不動產知識+不動產交易買方應付相關稅費



 















































費用



內容



仲介服務費



1.一般為成交總價2%,最多不得超過6%


2.於簽訂買賣契約書完成後分頭款與尾款支付給仲介業者


3.仲介業者同時開立正式統一發票給客戶收執



契稅



1.為房屋現值6%


2.賣方土增稅辦理一般稅率則約7個工作天後要繳納契稅



印花稅



1.為公契所載價格0.1%


2.於交屋時結算



買賣登記規費


 



1.為建物核定契價0.1%


2.土地申報地價總額0.1%


3.於交屋時結算



登記謄本費



1.登記謄本費:每張20  


2.書狀費:每張80


3.皆於交屋時結算



地價稅



1.一般稅率為申報地價1%


2.自用住宅稅率為申報地價0.2%


3.以交屋日為準按天數比例分攤


4.於交屋時結算



房屋稅



1.住家用為房屋現值1.2%


2.非住家營業用為房屋現值3%


3.非住家非營業用為房屋現值2%


4.以交屋日為準按天數比例分攤


5.於交屋時結算



地政士簽約執筆費



1.行情約1000


2.於簽訂買賣契約書完成後支付給地政士



買賣所有權移轉登記地政士費



1.每件10000元以土地一筆建物一棟為一件


2.增加筆棟另加收費用


3.於交屋時結算



銀行貸款設定地政士費



1.一個順位約4000(全貸或超貸加收2000~5000)


2.於交屋時結算



銀行貸款徵信費與開辦手續費



1.銀行貸款徵信費一個人約300


2.大部分銀行有收取開辦手續費約為3000~5000元,依銀行規定辦理


3.於房屋貸款核發時由銀行收取



銀行貸款住宅火險及地震險



1.費用由產險公司估算


2.於房屋貸款核發時由銀行收取



水、電、瓦斯、管理費



1.依近期收費單據計算


2.以交屋日為準按天數比例分攤


3.於交屋時結算


備註:本表費用可由買賣雙方合意由賣方代為繳付。

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不動產知識+出售房屋應注意之事項



 




(一)慎選不動產服務人員


不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解,最好委託專業人員提供服務,選擇合法優良的仲介公司、經紀人員、估價師或地政士(土地登記專業代理人),可使你的權益獲得確保。

(二)售價是否公平合理


中古成屋由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,賣方應先參考附近成屋之成交案例,或 是委託合法的估價師對於該成屋予以估價,以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋委託銷售時,常壓低售價,甚 或欺騙賣屋者市場行情,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。

(三)勿貪高價位


出售房屋時,寧可以一般正常價格賣一間房子,不要貪高價位出售受騙,而拿不到價金。

(四)詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期


凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約,均稱為定型化契約。 該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者,亦屬之。仲介公司(商號)是企業經營者,要簽定委託銷售契約前,賣方可以享有一定期 間的契約審閱期(猶豫期間)。本部為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動交易契約書範本,提供各界參考使用。暨公告定型 化契約應記載及不得記載事項,若是仲介公司(商號)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,賣方可以主張該條款無效。

(五)委託銷售期間及變更售價


委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間,且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司(商號) 銷售;委託銷售期間屆滿後2個月內,不要與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交,以免日後產生服務報酬糾紛。又賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格 時,必須於委託銷售期間及經賣方與仲介業者雙方簽章確認,才有法律效力。

(六)服務報酬的支付


買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號), 依中央主管機關的規定,其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定 收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

(七)稅費負擔


訂定買賣契約時,對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應明確註明由買方或賣方繳納,以免日後造成紛爭。

(八)經紀業指派經紀人簽章


買賣若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。

(九)確認不動產說明書內容


經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。所以賣方在簽章前應該認不動產說明書是否與事實相符,以免日後負法律責任。

(十)指定地政士簽定買賣契約書及辦理產權移轉


買賣契約書由賣方及買方共同或買方、賣方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續;如未約明 者,由買方、賣方指定之。又要簽契約時要詳細調查買方的身分,並由買方親自簽章或加捺指印,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問買方的本 意,較不會有差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時也要核對一下身分證之姓名、住所等,確定買方的真偽,比較不會受騙。還有簽定買賣 契約後1個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,免得日後有糾紛,對您才有保障。

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不動產知識+購買法拍屋應注意事項



 




1.事先充分瞭解投標條件


(1)了解法院拍賣公告內容

無論自己投標或委託他人代標,均應完全知悉法院之公告內容:例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。

