「現代包租公」完全操盤守則
分類：房地產投資2006/10/03 00:24
他們是一群準退休族，人生才過完上半場，兒女無法自立，退休金不夠多，但他們說：「親兒子不可靠、股兒子也不可靠、只有啞巴兒子才可靠。」於是，他們加入「新包租族」的行列，自己預約未來的生活費……
別等退休金 先賺30年
文●吳修辰 研究員●楊少強
台北市松仁路的中油大樓裡，近來最熱門的話題是：「親兒子靠不住，股兒子也不可靠，只有『啞巴兒子』才可靠。」在中油工作三十二年的張媽媽說，她辛苦拉拔女兒長大，兩人分別拿到哥倫比亞大學國際關係碩士、美國密西根州大藥學博士，但快退休的她，卻不敢奢望未來靠女兒養。
幾番思量，她最近終於決定，投入一百五十萬元，將原本位於捷運大坪林站後方的老公寓，裝修成六個套房。她預計，這間公寓未來每個月可收進五萬七千元租金，足夠她退休後的生活費。在中油，和張媽媽一樣的準退休員工就有一百多位，未來還會陸續增加。
政治大學社會系教授顧忠華指出，養啞巴兒子的現象，反映出台灣社會的「代間契約」（contract between generation）正在改變。所謂的「代間契約」，指的是親子之間，下一代要負擔上一代退休生活照顧的無形契約，尤其現在七、八十歲的老人，仍保有養兒防老的概念。
錢難賺：台股不振、利率低，越來越多人把眼光放向房地產
這群五十歲至六十四歲間的人，就像三明治一樣，被夾在奉養上一代與扶養下一代的壓力間，急著找出路。這群人在台灣現在有三百四十萬，占總人口的一五％，未來還會更多。
而這三百四十萬人，是台灣中產階級的主幹，過去，他們歷經台灣股市大多頭、房地產十年大空頭的洗禮，如今面臨人生下半場，他們的財務規畫為什麼棄股票而就房地產呢？
關鍵有三。其一，台股不振。攤開過去六年來的台股報酬率，大盤下跌一八．二％，散戶在股市賺錢的難度越來越高，且長期下來，股票因流動性高，容易淪為紙上富貴。反映在股市結構上，散戶占總成交量的比例從八成降到近六成，許多人發現，股兒子不再可靠。
其二，利率持續在低檔盤旋。兩岸問題不解，台灣長線發展陷入瓶頸，投資不振，金融市場高達八兆資金無處可去，形成新的「台灣錢淹腳目現象」，定存利率更從十年前超過八％，跌到只剩二％。所以，靠利息養老，也不可靠。
其三，房地產走出谷底。揮別過去十年的大空頭，台灣房地產從三年前起漲，今年總推案量將突破一兆元大關，創下十年新高。而相對過去十年全球房地產大漲，美國平均房價上漲一○○％，台灣漲幅相對落後，下檔風險有限，且在二○○八年的利多預期下，「不動產」對這個族群產生極大魅力。於是，他們紛紛加入養「啞巴兒子」的行列，成為「新包租族」。以房子的保值特性，「新包租族」的金算盤等於先賺三十年的退休金。
兒難靠：年輕人賺錢越來越困難，搞不好將來連買房子都有問題
進一步看老年人的資產規畫，六十五歲以上，懂得為自己保有資產者僅四三％。但到了五十歲這一代就升高到七○％。更有趣的是，這群人的資產保存形式，存款占第一（八一％），排名第二的就是不動產（占六四％）。
「他們多半是五十歲上下的中產階級，很懂得「打扮」房子，拉高價值。」住商不動產總經理林倩觀察。以前房地產投資客頂多每坪投資個二、三萬元裝潢一下，讓房子「可以看」而已。但這一波的裝潢費已經拉高到每坪五、六萬，不止讓房子「好看」，也間接拉高房價，無論是出租或未來賺取價差，他們都專業許多。
