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投資房地產必備觀念

2006/10/22 11:18

五大觀念投資房市無往不利

幾乎每一個人都希望從房地產投資中賺錢，人們也常看到許多人在房地產投資中賺到錢的例子，但是，要如何在房地產投資中賺到錢的必勝方法，卻很少人談及……。

大多數投資人所能接觸到的資訊，通常只是一些市場趨勢的分析、景氣指標的推測、各種政策走向的研判︰︰，這些資訊對於大多數投資人而言，只透露了一個訊息，就是，你應該快速採取行動，但必須自己負責（就像銷售基金的推銷員所做的），至於要如何判斷？以及真正的機會與風險何在？卻很少有人討論。

造成這種現象的原因有二：一是真正獲利者不會將獲利方法告訴別人；二是這些資訊通常由銷售公司所提供，他們的目的不在協助大家賺錢，而是希望投資人快速進場，參與買賣。身為房地產的真正專業者，有責任協助投資人做正確的判斷，基本上，只要瞭解以下五個簡單的觀念，投資房地產即可必勝。

第一個觀念：了解投資房地產的真正風險

實際上，投資房地產是沒有風險的，它唯一的變數只有一個─「時間」。換句話說，只要能夠克服時間的壓力，放膽購買房地產，必定獲利。這點，不需解釋，我們只要去問周圍的有錢人，只要是沒有借錢，他們購買不動產的經驗，是否必定獲利？他們的答案必然是肯定的！

第二個觀念：如果投資房地產沒有風險為什麼有人會賠錢？

原因只有一個，他們克服不了「時間」障礙，有的人購買房地產是希望在短期內快速出售獲利；有的人是借錢購買房地產，時間到了，不得不出售；有的人是與人合夥，因意見不一必須忍痛處理；有的人是因生活環境改變（包括移民），而不得不忍痛處理，有的是︰︰，不論原因如何，都是因為時間壓力不得不出售而賠錢。因為有時間壓力，所以必須與時間對賭，此時，他所賭博的對象已不是房地產，而是時間。與時間對賭就要了解時間壓力，到底這間賭場的時間壓力如何？

第三個觀念：台灣房地產目前供過於求

既然是要與「時間」對賭，就要知道賭場機會。台灣目前房地產的現況是處於供過於求的情況，這點也不需證明，投資人只要隨便找三間仲介店問問，答案就已知曉。在供過於求的市場裡，要短期獲利的機會自然是小的，因此，對任何一個投資人而言，都是讓自己陷在一個「賭客」的狀態中，此時盲目投資房地產就和賭博差異不大，風險自然是極高的。要如何改變這種狀態呢？基本上有二種機會：一是找到相對「供不應求」的產品；另一種是以經營能力獲利。而這二種機會，也就是接下來要談到的第四、第五個觀念。

第四個觀念：尋找具有相對稀少性的產品

總體市場雖然是供過於求的，但是，因為房地產具有極強的「區位」（location）（或稱地段）特性與產權特性，因此，如果要投資，應該要尋找具有「相對稀少性」的產品。例如，現在利率較低，許多有錢的投資人爭相搶購店面；又如因為不動產證券化熱潮方興，許多外資與財團紛紛搶購產權完整的整棟辦公大樓與商業大樓；這些例子其實都是在說明一種現象，就是，如果要克服「時間」風險，就必須選擇具有「相對稀少性」的產品。矛盾的是，這些有錢人、外資與財團，都是能承擔較大時間風險的人，卻都選擇相對稀少（供低於求）的產品（如店面、整棟建物），那些比較不能承擔時間風險的個別投資人，卻還去選擇那些供過於求的產品，不是類似自殺的行為嗎？自然不易獲利。

第五個觀念：經營能力是唯一的機會

許多學管理的人，都將經營能力做了誇張的描述，使得大多數的投資人都望之卻步，其實，對房地產而言，經營能力存在於每一個人的手中，只是缺乏有人提醒。在供過於求的市場中，每個投資人無可避免都必須面臨「價格競爭」，而「價格」的重要基礎即在於「收益能力」，因此，如果想要投資房地產就必須伴隨能夠提高收益的能力。例如：有間空房屋租不出去，你有能力（或把握）可以將它租出去；又如，你有辦法可以提高現有房客的租金水準；再如，你可以將現有的房屋分隔數小間分租給需要的人，以提高租金收入，或是你可以變更房屋的使用用途（例如：變成可以租給補習班）︰︰類似這些可以提高租金水準的行為，就是經營能力。