(2)應查看現場

投標前,宜依據投標公告內容,親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或 其他使用情形。應特別注意:了解是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內 容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。

2.委託代標注意事項


(1)請專業代標之業者出示不動產經紀人證書

專業代標業者,應受不動產經紀業管理條例規範,消費者委託代標時,業者如有不實廣告,消費者得依消費者保護法、公平交易法行使權利。

(2)代標業者不得賺取差價或其他報酬

代標業者如有賺取差價或其他報酬時,消費者得依不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政局檢舉依同條例第29條規定處罰。

(3)請代標業者提供最近3個月成交行情。

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不動產知識+購買成屋注意事項



 




1.售價是否公平合理


中古成屋由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,買賣雙方應先參考附近成屋之成交案 例,或是委託合法的估價師對於該成屋予以估價,以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介銷售的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售 價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買房屋是頗為重要的。

2.產權是否清楚


在付出定金前,應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查閱所有權人、面積(坪數)、有無設定抵押或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否坐落在公園、道路或其他公共設施用地內。

3.面積之正確性


一般房屋產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業銷售時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。

4.房屋是否有缺失


看房子時要冷靜,並注意看牆壁有無漏水的痕跡?附近環境如何?有無公害?決定購買時,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房子缺失,或不合自己的需要,而受損失。

5.選擇使用內政部版要約書或斡旋金


仲介業者在向購屋人收取斡旋金的同時,要同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」的區別及其替代關係。若是購屋人選擇內政部版「要約書」,就不得向買方收取任何款項。

6.與所有權人簽約


買賣契約書由仲介公司(商號)及買方或賣方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續; 如未約明者,由買方或賣方指定之。又訂約時要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,對於房屋的坪數、價格,以及內部現狀設備等都要書寫清 楚。還有簽定買賣契約後1個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,免得日後有糾紛,對您才有保障。

7.稅費問題


訂定契約時,對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應明確註明由買方或賣方繳納,以免日後造成紛爭。

8.付款方式


付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成4段付款:

(1)簽約時付一部分價款。

(2)出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件,並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士(土地登記專業代理人)或律師時,再交付一部分價款。

(3)繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。

(4)辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款。

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不動產知識+購買預售屋注意事項



 




1.未提供預售屋買賣定型化契約審閱勿倉促下訂


建商要求買方先行支付定金才提供契約書,或在收取定金簽約前,未提供買方5天以上的契約審閱期間,買方可以向行政院公平交易委員會檢舉。

2.有否請領建造執照


建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記(建物第1次登記),並申請建築改良物所有權狀。

3.防止拿不到土地產權


建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權,不可不慎。

4.瞭解稅費的負擔


房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納,建物第1次登記費、代書費、土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。

5.房屋買賣標的應標示清楚


買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。

6.瞭解房屋面積坪數及單價


建設公司所計算房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在購買房屋時應考慮公共設施及陽台 所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積,而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括 地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當 高。

7.注意房屋室內的格局


室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋者應注意的地方。



8.瞭解付款辦法及貸款額度


許多建設公司為了促銷,常會以動人的廣告來吸引人們購屋,但是付款辦法是否合適,貸款額度多少,購屋者應充分瞭解。

9.瞭解建材及設備


許多建設公司銷售房屋時,常印有精美說明書,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材,購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,而在交屋時發生糾紛。

10.注意開工、完工、交屋日期


購屋者最關心的是交屋日期,簽約時應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期,以保障自身的權益。

11.完工後之管理維護及保固期限


有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會,並按月繳納一定金額之管理費用,購屋者應事先瞭解並配合,以維持社區整潔。又建商對於房屋交屋後,是否有保固期限及範圍,結構部分保固15年,固定建材及設備部分保固1年。

12.違約事項


購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經1至3年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,如欲解約卻因違約條款,而可能造成鉅大損失。

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不動產知識+購買不動產一般注意事項



 




1.慎選不動產服務人員


不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解,最好委託專業人員提供服務,選擇合法優良的仲介公司、經紀人員、估價師或地政士(土地登記專業代理人),可使你的權益獲得確保。

2.現場履勘


不動產買賣,無論是土地或房屋,甚至預售屋,都應赴實地勘查,對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰居或大樓管理員查詢,以發現真實情況。

3.瞭解出售原因


除建設公司推出之預售屋或成屋外,一般成屋出售原因,應詢問清楚,以避免買到令自己不舒服之宅第。除向屋主詢問外,亦可從左鄰右舍或大樓管理員打聽,以瞭解真相。

4.勿貪小便宜


不動產交易是一輩子的事,勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子,不要貪小便宜,以避免吃虧上當而後悔。

