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五種住宅謹慎購

買房子挑產品，有五類型住宅涉及的問題較複雜，消費者購買前最好深入了解相關問題，再採取行動，才能買得安心避免糾紛。

一、 山坡地住宅

前些年風災造成山坡地住宅倒塌事件後，曾使得消費者聞山坡地住宅而色變，不過，山坡地住宅倒也不全然都是危險住宅，它所擁有的優美景觀和遠離塵囂的優點，還是頗讓人心動。只要在購買前先做好查驗檢測工作，也可以安心住山坡地住宅：

1. 查看建商商譽和以往實績。如果是上市公司，保障的程度相對較高，但這不是絕對因素，應慎選商譽佳，營建品質口碑佳的公司，以往有開發山坡地住宅經驗，而且成效不錯的最好。

2. 雖然一般購屋人多半非建築專業人士，但透過當地環境、地況及房屋所顯露的各項癥兆，還是可以幫助購屋人做初步的安檢與篩選。例如房子是否在順向坡上？是否位 在山谷邊緣凸崖上？是否位在地下坑道的影響範圍內？是否在陡坡上？坡面上的樹木或電線桿是否傾斜？坡面或路面是否出現裂縫？又或社區擋土牆是否太高？擋土 牆是否出現裂縫或歪凸變形？擋土牆腳或坡腳是否有落石？房子是否距離擋土牆太近等，仔細觀察都可看出些端倪。

3. 在房屋癥兆方面，房屋傾斜、樑柱龜裂、牆面滲水發霉、門窗開關困難、水管漏水，以及邊溝開裂等現象，都可能是邊坡潛移、地底淘空、沈陷不均等災害的預警，當然，也可能是施工不良所導致的，購屋人發現這些現象宜請建商或專家釐清原因。

4. 最好還是請專業建築師或土木技師協助對地質、坡度、擋土牆結構以及房屋現況進行檢測較安全。

二、 摩天住宅：

都市裡寸土寸金，高樓華廈比比皆是，而且競相比高。住高樓，視野好是最大優點，不過台灣位於地震帶，地震頻傳也讓許多人對高樓安全性有疑慮。

如何安心選購摩天住宅？

１．高樓第一怕是火災，由於樓層太高，現今消防設備很難救援，必須仰賴高樓本身的防火救災系統，一般來說，摩天住宅須有符合政府規定的防火安全設施。根據營建 署所擬的「高層建築技術規則」規定，高層建築應設置兩座以上特別安全梯，並符合兩方向避難原則；每一樓層均應設置火警自動警報系統、自動灑水設備、濃煙偵 測器等高層建築之昇降梯道及梯廳應自成一獨立防火區劃；緊急升降梯載重應達十七人以上，且速度不得小於每分鐘六十公尺等安全規定，尤其摩天住宅外牆更應避免使用封閉式玻璃帷幕，以免一遇火警成為火災救難的阻礙。所以，買高樓，首先要注意的是其防火救災系統的設計是否周全，而且未來的管理上是否能延續更是重點。

２．高樓第二怕是地震，一般而言，高層建築以鋼骨結構（SS結構）的耐震度最高，在工程結構上它係屬於「柔性結構」，遇地震時可有效的吸收地震所產生的能量，維持建築結構本身的安全。相對而言，一般用於中低樓層的鋼筋混擬土結構（SRC結構）則是以上兩者的組合，其耐震度與安全性也居兩者之間，是高層建築次佳的選擇。 在建築體結構設計上，建築設計相對稱、造型規則者，較能有效的抵消地震的能量，避免其對建物所造成的傷害，而盡量減少大量挑高挑空的設計，建築物的耐震力也會好些。

３．生活機能是否充足。高樓戶數多，人口多，宛如直立的小城，因此出入動線、逃生動線的設計，以及電梯的數量和速度，以及生活所需的水電供應等，都要了解清楚是否足敷使用也免將來造成生活不便。

三、 夾層住宅

標榜創意空間，買一層送一層的夾層屋，曾經深受購屋人喜愛，也曾大受抨擊，其實夾層住宅只要不違法，注意以下幾項購買要訣，也不失為使用空間較有彈性的住宅，但抱著買一層送一層觀念的，就可能要失望了。

１． 安全問題首先要考。夾層部份是由建商施工，還是客戶自行負責？這有是否為違法建築，施工費用多寡和建材安全問題，不可不慎。如果自行施工，日後恐還有建物保固問題誰屬的權責劃分問題。

２． 居住舒適度問題的考量。四米二以下的產品，做閣樓或儲藏室等較低利用率的空間較佳，而且夾層最好也只做當層面積的二分之一到三分之一為宜，以免造成視覺上壓迫感而住得不舒適。

３．坪數是否併入計算或加價。許多預售屋通常都將夾層坪數併入銷售面積，使得換算成每坪單價的價位，比同地段行情低很多，但是扣除夾層的銷售坪數，換算成每坪單價後的價位，卻比同地段的行情略高，這一點，購屋人須特別注意到底怎麼算？而這樣買下來是否真的划算？

４．合法性問題。夾層屋是屬於「室內違章建築」，和樓中樓建築結構不同的是，夾層並非計算在容積率中，它純粹為室內的加蓋物。一般夾層屋都是在建設公司拿到使 用執照或等房屋交屋時，再以二次施工的方式搭建室內夾層。而且夾層面積是屬於違章部份，故無法登記在權狀面積內，以後房屋買賣是一大問題。

