包租公發達祕技 挑對標的三大法則
更新日期: 2007/08/13 15:17 記者:文／今周刊李建興 包租公、包租婆是現代人共同的致富夢想，但是買房收租正如一般投資工具，也有風險和專業，永勝資產管理公司總經理徐銘達徐銘達語重心長地說，就算做了包租前奏曲－－了解市況，接下來還得做對包租三部曲：包租前的決策、包租時的加值以及包租後的管理。
「投資前得先確認你要當包租公還是投資客？」針對包租實戰的第一步驟，徐銘達提出了上述的問題。他分析，房地產投資，可分為價差及租金收益，雖然這兩種套利方式經常交叉運用，但兩者的房子類型和元素截然不同。
因此，假設你要當以收租為主、買賣為輔的包租公，標的物的選擇，就得換個思惟。針對挑對「黃金包租屋」，徐銘達則提出了「三大法則」和「六個不如」清楚地點出選擇的方法。
「一個高租金投報率的房子，最好買得便宜、租得昂貴，而讓房客搶得熱烈！」因此三大法則指的就是房價、需求、供給三項原則。
為了符合低價原則，住商不動產總經理林倩認為，挑房子要「新不如舊」，也就是買的房子得盡量避開高價的預售屋或新成屋。其中二至十年的中古屋，既符合買價便宜、出租容易，也最合乎經濟效益。
至於人潮，林倩建議，人多、生活機能佳、通勤時間最短的地點，永遠是租屋的首選。因此，學區、辦公大樓和店面齊聚的複合多元商圈，勢必優於單一商圈，而且「單不如多」。
另外，林倩則認為，學區型物件，距離學校主要出入口，以步行不超過十分鐘為限。而租給上班族的住宅，則得以捷運票價二十五元，公車加步行二十分鐘以內的通勤距離為底線，「遠不如近」。至於店面，就得研判人潮流向動線，下游優於上游「上不如下」。
目前在台北景美、新店一帶擁有七個黃金店面的唐飛雄，八○年代還曾是十七間店的包租公。由於他看店眼光精準，每每都能挑到金店面，至今仍是眾人眼中的「文山包租公」。
「選店面，人氣勝於一切！」唐飛雄分享自己多年來挑點投資標的經驗時表示，他每選一個店面，都會站在目標物前觀察該店能不能「結市」。因此門前的路不能太寬，否則車速太快無法結市。而店面所在地最好是行人走路、慢車行駛的必經之地，因此緊鄰捷運的地點，由於是車流、人流的下游之地，是開店的絕佳場所，租金自然水漲船高。
此外，房屋的供給量，亦是評估重點。徐銘達提醒，成屋供給量一多，容易供過於求、空置，而影響租價。因此，選屋得先了解供需市況，可直接詢問當地各大樓的管理員，探詢該區域空屋率。
若從區域年齡來看，徐銘達認為「少不如老」，也就是挑剛起步的新重劃區倒不如選成熟型的老商圈。雖然後者房價高，但人潮、機能齊備，行情容易判斷，風險較低。而新重劃區，則因為區域發展前途未卜，一旦賭對了，增值潛力驚人，投報率高，但反之，也可能血本無歸。
因此，若要介入新區域的租屋市場，以國內重劃區平均得花二十年才足以成形的經驗法則來看，建設、人潮已初步到位，但房價仍在低檔的第十年，應是最佳介入點。
綜觀上述各項因素，可以發覺，房屋買賣市場「北熱南冷」的現象，恐怕在租屋市場會被顛覆了。就租金報酬率看來，反而「北不如南」，綜合各房仲及租賃業調查顯示，高房價的大台北租報率一般大約在三至四％，居次的大台中則可達到六至七％，而南部則不難高達八至一○％。
不過，若以租屋類型區分，則有「北店面、中住家、南學區」的情況。人潮多、消費力高的北部，店租往往是中南部的好幾倍，適合開發店面市場；而台中挾著科技、白領進駐優勢，房價又不如北部高，反而以上班族套房、住家為強項；至於學區租賃市場，低房價的南部反而是首選。
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