節稅手冊參考--公共設施保留地



. 以協議分割遺產方式分配遺產


不拋棄繼承,而運用協議分割遺產之方式分配被繼承人遺產以節省稅負。依照遺產及贈與稅法規定,於申報遺產稅時配偶有扣除額四百萬元,每一繼承人有四十萬元的扣除額,如繼承人拋棄繼承者,將無法享受其扣除額。


基於節稅立場,依規定,繼承人間不論如何分割遺產,繼承多寡,都不發生繼承人間相互為贈與的問題,所以繼承人應儘量避免拋棄繼承,而用遺產分割協議繼承。


如此即可享用遺產及贈與稅法第十七條第一項第一至五款之各項扣除額又可達成遺產分配之目的,惟繼承人宜考量其他繼承人不拋棄繼承是否會發生困擾,再決定以何方式辦理較妥。 


公共設施保留地、政府開闢或其他無償供公眾通行道路之優惠


都市計畫法第50-1: 公共設施保留地‧‧ 因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。」


遺產及贈與稅法第十六條第十二款規定,被繼承人遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地,經主管機關證明者,不計入遺產總額。


但其屬建造房屋應保留之法定空地部分,仍應計入遺產總額。


. 農業用地之優惠


依遺產及贈與稅法第十七條第六項規定,遺產中之農業用地,由繼承人或受遺贈人,繼續經落農業生產者,扣除其土地及地上農作物價值之全數,但該土地如繼續使用不滿五年者,應追繳應納稅款。


. 死亡前九年內繼承財產之優惠


依遺產及贈與稅法第十六條第十項規定,被繼承人死亡前五年內,繼承之遺產已納遺產稅者不計入遺產總額。


依遺產及贈與稅法第十七條第七項規定,被繼承人死亡前六年至九年內,繼承之財產已納遺產稅者,按年地檢扣除百分之八十、百分之六十、百分之四十及百分之二十。 


. 以繼承方式移轉房地產


我國遺產稅免稅額目前為七百七十九萬元,且被繼承人死後繼承人辦理遺產繼承時才能使用,生前贈與則是每人每年免稅額一百一十一萬元;未來除將遺產稅 免稅額提高為一千萬元外,曾在美國國稅總局任職的財政部長何志欽,也引進美國「終生財富移轉制」的概念,讓遺產稅免稅額可在生前使用。


舉例而言, 先生贈與一棟現值五百萬元的房屋給兒子,因超過贈與免稅額一百一十一萬元,在現行制度下會被課贈與稅。


但遺產稅免稅額若可在生前使用,則 先生可主張提前使用遺產免稅額三百八十九萬元,這樣就不會被課贈與稅,但 先生過世計算遺產稅時,免稅額就會減掉已使用的三百八十九萬元。


財政部表示,遺產稅免稅額可供生前贈與使用,將使一般中小額財富者於生前移轉財富給下一代時,得免納贈與稅,進而增進代際間資產移轉效率。


所以若被繼承人沒有很多遺產時,可以採取以遺產方式移轉房地產給子女,可能還比較划算。


. 運用債務的節稅策略


被繼承人死亡前未清償的債務,包括私人借貸,及尚未繳納的綜合所得稅、地價稅、房屋稅等等,均可自遺產中扣除,所以遺產稅也可以降低。 


. 變更國籍或僑居國外的節稅策略


被繼承人如果為經常居住在中華民國境外者,如華僑或外國人,只須就其在中華民國境內的財產課徵遺產稅,而不及於國外部分的財產。


所以,被繼承人可以採取歸化並變更為其他國家國籍或 僑居國外,如此即可節省遺產稅的負擔。 


. 利用藝術品及保險來節稅


遺產與贈與稅法規定遺產中有關文化、歷史、美術的圖書物品,只要繼承人向稽徵機關聲明登 記,就可以不計入遺產總額。被繼承人死亡時,給付其所指定受益人的人 壽保險金額、公教人員或勞工的保險金額,可以不計入遺產總額課稅。  


. 扣抵稅額及利息


被繼承人死亡前兩年所贈與的財產,依規定併入遺產課徵遺產稅,已繳的贈與稅,可連同當地銀行業通行的一年期定期存款利率計算的利息,從應納遺產稅額內扣抵。 


.利用人壽保險節稅


遺產及贈與稅法第十六條第九款,約定於被繼承人死亡時,給付其所指定受益人之人壽保險金額、軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金,不計入遺產總額。


因繼承人獲得的保險理賠金額不必課稅,且可以之繳納遺產稅,減輕了繼承人的負擔。


十一.生前規劃贈與妻子財產


納稅義務人如果利用稅法規定,在「生前」將全部財產贈與給配偶,則不僅不用繳贈與稅,財產也提前移轉到配偶名下,納稅義務人逝世後就無遺產可分配,也無遺產稅的問題,但須注意一點,即被繼承人在生前贈與財產給配偶,若在贈與後二年內過世,則依照遺產及贈與稅法規定,這些贈與財產仍須併入遺產,課一次遺產稅  


惟,配偶若本身亦有龐大之財產,且身體欠安,有可能較早過世,


贈與給配偶可能無法達成減稅之目的反而增加太太的遺產稅,所以在作租稅規劃時宜多方考




資料來源:


                  http://www.ntak.gov.tw/Trial_Balance5.aspx  (遺產及贈與節稅手冊)

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--細說道路用地--


     路用地於民國六十九年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路地的所有權人都是私人持有,當然「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之,那麼大約有1.6萬公頃的公設用地 ( 含道路用地 ) 之所有權人長期因公共事務及公權力侵入而特別犧牲其自由使用收益之權利,違反憲法第十五條關於人 民財產權應予保障之規定。

    
經相關人士長期反應後,大法官會議終於於 民國八十五年四月十二日 作成釋字第 OO號解釋文,解釋文中闡述 【 既成道路 】符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理 徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能全面立即徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌湊財源逐年辦理或以【他  法】補償。

    
立法院內政、民族及經濟、能源、財政委員會聯席會於民國八十八年元月十六日通過【既成道路處理條例草案】,草案中規定,針對長期被政府使用的私有土地,應透過「以地易 地」、「給付補償費」、「抵繳稅款」、「容積移轉」等方式予以補償,政府應於本法通過日起三個月內,公告受理既成道路的徵收補償登記,並於10年之內,分 年分期完成徵收補償作業。

    
以地易地指的是以公有地來交換,具體辦法則規定由行政院另行訂定;至於給付補償費部分,草案中則規定由政府 以發行公債來籌募之,同時可不受公共債務法的規定;抵繳稅法則通過【遺贈稅法施行細則第四十四條修正案】規定被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵 遺產稅之公共設施保留地,納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款,贈與稅抵繳規定亦同。


    
目前台灣地區未發放補償費之公設用地金額龐大,政府雖然補償費籌湊困難,但公設用地的補償亦刻不容緩,所以政府除了立法通過公設用地可以實物抵繳贈與稅、遺產稅之外,更將立法將公設用地賦予與同地段之建地相同之容績率權利價值,此一容積率權利價值可以與同一都市計畫區內之建立合併申請建物起造,唯合併之公設用地之容積率權利價值不得超過主建地之 30%,也就是合併後之建物起造可增加 30%的樓地板面積。


    
為解決龐大的公共設施用地及既成道路徵收補償問題,營建署於民國八十八年 四月六日完成【都市計畫容積移轉辦法】之訂定,並著手以古蹟及紀念性建築物試辦一年後作通盤檢討,營建署並委託學術單位進行評估,並將相關意見彙整提報行 政院核定,營建署官員強調:基於土地公告現值年年調高,如果不設法解決龐大的公共設施用地徵收補償,問題將更嚴重,而【容積移轉實施辦法】則是提供地主在等等徵收外,可選擇的另一個獲得合理補償的管道。


    
由於既成道路或其他公設用地之地主長期對徵收補償不抱期望,而且近年來政策對既成道路等之利多訊息,不易被地主瞭解,以致不少私有道路用地被地主打折求售,八折六折出售者屢見不鮮,也有更低者,本人手邊握有一些地主委託件,大約在三折到 四折之間,朋友有興趣投資者,這是當前投資節稅理財的當紅炸子雞。


     如果【容積移轉實施辦法】經行政院核定實施後, 一坪 【道路用地】與 一坪 【建地】蓋出來的 房子是一樣大,而地價相差在十倍到十五倍之間,屆時道路用地價格飛漲將是理所當然,投資道路用地將是現階段最安全、獲利最高最快的投資理財工具。

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靠關係、靠身分、靠財力 三個有利條件 貸更多錢




2007/08/18 19:54















2007/06/29
靠關係、靠身分、靠財力 三個有利條件 貸更多錢
工商時報 A4/綜合要聞【李國煌/台北報導】
銀行全面嚴控房貸,投資客辦房貸,想要多借錢,可以嗎?銀行人員說,三個條件可行,靠關係、靠身分、靠財力,符合以下條件,投資客仍有機會多借錢。


一、靠關係:往來關係良好,長期對銀行的貢獻度很高,例如,活期存款金額大,長期在一家銀行結匯、匯款,一向和銀行有貸款往來、屬於財富管理客戶等,分行為了維持往來關係,可能特別為了這位客戶,提報總行審核。


二、靠財力:除了關係,銀行人員說,貸款人也要有一定的財力、收入證明,資產雄厚、收入又高的客戶,表示還款能力很強,償還房貸的錢應該沒問題。 銀行評估風險降低,就會願意多借一些錢給客戶。


三、靠身分:在銀行的評估中,屬於評等分數高的職業身分,像是上市公司、上櫃公司的大老闆,大型企業中的高階經理人。具有這類身分的客戶,通常可以借到高一些的貸款成數。


只是,成數再怎麼提高,最多就是七成、七成五到頂,而且,還是無法適用寬限期,華銀人員說,目前是非常時期,銀行錢多多,但是,房貸風險也不低,只好嚴格控管。


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增購車位,當心多繳地價稅


高雄縣政府稅捐稽徵處表示:許多購買大樓住宅的民眾,購屋後通常會向稅捐機關申請按自用住宅用地稅率千分之二課徵地價稅,但另外再向建商增購的停車位,其地號與房屋之土地地號相同而誤以為不必另行申請優惠稅率,導致自用停車位反被按一般用地稅率千分之十課稅。

該處強調,分次取得的土地,所有權人若未再申請優惠稅率,就只能視同是一般用地,按一般用地稅率課徵地價稅,因此,請已增購停車位之民眾,檢視停車位適用之地價稅率,若未合併自用住宅按較低稅率課徵地價稅,最晚應於本(96)年9月22日前提出申請,方能於今年即適用地價稅優惠稅率課稅,達到節稅之目的。


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簽約交屋〉買屋應繳交之稅費與節稅之道



分類:代書知識

2007/08/17 16:41

一、地價稅
地價稅計算日期為每年一月一日至十二月三十一日,在每年的十一月十六日至十二月十五日開徵,而以九月十五日為納稅基準日。新購自用住宅或變更房屋用途者,於十月七日前提出適用優惠稅率獲准的民眾,當年就可以適用優惠稅率。

地價稅納稅義務人須於收到稅單後向公庫繳納,若逾期繳納則每逾二日,加徵一%之滯納金。欠繳地價稅之土地若未繳者,則會限制其土地移轉或設定典權,且不准辦理產權移轉登記;另外,納稅義務人於減免地價稅之原因消滅時,未向稽徵機關申報,致產生逃稅或減輕稅賦者,除追補稅額外,處短納稅額三倍之罰鍰。

由於地價稅不像房屋稅是以月為計徵單位,民眾若錯過此次申請機會,今年度的地價稅將無法享受自用住宅用地的地價優惠稅率,因此,切莫忘記十月七日的申請期限,否則得再等一年了。

繳交地價稅應注意事項:

1.核對課稅之不動產地址。

2.課稅稅率、課稅金額是否正確。

3.稅單有無重覆開單。


二、房屋稅
每年的房屋稅是自去年七月一日至今年六月三十日為課徵時間。而各縣市區(市)公所於每年五月一日起將房屋稅單寄出,如在五月三十日前仍未收到,應立即向該區(市)公所或該稅捐稽徵處申請補發,否則超過徵收期間,每逾二日將按稅額的一%課徵滯納金到十五%止。房屋所有權人是不得以未收到為理由,拒絕繳納滯納金。

此外,因房屋稅是一種持有稅,不論有無出售或是否出租、自住,只要房屋評定現值在課稅標準以上時,皆須按實際使用狀況課稅。實務上,稅捐機關對於房屋適用何種稅率都採現場勘查方式。如房屋原是依住家稅率計徵,而日後掛上招牌、看板等,讓人覺得有營業使用時,稅捐機關將會主動變更為營業稅率;如以前是營業稅率,而實際為住家使用,房屋所有權人應檢附相關文件向稅捐機關申請變更;若目前房屋為空屋,依實際課稅方式是以非住非營業稅率課徵。

繳交房屋稅應注意事項:

1.核對課稅之不動產地址。

2.課稅稅率及月份是否按使用現況計徵。

3.課稅金額是否正確。

4.稅單有無重覆開單

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女人之間秘密流傳的警語→(出賣男人版)



分類:~奔狼報~

2007/08/17 19:56


女人之間秘密流傳的警語→(出賣男人版)



網友分享~


樂奔


愛嬌姨在狼爺的紅樓裡偷了許多秘密..


今天要公開「女人之間的秘密流傳的警語→出賣男人版」


其實..男人也沒什麼了不起..看清了..就不會有那麼多的為什麼??沒什麼接受不了的..


男人不可怕..因為本質都是一樣的..但是男人亦可怕..因為他會甜言蜜語..太善於偽裝..


女人要切記!別把男人當神..


男人也是人..和妳一樣..有七情六欲..一世浮沉..有脆弱..也有痛!


 挖鼻孔


A..要三心..二意..


是男人的必定有三心..-責任心..愛心..上進心..


要有二意..情意..性意..


沒有以上5點的..即使貌似潘安..壯如超人..也不可稱其為男人..


 


B..七個〝不要〞


1..有戀母情結的男人不能要..


這種男人沒斷奶..民以食為天..當然會愛他媽遠在妳之上..


2..有處女情結的男人不能要..即使妳是個處女..


和這種男人處久了後..妳自然會發現..他生活上的苛求多如牛毛..


3..心理自卑的男人不能要..


這種男人..有被傷害心理..歇斯底裡..難以伺候..


4..生理缺陷的男人也不能要..原因同上..


5..在家庭暴力中長大的男人也不好..總有一天..會對妳飽以老拳..


6..酗酒的男人不能要..不需任何理由..


7..嗜賭的男人不能要..不需任何理由..


 


C..四個〝別指望〞


1..別指望..他寵妳護妳..總是為妳做的傻事擦屁股..


生存的壓力已經夠大..如果他喜歡..除非自虐..


2..別指望..他能為妳守身如玉..如果能的話..那麼就不可能有妳..


人類之所以延續至今..還多虧了男人的〝處處留種〞..這是動物本能..


3..別指望..他不看美女..就像妳愛鮮花一樣..


美女也是花..欣賞甚至愛慕乃至採擷..也是情理中事..


4..別指望..他能為了妳改變..不如指望母豬去爬樹..


 


D..五個〝要相信〞


1..要相信..妳周遭10個男人中有9個在暗暗意淫妳..8個在打妳身體的主意..


2..要相信..和男人在一起十分危險..


四個地方不可單獨去..他的家..他的辦公室..他的車..他開的房間..


3..要相信..倘若和他在一起痛苦比快樂多..那麼該斷然分手..


覺得他不適合妳..就叫他….滾蛋..


4..要相信..一旦他拉了妳的手..下一步就是吻妳..再下一步就是和妳上床..


5..要相信..這世界上沒有最好的男人..只有更適合妳的男人..


 


E..十六個〝不要〞


1..不要看瓊瑤的書..那些唯美的愛情都是烏托邦..現實一點..珍惜眼前人..活在當下..


2..不要以為男人都喜歡嬌弱愛哭的女人..只有大觀園裡的賈寶玉才愛林黛玉..


3..不要告誡他路邊的野花不要採..當他出差時..要塞給他保險套..叮囑他別把病帶回家..


4..不要硬碰硬..當他發脾氣時..受過氣..記住..柔能克剛..別逼得他遠離妳..


5..不要告訴他妳的性史..哪怕妳曾和一千個男人上了床..也要堅持說僅有一個..


6..不要覺得他傷害了妳..沒有妳給他機會..他怎有可能傷害得了妳..


7..不要覺得委身了他..讓他玷污了身體..享受來自彼此..


更何況..做愛的時候..辛苦的用力的是他..享受的是妳..


8..不要問他為什麼離開妳..為什麼分手..


當他愛妳時..什麼理由都不是理由..當他不愛妳時..也是如此..


9..不要苦苦的等他回頭..別把自尊丟給他踐踏..抬起頭..光鮮亮麗的甩頭離去..


10..不要為了他而失去自己..該做什麼就做什麼..失去了自己的妳..他更不愛..


11..不要太遷就他..愛情的長久決非來自單方面的遷就..而是相互理解和寬容..


12..不要喋喋不休..在他沈默的時候..


此時的男人必定心裡煩亂..等他冷靜下來..理出頭緒..必定會自行找妳..


13..不要愛他勝過愛自己..善待自己..便是善待他..


14..不要落在他的腳步之後..要時時提升自己..做他人生的好伴侶..


15..不要為了他而放棄朋友..要給他和妳自己一點空間..


因為若不..一旦他離開妳..妳將一無所有..


16..不要以為失去他..妳就失去了所有..舊的不去..哪有新的浪濤洶湧而來?


 


F..一個〝切勿〞


..切勿打男人金錢的主意..自強自尊的女人最有魅力!!


 爽


PS:愛嬌姨趁著強颱來襲..


趁著愛嬌姨丈被包裹在石膏裡的情境下..


把他的存款全轉入了自己的銀行帳戶裡..


愛嬌姨丈名下的房子..車子..金子..也都過戶給了自己..


管他什麼〝切勿..


狼爺有交待..活在當下..


勇敢愛..勇敢耍賴..女人要多存錢才會自在!樂奔


 


好歌推薦~


http://mxdream.net/home/page/sekino/real/aidedaijia.mp3


 


愛的代價


作詞:李宗盛 作曲:李宗盛 編曲:李正帆


 


還記得年少時的夢嗎..像朵永遠不凋零的花..


陪我經過那風吹雨打..看世事無常..看滄桑變化..


那些為愛所付出的代價..是永遠都難忘的啊..


所有真心的..癡心的話..永在我心中雖然已沒有他..


走吧..走吧..人總要學著自己長大..


走吧..走吧..人生難免經歷苦痛掙扎..


走吧..走吧..為自己的心找一個家..


也曾傷心流淚..也曾黯然心碎..這是愛的代價..


也許我偶爾還是會想他..偶爾難免會惦記著他..


就當他是個老朋友啊..也讓我心疼..也讓我牽掛..


只是我心中不再有火花..讓往事都隨風去吧..


所有真心的..癡心的話..仍在我心中雖然已沒有他..


 


 


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待售國民住宅資訊


2007/08/17 15:02

待售國民住宅資訊















 國宅待售明細國宅申購資格如何提出申請國宅優惠貸款國宅單位電話
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政 府興建國民住宅旨在照顧較低收入家庭之居住問題,除價格低廉外,付款條件亦非常寬鬆,直接向政府申購國宅,僅須支付總價款百分之八五自備款,其餘部分享有 三十年之長期優惠利率國宅貸款。目前本省多處國宅尚有餘屋,現在申購國宅,正是時候,歡迎你來買茲將待售國宅社區相關資料簡介於下:













































◆桃園縣─
明駝一村陸光四村五守新村自立新村陸光五村陸光三村

◆新竹市─
空軍三村公學甲區公學乙區光復國宅

◆苗栗縣─
文化

◆台中市─
國安文心田心勤工博愛虎嘯東村、西村、中村光大一二三村大慶

◆台中縣─
健康社皮新社

◆彰化縣─
員林

◆嘉義縣─
平實乙村

◆台南市─
新興二、三期高層實踐三村大林新城大鵬新城四維新村長榮新城大道新城

◆屏東縣─
武士和生

◆宜蘭縣─
岳飛

◆台東縣─
成功

◆花蓮縣─
民孝
◆台北市─國宅資訊
◆高雄市─國宅資訊
等等均物美價廉,在房地產景氣低迷之際,申購國宅正是時候,免於欲購時屢抽不中,也能避免負擔沈重之現象。

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美滿婚姻77步 四.善待彼此




2007/08/17 13:42


恩慈所傳達的是肯定,而不是譴責.


對於正在接受婚姻輔導的夫妻,你所給的第一條忠告是什麼?<我問偉恩 歐次博士>, 這位素享盛名的婚姻輔導專家兼著作豐富的多產作家. 連想都沒想,這位高人就回答: <善待彼此>. 這聽起來似乎太過簡單,但事實的確如此,恩慈往往是怒目相向的夫妻心裡最不想要的東西. 他們常常一心只想傷害對方,以報復自己從配偶那裡所受到言語或行為上的苛刻對待.


恩慈意味著關懷別人過於關懷自己;恩慈會選擇使用能傳達出生命活力的話語,而不是說些令人灰心喪志 能毀滅人的話;恩慈會想辦法去原諒,而不是責備;恩慈所傳達的是肯定,而不是譴責.


當一個人對配偶懷有負面情緒時,要表現出恩慈的確相當困難;但恩慈卻能幫助一個人平息這些痛苦,並開始讓愛回到雙方關係中.


最近一次你讓他知道你珍視他甚於自己的恩慈舉動是什麼? 你要什麼時候才會在表現出這種恩慈?


試試這麼做:帶些鮮花回家. 猶太人慶祝安息日的開始,就是星期五晚傍晚餐桌上擺些鮮花,這是他們的習俗.


你也讓它成為星期五的一個慣例吧!


                                                                    並要以恩慈相待,存憐憫的心,


                                                             彼此饒恕,正如神在基督裡饒恕了你們一樣.


                                                                               <以弗所書四章32節>


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徐大轉貼電子報:12星座開運養生果汁


牡羊座:
  牡羊座毛毛躁躁急性子,雖然有旺盛企圖心和行動力,卻往往被自己的莽撞行事搞砸。建議您喝杯芹菜汁,其菜葉芳香會迅速消除體內那股焦躁不安,撫平您隨時緊繃的神經,處理事情心平氣和,更能替自己在新年頭開創出新局面喔!


金牛座:
  金牛座的朋友們看似小氣財神,卻在精緻美食上毫不吝惜。只是吃的美味不代表吃的健康,因此體內常常累積了不少毒素,長時間下來會有心血管、胃腸道毛病。在此建議各牛隻多喝小麥草汁,它不但是排毒好幫手,其中葉綠素能讓人體恢復活力,供應草食性牛兒們源源不絕的活力。
  
雙子座:
  花在溝通、與人斡旋的雙子座,常常台上一條龍,台下一條蟲。即使表面承受極大壓力,也讓外界誤以為他們風平浪靜。所以在卸除面具後,雙子座們的確該好好消除壓力,以免身心不平衡造成不可收拾的爆發。葡萄柚優酪乳富含維生素c及鈣質,可以讓自己好好減壓,為應付明天的洪水猛獸做準備。


巨蟹座:
  巨蟹座多情敏感,公事上的喜怒哀樂,都會令他左思右想杞人憂天,所以睡不好、失眠,是巨蟹座健康的罩門。如果想改善自己的睡眠品質,不妨於睡前喝杯紅酒葡萄汁,放首小夜曲,絕對能將那些煩人事拋諸腦後一覺天亮。你就別再日有所思夜有所夢啦!


獅子座:
  獅子座的你不是不願意休息,只是看到別人還在賣力工作,你也就不甘示弱卯起來拼命啦!所以增加精力的香蕉牛奶,自然是不二選擇。而香蕉的金黃色外皮,正好象徵獅子王光芒萬丈的模樣,多了這層幸運色調,不但讓獅子們雄心大發,事情也就越做越順手了。停下腳步,喝了再上工吧!


天秤座:
  天秤座在工作上對於下決定感到很頭大,特別是要在一大堆選項裡做評估考量,害得心裡的秤子晃來晃去,反倒做出效果不佳的決定,事後又要搥胸頓足。因此若發現自己腦袋開始不清晰,無法做判別時,公事先擱著吧!來杯檸檬氣泡汁醒醒腦、提提神,才能有條不紊喔!


天蠍座:
  天蠍座的工作表現相當執著精準,辦事能力也相當明快。只是過度獨立和深藏不漏,會讓隱性壓力形成尚未爆發的火山,其實內部岩漿早已蓄勢待發。提醒您將煩憂與親友吐露、釋放壓力,免得癌症上門。此外喝喝哈密瓜優酪乳能防癌延年益壽,路才走得更遠。


射手座:
  射手座熱愛玩耍的態度放在工作上也是差不多,積極進取、跑東跑西、跑上跑下,常常馬不停蹄。不過粗枝大葉還是他們的本性,看見他們碰撞跌倒的機率還不小,顧骨本的高麗菜起司牛奶,雖然看起來不大可口,但有效預防骨質疏鬆、強健骨骼,才能讓射手們工作之餘,實現遊遍大江南北的美夢。


魔羯座:
  工作上抱持路遙知馬力的魔羯座,一旦投入事業就會持之以恆,不論過程是否波濤洶湧,他們都不以此為苦,反能樂在其中去完成。雖然心靈不感疲乏,但人是肉身做,身體會喊累的。建議一天一杯木瓜牛奶,內有解除疲勞提振精神的蘋果酸成分,可以讓工作狂魔羯座再度備戰。


水瓶座:
  水瓶座朋友通常跟創意工作較投緣,廣告設計、行銷企劃等,會讓他們歡喜做甘願受。此類工作具挑戰性,雖適合靈活睿智的水瓶,卻相當花腦力,無法安心神。長期不照料的結果,小心腦袋抗議長不出點子。因此建議飲用桂圓紅棗茶,補血顧腦才能增智慧呀!


雙魚座:
  雙魚座充滿著浪漫幻想,就連工作上也容易處於冥想狀態。對於三不五時掉出現實,魚兒也只是無辜搖搖頭,不曉得發生什麼事導致自己游出界外。這時端杯加強注意力的酪梨汁,將思緒拉回來吧!除此之外酪梨擁有許多維生素e,能讓皮膚白皙亮透,對愛美的雙魚座無疑是最大福音。 

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徐大轉貼電子報:變成「可有可無」的人


一個人若不懂得在團隊中主動貢獻,讓團隊總是為了他必須特別費心協調,就算他能力再好,也會變成團隊進步的阻力。


身為電腦工程師的朋友在公司人事縮減時被裁掉,他難過極了。「我又沒有犯什麼過錯,」他沮喪地問同事們:「經理為什麼選擇把我裁掉?」


「大概是你哪裡做得不夠好。」同事A說:「還記得上次他要你支援哪個部門使用電腦,被他逮到你坐在那裡沒事做?」


「什麼我沒事做?那時大家剛好都沒有問題,我才自己上一下網的,這樣為什麼不行?我不是照樣在一旁待命,有人發問我不也是馬上就去?」朋友反駁。


「就是啊!」同事B附和:「你經理留下來的另一個工程師,那天幫另一個部門的人修電腦,修到整台電腦壞掉,經理沒裁她,竟然是裁你,真說不過去!」


「你有冒犯過誰嗎?也許是別的部門的人說了你什麼壞話。」同事A又問。


「會不會是那一次工廠那個無理的廠長不滿意你的態度?記得嗎?」同事B說:「他不會用電腦還自作聰明,後來把自己電腦弄壞了,還將責任推到你身上?」


「但那次經理為我說話,他明白當時是廠長的錯。」朋友回答。他們徒勞無功地討論了一個多小時,同事A終於說:「哎,不服氣你去問他嘛。」


「可是,」朋友猶豫了起來:「這樣好嗎?沒看人這樣做過……」


「我也覺得沒有必要去自取其辱,」同事B附和:「裁員還會有什麼理由?何必挑明了讓大家尷尬?」


「但是問清楚了,真有錯,下次可以做得更好不是嗎?」同事A說。同事A的話朋友回家想了好多天,一直耐不住心裡的不滿和疑惑,終於決定親自找經理談一談。


「我只是想了解一下這次裁員的原因。我知道這次為了精簡公司編制,總得有人給裁掉,但我很難不把裁員的原因和我的表現聯想在一起。」朋友將在心裡排練好久的話一口氣全講了出來:「如果真的是我的表現不好,請經理指點,我希望有改進的機會,至少在下一個工作上我不會再犯一樣的錯誤。」


經理聽完他的話,楞了一下,竟露出讚許的眼神:「如果你在過去的這一年都這麼主動積極,今天裁的人肯定不會是你。」這回換朋友楞住,不知所措地看著經理。


「你的工作能力很好,所有工程師裡你專業知識算是數一數二的強,也沒犯過什麼重大過失,唯一的缺點就是主觀意識太重。團隊中本來每個人能力不一,但只要積極合作,三個臭皮匠就能勝過一個諸葛亮。


如果隊友中某個不懂得主動貢獻,團隊總是為了他必須特別費心協調,就算那個人能力再好,也會變成團隊進步的阻力。」經理反問他:「如果你是我,你會怎麼辦?」


「但是我並不是難以溝通的人啊!」朋友反駁。


「是沒錯。但如果你將自己的態度和同事相比,以10分為滿分,


「在積極熱心這方面,你會給自己幾分?」經理問。


「我想我明白了。」朋友說。原來自己是個「可有可無」的員工。


「你有專業能力為基礎,如果你積極熱心,懂得藉著合作來運用團隊的力量,你的貢獻和成就應該會更大。」


接下來的半小時,朋友虛心聆聽經理給他的建議。他非常慶幸自己沒有假設某個被裁員的原因,躲起來怨天尤人,也很高興因為不恥下問,明白了自己的缺點在哪裡。


不僅如此,經理很高興能看到他如此上進的一面,幾天後親自打電話介紹他另一個職位,比原來的工作還好。


其實..人與人之間最寶貴的資源,就是合作關係。

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◆風雅頌★幸福心靈報★:具行禪人修行略傳


具行禪人修行略傳


具行禪人修行略傳(看看吧,很感人喔!)
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主題發表人: 路人 讀書討論版--來自59.113.72.171 貼於 2005/3/6 上午 02:06:11
枯腸欲斷只呼天,痛惜禪人殞少年,數載名山參偈遍。歸來念佛荷鋤邊;


助興梵剎同艱苦,密行功圓上品蓮,燃臂藥王真供養,孔悲顏歿尚悽然。


活到于今心更寒,惟師超逸不相干,人當末劫多緣累,君至臨終一火完;


世念難忘蔬菜熟,西歸且尚夕陽邊,傷心老淚揮無盡,一磬留音示妙緣。


(虛雲老和尚追悼其徒具行禪人生西詩)


清光緒三十三年,有一個其貌不揚的鄉拙青年,穿著一身襤褸的鄉下土裝,來到雞足山祝聖寺求見虛雲長老,住持祝聖和尚問他:「你是誰?你來求見虛老做什麼?」


那鄉拙青年說:「我今年二十歲,是雲南鹽源人氏,從小就父母雙亡,孤苦無依,族人將我入贅曾氏,從此以曾為姓,寄籍賓川縣。如今因為家鄉鬧饑失收,無人僱用我種田,我家貧苦,又有兩個兒子,我養不活家小,無計可施,聞說虛雲老和尚在雞足山修建祝聖寺,僱用苦力泥水工人,我走投無路,只好來求虛雲老和尚收留我在此做工,賺取些少工錢養活家口。」


祝聖老和尚惻然說:「你若不嫌我們付出工錢低微,你就在本寺住下做工罷!虛老是最慈悲的,這等小事,你也不用去見他老人家,他沒有不答應的。」


「多謝大和尚!」那青年跪拜。


「你叫什麼名字呢?」


「家人叫我阿便!」


「很好!」老和尚說:「阿便!你就到後面柴房去住罷!」


阿便自去柴房住下。他十分勤勞,每日天未亮就起來,不用人吩咐,自己發心開墾種菜,施肥澆水。他本是穡稼佃戶,這些耕種事務,做得頭頭是道,他又自動去出力挑土抬石幫助修廟,從早做到天黑,從不休息,也從不講話,別人跟他說話,他都聽不見。


「聾子!」別人都這樣稱他,反而不叫他名字了,阿便也不以為忤,從不爭辯。


阿便來做工一個多月,有一天,他老婆抱著孩子來找他了,妻弟也同來了,岳母子姪,一大批人七八口,擠滿了柴房,七嘴八舌。


聖空和尚聞報,慌忙來說:「阿便!我收留你做工,你卻怎麼把老婆孩子也帶到廟裡來住了呢?這是佛寺,不可以住婦女家眷的!」


阿便說:「我不要他們來,但是,地主來收回土地,把他們全家趕了出來,沒處可投奔。」


聖空說:「這可怎麼辦?那有佛寺可以收留婦女家眷的道理?」他和阿便說著話,沒想到虛雲老和尚不知何時已經來到菜園柴房門口了。


「聖空法師!」虛雲說:「他們一家無家可歸,又苦又窮,就讓他們都在本寺住下吧!」


聖空慌忙說:「師父!佛寺怎可收容婦女呢?」


虛雲說:「這是收容難民,情況不同!你只叫他們在寺院後山另搭一座茅棚居住就行了!阿便喜歡住菜園茅屋也好!喜歡回後山住也可以!你就讓他們全家在本寺做工罷!」那一家八口都感激不盡,不住叩拜道謝。


虛雲說:「你們不用謝我!這也是彼此互助,我們也缺人手,你們若不嫌本寺生活清苦,就跟我們出家人一起吃大鍋飯罷!我們有什麼大家就吃什麼,有飯吃飯,沒飯喝粥。」


阿便感激流涕,叩頭說:「老師父,您老人家救了我一家性命了!」


虛雲說:「阿便,快別這樣說,人類是應該互助的,佛門弟子更應助人!」


阿便全家八口從此都在祝聖寺做雜工,個個感激虛雲,人人勤懇,把後山開墾成了一畦一畦的菜圃,種得又肥又大的白菜和各種菜蔬豆子瓜果,供應全寺,又把全寺整理打掃得一塵不染,阿便自己住在茅蓬,不與妻室同居。


兩年轉瞬過去了,阿便那天趁著虛雲來山巡視,就跪倒叩頭,叩個沒停。虛雲說:「阿便,你要什麼?」


阿便說:「老師父!求您老人家教我念佛吧!我這樣笨,又一字不識,不會念佛!」「你卻要念佛做什麼?」


阿便說:「我今世這麼辛苦這麼蠢,必是前生做了什麼孽又不會修行,所以,今生想學佛修道,以求來生勿再淪落啊!」虛雲微笑道:「你想要怎樣修?」


阿便說:「我不識字,又醜陋,又蠢材!我哪知道要怎樣修?只求老師父教我簡便容易的方法罷,我常聽師父講經,講得深奧,我一句也不懂,不過聽師父您說,只要一心不亂,勤念佛號也可得生西方。師父您就教我唸佛號罷!」


虛雲說:「阿便,你已經一心專誠,真是難能可貴!我就教你唸阿彌陀佛和觀世音菩薩!我教你淨土法門罷!」


阿便叩謝。虛雲教了他怎樣勤唸阿彌陀佛和觀世音菩薩。他從此就自己屏息諸緣,一心念佛,日夜不停。就是日間種菜鋤土,也心念佛號不輟。


光緒元年,虛雲老和尚運龍藏大經回山之後,舉行傳戒,阿便也來求戒出家,那時他才二十一歲。


虛雲說:「你要出家受具足戒!很好,我知你至虔,念佛極精勤,但是你還有家眷呢!你怎樣處理?」


阿便說:「我們一家八口老小都約好了,今日都來落髮出家修行,務乞師父恩准才好!」


「阿彌陀佛!難得!難得!」虛雲說:「甚勝因緣!好!好!好孩子!我准你!」


虛雲望著座下這個狂喜地不住叩頭的青年,老人好像依稀看到了自己當年在鼓山湧泉寺跪求妙蓮長老傳戒,老人的熱淚湧現了。他有多少的感觸啊!六十五個年頭過去了!往事依稀!如夢境!猛回頭,卻在何處?幾十年來,東飄西盪,也曾傳戒弟子不少,可以怎料到,奇蹟卻應在這個面貌醜陋的貧苦青年?


虛雲出神地俯望著青年,竟忘了喚他止拜,任由他不住地叩拜,何只三跪九叩?怕不叩了一百個頭!阿便是拙於言詞的,感激得說不出話來,感激得只是流淚!只是叩拜!


虛雲從阿便身上找到自己當年的影子,再細看,阿便是阿便,虛雲是虛雲!


「請起來吧!」虛雲微笑說:「不用拜這麼多!你多拜我,就不如多拜佛才對!」怎麼說得他聽?這樸拙的青年又拜了許多才肯起來。


「阿便!」虛雲說:「從今起,你把名字改為日辯!『辯』與你原名便』字同音,我等你具足戒後,另外賜你法名。」


「日辯」阿便歡喜無限:「我就是日辯!」


「只是一個代名!」虛雲說:「你並不是日辯,你也不是阿便!」「師父!我聽不懂!」日辯茫然地仰望。


「我也不是虛雲,虛雲也不是我!」老人說:「你懂嗎?」


「還是不懂!」


虛雲說:「我教你念佛,我也教了你打坐,現在我要教你知道你不是你!我要你做到心中覺悟!『我不是我』。心中無我,破我執!而又無所求,則自然得,明白嗎?」


「還是不明白!」


「你慢慢地學,漸漸就能體會的。」虛雲說:「我知道你精勤不懈念佛,一心繫念!許多人都不及你!這也是你的品質樸拙的好處。聰明人太聰明了,反被聰明誤!往往不能精勤一心修行!日辯!好孩子,你這樣很好,不要自卑而生退心!也不要去學人家聰明人。」


「我本來就是愚笨,學也學不來聰明的。」


「愚笨才好!」虛雲說:「你不會被聰明誤了!」


傳具足戒之後,虛雲賜他法名為「具行」。從此他成為具行和尚了!具行剃度改穿僧衣,每日自動作各種勞役,種菜、施肥、挑糞、擔土、打掃…...一如未傳戒之時,他專誠一心勤念阿彌陀佛與觀世音菩薩,也不和任何人講話,他耳患重聽,一般人都稱之為「聾子和尚」。


苦修到了民國四年,他越發的耳聾了,也越發的沈默了,他無論種菜或做工,無時都在心中念佛,誰喊他他也聽不見。


虛雲那天喚他來說:「具行!你苦修了四年,境界已不錯了,但是見識太少,你現在應該下山出外參學去!你應參拜天下名山道場,將來你願回來就回來,若另有好機緣,也可隨緣行止!」


具行泣拜:「師父!弟子不去!」


「為什麼不去?」


「弟子要一輩子服伺師父您老人家!」


虛雲心中一酸,可是裝起了怒容,叱道:「去!我怎麼教你無我破執?你忘了?快去!我用不著你服侍!」


具行不敢抗命,哭著收拾行裝,虛雲送他到山門之時,看這青年和尚的依依不捨的樣子,他心中也難過了。可是他知道絕不能流露出來,免得害了徒弟傷感落入痴執,於是虛雲只是淡淡地說:「你去吧!我們有緣再!」


具行一笠一杖,正像虛雲當年一樣子,上路去朝拜各處名山去了!


民國九年,虛雲開始重建雲棲寺,具行和尚突然回來了,拜倒在虛雲老和尚面前。「師父!我回來了!」


虛雲驚喜得很:「你回來了?好極了!你這出去參學,遊了些什麼名山?怎麼又回來了呢?」


具行說:「天下各處名山都大略去過了,也不外如是!聽人說師父在此重修華亭寺,我知道師父缺人手,我就回來了。」虛雲說:「你回來甚好!你打算回來做什麼事呢?」


具行說:「師父,我又蠢又笨,又不識字,我能做什麼大事?總不外是侍候師父,兼做些人家做不來、不願做的笨重低下工役罷了!」


虛雲說:「你既如此發心苦修,很好!你就住在雲棲寺和勝因寺兩處罷!」又問:「這次回來,你去雞足山探視你家未?」具行說:「沒有!我不去了!」「為什麼?」


具行說:「大家都出了家修行,有什麼好眷戀的?」「見見也不妨!」具行搖頭:「不去!不去!」


他從此就在兩寺每日辛勤勞作,舉凡挖土、搬石、築牆、蓋房子、種菜、種樹、砍樹、取柴草、割禾打稻穀、犁田、除草、打掃、挑糞、施肥、炊事、劈柴……一切最勞苦的工作,他都自動勤作了!無一分鐘閒暇,亦無一刻不在心中念佛!一面活,一面念佛,有時候他替師父或同參補衣,也是一針一句佛號。到了晚上,他就念金剛經、藥師經、淨土諸經,一字一拜;早上,黎明大鐘響,他總是頭一個上殿參加課誦,他的精勤苦修,真是全寺第一!他卻是又聾,又像啞子,一句不開口。


虛雲觀察具行,覺得異常欣慰;他知道這個青年人的進境已經十倍百倍於任何僧人了!修蓋海會塔之時,虛雲在看工,具行在挑擔石塊和砌牆,見到虛雲老和尚,他突然開口說話了,像個小孩子般天真地說:「師父!將來海會塔蓋成,我來守塔好嗎?」虛雲望著具行,不立即回答,他知道這句話是讖語!他知道具行就快要化去了!


「好麼?」具行繼續追問:「師父!好麼?」


虛雲心中一酸,淚水幾乎奪眶而出,勉強點頭說:「好罷!」「謝謝師父!」「一切隨緣啊!」虛雲說:「不可強求!」「知道了!」


然後,虛雲特許具行擔任這一年春戒的尊證!受戒弟子請具行開示。具行說:「我半路出家,一字不識,但知念一句阿彌陀佛而已!」


虛雲點頭嗟嘆,心說:「但知念一句阿彌陀佛,只要都像他這樣精勤不懈,一句也就足以成就了啊!倘若自恃聰明,心念紛歧,縱念萬卷經,又有何用?想不到,這孩子進境如此神速,他比誰都先證正果了!」


往事重現虛雲心頭,他知道具行這次售衣來供養大眾就是西去了!這一夜他為具行念經,具行來叩門,進來叩安。「師父!弟子要去了!特來叩辭!」具行拜伏在地,悲泣難抑:「弟子去後,誰來侍候師父?」虛雲說:「好孩子!你該怎麼辦您的事,你就去辦罷!不要因我誤了你的大事!」「師父……」具行哽咽難言:「師父……」「快去!」虛雲說:「我在這裡為你念經助你!」具行再拜,然後離去,他一逕向寺後的後園去了。


入夜,監院法師點名查房,發現具行不在。「具行呢?」監院說:「怎麼不見了?他昨天請大家吃一餐,莫非今天下山走了?你們大家快去找!」眾僧把全寺找了個遍,那找得到人影?有一僧說:「敢情他昨日齋眾是訣別?今晚卻偷偷下山逃去還俗接老婆了!」


另僧說:「快別胡說吧!具行不是這等人!他若要叛道,怎麼還回寺來做這幾年苦工呢?他雲遊在外,若要還俗不早就還了?」「說得是!」眾僧都說:「我們休要在背後謗毀具行法師!罪過!罪過!」


監院說:「你們在這裡亂講什麼?還不再尋?我怕他是挨不得苦,尋了短見!快尋!」一僧說:「我看他斷不會怕吃苦去尋短見,多半是跑到廣東去投考黃埔軍校了!」


此語真是太突然,使大家都愕然問:「什麼軍校?」那僧說:「如今孫中山先生在廣州黃埔開辦軍校,以蔣介石先生為校長,招考全國智識青年參加革命陣營,各省青年去報考的已經有三千多名了!就只有貴州都督周西成不准青年出境去報名,人家連北方的青年都紛紛南下去報考呀!聽說只取三百人!具行法師向來苦為人,又是個血性男兒,莫非也去報考?」


有人說:「不會!人家招考軍校學生只限十八歲到二十四歲,具行已經四十多歲啦!」


監院說:「別再多說了!再找!」找到菜寮,門卻是鎖住的,窗口望進去,沒有人影,眾人一面叫喊:「具行!具行!」來到後面菜園,忽見晒坪那邊閃起一陣強烈白光!一連閃了幾次,照耀得全園光明,直沖夜空!白光眩目。


「這是什麼光?」眾人無不嚇得心驚膽顫。住在寺外村民都看見了,眾人多是往時逃災來投奔虛雲的,災後也無處可去,紛紛留下來聚居,成了村落,這些村民素感虛雲的恩德,今晚初更剛過,眾人都未睡,正在乘涼,在瓜棚豆架之下講鬼講狐,忽然寺內白光沖天,使人目眩,眾村民大驚。


「不好了!佛寺失火啦!」大家叫了起來:「快去救虛雲老和尚出險!」村民好幾佰人,奔入寺內,一個和尚也不見!眾人慌得亂喊:「虛老!虛老!您在那裡!」


村人們一面找虛雲,一面要救火,卻又不見有火,找到後園來,看到了那批和尚在那裡發呆。


「火在哪裡?」村人們大叫:「虛老他老人家呢?你們怎麼都在此?」「哪裡有火?」和尚們也給嚇慌了!「火呢?」


「我們在外面看見寺裡沖天白光!」村人們說:「只道是火燒寺院了,趕來救虛老!」「沒有火呀!」修圓和尚說:「白光一閃一閃是有的,倒不是火,喏!白光在晒坪那邊升起的。」眾僧與村民趕到晒坪一看,點了幾支火把,照耀全坪!「啊!具行法師!」修圓叫起來:「原來你在此地!害我們找得好苦!你在這什麼?」


眾人也都看見了!具行和尚端端正正,合十趺足而坐,巍然不動,眼睛半合,面帶微笑,不理不睬眾人。


「具行!」修圓欲待上前去拉他。


「慢著!」虛雲老和尚已經由另一批僧眾與村人擁護而至了,他老遠便看見具行端坐,他慌忙喝住眾人:「你們不許擅動具行!你們走開些!」


眾人慌忙讓開,虛雲扶杖來到具行面前,向眾人說:「具行已經作化了!他自身噴出三昧真火,把自己燒成了灰!剛才你們看見的白光閃閃,就是他的真火之光!我在禪房為他念經助他用,我感到全身發燒,就知道他已經成功了!我怕你們不知道而亂動他,我連忙趕來……。」


眾人不論僧俗,聽師父一說,無不驚詫萬分,細看具行和尚,卻仍然是身披袈裟,趺坐面向西方,左手執磬,右手執木魚!面色如生,笑容和藹,只少了呼吸起伏動靜。


「這…真的是…自發真火化了麼?」眾人都不敢相信:「這分明是個活生生的具行和尚嘛!」


虛雲說:「你們不要走近,恐怕衣帶生風震動他全身灰燼倒傾!你們走開些!」虛雲獨自上前再細看,火把照耀之下,只見具行的木魚其木柄早已化了灰燼,磬柄也成焦炭,但是具行的全身和袈裟依然未變,其餘,只見僧鞋也成了灰。坐處的幾紮稻桿子和蒲團早就成灰燼了。


眾人都又驚疑,又歡喜,個個合掌念佛。


「具行!」虛雲跪下合掌而拜說:「恭喜你了!你已經修成破我執,得證大阿羅漢果!以你瑞相法身示世,證無生法忍之圓滿檀波羅蜜!請受虛雲三拜!」虛雲以師尊身分,對徒弟具行下拜!眾人當然也跟著叩拜了!


