢驗出是否感染各種肝炎病毒。


肝功能檢查,是指抽血檢查肝細胞內的酵素(即GOT、GPT)。正常值會因各家醫院的標準值而有異,不過一般都在40單位以下。


這兩個數據只能代表抽血那時之前,肝細胞有沒有發炎、壞死。肝細胞若壞死,這些原先存在於肝細胞內的酵素,就會跑到血液中,因此檢測值就會升高。


宋瑞樓認為,GOT、GPT更應該稱為肝細胞壞死指數才對。GOT、GPT並不能做為肝功能好壞的唯一指標。


在醫院門診裡,很多病人一聽到癌症末期,最無法接受的是「我每年做肝功能檢查都正常,怎麼會?」但「即使是已經罹患肝硬化或是肝癌,這些檢查還是可能正常,所以只有肝功能檢查是不夠的,」許金川說。


「如果還有明天」演唱者歌手薛岳,本身是B型肝炎帶原者,在台灣檢查時他的肝功能正常。不久到大陸演唱,腹痛求醫,卻已經是肝癌末期了。


目前全民健保提供40歲以上的人所做的健康檢查,雖然包括肝功能檢查,但是並不能檢驗出是否有B型與C型肝炎,甚至肝硬化、肝癌等肝病。很多人卻不了解這一點,以為肝功能檢查正常,就可以安心。宋瑞樓和陳定信曾經努力爭取把B型肝炎抗原檢查包括在健保的健康檢查項目內,可惜未被採納。


要徹底篩檢出早期的肝癌,除了肝功能檢查外,還要再做血中α胎兒蛋白與腹部超音波檢查才可以。


二、血中α胎兒蛋白(AFP)
抽血檢查血中α胎兒蛋白,也是在早期就抓出肝癌的好方法之一,正常值小於20ng/ml(每個檢驗單位的正常值會略有差異)。


α胎兒蛋白只在胎兒時期分泌,出生後就消失。但是肝癌病人不知道為什麼又開啟這種分泌功能,所以α胎兒蛋白值會升高。如果血中α胎兒蛋白無緣無故超過400ng/ml以上時,約有95%可以確定是肝癌。不過約三分之一的小型肝癌病人,α胎兒蛋白值正常,所以也不能只靠它來診斷肝癌,必須再加上腹部超音波,才能早期診斷。


三、腹部超音波
超音波檢查不痛,時間又短,就像是醫生的第二個聽診器,可以透視肝臟和其他腹部器官。肝硬化與肝癌都可以藉由腹部超音波檢查出來。


約一公分大小的肝癌就可以藉由超音波檢查出來。一般來說,肝癌從一公分長到三公分,最快約需4∼6個月左右。所以如果第一次做超音波沒看到肝癌的話,4∼6個月後再照一次,肝癌應該還在三公分以下,治療的效果應該不錯。這是肝癌危險群必須4∼6個月做一次超音波檢查的原因。


台灣人的頭號敵人──肝癌,在醫生眼中其實也不是完全束手無措,只要在還沒有感覺到它的存在時,就先逮住它,加以制裁,就有痊癒的機會。


所以,愛肝的第一步不是去買「顧肝」的藥吃,而是去篩檢,了解它是否正在受苦?肝炎病毒是否欺負它?只要定期檢查,及早緝兇,肝癌不會是絕症。


諮詢單位:
*肝病防治基金會:電話(02)2382-5234;網站:
http://www.liver.mc.ntu.edu.tw/
*德桃癌症關懷基金會:電話(02)8773-1261;網站:http://www.cancercaring.org.tw/
*台灣癌症臨床研究發展基金會:電話(02)2875-7629;網站:http://www.vghtpe.gov.tw/~tcfund
*台灣癌症基金會:電話(02)2396-8006;網站:http://www.fcf.org.tw/
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楊老師電子報:『環保』小動作∼抗暖化


出國用3G--記得關閉連線
『環保』小動作∼抗暖化


台灣加溫中,2100年台北可能消失殆盡


知新講堂的講師陳世耀傳來天下雜誌最新的ppt請大家參考,
最近全球暖化議題火紅,但你知道台灣也有一個迫切危機,
那就是「台灣燒起來」嗎?
今年冬天是自1880年有記載以來,地球最熱的冬天。
台灣,二氧化碳排放量勇冠全球!
全球暖化加溫帶動海水上升,
豪宅大樓都將泡在「台北湖」。
溫度每上升一度,登革熱疫情就移轉到台北,
冬天點蚊香已經來臨了。
現在就開始面對真相吧!立刻前往了解>>
其實,只要你每天上班不打領帶,
買早餐不拿袋,到辦公室第一件事開窗不開冷氣等等,
這些小行動都可以減碳排放量抗暖,
幫台灣降溫,請支持Cool Taiwan行動吧!
立即轉寄附件中的「全球暖化台灣發燒」PPT給親朋好友,
讓他們一起關心下沉中的台灣。
也可以利用網路,
下載另一支「Cool 台灣,8招抗暖降溫行動」PPT喔!
除此,部落格串聯貼紙與MSN小圖示下載,
也可以讓更多人問你:「這是什麼行動呢?」
圖片位置:
http://ad.cw.com.tw/cw/taiwan_warm/images/cooltaiwan120x120.gif
專輯連結:http://ad.cw.com.tw/cw/taiwan_warm/index.htm


看完了「全球暖化,台灣發燒PPT」,你知道聯合國IPCC已把台灣列為氣候變遷的「高
危險群」嗎?
真相是,二十三年後,不論是億萬豪宅或價值百億的商業大樓,都將泡在「台北
湖」,高雄只會剩下「壽山島」,台南更徹底淹沒。可怕的是,冬天點蚊香、登革熱
高危險區大舉北移!
台灣持續加溫不退燒,有哪些「抗暖」行動,你我都可以做得到?發現與監測二氧化
碳對於地球的衝擊,需要科學家投入研究。但是要降低二氧化碳排放量,比想像簡單
得多,累積的效果,也比想像大得多。
小動作,卻可帶來大影響。就靠我們從每天早晨開始…


小行動1:不打領帶,少洗衣物
男性上班前,夏天不打領帶,調整空調28度,晃眼驚覺夏天省下七萬一千噸CO2排放
量。
女性集中大量衣服再洗,減少洗衣頻率,並用陽光曬乾。


小行動2:食用當地所產的食物
上班途中買吃早餐時,記得選吃當地、當季食物,可省運送、冷藏。
吃多少、買多少。廚餘佔你吃的食物30%,收到冰箱最後仍有80%被丟掉。


小行動3:支持綠色消費,購物不拿袋
使用環保標章產品,家庭能源支出少30%。買餐點時手拿就好,尤其買有能源之星、省
水、省能等環保標章產品。企業同樣減少包裝。例如HP將碳粉夾包裝變輕,減少CO2排
放,相當減少3500輛車排放量。


小行動4:搭公車、少開車
上班上學不騎機車!機車每公里排放廢棄量是汽車的3到4倍。
不一人開車上路!每天早上車輛減少兩萬車次,可省近1400萬美元、2200萬噸汽油、
7100噸廢氣和污染。


小行動5:打開窗戶,不吹冷氣
到公司把窗戶打開!自然風降低室內溫度或調高溫度一度,省6%用電。全台一千九百
萬台冷氣計算,一個夏天可省三億度電,足夠澎湖使用一年。


小行動6:回收、回收、再回收
用餐畢、列印完,把垃圾做資源回收!
辦公室使用再生紙。因為再生紙一噸,可省三萬公升水及19顆樹。
保特瓶重覆裝水帶著走。重複使用20次可減少近1/4的CO2排放量。


小行動7:多使用網路電子帳單
多用網路電子帳單,省下大量紙張。將多支電話帳單合成一份,公文電子化,可節省
紙張與郵遞,估計1年減少9千萬張帳單,等於1年少砍8千多顆樹。


小行動8:使用省電燈泡
家裡與辦公室最熱的是燈!
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楊老師電子報:惱人經痛~~要注意唷~~~


看到伴娘,新郎哭了……新娘不會是右邊的吧


惱人經痛~~要注意唷~~~


更新日期:2007/05/0607:10記者:記者陳惠惠?畧蠷?
每回大姨媽造訪,劉小姐不只暈眩、耳嗚、全身冒冷汗,還痛到無法行走,多年來,因經痛掛急診的次數更是多到數不清,最近連打止痛藥都無效。


因為子宮長了肌腺瘤,一個月裡,劉小姐有近半個月的時間都要用衛生棉,經血量多到連產後用衛生棉都不敷使用,還曾為此徹夜坐在馬桶上。


不堪忍受月復一月的經痛,毫無生活品質可言,劉小姐說,「我甚至哭著求醫師,能不能把子宮拿掉」。育有一子的她,好不容易撐到四十幾歲,過了適合生育年齡,醫師才答應她動刀,再過些日子,就可切除子宮,她形容「好不容易才等到這一天」。


不同於劉小姐這類次發性經痛患者,更多婦女的經痛並無病理性因素,屬於原發性經痛。像在傳播圈工作的小君,月經首日免不了要拉肚子,情況好時只是痛到站不直,嚴重時則會嘔吐,也因為吐怕了,連東西都不敢多吃,就算疼痛難忍,也只能喝熱巧克力、黑糖水,不願吞止痛藥。


馬偕醫院婦產科主治醫師徐金源說,一半女性都有經痛困擾,只是輕重程度不一,急診室裡不時可見因經痛被救護車送來的女病患,其中又以年輕小女生最為常見,還有人痛到昏了過去。


台灣女性究竟怎麼對待經痛?有統計顯示,兩成的女人選擇不理不睬,四成一會先休息,一成四會買西藥來吃,百分之八的女性吃中藥,只有百分之六的女性會積極就醫。徐金源說,顯然大多數台灣女性會先躺在床上,再痛下去,就買藥吃,直到無法忍受才會上醫院。


台大醫院婦產部主治醫師華筱玲也發現,很多女性怕成癮,不敢吃止痛藥,還強忍著痛,硬是不上醫院看診,但事實上,吃止痛藥是不會成癮的,只要沒有胃潰瘍,適度吃些止痛藥可以讓自己更舒服。


華筱玲說,沒經過檢查,無法分辨究竟是原發性或次發性經痛,重要的是要先確定是不是病理性因素導致經痛。若不是,醫師也會視病患情況,給予合適的止痛藥,或以避孕藥解決經痛困擾。


華筱玲與徐金源建議,「當經痛影響生活品質時就要就醫」,無止境地忍耐經痛絕對不是一項「美德」。



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楊老師以前也常為經痛困擾不已
但是現在已經好很多了
因為經痛有很多種原因
其中可能就包含脊椎側灣的問題
但是楊老師在穿了新揚腰莢一陣子後
就有明顯改善喔


雖然楊老師不是醫生
不敢說一定就是這樣好的
但是至少也讓我少吃了很多止痛藥啦!


尤其是有時候不舒服時
在腹部熱敷針寶寧
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讓您的網站更容易被找到:搜尋引擎最佳化的八大秘訣



通常,有經驗的網頁設計師會告訴您:「光是將網站架好,是不會有人上門的。」 而事實上的確如此。只是將網站架設起來,並無法帶來人潮。要吸引客戶造訪您的網站,需要一番努力,而要讓客戶不斷重複造訪,則需花費更大的功夫。

大多數人尋找網站的方式之一,就是透過 Google.com 等搜尋引擎,而 Google 也的確佔了全球一半以上的網際網路搜尋使用量。另外,Yahoo! 與 MSN 也是相當受歡迎的搜尋網站。

因此,在搜尋結果中佔到好的排名位置,就是增加網站人潮的關鍵。要知道,許多人甚至不會翻到搜尋結果的第二頁。此外,清單頂端的位置也比清單底部更佔優勢。

搜尋引擎採用複雜的演算法來排列搜尋結果。要佔到好的頁面排名位置並非只是巧合。搜尋引擎最佳化 (或稱為 SEO) 就是一種提高排名位置的程序。

每一種搜尋引擎所採用的演算法都略有差異。而且,大多數都會定期調整演算法。儘管如此,搜尋引擎最佳化的基本原則仍舊適用於所有搜尋引擎。雖然搜尋引擎最佳化並不容易,不過,只要規劃得當,就能提高您網站的點閱率。

以下是成功的搜尋引擎最佳化的八個步驟。

1. 謹慎挑選關鍵字
關鍵字是客戶在搜尋引擎尋找您網站所使用的字詞。所以,在概念上,就是要將您的網頁根據這些字詞來進行最佳化。您應該挑選最能精確描述您業務的關鍵字。這些關鍵字應該是特定詞彙,並足以吸引到潛在目標客戶,但又不會過於狹隘。

當然,您可能同時有好幾個關鍵字。最好的方法,就是針對不同的頁面挑選不同的關鍵字。如果您是知名企業,就在「關於我們」頁面上使用企業名稱當作關鍵字。不過,大多數的客戶都會依產品與服務來搜尋,而不是企業名稱。

如果不知如何挑選關鍵字,可以調閱您的伺服器記錄檔,看看來訪的客戶都是透過哪些關鍵字連到您的網站。此外,試驗一下哪些關鍵字可以搜尋到您競爭對手的網站。

2. 再謹慎挑選關鍵字
您網站的關鍵字,應該出現在您網頁的標題標記 (Meta title) 中。「標題標記」會出現在瀏覽器視窗的最頂端,也就是功能表列的上方。

同時,關鍵字也應該固定出現在開啟的網頁中。最重要的是,這些關鍵字應該在頁面上開頭的前幾個段落中經常出現。

不過,請注意不要過度使用關鍵字,否則就會淪於「關鍵詞堆砌」狀況。搜尋引擎通常能夠分辨出這個狀況,這樣的話,您頁面的排名位置就會降低。市面上有一些工具可以協助您達到最佳的關鍵字密度。不過,請避免使用那些會直接寫入網頁的軟體。搜尋引擎也能分辨出這種狀況。

以下是搜尋引擎最佳化的黃金定律: 絕對不要為了塞入關鍵字而犧牲掉網站內容的品質。這樣會影響您網頁的排名位置。最重要的是,您的網站會失去對造訪者的吸引力。

3. 透過點閱付費廣告來測試關鍵字
Google 的 AdSense、MSN adCenter 或是其他點閱付費的廣告方案,都能測試關鍵字的效果。您可以看到關鍵字是否能為您帶來人潮。同時,您可以確定您的關鍵字是否能夠帶來會消費的客戶。

點閱付費或許所費不貲。但是,如果使用得當,將為您帶來客戶。

點閱付費廣告並無法取代搜尋引擎最佳化,而是應該用來協助您評估關鍵字的效果,協助達到搜尋引擎最佳化。如果您的搜尋結果不佳,請考慮改變關鍵字。

4. 增加從外站連入您網站的連結
搜尋引擎會將其他網站連入您網站,視同對您網站的支持。因此,如果有越多網站連結到您的網頁,您的網頁排名就會越高。

當然,也不盡然如此。網站的好壞也是搜尋引擎考量的因素之一。如果您有很多聲名狼籍的網站連入您的網站,您的排名也將大受影響。

您可以與您業務相關的網站交換連結。如果他們的排名較高,那當然沒問題。如果有名聲不佳的網站連結到您的網站,請要求他們移除您網站的連結。

如要找出有哪些網站擁有您網站的連結,可以直接在搜尋引擎上試試。只要在搜尋方塊中輸入 Link:yoursitename 即可。

5. 搜尋引擎最佳化應顧及道德
如果使用欺騙的手段來提升網頁排名,將得到反效果。甚至可能讓您的網站被搜尋引擎剔除。一旦您被剔除,幾乎是無法挽回。因此,切忌採用不道德的方式。

不要過度使用關鍵字。不要使用隱藏文字,像是極小的字型,或是與網頁背景相同顏色的字體顏色。不要使用鏡像網站,也就是內容相同的網站,來連結到您的網站。此外,也要注意每一頁的內容彼此要有相當程度的差異。如果相似的內容重複出現在不同頁面上,可能會被認為意圖欺騙搜尋引擎。

不宜使用頁面隱藏的技巧。所謂頁面隱藏 (Cloaking),就是製作兩套頁面。搜尋引擎看到的是使用了許多關鍵字的那一個頁面,但造訪者看到的卻是另外一個內容與關鍵字完全不相干的頁面。

有一種情況例外: 如為 Flash 網站,幾乎無法進行最佳化,因為搜尋引擎無法解讀 Flash。此時,您可以在背後用 HTML 再架設一個網站。只要內容與 Flash 網站相同即可。

6. 將網站提報給搜尋引擎
您當然希望您的網站能被搜尋網站納入索引。如果您有許多其他外站連結到您的網站,網頁自動尋檢程式自然會找到您的網站。網頁自動尋檢程式會在網際網路上自動搜尋,然後更新搜尋引擎的網站資料庫。

如果您的網站沒有自動出現,您可透過提報服務或是自行將網站提報給搜尋引擎,以便納入索引。上述的三個大型搜尋網站,均有提供提報網址的表格。以下是這些搜尋網站提報頁面的美國連結:

Google:
http://www.google.com/addurl/?continue=/addurl

Yahoo!:
http://tinyurl.com/5oclp (需先註冊)

MSN:
http://beta.search.msn.com/docs/submit.aspx

7. 耐心監視搜尋引擎最佳化的效果
搜尋引擎最佳化並非一蹴可幾。要獲得較高的排名位置,通常需要幾個月的時間。如果操之過及,反而容易造成錯誤,而且這些錯誤的後果可能相當嚴重。

不過,監視您的進度是非常重要的。在主要的搜尋引擎上輸入您所挑選的關鍵字,看看您的排名位置。您或許也會意外發現許多相關的詞彙。這也算是意外的收穫。

測試結果通常會有波動。排名可能每天,甚至每小時變動一次。請經常測試,以精確瞭解您網站的排名。如果是小幅的波動,就不用太過擔心。但如果您發現有持續下滑的趨勢,就應該立即採取行動。

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8. 考慮將搜尋引擎最佳化工作委外
搜尋引擎最佳化是一項持續性的工作,因此,必須由全職人員負責。某些公司則專門經營搜尋引擎最佳化業務。

聘請專業搜尋引擎最佳化公司來協助您網站進行最佳化可能所費不貲。價格需視網站、服務內容及時間長短而定。不過,因此所帶來的好處,也可能相當可觀。聘請專家當然比自己做的效果更好。而且好的搜尋引擎最佳化所提升的業績,可能負擔其成本還綽綽有餘。

而不好的搜尋引擎最佳化,則反而不如不做。所以,找到好的公司來協助您是非常重要的。您可以瞭解一下該公司的道德標準。看看他們是否會提到一些欺騙性質的搜尋引擎最佳化技巧。

當然,該公司網站本身的搜尋排名位置,也是您的參考指標。不過,別光只靠這點。與該公司提供的參考客戶連絡。親自造訪該公司所執行過最佳化的網站,並且留意一下該公司的文案撰寫品質。

再來,該公司應該要提出詳細的計畫。他們要能提出幾種不同的方法來提高您的排名。當然,這些方法以及價格方案都應該很明確。

有些公司會讓客戶有不切實際的期待,對於這些公司應該小心。例如,針對常見關鍵字,他們保證讓您的頁面出現在 Google 搜尋結果頂端,對於這種公司就要格外小心。此外,如果他們保證能在短期內見效,有可能他們就是採用欺騙搜尋引擎的技巧。

在您考慮委外之前,您或許可以試試一些搜尋引擎最佳化管理軟體來可協助您挑選關鍵字、提報頁面到搜尋引擎,以及追蹤成果。這種方式會比委外來得便宜。

但請記住,搜尋引擎最佳化的成效也僅止於此。經過最佳化的頁面可以吸引訪客,但是,只有好的產品才能讓訪客變成顧客。

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妨礙致富的10大盲點




2007/05/10 14:00

轉載--別跟錢過不去!妨礙致富的10大盲點


其實,你沒有你想像的那麼會理財。研究理財習慣的「行為投資學」愈來愈熱門,點出許多人們經常忽略、又阻礙致富的盲點。

理財、投資,應該是件理性的事。但是許多財務、投資專家與心理學家的研究卻發現,人們常常不自覺地跟自己的錢過不去!

研究這些理財習慣的行為投資學(behavior finance)愈來愈熱門,也點出許多人們忽略、卻足以妨礙致富的盲點:

1.風險性資產偏低

提倡理財教育的花旗銀行與法國Insead管理學院合作的調查發現,許多年輕人知道長期而言,時間、複利的威力可以增加投資報酬、降低風險,但當下卻因為怕損失,不敢輕易把資產投資在風險與報酬都較高的標的。

例如,如果有一盤丟銅板賭局,擲出正面可以贏兩百元,擲出反面則輸一百元。以機率計算,參加賭局的人平均每局可以贏五十元,幾乎穩賺不賠。

但是台灣四十歲以下的年輕人,卻平均要可以連擲六十四次,確保必是穩賺不賠,才敢參加賭局。

相比之下,超過五成的香港人只要可以擲一次,新加坡人只要可以連續丟十三次,就會冒險嘗試。

2.你沒有想像中的會存錢,強迫儲蓄效果大

學界著名的《經濟研究季刊》刊登一篇報告,讓銀行客戶選擇要固定在每個月的哪一天把固定金額的錢存入儲蓄帳戶,還是隨時要存多少都可以。

一年後發現,這些選擇強迫儲蓄計劃的人所存到的錢,比自己決定儲蓄時間與金額的人,多存到八一%的財富。

3.你的卡奴指數比你想像的高

行銷學者普烈雷克與賽門斯特針對麻省理工學院的企管碩士班學生進行一項實驗,問他們願意用現金還是信用卡、分別以多少錢購買NBA籃球賽的門票。

結果發現,傾向付現的人只願意用二八.五美元購買門票;願意用信用卡的人卻願意花費六○.六元。兩相比較,信用卡使人多花了一一三%的消費金額。

顯然,理財顧問們要大家剪卡或出門只帶現金、不帶信用卡,不是沒有道理。

4.購買過多耐久財

Insead管理學院的教授華頓布洛克等人在香港進行一項實驗,要七十二名消費者在五個星期內記錄所有的消費行為,包括花了多少錢、購買哪些東西、用什麼方法支付,以及這是炫耀性消費還是必需品。

結果發現,在這總計兩千多件消費中,受試者在購買炫耀性與非必要性商品時會即時、或盡快付清;但在購買耐久的必需品時,卻容易用信用卡或申請貸款。

因為他們認為耐久財可以使用很久,值得先買下再慢慢付清,而容易淪入貸款陷阱。

5.花錢時,想想比例原則

大家都認為,賺愈多錢時,消費佔總收入的比例會下降,存下更高比例的薪資。

但實際上,很多人不知道,自己這麼想,卻不見得這麼做。

《消費者研究期刊》刊登一項研究,問大家如果收入是九千元港幣,分別願意花多少錢在飲食、娛樂與購物。

接著再問,如果收入是五百元與十六.二萬元,又分別願意花多少錢在上述消費。

結果發現,收入愈高,薪水用於消費的比例愈高。人們只注意到名目薪水的提升,可以花更多錢,卻沒有去計算,薪水中用於每一項消費的比例為何。

6.過度自信

摩根富林明資產管理在一項財富趨勢研討會中,也提出不少人們在投資方面的盲點。

例如,人們常常高估自己的能力與見識,認為自己比較會選股、操盤,結果反而頻繁地轉手買賣股票、並且傾向投資高風險股票或投資過度集中。

同樣的是,瑞典的研究調查發現,有高達八一%的創業者認為,他們的生意一定會成功。

7.不願面對錯誤

摩根富林明統計指出,有八成的投資人在需要現金時,會選擇賣掉已經賺錢的股票,留下賠錢的投資。

但是企業經營時,卻往往會留下有利潤的部門,結束虧損的業務,未來才能繼續產生收益。

所以散戶們應該重新思考投資哲學,不要再不願認賠殺出、抱著慘跌的基金或股票,期待它有一天會回春。

8.用不相關的資訊來做投資決策

貝萊德證券投顧董事長張凌雲發現,人們常受制過去的經驗或想法,而用偏誤的資訊來分析未來與決定投資相關事宜。

例如,不少人擔心美國景氣走緩,而不敢投資美國股票。但近幾年的經驗顯示,股價的走勢跟企業獲利的關聯較大,不管美國景氣如何,許多美國企業都在新興市場賺了大錢。

如果執著於以往的舊觀念,就會與財富擦身而過。

9.羊群效應

摩根富林明的財富報告還指出,不少散戶都有相同的毛病,放棄基本面而隨波逐流。結果,常常買在高點、賣在低點。

例如,在歐元剛上路那一段時間,不少投資人都盲從買入歐元、歐洲基金,結果歐元一上路,匯率就不斷下滑,當年,歐洲基金最後也多半以賠錢收場。

同樣的是前年日股大漲,結果許多投資人在去年搶進。沒想到,去年日本反而是亞洲漲幅最小的股市之一。

10.說得一口好財

匯豐中華投信基金經理人黃時彥指出,投資最重要的就是要採取行動。

他發現不少人勤於吸收、學習財經與理財相關資訊,也知道在什麼時候該投資在哪些市場,卻因為忙碌、行情前景不確定或害怕風險,遲遲不敢出手,錯失不少財富。

要克服這種盲點,最簡單的方法就是定期定額,強迫投資。

甚至,更積極的方法是,在每年的第二季與第三季都選一天購買看好的市場基金。因為根據統計,每年的第二季與第三季,許多市場多半都會出現盤整,是投入的好時機。

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勇敢敲機會的大門

想要自己的生涯能夠更上一層樓,卻一直苦無機會?努力在工作上做到最好,但是機會總是與你擦身而過?等到機會來臨,卻又猶豫再三,下不了決心?

其實機會永遠都有,關鍵在於你有沒有智慧去發掘機會,有沒有膽識接受機會。當外在環境變成無規則競爭的世界,當改變是唯一不變的原則時,誰能看準時機,用力敲開機會的大門,誰就是贏家。

下一個機會,不知何時竄出,你必須保持靈活與彈性,伺機而動!



關鍵1 用未來性,判斷機會的面貌

與其苦惱著自己有沒有機會,倒不如問自己,有沒有能力判斷出機會所在。東隆五金副董事長陳伯昌認為,判斷的能力來自於對長期趨勢的分析與解讀,「以時間序列的概念去分析事情發展的前因後果,而不是就某個時間片段的結果去解讀。」

機會,你根本不知道它什麼時候會降臨,甚至當它來敲門時,你也不一定能夠辨認出來。人生的機運變化,其實相當奇妙。

緯創資通董事長林憲銘,近來顯得意氣風發。當年洞燭機先,斷然捨棄低毛利的筆記型電腦代工,轉向高毛利遊戲主機代工。隨著電玩Wii以及XBOX的熱賣,緯創資通已完全擺脫當年宏碁分家後,曾出現大幅虧損的陰霾。

同樣是宏碁出身的明基集團董事長李焜耀,卻是對比。

曾經,他是創造時勢、搶攻各種機會的企業英雄,第一個投資TFT-LCD面板、第一個自創品牌、第一個購併跨國品牌:2005年宣布購併德國西門子(SIEMENS)手機部門。

但是,搶得機會,卻沒有能力守住機會。2006年9月明基宣佈撤資西門子手機部門,今年3月公司又涉嫌內線交易而遭到約談。機會的面貌,真的詭譎多變。有時候,它的訊息強烈,讓你捨我其誰;有時候,它卻隱晦不明,誘你入甕直到驚覺上當。通往成功的機會之門,就像芝麻開門所需要的通關密語,考驗著所有人的「智慧」。

客觀,無疑是解開這場「機」、「智」之鬥的第一個線索。

東隆五金副董事長陳伯昌,近幾年因為成功重整差點倒閉的東隆五金而成為知名人物。接手重整工作之前,陳伯昌在匯豐銀行從事金融投資工作長達10多年,在這個對「得失」計較清楚的行業裡,讓他對於人性,很早就有深刻的體會。他觀察:「面對機會時,人性最明顯的弱點往往在於過度樂觀,永遠高估自己能力,低估風險。」

「我們大多生活在自己認知的世界,而非真實的世界裡,」陳伯昌說,多年的投資經驗已把他訓練得一旦面對機會時,勢必要「夠冷酷、夠客觀」,才能精準掌握變動的機會點。

「用時間序列的概念去分析事情發展的前因後果,而不是就某個時間片段的結果去解讀,」陳伯昌說,所有成功的投資機會,都是靠這種原則才有可能穩定獲利。

當你徹底拋開主觀認知,才能擁有比別人更敏銳、更真實的觀察,在雜亂超載的資訊中,沙裡淘金、找出你的藍海機會。

去年剛從安捷倫(Agilent)分割出來的惠瑞捷(VERIGY)台灣分公司總經理陳瑞銘,一路從惠普(HP)、安捷倫、到現在的惠瑞捷,每次組織分割,他都用「客觀」原則,做出生涯的判斷。

1980年代,全球個人電腦市場開始快速成長,惠普將所有資源移轉到電腦事業部,當時陳瑞銘面臨生涯第一次重要的抉擇,該往所有人趨之若鶩的電腦領域,還是留在儀器量測領域發展?

根據他的研究,台灣的OEM(製造代工)將會大幅成長,再加上客戶對品質要求愈來愈嚴格,儀器量測的需求絕對會跟著增加。另一方面,儀器量測是非常專精的領域,有獨特的優勢,「如果市場小,但未來有成長可能,機會或許更多。」

因此,當惠普第一次分家之後,他選擇了被分割出去的安捷倫。

關鍵2 不要分析太多,反而裹足不前

當機會出現,我們總是想得太多,做得太少。西雅圖極品咖啡董事長劉增祥便有深刻體會。他認為,「成功的創業家絕對不會是完美主義者,」不能等到100分再出手,而是抓住時機及時出手,再隨著環境變化彈性調整。

「生涯發展的過程就如同是一張能力拼圖,」藝珂人事顧問(Adecco)總經理陳玉芬表示,該掌握什麼樣的機會?機會來了是否該接受,得看它是否能讓你學到新的工作技能或知識。

陳伯昌在選擇工作時,便很有策略。自中山大學企業管理研究所畢業後,便只鎖定外商金融機構,目的是補足國際化能力以及實務面的財務知識。陳伯昌說,要不是當年以這個方向來選擇機會,至今他可能連英文都不敢開口說。

但事實上,許多人在分析自己的機會點時,卻常不自覺的陷入「分析癱瘓」(analysis paralysis)的困境中。

身為創業家的西雅圖極品咖啡董事長劉增祥,從創業的角度分析,創業者不應該是完美主義者,只要有75分就可以出手,若真的依照管理大師的策略、財務原則去思考,「根本沒有人可以創業。」因此,對於機會的風險分析雖然必要,但如果過度畏懼風險,反而會裹足不前、錯失良機。

面對風險,我們要思考的應該是如何去面對、解決問題,而不是因為害怕失敗,選擇放棄。只要事前做好準備,原本擔心的失敗未必會發生。

事先模擬意外情境,克服恐懼

正如同哈佛大學心理學教授丹尼爾.吉伯特(Daniel Gilbert)所說,人們對於未來的預期或想像,往往過於誇大。我們害怕自己會失敗,但事實上失敗的可能性微乎其微。

要克服這種人性弱點,「最好方法,就是事先想到最壞的狀況,」世界女子跳傘紀錄保持人雪瑞兒.史坦斯(Cheryl Stearns)接受美國《高速企業》雜誌(Fast Company)採訪時說道。

每次跳傘之前,她會預先設想各種可能的意外狀況,擬定解決的辦法。當狀況真正發生了,她可以立即從先前模擬過的各種情況中找出解決方法,不至於慌了手腳。

「恐懼是有必要的,」史坦斯認為,恐懼的情緒可以讓自己更謹慎,不至於過度樂觀。關鍵是如何從恐懼中,察覺自己害怕的根本原因,然後消除恐懼的根源。

關鍵3 機會不在多寡,而在挑戰的勇氣

多數人都喜歡做容易而安全的事情。但是對台灣諾華總裁張振武而言,有勇氣挑戰自己極限,願意接受超出能力範圍之外的工作,才能逼出自己最大的潛力,「只要公司敢給你機會,你就要勇敢去接。」

因此,面對機會,只要做好準備,就該大膽嘗試。

尤其是對年輕人來說,抓住機會的癥結點,往往不在多或少,而是當機會來臨時,有沒有膽量踮著腳尖、去挑戰一件與自己能力、經驗不符的未知工作任務。因為即使失敗了,也沒有什麼損失。

冒險進入製藥業,挑戰未知

原本一心一意要當華爾街投資銀行家的台灣諾華(NOVARTIS,全球第二大藥廠)總裁張振武,就給了自己一次冒險的機會,進入了如今人人稱羨不已的高成長產業:製藥業。

在美國哥倫比亞大學念MBA的暑假,不巧碰上1987年美國股市大崩盤,知名的投資顧問公司取消徵才名額,張振武只好選擇寶僑(P&G)藥品部門,沒想到短短3個月的實習經驗,卻因為特殊的商學背景,吸引多家製藥公司提供他工作機會。

但他對製藥業實在太陌生,連這個產業的正式英文名稱「pharmaceutics」也是查字典才知道。再加上沒有任何醫藥或生物科學背景,在當時製藥業中是少數中的少數,他完全沒把握自己能不能做得來。

但他念頭一轉,突然想到:既然公司敢給我機會,為什麼我不敢接?如果他們認為我可以,我又為什麼覺得自己辦不到而放棄機會?最後他接受了山德士(SANDOZ,諾華藥廠前身)的工作。

游刃有餘就無法激發潛能

張振武永遠記得,幾年後有次到山德士美國總部面談,準備接下某個他認為在能力範圍內、業務內容熟悉的新職務。沒想到老闆卻對他說:「這份工作你絕對游刃有餘,對你和公司來說,風險也最小。但是它無法激發你更多的潛能(But that doesn't stretch you enough)。」

這句話,成了他日後轉換工作時的核心原則,面對新人應徵,他也總以這句話鼓勵對方。

但回頭再看過去,也不是每次選擇都有很完美的結局。他也曾過度低估工作的難度,上任1年便打退堂鼓。但是,可以因此斷定這次的決定是錯的嗎?

如果就單一事件的結果而言,似乎是一次錯誤的決定,但拉長時間來看,其實根本不存在對與錯的問題。

對張振武來說,雖然結果不如預期,「但是我的生涯充滿了動態,累積了不同經驗。」

關鍵4 敢敲門,也敢捨棄

機會的來臨與否,往往在於你在現有工作上的表現是好是壞。渣打銀行台灣區企業暨金融客戶處董事總經理許穗華,每接受一次機會,她都會告訴自己:「已經沒有任何退路。」全心全意專注目前的工作。

即使是錯誤的機會,也可能因此帶來更多新的機會。相反的,雖然你每次的選擇都是對的,但是能走的路卻也可能愈來愈窄。

「對與錯都是個人主觀判斷,不是客觀事實,」渣打銀行台灣區企業暨金融客戶處董事總經理許穗華認為。每次選擇之後,就當是沒有退路,只有把工作做好,而不是三心二意,總以為下個工作會更好。

因此,懂得「捨棄」,專注把眼前工作做到最好,有時候也是守住機會的必要關鍵。任何一個機會,都必須考慮到不同人生階段的優先順序(priority)。機會的選擇,都會有得有失,不可能什麼都要,除非有很好的支援系統。

尤其是女性經理人,常常陷入這種困難的抉擇。

機會來了,先列出得失

金百利克拉克(Kimberly-Clark)商用消費事業處總經理陳俐伶,在3年前接下這個職務時,她的專長一直在人力資源領域,但她很早就向公司舉手表達,未來希望有機會轉調業務單位。

陳俐伶成功地敲開了機會大門,但她並不貪心。3年來,一直有許多就任跨國企業亞太區人資高階主管的邀約出現,但是,為了往後生涯有可攻可守的更大彈性,加上家庭因素,她選擇放棄。遺憾難免,但是她總告訴自己:「如果真有能力,不怕以後沒機會。」

陳玉芬建議,當機會來了,先想清楚,一旦接受這個機會,我可以得到什麼?可能要放棄什麼?全部寫下來之後,再對照現在人生階段的優先順序,答案往往會自動浮出。

關鍵5 別人不看好的就是機會點

愈是冷門,你的機會愈多。這聽來似乎矛盾,卻是千真萬確。新光產物保險總經理詹俊裕雖然是在一片質疑聲浪中接任新職,卻沉得住氣,用亮眼的業績數字,反駁眾多對他專業能力質疑的聲浪。

當機會不知何時降臨,很多時候,不是每次的機會都能如人所願,甚至有些時候,還得忍受別人不看好的嘲笑耳語。

新光產物保險總經理詹俊裕剛上任時,便遭遇過旁人與媒體懷疑的批評。

統計背景出身的他,從國泰到富邦,長期都待在資訊部門,好不容易等到新的機會,卻還是冷門的總稽核職務。

雖然這不是他要的,但是篤信基督的他,還是每天開開心心的像個牧師,全省走透透,很有耐心地向所有營業單位的員工解釋什麼是稽核,如何做好內控。

他的表現引起了新光產險董事長吳東賢的注意和邀約。2004年他終於下定決心告別待了14年的富邦產險公司,轉任全國產險業務第3大的新光產物保險總經理,「因為想試試看自己還有多少的能耐。」

但是他沒有任何帶領業務行銷的實際經驗,沒多少人認識他,各種耳語四起。上任第一天就有媒體以斗大的標題「繼任人選,專業受質疑」當作新官賀禮。暗指吳東賢董事長因為找不到人,不得以選擇詹俊裕。

新光產險的同事本想安慰他,沒想到詹俊裕卻語氣平淡的說:「沒關係,最好是他們看不起我,只要我知道自己該做什麼就好了。」

他用業績具體回擊媒體對他的質疑。2006年新光產險的簽單保費突破100億元,市場排名第3,僅次於富邦產險與明台產險。成長率為6.29%,優於整體市場的-4.34%。

短時間內就能有很好的業績表現,絕非運氣好。事實上,詹俊裕早已為自己的下一步做準備。在富邦當總稽核時,就不時思考如何經營一家產物保險公司,因此接任新光產物總經理時,他能立即進入狀況。

機會往往在意料之外的時機出現,當機會來了,你能不能挺得住?還是措手不及?若順利挺住,這機會非你莫屬。

留意腳邊機會,跌倒別急著爬起來

這正是素有「偶像劇教母」之稱的名製作人柴智屏,從編劇升格為執行製作人的最重要關鍵。

當時《鑽石舞台》的製作人王鈞,有一天看到某篇對他的負面報導,一氣之下拔下耳機麥克風往地上摔,掉頭走人。柴智屏不得已之下只好趕鴨子上架,由她這個小編劇暫代執行製作人的工作。

儘管心裡害怕得要死,她還是強作鎮靜的指揮若定,把平常觀察學習到的全表現出來,帶著現場40多人,順利完成3小時的錄影。

日後柴智屏在《機會只有3秒鐘》書中寫下了這麼一段話:「當王鈞丟下耳機麥克風時,機會來到我的腳下,我撿起了它!」

劉增祥在2001年發生營運危機的挫敗時,也以同樣的心態,找到翻身的機會點。「許文龍爸爸曾對他說過:『跌倒了,不要急著爬起來,等撿到錢再起來!』」劉增祥說,因為失敗,讓他跌倒後,低頭看到過去不曾發現的商機,重新站起。

面對機會時,最好的態度莫過於亞都麗緻集團總裁嚴長壽常掛在嘴邊的一句話:「抱最大的希望,做最多的努力,有最壞的打算。」下次當機會來敲門時,或許你就不會那麼惶惶不安了!

