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購買豪宅的決勝十要訣

2006/04/04 15:37

 購買豪宅的決勝十要訣

二００五年的年末，豪宅市場出現了兩極化的現象，
有些豪宅個案遭遇銷售瓶頸，不易突破；
但也有些豪宅個案，在銷售中心還未全部準備完成前，
就已經全數銷售完畢，
是什麼原因，造成如此兩極化的現象呢？
如果在二ＯＯ六年您希望進入豪宅市場，以下幾個原則是必須加以掌握的。

第一

豪宅市場不受景氣影響

根據日本的經驗，長期的經濟不景氣，將導致人民財富的兩極化，也就是中產階級逐漸消失，財富向兩極移動，貧者漸貧、富者日富的現象，愈來愈強烈。因此，銷售市場所提供的產品也趨向兩極化，一方面市面上一百元店、五Ｏ元店四處林立，另一方面世界名牌，頂級價格的產品，也在百貨公司大賣。這種兩極化的現象，對房地產市場也自然產生相同的影響，房屋的供給也會趨向兩極化，一種是低價產品，以價格爭取市場；另一種則是有品牌的頂級產品。只有這兩種產品，才不易受市場景氣影響，會有較好的市場機會，中間商品由於必須面對強烈供過於求的競爭，故會受到市場景氣的嚴重影響。

因此，即使在連續十多年不景氣的環境中，日本有些頂級住宅之價格不但沒有降低，反而有些還逐年增值，就是這種現象的具體表現，因此，在二ＯＯ六年面對景氣不確定的環境時，豪宅市場仍然是一個必須加以注意的市場。
 
■豪宅需蓋在最好的區位才叫豪宅。

第二

豪宅市場的區位要求非常嚴格

所謂豪宅，以台灣目前的共識，其單戶坪數至少應在 九十坪 以上，總價含車位應該在六千萬元以上，對於這樣的客層，其對區位的選擇，是十分重視與嚴格的。有些建設公司，以為只要房子大就是豪宅，其實是犯了認知上的大錯誤，大坪數的房屋，要蓋在最好的區位才叫豪宅。如果不是蓋在好的區位，就只是大房子而已，豪宅會值錢，大房子卻不易增值。

以台北市為例，信義計畫區、大直重劃區、大安公園邊、國父紀念館邊、中正紀念堂邊︰︰這些地方，才具有好區位的條件，如果不在這些區域內提供豪宅，即使房屋的坪數再大，都代表了風險將會很高。

第三

豪宅社區的戶數不能太多

自從公寓大廈管理條例通過後，住宅社區的糾紛未見減少，但社區的居住品質卻多大幅降低，大多數的社區中充斥著多數暴力，讓許多在乎居住品質的人心生不滿，於是紛紛開始尋找能夠避免多數暴力的新家園。而通常豪宅社區就能夠滿足這種需求。豪宅社區一方面因為坪數較大，所以住戶的水準自然較為整齊，不會發生社區內若同時有大、小坪數住宅，各因自身利益而易發生衝突缺點；另一方面因為坪數較大，因此通常戶數不會太多，戶數少，溝通自然容易，品質也比較容易維持。

因此，在豪宅個案中，如「基泰信義」、「國泰圓鼎」，都因戶數量少，而迅速達成銷售佳績。相對地，有些豪宅社區則因戶數較多，而遭遇銷售瓶頸，即是最好的例子。

第四

豪宅最重私密性

所謂『半瓶醋，響叮噹』，那些不是豪宅等級的住戶，才會常常炫耀自己住在如何了不起的豪宅裡。相對地，真正的豪宅住戶，是不太希望別人知道他住在豪宅裡的。他們不但在行為上低調，這種特質也反映在產品的選擇上。因此，在豪宅產品的設計上，如果四周能有封閉性高的圍牆，是被加分的；有些建設公司為了增加開放空間的獎勵，而犧牲了圍牆，因此導致了產品的滯銷，是極為不智的。同樣地，地下室停車場的單純性，也是私密性的一種。有些建設公司為了增加停車空間的獎勵，而多挖了地下室，因而不得不對外銷售，亦容易導致滯銷，也是極為不智的。有些建設公司設計了一些對外開放的俱樂部，或是宴客場所，都會因為私密性等級的降低，而增加銷售阻力。
 
■社區內戶數太多，對住戶私密造成影響，銷售上自然易遭到瓶頸。
 
對於社區的大門設計，也是私密性的另一種指標，如果整個社區只有一個出入口（包括人與車），則其私密性的等級是高的。否則，開口如果愈多，私密性自然愈差，自然較不易順銷。