「具行啊!」虛雲忽然老淚縱流,哽咽道:「為師好為你歡喜!我還不及你的功行啊!將來欲求你的境界,也還萬無可能啊!」虛雲拜罷,具行遺蛻忽然放出陣陣奇異的芳香!眾人都嗅聞得到類似檀香的這種異香,又像仙蘭!大家都感動得流淚,個個念佛!


「具行啊!」虛雲祝道:「你且多保持瑞相一天,待明天為師請都督和昆明社會人士,還有新聞界都來瞻仰你法身,讓記者攝影留下一影,以傳於世助宏佛法!」


虛雲又吩咐:「你們今夜須派人輪流值更看守具行法身!勿讓人畜觸碰!不許大聲震動!」


「遵命!」眾僧連忙回答。


省督唐繼堯,財政廳長王竹村,水利局長張拙仙……次日聞報,都趕來了。昆明日報攝影記者也跟來了,還有各大員的家屬、社會賢達、昆明的佛教徒緇素,全都來參拜了!真是轟動了全昆明;數萬人絡繹登山來拜,人人感動,個個稱奇!昆明日報刊出了頭條大新聞和照片,轟動了全雲南。「誰說沒有佛法呢?誰說修不成佛菩薩呢?」人人都說:「看!具行上人不就是最好的佛法證據麼?」


「這也奇怪!」唐繼堯說:「若說具行是取稻草自焚,卻又怎會把全身燒成了灰也不倒下?又怎會仍然保持原來形貌呢?袈裟又怎不成灰呢?分明這不是凡火燒成的了!」虛雲說:「具行法師是由心內發出三昧真火,把自身焚化的,才有此瑞相奇蹟!」


唐繼堯說:「奇異極了!磬魚的柄都已成了焦炭火灰呀!師父!他的全身果然都是灰麼?」


虛雲說:「是的!」就向具行祝拜:「具行!你的功德圓滿了!請讓我們送你入海會塔罷!」


虛雲伸手,顫顫巍巍,取下具行手中的小磬,又祝道:「具行啊!具行!密行功圓,一磬留音!為師一敲磬,你可以放心西去罷!」虛雲輕敲殘磬,清脆的磬聲三響才過,突然地,具行的全身震動,化作灰燼而傾倒了!


虛雲跪下合掌而拜,唐繼堯與觀眾數千也都跪下叩拜!「阿彌陀佛!」人人都感動得熱淚盈眶:「阿彌陀佛!」虛雲早已淚水奔流滿面了,他也分不清那是悲傷或是歡喜了!


「具行啊!我痛惜禪人殞少年,孔悲顏歿!此情曷似?具行啊!你密行功圓上品蓮,燃臂藥王真供養……人當末法多緣劫,君至臨終一火完!世事變幻,妖魔將興,佛法大劫將臨!為師將來還須應劫啊!具行啊!你歸來念佛荷鋤邊,助興梵剎同艱苦!我們世念難忘蔬菜熟!人人都受過你的菜蔬佈施啊!如今你西歸向夕陽!我怎能禁傷心老淚流無盡?今日你一磬示妙緣!具行啊!為師恭送你了!」


虛雲痛哭。「為什麼要哭呢?」他自問:「我該為他歡喜才是啊!」


可是,人總是有情生啊!夕陽殘照中,萬人落淚!白頭人送黑頭人!誰不傷心啊?


(全文終)



【心得感想】


看似簡單一句佛號,但又如何能夠捨去一切專心念佛,我們的雜念總是太多想要靜下來,但總是一時的熱度,總是不能持之以恆,所以那些真正成功的人,不要見不得別人好,我還是離他很遠呢!

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年紀輕輕,體力差?! 10招趕走疲倦,迅速提神



分類:保健資訊

2007/08/16 21:06



【急救篇】10招 趕走疲倦,迅速提神

好累哦!如果可以大睡一番該多好!可是手上的工作做不完、老闆等著看報告、等一下還有兩個會要

開……,無論如何就是沒有辦法下班休息去,怎麼辦?有幾個暫時迅速恢復體力的對策,不妨試一試。

1.小睡一下 效益高

榮新診所副院長何一成指出,人在極度疲倦的情況下,睡眠效益非常高,10分鐘甚至可抵一般睡眠的2

小時。通常睡眠有90分鐘的周期性,但當身體非常疲累,自律神經已緊繃到極點時,5到10分鐘就可以

使自律神經由極度緊繃回復到平衡狀態,而使疲倦感暫時消失。如果一直強忍著不休息,不但工作效率

不好,累積到晚上的結果,產生壓力荷爾蒙腎上腺素,就需要更多的睡眠來補償了。



2.離開位置動一動 找人說話聊聊天

如果工作時實在覺得很累,又無法休息,不妨換個環境、離開位子,動一動、運動一下,降低肌肉緊繃

的狀態,可以減低疲勞的感覺;或者找人聊聊天、討論事情(但不要是嚴肅的開會),持續的互動也有

助暫時趕走疲勞。



3.喝杯開水 簡單卻有效

除了起身動一動的動作,可以稍稍趕走精神不濟的狀況之外,補充水分,也是消除疲勞的好方法。當體

內水分不足時,血糖容易升高、尿液變黃,而感覺非常疲倦、沒有精神、體力不支等,尤其是糖尿病患

者影響更甚,此時只要補充200cc的水分,就足以發生搶救疲倦、改善體力不支等症狀的效果。



4.喝杯咖啡或茶 但勿過量

喝杯含咖啡因的飲料,例如咖啡、茶、可樂等,甚至吃塊巧克力,都可以暫時改變內在體質,讓身體暫

時忽略精神不濟的狀況,因為咖啡因可刺激腦部,使疲倦感暫時消失,對事物的反應也會比較敏捷一

點;何一成也表示,一天內所喝咖啡及茶等含咖啡因飲料的總量,最好不要超過500cc,容易因此睡不

著的人也不適用。



5.穴道按摩 提神效果快

穴道按摩,是一個三、五分鐘可立即見效的提神良方。台北醫學大學附設醫院傳統醫學科主治醫師黃中

瑀指出,有幾個穴道,在疲倦不已又非工作不可時,只要按一按,即可放鬆肌肉筋骨、提振精神。

(1) 合谷穴:在雙手虎口處,對於容易鼻子過敏、全身無力者,效果好。

(2) 風池穴:在枕骨下方、後面脖子與頭部交接處,對於頭暈、精神不濟者有效。

(3) 睛明穴:在內眼窩上面、鼻樑與內眼窩交接的地方,對於眼睛、太陽穴隱隱作痛,欲休息又不能


           者,效果不錯。將這三個穴道輪流按壓幾下,很快即可明顯改善疲累沒有精神的狀況。


 


6.補充蛋白質 暫時提神

對於一些平時很少吃肉,靠吃蔬果等來減肥的族群,則疲倦不已又非工作不可時,喝些雞精、蜆精等產

品,也會有不錯的提神效果,缺乏蛋白質的人身體容易有疲倦感,這些產品可補充蛋白質,對這一類的

族群,不失為暫時提振精神的急救方;但對於不缺乏蛋白質營養者,可能效果就不會這麼好了。



7.維他命B群 均衡一下

缺乏維他命B群的人,常會感覺疲倦不已。因此每天泡麵、白麵包度日者,或平時以澱粉類食物為主食、

少吃肉類或深色蔬果的人,很容易因食物種類單調缺乏完整營養,尤其是缺乏維他命B群,而常常感覺疲

倦,對這類平時飲食不均衡的人而言,極度疲倦時補充維他命B群,就會有救急的效果,可暫時消除疲

勞、應付工作,但根本之道,還是要飲食均衡。



8.提神飲料 選擇適合自己的

提神飲料依成分的不同,主要有幾大類:

(1) 含有維他命的:尤其是維他命B群的,適合飲食不均衡的人暫時消除疲勞之用。

(2) 含有咖啡因的:對於缺乏睡眠、休息不夠而疲倦不已的人,有急救的效果。

(3) 含有酒精成分的:對於情緒容易緊張的人,適當的喝一點有暫時改善疲倦感的效果,不過不可與

           降低緊張等的藥物併用,否則可能造成嚴重反應,甚至有生命危險。

(4) 含有中草藥的:對於缺乏休息而精神不濟的人,有提神的效果,但要注意選擇有衛生署核准字號

            者,且患有疾病者使用前最好先向醫師詢問,以免所含的中草藥與疾病或其他藥物產生作用。

(5) 有很多提神飲食,其實是混合以上幾種提神成分的。

           提神飲料的種類這麼多,要有效提神,就要選擇適合自己狀況的那一種,而且平時有在服藥者,也

           不適合使用提神飲料,要注意的是,並不是隨便選一種就能從「瞌睡蟲」變成「一尾活龍」。



9.保健食品 與醫師討論

要迅速恢復體力,還要看體力差的原因為何。如果是疾病引起,治療才是根本的方法;但有些保健食

品,也可一試,可能可以暫時恢復體力,應付工作。例如脂肪肝的患者,因為肝臟的清除力下降,容易

感覺昏沈、體力不好,其治療藥物如含胺基酸等維他命產品,有助脂肪代謝,這類的營養補充品,吃下

後一段時間,體力會明顯感覺好一點,但必須在醫師的指導下使用;而同樣是「肝病」,不同的肝臟疾

病也有不同的營養補充品,所以自己隨便買則不一定有效,最好與醫師討論;又如糖尿病患者,血糖上

升也會使人感覺疲倦不已,所以在這種情況下,降血糖藥物就成為暫時消除疲勞的救急良方。



10.花草茶 易焦慮者可試試

有些容易緊張焦慮的人,當緊張或焦慮急性發作起來,例如擔心很多事又無法下決定時,在心理上會以

疲累來表現;在生理上則會肌肉緊繃,久之當然感覺非常疲倦,而無法工作。此時只要抒解情緒,就可

以放鬆肌肉、消除疲勞。但抒解不易,如果平時已就醫服藥,則趕快吃藥,可減少焦慮感、抒解情緒,

連帶的疲倦感也消失;如果未曾就醫服藥者,則不妨試試紓緩情緒的花草茶,例如洋甘菊、薰衣草等,

或可讓情緒放鬆下來,繼續工作。

另外,將黃耆加上黨參泡茶當水喝,有補氣養生的作用,也是不錯的提神方法,但火氣大、容易口臭者

則不適合飲用。



當憂鬱的感覺產生,腦中新陳代謝物質不平衡,久之也會覺得很疲倦、全身無力,此時如果有醫師處方


藥,則服藥後一小段時間,即可使之重新平衡而減少憂鬱感;除了藥物以外,香蕉或牛奶等乳製品所含


有的色胺酸,新陳代謝後可產生平衡情緒的血清素,對於憂鬱引起的疲倦感,也有改善的作用,而重新


提起精神開始工作。


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目前最壞的25個惡意網站


(感謝數位男女kiankuan大大整理)


hxxp:///www.dj3344.com
打開後,重啟時你的主頁就變成它的,並通過QQ向他人傳播,現在正飆行,奇壞無比!


hxxp:///www.qq168.net
打開後,重啟時你的主頁就變成它的,並通過QQ向他人傳播,而且傳波病毒,還狠些!現在正在飆行!


hxxp:///www.777888.com  


hxxp:///WWW.5dsoft.com


hxxp:///www.wokoo.net


hxxp:///movie.sx.zj.cn


hxxp:///yeapple.com
黃色網站,打開後,你的程式中將加一些你意想不到的東西


hxxp:///xyxy68.8u8.net


hxxp:///www.youmiss.com


hxxp:///www.cctv8.net


hxxp:///www.kuliao.com


hxxp:///www.yyqy.com


hxxp:///winzheng.126.com


hxxp:///www.sunvod.com


hxxp:///www.t168.com


hxxp:///www.boliwo.com


hxxp:///www.coolcdrom.com
要特別小心這個網站,它會在你啟動組裏做手腳,使得重啟以後標題依舊!)


hxxp:///www.zhengdian.com
(OE 標題欄也沒放過) ~


hxxp:///girlchinese.com
(IE 的主頁也被改了)


hxxp:///www.yibinren.com
更可怕,把IE的默認頁都改成他的了


hxxp://hxxp:///www.mtv51.com
什麼雪落無聲音樂網,惡性:禁止註冊表修改,禁止開始菜單“運行”項。開機自動運行他的主頁。


hxxp:///www.163 [1].com
也是一個什麼音樂網。症狀和樓上的差不多。我上次中招後化了一個多小時才改回來!!!還有夾帶病毒


hxxp://hxxp:///www.37021.com
看清楚!不是3721,可惡討厭,在你的機器裏到處做手腳:註冊表啟動電腦配置檔還有一個dll檔而且資源管理器無法流覽隱藏檔 這個最討厭


hxxp:///www.cnqb.net
禁止你的註冊表,改首頁,主頁地址欄變灰,改右鍵,最毒!


hxxp:///www.qq3344.com(net)
與文章中的1 2類似 這3個網站都有這種惡性 互相為變種。


hxxp:///youlove.3322.net/picture.exe
有惡意代碼的特性外 還夾帶病毒


hxxp:///www.58589.com
有惡意代碼的特性外 還夾帶病毒


hxxp:///tty.yyun.net
與上述的危害差不多


hxxp:///www.ftlink.net
一般性惡意代碼


hxxp://home.kimo.com.tw/avnvyou520/
一般性惡意代碼


hxxp:///www.pixpox.com
惡性**網站。會載入不明插件 並且自動開啟電腦後門 而且在電腦每個角落都有該網站留下的惡意程式 危害甚大


hxxp:///www.k163.com
(狩獵者變種 和DJ344 QQ3344 QQ168是一夥的)


hxxp:///www.pk.com


hxxp:///www.xxx.com


hxxp:///204.177.92.68/rotate/r3.jhtml
(去TRY看看 絕對讓你的IE去回收站)


hxxp:///www.fassia.net/wmed/index1.html
(上了這個以後就不要想上別的了


hxxp:///www.ehomeday.com
(搜索的時候它會給你一把哦!!) ).


hxxp:///www.jinpin.net 這個是老套的 跟以前的一樣


上述網址...由於怕各位大大不小心連結...所以http//改成hxxp///.....如果各位要把上述網址加到限制網站內.....請改成http//








工商服務

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分類廣告租屋! 不給看屋小心有詐



分類:生活情報

2007/08/16 18:23


TVBS更新日期: 2007/08/16 12:52 記者:李若慈



詐騙集團無孔不入,現在又找上了想租房子的民眾,利用超低價的租金,騙被害人先簽約付訂金,但是卻不讓租屋者看房子,等到民眾付的錢拿了鑰匙,才發覺根本打不開房門,恍然大悟原來受騙。


房屋出租大大小小的廣告有的貼在公佈欄,還附上電話,詐騙集團又耍花槍,這次屋主跟租屋人都成了受害者。屋主許小姐:「我會說你自己去看,看完鑰匙還給管理員,所以歹徒也有同樣的話去騙其他客人,約去外面簽合約。」


今年3月,這樣的手法就已經被TVBS披露,還是有不知情的民眾上當受騙,台北市一名李姓男子,因為屋主說屋況很好,沒有看房子就直接簽約,拿鑰匙看房子才發現屋主根本沒有要租,差點被當成賊,2萬元訂金當然也被詐騙集團騙走。


地檢署連續收到的幾件詐欺案件,都是類似的手法,超低價優惠出租,甚至還登報紙分類廣告取信被害人,檢方調查發現,詐騙集團用同樣的手法,騙過一個鄉鎮再騙下個縣市,也已經鎖定提供人頭詐騙電話的業者,準備一網打盡,提醒民眾,這樣的手法還在翻新,租屋千萬小心!


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男人要如何把握射精前的臨界點!



分類:~奔狼報~

2007/08/16 16:33


男人要如何把握射精前的臨界點!



轉述醫學評論..


想入非非


女人有多重性高潮的能力為世所公認..但仍有大多數的女人卻一次性高潮也未得到..


可以說要獲得多次性高潮..仍是任重而道遠..要經過努力學習和實踐的過程..


男人到底有無多重性高潮仍存在爭議..


中國道教理論和古代房中術皆宣傳保精不射..但不反對與女人愛愛..


認為只要不射精..反而女人多多亦善..身心兩利..甚至得道成仙..


這就是有性快感而不射精..稱為〝合而不泄..


 


西方人相信古代中國人十分清楚射精與非射精性高潮之間的區別..


成功的掌握了達到後者所需的技術..避開了那一段執拗的時間..


從而使他們有更多的交媾時間..伴隨著許多次非射精的性高潮..


世界著名性學前輩威廉哈特曼有一本名為《個個男人做得到(Anyman Can)》的書..


其實就是介紹如何透過自慰的方法進行訓練..最後能夠獲得多次的無射精的性高潮..


這種性高潮已經被實驗室的研究所證實..


 


一個非常有趣的問題是那些自稱有多次無射精性高潮的男人..


就是平時經常自慰而又不感內疚的人..


 


中國2000年前道家的合而不泄..是否從自慰開始練習..不得而知..


但這種控制能力的訓練顯然有利於多次性高潮的獲得..


以往也有學者指出..18歲左右的男子由於射精後的不應期短..


可以在陰莖沒有完全疲軟時..又重新恢復射精能力..因此可重複愛愛..獲得多次性高潮..



女人性高潮分為陰蒂型..陰道型和混合型,,


而陰道型性高潮又稱終止型性高潮..有滿足感..不再希望繼續..類似於不應期..


只有陰蒂型性高潮易於反覆出現..所以女性多重性高潮的獲得..


主要是直接或間接的對陰蒂進行刺激..


當然過長時間的愛愛也可以出現多次的陰道型性高潮..


這是因為女人沒有類似男人射精後陰莖疲軟的這種問題存在..


可以長時間愛愛..足以拖過〝不應期〞..



男人要想獲得多重性高潮必須透過自慰或愛愛過程中的不斷訓練..找到射精前的臨界點..


在即將有明顯快感..又未達到射精時停止性刺激..這樣再反覆多次..最後在射精..


就等於有幾次無射精的性高潮和一次射精的性高潮..


 


在女人來說..應該先獲得一次以上的陰蒂型性高潮..最終獲得陰道性高潮..


前者主要是撫愛過程中的手段..後者才是真正的愛愛..


 


男人的性能力公式︰以男人的年齡的十位數乘以9即可得出的答案..


十位上的數字是天數..個位上的數字是每月Make Love的次數..


例如︰某男..30歲,3927..


意思就是說該男士20天能七次..以此類推..


男人性本能追逐一生..這也就能解釋82歲的男人能娶28的女人的道理..


也能解釋清楚為什麼男人離婚後..再婚的時間比女人快的原因..


 樂奔


PS: 愛嬌姨看了中風的愛情..半身不遂的婚姻..的這篇文..


牢記了狼爺說過的話..別讓愛情半身不..


(狼爺說..夫妻的台語扶捿是古中原音..就是說..夫妻是彼此的左右手..要相扶相捿..)


擦掉了眼眶裡含的淚..愛驕姨..將車子停好..走進了腸羹病院..


加護病房的最後一間..傳出了陣陣嘻笑聲..碰撞聲..


愛嬌姨突然打開了門..


只見麻將桌是用愛嬌姨丈打滿石膏的肚子當的..


鬼點子!!你們在打加護麻將嗎..5000底外加脫衣..甩奶罩..對不對??


阿嚕米你起來..讓嫂子打八圈..贏了讓妳吃奶!!..喔不!!..是吃紅..



暴雨狂下..冷風呼呼的吹..


靜默的加護病房內..只有愛嬌姨胡牌自摸的聲音..還有..愛嬌姨丈的呻吟..


因為..溫柔害羞又兇悍的愛嬌姨..整夜都自摸一鳥..


而愛嬌姨丈呢??


先是害羞..然後興奮..然後很美麗..又再很美麗..再然後..就痛苦了..頭暈目眩


一聲悶雷..一道閃電掠過!!


偶爾的閃光照亮了狼爺的紅樓..


紅樓的門牌換了..本來木牌上寫著狼公館..


現在..黑底紅字寫著.. ..合而不泄..不起色心煉氣士.. 嘆息


好歌推薦~



最後一滴淚..


又在午夜的空悲裡沉醉..面對的倒影是可悲..


烈酒帶不走愛的餘味..醉過的人才能體會..


心在殘缺的記憶裡徘徊..只留下孤獨與我相隨..


成空的世界..我躲的好也狼狽..


靈魂就快快要崩潰..如果愛上妳是我今生的罪..為妳流下最後一滴淚..


我給妳的安慰..卻變成妳的縛累..是不是真的無法挽回..


如果愛上妳是我今生的罪..請妳收下最後一滴淚..


我不是妳的誰..給不了妳要的美..我情願放手讓妳飛..


如果愛上妳是我今生的罪..為妳流下最後一滴淚..


我給妳的安慰..卻變成妳的縛累..是不是真的無法挽回..


如果愛上妳是我今生的罪..請妳收下最後一滴淚..


我不是妳的誰..給不了妳要的美..我情願放手..我無路可退..


 


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妳家住大樓嗎?有陽台嗎?如果有..最好不要看..粉恐~~~~怖




2007/08/16 07:55


妳家住大樓嗎?有陽台嗎?如果有..最好不要看..粉恐~~~~




這是一個假裝很真實的故事!..


愛嬌姨的表舅媽愛丟卡緊夕..的妹妹愛丟卡..訴爺的..


自從聽了這個故事之後..爺就再也沒有獨自走上過樓梯間了!


愛丟卡的老公天邊一朵雲是一個愛喝酒..貪圖美色的男人..有一次..


愛丟卡陪愛對路的老婆..青筍筍~小青..去日本..他獨自住在六樓的家裡..


他整天在外面喝酒..每天都喝到很晚才回來..


一天晚上..他又喝到夜裡才回來..他喝的醉醺醺的..完全不醒人事..他獨自上樓去了..



夜深人靜..所有人都睡了..只有他沒睡..


因為他家住在六樓..所以一定要經過五樓的陽台..但當他走到四樓的時候..


他好像聽到五樓的陽台上有人在跳繩..


他感到很奇怪..這麼晚了..怎麼還有人在跳繩?



他走到五樓的陽台一看..發現一個女人穿著一件紅色的衣服..打扮的很妖艷..


她一邊跳繩還一邊數著..~~98..98..98..98..~~


他心裡想..為什麼這個女人深夜在此跳繩?為什麼只數到98?



他越想越好奇..而且他發現這個女人長的很漂亮..不過只露出半邊臉..


他色心一起..便上前去問︰..小姐..為什麼妳深夜還在這裡跳繩?..


那個女人停止了跳繩..說︰..你把頭靠過來一點我就告訴你..


天邊一朵雲就把頭靠過去了一點..探著頭問︰為什麼妳跳繩只數98?


那個女人說︰你再把頭靠過來一點我就告訴你..


於是..天邊一朵雲就把頭靠了過去..一直靠到那個女人的懷裡..



突然!!他發現自己變清醒了..他睜開眼睛..那個女人突然把另外半邊臉轉過來..


卻什麼也沒有!沒有肉!..沒有骨頭!..也沒有皮膚!..但那半邊卻在滴血!..


接著他看見另外98個和那個女人一樣的男人..只有半邊臉..


他們跟那個女人一起跳繩..也在數著︰..98..98..98..



天邊一朵雲驚叫︰,,!!..他滾到了一樓..可是身體卻被蒸發掉了!只剩下半邊臉!


另外半邊也和那個女人一樣..什麼也沒有..卻在滴血..


五樓陽台上的那個女人繼續在跳繩..


她在和99個男人跳繩..嘴裡數著︰..99..99..99..


 


PS:愛丟卡現在是個寡婦..借住在狼爺小時候..宜蘭的家..


想知道後來又發生什麼事了嗎?


..妳再把頭靠過來一點..爺就告訴妳..


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何謂「筏式基礎」




2007/08/16 15:26


何謂「筏式基礎」.


建築物基礎構造設計規範

4.1.4 筏式基礎


筏式基礎係用大型基礎版或結合地梁及地下室牆體,將建築物所有柱或牆之各種載重傳佈於基礎底面之地層。
以基礎版承載建築物所有柱載重之筏式基礎,應核算由於偏心載重所造成之不均勻壓力分佈。


筏式基礎應考慮其可撓性,其結構設計應視其與地層相對勁度之大小,採用剛性基礎或柔性基礎方法分析設計之。


【解說】


1. 當土壤支承力較小而必須承受很大之建築物重量時,則宜採用筏式基礎,一般而言,其使用時機如下:
2. 柱基腳之底面積超過建築物總面積之1/2。
3. 基礎可能發生過大之差異沉陷。
4. 土壤支承力不佳,使用其他淺基礎無法安全支承。
5. 須抵抗向上之靜水壓力。
6. 沿鄰近基地或建築物而建造。
7. 地層含孔洞或性質複雜之高壓縮性土壤者。
8. 欲防止或減低土層內部因基礎載重產生之應力集中現象。
9. 筏式基礎具有減少建築物差異沉陷,及挖除土重對建築物載重有補償作用等優點。
10. 筏式基礎之結構設計,依其與地層相對勁度之大小,可採用剛性或柔性基礎分析方法設計之。


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冷氣機冷房能力與坪數對照表




2007/08/16 15:18


冷氣機冷房能力與坪數對照表




Kcal/hr 1600
BTU/hr 6400
噸 0.8
建議適用坪數一般/頂樓 3坪/2坪




Kcal/hr 1800
BTU/hr 7200
噸 0.9
建議適用坪數一般/頂樓 4坪/3坪



Kcal/hr 2000
BTU/hr 8000
噸 1.0
建議適用坪數一般/頂樓 5坪/4坪




Kcal/hr 2500
BTU/hr 10000
噸 1.3
建議適用坪數一般/頂樓 6坪/5坪




Kcal/hr 3150
BTU/hr 12600
噸 1.7
建議適用坪數一般/頂樓 7坪/6坪



Kcal/hr 3550
BTU/hr 14200
噸 2.0
建議適用坪數一般/頂樓 8坪/7坪




Kcal/hr 4000
BTU/hr 16000
噸 2.2
建議適用坪數一般/頂樓 9坪/8坪




Kcal/hr 4500
BTU/hr 18000
噸 2.5
建議適用坪數一般/頂樓 10坪/9坪




Kcal/hr 5000
BTU/hr 20000
噸 2.8
建議適用坪數一般/頂樓 11坪/10坪




Kcal/hr 5600
BTU/hr 22400
噸 3.0
建議適用坪數一般/頂樓 12坪/11坪




Kcal/hr 6300
BTU/hr 25200
噸 3.2
建議適用坪數一般/頂樓 13坪/12坪




Kcal/hr 7100
BTU/hr 28400
噸 3.5
建議適用坪數一般/頂樓 14坪/13坪










BTU = 4 x Kcal/hr


1 噸 = 8000 BTU/hr


1坪 = 3.30578平方公尺





EER是Energy Efficiency Ratio之代號,其意思是能源效率比,也就是將冷氣機之冷氣能力(Kcal/H)除以消耗電力(W)所得到之值(Kcal/HW),簡單的說就是每瓦特 用電量所能產生之冷氣能力值。 愈高,表示該台冷氣機之冷氣效率愈好,如果以二台冷氣能力相同之冷氣機來比較,EER值較高的就表示較省電。




BTU:英制熱量單位,1BTU等於使一磅(Lb)的水升高華氏1度所需要的熱量。




Kcal(千卡):公制熱量單位,1Kcal等於使1公斤的水升高攝氏1度所需要的熱量。




冷凍工程上冷凍容量(能力)的標準單位-冷凍噸,簡稱為噸(RT),此為熱容量單位,非重量單位。分為英制單位與公制單位,1公制冷凍噸=1.1英制冷凍噸,一般國際上,以英制冷凍噸為基準,通稱為「標準冷凍噸」。


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什麼是"3件式浴廁(3-piece bathroom)"呢?




2007/08/16 15:13


什麼是"3件式浴廁(3-piece bathroom)"呢?



所謂"件"(piece)是指浴廁內會有水流出來的衛浴器具.


所以"3件式浴廁(3-piece bathroom)"一般就是指浴廁內有沖水馬桶,洗臉台,淋浴間.
而"4件式浴廁(4-piece bathroom)"就是指浴廁內有沖水馬桶,洗臉台,浴缸加蓮蓬頭.
另外"5件式浴廁(5-piece bathroom)"就比較少見,一般是建築商的噱頭,計算方法就依上列方法去計算了.


"2件式浴廁(2-piece bathroom)"又稱為半套浴廁一般就是指浴廁內只有沖水馬桶及洗臉台而已.


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何謂「加強磚造」? 它與「鋼筋混凝土造」有何不同?




2007/08/16 15:12


何謂「加強磚造」? 它與「鋼筋混凝土造」有何不同?



加強磚造:構造主體為磚造,而其柱樑使用鋼筋混凝土補強。
但其牆壁仍承載垂直荷重,其床板大部分為鋼筋混凝土,屋頂大部分為鋼筋混凝土或山形木造屋架。


由以上可知「加強磚造」的房屋結構形式,雖然與「鋼筋混凝土造」結構都使用鋼筋混凝土的樑柱,但是「加強磚造」的磚造牆仍負擔了一部份的垂直載重,也就是說磚也是結構的一部份不可以打除的.


而「鋼筋混凝土造」是利用鋼筋混凝土樑柱組成的結構,其中的磚牆是不承受垂直載重的,也就是說磚不是結構的一部份是可以打除的.


若要分辨你買的房子是「加強磚造」或「鋼筋混凝土造」只要看建築執照內記載的是那一種就可以得知了.


法規:建築技術規則建築構造編 (民國 93 年 01 月 16 日 修正)


第 三 章 磚構造


第 130 條 建築物之地下構造與周圍地層所接觸之地下牆,應能安全承受上部建築物
所傳遞之載重及周圍地層之側壓力;其結構設計應符合本編相關規定。

第 130- 1 條 基地地層有改良之必要者,應依本規則有關規定辦理。
地層改良為對原地層進行補強或改善,改良後之基礎設計,應依本規則有
關規定辦理。
地層改良之設計,應考量基地地層之條件及改良土體之力學機制,並參考
類似案例進行設計,必要時應先進行模擬施工,以驗證其可靠性。

第 130- 2 條 施作地層改良時,不得對鄰近構造物或環境造成不良影響,必要時應採行
適當之保護措施。
臨時性之地層改良施工,不得影響原有構造物之長期使用功能。


第 一 節 通則


第 131 條 以磚造、石造、混凝土造之建築物,其建築高度不得超過九公尺,簷高
不得超過七公尺。以鋼筋混凝土樑柱及樓版加強之磚造建築物,其簷高得提高至十公尺。
但簷高不得超過三層之高度。

第 131- 1 條 凡載重之牆壁及承受橫力之剪力牆與帷幕牆,均應符合承重牆之規定。

第 132 條 凡承受自身重量及自身地震力之分間牆,均應符合非承重牆之規定。


第 六 節 加強磚造


第 165 條
加強磚造之磚牆,係指磚牆上下均有鋼筋混凝土加強梁或基腳。左右均有
鋼筋混凝土加強柱,與牆均固連成一體之牆壁。各層並須上下貫通一致,
不得參差。
加強磚造之磚牆。其加強梁與加強柱。應在牆壁砌造完全之後。再行澆置
混凝土,使加強樑及柱能與磚牆連成一體。

第 167 條
加強磚造牆壁之最小厚度 (公分) 。應依左列規定:


房屋層數 第一層 第二層 第三層
平 房 二十三


二層樓房 二十三 二十三

三層樓房 三十五 二十三 二十三


第 170 條
加強磚造之基腳,應依牆腳承載之重量及由於橫力所加之載重,依牆基腳設計之。
加強柱間均須用鋼筋混凝土基腳連成一體成倒T狀。



第 170 條
加強磚造之基腳,應依牆腳承載之重量及由於橫力所加之載重,依牆基腳設計之。
加強柱間均須用鋼筋混凝土基腳連成一體成倒T狀


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何謂『容積率』?何謂『建敝率』?




2007/08/16 15:10


何謂『容積率』?何謂『建敝率』?



何謂『建蔽率』?請參見建築技術規則第1條:


第 1 條 本編建築技術用語,其他各編得適用,其定義如左:


二、建築基地面積:建築基地 (以下簡稱基地) 之水平投影面積。


三、建築面積:建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。
但電業單位規定之配電設備及其防護設施、地下層突出基地地面未超過一‧二公尺或遮陽板有二分之一以上為透空,且其深度在二‧○公尺以下者,不計入建築面積;陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過二‧○公尺,或雨遮、花臺突出超過一‧○公尺者,應自其外緣分別扣除二‧○公尺或一‧○公尺作為中心線;每層陽臺面積之和,以不超過建築面積八分之一為限,其未達八平方公尺者,得建築八平方公尺。


四、建蔽率:建築面積占基地面積之比率。


五、樓地板面積:建築物各層樓地板或其一部分,在該區劃中心線以內之水平投影面積。
但不包括第三款不計入建築面積之部分。


七、總樓地板面積:建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和。





何謂『容積率』?請參見建築技術規則第161條:


第 161 條 本規則所稱容積率係指基地內建築物總地板面樓與基地面積之比。
基地面積之計算包括法定騎樓面積。


第 162 條 前條總樓地板面積依本編第一條第五款、第七款及左列規定計算之:


一、每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二‧○公尺或雨遮、花臺突出超過一‧○公尺者,應自其外緣分別扣除二‧○公尺或一‧○公尺作為中心線,計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳,其淨深度不得小於二.○公尺;其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者,應計入該層樓地板面積;至無共同使用梯廳之住宅用途使用者,每層陽臺面積之和,在該層樓地板面積百分之十二.五或未超過八平方公尺部分,得不計入總樓地板面積。


二、二分之一以上透空之遮陽板,其深度在二‧○公尺以下者,或露臺或法定騎樓或本編第一條第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間,得不計入總樓地板面積。但機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和,不得超過都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十。


三、建築物地下層為配合區域供電轉換需要,依電業單位需要之面積提供做為變電設備使用之空間,經檢具中央電業主管機關之同意文件者,得不計入總樓地板面積。


四、建築物地下層為配合建設電信網路之需要,依電信事業需要之面積提供做為市內網路業務經營者設置集線電信設備之專用空間,檢具經中央電信主管機關審核同意之文件者,得不計入總樓地板面積。


前項第二款之停車空間包括獎勵增設停車空間之面積;機電設備空間係指電機、煤氣、給水、排水、空氣調節、消防及汙物處理等設備。


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何謂"工業住宅"?




2007/08/16 14:59


何謂"工業住宅"?



在工業用地上建造類似住宅的工業廠房來出售給一般大眾居住者為工業住宅,其因外觀裝飾的美輪美奐上所以以外觀上很難區別.


工業住宅的區別方式:


1. 價格異常便宜.


2. 樑下淨高超過三公尺.


3. 每戶陽台或室外都掛著變壓器.


4. 都市計劃內須申請分區證明是否為"工業區",若都市計劃以外須查看地籍謄本上是否為"丁種建地".


5. 調閱都市計劃圖.


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消費葵花寶典~消基會~

分類:聰明消費

2007/08/16 11:12

「消費葵花寶典」讓您成為一個聰明的消費者。

依據歷年最常見消費申訴問題,再提出十大消費自保之道:

一、 消費過程發生了傷害事件,如中毒、受傷、死亡等情形時,該怎麼辦?

如果在消費過程中,您的生命、身體、健康遭受到了損害,除了要立即前往醫院治療之外,還應將過程中的單據:例如驗傷單、醫藥費及看護費收據、無法 工作的損失憑證,甚至照片等收集起來,以作為日後索賠的證據。業者的行為也可能另外涉及了業務傷害罪,消費者應向警方報案,並取得報案三聯單以為憑據,保 障自身的權益。

二、 金融卡、信用卡遭盜領、盜刷時,該怎麼辦?

發現遭到盜領或盜刷時,應立即通知銀行,並向警察機關報案。民事上,如果銀行認為信用卡持卡人,或金融卡持卡人,必須自行負擔被盜領、盜刷的金 額,那麼就應該由銀行負責證明。銀行若無法證明,就必須負擔持卡人遭到盜刷、盜領的損失。防範盜領的自保方式有:常補登存摺、按鍵時以手遮住。

三、 電話帳單出現錯誤時,該怎麼辦?

目前國內各電話公司均有客服專線及人員為消費者處理各種申訴,如果您認為電話帳單出現錯誤,可以直接向電信業者提出申訴。

提出申訴前,請先自我檢查以下事項:
1. 先取得並核對各項費用的明細表,從發話、收話資料確認有無記錯帳。
2. 如果是行動電話帳單,先確認您的行動電話上個月有沒有借給他人使用。
3. 如果是住宅電話,先和家人核對各自使用電話的紀錄是否正確。

四、 旅遊行程中發生行程縮水或變更,該怎麼辦?

您可以要求旅行業者賠償沒有依照旅遊契約所訂定的旅程、交通、食宿或遊覽等項目的事宜,求償兩倍差價的違約金。但如果不是旅遊業者所造成的因素, 例如天候、戰爭等因素,那麼為了維護旅遊團體的安全與利益,旅遊業者必須依實際需要,先徵求超過2/3的旅客同意後,再變更行程;如果變更的行程超過原本 的費用,則須由您負擔百分之五,若少於原有的費用,則應該將多餘的部分退還給您。

五、經邀約加入國、內外休閒度假村會員,想要退出可以嗎?

如果您是因為業者邀約到該公司參加說明會,而與業者簽訂會員資格契約的話,在簽約後的七日內,您都可以用書面或將會員卡寄回給公司,要求退會或解 除契約,業者不能向您收取任何費用。如果超過七日的時間,您還是可以主張退出會員,只需要負擔賠償所需要的違約金。若覺所扣違約金過高者,可依民法規定請 求法院酌減。

六、逛街時,被攔下做問卷調查或試做保養,遭藉機推銷化妝品,該如何退貨?

在路邊被推銷商品而購買,是屬於消費者保護法中的訪問販賣,這種消費方式在消費者保護法中是有特別保護的!您可以在收到商品後的七天之內,退回商 品或以書面通知廠商解除買賣契約,不必向廠商說明任何退貨的理由,也不需要負擔任何費用。購買商品時要有販賣者的公司名稱、地址,商品也要標示清楚,才得 以行使解除權。

提醒您,收到商品的當天以及第七天為假日時,都不算在七天之內,並且,您在退還商品及以書面通知廠商解除買賣契約的時候,最好是用雙掛號郵寄或存證信函的方式寄發,以減少爭議。解除契約後,您可直接向廠商要求退還已經給付的金額。

七、使用化妝品引起身體不適或傷害時,該怎麼辦?

從事設計、生產、製造商品的企業經營者,在提供商品流通進入市場時,應該確保該商品符合當時科技或專業水準可合理期待的安全性。
如果商品具有危害消費者生命、身體、健康、財產可能者,應在明顯處標上警告標示及緊急處理危險方法。
企業經營者違反上述規定,導致消費者或第三人因此受到損害時,應負連帶賠償責任。消費者遇有使用化妝品引起身體不適或傷害時,應立即停用,並保留化妝品以待化驗,找出因果關係,再循調解、申訴或直接訴諸法律方式,尋求救濟。

八、使用精油發生問題,該怎麼辦?

消費者若使用精油發生了問題,應該保存剩下的精油及說明書,以做為證據,向各縣市消費者服務中心(1950)、消保官或消基會申訴。
精油不是藥物,但市面上所販售的精油卻多宣稱可改善睡眠、預防感冒等功效,這是醫事法所禁止的。精油如果宣稱可以抗菌、殺菌,企業經營者就必須提出科學證明。精油如具危險性,業者也應該在明顯處標示危險的警告標語。業者如果違反這些規定,則必須賠償消費者所受的損害。

九、已下定金向建商購買預售屋,現在想取消,可以嗎?該怎麼辦?

建商於簽約前應給予購屋人充分審閱契約的機會,未提供契約供消費者審閱時,不能要求消費者預先給付定金再提供契約書,契約審閱期規定為五天。
支付定金後,如果該房屋有重大的瑕疵,但業者卻沒有事先告知消費者,或者業者隱瞞了某些重要的交易訊息,有故意使消費者錯誤判斷的情形,而且這項責任確實應由業者來負擔,消費者可以依約,要求退還先前所付的定金,業者不能夠拒絕。

十、發生食物中毒,該怎麼辦?