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2007/05/10 11:44


 


 






































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高階主管甄選十項必要條件 這一篇是tsmc張忠謀非常推崇的文章


摘自Fred Bucy">  
離職藝術2007/01/03


離職的藝術-翁靜玉專欄   ※資料來源:Career就業情報


  一個人離職的過程,可以評價出他的工作態度及品德修為,新主管也可藉此評鑑此人是否能克盡職守、負責守紀。圓滿的離職不但可以增進你的人際關係,也間接肯定你在職場中的表現。


  景氣不佳、失業率攀升,儘管就業市場一片低迷,但對想要轉職、跳槽的人來說,二月領完年終獎金、休完年假後,仍不免蠢蠢欲動。在上一期「換工作不如換心情」的文章中,我們曾經提到轉換工作時先做心態的調整,不過如果你仍然決定要離職轉換跑道,就業情報提醒你必須注意以禮開始、以禮結束。


  身為現代的上班族,不管離職的理由多充份,不可或缺的還是基本的道德倫理觀念。雖然不是每個人都很幸運能在第一次就尋得適才適所的工作,但也不可以每換一家公司就罵前一家公司、批評老闆或主管的不是。如果你始終認為眾人皆錯你獨對,相信你永遠都要為換工作所苦。有些人離職後還能與原公司保持良好的關係,甚至為新公司帶來人脈與業務;但有些人一離職卻像與舊公司結仇,非但不承認和原公司的關係,甚至大肆批評原公司的不是。兩者之間的差別就在於一個人的教養與修為。


‧圓滿離職的步驟與方法


圓滿離職是每個上班族必修的一門重要課程,也是對一個人人際關係好壞的重要評估。當你不得不離開原來的工作崗位,務必做好辭職前的準備,達成一次圓滿的離職。以下告訴你圓滿離職的步驟與方法,供轉職的朋友們參考。


(1)是否已為公司立下汗馬功勞,留下一張又漂亮又令人懷念的職涯成績單。不論你離職的原因是什麼,對公司、主管都要懷著感激的心態。在準備離職之前,建議你思考一下,自己對公司的貢獻在那裏?如何讓自己走得漂亮、走得令人懷念?


(2)離職理由是否充分、能否被認同?千萬別公開批評公司或藉機刻意煽動其他員工離職。即使心中有再多的不滿,離職的禮貌仍要注意。最好找一個能讓人認同的離職理由,切忌以批評、煽動,挑起其他同仁不滿的情緒。也不可在未獲書面核淮前即對外宣稱離職,以免讓人誤會故意破壞上班氣氛或想藉此達到其他的目的。


‧做好工作的交接非常重要
(3)離職時間是否恰當?替公司考慮是否有適當的接任人選?先找個恰當的時機和主管溝通,誠懇地表達自己離職的意願及原因。與主管口頭溝通離職日後,才正式提出書面的辭呈。對於離職的日期不須太多堅持,應替公司著想是否有適當的接任人選。


(4)逐項列好交接清單。許多對公司不滿的員工在離職時,不但未對自己的業務清楚交接,甚至會將個人持有的檔案資料予以刪除。為了留下好的印象,做好工作的交接非常重要,一張清楚詳細的交接清單,將可確保你圓滿的離職。


(5)教導新人每項工作的執行要點及應注意事項。列出每日工作流程表及每日應注意的特殊工作事項。另外也應列出客戶或往來廠商的聯絡清單,並註明承辦人姓名及電話,必要時特別記錄每位客戶的特徵與往來應注意的事項。讓新人能順利接任你的工作,不但你無愧於公司,同時這位新人也會對你銘感五內。


‧表達自己的敬意與感謝
(6)留下新公司及家中連絡電話,方便同事及主管隨時聯絡。離職時不敢留下聯絡電話或告知新到職的公司,大多是在原公司表現不佳,甚至是因為有不良紀錄而心虛,他們深怕自己在原公司的惡名惡行傳到新公司,影響自己的前程。所以離職前留下聯絡電話是對自己人格保證的一種負責行為。


(7)完成公司規定的離職手續,勿將公司文件帶走。離職當天應確實辦好離職手續,繳回公司文具、證件及移交清單。將桌椅清理乾淨,並將所有的文件檔案排列整齊,當場做最後的說明確認及正式移交。最重要的是,絕不可帶走公司的機密文件或任何軟硬體的資料。


(8)離職當天別忘了向主管及老闆道謝,並告訴他們你的新動向。不管和主管合作是否愉快,畢竟他們都是曾經教導你的老師,不管主管是怎麼樣的人,都要表達自己的敬意與感謝。離職當天應以愉快的心情向老闆、主管、同事親切道別,讓公司同仁留下溫馨的印象。


‧保持友好關係累積職場口碑
(9)離職後應不斷與公司保持連絡,關心交接是否順利。離職一週後最好主動打電話給原公司主管,報告自己新工作的狀況,並表達感謝和懷念之意。另外也應和原公司同事保持連繫,特別是關心交接人的工作狀況。


(10)寄發謝函給往來的客戶,感謝他以往的照顧與支持,並告訴他們你的新公司連絡地址及電話。也許新工作和你原來的客戶無關,但職場中保持一份關係,就多一份助力。離開原來的工作,和既有客戶保持聯絡,是禮貌也是累積自己的人脈。


一個人離職的過程,可以評價出他的工作態度及品德修為,新主管也可藉此評鑑此人是否能克盡職守、負責守紀。上班族的朋友們應該把圓滿離職當成份內的工作,圓滿的離職不但可以增進你的人際關係,也間接肯定你在職場中的表現。想要離職朋友們,在享受新工作挑戰的同時,也不要忘了留給曾經和你共事的人一個完美和值得懷念的印象。


 
 高階主管甄選十項必要條件 這一篇是tsmc張忠謀非常推崇的文章


摘自Fred Bucy, Former President & CEO of Texas Instruments,How We Measure Managers?


一、 誠實(Integrity)


經理人員可能很聰明、有創意且很會替公司賺錢,但是如果他不誠實,則他不僅一文不值,而且對公司而這是個相當危險的人物。 誠實的另一個定義是對所有事情的承諾能不計任何代價去達成:當經理人發生事先未預料到的事情而無法達到承諾時,他必須盡可能通知對方,解釋未能達成之原因,並竭盡所能去減少對方的損失。


二、 冒險的意願(Willingness to take risks)


壘球的安打很容易做到,盜壘就不是人人可為。的確,冒險並不好玩,什麼事都小心翼翼的人當然就不會闖出大禍。但是如果在經營上經理人做事老是講求安全第一,公司是不太可能快速成長的。


企業要創造一種環境讓經理人勇於去冒經過深思熟慮的風險,而不怕因為失敗而受責備。經理人如果總是讓競爭對手去冒險,然後再跟在競爭者的腳步後面,那麼這種經理人的公司將永遠是二流公司,永遠無法成為業界的領導者。不敢冒險的經理人只能算是個看門者。


三、 賺錢的能力(Ability to make a profit)


請注意賺錢能力是經理人第三重要而不是最重要的資質。因為企業存在的目的不單是為股東賺錢。然而由於企業要對社會有所貢獻,仍需要靠利潤來達成。因此,企業仍需要會賺錢的經理人。經理人的賺錢能力是由許多方面的才能組合而成的。這些才能包括激勵員工、快速行動、洞悉趨勢以及其他有形的要素。


此外再加上經理人個人魅力與幸運等無形因素,而成為會賺錢的經理人。有人說要了解經理人的賺錢能力,最好看他過去的工作表現,然而事實並不盡然如此。對於環境變遷與賺錢能力的關係要特別注意。例如1946年美國舊車的買賣可以大賺其錢,但是到了1962年即使是商場奇才,想要靠賣真空管收音機賺錢也是難如登天。有時商場的激烈競爭使得經理人要賺錢除了到外面去招搖撞騙外,根本無法獲利。在此種情況下企業應該結束營業,不可讓他們的經理人以偷竊、欺騙或撒謊等手段來賺錢。


四、 創新的能力(Ability to innovate)


卓越的經理人必須能夠創新而且能使創意反湧而出,次之的經理人則要能獎勵與支持部屬的好點子。企業必須不斷有新創意流入。這些創意不單是科技方面,在管理、溝通、市場行銷及其他任何與企業經營有關的技巧上也都要能日新月新。然而創意必須能付諸行動,否則空有創意也是於事無補。企業內能產生好創意的人為數不少,但真正能使創意發揮功效的人卻鳳毛麟角,經理人應該具有使創意成為事實的能力。


五、 實現的能力(Ability to get thing done)


經理人即使有全世界最偉大的產品計劃、最看好的產品創意,但是如果他無法讓它們付諸實現,那麼他還是不能算是經理人。


六、 良好的判斷力(Good judgment)


判斷力是一種重要的思考能力,使經理人能根據事實、數據、發現以及感覺來評估人員、計劃、方案和建議的價值。雖然良好的判斷力與聰明才智有關,但是聰明的判斷力不一定就佳。例如美國電機工程奇才斯坦因米奇是個卓越的科學家,但他晚上回家卻經常迷路。馬克吐溫是個文學巨擎,而他卻曾宣告破產。至於愛迪生和克德林二位發明家雖不是絕頂聰明,但他們成功卻是受惠於良好的判斷力,因此他們可算是成功經理人。


七、 授權與負責的能力(Ability to delegate authority and share responsibility)


主管人員可以將作決策的權力全部授予部屬。但他必須予部屬對事情的後果共同負責。經理人對於部屬所作的事絕不能逃避責任。無論部屬所作的良好決策是多麼微小,主管都可以分享榮譽;無論部屬所做的不良決策是如何輕微,主管都要與部屬一起受責備,亦即各階層的經理人要層層授權、層層負責。


八、 求才與留才的能力(Ability to attract and hold outstanding people)


企業靠少數獨攬全局的主管可能會成功一時,但是有良好的管理團隊才能永遠成功。高階主管必須時時刻刻都有許多能力、有共同事方法的人使企業大展鴻圖。


因此,良好的經理人不但應該樂意,也應該對最能幹部屬升遷到組織其他單位而感到光榮。高階主管在評估經理人時,應該著重在他如何建立團隊、如何培育部屬,然後才是他對組織的貢獻。傑出的經理人會培育出良好的管理人才。


九、 智慧、遠見與洞察力( Intelligence, foresight, and vision)


簡單地說,好的經理人不單是今天很聰明,明天或十年後都應該還是很聰慧靈敏。 大企業的經理人必須快速學習、消化大量資訊,解決複雜的問題,並從經驗習得教訓。人不可能永遠不犯錯,但成功的經理人必須所做的事百分之五十以上都是對的。遠見是一種向前看的事情能力,能預見並解決即將到來的問題。經理人必須能預期問題,避免問題發生或在大禍臨頭之前解決問題。經理人若沒有預見未來的能力,只能任憑命運的擺佈,最後將會面臨無法預料的重重危急。經理人若能經常運用遠見的能力,使之習以為常,就可以遠離救火的急迫與危險。至於洞察力則是一種長程的遠見。此種資質使得經理人得以想像未來年代的世界,業界以及自己公司會變成怎樣,因此,他可以開始計劃並解決未來的問題。人們時常對過去的錯誤耿耿於懷,其實經理人應該養成以熱忱和樂觀的態度瞻望未來的習慣。學習如一位聖賢所說的:『我對未來充滿熱忱,因為今天畢竟是我所剩生命的第一天。』


十、 活力(Vitality)


雖然此項經理人的資質名列第十,但是它的重要性應該排名第二,僅次於誠實。企業要永續經營,大家應該使它藉著成長與改變而成為充滿活力之組織。一個企業組織若因充滿著因循苟且、得過且過的成員而變得呆滯,那它將很快失去優秀的人才、顧客以及所有的一切。


美國電話電報公司(AT&T)總裁弗德烈.柯佩爾在他所著『企業的活力 』(Vitality inaBusiness Enterprise)一書中指出,企業今日所產生的活力,將能保證其明日的成功與發展。要產生組織活力,資深的主管人員應該告訴他的年輕部屬:『在經營企業的方法上,你有許多要學習的。並沒有在一種任何時候、任何情況都是最好的方法。目前我們並不知道什麼是最好的方法,將來也不會知道。我們希望你多學習,同時也能提出一些新的較好方法。我們希望你提出對工作有幫助的創意。』


 


企業最高主管的首要目標,就是要使管理團隊都是由最聰明、最具活力、最積極、有想像力以及有最高從業道德的經理人組成。企業主管要聘用能超越他的人、要因材施教,將他們安置在發揮所長的職位上,並鼓勵、協助他們成長。教育部屬、領導部屬,最重要的事要幫助他們增加其個別性與重要性,發展其想像力,與同事相處的能力、獨立性以及自我控制力。


產生組織活力的方法有二:


1.對於人員的僱用、培育、輪調、升遷多加注意。


2.主管人員要了解自己都不是十全十美,不可能要求部屬完美無缺。主管人員必須接受和尊重部屬的現況,幫助他們發揮所長,並使此種作法成為一種傳統,讓部屬能繼往開來。


成功團隊的力量來自能作高度個人貢獻的成員。主管人員要有最佳的貢獻,必須很清楚地了解自己,同時維持自己的獨特性。然而當二個成員一起共事時,他們在思想上和行動上往往被要求要有某種程度的一致性。任何的企業組織都會有許多一致性的要求,反對一致性要求等於是反對紀律,結果會使組織產生混亂。每個企業的成員要負責自己的成長,許多人認為自我成長包括受訓時能認真研習,或是被指派到新工作時,能學習更多的技能。其實此種接受公司的培訓安排,不能算是自我成長。主管人員若不能自我追求成長,那麼公司是不值得花費時間與金錢來協助他們成長。主管人員必須讓剛加入公司的年輕人清楚地了解企業的真實面,同時要特別注意使其發揮自我成長的驅動力。


更重要的是主管人員要簡單明瞭、身體力行地讓部屬了解要成為成功的經理人,必須能不斷追求自我成長與發展。企業主管必須經常自問:『我是否有足夠的活力?我如何增強我的活力?』未來企業經營的成效,決定於組織的活力。企業活力的精髓是能夠明智地擬定企業目標,以領導技能來獲得最佳的人選,並使他們發出活力,而使營運成果受到肯定。這是一個充滿活力企業所應做的,而此種組織活力將使得企業能蛻穎而出且不斷地茁壯成長。


新世代.新人才.新能力-翁靜玉專欄
 
約六成的人離職時不會跟主管說實話。
調查:6成員工離職未說實話 加薪可打消辭意
 更新日期: 2007/03/15 13:03
(中央社記者汪淑芬台北十五日電)年後出現轉職潮,根據Career就業情報最近完成的「2007年上班族離職台上台下原因大調查」,約六成的人離職時不會跟主管說實話,業者「加薪」最能讓員工打消辭意。


調查顯示,不會留下真實離職理由的原因不少,其中百分之六十四點二四受訪者認為「人情留一線,日後好見面」,其次則是「離職單只是一個形式,能交代就好」、「為求脫身,只好使出善意的謊言」。


而高達六成上班族用「個人生涯規劃」作為離職的理由,「家庭因素」位居第二,第三為「要進修、唸書」。


除了檯面上的離職原因外,真正導致上班族採取離職行動的因素也因人而異,超過五成的人會因「待遇低福利差」離職,其次依序是:「公司制度不佳」、「工作沒有成就感」、「沒有學習成長的空間」、「與主管理念不合」等。


不難看出薪資福利仍是上班族工作最在乎的實質回饋,另外,企業能不能創造讓工作增值的環境與誘因,也會影響員工的去留。


調查也發現,「加薪」是最能讓員工打消辭意的方法,約有五成六的上班族會因公司加薪,而繼續留任。不過,加薪只能短期治標,業者若要能讓理智務實的上班族留任,應努力創造員工願意留任的環境。


現在工作難找,即使想離職,大部分的上班族也不敢率性而為,約有七成四受訪者表示,若準備離職會先騎驢找馬,待找好後路才會遞辭呈。


Career就業情報董事長翁靜玉說,離職是一種藝術,圓滿的離職是每個上班族必修的一門重要功課,從一個人離職的過程,可以評價他的工作態度與品德修為,新主管也可藉此評鑑此人是否能克盡職守、負責守紀。


翁靜玉建議,上班族朋友若確定要轉換跑道,必須注意以禮開始,以禮結束,將圓滿離職當成份內的工作,不但可以增進人際關係,也間接肯定職場表現。


Career就業情報是在今年一月二十九日至二月五日,透過網路問卷,調查上班族有關離職相關問題,有效問卷數一千六百八十份。960315


 

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19種不好的習慣
分類:☆ 生活智慧 ☆2007/05/10 16:42


1.起床先疊被


人體本身─也是一個污染源。


在一夜的睡眠中,人體的皮膚會排出大量的水蒸氣,


使被子不同程度地受潮。


人的呼吸和分布全身的毛孔所排出的化學物質有145種,


從汗液中蒸發的化學物質有151種。


被子吸收或吸附水分和氣體,如不讓其散發出去,


就立即疊被,易使被子受潮及受化學物質污染。


2.不吃早餐


不吃早餐的人則通常飲食無規律,容易感到疲倦,頭暈無力,


天長日久就會造成營養不良、貧血、抵抗力降低,


並會產生胰、膽結石。
 
3.飯後鬆褲帶


飯後鬆褲帶可使腹腔內壓下降,


消化器官的活動與韌帶的負荷量增加,


從而促使腸子蠕動加劇,易發生腸扭轉,


使人腹脹、腹痛、嘔吐,還容易患胃下垂等病。


4.飯後即睡


飯後即睡會使大腦的血液流向胃部,由於血壓降低,


大腦的供氧量也隨之減少,造成飯後極度疲倦,


易引起心口灼熱及消化不良,還會發胖。


如果血液原已有供應不足的情況,飯後倒下便睡,


這種靜止不動的狀態,極易招致中風。


5.飽食


飽食容易引起記憶力下降,思維遲鈍,


注意力不集中,應激能力減弱。經常飽食,


尤其是過飽的晚餐,因熱量攝入太多,


會使體內脂肪過剩,血脂增高,導致腦動脈粥樣硬化。


還會引起一種叫“纖維芽細胞生長因子”的物質


在大腦中數以萬倍增長,這是一種促使動脈硬化的蛋白質。


腦動脈硬化的結果會導致大腦缺氧和缺乏營養,


影響腦細胞的新陳代謝。


經常飽食,還會誘發膽結石、膽囊炎、糖尿病等疾病,


使人未老先衰,壽命縮短。


 


 


6.空腹吃糖


 


越來越多的証據表明,空腹吃糖的嗜好時間越長,


對各種蛋白質吸收的損傷程度越重。


由於蛋白質是生命活動的基礎,


因而長期的空腹吃糖,更會影響人體各種正常機能,


使人體變得衰弱以致縮短壽命。
 
7.吃太鹹的食物


鈉在人體內滯留,容易形成或加重高血壓和心臟病。


8.留鬍子


鬍子具有吸附有害物質的性能。


當人吸氣時,被吸附在胡子上的有害物質就有可能被吸入呼吸道內。


據對留有胡子的人吸入的空氣成分進行定量分析,


發現吸進的空氣中含有幾十種有害物質,


其中包括酚、甲苯、丙酮、異戊問二烯等多種致癌物,


留有胡子的人吸入的空氣污染指數,


是普通空氣的4.2倍。


如果下巴留有鬍子,又留八字胡,


其污染指數可高達7.2倍。


再加上抽煙等因素,污染指數將高達普通空氣的50倍。


9.蹺二郎腿


蹺二郎腿會使腿部血流不暢,影響健康。


如果是靜脈瘤、關節炎、神經痛、靜脈血栓患者,


蹺腿會使病情更加嚴重。尤其是腿長的人或孕婦,很容易得靜脈血栓。


10.瞇眼看東西、揉擦眼睛


瞇眼看東西,眼角易出現魚尾狀皺紋。


習慣性瞇眼還可使眼肌疲勞、眼花頭疼。


揉眼時,病菌會由手部傳染眼睛,導致發炎、睫毛折斷或脫落。


11.強忍小便


強忍小便有可能造成急性膀胱炎,


出現尿頻、尿疼、小腹脹疼等症狀。


美國科學家發布的一份研究報告指出,


有憋尿習慣的人患膀胱癌的可能性比一般人高5倍。


憋尿時,膀胱貯存的尿液不能及時排出,


形成人為的尿瀦留。如經常憋尿,


就會使括約肌和逼尿肌常常處於緊張狀態;


如果憋尿時間過長,膀胱內尿量不斷增加,


還會使內壓逐漸升高,時間長了就會發生膀胱頸受阻症狀,


造成排尿困難、不暢,或漏尿、尿失禁等毛病。


在尿瀦留時還易引起並發感染和結石,嚴重時還影響腎功能。


12.伏案午睡


一般人在伏案午睡後會出現暫時性的視力模糊,


原因就是眼球受到壓迫,引起角膜變形、弧度改變造成的。


倘若每天都壓迫眼球,會造成眼壓過高,長此下去視力就會受到損害。
 
13.俯睡


俯睡使脊柱彎曲,增加肌肉及韌帶的壓力,


使人在睡覺時仍然得不到休息。


此外,還會增加胸部、心臟、肺部及面部的壓力,


導致睡醒後面部浮腫,眼睛出現血絲。


14.睡前不洗臉


留在臉上的化妝品不洗掉,會引起粉刺和針眼之類的炎症,


還能使眼睛發炎,引起皮膚過敏反應。
 
15.睡前不刷牙


睡前刷牙比起床後刷牙更重要,


這是因為遺留在口腔中和牙齒上的細菌、


殘留物在夜裡對牙齒、牙齡有較強的腐蝕作用。


16.睡懶覺


睡懶覺使大腦皮層抑制時間過長,


天長日久,可引起一定程度人為的大腦功能障礙,


導致理解力和記憶力減退,還會使免疫功能下降,


擾亂肌體的生物節律,使人懶散,產生惰性,


同時對肌肉、關節和泌尿系統也不利。


另外,血液循環不暢,全身的營養輸送不及時,還會影響新陳代謝。


由於夜間關閉門窗睡覺,早晨室內空氣混濁,


戀床很容易造成感冒、咳嗽等呼吸系統疾病的發生。
 
17.熱水沐浴時間過長


在自來水中,氯仿和三氯化烯是水中容易揮發的有害物質,


由於在冰浴時水滴有更多的機會和空氣接觸,


從而使這兩種有害物質釋放很多。


據收集到的數據顯示,若用熱水盆浴,


只有25%的氯仿和40%的三氯化烯釋放到空氣中;


而用熱水沐浴,釋放到空氣中的氯仿就要達到50%,


三氯化烯高達80%。


18.賭博


賭博之所以有害於一個人的身心健康,


是因為賭博本身是一種強烈刺激,長期進行賭博,


可使中樞神經系統長期處於高度緊張狀態,


容易引起激素分泌增加,血管收縮,血壓升高,心跳和呼吸加快等,


會增加心血管疾病的發病率,還會患消化性潰瘍和緊張性頭疼。


19.生活過度緊張


從事腦力勞動和做生意的一些中青年人,


他們的生命機器在整日超負荷運轉,


由於他們在心理上的競爭欲強,


在生理和心理方面皆承受著巨大的壓力。


過度的腦力和體力勞動後,隨之而來的是抗疲勞和防病能力的減弱,


進而可能引發多種疾病。

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創業搶鮮誌:畢業就創業 30歲賺進人生1,000萬 


畢業就創業 30歲賺進人生1,000萬
 
想好大學畢業後要做什麼了嗎?當台灣大學生的就業起薪只有2萬6千元時,你最好保佑自己有個有個富爸爸,不然工作到退休可能都無法保證擁有美好的下半輩子。
當全球化遇上M型社會,創業使你跳脫新貧階級,身為大學畢業生,你想創業嗎?



曾有人這樣比喻,如果用一元美金紙鈔來計算全球首富比爾•蓋茲的財產500億美元,那麼所接成的距離可繞地球三圈;三月底全球網路流量排名32名的無名小站被雅虎奇摩以6億元合併,26歲創辦人簡志宇在這次交易中,至少獲得5000萬新台幣。
無論是富可敵國的比爾•蓋茲,還是晉身新富階級的簡志宇,都是在讀大學期間就創業。他們都非天生富翁,而是憑著有限的資金、持續的努力,才累積到現今的成就與事業規模。


即將畢業的大學生們,若你也有遠大的創業抱負、滿腔的創業理想,何不像上述兩位一樣將夢想化為具體行動?找出自己的成功創業方法,30歲賺進1000萬絕對不是夢!


勇於創業 財富隨之而來


根據富比士雜誌2007年調查,有六成入榜的富豪靠著白手起家贏得財富,其中排名前10的富豪中,有9人是創業致富。如果你願意努力付出,讓自己在30歲前賺到人生第一個1000萬,不再是虛無飄渺的幻想,各位畢業生你還在等什麼?勇於創業,財富將隨之而來。


22歲的阿忠就讀某大學四年級,在一次下課後的聚會裡,對著一群死黨侃侃而談自己的目標:「30歲之前賺到1000萬,我就可以開始實現環遊世界的夢想」,朋友笑他天真:「有夠不切實際,現在外面找工作能賺這麼多嗎?又是一時『豪語』啊!」,但阿忠心裡早有打算:「就因為外面沒機會所以自己來創造,去外面擺個攤子,拼一點月入十幾萬,誰說我沒有機會達成?」。


七成學生有創業意願


在目前台灣的大學生當中,與阿忠有同樣想法的人不在少數。根據本刊實地訪問60位公私立大學學生後發現,有高達七成的學生有創業意願;同時,中國青年創業總會的歷年諮詢統計資料也顯示:25歲以下尋求創業輔導人數持續上升。這說明台灣的創業市場正在年輕化,越來越多年輕人在畢業離開校園後選擇創業。


此外,本刊調查數據顯示,有創業意願的七成學生中,其中三成預計將在五年內著手創業,當中絕大部分的人表示,將先升學增進知識再創業,或是先就業累積資金與人脈才創業,這也表示他們對於創業不再只是空想,而是有計畫地進行創業的準備。就讀銘傳大學設計創意研究所的小賓就表示,他在就學期間就會透過接case培養實務經驗並累積人脈,畢業後就能獨當一面,實現創業理想。


長期觀察台灣創業市場的青創會副秘書長陳麗華也發現,近十年來年輕人的創業趨勢,已經從衝動、見縫插針的「偶然型」,轉為謹慎、仔細評估的「計畫型」,陳麗華認為,這是一個值得讚許的轉變。


待遇工作大不如前 創業找出路


觀察台灣的大學畢業生的薪資,連續八年未調高甚至某些行業還跌,而物價指數卻逐年攀升、可用薪資相對縮水,職場晉升的梯子變長、變窄,選擇就業的年輕上班族似乎看不見前景,今年24萬多的大學新鮮人湧入職場,就業環境卻已經遠離父母親那個年代的榮景,大學畢業已經不代表會有工作機會,學生往往才剛跨出校門,就要面臨落入新貧階級的窘境當中。


社會上總將七年級生與「草莓族」畫上等號,但實際接觸這群七年級學生後,卻會發現大部分人並沒有如傳言般,只知玩樂而忽視未來。高達7成的受訪學生未來想創業,顯然大部分的學生也意識到在貧富差距擴大的社會下,尋找商機創業當頭家,能有機會較快跳脫新貧階級。
 
創業尋求自我實現


除了想擁有更好生活水準之外,對於自由度的響往,也助長創業念頭的發芽。


目前的年輕人生長在民主思想的環境下,更因為資訊的流通便捷,在強調個人、個性化的社會,使得這群畢業生勇於表現自我、注重自我的實現。而企業固定制式的上班模式,卻讓這群擁有創意與主見的年輕人感覺受到壓抑,網路社群網站PIXNET創辦人之一的小朱認為,與其上班朝九晚六,倒不如自己出來創業享有更多自主空間。
 
陳麗華也發現類似情況,越來越多年輕人因為追求更多自由發揮的空間,選擇自行出來接案子成立工作室的比例逐年升高。


畢業學生創業優劣勢分析


今年的畢業潮又將來臨,從本刊採訪的學生說法與畢業創業案例中發現,越來越多畢業生充滿著創業熱誠,不管是馬上或未來,很確定的是他們都擁有自己的創業夢想。


然而,畢業生創業究竟有哪些優勢、劣勢,又有哪些管道可供利用?本刊匯整專家意見歸納如下:


優勢1》網路應用能力強


這群畢業族群伴隨網路世界成長,網路應用的操作,不管是資訊的收集、情報的交換、還是網路行銷等,都成為這個年輕族群的基本能力。全國最大網路媒體PTT創業板版主Amy就表示,網路分享了眾人的經驗與資訊,讓他們在面對陌生的創業過程中,提早避開前人遭遇的商場陷阱。


優勢2》行動力強


目前正準備開義大利餐聽的家榮表示,「如果現在不讓自己的想法試試看,以後一定會後悔!」。年輕人勇於創業的比率遠高過其他年齡層,「初生之犢不畏虎」正是這群剛出校園的畢業生最貼切地描繪。對於「創業」有著高度理想與衝動,激勵他們懷抱夢想投入創業戰場當中。


劣勢1》社會經驗不足


由於這群畢業生剛離開校園,社會經驗普遍不足,缺乏經營管理的實戰經驗,在專家的眼裡他們需要更加小心。PIXNET的創辦人曾皇霖就表示,在與大企業打交道的過程中,欺負年輕人無知的作風,讓他見識到社會的現實面。


劣勢2》整合能力待加強


另外,青輔會主委鄭麗君表示,年輕人充滿創意,擁有許多令人驚喜的點子,但在執行過程的資源整合能力上略顯不足。在創業浪潮之下,都隱藏著陷阱與挑戰,如何善用各項外援考驗著年輕創業者的能力。


秘訣》善加利用政府資源 諮詢管道多更多


近年來全台灣有16所大專院校相繼成立創業社團,像台大、政大創業社等,這些社團都懂的運用青輔會資源,請求給予師資上或經費上的贊助,更會組隊參與創業大賽。「利用機會慢慢從校園內累積實力,往後不管是先就業或立即創業都有所益處。」鄭麗君表示。


「這是個只要你有(創意)想法,錢不是最大問題的年代。」鄭麗君指出,目前台灣創業環境極適合年輕人,政府提供了各式青創貸款與諮詢管道,如青輔會的「青年創業貸款計畫」與中小企業處的「創業圓夢坊計畫」等,皆是畢業生有力的創業幫手。


當外在給予的助力越來越多,環境越來越適合創業,身為大學生的你現在開始準備還不太晚,只要你願意投入心力,創業將使你30歲前賺進人生第一個一仟萬。創業會是台灣年輕人夢想出發的啟點。


撰文?臯廒v◎編輯部


提供豐富的創業資訊、提高創業成功率,
報導兩岸創業加盟與開店經營最專業的雜誌。→創業搶鮮誌

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健康世界雜誌:末期病患找回尊嚴的治療方式


末期病患找回尊嚴的治療方式


本刊編輯/周琳霓


死亡是人生必經之路,同時也是最終的結果,但是有多少人可以真正坦然面對死亡的降臨?在醫學科技高度發展之下,曾幾何時「急救」變成病患家屬最後的期望,卻不知道急救只是危急病人身心痛苦的延續,甚至只是苟延殘喘、痛苦得走向人生最後一段路。


安寧緩和醫療的成立


在急救醫學尚未發達之前,當病患生命已到最終時,醫師會緊握病患的手,與家屬一起陪伴病患安詳走完人生最後旅程。但到了1960年代,心肺復甦術(CPR)等急救措施不斷出現,使得家屬不願意放棄最後一絲希望,而醫師也認為發達的醫學可以戰勝死神,救回已奄奄一息的病患。


因為看到病患臨終時臉上痛苦的表情,有人開始省思急救到底是不是每位臨終的人一定要接受的動作?他們認為將死之人不應該再接受急救的折磨,靠著如CPR、插管、人工呼吸器等冰冷的醫療儀器維持僅剩的幾天甚至幾小時的生命。


而且有些疾病,如癌症病患,當治療已經沒有希望的時候,病患必須忍受著身體與心理的雙重痛苦,在痛苦中掙扎、無助,只希望求得早日解脫,一了百了。1967年,英國一位女醫師西西里•桑德絲女士,在教會協助下,成立了St. Christopher’s Hospice,改變醫療講求的「治癒」,加上了人性化的「照護」觀念,推動對癌末病患的積極照顧。


台灣安寧緩和醫療的發展


Hospice Care台灣翻譯為「安寧療護」,1990年馬偕紀念醫院首次引進安寧療護的觀念,並在竹圍分院開設台灣第一間專職的「安寧病房」;接著1994年耕莘醫院成立「聖若瑟之家」,緊跟著台大醫院也在1995年成立了緩和醫療病房(Palliative care),台大醫院安寧病房是一個重大指標,它不但是台灣公家醫院第一家安寧病房,同時也是台灣醫學中心的第一家,產生了承先啟後的功用。從馬偕醫院開始到現在15年的時間,台灣不只在各大醫院先後成立安寧病房,更在2000年成為亞洲國家第一個完成「安寧緩和醫療條例」的立法。


按統計,台灣每年需要臨終照護的人口超過11萬年人,且平均不到4人就有一人是死於癌症(每年至少有35,000人)。雖然各大醫院陸續開設安寧病房,但病床數仍不敷使用(許多病患都在排隊),且大多民眾尚未接受「安寧療護」的觀念,致使尚有八成的末期癌症病人不能在安寧療護的照顧之下,安詳走完全程人生。


安寧療護≠等死!!


許多人認為安寧療護即是要病患「等死」!其實這是錯誤的觀念。台北榮總家醫部暨大德病房主治醫師吳彬源表示,末期病人最需要的並不是「病」的治癒,而是「痛」的緩解,以及社會、心理、靈性各層面的照顧。而安寧療護的目的不在延長病人的瀕死期,而是在提升病人的最後生活品質,以人性化的「四全照顧」,緩解病人及家屬的痛苦,並協助病人有尊嚴且沒有遺憾的向生命說再見。


許多病患在醫師宣告治療無效之後,都會陷入絕望的心境,而逐漸放棄求生意志,但是安寧療護卻提供積極的四全照顧,以病人的身、心、靈及生活品質為重點,提高其自然生命力。更令人開心的是,有許多病人在接受安寧照護之後,不但過得更快樂,且因為病情穩定而可以回家,增加和家人團聚的時光。


安寧療護的「四全」照顧


何謂「四全照顧」?其指的是全人、全家、全程及全隊:
全人:身、心、靈整體照顧。
全家:照顧病人,也照顧家屬的身、心、哀傷等問題。
全程:照顧病人直到往生,及逝後家屬的悲傷輔導。
全隊:由完整的專業團隊共同照護(醫師、護理師、心理師、藝術治療師、營養師、宗教師、志工等)。


安寧病房除了有上述這些醫療師、宗教師等軟體外,還有寬敞、明亮、舒適的環境,如花園、休息廳、禱告室、佛堂、客廳、餐廳等硬體設備,將空洞、不舒服的病房塑造成一個溫馨的空間,讓病患真正得到較好的生活品質,而不再只是困在幽暗的病房內。


醫師與病患的溝通,讓末期患者找到希望


根據台大醫院的統計,住在安寧病房的人25%知道自己住在安寧病房,但有75%不清楚。吳彬源表示,病人知道自己疾病已經無法治癒而送到安寧病房,是人生一個重大關卡,許多觀念、感想都會有所改變,因此醫師如何告知病患及家屬真相是一個很難拿捏的標
準。


吳彬源說,首先就是要讓病患對醫師感到信賴與安全感,要多跟病患溝通,從中找出他真正需要的事物;而且也要讓病患知道,住進安寧病房並不是放棄醫治,相反地,是以更積極的照護,讓身心俱疲的病人找到希望。


前台大醫院副院長、蓮花基金會董事長陳榮基教授指出,安寧療護高人性化的照顧方式,不只是對傳統醫療非人性化的積極回應,同時也是社會文化中重視個人價值及病患權益的一種覺醒,病患有權利選擇自己要以什麼樣的方式走完人生旅程。


因為安寧療護可以有效緩解病人的疼痛及相關症狀達95%以上,同時也可以協助病人社交、情緒、財務和宗教靈性等事宜、提升病人的生命品質,並尊嚴地活到最後一刻,而被世界衛生組織(WHO)視為癌症防治不可或缺的一環。


安寧病房服務對象


台灣健保目前只給付癌症末期以及漸凍人,但事實上,安寧緩和醫療是以病患身心靈整體照護為出發點,應該是適用於所有的病人。但基於專業人員與硬體設施等資源的不足,因此仍以末期病人為主要服務對象。其所須具備的條件如下:
1. 罹患無法治癒的疾病,且由二位醫師診斷確為末期病人(其中一位醫師應有專科醫師資格)。
2. 病患及家屬均了解且願意接受緩解性或支持性治療,並簽署「選擇安寧緩和醫療同意書」。
3. 病患及家屬同意病危時不再施行心肺復甦術,並簽署同意書者。


雖然安寧病房在台灣已推行10多年,而且也已經立法通過「安寧緩和醫療條例」,但陳榮基認為全國安寧病房分佈不均、病床數不夠、教育民眾安寧療護的觀念等問題仍需要持續努力改善,讓所有需要臨終照護的病人都可以享受到積極生活、安享餘命的生活品質。


新書上架──腦性麻痺兒照顧指南


作者:張嘉獻等 定價:350元


本書簡介:
養育腦性麻痺兒童,可能是您一生中遇到最艱難的挑戰,必須面對的問題是當初要這個孩子時所想像不到的,甚至您會覺得生下這個孩子是個錯誤的決定。如果您因此屈服在壓力下,不僅對孩子有負面的影響,也會對整個家庭造成傷害;如果您能迎接挑戰,養育這樣一個孩子,可以是自我成長的契機。


請利用這本書提供的資訊,幫助自己成為一位有能力的父母。我們相信,知識的累積讓人可以高瞻遠矚、以平常心來面對問題。當您對孩子情況了解愈多,就愈知道該如何做;若您知道該有什麼期待和資源在哪裡,孩子的未來就有一個好的開始。


腦性麻痺兒照顧指南
 想看更多健康資訊嗎? 請上健康E世界

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快捷鍵一覽表



分類:基楚知識

2006/03/23 18:17

































9001-一般鍵盤快速鍵










































































































































按鍵

功能
CTRL+A選取全部。
CTRL+C複製。
CTRL+P列印。
CTRL+X剪下。
CTRL+V貼上。
CTRL+Z復原。
DELETE刪除。
SHIFT+DELETE永久地刪除所選取的項目,而不將它放置在 [資源回收筒]。
拖曳項目時按 CTRL複製所選取的項目。
拖曳項目時按 CTRL+SHIFT為所選取項目建立捷徑。
F2重新命名所選取的項目。
CTRL+向右鍵將插入指標移向下一字組的字首。
CTRL+向左鍵將插入指標移向前一字組的字首。
CTRL+向下鍵將插入指標移向下一段落的開頭。
CTRL+向上鍵將插入指標移向前一段落的開頭。
CTRL+SHIFT與任何方向鍵搭配使用反白文字區塊。
SHIFT 與任何方向鍵搭配使用在視窗或桌面上選取多個項目,或選取文件內的文字。
CTRL+A全選。
F3搜尋檔案或資料夾。
ALT+ENTER檢視所選取項目的內容。
ALT+F4關閉使用中的項目,或結束使用中的程式。
ALT+ENTER顯示所選取的物件內容。
Alt+空白鍵開啟使用中視窗的捷徑功能表。
Alt+PRINT SCREEN捕捉使用中視窗的畫面於"剪貼簿"內。
PRINT SCREEN捕捉整個視窗的畫面於"剪貼簿"內。
CTRL+F4關閉程式中正在使用的文件,此程式允許您同時開啟多個文件。
CTRL+INSERT複製。
SHIFT+INSERT貼上。
Alt + Tab在開啟項目之間切換。
Alt+Esc按項目開啟的順序輪流顯示它們。
F6將螢幕元素輪流顯示在視窗中或桌面上。
F4在 [我的電腦] 或 [Windows 檔案總管] 中顯示 [網址] 列清單。
SHIFT+F10顯示所選取項目的捷徑功能表。
Alt+空白鍵顯示使用中視窗的 [系統] 功能表。
Ctrl+Esc顯示 [開始] 功能表
ALT+功能表名稱中帶底線的字母顯示相對應的功能表
開啟的功能表上,命令名稱中帶底線的字母執行相對應的命令。
F10啟動使用中程式的功能表列。
向右鍵開啟右邊的下一個功能表,或開啟子功能表。
向左鍵開啟左邊的下一個功能表,或關閉子功能表。
F5重新整理使用中的視窗。
BACKSPACE檢視 [我的電腦] 或 Windows 檔案總管] 中的上一層資料夾。
ESC 取消目前的工作。
將 CD 插入 CD-ROM 光碟機時,按 SHIFT 鍵防止 CD 自動播放。
9002-自然鍵盤的快速鍵


















