根據經建會九月十九日剛出爐的住宅需求動向第二季調查，台北市房地產有超過二成三是投資客，而其中有近五成投資客是為了賺取租金收益。也就是說，現在台北每十個購屋者中，就有一人是為了當包租公或包租婆。
養好房：每坪裝潢費高達七萬元，吸引高階商務客，拉高報酬率
五十四歲的陳媽媽，坐在她剛裝潢好的第三戶小套房裡，正在跟室內設計師余君萍討論裝潢的細節。
陳媽媽的小套房，採米白色內裝，有現代味十足的鏡子牆，十三坪的小套房看起來像二十六坪。一坪半的浴室裡，擺著價值兩萬塊的白色浴缸。她瞄準的是付得起高價房租的日本商務人士，因為日本人愛泡澡，她就買浴缸，連三十二吋液晶電視及全套家具都備齊了。陳媽媽還在電視機旁弄了一個小儲藏室，高度可供日本商務房客放高爾夫球具。
要當現代「新包租族」，不再只是買了房子後，就等著房客上門。「新包租族」要花更多心力打扮、管理自己的房子，尋求更好的報酬率。
怎麼說呢？首先，要瞭解複利的魔力。同樣的五百萬元，若放在二％的銀行定存，和投資在固定年收益四％的生財工具，十年後，後者的總資產將達七百四十萬元，足足比前者多出一百三十一萬元，這筆錢可以用來乘坐高級郵輪環遊世界，或者買一台BMW汽車。
老更富：每月固定收入比定存高，還可擁有房子供養老
但如果你現在沒有五百萬元，只要你夠勤勞、也夠耐煩，運用銀行房貸的低利率，你就擁有一個發揮槓桿致富力量的機會。
百事新亞房屋總經理湯凱宇舉例，假設一個五百萬元的小套房，你向銀行取得百分之百的貸款成數，貸款利率三％，二十年下來，資金成本共一百六十五萬元。
若你將此套房出租，月收租金三萬元，保守估計（每年扣除一個月租金當成房屋閒置、維修等成本），五年後，光租金就可回收一百六十五萬元，把利息完全賺回來，不僅平常的現金流量不成問題，所收的租金則可以拿來逐步償還房貸本金，二十年後還擁有一戶既保本又增值的房子足供養老。
低利率，讓房地產投資可近性更高，只要選對地點，你就可以用小本錢滾出大財富。以黃素清為例，她只用了五百萬元退休金，就滾出四個啞巴兒子，除了每月的租金收入外，現在她的四戶小套房市場喊價已到二千八百五十萬元，增值三百五十萬元。
許多人有個迷思，覺得買房子是高門檻，股票投資則是低門檻，事實不然。現在的股票投資，融資成數只有六成，融資利率則超過六％，但房地產貸款目前可貸成數高達九成，甚至百分之百，而且貸款利率不到三％。
此外，包租族對於景氣與利率的變化，也要勤做功課。因為利率是左右租金報酬率的關鍵因素，利低率，讓投資房地產的資金成本低、機會成本也低，但若長期趨勢逆轉，利率面臨大幅或連續調漲壓力，租金報酬率有可能會出現負值，或機會成本過高，此時就不適合從事此投資行為。
林倩指出，台灣房地產雖然近期處於三年來相對高檔，但相對國際市場，台灣房地產的長期價值仍被低估。再看經建會的住宅需求動向第二季調查，國內住宅需求面信心比上一季，以及去年同期仍持續增加，顯示房地產前景仍持續看好。而且以台北市為例，租屋搜尋者預期租金上漲之比例持續增加，已超過四成，顯示對於未來租金上漲將具有支撐作用。
而面臨「代間契約」改變壓力的中產階級人口，當他們從事業高峰逐漸轉向退休生活，手上握有的資產，勢必轉向追求穩定的報酬，這股力量，也將逐漸改變台灣房地產過去十年空頭的頹勢。
文章摘自：商業周刊 984 期
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