5.勿倉促下決定


切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下訂,事後要再挽回就困難了,一定要深思熟慮,縱使因而失去交易機會,亦不見得有損失,更不要在壓力下作決定。

6.考慮財務狀況


當有購屋的意願時,必須考慮房屋的價金、自備款及該屋可以貸款多少金額。又貸款後之本金、利息的支付能力都必須考量自已的經濟能力,免得日後因自備款或貸款付不起,遭受解約或被拍賣。

7.經紀業指派經紀人簽章


買賣若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。

8.提供不動產說明書解說


經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。

9.詳閱買賣定型化契約及契約審閱期


凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約,均稱為定型化契約。 該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者,亦屬之。賣方若是企業經營者(建商),要簽定買賣契約前,買方可以享有一定期間的契 約審閱期(買賣猶豫期間)。

為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動產交易契約書範本,提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,若是賣方為企業經營者(建商)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,買方可以主張該條款無效。

10.服務報酬的支付


買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號), 依中央主管機關的規定,其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定 收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

11.指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉


買賣契約書由賣方及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續;如未約明者,由買方 或賣方指定之。又要簽契約時要詳細調查賣方的身分,並由賣方親自簽章或加捺指印,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問賣方的本意,較不會有 差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時也要核對一下所有權狀上之姓名、住所等,或是查對一下賣方地價稅單或是房屋稅單,確定所有權人 就是賣方,比較不會受騙。還有簽定買賣契約後1個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,您的產權才有保障。

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不動產知識+不動產名詞



 










  何謂容積率



基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。


係指每層樓地板面積之和與基地面積之比。由於容積率限制了可供建築的面積,在過去常見建商為創造超額利潤兒超挖地下室的作法,亦即以不計入容積率的地下室面積來尋求更高的利潤,但也往往因此而造成地基不穩及鄰居糾紛等情事,惟目前地下室面積已計入容積管制。











何謂建蔽率





依建築技術規則,建 築面積占基地面積之比率。為建築面積占基地面積之比例,這是為了維護都市景觀不受建築物過度擁擠所擬訂建築物興建比例,此外,另有開放空間之規定,亦即再 建築物興建時,四周必須各留下淨寬度四公尺以上,並且必須開放供公眾通行或休憩之用,亦即藉犧牲基地面積之建蔽率,來換取較高的容積、空間之規劃、空間設 計使用範圍。


而建蔽率與容積之比例越高,表示土地之使用價值越大,相對而言,公告地價及公告現值也越高。











何謂建築面積
 

依建築技術規則,建築物外牆中心線或其代替柱中心線
以內之最大水平投影面積。但電業單位規定之配電設備
及其防護設施、地下層突出基地地
面未超過一.二公尺
或遮陽板有二分之一以上為透空,且其深度在二.○公
尺以下者,不計入建築面積;陽臺、屋簷及建築物出入
口雨遮突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過
二.○公尺,或雨遮、花臺突出超過一.○公尺者,應
自其外緣分別扣除二.○公尺或一.○公尺作為中心線
;每層陽臺面積之和,以不超過建築面積八分之一為限
,其未達八平方公尺者,得建築八平方公尺。









何謂定型化契約條款
 

依消費者保護法規定,指企業經營者為與不特定多數消費者訂立
同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不
限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法
表示者,亦屬之。









何謂公告土地現值



係直轄市及縣(市)政府對於轄區內土地,由所調查之買賣或收益實例資料,據以估計區段地價,經地價評議委員會評定後,於每年一月一日公告。其主要作用,一為政府徵收土地時補償地價之依據,二為土地所有權移轉或設定典權時,審核土地移轉現值之標準。










何謂地價指數
 


係以特定的時間點,作為地價的基準日,計算一定期間內地價上升或下降的百分比;換言之,地價指數是用來衡量土地價格在某一時期的平均變動趨勢。

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不動產知識+消費者保護法



 


第 一 章 總則

    一    條 為保護消費者權益,促進國民消費生活安全,提昇國民消費生活品質,特制定本法。

有關消費者之保護,依本法之規定,本法未規定者,適用其他法律。

   二    條 本法所用名詞定義如下:

一、消費者:指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。

二、企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。

三、消費關係:指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。

四、消費爭議:指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。

五、消費訴訟:指因消費關係而向法院提起之訴訟。

六、消費者保護團體:指以保護消費者為目的而依法設立登記之法人。

七、定型化契約條款:指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者,亦屬之。

八、個別磋商條款:指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。

九、定型化契約:指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。

十、郵購買賣:指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、雜誌、網際網路、傳單或其他類似之方法,使消費者未能檢視商品而與企業經營者所為之買賣。