自然鍵盤或含有 Microsoft 標誌鍵 (WinKey ) 及應用程式鍵 ( ) 的其它任何相容鍵盤,使用下列鍵盤快速鍵。
WinKey顯示或隱藏 [開始] 功能表。
WinKey +BREAK顯示 [系統內容] 對話方塊。
WinKey +TAB在工作列跳至下一個圖示。
WinKey +D顯示桌面。
WinKey +L顯示歡迎畫面。
WinKey +M最小化所有的視窗。
WinKey +Shift+M還原最小化的視窗。
WinKey +E開啟 [我的電腦]。
WinKey +F搜尋檔案或資料夾。
WinKey +F1顯示 Windows [說明]。
CTRL+ WinKey +F搜尋電腦。
WinKey +U如果您連接到網路網域,請鎖定電腦,或者如果您沒有連接到網路網域,請切換使用者。
WinKey +R開啟 [執行] 對話方塊。
WinKey顯示所選取項目的捷徑功能表。(等於右點滑鼠鍵功能)
WinKey +U開啟 [公用程式管理員]。
9003-對話方塊的鍵盤快速鍵







































按鍵

功能
CTRL+TAB在各索引標籤間向前移動。
CTRL+SHIFT+TAB在各索引標籤之間向後移動。
TAB在各選項間向前移動。
SHIFT+TAB在各選項間向後移動。
ALT+帶底線的字母執行相對應的命令或選取相對應的選項。
ENTER執行使用中選項或按鈕的命令。
空白鍵選取或清除核取方塊 (如果使用中的選項是核取方塊)。
方向鍵如果使用中選項是一群選項按鈕,則會選取一個按鈕。
F1顯示說明。
F4顯示使用中清單的項目。
BACKSPACE如果在 [另存新檔] 或 [開啟] 對話方塊中選取了某資料夾,則會開啟上一層的資料夾。
9004-協助工具鍵盤快速鍵
























按鍵

功能
按右邊的 SHIFT 鍵 8 秒開啟和關閉 [篩選鍵]。
左邊 ALT +左邊 SHIFT +PRINT SCREEN開啟和關閉 [高對比]。
左邊 ALT +左邊 SHIFT +NUM LOCK開啟或關閉 [滑鼠鍵]
按 SHIFT 鍵 5 次開啟和關閉 [相黏鍵]。
按 NUM LOCK 5 秒開啟和關閉 [切換鍵]。
+U開啟 [公用程式管理員]。
9005-〔Windows 檔案總管〕的鍵盤快速鍵






























按鍵

功能
END顯示使用中視窗的底端。
HOME顯示使用中視窗的頂端。
數字鍵台上的 NUM LOCK+ASTERISK (*)顯示所選取之資料夾下的所有子資料夾。
數字鍵台上的 NUM LOCK+PLUS SIGN (+)顯示所選取資料夾的內容。
數字鍵台上的 NUM LOCK+MINUS SIGN (-)收合所選取的資料夾。
向左鍵收合目前已展開的選取項目,或選取上層目錄。
數字鍵台上的 NUM LOCK+MINUS SIGN (-)收合所選取的資料夾。
向右鍵顯示目前已收合的選取項目,或選取第一個子資料夾。
9006-Internet Explorer 快速鍵

























































































































































































檢視及瀏覽網頁

按鍵


功能
F1顯示 Internet Explorer 〔說明〕,在對話方塊時,顯示有關項目的相關說明。
F11在全螢幕和標準瀏覽器視窗之間切換。
TAB在網頁、〔網址〕 列和 〔連結〕列中向前移至下一個項目。
SHIFT+TAB在網頁、〔網址〕 列和 〔連結〕列中向後移至上一個項目。
ALT+HOME移至首頁。
ALT+向右鍵到下一頁。
ALT+向左鍵或 BACKSPACE到上一頁。
SHIFT+F10顯示一個連結的捷徑功能表。
CTRL+TAB 或 F6移到下一個圖文框。
SHIFT+CTRL+TAB移到上一個圖文框。
向上鍵捲動到文件的開頭。
向下鍵捲動到文件的結尾。
PAGE UP以較大幅的量捲動到文件的開頭。
PAGE DOWN以較大幅的量捲動到文件的結尾。
HOME移動到文件的開頭。
END移動到文件的結尾。
CTRL+F在網頁中尋找。
F5 或 CTRL+R重新整理目前網頁。
CTRL+F5即使網頁與本機儲存的網頁時間戳記相同,仍然重新整理目前網頁。
ESC停止下載頁面。
CTRL+O 或 CTRL+L移至新的位址。
CTRL+N開啟新視窗。
CTRL+W關閉目前視窗。
CTRL+S儲存目前的頁面。
CTRL+P列印目前的頁面或作用中的圖文框。
ENTER啟動所選擇的連結。
CTRL+E開啟 〔搜尋〕 列。
CTRL+I開啟 〔我的最愛〕 列。
CTRL+H開啟 〔記錄〕 列。
CTRL+按一下滑鼠在 〔記錄〕 或 〔我的最愛〕 列中,開啟多個資料夾。
使用預覽列印
ALT+P設定列印選項並列印頁面。
ALT+U變更紙張大小、頁首及頁尾、方向以及頁面的邊界。
ALT+HOME顯示要列印的第一頁。
ALT+向左鍵顯示要列印頁面的前一頁。
ALT+A輸入要顯示的頁數。
ALT+向右鍵顯示要列印頁面的下一頁。
ALT+END顯示要列印的最後一頁。
ALT+MINUS縮小。
ALT+PLUS放大。
ALT+Z顯示縮放百分比的清單。
ALT+F指定如何列印框架。僅在您列印使用框架的網頁時,才能使用這個選項。
ALT+C關閉預覽列印。
使用〔網址〕列
ALT+D選取 〔網址〕 列中的文字。
F4顯示已鍵入的網址清單。
CTRL+向左鍵在〔網址〕列中,將游標左移到網址相鄰的邏輯分隔符號 (句點或斜線號)。
CTRL+向右鍵在〔網址〕列中,將游標右移到網址相鄰的邏輯分隔符號 (句點或斜線號)。
CTRL+ENTER在〔網址〕列中將 www. 加到鍵入的文字的前面,.com 加到文字的後面。
向上鍵移至與〔自動完成〕清單符合的上一個網址。
向下鍵移至與〔自動完成〕清單符合的下一個網址。
使用我的最愛
CTRL+D將目前網頁加到我的最愛中。
CTRL+B開啟 〔組織我的最愛〕 對話方塊。
ALT+向上鍵在〔組織我的最愛〕對話方塊的最愛清單中向上移動選定的項目。
ALT+向下鍵在〔組織我的最愛〕對話方塊的最愛清單中向下移動選定的項目。
編  輯
CTRL+X移除所選項目並複製到 〔剪貼簿〕。
CTRL+C複製所選項目到 〔剪貼簿〕。
CTRL+V將 〔剪貼簿〕 的內容插到選取的位置。
CTRL+A選取目前網頁中的所有項目。


















注意事項
1.您必須將密碼與使用者帳戶發生關聯,以保護其不受未授權的存取。如果您未使密碼與使用者帳戶發生關聯,則按下 WinKey +L 將無法防止其它使用者存取您的帳戶資訊。
2.如果在 [協助工具選項] 中開啟了 [相黏鍵],則有些鍵盤快速鍵將無法使用。
3.如果透過 [Windows 終端機服務用戶端] 連線到 Windows,則一些捷徑會有所變更。

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康健雜誌:如何找對兒科醫生看對科? 


如何找對兒科醫生看對科?
 
 
心肝寶貝生病時,焦急的父母常不知所措,《康健》為你請教專家,提供就醫指引。


文.李怡嬅 攝影.呂恩賜


12歲的敏敏常覺得頭痛、愛睏,老是賴在床上不去上學。媽媽帶她看一般兒科內科醫生,醫生沒有仔細檢查評估,就認為身體不適是孩子偷懶的藉口。媽媽也持同樣看法,所以沒放在心上。沒想到敏敏易倦、嗜睡的情形愈來愈嚴重,媽媽才趕緊帶她去看小兒神經科。經核磁共振檢查,發現她長了腦瘤,並非裝生病。


5歲的彥明咳嗽不止,媽媽以為是感冒,帶他看耳鼻喉科。吃完藥後雖緩減了症狀,但三天後又開始咳。
媽媽認為孩子只是身體不好,容易感冒,因此只要小孩一咳嗽,就帶去同一家診所,反覆治療持續一年仍未改善。後來經過朋友介紹,轉到小兒過敏科就醫,發現小孩原來有氣喘。醫生對症下藥後,才控制住。


小孩生病時,該帶去看哪科?選哪位醫生?是許多家長心中共同的疑問。
然而現代醫療系統分科愈趨專業精細,兒科專科下又細分新生兒、小兒心臟、小兒感染、小兒泌尿等次專科,加上沒有第一線基層醫師(家庭醫師)導航,只能由家長自行判斷。但醫療的專業是一堵高牆,民眾很難輕易跨越。「孩子生病時,我已經很焦急,看到那麼多科別,我更加迷惘,」有二個小孩的關小姐認為要明確掛對科別,對家長是很大的考驗。


另個難題是孩子可能還在牙牙學語、或表達不夠清楚,線索薄弱的情形下,父母通常只能憑小朋友表現出來的症狀求醫,風險很大。譬如,小孩一有咳嗽、發燒就認為是上呼吸道感染,只做局部治療,減緩症狀,但其實小朋友可能罹患氣喘、過敏或其他胸腔、肺部疾病。長期治標不治本,輕度氣喘兒可能惡化成重度氣喘病患,生活品質大受影響。


兒科醫師是第一線導航


在茫茫醫海中,如何找對醫生、看對科?多位小兒科醫師異口同聲回答,短期來說,若不確定孩子生的是什麼病,先看一般兒科,如有必要,再由他們轉診給次專科醫師,減少看錯科的機率。
台灣兒科醫學會理事長林奏延建議,6歲以下的小孩若受到感染,容易產生其他併發症,例如肺炎、膿胸,況且,小兒發燒不只感冒,可能是尿路感染、胸膜炎、川崎病、熱性疹等,甚或白血病、淋巴瘤、紅斑性狼瘡,「一定要全身性的來看,而非局部性的治療,」因此最好先找兒科醫師。
此外,用藥也是大學問。


小兒用藥,尤其是嬰幼兒,必須依他們的體重來計算藥劑量,絕對不是「大人的一半或四分之一」。台大醫院新生兒科醫師周弘傑,曾遇過小病患吃了感冒藥後,全身不停微顫。「我一看就知道是藥劑量過多導致的,」果然停藥後症狀就消失。


至於長期而言,建議為孩子找一個值得信賴、容易親近的家庭醫師,他能提供醫療保健的諮詢與照護。好的家庭醫師最好有合格的兒科專科執照、願意花時間與家長溝通、解釋病情、而且有耐心、有愛心、不會亂開藥(非慢性疾病,通常不會給超過4顆藥)、也不會推銷保健食品。


就醫自保原則


除了選對醫生,父母也要掌握聰明就醫原則,才能獲得理想的醫療服務。


1成為醫生與孩子間的橋樑:仔細詢問、並觀察孩子不舒服的症狀,並且清楚、詳細的告訴醫生。


聰明的家長還會做筆記,把小孩幾點幾分有哪些異常,在症狀出現前,曾做過哪些事、吃過什麼食物或藥物、症狀持續多久等等,記錄下來,提供醫生參考。


此外,不要抱著考醫生的心態,隱瞞孩子的病情。長庚兒童醫院內科部主任黃璟隆觀察,有些家長會隱瞞實情,故意考醫生,想看看醫生的能力如何,「這是大錯特錯的心態,」他加重語氣說,家長提供的線索愈完整,愈能幫助醫生下正確判斷。


2多提問:對於病情有任何疑問,都要開口問。包括孩子生病的原因、如何預防、日常生活中如何保健等等。


例如孩子若有氣喘,要知道過敏原是什麼,才能有效預防。
父母也可以做小抄,把自己的疑問一一條列,不但不會漏問問題,還能把握看診時間,充分表達需求。


3藥物方面: 美國「健康照護研究與品質機構」(AHRQ)建議家長,要確定每位醫生知道孩子服過的藥物,包括處方藥、藥房買的成藥,以及草藥或維他命等營養補充品;並且確認醫生知道你孩子的用藥史、體重、對藥物的任何過敏或不良反應;拿到藥物時,最好詢問為什麼要吃這個藥、該怎麼吃、吃多久、可能有什麼副作用、一旦有副作用該怎麼辦、以及孩子不可以吃什麼食物、飲料,或不可從事什麼活動?


4邀請一位親人或朋友陪伴你帶孩子一同就醫。


他最好是平時照顧小孩、或了解小孩健康情形的人,如家裡的長輩或保姆。


5就醫後,持續觀察、紀錄:


觀察孩子服藥後的反應,有沒有好轉或惡化,對藥物有無不良反應,並且紀錄下來,供下次就醫的參考。


6尋求第二意見


萬芳醫院小兒部主任郭雲鼎建議,如果同一個醫生,看了兩次還沒好,且沒有給明確的解釋,建議家長換另一個醫生看,尋求第二意見。
而第二個醫師的專業程度,應起碼不低於第一個醫師。例如先在一般兒科看過病,再來就應針對診斷結果,找次專科醫師看病,詢問另一個專業意見。


7充實醫療資訊


幾乎所有的兒科醫師都認為,多讀醫藥健康相關書刊雜誌報導,蒐集相關資料,是父母很重要的功課。


至於該如何判斷資訊的可靠性,馬偕醫院小兒遺傳科主任林炫沛曾為文建議,至少要清楚作者的專業背景及學經歷。長庚醫院兒童過敏氣喘風濕科醫師姚宗杰則認為,若對某些報導或說法感到懷疑時,可以跟熟識的醫生討論,以解答疑惑。


或者直接徵詢醫生手邊有無相關文獻可看。在國外,醫生甚至會主動找資料給家長讀。陳媽媽十年前旅居澳洲時,帶幼兒看病,醫生翻箱倒櫃找文章給她閱讀,「讀完後,我才知道感冒分成病毒和細菌感染兩種,當小孩流黃鼻涕時表示病菌感染,才需吃抗生素,」她也感嘆,回台灣後,就再也沒有遇過這種會跟病家溝通醫學常識的醫生。


孩子的健康是家長一生的功課。正如和信醫院院長黃達夫在《用心聆聽》中所言:醫生有優劣,治療效果因而有差異,因此為了保護自己的權益,病人(家屬)也要有足夠的知識背景,去做明智的判斷。


【康健雜誌102期 熟男熟女拼生小孩】


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119健康電子報--你的身體有多「毒」?


排毒風盛行,究竟,毒是什麼?如何排毒?排毒之後,人就會健康嗎?


「不只是便秘,正常人都可以來做,人一天有三到五公斤的宿便是正常排便排不出去的,做大腸水療可以排掉身體的毒素,改善失眠、頭痛、膚色暗沉……療效很廣泛喔!」台北萬華一家大腸水療中心服務人員回答詢問電話時,極「專業」的推銷大腸水療的好處,還煞有其事的說:「我們做的是預防醫學。」


晚間綜藝節目上,一位所謂的「排毒大師」在女藝人背上,滴些許精油,並用煙薰。「這就有排毒的功能。」大師說著。接下來,他又在另個藝人手臂上用工具刮出一層透明的油,主持人則驚呼:這就是排毒出來的髒東西嗎?轉到其他頻道,也有主持人正口沫橫飛介紹最新的排毒藥,底下一排搶購電話正斗大秀著,並請了許多見證人說明排毒後的「新」人生。


上述場景,都是「排毒」風盛行下的產物。現代人似乎以為自己身體內有很多「毒」,必須把「毒」排掉,身體才能恢復健康。排毒餐、淋巴排毒、大腸水療各種「排毒」方式,連排毒精油、排毒化妝品都應運而生。


然而有多少人追究過「毒」是什麼?身體又是如何「排毒」?


• 所謂排毒,有些是行銷用語


從西醫觀點來看,所謂的「毒」,是指細菌和病毒。中醫的「毒」,則是指「風、寒、暑、濕、燥、火」六大「病邪」,主要來自外在環境氣候。綜合中西醫的看法,「毒」是指對人體有害的物質,包括來自外在環境的壓力和污染、細菌、病毒,及人體新陳代謝的廢物。例如尿酸是人體新陳代謝的廢物,血液中尿酸過高,尿酸鹽結晶累積在身體各部分,就會形成「痛風」,因此痛風屬於新陳代謝疾病。


事實上,正統中醫和西醫都不曾出現「排毒」字眼。只能說,人體新陳代謝包括吸收和排泄,「排毒」或許只能算是「排泄」。衛生署中醫藥委員會中藥組組長陳崇哲認為,中醫有「解毒」。例如,火氣太大,解火氣的毒,就是「解毒」。對西醫而言,就是「消炎」。坊間的「排毒」,應該就是中醫的「解毒」。只不過,就字面「震撼力」而言,「排毒」確實比「解毒」更能讓消費者接受,「這是典型的商業行銷字眼,消費者一聽說是排毒,以為體內的毒素可以被『逼』出來,好像武俠小說的情境,會覺得很有療效!」陳崇哲說。


事實上,坊間所謂的「排毒」,範圍太廣泛,且過於浮濫;無論排汗、促進淋巴循環或新陳代謝、幫助排便通通被歸為排毒的一環。


其實在西醫的眼中,人體的排毒器官只有肝臟和腎臟。台大醫院代謝內分泌科主任張天鈞強調,人體細胞新陳代謝時,會產生代謝物,不排出去,對身體有害,肝和腎是兩個重要的排泄代謝物器官。肝可以透過細胞作用,把進入體內的毒素從膽汁排出,腎則會將血液中的有害物質透過小便排出。


張天鈞認為,坊間排毒方法是有點誇大其詞。例如大腸水療,就不是健康的作法。因為大便本來就有很多細菌,有些菌是好的,全視為毒素一併排出,「違反自然生理」,必要性並不高。他也說,身體本來就會自然進行把壞東西排出來,灌進乾淨東西的交換工作,而且,過程之中腎臟還會主動調整血糖該多少,尿素氮多少。


• 毒的來源,其實是食物本身


現代人體內「毒」的根源,其實是因為吃進太多身體處理不掉的東西。張天鈞有一個病人,每天吃很多檳榔,把荖花和石灰質都吃進去,造成血鈣濃度太高,導致腎功能衰竭。


另外,膽固醇(脂肪的一種)是製造細胞膜和荷爾蒙的重要原料,但是,現代人的飲食中,膽固醇含量太高,身體利用不了,堆積在體內,造成高血壓、高血脂,本來是身體運作必要成分,量過多之後,反而變成「毒」,讓現代人欲除之而後快。


「現代人肉吃太多了,又都不動。」榮民總醫院營養部主任章樂綺說,時下食物,脂肪太多,纖維(蔬菜)太少,均衡飲食是:成年人一天至少要吃三碟蔬菜,每碟約半碗分量。也就是,一天應該吃一碗半的蔬菜,但多數上班族每天吃不到這樣分量的蔬菜。章樂綺指出,速食店的漢堡,只有一、兩片蔬菜,三明治,只有二片小黃瓜。一天下來,蔬菜攝取量,「大概只有兩湯匙吧!」


依照衛生署建議的均衡飲食菜單,一般上班族一天內最好吃到四碗飯(每碗飯可以用四片土司麵包或兩碗麵代替),除此之外,吃一個蛋、喝一杯豆漿之外,就只要再吃六十克的魚或肉,大約是兩薄片乳酪的重量,這薄薄兩片肉,就足以供應身體所需,但是,現代人中午便當裡的魚或肉,可能就已超過一天所需的分量。也就是,肉吃太、飯和菜吃太少。


章樂綺指出,現代的飲食習慣造成高血壓、糖尿病、癌症等「文明病」,已是鐵的事實。「這些文明病其實一點都不文明,是生活環境讓我們好逸惡勞。」而且,多數人至今的用餐的觀念是:「飯吃不完沒關係,把肉吃完!」


• 最大謬思,只想躺著排毒


很多人想藉外力或藥物、偏方「排毒」,但陳崇哲說:「到目前為止,還找不到真正可以『排毒』,又不會造成副作用的藥!」像薏仁有助排掉身體的水分,但還是排不掉膽固醇。


每隔一段時間,就有「健康聖品」大流行,從黑豆、靈芝、番茄到最近的地瓜等,消費者都以為,吃下這些單一的「健康聖品」對身體健康絕對有益。事實上不然。台北市立婦幼醫院中醫師莊雅惠強調,其實,沒有任何單一種食物適合每一個人,中醫通常要看每個人的體質,決定適合什麼。


張天鈞說,食物對身體能不能產生作用,主要是看「分量」。「在實驗室裡養一堆癌細胞,在細胞上撒很多鹽,結果癌細胞死掉了,就說,鹽可以抗癌。但是人吃下那麼多鹽,不只癌細胞死掉,整個人都死掉了。研究要應用在人體上,沒有作過臨床,就不足以採信。」


均衡營養之外,還要多樣化,張天鈞建議,同樣是蔬菜或海鮮肉類,也不要固定吃某一種,今天吃茼蒿,明天空心菜,後天吃高麗菜;今天吃蚵仔,明天螃蟹、後天吃蝦子,牛肉也一樣,美國、紐西蘭、澳洲牛肉可以互換,連牛奶的品牌也都可以時常更換,「每一種吃下去的量不大,即使有污染(毒),身體都還自然還可以處理。」


根據衛生署的建議,人身體內的熱量來源,應有約二五%來自脂肪、一二%來自蛋白質,六三%來自醣類,但是,章樂綺認為,現代人的飲食習慣中,脂肪占熱量來源已達到四○%,蛋白質占二○%,醣類占比已降到四○%,這樣飲食的結果,使得癌症、腦血管疾病、心臟病、糖尿病、高血壓、肝病、腎臟病等長期占據國人前十大死因榜單內。


但是,人們很難回頭思考自己「吃太多」,反而在身體負荷過重之後,想要藉「排毒」讓自己健康,這也造就時下排毒產業日趨盛行。


其實,想要「排毒」,最好的方法是透過運動,像淋巴是身體免疫系統,透過運動,本來就可以促進淋巴循環,將身體有害的物質排出體外,但是,多數人不想運動,而是花錢請瘦身美容業者在身上沿著淋巴結按壓。


坊間也有醫師推出讓病人躺著注射點滴,就可「瘦身、排毒」的療程。另外,躺著就可以「碎脂」的「碎脂機」大賣,也反映現代人不想動就想讓脂肪不見的心理(編按:前者行為已被衛生署醫政處認為,涉及醫療廣告不實。後者經民眾檢舉,已發現「碎脂機」是「低週波治療器」,並不具有消除脂肪的效果,衛生署在六月上旬依「藥事法」,對廠商開出罰單)。


「現在的人很會賺錢,但不喜歡動,要他走半公里到捷運站可能都不願意,像這樣,要『排毒』談何容易?」陳崇哲說。原來,身體健康最難纏的敵人,其實不是人體內的「毒」,而是自己。但是,要人們少吃多動,卻是對人性最嚴格的挑戰,有多少人能成功挑戰自己,抵擋得住美食和各種便利的誘惑?


所以,通常是生過重病的人才會乖乖的重視飲食和健康,在身體器官沒有以疾病對自己提出抗議之前,多數人還是放任自己享受、任由「毒」在體內累積而不自知。

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臥房34忌
分類:風水命理2007/05/08 04:30
 
臥房是一般人待最久的地方,所以也是影響最深遠的地方。臥房及床位的吉凶,直接影響到健康、財
 
運、夫妻感情等等,不可不慎!


(一)臥房是休息之處,所以要安靜,窗口勿掛風鈴,否則會腦神經衰弱。


(二)臥室的空氣要保持流通,晚上睡覺時切勿將所有門窗都封閉。


(三)臥室內光線不宜太昏暗。


(四)臥室地板不宜鋪長毛地毯,因容易潮濕生霉氣,會傷氣管。如果有小孩更不利。


(五)臥室門口沖冰箱,易生病。


(六)臥室門口沖神位,不平安。


(七)臥室地板、牆壁宜用淺色系。


(八)臥室顏色不可五顏六色。


(九)臥室內不可擺放水族箱,否則易生病、腦神經衰弱。


(十)臥室一進門,房內設有鏡子相對,主口舌是非多。


(十一)臥室內忌高堆雜物,主壓力大、緊張、脾氣暴躁。


(十二)臥室內放置石頭藝品,主個性固執、易長瘤。


(十三)臥室內掛猛獸之圖像或雕塑品等,主血光意外。


(十四)臥室在騎樓上方,因床下有人車流動,主財來財去。


(十五)兩間臥室門相對,主口角、爭吵多。因氣流相對流,各房所納之氣流混雜。


                若晚輩的房間比長輩房間大,凶應更明顯。


        改法
            1、更改門向,勿正對。


            2、用屏風擋氣。


(十六)臥室門正對向上樓梯,主多病痛、開刀、血光。正對向下樓梯,主破財。皆宜用屏風擋氣。


(十七)臥室內盆栽不可過多,會造成氣場混亂,主多病痛。


(十八)臥室內沙發不可過多,主夫妻口角多。


(十九)臥室門對大門,身心不寧、身體不健康,因門氣一瀉無遺。


(二十)床頭與房門同一片牆,稱為反睡,主睡覺品質差、易做惡夢、易受驚嚇,久之,則腦神經衰弱。因為在別人進臥房時,自己會看不到是誰進房來。深入研究 床頭若靠門太近,還會因開關門時之氣流流動,帶走頭部之能量,故易頭暈、頭痛、損財。


(二十一)床頭開窗或沒有靠牆,主犯小人、頭痛、做事沒主見。


(二十二)床位靠右邊牆壁,主易受外人欺侮。


(二十三)床位太低易生女、多病痛,因穢氣往下沈,宜在45公分以上較好。


(二十四)床下堆積雜物,主損胎兒,因堆積雜物時間一久,易生穢氣。


(二十五)床底完全不透氣,主腰酸背痛。


(二十六)床上方壓樑,主病痛。要斷出是何處病痛,以樑壓到身體的部位斷之。


            例如頭上壓樑主頭痛,腹部壓樑主腹部疾病。


  改法


     1、可移床位避開橫樑。


     2、將天花板裝潢起來,使其看不見橫樑。


(二十七)坊間部份地理師,因為要配合當事人的八字,而將床位斜放,這是錯誤的論法。


(二十八)坊間部份地理師,說睡覺時腳不可朝門,說腳向外好似要被抬出去,這種理
          論是沒有根據的。
          陽宅的理論要以科學為根據,不要相信一些似是而非的說法。例如說頭不能朝
          向西邊,也是荒謬的論法。


(二十九)床四面不靠牆,睡久了會腦神經衰弱,最好的床位是頭部及左邊靠牆。
          如果因房間小,導致三面皆靠牆也不好,因為好像被囚禁一樣,主沒發展。


(三十)床不可任意搬動,如不得不動時,應注意下列幾點:
       1、擇吉日。


       2、用新的掃帚在床上打一打。


       3、用鹽、米在床上及四周撒一撒。


       4、如有身孕,須用安胎符。


(三十一)床位頭頂上方安冷氣機,易感冒、頭痛。
    
(三十二)床位正前方安放鏡子,容易受到驚嚇。


(三十三)床頭兩側有桌角沖射,主頭痛。


(三十四)臥室燈具以崁入式最好,略突出尚無坊,但若像吊燈、藝術燈之類,又正好在床位上方,則不吉。

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★讓家居光鮮的十大秘笈
分類:生活情報2007/05/08 04:53


1:用蛋清擦拭弄髒了的真皮沙發,可用一塊乾淨的絨布蘸些蛋清擦拭,既可去除污蹟,又能使皮面光亮如初。


2:用牙膏擦拭冰箱外殼,冰箱外殼的一般污垢,可用軟布蘸少許牙膏慢慢擦拭。如果污蹟較頑固,可多擠一些牙膏再用布反復擦拭。冰箱即會恢復光潔。因為牙膏中含有研磨劑,去污力非常強。


3:沾牛奶擦木制家具,取一塊乾淨的抹布在過期不能飲用的牛奶裡浸一下,然後用此抹布擦抹桌子、櫃子等木制家具,去污效果非常好,最後再用清水擦一遍。油漆過的家具沾染了灰塵,可用濕紗布包裹的茶葉渣去擦,或用冷茶水擦洗,會更加光潔明亮。


4:白蘿蔔擦料理台,切開的白蘿蔔搭配清潔劑擦洗廚房台面,將會產生意想不到的清潔效果,也可以用切片的小黃瓜和胡蘿卜代替,不過,白蘿蔔的效果最佳。


5:酒精清洗毛絨沙發,毛絨布料的沙發可用毛刷蘸少許稀釋的酒精掃刷一遍,再用電吹風吹幹,如遇上果汁污漬,用1茶匙蘇打粉與清水調勻,再用布沾上擦抹,污漬便會減退。


6:蘋果核去油污,廚房裡的水池常常有一層油污,碰巧剛吃完蘋果就可用果核將油垢擦洗掉,這是因為果核中含有果膠,而果膠則具有去除油垢的作用。


7:用鹽去地毯上的湯汁,有小孩的家庭,地毯上常常滴有湯汁,千萬不能用濕布去擦。應先後用潔淨的幹布或手巾吸乾水分,然後在污漬處撒些食鹽,待鹽面滲入吸收後,用吸塵器將鹽吸走,再用刷子整平地毯即可。


8:冰塊去除口香糖,有些孩子喜歡吃口香糖,不小心會弄到地毯上。粘在地毯上的口香糖很不容易取下來,可把冰決裝在塑料袋中,覆蓋在口香糖上,約30分鐘後,手壓上去感覺硬了,取上冰塊,用刷子一刷就可刷下。


9:巧用保鮮膜,這是一則懶人小妙方。在廚房臨近灶上的牆面上張貼保鮮膜。由於保鮮膜容易附著的特點,加上呈透明狀,肉眼不易察覺,數星期後待保鮮膜上沾滿油污,只需輕輕將保鮮膜撕下,重新再鋪上一層即可,絲毫不費力。對于平日忙碌的主婦們,倒不失為一個方便偷懶的好方法。


10:原木家具光潔法,原木家具可用水質蠟水直接噴在家具表面,再用柔軟乾布抹幹,家具便會光潔明亮。如果發現表面有刮痕,可先塗上魚肝油,待一天後用濕布擦拭。此外,用濃的鹽水擦拭,可防止木質朽壞,延長家具的壽命。

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居家風水學上的幾項避煞物
分類:風水命理2007/05/08 04:23


我們的老祖宗很早就發明了風水這門學問,藉著萬物形、色、聲、性之陰陽生剋與五行制化來改變周遭環境的能量,以達天人合一的境界,像是宅第貼門神、牆門塑獅頭、門楣懸八卦、路沖置石敢當等等,現在就來介紹風水上最常見的八種避煞物:


魚缸


風水有云:「山管人丁水管財」,水是財的象徵,會動的水更能助長財運,魚缸就是最好的例子,所謂「氣遇水則止」,一般住家擺設魚缸的目的不外乎是為了聚財或擋煞,將魚缸放在屋內財庫的位置,則財氣聚集而不易流失,另基於「水以衰為旺」之說,把魚缸放在衰方更可以轉換衰氣,像是在進門的小玄關上放個魚缸,則可把煞氣化為旺氣。


養魚可是有學問的,像是魚的種類、顏色、數目都馬虎不得,就風水而言魚最好以紅、黑、金等色為宜,數目則各具其意:養一條易惹桃花,兩條會招疾病與是非,三條容易犯小人,四條可開啟智慧,五條會罹患疾病,六條則財運會好轉,七條主破財血光,八條有利置產,九條可催官;如果只想養一種魚,那就放六條紅或黑的,如想養兩種魚,那麼黑、紅色的就各放四或九條,切記魚若死了可得趕快如數補齊。


風鈴


風鈴在風水上時常被用來擋煞或化煞,它所產生的音頻可帶動屋內的磁場,在玄空派風水學上常把它視為化解五黃煞的利器,所謂的「五黃煞」,主的是疾病與瘟疫,在此煞位處懸掛一只風鈴即可洩掉此類煞氣,此外住家如被對家的簷角沖到也可以用風鈴來擋煞。


“水能載舟,亦可覆舟”,風鈴若是掛的地方或是外形、種類不對的話,非但不能化煞,反而會因為它的「聲煞」而引來一些陰的東西,尤其是居住在山中或門前面對樹林、竹林的住家為甚,而一般風鈴儘量不要掛五層或五瓣的(以四或六層較佳),材質以銅為主,陶瓷其次,顏色最好是金或綠色。


今年(乙酉年)的五黃煞位在房子的西北方,不妨在這個方位懸掛一只銅製風鈴,以“金”來洩“土”煞,可使你今年趨吉避凶、頭好壯壯。


鏡子


自古以來鏡子就被形容成「金水之精,內明外暗」,咸認一切魑魅魍魎在它面前都無法遁形,道教在很早以前即對這種光學現象有著獨特的認知和記載,風水上更認為鏡子有收剋煞氣之效,當別家的屋脊、屋角、牆角及寺廟、旗桿等尖劈之物的煞氣沖向自家門口時,風水師多半會建議在住家門楣上掛一面白虎或八卦鏡,俾將此類煞氣消弭於無形,用在風水上的鏡子大致有下列幾種:


1.平鏡─即普通鏡子,置於屋內缺角或不規則處可化解一些靜態的煞氣。


2.白虎鏡─即凹面鏡,用於制化路沖、角沖、柱沖等頗具奇效,有些住宅常用平面鏡來制此類煞氣是無效的。


3.先天八卦鏡─即先天八卦圖配凹面鏡,可用於導引能量,並具鎮宅、驅邪及制煞等作用,坊間之八卦鏡多為此種。


4.後天八卦鏡─即後天八卦圖配凸面鏡,其作用是阻擋煞氣,可用於調整磁場,並求人事休咎及祈福納吉。


植物


植物是有靈性、有生命、有感情的,它們甚至還有語言、有情緒,像是竹子開花就有大事發生,家中盆栽老種不活,就表示家道正在中衰,從生物學的立場看,植物可經由光合作用而製造氧氣,其所產生的芬多精亦有殺菌及抗炎的作用,仙人掌有吸取輻射及逆呼吸的作用,某些草藥具有醫治疾病的特殊功能更是不爭的事實。


植物在風水的佈局上更是佔了重要的角色,通常闊葉類植物可置於屋內之旺氣方以生旺氣,爬藤類植物可置於樑下化煞氣,針葉類植物則可置於衰方以擋煞氣,而住宅的前方如果種植榕、竹、桃、芭蕉等樹,往往會因陰氣逼宅而使得屋主失魂落魄,運勢每況愈下,植物的枝葉若朝家中延伸,表示家運將興隆,如向外離去家運則將勢微。


貔貅


貔貅是風水上的三大聖獸之一,貔貅的發音為“皮休”,是一種頭帶角、嘴巴大大、渾身及尾巴有捲毛,模樣有點像“四不像”的神獸,有些甚至還具有雙翼,相傳牠為地藏王菩薩之座騎,為道教中的雷部大將,北方人叫牠做“辟邪”,南方人則稱之為“貔貅”,它除了可鎮宅避邪,更能招財旺財,尤其對招偏財更具奇效,是風水文物中催財化煞的至寶。


人們通常都會把貔貅安置在住宅或辦公室的正財或偏財位上,放的時候切記將牠的頭朝門外,這樣牠才會從外面咬錢進來,若想更增加貔貅的靈動力,最好的方法是拿到寺廟請高僧開光或加持,若要自己DIY,可先用乾淨的白色毛巾沾清水或鹽水將貔貅擦淨後,找一個適合開光祈福的「除」日吉時,將硃砂點在貔貅的頭部,或用紅紙剪成一元硬幣大小貼在其腹部,然後再拿到自家神位的香爐上順時鐘繞三圈即可。


山海鎮
當住宅的風水發生了問題,十之八九的風水師都會叫我們在門楣上懸一面「山海鎮」,其因乃大自然中以山與海的能量為最大,排山倒海即勢如破竹,用這股能量可鎮住許多風水上的沖煞,清《繪圖魯班經》形容山海鎮曰:「凡大門面對巷道、門、路、橋樑、山峰、土堆、鎗柱、船埠、豆蓬柱等項,可通用化煞之…」,山海鎮儼然成了化煞之皇。


我們常看到的山海鎮是在方形、圓形的木板上或鏡面上畫山與海圖案,有些還會加繪太極八卦、日月、七星、符令等圖案,山海鎮主要是用來化解橋煞、天斬煞、官帽煞、反弓煞等,此外宅門面對樓梯、地下車庫及屋角等都頗具奇效,尤其是房子同時遇到兩種以上或特別難纏的煞氣時,皆可用它來化解,討海人更將其視為航海平安的鎮船之寶,掛山海鎮宜選擇適合「祭祀、祈福」的「除」日吉時為之,掛的時候最好保持一斜角,以免沖射到他家。


石敢當


遠古時期,舉凡一切武器、工具與器物都來自石頭,因此人們對石頭自然而然就產生了一種敬畏與崇拜的心理,《封神榜》中的女媧煉石補天,《淮南子》中九天玄女更以「泰山石敢當」來制化蚩尤,更顯現出石頭鎮邪趨魔的功力,而石敢當不僅可用來鎮守房宅,它的功效更被擴及到巷弄的出入口、三叉路的直沖處,河岸、池塘邊、村落的入口處等,是化解路沖、巷沖與橋沖的利器,甚至於常出事端或是一些不乾淨的地方,都可以看到它的蹤跡。


傳統的「石敢當」高四尺八寸,闊一尺二寸,厚四寸,埋入土中八寸,後人則簡以橢長石頭取代之,《魯班經》云:凡鑿石敢當須擇冬至日後的龍虎日,並選十二建平日中“除”日的夜晚,用三片生肉來祭拜它,並在夜半寅時偷偷的把它立在門外,這些動作不可讓外人瞧見,否則它就發揮不了作用了。


符咒


人類在還沒有發明語言和文字前,就懂得利用符號或圖騰與超自然界取得聯繫,並藉著大自然回饋的神秘力量趨吉避凶,文字發明後,術士開始用文字來呼喚宇宙的神靈,所謂的“符”應運而生,道教後將它發展為仙界的靈文,當做神祇命令諸方鬼神或調天兵神將的憑証,人神溝通的橋樑。


符者,合也、信也,以我之神,合彼之神,以作彼應,此感而彼靈,它可說是道家靈修的最高境界與宗教藝術的昇華,符是魂,代表靈界的公文,咒則是魄,表示靈界的密碼,再配合一些手印及步罡,就能獲得神明的助力,以達趨吉避凶並消災解厄。


符的種類與派別繁多,用途也各不相同,常用在風水上的有開運符、鎮宅符、護身符、平安符、求財符等,使用方法則有燒、佩、貼、煮、擦、噴、藏、抹、食等之分,請來的符別忘了到廟堛滬酸l上順時鐘繞三圈過個火才會有效。

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桃園幼獅工業區


設立源起與開發經過



. 設立緣起


 1. 設立緣起
 


桃園幼獅工業區乃是蔣故總統經國先生為了幫助青年創業、解決設廠用地取得困難的問題,於民國58年10月指示籌設一個專供青年創業的工業區。
 2. 成立時間
   本區創建歷經青輔會、經濟部工業局及救國團負責邀請有關單位多次會商,才於61年5月8日順利完成開發工作。
 3. 土地面積
  工業區的土地面積達61.57公頃。
除高速公路用地佔9.06公頃之外,其餘52.51公頃全部為工業用地。
其中,廠房佔地達38.62公頃。
 
.開發經過
 1.協助青年創業解決用地取得
2.經-經濟部工業局,經建會,青輔會,救國團,其他相關單位協助
3.至幼獅工業區開發委員會申請
4.61年5月8日開發完成
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土地配置與廠商狀況
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公共設施與環境保護
重要設施、環保設施分布情況

