發生食物中毒案件,應先將患者送醫急救,並保留患者剩餘的食品及嘔吐物;保留時,應該放置在冷藏庫中保存,以提供衛生單位查驗。中毒患者的家屬或 診治中毒病患的醫院診所,應向當地的衛生局通報。依消費者保護法第七及八條規定,販賣及製造業者應負賠償責任,消費者可向業者請求賠償。

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5個買地蓋屋新聚落




2007/08/16 10:46

5個買地蓋屋新聚落
報導╱陳慶祐 攝影╱盛可凡、許敬宜、林佩君、中時報系資料庫


● 草莓的故鄉 苗栗大湖


許多人跑遍全台灣買地,最後都停在中部地區,因為這裡天災、污染比較少,而且氣候宜人,還可以藉由愈來愈蓬勃的觀光業,帶來就業賺錢的機會,大湖就是一個例子。大湖鄉原以稻米生產為主,近年來因國人飲食習慣改變、產量逐漸減少,成為草莓的主要產地,發展草莓觀光果園。另外,大湖的柑桔、甜柿、幸水梨、新興梨、紅肉棗、桃接李亦享有盛名,還特產香茅油及蠶絲。


● 好山好水 苗栗卓蘭


卓蘭位於苗栗縣最南端,東接山地的泰安鄉,西鄰鯉魚潭水庫接三義鄉,北與景山溪為界鄰接大湖鄉,南隔大安溪毗鄰台中縣東勢鎮、和平鄉。全區無大型工業區,是一個好山好水的典型農業鄉鎮。卓蘭以栽種水果聞名,柑桔栽植面積約為1.716公頃,梨861公頃,巨峰葡萄349公頃。


● 長壽人瑞村 苗栗獅潭


獅潭位於苗栗正中心的位置,南來北往多有快速道路南北公路橫向隧道貫穿,為一縱谷地形,素有桃花源之稱;雖然屬低海拔平地,卻因為南北風向、早晚交替不同引起日夜溫差,可以種植出高山及溫帶的農作。另外,氣候及水質理想,附近居民有許多長壽人瑞。


● 日月潭鄰居 南投魚池


南投經過921大地震後,積極發展觀光,魚池鄉就是著名的日月潭所在地,湖光山色盡收眼底,吸引不少觀光客到訪。尤其開放大陸觀光客來台之後,魚池更成為旅遊重點區域,未來還有發展潛力。另外,魚池公共設施齊備,還在水社及武登村設有2座老人活動中心。


● 後山天堂 花蓮吉安


吉安位於花東縱谷中,背山面海、氣候溫和,從日據時代開始,就是種稻的好地方。土地肥沃、氣候宜人的吉安,近年來吸引許多想買地種植的島內移民;這裡距花蓮機場、花蓮市區都在20分鐘車程以內,生活機能好,醫療體系健全,是台灣東部買地蓋屋的首選之地。


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山居生活10項需知




2007/08/16 09:41

山居生活10項需知
報導╱陳慶祐 攝影╱盛可凡、許敬宜、林佩君、中時報系資料庫


◎ 購地要注意土地完整性,不要買持有人太多的土地。


◎ 離醫療系統不可太遠,要能兼顧生活的便利性,包括:銀行、學校、市場等。也要注意附近是否有瓦斯行,因為山居生活得靠瓦斯行配送,才能煮飯、洗澡。


◎ 注意水源是否乾淨充足,遠離化學肥料的污染,也要避免有機糞肥引來的蚊蠅,還有畜牧場的臭味。


◎ 電力是非常重要的事,還要注意手機的收訊,才能隨時與人聯繫。


◎ 附近的道路要在4米以上,還要注意颱風下雨是否會與世隔絕。


◎ 不妨挑選海拔500公尺以上的居住環境,海拔愈高,溫度愈低、溫差也愈大,植物生長茂盛,讓生活環境較舒爽。


◎ 選地坡度不要超過30度,土質以帶砂質土壤較好,排水性佳;若是土質較深的坡地,整山防洪的排水溝一定要做好。另外,不要在順向坡蓋房子,以避免危險。


◎ 蓋房子時別朝北方,否則冬天的東北季風會強到無法開門開窗。


◎ 遠離高壓電塔,對身體比較好。


◎ 養成每年植樹的好習慣,像杉木、檜木、肖楠都是不錯的選擇,但榕樹容易盤根錯節、損壞房屋地基,應該避免。


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教你如何跟正在看同一個網頁的人聊天



分類:教學區

2007/08/16 17:15

 

教你如何跟正在看同一個網頁的人聊天


  想要線上聊天不一定要裝即時通軟體,也不必特地跑到網路聊天室。「Gabbly」這項很特別的服務,可以讓你和停留在同一個網頁的人彼此聊天,只要是目前正在瀏覽相同網站的人,都能互相用文字溝通,而且不用另外安裝軟體喔!


步驟如下:
  不管你現在在瀏覽哪個網頁,只要在網址前面加上「gabbly.com/」再按〔Enter〕,就會跳出一個聊天視窗(再右邊的視窗會出現一個聊天視窗),讓所有瀏覽相同網頁的人能在此聊天,而如果不滿意預設的暱稱,也可以在「Name」欄位更改。 
※例如進入昭盟電腦工作室首頁後,把網址「http://tw.myblog.yahoo.com/yaleobaby 」改成「 http://gabbly.com///tw.myblog.yahoo.com/yaleobaby」就可以了。


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租賃契約載明押租金 須繳印花稅




2007/08/16 09:24


租賃契約載明押租金 須繳印花稅


 


台北市稅捐處表示,房屋租賃契約書不屬於印花稅課稅範圍,免貼印花稅票;但如果在契約書上載明要收取押金或租金,則具有代替銀錢收據性質,應按收款金額貼千分之四的印花稅票。


依印花稅法規定,銀錢收據應按金額的千分之四貼用印花稅票,如漏貼或短貼,除應補貼印花稅票外,並處以五至15倍罰鍰。


稅捐處官員指出,國稅局每年會將載有收款明細的租賃契約書,通報稅捐處查核。因此,稅捐處如清查後發現確有漏貼或短貼情事,就會依規定補稅及罰鍰。稅捐處說,納稅人應儘速檢視手邊的租賃合約有無記載收取押金或租金,並貼印花稅票,以免受罰。


台北市稅捐處信義分處日前就收到北市國稅局信義稽徵所通報一個案例,一名王姓納稅人房屋租賃契約書的「房租收付款明細欄」上,記錄房東每個月收到租金3萬元並簽章,一年共收款36萬元,但房東卻沒有貼用印花稅票。


稅捐處認為,由於該契約具有代替銀錢收據的性質,房東應在每月收款時按收款金額的千分之四貼用印花稅票。因此,該房東被要求補繳印花稅1,440元,並被處以漏稅額七倍的罰鍰共10,080元。


稅捐處建議,納稅人可以開立票據,例如支票、本票或匯票等方式來支付,並在契約或收據註明票據名稱、號碼與金額,由於其非屬銀錢收據,可以免貼印花稅票。不過,如果是以電匯或劃撥入帳方式來支付押租金,則仍視同收到現金,依法就須貼印花稅票。


南投縣政府稅捐處則表示,升學補習班、職業班、健身院及技藝講習班,雖經各該主管機關立案或備案,但與一般公私學校性質不同,因此所開立的銀錢收據,也應按金額的千分之四貼用印花稅票。


2007/08/14 經濟日報】


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◆風雅頌★幸福心靈報★:創傷也是一種成熟


創傷也是一種成熟


 我們都在創傷中逐漸成長,並趨於成熟。
  人生並非一帆風順。而挫折與創傷是生命中必要的痛。


  自我的成熟是一切人際關係問題的超越點,如果我們要正確的評價他人或認識他人與他人溝通,甚至與他人尋求共同的理想,一定要從自我開始,尤其是要從自我的成熟開始。


  自我的形成並非一個抽象的概念,因為,從小到大,我們都是經過許多具體的歷程,才能逐漸的成長,唯有走過這一段的路程,才會有今天的我。我們都是經過挫折、嘗試、創傷、試鍊,而逐漸成熟。


  人通常都必須面對兩種情況,一是不願面對獨立的痛苦;二是走向獨立的狀態,不再依賴別人,這是一個非常重要的選擇,如果走不過這一關,人便很難走向成熟。


  因此,人生邁向成熟的最重要的第一步,就是接受脫離依賴的狀態,而達到獨立自主。其實,在自我的成熟的過程中,也隱含著不斷地超越自我。


  自我的成熟,必須經過一些階段,而這些階段,並非可以隨便跳越的,換言之,就是不能要求自己一下子就超越,每一個階段須先一步一步踏實地經過,才會真正了解下一個階段的問題,所以,我們應勇於活在當下,讓每一個階段皆能順其自然而且逐步來臨,等到新的問題浮現了,再去克服、去面對,這是一條自我超越的路程。


  人生若能把挫折、壓力、創傷,皆處理得宜,就可以充分感受歲月的成熟與甘美。


  接受自己的成功與失敗,調適自己所扮演的角色,當傷害如利箭射來,痛徹心扉,已經夠慘了,若不知療傷止痛,會讓傷口無法結痂復原,豈不是欠缺內觀自照的智慧。


  對於外境所起的變化,要能既不洋洋得意於順境,亦不沉緬於哀傷的逆境,這不是一件容易的事,當我們面對人生時,總是挾帶著快樂和痛苦、悲哀與幸福,而成熟是歲月的標記也是心靈的刻痕。


  如實走過人生才會發現,原來,創傷也是一種成熟,而成熟就是一種美。


【心得感想】


每一天都是做人的開始,每一個時刻都是自己的警惕。

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破解右鍵被鎖的方法



分類:自訂樣式

2007/08/16 01:27


破解右鍵被鎖的方法

讓你一次學完破解滑鼠右鍵被鎖的方法!(其實還有很多啦)
第一種《無法使用鼠標右鍵》

狀態 : 當你點擊右鍵時就彈出一個窗口說些莫名其妙的話。
q-~

Ra~bk
其實這只是利用JAVA語言實現的一個很簡單的鎖住滑鼠右
鍵的功能,同樣也很簡單就能使它失
金金世界部落格
Y,bA/E/EO

效,破解方法如下:
-zqt-Rcp
1:在頁面目標上按下滑鼠右鍵,彈出視窗,這時不要鬆開右鍵。 
2.將滑鼠移到視窗的確定按鈕上,同時按下左鍵。 再鬆開滑鼠左鍵,這時視窗消失。

3.再將滑鼠移到目標上鬆開滑鼠右鍵,OK,你想要得功能全出來了。

第二種《無法使用鼠標右鍵》狀態 :
當你點擊右鍵時就出現加到我的最愛的視窗,用以上的方法不能破解, 因為你用滑鼠左鍵點取消的同時就失去了右鍵的目標的焦點,不過破 解也不
難,破解方法如下:
1.在目標上電滑鼠右鍵 ,出現加到我的最愛的窗口,這時不要鬆開右鍵,也不要移動滑鼠。
2.使用鍵盤的TAB鍵,移動焦點到取消按扭上。按下空白鍵,視窗消失。
界部落格V*r5Z3|.g
3.鬆開右鍵,OK,你要得功能全出來了。

 

第三種《無法使用鼠標右鍵》


第三種 破解方法也適用於一、二種


當你點擊右鍵時,右鍵無效果,不過破解也不難,破解方法如下:
1.在有鎖右鍵的頁面按一下 [Alt] 鍵。


2. 再按一下 [F12] 鍵。


3.在任何地方按 Mouse 右鍵便可以啦!


第四種《無法使用鼠標右鍵》狀態 :


如果您對別人網頁的原始碼十分的好奇,想看原始碼的,觀看方法如下: -


第一個方法 : 只要從 I E 瀏覽器的階層選單 ( 檢視 ) 來選擇檢視原始碼,就可以看到個網頁的原始碼了。第二個方法 :如果您想看圖片或是文字的超連結位址(也可5以看原始碼),在鍵盤最下面一排由左 算起第七個按鍵(很像表格)的那個按鍵,按下,功能全出來了


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徐大轉貼電子報"牽掛草莓族(真是扎心的好文章~ 讀一讀ㄅ!)


是不是草霉族都是父母培養出來的!!
社會普遍沒家教更莫談家訓祖訓囉!


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


牽掛草莓族--你不會永遠十七歲
文╱陳津穗


屬於草莓族的兒子即將退伍,最後一次放假,一進家門就說:「買輛車給我吧!下禮拜,我要開車回部隊領退伍令。」役期近兩年,能安然而退,身為父親,按說該高興才對,沒想到我卻心情低沉,思前想後,久久無法回應他的請求。


記得送他入伍時,耳提面命他注意言行,軍令如山,不得輕忽,他卻不改輕佻地說:「國家靠我去救,一定毀了!」我殷切期待,他經歷軍隊磨練,可能會較成熟穩健,事實上依然故我,不禁長嘆,難道這就是所謂一輩子的牽掛?


上班領薪?三萬幹啥
年年考試?父母撫養


他回家後,丟下行李就想溜,我輕聲問他:「退伍後有什麼規畫呀?」他成竹在胸答:「K書準備參加十月的考試啊!」他可算得精,以考試之名,申請延後入營,足足玩了三個月;現在,他要故技重施,算算,又有幾個月好混了。


看我陷入沉思,他倒過來勸慰我:「爸,您不用操心,家裡多我一人,也不過加雙筷子而已。」話說得可美啦,事實不是這麼回事。猶記得,我常常張羅好飯菜請他入座,他探身一瞧,轉身走人:「我吃泡麵。」我算了算,桌上大大小小有十道菜,辛苦的老媽還在廚房揮汗如雨,聽兒子要泡麵,氣得差點提菜刀追出來。


當兵期間,他返家一定帶回大包髒衣物,老媽邊洗邊搖頭,我還得不時說「以色列戰士的母親驕傲晾征衣」的故事來安慰她,而兒子那種永遠長不大的心態,教人擔心。


在家,日上三竿,老媽去?尨r,兒子說:「人家晚睡,幹嘛要早起?」母親問:「那你能這樣過一輩子嗎?怎麼一點都不急?」只聽他灑脫的笑:「急?急什麼?妳去探聽一下,我們這屆法律系兩班,有幾個人在上班?就算去上班,每月不到三萬元的薪水能幹什麼?」


母親焦慮再問:「那你總要努力準備吧?」他顯得不耐的答:「考試那有這麼簡單,有學長考了十年,還在考呢!」如此不是擺明要父母再養他十年,先預告,請不必沒見識,不要如此大驚小怪嗎?他翻身睡到自然醒,那管母親的長嘆。


手機不新?被偷最好
機車壞了?扔天橋下


聽他口吻,讓我想起他大學四年用手機、換機車的行為。


他讀書學費父母全包,吃住在家,每月另支一萬元零用錢,卻入不敷出,非要去打工,收入全用在無謂的消費上,像手機通話費,至少兩三千元,動輒五六千元。


而且每當新款手機上市開始廣告,他就恨不得趕快丟掉手邊用的;有次在網咖打工,手機被偷,他不但不怪竊賊,還心存感激的說:「真謝謝他偷得好,正想換支新的。」


另一件事是,有天晚上,他搭計程車回家:「爸,幫我付車錢,機車壞了,丟在路邊。」接著,上演除非包計程車接送,否則沒新車、上學免談的戲碼。我與老妻,尋尋覓覓,好不容易找到丟在天橋下的機車,推好遠去送修再騎回家。
老妻一路開罵:「這就是你教的好兒子?」


買鞋虛榮?一定名牌
找他優點?事態嚴重


他的交通違規罰單,更讓郵差送到手軟,違規事由五花八門,例如未戴安全帽、違規停車、闖紅燈......有一次,罰單出現「棄車逃逸,逕行舉發」,如果不是繳納罰款才領回被交警拆走的車牌,我還相信他所說車牌被偷,而且天天催他報警呢!


至於打工,薪資還沒進帳,要怎麼花已計畫好,只要今天領錢,明天鐵定不見人影,散盡錢財才拖著疲憊的身子回家。他不是月光族,應該叫日光族才貼切!


他追求時尚名牌更是不在話下,尤以運動鞋非名牌絕不穿,他的理論:「我不是虛榮,你總不願見到你寶貝兒子的腳受傷吧?」所以,父母親買三百九十九元的地攤貨,兒子買價近十倍的旗艦級精品,是理所當然,好像中外古今皆如此,否則怎配當孝順的好父母?


有次與老妻私下檢討,是否該多鼓勵少責難,妻遞給我筆和紙說:「要鼓勵總該找出優點吧?來,給你十分鐘,把你寶貝兒子的好德性列出來看看!」不瞞你說,我用超過妻給的時限好幾倍的時間,竟然寫不出一個字!我猛然驚醒:「事態嚴重!」


兒啊!老爸急於告訴你的一句話是:「你不會永遠只有十七歲!」快點醒過來吧!


12個寵壞孩子的方法
1.有求必應
打從孩子出生開始,你就給他所有他要的東西,如此一來就算他以後長大成人,他還是會倔強的認為所有的一切都是世界欠他的。


2.他出口成“髒”你一笑置之
當孩子講出不得體的話甚至口出穢言,你卻只是笑了笑,這將會使他認為自己很可愛他說的話很討喜,你的反應不外乎是鼓勵他下次再挑些更討喜的話來講。


3.從不訓練他精神獨立
從小一切幫他打點好一切事情由你來負責,等到他20歲時再突然告訴他"自己決定吧!"我們不難想像孩子們對這種突如其來且遲來的恩准,反應會是:“#~%&^....”。


4.從不告訴他你錯了
如此將造成他日後嚴重的罪惡感,若我們一直避免把錯字冠諸孩子的不良行為,一直不告訴他孰是孰非,待某日他抵觸了法律,犯下了父母再也無法替他掩飾的罪行,他還以為整個社會都與他作對,是他自己受到迫害。


5.替他收拾所有弄亂的東西
像個名符其實的老媽子一樣地跟在他後面,撿起他丟再地上的書鞋子髒衣服,幫他整理房間做東做西打理一切,養成他日後推卸責任,將別人的好意當成是理所當然的惡習。


6.毫不限制他的讀物
小心啊!雖然碗筷洗了餐具消毒了,孩子嘴巴吃得乾淨,腦子吃的卻是垃圾。


7.常常當著孩子的面吵架
日後父母離婚了家庭破碎了,你也不用為孩子麻木不仁無關痛癢的反應感到震驚與不解。


8.當他的搖錢樹
若金錢對他們而言太容易到手,想買東西時只要他們搖一搖吵一吵錢就掉下來了,不讓孩子明白金錢是要靠自己的努力去賺取的,如此要他們如何能了解“錢歹賺”,如何使他們能有正確的金錢概念。


9.滿足他所有的口腹之慾
當你自始至終永遠滿足他的需求時,你會發現一次的拒絕,就足以對他造成傷害極大的挫折感。


10.永遠站在他這邊
站在孩子這邊固然是好的,但要永遠嗎?當孩子真的犯錯時呢?你能想像這種心態----都是別人不好他們都對我的孩子有偏見,會造成他日後一生多少問題嗎?永遠站在孩子這邊,永遠教他與鄰居師長警察對立,不過是提早讓他走上不歸路罷了。


11.我就是拿他沒辦法
當孩子們闖了大禍犯了大錯,若你只是一次又一次拿這句話來搪塞,替自己的不是找藉口找台階下,孩子們以後如何能尊重你呢?他難道不會想:“既然沒辦法那就乾脆讓你一輩子都沒辦法好了”。


12.準備過悲慘的一生吧
想寵壞你的孩子嗎?想培育出不負責任的下一代

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標準的做愛順序 你瞭解嗎?



分類:性福幸福

2007/08/15 14:29


 


第一步 首先是接觸。


  女人喜歡男人輕柔地摸女人的手,在摸手時有些暗示,讓女人的心蕩漾起來,想讓男人抱著、吻


著。如果在摸女人的手時,緊張得發抖,或是神經質地做些小動作,女人不會喜歡,反而會有些討厭。


 


第二步,看到女人不反抗握手和暗示


  男人把女人抱入懷中,動作要快、要猛,女人最喜歡男人這麼強烈地要她,然後緊緊地抱著,把身


體貼在一起,密不可分,這也是多數女人需要的感覺。一邊愛撫、一邊輕聲細語是少不了的,男人不時


地呻吟也是一些成熟女人所渴盼的,女人知道男人投入了情感,下面已經開始醞釀了。這時你就可以把


她抱得更緊,然後有意無意地把手碰到她的乳房和陰部,讓她感覺到你。


 


第三步是吻


  吻要熱、要軟、要長、要深、要活,讓女人在吻時就有感覺,這就是男人的功夫了。一般舌頭應該


在女人嘴裡不斷地碰她的舌頭,時快時慢,有時要用唇熱吻一陣子,有時轉動頭部,讓吻變換角度,女


人這時多數會站不住了,男人可抱著軟綿綿的女人坐下來,最好在床上,沒有條件可在沙發上或任何地


方。吻應該繼續,直吻得女人的手開始伸向男人下部,身體熱得發燙,緊貼男人,說明女人性慾已經很


強烈了。男人可趁女人沒有反抗力時,開始脫女人的衣服,動作要輕柔,不要停下來,更不要去評價女


人的衣著,放在後面說較好,否則女人的情緒受到影響了。


 


第四步,也是讓女人衝刺的一步


  男人這時不該脫褲子,一任陰莖脹著,一邊繼續親吻,一邊用雙手同時去摸她的胸部。先是輕輕的


摸索乳房,然後再把所有的注意力全部集中到最高點上來,這時女人的那裡也會勃起,相信她的下體已


經非常濕了。


    小編發言: 以上過程可以統稱為前戲。專家們這樣告誡我們:女人所需前戲的時間,至少要15分鐘。


15分鐘對許多事來說,都嫌太長,對前戲這件事尤是。如何好好運用這漫長的15分鐘,使你成為人見人


愛的情場聖手?


 


第五步,男人可以開始進入。


  除了一般的性交動作外,女人最喜歡的是坐在男人身上,面對面做。讓女人高潮迭起,飄飄欲仙,


這時男人不要再管女人了,只要一任陰莖舒服,放鬆地性交。背後進入也很好;抱著女人,陰莖插在裡


邊更好;站著放入陰莖,(高度要一致);等女人有了幾次高潮後,男人應該開始準備射了。


性技巧推薦 插入的次數與性高潮的關係 性交姿勢--我選擇我喜歡 雙腳怎麼放 快感更強烈


 



最後一步射精。


  這是女人最嚮往的時候,也是女人幸福「死」了的時候。在最後射的時候,要大聲呻吟,最好是叫


著女人的暱稱,讓女人感到他快要釋放了,這時的女人感到非常滿足,因為她讓男人在她身體裡射了,


而且那麼「沒用」,其實是女人高興男人「真棒!」還有一種辦法,就是射精時與她接吻,共同進入高


潮;另有一種射精辦法,也是最開放、最刺激的一種,大聲呻吟,手摸著女人的胸部,然後任憑身體像


射精時一樣抖動,不要約束自己,盡情釋放能量,這樣的射精會很遠,令女人很快感,通過刺激胸部,


女人的子宮更敏感了,她能知道男人射精的時候。女人這時如果能說話,就叫男人的愛稱,或者呻吟,


要有節奏,讓男人推著女人進入高潮。性交結束後,女人一般希望男人抱著她睡,她會把陰蒂部位貼著


男人的腿,希望男人繼續撫摸胸部,第二天起床的女人一定非常美麗,男人也會神采奕奕。


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民宿房屋的基本認識




2007/08/15 15:11








民宿房屋的基本認識



民宿房屋的基本認識


民宿房屋格局分析:


我房子是什麼房屋造型?適合經營民宿?


1)「是什麼樣的房屋?別墅?一般水泥農舍?」


2)「房屋的格局如何?幾房幾廳?雅房?套房?」


3)「跟鄰近的民宿比?有哪些優點?哪些缺點?」


4)「如果要經營民宿?房間粉刷油漆整理費用?添購家具?衛浴?」


5)要經營民宿,空間格局還有哪些不足?打開窗戶可以看到風景?


 


民宿房屋的第二個條件,是〈房屋環境資源分析〉:


6)「附近有什麼地方特色?田園風光?還是山景海景?」


7)「花蓮市郊民宿?花蓮縣境?不同區塊資源不同,策略定位也不同?」


 


http://www.jns9.com.tw/P2_6_2.htm


8)「我的房屋有庭園?庭院?菜園?果園?」


9)「從我家走出去,多遠有風景?其腳踏車?還是走路?開車?」


 


民宿房屋第三個條件,是〈鄰近民宿優劣比較分析〉:


10)「鄰近出色的民宿,他們是怎麼經營?吸引遊客是主人,還是房屋?」


11)「究竟是房屋吸引遊客?還是庭園?其他悠閒空間?」


12)「鄰近有沒有吸引回流客的民宿,關鍵因素是什麼?」


13)「他我之間,哪些優勢比不過?哪些比得過?有辦法改善嗎?」


 


民宿房屋在《民宿類型競爭》的可塑性


民宿房屋的〈民宿類型與發展的營造潛力〉:


14)「我的房屋在民宿類型與風格中,歸屬哪一類?」


15)「目前民宿發展趨勢如何?他們競爭優勢在哪裡?」


16)「在我家附近有哪些不同類型民宿?他們的特色是什麼?」


17)「與我民宿同類型業者的定位在哪裡?我有哪些優勢與缺勢條件?」


18)「如何找出我的民宿特色呢?如何發展與別人不一樣?」


19)「我的民宿空間有改善潛力在哪裡?我有競爭優勢嗎?」


20)「我是打帶跑?還是投入五年慢慢改善,爭取遊客認同?」


21)「我該如何營造我的民宿主題?該如何讓空間品質越來越好?」


 


民宿房屋《永續經營》的策略


民宿房屋第五個條件是〈民宿永續經營評估〉:


22)「經營民宿,必須面對房屋修繕與改造的費用,我願意投資嗎?」


23)「如果我沒有年輕人的衝勁和創意,下一步要怎麼做?」


24)「房間格局與休閒空間的問題在哪裡?不知道,該向誰請教?」


25)「我如何學到相關知識?改善我的休閒空間和房間呢?」


26)「我能提升經營民宿的空間美化能力?從擺設佈置到庭園美化?」


27)「我的資金有限,先改善房間?還是改善庭園?從哪一部份先改?」


28)「能描繪未來三年後、五年後的民宿模樣嗎?如何漸進達到呢?」


29)「在競爭的同類型民宿中,我可以創造我民宿建築風格嗎?」


30)「我的房子讓人看到,就像看到我一樣?見屋如見人?」


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我想經營什麼類型民宿自我分析




2007/08/15 15:01








我想經營什麼類型民宿自我分析



我想經營什麼《類型民宿》?


2005年以後,不論已經從事民宿的人或尚未開始,必須先想清楚「我要經營什麼《類型民宿》?」,比如你是想開純咖啡店、簡餐店、咖啡簡餐店、西餐廳、水果行、冰果店、鮮搾果汁店、泡沫紅茶店、炸雞店、鹹酥雞攤,每種店都有不同的主題和客層。有人會質疑「民宿有這麼複雜嗎?」,台灣民宿發展的現況就是越演變越複雜。單單花蓮瑞穗鄉,不論民宿合法與否,從2003年初三家到2004年底激增到五十多家,這裡面就可以分出幾種類型,小渡假村型態、溫泉渡假屋、住家型民宿、連棟公寓式民宿、街頭民宿、田園別墅式、茶莊民宿。如果進一步用建材與造型又分出更多類型,有木屋式、混合木屋、組合屋、日式湯屋、日式水泥房屋、直排連棟式、獨棟現代洋房。


 


目前台灣民宿類型很混亂,無論從「建築樣式」、「命名定位」和「經營方式」很難以單一類型來分類,尤其是近二年來,陸續快速發展出台灣民宿多樣風格。有人以洋房別墅或老厝經營鄉村民宿、有人結合生態旅遊模式、也有人強調鄉村田園風光、有人自稱山林歲月的休閒、有人解說成生態觀光、有人以原住民文化為訴求。民宿發展有如百花齊放標榜各種觀念,從中延伸出各種不同理念的經營模式,顯現台灣民宿發展的活力,以及台灣獨特多樣化的民宿潛力。


 


從短短八、九年來的民宿發展脈絡分析,已經出現「進化論」的跳躍式創新、「演化論」漸進式的改革,同時,近三年出現的後起之秀,他們融入個人不同專長背景,開創各種新民宿類型。「進化論」以歐風民宿脈絡為例,2003年之前所謂「歐風」只是一般台灣鄉村別墅,中部有人將三合院比例放大加蓋兩樓,添加羅馬式窗框門廊,裡面擺設仿十六、七世紀法式家具,自稱是五星級民宿。2003年〈長白山〉〈歐風小鎮〉出現刷新歐風建築指標地位,2004年底出現德式農莊造型〈來福居〉、英式都鐸建築〈音樂城堡〉、南法風格〈普羅旺斯〉,上述幾家即使日本香港遊客,他們也會驚訝台灣民宿之精緻美麗。五年前標榜歐風頂尖民宿,猶如十年前、二十年前的百大企業陸續被淘汰出局。


 


目前民宿偏重在〈建築造型〉、〈房間氣氛〉等等建築與室內空間性美感,強調歐風、巴里島風、希臘風、地中海風,其實地中海涵蓋那麼多國家族群文化,到底是哪一種地中海風,這是台灣民宿一窩蜂炒作中出現的各種混雜現象。從民宿的多元發展脈絡來看,所謂「歐式空間」或「歐風」只是一種選擇,其實台灣出現很多不同的民宿類型,以筆者走訪的經驗,大致區分為◎另類空間的營造(〈越牆〉、〈十二號橋〉等個性人文空間民宿),◎地方人文空間的美感(九份金瓜石山城空間美感、桃米生態山村、霧台魯凱文化區)、◎原住民文化意象空間建築(如〈哭泣湖畔〉〈石廬〉)、◎台灣老建築風格(〈大艾山莊〉〈林道客棧〉)、◎現代別墅風(〈采楓〉〈海線一四七〉)、◎現代農村別墅風(〈宜蘭厝〉〈晨露庄〉)、◎閩東砌石建築群(馬祖海角芹壁村民宿)、◎金門閩南古厝民宿等等類型。上述指示簡略的劃分,並未深入探討與分析,因為每個民宿地理環境、建築體、庭院配置、主人經營觀念都會產生不同的變數。


 


從「進化論」跳躍式創新來看,譬如清境最新幾家的歐風典範,如〈長白山〉比同期台灣歐風建築展現出跳躍式進步,近二年香港與日本旅遊雜誌相繼介紹,已經吸引日本客與香港客,這些客人來清境又看到〈歐風小鎮〉〈來福居〉一家比一家漂亮而且不同樣貌,清境的新歐風典範不斷創造口碑不斷吸引遊客,這是台灣歐風民宿跨式越進步的趨勢。200412月,花蓮民宿協會總幹事參訪清境後,他說:「未來清境這些歐風別墅,本身就是一種風景。遊客單單來看這些歐風民宿,就很享受很過癮。清境歐風建築本身一種旅遊特色。」。如同日本清井澤歷經百年西洋文化洗禮,西式老教堂老建築和街道美景,已經成為日本與國際遊客公認的旅遊景點,並且成為世界歐風建築城鎮中,具有日本細膩精緻的新歐風美感。台灣已經發展出清境歐風的典範,後繼者想要超越或別出心裁,必須有所準備與規劃,清境之後是否有更卓越的表現,令人期待。


 


清境精緻歐風的新民宿浪潮,已經將台灣一般混合式歐風比下去,三年前雜誌上號稱歐風民宿都被超越,民宿發展越來越專業,沒有人可預測未來如何。當下民宿界有如春秋戰國時代,各路英雄不斷以創新方式投入戰場,各地豪傑不停營造新主題休閒訴求開闢疆土。民宿先驅者如果能夠以文化生活美感,依舊仍夠維持魅力與活力,甚至發展成別人無法抄襲與超越的藝術風格。例如,民宿先驅者如日月潭〈富豪群〉雖然以傳統三層樓大木屋,卻能夠融合女主人的繪畫才氣,將民宿佈置成藝術花園,同時又展現個人的美食創意,以及每個房間和大廳咖啡廳樓梯壁面都掛飾女主人自畫像,加上獨樹一格的自創庭園風格,至今仍是台灣歐風民宿中的精緻經典。


 


歐風會繼續變化,從新技術新建築新理念新生活美感去發揮,清境代表的是複製歐洲經典建築的歐風建築競賽。從「演化論」漸進式改革的觀點來看,其他地區可能會有不同的變數與發展,產生不同類型的歐風建築趣味。譬如埔里桃米村,出現在從事金線蓮精緻產業的〈宏觀山居〉,結合住家生活與產業庭園成現代農莊別墅,主人特別在建築設計中融入西方建築最新思潮的綠建築思想。九二一災後重建的新別墅民宿〈石上清泉〉,反映自在悠閒的田園生活西式住宅。〈三茅屋〉的庭園綠樹和建築景觀,又表現另一種優雅溫馨的庭園別墅。像花蓮某建築師引進「日本建材與設計風格」,創造另一種日式歐風現代庭園民宿如〈金澤居〉,但是〈金澤居〉經營手法又融入旅館風,讓民宿出現有旅館般的專業服務,又有民宿的親切性。


 


歐風還有成長與發展的空間,目前是「誰最像歐洲建築」的競賽,因此台灣出現清境歐風建築的發展趨勢。下一波成長趨勢,將會是「台灣歐風建築的經典競賽」、「誰擁有精緻的歐風庭園」、「誰擁有創意式的庭園特色」、「誰擁有獨特風格歐風擺設」、「誰擁有創意歐風料理」,這些競爭將會激發有創意有專業知識的人,投入發展精緻民宿,因為目前台灣歐風民宿只是啟蒙階段,還有一段發展與成長的空間。〈普羅旺斯〉引進台北〈好樣餐廳〉的現代法式料理技術,帶動清境歐菜的啟蒙發展,未來清境勢必有第二第三家不同歐洲國家的料理出現,如「西班牙菜」、「德國餐廳」、「希臘菜」,因為清境的精緻旅遊發展,將會朝向「美景、美屋加美食」是配套發展的未來趨勢。


 


在「我適合當《民宿主人》?」一章,提出民宿主人必須有民宿類型與風格的知識。在第二章「《我的房子》適合經營民宿嗎?」,也談到對民宿類型的重要性。第三章,回到主題:「我想經營什麼《類型民宿》?」。為什麼要繞著類型民宿主題?因為「類型主題」,將會是旅遊者選擇民宿對象的關鍵因素,目前是根據旅遊行程挑選沿途合適的民宿居住,未來將會以前往「想要與盼望的民宿」專程居住休閒,不再為旅遊行程趕路,民宿是旅途的主題也是目的地。


 


民宿主人必須認真思考:「我想要經營什麼《類型民宿》?」,打混戰與且戰且走的時代已經過去,如果民宿主人不再用心經營,只是隨便弄個房間就經營民宿,很快就會被淘汰。因為房屋房間只是空間格局而已,你要賦予什麼風格和內涵,就在透過庭園、庭院、玄關、客廳、臥室、擺設和動線等等設計,來展現民宿主人的文化素養。台灣許多名流名媛穿戴數百萬的名牌,可是人的氣質和品味配搭不對,就算打扮穿著全對,但是人一開口講話,似乎少了一些那種「尊貴的氣質」,甚至連一點「貴族氣」令人質疑。因為西方社會從十六世紀以來,從法國路易十四宮廷發展出來,還有英國宮廷慢慢延伸出的貴族制度,以及歷經二三百年建立貴族教育體制,如電影「哈利波特」主角念的學校,春秋戰國的「士制度」、日本的「武士制度教育」,培育一種文化特質。台灣人目前只是停留在「有錢人」與「暴發戶」,如同某些有錢人開雙B車,可惜他的穿著品味氣質比國外的司機還差,台灣人貴族氣質從中產階級的文化性消費比例,就可以看出他們品味水準。


 


經營民宿也是如此,沒有合適的品味和文化內涵的主人,是無法駕御民宿空間的文化內涵。用心的主人會細心努力去經營庭園、佈置房間,一點一滴慢慢改善,但是大部分還是停留在原地踏步。2003年九月,筆者在南島社區大學開課「民宿經營的社會文化策略」,這門課談民宿的心靈需求、鄉村旅遊的休閒意義、談民宿旅遊的另類休閒空間意涵,談民宿旅遊與台灣社會的互動關係。對一般人或許太深,因為大部分學員上課,還是談「怎麼行銷讓客人上門」,怎麼做生意。他們不懂,連小小路邊攤「賣肉羹」老闆都知道,小小一碗肉羹要讓人吃了還想再吃,烹煮肉羹需要巧勁功力和配方手法,如何吸引客人,客人覺得好吃會再來,甚至帶朋友來。小吃店攤販如何一開張,一週內就要吸引客人上門,一個月見真章三個月就知道結果,品質好有口碑才是關鍵。民宿也是如此,未將民宿類型定位確定,未將民宿的品質做好,沒有口碑的民宿,談行銷是沒用,民宿經營是培植回流客,而不是汽車旅館做過路客生意。


 


清境歐風雖然近二年在建築硬體上,已經慢慢超越,但是配套的歐洲美食尚未報到定位,目前只有《普羅旺斯》從台北《好樣餐廳》引進法式烹調技術,但是一般遊客尚未習慣正統的歐洲菜式。台灣人不習慣法式濃湯,也不習慣正統義大利菜式,雖然台北已經發展出完備的西式餐點,號稱台灣歐風經典的清境,卻有待成長空間。清境創下三、五、六千元價位客房,是否該進軍每人一千元的西式餐點呢?


 


為什麼日本鄉村民宿發展出「二餐一宿」的制度,因為鄉村民宿通常遠離城鎮,考慮遊客吃住方便,以及運用當地食材來發展在地美食,以及融入主人的巧思細心,這樣的鄉村旅遊可以達到「視覺、味覺與睡覺」三合一的完美階段。很多不同國家民宿的發展經驗,台灣是可以借鏡,但是台灣民宿主人是否有那樣的能力去經營,那又是一個問題。在日本民宿的系統中,後來第二代接手後,都出現兩種現象:第一、房屋建築格局重建或改建;第二、二代主人從事餐飲廚師,甚至很多專攻法式料理。在住與食方面進行質的提升,因此筆者估計未來五年前後,台灣也會走上日本趨勢往複和式民宿發展,而且它可能會是將來的主流。經營覆合式民宿其關鍵,在於主人對其專業知識的掌握與創新。


 


從台灣民宿目前發展概況,還處於在「啟蒙階段」,真正民宿發展也許20052006年才會趨於成長,20072008年才是民宿發展成熟的關鍵年代。目前已經進入民宿競爭期,如果民宿主人對「民宿類型」不清楚,又對自己的民宿理念又很混亂,那麼尚未開始經營,就已經注定失敗的命運。有人說:「我的朋友在花蓮市區開民宿,很賺錢,他用租房子做民宿,一個暑假就賺翻了。」。對不起,就我對台灣民宿嚴格的定義:「這不是民宿,這只是雅房套房出租,跑短線的作法,大概只有人潮的旺季,過了就收攤。」。他雖然賺錢,不代表民宿發展就要如此,因為,這種經營方式遲早會被其他業者取代。如果有人經營大樓式的出差旅館供應早餐與夜間咖啡免費,那麼這樣的民宿勢必到最後只有殺價競爭,最後等著慢慢被商業市場取代。


 


回家照抄一番,為搶生意彼此出現惡性競爭價格戰,從此延伸出民宿品質下降的亂象。當年在台北近郊出現的土雞城與休閒農場,缺乏專業知識與經營策略,彼此抄襲惡性競爭缺乏創意與永續經營理念,導致風潮過後無法長期經營吸引客源而蕭條沒落。2004年起許多民宿開張後,沒有生意上門,2005年很多民宿悄悄取下招牌,也很多新掛上的招牌,問題是民宿會不會有土雞城效應呢?


 


許多民宿為何無法吸引人,或者慢慢被其他人追趕上,理由很簡單,2003年以後不斷出現新民宿,他們以新理念新設計進場,甚至不斷投資調整經營定位,讓民宿不斷成長越來越好,吸引遊客注目。墾丁大街後側的大灣路,原先是不被看好的偏僻角落,近二年全部翻新改建,打掉舊有隔間重新裝潢,二樓全部留下看海洋台,甚至布置白色大洋傘製造浪漫氣氛。


 


很多地方新民宿,都出現老房子改造,創造新浪漫意象作法,如花蓮鹽寮路邊二、三十多老房子改造的〈白色地中海〉成為2004年新話題,不久,2004年底墾丁出現25歲小女生Kitty,她收集圖片資料,自己設計監工的希臘島嶼風建築〈小徑〉,以更純更具創意的希臘風格超越〈白色地中海〉,〈小徑〉一出現立即登上了旅遊雜誌,接著建築與室內裝潢雜誌、還有生活雜誌都熱烈追蹤報導。


 


宜蘭〈真情〉本身市面海的街屋,主人一開始就設計大面窗客廳、迴旋樓梯、大落地窗大陽台景觀,因此它一出現很快上了雜誌。去年主人決定將五間降為四間,強化浪漫主題,找設計師規劃設計不同異國情調風格,搶攻五千元民宿價格,刷新宜蘭民宿新行情。〈靜園〉也是河畔獨棟別墅,田園景觀優美,也是宜蘭代表性民宿,去年也投入經費改造房間,提升民宿品質,似乎一場精緻民宿競賽已經開打。清境從2003年開始,陸續出現〈歐風小鎮〉〈普羅旺斯〉〈音樂城堡〉〈來福居〉創下台灣歐風精緻別墅新典範,


 


墾丁〈阿飛衝浪民宿〉租倉庫,重新隔間裝潢,佈置成浪漫巴里島風。他自己到巴里島採購家具和裝飾品,找水泥水電工自己設計改造佈置,總共花了二百萬經費,締造年輕人創造新民宿的案例。〈花園紅了〉去年年底推出,主人以自己的愛好,從設計到施工不斷研究,甚至從巴里島裝了十幾個貨櫃,創造巴里島花園別墅民宿,顛覆冬天墾丁船帆石沒客人的紀錄,開幕試賣後創下訂房率高達六七成紀錄。


 


經營民宿,第一條件:〈民宿主人〉要先自我評估自己適合當民宿主人。第二條件:〈我的房子〉適合經營民宿嗎?許多民宿主人忘了評估〈房子適不適合〉,自己又不如年輕人有創意有觀念,對現代休閒旅遊的精神需求,年長一輩以三四年級生的想法,自然無法吸引五六年級生渡假需求,甚至連常常出來休閒渡假的四五年級生也吸引不了,因此怎麼經營都出問題。



 


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我想經營什麼類型民宿自我分析




2007/08/15 15:01








我想經營什麼類型民宿自我分析



我想經營什麼《類型民宿》?