四、地上權住宅

地上權產品就是買屋不買地，是種相當迴異於傳統房屋交易型態的購屋方式。一般買房子都是買屋也買地，即使購買的是土地持分極少的高樓大廈，購買者仍擁有土地 的所有權。但買屋不買地這種購屋型態，則是購屋人僅擁有房屋的所有權，土地只租不買。由於都會區的房價結構裡，地價佔了極高比例，因此買屋不買地當然可以省下不少購屋成本。

只賣房屋不賣地，直接挑戰國人「有土斯有財」的置產觀念，這是以設定地上權的方式來處理的產品。所謂地上權設定，根據民法第832條規定，是指在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地的權利。換句話說，土地所有權人並不出售土地，僅出讓土地使用權利，承租人每年定期支付租金，擁有使用土地的權利。這類產品需注意的是：

１．買屋不買地，與傳統購屋行為最大的差異就是土地並非永久持有，有一定的租期。一般的租期為五十年，租期一到，若能續租，地上權人擁有優先承租權，若否，則 必須無條件回復原狀，這就是讓購屋人最難接受的，因此只要能力許可，多數人仍希望能買下土地，或者脫手再另行購買。只是，一般持有房地產是愈久愈值錢，此 類住宅確是愈住愈沒價值，增值力隨著使用年限的減少而降低。不過，買屋不買地最大的誘因是價格較市價行情低很多，若是投資角度，購屋人應考慮是否能在租期 內回收成本，獲利了結；若是自用，考慮的是現階段的適用性如何，完全實用取向。當然，設定地上權產品也不代表其價值會隨使用年限一路貶值，仍會隨著房地產 景氣起伏而有升降，只是增值力較一般擁有土地產權者弱。

２．國人觀念保守，對沒有土地產權的個案還是有所疑慮，但高房價時代裡，台北市區的房價高不可攀，在遠低於一般售地個案的價格誘因下，這類住宅仍可能被接受。 因為隨著時代變遷，以往人們總認為購屋置產要傳承後代子孫，現在已逐漸沒有這樣的觀念，在國外一般人平均二十年換屋，國內也漸有此趨勢，尤以新生代族群較 有此一新觀念，這些剛到都會發展的小家庭，有因工作關係必須居住都會區的需求，但購買力又嫌弱，買不起高價產品，選擇只買房屋不買地的方式可減輕不少負擔。

３．雖然，這類型房地產目前數量有限，但仍提醒購屋人應掌握投資訣竅，謹慎為之。沒有土地產權的個案最好具備地段佳、低總價可投資、保值或自用等特性，若租金 收益足以支付房貸支出更佳。換言之，設定地上權產品的選購要件一是地段好，可以投資；二是小環境佳，適合自用，而且總價不能太高，日後買賣也較不會遭遇抗性。

五、休閒住宅

週休二日政策推動後，不僅例假日外出旅遊度假的人口大增，居家休閒風潮也隨之興起，這股休閒潮流影響所及，國內住宅規劃也愈趨休閒，不僅各項公共休閒設施 競相比多樣比豪華，同時更走向訴求鮮明主題以強調社區特色的規劃，似乎擁有適合全家大小休閒娛樂的公共設施，已成為現代住宅的必備條件。

住宅休閒化的趨勢，的確讓不少重視休閒生活的消費者有了不錯的新選擇，不過，基於羊毛出在羊身上的原理，消費者也要有必須負擔較高公共設施面積或房價的心理 準備。而多項休閒設施或特殊的設備實用與否，以及日後的經營管理是否可以維持品質也必須注意。當然，俱樂部的經營是現階段較能確保品質的方式，但仍須注意 經營者的專業度是否足夠、每月會費支出是否形成經濟負擔，以及俱樂部會員招收狀況是否理想、足以長久經營等，這樣才能真正選購到合適的住宅，天天享受豐富 的休閒生活。

休閒產品令人心動，但消費者決定購買前，有幾項因素必須特別注意：

１．認清產品特性是否符合需求。市場上標榜休閒住宅的個案繁多，地理條件各異，產品規劃亦不同，一般來說，休閒產品有以風景為訴求的景觀住宅；有以多項休閒設 施規劃，俱樂部經營的形式；還有以銷售會員卡方式的度假村，各具特色與優缺點，當然也有個案是綜合以上形式。如何取決？消費者得先問問自己的需求與喜好是什麼。

２．立地和交通條件要注意。休閒產品附近的遊憩據點多寡，觀光潛力如何也是必然考量，才能擁有豐富的休閒活動，為避免難得的假日在車陣中度過，個案的交通距離長短、動線路況是否良好都值得注意。

３．產品規模是否具經濟效益：休閒產品必須具一定的經濟規模，才能提供多樣充足的休閒設施，而且住戶多，設施使用頻率高，經營管理才能正常運作。

４．專業經營管理很重要：休閒設施的管理不同於一般住宅的管理，除了保養維修外，還應有專業經營概念，才不至影響設施品質。最好是有俱樂部形式的統一經營，由 專才管理，確保營運。否則若休閒設施無妥善經營而日漸荒廢，就失去此休閒不動產的功能與價值了。但專業經營就要考慮收費是否合理，以及是否也對外公開的問題了。

資料來源：Bqhouse  作者:洪秀玲