1. 道路: 區內道路總長達5.35公里。交通流暢,並有進出高速公路的引道,連貫各大都市。
2. 下水道系統: 可分為兩部分,使雨水與污水分流。
3. 管制空氣污染: 設有空氣污染管制測定站。
4. 污水處理廠: 將各工廠的廢水納入聯合處理,並協助督促污染者添購污染防治設備,以預防公害之發生。本廠採生物迴轉盤二級處理,污水每日處理量平均為3300CMD。
5. 幼獅派出所。
6. 幼獅消防分隊。
7. 青年職業訓練中心。
8. 水、電、電信設施。
 









服務中心
本中心設有主任、副主任,其下設有服務組及環保組
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工業區與地方鄉里

工業區開發迄今已三十年,除了促進地方的繁榮,為本地區居民創造了很多工作機會外,更積極地與附近鄰里進行雙向溝通,建立良好人際關係,例如:


1. 舉辦文康活動,邀請附近里民參與,建立良好互動。
2. 參與冬令救濟,地方民俗節慶活動。
3. 里民大會派員參與,說明工業區近況,污水處理情形,使居民了解,消除疑慮。
 










未來展望

1. 建立全球資訊網路,隨時掌握各國之相對優勢,建立國際觀之經營理念。
2. 以台灣為中心,結合大陸及東南亞資源,建立國際產業分工體系,推動國際經驗交流。
3. 培育國際化、專業化及高素質之經理人才與技術人力,並加強外國語言訓練。
4. 推動策略聯盟,進行同業及關聯產業之聯誼及合作交流。
5. 實施新市鎮模式的規劃與開發。


 










地理位置與交通狀況
本工業區位於桃園縣楊梅埔心,內有中山高速公路貫穿,並有東西向快速道路可與北二高連接,北至台北都會區僅四十公里,縱貫鐵路埔心站僅一公里距離,離中正國際機場亦僅二十五分鐘車程,南聯新竹科學園區亦在二十分鐘以內;因此無論在商務聯絡,原料產品的交通運輸,甚至員工往來上下班均極為便捷,具有先天絕對的設廠優勢。

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中壢工業區


 
























設立源起與開發經過
.設立緣起
 政府為促進工業發展,增進地方繁榮,並解決工業用地取得的困難,依據獎勵投資條例,在中壢市內壢地區開發了本工業區,提供給興辦工業人低廉的地價及優良的投資環境,以加速國家的經濟發展。
 
.開發經過
 中壢工業區(以下簡稱本區)前身為內壢工業區,於民國五十六年由經濟部工業局依據獎勵投資條例規定,委託台灣土地開發公司開發為綜合性工業區,至五十八年十二月開發完成,面積為四十三公頃。
內壢工業區開發完成後,為配合工業發展與高速公路之興建,乃於民國六十一年由行政院國軍退役官兵輔導委員會榮民工程事業管理處籌劃開發中壢擴大工業區,六十二年五月施工,至六十五年底全部開發完成,開發面積三九○公頃,與原內壢工業區併稱中壢工業區,面積共計四三三公頃。
 





內壢工業區(前身)
開發時間: 民國五十六年
完成時間: 民國五十八年十二月
開發單位: 台灣土地開發公司
開發面積: 四十三公頃
性 質: 綜合性工業區
開發依據: 獎勵投資條例
中壢工業區
開發時間: 民國六十二年
完成時間: 民國六十五年十二月
開發單位: 榮民工程處
開發面積: 三九○公頃(共計四三三公頃)
性 質: 綜合性工業區
開發依據: 獎勵投資條例
  




















































土地配置與廠商狀況

.土地配置


 本區設廠用地二九四公頃,公共設施及綠地九五公頃,標準廠房及專業辦公大樓用地有二公頃餘,住宅社區用地四二公頃,總面積四三三公頃。
  (一)標準廠房租售狀況:
   本區於吉林路設標準廠房專區,分A、B兩棟,每棟32單元,每單元含公設面積共692平方公尺,以出租及出售方式提供興辦工業人從事製造、加工或研發檢測等使用。
經濟部工業局委託榮民工程公司辦理出售業務,本中心辦理出租業務。
民國八十九年政府為振興經濟、擴大內需,由經濟部核定A棟廠房以出租方式提供興辦工業人使用,八十九年二月開始公告出租。由於出租成效良好,同年九月將B棟未出售之16單元核定出租,擴大出租範圍。
截至目前為止,A棟已出租32單元, B棟已出租16單元、出售16單元。
  





































出租標的

A棟

B棟

C棟

種類

標準廠房

標準廠房

辦公大樓

面積(單元/㎡)

692

692

600

單元數

32

32

28

已出售

0

16

12

已出租

31

16

0

未出租

1

0

16
 
  (二)專業辦公大樓出售狀況:
   本區於吉林路除有標準廠房A、B棟外,另設有C棟專業辦公大樓共28單元,每單元含公設面積約600平方公尺,以出售方式提供廠商使用,截至目前為止共出售12單元。
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.廠商狀況
 目前設廠四八○家,以電子、金屬、化學、機械、紡織及運輸業佔大多數,提供三萬餘人之就業機會,其中完成設廠並在生產中者計有四四六家、建廠中有二家、歇業有二十五家、停工中有五家。
 





































行業別

家數

所佔比率

行業別

家數

所佔比率

電子業

164

34.2%

紡織成衣業

46

34.2%

金屬業

42

8.8%

運輸業

44

34.2%

化學業

45

9.4%

塑橡膠業

39

34.2%

機械業

62

12.9%

其他

38

34.2%
  
 中壢工業區廠商設廠狀況圖示
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公共設施與環境保護



































1. 道路: 區內道路總長22754公尺
2. 路燈:全區共454盞
3. 污水下水道系統:污水管線總長34508公尺
4. 雨水下水道系統:
 (1) 雨水管線總長47342公尺
 (2) 大排水溝總長7239公尺
 (3) 箱涵全長2849公尺
5. 自來水給水系統:每日最大供水量45000立方公尺,尚足以供給區內廠商需水量。
6. 電力供應系統:工業區內有變電所三座,配電供應能力46.5萬千瓦。
7. 焚化爐:工業區內設有桃園縣南區焚化爐(欣榮股份有限公司),每日處理量1,350噸。
8. 綠帶:
 
(1)
本區綠帶面積2.8297公頃,每一道路兩側人行道規劃栽植行道樹,不同道路栽種不同樹種,目前生長茂盛、綠意盎然,己成為員工工餘休憩之重要處所。
 
(2)
本區行道樹共7,054棵。

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服務中心















1.
服務中心於民國六十五年八月一日成立,設有服務、行政與環保三組,管理維護全區公共設施及服務區內廠商。

2.
服務中心大樓內設有會議室、訓練教室、廠商協進會辦公室、銀行提款機、福利社等設備,以提供區內廠商及員工最佳之服務。服務中心並成立中壢工業區社會教育工作站與廠協會不定期舉辦各種社教文康講習活動,促進廠商、員工與地方民眾情誼。

3.
服務中心編制
 排版用
 












工業區與地方鄉里

為落實敦親睦鄰工作,實質回饋地方,服務中心與廠商聯誼協進會每年均提撥獎助學金,獎助員工子女及內定國小績優學生及貧困學童,並配合本區社會教育工作教站、地方社團舉辦各種公益活動,藉以建立良好溝通管道,適時撫平紛爭。
本區廠商僱用員工時均以鄰近居民優先錄用,以創造地方居民就業機會,增進地方繁榮,並可縮短員工上下班之時間,減少意外事故發生。



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未來展望

本區為綜合性工業區,工廠業別龐雜,幾全為中小企業,二十餘年來由於工廠業主努力經營,雖經歷幾次經濟不景氣,但大部分均能在穩定中成長。展望未來在政府大力輔導之下,全國經濟仍將持續成長,業者將本著敬業的精神,積極開發的態度,穩健的經營,以促使我國產業盡速升級,以為政府經濟建設的後盾。


 

















地理位置與交通狀況

1.


中壢工業區位於桃園縣中壢市,北界中山高速公路,並設有交流道,對外交通便捷。

2.
南臨縱貫公路,距中壢市區(火車站)約三公里,離台北市約三十公里。

3.
距北部第二高速公路大溪交流道亦僅約九公里,中正國際機場位於附近,是一個地理位置極佳的投資環境。

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戶籍遷徙的辦理方式
分類:代書作業實務2007/05/06 10:35 


要將戶籍遷入、遷出的辦理方式,現在戶政事務所的作業已經非常簡便及快速,應用單地遷徙的方式,向遷入地點的戶政事務所辦理即可:


〈一〉所有權人要將戶籍遷入時應備之文件:


1‧原住地址與現遷入地址之戶口名簿。〈兩本戶口名簿〉


2‧遷入者之身分證正本、印章。未成年子女辦理遷入時,父母雙方攜帶身分證正本及印章。〈父或母無法申請者可出具同意書交由一方辦理〉


3‧委託他人辦理時,受託人應攜帶委託書及受託人之身分證正本、印章。


4‧遷入本人、配偶、直系血親或姻親所有房屋,憑房屋所有權狀、最近一期繳納房屋稅單或最近六個月內辦理之買賣契約書等,足以證明所有權之證明文件。


〈二〉承租人要將戶籍遷入承租標的物時應備之文件:〈舉凡辦理戶籍遷入、住址變更、初設戶籍獲登記單獨生活戶時皆須查驗證正本。〉


1‧原住地戶口名簿、遷入者之身分證正本、印章,未成年者父母雙方攜帶身分證正本及印章,如一方未到場,可出具同意書交由一方辦理。


2‧附繳證件:提出經法院公證之租賃契約書,如所提之租賃契約書未經公證,應同時檢附出租人房屋所有權狀或近一期繳納房屋稅之正本

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台灣火車站大全



2007/05/06

感謝原創者




 




















 









































 


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不動產買賣於簽約時應該 注意哪些事項


不動產買賣於簽約時應該注意哪些事項,才能確保自己的權益?


首先,應瞭解目前不動產買賣實務上有二種契約,其中公契係作為產權移轉之用,另注意的是私契之訂定, 一般買賣雙方於簽訂契約時宜注意以下幾點:


一、產權清楚簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方為單位,平方公尺*0.3025=坪),或是否有限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少,尤應特別注意,以作為支付各期價款的依據。


二、簽約當事人應為本人或有權代理人契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面,應提授權書,其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利,並提出本人之印鑑證明(需與授權書所用印者相同), 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時(未滿二十歲且未結婚者),則應由法定代理人出面簽約。


三、契約內容標示應清楚關於契約書內必須以數字訂明者,如坪數、金額、持分等記載,應儘量以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。


四、公契移轉價格應明定公契之移轉價格為課稅之依據,所以,應明文規定清楚。尤其,於調整土地公告現值之七月,對此更應注意,以避免爭議。


五、付款方式應公平目前買賣付款方式大體上分為四個階段,即簽約、用印、完稅、尾款。各階段之付款成數依雙方要求而有不同,惟如果賣方銀行尚有貸款未清,則應於簽約前查明,以作為支付尾款金額之參考。


六、應有買方開立商業本票之規定不動產過戶程序,於買方支付完稅款且雙方繳交增值稅及契稅完畢後,即可將房地過戶為買方名下,所以,為保證買方尾款可如期支付,依目前交易習慣,買方應開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處,而於尾款支付時始無息退還買方。


七、交屋時期及方式應明確一般以支付尾款同時,辦理交屋手續,惟買賣雙方如另有協議時,應以書面規定清楚,以避免爭議。


八、契約應由雙方當事人親自簽名依法律規定,簽約書訂定好後,買賣雙方只要簽名或蓋章皆生效力。惟目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章,以示慎重;而如係代理人代理簽約,則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。 最後再提醒購屋人,簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上, 應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。 

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買屋先算「公設比」 破解虛坪陷阱!


隨著建商趁著旺季陸續推出新案,加上新成屋湧入市場。當購屋人看到美侖美煥的預售屋、新成屋時,「衝動購屋」的比例隨之增加,但事後糾紛常由此而來。根據消基會公佈去年度十大申訴排行榜,購屋類糾紛高踞第一。


今年房地產市場「329檔」即將來臨,隨著建商趁著旺季陸續推出新案,加上新成屋湧入市場,購屋氣氛熱絡,週末購屋一日遊成為風潮。當購屋人看到美侖美煥的預售屋、新成屋時,「衝動購屋」的比例隨之增加,但事後糾紛常由此而來。根據消基會公佈去年度十大申訴排行榜中,購屋類糾紛為1142件,高踞第一名,也占全年申訴案一成三,其中又以「公設比」為購屋時最常見的糾紛項目。


公設高 購屋成本大增


日前發生由港星關之琳代言、位於新店捷運七張聯合開發大樓的「環遊市」(原名悠遊市)小豪宅,建商涉及廣告不實,廣告中應有的游泳池、空中花園、SPA都沒有按照之前廣告訴求履行,游泳池甚至變成積水大池塘,消費者要向建商求償的事件。


一般所謂「公設比」包含大公、小公等區塊,「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等;而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。購屋時想要讓錢花得物超所值,精算公設比是一個好方法,以30坪的大樓為例,一般來說,公設比多在25%,但如果你買到公設比30%的房子,公設佔去的坪數高達9坪,以房價每坪30萬來看,多出來的這5%公設比,就要花去45萬元!而這還只是一開始的購屋成本,購屋後每月公設的維護費用,又是另一筆花費。


在講究養生和休閒的時代,許多產品強調附設游泳池、健身房,甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等等設施,多元豐富的休閒公設聽起來的確很吸引人,但購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前,應先衡量自己的需求,也就是說未來是否真的會使用到這些設施。並且須留意各項設施是否有專責的維護單位,如果管理不佳,或根本沒人管理,設施使用率低、耗損率高,那麼這些休閒公設也只是徒增購屋成本。


公設比灰色地帶糾紛多


長久以來民眾對公共設施總有一些迷失,誤以為「我家的公設比高是正常的,因為我們大樓有很大的中庭花園啊!」,其實中庭花園大多為法定空地而非公設;另外「我家的公設30﹪,但公設到底有哪些?」也是多數民眾心中的疑惑。還有一種購屋族是買了預售屋,卻在交屋時才發現,房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異,再仔細看看簽訂的契約書內容,赫然發現公設佔了實際房屋一大部份的面積。所謂公共設施面積,就是登記為共同使用部分面積。依照土地登記規則的規定,有全體區分所有權人共有(即大公,如管理室)和部分區分所有權人共有(即小公,如樓梯間)之分;但是分擔的比例到底多少才合理,目前還沒有法令強制規定,民眾購買的房屋,使用面積與公共設施比是否適當合理,最重要的是按「使用者負擔原則」。


常見的公設產權問題還包括以下幾點:


一、將中庭花園誤以為公設面積:中庭花園大部分為法定空地,不列入公設面積,列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋,如一樓或地下室羽毛球場。


二、地下室公設面積全體住戶平均分攤:此類型大樓之地下室大部分有設置停車位,地下室公設面積全體住戶平均分攤,大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位,必須定期抽籤分配承租,管委會可收停車位租金,住戶因此可繳納較少管理費;但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。


此外,此類型大樓公設比較高,地下室每坪單價通常較主建物低,相對比較,大樓每坪單價也會受影響。


三、大樓地下室停車位面積縮水,將部分車道面積分攤給全體住戶:出售停車位時通常以「個」來計算價格,較不會注意停車位坪數大小,按車位長寬及車道分配計算,一般平面車位含車道等公設面積,約佔10-12坪,機械式則為5-6坪。建議可調閱地政機關之謄本,若車位面積少於這個經驗值,有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶,最好再向建商詢問清楚。


黃金檔期購屋 預防花大錢買到虛坪


根據統計,北台灣今年329檔期推案量高達1500億元,新個案將陸續登場,加上尚未去化完畢的新成屋以及中古屋加入戰局,此時購屋選擇將比平時更多,議價空間也相對來得大。建議消費者在檔期內購屋,一定要更冷靜,多比較各項優惠措施、方案,衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後,緊接著精算公設比。因某些建商為了降低每坪單價,會將停車場、車道都畫入銷售面積,算下來雖然每坪單價變便宜,但實際上卻是買貴了!因此,比價時不能只比登記坪數,也要看公設比,換算出室內實際坪數的單價,才是聰明的購屋方式。


2007/03/27 聯合報

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契約審閱期5天購屋 別急著給訂金


契約審閱期5天購屋 別急著給訂金
政府又釋出優惠房貸,連續幾個月以來周休二日看房子的人潮明顯變多,行政院公平交易委員會提醒有意購屋、換屋的民眾,在決定訂購預售屋之前,業者有義務提供至少5天的契約審閱期,而且民眾在拿到契約研究、考慮前,不必支付一毛錢。


公平會昨天就通過一起處分案。達立建設股份有限公司在銷售「新第來亨一品居」預售屋時,要求民眾必須先支付52萬元的訂金後才能將契約書帶回家研究,甚至還將支付訂金日與簽約日訂在同一天,購屋民眾根本無法事前審閱契約,公平會裁定罰款100萬元。


公平會強調,買賣標的物尚未具體成形的預售屋,購屋民眾僅能自售屋人員、廣告或是契約條款中得知相關訊息,且在交易過程中,建商多半已事先、片面擬定契約,屬於掌握優勢資訊的一方,若建商先收訂金再簽約,屆時民眾若對契約有異議,建商勢必可沒收訂金,對消費民眾明顯不公。


其次,房屋買賣契約內容常涉及專業用語,消費民眾需時查證了解,若建商未予合理審閱期間,對消費者一樣不公平;公平會認為,預售屋合理的契約審閱期間,應該在5天以上。


【2003/08/29 民生報】

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工地丈量所需工具


一.需帶工具


5M以上捲尺、鉛筆(工程筆或自動鉛筆)、工程用方格紙或白紙、手電筒(有些新工地活沒接水電)、橡皮擦,另外帶1-2支不同顏色原子筆(標示天花板樑走向)、硬底資料簿(方便書寫)、普通相機或數位相機或錄影機、指北針。


二. 丈量步驟如下:


1.丈量前先觀察每個房間,尤其是邊間更要注意,因為房屋遇邊間時因為土地問題房屋常常變的不是方正。


2.在方格紙上畫出現況草圖、用方格紙畫草圖原因因為徒手畫線有方格紙參考線條比較不繪畫歪斜。


3.從大門開始順時鐘方向貼牆面開始丈量;以一個房間或客廳唯一各單位一個空間一個空間丈量。


4.丈量屋高與樑深度。


5.再以不同原色比標示出天花板樑位置與走向,與天花板圖關係密切。


二.丈量時注意事項:


1.現有廚房廚具及廁所衛浴設備擺放位置不可忽略。


2.現有地面材質可用文字紀錄。


3.紀錄工地住址。


4.現場大約方位(大門朝向)。


5.新屋業主通常會有房屋建築圖,或房屋銷售圖、可影印建築圖更方便丈量。


6.注意採光及通風狀況。


7.  門:量門框外沿(門框與水泥交接處),窗:台量外框(窗框與水泥交接處),尺寸上已英文字註明,例如W(窗)=120.,DW(落地窗)=200,梁得


尺寸小數點一位後4捨5入。


8. 同一道牆裡外都要丈量不要偷懶省略、只量一邊。


9. 樑寬度可將尺對折貼牆便可量出寬度(W)。


10別忘了量窗戶高度(地面到窗台高度及窗戶本身高度此寸)。


11.注意房屋是否方正(看地面磁磚即可大略知道)。


12.量圓柱時要標示其與前方後方牆距離與左右兩邊距離便可知道圓柱尺寸與位置。


13. 弧形陽台,先樑直邊長度再量弧形最短寬度、與]弧形最凸距離。


14..若只有1個人量工地時,可將量得尺寸用鉛筆輕輕寫在牆上,最後再填入草圖內。


15.工地或管理員處如有電話,對將來施工也許用的到不可忽略。

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水電裝修基本工資表




2007/05/07 16:15


水電裝修基本工資表


基本外出工資200




































































































 



                   



單位



 





01



更換開關關插座



一只



100



 



02



一般水龍頭燈泡燈具



一具



100



 



03



更換混合龍頭或單槍龍頭排氣風扇



一個



300



 



04



更換熱水器或馬桶水箱面盆零件



一組



600



 



05



更換馬桶面盆整組



一組



1600



 



06



更換加壓馬達或一般馬達



一個



800



 



07



不繡鋼水塔清洗



一個



600



 



08



水泥水塔清洗



一個



1000



 



09



門窗防水矽利康單面施打含材料



每扇



200



 



10



紗窗網更換含材料



每扇



200



 



11



半高紗門網更換含材料



每扇



350



 



12



半高不繡鋼網更換含材料



每扇



500



 



13



鋁窗玻璃更換<6才以下5mm一班玻璃>



每扇



300



 



14



鋁窗玻璃更換<6-10才以下5mm一班玻璃>



每扇



600



 



15



浴室PVC天花板<1.8m*2.5m內>



每間



5000



 


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20-30年的中古公寓整修估價單
分類:7.施工工程2007/05/07 15:44


20-30年的中古公寓整修估價單參考


3房2廳2衛(30坪)原先隔間不變,傢具不含,合計:$57.7600


1.拆除及清運$35000(只拆舊鋁窗及全室磁磚)*


2.牆面水泥粉刷20坪($36000元)*


3.廚房浴室防水處理(3間$6000元)*


4.廚房浴室牆面地坪磁磚25坪($75000元)*


5.前陽台及圍牆牆面地坪磁磚2.5坪($7500元)*


6.泥工雜項修補1式($8000元)*


7.廚房浴室配冷熱水管排水管1式($28000元)*


8.燈具開關插座配線1式(30000元)電視天線`電話線`網路線各2個($4800元)*


9.馬桶及洗臉台及鏡子配件2套($20000元)*


10.衛浴設備安裝2套(5000元)*冷氣配電及排水管1式($4800元)*


11.燈具1式(25000元)*廚房廚具1式($45000元)*


12.熱水器1台($5000元)*


13.房間廚房木門4樘(16000元)浴室塑鋼門2樘($6000元)*


14.後陽台透氣鋁門1樘($10000元)*


15.鋁窗換新1式($58000元)*


16.客餐廳及走道造型天花板9坪($27000元)*


17.全室耐磨地板23坪($80500元)*


18.工程管理費1式$35.000*


19.全室天花板牆面水泥漆1式(35000元)*細部清潔打掃1式($5000元)

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法拍屋空屋有何陷阱?




2007/05/07 23:16
















                       法拍屋空屋有何陷阱?


 


很多第一次上法院標房子的新手,在瀏覽司法院拍賣公告時,特別偏好筆錄是「空屋」的房子,認為比較單純,沒有點交的困擾。


 


 


●空屋陷阱何其多,四種空屋解析


殊不知「空屋」的房子,有時會暗藏陷阱,再則空屋競標者多,標到的價錢通常不低;萬一得標後發現並非是空屋,屋主只是不住在那裡,並不是空無一人,甚至房子裡面放滿堆積如山的物品,這種空屋與需要點交處理的房子並無兩樣。


 


法院拍賣公告筆錄是空屋,但實際上可分成四種情形:


一、「人空屋空」


屋主可能跑路了不會回來,屋內空無一物,這是真正的空屋,是最單純的法拍屋。拿到所有權,做好保全程序,即可開鎖交屋。


二、「人空屋不空」


屋主雖然不會回來,但屋內留置很多物品,有家電、傢俱、甚至祖先牌位,有時處理上蠻棘手的。


三、「人不空屋空」


屋內雖然空無一物,但鄰居稱屋主尚有回來走動,或根本未斷水斷電,可能還會回來跟你討搬遷費呀!


四、「人不空屋不空」


壓根不是空屋。


 


除非是「人空屋空」的空屋,另外三種空屋都是有盲點的空屋;緃使斷水斷電的空屋,確定屋主已跑路了不會回來,但堆積如山的留置物,保證讓您頭痛不已。後續要如何處理呢?


 


●留置物清點造冊,無人領取,拍賣承受


如果判斷債務人有回來的可能,就得依法院點交程序,在三、四個月時間由法院來現場點交,配合法院安排管區警察、鎖匠開鎖,當場清點屋內留置物。法院在現場清點造冊時,不管耗時多久,都要清點完畢,再交給得標人保管。有些法官不怕後遺症,會同意留置物放在房屋現場保管,有些法官會堅持運往別處保管,得標人就得找出場所來保管這些東西。


得標人接著要發存證信函通知對方來領取,如通知不到,或者拒收,拿法院公文到戶政事務所調閱對方戶籍謄本,向法院聲請公示送逹,刊登報紙通知他。


仍然不來領取,就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的,務必要與法官協商,壓低拍賣底價。因為最後還是得標人要把它買下,送人或丟棄,不然要保管到何年何月何日呢?


處理屋內留置物,只是煩瑣,一個過程而已;令人擔心的,是得標人未經法院點交程序就開鎖進去。萬一債務人故意設下陷阱,一方面聲稱掉了很多貴重物品,另方面警告得標人擅闖民宅,準備報警處理,没有經驗的得標人可能就要任人宰割了。


 


●確定空屋,配合保全程序自行點交


有經驗的投資客或代標公司,從空屋狀態(法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景),研判債務人是跑路了,確定不會回來,會考慮做好保全程序,自行快速點交,畢竟司法點交程序秏費三~五個月實在太長了。


何謂「保全程序」?找第三人或代標公司出面,把屋內東西清點造冊,最少找兩名證人連同屋內物品拍照存證,相機要有當天日期,並請相館開立收據;然後將留置物運往別處存放,約半年以上時間才可丟棄。


萬一對方回來抗爭、打官司,先跟第三人或代標公司講好,全部推給他們,是他們交屋給您,不是您自己點交的。第三人或代標公司有造冊清單及證人照相佐證,又不是得標當事人,債務人很少會繼續強力抗爭的。


由於對方會回來機會太低,點交又有保全程序,承擔一點小風險是值得的,否則大筆資金多押好幾個月,也是另一種風險!


 


●處理留置物實況過程


以我們公司20年法拍屋實務經驗,縱使是已無人居住的空屋,我們仍然依客戶意願,是要自行點交,得標後即可搬入使用,或要選擇聲請法院點交均可;不管是自行點交或交由法院點交,清點造冊後的留置物,本公司皆會開立保管條,並送交本公司貨櫃倉庫存放,若有損壞或丟失概由本公司負全責


留置物存放半年以上,或者經由法院拍賣承受後,尚可使用之物品交由客戶處理,剩餘廢棄物則送至垃圾場丟棄或放火焚燒


 


 



█留置物存放倉庫處(貨櫃屋)




█ 滿滿的貨櫃屋倉庫存放期最少半年以上



█ 聲請拍賣承受的留置物準備分類處理




█ 廢棄物分成木質類與非木質類




█ 木質類廢棄物當場焚燒處理



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農舍與其坐落用地併同辦理移轉時,承受人資格應符合無自用農舍條件


分類:代書作業實務2007/05/07 13:21


按農舍與其坐落用地併同辦理移轉時,承受人資格應符合無自用農舍條件;辦理移轉時,承受人應檢具以下文件供地政機關審查:
一、稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。


二、申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。


三、申請人切結無自用農舍文件。


 

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出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用地退稅額之計算
分類:不動產稅務篇2007/05/07 12:04 


依照財政部96年04月18日台財稅字第09604521610號函:


土地所有權人出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用地〈包括先買後賣之情形〉依土地稅法第35條第1項規定申請退還已納土地增值稅數額之計算,於原出售自用住宅用地面積部分,不受都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝之限制。

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徐大轉貼電子報:你有沒有「賺錢人格」?


有錢人六種習性和你不一樣


更新日期:2007-03-01 記者:田習如


君子愛財,《財訊》從創辦至今三○○期以來的重要使命之一,就是在幫助讀者獲得致富資訊,為享受豐富的心靈生活打造堅實的物質基礎。在《財訊》跨三○○期的卅多年間,台灣經濟已創造出許多有錢人,這些有錢人究竟有哪些「本性」,足以化為他們賺錢的本事?又有哪些「習性」,可以讓人抓到賺他們錢的商機?股民又該投資哪些大老闆,才能躋身下一波富豪之列?


有錢人是怎樣的一種人類?撇開含著金湯匙出生的那一群稀有動物,對於廣大「脫貧求富」族而言,比較具有參考價值的是靠著投資理財致富的人們,雖然一樣米養百樣人,但會賺錢的人就是有一些共通點,令人不得不同意「人家會賺錢不是沒道理」。
一位投資老手用「一陽指」在鍵盤上迅速變換敲打著股票代碼,就著螢幕上的線圖解釋他如何判斷大戶吃貨的時機、如何順利倒貨獲利出場……得意的神色和入迷的表情,像極了年輕人沉迷於電玩的戰爭或尋寶遊戲。
股票這種「線上遊戲」,有人出於好奇小試身手,輸了就不想玩;有人反應靈活過了幾關,卻覺得接下來的關卡太複雜而中途離場;真正能夠賺到大量「天幣」的,往往是被形容為「御宅族」、願意付出心力時間、對鑽研攻守心法樂在其中的人。
描繪「股市御宅族」的輪廓,可以歸納出幾個性格特點,堪稱某種「賺錢人格」:


一、贏了要更贏賺了想再賺


投資名著《一個投機者的告白》作者科斯托蘭尼形容,對有錢人而言,「錢就像海水,愈喝愈渴」。但這裡所謂「賺了還要再賺」的想法,與一般操作上期待「賣在最高點」而遲遲不肯獲利了結的貪婪心態不同,指的是把賺錢當作極大成就感來源、因而想一再從中獲得滿足的人格特質。
一般人渴求賺大錢,多半等著彩券中獎,不相信能夠憑一己之力成就大富;有錢人則把賺錢當成興趣,想賺錢的心成為一種內在動力,驅策自己投入、嘗試、研究能夠賺錢的工具。這種積極度,也使得為有錢人服務的各種專業應運而生,例如理財專員等新興服務業的出現,幫有錢人設計更多方案、提供資訊,讓想賺錢的人如虎添翼,創造更多財富


二、投資的世界很大外面的世界很小


訪問十個有錢人,有九個把「專注」列為他們成功賺大錢的首要之務。有錢人觀察外在世界變遷,心想「這對投資趨勢有何影響」;有錢人看到社會新興生活,心想「這會有什麼商機」。據說王永慶活到八十歲還不清楚台北的街道是何模樣,因為他忙得沒空下車逛街;一位投資界巨富每天在家看全球新聞、掌握地球另一端的中東戰爭及能源動態,外出活動範圍卻多只在自家方圓十里內。
還有一位在負債壓力下入市一搏而歷經虧損、體認股市不是靠運氣的大戶,當他開始認真研究股票後,老婆抱怨他「每天生活裡只有股票」,後來他乾脆辭掉工作當專業投資人,直到近年較為得心應手,他仍花費大半時間在研究投資資訊上,從個股玩到指數期貨,愈研究愈有興趣,一年個人成交量以百億元計。
但這位大戶倒不希望自己小孩長大後就立刻投入股市,他說投資雖是一門真實學問,但股市資金來得快、去得急的特性,對年輕人培養穩定心性有不良影響。股市老手的經驗背後,也代表了想起而仿傚者,最好先認清自己的性格和能耐適不適合走上這條路。


三、先看大局,再看小局不湊熱鬧,保持距離


許多散戶可能都有這樣的經驗:在偶然的資訊機會下(聽朋友說、第四台說、演講會說…)投入某些個股,每天關注這些個股走勢,不能說是不認真,卻對大盤趨勢不關心、或不研究、或人云亦云,結果在大盤高不可攀時因為貪心而失去賣點、在大盤絕處逢生時因為恐懼而失去買點,總之就是一再錯失賺錢機會。
前述「百億級」大戶的投資哲學,第一步先認定大盤位置,如果評估為「攻擊盤」,即使被他鎖定的個股漲停也會大單敲進,因為這些會是更能上攻的強勢股;第二步才是認定個人有興趣的個股的位置,然後每天觀察其變化是否如己所料,一旦發現格局不對就立刻賣出。
雖然成功投資人都一致地說:「要會看大趨勢」,但如何掌握趨勢的廬山真面目?多數人「只緣身在此山中」,難以抽離找出制高點。「股神」巴菲特的投資公司總部位在美國中部的內布拉斯加州,與熱鬧的華爾街隔著大半美國領土;在號子營業廳裡聽眾聲喧譁的菜籃族、退休族,投資報酬率(比總額更有參考性)總是不如關在自己家裡或券商貴賓室的熟手。這說明了把距離拉開,才能避免被盲從的羊群推擠而看不到前途的方向。


四、大量閱讀有自己的看法


有錢人不入羊群,不代表與世隔絕、孤立無援,他們仰賴大量的閱讀,從中獲取有用的資訊,尤其常看會影響大局的主要國家總體經濟前景分析。不論是博覽群籍,或者只關心財經知識,會賺錢的人都是靠自己想法賺錢的人,亦即不偏聽一家之言,「要建立自己對趨勢的看法,雖然不一定每次都看對」,一位「股市御宅族」諄諄教誨。二○○三年台灣房股兩市大跌時期進場的人如今都成大贏家,他們敢逆當時之勢,就是因為看到更遠之勢,樂得大撿便宜貨。
還有位善於「長抱大賺」的投資家,點出在股市賺不到錢的人多半「只會怪市場、怪政情」,但會賺的人投資失利時怪的是自己判斷錯誤,「失敗的後果全是自己承擔,所以各種變數要自己研究判斷,判斷不足而怪別人,沒有用」。
對趨勢的判斷力要靠不斷累積財經知識,美國政府重視培養一般民眾的「財經識字度」(financial literacy ),甚至成立「我的錢」網站(MyMoney.gov)提供人民實用的理財教育,而會賺錢的人早就自食其力、孜孜矻矻汲取相關知識,哪還需要政府鼓勵、老師鞭策?!


五、冒險性強自制力也強


會賺大錢的人就像非洲草原上的花豹,在一旁匍伏、觀察,可以等上大半天仍不採取行動,即使意外出現不被鎖定的動物靠近身邊,也不分心旁鶩;一旦判斷機會來時,對準觀察已久的單一目標全力衝刺,若得手就是一整隻獵物。「會賺錢的都是長期投資」,一位投資家說,忍耐不住、頻繁進出的頂多賺到小錢。善賺小錢的人就像是謹小慎微的草食性動物,一口一口不斷的逐草而食、隨時被風吹草動所影響,當然,吃久了也是會飽。
許多人只看到有錢人敢冒險的一面,但敢冒險的人不一定成功,於是把冒險成功歸於運氣。例如早年股市大戶雷伯龍也是冒險一族,但並未累積成巨富,若只能說是運氣不好,恐怕對於用功一族的成功投資人不盡公平,也誤判了得以致富的原因。


六、會「省」不打緊重點要會「算」


一位白手起家的有錢人談起朋友慫恿他買台拉風的藍寶堅尼跑車來開開,但他念著:時速二五○公里的車在台灣的路上頂多只能開到一五○公里,還怕撞到人,划不來……。有錢人的省不一定代表節儉度日,而是評估各種花費是否划算。這種善於計算的能力彷彿「內建」在他們腦中,大小開支都自動送進大腦盤算,生活中如此,對於投資自然更是會仔細評估了。
雖然這些人格特質並不「包賺」,或許看來也如老生常談,但就像一位已在股市征戰數年的六年級投資人所說,歷經了各種教訓,如今他發現最有用的投資哲學還是那幾句「金玉良言」。而《有錢人想的和你不一樣》這樣一本其實屬於「成功心理學」的勵志書能夠成為年度暢銷書,顯示人們常常忘了金玉良言,時時需要被提醒、刺激一番。

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HTML語法教學


分類:教學

2007/04/28 20:59


超連結的語法↓
1.文字敘述
例如↓
ㄚ清房屋專業服務網
成品↓
ㄚ清房屋專業服務網



2.圖片的語法↓(JPG.GIF.PNG.BMP.UFO.PSD.PNG.TIF等檔使用)

例如↓



成品↓

※圖片網址就是在圖片上面點內容按右鍵就會看到一個網址(URL)後面就是圖片網址哩

3.文字的特效語法↓
文字
文字
文字
例如↓
阿清部落格
清專業服務網
成品↓


阿清部落格


ㄚ清專業服務網
※文字變成粗體,加上的碼
 文字變成斜體,加上的碼
 文字加上底線,加上的碼※
 
4.動畫的語法↓(SWF.SVG等檔使用)
  width='寬度' height='高度'>
例如↓
'
http://www.funyamora.com/pc/game/men/men.swf'  width='100' height='100'>
成品↓

還有音樂和跑馬燈的語法,但是目前奇摩還不開放所以還沒有教學文章唷﹋

如果要轉載文章請註明來源或是使用引用,尊重作者也尊重您自己

如果不會的可以回應問我,如果會了也給點回應吧^ˇ^﹋


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XP 自帶惡意軟體清除程序




2007/04/06 21:52

開始 →執行 →MRT.exe

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用 Windows Live Messenger 8.1 聊天也能做慈善喔..


最近大家在上MSN的時侯一定會發現您的連絡人的帳號前面會有一個

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超好用的各類小軟体



 





























































































































































=A=


名稱簡介
Ad-Aware SE Pro v1.06r1移除廣告病毒。
Adobe Acrobat Reader v7.0.8閱讀*.pdf工具。
Alcohol 120% v1.9.5 build 4521酒精燒錄、模擬映像檔。
Adobe Photoshop CS v8.0免安裝版很好用的繪圖軟體,只有39.5mb而已唷!
ACDSee Photo Manager Pro v9.0 build 55自動安裝版最好用的瀏覽圖片軟體。

=C=


CyberLink PowerDVD v7.0.1813播放DVD影片。
CuteFTP Pro v8.0.3 build 10.12.2006.2一套很好用的FTP軟體。

=D=


DirectX v9.0c(2006.10.11)玩很多PC game需要安裝的驅動程式。

=I=


Internet Explorer v7.0.5358免安裝中文版。

=K=


K-Lite Mega Codec Pack v1.59收集多媒體相關的編碼與解碼工具。
Kaspersky Internet Security v6.0.1.410自動安裝版卡巴斯基掃木馬用的軟體。

=M=


Microsoft Office Pro 9713.7mb的Office Word、Excel、PowerPoint 97,緊急的時候沒光碟可以先用這個。
Media Player Classic v6.4.9.0支援超多影音檔的播放軟體。
Microsoft Office Pro 2003 Word&Excel SP136.8mb的Office Word、Excel 2003,緊急的時候沒光碟可以先用這個。
Microsoft Office 2003 SP2更新檔Microsoft Office 2003 to SP2更新檔,不包含主程式。
Macromedia Captivate v1.01.1449 build 1449錄製影片,序號:CAD100-58044-25397-85571
Macromedia Dreamweaver v8.0.2&Macromedia Flash Pro v8.0重量級網頁編輯&動畫編輯軟體。

=N=


NOD32 v2.51.30掃毒軟體。
Nero WMA Plug-in v2.0.9.33wma檔可燒成cd。
Nero Burning Rom v6.6.1.4自動安裝精簡版最好用的燒錄軟體。

=P=


PaPaGO!極致R12.1 build 0609衛星導航系統-分割檔1(PC)PaPaGo地圖搜尋引擎-分割檔1(兩個分割檔都要下載,解壓縮第一個分割檔)。(PC)
PaPaGO!極致R12.1 build 0609衛星導航系統-分割檔2(PC)PaPaGo地圖搜尋引擎-分割檔2(兩個分割檔都要下載,解壓縮第一個分割檔)。(PC)
PaPaGO!極致R12.1 build 0609衛星導航系統破解檔(PC)PaPaGo地圖搜尋引擎破解檔。(PC)
PaPaGO!極致R12.1 build 0609衛星導航系統2006.10.05豪華版地圖(PC)PaPaGo地圖搜尋引擎2006.10.05豪華版地圖。(PC)
PaPaGO!極致R12.3 build 1013衛星導航系統(PDA專用)主程式+破解檔+2006.10.15標準版地圖。(PDA專用)

=R=


RealPlayer v10.5 build 6.0.12.1348播放rm檔的軟體。

=S=


Skype v2.6.0.81 beta免費撥打網路電話。
SpyBot Search & Destroy v1.4掃木馬。
Steganos Internet Anonym 2006 v8.0每秒變更一次IP,破解非Hinet線路無法上傳檔案至Hinet空間。[詳細教學]

=T=


Thunder迅雷v5.2.0.207P2P軟體。

=U=


[Ulead PhotoImpact v11.0]繪圖軟體。

=W=


WinAMP Pro v5.31目前最有名最好用的mp3播放程式。
Windows優化大師v7.5 build 6.818優化Windows設定。
Windows Live Messenger v8.0.0812MSN即時通。
Windows Media Player v10.0.0.3802播放影片必備的程式。
Windows Media Player v11.0.5358.4827播放影片必備的程式。

=Y=


Yahoo!奇摩Messenger v8.1.0.195最新版即時通。

=中文=


超級兔子魔法設定v7.85優化Windows設定。
微軟新注音輸入法2003(2004.11.09)微軟推出的新注音輸入法。
碩思閃客精靈Sothink SWF Decompiler MX 2005b build 50628swf檔轉fla檔。

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用Word能看電視


用Word能看電視


 


用Word確實能看電視!只要動動腦,稍加改造,就可用Word實時接收網絡電視台的節目了。在工作之餘,直接在Word中看看新聞、欣賞一下MTV,可謂勞逸結合,工作娛樂兩不誤!現在,我們就以收看中央電視台新聞頻道的節目為例介紹一下。


1.在Word中添加媒體播放器首先,請確認Word版本為Word 2000或Word XP,接著建立一個新的Word文檔;在Word下拉式功能表中依次選擇【插入→物件】,打開【物件】對話框,在【新建】頁籤的【物件類型】列表框中瀏覽挑選一個媒體播放器,如Windows Media Player(建議版本為9.0)或RealOne Player等。如果所需的媒體播放器不在該列表框中,請點擊“檔案來源”頁籤,通過【瀏覽】按鈕選擇電腦中的播放器,而後【確定】退出,就能夠在Word文件中看到所插入的媒體播放器圖示了,雙擊該圖示即可啟動此播放器。此時,【控件工具箱】將同時跳出。


2.播放器屬性設置在文件所插入的播放器上單擊滑鼠右鍵,在跳出的功能表中選擇【屬性】項,出現【屬性】對話框!該對話框有【按字母排序】和【性質分類】兩大頁籤,其中都有“URL”一項,雙擊“URL”,使其旁邊的網址文字欄位變成可輸入狀態,在此輸入中央電視台新聞頻道的流媒體URL地址mms://winmedia.cctv.com.cn/live1,如果需要播放其它電視台節目,只要將URL中的網址改為相應的電視台串流媒體連結網址即可!


