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投資套房獲利的六個機會 <上> <中> <下>

近幾年來，小套房的個案如雨後春筍般地大量推出， 尤其是打著和捷運站共構的套房產品，大量進入市場， 大部分的套房產品因為總價低， 再加上銷售公司以「挑高」、「夾層」、「可在屋內多裝潢出一個活動的空間」的廣告手法， 讓消費者誤以為可以較低的金額，買到更多的室內空間，吸引了很多消費者購買， 但也造成了交屋時大量的購屋糾紛， 於是，如何可以購買到真正獲利的套房， 以下六種機會就成為投資者的重要知識。

一、要投資功能清楚的套房

套房坪數雖小，但購買者的目的卻最為複雜，基本上，套房隨其客層不同至少可分為七類：一是學生套房。多位於學生量大的學校附近，以提供學生外宿為目的；二是學區套房。多位於明星學校的附近，以提供設籍為主要目的；三是捷運套房。多位於捷運站或重要運輸站點附近，以提供上班族居住為主要目的；四是景觀套房。多位於風景良好地區或是具有特殊自然資源（如：溫泉），以提供假日休閒使用為主要目的；五為辦公套房。多位於商業興盛地區，以提供白領階級居住或是開設個人工作室為主要目的；六為單身套房。多位於燈紅酒綠地區，以特種行業婦女居住與提供個人服務為主要目的；七為照護套房。多位於大醫院附近，以方便就近照顧生病之親友，或是有利於看病為主要目的……。

在如此多樣化的需求下，套房產品的購買者自然也較為複雜，因此，在投資購買之前，一定要先了解套房的屬性，如果屬性愈清楚，其住戶同質性愈一致，則其投資報酬率自然愈高；反之，如果屬性愈不清楚（住戶同質性愈不一致），獲利機會自然較差。若以增值性而言，如果所具備的屬性未來愈強烈，則其增值潛力愈大，反之（屬性減弱），則應避免投資。

二、要投資室內使用坪數大的套房

由於建築法規的不斷嚴格，各種公共安全與居住品質的規定，都導致了公共面積的增加，相對地，室內面積自然變小，這種現象對於愈小坪數產品，影響愈大。因為如果室內私有面積愈小，同樣的公共空間，自然會導致公設比愈大，在這種情況下，許多投資人所購買的小套房，在交屋時自然都會產生極大的落差，遂造成交屋時的諸多糾紛。

目前正常的中、大坪數新建築物的「公設比」，都已經超過百分之三十，故對套房而言，應該都在百分之五十以上，這對投資者有什麼意義呢？就是如果投資者購買一間十坪的小套房，在扣除公共設施、陽台、雨遮的面積後，實際可使用的室內面積可能只有五坪，如果再扣掉浴室面積，實際上可用的面積更小，這也是許多建設公司冒險將浴缸放到陽台上，或是以「挑高」、「夾層」等方式增加室內使用空間的重要原因。

出售獲利 重於出租

如純就投資的角度觀察，出租給房客使用時的問題還小，因為可以透過一些二次工程或違章工程，使得問題稍為淡化，但是等到要出售時，就會產生極大的問題。

因就買方而言，當他看到所有權狀上所登記的坪數時，自然不易接受，尤其是如果需要貸款時，銀行常會以極嚴格的角度評估其不動產價值，如果銀行不同意貸到高額的貸款，房屋必然也無法售出好價錢。

這其實是一個很重要的問題，因為就套房投資而言，出租收益是「保值」功能，不易產生大的投資獲利，要能夠順利出售才能獲得投資利益（capital gain ），如果無法順利出售，就代表高的投資風險。

因此在購屋之時，一定要注意室內實際產權面積及合法使用面積，因為所有不合法的使用，在未來都會愈來愈難讓政府及下一手的購買者接受。

投資套房獲利的六個機會 <中> 

三、要投資具有長期品牌之建設公司的套房

在台灣雖然號稱有上萬家的建設公司，但是真正知道建設公司應該扮演何種角色的，可能不到三十家，知道後又願意長期去扮演正確角色的建設公司，應該不會超過十家。

大多數的所謂建設公司，都只是扮演土地開發商的角色，他們辛苦的找到土地，然後快速的規劃好後銷售給消費者，當錢回收後，大多數的公司多認為此事已了，又忙著去開發新的土地了，有時為了避免日後的麻煩，通常還會換一個公司名字，好一點的是在交屋後還會對購屋者做一些短期的售後服務，就認為已經是非常盡責任的建設公司了。