第五

豪宅對採光面及安全性的要求較高

一般而言，豪宅至少要具備有三面以上採光的水準，因為唯有超過三面採光，才有可能讓所有的房間，甚至所有的廁所都可以採光，因為光線充足，才可能會通風良好，因為通風良好，才會有好的『風水』。

採光面多的另一個好處，是陽台才容易有充分的運用，一般住宅為了節省容積，因此陽台寬度都在一． 二米 左右，這種寬度的陽台，在使用上極為不便。而對豪宅而言，至少 二米 寬的陽台，才可產生陽台的效果（方可在陽台乘涼、觀景、泡茶、搖椅），甚至在許多豪宅設計中，更設計了至少二． 五米 寬乘二． 五米 長的方形陽台。在方形陽台的空間裡，洗衣、曬衣，甚至燙衣，都可以在該空間中全部完成，而且不受任何天氣的影響，這種設計雖然犧牲了一些容積，但卻創造了更大的使用空間價值，才能符合豪宅的水準。

在安全性部分，防震、防災是最被重視的項目，因此，許多建設公司不斷地以SRC（鋼骨混凝土）優於RC（鋼筋混凝土），SS（純鋼骨）優於SRC的觀念教育消費者。但這些觀念是不符事實的，因為建築物如果不是超高建築，則以台灣目前的施工水準而言，RC已是非常安全與經濟的建築。因此，對豪宅而言，如能有詳細的說明，SS、SRC與RC對其銷售的影響應該不大。

同樣的觀念，也發生在所謂的防震係數上。事實上，政府所規定的結構安全標準，已經足夠保障建築物的安全，這可由台北市幾十年來，雖然地震不斷，偷工減料的情形亦在所難免，但真正被震倒的房屋數量，卻極為有限，即是最好的證明。

但因豪宅的住戶非常重視安全性，所以某些建商就不斷的「創造」出許多不同的行銷說辭，以安其心。其實對施工過程的用心，遠比建築材料與防震係數重要的多。因此，許多聰明的豪宅購買者，已愈來愈重視建商的經驗與品牌，因為他們認為品牌，而非建材，才是安全的最佳保障。

第六

豪宅必須具有獨立門廳

一般的住宅大樓是二戶、三戶，甚至多到八戶共用一個門廳（lobby），這種設計看起來節省，其實最為浪費，因為多戶共用門廳，就等於大家都不能用。但對豪宅而言，每一戶都應該擁有自己的獨立門廳。類似的設計看起來浪費，其實使用空間是增加的，因為一戶一個門廳，使得私密性與安全性增加︱不是客人或家人，根本無法到達自家的門廳。不但如此，因為門廳只有自家人使用，因此可以自行設計，不論是做成大玄關、衣帽間、換鞋區，甚至造園、造景都會使得空間不至於浪費，這種獨立門廳的設計，可說已是豪宅的趨勢。

第七

豪宅的空間設計已賓館化

一般而言，豪宅與一般住宅不同，其室內設計是不需建設公司花費太多心思的。因為，豪宅的客戶多有自己的設計師，有時甚至還不止一位。對於室內，他們有量身訂作的想法，因此，不必著墨太多。反倒是對於空間的使用，要提供較多的巧思，這點可由許多豪宅的銷售，往往是實品屋或是具有特殊設計的戶別，都是最先被賣出，即是最好的例子。

以目前台灣而言，對於室內空間使用功能的設計，首推愛情賓館（love motel），不但功能性強，設備變化多，情境的創造性高，在構想創新上，也是常有驚人之舉，例如觸控式的控制系統（包含電燈、窗簾、音響、電視、KTV、空調集於一機），多功能多色彩多燈光的按摩浴缸、太陽浴設備、臥室內KTV音響系統，更誇張的是，將游泳池、戲水道都搬入房間內︰︰這些創新的構想，已經逐漸成為豪宅的空間配備。最新的豪宅已經開始提供各戶私人游泳池，這些變化，必會逐漸成為趨勢。因為個性化、差異化、領先性、突破性本來就是豪宅主人的品味特質。

另一個空間使用上的重點是，豪宅的使用者特別著重合法性，一般的住宅總希望透過陽台外推、頂樓加蓋、地下室違章，增加一些使用面積，但對豪宅住戶而言，減少麻煩，遠比使用面積的增加要重要。因此，在產品設計上，應該儘可能減少不合法的違規使用項目，否則若遭人檢舉，不但增加建商困擾，更會增加糾紛機會，破壞社區形象，降低社區出售價格。前些日子，某豪宅社區遭人檢舉停車空間違規使用，對銷售速度產生極大困擾，即是最好的例子。