   查看對話框中的【uiMode】項,在此設置媒體播放器的播放模式。此處的設定欄位有多種模式可供填寫:包括Full模式(全顯示),Mini模式(迷你)、None模式、Invisible模式等,建議輸入【Full】,該模式可全部顯示播放視窗、狀態視窗及播放、暫停、靜音等功能按鈕。接下來,要更改播放器視窗大小,預設的高和寬分別是180和183.75,如果不滿意,可分別雙擊【Height】和【Width】,修改數值以改變視窗大小。最後要啟動幾項必須用到的功能!請單擊【enableContextMenu】項,設定欄位中將出現下拉式功能表,從功能表框中選擇【True】,啟動『上下文功能表』功能;單擊【Enable】項,同樣出現一個下拉列表,從列表框中選擇【True】,啟動【啟用控件】功能。其餘屬性參數保持預設即可。至此播放器屬性設置完成!



3.收看電視節目



    OK,經過以上設置後,我們已經可以在Word中收看電視節目了。方法是點擊隨播放器跳出的【控件工具箱】最左邊的【設計模式】按鈕,播放器即自動開始連接到所設置的電視台,只要你網路夠快,稍等一會,就能夠在Word中收看到中央電視台新聞頻道的節目了!


    作者/出處:王新禧


    資料來源:http://www.bonny.idv.tw/cgi-bin/lb5000/topic.cgi?forum=3&topic=828&show=0


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    房東與房客防騙守則


    租屋詐騙捲土重來  


    台中又傳出假租屋真詐財的案件,歹徒利用網路之便利性,以低價租屋訊息為誘餌,使得承租房客蒙受其害,受害者共計有七位,而其中一名大學生被騙金額居然接近十萬元,警方同時懷疑被逮嫌犯除騙財外,也疑有利用女房客看屋時劫色之企圖。中信房屋公司資深法務專員鍾運凱提醒,在租賃的交易過程中本來就存在著許多的風險,該公司特針對出租、承租兩種客層,彙整出不肖歹徒常用的詐騙手法,以供消費大眾了解,多加防範:



    假冒屋主篇【房客被騙了】


    一、歹徒假冒屋主於報紙上刊登租屋廣告,以遠低於市價之租金誘使被害人在尚未入屋觀看前即同意租賃,
      並收取相當之訂金或租押金。


    二、歹徒趁屋主出國,或屋主未居住的空屋,闖入後換鎖,並偽造屋主的授權書冒充屋主的代理人,
      將房屋出租,騙取押金及租金。


    三、歹徒冒用他人身分從事房地產相關行業﹝仲介、建設公司﹞,
      利用職務之便將公司銷售物件之鑰匙加以複製據為己所用,旋即離職;並在報章及網站上發布訊息,以假出租房屋真詐財之方式甚至一屋多租,騙取民眾財物。



    假冒房客篇【房東倒大楣】


    一、歹徒先假冒房客租屋,取得房屋鑰匙後,登廣告售屋,再偽造屋主身分証,騙取買方的定金或購屋款。


    二、歹徒先以假證件,表示想租房子開公司,向屋主【房東】索取身分證影本,說要辦理相關登記,
      歹徒用屋主身分證影本資料,偽變造了一張新的身分證,向地政單位要求補發土地所有權狀,
      再拿補發的土地所有權狀和假身分證,向銀行申請取得高額的房屋貸款金額。


    三、歹徒利用屋主出租房屋卻沒有遷走戶籍的疏漏,偽造屋主簽發的本票向法院聲請本票裁定、取得債權憑證,
      法院依戶籍地址通知屋主時,通知書卻遭租屋者攔截,房屋因此遭法院拍賣,
      租屋者不見人影後,被害屋主求償無門。


    如何確保租賃交易的安全,中信房屋劉天仁副總提供有租賃相關需求的消費者幾點破解詐騙的建議:


    。.. 若有遠低於行情又急於租給你,多少不拘,只想收款,必然有詐。


    。.. 房東不想讓你看屋,或房客不看屋或隨便一瞄就想租屋,有違常理。


    。.. 查訪週邊鄰居出租案件狀況,多問幾家,多點參考。


    。.. 戶籍不要留設在沒有可信任之收件人的住址或為出租的現址。


    。.. 提供之權狀或身分證影本加註「本資料僅提供房屋租賃使用,其他無效」字樣。


    處理房屋買賣或租賃應用平常心,不急不躁不勉強,才能觀察相對方有否行為異常,有違常理,相信自己的直覺,有不妥,即停止進行交易。


    除了常見的詐欺手法,中信房屋法務鍾運凱亦分別對房東及房客提出叮嚀,協助出租及承租的雙方降低可能的風險。



    【給房客的叮嚀】


    1. 房東若係未成年人或無行為能力人,其出租應徵得其父母、法定代理人或監護人同意。


    2. 訂約時應了解房東是否為房屋的所有權人,房客可以要求房東提出所有權狀或房屋登記簿謄本。
     若房東並不是房屋所有權人,則應要求其出具授權證明,並核對產權是否為屋主本人,以防被騙。


    3. 與房東同住或與人分租時,應特別注意房東、一起分租人的身份、職業、品性與家庭狀況。


    4. 若房東為二房東,則應了解其與屋主的租約租期,及其租約是否有約定禁止轉租的情事。


    5. 房東為公司、社團法人時,應由法人代表人簽約,或由代理人代理簽約。



    【給屋主的叮嚀】


    1. 房客若是未滿二十歲的未成年人,訂約時須得到其父母、法定代理人或監護人的同意。


    2. 注意房客品性、生活特殊習性及職業,若得知房客經常搬遷、工作未定、或行蹤飄忽不定難以聯絡,應特別謹慎,為避免日後收租無著落,最好能留下房客身分證正反面影本,並查詢戶籍所在地及其過去居住情形、任職工作情形


    3. 了解房客租屋動機,若作為非法用途,如經營賭博性電玩、色情行業應予以拒絕,嗣後發現亦應報警處理以保護自己權益。


    4. 為避免遭人冒名承租,最好訂約並要求房客出示身份證明,若房客為公司、社團等法人機構,應由法人代表人簽約,或由代理人代理簽約,並應避免以私人名義租用而交由法人使用的情形,以免日後糾紛叢生。若公司的房租支出必須列帳報稅,就必須將繳納租賃所得稅的義務事先約定清楚,並應注意承租人是否有分租、轉租或共同承租的情事。



    資料來源:台灣省商業會/房地產資訊網 960503


     

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    徐大轉貼電子報:養生觀


    疑難雜症╱銀髮族保元氣秘方
    報導/邱玉珍攝影/林國彰


    人到了一定的年紀,很難不彎腰駝背。


    曾為日本皇后美智子打理健康的莊淑旂博士,不僅腰不彎、背不駝,還神采奕奕,令人無法相信她今年已經86歲了。


    上了年紀的人,就算不再年輕,仍可以過得如此輕鬆愜意。本刊特別專訪她,請她透露銀髮族活得健康、快樂的秘訣。


    「人要會找能讓自己快樂的泉源,很多煩惱都是自己給自己的。」


    一頭銀髮的莊淑旂說,要擁有如意的生活、健康的身體,一點也不難,只要堅守「今天的疲勞,今天消;簡單的事情,重複做。」


    這也正是她總是神采的訣竅。


    很多人遇到不如意的事情,總會不停地怨天尤人,甚至生悶氣;莊淑旂則是盡量忘記不好的事情,讓心情不受影響。


    她笑著說,生氣也解決不了問題,還會影響健康;以她為例,每天的開始,她一定先感謝天、感謝地,也會向花草道早安,讓自己這一天都能過得快樂。


    此外,還有一個絕招,能讓自己天天都保持愉快的心情--


    每天一定會拉拉耳朵,然後告訴自己,只聽好的事情,不好的事情不聽;她說,不好的事情聽太多,不僅影響心情,也會給身體帶來負擔。


    當然,只要是人,都會有心情不好的時候,莊淑旂也不例外,她表示,當她心情不好時,一定會到郊外走走,讓自己獲得緩解。


    現在,每天一大早,她一定會先到山上走一走,然後再做個伸展操,讓自己保持好心情。


    疲勞--是萬病之源
    報導/邱玉珍攝影/林國彰


    除了保持好心情之外,大家對於莊淑旂的養生方法,一定也感到相當好奇。請教她平日如何保養身體?


    她說,以前在日本時發現,「疲勞」是萬病之源,所以她推廣的防癌概念中,最重要的一點就是「今日疲勞,今日消除」;就算不能在今日內馬上消除,也要在兩、三天內消除。


    莊淑旂認為,今日疲勞今日消除,病痛就不會積在五臟六腑,導致日後生病。


    消除疲勞小撇步(時報出版提供)


    消除疲勞的方法很簡單,每個人一天只要花個幾分鐘就可以做到。


    像她每天一定會做伸展操,或是用手按摩腋下淋巴或肩頸、手背等處,讓身心舒暢、疲勞盡消。


    看電視時,莊淑旂也不會閒著,一定會用手按摩腳底的穴位,因為腳部有通往全身的經穴,腳底板也被稱為是「第二心臟」,刺激腳部穴道,可以消除疲勞。


    上了年紀通常循環比較差,莊淑旂建議,銀髮族睡前可以做足部的迴轉運動。


    她說,可別小看這些動作,足部運動能刺激末稍神經,促進血液循環,讓腳尖暖和起來,還可幫助睡眠,有助排出體內廢氣,改善頸部肌肉和肩膀痠痛。


    動作1 併攏後腳跟,腳尖用力上下擺動,同樣動作左右各做20次。


    動作2 躺在床上,雙手手指互相交叉,放在腦後,兩腳伸直、腳板與床鋪垂直、腳尖朝上,腳跟、膝蓋、小腿肚都要合攏,伸展雙腳的後腳筋。


    動作3 讓兩腳踝先由內向外轉6圈、再由外向內轉6圈。


    改善體質 從日常飲食著手
    報導/邱玉珍攝影/林國彰


     


    過什麼樣生活,就會活出什麼症狀。


    想改善體質,可以從日常飲食著手。


    飲食對一個人的健康影響很大,尤其是上了年紀的人,更應細心做好飲食管理,均衡攝取各種營養,並注意分量、習慣與用餐情緒等,才能吃得健康。


    年紀大的人不能吃太飽,最好吃五分飽;飲食攝取更需注意「少而精」,減少油膩食物的攝取,以免堆積在體內形成脂肪。


    莊淑旂強調,人要活得健康快樂,平日飲食最好遵守「早三午二晚一」的用餐比例,才能吃得健康又不傷腸胃。


    以她自己為例,「早餐吃得像皇帝、晚餐則吃得像乞丐。」


    她認為,早上是整天活力的來源,一定要吃得飽,且最好以肉食為主,補充蛋白質;到了中午,可以魚和蔬菜為主;晚餐則以簡單的粥加上水果蔬菜為主。


    早上吃得像皇帝。


    早上一定要吃得飽飽的,整天才會有精神。


    早上,她一定會為自己準備豐盛的早餐,半碗飯加上一五○公克的肉(包括豬肉、牛肉、羊肉、雞肉)、兩碟青菜、蘿蔔湯,外加一小碟紅豆湯。


    中午吃得清淡。


    人的胃從下午三點到晚上,就開始進入休息狀態;中午如果吃太多蛋白質,容易造成腸胃不適。


    中午吃得不多,但一定會吃魚及蔬果,保持身體的能量。


    晚餐吃得像乞丐。


    晚上吃太飽,不但會影響睡眠,也會影響胃部消化。


    晚餐吃得少,睡前就可以完全消化吸收,胃部就不會有食物殘留,以免造成消化系統的負擔。


    莊淑旂博士簡介


    莊淑旂,1920生於台北市,家裡開設「廣和堂藥鋪」,從小耳濡目染熟習傳統醫學,後因父親和夫婿相繼死於癌症,遂立志從事防癌研究。


    1951年取得中華民國中醫師資格,一九五三年赴日留學,1961年獲日本慶應大學醫學博士學位。莊博士兼學中西醫,結合兩者之長,致力推廣防癌保健觀念。


    現任日本東京防癌連合會會長、台北財團法人青峰社會福利事業基金會董事長。


    活力健康操
    報導/邱玉珍攝影/林國彰


    上了年紀的人,體能比較差,最好少做激烈運動。


    老年人最好以伸展上半身的運動為主,每天利用35分鐘伸展四肢,讓全身血脈疏通活絡。


    展翅大鵬操


    「展翅大鵬操」言下之意,就是模仿大鵬鳥飛翔的姿勢,透過雙臂的伸展,讓肩頸、脊椎,乃至於模隔膜、腰腹等,都受到拉力的波動,使每個細胞都活絡起來。


    手掌心朝不同的方向伸展,可以刺激末稍神經,讓全身氣血因疏通而活絡;上了年紀的人可多做此動作。


    動作1 雙腳打開與肩同寬,雙手手臂往前伸直(比肩略高),4指併攏、虎口張開,掌心朝下,兩手平行向兩邊伸展,來回擺動12次。


    動作2 接續動作1,雙手手臂伸直,掌心向外,兩手平行向兩邊展開,來回擺動12次。


    動作3 雙手手臂向前伸直,掌心相對;兩手平行向兩邊展開,來回擺動12次。


    強健筋骨操


    動作1 雙腳打開與肩同寬,兩手平行向兩邊伸直;一手平舉高於肩膀(有些人剛開始無法舉太高,不用太勉強),另一手則繞向背後;上半身略後仰,由肩胛骨內側自上而下指壓按摩,左右各做8次。


    動作2 與前姿勢相同,雙手繞到背後,一上一下,順著頸部、脊椎骨至尾骨,由上而下按摩,左右各做8次。

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    安石企業人電子報:本週主題:SoHo創業秘訣
      
    三分鐘看世界
     
    創業者的思考方向,將深度影響企業內部的特殊競爭力。創業初期,需以自身的競爭力為基礎,抓住了適當的創業的機會,保持敏感度、觀察力,執著力和高度彈性隨時因應情況調整,執著但不固執。
      
    本週主題:SoHo創業秘訣


    SoHo創業有絕招嗎?有沒有更多“撇步”可以更快找到方法,進入狀況?且來了解以下方法,讓你成為必勝SoHo,成功創業。


    1.專業+人脈:人脈,對於年輕人似乎可遇不可求,但經過幾年的觀察,發現其實現在年輕人也都很用心累積人脈,只不過他們用的方式和以前略有不同。許多E世代的年輕人,不只由網路拍賣起家,更藉由網路資源,累積「虛擬人脈」,但虛擬人脈在新世代,可是也有實際的功效喔!許多SoHo族除了利用網路拍賣、更進一步透過論壇、部落格和電子報經年累月的發表特定領域的知識、觀察和研究,藉此累積忠實粉絲而闖出名號的,大有人在。


    2.深耕特定領域:在成為SoHo接案的初期,建議你最好先鎖定特定領域。先借由某一領域投入,再累積經驗,進而得以發展。我的堂哥,正好是由一名SoHo開始,現在變身為一家有十人公司的小老闆。起先,他憑著對電腦研究的專精和喜愛,專攻於市政府專案的承接,憑著他對電腦知識的熟悉及隨傳随到的精神,連續好幾年都是各項市政專案的首選,即使對方知道他的規模不大,但並不以為意,反而因為專精和專業贏得好口碑,使得他的生意愈做愈好。他會成功的原因,就是在一開始即選定了政府專案為其發展主軸,以專門承接政府專案為主。目前多數客戶在選擇外包單位時,都會注重是否有相關領域的經驗。因此,除了市場通吃,來者不拘的案子之外,先由特定領域著手,也許會更快打出口碑。


    3.致力發展特色


    個人特色:一個公司的創辦人需明確有效地傳達公司及產品的形象,包括創業理念,品牌理念的傳達,思考用什麼方式,產品的核心價值最能融入客戶的心。創業的初期,你就代表產品,你就是公司。任何大小事都需要由你推動,因此創辦人特色和風格的確重要。


    服務特色:服務是最佳的無形保證,無論是用隨傳隨到讓客戶感到你的誠意,加上24小時不關機,讓客戶有需要時可以隨時找到你,樂於多做額外服務,加值不加價,展現「搏感情」的誠意和配合度,讓優值的服務成為你的特色。


    商品特色:你的商品或服務,要如何與市場上其他競爭者區隔?產品的價格是高價、中價或低價?品質是走便宜大方或是走高品質?產品是否具有獨特性,目前市場上是否獨一無二?有無後起之秀即將堀起?你必需了解你產品的定位。必需做好市場調查,產品定位?定位是成功的關鍵因素之一。如何定位你公司的value(價值)在哪裡,不能太小,也不能太大。太小,value則小,賺不到好價錢,太高,已經超過公司的能力,也會做不來,所以在一開始思考公司定位時,需清楚公司目前的能力,但也要思索市場的位置。如何透過定位,在市場上脫穎而出,就需要考驗您的智慧和能力了。


    4.心中有願景,逐步踏實
    在Soho心中一定要有願景,透過對未來長遠的規劃和期待,將可以對所有事物有更進一步的規劃和計劃。廣達董事長林百里曾說:「當要組一家公司或要轉型時,必須先有一個Vision(願景)。願景是將產品結合消費者的現況,演變而成的趨勢。有人的願景是把幾年後要賺多少錢當作是個願景,這不是他所認為的vision。他認為的vision是,市場未來有沒有這樣一個機會,你很早就看出未來在市場上的狀況以及日後在消費心中的模樣。而不是要做多大,要賺多少錢的vision。」
      
    相關訊息
     
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    康健雜誌:權威版生子指南 


    權威版生子指南
     
     
    不孕治療像進入迷宮,唯有掌握充足資訊,才能健康地懷孕,生個健康寶寶。


    文.黃惠如 攝影.陳德信


    台北醫學大學醫學院院長曾啟瑞掛在牆上的座右銘說:「治療不孕症的醫師
    並不是違反上帝的旨意及人性的本質,我們只是回應不孕症夫婦的禱告而已。」近年來,人工生殖技術的進步,幫助許多不孕夫婦夢想成真。誰不該拖,應該警覺?夫妻雙方如果沒有避孕,經過一年沒有懷孕,你或你的伴侶或你們雙方可能有不孕問題。但35歲以上夫妻半年沒有消息,便要及
    早就醫。


    先準備好一些問題,可以幫助你和醫師有比較良好的對話,找到適合的醫師。
    醫生會問你和另一半基本的身體狀況、過去的病史,也會了解你的生活形態如有沒有抽菸,也會問到彼此的性關係與懷孕史如墮胎紀錄、流產紀錄。


    第一次約診,可以問醫生:


    我們將優先做哪些檢查?
    為什麼要做這些檢查?
    要診斷出我們的問題需要多久時間?
    診斷後到治療需要多久時間?


    不孕症專科醫師必須是衛生署通過的70家人工協助
    生殖技術機構。你可以從台灣生殖醫學會網站
    www.tsrm.org.tw/people/peo_03.asp),找到所屬
    地區合格的醫生。


    由於不孕症的原因很多,通常醫生會建議雙方整合性的不孕症檢查。這些檢查健保並不給付,有些還有點不舒服,而且並不保證檢查後就一定會懷孕,不過如果你們渴望有孩子,這些評估似乎還是必要。


    男性檢查


    男性是否不孕,是在於男性是否能夠製造足夠的精子,精子又是否能有足夠的活力到達輸卵管。這些檢查試圖解答這些問題。


    精液分析:你的醫生可能會要求精液做為檢體來分析。通常透過禁慾2∼3天後,以手淫的方式收集後放入乾淨的容器裡,為求準確診斷,醫生通常會要求不止一次的精液檢查。如在家中取得,要在3小時內送至醫院。


    醫院的實驗室會分析你精子的數量、濃度、型態、活動率和精蟲抗體(即伴侶任何一方身體的免疫反應將精蟲視為外來物,而產生抗體)。荷爾蒙測定:血液檢驗可以決定睪固酮和其他男性荷爾蒙高低。


    女性檢查


    女性不孕與否,在於女性是否能規則地排出健康的卵子,也可以讓精子與卵子在輸卵管結合,生殖器官必須是健康而且功能良好。醫生在詢問完妳的健康情形、生理期和性習慣之後,不孕症測試通常包括:基礎體溫:記錄基礎體溫可以給醫師值得參考的資訊,判斷女性是否正常排卵。女性至少要記錄3個月經週期的基礎體溫,體溫計要在前夜準備好,放在唾手可得的地方。睡眠醒來後不能起床,將體溫計放在舌下5分鐘,並予以記錄。


    抽血:


    抽血可以測得排卵的荷爾蒙高低,如黃體素、濾泡激素、雌性素。
    同房試驗:在夫婦同房後6∼12小時內,到醫院去檢查子宮頸黏液中是否有存活的精子,以確定子宮頸黏液是否會排斥精子。


    子宮輸卵管攝影:


    這個檢查是要了解子宮、輸卵管構造是否正常,子宮是否有肌瘤、沾黏
    情形?輸卵管是否狹窄、畸形?將造影劑由子宮頸注入子宮腔內,再用X光
    攝影出子宮的形狀與輸卵管的通透情況。這個檢查有子宮破裂、發炎的風險,進行中或進行過後也可能腹痛。


    腹腔鏡:


    通常是不孕症檢查最後的步驟,必須在開刀房全身麻醉。這個手術是在肚臍下緣切個小切口,灌入二氧化碳,將有光源的內視鏡深入腹腔,可以檢查子宮、輸卵管、卵巢及骨盆腔病變。此檢查會有感染、麻醉的風險。可能需要請假。


    如果你的醫師要求你做黃體素測定,因為黃體素測定是在月經週期的第8天和第21天抽血測試,你可以將時間排在月經週期的第一週,這樣你就不用浪費時間再等到下一個月經週期。


    在你們完成檢查、開始治療前,你們依舊需要一些問題了解接下來治療的藍圖,如:


    治療需要多久時間?
    你的病人在我這個年齡層的成功率是多少?
    你會建議我們做什麼手術嗎?
    你會建議五們做哪些藥物治療?
    你會建議五們嘗試多少試管嬰兒?
    你試管嬰兒活產率是多少?


    關於「成功率」,醫界有6種定義,包括受孕成功、聽到胎兒心跳或是順利出生等。活產率(live birthrate)才是大多數人關心的比率,因為它呈現以人工協助生殖方式得到活產嬰兒的機會。


    不孕症治療是重建生育能力,並會針對不孕原因、夫妻雙方的年齡與期望。但有些不孕是沒有原因,也無法治療。不過還有很多種不同的人工授精與胚胎移植的方式可以幫助受孕。如果是因為結構問題或是疾病引起的不孕,必須先治療。如男性的隱睪症、疝氣;女性的輸卵管阻塞、子宮內膜異位等。


    馬偕醫院不孕症科主任李國光表示,排除這些因素後,若仍無法自然懷孕,才考慮不孕症治療。


    以下這段話,也許女性聽了會大呼「不公平」,但事實是如此。無論不孕的問題發生在女性或男性,一旦取到了精子,其他的治療流程都在女性。非開刀的不孕症治療大致可分為兩個部份,一是誘導排卵,另一個是協助性人工生殖技
    術。


    誘導排卵


    排卵藥物通常是女性排卵不正常時的第一線治療,可以促進規律排卵。通常排卵藥物的設計就如同天然的荷爾蒙如濾泡激素(FSH)、黃體生成激(LH)。常見的排卵藥大致分為兩類,一是口服排卵藥,一般指可羅密芬(Clomiphene citrate),這種藥被用來刺激卵泡發育,是利用刺激腦下垂體,產生較多的性腺刺激素,進而刺激卵巢中的卵泡發育。


    第二類是注射用的排卵針劑,一般指4種人類的性腺刺激素,如人類停經後性腺刺激素( Human menopausal gonadotropin,HMG)、黃體生成激素(LH)、濾泡激素(FSH)和人類絨毛膜激素(HCG)。


    這些針藥並不像排卵藥可羅密芬透過刺激腦下垂體,而間接刺激卵巢的卵泡發育,而是直接刺激卵巢。


    但是不可忽視的是,誘導排卵藥物增加多胞胎的機會,多胞胎也帶來小孩早產和發育不良等各種風險,所以在使用藥物時,必須謹慎地合併抽血檢查和以超音波監控卵泡大小及個數。排卵藥物也可能增加長期卵巢癌的風險,但這個說法至今仍沒有定論。


    協助性人工生殖技術


    協助性人工生殖技術改寫了生育的定義,幫助很多人擁有孩子,台灣第一個試管嬰兒現已上大學了。最常見的人工生殖技術包括:


    人工授精(IUI)


    怎麼做:最簡單、最便宜的人工生殖技術,將配偶的精液純化後,選擇排卵時間,直接將精子由子宮頸注入子宮腔內。
    活產率:10%(美國生殖醫學會資料)


    單一精蟲卵漿內顯微注射術( I C S I ,Intracytoplasmic sperm injection)


    怎麼做:可以解決精子數量、品質、活動力不佳的問題,選擇一顆精子直接注射到成熟的卵子裡。ICSI 特別對多次試管嬰兒失敗的夫婦
    有幫助。
    活產率:27%(衛生署國民健康局資料)


    試管嬰兒(IVF)


    怎麼做:先施打排卵針誘發排卵後,利用陰道超音波取出卵子,在培養皿中培養,再與精子結合後,發育成胚胎,再植入體內。
    活產率:27%(衛生署國民健康局資料)
    台北榮總婦產部科主任張昇平說:「若同一種治療超過4次仍無法懷孕,就應該考慮更換醫生或檢討其他的方式。」


    而且,採取人工生殖技術有多重風險,如包括腹痛、噁心、嘔吐等的卵巢過度刺激症候群(OHSS)、嬰兒早產、低體重等。不論人工生殖技術能做到什麼,又不能做到什麼,至少為一群渴望有自己小孩的夫婦帶來一些希望。


    (審稿專家:台北醫學大學醫學院院長曾啟瑞)
    ◎版權所有,本刊圖文非經同意不得轉載或公開傳播。


    【康健雜誌102期 熟男熟女拼生小孩】
      
      
      
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    楊老師電子報:『減肥』去油消脂 不一定要油切茶才有效
     英國「衛報」彙整出上司最痛恨部屬的十大罪行,最好謹記在心,以免到時候怎麼被犧牲的都搞不清楚。
     


    減肥』去油消脂 不一定要油切茶才有效


    愛美人士吃完火鍋後指名要喝「油切茶」,好像只有特定茶種才有「油切」效果。
    但學者指出,所有茶類都可以降低脂肪、膽固醇的吸收,其中又以綠茶、包種茶、凍頂烏龍茶的效果最好。
    台大園藝系副教授園藝系副教授陳右人研究茶葉多年後表示,只要是茶,
    都可以幫助人體減少體內脂肪、膽固醇的吸收,並不限特別標明「油切」的茶才有如此功效。
    陳右人特別指出發酵程度越低的綠茶、包種茶、凍頂烏龍茶是「油切」效果最好的前三名。


    何謂茶的「發酵」?農委會茶改場場長林木連表示,茶葉採收後,一般會以加熱或蒸汽手段中斷茶葉裡酵素的活性,
    這個手續叫做「殺青」;茶葉採收後立刻「殺青」的茶,發酵的程度就越低,反之,採收後如果先放幾天再殺青,茶葉的發酵程度就越高。


    林木連與陳右人都表示,綠茶的效果最好,因為它「不發酵」,亦即茶農採收後就立刻殺青;
    包種茶與凍頂烏龍茶殺青時間稍晚,是「部分發酵」的茶葉。


    如何用目視法分辨「油切能力最強」的茶呢?農委會茶改場文山分場場長蔡又任表示,
    「茶湯」的顏色是判斷的依據,發酵程度越低的茶(如綠茶),開水沖泡後的顏色最淡,接近青色;
    反之,發酵程度越高的茶,茶色越濃,呈現褐色。


    專家們一致表示,紅茶是標準的不發酵茶,亦即沒有經過「殺青」的手續,相對油切效果最低。


    喝茶是否一定可以減肥,學者們不敢斷言。陳右人表示,
    目前還沒有嚴謹的研究可以顯示喝茶與瘦身間有絕對關連。但他建議,多喝茶、適當飲食與運動,對身體絕對健康。


    除了油切之外,喝茶還可防止心血管疾病。陳右人說,茶可以抑制低密度脂蛋白堆積,所以可打通血路,降低心臟血管栓塞的機會。


    台大醫學院林仁焜教授的研究也指出,飲茶有下列12大保健功效:
    抗氧化、抗老化、抗細胞突變、預防癌症、抗癌、抗發炎、降血壓、降血脂、抗肥胖、抗過敏、安定精神、清心。
    日前英、美學者也發現,多喝綠茶有助對抗愛滋病毒(HIV)的。

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    楊老師電子報:『減肥』去油消脂 不一定要油切茶才有效
     英國「衛報」彙整出上司最痛恨部屬的十大罪行,最好謹記在心,以免到時候怎麼被犧牲的都搞不清楚。
     


    減肥』去油消脂 不一定要油切茶才有效


    愛美人士吃完火鍋後指名要喝「油切茶」,好像只有特定茶種才有「油切」效果。
    但學者指出,所有茶類都可以降低脂肪、膽固醇的吸收,其中又以綠茶、包種茶、凍頂烏龍茶的效果最好。
    台大園藝系副教授園藝系副教授陳右人研究茶葉多年後表示,只要是茶,
    都可以幫助人體減少體內脂肪、膽固醇的吸收,並不限特別標明「油切」的茶才有如此功效。
    陳右人特別指出發酵程度越低的綠茶、包種茶、凍頂烏龍茶是「油切」效果最好的前三名。


    何謂茶的「發酵」?農委會茶改場場長林木連表示,茶葉採收後,一般會以加熱或蒸汽手段中斷茶葉裡酵素的活性,
    這個手續叫做「殺青」;茶葉採收後立刻「殺青」的茶,發酵的程度就越低,反之,採收後如果先放幾天再殺青,茶葉的發酵程度就越高。


    林木連與陳右人都表示,綠茶的效果最好,因為它「不發酵」,亦即茶農採收後就立刻殺青;
    包種茶與凍頂烏龍茶殺青時間稍晚,是「部分發酵」的茶葉。


    如何用目視法分辨「油切能力最強」的茶呢?農委會茶改場文山分場場長蔡又任表示,
    「茶湯」的顏色是判斷的依據,發酵程度越低的茶(如綠茶),開水沖泡後的顏色最淡,接近青色;
    反之,發酵程度越高的茶,茶色越濃,呈現褐色。


    專家們一致表示,紅茶是標準的不發酵茶,亦即沒有經過「殺青」的手續,相對油切效果最低。


    喝茶是否一定可以減肥,學者們不敢斷言。陳右人表示,
    目前還沒有嚴謹的研究可以顯示喝茶與瘦身間有絕對關連。但他建議,多喝茶、適當飲食與運動,對身體絕對健康。


    除了油切之外,喝茶還可防止心血管疾病。陳右人說,茶可以抑制低密度脂蛋白堆積,所以可打通血路,降低心臟血管栓塞的機會。


    台大醫學院林仁焜教授的研究也指出,飲茶有下列12大保健功效:
    抗氧化、抗老化、抗細胞突變、預防癌症、抗癌、抗發炎、降血壓、降血脂、抗肥胖、抗過敏、安定精神、清心。
    日前英、美學者也發現,多喝綠茶有助對抗愛滋病毒(HIV)的。

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    楊老師美麗急救箱:『減肥』營養師推薦-14種食物讓你輕鬆瘦身-1


    保證腿軟 空中餐廳
     


    營養師推薦-14種食物讓你輕鬆瘦身-1


    紫菜、芝麻、香蕉、蘋果、紅豆、西柚、木瓜…這些常見的水果蔬菜,對減肥與排除水份很有幫助,你是否因為他們普通,而忽略了他們的營養價值?你常常上網嗎?你是否曾經在網路上,收到許多食物與健康相關的信件與資訊?這些資料到底對不對?
    你可別完全照單全收!根據簡單的察訪,或許這個時代大家都喜歡減肥,在網路上最常流傳的居家生活小秘方竟然都與減肥有關。
    BODY收集了一些較常見、多吃也與身體健康無害的食物,一項一項推薦給你。


    1.紫菜
    到新光三越超市跑一趟,找一找來自日本的海菜類乾燥食物,使用熱水滾燙一下,加上一點醋和麻油,涼拌一下就很好吃。


    這些紫菜或海藻類食物含有豐富的維他命A、B1及B2,最重要的是它蘊含豐富纖維素及礦物質,多多食用可以幫助排出體內堆積的水分,纖維質則可以幫助腸道蠕動,協助排便正常,所以多吃紫菜可以讓你在不知不覺中排除宿便毒素,進而有瘦身的功用。


    2.芝麻
    很可惜現代都會區的上班族早餐多吃漢堡麵包,已經較少人去選擇傳統的燒餅。再加上外食機會多,我們已經很少能夠攝食到芝麻類製品了。


    芝麻在素食者的生活裡,佔有很重要的地位,因為它可以補充維他命e,在中醫的理論裡,它屬熱性食物,可以驅寒補身。其中的「亞麻仁油酸」可以去除附在血管內的膽固醇,令新陳代謝更好,減肥要瘦下半身就輕鬆得多。


    3.香蕉
    雖然香蕉的卡路里不算低,但脂肪卻很少,而且含有果膠、豐富的鉀等多種礦物質,在減肥期間,如果肚子餓時以香蕉果腹,既可以克服飢餓得到飽足感,又可以補充適量的糖分與礦物質,可減少脂肪在下身積聚,是減肥時的理想食品。


    4.蘋果
    蘋果含獨特的蘋果酸,可以加速代謝,減少脂肪。它含有比其他水果豐富的鈣質,可減少會導致水腫的鹽分,有虛胖體型的人,不妨每天攝取1∼2個蘋果。另外,如果將皮洗乾淨,連皮一起食用,可以多增加纖維素的攝取量,讓排便順利。

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    楊老師電子報-服用減肥藥羅氏鮮 小心膽結石風險


    蘇州∼美麗的吳宮喜來登


    服用減肥藥羅氏鮮 小心膽結石風險


    吃減肥藥「羅氏鮮」控制體重的民眾,要當心增加膽結石風險!衛生署今天表示,依據國外藥物評估發現,


    羅氏鮮此項藥品中的成分,會抑制消化道酵素分泌,而臨床發現,酵素分泌少將導致膽結石的不良反應,


    衛生單位評估認為目前沒有下架必要,但會持續監視安全性,同時也呼籲使用者,應審慎評估可能的風險。
    (徐韻翔報導)
    為了維持纖瘦的體態,許多愛美女性會服用減肥藥刻意減肥,不過,衛生署提醒,


    要當心合格減肥藥物「羅氏鮮」(orlistat),可能引起的膽結石不良反應。


    藥政處指出,羅氏鮮在美國為指示用藥而非處方藥,有許多的肥胖者會服用,輔助體重下降,不過,


    依據國外對羅氏鮮(orlistat)成份藥品再評估卻發現,對於減重的機轉可能增加病患發生膽結石風險。


    處長廖繼洲解釋,orlistat減輕體重機轉在於抑制胰臟的消化道酵素分泌,


    進而抑制脂肪吸收,而過去臨床發現,一般消化道酵素分泌較少者,容易發生膽結石,因此推論兩者可能關聯。


    廖繼洲說,美國食品暨藥物管理局(FDA)經風險評估,雖認為沒有立即下市的必要,


    但仍將持續監視,也已要求羅氏藥廠再做進一步研究證實,而目前國內並未接獲不良反應通報,


    至於藥品仿單也已載明「對於體重迅速降低的案例,


    治療醫師應考慮對成長及青春期的影響和產生膽結石等副作用之可能性」的相關提醒,


    衛生署還是再度呼籲醫護人員與使用者審慎評估使用。


    -------------------------------------------------------------------
    楊老師的話:『藥物就是毒』這是藥物學老師的第一句話,
    所以即使是合格的減肥藥,但是絕對也是有副作用的,
    所以楊老師都不希望女生以吃減肥藥來減肥,
    除非是破百的體重。

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    徐大轉貼電子報:你領滿6個月的勞保失業金嗎 那你可能虧大了


    請參考


    未來大家都可能用得上 .
    記得不要領滿 6 個月.


    依此規定, 失業金一輩子最多領五個月.
    領滿 6個月 , 退休金就沒有了.


    今天上勞保局的網站上才看到


    勞保局規定
    失業給付最長發給6個月。領滿 6個月失業給付者,本保險年資應重行起算


    如果你有十幾二十年的年資郤又領滿六個月的人 你的老年給付可憐了


    可能有很多人都不知道 快告訴你身邊想領失業金的人吧


    附上勞保局的網頁 自己看看吧
    http://www.bli.gov.tw/sub.asp?a=0005071


    ::: ◎首頁> 失業勞工> 如何請領就業保險相關給付> 失業給付> 給付標準及期限


    給付標準及期限


    更新日期 2005/4/22


    一.給付標準:
    失業給付每月按申請人離職辦理本保險退保之當月起前 6個月平均月投保薪資百分之60發給,自申請人向公立就業服務機構辦理求職登記之第15日起算。



    二.給付期限:


    1. 失業給付最長發給6個月。 領滿6個月失業給付者,本保險年資應重行起算。
    2. 受領失業給付未滿 6個月再參加本保險後非自願離職,得依規定申領失業給付。但合併原已領取之失業給付月數及依第 18條規定領取之提早就業獎助津貼,以發給6個月為限;合計領滿6個月失業給付者,本保險年資應重行起算。
    3. 依前項規定領滿 6個月失業給付者,自領滿之日起2年內再次請領失業給付,其失業給付以發給 3個月為限,領滿3個月失業給付者,本保險年資應重行起算。


    三.給付金額之扣除:


    申請人於受領失業給付期間另有工作者,其每月工作收入未超過基本工資者,其該月工作收入加上失業給付之總額,超過其平均月投保薪資百分之 80部分,應自失業給付中扣除。但總額低於基本工資者,不予扣除。 

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    三采養生電子報:換隻手吃飯就能瘦! 懂得睡覺就能瘦! 