2005年以後,不論已經從事民宿的人或尚未開始,必須先想清楚「我要經營什麼《類型民宿》?」,比如你是想開純咖啡店、簡餐店、咖啡簡餐店、西餐廳、水果行、冰果店、鮮搾果汁店、泡沫紅茶店、炸雞店、鹹酥雞攤,每種店都有不同的主題和客層。有人會質疑「民宿有這麼複雜嗎?」,台灣民宿發展的現況就是越演變越複雜。單單花蓮瑞穗鄉,不論民宿合法與否,從2003年初三家到2004年底激增到五十多家,這裡面就可以分出幾種類型,小渡假村型態、溫泉渡假屋、住家型民宿、連棟公寓式民宿、街頭民宿、田園別墅式、茶莊民宿。如果進一步用建材與造型又分出更多類型,有木屋式、混合木屋、組合屋、日式湯屋、日式水泥房屋、直排連棟式、獨棟現代洋房。


 


目前台灣民宿類型很混亂,無論從「建築樣式」、「命名定位」和「經營方式」很難以單一類型來分類,尤其是近二年來,陸續快速發展出台灣民宿多樣風格。有人以洋房別墅或老厝經營鄉村民宿、有人結合生態旅遊模式、也有人強調鄉村田園風光、有人自稱山林歲月的休閒、有人解說成生態觀光、有人以原住民文化為訴求。民宿發展有如百花齊放標榜各種觀念,從中延伸出各種不同理念的經營模式,顯現台灣民宿發展的活力,以及台灣獨特多樣化的民宿潛力。


 


從短短八、九年來的民宿發展脈絡分析,已經出現「進化論」的跳躍式創新、「演化論」漸進式的改革,同時,近三年出現的後起之秀,他們融入個人不同專長背景,開創各種新民宿類型。「進化論」以歐風民宿脈絡為例,2003年之前所謂「歐風」只是一般台灣鄉村別墅,中部有人將三合院比例放大加蓋兩樓,添加羅馬式窗框門廊,裡面擺設仿十六、七世紀法式家具,自稱是五星級民宿。2003年〈長白山〉〈歐風小鎮〉出現刷新歐風建築指標地位,2004年底出現德式農莊造型〈來福居〉、英式都鐸建築〈音樂城堡〉、南法風格〈普羅旺斯〉,上述幾家即使日本香港遊客,他們也會驚訝台灣民宿之精緻美麗。五年前標榜歐風頂尖民宿,猶如十年前、二十年前的百大企業陸續被淘汰出局。


 


目前民宿偏重在〈建築造型〉、〈房間氣氛〉等等建築與室內空間性美感,強調歐風、巴里島風、希臘風、地中海風,其實地中海涵蓋那麼多國家族群文化,到底是哪一種地中海風,這是台灣民宿一窩蜂炒作中出現的各種混雜現象。從民宿的多元發展脈絡來看,所謂「歐式空間」或「歐風」只是一種選擇,其實台灣出現很多不同的民宿類型,以筆者走訪的經驗,大致區分為◎另類空間的營造(〈越牆〉、〈十二號橋〉等個性人文空間民宿),◎地方人文空間的美感(九份金瓜石山城空間美感、桃米生態山村、霧台魯凱文化區)、◎原住民文化意象空間建築(如〈哭泣湖畔〉〈石廬〉)、◎台灣老建築風格(〈大艾山莊〉〈林道客棧〉)、◎現代別墅風(〈采楓〉〈海線一四七〉)、◎現代農村別墅風(〈宜蘭厝〉〈晨露庄〉)、◎閩東砌石建築群(馬祖海角芹壁村民宿)、◎金門閩南古厝民宿等等類型。上述指示簡略的劃分,並未深入探討與分析,因為每個民宿地理環境、建築體、庭院配置、主人經營觀念都會產生不同的變數。


 


從「進化論」跳躍式創新來看,譬如清境最新幾家的歐風典範,如〈長白山〉比同期台灣歐風建築展現出跳躍式進步,近二年香港與日本旅遊雜誌相繼介紹,已經吸引日本客與香港客,這些客人來清境又看到〈歐風小鎮〉〈來福居〉一家比一家漂亮而且不同樣貌,清境的新歐風典範不斷創造口碑不斷吸引遊客,這是台灣歐風民宿跨式越進步的趨勢。200412月,花蓮民宿協會總幹事參訪清境後,他說:「未來清境這些歐風別墅,本身就是一種風景。遊客單單來看這些歐風民宿,就很享受很過癮。清境歐風建築本身一種旅遊特色。」。如同日本清井澤歷經百年西洋文化洗禮,西式老教堂老建築和街道美景,已經成為日本與國際遊客公認的旅遊景點,並且成為世界歐風建築城鎮中,具有日本細膩精緻的新歐風美感。台灣已經發展出清境歐風的典範,後繼者想要超越或別出心裁,必須有所準備與規劃,清境之後是否有更卓越的表現,令人期待。


 


清境精緻歐風的新民宿浪潮,已經將台灣一般混合式歐風比下去,三年前雜誌上號稱歐風民宿都被超越,民宿發展越來越專業,沒有人可預測未來如何。當下民宿界有如春秋戰國時代,各路英雄不斷以創新方式投入戰場,各地豪傑不停營造新主題休閒訴求開闢疆土。民宿先驅者如果能夠以文化生活美感,依舊仍夠維持魅力與活力,甚至發展成別人無法抄襲與超越的藝術風格。例如,民宿先驅者如日月潭〈富豪群〉雖然以傳統三層樓大木屋,卻能夠融合女主人的繪畫才氣,將民宿佈置成藝術花園,同時又展現個人的美食創意,以及每個房間和大廳咖啡廳樓梯壁面都掛飾女主人自畫像,加上獨樹一格的自創庭園風格,至今仍是台灣歐風民宿中的精緻經典。


 


歐風會繼續變化,從新技術新建築新理念新生活美感去發揮,清境代表的是複製歐洲經典建築的歐風建築競賽。從「演化論」漸進式改革的觀點來看,其他地區可能會有不同的變數與發展,產生不同類型的歐風建築趣味。譬如埔里桃米村,出現在從事金線蓮精緻產業的〈宏觀山居〉,結合住家生活與產業庭園成現代農莊別墅,主人特別在建築設計中融入西方建築最新思潮的綠建築思想。九二一災後重建的新別墅民宿〈石上清泉〉,反映自在悠閒的田園生活西式住宅。〈三茅屋〉的庭園綠樹和建築景觀,又表現另一種優雅溫馨的庭園別墅。像花蓮某建築師引進「日本建材與設計風格」,創造另一種日式歐風現代庭園民宿如〈金澤居〉,但是〈金澤居〉經營手法又融入旅館風,讓民宿出現有旅館般的專業服務,又有民宿的親切性。


 


歐風還有成長與發展的空間,目前是「誰最像歐洲建築」的競賽,因此台灣出現清境歐風建築的發展趨勢。下一波成長趨勢,將會是「台灣歐風建築的經典競賽」、「誰擁有精緻的歐風庭園」、「誰擁有創意式的庭園特色」、「誰擁有獨特風格歐風擺設」、「誰擁有創意歐風料理」,這些競爭將會激發有創意有專業知識的人,投入發展精緻民宿,因為目前台灣歐風民宿只是啟蒙階段,還有一段發展與成長的空間。〈普羅旺斯〉引進台北〈好樣餐廳〉的現代法式料理技術,帶動清境歐菜的啟蒙發展,未來清境勢必有第二第三家不同歐洲國家的料理出現,如「西班牙菜」、「德國餐廳」、「希臘菜」,因為清境的精緻旅遊發展,將會朝向「美景、美屋加美食」是配套發展的未來趨勢。


 


在「我適合當《民宿主人》?」一章,提出民宿主人必須有民宿類型與風格的知識。在第二章「《我的房子》適合經營民宿嗎?」,也談到對民宿類型的重要性。第三章,回到主題:「我想經營什麼《類型民宿》?」。為什麼要繞著類型民宿主題?因為「類型主題」,將會是旅遊者選擇民宿對象的關鍵因素,目前是根據旅遊行程挑選沿途合適的民宿居住,未來將會以前往「想要與盼望的民宿」專程居住休閒,不再為旅遊行程趕路,民宿是旅途的主題也是目的地。


 


民宿主人必須認真思考:「我想要經營什麼《類型民宿》?」,打混戰與且戰且走的時代已經過去,如果民宿主人不再用心經營,只是隨便弄個房間就經營民宿,很快就會被淘汰。因為房屋房間只是空間格局而已,你要賦予什麼風格和內涵,就在透過庭園、庭院、玄關、客廳、臥室、擺設和動線等等設計,來展現民宿主人的文化素養。台灣許多名流名媛穿戴數百萬的名牌,可是人的氣質和品味配搭不對,就算打扮穿著全對,但是人一開口講話,似乎少了一些那種「尊貴的氣質」,甚至連一點「貴族氣」令人質疑。因為西方社會從十六世紀以來,從法國路易十四宮廷發展出來,還有英國宮廷慢慢延伸出的貴族制度,以及歷經二三百年建立貴族教育體制,如電影「哈利波特」主角念的學校,春秋戰國的「士制度」、日本的「武士制度教育」,培育一種文化特質。台灣人目前只是停留在「有錢人」與「暴發戶」,如同某些有錢人開雙B車,可惜他的穿著品味氣質比國外的司機還差,台灣人貴族氣質從中產階級的文化性消費比例,就可以看出他們品味水準。


 


經營民宿也是如此,沒有合適的品味和文化內涵的主人,是無法駕御民宿空間的文化內涵。用心的主人會細心努力去經營庭園、佈置房間,一點一滴慢慢改善,但是大部分還是停留在原地踏步。2003年九月,筆者在南島社區大學開課「民宿經營的社會文化策略」,這門課談民宿的心靈需求、鄉村旅遊的休閒意義、談民宿旅遊的另類休閒空間意涵,談民宿旅遊與台灣社會的互動關係。對一般人或許太深,因為大部分學員上課,還是談「怎麼行銷讓客人上門」,怎麼做生意。他們不懂,連小小路邊攤「賣肉羹」老闆都知道,小小一碗肉羹要讓人吃了還想再吃,烹煮肉羹需要巧勁功力和配方手法,如何吸引客人,客人覺得好吃會再來,甚至帶朋友來。小吃店攤販如何一開張,一週內就要吸引客人上門,一個月見真章三個月就知道結果,品質好有口碑才是關鍵。民宿也是如此,未將民宿類型定位確定,未將民宿的品質做好,沒有口碑的民宿,談行銷是沒用,民宿經營是培植回流客,而不是汽車旅館做過路客生意。


 


清境歐風雖然近二年在建築硬體上,已經慢慢超越,但是配套的歐洲美食尚未報到定位,目前只有《普羅旺斯》從台北《好樣餐廳》引進法式烹調技術,但是一般遊客尚未習慣正統的歐洲菜式。台灣人不習慣法式濃湯,也不習慣正統義大利菜式,雖然台北已經發展出完備的西式餐點,號稱台灣歐風經典的清境,卻有待成長空間。清境創下三、五、六千元價位客房,是否該進軍每人一千元的西式餐點呢?


 


為什麼日本鄉村民宿發展出「二餐一宿」的制度,因為鄉村民宿通常遠離城鎮,考慮遊客吃住方便,以及運用當地食材來發展在地美食,以及融入主人的巧思細心,這樣的鄉村旅遊可以達到「視覺、味覺與睡覺」三合一的完美階段。很多不同國家民宿的發展經驗,台灣是可以借鏡,但是台灣民宿主人是否有那樣的能力去經營,那又是一個問題。在日本民宿的系統中,後來第二代接手後,都出現兩種現象:第一、房屋建築格局重建或改建;第二、二代主人從事餐飲廚師,甚至很多專攻法式料理。在住與食方面進行質的提升,因此筆者估計未來五年前後,台灣也會走上日本趨勢往複和式民宿發展,而且它可能會是將來的主流。經營覆合式民宿其關鍵,在於主人對其專業知識的掌握與創新。


 


從台灣民宿目前發展概況,還處於在「啟蒙階段」,真正民宿發展也許20052006年才會趨於成長,20072008年才是民宿發展成熟的關鍵年代。目前已經進入民宿競爭期,如果民宿主人對「民宿類型」不清楚,又對自己的民宿理念又很混亂,那麼尚未開始經營,就已經注定失敗的命運。有人說:「我的朋友在花蓮市區開民宿,很賺錢,他用租房子做民宿,一個暑假就賺翻了。」。對不起,就我對台灣民宿嚴格的定義:「這不是民宿,這只是雅房套房出租,跑短線的作法,大概只有人潮的旺季,過了就收攤。」。他雖然賺錢,不代表民宿發展就要如此,因為,這種經營方式遲早會被其他業者取代。如果有人經營大樓式的出差旅館供應早餐與夜間咖啡免費,那麼這樣的民宿勢必到最後只有殺價競爭,最後等著慢慢被商業市場取代。


 


回家照抄一番,為搶生意彼此出現惡性競爭價格戰,從此延伸出民宿品質下降的亂象。當年在台北近郊出現的土雞城與休閒農場,缺乏專業知識與經營策略,彼此抄襲惡性競爭缺乏創意與永續經營理念,導致風潮過後無法長期經營吸引客源而蕭條沒落。2004年起許多民宿開張後,沒有生意上門,2005年很多民宿悄悄取下招牌,也很多新掛上的招牌,問題是民宿會不會有土雞城效應呢?


 


許多民宿為何無法吸引人,或者慢慢被其他人追趕上,理由很簡單,2003年以後不斷出現新民宿,他們以新理念新設計進場,甚至不斷投資調整經營定位,讓民宿不斷成長越來越好,吸引遊客注目。墾丁大街後側的大灣路,原先是不被看好的偏僻角落,近二年全部翻新改建,打掉舊有隔間重新裝潢,二樓全部留下看海洋台,甚至布置白色大洋傘製造浪漫氣氛。


 


很多地方新民宿,都出現老房子改造,創造新浪漫意象作法,如花蓮鹽寮路邊二、三十多老房子改造的〈白色地中海〉成為2004年新話題,不久,2004年底墾丁出現25歲小女生Kitty,她收集圖片資料,自己設計監工的希臘島嶼風建築〈小徑〉,以更純更具創意的希臘風格超越〈白色地中海〉,〈小徑〉一出現立即登上了旅遊雜誌,接著建築與室內裝潢雜誌、還有生活雜誌都熱烈追蹤報導。


 


宜蘭〈真情〉本身市面海的街屋,主人一開始就設計大面窗客廳、迴旋樓梯、大落地窗大陽台景觀,因此它一出現很快上了雜誌。去年主人決定將五間降為四間,強化浪漫主題,找設計師規劃設計不同異國情調風格,搶攻五千元民宿價格,刷新宜蘭民宿新行情。〈靜園〉也是河畔獨棟別墅,田園景觀優美,也是宜蘭代表性民宿,去年也投入經費改造房間,提升民宿品質,似乎一場精緻民宿競賽已經開打。清境從2003年開始,陸續出現〈歐風小鎮〉〈普羅旺斯〉〈音樂城堡〉〈來福居〉創下台灣歐風精緻別墅新典範,


 


墾丁〈阿飛衝浪民宿〉租倉庫,重新隔間裝潢,佈置成浪漫巴里島風。他自己到巴里島採購家具和裝飾品,找水泥水電工自己設計改造佈置,總共花了二百萬經費,締造年輕人創造新民宿的案例。〈花園紅了〉去年年底推出,主人以自己的愛好,從設計到施工不斷研究,甚至從巴里島裝了十幾個貨櫃,創造巴里島花園別墅民宿,顛覆冬天墾丁船帆石沒客人的紀錄,開幕試賣後創下訂房率高達六七成紀錄。


 


經營民宿,第一條件:〈民宿主人〉要先自我評估自己適合當民宿主人。第二條件:〈我的房子〉適合經營民宿嗎?許多民宿主人忘了評估〈房子適不適合〉,自己又不如年輕人有創意有觀念,對現代休閒旅遊的精神需求,年長一輩以三四年級生的想法,自然無法吸引五六年級生渡假需求,甚至連常常出來休閒渡假的四五年級生也吸引不了,因此怎麼經營都出問題。



 


http://www.jns9.com.tw/P2_6_1.htm


 


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交屋要訣:用奇異筆、小白球找出交屋瑕疵




2007/08/15 13:31

















用奇異筆、小白球找出交屋瑕疵
Smart智富月刊 2007/08/13
  「交屋,可說是在繁瑣的購屋過程中,真正入住夢想家前的臨門一腳,購屋者大費周章的比較地點、樓層、坪數、價格,耗費心力種種努力,可不能在交屋階段大意,以免讓『購屋』這件一生中最昂貴的花費功虧一簣。」
【文/Smart智富月刊提供】

隨著農曆鬼月將近,近期又將邁入傳統交屋高峰。尤其走了三年的房市大多頭,不少預售建案從去年底陸續完工,預料近期將有一波交屋熱潮。而根據內政部地政司統計,年購屋糾紛數已創下五年新高紀錄,為了避免糾紛上門,千萬別輕忽交屋的種種細節。


「交屋」代表房屋產權從賣方移轉登記到買方名下,此時只剩下買賣雙方繳交尾款的部分,只要完成交屋程序後,買方就可以正式成為房屋所有權人。


「交屋,可說是在繁瑣的購屋過程中,真正入住夢想家前的臨門一腳,購屋者大費周章的比較地點、樓層、坪數、價格,耗費心力種種努力,可不能在交屋階段大意,以免讓『購屋』這件一生中最昂貴的花費功虧一簣。」信義地政士士林事務所所長張艾玲說。


不論是中古屋或是預售屋,交屋都分為兩大部分,一是「產權文件」交付,二是「房屋實體」交付。根據上述的購屋糾紛案件統計,產權不清、建案廣告內容不實、 建築工程出現瑕疵是糾紛的主因之一。也因此,文件的清點與查驗、房子設備的檢查與施工品質的檢驗,就成為交屋時勘查的重點。


「以產權文件交付而言,如果消費者是委託有信譽的房仲或建商,大多會請專業代書處理,幫買賣雙方杜絕假契約、假交易等重要關卡。」不過,張艾玲也提醒,相關文件資料中,土地與房屋的權狀是最基本、也最重要的文件,一定要仔細審查並確認無誤。


此外,賣方最好也要出示無輻射鋼筋、非海砂屋等保證書;若是透過房仲業者購買,基本上還會附上一份屋況保證書,確保買主權益。


原則1:中古屋況不符時 尾款押代書處,暫緩交屋


另外,中古屋買賣,買方則必須與前任屋主確定社區管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式;最好也要求前任屋主提供前一手原始合約,並出示土地與建物最新謄本,以確認購買之房地沒有被賣方做為其他抵押或設定。


以張艾玲從事代書的多年經驗來看,產權文件交付若有專業代書在旁協助,過程通常沒有太大疑義,但在房屋實體交付時,就極有可能產生爭議。


交屋時若有明顯可辨識之瑕疵,買方有權利在驗收過程中向建設公司或前任屋主(賣方)具體反映,賣方就有責任將房屋修復後再交付給買方。


以中古屋而言,若發現屋況與簽約時不符,買方可暫緩交屋,將尾款押在代書處,等到賣方修繕完成再進行交屋程序,或是請相關工程人員估價,由賣方支付金額,買方自行修繕。


至於,預售屋的房屋實體交付,雖然大多是未裝潢之空屋,其實學問也不少,「通常交屋前後,客戶的心情最惶恐,有規模的建商大多會辦理交屋說明會,提供驗屋流程說明,解決客戶的疑慮。」昇陽建設工程部協理謝志長說。


一般來說,預售屋交屋當天會先進行行政交屋,也就是產權文件的交付。文件包括土地、建物權狀、稅費結算明細、產權移轉契約書、保固書、返還印章及發票等, 較細心的建商除附上使用執照的影本外,也有不少建商推出所謂的「房屋保固期」,提供買方一份記載保固內容與期限的保固書,以及針對眾多設備所檢附的使用手 冊。


原則2:拿著合約書 逐一仔細核對


文件交付後,建商客服人員會帶著屋主到一樓大廳講解門禁使用規則,並告知瓦斯遮斷閥及電表位置,也會帶屋主到停車場、屋頂等地方,測試並告知使用方法及相關設備注意事項,然後才到各戶進行實體驗屋程序。


此時,建議買方最好攜帶當初建商載明建材設備、品牌、規格的合約書,逐一仔細核對。


首先須針對契約書中的記載來檢查尺寸,對照變更工程檢查表,「通常建商都會提供驗收表及平面圖,屋主可以攜帶一些小工具照表進行。」但謝志長也坦言,即使是按圖施工,還是會造成尺寸誤差,一般而言,長、寬在10公分以下,高度在3公分以下都算是正常誤差值。


撇步1:利用小夜燈 檢查插座供電狀況


另外,消費者也可以利用一些隨身小工具測量及註記,除了捲尺、相機是驗屋時一定要帶的工具之外,屋主也可以帶奇異筆、原子筆各一支,以及有色膠帶、小夜燈和一顆高爾夫球。


首先,準屋主可以挑選同一房間中不同的五個點,用奇異筆敲地磚,聽聽看聲音是否一致,以測試地磚或地板是否貼合,若有異狀即可貼上有色膠帶註記;若看到牆面的油漆不平順,也是用有色膠帶貼上註記,再用原子筆在平面圖上標示地面、牆面油漆需要修補處。


此外,再將高爾夫球放置在地板上,看看在無外力的狀況下,是否會固定向某一個方向滾動,以確認地面的平整度;接著檢查機電設備的功能,這時候小夜燈就派上用場了!


房屋內每一個插座都可以利用小夜燈看看是否供電正常,服務良好的建設公司還會附上水電圖,以方便屋主後續設計裝潢時不會影響主要配電。


撇步2:水槽全蓄水 同時排放檢查漏水


「水」的檢查也是驗屋關鍵,可將屋內每個水槽蓄滿水,再同時把水流掉,看大量排水是否順暢。此外,洗臉台下方、廚具下方是否漏水,也是檢查重點。


最後,交屋時別忘了點交公共設施,尤其是除了基本的走道、樓梯間、梯廳等基本配備外,也要確認中庭花園、娛樂休閒等設施內容與項目,與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合。


同時,交屋時也不可忽略物業管理的服務範圍,因為不動產的長期價值與社區管理工作愈來愈密切,既然每月要繳管理費,當然得確認是否善盡管理之職,以免日後發生糾紛,購屋者也才能高枕無憂的享受喬遷之喜。


【Smart智富月刊8月號 第108期】


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土地出租 僅地價稅可列費用




2007/08/15 17:33


土地出租 僅地價稅可列費用

 


北區國稅局指出,出租土地,只能減除地價稅為必要成本及費用,不能比照出租房屋可以減除租金的43%作為必要成本及費用。


北區國稅局舉例說明,王先生申報綜合所得稅,列報土地租賃所得4.2萬元,經國稅局核定應為7.5萬元,歸課王先生綜合所得稅,應補徵應納稅額4,000餘元。當時王先生主張,稽徵機關將其租賃所得之必要損耗及費用予以剔除,有違其權益。


但台北高等行政法院指出,固定資產必要損耗及費用雖可減除43%;但王先生案例是出租土地的收入,只能減除該土地當年度繳納地價稅,因此他所申報必要損耗及費用3.2萬餘元,全數皆被剔除。


據財政部93年核定的財產租賃必要損耗及費用標準,固定資產的必要損耗及費用減除43%;但僅出租土地之收入,只能減除該土地當年度繳納的地價稅。因為,依常理判斷,出租土地的必要成本及費用,應只有地價稅一項。而出租房屋的必要成本及費用,可能包括裝潢、家具、房屋稅等支出,因此,如可舉證,可就實際支出金額列報為成本及費用;不能舉證的話,就依財政部規定的標準,直接從租金扣除43%。


【2007/08/15 經濟日報】


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男女性行為差異非腦構造不同造成 (轉貼)



分類:轉貼區

2007/08/15 13:24


 


老鼠實驗:男女性行為差異非腦構造不同造成


 


法新社 更新日期: 2007/08/06 14:35 記者:鄭詩韻

 

 







(法新社巴黎五日電) 男女性行為大不同,或許能從鼻子上的一個小構造獲得解釋,而非大腦迴路有性別差異所致─至少在動物身上是這樣。


這是美國研究人員在今天出刊的英國「自然」期刊上的說法。他們以基因工程改造實驗室母鼠,讓牠們缺乏TRPC2基因,鼻內充滿受體細胞的「犁鼻器」因而失去作用,無法接收引發脊椎動物性反應的原始氣味「費洛蒙」。


讓科學家訝異的是,母鼠經基因改造後,行為就像七○年代迪斯可舞廳裡的男人一樣,四處嗅聞、追著母鼠跑,晃動骨盆、騎在公鼠身上,還會發出公鼠展現愛意時高音頻的吱吱聲。


但這些改造母鼠的行為也不盡然與雄性相同,牠們與公鼠交配時,表現又與一般雌性無異﹔此外,牠們也不像正常公鼠,會攻擊其他雄性。


但當母鼠生下小老鼠後,牠們又會變回像沒責任感的雄性一樣,對養育後代漫不經心,渴望更多性交。


通常,母鼠會有八成時間待在巢中撫育新生老鼠,哺乳時也會攻擊雄性入侵者,拒絕公鼠的親密舉動。


但對這些基因改造母鼠來說,生完孩子後卻是玩樂時間的開始。


生完小老鼠後不過兩天,這些改造母鼠就開始在外遊蕩,最後甚至完全棄小孩不顧,公鼠出現時,牠們卻又溫馴異常,也不拒絕公鼠的求愛。


研究由哈佛大學分子與細胞生物學教授,同時身兼霍華休斯醫學研究所研究員的凱瑟琳‧杜拉克教授領導,她說:「這份結果讓人大吃一驚,沒人想過,只是像這樣簡單的(基因)突變,就會導致雌性表現雄性地如此徹底。」


為檢查突變母鼠體內,是否有引發這種行為劇烈改變的因子,科學家施手術將正常母鼠的犁鼻器從鼻內切除後,發現同樣的結果。


此項研究之所以重要,是因為其結果對為求解釋男女性行為大不同之因,數十年來尋找腦部潛在構造差異的科學家來說,不啻為一大打擊。


研究似乎給人這樣的答案:至少在老鼠身上,雌性與雄性的大腦迴路並無不同。


杜拉克說,「更廣泛地來說,研究顯示,雌性腦部也有功能絕佳的雄性行為迴路」,而這個迴路被犁鼻器發出的信號壓抑。


她說,從發展生物學觀點來看,「這是讓人非常滿意的發現,意味著你只需在一種生物身上製造一個腦袋,而那個腦袋在雄性與雌性身上,或多或少都相同」。


這份結果並不直接適用於人類,因為我們與其他較高等靈長類動物並沒有犁鼻器,但研究結果或許可為研究人類行為中特定的性別差異開啟新路徑。


 


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◆風雅頌★幸福心靈報★:機會藏在困中


機會藏在困中


最近很多人面臨轉變;要不要換工作?要不要去大陸,甚至要為被裁撤做準備。有的人一定在想,為什麼剛好給我遇上了,為什麼我這麼倒楣。
要是你能想一下活在這個年代的人的機會,一定會有不同的想法,一定覺得很興奮。
萊特兄弟試飛成功到現在還不到一百年,那個時代的人,怎麼想也想像不出後來的波音 747、空中巴士能載著幾百人,橫越大海,只要一天的時間就能飛到另一洲。這一代的人運氣相當好,航空帶來了很多機會,也改變了人類的生活。
我們不需要等一百年。十年、二十年以後就不得了了。


你我剛好活在其中


十年前,很難預料網路、通訊、資訊科技會造成這麼大的改變,讓我們可以人手一機,上網處理財務。
再過十年,人們的生活、工作狀況會是什麼樣子?我們雖然無法準確預測,但可想而知的是,一定很精采,會帶來更多機會。
更重要的是,你我剛好活在其中。
我覺得最重要的是態度。我們要很興奮、很積極、將危機視為轉機。但顯然不是每個人都這麼正向。一八九九年,美國的專利局局長就提議將專利局裁撤掉,原因是他認為該發明的東西己經都發明出來了,人的智慧己發揮到極致,專利局的工作量將逐漸萎縮。對這些人而言,新的改變一定不代表機會。
積極的人就不一樣了,他們會在困難中找機會,而消極的人是在機會來臨的時候還要找困難,找他們無法利用這機會的理由。
態度不同,一切就不同。
有的人在接受一個重大任務,或必須找一個新工作時,第一個反應是:很難,但能做到。因此他們很想試一試。
有些人的反應卻是:能做到,但很困難。於是他們就放棄了。
有個很有意思的故事,許多人應該都聴過:有兩個賣鞋的業務員被派到同一個小鎮去工作。他們到了鎮上後,發現滿街的行人都不穿鞋,其中一人立即打電話回公司,要求換一個工作地點,因為那裡沒有銷售機會也沒有顧客。另一位業務員也打了電話回公司,感謝老闆派他到這小鎮來,他很興奮,因為滿街都是他的銷售對象,到處都是機會,自己運氣真好。


必須改進的態度


我們處在這新年代、新氣象中,要改進哪些態度呢?
首先我們要有自信,發掘自己的優點,找到自己的長處。好多人在機會來臨時沒有抓住,或甚至退縮,因為他們常找自己的毛病,注意自己的軟弱。其實,即使有了很好的工作,你還是需要加強自信,因為這樣你才能不卑不亢的與同事相處,合作得更好,發展的機會也因而大增。


其次是學會減輕壓力,控制憂慮。失業、沒有工作的人很痛苦,但有錢、有工作的人也不快樂,因為這些人常覺得擔憂。現在的人壓力愈來愈重,未來更會有增無減。壓力可能無法消除,但我們可以學習如何減輕、如何控制。不只是困境或大難到來時有能力處理,我們更要學會享受自己所擁有的。生命很短暫,要從中尋找快樂。


人的一生都在做選擇。今年,今天,你要選擇的是什麼?


【心得感想】


做事,一定要秉持著正與誠的原則;而待人,則要以寬與柔的態度。Adhere to the principles of Integrity and Sincerity in every action. Apply the attitude of Tolerance and Tenderness in every conduct towards others.

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◆風雅頌★幸福心靈報★:詐騙的新手法~ 地下錢莊


地下錢莊有你的借款?! 很重要一定要看!!!! 轉告給周遭的朋友知道喲 ...功德無量 ....


前幾天接到 一通電話(02-29560222),說是 華通電訊有限公司 要問卷 調查。


我就隨便回答她…然後她說:要寄個小禮物給我…


我就把公司的地址給她…還問了名字……


結果她說約二個禮拜會收到,我就沒當一回事…。


過幾天(二個禮拜之內)她就打電話來,邀我去參加她們在淡水漁人碼頭舉辦的晚會 ~~


說晚會上有 " 抽獎活動 " ,她知道我住在南台灣,等她確定我 " 不克前來 " 就說:「哎呀…那沒關係,我還是會把妳的名字跟手機號碼提供抽獎……」


"晚會 " 的當晚 … 她在一個背景像海邊的地方打電話來,說:「我們正在舉辦活動,妳中獎了!人有在現場嗎?」


然後她就說:「那真可惜, 我先幫妳保留獎項,明天再打電話給妳!」


然後隔天上午她就來電話,先說一些有的沒的,然後說:「妳中了 X 獎 :獎項是 xxxxx ,要繳稅多少」。
到這裡我以為那跟舊手法一樣,要先我匯稅額過去,就沒理她。


結果她說: 「我們會自動先幫妳從獎項扣除稅額,然後再將現金獎匯到妳的帳戶裡!!」


「妳先給我基本資料,我幫妳傳給律師審核」,她說一大堆,越說越快,就迷迷糊糊地給了我的基本資料。


過沒多久, 她就會打來說:「妳已經通過審核了!
那妳現在可以給我妳的金融帳戶資料嗎?」


注意! 這裡才是重點!!


這時我已經清醒了,正在後悔給了資料後悔。


我推說,我人在外面沒有這個資料,不方便給,她說:「那我什麼時候再打給妳呢?」


等她掛掉 電話以後,我打 110 報警。


警察說: 如果妳給她金融帳戶資料,她會真的匯入一筆金 額給妳。


但過一陣子以後,會有自稱是地下錢莊的人打電話找妳,說妳跟他們借錢,借據上有妳的資料, 錢也確實匯到帳戶裡 ,要妳還出原金額的 X 倍(本+利)……


這是我第一 次經歷過的新手法,提供大家參考。


她們的公司 地址: (有台北,板橋共兩處 )
台北:
台北市信義區市府路 45 號 18 樓(聽說 是 101 大樓的設備樓層)
電話: 0991115018 陳小姐 ~~~


板橋:
華通電訊有限公司
台北縣板橋市民族路 79號
02-29560222


大家不要被騙了,不知道還有沒有人有聽說過詐騙的新手法的……


警察說要幫我查我的通聯紀錄,往回追查。


但我相信機會不大……

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讓您的電腦更安全的 3 項安全性功能


2007/08/14 10:15


轉載自【創業密技eQ報


Windows Vista Business 附有保護您工作環境的增強功能您會為了保護公司避免竊賊偷走商品和設備,而投資多段式大鎖和警報系統。 但網路竊賊並不需要進出大門,便能偷走您儲存在電腦中的資訊。 客戶的信用卡和銀行帳號、員工資料與其他機密檔案,都處於網路攻擊的風險之中。

實施完善的安全性措施,能為您大幅降低網路詐騙 (是一種透過網際網路的詐騙手法,目的在竊取您的身分資訊)、間諜軟體,與用來盜取或損害商務資料的其他惡意軟體有機可趁的風險。 好消息是,Windows Vista Business 中內建的安全性功能讓保護電腦這件差事輕鬆許多。 下列三點您不可不知:

1.Windows Defender

您或員工可能會一時不察,中了電子郵件或偽造網站的計,以至於將間諜軟體下載到公司的電腦(間諜軟體是指不慎或未經使用者同意的情況下,能安裝到電腦的多種軟體)。Windows Defender 能保護您的電腦防範間諜軟體在安全性方面構成的威脅。




Windows Defender 以三個主要動作為您的電腦抵禦間諜軟體:

• 在您的電腦中掃描偵測間諜軟體,並針對所隔離的潛在威脅,對您顯示出忽略、允許或刪除等選項。

• 在您的電腦上即時監視常見的間諜軟體進入點。

• 隨時得知最新的間諜軟體威脅,以便掃描偵測。

因為 Windows Defender 運用 Windows Vista 平台的多項增強功能,包括增強的快取技術,所以能迅速執行掃描。 而且工作多半是在背景中完成,無需您的介入或注意。 唯有需要立即處理的嚴重問題,Windows Defender 才會警告您。 您在工作之際,因為知道電腦享有增強防護的保障,所以更可放心為締造佳績而衝刺。

注意:Windows Vista 未包含即時病毒防護。 本文所討論的功能可輔助防毒軟體的執行,不可取代協力廠商的防毒軟體。

2.使用者帳戶控制

在 Microsoft Windows XP 中,使用者必須具有「系統管理員」身分,才能完成某些日常工作,例如變更可攜式電腦的電源設定,或安裝與更新軟體。 要求具備系統管理員權限的用意,主要在於避免電腦遭受惡意軟體有害下載的侵襲。 惡意程式碼是指具潛在危險的軟體,包括蠕蟲、病毒、廣告軟體,及可從電腦刪除或盜取檔案與資訊的間諜軟體。

雖然這樣的作法能讓您的電腦更安全,卻也對生產力構成些許影響,因為每次一般使用者需要變更基本設定或安裝軟體時,都必須請具有系統管理員權限的人代勞。

Windows Vista Business 提供使用者帳戶控制 (UAC) 這項功能,讓具有一般使用者權限的人在電腦的使用上更加方便,因此能使上述情形大為改觀。 您可為自己與員工建立分別的帳戶,輕鬆對各個帳戶設定安全性參數,以控制每位使用者所能存取的網站、程式與安裝的程式,完全無需其他 IT 支援。 此外,即使您使用系統管理員帳戶,也能享有更高的安全性。因為,即使您以系統管理員的身分登入,但大多數的程式是預設以標準使用者的權限執行,因此惡意軟體可能會造成的傷害就很有限。

3.Internet Explorer 7

為了防禦網路攻擊,當員工使用網路時,企業需要受到更高層級的防護。 正因如此,Windows Vista Business 隨附的 Internet Explorer 7 瀏覽器特別具備數項安全性增強功能,例如,更能保護個人資料及對抗惡意程式碼。

Internet Explorer 7 中的重要功能 - Microsoft 網路釣魚篩選器,正是為了加強保護機密資料而設計。 「網路釣魚篩選器」如下方所示,能防止您在輸入機密資料時受到攻擊,例如,在看似合法,其實是為盜取機密資料所設計的網站表格中輸入信用卡號。




「網路釣魚篩選器」能以下列方式保護您的企業:

• 將您造訪的網站與報告中合法網站的位址相比對

• 針對您造訪的網站,分析其符合網路詐騙的特徵

• 將您所造訪網站的位址傳送到保存已知詐騙網站資料庫的線上服務

如果您造訪的網站證實為詐騙網站,您會收到其威脅層級的警示,並自動重新導向到較安全的網頁。 已知詐騙網站的線上資料庫是由使用者自願申請的服務。 如果需要的話(雖然不建議這麼做),只需單一按鍵動作即可關閉「網路釣魚篩選器」。 Internet Explorer 7 與 Windows Defender 併用之下,能讓您的電腦與資料更安全。

設計這些增強的安全性功能,是為了保護您的企業個人電腦與其中所含的資訊,並且只須極少或者甚至不必 IT 支援。

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非現金捐贈抵稅 財部擬取消

分類:稅務相關

2007/08/14 12:10

非現金捐贈抵稅 財部擬取消

儲蓄投資扣除額不調降


〔記 者鄭琪芳/台北報導〕財政部今天將召開「綜合所得稅各項扣除額修正方向公聽會」,據了解,財政部擬先取消非現金捐贈抵稅,再將教育學費特別扣除額由每戶每 年2萬5000元,放寬為每人每年2萬5000元;至於調降儲蓄投資特別扣除額27萬元,因遭外界質疑為「加稅」,財政部傾向暫不提出。


今 天的公聽會將以立委所提出各項「所得稅法第17條修正草案」為討論版本,截至目前為止,立法院已針對該條文提出23項修正草案,包括免稅額提高至八萬元、 薪資扣除額提高至八萬元、保險費扣除額提高至每人每年四萬八千元、教育扣除額由「每戶每年」改為「每人每年」2萬5000元及增訂贍養費特別扣除額等。


財政部估計,若上述修正草案全數立法通過,每年稅收損失將高達774億元,因此,財政部今年3月即首度召開公聽會討論,今天則是最後一次會議,與會者以財經立委及財政學者為主,財政部將整合與會者的意見,再提出財政部版的「所得稅法第17條修正草案」。


據了解,由於非現金捐贈抵稅的規定衍生諸多弊端,甚至不少知名企業家都被檢調查出以此逃漏稅,因此,財政部擬取消非現金捐贈抵稅的規定,估計每年可增加稅收約16億元。


教育費扣除額擬提高


此外,不少立委提案要求提高教育學費特別扣除額,財政部研究後,原則上也不反對將教育學費特別扣除額由現行的每戶每年2萬5000元,放寬至每人每年2萬5000元。


除了檢討綜所稅各項扣除額之外,財政部也將提出所得稅整體改革方案,在取消「促進產業升級條例」各項租稅優惠的前提下,擬調降所得稅稅率,並取消未分配盈餘加徵10%的規定。


根據財政部初步規劃,綜所稅最高稅率擬由40%調降至35%,營所稅最高稅率則可能由25%調降至20%;對於之前傳出營所稅最高稅率擬降至15%,財政部官員說:「15%太低了,我們的版本沒有要降到那麼低。」


~自由時報2007/08/14~


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購商用不動產 可退溢付營業稅



分類:台灣稅務

2007/08/14 00:02






購商用不動產 可退溢付營業稅
















【經濟日報╱記者吳碧娥、王慧馨╱台北報導】

2007.08.13 06:14 pm
 


台北市國稅局表示,公司行號等營業人購買房屋等建築改良物時,多付的營業稅額,可在辦妥建築改良物所有權登記,並取得所有權狀後,依加值型及非加值型營業稅法第39條第2款規定申請退還。

台北市國稅局說明,依營業稅法第8條第1項第1款規定,營業人出售土地免徵營業稅;另依財政部解釋令規定,出售土地的銷售額,可免開統一發票。因此營業人購買不動產時,土地部分如有取得統一發票者,不能拿來做進項稅額扣抵;但是購買建築物取得的應稅統一發票,可依營業稅法第39條第2款規定,申請退還溢付的營業稅額,不過必須等到辦妥建築改良物所有權登記後,再申請退還。

舉例來說,甲公司於96年4月間向乙公司購買總價3,075萬元的不動產供辦公室使用,其中1,500萬元為土地價款、1,575萬元為建築改良物含稅價款,約定分三期支付價款,第一、二期分別於4月及6月間各支付1,025萬元,土地為500萬元,建築改良物525萬元,另於7月間支付尾款,並辦妥所有權變更登記。甲公司於4月及6月間取得支付的建築改良物銷售款統一發票525萬元,可先行於5月及7月間申報96年3、4月及5、6月期營業稅時,一起申報扣抵當期的銷項稅額,如申報扣抵後,還有溢付稅額,可在7月間給付尾款,並在辦妥所有權變更登記後,申報96年7、8月營業稅時,填寫固定資產退稅清單,並附上甲公司以1,575萬元購買該建築改良物取得的所有統一發票及所有權狀影本,向所轄主管稽徵機關辦理申請退還該期溢付稅額,最多可退稅限額為75萬元。

此外,營業人如果買的是預售屋,依約於各期付款所取得的統一發票,可併在當期申報扣抵銷項稅額。但是如果有溢付稅額的情形,無法馬上辦理退稅,要等到辦妥建築改良物所有權登記後,再檢附購買建築改良物的所有進項憑證影本及所有權狀影本,向主管稽徵機關申請退還溢付稅額。



【2007/08/13 經濟日報】


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房屋租金稅捐 不得由房客負擔



分類:台灣稅務

2007/08/14 00:03






房屋租金稅捐 不得由房客負擔
















【經濟日報╱記者王慧馨/台北報導】

2007.08.13 06:14 pm
 


常見房東與房客私相約定租賃所得稅捐由房客負擔,或房客不得申報房屋租金支出等,小心漏報被國稅局查到要受罰。台北市國稅局表示,個人自有房屋出租,取得租金收入,必須申報租賃所得,不得以私人約定免除其申報義務。

但國稅局近日卻有一案例,納稅義務人甲君93年度綜合所得稅結算申報時,未列報出租房屋的租金收入,國稅局以承租人開立的扣繳憑單核定租賃所得,補徵稅額並處罰。

甲君不服,主張有關租賃所得的稅捐,早已與房客約定,由承租人負擔;但國稅局認為,依稅法規定,法定納稅義務人,不得以私人約定變更。

依據所得稅法規定,財產租賃所得及權利金所得的計算,以全年租賃收入或權利金收入,減除必要損耗及費用後的餘額為所得額。另綜合所得稅是採自行申報制,納稅義務人自有房屋出租,取得租金收入,應就實際所得予以申報納稅,不得以私人約定免除其申報納稅義務。

高雄市國稅局也表示,必要損耗及費用的申報計算方式有二種,第一種是以房屋租金收入43%為必要費用,不需提供任何證明文件,但僅出租土地的收入,只得扣除當年度繳納的地價稅。第二種則採逐項舉證申報,可扣除的耗損及費用計有折舊、修理費、保險費、向金融機構貸款的利息支出、地價稅、房屋稅及其附加捐等,如實際出租期間未滿一年者,僅得按該年度實際出租期間比率計算各項損耗及費用。

國稅局另提醒房屋出租者,除租金要報稅外,所收取的押金及任何款項類似押金者,仍需依當地銀行業通行的一年期存款利率,計算租賃收入,以免漏報被罰。

另外,房屋所有權人常為逃漏租賃所得,要求房客不得列報房租支出,如經查證將房屋出租、而未依規定申報租賃所得屬實者,將遭補稅並處罰。



【2007/08/13 經濟日報】


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◆風雅頌★幸福心靈報★:開小夜燈睡覺容易近視?破解護眼7迷思


近視300度以下不用矯正、
眼鏡度數會愈戴愈深、……
這些說法是真是假?護眼隨堂考,導正你的觀念。


文��林慧淳 攝影�畧紡w信


迷思一:近距離看電視、昏暗燈光下?#92;讀都會損害眼睛?


無論在光線不足的地方看書、或近距離看電視,對眼睛並不會造成永久傷害,但時間久了易造成眼睛乾澀不適,還會引發視力模糊、頭痛、肩頸痠痛等症狀。


因此醫師建議,從事這類近距離工作時,環境應保持60∼100瓦燈泡亮度,?#92;讀和使用電腦時,也應避免刺眼桌燈直射眼睛或造成反光,看電視時周圍應維持柔和照明,以免螢幕和環境亮度對比太強,眼睛容易疲勞。
< BR>此外,適度休息也很重要。每10分鐘將目光從螢幕上移開,花10秒看遠方,稍作休息。1∼2個小時應起身走動,避免全身痠痛僵硬。


迷思二:眼睛疲勞,睡個覺就行了?


睡覺並不能舒緩眼睛疲勞,應該以「看遠」來替代。可凝神注視遠物、或是向上看、左右轉動一會兒,以恢復眼睛的調節力並舒緩疲勞。


有人認為,看遠、看綠色植物愈久,視力愈好,這也是錯誤觀念。重點並不是要看多遠,而是每次近距離用眼的時間要縮短,超過6公尺以上的距離就可稱遠,多做戶外活動是兼具望遠、看綠色植物、及舒展筋骨的好方法。


迷思三:近視的人上年紀後不會得老花眼,所以年輕時近視沒關係?


老花眼是指眼睛水晶體的柔軟度和彈性變差,無法將物體影像準確投射在視網膜上。
上了年紀的人,無論有沒有近視,都無法避免老花眼,只不過近視的人看近物時,可抵消一部份的老花度數。


一般來說,40歲開始便有老花症狀出現,50歲大約是200度,60歲300度,因此若50歲的人有500度近視,那他僅約需配戴300度的老花眼鏡即可。


醫界使用的另一種矯正近視族老花的方? ﹛A是兩眼分別配戴度數不同的太陽眼鏡。較常用來瞄準或照相的一眼配戴適合看遠的度數,另一隻眼睛則戴上適合看近物的度數,約有70%的人可順利適應。


迷思四:度數在300度以下的是假性近視,不必矯正自然會好?


近視是眼軸不正常地增長,和假性近視完全不同。


假性近視是指,眼球水晶體周圍專責看遠或看近等焦距調節的睫狀肌,在人們過度使用眼球時,產生痙攣而無法放鬆的狀態,這時驗光就會出現「近視」的現象,但若經過休息、或點睫狀肌鬆弛劑後驗光,視力就恢復正常,方才稱為假性近視。


因此點了散瞳劑後,就算僅300度以下,只要出現近視度數,就不能稱為假性近視,必須治療,通常是戴眼鏡(包括隱形眼鏡)矯正。


迷思五:戴眼鏡或隱形眼鏡會使眼睛愈來愈差?


有些人堅持不願配戴眼鏡,認為「一戴就拿不下來」,或是「眼睛會依賴眼鏡看東西,以後度數會加深」,因此要求醫師開立眼藥水治療。


大錯特錯!