第八

豪宅的車位走向

隨著車輛的逐漸放大與昇高，傳統的車位大小與高度，都將面臨挑戰。尤其是對豪宅住戶而言，在可預見的將來，更大、更長、更高的車輛，甚至遊艇、活動屋，都有可能成為豪宅住戶的愛好品。

最好的例子，是以往的工業廠房地下室都不高，但遠雄在中和的工業廠房，首先採用貨櫃車能直達地下室，並可在地下室上、下貨的設計，不但創造了許多有用空間，更使得其產品的差異化明顯，成為工業廠房中的豪宅，自然創造了極佳的銷售成績。

豪宅的地下室亦是如此，如果不能現在就將車道、停車位、及停車場的大小，做前瞻性的創造，而仍然依據法規的規定設計與銷售，必然會在很短的時間內，被市場淘汰。

尤其要注意的是，建設公司千萬不宜主動將停車位（包含機車及汽車）改變使用，因為這種行為將會冒很大的風險，須付出很大的代價。
 
■豪宅的施工過程用心，才能獲得消費者認同。

第九

豪宅外觀不宜有太多材料及設計變化

一般產品的設計，總喜歡在外牆設計上，花費許多心思，以突顯建築師與建設公司的功力。但事實證明，豪宅的使用者，對室內的注意度，遠大於外觀，對外觀的具體要求，是只要防水、防震、隔音、隔熱的功能性能夠達到就已及格。

一般建築師喜歡採取多種建材組合的外牆，以及過多種色彩組合的外牆，其實只會突顯其小器。因對於豪宅而言，過多的設計反而易增加維修的困難，當萬一產生漏水、噪音或建材老舊、剝落時，對建設公司而言，將會是一場噩夢。因為豪宅住戶認為所購買到的是一幢頂級的產品，如果發生了讓其居住不舒服的情況，不但會極力討個公道。同時，還會不斷的講給朋友聽，而豪宅住戶的朋友，通常也具有相當的社會地位，如此一來，建設公司不但會失去裡子，更會失去面子，這種風險十分嚴重。因此，應儘可能減少立面造型的變化，而要採用較為樸實、大器、耐久與安全的建材與設計，才可有效避免此種風險。

第十

豪宅特別要求室內高度

一般住宅的室內高度通常在 三公尺 左右，有些還縮到 二米 八，最好的設計也僅有 三米 二。但對豪宅而言， 三米 二的高度是不夠的，因為當空調設備加入後，天花板的實際高度，將會減少四十至 六十公分 ，再加上地板舖設後，高度就會不足，因此，至少應有 三米 四的高度。現在的豪宅個案都在 三米 五以上，能夠到 三米 六，才可以稱為頂級豪宅。某些個案的設計，將一樓的高度訂在 四米 二，雖然高一些，但也會產生另一種尊貴感與空間使用的機會，故往往也會是最先被售出的產品。

地板厚度是另一個影響高度的項目。為了阻隔噪音，以往的建商將地板厚度，提高到 十五公分 。但隨著消費者的要求，地板的厚度已從 十六公分 、 十八公分 ，到了 二十公分 ，甚至還有中空樓板的設計，使地板厚度達到四十至 五十公分 （無樑設計）。建商為了順銷，不斷的去滿足消費者似是而非的想法。實際上不但不能解決問題，反而還造成資源的浪費，增加許多成本（如結構及材料）與風險（建築物愈重其實愈不安全），但這種作法已蔚為風氣。其實真正能夠解決噪音的方向應該是，如果不能忍受其樓上的些許聲音，應購買頂樓或是別墅，才能根本解決此一問題。但是這往往是銷售公司不願說出口的答案。

豪宅的市場是不受市場景氣影響的，但豪宅的區位要求，卻是最高的。因此，有興趣加入豪宅市場的人，必須先做冷靜的評估，如果條件具備，才可放手一試。因為豪宅的優點有：價格可創高、銷售率易達成、客戶水準高、貸款不計較、又不受景氣影響︰︰。但相對地，如果本身的條件不足，就不宜輕易嚐試，因為豪宅市場的競爭，是極為嚴酷的，「有錢的人沒有傻子，因為傻子不會有錢！」在這個嚴酷的競爭市場中，誰能脫穎而出，就看土地的區位條件與產品的創新能力了！

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉 博士）