    換隻手吃飯就能瘦!


    經常習慣用右手拿筷子的你,是否想過換隻手拿餐具也是減肥的方式,下一餐就來試試看吧!


    第一次聽到「換隻手吃飯減肥法」忍不住笑了出來,原來這樣也算是一種減肥方式啊?


    ●幫助你吃得少、吃得慢
    針對這個乍聽之下覺得蠻有趣的減重方式,陳力平醫師說:「其實還真的可行,因為改用平常不慣用的手吃飯,吃飯的難度增加了,自然就吃得少而達到減肥的目的。」使用平常不用的手吃飯,這個動作也會傳達給大腦一種暗示,中樞神經會發出指令來控制食量。
    這種減肥方式的原理其實很簡單,就是利用人們使用平常不慣用的那隻手拿餐具時,動作變得不方便就會吃得少、吃得慢,一旦飢餓感被滿足之後就會停止再吃了。
    但使用這種方式往往會因為不習慣,很快就放棄了,而再度換回原本的那隻手。若有美食當前,總是難以抗拒,一不小心又吃得太多了。


    ●既有助瘦身又可鍛鍊大腦
    對於用慣右手的東方人來說,改用左手拿筷子吃飯實在是件不容易的事,何不就利用這個機會改變平常用餐的習慣,放慢吃飯的速度,多咀嚼幾次才把食物吞下。當你細嚼慢嚥時,不但可以避免攝食過多而吃進過多熱量外,還能減少腸胃負擔,幫助代謝,對減肥只有好處沒有壞處。如果擔心自己沒有辦法持續,也可找個人相互監督執行,彼此約束鼓勵對方,這樣堅持下去,肯定能達到瘦身的效果。
    偶爾換隻手吃飯,也有助於鍛鍊大腦,讓左右腦都能靈活運用。這樣一來對預防老年痴呆也很有幫助喔!


    懂得睡覺就能瘦!


    你知道嗎?睡覺時其實身體裡各項機能運作並沒有停止下來,裡頭正進行著燃燒脂肪的動作,讓你愈睡愈瘦!
    不用節食、不必運動,只要躺著睡覺就可以變瘦了,有這麼好的事嗎?


    ●睡眠充足不易胖
    陳力平醫師說:「只要睡對了時間,睡足了時間,讓身體的機能運作正常,肥胖的機率就會變少了。」許多研究發現,熬夜不僅會讓生理時鐘紊亂,也會讓體內的腎上腺素分泌較多。因此睡眠不足的人,食慾會變得特別好,經常就會攝取比平常更多的食物,自然就不容易變瘦了。所以想要減肥的人,首先一定要有充足的睡眠!
    睡覺可以變瘦的原因是由於人體在睡眠狀態時,身體的新陳代謝功能仍會持續進行,燃燒儲存於體內的卡路里。愈年輕健康的人,細胞代謝就愈活潑,睡眠時所消耗的熱量也愈多,因此能達到減肥的效果。
    雖然說在睡覺時生長激素的分泌會變得旺盛,可以加速夜間脂肪的分解率,但睡眠品質不佳及量不足的人,生長激素的分泌會減少,代謝功能也會變差。
    陳醫師也說:「其實光靠單種減肥法的瘦身效果並不理想,應該要在飲食、運動、情緒上都取得均衡發展;良好的生活習慣養成後,要復胖的機會就不大了。」因此想減肥的人,除了少吃、多動、有恆心毅力外,別忘了「睡眠充足」也很重要。


    ●養成良好的睡眠習慣
    現代人的生活裡,熬夜似乎已經成為一種通病了,學生熬夜唸書,上班族熬夜看電視、趕報告,很少人能把握住睡眠的黃金時間在晚上11點準時上床睡覺,陳力平醫師說:「不論中西醫的理論都認為睡眠的最佳時間是在晚上11點到隔天早上4點,睡對了時間,才能讓新陳代謝率增高。」
    此外,睡前可以先泡個熱水澡或是做個和緩的暖身運動,促進全身血液循環;也可以放些輕柔的音樂,讓全身放鬆,卸下沉重的壓力,利用各種方式幫助入睡。
    但睡覺減肥法並不是一直睡而不進食,這樣對身體反而會有不好的副作用產生,短時間內雖然體重下降了,卻很容易再復胖回來。最好的方式還是保持良好的生活習慣,才能減少復胖機會。


    內容摘自?孆T采文化出版《不復胖!變身永瘦體質》
      
    更多豐富的內容都在三采文化網站!

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    健康世界雜誌:你吃對藥了嗎?亂吃藥會讓病情更糟


    新書上架──腦性麻痺兒照顧指南
    你吃對藥了嗎?亂吃藥會讓病情更糟
     
    劉采艷到患者家中做用藥安全的家訪。
    藥師開始隨居家往診做家訪
    協助患者正確吃藥


    文/湯文璇


    我們看到的藥師都是站在櫃檯前面包藥、發藥。
    其實幕後他們的工作更是繁瑣,在百忙之中花蓮慈濟醫院的藥師還犧牲小我的時間,
    自動加入認養「居家往診」服務,走入社區教導民眾如何正確用藥。


    以往不論是義診或是居家往診泰半都是醫生、護士的工作,現在慈濟醫院的藥師也自動走出藥局到社區為民眾服務,為用藥安全再多了一層保障。該院藥劑科組長劉采艷在隨「居家往診」做家訪以前認為醫藥分業之後,藥師對病人的照顧把關工作改進很多,對病人的保障雖非萬無一失,但也有長足進步。


    但在做家訪之後才發現,光是靠藥師在藥袋上做規範似乎沒什麼用,因為還是有很多民眾依照自己的方法在用藥。看到這種情形,劉采艷不禁希望各大醫院的藥師都能「捐」出一點時間,隨公衛護士到慢性病患家中做家訪,看這些每每要吃黃綠紅多種顏色小藥丸的病人到底是怎麼吃藥的。有了深刻的了解之後,才知道怎麼幫助病患吃好藥、治好病。


    2年前有一個社團法人在衛生署補助下辦了「景康計劃」,這是針對藥師居家服務做的設計,但計劃一結束服務也跟著結束。倒是慈濟功德會的人文關懷「訪貧」活動擴大成居家往診後從沒停過。她在居家往診統籌者副院長許文林的鼓勵下參與訪視活動,看到人類群聚生活中灰暗和陽光的正反兩面,因陋就簡的灰色生活和厝邊隔壁伸出溫暖的雙手令她感觸良多。


    國人愛吃藥卻缺乏用藥常識


    在專業上,她體認到國人「愛自己吃藥的習慣」不管在哪一個階層都看得到。根據健保局的統計,92年度就有1000多人1年就醫達200次以上;慢性病的比例又高,50歲以上的中年人一半有高血壓,糖尿病盛行率達5%,不少老人家都是藥罐子,不接受醫囑服藥的情形更是嚴重。在居家往診的過程中,她覺得偏遠地區情況更需要專業人員的協助,即使醫師對症下藥,但病人不按規矩吃藥,病還是無法有效控制。因此回到藥局,她呼籲藥師拿出一點時間走到家戶了解病人實際用藥情形,不止是幫助病患,對自己工作也有很大的助益。


    她不主張帶常備藥去做家訪,碰到病患不舒服會勸病人去醫院,沒錢沒關係可以申請補助,看到病患的用藥常識錯誤時,她們便利用隨身攜帶的空瓶、貼紙、藥袋,幫病人將藥分門別類,寫上用藥時間並加上註記,遇到不識字的老人家,她們會畫○○××幫他們辨識。劉采艷強調用藥的安全知識是非常重要的,水能載舟亦能覆舟,有時候吃錯藥比不吃藥還要糟。尤其是有些老人家對自己的觀念相當有信心,她必須苦口婆心殷殷勸導甚至以晚輩身份去求他們,絕不放棄任何一位病人。


    在進行居家往診時受惠的不止一家人而是一群人,因為受訪者的鄰居通常會聞風而來,當他們感受到醫護人員的用心,明顯的不再愁容滿面,連帶活動力也變強了,這就是大家所期盼的成果。劉采艷呼籲:自己在做居家往診服務之後,發現民眾普遍缺乏用藥常識,必須用家訪深耕的方式去改變它,如果有更多藥師發善心認養長期慢性病患的家訪工作,除了使病人受到良好的照顧,還可減少社會成本的支出,建立起良好的用藥觀念。


    用藥問題千百種


    居家往診發現常見錯誤用藥的情形:
    1.任意停藥:某先生經診斷被證實為肺結核,因為服藥後有噁心、手抖的副作用,於是自動停藥。
    藥師建議:抗結核桿菌的藥也是一種抗生素,如果沒有足夠的藥量和療程,容易產生抗藥性。


    2.丟棄藥袋:某太太患糖尿病10年,長期使用五種降血糖與預防血栓的藥,自認為對藥己經很熟悉,所以每次從醫院拿回來的藥都自動拆封,放在同一個籃子裡。
    藥師建議:除了不易辨識外,也容易吃錯藥。


    3.重複吃藥:某老先生罹患肺結核侵犯腦部癱瘓,本來就有拿肌肉鬆馳劑和安眠藥共五種藥,後來因為排尿障礙在泌尿科拿膀胱鬆弛劑和鎮定效果的藥。
    藥師建議:在不同醫院、不同科別看病時一定要告知醫生,或出示自己正在服用的藥物,不要重複開藥,也不要吃下一堆作用相似的藥,增加中毒的危險。


    4.藥不是能少吃就少吃:某小姐因為尿道感染,拿消炎止痛藥回家服用,吃了一週後開始出現胃痛、脹氣的情形。
    藥師建議:消炎止痛藥最常見的副作用就是引發胃酸造成腸胃道的不適,所以一定要合併胃藥一起服用。


    新書上架──腦性麻痺兒照顧指南
     
    腦性麻痺兒照顧指南
    作者:張嘉獻等 定價:350元


    本書簡介:
    養育腦性麻痺兒童,可能是您一生中遇到最艱難的挑戰,必須面對的問題是當初要這個孩子時所想像不到的,甚至您會覺得生下這個孩子是個錯誤的決定。如果您因此屈服在壓力下,不僅對孩子有負面的影響,也會對整個家庭造成傷害;如果您能迎接挑戰,養育這樣一個孩子,可以是自我成長的契機。


    請利用這本書提供的資訊,幫助自己成為一位有能力的父母。我們相信,知識的累積讓人可以高瞻遠矚、以平常心來面對問題。當您對孩子情況了解愈多,就愈知道該如何做;若您知道該有什麼期待和資源在哪裡,孩子的未來就有一個好的開始。
      
    想看更多健康資訊嗎? 請上健康E世界

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    119健康電子報--無花果可治潰瘍


    無花果其實並非無花,只是其花托肥大而花朵細小才惹人誤會。無花果亦非只有乾品,新鮮摘下來可當水果吃。只是香港距離無花果產地太遠,大家無此口福而已。


    無花果別名文冠果、奶漿果、文仙果,根據藥書所載,它用途甚多。《滇南本草》謂它「主清利咽喉,開胸膈,清痰化滯。」《本草補遺》指它「五痔腫痛、煎湯頻薰洗之,取效。」


    本地人每逢煮湯必加數枚無花果,這做其實十分有飲食智慧。根據研究,無花果可加速傷口復原,對於消化道潰瘍頗有療效。此外,無花果含豐富抗氧化物,具有抗衰老的作用。


    民間驗方亦常用無花果,無花果鮮吃,可醫痔瘡出血。大腸癌患者用此方也有輔助醫療作用,因為無花果所含的果膠和纖維,遇水會膨脹,能吸附腸道內的有毒物質。無病無痛的人吃之,亦有排毒的保健作用。


    與蘋果相類似的是,無花果也有雙向調節腸胃之效,脾虛泄瀉的人吃之,可以止瀉,相反,便秘的人吃它,則能潤腸通便。鮮果或乾品一樣奏效。將無花果焙乾磨粉,時常服用,有助胃潰瘍癒合。不僅如此,果肉更含鈣、磷、鎂、銅、錳、鋅、硼等多種人體必需礦物質和微量元素。下一次煮湯,可別忘記這「健康大使」。


     

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    119健康電子報--紅茶能改善血管健康


    一項小型的研究發現,飲用紅茶能使血管膨脹,讓血流加快,因此紅茶可能對心血管的健康有益。


    此研究過去有關紅茶對心臟健康的研究有更深入的觀察,以往對紅茶的研究多在強調降低血膽固醇或是預防血液凝集。


    該研究結果發表在2003年10號的營養學期刊(the Journal of Nutrition),指出每天飲用5份的紅茶可以使罹患輕微高膽固醇血症成年人,血液中的LDL膽固醇降低11.1%、總膽固醇降低6.5%。


    另有一個沙烏地阿拉伯的研究發現:與正常飲用茶者相比較,每日飲用紅茶超過六杯的人,可使冠狀動脈心臟病的發生率減少超過50%


    茶中的黃酮(flavonoids)被認為是降低血壓與膽固醇的主要功臣。


    然而,由日本大阪大學的研究團隊在這個月發表的研究(American Journal of Cardiology, (vol 93, issue 11, pp 1384-1388))認為黃酮也能夠直接改善心臟血管的健康。


    研究小組測量10位健康男性在飲用紅茶或是其他飲料後的血液流量。他們發現受試者再飲用紅茶後的兩小時,冠狀動脈血液流動速率儲備量(coronary flow velocity reserve, CFVR)明顯獲得改善。當身體對心臟發出訊號時,CFRV能反應出血流量是否能加速供應。


    在控制組上,並沒有任何類似的效果出現。研究小組總結:「短期內飲用大量紅茶能改善冠狀動脈血管的功能。」


     

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    TA - 遊 戲 分 析 - 2
    分類:心理2007/05/02 09:35


    五、遊戲(戲劇)三角型:卡普曼(Stephen Karpman)所設計。


    (一)迫害者(Persecutor 簡寫:P):


    1、心理地位: I+、Y—(外在表現),內在可能是I—、Y+。


    2、事實:以自己的興趣行事。


    3、特徵:他人因其迫害行為而受苦,其迫害的部分目的是懲罰。


    4、漠視:漠視別人的價值與尊嚴,甚至是漠視別人健康生存的權力。


    (二)拯救者((Rescuer 簡寫:R)


    1、心理地位: I+、Y—。


    2、事實:關懷受害者。


    3、特徵:所做的事超過他們所能負荷的、做他們不願做的事、代替別人思考並解決問題。


    4、漠視:漠視別人解決問題的能力。


    (三)受害者(Victim 簡寫:V)


    1、心理地位: I—、Y+。


    2、事實:受苦或潛在受苦。


    3、特徵:表現的好像他們沒有能力資源解決自己的問題,或者別人必須為他們的快樂做一些改變;表現得好像他們受傷非常嚴重,以致他們無法解決問題或無法同時感覺與思考。


    4、漠視:漠視自己解決問題的能力。


    ※心理地位:我好(I+),你也好(Y—)、我好(I+),你不好(Y—)、我不好(I—),你好(Y+)、我不好(I—),你也不好(Y—)。


    六、玩遊戲的理由:


    (一) 實現自己的人生腳本,強化自己腳本的信念。


    (二) 以心理遊戲來確認自己的心理地位,得到可預期的安撫或扭曲的感覺。


    (三) 漠視現實的選擇,逃避責任。


    (四) 逃避親蜜。


    (五) 時間建構:人與人相處時運用時間的方式。


    (六) 使自己覺得安全因為和人的關係是可預期的。


    (七) 體驗自己對生命的看法,早期決定以及成長經驗。(驗證自我之參考架構)


    ※參考架構:根據這個架構,一個人遇到特定刺激時,會以不同的自我狀態做出相關的反應。參考架構提供一個人整套知覺上、觀念上、情感上及行動上的反應,由此界定自己、他人以及整個世界。


    七、心理遊戲的偵測:


    (一)行為模式的重複性。


    (二)漠視的存在。


    (三)戲劇三角關係的存在。


    (四)溝通中含有曖昧的訊息。


    (五)越來越多人涉入事件中。


    (六)雙方的約定或合約不清楚。


    (七)互動的結局經常出現負向的發展。


    參考書籍:


    1、溝通分析治療法理論入門---中華溝通分析協會


    2、溝通分析治療法理論進階(上)---中華溝通分析協會


    3、人際溝通分析練習法----作者:Ian Stewart & Vann Joines


    譯者:易之新


    張老師文化事業股份有限公司

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    會來法院標房子的人的五種類型
    分類:法拍屋投資知識庫2007/04/26 23:22來


    法院標房子的人大致分為五種類型:


    一、買來自己住,雖然投標程序煩瑣,法院點交申辦麻煩,與債務人協商交屋也不簡單,但找一家信用好、專業強的代標公司委託標購,能以比市價低的行情買到喜歡的屋子,又能將省下來的錢來做為新居裝潢或購買家電的費用,將會比購買市價的房子划算多了。


    二、置產投資,我們目前有很多客戶,買法拍屋並不是自己要住的,但也不轉手出售,買來是要收租置產,一方面租金比銀行定存利息高許多,另一方面又可保值置產,這一類型的投資客短期是不轉賣的。


    三、短期轉手獲利,從看房子,評估標價,得標要回房子,裝潢出售,每一件案子約三個月至半年就能獲利結案。


    四、債務人自行標回,原貸款金額太高利率又高,繳息成為負擔,找銀行協商又不肯降息,須重貸降息卻又貸不了原本那麼高,乾脆讓法院拍賣再找無擔保關係的親友標回,既可便宜買回又可降低貸款金融及降息來減輕負擔,不過要注意的是個人信用問題且須要專業的評估進場時機及投標金額,不然就真的要搬家了。


    五、債權人標購或承受,債權金額多呆帳比太高,乾脆自行買回再自行或轉手交仲介以市價賣出,來減少銀行損失。

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    法拍投資客如何出價?
    分類:法拍屋新聞2007/04/26 14:05


    蘋果日報【郭及天╱台北報導】


    法拍投資客如何出價?是一門學問。永誠不動產估價師事務所估價師廖逢麟建議,投標法拍屋和投資一般標的一樣,參考附近行情來出價是不二法則,投資客想取得法拍屋的意願高,就會愈早進場,加價幅度就要提高,一般的案件,投資客都會等前2拍流標後再進場,3拍加價空間大,常常得標價會高於2拍的底價。


    廖逢麟表示,法院通常以隨機選取的方式,將案件交由估價師事務所鑑價,估價師以土地及建物2部分鑑價後,所做的報告如果債權人、債務人雙方都無疑議,便定出一拍的「底價」。而有意投入法拍市場的投資客也應注意法拍屋佔用問題,因只有經過法院公證的5年以上或不定期租賃契約,法院才視為合法佔用,否則其它佔用均為違法。


    寬頻房訊行銷業務經理劉娟伶也建議投資人,出價除了以市場行情評估外,投標當天到現場看有多少人投標,相同標的,2個人投標和80人投標的出價方式不同,競標的人多,得標價通常會拉的很高,偏離合理行情,建議不要追高;如果競標的人少,依底價加一些價,有機會得標。
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    此外,只有包括聯邦、竹商銀、土銀等少數銀行承作法拍屋貸款,因此投標繳納保證金當天,先將個人資料給銀行,通常在7天後付尾款前,銀行就能撥款,避免資金調度有問題。

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    購買法拍屋怎麼判斷價格?
    分類:法拍屋新聞2007/04/26 13:48


    房價節節上揚,不少原本透過房仲公司購屋的民眾,轉向投資法拍屋,造成很多法拍屋不到3拍就賣掉了。
    本報資料照片       
    法拍屋怎麼判斷價格?百達全球顧問副總郭培耕說,由於第一拍是市價打八折,每次再打八折,消費者可反推至第一拍底價,再與當地市場行情比較;若低於市場行情,就可出手。


    法拍屋「比較便宜」的特色,近年來吸引越來越多自住型購屋人進場。每件法拍屋在進入法拍程序前,法院均會委請有合法證照的不動產估價師針對每一標案進行估價,估價報告中的勘估價格是經過調查市場交易價格後的市場參考價,並依此打八折作為第一拍次的底標價格。


    不過,郭培耕提醒,價格評估固然有簡易的判斷方法,實務上法拍屋可能碰到的問題還有很多,其中除了點不點交的問題外,還有:房屋老舊是否尚需投入大筆資金進行整修,法拍屋在無法提供入內看屋的條件下,購屋人要以自身經驗判斷屋況。


    房價高漲,法拍市場競爭激烈,拍定率頻創新低,代表折價空間也跟著降低。


    業者表示,目前平均每屋等不到3拍就有人搶著要,加上供給量減少,民眾想從法拍市場撿便宜要夠果斷,才有機會搶到市價打75折的房子。


    透明房訊社長吳廷芳說,法拍市場持續發燒,今年第一季全台供給量跌到43511件低點,雖然可能因卡債風暴造成第二季法拍屋供給稍微增加,但需求更熱絡,每屋平均拍次持續下降至2.689次,法拍屋更加搶手。


    永慶房屋副理梁惠燕提醒,購屋人要留意拍次下降的趨勢,法拍屋折價空間縮小,以前平均拍次是3.8拍,但現在已經降至3拍以下,不用到3拍就被人搶走。


    北高市法拍屋最搶手 保值潛力是首選


    法拍物件釋出量逐漸變少,北區房屋總經理彭培業說,台北市的法拍屋比中南部搶手,除非房子本身條件很不好,比如屋齡老舊、交通不便、附近有嫌惡設施,否則一拍、二拍就拍掉了。


    至於買法拍屋與一般購買房子的標準差不多,取捨看個人需求,有人重視管理、有人要求坪效、有人希望屋齡不要太老;有人覺得只要結構沒問題,老房子也可以接受…。不論如何,抗跌性高、具保值潛力房子還是首選。


    評估好自己還款能力


    雖然買拍賣屋不要錯失先機,但梁惠燕提醒,投標前還是要仔細評估自己的還款能力,法拍屋要在得標之後七天內補足屋款,如果沒有充足資金,就不宜冒險投標。


    至於如何評估每月還款能力,有小孩者,抓家庭收入的四分之一;沒小孩者可依照個人狀況跟所得收入做衡量,扣掉必要開銷與投資金額後,就可用來買房子。


    投資客以轉手為業


    不願具名的房仲業者說,拍賣市場仍有不少投資客以轉賣法拍屋為業,只要眼光夠準,挑中生活機能好、交通便利等轉手程度高的物件,經過清潔消毒等基本整理,再做基本裝修,就可以賣到更高價,賺取中間差價。


    不過法拍屋市場的投資客風險也大,因為不是每個房子都能照預先評估賣掉,而且契稅、代書費也會墊高成本,想要得到預估的合理利潤並沒有想像中容易。


    不論是自用或投資,拍賣屋市場現在面臨需求增加、供給減少的狀況,想進場撿便宜,一定要評估自己的需求與風險,抓對時機。


    【2006/12/23 聯合報】

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    投資套房獲利的六個機會 <上> <中> <下>


    近幾年來,小套房的個案如雨後春筍般地大量推出, 尤其是打著和捷運站共構的套房產品,大量進入市場, 大部分的套房產品因為總價低, 再加上銷售公司以「挑高」、「夾層」、「可在屋內多裝潢出一個活動的空間」的廣告手法, 讓消費者誤以為可以較低的金額,買到更多的室內空間,吸引了很多消費者購買, 但也造成了交屋時大量的購屋糾紛, 於是,如何可以購買到真正獲利的套房, 以下六種機會就成為投資者的重要知識。


    一、要投資功能清楚的套房


    套房坪數雖小,但購買者的目的卻最為複雜,基本上,套房隨其客層不同至少可分為七類:一是學生套房。多位於學生量大的學校附近,以提供學生外宿為目的;二是學區套房。多位於明星學校的附近,以提供設籍為主要目的;三是捷運套房。多位於捷運站或重要運輸站點附近,以提供上班族居住為主要目的;四是景觀套房。多位於風景良好地區或是具有特殊自然資源(如:溫泉),以提供假日休閒使用為主要目的;五為辦公套房。多位於商業興盛地區,以提供白領階級居住或是開設個人工作室為主要目的;六為單身套房。多位於燈紅酒綠地區,以特種行業婦女居住與提供個人服務為主要目的;七為照護套房。多位於大醫院附近,以方便就近照顧生病之親友,或是有利於看病為主要目的……。


    在如此多樣化的需求下,套房產品的購買者自然也較為複雜,因此,在投資購買之前,一定要先了解套房的屬性,如果屬性愈清楚,其住戶同質性愈一致,則其投資報酬率自然愈高;反之,如果屬性愈不清楚(住戶同質性愈不一致),獲利機會自然較差。若以增值性而言,如果所具備的屬性未來愈強烈,則其增值潛力愈大,反之(屬性減弱),則應避免投資。


    二、要投資室內使用坪數大的套房


    由於建築法規的不斷嚴格,各種公共安全與居住品質的規定,都導致了公共面積的增加,相對地,室內面積自然變小,這種現象對於愈小坪數產品,影響愈大。因為如果室內私有面積愈小,同樣的公共空間,自然會導致公設比愈大,在這種情況下,許多投資人所購買的小套房,在交屋時自然都會產生極大的落差,遂造成交屋時的諸多糾紛。


    目前正常的中、大坪數新建築物的「公設比」,都已經超過百分之三十,故對套房而言,應該都在百分之五十以上,這對投資者有什麼意義呢?就是如果投資者購買一間十坪的小套房,在扣除公共設施、陽台、雨遮的面積後,實際可使用的室內面積可能只有五坪,如果再扣掉浴室面積,實際上可用的面積更小,這也是許多建設公司冒險將浴缸放到陽台上,或是以「挑高」、「夾層」等方式增加室內使用空間的重要原因。


    出售獲利 重於出租


    如純就投資的角度觀察,出租給房客使用時的問題還小,因為可以透過一些二次工程或違章工程,使得問題稍為淡化,但是等到要出售時,就會產生極大的問題。


    因就買方而言,當他看到所有權狀上所登記的坪數時,自然不易接受,尤其是如果需要貸款時,銀行常會以極嚴格的角度評估其不動產價值,如果銀行不同意貸到高額的貸款,房屋必然也無法售出好價錢。


    這其實是一個很重要的問題,因為就套房投資而言,出租收益是「保值」功能,不易產生大的投資獲利,要能夠順利出售才能獲得投資利益(capital gain ),如果無法順利出售,就代表高的投資風險。


    因此在購屋之時,一定要注意室內實際產權面積及合法使用面積,因為所有不合法的使用,在未來都會愈來愈難讓政府及下一手的購買者接受。


    投資套房獲利的六個機會 <中> 


    三、要投資具有長期品牌之建設公司的套房


    在台灣雖然號稱有上萬家的建設公司,但是真正知道建設公司應該扮演何種角色的,可能不到三十家,知道後又願意長期去扮演正確角色的建設公司,應該不會超過十家。


    大多數的所謂建設公司,都只是扮演土地開發商的角色,他們辛苦的找到土地,然後快速的規劃好後銷售給消費者,當錢回收後,大多數的公司多認為此事已了,又忙著去開發新的土地了,有時為了避免日後的麻煩,通常還會換一個公司名字,好一點的是在交屋後還會對購屋者做一些短期的售後服務,就認為已經是非常盡責任的建設公司了。


    這其實是一種極不正確的觀念,因為類似的經營行為,一位富有的地主、一間有能力的營造廠、一間很會銷售的代銷公司,都有能力做好上述的事務,建設公司還有什麼樣的生存空間呢?


    當建設公司將其產品當成商品,只希望快速將它交給消費者,把錢收回來,並不再負擔責任,這種行為在會計學上叫做「風險的移轉」,類似的行為,必然會使得商品價值不易長期增值。 我們的政府官員,雖然不希望產生劣幣驅逐良幣的結果,卻規定了許多嚴格的規範,「管理」有品牌的建設公司,「管理」上市的建設公司,因為它只管得到好公司,壞的公司他不願管,也無能力管,於是對建設業者而言,才會產生「沒有政策就是好政策」的心聲。


    因為無法區分好壞,又無法協助及獎勵好的建設公司,自然會產生「劣幣驅逐良幣」的現象,表現愈好的公司被「管」得愈嚴,可是和它競爭的差公司,卻什麼都能做,因此自然導致大多數的建設公司不願意長期做「好學生」,購屋糾紛自然層出不窮。


    而套房交屋後的管理品質,是會影響投資收益的最重要因素,因此,選擇一個長期具有好品牌口碑的建設公司,是極為重要的事情。


    四、要投資真正願意參與經營之建設公司的套房


    在台灣,大多數的房地產是以「零售」的方式銷售,也就是說,一幢建築物是用切豆腐的方式,割成一戶一戶出售,這是讓房地產價值不易大幅增加的首要原因。當我們把一幅名畫、一串珍珠、一輛名車,切成好幾個部分出售時,它的投資價值是增加了?還是減少?自然是減低了!房屋亦是如此,當將一幢房屋切割零售時,通常就代表了這幢房屋已失去了它的最主要投資價值。


    為了要保持每一幢建築物的最低價值,政府用公權力介入私有產權,頒行了「公寓大廈管理條例」,希望透過多數決的方式,決定公共事務,以免建築物價值快速消逝。但是,因為立法方向的錯誤,導致各建築務之內,產生多數欺凌少數,強者欺凌弱者的現象,自然產生劣幣驅逐良幣的結果,有能力的居住者紛紛搬出,使得大多數社區的居住品質日漸下跌,自然也失去了投資的價值。


    這種現象,大多數的建設公司都曉得,但因多著重於短期獲利,因此導致不是沒有經營能力,就是沒有經營意願的情況。於是乎,所有的經營理念都成為銷售房屋時的宣傳口號,例如什麼「飯店式管理」、「商務酒店式經營」、「villa式、分時(time sharing)式經營」……,在銷售時喊得震天乍響,但到了交屋時,就丟給管委會,說是依據政府「公寓大廈管理條例」的規定,建設公司即使想好好管亦是有心無力。


    如果投資這種套房產品怎麼會有未來?它如何會有投資潛力?多是一場春夢罷了!


    如果有一家建設公司,有經營過飯店、商務酒店或出租公寓(service apartment)的經驗,也願意代為經營若干年,甚至還願意保有部分產權,以彰顯其好好管理與經營的決心,投資類似的套房產品,才會有成功獲利的機會。


    五、要投資真正的「純套房」社區


    由於一般人對套房的定義是不清楚的,所以常誤認為小坪數房屋就是套房。於是乎,現在有些投資人,將好學區的房屋購買後,再將其隔成數間,加幾間廁所,以出售或出租的方式獲利。


    這種投資方法,看似輕鬆,其實隱含著極大的投資風險,因為不合法的隔間,基本上就是一個不安全的產品,住在其中的使用者,其衛生、安全都會有極大的風險,如果發生了意外,所有權人要擔負極大的法律責任。


    其次,在產品設計上,一間好的套房產品,基本上是採光面愈大,價值愈大,但是許多套房個案受限於基地條件,因此面寬多不足,許多套房採光面不足三公尺,甚至有的還只有一個窗戶,類似的套房,不但增值力極為有限,住在其中還極易產生精神方面的疾病。


    除了室內,就社區而言,如果不是純套房社區,則社區內大、小坪數雜陳,則必然會產生鄰居間對公共事務觀點的衝突,甚至產權之間的爭議,這些衝突與爭議,都會產生極大投資風險。


    因此,不論就安全、衛生、健康、產權、管理各方面而言,一個真正套房社區的產品才會有升值空間,否則只會帶來無窮的麻煩,這是在投資前不能不加以注意的。


    投資套房獲利的六個機會 <下>  


    六、不要投資貸款比例太高的套房


    許多套房產品打著百分之八十五、九十,甚至更高的銀行貸款,甚至還可以搭配預借現金卡,看起來似乎不需要投入什麼錢,就可以輕鬆擁有投資機會,這在廣告上是極具吸引力的。同時,因為自有資金投入的少,所以,在廣告上還可以將不高的租金,以類似變魔術的手法,包裝成每年可以高達百分之六、八,甚至有高到百分之二十的租金報酬率,這些對於許多投資者,自然會產生「致命的吸引力」,但是卻因部分銷售業者故意忽略了有關利率、賦稅、維修、空置等因素的考量,故常使投資者到交屋時投資夢碎,成為無法脫手的負擔。


    為什麼會導致這樣的結果呢?主要原因有二類:一類是如果銀行貸款比例過高,銀行的風險是很大的,銀行為了降低貸款風險,有的銀行對於太小坪數的小套房不予貸款(目前幾乎大多數的銀行,對於十二坪以下的套房都沒有太高的貸款意願),或是實際給予的貸款成數很低,遂易造成投資人貸款的不確定風險增加!可是為什麼有些建設公司還敢打出高成數的貸款承諾呢?


    因為,他們通常和某些銀行達成一些合作,例如透過公司的一些回存,或是多提供一些擔保,使得銀行在交屋時願意搭配高額貸款,可是當交屋之後,那些安排沒有了,銀行為了自己的安全,投資者自然成為無助的羔羊,任人宰割了。


    如果房價能持續創高,上述的問題還不嚴重,但當房價下跌時,銀行自然會快速的以擔保品價值不足,而要求投資者還錢或是增加擔保品,這也是許多套房投資者在景氣不佳時,不得不斷頭折價賣出的主要原因,但因不景氣時不易脫手,所以自然就成為了「金拍屋」、「法拍屋」的主要供給者。


    另一類原因是因為銀行貸款成數高,該社區內投資客的比例一定高,甚至有投資客一次購買十戶、二十戶的亦多有人在,相對地,因自用客的比例較少,到了交屋之時,大量的投資客如果還未將套房出售獲利,必然會產生資金壓力。於是乎,必然會盡一切手段找許多方法和建設公司爭執,甚至抗爭,以拖延交屋時間(因為一交屋就要開始支付高額的銀行貸款利息),這些抗爭,往往即使會犧牲整個社區的形象,他們亦在所不惜。


    太高貸款 具有風險


    另一方面,如果租不掉,投資客一定會拖延搬入時間,甚至以各種手段欠繳或不繳管理費,使得社區的管理必然會因費用不足,而導致管理品質下降,這兩者對於社區的整體形象與價值都是極大的傷害,而造成這種傷害的原因,多來自給予太高貸款成數的承諾。


    因此,我們可以大膽的說,銀行貸款比例愈高的個案,其後管理品質愈不易維持,投資風險自然愈高。


    就投資環境而言,目前台灣房地產市場持續景氣時間已超過二年,仍然不衰的主要原因有二:一是低利率;二是物價上漲壓力。


    展望未來,至少在可預見的半年之內,低利率的情況應該會繼續維持;物價上漲壓力也不會減少,因此,投資環境顯然並未改變,也就是說,房屋市場景氣的現象,至少還會持續一段時間。


    慎選產品 順利獲利


    就套房投資而言,如果利率上升,對其不利;物價上漲壓力減緩對其也不利;但因短期內皆不易發生,因此,在可預見的未來,套房市場的活絡仍然是可以預估的。就市場面觀察,北台灣二○○六年套房推案量,較去年增加百分之二十,金額約四百十億元,雖較二○○五年的三百四十五億元及二○○四年的二百七億元都明顯增加,但應該還會有更多的套房產品進入市場。


    房地產投資基本上是沒有風險的,但是,如果不在投資前用功選擇,自然易遭套牢。因此,在大環境有利於套房投資之時,為了避免未來環境改變所造成的投資風險,投資人對好套房的選擇能力一定要加強,才能掌握目前這個千載難逢的環境,順利投資獲利。


    (本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)


     

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    查封到拍賣需多久時間?




    2007/04/21 00:14


    貼封條兩種,一為防止當事人脫產的假扣押,債權銀行需再進一步取得執行名義,如支付命令確定,才能進行後續拍賣動作,時間從三個月到一年都有可能。

     

    另一為查封拍賣的封條,只要債權人不擔擱,約兩三個月,法院即排出第一次拍賣時間。

     

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    投資法拍屋五大工作
    分類:法拍屋投資知識庫


    2007/04/21 00:01投資法拍屋,有五大工作:


    一。看屋  從垃圾堆中找出黃金法拍屋,如何挑選案件,再到現場多角度看房子,有没有什麼瑕疵地方(路沖,對屋角,對電線桿等),附近大小環境好壞,房子的賣相好嗎?您要有相親找老婆那種興奮及謹慎,結束看屋工作前,就要把房子的市價估算出來,多久時間可售出,未來結案時還要檢討是否在5%誤差範圍內。


    二。標屋   評估有多少人競標,搶標否?底標投資報酬有多少,要抓幾%利潤才有機會得標;如果您不够專業,當地法院的投標生態不甚了解,就會像盲人瞎馬一樣,險象叢生;「標太高,没利潤,標太低,標不到」,簡單一句話,學問大似天。


    三。討屋   標到房子,您可以輕易拿到所有權,但棘手的使用權可要費一番心思;有點交房子,踓有法院做靠山,然因點交太競標,給現住人的搬家費也是有限,如果對方有高手指點,雙方可要「仙拚仙」,没有三兩三,如何上梁山,討屋的技巧,您要多鑽研。


    四。整屋  要回的法拍屋,十之八九滿目瘡痍,更像是一處廢墟,如何發揮設計、整修水準,使這半成品變成高級新成品,讓灰姑娘轉為白雪公主,這是投資成敗的一大関鍵。


    五。售屋  四、五個月製程,一件完美無瑕的商品總算完成,如何創造最高利潤,您要找好售屋夥伴,不論自售,或找跑單銷售,或找仲介公司配合;讓買方看上眼了,三方(買方,賣方,仲介)價格條件的周旋,最後一點點的注意與努力,您仍不能鬆懈。


    從看屋到售屋結案,所有工作踓是千篇一律,但每一環節郤又不完全一樣,做錯了,重來的代價很高;有高利潤就有高風險,没有生意是不競爭的;多少的英雄好漢在法拍市場致富,也有更多倒霉鬼含淚退出,没有三、五年的涉獵,您敢輕易投入嗎?

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    辦公室品味 洩光你的底 擺設4不原則  建立專業形象
    2007/04/19 08:16


    文/李月霞 圖/小錢



    前一陣子某公司傳出主管規定辦公桌的擺設,而遭員工反彈的新聞,規定有:電腦放右、鍵盤放中間、電話別亂放、連茶杯都得妥當歸位。其實進入大部分的辦公 區,看到奇形怪樣的擺飾,嚇死人的相片,可怕的髒亂與為符合八字風水的神來之筆,你會開始相信適當的規定是合理的。我記得有次在一個高階主管的辦公室裡開 會,看見桌上一片咬過幾口的蔥油餅,有隻「小強」正在努力試吃,了解是否過了賞味期?一邊跟他討論公事,一邊瞄到鍵盤上的餅乾屑,讓我不禁懷疑他的專業素 養?也曾經過同事辦公桌上,發現他有3個筆筒、數10支筆、3個釘書機、4把剪刀,滿滿的辦公用品,開始懷疑到底是不是我弄掉的?許多上班族認為辦公區是 屬於他們的小天地,不自覺地胡亂擺設只會將自己的層次公諸於世,其中有4種最令人受不了品味,應該適可而止不可為,免得驚嚇到他人而不自知。



    1.不可愛幼稚



    全套的Hello Kitty、 大型公仔、米老鼠,每個女生經過都要大喊幾句:「好可愛喔~」其實如果是初入社會的小女生,在辦公桌上擺滿卡通人形娃娃,勉強可以原諒她涉世未深、年幼無 知。但是常見到都已經30好幾的熟女同胞,擺滿一桌毛公仔卡通人物,都不明白她要傳遞什麼訊息?依然超級可愛兼幼稚嗎?更令人受不了還有市面上流行什麼, 她一定跟上潮流蒐集,在辦公室內到處炫耀戰利品,互換市場資訊,養的皮卡丘比人還多。最適合放置公仔的地點應該是臥房,絕對不是辦公室,行為如此稚氣,工 作如何委以重任呢?