十一、訪問買賣:指企業經營者未經邀約而在消費者之住居所或其他場所從事銷售,所為之買賣。

十二、分期付款:指買賣契約約定消費者支付頭期款,餘款分期支付,而企業經營者於收受頭期款時,交付標的物與消費者之交易型態。

 第    三    條 政府為達成本法目的,應實施下列措施,並應就與下列事項有關之法規及其執行情形,定期檢討、協調、改進之:

一、維護商品或服務之品質與安全衛生。

二、防止商品或服務損害消費者之生命、身體、健康、財產或其他權益。

三、確保商品或服務之標示,符合法令規定。

四、確保商品或服務之廣告,符合法令規定。

五、確保商品或服務之度量衡,符合法令規定。

六、促進商品或服務維持合理價格。

七、促進商品之合理包裝。

八、促進商品或服務之公平交易。

九、扶植、獎助消費者保護團體。

十、協調處理消費爭議。

十一、推行消費者教育。

十二、辦理消費者諮詢服務。

十三、其他依消費生活之發展所必要之消費者保護措施。

政府為達成前項之目的,應制定相關法律。

 第    四    條 企業經營者對於其提供之商品或服務,應重視消費者之健康與安全,並向消費者說明商品或服務之使用方法,維護交易之公平,提供消費者充分與正確之資訊,及實施其他必要之消費者保護措施。

    五    條 政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊,提供消費者運用,俾能採取正確合理之消費行為,以維護其安全與權益。

    六    條 本法所稱主管機關:在中央為目的事業主管機關;在直轄市為直轄市政府;在縣 (市) 為縣 (市) 政府。

 


第 二 章 消費者權益


第 一 節 健康與安全保障

    七    條 從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者,於提供商品流通進入市場,或提供服務時,應確保該商品或服務,符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。

商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者,應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。

企業經營者違反前二項規定,致生損害於消費者或第三人時,應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者,法院得減輕其賠償責任。

 

    七    條之一 企業經營者主張其商品於流通進入市場,或其服務於提供時,符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者,就其主張之事實負舉證責任。

商品或服務不得僅因其後有較佳之商品或服務,而被視為不符合前條第一項之安全性。

 第    八   條 從事經銷之企業經營者,就商品或服務所生之損害,與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任。但其對於損害之防免已盡相當之注意,或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者,不在此限。

前項之企業經營者,改裝、分裝商品或變更服務內容者,視為前條之企業經營者。

 第    九   條 輸入商品或服務之企業經營者,視為該商品之設計、生產、製造者或服務之提供者,負本法第七條之製造者責任。

 第    十   條 企業經營者於有事實足認其提供之商品或服務有危害消費者安全與健康之虞時,應即回收該批商品或停止其服務。但企業經營者所為必要之處理,足以除去其危害者,不在此限。

商品或服務有危害消費者生命、身體、健康或財產之虞,而未於明顯處為警告標示,並附載危險之緊急處理方法者,準用前項規定。

 第    十   條之一 本節所定企業經營者對消費者或第三人之損害賠償責任,不得預先約定限制或免除。

 


第 二 節 定型化契約

   十一   條 企業經營者在定型化契約中所用之條款,應本平等互惠之原則。

定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋。

   十一   條之一 企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。

違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。

   十二   條 定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。

定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:

一、違反平等互惠原則者。

二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。

   十三    條 定型化契約條款未經記載於定型化契約中者,企業經營者應向消費者明示其內容;明示其內容顯有困難者,應以顯著之方式,公告其內容,並經消費者同意受其拘束者,該條款即為契約之內容。

前項情形,企業經營者經消費者請求,應給與定型化契約條款之影本或將該影本附為該契約之附件。

   十四    條 定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者,該條款不構成契約之內容。

   十五    條 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者,其牴觸部分無效。

   十六    條 定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。

   十七    條 中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。

違反前項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。

企業經營者使用定型化契約者,主管機關得隨時派員查核。

 


第 三 節 特種買賣

   十八    條 企業經營者為郵購買賣或訪問買賣時,應將其買賣之條件、出賣人之姓名、名稱、負責人、事務所或住居所告知買受之消費者。

   十九    條 郵購或訪問買賣之消費者,對所收受之商品不願買受時,得於收受商品後七日內,退回商品或以書面通知企業經營者解除買賣契約,無須說明理由及負擔任何費用或價款。