這其實是一種極不正確的觀念，因為類似的經營行為，一位富有的地主、一間有能力的營造廠、一間很會銷售的代銷公司，都有能力做好上述的事務，建設公司還有什麼樣的生存空間呢？

當建設公司將其產品當成商品，只希望快速將它交給消費者，把錢收回來，並不再負擔責任，這種行為在會計學上叫做「風險的移轉」，類似的行為，必然會使得商品價值不易長期增值。 我們的政府官員，雖然不希望產生劣幣驅逐良幣的結果，卻規定了許多嚴格的規範，「管理」有品牌的建設公司，「管理」上市的建設公司，因為它只管得到好公司，壞的公司他不願管，也無能力管，於是對建設業者而言，才會產生「沒有政策就是好政策」的心聲。

因為無法區分好壞，又無法協助及獎勵好的建設公司，自然會產生「劣幣驅逐良幣」的現象，表現愈好的公司被「管」得愈嚴，可是和它競爭的差公司，卻什麼都能做，因此自然導致大多數的建設公司不願意長期做「好學生」，購屋糾紛自然層出不窮。

而套房交屋後的管理品質，是會影響投資收益的最重要因素，因此，選擇一個長期具有好品牌口碑的建設公司，是極為重要的事情。

四、要投資真正願意參與經營之建設公司的套房

在台灣，大多數的房地產是以「零售」的方式銷售，也就是說，一幢建築物是用切豆腐的方式，割成一戶一戶出售，這是讓房地產價值不易大幅增加的首要原因。當我們把一幅名畫、一串珍珠、一輛名車，切成好幾個部分出售時，它的投資價值是增加了？還是減少？自然是減低了！房屋亦是如此，當將一幢房屋切割零售時，通常就代表了這幢房屋已失去了它的最主要投資價值。

為了要保持每一幢建築物的最低價值，政府用公權力介入私有產權，頒行了「公寓大廈管理條例」，希望透過多數決的方式，決定公共事務，以免建築物價值快速消逝。但是，因為立法方向的錯誤，導致各建築務之內，產生多數欺凌少數，強者欺凌弱者的現象，自然產生劣幣驅逐良幣的結果，有能力的居住者紛紛搬出，使得大多數社區的居住品質日漸下跌，自然也失去了投資的價值。

這種現象，大多數的建設公司都曉得，但因多著重於短期獲利，因此導致不是沒有經營能力，就是沒有經營意願的情況。於是乎，所有的經營理念都成為銷售房屋時的宣傳口號，例如什麼「飯店式管理」、「商務酒店式經營」、「villa式、分時（time sharing）式經營」……，在銷售時喊得震天乍響，但到了交屋時，就丟給管委會，說是依據政府「公寓大廈管理條例」的規定，建設公司即使想好好管亦是有心無力。

如果投資這種套房產品怎麼會有未來？它如何會有投資潛力？多是一場春夢罷了！

如果有一家建設公司，有經營過飯店、商務酒店或出租公寓（service apartment）的經驗，也願意代為經營若干年，甚至還願意保有部分產權，以彰顯其好好管理與經營的決心，投資類似的套房產品，才會有成功獲利的機會。

五、要投資真正的「純套房」社區

由於一般人對套房的定義是不清楚的，所以常誤認為小坪數房屋就是套房。於是乎，現在有些投資人，將好學區的房屋購買後，再將其隔成數間，加幾間廁所，以出售或出租的方式獲利。

這種投資方法，看似輕鬆，其實隱含著極大的投資風險，因為不合法的隔間，基本上就是一個不安全的產品，住在其中的使用者，其衛生、安全都會有極大的風險，如果發生了意外，所有權人要擔負極大的法律責任。

其次，在產品設計上，一間好的套房產品，基本上是採光面愈大，價值愈大，但是許多套房個案受限於基地條件，因此面寬多不足，許多套房採光面不足三公尺，甚至有的還只有一個窗戶，類似的套房，不但增值力極為有限，住在其中還極易產生精神方面的疾病。

除了室內，就社區而言，如果不是純套房社區，則社區內大、小坪數雜陳，則必然會產生鄰居間對公共事務觀點的衝突，甚至產權之間的爭議，這些衝突與爭議，都會產生極大投資風險。