    2.不昭示感情



    常見在辦公區內擺張家人的照片,那是可以接受的。但是擺得太多張,或放出一大堆男女朋友太親密的照片,則是有點讓人招架不住。最好玩的是桌上擺了一整組結 婚照,攝影師神奇魔術師手法,讓人每次經過都納悶到底這個新娘是妳嗎?還有每幾個月就換男友的女同事,堅持每一次都將男友相片更新,遇到不識相的還好奇問 她,為什麼男主角長得好像不一樣?這種情感分享,搞的大家都很尷尬。有些情緒中人失戀了會將另一半剪掉,少掉另一半的照片還掛在原來的地方,要傳遞的訊息 很清楚──我失戀了。上班族動不動就把私人情感昭告天下,很令人質疑他的上班心情到底是在公事上,還是在私人情感上?



    3.不自我陶醉



    我到過一個主管辦公室開會,一進門牆上掛了她自己的巨幅寫真照,照片中頭上戴滿鮮花水果、濃妝艷抹、笑容可掬,可是眼前這個正跟我在開會的本尊,確是頭髮 零亂,脂粉未施,加上凶神惡煞的態度,我一邊跟她開會,一邊偷瞄牆上的照片,會開到最後,害我有點精神錯亂。拜託各位姐妹們,自己的寫真照請不要擺在辦公 室內,除了影響自己的專業形象外,也會讓人對妳的精神狀況起懷疑。更何況絕大部分的寫真相片與事實相差甚遠,除了自我陶醉外,對其他人是一種折磨。許多人 原意只是單純分享自己的喜悅,但是對於專業形象卻是非常不合宜,亂擺寫真照,容易流為他人之笑柄,而不自知。



    4.不繁雜零碎


    辦公室內常見的還有那種煞有其事的擺蟾蜍、銅錢、水晶等,搞得像「命運好好玩」綜藝節目。莫名的風水擺設一大推,神像、銅劍都出現,搞不清楚是從事那種行 業?更可笑的還有免費的公司贈品一大籮筐如:滑鼠墊、計算機、手機座、紙鎮、筆筒,甚至有點醜陋的擺飾等,統統都有很大的註名是某某公司敬贈的,實在讓人 覺得氣質有些差。另外,衣服、鞋子、食物、各地遊玩廉價的紀念品擺滿辦公區,讓人眼花撩亂。最近聽過一個真實案例,有個小職員被資遣打包時,整理出13雙 鞋子跟20幾件衣服,放在辦公桌底下,真懷疑他是來上班,還是把公司當他的儲藏室?


    許多上班族會抗議說辦公區是他們的小天地,喜愛如何布置,是他們的自由。可是心理學說明你在辦公室裡放置些什麼,容易被人將其內心世界窺視。從事業務銷售 的人,都知道訪客時要看先清楚對方辦公桌上的擺設,以便投其所好打開話題。辦公桌代表你專業形象的一部分,假如你的工作會有客戶上門來訪的,則更要注意整 體辦公區域擺設,它是你形象的一部分。我無法想像與一個滿桌子卡通玩偶的人,來討論我的理財投資計畫,或是一桌子符咒神像的人,來規畫我的人身保險。個人 品味會反應在整個辦公桌擺設,切記「重質不重量」及「4不原則」才是。

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    徵房屋營業員


    性質:房屋開發銷售達人(儲備主管)


    性別:男女不限


    年齡:20歲上皆可


    人數:3-4人


    工作地點:中壢地區


    待遇:面議


    經驗:無經驗可


    專長:基本電腦會用


    聯絡時間:隨時連絡


    聯絡方式:電話


    聯絡人:ㄚ清


    電話:0910-908-533 0981-059-883


    如果有要換公司或是轉換跑的人跟可以來和介紹朋友來也可

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    《夏韻芬私房理財術》少花錢 就能累積財富
    (2007/04/02 05:00:00 時報資訊)


    蔡淑芬/台北報導


     目前擔任非凡新聞台「當代理財王」節目主持人的夏韻芬(上圖, 蔡淑芬攝),分析起各項金融商品或投資訣竅,淺顯易懂、一針見血 。夏韻芬認為要懂得理財,首先就要替自己買個天長地久險,然後再 運用複利效果,強迫每個月減少支出、固定儲蓄,就可累積出一筆不 小的退休金。


      夏韻芬認為投資理財作法要進階,觀念也並非一成不變,所以必須 更用功來發現新想法,這樣才是更聰明更健康的理財。說到女人如何 經濟自主,夏韻芬認為傳統女人,必須背負著一家子家務事和帶孩子 ,常常「忘了自己是誰」,等到孩子大了,先生事業有成以後,女人 長期忽視了外在的裝扮和內涵的培養,人也老了,這時候,如果剛好 有一個惜福的老公,懂得疼惜妳,那是天上掉下來難得的幸福。


      夏韻芬說:「女人懂得理財,就是替自己買了個天長地久險。」女 人們一定要考量到人生隨時可能發生的風險,單身不婚族也是一樣, 只有自主掌握經濟大權,才能擁有幸福。女人的物質慾望和信用卡刷 刷刷,是女人理財的致命傷,夏韻芬提醒女人,克制消費力很重要, 她舉例,她曾見一位藝人每個月花在KTV的娛樂費就要八萬元,如果 她把八萬元存下來投資,二十年就會有三千萬元,四十年就會有一億 兩千萬元!

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    節稅祕笈大搜查
    (2007/04/13 05:00:00 時報資訊)


    黃惠聆


     痛苦的報稅季又到了,雖然行政院主計處三月下旬公布「人力資源 調查」統計結果,今年一月經常性薪資年增率為一.二七%,是近五 年來的次高,但是只要到了報稅季,每個上班族都不免感嘆「薪水增 加額度還不夠付繳稅的零頭」。而且從今年開始又有「最低稅負制」 ,即使今年各項免稅額都往上調二千元至五千五百元不等,但民眾報 稅痛苦指數恐怕還是沒有比往年低!  不過,也不要太沮喪,如果搞懂報稅技巧,有時可以讓你少付不少 錢。有位陳太太在前年在稅捐稽徵處工讀生的幫忙下,居然少交了二 十多萬元的稅。陳太太說,她原本已寫好了報稅資料走到稅捐單位看 到工讀生幫忙填稅單,她就請工讀生幫忙算了一下,她原本只想看看 自己有沒有算錯,沒有想到這一算,居然讓她少花了二十多萬元,她 一出稅捐單位馬上打電話給陳先生「報喜訊」後就直奔百貨公司買了 一個名牌包「犒賞」自己。問她稅金怎麼可以少繳二十多萬元?陳太 太說,主要是申報人不同的差異,原本她是用她的先生為申報人,然 而她的其他收入(包括股利所得、利息所得)比她先生的年薪還要高 ,後來在稅捐單位的工讀生核算下,建議她用她為申報人比較划算, 沒有想到就讓她多「賺」了二十多萬元。


      要努力當節稅達人  因此,如果自己不確定用什麼方式(列舉、簡式)申報的話,各種 申報方式最好都算算。如果怕自己收集的扣繳憑單不齊全,稅捐稽徵 人員表示,從五月一日起至五月三十一日止可以親自拿身分證到任何 一個國稅局、稽徵所查詢所有扣繳資料的所得內容,或者申請自然憑 證採網路報稅,用不著自己辛苦地搜集報稅資料,而且電腦可以自動 找出對申報人最有利的方式申報。如果民眾還是不會算,也可以請稅 捐單位工讀生代為處理,報稅一下子就可以搞定。


      報稅不難但是要作節稅達人卻不容易,尤其是同一申報戶每年利息 累計金額已超過二十七萬的免稅額之後,在投資理財上更要特別小心 ,尤其是最低稅負制實施之後。因資本利得免徵證券交易所得稅,國 人都是透過下列管道作理財節稅:  一、投資股票賺價差,如果所買的股票扣抵率不高的話,則不參與 除權除息。


      二、買國內基金、不買國內投信所發行的配息基金。


      三、投資境外基金,在國民九十八年之前,境外所得都免課稅。


      四、投資不動產證券化的商品─因採分離課稅,目前稅率是六%, 對高所得者有節稅效益。


      五、購買保險─每人每年扣舉扣除額是二萬四千元;即使在最低稅 負制實施後,若要保人就是受益人的養老金或意外險是免稅的,即使 是死亡給付,只要將保險額度控制在三千萬元以內,也沒有稅賦的問 題。


      買境外基金節稅效益高  目前各種理財管道的節稅效益來看,仍以買境外基金或者海外商品 最高,因為海外所得在民國九十八年之前都還是免稅,即使民國九十 八年之後,海外基金業者表示,  除非是「大戶」,否則資本利得在一百萬元以內還是免稅,雖然因 應海外所得要課稅問題,有些大戶早已經先把錢匯到國外,但除非資 金一直在台灣島外轉,否則只要資金回台的一天,稅捐單位就會立即 盯上。其實長期定期定額投資境外基金的投資人為了因應「最低稅負 制」時,只要先在九十七年之前就先獲利了結,並記得在九十八年之 後就分年分批「落袋為安」。


      本週財富總體檢及未來二週中將依主題介紹報稅、省稅小技巧,希 望每個人都可以像陳太太一樣,可以少交二十多萬元的稅金,為自己 多買一個名牌包。

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    購屋族常見的十大疑問--(上)(下)


    3000億優惠房貸再度釋出的好消息,讓許多無殼族蠢蠢欲動,不過在付諸行動前,不妨先來看看一般購屋時最常發生的疑問。


    一、該租屋還是買屋呢?
    租屋好還是買屋好?首先考量的是成本的負擔。在過去房價居高不下時,有為數不少的民眾不堪高房價負荷的壓力,寧願只租不買的當個無殼蝸牛,也不願一輩子背負沈重的殼做屋奴。


    不過,這幾年房價不再飆漲,甚至有些地區還跌了不少,加上銀行放款利率不斷調降,政府的低利房貸優惠,使得民眾的購屋成本較過去降低許多。相對的,租金水準在這些年仍維持平盤,並沒有調降,兩相比較,似乎買屋是比較划算的。


    以台北都會區一般30坪三房兩廳的住宅來說,平均租金約20000~30000元,其他都會區約7000~15000元。以每月負擔成本分析,只要房屋貸款每月繳款金額與租金相近,買屋就比租屋划算。尤其政府為刺激房地產景氣或照顧無殼蝸牛等理由,不時釋出的超低利率政策,加上原有的各項國宅、勞工住宅貸款,只要善加利用,買屋的負擔未必較租屋沈重。尤其台北市郊或周圍鄉鎮的房價遠低於市中心區,在優惠房貸的輔助下,也許每月負擔較租金更低廉。另外,目前存款利率偏低,購屋還具有保值增值效益。


    不過,由於台北市中心房價普遍仍高,想用租金行情買房子,可能只能買到市郊、台北縣或桃園、基隆一帶的房子,一樣的支出,但居住區位大不相同,不論工作、生活及交通的便利性都有差異,這是另一考量點。如果本身就居住在市區以外,則買屋只要再多考量除了每月貸款外,還有自備款、裝潢家具費、稅費及日後修繕費等是否足以負擔即可。


    但如果習慣住市中心區,由於台北市中心區房價居高不下,與其傾其所有當個屋奴,倒不若每月支付兩、三萬元租金,同樣可以享受市區住宅的便利。


    二、該騎驢找馬還是一次購足?
    該採取哪種方式主要是看房價的漲跌情況,在房價走勢漲多跌少時,受薪階級的無殼族即使努力儲蓄,卻可能還是追不過房價,因此建議首次購屋者有必要採取騎驢找馬方式,先買屋再換屋,免得手中鈔票愈變愈薄,房價卻愈來愈高,永遠買不起房子。但房價走勢若是維持平盤或頻頻下挫,首次購屋是否還需要採騎驢找馬方式,那就不一定了。


    房價追高時,許多人購買第一棟房子,受限於價格與負擔能力因素,多半難盡如人意,對於區段、產品、環境、交通無法一一要求,因為要求愈多,價格愈高,必須有犧牲某些條件,先擁有再說的心裡準備,才能踏出累積資金的第一步,繼之由遠而近(從郊區到市區),由小換大(從小房子到大房子),由舊汰新(從舊屋換新屋)。


    不過,當房價跌多漲少,先擁有房子不再代表可以幫助累積資金。相反地,若是房價持續下跌,購屋人反而有資產縮水之虞,想要由遠而近、由小換大及由舊汰新,倒成了不可能的夢想。


    所以,是否要騎驢找馬,還是第一次就購入符合期望的房子,得依照景氣狀況及房價走勢而定。在房價呈現持續攀升的時候,首次購屋得先求擁有,再繼續努力儲蓄,未來配合房子轉售後的增值所得,再購入真正符合期望的房子。尤其 是租屋狀態的購屋人,可以先從郊區屋齡較久的中古屋買起,房價低且議價空間亦大,而且馬上節省一筆房租支出。如果房屋總價不高,配合首次購屋優惠貸款或政策性優惠貸款,可能每月貸款支出僅比房租高些甚或相當而已,如此就等於先以租金買房子,儲蓄計畫也可持續進行。


    如果手中儲蓄實在有限,無法負擔中古屋較高額的自備款,可以考慮付款較輕鬆的預售屋。預售屋的自備款包含訂金、簽約金、開工款及工程款,約佔房屋總價三成左右,在房屋興建期間按時分攤支付,不用像中古屋必須立即備齊自備款。而且在市場競爭壓力下,不少建商的預售屋自備款比率節節下降,讓不少手邊資金不多的年輕人也能提早一圓購屋夢。


    在市場景氣佳時,購買預售屋不僅付款輕鬆,若房屋興建期間房價持續上揚,那麼購屋人就是以較低廉的價格預購到房屋,甚至可以轉手賺取增值利益,累積更多的資金選購自己合意的房子。


    若是市場景氣欠佳,房價行情直直落呢?那麼購屋人不妨逢低買入新成屋或中古屋,立即節省一筆房租支出。而且只要能力尚可負擔範圍內,建議盡量挑選符合家庭需求的房屋。舉例來說,原先購屋能力只能買得起20坪的房子,隨著房價滑落,購屋能力增強為30坪,那麼就別貪圖負擔減輕而只買20坪,應選購較符合一般家庭需求的30坪以上房子,不論自用或將來轉售都比較合宜。何況景氣欠佳時期,政府為刺激景氣復甦,往往推出許多優惠利率購屋方案鼓勵購屋。利率降低,購屋人能負擔的貸款金額就大幅提昇,那麼,趕快善用它吧!


    在景氣欠佳時期,預售屋較不建議購買,因為不僅要擔憂建商是否能順利完工交屋,也要承擔完工交屋時行情可能大幅跌落的風險。房價跌個幾成,等於之前支付的各項工程款項付諸東流,也許別人待完工才購買的價錢還不及自己的銀行貸款金額,真是令人感傷。因此房價走勢遲緩或下跌時,除非特殊地段或產品的預售屋,否則購屋人宜多考量預購的風險。


    三、如何評估購屋能力?
    現今購屋自備款與過去比較是相當彈性,有些業者會提供高額貸款,讓消費者只需極少的自備款,買屋將更為容易,使得不少人的購屋計畫可望提前,不過,不論付款方式多麼彈性、輕鬆,錢還是要付的,購屋人還是得先惦惦自己的荷包。


    傳統的購屋付款模式,是自備款約總價的二、三成,以現金動輒數百萬元的房價來說,想要購置一戶30坪左右的一般住宅,自備款少說也要一百萬元以上,加上稅費雜支及裝潢費用,對一般上班族來說不是一筆小數目,雖然現今自備款越來越少,房貸額度越來越高,使得買房子似乎較過去容易許多,但相對的前頭付得少,往後每月定期支付的房屋貸款變得沈重,在房貸支出最好佔家庭收入三分之一以下,以免影響生活品質,買房子除了要有足夠的自備款,往後長達二、三十年的還款能力也要先評估,再找出合適購買的總價範圍。


    另外,哪種還款方式最划算?其實銀行的每種還款方式各有優缺點,很難說划不划算,可以視個人的財務狀況來做調整。


    目前房屋貸款的還款方式,概分為以下四種:


    1、還款寬限期法:由於一般人在初購屋時通常財務較為吃緊,既必須籌措購屋自備款,還有房屋裝潢、家具家電採購等支出,因此許多貸款產品規劃有二至五年不等的還款寬限期,在這段期間內可以只還利息不還本金,減輕貸款人的壓力。待寬限期一過,則本息平均攤還。


    此類型貸款適合購屋後財務就相當吃緊的購屋人,可以得到些許時間緩衝喘息,再慢慢累積資金償還本金。不過因為是先甘後苦型的貸款,購屋人前頭付得輕鬆,也別忘了規劃日後本息均攤時的財務狀況,以免屆時財務依舊吃緊。


    2、本息平均攤還法:這是一般最常見的還款方式,貸款本金與利息按月平均攤還,每月攤還金額相同,但前期多數繳的是利息,後期本金繳付比例才漸提高。此一方式適合一般薪水階級,既可強迫自己按月償還還本金,也方便財務的規劃與調度。


    3、本金平均攤還法:即本金按月平均攤還,並依攤還本金的餘額計息,因此,利息會隨著本金減少而逐漸減少,貸款人的負擔也就愈來愈輕,是先苦後甘型的貸款,也是較為節省利息的作法。只是,若購屋人的財務狀況不是很穩定,這種還款方式較為吃力及危險。運用這種攤還法最好是經濟充裕,或是貸款額度不高較為適合。


    4、彈性還款方式:除了傳統的本息均攤及本金攤還法外,隨著各家銀行不斷推出各項新的房貸產品,還款方式也有了很大變革。有些產品強調可以按貸款人的財務狀況,想還多少就還多少,甚至只需支付利息,不需要像傳統房貸一樣每月固定的還款,毫無財務規劃的彈性。


    這種還款方式的好處是,只要身邊有多餘的金錢,購屋人可以隨時拿來償還房貸本金,以節省往後的利息支出,也無傳統房貸提前償還的違約賠償問題。而若手頭不方便或有其他理財機會,也可只償還利息,如此一來,購屋人就不會被一筆長期房貸綁死所有資金。


    四、如何善用優惠貸款?
    行政院續增3,000億元優惠房貸額度,新增額度現行的房貸利率仍維持2.62%不變,沒搶貸到上一波政策性房貸的民眾可以把握機會了。根據央行新修訂的規定,新增3,000億元的優惠房貸額度可續辦至明(95)年的9月30日止。


    優惠購屋專案貸款開辦以來,已六度增撥專案額度,而且適用對象不限首購民眾,隨到隨辦,又可與勞宅貸款等政策性優惠房貸併用,可說是彈性最大的一項優惠房貸。


    優惠房貸每戶可貸額度仍維持台北市每戶最高250萬元,其他地區每戶最高200萬元的標準,以房屋座落為申貸依據,貸款期限最長20年,並含三年的寬限期,寬限期間房貸戶可只付利息、暫不攤還本金,並可與勞宅貸款、國宅及公教住宅貸款搭配使用,惟不得與青年購屋低利貸款及青年優惠房屋貸款暨信用保證貸款並用。


    民眾須注意的是,這項優惠貸款(包括青年優惠房屋貸款暨信用保證貸款,以及89年以來各次增撥之優惠購屋專案)不得重複申貸,且須有真正買賣行為始得申貸,否則其優惠貸款權利將被取消。


    五、如何找房子?
    透過專業的房屋仲介公司買賣房子,已是目前相當主流的購屋模式,仲介公司可以提供較多的物件資訊及專業知識,節省購屋人不少的時間,但相對地也必需支付一筆額外的服務費。享受便利的服務,理應付費,但萬一碰到不好的房屋仲介公司,不論是買到瑕疵屋還是海砂屋,或者馬桶不通、屋頂漏水、仲介費用超收等,還是會讓消費者花錢又受氣。所幸,[不動產經紀業管理條例]的施行,消費者已能獲得較有效的保障。


    房屋仲介公司提供購屋人什麼服務呢?除了本身有充足的房屋案源可以銷售外,專責的經紀人也會依照客戶需求代尋合適的房屋,省卻購屋人四處奔波的時間與勞力;仲介公司同時提供各類不動產資訊,包括地區環境、產品介紹分析、行情資訊以及不動產相關稅務、購屋計畫的諮詢;更重要的是,房屋交易過程複雜,風險亦多,專業的房屋仲介公司不僅可以為購屋人處理購屋前後過戶、貸款事宜,也能保障交易過程的安全。此外,不少仲介公司還提供購屋後的漏水保固、清潔搬家及裝潢等資訊。按目前市場行情,購屋人享受上述的仲介公司服務,必需支付房屋總價1%的費用。


    如果自己有足夠的時間體力找房子,不想透過仲介公司,也別忘了多利用仲介公司提供的免費資訊,像是各種文宣資料與物件行情,有助於增強購屋人的專業知識與瞭解區域行情,這可都是免費的喔!而這些公司的電腦網站上也有非常多的購屋資訊、常識,以及各類購屋資金計畫、稅務、貸款的試算表,都是消費者可以免費獲得的好康!


    如果決定要透過仲介公司找房子,那麼謹慎選擇一家信譽口碑良好的仲介公司是有必要的,才能提供完善的服務與安全的保障,讓消費者支付的費用物有所值。


    買中古屋要慎選房屋仲介公司,買預售屋則經常要面對代銷公司,尤要謹慎!國內房屋預售制度下,負責為建築商銷售預售屋的稱之為代銷公司,代銷公司為達銷售目的常不擇手段,消費者要謹防不肖業者的誤導。


    代銷公司的誤導行為有哪些呢?首先是誇張不實的廣告包裝手法,易造成購屋人錯誤的判斷;其次是在銷售現場製造人潮、假客戶、假的銷售業績,營造熱烈銷售的氣氛,使購屋人擔心銷售一空而急忙下訂;另外,許多代銷公司又擅長「隱惡揚善」,對於產品的缺點避開不提,甚且刻意遮掩,對未經業主授權的購屋條件卻又輕易承諾,導致日後購屋人與建商糾紛不斷,而代銷公司早已揮揮衣袖走人了。


    雖然在消費意識提升與法令規範漸趨健全下,代銷公司的行徑不似過往誇張,但購屋人還是得「聽其言、觀其行」,過於浮誇的宣傳與承諾不可盡信,一切購屋條件最好是白紙黑字「說清楚、講明白」。


    作者:洪秀玲



    購屋的十大疑問--下


    八、如何找安心安全的家?
    家是人們心中最安全的堡壘,但天有不測風雲,堡壘也可能在一夕間被摧毀。大環境的改變也非一朝一夕,但至少民眾可以選擇環境,為自己找一個安全的住家。以往購屋人的購屋重點多半著眼於房價高低、地段優劣及建築景觀等外在條件,但在缺乏安全的前提下,半生心血都要化為烏有。因此,選擇住家應先建立好防災避難的購屋基本認識。


    台灣一般常見的房屋災害,大致可分為四類,一是令人聞之色變的山崩及土石流;二是水患;三是地震;四是火災。為避免畢生心血建造的家園毀於一旦,甚至危及生命安全,購屋時即應謹慎評估以遠離上述災害。山崩及土石流多發生在山坡地住宅產品,因此民眾在購買此類住宅時不可一時惑於其低廉的價格、優美的山水景觀而忽視她潛藏的危險。


    這並不是說山坡地住宅不能買,而是選購時應就其地形、地質謹慎評估。在地形上,過於陡峭的坡地、與平坦地面交接的坡腳地、順向坡地都是較可能發生房屋災害的地形,應盡量避免。對於地質問題,雖然牽涉較專業的範圍,但消費者還是可以透過經濟部中央地質調查所、營建署建築研究所等官方機構調查地質狀況,或直接請建商提供地質檢測報告,而就近請教當地居民該區是否曾是舊礦坑、河道及有無災變紀錄也是簡易可行的辦法。


    此外,根據往年房屋崩塌及土石流淹沒民宅等慘劇血的教訓,也告訴我們應多加注意檔土牆的高度、距離及施工品質,以及鄰近地區是否有大型開發行為影響整個週邊土質的安全等問題。


    總地來說,預防土石流或山崩住宅之道,要注意下列幾項:
    1.避免選購坡度超過30度及位於順向坡的山坡地住宅。
    2.避免選購地質鬆軟區域,可向政府機關調閱地質資料,或請建商提供該基地的地質檢測報告,另外也可向附近居民打探。
    3.該基地是否位於礦坑或舊河道上,以往是否有任何災變紀錄。
    4.選購的住宅應遠離山壁、擋土牆,間隔至少6公尺以上,擋土牆亦不宜太高,最好不超過二層樓高度,且不能有裂縫或滲水現象。
    5.應慎選優良建商與營造廠,確保施工品質。
    6.注意附近有無大型開發計畫,是否會影響周邊地質狀況。
    7.注意水土保持是否良好,可由排水設施的排水效能及社區是否有多處積水現象做初步判斷。
    8.聯外道路是否便利寬敞,且以往無災變紀錄。


    近年來,每逢颱風過境,也會帶給許多地區帶來水患問題,避免之道在於購屋避開地勢低窪區域及緊鄰河、湖、溪流的住宅,畢竟開門見湖就能釣魚雖然輕鬆寫意,但萬一碰上水患全部家當泡湯,那就不是件令人愉悅的事了。此外,購買房屋的對外聯絡道路是否有淹水之虞也在考量範圍內,因為雖無切身之痛,但也足以造成生活上極大的不便。


    所以,避免淹水住宅要訣是:
    1.避免地勢低窪區域及緊鄰河、湖、溪流的住宅。
    2.向當地居民打探過往是否有淹水紀錄。
    3.了解對外聯絡道路是否也有淹水之處。
    4.切忌過度裝修破壞安全


    至於地震及火災,因台灣位於地震帶上,921震災至今仍令人餘悸猶存,而火災更是日常生活中經常可見的人禍,民眾也不可掉以輕心。地震的防範之道首在購買地質狀況良好的區域,盡量避開強震區,並選擇施工品質良好的建商及營造廠,而消費者本身也必須配合不任意加蓋違建、二次施工夾層設計及其他過度裝修等破壞結構平衡的行為。


    選擇住宅避免地震的防範之道是:
    1.避免在地震帶上購屋,可向營建署調閱震區資料,至少避開強震地帶。
    2.向建商調閱地質相關安全資料,打探基地過往有無災變紀錄。
    3.檢閱建築設計圖,了解是否有周詳的設計與施工或目測建物牆面;樑柱是否沉陷、龜裂、變形或漏水現象。
    4.慎選優良建商與營造廠。
    5.選購有耐震建材的住宅,並要求建商或業主提出非海砂屋證明。
    6.拒購有加蓋或夾層設計等破壞結構平衡的房屋。
    7.避免打牆等過度的室內裝修,以免危及建物結構。


    火災的預防方面,避免購買住商混合,又是KTV又是賓館餐廳的大樓,以免因商家的不慎或有人尋仇縱火而遭到無妄之災。最好選購有良好管理及防火設施完備的住宅,當然民眾也不能為了裝修美觀任意破壞防火救火系統,並盡量不要使用過多易燃性裝潢材料。


    避免火災危險的注意要項如下:
    1.避免購置住商混合,出入份子複雜的住宅。
    2.選購有良好防火、防盜設施的住宅。
    3.選購有良好的大樓管理及先進保全服務的住宅。
    4.避免選用易燃性的裝修建材,並嚴禁為室內設計美觀理由破壞灑水系統等滅火設備。


    颱風來臨時,多一分準備就少一分災害,而購買安全的住宅也是,除了事先作足功課外,購買進住後也要小心維護,才能真正確保生命財產的安全。


    不過,上面所提的是住宅環境的安全問題,另也要避免買到海砂屋、輻射屋等或有其他瑕疵的住宅,這樣註起來才安心。


    為保障購屋安全,消費者對於海砂屋、幅射屋等重大瑕疵問題,可以請賣方出具證明或進行檢測;如果是透過仲介公司購屋,由於在委託書上即載明賣方需詳填所有屋況,買屋者可要求審閱此委託書或影印存檔,屆時若買到瑕疵屋,賣方或仲介公司即無法一推三不知。如果不幸買到瑕疵物件時,可向消基會或是仲介公司提報,未獲處理時,半年內儘快提出法律訴訟,方可在圓夢的過程中多一層保障。


    根據法律規定,物之出賣人對其所出售之物,應擔保具有通常或契約預定效用,且無滅失或減少其價值。若買受人買受後發現物具有瑕疵者,依法得視情形主張解除契約或減少價金,但依情形解除契約顯失公平者,買受人得請求減少價金。惟買受人於買賣當時,即因出賣人告知或其他原因,已知物有瑕疵者,基於誠信原則,買受人自不得再就此瑕疵事後要求解約或減少價金。但如另有其他瑕疵時,買受人當然可就此其他事先不知之瑕疵,依法要求出賣人負瑕疵擔保責任。要特別注意的是,通知出賣人物有瑕疵後,要在通知後六個月內或房子交屋時起五年內行使解除契約或請求減少價金之權利,否則超過時間就不能再行使了。


    九.如何簽約不吃虧?
    買賣房屋學問大,簽約更是箇中最複雜及攸關權益的一環,如果不慎錯簽,即使買賣過程萬分小心,也要功虧一簣。


    行之有年的房屋買賣契約,過去一直是由賣方主觀地依照其利益擬定,但在消費者保護意識抬頭,公平法、消保法陸續施行,以及官版契約出爐後,過去偏袒賣方的不平等條約已獲得不少改善,而「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載事項」,讓消費權益的保障更上一層樓。不過,是否消費者從此就高枕無憂呢?由於房屋買賣契約關乎權益甚深,在法令未能全然周到保護房屋各項買賣行為之前,建議消費者還是應提高警覺,練就安全簽約防身術才是確保權益的不二法門。


    在簽約前應預審買賣契約書內容外,在簽約時更應注意買賣契約內容外,對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視。


    詳閱契約條文是第一步,可參考消保會提供的定型化契約規定,在消保會網站上可以查詢,必要時請專家協助,而且不要忽略契約事先審閱權利。


    考慮清楚再簽約是第二步,由於買賣合約對於罰則與違約有規定。買賣雙方任一方不遵行合約,依約均有罰則的規定,房地產的交易金額龐大,因此消費者簽約之前還是該考慮清楚,切莫出爾反爾造成損失。


    正式簽約時注意出面簽約賣方是否為所有權人。預售屋的簽約對象是建商,應較無疑問,而中古屋是個別的賣主,應注意簽約人是否確實為所有權人,如為代理人應有授權書。


    貸款利息與稅費分擔也要注意。預售屋契約規範中,由於貸款利息與稅費分擔傾向買賣雙方協商,因此消費者應詳閱分擔方式及起算日期,最好以交屋日起算對消費者較有利。若是中古屋承接前人貸款,也要明訂貸款餘額及利息分擔日期。對於一般契約、增值稅、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費等費用負擔,應明確註明於買賣契約書上。


    簽約時,應請賣方備齊產權證明文件、建築平面圖、配置圖、建材設備表等相關資料,而由於宣傳廣告內容也視為合約內容,消費者也應蒐集作為證明。簽約之前最重要的ㄧ點,就是必須確知房地所有權之歸屬,以及有沒有其他足以妨礙所有權行使或減損所有權價值的權利存在,以免買到設定抵押等他項權利或已經法院查封、假扣押、假處分及將進行拍賣的房地。
    查詢賣方到底有無出售的權利,最好的方法是親自到地政事務所聲請發給土地及房屋總登記謄本。因為民法規定,我國對不動產的認定,係採登記生效要件主意,凡依法律行為而取得之設定,喪失及變更者,非經登記,不生效力,即定登記有錯誤或有無效之原因存在,在其未更正或依法塗銷登記之前,仍然有效。這些謄本可上網查詢申請或親至地政事務所申請。


    而簽約前買方應先瞭解屋況,常見的中古屋買賣中有租賃或佔用的情況,影響購屋人權益至鉅。另外如購屋時賣方有附贈物品,也最好能在契約中明訂較有保障。如果賣賣雙方在協商過程中,若有其他允諾事項,最好也能在合約中明訂,以免他日口說無憑。


    十.如何交屋確保權益?
    交屋,是房屋買賣的最後關卡,也是購屋人維護權益的最終階段。自此以後,除了保固期的維修問題的聯繫外,購屋人與建商或賣方可謂「銀貨兩訖」。因此,辦交屋時應不厭其煩盯緊交屋手續每一環節,避免日後求助無門,暗自苦惱。


    在房地產不景氣的時候,常見交屋糾紛滿天飛,為免交屋時刻成了夢醒十分,仔細核驗最後流程有助於保障權益。如何把緊交屋的最後關頭呢?一般來說,新成屋及中古屋因購屋人早已看過實品現況,交屋的紛爭與狀況較少。預售屋因購屋人初時只能從廣告與合約中「想像」,待實品完成時也許與「想像」及當初約定有差距,糾紛自然多。


    以預售屋或新成屋來說,建商通知購屋人準備交屋時,購屋人首先面對的就是繳交尾款,還有各項稅費、公證費,甚至瓦斯、水電費均需一併付清。此時,購屋人應仔細核對各項費用的收取是否合理,並留下單據存證。接下來呢,建商的交屋人員會帶領購屋人前往新屋現場進行點交,「交屋」的重頭大戲就正式上演了。


    一般常見的交屋糾紛,不外乎施工品質不良、坪數不符、廣告與契約不同或令人聞之色變的海砂屋、輻射屋等問題。在交屋時,通常交屋人員會引導購屋人大致瀏覽房屋的內外,再按其交屋清單與購屋人逐一核對簽收。為免日後糾紛,購屋人應把握幾項重點會同交屋人員檢視:


    核對現場及所有權狀登記的坪數與合約所列是否相符?如有短少,是否在合約所定合理範圍內?公共設施佔多大面積?有無灌水之嫌?各項建材設備與合約書約定有無出入?各項設備是否可以正常操作無誤?施工品質有無弊病?規劃設計與原設計圖是否相符?公共設施是否完成並可正常使用?有無出具非海砂屋、輻射屋證明?


    掌握交屋大原則後,皆下來就是按照交屋驗收單逐一清點了。一般來說,有些建商所提供的交屋清單相當簡略,可能只書寫著客廳、餐廳、臥室、廚浴、天花板、水電等項目,請購屋人點收而已。如果購屋人擔心如此會有所遺漏的話,不妨參考消基會制訂的交屋驗收單,分項十分詳細,按此清單逐一點收,應較少有疏失。


    對於大多數非建築專業出身的購屋人來說,驗收房屋最好找建築方面專家朋友幫忙會勘,如果沒有,就多找些有購屋經驗的親朋好友來幫忙看,並至少掌握肉眼可見的幾項重點,如磁磚是否貼得平整、油漆有無剝落現象、牆壁線條平直與否、有無嚴重龜裂、窗戶是否密合,甚至門縫大小等細節,藉此見微知著,瞭解建商的施工品質如何。


    基本上,新成屋與中古屋由於購買時以眼見為憑,交屋主要集中在設備是否堪用?水電設施正常與否?有無漏水問題及海砂屋、輻射屋等。預售屋的交屋問題就比較複雜,一般常見的糾紛來自坪數不足與公設灌水,如果購屋人有疑義,可仔細丈量後與合約比對,若與當初約定出入超過容許誤差範圍,還是可以向建商提出退回短少坪數款項要求。另項爭議是施工品質好壞的認定,由於房屋與一般工業製品不同,目前還難以做到標準化、零缺點的境界,所以只要是不礙事的小毛病,可請建商修正補強,不必過於吹毛求疵,但若是發現建商確有偷工減料或重大工程瑕疵,請求補救、賠償甚至退屋。


    不過,即使小心驗收,還是可能在日後才發現房屋瑕疵,所以交屋時還應索取各項設備的使用說明與保證書、確認保固起算期間、注意鑰匙流向(最好自行加裝鎖或換鎖以策安全)等,一一清算。一般建商會給予房屋一年保固期,結構體部分約十五年,屋內設備則應廠商的不同而略有差異,但大抵在一年左右。值得注意的是許多標榜無人入住過的新成屋,也可能是已完工多年,一直未能售出的餘屋,購屋人更應注意屋況與設備有無損壞,保固期如何計算問題。


    在中古屋方面,由於代售的房屋仲介公司並非建造者,加以屋齡多年,通常只有仲介公司提供的保固,而且主要集中在中古屋較常見的漏水保固方面,各家仲介公司保固條件不一,最好事先問清楚。至於一般私人的買賣行為,當然也就沒有保固,購屋人更應在交屋時詳查屋況再交屋。


    作者:洪秀玲


     

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    五種住宅謹慎購


    買房子挑產品,有五類型住宅涉及的問題較複雜,消費者購買前最好深入了解相關問題,再採取行動,才能買得安心避免糾紛。


    一、 山坡地住宅


    前些年風災造成山坡地住宅倒塌事件後,曾使得消費者聞山坡地住宅而色變,不過,山坡地住宅倒也不全然都是危險住宅,它所擁有的優美景觀和遠離塵囂的優點,還是頗讓人心動。只要在購買前先做好查驗檢測工作,也可以安心住山坡地住宅:


    1. 查看建商商譽和以往實績。如果是上市公司,保障的程度相對較高,但這不是絕對因素,應慎選商譽佳,營建品質口碑佳的公司,以往有開發山坡地住宅經驗,而且成效不錯的最好。



    2. 雖然一般購屋人多半非建築專業人士,但透過當地環境、地況及房屋所顯露的各項癥兆,還是可以幫助購屋人做初步的安檢與篩選。例如房子是否在順向坡上?是否位 在山谷邊緣凸崖上?是否位在地下坑道的影響範圍內?是否在陡坡上?坡面上的樹木或電線桿是否傾斜?坡面或路面是否出現裂縫?又或社區擋土牆是否太高?擋土 牆是否出現裂縫或歪凸變形?擋土牆腳或坡腳是否有落石?房子是否距離擋土牆太近等,仔細觀察都可看出些端倪。


    3. 在房屋癥兆方面,房屋傾斜、樑柱龜裂、牆面滲水發霉、門窗開關困難、水管漏水,以及邊溝開裂等現象,都可能是邊坡潛移、地底淘空、沈陷不均等災害的預警,當然,也可能是施工不良所導致的,購屋人發現這些現象宜請建商或專家釐清原因。


    4. 最好還是請專業建築師或土木技師協助對地質、坡度、擋土牆結構以及房屋現況進行檢測較安全。


    二、 摩天住宅:


    都市裡寸土寸金,高樓華廈比比皆是,而且競相比高。住高樓,視野好是最大優點,不過台灣位於地震帶,地震頻傳也讓許多人對高樓安全性有疑慮。


    如何安心選購摩天住宅?