眼睛每下愈況、度數愈深的原因,多是因為老化或疾病的影響,而非依賴眼睛視物。一般來說,經過眼科醫師驗光,配戴度數合宜的鏡片或隱形眼鏡,能避免度數持續加深。


例如有些家長不讓孩子配戴眼鏡,甚至要他們「上課、走路不戴」、「寫作業、看書時才看」,本末倒置。如此一來,可能造成孩子學習障礙,更因看不清楚而養成瞇眼的壞習慣,反而使近視度數節節升高。


迷思六:睡覺時開小夜燈易造成近視?


國外曾有研究指出,2歲以下幼兒睡在開燈的房間中,日後近視機率大增,但這項說法遭其他專家質疑,認為未將?#92;讀習慣及家庭經濟狀況等其他變項列入考量。


全球首大醫療入口網站WebMD就認為,目前未有足夠證據支持這個說法,相反地,為寶寶房留一盞小燈,可能有助於他們練習眼部對焦,及發展重要的眼睛協調技能。


迷思七:維他命A對眼睛好,要多吃?


適當補充維他命A可使人告別? 晰彻h勞的困擾,但多吃無益。


丹麥研究發現,每天補充β-胡蘿蔔素、維他命A、E等脂溶性維生素,對於已罹患心臟病、癌症或是部份健康出問題的人,不但無法預防心血管疾病和抗癌,還可能會提高死亡風險。


因此長庚醫院毒物科主任林杰樑甚至認為,維他命A和β-胡蘿蔔應該停用。從食物中攝取營養素護眼,是較安全有效的做法。


紅蘿蔔、牛奶、起士、蛋黃等食物當中都含有豐富的維他命A。
民間流傳「吃魚眼睛補眼」也其來有自,魚眼睛富含膠質,是眼睛部份結構組成所需的營養素,只不過魚眼附近多脂肪,加上海洋重金屬污染的問題,建議別吃太多。


最後,別忘了定期視力檢查,通常視力退化早有徵兆,例如視力模糊、或眩光、飛蚊症,早點對症下藥,便可有效減緩退化的速度。

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【消費一把罩】粉刷油漆DIY  工具備妥900有找


TVBS 更新日期: 2007/08/14 12:18 記者:朱詠薇







有沒有發現,家裡牆壁因為潮溼會出現脫落、凸起的情形,這個時候就會產生我們眼睛看不到的粉塵,時間久,容易發生呼吸道的疾病,怎麼省錢裝潢?第一集,要教大家粉刷油漆DIY,備齊所有工具,只要800多元,達人還要告訴大家,油漆怎麼挑,可以美觀又持久。


天空藍的油漆,很多人喜歡這個顏色,你一定猜不到,紅色加黃色加土黃色,會變出芥墨綠色的油漆調色機,可以變出2016種顏色。油漆達人許晏連:「傳統的水泥漆的話,遇潮濕會粉化,會慢慢掉粉塵下來,那些粉塵我們看不到,可能會對我們呼吸道會有傷害。」


舊漆有粉塵,花錢有理,就為了健康,考慮一下全家總動員,讓家裡牆壁換個顏色。達人說,外面請人施工,至少3萬起跳,其中2萬5是工錢,這筆錢可以省下來自己賺。


DIY第一個步驟,要先有一把油漆刮刀,把舊的油漆處理乾淨,補斑駁的凹洞,一罐批土59元,批土刀15元,遮蔽膠帶1捆150元,好用的滾筒刷145元一支,油漆盤40元,毛刷65元,砂紙一大張50元,比較高的地方需要的延長桿,一支199元,全部備妥900元有找。許晏連:「我們可以拿家裡一般透明膠帶、封箱膠帶都可以,貼到牆壁上往外拉,如果有脫漆的情形,就建議要修補這個牆面。」


要檢查牆壁,油漆的選擇也很重要,歷史最優久的水泥漆,1公升90元,優點是遮蓋力強,現在最多人選擇的是乳膠漆,1公升貴了80元,但是防霉程度比較優,壽命也比較持久,最新產品是陶瓷漆,每公升200元,最貴,但是質感也最好,抗污力最強。TVBS記者朱詠薇:「不用太多的錢,一點點浪漫,讓我們為自己的家換上新的顏色。」


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《網路快報》讓你辦情人節私密派對 300坪沙灘 一元起標


時報 更新日期: 2007/08/14 09:27 記者:【陳大任/台北報導】



今年情人節什麼禮物最特別?Yahoo!奇摩拍賣這二天出現一則300坪海灘一元起標的案件,已有數十人加入競標,按照過去網拍都是結標最後一日才會急速加碼,業者樂觀預估會創新記錄。


翡翠灣樂活村廖千慧說,得標的網友可享用300坪海灘,從下午4點一直到晚上10點,有專屬音樂表演、BBQ美食、調酒,水上活動有風帆、水上摩托車,而且整個活動都配屬專任服務人員、調酒師、教練,總值約10萬元,拍賣沒有設底價,拍多少賣多少。


網拍競標從昨日晚間開始升溫,加入競標的金額與發問的問題不斷增加,許多網友都相當有興趣,不斷詢問水上活動的細節、餐飲的內容,還有人提出不要表演折算餐飲的要求。


Yahoo!奇摩公關經理吳苑如表示,以往都是在結標的最示幾個小時才會突然爆競標的能量,其實Yahoo!奇摩內部已有同事也想加入競標,還打算舉辦比基尼派對。針對此,廖千慧說,原本拍賣的內容是針對2至4人設計,如有多人的需求,會再酌收費用。


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感染 都是愛愛惹的禍?


聯合 更新日期: 2007/08/13 16:50 記者:張文華/台中烏日 (張文華診所院長)



這對年輕夫妻總是一起來看病。一向感情很好的他們,看診時老是毫不避諱地讓身體的某些部位輕靠在一起,刻意宣示他們的親密關係。但今天有點反常,老婆進診間一陣子之後,老公才慢慢地晃進來,還杵在門邊,遠遠地、冷冷地看著老婆。


她又抱怨小便疼痛及頻尿了,看她緊皺著眉頭,顯然很不舒服。驗了尿之後,果然又是泌尿道感染,在我的病歷裡面,這已經是第三次了。面對這樣的結果,我的中樞神經系統馬上反射性地抓出常規性的衛教宣告:


「要多喝開水,最好每天喝2000cc以上。不要憋尿,多上廁所。否則妳這問題會一再的發生。久而久之,泌尿系統,包括腎臟,就會出問題。」


她無奈地點頭稱是,眼角卻朝躲得遠遠的老公飛快地投了一白眼。老公在遭白眼之後,很識趣地開了門,鑽出診間。


我覺得事有蹊蹺,趁她起身離去領藥時,趕忙補問了一句:「妳平常很忙?常忘了喝水、或者常憋尿嗎?不然怎會老是泌尿道發炎。」


她起了一半的身子,欲言又止,愣了半晌,終於又坐回了椅子,低聲地告訴我:「其實我水喝得不少,也不憋尿。可是……。」她指著門外說:「會不會是他的關係?好像……我們每次愛愛之後就會這樣『說』……。」


「厚」,現在年輕人這個語尾的「說」,實在讓我不曉得怎麼說。什麼又是愛愛啊?天……。


「唉唉?」


「愛愛啦!」她微著臉,急著解釋:「就是在一起那個嘛!…」


哦~原來是那檔事。幹嘛說得那麼複雜?唉!老了,已經搞不太懂這些年輕人的拐彎抹角。


「是不是他在外面亂來,才讓我老是發炎?」


原來恩愛小夫妻鬧彆扭的原因是為了這個!年輕人花樣多,個性急,動作又大,是可能單純因為性行為而誘發泌尿道感染,倒不見得需要有老公在外面亂來的因素。而且,她老公面相老實,實在也不像。


先打個圓場再說吧:「如果妳確定水喝得夠多,也不憋尿的話,那麼性行為有可能是妳經常泌尿道發炎的原因。不過,妳老公不像會亂來的人,原因可能只在於男女的生理構造不同。」


絕大多數的泌尿道感染都是由下而上來的,即感染源多半經由尿道口進入。由於生理構造的不同,女生比男生容易患泌尿道感染。


一來因為,男生的尿道較長,有十幾公分;而女生的尿道只有二、三公分。所以細菌一旦進入女生的尿道口,較容易達陣,造成泌尿道感染;而進入男生尿道口的細菌則會發現路途遙遠,鞭長莫及。


另一個原因是,男生尿道口離肛門較遠;女生尿道口則和陰道口及肛門口的距離都很近,所以在性行為時,容易將陰道口及肛門口的細菌帶到尿道口,增加感染的機會。


「原來如此,所以我的猜測也不算錯嘛,他還不服氣地跟我吵。我決定不再讓他來了……。」


哇!代誌大條了。該是造功德的時候了:「沒那麼嚴重啦!那樣子人生會變得多無趣啊!妳只要注意做到以下三點,再怎麼愛愛都不用怕。保證只愛愛,不唉唉!」


1.隨時喝水,多上廁所,不憋尿,這是預防泌尿道感染的第一教戰守則。


2.愛前及愛後各清洗一下外陰部及肛門口,可減少局部戰場的感染禍源。


3.可能的話,愛愛後解一泡尿,可沖刷掉正據點準備上攻的病菌。(作者亦為家庭醫學科專科醫師)


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懶人投資術:停利不停損,定期定額財富翻身


卡優網 更新日期: 2007/08/13 23:26 記者:林冠慧







根據統計,今(2007)年上半年,全台灣只有20幾萬人,每月定時定額投資基金。新光投信表示,市場雖然震盪,但長期定期定額投資基金超過3年以上,財富還是可以翻身一倍。


可別小看定時定額,比起單筆投資基金、或股票、期貨、選擇權等投資工具,定時定額這種適合忙碌的人,每月不必時時刻刻花時間研究市場趨勢,每月從銀行的薪水帳戶自動扣款,就可以涓滴成河。


但是,為什麼投入定期定額投資法的人才少少20萬人?新光投信認為,人性中的恐懼、懶惰、貪婪、半途而廢,正是定期定額投資基金理財的絆腳石。


新光投信表示,「恐懼」讓投資人擔心投資標的市場波動太大,或害怕基金表現太過積極,淨值漲跌程度難以預料。但事實上,定時定額要獲利,第一條「反人性」成功投資心法是:選擇波動大的市場或基金,比波動低的投資效益更高。


因為波動程度愈大,表示基金淨值隨市場走跌,有機會扣到較低淨值,長期投資下來,當市場開始翻揚,定時定額將出現獲利。目前來看,單一國家包括台灣、印度,或全球新興市場,包括拉丁美洲亞洲地區的東協等,都是適合定時定額的主要市場。


同樣的,基金標的以挑選淨值波動程度較大的股票型基金最好,平衡型或組合型基金通常淨值表現較平穩,長期投資效果不如股票型基金佳。簡單來說,市場波動程度較大的股票型基金,就是定時定額最佳投資標的。


第二個人性弱點是「懶惰」,很多人以為定時定額號稱「懶人投資術」,就可以什麼都不管,胡亂選基金投資,或隨便聽別人推薦,一股腦兒將全部的錢投入。但新光投信指出,事實上,基金績效好壞,仍影響定時定額最終獲利高低,選對基金長期定時定額投資,投資效益愈顯著。


至於該怎麼挑最適合的基金標的,新光投信建議,投資人可根據中華民國投信投顧公會網站試算。今年以來,無論短、中、長期績效,皆維持同類型基金前1/2排名的前段班基金,近1年定時定額報酬率,平均達38.49%;近2年平均報酬率,提高到61.93%;近3年平均報酬率,更攀升至92.33%。


可見基金長短期間績效,最好維持同類型基金前1/2排名,表示基金經理人選股能力佳,操作實力傑出,越適合作為定時定額長期投資標的。


至於第三個人性弱點,則是「貪婪」。新光投信表示,不少投資人定時定額投資基金,雖然懂得精挑細選好基金,也義無反顧地長期投資,但當定時定額累積報酬率相當高時,卻文風不動持續扣款下去,雖然這樣做沒有錯,卻失去適時停利出場、落袋為安的機會,最好的做法應該是「賺很多時,贖一些」,建議有10%以上獲利,就可以考慮贖回一些,剩餘的部分,則可繼續投資下去。


最後一個常見的人性弱點是「半途而廢」,且往往發生在定時定額投資基金出現虧損時,尤其是連續數個月出現虧損,內心無法承受煎熬,就停止每月扣款,中斷投資甚至認賠贖回。這樣一來,反而使過去定時定額累積的投資效益,全部功虧一簣。


新光投信表示,根據過去經驗顯示,市場景氣循環約2-3年,定期定額必須堅持走空景氣波段循環,當景氣從谷底開始翻揚,股市開始邁向多頭之際,獲利效果才會顯著,做到長期投資不中止扣款,有出現獲利先贖回一些,即「停利不停損」策略,搭配執行力與持續力雙管齊下,愈早開始,就愈早享受甜美獲利成果。


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農地銀行開張 媒合對農地二手機具需求的農民


央廣 更新日期: 2007/08/14 12:19 記者:陳林幸虹



民眾想要買房子,可以找房屋仲介,但要尋找農地,常苦無管道,農委會為媒合有需求以及想出售和租借農地的民眾,藉由最基層農會為平台,推出「農地銀行」,並在網站建置1千筆的農地和二手機具出售或租賃等相關資訊,讓想走進農業的新手,能夠在最快時間圓夢。


農委會新推出的「農地銀行」,和一般服務民眾存款或放款的商業銀行不同,並沒有實體,是藉由網站上的資訊,提供民眾所需的服務,並由全台灣300多個基層農漁會,扮演農地租售或二手機具租賃的媒合角色。


農委會指出,根據內部最新的一份調查,在回收的6千份問卷中,有1/3的受訪者,「經常想要自己擁有一塊地,以實現親近土地,享受田園耕種的樂趣」,但也因為民間仲介業介入鄉村農地買賣少,因此也常苦於找不到合適的土地。農委會認為,「農地銀行」網站開張,藉由農漁民最信任的農漁會做為觸媒,讓有心從農或「回農」的民眾,可以早日實現夢想。農委會主委蘇嘉全說:『我們特別在相關的輔導措施裏面,也讓農漁會要負起相關的兩造之間的爭論的責任,所以農民可以放心的把土地交給我們的農會來服務,想要進到這一塊的年輕人,漂鳥園丁也可以非常相信的,輕易的,甚至於有保證的到農會來尋求服務,我相信將是農民,還有農會,包括政府三贏的方向。』


蘇嘉全也強調,未來農地銀行的相關業務,並沒有涵蓋建築或住宅用地,至於民間房仲業,只要農民願意,一樣可以繼續從事農地買賣等仲介權利,畢竟農地銀行的啟用,只是希望讓農民多一個選擇管道,絕不是和不動產仲介業者爭利。


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詐騙集團新招騙地主 佯稱可斡旋地價補償費


中央社 更新日期: 2007/08/03 21:05



(中央社記者沈如峰宜蘭縣三日電)宜蘭縣地政局今天說,最近有不肖人士以可以和縣政府斡旋,調高台灣省自來水公司辦理的宜蘭清洲淨水場工程用地徵收補償費為由,向地主要求簽立給付佣金契約,有民眾因此受騙上當,呼籲地主小心防範,以免自身權利遭受損害。


詐騙集團又有新招式,這回鎖定的是清洲淨水場工程用地徵收補償對象的地主,日前有人因此受騙,宜蘭縣地政局特別提出警告。


地政局強調,徵收土地的地價如何調整,需依法令規定辦理,並非特定人士能夠遊說變動,呼籲地主注意防範,以免權利遭受損害。960803


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合法溫泉社區 科技新貴青睞


時報 更新日期: 2007/08/08 10:08 記者:【盧金足/台中報導】



中科效應,帶動房地產市場,為打動科技人的心,建商推出強調休閒、紓壓的溫泉別墅社區,為工作壓力大的工程師,營造釋放壓力的居家環境。隨著中科員工陸續進駐,推案如雨後春筍,也點燃房市戰火。


中科園區科技業廠房成型,加上台糖購物中心開始營業,建商看好科技新貴及鄰近精密園區員工的購屋實力,預期房市對於中科需求量增多,下半年中科推案量明顯激增。


順天、精湛、裕國等知名建商紛紛進場推案,上市公司的順天建設在工業一路推出「視界觀」大樓個案,每坪房價在15萬元左右,本來主打7期重劃區的精湛建設,在大肚山另闢商機,推出「台中會」億元透天別墅。


建商李秀美表示,健康住宅成為當前最紅不讓的訴求,裕國集團最近推出「裕國天泉」溫泉養生住宅,隨著周遭生活機能就位及就業機會,帶動周邊效應,預計中科房價還有2至3成漲幅。


從事冷凍業發跡的裕國集團,跨足房地產業,規畫中部唯一溫泉水療會館,獲得不少科技新貴青睞。業者表示,開發過程煞費心力,因為溫泉合法申請流程繁複,申請者大都為觀光溫泉飯店,很少社區會規畫溫泉設備。


坊間不少房地產都強打「溫泉」設施,但有的根本沒有開挖溫泉井,不少住戶搬進後,才發現是要自己燒熱水,沖泡溫泉湯包的假溫泉,「裕國天泉」表示,評估基地距離清新溫泉飯店約7公里,而且是同脈泉,鑿井開挖溫泉,提供住戶更好居住環境。


裕國集團指出,為設計溫泉社區,特別和烏來樸石麗緻的溫泉設計者黃宏輝參與,也和泰安觀止溫泉會館技術合作,希望打造中部地區第一家合法的溫泉社區。


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孩子,要房子嗎?我買給你 北市7成首購族 頭款爸爸付


時報 更新日期: 2007/08/08 10:14 記者:【李國煌/台北報導】



北市六、七年級首購族,七成買屋靠爸爸。這五年來,北市房價逐步攀高,最新公布的國建房價指數顯示,北市房價再創新高,民眾購屋壓力加重,台北購屋大不易。


依據信義、住商、永慶、中信等房仲業綜合估計,北市首購族,自備款靠爸爸、靠長輩支付的比重,大約佔七成,至於自己打拚存錢,憑自己賺錢買房子的首購族,大約佔三成。


永慶房屋副理梁惠燕說,以一戶八百萬的房子來算,自備三成要支付二百四十萬元,如果買一千萬的房子,就要拿出三百萬。


北市一年四萬件中古屋買賣件,其中一萬多件是首次購屋民眾,首購客戶中,有的是自己打拚存自備款,有的是爸爸出錢、給孩子靠。


那些類型的首購族,購屋靠爸爸?


信義房屋協理吳銘鴉說,這個類型的首購族,到房仲店頭看房子、洽談時,都會由父母、長輩陪同,真正要買房子、產權要掛在名下的孩子,大多沒有什麼意見。


年齡大多在二十來歲,三十歲以下,多屬六年級後段班、七年級生,年紀輕輕。


碰到房仲業務人員介紹房子,詢問買方意見時,孩子大多沒有看法,眼神都會轉向父母,徵詢父母的意見,買屋過程中,都是父母在表示意見,出錢的人最大。


房仲業務人員一看就清楚,真正要搞定的對象是父母,而不是房子掛名下的孩子。


自備款自己籌措、賺來的購屋人,購屋比較有主見,買賣比較阿沙力,因為是自己的錢、自己能夠做主。


吳銘鴻說,這種類型的購屋人,大多是年紀在三十二到三十五歲之間,六年級前段、中段班,甚至年歲更大,夫妻倆打拚一些年,終於存了三、四百萬元,可以做為購屋自備款。


在夫妻合力購屋,看屋的過程中,做買屋決定的,七、八成是妻子,老公則是最後再出面付錢。


住商不動產主任徐佳馨說,還有部分三十來歲的未婚女性,工作多年,儲存一筆錢買一戶小套房,打造自己的窩,這種靠自己買房子的客戶,最具自主權。


這種買屋靠爸爸的情況,南部更普遍,有些還是阿公、阿媽疼孫子,掏出自己的私房錢,給孩子相添買房子,吳銘鴻估計,買屋靠爸爸的比重,南部佔七成以上。


不管是靠爸爸、靠自己,付了自備款以後,後續的房屋貸款,買屋的孩子必須自己去承擔,不能要爸爸拿錢繳貸款。倒是,吳銘鴻也發現,近年來,北市首購族買房靠爸爸的情況,略為減少一些。主因是爸爸自己也不好過,物價上漲、房價上漲,爸爸的薪水卻沒漲,碰到公司出狀況,連退休金都泡湯,自身都難保,如何為孩子出錢買房子。


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估算房貸負擔 二大要點不可忽略


時報 更新日期: 2007/08/08 10:14 記者:【李國煌/台北報導】



房價高高漲,現階段買房子,自備款最好備三成,套房備五成,國泰世華銀人員建議,計算房貸負擔時,考慮兩大要點,一、本息一起算,二、以房貸第三年利率計算。


全台房價均處在高檔,台北市房子動不動一戶就要八百萬、一千萬元,這種環境下,首購族房貸負擔壓力不小。


想要一圓購屋夢,又要順利償還房貸、保持良好的經濟生活品質,一定要有齊全的準備,土銀人員說,最好多存錢、多準備自備款,貸款金額一降下來,還款負擔就跟著減輕。


以一戶八百萬元的房子來計算,如果貸款五百萬元左右,一個月本息攤還二萬多元,如果貸款金額拉高到七百萬元,一個月要還的錢,馬上增加到四萬元上下。


如果是購買套房,現在銀行限制多一些,不過,兆豐銀人員說,只要有穩定收入、工作、信用良好,地段不錯、房子自己要住,銀行還是接受申貸。自備款部分請客戶多準備一些,最好備個五成左右,利率視各銀行規定,還是可以借到三%左右的房貸。


同時,國泰世華銀人員指出,購屋民眾估算自己的房貸負擔時,考慮二個重點。一、以第三年起的利率計算。目前,各銀行的房貸利率,多採分段計息,第一、二段適用期間,只有貸款初期一、二年,大約在二.三%到二.八%,第三年起的利率,才是重點,適用到第二十年,目前都在三%以上。民眾計算房貸負擔,一定要看長,以三%以上做試算。


二、以本息平均攤還計算。估算房貸負擔時,不能只看寬限期內,償還的利息金額而已,因為寬限期一過,本金一起攤還時,所要償還的房貸金額,急速上升。以貸款六百萬元計算,寬限期只要還一萬五千元,二年寬限期一過,變成要還三萬五千元以上,如果沒有準備,將會措手不及。


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違法加蓋隔間出租 北縣5層樓公寓變大雜院


東森 更新日期: 2007/08/08 18:35 記者:記者羅欣怡、楊凱/台北報導



台北縣一棟20年的老公寓,5層樓10戶中就有3戶屋主在公寓裡另外隔出15間套房分租,使得原本單純的居住環境,安全品質下滑,讓其他住戶氣得牙癢癢。


檢舉人和被檢舉人雙方狹路相逢,累積好久的怒氣一觸即發。坐落在路旁這棟五層樓20年的老公寓,原本287號和289號間還有15公分的距離,現在兩棟公寓卻是緊緊相連,連個縫都找不到,住戶懷疑,根本就是公寓住戶違法隔間所導致。


從陽台往下看,二樓和三樓分別將房間向外擴建,誇張的是,同一棟大樓裡289號二樓以及291號5樓的屋主又多隔出6間套房,兩邊五樓的住戶又在頂樓加蓋9間,算下來,大樓一共多出15間套房,加上公寓原本的房間,一共有21間房間,全部分租出去。


原本只有20人住的公寓,一分租變成50幾個人進出,人口複雜、居住安全品質滑落,增建的屋主則提出反駁。其他住戶從去年開始發起連署,要求加建的屋主停止租賃行為,公寓大門也貼上縣府的違建拆除公文,但一年過去了,違建的房子依舊存在加蓋的,屋主開心收租,住戶的抱怨還是沒有解決,按照主管機關的時程表,大樓住戶不知道還要等多久?


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房屋買賣兩樣情 蔡政寬用真心和社區「博感情」


東森 更新日期: 2007/08/09 11:25 記者:記者陳偉文/台北報導



受到裕隆汽車新店舊廠3萬坪土地開發案的激勵與帶動,北縣新店捷運七張站周邊房市交易熱絡,許多知名社區如「悠遊市」、「環遊市」、「群星會」、「碧潭有約」、「現代君址」、「裕文花園」、「圓圓園」等,在區域利多刺激與社區本身經營管理良善的帶動下,成為許多購屋人指定要進駐的住宅社區,房屋交易買賣也跟著熱絡了起來。


為了進行物件開發,許多房屋仲介業者、仲介經紀人等等,不時在這些社區的管理室前後打轉,跟管理人員打探,希望能有機會接近屋主,接獲委託銷售物件,但往往不得其門而入。


然而,今年度分別在「群星會」、「圓圓園」等社區協助管理委員會舉辦過社區活動的東森房屋新店寶橋加盟店經理蔡政寬與他的團隊成員,卻成了這些社區管委會總幹事、主委們的好朋友,他們不僅熱忱歡迎蔡經理與他的團隊們進來社區協辦活動,並且直接指名了要蔡經理來協助社區住戶委託銷售物件,羨煞其他同業。


「其實,差別只是在用心而已。傳統上,業務人員要開發物件,當然會去找管理員攀談,可是,那不是讓社區居民認識你的好辦法,最好的辦法是真心為社區居民付出,讓他們相信你的真誠、相信你的專業、親眼看到你服務的熱忱,當然,這也有助於提昇房仲服務人員的整體形象。」


蔡政寬表示,當他去年幫某社區協辦中秋節晚會活動的時候,能提供給社區的資源有限,只能用服務的熱忱跟用心,幫社區規劃活動、布置場地、參與其中,讓賓主盡歡而已;然而,比起某些強調社區服務精神、投注大量人力物力、卻不知如何用心經營的同業來說,他們的作為,深深打動了社區居民的心;辦過一次活動之後,總幹事會來接洽第二次活動;只要是東森房屋寶橋店的團隊,社區上上下下都竭誠歡迎,毫無疑慮,這份信任,是他們用真情所換得的、最珍貴的收穫。


「我們擁有很多行銷工具,只要善加利用,加上用心服務,就能收到很好的效果。」蔡政寬提到今年五月間,他們協辦某社區的母親節慶祝活動時,就利用總部所提供的「窩心彩繪」圖畫紙,在社區舉辦小朋友的繪畫比賽;而為求現場氣氛熱絡,他們特別找來專業的美術老師舉行現場評分頒獎,讓社區氣氛High到最高點!七月底,他們還要在該社區游泳池協辦親子水上活動比賽,屆時社區上下將飄滿東森房屋的旗幟與氣球,勢必又是熱鬧非凡!


除了協辦社區活動之外,蔡政寬更懂得善用行銷工具,協助購屋人找尋理想的住家:「像總部幫加盟店規劃的『網路商城』,讓每個加盟店有獨立的網站可以跟客戶介紹專屬該店的物件,客人一到店裡來,我們就透過電腦把資料Show給客戶看;加上『全域呈現』立體影音看屋的優勢,現在幫客戶介紹房子,不會有像早年那種只拿著幾張廣告紙做介紹的窘境,客戶對我們的專業認同度跟信任度都提昇很多!」


蔡政寬表示,其實,現在房屋仲介同業競爭相當激烈,各大品牌都會大打電視廣告、都會斥資頭下大筆媒體預算、都有物件資料庫、都有DM,也都有網路、有店面招牌,大家的服務內容也大同小異,都是幫買賣雙方客戶配對媒合、協助各種交易與過戶、貸款等問題。他說:「我們要讓社區居民們瞭解的是,我們的服務內容裡有別人所沒有的成分,就是『感情』!我們真心回饋社區、真心付出行動,是社區上下有目共睹的;而社區朋友們的信任與支持,就是我們最大的收穫了!」善加利用行銷工具、深入社區、回饋社區,這就是蔡政寬與他的團隊深獲人心的致勝關鍵!


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坐擁山城水鄉 休閒產業真正「ㄏㄤ」、民宿主人換你當!


東森 更新日期: 2007/08/09 11:32 記者:記者陳偉文/綜合報導



很多人一直嚮往著美好的休閒生活,卻往往只能利用短短的假期,安排出遊;而且,每次出遊,不是深受舟車勞頓之苦,就是為了趕時間而行色匆匆,往往把自己搞得越玩越累,真是何苦來哉!


隨著國人對壓力的反思、對假期的重視、對養生的關注,與對生命的改觀,而形成一股潛移默化的趨勢。許多都會區的上班族,甚至中高階主管、企業家們,已經無法滿足一年7天的年假,一週兩天的放鬆,因為有太多的壓力需要釋放、有太多的瑣事不斷糾纏,更有太多的重大決策等著決斷與付諸執行,光是週休二日去郊區住個民宿、或是趁著年假到國外渡假村渡個假期,都還要為了銷假上班後的庶務煩心不已,好好一個假期往往最後要以焦慮來收場,怎麼也擺脫不了!


只是,心中一股重返山林、徜徉山水的野性呼喚一旦不能被釋放,那是會非常痛苦的!於是,有人決定前往山巔水湄之處,尋找淨土、興築自己的夢幻小廬,成天與大自然為伍,或邀三五知交、或請名流雅士,一同放慢腳步、共享生命中的美好!不過,想找塊合適的土地、蓋個民宿,不論營業不營業,都不是件容易的是,光是土地所在、光是地目與各項文件手續,還有營業執照,甚至建築品質、用材、施工水準,以及其他餐飲經營上的瑣事,光想像都會教人美夢乍醒!怎麼辦才好?


東森房屋台中家樂福加盟店店長張智能指出,其實,想要實現這樣的美夢,在中台灣地區就有許多好的機會可以參考。像他們最近接受一位民宿業主委託,要託售一塊位於南投埔里地理中心碑附近、榮民醫院旁,面積將近1600坪的民宿個案,就是個不錯的標的。


能接觸到這個案子、進而接受專任委託,張智能還覺得頗感意外,原來是該業主本身經營了多家民宿,把原本徜徉山林、自在生活的初衷給弄得忙上加忙,有點違背了當時自己對生活的追尋,於是希望將手中這座已經開發完善、人氣旺盛的「水鄉Villa」轉讓給有緣的人。在尋找專業仲介公司過程中,對e化行銷工具深具信心,於是直接聯絡該店洽談委託事宜。


該案基地面積共有1585坪,基地上以美國檜木興建了7幢獨棟峇里島式木屋,每幢約25~28 坪,整座民宿山環水繞,軟體、硬體設施皆備,並持有合法民宿經營執照,且總價不到6000萬,比台北市隨便一棟百坪豪宅的總價還便宜,七幢木屋任憑使用,就是不作民宿經營也可自用渡假,堪稱豪宅中的豪宅,相信很快就能找到有緣承接的新主人了。


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政府擬開放三賭場?柯建銘:八字沒一撇


中央社 更新日期: 2007/08/09 20:36



(中央社記者林怡君台北九日電)報載政府擬立新法開放三縣市經營觀光賭場,引發泛藍及無盟批評。民主進步黨立法院黨團總召集人柯建銘今天表示,這是八字沒一撇的事,媒體卻炒作且負面解讀,民進黨政府不可能指定哪些縣市可以有賭場執照,「又不是頭殼壞掉」。


媒體報導,行政院交辦經建會研擬國際觀光度假區特許賭場管理條例草案,內部決定,開放三張賭場執照,四成營收將是特許費繳政府。泛藍及無盟批評這是政策買票,但行政院表示,在社會沒有高度共識前只是研究案,不會付諸實行。


柯建銘晚間受訪時表示,這些都是八字沒有一撇的事,媒體卻炒作負面解讀,泛藍是在跟稻草人戰爭。政府不會指定哪些縣市可以領有賭場執照,「又不是頭殼壞去」,政府只是訂出一些可以申請設置觀光賭場的標準,開放地方政府申請,媒體報導的消息並不正確。


他說,無盟在臨時會時力推離島建設條例修正草案,但民進黨團大會決議不支持,因此並未同意列入臨時會議程,但在立法院國民黨是多數,他也建議無盟可以找國民黨合作,若國民黨願意支持,民進黨也擋不了,但最後臨時會也沒有處理。


他也說,立委選舉在即,已經沒有環境面可以通過這項法案,但一個成熟社會禁不起理性討論這議題,也不對。960809


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8月16日起 北市都發局受理住宅租金、利息、修繕補貼 


東森 更新日期: 2007/08/10 12:21 記者:本報訊



為配合內政部辦理住宅補貼措施,台北市政府都市發展局將於8月16日至9月17日受理市民申請,試辦一年,這次住宅補貼措施包括:租金補貼2,320戶(每月補貼3,000元,補貼1年)、購置住宅貸款利息補貼5,800戶(最高可貸220萬元,期限20年)及修繕住宅貸款利息補貼580戶(最高可貸80萬元,期限15年)等三項,符合規定者請擇一辦理,不得重覆,上述購宅貸款及修繕貸款的利率請依照內政部公告之。


北市都市發展局表示,凡年滿20歲以上與直系親屬設籍於同一戶或有配偶或年滿40歲者,家庭年收入在145萬元以下、每人每月平均收入低於52,083元,且本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅,即可提出申請。


北市發展局進一步表示,這項住宅補貼措施是採「評點制」來排定申請人是否獲得補貼,合格的申請人數如超過本年度可辦理的計畫戶數,就會依照申請人的收入、是否具弱勢條件、家庭成員人數等因素來評點,按評定點數高低順序核發補貼證明。


北市發展局提醒想要申請這項住宅補貼措施的市民,記得要在受理申請期間內採取線上或自行填寫的方式,連同相關文件,以掛號郵寄或親送到該局,相關資訊請上網到http://hsms.cpami.gov.tw或電洽北市都市發展局23212186按1即可。


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房地產達人/預防買到瑕疵屋 藝人張淳淳有撇步


東森 更新日期: 2007/08/14 00:46 記者:記者呂學善、鍾武正、陳明華/台北報導



買房子不管是自己住,或是打算轉租轉賣來賺錢,最怕的就是買到爛房子!但大部分的人都不是土木或是建築專家,要怎麼樣才能避免買到地基、樓地板不夠平穩,或者是偷工減料的房子呢?其實,利用一些簡單的小道具,就能破解房屋的瑕疵。


其實這些方法是由知名藝人張淳淳提供的,她從三年前的門外漢變成今日擁有四十間房子的房地產投資達人,甚至還出書教人如何買房子投資賺錢。她善用活周遭的小工具,並且用他們來測試房屋是否值得購買。


例如塑臉用的小滾輪一分鐘可轉一萬兩千次,就可以測試出樓地板是否平穩。在地上劃一個圈把滾輪放在圈內,一個小時吃完飯後它還在這個圓圈圈裡面,這個房子就太棒了。如果附近常有大型車輛經過,而且會造成影響房子的震動,也可透過這個小道具的位移輕易發現。


至於敲敲牆壁,看看有沒有偷工減料幾乎已經成為常識,但很多人只是每面牆零星敲幾個地方,以為這樣就夠了,其實這是大錯特錯!同一面牆,上下差個幾公分,可能就差很多!所以檢查的時候不能偷懶,每面牆的每一個位置都該仔細敲一敲。


房地產投資達人張淳淳表示,「牆壁若是工做得很好,光用眼睛看無法得知哪塊牆是實心的,哪塊牆是木板的,但若是用耳朵聽,就可以清楚地分辨哪邊是水泥牆,哪邊是空心牆。敲打實牆所發出的聲音會很紮實,而敲打木板的聲音則很空。」


總而言之,看房子不能只看外觀,越是看不見的地方越得小心,除了考量居住安全之外,一個小瑕疵,可能可以讓你殺價殺個四、五十萬元呢!


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輻射屋普查 疑有漏網之魚




2007/08/13 22:47

中國時報 2007.08.13 
輻射屋普查 疑有漏網之魚
李宗祐/特稿



    原子能委員會日前接獲某家鋼鐵廠通報,偵測發現近兩噸輻射鋼筋,及時遏阻該批含鈷六十放射性元素的廢鋼筋被熔煉成新輻射鋼筋、造成二次汙染,目前因廢鐵供應商不願意提供該批輻射鋼筋確實來源,來源追查陷入膠著。


    原能會此次在苗栗縣發現大批輻射鋼筋,到目前為止,仍有諸多疑點有待釐清。首先,苗栗縣過去偵測未發現過輻射屋,該批輻射鋼筋如果是從苗栗縣境內建物拆除,就表示原能會多次進行的輻射屋普查作業仍有漏網之魚;或者,近幾年又有鋼鐵廠在不知情下,生產製造輻射鋼筋,且流入建材市場


    但國內發生輻射屋事件後,原能會積極輔導國內鋼鐵廠建置門框式輻射偵檢測,後者的可能性不高。除非該批輻射鋼筋在鋼鐵廠接受原能會輔導之前就「出爐」。若如此,問題就大了,顯示國內輻射屋不只八十一年到八十三年而已,其他年份的建物可能也有部分受到輻射鋼筋汙染。


    如果該批輻射鋼筋不是拆自苗栗縣境內的建物,最有可能是來自新竹以北,原能會過去普查發現近兩百棟輻射鋼筋汙染建物,除了彰化縣欣欣幼稚園,其他全部位於新竹以北到基隆。


    若是如此,問題就較單純,因為這些輻射屋全在原能會掌握中,只要逐戶清查,就知道是哪棟建物未向原能會通報,逕行拆除改建或重建,還把輻射鋼筋偷賣給廢鐵回收商。


    但無論是哪種狀況,還是有疑點。為什麼同時間在苗栗縣會有三家廢鐵回收商買到輻射鋼筋,如果是來自同棟建物,屋主為何分批賣給不同回收商;若是來自不同建物,也未免太巧合了。


    諸多疑點有待原能會突破三家廢鐵供應商心防,查個水落石出,這個問題涉及公共安全,絕不能等閒視之。


中國時報 2007.08.13 
鋼鐵廠:四道檢測 確定沒問題
許惠就、陳界良/苗栗報導




    東和鋼鐵苗栗廠十二日表示,該廠從收購廢鐵材料開始先進行輻射檢測生產過程也有兩次檢測,成品出廠前還有最後檢測,共經過四次檢測,不可能讓有輻射的鋼材成品運出。


    東和鋼鐵苗栗廠環保勞安中心主任林宗澤昨晚指出,該廠從廢鐵材料收購進廠,整車廢鐵就必須先通過門框式地磅輻射偵測系統檢測,去年共發現廿、卅件廢鐵材料含有輻射,今年上半年也發現了十餘件,均主動通報原能會帶回處理。


    林宗澤說,廢鐵材料通過首關檢測後,生產過程中還會有兩次輻射檢測,分別在煉鋼、軋鋼時各一次,成品完成後,還要經過最後一次門框式偵測系統,確定沒有輻射後才出廠,並開出無輻射線證明書給建材商,建商據此證明才能申請建築執照。


中國時報 2007.08.13 
輻射鋼筋汙染事件
整理/李宗祐



    輻射鋼筋汙染事件,起因於台電員工在民國八十一年間把工作用輻射偵檢器帶回台北員工宿舍,意外偵測發現輻射異常反應,引爆震驚全國的輻射屋風波。


    原能會在媒體報導後,又接二連三發現台北市民生別墅等多起輻射屋,並根據建商提供資料,追查發現汙染鋼筋來自桃園聯成鋼鐵廠,鎖定民國八十一年到八十三年間建造的建物為高危險群,展開全國性普查。


    經過三次普查,陸續在台北縣市、基隆市、桃園縣和新竹縣市偵測發現一六四八戶建物受到輻射汙染。二六三戶年劑量超過五毫西弗的重汙染戶,已有九四.三%分別由原能會價購或補助工程費,協助部分改建或全部拆除重建。


    一三七三戶年劑量低於五毫西弗的輕微汙染戶,僅二三九戶在原能會協助下,自費進行改善工程。另有三八五戶因輻射劑量隨時間自然衰減,降到自然背景值,其餘六二九戶仍「原封不動」,至今被地政單位註記為「輻射屋」列管。(資料來源/原子能委員會,整理/李宗祐)


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三大類型套房 貸款一路通暢


時報 更新日期: 2007/08/14 09:22 記者:【李國煌/台北報導】



銀行縮套房貸款,三大類型套房申貸路通暢,捷運套房、明星學區套房、大套房,三大類型套房,貸款沒問題。


中國信託套房貸款,每月數件、十數件,土銀、兆豐銀針對符合條件的優質貸款人、套房產品,一樣接受申貸。產品部分,下列三種套房,不少銀行還是願意承做貸款,包括,一、捷運沿線套房,二、明星學區套房,三、大套房,坪數在十五坪、二十坪。


貸款人部分,只要具備良好的條件,現階段買套房,還是能順利貸款、完成購屋計畫,一、信用記錄良好,二、工作、收入穩定,三、自備款足夠。


收入證明部分,銀行人員說,扣繳憑單、薪資單、報稅證明、其它資產都行,例如,名下有其它的不動產。


利率部分,中國信託在二.五%~三%,貸款成數最高七成,捷運沿線、站區共構的套房,室內坪數在七到九坪都可以申貸,針對部分客戶,兆豐銀開出的利率在四%左右。


中國信託人員指出,像捷運沿線套房、明星學區套房,這類地段的房子,市場永遠有需求,至於貸款人名下是否有其它房地產,目前沒有設限。


只是,現在的貸款成數壓比較低,原本最高是八五成,一戶六百萬元的套房,自備八十萬元就可以購買,現在降到七成,要自備一百八十萬元,購屋人必須多籌措一些自備款。


銀行人員說,降低成數主因是,房價已經上漲三、四年,目前,處在相對在高檔,銀行借錢出去,要先折算,未來,萬一客戶還不出錢,房子送法拍時,可以賣到多少錢,反推計算。整體而言,買套房還是能順利借到錢,不過,兆豐銀人員也指出,目前,承做比較小心篩選比較嚴格。


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安慰自己的六種情緒「轉貼」




2007/08/13 12:14

自卑、挫折、傷心難過、憂慮、憤怒、壓力,是每個人在日常生活中都會經歷到的情緒。由於這些狀況是如此的無可避免,與其逃避,不如學著如何以正向的方式去面對。以下文章節錄自網路佳文 <安慰自己的六種情緒>,希望能夠讓家長及學生們有所獲益。
一、當我覺得——沒有自信,總覺得不如人時,我應該這麼做

1.停止批評和責難自己。

     《肯定自己‧欣賞自己》一書的作者克萊基荷芬說,會不斷苛責自已、說喪氣話的人,是對自己不夠  肯定的人。「要對自己溫柔點,停止猛烈的批評,是建立自信的第一步,」她建議,拿枝筆列出你不斷在  責罵自己的話語,並且自問看到這些話會有什麼感覺,這樣 的責罵是否對自己有好處。老實說,當然是  沒有好處,因此,一定要下定決心停止這種責難。如果一時還做不到,不妨先把注意力放在已經做好的部  份,告訴自己做得有多好。

2.學習積極正面的自我對話。

    我們的內心都有一部投影機,每天讀出成千上萬的畫面與情緒,除了要停止負面的批評,還要積極輸入一些正面的鼓勵。寫一張自己的履歷表,把所有的優點都列上去,每週瀏覽一次,做為自我對話的腳本,在忍不住要責罵自己之前,先想想看自己還有哪些優點,就會發現自己其實沒有想像中的糟。

3.每天問自己兩個問題:「我的人生有什麼是好的?」、「還有什麼事可以做?」

    心靈文學作品《自尊心的六根支柱》作者布藍登則進一步建議,從這兩個問題啟發自己更有創意的對話,找到自己的價值,才能更肯定自我。

4.停止和別人比較,珍惜自己所擁有的。

    作家勞士吉說過:我們永遠不會像自己想像的這麼幸福,也不會像自己想的這麼不幸。別再羨慕別人的太太比較漂亮,或嫉妒別人比較會賺錢,許多痛苦和不平就是從「跟別人比較」開始的,不只是拿枝筆寫下自己的優點,也列下自己所擁有的,和自己比較,學會珍惜。


二、當我覺得——挫折倒楣,負面念頭縈繞於心,我可以這麼想...