郵購或訪問買賣違反前項規定所為之約定無效。

契約經解除者,企業經營者與消費者間關於回復原狀之約定,對於消費者較民法第二百五十九條之規定不利者,無效。

   十九    條之一 前二條規定,於以郵購買賣或訪問買賣方式所為之服務交易,準用之。

   二十    條 未經消費者要約而對之郵寄或投遞之商品,消費者不負保管義務。

前項物品之寄送人,經消費者定相當期限通知取回而逾期未取回或無法通知者,視為拋棄其寄投之商品。雖未經通知,但在寄送後逾一個月未經消費者表示承諾,而仍不取回其商品者,亦同。

消費者得請求償還因寄送物所受之損害,及處理寄送物所支出之必要費用。

   二十一   條 企業經營者與消費者分期付款買賣契約應以書面為之。

前項契約書應載明下列事項:

一、頭期款。

二、各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額。

三、利率。

企業經營者未依前項規定記載利率者,其利率按現金交易價格週年利率百分之五計算之。

企業經營者違反第二項第一款、第二款之規定者,消費者不負現金交易價格以外價款之給付義務。

 


第 四 節 消費資訊之規範

   二十二   條 企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

   二十二   條之一 企業經營者對消費者從事與信用有關之交易時,應於廣告上明示應付所有總費用之年百分率。

前項所稱總費用之範圍及年百分率計算方式,由各目的事業主管機關定之。

   二十三   條 刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者,就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。

前項損害賠償責任,不得預先約定限制或拋棄。

 

   二十四   條 企業經營者應依商品標示法等法令為商品或服務之標示。

輸入之商品或服務,應附中文標示及說明書,其內容不得較原產地之標示及說明書簡略。

輸入之商品或服務在原產地附有警告標示者,準用前項之規定。

   二十五   條 企業經營者對消費者保證商品或服務之品質時,應主動出具書面保證書。

前項保證書應載明下列事項:

一、商品或服務之名稱、種類、數量,其有製造號碼或批號者,其製造號碼或批號。

二、保證之內容。

三、保證期間及其起算方法。

四、製造商之名稱、地址。

五、由經銷商售出者,經銷商之名稱、地址。

六、交易日期。

   二十六   條 企業經營者對於所提供之商品應按其性質及交易習慣,為防震、防潮、防塵或其他保存商品所必要之包裝,以確保商品之品質與消費者之安全。但不得誇張其內容或為過大之包裝。

 


第 三 章 消費者保護團體

   二十七   條 消費者保護團體以社團法人或財團法人為限。

消費者保護團體應以保護消費者權益、推行消費者教育為宗旨。

   二十八   條 消費者保護團體之任務如下:

一、商品或服務價格之調查、比較、研究、發表。

二、商品或服務品質之調查、檢驗、研究、發表。

三、商品標示及其內容之調查、比較、研究、發表。

四、消費資訊之諮詢、介紹與報導。

五、消費者保護刊物之編印發行。

六、消費者意見之調查、分析、歸納。

七、接受消費者申訴,調解消費爭議。

八、處理消費爭議,提起消費訴訟。

九、建議政府採取適當之消費者保護立法或行政措施。

十、建議企業經營者採取適當之消費者保護措施。

十一、其他有關消費者權益之保護事項。

   二十九   條 消費者保護團體為從事商品或服務檢驗,應設置與檢驗項目有關之檢驗設備或委託設有與檢驗項目有關之檢驗設備之機關、團體檢驗之。

執行檢驗人員應製作檢驗紀錄,記載取樣、使用之檢驗設備、檢驗方法、經過及結果,提出於該消費者保護團體。

 

    三十    條 政府對於消費者保護之立法或行政措施,應徵詢消費者保護團體、相關行業、學者專家之意見。

   三十一   條 消費者保護團體為商品或服務之調查、檢驗時,得請求政府予以必要之協助。

   三十二   條 消費者保護團體辦理消費者保護工作成績優良者,主管機關得予以財務上之獎助。

 


第 四 章 行政監督

   三十三   條 直轄市或縣 (市) 政府認為企業經營者提供之商品或服務有損害消費者生命、身體、健康或財產之虞者,應即進行調查。於調查完成後,得公開其經過及結果。

前項人員為調查時,應出示有關證件,其調查得依下列方式進行:

一、向企業經營者或關係人查詢。

二、通知企業經營者或關係人到場陳述意見。

三、通知企業經營者提出資料證明該商品或服務對於消費者生命、身體、

    健康或財產無損害之虞。

四、派員前往企業經營者之事務所、營業所或其他有關場所進行調查。

五、必要時,得就地抽樣商品,加以檢驗。

   三十四   條 直轄市或縣 (市) 政府於調查時,對於可為證據之物,得聲請檢察官扣押之。

前項扣押,準用刑事訴訟法關於扣押之規定。

   三十五   條 直轄市或縣 (市) 主管機關辦理檢驗,得委託設有與檢驗項目有關之檢驗設備之消費者保護團體、職業團體或其他有關公私機構或團體辦理之。

   三十六   條 直轄市或縣 (市) 政府對於企業經營者提供之商品或服務,經第三十三條之調查,認為確有損害消費者生命、身體、健康或財產,或確有損害之虞者,應命其限期改善、回收或銷燬, 必要時並得命企業經營者立即停止該商品之設計、生產、製造、加工、輸入、經銷或服務之提供,或採取其他必要措施。

   三十七   條 直轄市或縣 (市) 政府於企業經營者提供之商品或服務,對消費者已發生重大損害或有發生重大損害之虞,而情況危急時,除為前條之處置外,應即在大眾傳播媒體公告企業經營者之名稱、地址、商品、服務、或為其他必要之處置。

   三十八   條 中央主管機關認為必要時,亦得為前五條規定之措施。

   三十九   條 消費者保護委員會、直轄市、縣 (市) 政府各應置消費者保護官若干名。

消費者保護官之任用及職掌,由行政院定之。

 

   四十     條 行政院為研擬及審議消費者保護基本政策與監督其實施,設消費者保護委員會。

消費者保護委員會以行政院副院長為主任委員,有關部會首長、全國性消費者保護團體代表、全國性企業經營者代表及學者、專家為委員。其組織規程由行政院定之。

  四十一   條 消費者保護委員會之職掌如下:

一、消費者保護基本政策及措施之研擬及審議。

二、消費者保護計畫之研擬、修訂及執行成果檢討。

三、消費者保護方案之審議及其執行之推動、連繫與考核。

四、國內外消費者保護趨勢及其與經濟社會建設有關問題之研究。

五、消費者保護之教育宣導、消費資訊之蒐集及提供。

六、各部會局署關於消費者保護政策、措施及主管機關之協調事項。

七、監督消費者保護主管機關及指揮消費者保護官行使職權。

消費者保護委員會應將消費者保護之執行結果及有關資料定期公告。

   四十二   條 直轄市、縣 (市) 政府應設消費者服務中心,辦理消費者之諮詢服務、教育宣導、申訴等事項。

直轄市、縣 (市) 政府消費者服務中心得於轄區內設分中心。

 


第 五 章 消費爭議之處理


第 一 節 申訴與調解

   四十三   條 消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時,消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。

企業經營者對於消費者之申訴,應於申訴之日起十五日內妥適處理之。

消費者依第一項申訴,未獲妥適處理時,得向直轄市、縣 (市) 政府消費者保護官申訴。

   四十四  條 消費者依前條申訴未能獲得妥適處理時,得向直轄市或縣 (市) 消費爭議調解委員會申請調解。

   四十四   條之一 前條之消費爭議調解事件之受理及程序進行等事項,由消費者保護委員會定之。

   四十五   條 直轄市、縣 (市) 政府應設消費爭議調解委員會,置委員七至十五名。

前項委員以直轄市、縣 (市) 政府代表、消費者保護官、消費者保護團體代表、企業經營者所屬或相關職業團體代表充任之,以消費者保護官為主席,其組織另定之。

   四十五 條之一 調解程序,於直轄市、縣 (市) 政府或其他適當之處所行之,其程序得不公開。

調解委員、列席協同調解人及其他經辦調解事務之人,對於調解事件之內容,除已公開之事項外,應保守秘密。

   四十五 條之二 關於消費爭議之調解,當事人不能合意但已甚接近者,調解委員得斟酌一切情形,求兩造利益之平衡,於不違反兩造當事人之主要意思範圍內,依職權提出解決事件之方案,並送達於當事人。