因此，不論就安全、衛生、健康、產權、管理各方面而言，一個真正套房社區的產品才會有升值空間，否則只會帶來無窮的麻煩，這是在投資前不能不加以注意的。

投資套房獲利的六個機會 <下>  

六、不要投資貸款比例太高的套房

許多套房產品打著百分之八十五、九十，甚至更高的銀行貸款，甚至還可以搭配預借現金卡，看起來似乎不需要投入什麼錢，就可以輕鬆擁有投資機會，這在廣告上是極具吸引力的。同時，因為自有資金投入的少，所以，在廣告上還可以將不高的租金，以類似變魔術的手法，包裝成每年可以高達百分之六、八，甚至有高到百分之二十的租金報酬率，這些對於許多投資者，自然會產生「致命的吸引力」，但是卻因部分銷售業者故意忽略了有關利率、賦稅、維修、空置等因素的考量，故常使投資者到交屋時投資夢碎，成為無法脫手的負擔。

為什麼會導致這樣的結果呢？主要原因有二類：一類是如果銀行貸款比例過高，銀行的風險是很大的，銀行為了降低貸款風險，有的銀行對於太小坪數的小套房不予貸款（目前幾乎大多數的銀行，對於十二坪以下的套房都沒有太高的貸款意願），或是實際給予的貸款成數很低，遂易造成投資人貸款的不確定風險增加！可是為什麼有些建設公司還敢打出高成數的貸款承諾呢？

因為，他們通常和某些銀行達成一些合作，例如透過公司的一些回存，或是多提供一些擔保，使得銀行在交屋時願意搭配高額貸款，可是當交屋之後，那些安排沒有了，銀行為了自己的安全，投資者自然成為無助的羔羊，任人宰割了。

如果房價能持續創高，上述的問題還不嚴重，但當房價下跌時，銀行自然會快速的以擔保品價值不足，而要求投資者還錢或是增加擔保品，這也是許多套房投資者在景氣不佳時，不得不斷頭折價賣出的主要原因，但因不景氣時不易脫手，所以自然就成為了「金拍屋」、「法拍屋」的主要供給者。

另一類原因是因為銀行貸款成數高，該社區內投資客的比例一定高，甚至有投資客一次購買十戶、二十戶的亦多有人在，相對地，因自用客的比例較少，到了交屋之時，大量的投資客如果還未將套房出售獲利，必然會產生資金壓力。於是乎，必然會盡一切手段找許多方法和建設公司爭執，甚至抗爭，以拖延交屋時間（因為一交屋就要開始支付高額的銀行貸款利息），這些抗爭，往往即使會犧牲整個社區的形象，他們亦在所不惜。

太高貸款 具有風險

另一方面，如果租不掉，投資客一定會拖延搬入時間，甚至以各種手段欠繳或不繳管理費，使得社區的管理必然會因費用不足，而導致管理品質下降，這兩者對於社區的整體形象與價值都是極大的傷害，而造成這種傷害的原因，多來自給予太高貸款成數的承諾。

因此，我們可以大膽的說，銀行貸款比例愈高的個案，其後管理品質愈不易維持，投資風險自然愈高。

就投資環境而言，目前台灣房地產市場持續景氣時間已超過二年，仍然不衰的主要原因有二：一是低利率；二是物價上漲壓力。

展望未來，至少在可預見的半年之內，低利率的情況應該會繼續維持；物價上漲壓力也不會減少，因此，投資環境顯然並未改變，也就是說，房屋市場景氣的現象，至少還會持續一段時間。

慎選產品 順利獲利

就套房投資而言，如果利率上升，對其不利；物價上漲壓力減緩對其也不利；但因短期內皆不易發生，因此，在可預見的未來，套房市場的活絡仍然是可以預估的。就市場面觀察，北台灣二○○六年套房推案量，較去年增加百分之二十，金額約四百十億元，雖較二○○五年的三百四十五億元及二○○四年的二百七億元都明顯增加，但應該還會有更多的套房產品進入市場。

房地產投資基本上是沒有風險的，但是，如果不在投資前用功選擇，自然易遭套牢。因此，在大環境有利於套房投資之時，為了避免未來環境改變所造成的投資風險，投資人對好套房的選擇能力一定要加強，才能掌握目前這個千載難逢的環境，順利投資獲利。

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）