1.多看看壞事的光明面。

       英國心理學家韋斯曼博士曾花了很多年的時間,研究上千名幸與不幸的人。最後他驚訝地發現,運氣是一種心境、思考和行為模式,一個人的態度或想法會決定他是好運或歹命。因此,他在《幸運的配方》中建議碰到爛事的人,要先在垃圾中挖挖寶,「想一想事情本來有可能更糟」、「這不幸的事是否真的那麼重要?」、「想一想還有比自己更倒楣的人」,這些都足以讓自己對目前的境況釋懷。   

2.相信事情會否極泰來,甚至因禍得福。

    韋斯曼也發現,好運的人會看得比較長遠,不會因壞事而氣餒,甚至會發揮想像力,相信上天是要利用這個踏腳石,給自己帶來更大的好運。例如,沒得到這個工作,也許是有更好的工作等著你。

 3.別自怨自艾。

    其實,再幸運的人也會碰到挫折,他們也會哭泣,但最重要的是,他們會快快把爛事或厄運拋諸腦後。做些事分散注意力,像是上健身房運動流汗、看個搞笑的電影,或花 20分鐘想曾經發生在自己身上的好事,回憶一下,給自己正面的感覺。

   4.  用建設性的方法來解決問題。

    最後,如果是需要進一步解決的事情,而不只是轉換心情,韋斯曼建議,別一開始就認定自己對整個局勢無能為力,要下定決心採取主動。接著,發揮創意,列出可能的解決選項,甚至和別人有些腦力激盪,問問他們:「如果是你,你會怎麼處理這件事?」好好斟酌所有可能的方案。最後,也是最重要的,專心解決問題,而不是沉溺在問題中。   


 三、當我覺得——傷心難過時,如何為自己打氣?  我可以這麼做....

    最新一期的《O雜誌》(美國知名的脫口秀主持人歐普拉)建議心情不好的人可多  做以下幾件事:

1.開懷大笑

    有愈來愈多的科學研究證實,笑能改善鬱悶的心情。像是租一大疊喜劇的DVD回家,讓自己開懷大笑。笑,能改善人的心情,即使是強迫的,也有同樣的效果。

2.快走或跳個有氧舞蹈。

    科學家早就發現,運動能紓緩鬱悶,改善心情,1999年的《內科醫學文獻》早已證實,運動和治療有一樣的效果,因為它能刺激神經傳導物質的分泌,像是腦內啡、血清素和多巴胺。

3.聽聽瑪丹娜的音樂,大聲地唱,用力地搖擺。

    也有研究證實,聽音樂能刺激腦部分泌腦內啡。英國曼徹斯特大學最新發現,聽大聲的音樂能活化部份的內耳球囊,它們連接與愉快感覺有關的腦部組織。

4.上街為自己買束花吧。

    美國羅特格爾大學在2001年的研究, 72%的年長者如果經常收到花長達六個月,會比那些從來沒收到花的人快樂。另一個研究也發現,花束比其他禮物更能帶來喜悅和快樂。

5.找朋友聊聊天。

    孤立的人容易鬱悶痛苦,許多專家都建議,發生事情或心情低潮時,一定要有朋友在旁邊。密西根大學的研究則進一步指出,不只是找到支持的力量,還要有歸屬感,要找那種可信任、可依賴的朋友。

6.找隻狗玩玩。

    1999年的兩個研究都證實,寵物能給愛滋病人和老人帶來快樂與安慰。另一個研究也發現,養寵物的人比較不容易得心臟病,這都是因為心情紓緩的緣故。抱抱狗、逗逗牠,都能帶來快樂。


 四、當我覺得——容易擔心憂慮時,我可以這麼做...

1.保持忙碌。

    以領導管理與人際溝通聞名於世的卡內基,也曾以《如何停止憂慮.開創人生》一  書幫助許多人走出低潮,克服憂慮,其中第一個方法就是保持忙碌。忙碌,使人不再有憂慮的空間,一個人不可能很興奮地做某件事,同時又很煩惱。在工作上保持忙碌,休閒時也可以多安排一些活動,特別是戶外的爬山、運動或打球,讓身體動一動,也讓腦子多想一下的機會都沒有。

2.用或然率來排除心中的憂慮。

    想想看:「這件事發生的機率究竟有多少?」仔細研究,你會發現,99%所擔心的事從來沒有發生過,很多是來自自己的想像,而非現實。

3.接受不可避免的事實。

    卡內基建議,如果真是碰到困境或瓶頸,不妨利用以下幾個步驟克服心中的憂慮。先問自己:「最壞的情況是什麼?」分析出最壞情況後,接受它,會立刻產生不一樣的效果,那就是馬上使自己放鬆,得到心中的平靜,此時,才有餘力進一步思考:「我能不能在最壞的情況下做些改善?」因為,一直憂慮下去,永遠想不出好辦法。

4.為憂慮訂下「停損點」。

    進場從事股票交易的人都知道,最聰明的交易原則是為自己訂一個停損點,當股價跌落到某個點時,就自動賣出,不再損失。卡內基深諳此道,也為自己的煩惱訂下停損點,「我所擔憂的事對我到底有多重要?」、「我所付出的煩惱是否已經超值?」最終目的都是為了求取心靈的寧靜。


 五、當我覺得——憤怒生氣時,我可以這麼做...

 1.先深呼吸。

   「吸-呼」「吸-呼」,把氣吐出來,也把氣緩下來。從一數到十,看看自己要數幾次,才能把氣緩下來。

2.區別輕重緩急。

    稍微紓緩後,再問自己:「我需要生這個氣嗎?」想想發怒的原因。或是「我有必要這麼生氣嗎?」區別此事對自己的輕重緩急。                           

3.培養同理心。

    再想想,「如果我是對方,我會說同樣的話、做同樣的事嗎?」如果會,大可不必這麼氣,試著從對方的角度看事情,試穿別人的鞋子,培養同理心。                                  

4.原諒對方。

    如果還是怒氣難消,難保平靜。《別為小事抓狂》的作者、也是美國心理諮商專家卡爾森建議,可試著問自己:「如果這個人今天晚上就死了,我還會不會生氣?」了解人生無常,別太計較,學著原諒對方,更別讓自己帶著怒氣上床睡覺。   

5.善待自己。

    最後再想想,有必要拿別人的錯來懲罰自己,損害自己的健康嗎?所以,也就別氣了。


 六、當我覺得——壓力大,喘不過氣來時,我可以這麼做....

1.暫停一下。

    壓力管理大師戴維森在《完全傻瓜手冊──如何紓解壓力》一書中建議辛苦的現代人,在被壓得喘不過氣時,要善用「策略性暫停」。也就是,讓自己有機會做幾個深呼吸、喝杯水、安靜的坐一下,甚至是發呆,讓腦袋空白。

2.想想愉快的事。

    在腦袋停下來之後,還要繼續想像愉快的場景或事情。閉上眼睛,回憶過去一次愉快的旅行,像是美麗的溪水,寬廣的步道。或是回味一下小孩的童言童語,另一半的愛意與溫暖。研究發現,愉快的感覺能重新調整內部的生理時鐘,獲得短暫但直接的休息。

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風災水患後 看房最佳時機


時報 更新日期: 2007/08/13 09:59 記者:【許(清爭)文/台北報導】



颱風肆虐,一些逢雨必淹的低窪地區,通常無一能倖免,萬一碰到風勢、雨勢都強勁的颱風,不常淹水的地方,有時也很難逃過一劫,房仲業者表示,想買屋的人,颱風過後是最好看屋的時機,漏水問題無所遁形。


太平洋房屋副總經理李珠華指出,房子滲水的原因很多,屋齡、施工不良、建材或擅自改建是造成滲水屋的元凶,暴雨過後看房子,判斷有漏水、淹水問題,準確度高達百分之九十五。


有些徵兆,可初步判斷房子是否有漏水問題,如房子的屋齡愈老、改建幅度過大,滲漏水的機率就高,發現房子有漏水、滲水的情形,可向房仲業務人員反應並記錄下來,做為和賣方議價的依據,如果瑕疪情況嚴重,就得好好衡量。


信義房屋表示,漏水通常發生在牆壁接縫處,尤其陽台外推及頂樓加蓋屋與房子主體銜接的地方,如果當初施工時防水沒做好,雨勢一大就容易滲漏水。


再者,留意牆面與天花板的交接處,有無出現水痕,牆面是否有無不平整的隆起,水漬、發泡、甚至油漆剝落、發霉變形、反潮的現象,就可能有漏水的問題。


有些時候房子的外觀看起來並沒有明顯的淹水、漏水痕跡,也可以摸摸看壁面有沒水氣,如果有水氣,就表示屋子曾經有滲水,只是嚴重程度不同。


此外,不同樓層觀察也不同,中間樓層要特別注意廚房、陽台及廁所的天花板,房屋四周最外側天花板角落,頂樓住戶屋頂全部都需注意,尤其屋頂水塔下方、樓梯間牆面容易滲水處,注意是否發生壁癌。


若是房子已經重新油漆粉刷,漏水一時難以察覺,這時就得向同棟的上下樓住戶打聽,通常也能打探出有無滲漏水的問題。


至於透天厝,則要注意氣窗跟牆角、房屋四周最外側的牆壁,以及陽台牆壁等等,而如果是地下室,在察看時,所有牆角要掃瞄一遍,而房屋四周最外側牆壁、地下室水箱附近及天花板等,都要留意。


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租後管理慎選房客 勿使空置期吞蝕房租


東森 更新日期: 2007/08/13 15:06 記者:文/今周刊李建興



選標的、招租是一門學問,而出租後的風險管理更是不可忽略。北區房屋總經理彭培業提醒所有的房東,得注意「空置期」問題,其中有寒暑假的學區市場,最好以學期為單位收租;而流動率高的店面,則最好找到穩定性高的連鎖加盟店為房客,並簽下多年租約。


另外,房東還得注意房客對房子的破壞,惡房客積欠租金,在房子內作奸犯科、自殺等隱形成本,除了平時招租時要慎選房客外,更得勤與房客聯繫。


總之,只要能循序漸進掌握每一項租屋法則,成為贏在房市的「包租公、包租婆」,其實並不困難,而且只要操作得以宜,相信「租」比售更能穩健獲利。


租屋大不同——三大黃金租屋市場比一比店面:購入成本最重:店面是各種租屋產品中租價最高也是購入成本最重的,且易受市場景氣影響,使得房客客源和租價大幅浮動,空置期亦較長,市場行情透明度也較低,但出租時通常無須裝潢。住宅:裝潢成本較大:住宅租金行情一般介於學區和店面間,但選對地點,一旦出租,較不容易空置,與學區租屋相較,上班族較要求配備,因此出租前得花較大的成本裝潢。學區:具修繕隱形成本:學生族群是客源最好計算、最穩定的,但有寒暑假固定空置的情況。與上班族相較,學生重價不重質,因此出租只要簡配即可,須注意學生破壞力,退租後花心思修繕。


怎麼租、才划算?——租屋投報率公式公式一:總價報酬率年租金/房子總價=租金投報率1.此為傳統算法,適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公,原則以4%為合理底線2.賺價差的投資客,可先鎖定房價,求出合理租價,如房價500萬元,至少年租金20萬元方為划算的出租價格。(A/500萬元=4%,A=20萬元)3.包租公得先打聽租價行情及鎖定目標租報率,再求出最高買價,如租金行情20萬元,又希望達到5%投報率,則買價最好壓在400萬元以內。(20萬元/A=5%,A=400萬元)


公式二:成本報酬率年租金/購屋自備=租金投報率此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者,若以7成貸款,則以15%為底線,一般應可達45%


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租後管理慎選房客 勿使空置期吞蝕房租


東森 更新日期: 2007/08/13 15:06 記者:文/今周刊李建興



選標的、招租是一門學問,而出租後的風險管理更是不可忽略。北區房屋總經理彭培業提醒所有的房東,得注意「空置期」問題,其中有寒暑假的學區市場,最好以學期為單位收租;而流動率高的店面,則最好找到穩定性高的連鎖加盟店為房客,並簽下多年租約。


另外,房東還得注意房客對房子的破壞,惡房客積欠租金,在房子內作奸犯科、自殺等隱形成本,除了平時招租時要慎選房客外,更得勤與房客聯繫。


總之,只要能循序漸進掌握每一項租屋法則,成為贏在房市的「包租公、包租婆」,其實並不困難,而且只要操作得以宜,相信「租」比售更能穩健獲利。


租屋大不同——三大黃金租屋市場比一比店面:購入成本最重:店面是各種租屋產品中租價最高也是購入成本最重的,且易受市場景氣影響,使得房客客源和租價大幅浮動,空置期亦較長,市場行情透明度也較低,但出租時通常無須裝潢。住宅:裝潢成本較大:住宅租金行情一般介於學區和店面間,但選對地點,一旦出租,較不容易空置,與學區租屋相較,上班族較要求配備,因此出租前得花較大的成本裝潢。學區:具修繕隱形成本:學生族群是客源最好計算、最穩定的,但有寒暑假固定空置的情況。與上班族相較,學生重價不重質,因此出租只要簡配即可,須注意學生破壞力,退租後花心思修繕。


怎麼租、才划算?——租屋投報率公式公式一:總價報酬率年租金/房子總價=租金投報率1.此為傳統算法,適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公,原則以4%為合理底線2.賺價差的投資客,可先鎖定房價,求出合理租價,如房價500萬元,至少年租金20萬元方為划算的出租價格。(A/500萬元=4%,A=20萬元)3.包租公得先打聽租價行情及鎖定目標租報率,再求出最高買價,如租金行情20萬元,又希望達到5%投報率,則買價最好壓在400萬元以內。(20萬元/A=5%,A=400萬元)


公式二:成本報酬率年租金/購屋自備=租金投報率此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者,若以7成貸款,則以15%為底線,一般應可達45%


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駭客提出安全十大建議



分類:網路安全

2007/08/12 11:39


駭客提出安全十大建議


●備份資料.記住你的系統永遠不會是無懈可擊的,災難性的資料損失會發生在你身上———只需一條蟲子或一隻木馬就已足夠.

●選擇很難猜的密碼.不要沒有腦子地填上幾個與你有關的數位,在任何情況下,都要及時修改默認密碼.

●安裝防毒軟體,並讓它每天更新升級.

●及時更新作業系統,時刻留意軟體製造商發佈的各種補丁,並及時安裝應用.

●在IE或其他流覽器中會出現一些駭客魚餌,對此要保持清醒,拒絕點擊,同時將電子郵件用戶端的自動腳本功能關閉.

●在發送敏感郵件時使用加密軟體,也可用加密軟體保護你的硬碟上的資料.

●安裝一個或幾個反間諜程式,並且要經常運行檢查.

●使用個人防火牆並正確設置它,阻止其他電腦、網路和網址與你的電腦建立連接,指定哪些程式可以自動連接到網路.

●關閉所有你不使用的系統服務,特別是那些可以讓別人遠端控制你的電腦的服務,RemoteDesktopRealVNCNetBIOS.

●保證無線連接的安全.在家裏,可以使用無線保護接入WPA和至少20個字元的密碼.正確設置你的筆記本電腦,不要加入任何網路,除非它使用WPA.要想在一個充滿敵意的網際網路世界裏保護自己,的確是一件不容易的事.你要時刻想著,在地球另一端的某個角落裏,一個或一些毫無道德的人正在刺探你的系統漏洞,並利用它們竊取你最敏感的秘密.希望你不會成為這些網路入侵者的下一個犧牲品.


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三個性故事教你三個性技巧



分類:性福幸福

2007/08/12 11:38


 


或許您總想一嘗性生活的快感,卻老是不得要領。究竟在漫長的性愛之旅中,你還欠缺哪幾把鑰匙才能


開啟歡愉的門?


 與人共享性愛歡愉絕非易事,通常都必需歷經一番挫折與磨難,才能如願以償達到魚水交歡的境界。
  
  然而,維繫水乳交融的情愛關係,並不僅止於性技巧演練或生殖器官的密合而已。唯有在性愛中找


到真正的自我,並且發展出一套自娛娛人的愛慾模式,才能盡情享受快樂健康性愛關係。
  
  
  
烹調法一:接納自己是敲開性愛大門的鑰匙
  
  想得到快樂的性愛,首先必須全然接受自己的身體。



  
  二十三歲的a始終擔心自己的體重過重。已婚的她與伴侶感情不佳,時起齟齬。但她卻寧可死守這段


怨偶關係,因為她認為超重的自己是個毫無吸引力的女人,若失去了婚姻屏障只怕會更加一無所有。在


前後兩年的婚姻關係中,她不斷地自怨自艾,心情陷入週而復始的長期性低潮中。



  
  然而,就在a下定決心結束那段不愉快的婚姻關係後,她的外型也跟著全盤改觀。愉悅的心情改善了


氣色,不僅使原本笨重的體型輕快起來,更讓她重拾信心,開始注重穿著打扮。幾周過後,她在一場舞宴


中邂逅一名美男子。身穿銀色洋裝的她大方地與男士共舞,以完美的幽默感和樂觀積極的態度,深深攫


獲了對方的歡心。由此可知,對自己滿懷信心有多重要。



  
  專家建議想擁有愉悅性愛的女性,千萬不要憎恨自己的身體,更切莫自暴自棄。在公關公司任職的b


身材骨感纖細,她坦承自己一度曾恨不能擁有36d的大胸圍。



  
  「為了自我防衛,我常常戲稱自己細小扁平的胸部像塊洗衣板;或是笑稱那是緊貼在外衣下的兩片


煎蛋,毫不起眼。」然而b後來終於發現,不斷地對自己的胴體吹毛求疵,除了打擊自己士氣之外,沒有


任何好處。



  
  絕大多數的女人都不喜歡自己的性伴侶提及她身上的缺陷,那會今她們抓狂。而直到b和新男友交往


六個月之後,她才開始相信對方居然很欣賞她那平扁的雙乳。



  
  「我訝然地發現,雖然我的胸部太平,可是,他就愛我的小巧玲瓏。所以,當我接納我自己的身體


時,我就愈來愈能享受性愛,從中獲得更多快樂。



  
  女人常常會對自己太嚴苛,打死也不肯相信天底下竟然會有男人欣賞自己粗壯的大腿或肥大的臀


部!所以看了b的例子之後,建議你放寬心。聽聽別人對你由衷的讚美!一個時時對自己的身體抱有高度


焦慮的女人,絕對性感不起來!


 



  
  烹調法二:從挫敗中學習
  
  美滿和諧的性愛關係,通常不是取決於你是否是一位天生的調情聖手。相反的,大多數床上高手都


是從挫敗的經驗中學曾如何攀登性愛最高峰。



  
  c小姐在21歲那年認識d。當時她的性經驗還很有限,d卻已是一位三十二歲事業有成的股票掮客。


他們剛開始交往,d就要求c在床上表現得狂野而激情,她也始終竭盡全力地迎合他的需索。



  
  然而她的癡心卻只換來d得寸進尺、永無止境的索求。到後來,她甚至開始懷疑:到底d把她當做什


麼?是無酬的妓女?還是愛人?


最終c自己採取主動,跟d要求分手。一等他們正式結束關係,c的生活全面改觀,她終於學會善待自己。


所以,在性愛關係中,你不應該只是一味逢迎男人的需求,也應該關照自己的感受。一旦發現被人利


用,就必須盡速從不公平的關係中走出來,你既毋須辜負他人,也不應該委曲自己。


 



  
  烹調法三:勤能補拙─但別太過度
  
  勤於做愛,是生活中一大情趣;從錯誤中學習,將心比心,你才知道對方的喜好在那裡,進而瞭解


彼此對感情投入的程度。



  
  茌e小姐跟男友做愛之後,她說出了心中的肺腑之言:「我從來不瞭解男人的身體反應。記得我們第


一次做愛,我因為太過害羞,以致連眼睛都不敢張開。之後等我好不容易習慣了做愛的節奏,我卻不小


心把他給弄痛了。我壓根兒不曉得男人竟然這麼脆弱。


 


「接下來,他輕握著e的手,帶著她在自己身上遊走,引導她去探索自己的性感帶。他告訴e,最能叫男


人性慾衝動的便是一個渾身散發熱情的女人。而e更為遇上他而深感慶幸。因為他倆彼此都願意從錯誤中


學習,才能在性慾需求上如此相契,達到天衣無縫的地步。



  
  勤能補拙,不斷的練習才能成為一個床上高手。還記得你第一次做愛的情景,感覺一定沒那麼好


吧?因此,請隨時讓身體做好準備,多多從經驗中學習如何解放情慾,以在床上大顯身手,快活賽神


仙。


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包租公發達祕技 挑對標的三大法則


東森 更新日期: 2007/08/13 15:17 記者:文/今周刊李建興



包租公、包租婆是現代人共同的致富夢想,但是買房收租正如一般投資工具,也有風險和專業,永勝資產管理公司總經理徐銘達徐銘達語重心長地說,就算做了包租前奏曲--了解市況,接下來還得做對包租三部曲:包租前的決策、包租時的加值以及包租後的管理。


「投資前得先確認你要當包租公還是投資客?」針對包租實戰的第一步驟,徐銘達提出了上述的問題。他分析,房地產投資,可分為價差及租金收益,雖然這兩種套利方式經常交叉運用,但兩者的房子類型和元素截然不同。


因此,假設你要當以收租為主、買賣為輔的包租公,標的物的選擇,就得換個思惟。針對挑對「黃金包租屋」,徐銘達則提出了「三大法則」和「六個不如」清楚地點出選擇的方法。


「一個高租金投報率的房子,最好買得便宜、租得昂貴,而讓房客搶得熱烈!」因此三大法則指的就是房價、需求、供給三項原則。


為了符合低價原則,住商不動產總經理林倩認為,挑房子要「新不如舊」,也就是買的房子得盡量避開高價的預售屋或新成屋。其中二至十年的中古屋,既符合買價便宜、出租容易,也最合乎經濟效益。


至於人潮,林倩建議,人多、生活機能佳、通勤時間最短的地點,永遠是租屋的首選。因此,學區、辦公大樓和店面齊聚的複合多元商圈,勢必優於單一商圈,而且「單不如多」。


另外,林倩則認為,學區型物件,距離學校主要出入口,以步行不超過十分鐘為限。而租給上班族的住宅,則得以捷運票價二十五元,公車加步行二十分鐘以內的通勤距離為底線,「遠不如近」。至於店面,就得研判人潮流向動線,下游優於上游「上不如下」。


目前在台北景美、新店一帶擁有七個黃金店面的唐飛雄,八○年代還曾是十七間店的包租公。由於他看店眼光精準,每每都能挑到金店面,至今仍是眾人眼中的「文山包租公」。


「選店面,人氣勝於一切!」唐飛雄分享自己多年來挑點投資標的經驗時表示,他每選一個店面,都會站在目標物前觀察該店能不能「結市」。因此門前的路不能太寬,否則車速太快無法結市。而店面所在地最好是行人走路、慢車行駛的必經之地,因此緊鄰捷運的地點,由於是車流、人流的下游之地,是開店的絕佳場所,租金自然水漲船高。


此外,房屋的供給量,亦是評估重點。徐銘達提醒,成屋供給量一多,容易供過於求、空置,而影響租價。因此,選屋得先了解供需市況,可直接詢問當地各大樓的管理員,探詢該區域空屋率。


若從區域年齡來看,徐銘達認為「少不如老」,也就是挑剛起步的新重劃區倒不如選成熟型的老商圈。雖然後者房價高,但人潮、機能齊備,行情容易判斷,風險較低。而新重劃區,則因為區域發展前途未卜,一旦賭對了,增值潛力驚人,投報率高,但反之,也可能血本無歸。


因此,若要介入新區域的租屋市場,以國內重劃區平均得花二十年才足以成形的經驗法則來看,建設、人潮已初步到位,但房價仍在低檔的第十年,應是最佳介入點。


綜觀上述各項因素,可以發覺,房屋買賣市場「北熱南冷」的現象,恐怕在租屋市場會被顛覆了。就租金報酬率看來,反而「北不如南」,綜合各房仲及租賃業調查顯示,高房價的大台北租報率一般大約在三至四%,居次的大台中則可達到六至七%,而南部則不難高達八至一○%。


不過,若以租屋類型區分,則有「北店面、中住家、南學區」的情況。人潮多、消費力高的北部,店租往往是中南部的好幾倍,適合開發店面市場;而台中挾著科技、白領進駐優勢,房價又不如北部高,反而以上班族套房、住家為強項;至於學區租賃市場,低房價的南部反而是首選。


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包租公發達祕技 挑對標的三大法則


東森 更新日期: 2007/08/13 15:17 記者:文/今周刊李建興



包租公、包租婆是現代人共同的致富夢想,但是買房收租正如一般投資工具,也有風險和專業,永勝資產管理公司總經理徐銘達徐銘達語重心長地說,就算做了包租前奏曲--了解市況,接下來還得做對包租三部曲:包租前的決策、包租時的加值以及包租後的管理。


「投資前得先確認你要當包租公還是投資客?」針對包租實戰的第一步驟,徐銘達提出了上述的問題。他分析,房地產投資,可分為價差及租金收益,雖然這兩種套利方式經常交叉運用,但兩者的房子類型和元素截然不同。


因此,假設你要當以收租為主、買賣為輔的包租公,標的物的選擇,就得換個思惟。針對挑對「黃金包租屋」,徐銘達則提出了「三大法則」和「六個不如」清楚地點出選擇的方法。


「一個高租金投報率的房子,最好買得便宜、租得昂貴,而讓房客搶得熱烈!」因此三大法則指的就是房價、需求、供給三項原則。


為了符合低價原則,住商不動產總經理林倩認為,挑房子要「新不如舊」,也就是買的房子得盡量避開高價的預售屋或新成屋。其中二至十年的中古屋,既符合買價便宜、出租容易,也最合乎經濟效益。


至於人潮,林倩建議,人多、生活機能佳、通勤時間最短的地點,永遠是租屋的首選。因此,學區、辦公大樓和店面齊聚的複合多元商圈,勢必優於單一商圈,而且「單不如多」。


另外,林倩則認為,學區型物件,距離學校主要出入口,以步行不超過十分鐘為限。而租給上班族的住宅,則得以捷運票價二十五元,公車加步行二十分鐘以內的通勤距離為底線,「遠不如近」。至於店面,就得研判人潮流向動線,下游優於上游「上不如下」。


目前在台北景美、新店一帶擁有七個黃金店面的唐飛雄,八○年代還曾是十七間店的包租公。由於他看店眼光精準,每每都能挑到金店面,至今仍是眾人眼中的「文山包租公」。


「選店面,人氣勝於一切!」唐飛雄分享自己多年來挑點投資標的經驗時表示,他每選一個店面,都會站在目標物前觀察該店能不能「結市」。因此門前的路不能太寬,否則車速太快無法結市。而店面所在地最好是行人走路、慢車行駛的必經之地,因此緊鄰捷運的地點,由於是車流、人流的下游之地,是開店的絕佳場所,租金自然水漲船高。


此外,房屋的供給量,亦是評估重點。徐銘達提醒,成屋供給量一多,容易供過於求、空置,而影響租價。因此,選屋得先了解供需市況,可直接詢問當地各大樓的管理員,探詢該區域空屋率。


若從區域年齡來看,徐銘達認為「少不如老」,也就是挑剛起步的新重劃區倒不如選成熟型的老商圈。雖然後者房價高,但人潮、機能齊備,行情容易判斷,風險較低。而新重劃區,則因為區域發展前途未卜,一旦賭對了,增值潛力驚人,投報率高,但反之,也可能血本無歸。


因此,若要介入新區域的租屋市場,以國內重劃區平均得花二十年才足以成形的經驗法則來看,建設、人潮已初步到位,但房價仍在低檔的第十年,應是最佳介入點。


綜觀上述各項因素,可以發覺,房屋買賣市場「北熱南冷」的現象,恐怕在租屋市場會被顛覆了。就租金報酬率看來,反而「北不如南」,綜合各房仲及租賃業調查顯示,高房價的大台北租報率一般大約在三至四%,居次的大台中則可達到六至七%,而南部則不難高達八至一○%。


不過,若以租屋類型區分,則有「北店面、中住家、南學區」的情況。人潮多、消費力高的北部,店租往往是中南部的好幾倍,適合開發店面市場;而台中挾著科技、白領進駐優勢,房價又不如北部高,反而以上班族套房、住家為強項;至於學區租賃市場,低房價的南部反而是首選。


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◆風雅頌★幸福心靈報★:班族飲食十大奪命惡習


 班族飲食十大奪命惡習


  經常聽周圍的人說起:「怎麼辦呀,又查出來血脂異常了」,「某某血壓偏高呀」,「最近又胖了怎麼辦,上次體檢已經有脂肪肝了!這些問題也許在你身上也發生過。其實這些問題的一個根源就是「吃」,下面小編給您羅列一下有關「吃」的十大健康殺手:


  奪命惡習1:進食速度過快
  奪命理由:加重腸胃負擔,導致肥胖。很多辦公室一族的午餐,都是在非常匆忙的狀態下吃完的。進食速度過快,食物未得到充分咀嚼,不利於口中食物和唾液澱粉的初步消化,加重腸胃負擔﹔咀嚼時間過短,迷走神經仍在過度興奮之中,長此以往,容易因食慾亢進而肥胖。


  見招拆招:盡可能讓牙齒和舌頭動得慢一點,如果真的時間很緊張,那就犧牲一點打牌或者打瞌睡的工夫。


  奪命惡習2:不吃早餐
  奪命理由:嚴重傷胃,使你無法精力充沛地工作,而且還容易「顯老」。德國埃朗根大學研究人員在對7000個男女對象的長期跟蹤後發現,習慣不吃早餐的人佔到了40%,而他們的壽命比其餘60%的人平均縮短了2.5歲。而另一所大學在一次對80-90歲老年人的研究中發現,他們長壽的共同點之一是:每天吃一頓豐盛的早餐。


  見招拆招:早餐食物盡量做到可口、開胃﹔有足夠的數量和較好的質量﹔體積小,熱能高﹔制備省時省力。


  我們知道,不同食物在胃中停留時間的長短是不一樣的,所引起的血糖反應也不相同。在正常情況下干稀混合食物可以在胃中停留4-5個小時,而流質食物由於體積大,剛吃完感覺很飽,但在胃中停留時間很短,其中營養成分來不及充分消化即被排出,上升的血糖水平也很快就低落下來,不能持久。因此,在食物的選擇上一定要注意干稀搭配,葷素兼備。


  奪命惡習3:晚餐太豐盛
  奪命理由:傍晚時血液中胰島素含量為一天中的高峰,胰島素可使血糖轉化成脂肪被凝結在血管壁上和腹壁上,晚餐吃得太豐盛,久而久之,人便肥胖起來。同時,持續時間通常較長的豐盛晚餐,還會破壞人體正常的生物鐘,容易使人患上失眠。


  對於上班族來說,晚餐幾乎成了一天的正餐。早餐要看「表」,午餐要看「活」,隻有到了晚上才能真正放鬆下來穩坐在餐桌前,美美地大吃一頓。


  見招拆招:第一,晚餐要早吃。晚餐早吃可大大降低尿路結石病的發病率。第二,晚餐要素吃。晚餐一定要偏素,以富含碳水化合物的食物為主,尤其應多攝入一些新鮮蔬菜,盡量減少過多的蛋白質、脂肪類食物的攝入。第三,晚餐要少量。一般要求晚餐所供給的熱量以不超過全日膳食總熱量的30%。


  奪命惡習4:嗜飲咖啡
  奪命理由:1.受孕率就有可能下降50%﹔2.容易患心臟病。咖啡中含有高濃度的咖啡因,可使心臟功能發生改變並可使血管中的膽固醇增高﹔3.降低工作效率。


  美國醫學家研究發現,一個人每天喝5杯或更多咖啡,其患心臟病的幾率比不喝者高兩倍,且嗜咖啡年限越長,飲量越多,患心臟病的可能性越大。通過對858位45-69歲首次患心肌梗死的人和同樣人數從未患過心肌梗死的人的調查証明,每天喝5杯以上咖啡者患病的危險增加了70%。


  見招拆招:少喝。


  奪命惡習5:過量攝入酒類飲料


  奪命理由:大量或經常飲酒,會使肝臟發生酒精中毒而致發炎、腫大,影響生殖、泌尿系統。


  見招拆招:要喝就得先學會怎麼喝——
  最佳品種酒有白酒、啤酒、果酒之分,從健康角度看,當以果酒之一的紅葡萄酒為優。法國人少患心臟病即得益於此。據研究人員介紹,常飲紅葡萄酒患心臟病的幾率會降低一半。


  最佳時間每天下午兩點以後飲酒較安全。因為上午幾個小時,胃中分解酒精的霉-酒精脫氫霉濃度低 ,飲用等量的酒,較下午更易吸收,使血液中的酒精濃度升高。 對肝、腦等器官造成較大傷害。此外,空腹、睡前、感冒或情緒激動時也不宜飲酒,尤其是白酒,以免心血管受害。


  最佳飲量一個體重60公斤的人每天允許攝入的酒精量應限制在60克以下。低於60公斤體重者應相應減少,最好掌握在45克左右。換算成各種成品酒應為:60度白酒50克、啤酒1公斤、威士忌250毫升。紅葡萄酒雖有益健康,但也不可飲用過量,以每天2至3杯為佳。


  最佳佐菜從酒精的代謝規律看,當推高蛋白和含維生素多的食物。如新鮮蔬菜、鮮魚、瘦肉、豆類、蛋類等。注意,切忌用鹹魚、香腸、臘肉下酒,因為此類熏臘食品含有大量色素與亞硝胺,與酒精發生反應,不僅傷肝,而且損害口腔與食道黏膜,甚至誘發癌症。


  奪命惡習6:餐後吸煙
  奪命理由:使煙中的有害物質更易進入人體。飯後吸一支煙,中毒量大於平時吸十支煙的總和。因為人在吃飯以後,胃腸蠕動加強,血液循環加快,這時人體吸收煙霧的能力進入「最佳狀態」,煙中的有毒物質比平時更容易進入人體,從而更加重了對人體健康的損害程度。


  見招拆招:全面禁煙。


  奪命惡習7:保溫杯泡茶
  奪命理由:破壞維生素,大量滲出鞣酸和茶鹼。茶葉中含有大量的鞣酸、茶鹼、茶香油和多種維生素,用80℃左右的水沖泡比較適宜,如果用保溫杯長時間把茶葉浸泡在高溫的水中,就如同用微水煎煮一樣,會使茶葉中的維生素全遭破壞,茶香油大量揮發,鞣酸、茶鹼大量滲出。這樣不僅降低了茶葉的營養價值,減少了茶香,還使有害物質增多。


  見招拆招:換杯子,茶葉不要浸泡過久。


  奪命惡習8:宴席不離生食
  奪命理由:導致各種寄生蟲病。三文魚、象拔蚌、鱸魚、烏魚、生魚片、蛇、龜、蟹等辦公室一族商務宴請時的首選食物中,存在寄生蟲和致病菌的幾率很高,再加上廚師們為了追求味道的鮮美,烹調往往不夠充分,很容易讓你在大快朵頤之時,病從口入。


  見招拆招:生菜、生汁中的活性物質與人體接近,可使白血球處於正常狀態,還能使因吃熟食而損傷的免疫機能得以恢復。考慮到這些好處,先練好你的腸胃吧。畢竟,吃生食也有吃生食的講究——
  1.每天飲用新鮮蔬菜汁和果汁。
    2.將新鮮蔬菜涼拌,可酌量加醋,少放鹽。
    3.人是依靠吃熟食生活而維持生命活動的,先吃水果等生食,然後再吃熟食,不會出
      現白血球增高的現象。
    4.不吃加工食品,如罐頭以及添加了防腐劑、色素、化工原料等加工劑的食品。


  奪命惡習9:水果當主食
  奪命理由:造成人體缺乏蛋白質等物質,營養失衡,甚至引發疾病。
  很多辦公室一族由於長期靜坐的工作方式而造成的消化不暢、血脂增高、血管硬化等疾病,確實需要水果中的營養物質來化解。但是,水果不能當主食。因為水果中雖然含多種維生素和糖分,卻缺少人體需要的蛋白質和某些微量元素。


  見招拆招:先上網看看你的體質適合吃什麼不能吃什麼。


  奪命惡習10:飲水不足
  奪命理由:導致腦老化﹔誘發腦血管及心血管疾病﹔影響腎臟代謝功能。辦公室一族在工作中,由於工作時精神高度集中,很容易忘記喝水,造成體內水分補給不足。體內水分減少,血液濃縮及黏稠度增大,容易導致血栓形成,誘發腦血管及心血管疾病,還會影響腎臟代謝的功能。


  見招拆招:多喝水,勤上洗手間﹔但要注意,對於部分大腸代謝功能差的朋友,最好在感到口渴的時候再去喝水,以免造成體內水代謝進一步紊亂。

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讓中古屋「變身」 精算隔間黃金比 房租收入倍增


東森 更新日期: 2007/08/13 15:22 記者:文/今周刊李建興、趙曉慧



室內設計師張軍偉,從高中時期就是位包租公,他擅長將中古屋切割改裝,倍增出租單位和租金投報率。而他每月收租六十多萬元,淨賺三十多萬元,生活優閒,猶如現代版的員外。


古代家財萬貫的員外,閒來無事巡視遍布各地的田地及屋舍,一面收租又一面遊山玩水,羨煞眾人。目前每個月收租六十多萬元的張軍偉就是過著這樣的生活。五年九班,目前擔任室內設計師的張軍偉,理著個性的平頭,手持名牌公事包,一臉青澀模樣,實在看不出他已年近四十。


每天一早,他總是一襲運動休閒裝扮,套上球鞋後便急忙出門。其實,對張軍偉而言,他的生活沒有打卡、沒有辦公室。熟知他的人都知道,「室內設計」充其量只是他的副業。


他每天帶著公事包,裡面裝著全台分區地圖、PDA、皮尺、都市計畫表,開著車一路由台北到台中,又轉進高雄,在各地看房子、簽約才是他的正職。


張軍偉繞遍全台看的,都是自己的房子。數一數,他在全台灣已擁有二十幾棟房子,據點遍及全台。就以台北來說,遼寧街、中山北路、吳興街、安和路、基隆路、西門町都有他收租的足跡。


「我們張顧問(張軍偉),像古代養士三千的諸侯,光房客就足足有七十多人!」幫忙張軍偉處理租房雜事的李家宜說,光靠租金,張軍偉每月坐收六十多萬元,若扣除貸款,還多出三十多萬元的盈餘。在朋友眼中他是最經典的「時尚員外」,也是名副其實的「包租公」。


力行分割出租 租金極大化


張軍偉的朋友都喜歡喊他「張顧問」,因為不同於一般的房市投資客,總在買進賣出的市場裡鋌而走險,張軍偉自操盤房市以來就從未賣掉一間房子,全靠租金養房。因此,談起包租,他不但是顧問,還是達人。雖然張軍偉才三十多歲,但早在高中時期,就開始當起包租公,二十多年的實戰經驗,為他修煉出無可取代的獨門心法。


一九八○年代,原住高雄的張家,因為父親北上創業而留下還在念職業學校的他獨守三房的老公寓。從小就很有生意頭腦的他,靈機一閃,就將剩下的兩個房間出租,即使還未出社會,高中時期靠著當小小包租公,就能夠自給自足。


有了這樣的經驗,張軍偉早在學生時期,他就很細膩地觀察、研究租屋生態,體認出住宅分割出租,低風險、高報酬的好處。也正因為如此,退伍後,延續著包租夢,九三年間,在高雄二十五期重劃區買下大樓住宅,有了第一棟自己的房子。


當時正值房價高峰,為了支應龐大的貸款,張軍偉想起高中時期「分割出租」嘗過的甜頭,於是把原本二十五坪三房兩廳的房子,捨棄了客廳和廚房,將室內一分為五,改裝成五個四到五坪的房間,每間依然可租到四千多元。算一算,五間房足足收租兩萬元,而隔壁同格局的物件才收租八千元,分割出租法為他創造了兩倍收入。


於是,利用分割倍增投報率,成了張軍偉包租的基本配備。目前他的操作手腕更到了爐火純青的地步。現階段,只要張軍偉看中的物件,必定先打聽當地市場最熱門且坪效最佳(指每坪租金最高)的房間坪數,然後再依照該物件的格局、管線等條件進行切割,務必將總租金拉至最高。


利用租金行情反推合理買價


而除了將租金極大化,張軍偉還先設定理想租金、理想報酬率,反算出合理買價,以該價格為上限,向買主殺價,以壓低購置成本,二次推升報酬率。


以他幾年前買下台北市遼寧街的中古住宅為例。張軍偉表示,當時他同時有四、五個標的選項,但他不貿然下決定,反而用了近一個月的時間,像個傻子似地,輪流且痴痴地站在各個標的案前觀察人流、車流,更詳細地分析當地居民及往來上班族的素質。


當時他發現,遼寧街地近民生東路外商辦公大樓區,居民及上班族多屬收入高的外商白領階級,租金行情也較高,於是決定出手。


在議價前,他仍然功課做足。經由打聽,張軍偉得知該區域以六坪左右大的房間為最搶手的租屋首選,租金可上看一萬元。於是他腦中立刻閃過一幅影像,決定將這二十多坪的住宅切成四間六坪套房,算算總租金期望值應可達到五萬元。在總租金確立後,張軍偉再將投報率鎖定在六%,進而回推出合理買價為六百萬元,再向買方議價,最後則以五七○萬元買進。


借由兩面操作手法,張軍偉的投報率一下子拉高至近七%,遠遠超出同棟不到五%的租金行情。


只租個體戶 預防整層空置


不僅錢算得精,他的風險管理功夫也堪稱一流。雖然房子都切割出租,但他從不貪快而租給團體客,堅持只租給個體戶,讓同棟房的房客互不認識。如此一來,不但可以抑絕房客以量殺價,另外則也可預防團體退租,造成整層空置。


令人折服的還有他高明的招租技巧。「我的房子空置期最多不超過一個月,因為我懂得用房客的心態買房子!」他得意地指出,有別於一般包租公買房重價不重質,他的不敗定律則是質重於價。


張軍偉評估買房標的,必定研究動線,先將自己化身為房客,仿照房客上下班路線,徒步走到標的物。沿路眼觀四面、耳聽八方,一旦動線上有生活機能、巷弄治安、管理不佳的狀況,就降低評比,甚至慘遭淘汰。也因此,每每張軍偉的房子,都十分符合上班族的租屋條件,成為搶手貨。


不過,張軍偉房子好租,還在於他懂得替房子加值。雖然房子都隔得小小的,但在出租前張軍偉都會想盡辦法增加屋內設備,舉凡液晶電視、手拉坏的洗臉盆等,目的就是形塑出「五星級套房」的租賃價值,而每每能較鄰房多出兩成的租價。由於自己就是裝潢設計師,有專屬施工團隊,建材成本相對便宜,因此相對於其他房東極具優勢。


「生活、工作幹嘛這麼累,做對投資,就快樂一輩子!」在訪談結束前,張軍偉對我們提出了過生活的忠告,聽來雖然有些「何不食肉靡?」但對於時尚員外的他而言,生活不僅像員外般優游自在,還多了點成就感!


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徐大轉貼電子報:笑話


爸爸不要丟下我...感人!^^"..


有天,有部靈車從忠孝東路那邊慢慢的駛過。
只見有個小孩跑在靈車的後面,邊跑邊哭叫:爸爸,不要走,不要丟下我一個,爸爸回來啊.......


路人都紛紛向這個小孩投以同情的目光,真是可憐的小孩,年紀這麼小,父親就死掉了....