前項方案,應經參與調解委員過半數之同意,並記載第四十五條之三所定異議期間及未於法定期間提出異議之法律效果。

   四十五 條之三 當事人對於前條所定之方案,得於送達後十日之不變期間內,提出異議。

於前項期間內提出異議者,視為調解不成立;其未於前項期間內提出異議者,視為已依該方案成立調解。

第一項之異議,消費爭議調解委員會應通知他方當事人。

   四十五 條之四 關於小額消費爭議,當事人之一方無正當理由,不於調解期日到場者,調解委員得審酌情形,依到場當事人一造之請求或依職權提出解決方案,並送達於當事人。

前項之方案,應經全體調解委員過半數之同意,並記載第四十五條之三所定異議期間及未於法定期間提出異議之法律效果。

第一項之送達,不適用公示送達之規定。

第一項小額消費爭議之額度,由行政院定之。

   四十五 條之五 當事人對前條之方案,得於送達後十日之不變期間內,提出異議;未於異議期間內提出異議者,視為已依該方案成立調解。

當事人於異議期間提出異議,經調解委員另定調解期日,無正當理由不到場者,視為依該方案成立調解。

   四十六   條 調解成立者應作成調解書。

前項調解書之作成及效力,準用鄉鎮市調解條例第二十二條至第二十六條之規定。

 


第 二 節 消費訴訟

   四十七   條 消費訴訟,得由消費關係發生地之法院管轄。

   四十八   條 高等法院以下各級法院及其分院得設立消費專庭或指定專人審理消費訴訟事件。

法院為企業經營者敗訴之判決時,得依職權宣告為減免擔保之假執行。

   四十九   條 消費者保護團體許可設立三年以上,申請消費者保護委員會評定優良,置有消費者保護專門人員,且合於下列要件之一,並經消費者保護官同意者,得以自己之名義,提起第五十條消費者損害賠償訴訟或第五十三條不作為訴訟:

一、社員人數五百人以上之社團法人。

二、登記財產總額新臺幣一千萬元以上之財團法人。

消費者保護團體依前項規定提起訴訟者,應委任律師代理訴訟。受委任之

律師,就該訴訟,除得請求預付或償還必要之費用外,不得請求報酬。

消費者保護團體關於其提起之第一項訴訟,有不法行為者,許可設立之主

管機關應廢止其許可。

消費者保護團體評定辦法,由消費者保護委員會另定之。

   五十    條 消費者保護團體對於同一之原因事件,致使眾多消費者受害時,得受讓二十人以上消費者損害賠償請求權後,以自己名義,提起訴訟。消費者得於言詞辯論終結前,終止讓與損害賠償請求權,並通知法院。

前項訴訟,因部分消費者終止讓與損害賠償請求權,致人數不足二十人者,不影響其實施訴訟之權能。

第一項讓與之損害賠償請求權,包括民法第一百九十四條、第一百九十五條第一項非財產上之損害。

前項關於消費者損害賠償請求權之時效利益,應依讓與之消費者單獨個別計算。

消費者保護團體受讓第三項所定請求權後,應將訴訟結果所得之賠償,扣除訴訟及依前條第二項規定支付予律師之必要費用後,交付該讓與請求權之消費者。

消費者保護團體就第一項訴訟,不得向消費者請求報酬。

   五十一   條 依本法所提之訴訟,因企業經營者之故意所致之損害,消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金;但因過失所致之損害,得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。

   五十二   條 消費者保護團體以自己之名義提起第五十條訴訟,其標的價額超過新臺幣六十萬元者,超過部分免繳裁判費。

   五十三   條 消費者保護官或消費者保護團體,就企業經營者重大違反本法有關保護消費者規定之行為,得向法院訴請停止或禁止之。

前項訴訟免繳裁判費。

   五十四   條 因同一消費關係而被害之多數人,依民事訴訟法第四十一條之規定,選定一人或數人起訴請求損害賠償者,法院得徵求原被選定人之同意後公告曉示,其他之被害人 得於一定之期間內以書狀表明被害之事實、證據及應受判決事項之聲明、併案請求賠償。其請求之人,視為已依民事訴訟法第四十一條為選定。

前項併案請求之書狀,應以繕本送達於兩造。

第一項之期間,至少應有十日,公告應黏貼於法院牌示處,並登載新聞紙,其費用由國庫墊付。

   五十五   條 民事訴訟法第四十八條、第四十九條之規定,於依前條為訴訟行為者,準用之。

 


第 六 章 罰則

   五十六   條 違反第二十四條、第二十五條或第二十六條規定之一者,經主管機關通知改正而逾期不改正者,處新臺幣二萬元以上二十萬元以下罰鍰。

   五十七     條 企業經營者拒絕、規避或阻撓主管機關依第十七條第三項、第三十三條或第三十八條規定所為之調查者,處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得連續處罰。