    1.高樓第一怕是火災,由於樓層太高,現今消防設備很難救援,必須仰賴高樓本身的防火救災系統,一般來說,摩天住宅須有符合政府規定的防火安全設施。根據營建 署所擬的「高層建築技術規則」規定,高層建築應設置兩座以上特別安全梯,並符合兩方向避難原則;每一樓層均應設置火警自動警報系統、自動灑水設備、濃煙偵 測器等高層建築之昇降梯道及梯廳應自成一獨立防火區劃;緊急升降梯載重應達十七人以上,且速度不得小於每分鐘六十公尺等安全規定,尤其摩天住宅外牆更應避免使用封閉式玻璃帷幕,以免一遇火警成為火災救難的阻礙。所以,買高樓,首先要注意的是其防火救災系統的設計是否周全,而且未來的管理上是否能延續更是重點。


    2.高樓第二怕是地震,一般而言,高層建築以鋼骨結構(SS結構)的耐震度最高,在工程結構上它係屬於「柔性結構」,遇地震時可有效的吸收地震所產生的能量,維持建築結構本身的安全。相對而言,一般用於中低樓層的鋼筋混擬土結構(SRC結構)則是以上兩者的組合,其耐震度與安全性也居兩者之間,是高層建築次佳的選擇。 在建築體結構設計上,建築設計相對稱、造型規則者,較能有效的抵消地震的能量,避免其對建物所造成的傷害,而盡量減少大量挑高挑空的設計,建築物的耐震力也會好些。


    3.生活機能是否充足。高樓戶數多,人口多,宛如直立的小城,因此出入動線、逃生動線的設計,以及電梯的數量和速度,以及生活所需的水電供應等,都要了解清楚是否足敷使用也免將來造成生活不便。


    三、 夾層住宅


    標榜創意空間,買一層送一層的夾層屋,曾經深受購屋人喜愛,也曾大受抨擊,其實夾層住宅只要不違法,注意以下幾項購買要訣,也不失為使用空間較有彈性的住宅,但抱著買一層送一層觀念的,就可能要失望了。


    1. 安全問題首先要考。夾層部份是由建商施工,還是客戶自行負責?這有是否為違法建築,施工費用多寡和建材安全問題,不可不慎。如果自行施工,日後恐還有建物保固問題誰屬的權責劃分問題。


    2. 居住舒適度問題的考量。四米二以下的產品,做閣樓或儲藏室等較低利用率的空間較佳,而且夾層最好也只做當層面積的二分之一到三分之一為宜,以免造成視覺上壓迫感而住得不舒適。


    3.坪數是否併入計算或加價。許多預售屋通常都將夾層坪數併入銷售面積,使得換算成每坪單價的價位,比同地段行情低很多,但是扣除夾層的銷售坪數,換算成每坪單價後的價位,卻比同地段的行情略高,這一點,購屋人須特別注意到底怎麼算?而這樣買下來是否真的划算?


    4.合法性問題。夾層屋是屬於「室內違章建築」,和樓中樓建築結構不同的是,夾層並非計算在容積率中,它純粹為室內的加蓋物。一般夾層屋都是在建設公司拿到使 用執照或等房屋交屋時,再以二次施工的方式搭建室內夾層。而且夾層面積是屬於違章部份,故無法登記在權狀面積內,以後房屋買賣是一大問題。


    四、地上權住宅


    地上權產品就是買屋不買地,是種相當迴異於傳統房屋交易型態的購屋方式。一般買房子都是買屋也買地,即使購買的是土地持分極少的高樓大廈,購買者仍擁有土地 的所有權。但買屋不買地這種購屋型態,則是購屋人僅擁有房屋的所有權,土地只租不買。由於都會區的房價結構裡,地價佔了極高比例,因此買屋不買地當然可以省下不少購屋成本。


    只賣房屋不賣地,直接挑戰國人「有土斯有財」的置產觀念,這是以設定地上權的方式來處理的產品。所謂地上權設定,根據民法第832條規定,是指在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地的權利。換句話說,土地所有權人並不出售土地,僅出讓土地使用權利,承租人每年定期支付租金,擁有使用土地的權利。這類產品需注意的是:


    1.買屋不買地,與傳統購屋行為最大的差異就是土地並非永久持有,有一定的租期。一般的租期為五十年,租期一到,若能續租,地上權人擁有優先承租權,若否,則 必須無條件回復原狀,這就是讓購屋人最難接受的,因此只要能力許可,多數人仍希望能買下土地,或者脫手再另行購買。只是,一般持有房地產是愈久愈值錢,此 類住宅確是愈住愈沒價值,增值力隨著使用年限的減少而降低。不過,買屋不買地最大的誘因是價格較市價行情低很多,若是投資角度,購屋人應考慮是否能在租期 內回收成本,獲利了結;若是自用,考慮的是現階段的適用性如何,完全實用取向。當然,設定地上權產品也不代表其價值會隨使用年限一路貶值,仍會隨著房地產 景氣起伏而有升降,只是增值力較一般擁有土地產權者弱。


    2.國人觀念保守,對沒有土地產權的個案還是有所疑慮,但高房價時代裡,台北市區的房價高不可攀,在遠低於一般售地個案的價格誘因下,這類住宅仍可能被接受。 因為隨著時代變遷,以往人們總認為購屋置產要傳承後代子孫,現在已逐漸沒有這樣的觀念,在國外一般人平均二十年換屋,國內也漸有此趨勢,尤以新生代族群較 有此一新觀念,這些剛到都會發展的小家庭,有因工作關係必須居住都會區的需求,但購買力又嫌弱,買不起高價產品,選擇只買房屋不買地的方式可減輕不少負擔。


    3.雖然,這類型房地產目前數量有限,但仍提醒購屋人應掌握投資訣竅,謹慎為之。沒有土地產權的個案最好具備地段佳、低總價可投資、保值或自用等特性,若租金 收益足以支付房貸支出更佳。換言之,設定地上權產品的選購要件一是地段好,可以投資;二是小環境佳,適合自用,而且總價不能太高,日後買賣也較不會遭遇抗性。


    五、休閒住宅


    週休二日政策推動後,不僅例假日外出旅遊度假的人口大增,居家休閒風潮也隨之興起,這股休閒潮流影響所及,國內住宅規劃也愈趨休閒,不僅各項公共休閒設施 競相比多樣比豪華,同時更走向訴求鮮明主題以強調社區特色的規劃,似乎擁有適合全家大小休閒娛樂的公共設施,已成為現代住宅的必備條件。


    住宅休閒化的趨勢,的確讓不少重視休閒生活的消費者有了不錯的新選擇,不過,基於羊毛出在羊身上的原理,消費者也要有必須負擔較高公共設施面積或房價的心理 準備。而多項休閒設施或特殊的設備實用與否,以及日後的經營管理是否可以維持品質也必須注意。當然,俱樂部的經營是現階段較能確保品質的方式,但仍須注意 經營者的專業度是否足夠、每月會費支出是否形成經濟負擔,以及俱樂部會員招收狀況是否理想、足以長久經營等,這樣才能真正選購到合適的住宅,天天享受豐富 的休閒生活。


    休閒產品令人心動,但消費者決定購買前,有幾項因素必須特別注意:


    1.認清產品特性是否符合需求。市場上標榜休閒住宅的個案繁多,地理條件各異,產品規劃亦不同,一般來說,休閒產品有以風景為訴求的景觀住宅;有以多項休閒設 施規劃,俱樂部經營的形式;還有以銷售會員卡方式的度假村,各具特色與優缺點,當然也有個案是綜合以上形式。如何取決?消費者得先問問自己的需求與喜好是什麼。


    2.立地和交通條件要注意。休閒產品附近的遊憩據點多寡,觀光潛力如何也是必然考量,才能擁有豐富的休閒活動,為避免難得的假日在車陣中度過,個案的交通距離長短、動線路況是否良好都值得注意。


    3.產品規模是否具經濟效益:休閒產品必須具一定的經濟規模,才能提供多樣充足的休閒設施,而且住戶多,設施使用頻率高,經營管理才能正常運作。


    4.專業經營管理很重要:休閒設施的管理不同於一般住宅的管理,除了保養維修外,還應有專業經營概念,才不至影響設施品質。最好是有俱樂部形式的統一經營,由 專才管理,確保營運。否則若休閒設施無妥善經營而日漸荒廢,就失去此休閒不動產的功能與價值了。但專業經營就要考慮收費是否合理,以及是否也對外公開的問題了。


    資料來源:Bqhouse  作者:洪秀玲

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    買新成屋 4大項健檢
    (2007/03/31 05:00:00 時報資訊)


    面對各種琳瑯滿目的房地產廣告,購屋族該如何選擇理想中的家? 資深建築人林維建設總經理阮坤池指出,預售和新成屋各有優缺點, 預售屋的好處在於樓層、棟別可選擇的機會多,並且可以進行變更設 計且付款輕鬆,但是得負擔一定的風險;至於新成屋選擇性少、變更 設計有限,不過風險幾乎為零,就看客戶個人的需求了。


      若是客戶急於在短期內成家,一定要選擇新成屋的話,阮總說,可 從4大面向去進行新成屋健檢。1、地段,又可分為大環境和小環境, 小環境即大樓戶數多寡、公設等,一般以100到150戶間最好住,管理 經濟價值最高;大環境則為住戶生活便利性,是否鄰近公園、學校、 市場等,交通動線如何,子女上學的學區,都應小心考慮好。


      2、財務規畫,除了依自己的經濟狀況購買適合的坪數外,還可透 過銀行貸款,協助成家。他建議購屋族群最好向大型行庫借貸,因房 貸期間不但利率波動穩定,也有理財專員會依客戶收入比例量身打造 房貸額度,一舉數得。3、建物外觀。客戶看新成屋,關於結構安全 部分可請建商提供無海砂屋或輻射屋證明,甚至是技師和建築師簽證 資料,若是水電部分即可看看牆壁有無龜裂,細心檢查便可發現。


      另外在各家建商標榜公設完善時,購屋族也要看公設實不實用,是 否得負擔高額的管理費,做為購屋參考。4、品牌力,建設公司在各 個不同地段推案時,會因品牌力強弱和規畫設計能力,而產生價差, 以七期而言,業界就分為4級,第1級和第4級間每坪單價差8-10萬元 ,購屋族不可不慎。

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    法拍市場 四月春天到!
    (2007/04/06 05:00:00 時報資訊)


    張國仁/台北報導


     房市行情連翻上漲,也帶動全國各地方法院的法拍屋行情!三月份 的法拍屋成交金額九三億餘元,相當於二月份三一億餘元的三倍;土 地成交金額,三月份近廿六億元,也比二月份的十二億餘元倍增。寬 頻房訊指出,法拍市場四月起回春,預料第二季與第三季兩季的成交 量將達到今年高峰。


      寬頻房訊日昨公佈法拍市場最新統計數字,第一季各法院法拍屋成 交量達四六九八件,僅略低於去年第四季的四九五七件;成交金額超 過二一三億元,也僅略低於上一季的二八七億餘元。


      寬頻房訊投資部副總經理蔡璟柏指出,近半年來法拍物件標脫率平 均每月都超過四成,達到四四.二七%,為六年來新高。


      蔡璟柏分析,每年第一季因適逢春節及三二九房市檔期,法拍市場 成交數字都會略顯偏低,不過照市場趨勢來看,預期在今年第二、三 季成交量將達高峰。


      最近半年來還有一種特殊現象,反映市場成交量的分布有改變,他 說,過去六、七年間的統計顯示,法拍市場北部的比重約都維持在五 成、中部三成、南部二成左右。但是近半年來,北部略有走低,約僅 占四○%、中部維持在三○%,唯南部增加約一成,達三○%。


      蔡璟柏認為,南部法拍市場成交量增長,應該拜政府近來發表施政 政策,摒棄過去重北輕南的政治利多之賜。


      過去法拍屋市場,經常是在二、三拍以後才成交,因此法拍屋成交 行情,與中古屋市場的行情相較,大約有四○%左右的價差。蔡璟柏 說,這種情況因法拍屋市場的熱絡交易,已經有轉變。

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    《房市武功祕笈2》舉債投資客 十誡保平安
    (2007/04/06 05:00:00 時報資訊)


    李國煌、許(清爭)文/台北報導


     想要賺到比高階經理人更多收入,投資房地產相信是不二選擇,但 房產雖然獲利率高,一旦難脫手或者景氣往下跌,往往也讓人傷最重 、跌最深,房仲業者提醒房產投資客,謹記下列十誡,避免在房地產 市場慘遭滑鐵盧。


      一是要注意投資標的區段、短期增值力、總價負擔、市場接手力道 。因為目的是在投資,不是自住,投資客一定要對自己購買地區有所 瞭解,最好能探聽到該區未來都市規劃,脫手賣高價空間才比較大。


      二是自己資金性質、銀行利率、自己信用擴張比重。為不讓房子卡 死自己資金,手邊一定要留部分預備周轉金,以備不時之需。


      三是自備款比重,如果是投資客要向銀行申請房貸,銀行給的貸款 成數不會太高,一般多在五至六成,投資客一定要多準備較多資金, 以彌補貸款成數不足。


      四是一戶一戶來,不宜舉債買進多戶,擴大操作。如果一次買進多 戶,讓自己自備款資金壓力倍增,再加上銀行利率,如果資本不夠雄 厚,很容易讓錢壓垮自己。


      五是想好後路,如果一年半載賣不到好價格,是否撐得下去,房子 能不能先持有、出租,房仲業者表示,可將房子隔間出租,賺取租金 以暫緩利息壓力。


      六是下手投資前,千萬不要追高、追價,寧可沒買到,不要被套到 ,如果每次都是在高點介入,再往上漲空間有限,很有可能賣出後再 扣掉還款違約金、利息錢,自己根本賺不了多少。


      七是投資方案要多元。投資客買房、賣房最好要多想幾個不同狀況 因應方案,如果賠錢、套住、租不出去該怎麼辦,不能只想著好處、 轉手就要大賺錢。


      八是掌控投資報酬率,每一個投資案都要設定停利點,並且獲利率 要扣除自己付出成本、房貸利息,見好就收是房地產投資客務必要遵 守法則。


      九是找自己熟悉環境操作。房仲業者說,自己居住五、十年地段, 附近房價、房子狀況當然會比較瞭解,從自己熟悉區域開始投資,是 最保險的。


      十是要與房屋仲介維持良好人脈關係。有些屋齡不錯、但急於脫手 換現金屋主,這類房子必須要靠熟悉門路房仲業者才會知道,所以就 算是投資客也要與房仲業者維持良好關係,彼此互通有無,才能搶得 先機。

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    《房市武功祕笈1》看屋族出價 五招必殺術
    (2007/04/06 05:00:00 時報資訊)


    許(清爭)文/台北報導


     房子越來越貴,看到自己喜歡的住屋,動輒一坪要五、六十萬,如 何在高房價時,用合理價位買到自己喜歡的房子?房仲業者建議,一 、貨比三家,二、人海戰術,三、多找幾個替代物件,四、「凹」仲 介服務費,五、出價比行情低等,都是買方殺價好理由。


      永慶房屋表示,買房子做功課很重要,一定要用最古老方法「貨比 三家不吃虧」,現在資訊發達,購屋族可先利用網站上看屋,比較一 下價格,心裡有譜才能講價,以免喊的價錢偏離市場太多。


      看到喜歡房子後,房仲業者建議,可以用人海戰術來給壓力、降低 房價,買方可以帶自己兄弟姊妹、朋友同學、雙親長輩等分批來看, 但大家要一致認為價格太高,要三思而後行,在與屋主議價時,可以 說「大家都嫌價格太昂貴,以購屋壓力很重再逆勢議價。」  再者,可在同一個地段或區域多找幾個房子,從中挑選優劣,與仲 介業協商時候,也可表明自己手中還有很多案件可供參考,不一定非 要某個房子不可。


      中信房屋也說,如果買方一直透露價格不符合自己預算且不急著買 屋,有些心急的仲介,為衝業績會一直聳動買方購買,看出這些端倪 的客戶,也可以趁機多「凹」一些仲介業務員服務費打折,或者說其 他仲介業者手續費都沒收那麼貴要求降價。


      最後則是出價要比市場行情低一些,才能增加談判空間,在你來我 往殺價過程中,從中探測屋主的底牌,當談價談到滿意時,最忌諱喜 形於色,這時只要不動聲色或許還能再把價格往下拉。


      中信房屋說,在選購房屋時候,千萬不要只鎖定一間,一定要多方 比較、參考,如果自己很心急,又被賣方看出端倪,很容易買不到好 價格或錯失購屋良機。

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    投資客貸款成數 砍到五成
    (2007/04/06 05:00:00 時報資訊)


    李國煌/台北報導


     由於擔心房市熱過頭,投資客充斥、銀行要擔負太高放款風險,近 來,銀行大砍房市投資客的貸款成數,只要判定是投資客,貸款成數 一降就降到五成、六成,這是四年來,首見銀行採取這麼大的動作。


      這季以來,包括土銀、合庫、台銀、一銀、台企銀、華銀、彰銀、 中國信託、台新銀、台北富邦銀、以及其它各銀行,對投資客申請房 貸,都大砍貸款成數。


      台北富邦銀資深經理高永和說,一般客和投資客的貸款利率一樣, 不過,為了確保債權,一般客戶能貸款七成、八成的條件,銀行只願 意給投資客五成上下,等於是換個方式,婉拒投資客申貸。


      銀行怎麼看出,誰是投資客?土銀、華銀、一銀等人員說,四大跡 象可以判斷出:  一、這類客戶重視貸款額度,比較不在意利率。二、對銀行收取提 前還款違約金的規定,非常關心。三、銀行人員去看房子、鑑定房價 時,常常會發現,房子空空的,沒什麼裝修,客戶大概不自己住,一 段期間後就要轉手賣出。四、貸款人在過去三年內,光是買賣房子次 數,就有三、五次,顯示買進房子不是為了居住,而是要轉售獲利。


      在房市投資客當中,有些老手會透過不同的人頭,買賣房屋、申請 貸款,銀行比較看不出來。這個階段真的想借錢投資房產,自備款要 多一些。一銀人員也指出,少數房產投資老手,和一些銀行的分行往 來關係良好,信用佳、長期互動,一些房貸承辦人員還是願意配合, 提供高一點的額度,讓客戶周轉資金、投資房產。

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    《銀行自保篇》綁住房貸戶、最少要貸款滿三年 提前還款 銀行罰違約金
    (2007/04/06 05:00:00 時報資訊)


    李國煌/台北報導


     這些年,房貸提前還款風潮猛吹,因應情勢,銀行全面出手、收取 提前還款違約金,連一向寬鬆的台銀、土銀,都開始徵收違約金。


      另外,在利率走揚趨勢中,台銀一.九八%的「easy go」低利房 貸,即日起調升到二.○五%,為這三年來、二%以下的房貸劃下句 點。


      土銀人員說,不少房市投資客,借了房貸以後,短期就還清,還有 一些房貸戶,一再換銀行借錢,申請房貸後一、二年就搬家,為了壓 制投資客以及短期還款客,銀行全面推出「違約金條款」。


      最特別的是,這股房貸提前還款風,吹到連公家的台銀都受不了, 近日也祭出提前還款條款,一般稱為綁約條款,綁住房貸戶、最少要 貸款滿三年。罰款對象首先針對舉債投資族。


      台銀人員說,這種客戶最明顯,不管利率變化如何,反正房子賣了 ,這種客戶就會還清貸款,然後,再找下一個買賣房產賺差價的機會 。對這種投資客,銀行都會收取違約金,來補貼銀行的作業成本、人 事成本、資金成本。第二個要開刀、罰款的對象就是,一再追逐低利 的房貸搬家族。華銀人員說,現在房貸利率多採分段,前半年、一年 都是最低的,只有二%、二.二%,不少人借低利,享用超低利率, 等到半年、一年過了,利率必須調升到二.五%,二.八%時,就轉 向別家銀行借新錢、還舊債,房貸搬家。


      有的是等到房貸進入第三年,利率上升到三%時走人,轉往別一家 銀行,申請低利房貸。


      對於只還清欠款,沒有塗銷抵押權的客戶,大部分銀行不罰錢。彰 銀人員說,這種手頭有錢的客戶,想要先還錢、降低欠款壓力,才提 前還一部分貸款,或是還清全部欠款,只要沒辦理塗銷,銀行認為這 樣的客戶,不是要轉到別家銀行借錢,不會取收違約金。

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    《法拍新手須知》搞清投標要點 才有賺頭
    (2007/04/06 05:00:00 時報資訊)


    張國仁/台北報導


     法拍市場交易熱絡,法拍新手如何下手?專業法拍經理人指出,法 院公告拍賣物的詳細內容為投資人必讀的資料;而法院民事執行處不 動產投標的十八點參考要點,則是必知的法拍知識。


      全球法拍屋資訊中心業務部副理吳  文說,參與法拍交易,應依法院民事執行處不動產投標的十八點參 考要點辦理,不然就白忙一場。


      法院民事執行處不動產投標的參考要點,在各法院民事執行處都有 公告,也可上網查詢。其中包括五項得標規定、三項得標人交付價金 的期限與方式,以及廿五項被視為投標無效的規定,投資人都應事先 知道。


      寬頻房訊投資部副總蔡璟柏認為,法院公告拍賣物件的詳細內容, 如坪數、公設、價格、點交與否等條件,都是投資人必讀的資料。他 說進入法拍市場「一定要做功課」,在收集資料上可透過專業網站提 供資訊。專業網站提供的法拍資訊會分析三到五年的區域行情,投資 人可根據行情決定落標價位,同時也會提醒投資人需要注意到「隱含 成本」。

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    上班族 逐「捷運」而居
    (2007/04/08 05:00:00 時報資訊)


    位於正文心路、捷運G6燙金門牌,「通豪高登」個案因上班族搶購 近銷售一空。通豪高登副總席鈺惠指出,該案熱銷除了地段稀有、生 活便利外,產品挑高3米6,又備五星級管理公司都是主因。


      席副總坦承,近期內客戶頻頻詢問每個捷運站區出入口、規畫細節 ,建案隔音設計等,顯示出捷運即將在年底動工,對客戶而言,已非 畫大餅階段。她說,在已訂客戶中,北部投資客占了2成,多數為中 部客源,包括上班族、自營商等,也有人一次買下整個樓層10戶,出 手相當大方。


      她認為,文心路捷運沿線地價飆漲,以「通豪高登」接待中心位置 文心路和河北路口,地主每坪地價已喊到70萬元,因此土地成本加上 營建成本和公司人事管銷費用,每坪單價僅17萬元,對於購屋族而言 ,真是現買現賺。


      席副總也表示,通豪高登個案為少數舊建照可挑高3米6產品,並以 通豪國際飯店貴賓招待模式,全方位進駐七星級國際飯店管理團隊, 單層刷卡門禁管制、國際社區秘書、專人到府倒垃圾等,不但吸引菁 英上班族逐捷運而居,同時正符合目前房地產「進可攻(投資),退可 守(自住)」的購屋第一守則。


      為了協助年輕人搶得一席賺錢寶座,席副總說,通豪高登個案推出 低自備、低利率、高投資報酬率,以小錢讓房客變房東,只要自備3 8萬元,月付7600元,每月現賺租金22000元,目前已獲得不少創業小 老闆、年輕上班族和具有投資眼光台商青睞,周周熱銷不斷。

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    捷運後巷 最理想的家
    (2007/04/08 05:00:00 時報資訊)


    要享受捷運便利的交通,又想擁有優質的生活圈,何處可尋呢?紫 園開發總經理林泉湧認為,捷運後巷是最理想的住所。他說,「紫園 ‧雙翼」就是特別為購屋族打造幸福的家,基地不但緊貼捷運綠線G 3、G5雙出口,而且還正對資優學校東山國小,產品並挑高4.7米,坪 效加倍,讓客戶一次購屋終身滿足。


      紫園開發係國際知名桐核麥生技集團轉投資的公司,其關係企業文 亮營造為資深的營建團隊,這次跨足建設業,仍秉持著「善的文化、 愛的事業」的經營理念,將健康、環保、公益,三位一體融入建築新 生命,以自己要住的房子心情推案,提昇健康能量,打造EMBA環境、 現代、生技、建築的新建築觀。


      林總表示,公司歷經7、8個月取得這塊3面臨路900多坪土地,為了 要滿足所有購屋族的需求,沿東山路一段91巷及53巷各規畫6戶透天 店面及8戶前院停車透天別墅。面臨東光國小沿街面則規畫10層樓住 宅大樓,1樓有5戶店面,讓首購、換屋族,投資置產型客戶都能找到 他們的家。


      林總也強調,「紫園‧雙翼」面對東光國小,附近為住宅區,環境 安寧單純,到東山市場步行僅2分鐘,離縱貫鐵路太原車站約5分鐘, 到捷運綠線G5站只需5分鐘,再加上東山路沿線有密集商店可供採買 ,生活機能豐富。

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    仲介業看捷運房市 建商搶購地 房價悄悄漲
    (2007/04/08 05:00:00 時報資訊)


    面對台中捷運綠線即將動工的消息,信義房屋大雅店經理陳佑任指 出,去年站區位置出爐後,沿線地主即出現惜售的心理,如2年前每 坪地價為2、30萬元,現在已拉抬到4、50萬元,至於文心路大面積建 地早為建商搶購一空,捷運確實帶來房市商機。


      陳經理說,這是台中市第一條輕軌、高架捷運,未來不但文心路沿 線交通更加便捷,且可直達高鐵烏日站。他認為,目前文心路沿線幾 乎都是店家,已無大塊土地,因此只要預售新案一推出,就會聚集投 資客,特別是北部投資客,下手更猛,一次買下10戶、20戶,令銷售 員相當振奮。


      以「佳茂文心會館」個案為例,超過6成投資客,他們部分轉賣, 部分坐享金房東收租金,目前2房產品,月租超過12000元,投報率相 當划得來。在中古屋成交行情中,屋齡3年的「太子紐約」個案,當 時每坪單價僅10萬元,現階段調高為12萬元,房價已悄悄調漲中。


      陳經理也提醒購屋族或投資客,若現有資金足夠,可選擇投資店面 產品,長期坐收金房東之利,若想短期內投資獲利了結,則可鎖定有 品牌、好地段的預售新案,最好鄰近商圈和優質學區,投資、自住兩 相宜。以大雅、北平,和天津路商家而言,大雅、文心路口地坪30坪 商家,總價在1500-2000萬元間,及早卡位,看漲其發展性,獲利空 間驚人。

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    賣屋缺憑證 賠錢照繳稅
    (2007/04/10 05:00:00 時報資訊)


    陳惠珍/台南報導


     房子即使被法院拍賣,卻還要繳交財產交易所得稅!近來國稅局常 遇到許多納稅人,因繳不出銀行貸款,房子遭拍賣,卻因無法舉證買 價高於被拍賣的價格,仍遭國稅局依照財政部頒訂的標準,核定財產 交易所得課稅,屋主雖心有不甘,稽徵單位卻愛莫能助!  國稅局臺南市分局表示,納稅人出售房子,或房子被拍賣時,如有 財產交易損失,可扣除當年度財產交易所得;如當年度不夠扣除,可 在以後三年度財產交易所得中再予以扣除,但是一定要保留憑證,提 供經國稅局審查後,才能認定該筆損失。


      該分局強調,主張有財產交易損失須檢附的證明文件包括,原始買 賣契約書(即俗稱之私契)、收付款的紀錄證明、法院拍賣拍定通知 書、契稅、印花稅、代書費、規費、監證,或公證費、仲介費、廣告 費、清潔費、搬運費等。

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    小套房退燒 二房平價屋躍主流
    (2007/04/10 05:00:00 時報資訊)


    蔡惠芳/台北報導


     隨著金管會要求金融機構嚴格審查小套房產品的貸款成數,加上實 施近二十年的台北市建物增設停車場獎勵容積率上限二○%的措施, 甫於今年一月「畢業」,取消停獎措施,使得大台北地區的當紅地產 產品,有以二房取代小套房的趨勢。


      今年小套房風潮不再,兩房住宅反而躍居銷售主流。依據信義房屋 不動產研究室完成的統計指出,今年大台北三二九檔期的新推二三四 個個案,其中二十坪以上的產品,約佔新推案的七七%。


      至於小套房新推案,主要集中在台北中山區,主力坪數十五坪以下 純小套房,僅佔新推個案數的二二.六%,其中有一四%屬於小套房 及兩房以上混合式產品的規劃,純小套房的個案僅八.五%。


      信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示,由於實施近二十年的 台北市建物增設停車場獎勵容積率上限二○%措施,已於今年一月底 前取消,因建造執照大幅減少、投資客比率過高,再加上金管會要求 金融機構對投機性較高的套房產品從嚴控管,銀行開始緊縮房屋貸款 成數,連帶地小套房產品在三二九和春假檔期,表現並不如預期。

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    銷售第一線的服務訓練.....銷售技巧



    分類:行銷

    2007/04/10 23:01


    根據調查顯示,商家因為顧客對服務的不滿而損失的營業額約有三成,也就是說,這些第一線服務人員的服務態度,不只攸關整體的銷售業績,還深深影響到企業形象的塑造,由此可知,銷售第一線的服務訓練一點都不能輕忽。所以,想要成為賺錢的金店面,歸納出下列十大銷售技巧:


    1.知道顧客的想法


    顧客一進門,服務人員要如何探知顧客想要購買的商品為何,可從與顧客的對話,以及顧客對商品的選擇來推斷顧客想要買的商品。千萬不要一味推銷特定商品,以免造成顧客反感。從對話、選擇、觀察顧客的需求重點,才能增加銷售的機會。


    2.儀容整齊清潔


    第一線服務人員的儀容是商店給顧客的第一印象。服裝奇皺不堪的服務人員,容易留下店面不清潔的負面印象,不可不慎;但也並非要濃妝豔抹,盡量淡妝合宜為主。為了企業整體形象,許多連鎖店對服務人員的服裝要求制度化,透過統一制服來塑造企業整體形象,形成另一種統一美,同樣可表現商店的個性,不但如此,還意味該商店提供統一的服務。


    3.解決顧客抱怨


    每一位服務人員難免都會遇到挑三揀四、態度不佳的顧客,但是,「顧客永遠都是對的」,當碰到囉唆的顧客,要學習耐心的對待,久而久之,累積了不同類型的顧客經驗之後,面對任何一種奧客都不會有問題。顧客抱怨的處理也是服務人員必要的訓練,認真傾聽顧客的抱怨,從一開始就順從顧客的意見,是解決顧客抱怨的不二法門。


    4.顧客一視同仁


    有些服務人員依顧客的外表來評斷購買能力,這是不對的。因為他這一次只買了500元的商品,並不代表他只有500元的購買力,也許下次他會買5千元以上的商品,誰都無法預測。以平等的態度對待所有的顧客是顧客服務的基本原則,明顯的差別的待遇會使其他顧客感覺不愉快,下次他們不會再到你們的商店消費,有可能因此損失一位好顧客。


    5.勿顧此失彼


    同時間湧進很多的顧客讓服務人員應接不暇是很多商店的經驗,經常會發生接了新顧客的要求後,上一個顧客的需求被冷落拋在腦後,這對先來的顧客不公平,最好的作法是事前做好出貨順序的規劃,尤其是餐飲業,有人負責點菜、有人負責出貨,外帶另有他人負責,否則很難應付一時湧入的人潮。專櫃的銷售人員最好的作法是:請求其他同事的支援,以免造成顧客「我不被重視」的壞印象。


    6.選對服務時機


    服務顧客的時機因商品不同適時調整,像食品類這種低價格、高購買率的商品,接近顧客的時機應早一點;像流行服飾商品應先讓顧客自由地觀看,才不會讓顧客產生抵抗的情緒,破壞其購物的雅興。不過,可別只顧整理商品或帳單,而忽略顧客的回應,有點黏又不能太黏不失為銷售應對技巧。接近顧客的時機因商品及顧客的不同而有所不同,只有不斷的學習與試驗,才能逐漸把握訣竅。


    7.塑造購買動機


    站在顧客的立場來看,如果一家商店門可羅雀,這樣的店會讓人望之卻步。曾有一家便利商店的經營者說,店內顧客數不多,他會要求店員在各處整理貨架,讓外面的顧客看到人員的流動,這種環境給人自然、放心的感覺,顧客會逐漸增加,當然,要讓顧客清楚看到裡面,這樣才能讓顧客輕鬆跨入店內。


    8.和顧客做朋友


    讓顧客感覺親切,尤其能記住顧客的喜好,顧客會覺得你很重視他,客源便會逐漸累積。先決條件記住你的每個客人,待下次客人再次光臨時,便可主動打招呼,就像朋友般的親切。另一種方法是留下顧客的姓名、電話、地址,做好完整的顧客管理,藉此加強與顧客的關係維繫。


    9.熱忱的工作態度


    即使是你口若懸河地介紹商品,但顧客總是貨比三家後才決定是否購買。一般來說,對於這種只看不買的顧客,大部分的銷售人員會以白眼回報,這是錯誤示範,正確的作法應該是:即使對方不買你的商品也要熱情款待,因為顧客轉了幾家商店後,往往最後會回到最熱情的商店去購買。


    10.告知商品訊息


    對顧客來說,不是每樣商品的促銷活動都一清二楚,但透過服務人員的口頭告知,通常顧客購買的意願相當高,不可錯失任何銷售的機會。對一個有企圖心的連鎖加盟事業來說,經營者應該創造一個員工樂於工作的環境,透過適當的授權,甚至共享利潤的制度,並尊重組織中的每一份子,讓員工真心掏出工作的熱忱,才能真正讓公司賺大錢。


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    建蔽率與容積率

     



    2007/04/06 17:14


      所謂「建蔽率」是指可建築面積與基地面積之比率。例如建蔽率定為60%,則假如基地面積有100坪,那就只能興建60坪,其餘40坪就留做開放空間。因為,這樣的限制,可以避免因為過度開發而產生擁擠情形,而且可以提高防災避難的效果,對於環境品質之提升會有相當的貢獻


      所謂「容積率」是指一塊基地上可供興建之樓地板面積的總面積與基地面積之比率。例如容積率定為300%,而某基地之面積為100坪,則總樓地板面積最多可興建為300坪,實施容積率管制的理由與建蔽率相同,都是以確保都市環境生活為目的,而通常建蔽率與容積率是配套實施的,讓開放空間増大而環境的景觀也較富有變化。


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    公平交易委員會對於房屋仲介業之規範
    分類:房仲業法令開講2007/04/03 10:25


    一、 房屋仲介業涉及違反公平交易法之行為態樣
     
    (一) 聯合行為
     
    1、聯合行為之規範:按公平交易法第七條規定:「本法所稱聯合行為,謂事業以契約、協議或其他方式之合意,與有競爭關係之他事業共同決定商品或服務之價格,或限制數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等,相互約束事業活動之行為而言。」「所稱聯合行為,以事業在同一產銷階段之水平聯合,足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者為限。」公平交易法對聯合行為之規範,係「原則禁止、例外許可」,按公平交易法第十四條規定:「事業不得為聯合行為,但有左列情形之一,而有益於整體經濟與公共利益,並經中央主管機關許可者,不在此限:1為降低成本,改良品質或增進效率,而統一商品規格或型式者。2為提高技術,改良品質、降低成本或增進效率,而共同研究開發商品或市場者。3為促進事業合理經營,而分別作專業發展者。4為確保或促進輸出,而專就國外市場之競爭予以約定者。5為加強貿易效能,而就國外商品之輸入採取共同行為者。6經濟不景氣期間,商品市場價格低於平均生產成本,致該行業之事業,難以繼續維持或生產過剩,為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價格之共同行為者。7為增進中小企業之經營效率,或加強其競爭能力所為之共同行為者。」
     
    2、房屋仲介業可能涉及聯合行為之態樣
     
    共同決定價格:房屋仲介業者倘以契約、協議或其他方式之合意,與有競爭關係之其他房屋仲介業者共同決定服務報酬(即服務費收費標準),或限制服務報酬之調整,相互約束事業活動,且該等行為足以影響服務供需之市場功能,則若非符合公平交易法第十四條之例外規定,且經本會許可,將有違反公平交易法第十四條規定之虞。
     
    (二)虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為
     
    1、虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為之規範:公平交易法第二十一條第一項規定:「事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」上開規定於事業之服務準用之,同法條第三項復訂有明文。上開規定主要係禁止事業在商品、服務或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品或服務為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。而此項對商品或服務廣告之規範,係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告,造成交易相對人錯誤之認識與決策,不因交易相對人業已具備該項商品或服務之專業知識或得於事先查證廣告內容而有不同。
     
    2、房屋仲介業涉及虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為之態樣
     
    (1)加盟店標示
     
    目前房屋仲介業以加盟型態經營之情形甚為普遍,而消費者為買賣不動產所選擇之提供仲介服務之主體,仍是仲介業者競爭結果之體現,若消費者的選擇結果係因對提供仲介服務主體錯誤之認知或決定所致,將損及以效能競爭為本質之公平競爭。職是,倘房屋仲介加盟店未於廣告、市招及名片上明顯加註「加盟店」字樣,明確表示或表徵其經營之主體,而縱使施以普通注意力之消費者,仍無法分辨提供仲介服務之主體,究係該加盟體系之直營店,抑或是加盟店,並引起相當數量之交易相對人陷於錯誤之認知或決定,而與其簽訂委託買賣不動產者,將有違反公平交易法第二十一條規定之虞。故房屋仲介業者宜於廣告、市招及名片等明顯處加註「加盟店」字樣,以使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體,至於標示方式,原則上由房屋仲介業者自行斟酌採行。
     
    (2)看板廣告之面積標示
     
    房屋仲介業者所刊登之看板廣告上標示之建物總面積,倘與所有權狀登記之面積不符;或雖與所有權狀登記之面積相符,然該廣告中係以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」等非法定名詞為建築物面積之標示或表徵,而未於廣告中明顯處,以相當比例之字體註明其包括之範圍,而有引人誤認面積者,抑或使用法定用語(如「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「共同使用部分面積」)作為建物面積之表示時,而面積表示之數量與法定用語所應有或登記之面積不符,其差距難為一般消費大眾所接受者,將有違反公平交易法第二十一條規定之虞。故房屋仲介業者刊登看板廣告時,其面積之標示,宜以法定用語標示建物所有權狀或登記謄本所登載之面積。若權狀與建物登記謄本所載面積不同時,宜明示其資料之來源為權狀或建物登記謄本,並依該資料來源明白標示其面積為「權狀○○平方公尺或○○坪」或「登記○○平方公尺或○○坪」。
     
    (三)足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為
     
    1、房屋仲介業足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣
     
     
     (1)未告知斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係
     
    房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性,隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,在向購屋人收取斡旋金之同時,未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利,且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係,並經購屋人簽名確認,以釐清仲介業者之告知義務(書面告知之文字範例如附)。另若仲介業者約定交付斡旋金,則宜以書面明訂交付斡旋金之目的,明確告知消費者之權利義務。
     
    (2)賺取差價
     
    目前國內房屋價格資訊並不充分,且估價制定尚未建立,而仲介從業人員因業務關係自買、賣雙方獲得價格資訊,為最明瞭買賣標的物價格資訊者。倘仲介業者利用交易資訊上之優勢,以虛報交易價格,並輔以欺罔手段詐騙當事人賺取差價,則與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範,背道而馳,將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
     
    (3)不當收取多次服務費
     
    仲介業者於房屋買賣過程中,就全盤交易資訊之掌握而言,顯較買賣之任一方皆處於絕對優勢,而仲介業者若利用資訊上之優勢,同時向二買主收取斡旋金,並安排該二買主先後購買同一房屋,藉以收取多次服務費之行為,與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範,背道而馳,將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
     
    二、違反公平交易法相關規定之罰則與法律責任
     
    (一)違反公平交易法第十四條規定,依據同法第三十五條第一項規定,經本會依同法第四十一條規定,限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施,或停止後再為相同或類似違反行為者,處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣一億元以下罰金。
     
    (二)公平交易委員會對於違反公平交易法規定之事業,依據同法第四十一條規定,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
     
    (三)事業倘違反公平交易法之規定,除依法須負刑事或行政責任外,尚須負同法第五章規定之民事損害賠償責任。
     

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    房客必看─(租屋如何辦理所得稅扣抵?)
    分類:不動產稅務篇2007/04/03 09:24 


    房客在申報個人綜合所得稅申報時,可以利用其承租房屋之租金支出,做為所得稅扣抵,其規定如下:


    一、要符合以下條件才能申報租金之所得扣抵:


      (1)所承租的房屋不能當營利事業使用,而是租來自住的房子 。


      (2)承租人必須是納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬。


      (3)  房客應以實際的房租支出申報,租金金額超過一年十二萬元以十二萬元為上限。


      (4)不能同時申報購屋自住貸款利息支出。


    二、申報時應準備之文件:


      (1)  租賃契約書正本,其中必須載明房東及房客的姓名、身分證字號、戶籍地址及租金金額。


      (2)房租付款證明影本:房客必須檢附房東簽收的收據或足以證明匯入房東帳戶的證明文件影本如:自   動櫃員機轉帳收據或匯款證明。


      (3)房客供自住的設籍證明文件:承租人必須是納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬,在承租地址辦妥戶籍登記的證明,或簽具切結書保證承租人所承租的房屋在課稅年度內是供自住且非供營業或執行業務使用。

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