就在這時候,靈車突然間停了下來,司機打開車門,說了一句話:「林背在工作,靠腰哦...^^"..」(台語發音ㄛ)
老婆下跪


一位男士對朋友說:“昨天我和老婆打完架之後,老婆跪在我的面前。”
朋友驚訝地說:“唉呀!你真了不起。不過,你老婆跪著時對你說什麼?”
男士答道:“她說:“”。”^^"...
瓦斯工大逃亡


兩個瓦斯公司的維修工人,剛到一戶人家作安檢。


檢查完最後一家後,兩人突然提議看誰先跑回車上,跑輸的人晚上要請一打啤酒,接著兩人便拔腿狂奔,跑啊跑的....突然覺得後面有人猛喘著氣跟著跑。


回頭一看,原來是最後一家的女主人跟在後面跑。他們停下來問這位女士是不是有問題。


這位女士回答:「當我看到你們檢查完我的瓦斯系統後馬上拔腿就跑,我覺得我也應該跟著跑..........^^"............」
信仰
二名男士在酒吧裡聊天,其中一男士說道:「我老婆實在很厲害,他改變了我的信仰。」
「哦!她是如何做的呢?」
「以前我從什麼都不信,直到我結婚後。我才相信真的有地獄存在。」
老婆婆駕車


一名交通警察在高速公路上把一部時速只有20公里的慢車給攔了下來。
警察發現車裡坐了4個老太婆,除了駕車的那個外,其他的3個都臉色蒼白的在發抖。


駕車的老太婆緊張的:偶.偶沒有超速啊..
警察:妳沒超速,可是開得太慢了。


老太婆:但速路牌上綿綿寫住俗速“20”嘛。
警察:那是指20號公路,不是時速啦!
老太婆:喔...那偶現在宰羊了啦。
警察:她們3個沒事吧﹖怎麼一直在發抖﹖


老太婆:我們剛從200號公路開過來.......^^".........
毅力


流浪漢:「好心的太太,求求施捨一點…我已經好幾天沒吃飯了…」
「唉…」胖太太感慨的說「我要是有你這種毅力就好了…」


^__^呵呵呵
恐怖的書


小雪問老爸:「爸,有沒有比較恐怖的書ㄚ?」
「有ㄚ,當然有。」老爸說:「有本書你老爸我看了二十多年都還覺得恐怖。」
「啊?不會吧?」小雪問:
「哪一本書會看了二十多年還覺得恐怖?」
老爸認真回答的說:「結婚證書。」
抱怨電話


ISP客服人員接到一通抱怨電話
顧客:我的電腦很奇怪哦!我明明住在高雄,它卻一直要我去檢查台中的網路,你們台中是不是有什麼問題?
客服:「你能把電腦的訊息唸給我聽嗎?」
顧客:「嗯…它寫著『無法連線,請檢查控制"台中"的網路』」
客服:「……」
雪崩


積雪崩落,一名措手不及的隊員也隨之墜入深谷。
驚魂甫定後,逃過一劫的小陳隊員用對講機呼叫不幸失足落谷的隊友:「小浩,你還活著嗎?」
小浩:「還活著!」對講機傳來小浩的回答。
小陳:「你的手有沒有事?」
小浩:沒事。
小陳:「你的腳有沒有事?」
小浩:「沒事。」
小陳:「那你有沒有辦法自己爬上來?」
小浩:「媽的!我看是沒辦法。我還沒落地!」
運氣好


某甲騎腳踏車,不小心撞倒了一個路人,他把對方扶起來說:「你的運氣真好!」
「你這個人真可惡!把我撞倒了還說我運氣好,你看,我的腿都被你撞青了!」
路人生氣的說。
「還說你運氣不好?你要曉得,今天我休假,平常我可是開砂石車的呢!」 

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《保險萬靈丹》躉繳投保儲蓄險為何被課高額遺產稅? (2007/08/07 09:00:00 時報資訊)
 























黃惠聆/記錄整理


 案例:在民國八十八年四月時,王先生以高齡七十七歲購買了某人 壽公司之一終身壽險,此為綜合性之生死合險,也就是坊間所說的, 「活得越久、領得越多」的養老險(或儲蓄險)。


  投保時一次躉繳保費二千九百四十萬元,王先生於九十一年九月死 亡。王先生死亡後被國稅局「查獲」漏報遺產稅,主張其所繳的保費 二千九百四十萬皆應列入遺產計算,核課遺產稅,遺產總額一億三千 八百萬元。


  王先生遺屬不服,向法院提出行政救濟,再上訴到高等行政法院, 最後被法院判敗訴,也就是國稅局贏得勝訴,王先生之繼承人必須照 國稅局之核課稅金進行補稅,並且加罰一倍。


  為何高額的養老險(或儲蓄險)的「死亡給付」不能免稅?就法院的 理由即以「實質課稅原則」分析如下:  因為王先生生前在向業務員購買保險的時候,因其保額較高,故其 購買的當時,業務員須填寫「高額保險財務報告書」,業務人員填寫 之投保目的為「節稅」。


  國稅局以此主張王先生投保目的是以「節稅」為出發,有違保險基 本精神,所以,此一死亡給付不能免稅。


  國稅局將該筆保險給付計入遺產的理由是因為「保險的原意係為保 障被保險人因不可預料,或不可抗力之事故發生對其遺族生活造成之 衝擊,因此,保險給付可不計入遺產總額」,此是立法意旨,並非鼓 勵或容讓一般人利用此一方式任意規避原應負擔之遺產稅負。」  而王先生購買保險的「動機」明明白白就寫著「避稅」,並非保障 受益人之生活,而其受益人也都有良好的工作且收入也甚為穩定,因 此,該「保險給付」仍被計入遺產核課遺產稅。


  而法院最後判決文內容也持相同看法,並接受國稅局此一論述。從 該案例中,壽險公司的「高額保險財務報告書」上的投保目的竟成為 課稅依據。


  因此,躉繳保單的死亡給付被計入遺產中,有時並非因投保時間過 短,而是從「保險動機論」來探討因為受益人不會因被保險人的死亡 而使生計受到衝擊。(三通稅務顧問公司總經理邱正弘口述,黃惠聆 記錄整理)



 

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《保險萬靈丹-保險和節稅 系列﹝6﹞》重病投保 死亡給付無法省遺產稅 (2007/08/08 09:00:00 時報資訊)
 























三通稅務顧問公司總經理邱正弘口述/黃惠聆記錄整理


 案例:紀女士於民國九十二年十月時經業務人員介紹一保單,並以 其紀女士本身為要保人及被保險人購買,其保費為一百五十萬元、保 額七十五萬、目標保費為零,後來紀女士於九十三年三月去世,紀女 士的家屬(受益人)原以為可以省遺產稅額四十九萬五千元,但最後 還是被國稅局要求補稅並罰款。原因是─重病期間投保,蓄意規劃避 稅。


  根據稅捐單位調查,紀女士於九十二年十月二十三日以躉繳方式投 保超優勢變額萬能壽險,並在九十三年三月去世,距其投保日期僅間 隔五個月,且依該要保書所載,要保人(被繼承人)患有腦部腫瘤。衡 諸一般經驗法則,其對因重病而發生死亡之結果應有預見可能性,其 於重病期間投繳保費,按投保動機、時間、投保與事故發生之時程及 健康狀況判斷,顯係蓄意規劃之脫法行為以規避遺產稅,不僅與保險 之立法意旨不符,也與實質課稅及公平正義原則有違。


  雖然紀女士於購買保險時,依要保書告知事項為其罹有腦部腫瘤, 於九十二年八月起至榮總門診電療中,是被保險人之生存風險高於常 人,該保險契約顯非保險公司以被保險人之身體健康為風險評估,而 給付保險金額訂立之保約,因為紀女士一次繳付保險費一百五十萬元 ,但等紀女士死亡時,保單價值僅一百三十四萬四千九百一十四元, 也較原繳納保費短少十五萬五千餘元,有違保險精神及社會常情。


  另人身保險之精神,係為在經濟上相互扶持及公平的風險分擔,惟 依該要保書所載,投資標的為新台幣貨幣帳戶及美元連動債券,稅捐 單位發現該保單即為投資型保單,且投保金額七十五萬元,超額保險 費一百五十萬元,明顯違反保險精神。


  因此,稅捐單位及法院都最後實質經濟事實論斷,將紀女士過去所 給付的保單價值準金列入遺產課核遺產稅,在法律上是有所依據。


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《保險萬靈丹-保險和節稅系列﹝7﹞》帶病投保超過二年 不保證不補稅 (2007/08/09 09:00:00 時報資訊)
 























三通稅務管理總經理邱正弘口述/黃惠聆整理


 案例三:余女士於民國九十二年九月二十九日以本人為要保人,其 配偶為被保險人,其子女為受益人。


  投保某公司之變額萬能終身壽險(A型),躉繳保費為一千三百五 十萬,保額為一千三百一十萬,並選擇保單所連結之國內某一投信的 「台灣債券基金」為投資標的。死亡當時的帳戶價值為一千三百二十 萬元,這一千三百二十萬元的保險給付最後被國稅局要求補遺產稅。


  國稅局論點:一、在保單重要事項告知書及契約內容都記載「本商 品為投資型保險商品」「投資風險由要保人自行承擔」「保單帳戶係 指要保人於本契約生效時,公司為其設立之專屬帳戶,記錄要保人所 選擇之投資標的及單位數餘額之最新狀況。」等條款,要保人(被繼 承人)躉繳保費後享有隨時終止契約並取得依贖回時點計算保單帳戶 價值之權利,且自行承擔投資風險,即屬一般金融投資工具,足證要 保人所購買之保單以投資理財為主要目的。


  因此國稅局與法院目前已經傾向將投保投資型保險,繳費上沒有實 質買危險保額的作法視為等同於投資行為,因此不應該予以免稅。


  此外,要保人(被繼承人)余女士在死亡前並未變更要保人,其保單 之保險利益於要保人(被繼承人)死亡前仍屬要保人所有,且該保單之 權利義務。該保單既屬具有財產價值且為繼承標的,所以,當余女士 死亡之後,這張保單給付的金額是遺產,由繼承人繼承為必然的情況 。


  上述三個判例甚至目前所有被要求補稅、罰稅的保險給付案例,皆 由國稅局主動查獲,主要的原因是:國稅局的通報與查核系統的完善 。


  投保的時間愈早愈好,過去可能有專家或從業人員說,投保時間未 滿二年是稅捐單位追查的對象,但是這並不保證投保時間超過二年的 帶病投保就不會被要求補稅。


  但最近就有一個判例是,某甲得知得癌症之後才投保巨額保單,投 保後又過了七年之後才過世,最後還是被稅捐單位要求補繳遺產稅。


  那究竟多少死亡給付才會被稅捐單位認定為調查對象?一般民眾若 累計壽險投保金額或者壽險加意外傷害險累計危險保額或者累計意外 傷害險等達一千五百萬元以上,即被認定為「高額保險」投保者都得 填寫「財務狀況告知書」,而這份告知書即是未來稅務官及法官判斷 民眾是否補稅的依據。


  此外,只要民眾每年交五十萬元以上的保費,就要通報主管機關及 稅捐單位,而且這份資料在九十二年已建檔完畢,從這些被要求補稅 的案例的金額推估,遺產金額超過五千萬元,未來都有可能被追稅的 對象。


  要保人(被繼承人)的遺產總額若在二千萬以上,都是國稅局的查核 重點。


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行銷尖兵 紀儀寧:保戶真心感謝是動力來源 (2007/08/10 09:00:00 時報資訊)
 























饒榮華/專訪


 保德信人壽壽險顧問紀儀寧(見圖)引用明朝末年名將袁崇煥的話 「明知其難,但絕不知難而退」,做為挑戰每週成交三張保單(三W )業務目標的座右銘。她指出,做三W可以接觸更多人,也珍惜每張 用心成交的保單,因為背後都代表保戶對家人真摯的愛。


  「如果世界越來越黯淡,問題絕對不是黑暗本身,而是沒有光,保 德信就是這光,藉由每位壽險顧問照亮每個需要保障的家庭。」紀儀 寧非常認同保德信「以需求為導向」的銷售理念,希望讓更多家庭用 確定的保費,解決未來不確定的風險,她從每個保障不足的家庭中, 看到自己的責任。


  保戶獲得照顧後的真心感謝,是紀儀寧最大的動力來源。她小心翼 翼拿出一張便條紙,上面寫著保戶感謝「謝謝妳對我這麼關心,讓我 感動到掉眼淚」,雖是一張小紙條,卻令人窩心。現在彼此已成無話 不談的好朋友,這回饋的價值絕不是金錢可以取代。


  人只有在面臨風險或重大變故時,才能體會保險的重要。紀儀寧也 曾經歷,「想像若自己不幸發生車禍喪生,當下天使突然出現說可以 幫你完成兩個遺願,第一是給你三十秒寫下來不及對最愛的人說的話 ;第二是一張空白支票,可以填上想留給家人的金額,但不能太貪心 ,否則不會實現。答案是什麼?」前者代表心中最掛念的人也是保險 受益人,後者是自己理想的保額。保德信提供每位保戶「愛的書信」 ,把對家人的愛化成文字保留,萬一保戶發生風險時,將理賠金與愛 的書信一起轉交給家人。


  保險對每個人都很重要,尤其在最需要幫助的時候,紀儀寧認為, 壽險顧問是值得長久經營的事業,尤其在保德信擔任壽險顧問,更重 要的是她認同保德信「愛與關懷」的企業理念,引用首席壽險顧問的 話,「保德信人壽存在的目的就是為了理賠,而且理賠要賠得快、賠 得夠、賠得到、賠得感動。」說明保德信迥然不同的企業理念。


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房屋貸款 高佔家庭支出59% (2007/08/08 09:00:00 時報資訊)
 























王莫昀/台北報導


 面對物價持續飆漲、薪水所得卻原地踏步,五、六、七年級爸爸的 持家壓力越來越沉重,根據永慶房仲網最新市調結果顯示,近9成的 爸爸認為,現今的購屋負擔較上一代更重。


  特別是居住在每坪單價動輒喊到50至60萬元、甚至逾百萬元的北部 地區爸爸們,面對龐大的購屋壓力,多計畫以小換大,購屋先從小坪 數個案著手,房價相對便宜的中南部爸爸們較沒有這方面壓力。


  根據永慶房仲網調查,現代的爸爸認為家庭裡每月負擔最重的支出 就是房貸費用,佔58.85%;其次是小孩的學費或保母費,佔31.77%; 顯然即使現在房貸利率與10年前的8%至10%相較已屬低檔,但需要長 時間支付的購屋費用仍是現代爸爸沉重的負擔。


  以世代間的購屋負擔來看,調查顯示,有高達87.18%的爸爸認為現 今的購屋負擔較上一代沉重;僅有6.26%持不同看法,而5.13%認為兩 世代負擔差不多。


  而面對購屋壓力日增的趨勢,有40%的爸爸仍規畫購屋,但會從小 坪數房子換到大坪數;另有35.38%的爸爸表示不受影響。


  進一步交叉分析發現,面對與日俱增的購屋壓力,北部以及中南部 的爸爸所採取的作法不同,北部爸爸中有42.74%仍規畫購屋,但會從 小坪數房子換到大坪數,居最多數;而中南部爸爸則多數表示不受影 響,會依照自己的理想購屋,約佔30%。


  對於已為人父的爸爸們應掌握的購屋技巧,信義房屋不動產企研室 協理吳銘鴻認為,爸爸們購屋可依年齡層分為三大類,年輕爸爸、中 年爸爸及退休爸爸。年輕爸爸經濟力較弱,又初為人父,大多屬首購 族群,適合低總價產品,兩房或挑高式的大套房等過渡型產品都可考 慮;中年爸爸大多事業有成,本身都已有房子,小孩也都將進入中學 就讀,所以很多是為孩子就讀好學區而換屋,因此明星學區成為這類 爸爸的首選。至於小孩都已成年獨立在外的退休爸爸們,這時若還住 大房子,不是大而無當,就是打掃起來很辛苦,應可考慮二次換屋。


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三房不吃香 二房成新寵 (2007/08/09 09:00:00 時報資訊)
 























蔡惠芳/台北報導


 房價驚驚漲、銀行房貸趨於緊縮,相對更墊高購屋「門檻」,使得 過去穩坐市場主流地位的三房住宅產品,逐漸被二房以下產品取而代 之,成交比重已逐年攀升到三五%以上,比四年前還激增一一%。


  信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示,最近銀行頻頻緊縮小 套房放款成數,導致投資客持續退場,房價攀升動能停滯,取而代之 的是二房住宅,在市場上異軍突起。


  根據信義房屋不動產企研室昨天完成的研究指出,三人以下的小家 庭比例逐漸提高,使得一、二房住宅占整體住宅市場的成交比例,逐 年攀升。全台二房以下物件的成交比,自九十二年的二三.九%,激 增至九十五年的三五.三八%,增幅達一一.四七%。顯示過去三房 住宅型態的主流產品,隨著社會型態轉變,已被二房以下產品取代, 躍居成為市場上炙手可熱的搶手貨。


  家庭結構明顯轉變、「少子化」社會來臨,是帶動一、二房格局的 「小宅」,快速當道的關鍵原因。相對以前經常聽到買房子指名要「 三房兩廳」的時代,現在買方指名度也首度跌破五成大關以下。


  吳銘鴻分析,台北房價持續上揚,使得多數首購族、投資客,紛紛 將目標轉移至一、二房住宅,台灣房地產市場邁向「小宅化」的趨勢 ,已然成形。


  有趣的是,從房地產保值增值效益來分析,增值力最佳的也是二房 的大樓產品,四年來漲幅高達八三.四四%,其次為三房大樓產品; 至於公寓,二房公寓漲幅則高居所有公寓產品之冠,達七六.一四% 。在台北縣,也以二房公寓增值力最佳,近七七%,二房大樓產品也 有五六%。顯示二房住宅的增值能力相對較其他格局產品為佳。


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台資購房團搶進上海新天地


 (2007/08/10 09:00:00 時報資訊)


 













賀靜萍/綜合報導


 近期以來,上海高檔豪宅市場無論是成交量及房價漲幅,均展現亮 眼成績。一批在美居住的台籍人士,集體購買瑞安集團在新天地開發 的頂級豪宅「翠湖天地御苑」,一套總價近千萬元人民幣(下同)的 豪宅,在短短時間內售出四十八套,開發商輕鬆回籠四億多元資金。


  境外投資者組成「購房團」購買上海豪宅的熱度逐漸升溫,據了解 ,上海內環高檔商品房價,在三個月內漲幅已達一五%。市場人士受 訪時指出,由於「限外令」對港台人士規範並不嚴苛,因此投資主力 大多是海外的港台人士。


  根據「上海證券報」報導,今年這輪房價「回漲」潮,瑞安集團開 發的翠湖天地御苑受到購房團的青睞。而這批頂級公寓均價每平方米 在四萬至六萬之間,每套總價近千萬元。


  而在近兩個月,這個樓盤共有六十三套成交,銷售速度十分罕見。


 由於這些成交案都集中在同一棟號碼,且銷售日期相差不大,因此市 場均認定這應為團購行為。


  經證實,這次團購主要由台灣人士組成,而該購房團十分低調,數 十套房源只由三名代理者統一操辦,購買此一樓盤,主要還是為了投 資。


  報導指稱,目前翠湖天地御苑兩房房型每月平均租金是三千兩百至 四千五百美元;三房型是五千五百至六千美元;大戶型平均租金是一 .二萬至一.五萬元美金,大致推算,年回報率在四%至四.五%左 右。


  上海中原地產新天地分行表示,該樓盤二手房交易行情近期上漲很 快,從今年五月到八月,上漲一五%至二○%。之前翠湖天地御苑掛 牌價為一平方米四.二萬元,現在已有四.八萬元行情,買家完全可 以接受這個漲幅。


  除此之外,新天地板塊中的「濟南路八號」、「淡水灣花園」等等 ,也都是境外港台人士熱衷的樓盤。市場人士指出,儘管中國政府頒 布的「限外令」,但其中第十條規定港台人士可以根據生活需要購買 一定面積的房型,等於為港台人士開了綠色通道,因此「限外令」並 未產生的太大的影響。


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永慶購屋客戶 8成來自網路 (2007/08/11 09:00:00 時報資訊)
 


彭漣漪/台北報導


 隨著WEB 2.0時代來臨,企業e化效益開始增溫。永慶房仲總經理廖 本勝昨天在一場研討會上表示,永慶房屋目前成交的客戶,有八成來 自網路,打敗傳統媒體,而永慶目前還在傳統媒體上登刊廣告,是給 屋主看的。


  在「中小企業前瞻e化國際論壇」上,台灣科技大學教授盧希鵬分 析,隨著網路2.0時代來臨,網路上的「社會資本」快速增加,對經 濟的影響力也愈來愈大,舉例來說,他有一個朋友原本在台灣賣日本 娃娃,但競爭太激烈,因此透過拍賣網站eBay到墨西哥銷售,生意不 錯,甚至還開了實體店面,這就是「社會資本」。


  盧希鵬表示,社會資本有所謂的強連結和弱連結,強連結是指好朋 友間的連結,弱連結則是萍水相逢的人,網路上大多是弱連結的,而 這樣的弱連結相當重要,如果一個社群有這樣的連結,做生意一定比 較賺錢。


  雷虎科技董事長賴春霖以本身的經驗為例說明,雷虎賣的是搖控飛 機、直昇機,同好在網路上早己形成社群,彼此會探討直昇機的功能 等等,如果有一個新手進來,詢問要買哪一種機型,大約會有一萬人 建議某某機型,這應該就是盧教授所說的社會資本。


  Google大中華代理商事業發展經理陳曄波表示,中小企業資源不多 ,使用網路可以達到不錯的廣告、行銷效果,Google這幾年快速成長 ,主要都是靠很多小規模公司的貢獻。


  雷虎科技董事長賴春霖表示,中小企業在網路上和大企業是平起平 坐的,有一樣的機會,例如有人要在一個地方找住宿的旅舍,透過網 路搜尋,大飯店和小民宿被找到的機率差不多,是平等的,中小企業 應該善用這樣的工具。


  賴春霖表示,在網路上經營品牌也要很注意,以前資訊不流通的時 代,很多國家銷售同一個機型的價格都不一樣,甚至價差很大,但現 在透過網路,價格變得透明,很多國家就會比價,雷虎曾注意到,有 一家美國公司銷售的價格特別低,打亂市場,雷虎最後乾脆把它買下 來,這樣才能維持全球一致價格。


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28項-隱藏XP中的秘密武器


1.免費的系統教程(system32檔夾下)
安裝完Windows XP後很想馬上學習並體驗一下它的魅力嗎?我們無需再東奔西走去找煩人的文字教材。只要選擇"開始"→"漫遊Windows XP",就會出現介面,它將引導我們遊歷Windows XP的新功能。
  小提示:Windows XP中自帶的教程非常形象,是圖形介面的,而且製作得相當精美,微軟的權威性可想而知。如果你的"開始"功能表上沒有"漫遊Windows XP"專案,則可以運行C:\Windows\System32\tourstart.exe進入。


2.輔助功能嚮導--Accwiz(system32檔夾下)
我們知道,微軟在Windows中為殘疾人士提供了輔助功能,使他們也能xx作電腦。該程式可以根據用戶的視覺、聽力和行動來配置我們的Windows,使殘疾人士能根據自身情況更好地使用Windows。


3.字元對應表--Charmap(system32文件夾)
是不是覺得Word的"插入符號"功能非常方便?我們在其他Windows程式中也常常要插入一些特殊符號,而一個個地找又麻煩,這時可使用"字元對應表"程式幫忙。通過"字元對應表"可查看選定字體中有哪些字元,選中後單擊"選定"和"複製"按鈕,即可把選定字元複製到Windows剪貼板中,供文字處理軟體粘貼使用。
  小提示:用它來複製特殊字體中的特殊符號特別有用。


4.倉頡拼音輸入法--CINTSETP(system32\IME\Cintlgnt文件夾下)
微軟新倉頡輸入法98b的安裝程式,微軟把它放在簡體中文版Windows XP中,但埋藏得較深。不過它很有用,安裝後就會在Windows中新增一個"中文(臺灣)"的倉頡輸入法,利用它可以在簡體中文Windows XP上通過輸入繁體漢字。這對於從中國港澳臺地區至內地工作的人提供了方便。


5.磁片清理大師--Cleanmgr(system32檔夾下)
儘管現在的硬碟越來越大,但它總有容量的限制。在你不經意地安裝這個或那個軟體的過程中,可能會因為硬碟空間已頻頻告急而影響了正常Windows程式的執行。不要急,請打開此程式,它會自動地釋放出一部分硬碟空間,並會智慧化地進行刪除xx作,保證你的系統萬無一失。這比從資源管理器中刪除要安全多了。


6.剪貼板查看器--Clipbrd(system32文件夾下)
Windows剪貼板為我們在各個Windows程式間的資訊交流提供了一個橋樑。但這部分資料一般情況下無法看到。不過,使用剪貼板查看器就可看到當前剪貼板中的"新大陸"。Windows XP中的剪貼板查看器程式較原先Windows 9X/Me的舊版本多出了共用功能,通過設置許可權允許其他網上用戶將該剪貼板裝入使用。


7.控制面板啟動器--Control.exe(system32文件夾下)
控制面板是Windows的一個重要組成部分,許多設置都通過他完成。而雙擊這個檔就是最快打開系統控制面板的方法,可省去從"開始"功能表上層層點擊的麻煩。


8.Windows XP的診斷醫生--Drwtsn32(system32文件夾下)
Drwtsn32是一個程式錯誤調試器。DrWatson程式會獲得並記錄運行Windows的電腦上的程式錯誤的資訊。只要檢測到錯誤,就會創建一個文字檔案 (Drwtsn32.log),提供錯誤原因的詳細說明,並給出解決問題的建議性xx作,在與Microsoft技術支持聯繫並請求幫助時,Drwatson將會起到很大作用。


9.DVD播放器--DVDplay(system32檔夾下)
隨著DVD驅動器和DVD光碟價格的下降,在普通家庭電腦上配置一個DVD播放器已不是一件奢侈的事情。而要播放DVD需要播放器的支援,Windows XP提供了一個"免費"的DVD播放器,有了它我們可以省去一筆購買第三方DVD播放軟體的費用。


10.自解壓文件製作工具--Iexpress(system32文件夾下)
用過壓縮軟體的讀者一定對自解壓檔不陌生,自解壓檔可在沒有相應解壓縮程式的情況下直接將壓縮包檔解壓縮到相應的檔夾下,極大地方便了用戶。利用Iexpress可製作兩種自解壓檔,一種是標準自解壓檔(Standard Self-Extractor),另一種是安裝程式式自解壓檔(Self-Extractor for Software Installation),這樣我們在發佈程式時就方便多了。另外大家要注意,儘管使用Iexpress的運行介面是英文的,但利用它生成的自解壓檔卻是中文的,省去了繁瑣的本地化工作。


11.文件轉移嚮導--Migwiz(system32\usmt文件夾下)
Windows系統的易用性總是和不穩定性共存的,因此在系統健康之時把當前設置保存下來,供系統崩潰後重新安裝時使用是個不錯的主意。微軟已把這個工具集成到"檔和設置轉移嚮導"程式上。通過它,我們就可以實現系統狀態的備份與恢復。


12.系統配置程式--Msconfig(Windows\PChealth\HELPCTR\Binaries檔夾下)
和Windows中的系統配置程式一樣,通過這個程式,我們可對系統的一般、SYSTEM.ini、WIN.ini、BOOT.ini、服務和啟動項目進行修改。
  小提示:用它來去除系統自啟動程式特別有效。


13.備份工具--Ntbackup(system32檔夾下)
資料是電腦中最為寶貴的資料,因此經常備份你的資料也應該成為一個好習慣。現在許多人都尋求第三方的備份工具,其實大可不必。使用Windows XP中內置的備份工具就可以非常方便地將資料進行備份,而且由於你使用的是微軟產品,所以根本不存在相容性問題。


14.ODBC資料源管理器--Odbcad32(system32文件夾下)
在Windows中訪問ODBC資料源必須要有其驅動程式,該工具可以查看在Windows中已安裝的驅動程式及相關資訊。

15.IP地址偵測器--Nslookup(system32文件夾下)
在聯入互聯網的每台電腦都有一個IP位址,同樣,每個網站也有它的IP位址,而且是唯一的。通過這個IP偵測工具ping就可以輕而易舉地得到它們的真正IP位址。如筆者要想知道http://www.xxx.com/的IP地址,則輸www.xxx.com即可看到。


16.螢幕鍵盤--Osk(system32檔夾下)
螢幕鍵盤是一種實用工具,它在螢幕上顯示虛擬鍵盤,允許那些有移動障礙的用戶用指標設備或遊戲杆輸入資料。螢幕鍵盤旨在為存在移動障礙的用戶提供最低級別的功能。這對於不知道如何鍵入的用戶也很有用。它還可以用於最基本的CAI鍵盤教學。


17.物件包裝程式--Packager(system32檔夾下)
通過物件包裝程式我們可以打開一個檔,並引入其中的圖示,將它們插入到一般Windows程式中使用,可用於製作電腦類教學課件或文檔。


18.註冊表編輯器增強版--Regedit32(system32檔夾下)
註冊表編輯器是用來更改系統註冊表設置的高級工具。註冊表中包含了有關電腦如何運行的資訊。在Windows XP中有一個名為Regedit的程式,可編輯註冊表,但此程式卻是它的增強版本,除可編輯註冊表外,還可設置許可權、清除重複項、刪除已被卸載或刪除的程式項等高級動作。


19.ActiveX註冊和反註冊工具--Regsvr32
使用過ActiveX的人都知道,ActiveX不註冊是不能夠被系統識別和使用的,一般安裝程式都會自動地把它所使用的ActiveX控制項註冊,但如果你拿到的一個控制項需要手動註冊怎麼辦呢?如果修改註冊表那就太麻煩了,在Windows的System檔夾下有一個regsvr32.exe的程式,它就是Windows自帶的ActiveX註冊和反註冊工具。它的用法為:
  "regsvr32 [/s] [/n] [/i(:cmdline)] dllname"。其中dllname為ActiveX控制項檔案名,建議在安裝前拷貝到System檔夾下。
  參數有如下意義:
  /u--反註冊控制項
  /s--不管註冊成功與否,均不顯示提示框
  /c--控制臺輸出
  /i--跳過控制項的選項進行安裝(與註冊不同)
  /n--不註冊控制項,此選項必須與/i選項一起使用
  如筆者要註冊一amovie.ocx控制項,則打入regsvr32 amovie.ocx即可,要反註冊它時只需使用regsvr32 /u amovie.ocx就行了。


20.動態連結程式庫函數啟動器--Rundll32
在Windows中使用了許多動態連結程式庫,這樣就使得所有Windows程式都可共用這些動態連結程式庫中的函數。一般情況下,許多應用程式都通過Windows API來xx作這些函數,但歸根結底是通過Windows檔夾下的rundll32.exe程式來啟動相應的函數。它的用法是:"rundll32.exe 動態連結程式庫名,函數名,參數名"。如筆者需要實現一鍵關機,則在桌面上建立一快捷方式,命令行為"rundll32.exe user.exe,ExitWindows",並設置其快捷鍵為F4即可。再如,筆者要打開控制面板,則只需要輸入命令"rundll32.exe sh#ll32.dll,Control_RunDLL"即可,要打開桌面屬性,只需要使用"rundll32.exe sh#ll32.dll,Control_RunDLL desk.cpl",其餘的以此類推。


21.系統檔檢查器--Sfc(system32檔夾下)
使用Windows難免不會出現系統檔損壞或丟失的毛病,而如果為了幾個小小的檔就去重裝系統,又顯得稍微麻煩了一些。通過系統檔檢查器Sfc.exe,一切都會變得非常簡單。


22.共用檔夾設置工具--Shrpubw(system32檔夾下)
同一工作組的同事在一起工作,有時必須與同事們共用檔夾,這時我們可以利用此工具輕鬆搞定。它的作用與右擊一檔夾,選擇"共用"基本上等價。


23.Microsoft 簽字驗證工具--Sigverif(system32檔夾下)
所謂"簽署的檔",就是被授予Microsoft數位簽署的檔。該簽署表明,該檔是原始檔的一模一樣的副本。通過Microsoft簽字驗證工具 ,我們可在電腦上查找已簽署和未簽署的檔,也可查看簽署檔的身份驗證,以確認該檔還沒有被篡改。使用起來非常方便,和查找視窗幾乎沒有什麼不同,只要給出搜索範圍,就可搜索出指定範圍內的已簽署檔和未簽署檔。


24.音量控制程式--Sndvol32
我們在Windows任務欄上可見到一個可愛的小喇叭,當我們雙擊它時就會彈出音量控制面板,其實這時我們就是啟動了一個Windows檔夾下的sndvol32.exe文件。不信,請你進入Windows檔夾,再打開sndvol32.exe檔看看,熟悉的"音量控制"面板是否已經在你眼前了?另外還要告訴大家,它還有一個隱藏的參數"/r",利用此參數可快速地打開錄音控制面板,這樣我們只要在桌面上建立一指向C:\Windows\Sndvol32.exe的快捷方式,並令它的參數為/R(即在目標中填入"C:\Windows\Sndvol32.exe /R"),就可以快速打開錄音控制面板選擇輸入設備了。如果設備過多,在面板上容納不下時,試著按"Ctrl+S"鍵,不管有多少設備都能夠完全顯示。


25.任務管理器--Taskmgr(system32文件夾下)
任務管理器提供正在你的電腦上運行的程式和進程的相關資訊,使用任務管理器可快速查看正在運行的程式的狀態,或終止已停止回應的程式。也可使用多達15個的參數評估正在運行的進程的活動,以及查看CPU和記憶體使用情況的圖形和資料。當電腦發生鎖死時使用它最方便和有效。


26.遠端連接程式--Telnet(system32檔夾下)
在Internet上有無數的電腦,而要訪問它們都必須通過建立遠端連接才行,進行兩個電腦的遠端連接可用專門軟體實現,但通過Windows自帶的遠端連接程式telnet.exe也能完成這一動作,而且它還是純中文介面軟體。


27.遠端FTP工具--Tftp(system32文件夾下)
FTP是一個網路傳輸的協定,通過這個程式可非常方便地連接到對方的伺服器上進行檔的存取xx作,省得再找如第三方的FTP軟體了,可惜的是它是字元介面。


28.Windows升級程式--Wupdmgr(system32檔夾下)
安裝完Windows後,在開始功能表的上方會有Windows Update功能表項,通過它能自動登錄到Microsoft公司的網站上完成自己Windows的升級工作。但時間一長,可能會把這個快捷方式誤刪除了,這時我們就可以通過打開Windows下的Wupdmgr.exe檔來完成這個功能。


Windows XP是一個作業系統,但它並不僅僅是一個作業系統,只有充分地發揮其內置功能,才能更好地使用它。這也符合"基礎的未必是最壞的,回到基礎還是好的"的道理

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電腦中的十二種常用密碼破解法




2007/08/11 09:01


電腦中的十二種常用密碼破解法


  在日常操作中,我們經常要輸入各種各樣的密碼,例如開機時要輸入密碼,QQ時也要先輸入密碼,假如你忘記了這些密碼,就有可能用不了機器、打不開文件、不能聊天……
  
  也許還會造成很大的損失!下面我們就介紹電腦操作中常用密碼的破解方法,希望能解你燃眉之急!
  
  一、遺忘了SYSTEM密碼
  
  如果你遺忘了CMOS設置中的SYSTEM密碼,就無法啟動機器了,解決的辦法只能是:打開機箱,把電池取下、正負極短接,給 CMOS 放電,清除CMOS中的所有內容(當然也就包括密碼),然后重新開機進行設置。
  
  注意:有些主板設置了CMOS密碼清除跳線,請參照主板說明書將該跳線短接,這樣也可以清除CMOS密碼。
  
  二、遺忘了SETUP密碼
  
  遺忘了該密碼,就不能進行CMOS設置了。如果你能使用計算機,但不能進入CMOS設置,可以這樣解決:在DOS狀態下啟動DEBUG ,然后輸入如下命令手工清除SETUP密碼:
  
  _ o 70 16
  
  _ o 71 16
  
  _ q
  
  你也可以用CMOS密碼破解軟件來顯示CMOS密碼,這樣的軟件有很多,例如Cmospwd,它支持Acer、AMI、AWARD、COMPAQ、DELL、IBM、PACKARD BELL、PHOENIX、ZENITH AMI等多種BIOS),在DOS下啟動該程序,CMOS密碼就會顯示出來。
  
  三、遺忘了Windows登錄密碼
  
  WinMe/98下對策:開機后按F8鍵選擇DOS啟動,然后刪除Windows 安裝目錄下的*.PWL密碼文件、以及Profiles子目錄下的所有個人信息文件,重新啟動Windows后,系統會彈出一個不包含任何用戶名的密碼設置框,此時無需輸入任何內容,直接單擊“確定”,登錄密碼即被刪除。
  
  另外,將注冊表數據庫HKEY_LOCAL_MACHINE、Network、Logon 分支下的UserProfiles修改為“0”,然后重新啟動Windows也可達到同樣目的。
  
  WinXP/2000下對策:刪除系統安裝目錄system32 config下的SAM文件,重新啟動,此時管理員Administrator賬號已經沒有密碼了,用Administrator帳戶登陸系統,不用輸入任何密碼,進入系統后再重新設置登陸帳戶密碼即可。
  
  四、遺忘了Windows屏保密碼
  
  解決方法:在開機后按F8鍵,選擇安全模式啟動,進入Windows 后,右擊桌面空白處,從彈出的快捷菜單中選擇“屬性”/屏幕保護,取消“密碼保護”即可。
  
  五、遺忘了Windows電源管理密碼
  
  Windows的電源管理功能也可以設置密碼,啟用此功能后,當系統從節能狀態返回時就會要求輸入密碼。
  
  如果你遺忘了該密碼,可以使用前面破解Windows登錄密碼的那種方法去破解。
  
  六、遺忘了微軟Office密碼
  
  
  解決方法:使用破解Office系列文檔密碼的軟件,這樣的軟件有很多,例如AOPR(下載網址http://www.elcomsoft.com/),該軟件可以同時對微軟Office系列Word、Excel及Access等軟件所生成的密碼進行破解,還可以對Word的*.DOT模板文件的密碼進行搜索。
  
  七、遺忘了WinZip壓縮包密碼
  
  解決方法:用軟件UZPC(Ultra Zip Password Cracker,找回丟失的密碼。使用該軟件時要先設置適當的解密方式,例如“后門方式”、“窮舉方式”、“字典方式”和“模式匹配方式”等,一般采用“Brute Force窮舉方式”,然后軟件就會對所有可能的密碼進行測試,直至找出最后的結果。
  
  八、遺忘了RAR壓縮包密碼
  
  遺忘了RAR壓縮包密碼后,你可下載一個CRARK軟件來對其進行破解,它主要通過命令行來實現對RAR壓縮包的密碼進行破解。使用時一般只需直接使用“CRARK RAR壓縮包文件名”命令,利用缺省參數即可進行破解。
  
  九、遺忘了QQ/ICQ密碼
  
  為保護QQ密碼,你應該趕快申請密碼保護。假如你忘記了QQ密碼、或者密碼被盜時,只需填寫正確的信息即可取回。
  
  如果你要找回ICQ密碼,可以使用軟件ICQ Password Revealer,這是一個DOS下的命令行實用軟件,你只需在ICQ安裝文件夾的NEWDB子文件夾下執行該文件,然后按照屏幕提示輸入自己的UIN,系統即會找回“久違”的ICQ密碼。
  
  十、遺忘了Outlook Express密碼
  
  如果你忘了密碼,無法進入OutLook Express閱讀收到的郵件、使用通訊簿等,可以這樣破解:重啟計算機並按F8,選擇“安全模式”,再啟動OE就不需要密碼了,然后你可以重建一個用戶(不能修改密碼),把信息導入新用戶信箱即可。
  
  十一、遺忘了Foxmail帳戶密碼
  
  解決方法:消除忘記的Foxmail帳戶密碼。首先打開Foxmail,新建一個帳戶(帳戶名任意,例如如lacl1),然后退出Foxmail;運行Windows資源管理器,找到Foxmail\MAIL\lacl1文件夾,里邊有個“account.stg”,把它複制到忘記密碼的帳戶(例如“lacl”)目錄中,直接覆蓋原來的“account.stg”文件;再重新運行Foxmail,打開忘記密碼的帳戶,呵呵,怎么連“口令提示框”也沒有?現在你就可以直接打開忘記密碼的帳戶,而且帳戶中原來的郵件一封都不會少!
  
  十二、查看“*”密碼
  
  許多密碼在屏幕上都是以“*”顯示的,因此我們無法直接看到密碼的原始字符,如果你使用專門破解“*”密碼的軟件,即可查出這些密碼的原始字符。
  
  這樣的軟件有很多,例如Win2000/Win98下你可用iOpus Password Recovery,WinXP下可用Password Spectator

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鍵盤上的F1到F12的作用




2007/08/11 08:51






F1 取得線上 [說明] 或 Office [小幫手]
F2 移動文字或圖形
F3 插入自動圖文集項目(在 Word 顯示該項目之後)
F4 重複上一個動作
F5 選取 [編輯] 功能表中的 [到] 指令
F6 到下一窗格或圖文框
F7 選取 [工具] 功能表中的 [拼字檢查] 指令
F8 擴充選取範圍
F9 更新選取欄位
F10 啟動功能表列
F11 到下一欄位
F12 選取 [檔案] 功能表中的 [另存新檔] 指令


--------------------------------------------------------------------------------------------
單按+Shift 用法:

Shift+F1 啟動文意導向說明功能表或顯示格式設定
Shift+F2 複製文字
Shift+F3 改變字母大小寫
Shift+F4 重複 [尋找] 或 [到] 動作
Shift+F5 移到上一個追蹤修訂
Shift+F6 到前一窗格或圖文框
Shift+F7 選取 [工具] 功能表的 [語言] 子功能表上之 [同義字] 指令
Shift+F8 拉遠顯示選取範圍
Shift+F9 在功能變數代碼和其結果之間進行切換
Shift+F10 顯示快顯功能表
Shift+F11 到前一欄位
Shift+F12 選取 [檔案] 功能表上的 [儲存] 指令

--------------------------------------------------------------------------------------------
單按+Ctrl 用法:

Ctrl+F2 選取 [檔案] 功能表上的 [預覽列印] 指令
Ctrl+F3 剪下至特殊圖文集
Ctrl+F4 關閉視窗
Ctrl+F5 還原文件視窗文件大小
Ctrl+F6 到下一個視窗
Ctrl+F7 選取 [控制] 功能表上的 [移動] 指令
Ctrl+F8 選取 [控制] 功能表上的 [大小] 指令
Ctrl+F9 插入空欄位
Ctrl+F10 將文件視窗最大化
Ctrl+F11 鎖定欄位
Ctrl+F12 選取 [檔案] 功能表上的 [開啟舊檔] 指令


很多很多寫不完 建議你可以至Word裡的說明:
「解答精靈搜尋【快速鍵】」 裡面有很多你要的資料

另一個參考資料

F1: 如果你處在一個選定的程序中而需要幫助,那麼請按下F1。如果現在不是處在任何程序中,而是處在資源管理器或桌面,那麼按下F1就會出現Windows的幫助程序。如果你正在對某個程序進行操作,而想得到Windows幫助,則需要按下Win+F1。按下Shift+F1,會出現「What's This?」的幫助信息。
  
F2:如果在資源管理器中選定了一個文件或文件夾,按下F2則會對這個選定的文件或文件夾重命名。

F3:在資源管理器或桌面上按下F3,則會出現「搜索文件」的窗口,因此如果想對某個文件夾中的文件進行搜索,那麼直接按下F3鍵就能快速打開搜索窗口,並且搜索範圍已經默認設置為該文件夾。同樣,在Windows Media Player中按下它,會出現「通過搜索計算機添加到媒體庫」的窗口。 

F4:這個鍵用來打開IE中的地址欄列表,要關閉IE窗口,可以用Alt+F4組合鍵。

F5:用來刷新IE或資源管理器中當前所在窗口的內容。

F6:可以快速在資源管理器及IE中定位到地址欄。

F7:在Windows中沒有任何作用。不過在DOS窗口中,它是有作用的,試試看吧!

F8:在啟動電腦時,可以用它來顯示啟動菜單。有些電腦還可以在電腦啟動最初按下這個鍵來快速調出啟動設置菜單,從中可以快速選擇是軟盤啟動,還是光盤啟動,或者直接用硬盤啟動,不必費事進入BIOS進行啟動順序的修改。另外,還可以在安裝Windows時接受微軟的安裝協議。

F9:在Windows中同樣沒有任何作用。但在Windows Media Player中可以用來快速降低音量。

F10:用來激活Windows或程序中的菜單,按下Shift+F10會出現右鍵快捷菜單。和鍵盤中Application鍵的作用是相同的。而在Windows Media Player中,它的功能是提高音量。

F11:可以使當前的資源管理器或IE變為全屏顯示。

F12:在Windows中同樣沒有任何作用。但在Word中,按下它會快速彈出另存為文件的窗口。

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不用防木馬程式就可以自己掃木馬(限XP)




2007/08/11 08:48




不用防木馬程式就可以自己掃木馬(限XP)


不用防木馬程式就可以自己掃木馬(限XP)

請在系統所在以外的磁碟機上(例如:除了C槽、光碟機、燒錄機的槽,其他的槽都可以,虛擬光碟機)範例如下:

1.在(E:/)建立一個(資料夾),檔案名為(clean),
在clean資料夾裡,(新增文字文件)檔名為(clean),
連點clean文字文件,進到clean文字文件後並輸入下列兩行指令:

dir C:\Windows\System32\*.exe > E:\clean\exelist.txt
dir C:\Windows\System32\*.dll > E:\clean\dlllist.txt

2.輸入完後按出(檔案)功能表並在(另存新檔)上按一下滑鼠左鍵,
隨後切換到剛才建立的(E:/clean)資料夾(或者你自行設定的資料夾),
在(存檔類型)下拉選單中選擇(所有檔案),再於(檔名)框中輸入(clean.bat)並按下(儲存)。

3.接著再開啟文字文件視窗,然後在輸入下列四道指令:

dir C:\Windows\System32\*.exe > E:\clean\exelist1.txt
dir C:\Windows\System32\*.dll > E:\clean\dlllist1.txt
fc exelist.txt exelist1.txt > exe.txt
fc dlllist.txt dlllist1.txt > dll.txt

4.輸入之後也是要進行(另存新檔)的動作,請依舊切換到剛才建立的(clean)資料夾,
選擇(所有檔案)並且將檔名設定成(check.bat),在按下(儲存)進行存檔。


以下內容跟帖回復才能看到
==============================

5.在電腦運作正常的時候,開啟(檔案總管),並切換到剛才建立的(clean)資料夾,
在(clean.bat)檔案上連續按滑鼠左鍵,
執行之後就會將目前系統的DLL和EXE檔案分別製作成(dlllist.exe)和(exelist.exe)清單檔案。

6.如果你覺得電腦開始出現一些不正常的現象,想要檢查是否有可疑木馬程式入侵時,
則在(check.bat)檔案上連點滑鼠左鍵,執行之後將會出現(dll.txt)和(exe.txt)兩個檔案,
開啟這兩個檔案,就可以得知是否有來路不明的檔案放置到系統資料夾,如此就可以查出是否有木馬程式了。

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隱藏在XP中的一個秘密武器,可以完整清除垃圾文件




2007/08/11 08:47


隱藏在XP中的一個秘密武器,可以完整清除垃圾文件


你有用過Windows內置的清理磁碟功能嗎?它並不能完全地清洗Windows內不需要的檔案,因為它的功能被隱藏了,本篇將會把它被封印了的功\\能完全打開。

適用的視窗板本 除了Win95及Win98外,這個方法階適用於Win98se、
Win2000、WinME、WinXP
Windows
本身的「清理磁碟」工具係非常好用的工具,但係單單執行「清理磁碟」並不能完全發揮「清理磁碟」的功能。
現在介紹兩個「清理磁碟」工具的指令:
SAGESET
及 SAGERUN
首先在「開始」>「執行」 然後輸入:

cleanmgr /sageset:99

設定

特別模式「清理磁碟」工具會執行,你會發覺多了很多清理選擇,選擇你想要
清理的檔案,通常全部都可以刪除,完成你的選擇後再按「確定」。然後再打開「開始」>「運行」
輸入:
cleanmgr /SAGERUN:99

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遠離致病屋 居家健康沒煩惱(引用 Yahoo房地產)




2007/08/10 21:08


關於建築物內影響健康,造成所謂致病屋(Sick House)的物質,大家最常知道的就是甲醛等有機揮發物質,其實包括電磁波、塵、黴菌、清潔劑,甚至廚房的炒菜油煙,都是影響居住健康的隱形殺手,可千萬別輕忽這些部分,否則很容易就讓甜蜜的家,變成了殘害自己健康的致病源頭。


對抗致病屋雙管齊下




造成住宅變成致病屋(Sick House)的有害因子,可以分化學性及生物性兩大類,例如甲醛等有機揮發物質(VOC)、殺蟲劑、清潔劑即屬化學類的有害因子,而霉菌、塵則為生物性的有害因子,而要避免致病屋的發生,要從內部材料以及通風條件這兩部分雙管齊下、控制源頭來做起。


包括儘量使用符合綠建材標章的室內裝潢材料,想知道自家的裝潢是否使用含有高濃度甲醛的合板嗎?自己親身測試一下即可得知。

如果進入剛裝潢好的房子,眼睛會被刺鼻氣味燻得淚汪汪,這就表示甲醛的含量頗高,由於甲醛必須經過十幾二十年才會完全揮發殆盡,如果裝潢時無法完全避免使用含甲醛的合板,為避免住在不健康的房子內,除了在正式搬入前,將門窗打開透氣之外,平常時最好也能開窗讓空氣對流,儘量避免整天都呆在空氣無法對流交換的密閉空調屋之內。

 

保持室內通風減少霉菌產生



另外,黴菌也是一般人容易疏忽的致病因子,尤其是台灣地處亞熱帶,全年溼度高、溫度也高,這種高溫高濕的環境卻是黴菌生長的溫床,因此主臥浴室最好能有對外開窗的設計 。 除了保持室內的通風之外,藉由除濕機將室內溼度控制在低於70%的相對濕度下,也能抑制黴菌等微生物的孳長,讓住家環境遠離這些影響健康的有害物質。

 

這就是     為什麼我堅持使用低甲醛的板材了!!

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公寓大廈管理條例 申論題庫




2007/08/10 16:37


一、  何謂「共用部分」?依公寓大廈管理條例,那些共用部分,不得約定為專用部分?


二、  何謂「住戶」?住戶應遵守之事項有那些?試依公寓大廈管理條例規定說明之。


三、  公寓大廈之重建,於那些情形下,可不經過全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同 意?


四、  公寓大廈起造人之義務為何?試依公寓大廈管理條例之規定,彙整說明之。


五、  公寓大廈應設置之公共基金,其來源為何?該基金由誰來管理?誰來決議如何運用?


六、  請問區分所有權人或住戶積欠管理費時,管理負責人或管理委員會該如何處  理?


七、  謂「區分所有權人會議」召集人如何產生?何種情形下應召開臨時會議?


八、  謂「管理委員會」?管理委員會之職務範圍為何?


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酒店求職須知--天下沒有白吃的午餐--『貪念的背後』




2007/08/09 08:09






最近妖姬因為再進行減肥,所以「嗯嗯」也順暢多了,心血來潮,順手從領台手中奪走一份報紙,準備好好練功,豈知竟然看到了一份報導,心中真的是...心疼+遺憾+無奈+些許的責備。

 

首次在妖姬的部落格中發表對於時事報導的看法,但...只是個人的看法,與大家分享一下吧!

 

這篇報導是蘋果日報於96/8/6發行的,大篇幅的圖文並茂的報導著,同時也警惕了所有年輕人,對於妖姬而言,這是一篇很棒又具有教育意義的文章了。

 


 

報導內容大概如下:

有一位剛從銀行離職的女孩,化名小米,她向蘋果日報投訴....上網應徵酒店單純的女服務生工作,未料酒店經紀人匡稱「單純清潔工作,制服與錢櫃服務生一樣」,結果上班第一天卻被要求穿薄紗短裙,馬甲以及丁字褲下海陪酒,更被豬哥的客人剝光剩下丁字褲,不但要秀舞還被濕吻舔乳,他嚇到離職,連薪水都拿不到。

小米表示她是在YAHOO首頁以「打工」搜尋,發現了一堆「合法酒店兼差打工.....』諸如此類的內容與網站。而且內容還包括了「免脫,免出場,日收入5000元.....」等內容,所以她便去應徵面試了。

由於網站對網友有問必答,並且一再保證絕對與色情無關,所以他才會相信的去面試。

重點來了...

對方告訴她「制服是白襯衫與黑短裙,是服務生的配備」,但是面試後竟然帶著小米去髮廊做造型!(驚!)還帶著她去化妝!(更驚!)

妖姬想說...服務生為什麼要化著濃妝阿??為什麼還要做造型阿?(小米都不質疑嗎?)一般服務生以乾淨俐落為訴求,尤其以餐飲業更是講求著薄妝與乾淨,最好是頭髮都用布巾包攏。

之後更重點來了....

面試人員拿出來的制服竟然是薄紗.丁字褲(傻眼,哪一國的服務生阿?)小米雖然有感覺到不對勁,卻不敢拒絕。就這樣......

 

妖姬個人認為,為何在感覺到不對的時候不敢勇於拒絕?

什麼樣的服務生日收入能有5000元?

其實這一切起於『貪』!

天下有白吃的午餐嗎?

現在失業的人很多,卡奴也多,大家為了求得高薪,往往搶破頭。但是...在妳求得高薪前..妳是否想過『妳有什麼能力有這樣的價值?』

各行各業都有好人也有壞人,不然人生不會有起伏。就是因為一體總是至少有兩面,所以更應該好好的思考『妳本身的存在價值』。

如同妖姬前一篇文章所提到的..「利用妖姬的知名度來凸顯他的存在」。至少在這個部分妖姬是有被利用的價值,而妳呢?

在求職的過程中,希望所以大大雨水水都能有「三思而後行」的敏感度,仔細想想,妳擁有多少才能,而妳的才能在這行業中是否能擁有這樣的價值?

酒店業無非是情色店or色情店,無論是屬於哪一種店都與「色,情」分不開的。酒店服務生也很辛苦,薪水也肯定會比一般行業的服生來的高些,但仔細想想,現在經濟有好到那種一擲千金的程度嗎?

以錢的酒店少爺或者是公主,往往一個晚上就能有3-4000左右的小費,但是那必須是生意不錯的店唷!而現在的少爺或是公主,一個月的小費大約是4-7萬左右。如果是妖姬的店大約會有4-6萬之間吧!而且還都是正職人員呢,不收兼差的呢。服務生還兼差喔?!

當然一般的餐飲業肯定會有十段的打工人數,但是依照金典的規模...肯定必須正職,不然事由公關來送酒,開紅酒送小菜喔?!

有時候仔細去想想,很多人都會想要「錢多,事少,離家近」的工作,但是天底下真的有那麼多這樣的工作嗎?哪一份工作真的不需要你付出些什麼?
工程師..現在最搶手的高科技人員,他出賣著自己的創意,不斷求新求變,用了多少時間研究苦讀,才能換得一份高薪水的工作?!

金典的服務生,每天搶包,跑包,笑容送盡,刻苦耐操..平均一個月才有4-6萬,妳認為呢?

 

報導中也有提到部分的酒店部落格,甚至連名稱都有公布,有幾個部落格妖姬也曾經拜訪過,他們還真的粉專業呢!只是如果是妖姬在年輕個20歲,妖姬依然不會去應徵,因為好沒有真實感喔。

 

妖姬其實也常常接到保密電話,雖然對方也是要從妖姬這裡確認妖姬是否正派?!妖姬說的話能不能相信?!但是妖姬也不認為不被尊重,能自保的人,往往不會太笨。今天妖姬能夠擁有許多網友的支持與因為部落格而來的同事們,這對妖姬也是一種肯定,妖姬謝謝你們嚕!

 


 

蘋果日報在最後有提供『打工被騙求助管道』妖姬覺得很棒,也在此公布給大家希望能幫助到人。

 

台北市勞工局 (02) 2720-8889

台中市勞工局 (04)2228-9111

高雄市勞工局 (07)812-4613 轉130 or133

行政院勞委會 0800-777-888

反詐欺諮詢專線 直撥165

(以上資料均由蘋果日報得知)

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我ㄉ第一次初體驗




我在7月底去演1部戲名叫黑糖馬奇朵ㄉ戲.當天根本沒辦法睡覺,所以我那天根本稅不到3ㄍ小時,上場開始眼看到好多明星偶像喔!


(鬼鬼-容-小薰-MEIMEI-小煜-威廉-王子-還有一些不是很熟ㄉ人)


當時ㄉ感覺既期待興奮又怕演不好




我是在第8集演出到時請網友都多多支持ㄅ


民視星期日pm09:30


衛視中文台星期日6 pm09:30


到時請到文章留言ㄅ


謝謝!!




ㄚ清    0910-908-533



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三房不吃香 二房成新寵


分類:台灣房產

2007/08/09 22:49

工商時報2007.08.09
三房不吃香 二房成新寵
【蔡惠芳/台北報導】


    房價驚驚漲、銀行房貸趨於緊縮,相對更墊高購屋「門檻」,使得過去穩坐市場主流地位的三房住宅產品,逐漸被二房以下產品取而代之,成交比重已逐年攀升到三五%以上,比四年前還激增一一%。


    信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示,最近銀行頻頻緊縮小套房放款成數,導致投資客持續退場,房價攀升動能停滯,取而代之的是二房住宅,在市場上異軍突起。


    根據信義房屋不動產企研室昨天完成的研究指出,三人以下的小家庭比例逐漸提高,使得一、二房住宅占整體住宅市場的成交比例,逐年攀升。全台二房以下物件的成交比,自九十二年的二三.九%,激增至九十五年的三五.三八%,增幅達一一.四七%。顯示過去三房住宅型態的主流產品,隨著社會型態轉變,已被二房以下產品取代,躍居成為市場上炙手可熱的搶手貨。


    家庭結構明顯轉變、「少子化」社會來臨,是帶動一、二房格局的「小宅」,快速當道的關鍵原因。相對以前經常聽到買房子指名要「三房兩廳」的時代,現在買方指名度也首度跌破五成大關以下。


    吳銘鴻分析,台北房價持續上揚,使得多數首購族、投資客,紛紛將目標轉移至一、二房住宅,台灣房地產市場邁向「小宅化」的趨勢,已然成形。


    有趣的是,從房地產保值增值效益來分析,增值力最佳的也是二房的大樓產品,四年來漲幅高達八三.四四%,其次為三房大樓產品;至於公寓,二房公寓漲幅則高居所有公寓產品之冠,達七六.一四%。在台北縣,也以二房公寓增值力最佳,近七七%,二房大樓產品也有五六%。顯示二房住宅的增值能力相對較其他格局產品為佳。


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都市更新 火車站周邊熱門



分類:台灣土地

2007/08/09 22:45

工商時報 2007.08.09 
都市更新 火車站周邊熱門
沈美幸 王尹軒/台北報導



    三陽、台灣山葉及光陽三大機車製造廠,因應環保署從七月一日正式實施五期廢氣排放標準規定,陸續推一至二款搭載電子噴射引擎的五十、一百二十五及一百五十西西機車問世,成本雖遽增八千至一萬五千元不等,但礙於當前車市買氣低迷,三大車廠非但不敢貿然將生產成本全數反映在車價上,還刻意降價二千至八千元不等促銷。


    多位不願具名的機車廠主管指出,依據環保署的法規要求,光是改用電子噴射引擎,而未加計銅、鐵、鋁錠原材料成本上漲約三成,保守估算一百二十五西西機車成本至少要增加八千至一萬二千元;一百五十西西機車成本可能增加一萬至一萬五千元。


    三陽工業主管透露,三陽工業推出符合五期環保法規的一百五十西西噴射供油系統的FIGHTER 150EFi車款,成本增加一萬元以上,才將售價定為七萬五千元,但因售價的確比四期環保法規車型貴許多,避免許多消費者望而卻步,才決定首賣降價八仟元,還免費送六次合成機油等服務


    都市更新持續進展,繼日前行政院端出的四大指標案後,內政部營建署預計再提出七處優先推動更新案,新竹、苗栗、彰化、嘉義等七處,其中以火車站周邊地區被相中的機率最高,最快今年底就會完成都市計畫變更,帶動開發。


    九十六年度優先推動都市更新計畫地區,除了行政院先前端出基隆火車站、台北市華光社區、南港鐵路沿線、及高雄台鐵臨港沿線,等公有土地再開發案,列為四大指標案件外,營建署將再向內政部提報七處,列為優先推動都市更新計畫地區,預計在今年底將完成辦理都市計畫變更,共計一一處。


    營建署日前向內政部都委會,提出七處優先推動都更報告案,包括:基隆市和平島東南側水岸、新竹火車站地區、苗栗縣政中心周邊地區、彰化火車站地區、嘉義火車站前周邊地區、宜蘭市交通轉運中心,及澎湖馬公市新復里周圍地區。


    這些都更案的主要特色,大部份集中在交通要地,像是新竹、彰化、嘉義、宜蘭等四個案子,都是在火車站附近地段,使得火車站周邊地區成為優先更新的機率大增,同時有助於不動產及商業機能增加。


    另外特別的是,澎湖馬公的都更案,則是配合地方引進產業規劃,受到未來發展博奕休閒娛樂產業預做準備,計劃將馬公市街道及住戶較集中的地區,重新規劃開發,因此納入優先推動都更行列。


    官員表示,都市更新除了帶動不動產開發,在土地利用計畫與現行使用情況進行調整,更能促進都市機能的活化。不過,目前這一一處都市更新地區,都由各地方政府進行前置規劃作業,更新面積及投資金額近期將有結果。


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有房子 不必全部留給孩子


分類:房事新聞

2007/08/08 11:47


有房子 不必全部留給孩子


時報資訊 (2007-08-07)


【李國煌/台北報導】


中年爸爸規畫退休生活,有房子、吃房子,不用全部給孩子,換個念頭想一想,處境三明治、年歲五年級的三五牌老爸,經濟壓力就不會那麼大。


 年歲到了四、五十歲,中年階段的爸爸,大多有一戶自住的房子,不過,想到以後的退休生活,有時不免迷惑,錢從那裡來?金融界人士說,其實,有房子、吃房子,不用全部給孩子。


 金融界人士說,東方社會裡,有房子、有孩子的家庭,爸爸都會想著,將來把房子留給孩子,自己辛苦打拼、另外多存一些錢,準備退休時候用,有一天自己和老伴走了,房子由孩子繼承。


 其實,房子本身就是一項資產,荷銀人員說,退休人士真的沒有足夠的錢,支應退休生活,可以考慮把房子押給銀行,變現拿錢出來用。土銀人員說,以台北市的房子而言,一戶從八、九百萬,到一、二千萬,利用房貸變現,不用售屋,也可以籌措一筆錢,退休使用。


 等到自己走了、老伴離開了,房子、房貸一起留給小孩,這種處理方式,和生前幫孩子出頭期款買房子,再由孩子繳納房屋貸款,意思相近。


 例如,房子價值一千萬,自己和老伴利用房貸取得資金,退休以後吃掉七百萬,以後,留下七百萬房貸債務、以及千萬元的房子給孩子。


 另外,很多人想到退休這件事,都會想說,儲備一大筆錢,例如,二、三千萬放在銀行、在擺在固定收益商品,靠利息收入生活。一旦自己老了、往生了,這些錢統統會變成遺產。


 兆豐銀人員說,其實人老了,吃光老本也無妨,不一定要留錢給孩子,退休以後,手頭上有個一千萬元,委託銀行做好穩健的資產配置、一年賺五%,每個月從這筆資產中拿出六、七萬元花用,這樣可以提領二十年。


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房客可否拒絕大樓管理員進入私人空間?




2007/08/08 11:45


房客可否拒絕大樓管理員進入私人空間?


台灣房屋情報


由於人口越來越稠密,加上工作機會大多集中在都市,都市生活空間不足,公寓大樓的住宅形態因應而生。住在公寓大樓裡,很多問題可以請管理員幫忙解決,但為了維護全體住戶的共同權益,相對地也需要承受一些義務。在此所要討論的是住戶對於共同使用部份修繕的容忍義務。


通常住在公寓大樓,除了要按時繳管理費外,有些時候為了全體住戶的安全或利益,勢必要犧牲部份住戶的權益,只是如果為了全體住戶的權益就要犧牲少部份住戶,不免淪為多數暴力,所以其中界限的拿捏就很重要,一般常見的是訂立一套住戶規約來要求所有住戶,但畢竟容易忽略少數住戶的立場,因此法律對於一些明顯高於個人權益的事項,就定了一套規則,不管住戶規約有沒有約定,法律都要求住戶應該服膺這套規則。最常見的就是住戶的容忍義務,如果是為了維護、修繕住宅大樓的共用部份或是要設置共用管線,管理負責人或管理委員會可以進入住戶的專有部份,住戶不得拒絕。


只是雖然法律這麼規定了,但三天兩頭就有人要進入特定住戶的房子或是隨便找個理由就要求住戶開門,不免擾民。因此就必須有更明確的操作性基準作為是否具有容許義務的判斷。


首先是進入的人員,法條規定是說管理負責人或管理委員會,因此除了這類人員或是由這類人員陪同的修繕、維護人員外,住戶是有權拒絕的。


只是管理委員會也會有自己的分工權責,如果負責團康活動的管理委員也以要查看你家裝潢符不符合大樓風格為由要求進入,那住戶的容忍範圍未免太大,所以第二個操作基準就很重要,需要以維護、修繕大樓的共同使用目的,或是設置共同管線的情況下,住戶才必須容許。


但是就算符合前兩項操作性基準了,如果管委會三更半夜要求進入,或是明明可以從公設的地方去做這些維護工作卻非得要從你家進入,未免也太找麻煩了,所以最後一項操作性基準就是人家常講的比例原則。必須要切實能夠達到管委會修繕、維護的目的,如果有其他更簡便、更不會妨礙住戶的方法應盡量選擇該方法,而且也不能只為了達到很小的目的就要求住戶要容忍過分不合經濟效益的舉動。


不過有疑問的是,房客租了房子,應該就有房子的完整使用權益,房客並沒有參與住戶規約的議定,有必要要遵守嗎?其實公寓大廈管理條例規定所謂的住戶,除了區分所有權人外,承租人也算是住戶的一份子。而住戶規約,具有集體契約的性質,凡是住戶均有遵守的義務,所以承租人當然也要遵守,因此房客不管是就公寓大廈管理條例而言或住戶規約也好,與房東一樣,都具有容忍的義務。


參考法條:公寓大廈管理條例第3條第8款、第6條第3


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買到凶宅,可否減少價金或解約?




2007/08/08 11:42


買到凶宅,可否減少價金或解約?


台灣房屋情報


就像前國防部長蔣仲苓所講的:「哪個地方不死人」,房子只要久了,就多多少少會有一些生離死別的故事在裡面發生。而很多人花了畢生積蓄,就是想買一間好房子,除了有個安身的地方外,就是希望房子能夠幫助自己升官發財,也不想因為一般人對凶宅的心理障礙而有晚上被鬼壓早上起不來的精神困擾,所以房子的風水或是不是凶宅等資訊,已經變成現代人買房子相當重視的問題之一。


不過每間房子尤其是中古屋,多少都會發生有人在裡面死亡的情形,如果認為房子裡面死過人就是凶宅,那買房子的人就很容易誤踩地雷了。所以凶宅,依照法院的見解,需要屬於非自然而且不是因為意外死亡的才算是凶宅。雖然法律不鼓勵迷信,但當某種社會觀念已被大多數人所接受之後,就內化成法律關於是否屬於交易重要訊息的判斷依據,畢竟社會生活不是只有純粹經濟的考量。雖然凶宅閒置不用很可惜,但凶宅因為長一輩的人都有所忌諱,而且媒體對於此類社會案件也會大肆宣揚報導,造成一般人人心惶惶不願買到凶宅,房價也因此變得相當低廉,使凶宅變成價值瑕疵的一種。而長久下來不管是買方也好賣方也好,是否屬於凶宅已經成為在磋定買賣契約時所應該告知的事項之一,部份法院也漸依一般民眾的情感,順應民意地將是否屬於凶宅認為屬於賣方或仲介業者所應該告知的義務。


當凶宅的訊息內化成瑕疵告知義務之後,如果賣方或房仲業者沒有履行這項告知義務,就屬於違反了買賣的瑕疵擔保義務,買受人可以主張減少價金或解除契約。但是如果該凶宅經媒體大肆宣揚報導過,查證並非困難的話,因為買賣不動產屬於社會上相當重要的交易,一般人通常都會詳細審視屋況及歷史記錄,所以可能就會被認定解除契約會顯失公平,而僅能減少價金。


至於風水也是許多人相當重視的問題, 是否能像凶宅一樣列入告知義務的範圍?目前法院似乎並未有判決認為風水也屬於瑕疵擔保的範圍,畢竟風水不像凶宅一樣是一種已經發生的狀態,而比較像是一種價值攀升的期待,而且風水的好壞見仁見智,有人覺得好就會有人覺得不好。更何況十年河東十年河西,風水輪流轉,風水常會因為氣候、地形的改變或都市計畫的更動而隨之變動,並沒有固定的格局存在,所以似乎沒辦法變成買賣房子的時候品質的保證之一。


只是凶宅變成告知義務的內涵也是經過好幾年的觀念演變,風水在未來會不會也變成保證的品質之一,就看風水的觀念會不會被大多數人所接受而變成約定俗成普遍通行的概念進而影響法院的判決了。


參考法條:民法第354條、第359條、第360條,不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條,台灣高等法院民事判決94年度上易字第249號判決


 


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承租人與住戶管理規約




2007/08/08 11:38


承租人與住戶管理規約


文/李國禎


房客雖然只是租用房東的房子住用,但作好敦親睦鄰不僅能讓你生活的更舒適,也能讓你在社區裡有家的感覺,而遵守公寓大廈的住戶管理規約能更幫助房客融入社區生活


公寓大廈的住戶管理規約雖然是由區分所有權人也就是房東與其他區分所有權人所共同議定的,但對於住戶而言也是有遵守的必要,蓋房客才是實際的房屋使用人,也是法律上所指稱的住戶,與其他住戶才具有生活上的緊密結合關係,而住戶管理規約正是為了讓生活在同一個公寓大廈的人有一套規則作為彼此權利義務分寸的依循,屬於一種共同契約,全體住戶都應該一併遵守,自然房客也是住戶管理規約所約制的對象。


不過既然房客也是住戶而須受管委會約制,那反向思考,房客是否可以成為管理委員呢?其實管理委員會的設置,就是在住戶自治的精神下,全體住戶為了維護全體公寓大廈的管理與維護,而由住戶所互相推選出來的,所以既然房客也是住戶的一員,自然可以被推選為管委會的委員。管委會委員的資格,不在於房子的所有權誰屬,而是看誰真正居住在房子裡,這是法律賦予房客的權利。


不過很多房客對於公寓大廈的公共事務並不熱衷,很多只視其為一個睡覺安身的地方,認為房子不是自己的無須太過費心。這樣的情況下,如果讓一個跟鄰居完全不認識,而且只有睡覺才會回家的人擔任管理委員,那公共事務鐵定無法獲得很完好的管理。甚者,這類型的房客對於公寓大廈的公有部份也不會費心維護,將造成公寓大廈的毀損。若讓這類型的房客參與管委會會議,難保房客不會只處理跟自己有關係的事務,其他住戶的權益恐將不保。所以住戶管理規約,為了全體住戶的權益,自然得以對管理委員會成員的資格作一定的要求及身分限制,如果住戶管理規約對於管理委員會的選任有限制房客作為管委會成員的規定的話,房客就無法成為管理委員會的一員了。


只是雖然法律有這些規定,但在保障真正住戶權益這個命題下,一味限制房客作為管委會成員,而忽略其對於公寓大廈公共事務的參與需求,不僅會使得房客更無心維持良好住戶關係,也不利公共事務的推行,降低了共同生活的品質。所以如何激發房客對於公共事務的參與感,反而是管理委員會及區分所有權人會議所更應該關注的問題。


參考法條:公寓大廈管理條例第3條第8款及第9款、第29


 


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天花板或共同牆壁漏水怎麼辦?




2007/08/08 11:29


天花板或共同牆壁漏水怎麼辦?


台灣房屋情報


住在公寓大廈常會發生一個問題是,天花板(樓地板)或同牆壁漏水、管線破裂等情況發生時,究竟該由誰負責?如果問題不是出在我家,是不是就可以不去管他?也因為發生問題的地方在所有權的界定上有點尷尬,在每個人都不想吃虧的心態下,就常常會造成鄰居間的嫌隙。


為了居住品質的提升,住戶本來就應該維護好自己所居住的地方,而共用部份屬於大家所應該共同維護的地方,照理講更多人去關照應該要維護的更好,這樣整體居住環境才會獲得提升,如果每個人都認為共同使用部份不是自己的所有權範圍,不想去花費心思照護,那居住品質必定會下降。只是人總是自私的,自己多做很多人就等著坐享其成,日子久了再大的熱情也會消失,那居住品質自然好不起來,房價也難以有所起色。


所以法律為了避免因為人的自私心理造成公寓大廈等集合住宅居住品質的下降或是住戶間的糾紛,就規定了關於例如天花板(樓地板)或共同牆壁發生修繕必要時的分攤規定。如果整體公寓大廈的共用部份或約定共用部份發生有修繕、維護或管理的需求時,除了可以判斷應該由誰負擔這筆費用外,基本上應該由管理人或管委會負責;而專有部份的共用牆壁、天花板(樓地板)有發生需要維護的情況時,除了可以判斷應該由誰負責外(比方說因為樓上亂丟東西到馬桶理造成樓下天花板裡水管破裂,或是隔壁房間裝潢造成我們之間的共同牆壁中的電路管線斷裂等),則應該由共同使用該共同壁的雙方平均分攤。


只是,雖然知道應該由誰負責,也已經有人出面修繕維護了,但很多所有權人往往為了怕自己的房子遭到破壞或是不願意有陌生人進入屋內,而拒絕修繕人員的進入,這樣就算想要維護好房屋也不可能。所以法律另外規定了住戶的容忍義務,除了共有部份管理人或管委會有進入住戶房子修繕的必要,住戶有容忍的義務不得拒絕外,甚至他住戶為了修繕他自己的房子而有進入隔壁鄰居房子的必要性時,被要求進入的住戶也有容忍義務,也是不能拒絕的,但應該修復或補償被要求進入房子的所有權人因此所受的損害。只是在修繕維護房子與營造鄰居間良好和諧的關係間,還是必須先經過溝通後再來進行,這樣才能符合「提升居住品質」的目的,畢竟房子不只是房子,人與人間的和諧相處才是良好居住環境最重要的因素。


參考法條:公寓大廈管理條例第6條第2款、第3款、第10條第2項、第12條第1


 


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租房子一定要訂契約嗎?淺談定期租賃與不定期租賃




2007/08/08 11:27


租房子一定要訂契約嗎?-淺談定期租賃與不定期租賃


台灣房屋情報


其實契約的定義很簡單,只要兩個對自己意思可以完全認識與表達的成年人,對於某一件事達成相同的共識,一方享有一定的權利並承擔部份義務,另一方負擔相對應的義務和享有相對應的權利,契約就告成立並生效。至於有些書上會提到「特別生效要件」這個概念,是法律針對一些比較容易發生糾紛的契約類型所特別要求的條件,法律規定要達到這些特別的條件,該類型的契約才能真正生效。但其實契約就是一般社會生活的遊戲規則,大家對相同的遊戲規則達成一定共識,社會生活就會通行無阻,等到有人破壞這個遊戲規則,再由大家所認同的遊戲規則來決定應該由誰負起責任。


租賃契約當然也是契約的一種,但租賃契約需要白紙黑字寫下來才算數嗎?既然租賃契約算契約的一種,當然只要雙方對於租賃的意思(約定一方交付物給他方使用,他方交付租金)和內容達成相同的共識,租賃契約就算成立了,並不需要訂立書面才能使租賃契約成立生效。


不過租賃到底與買賣不同,買賣只要銀貨兩訖,雙方的法律關係就終止了,至於一些所謂的售後服務,其實都只能算契約後義務,與真正的契約義務還是有差別。但租賃關係,不管是到租書店租一個小時的漫畫,或是到機車店租一天的車,甚或是跟人家租十年的房子來住,從契約成立到契約關係終止,一定會有一段時間的經過。也因為時間比較長,所以就容易因為人的記性、環境或市場的變化,而使雙方對一些契約關係的細節或契約終止後的歸還問題引起不必要的糾紛。所以法律針對一些比較容易引起問題的契約關係,就會有訂立書面的要求,要求針對該類型的契約應該訂立書面,否則契約關係可能須由法律強制規定一些內容甚或是使契約歸於無效。


租賃契約就因為容易發生問題,所以法律對於租賃契約也有所謂訂立書面的要求,不過因為租賃的時間有長有短,一定要求契約雙方訂立書面也相當麻煩,而且如果因為沒有訂立書面就使契約無效,那很多社會生活反而會運行不起來,引起更多的糾紛。所以法律規定,超過一年以上的定期租賃契約才應該訂立書面,如果不立書面,法律就強制規定你為不定期租賃,契約雙方就算對契約關係的期間有口頭上的約定,沒立書面因為沒有依據,大家口說無憑容易引起糾紛,法律就規定你們關於期間的約定是無效的,強制你們變成不定期限的租賃關係。


定期跟不定期,有什麼差別嗎?其實就是有沒有期間限制的問題而已,凡是定期者,除非有相反的約定,不然期間一旦屆至,契約關係就自動消滅了;而不定期者,就是必須有積極的意思表示,才能消滅彼此的契約關係。


定期性的契約關係能夠讓社會生活更有規則,並使大家都很便利,所以法律相當保障定期性租賃契約,除非期間屆滿或有發生雙方都覺得不想繼續契約關係的事情外,定期性租賃契約並不能在期滿前任意終止掉;相反地,因為繼續性的契約關係比較容易發生問題,所以法律通常比較希望契約能夠越短越好,讓大家能隨時終結掉這種容易引起糾紛的社會遊戲規則。


但隨時終止掉契約關係,似乎有點不公平,如果房屋承租人一時找不到可以代替的房子居住時,不是更容易引起糾紛?姑且不論現在很多承租人都是租房子來做特殊目的的使用,通常會租房子住的人在社會上普遍還是屬於比較弱勢的一群,一旦法律允許他們被房東隨時掃地出門,是相當大的社會問題。所以針對房屋的租賃契約,法律就規定必須符合特定要件,比方說要收回自住或是房客欠租、破壞房子等情況,房東才能收回房子。而且要收回的話,也必須在相當期間之前就要先行通知了,保障房屋承租人的規定可以說是相當周全。也因為法律的特別規定,房屋的不定期租賃關係比起其他物的定期或不定期租賃契約反而更不容易消滅。


所以租房子不一定要訂契約,只是不訂契約會因為租賃期間的長短而使雙方的權利義務有不同程度的保障,單看雙方認為何種關係對自己或彼此間的關係最有利。


參考法條:民法第421條、第422條、第440條第2項、第450條第2項,土地法第100條,最高法院19年上字第2558號判例


 


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一屋二賣!買方該如何確保權益?




2007/08/08 11:24


一屋二賣!買方該如何確保權益?


台灣房屋情報


債之關係僅具有相對性,契約的雙方當事人僅能向對方行使權利或要求履行義務,是不能拿雙方間的契約關係向雙方以外的第三人主張任何權利義務的。而物權具有對世性,除非法律另有規定外,物權人可以對任何人主張對物具有特定的權利,並且排除他人的妨害。只是,同樣是買賣契約,有無優先劣後的順序問題呢?


原則上,除了基於一些社會政策的考量外,因為契約只在雙方當事人間簽訂,而且又不一定要書面或交付特定東西,無法被其他人知道,所以很難判定誰先誰後或是誰具有優先權,因此法律就規定,債權契約彼此之間立於平等地位,不管簽訂的時間先後順序,都具有相同地位,沒有誰應該優先享受權利的問題。很多人會認為,契約經過公證之後應該就可以有比較完整的權利,就可以對抗第三人,但其實公證的目的只是在請求公正客觀的第三人證明說雙方簽約的過程以及對於契約的內容已經充分的了解並且沒有爭議而已,仍然不失契約只在雙方當事人間具有權利義務關係的性質。


所以,很多房子的所有權人,常常會先把房子賣了,而在還沒過戶前因為有人出更高的價錢,而把房子移轉給後來出價的人,造成一屋二賣甚至三賣、四賣的情形,更甚者還有把房子賣給好幾人收了訂金後就跑路了,造成買受人爭奪房子的權利,而這些同時存在的買賣契約都是有效的。


要避免買到被好幾賣的房子,最重要的是詳細了解出賣人的信用狀況,然後於交付訂金或簽約辦妥貸款後,趕緊辦理房屋所有權的移轉手續,因為在房屋所有權移轉前,房子的所有權人都是有權利將房子任意處分掉的。而先取得房屋所有權的人才有權利排除其他無權占用人的使用。


有些人或許會認為,房子簽約後已經先行移轉給我占有,應該就能對抗比我晚成立的買主,因為後來的買主已經能夠知道我先買了。但其實問題點還是不變,仍然應該看產權的歸屬,因為買賣契約並不使買受人取得占有使用房子的權源,買賣契約只能是取得一個請求出賣人移轉所有權的權利,在產權未移轉前,買受人是不具有占有使用房子的權利的。只要產權已經移轉給後順位的買主的話,此時後順位買主已經變成所有權人了,就能以所有權人的地位,要求無權占有人返還房子的占有狀態。


那先順位的買主能否向後順位的買主(新所有權人)主張權利或請求賠償呢?因為房子所有權人本來就可以自由處分自己的房子,所以先順位買主並不能主張優先權利而撤銷房子新、舊所有權人間的所有權移轉或是買賣契約,且基於契約的相對性原則,先順位買主也只能向原所有權人也就是契約相對人主張買賣契約的違約賠償責任,是不能要求後順位買主負責的。


只是買方要買房子,通常都是很慎重其事的經過看屋、比較、試算、申請貸款等一堆繁複的程序,最後就算能向買方拿到陪償退還定金,但所花費的時間跟精力卻是無法彌補的,而且等於一切手緒必須重新來過,對於急著買房子的人又是一次勞民傷財,所以根本之道還是能夠事先找到信用良好的賣方,並且於簽約後早日辦理所有權移轉。


參考法條: 民法第348條、第758


債之關係僅具有相對性,契約的雙方當事人僅能向對方行使權利或要求履行義務,是不能拿雙方間的契約關係向雙方以外的第三人主張任何權利義務的。而物權具有對世性,除非法律另有規定外,物權人可以對任何人主張對物具有特定的權利,並且排除他人的妨害。只是,同樣是買賣契約,有無優先劣後的順序問題呢?


原則上,除了基於一些社會政策的考量外,因為契約只在雙方當事人間簽訂,而且又不一定要書面或交付特定東西,無法被其他人知道,所以很難判定誰先誰後或是誰具有優先權,因此法律就規定,債權契約彼此之間立於平等地位,不管簽訂的時間先後順序,都具有相同地位,沒有誰應該優先享受權利的問題。很多人會認為,契約經過公證之後應該就可以有比較完整的權利,就可以對抗第三人,但其實公證的目的只是在請求公正客觀的第三人證明說雙方簽約的過程以及對於契約的內容已經充分的了解並且沒有爭議而已,仍然不失契約只在雙方當事人間具有權利義務關係的性質。


所以,很多房子的所有權人,常常會先把房子賣了,而在還沒過戶前因為有人出更高的價錢,而把房子移轉給後來出價的人,造成一屋二賣甚至三賣、四賣的情形,更甚者還有把房子賣給好幾人收了訂金後就跑路了,造成買受人爭奪房子的權利,而這些同時存在的買賣契約都是有效的。


要避免買到被好幾賣的房子,最重要的是詳細了解出賣人的信用狀況,然後於交付訂金或簽約辦妥貸款後,趕緊辦理房屋所有權的移轉手續,因為在房屋所有權移轉前,房子的所有權人都是有權利將房子任意處分掉的。而先取得房屋所有權的人才有權利排除其他無權占用人的使用。


有些人或許會認為,房子簽約後已經先行移轉給我占有,應該就能對抗比我晚成立的買主,因為後來的買主已經能夠知道我先買了。但其實問題點還是不變,仍然應該看產權的歸屬,因為買賣契約並不使買受人取得占有使用房子的權源,買賣契約只能是取得一個請求出賣人移轉所有權的權利,在產權未移轉前,買受人是不具有占有使用房子的權利的。只要產權已經移轉給後順位的買主的話,此時後順位買主已經變成所有權人了,就能以所有權人的地位,要求無權占有人返還房子的占有狀態。


那先順位的買主能否向後順位的買主(新所有權人)主張權利或請求賠償呢?因為房子所有權人本來就可以自由處分自己的房子,所以先順位買主並不能主張優先權利而撤銷房子新、舊所有權人間的所有權移轉或是買賣契約,且基於契約的相對性原則,先順位買主也只能向原所有權人也就是契約相對人主張買賣契約的違約賠償責任,是不能要求後順位買主負責的。


只是買方要買房子,通常都是很慎重其事的經過看屋、比較、試算、申請貸款等一堆繁複的程序,最後就算能向買方拿到陪償退還定金,但所花費的時間跟精力卻是無法彌補的,而且等於一切手緒必須重新來過,對於急著買房子的人又是一次勞民傷財,所以根本之道還是能夠事先找到信用良好的賣方,並且於簽約後早日辦理所有權移轉。


參考法條: 民法第348條、第758


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何謂次級房貸風暴?




2007/08/08 10:42

何謂次級房貸風暴?


 


1.次級房貸指的是房屋公司給那些信用記錄有問題的客戶貸款。這類客戶的收入較低或者信用有問題,銀行通常不願意給他們提供房屋貸款,次級房貸公司給這類客戶提供的貸款機會但貸款利率往往很高。

2.
所謂次級房貸(subprimemortgage)是指對信用品質較差的借款人承作的房貸,或以原有房屋貸款再融資的房屋貸款,因違約風險較高,借款利率也比較高。台灣尚無這類商品。

中華信評研究報告指出,美國根據借款人信用品質好壞,將貸款區分為「主要(prime)」與「次級(subprime)」房貸,也可再進一步細分為一胎(first lien)房貸、二胎(second lien)房貸、高貸放成數(Loan-To-ValueLTV)房貸與房屋淨值(home equity loan)房貸。

中華信評表示,美國次級房貸在1990年代中期曾經十分興盛,不過之後發生長期資本管理公司(LTCM)危機,加上美國聯準會(Fed)採取升息政策,許多承作次級房貸放款的業者面臨資金流動性問題,以及次級房貸利潤不夠高,迫使許多業者退出這個市場。

中華信評指出,美國次級房貸在美國降息期間再度大幅成長,原因包括當時美國房價上升速度快、市場流動性充裕,投資人增加對收益率較高產品的需求,導致更多次級房貸需求。

中華信評表示,房價上漲讓借款人與放款人雙方忽略或降低對次級房貸風險特質的戒心。次級房貸借款人碰到房貸支付問題時,只要取得轉貸的機會,以借新還舊的方式,解決財務困難,保持表面健全的房貸還款紀錄,以致次級房貸的內在風險之前未被揭露出來。

美國聯準會2004年起至2006 6月止共計升息17次,終止房市熱潮。中華信評報告指出,房價上漲趨勢減緩,似乎無法掩飾信用紀錄不良、貸放成數過高、所得或資產證明文件不足等問題,因此次級房貸的信用表現在2006年開始迅速惡化,當承作次級房貸放款的業者體認錯估次級房貸潛藏風險時,次級房貸的放款規模實已達到借款人無力承擔的水準。

From :
大紀元4/7/2007
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投資次級房貸 損失慘重 其實不意外

鉅亨網720
               
一頭撞進次房貸業的投資人,無不為累累的虧損苦痛不已。然而,這其實一點也不意外。投資於任何具有道德瑕疵的行業,本就充滿了風險。而次級房貸業正是建立在道德瑕疵的基礎之上。





次級房貸的對象,是那些沒有資格以市場利率獲得傳統貸款的一群人。這些以次級利率借款的人,不但信用較差,而且違約率通常也較高。因此,他們不得不為抵押貸款支付較高的利率,或費用。



顯然,貸款予這群客戶當然有其誘因:對貸款機構而言,較高的利率意味較高的獲利,若他們能以低利率借款,其間的利差不可謂不大。
然而,一如大多獲利率較高的投資,其間的風險也當然較高。而次級房貸借款人的風險更是格外的大。



次級房貸違約率目前直竄上了七年高點,已迫使數十家業者關閉了此項業務。
3
月,美國第二大次級房貸業者新世紀金融公司(New Century Financial Corp.)宣布,已經沒有足夠的現金支付給債權銀行。今年以來,另有多家業者亦因為次級房貸的困境,慘遭滑鐵盧。這些貸款業者激起的漣漪,現在已擴散到了整體金融業。



在華爾街聲譽卓著的交易商Bear Stearns也難逃失敗的命運。該公司旗下的二檔避險基金,因為重重陷入了次級房貸市場,弄得翻了白肚。這意味該公司也注定得吞下虧損的苦果。這二檔避險基金的虧損到底有多慘重,尚待評估。但Bear Stearns公司已然成了次級房貸業裡的前車之鑑。借款人個個都是高風險



在美國,約有25%的抵押貸款被列為次級貸款,這與美國信用不佳者的比例約略相當。2006年,這類貸款的金額約為6000億美元。根據聮邦與民間的不同統計,有150萬棟抵押貸款的房子出現了違約--而此時利率環境還是相對穩定的時候。



除了進一步違約的展望外,再加上在金融市場裡,這類衍生商品的擴大效應,使得骨牌效應已蠢蠢欲動。當然,在次級房貸業務上,仍是有利可圖,因為總是有一堆人不符合傳統抵押貸款的資格。實際上,在美國,25%大約代表著4000萬人。然而這卻不是一個值得如此開發的市場,否則便會落得今日次級房貸業的困境。



長期而言,想要在這些債信不佳的一群人裡開發生意,是不會有贏家的。當然,短期的獲利,仍有可能。但是最終總是落得自吞苦果。幾家研究機構的研究結果顯示,長期而言,投資於一家有為有守的企業,其獲利率總是較佳,獲利亦較穩定。



在次級房貸市場裡,單單「次級」一辭便有著負面的意涵。這個市場現在的問題,只在於會倒閉到何種程度?受害人又有那些?

 

 

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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