   五十八   條 企業經營者違反主管機關依第三十六條或第三十八條規定所為之命令者,處新臺幣六萬元以上一百五十萬元以下罰鍰,並得連續處罰。

   五十九   條 企業經營者有第三十七條規定之情形者,主管機關除依該條及第三十六條之規定處置外,並得對其處新臺幣十五萬元以上一百五十萬元以下罰鍰。

   六十     條 企業經營者違反本法規定情節重大,報經中央主管機關或消費者保護委員會核准者,得命停止營業或勒令歇業。

   六十一   條 依本法應予處罰者,其他法律有較重處罰之規定時,從其規定;涉及刑事責任者,並應即移送偵查。

   六十二   條 本法所定之罰鍰,由主管機關處罰,經限期繳納後,屆期仍未繳納者,依法移送強制執行。

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不動產知識+公寓大廈管理條例



 



第一章  總則


第一條 為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。


本條例未規定者,適用其他法令之規定。
第二條 本條例所稱主管機關:在中央為內政部,在直轄市為直轄市政府;在縣
()為縣()政府。
第三條 本條例用辭定義如下:
一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人:指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人:指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
十二、規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。


 


第二章住戶之權利義務


第四條  區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。


第五條 區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。


第六條  住戶應遵守下列事項:


一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。


二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。


三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。


四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。


五、其他法令或規約規定事項。


前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。


住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。


第七條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。


第八條 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣()主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。


住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。


第九條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。


住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。


前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。


住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。


第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。


共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費 係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。


前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣()政府定之。


第十一條 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。


前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。


第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。


第十三條 公寓大廈之重建,應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者,不在此限:


一、配合都市更新計畫而實施重建者。


二、嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。


三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者。


第十四條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一,經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。


前項之受讓人視為同意重建。


重建之建造執照之申請,其名義以區分所有權人會議之決議為之。


第十五條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。


住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣()主管機關處理,並要求其回復原狀。


第十六條 住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。


住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣()政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。


住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物之主要構造。


住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。


住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣()主管機關處理。


第 十七條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其 因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。


前項投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔。


第十八條 公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:


一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。


二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。


三、本基金之孳息。


四、其他收入。


依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣()主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定


共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣()主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。


公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。


第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金,於本條例公布施行前,起造人已取得建造執照者,不適用之。


第十九條 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。


第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。


管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。


第二十一條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。


第二十二條 住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:


一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。


二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。


三、其他違反法令或規約情節重大者。


前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。


前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。


第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。


規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:


一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。


二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。


三、禁止住戶飼養動物之特別約定。


四、違反義務之處理方式。


五、財務運作之監督規定。


六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。


七、糾紛之協調程序。


第二十四條 區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。


公寓大廈專有部分之無權占有人,應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。


無權占有人違反前項規定,準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。


第二十五條 區分所有權人會議,由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。


有下列情形之一者,應召開臨時會議:


一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。


二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。


區 分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委 員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召 集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。


召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣()主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣()主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。


第 二十六條 非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各 該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項 後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣()主管機關報備。


一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。


二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。


三、公共基金之分配。


四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。


五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。


 


第二十七條 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。


區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。


區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。


第二十八條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣()主管機關報備。


前項起造人為數人時,應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時,起造人應就同一議案重新召集會議一次。


起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。


第二十九條 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。


公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。


管 理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得 連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連 任一次,其餘管理委員,連選得連任。


前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。


公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。


公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣 () 主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。


第三十條 區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。


管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。


第三十一條 區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。


第 三十二條 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開 議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人 數區分所有權合計過半數之同意作成決議。


前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。


第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。


第三十三條 區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:


一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意。


二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。


三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。


第三十四條 區分所有權人會議應作成會議紀錄,載明開會經過及決議事項,由主席簽名,於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。


前項會議紀錄,應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。


第三十五條 利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。


第三十六條 管理委員會之職務如下:


一、區分所有權人會議決議事項之執行。


二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。


三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。


四、住戶共同事務應興革事項之建議。


五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。


六、住戶違反第六條第一項規定之協調。


七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。


八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。


九、管理服務人之委任、僱傭及監督。


十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。


十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。


十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。


十三、其他依本條例或規約所定事項。


第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。


第三十八條 管理委員會有當事人能力。


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不動產知識+公平交易法



 



第 一 章 總則

    一    條 為維護交易秩序與消費者利益,確保公平競爭,促進經濟之安定與繁榮,特制定本法;本法未規定者,適用其他有關法律之規定。

    二    條 本法所稱事業如左:

一、公司。

二、獨資或合夥之工商行號。

三、同業公會。

四、其他提供商品或服務從事交易之人或團體。

    三   條 本法所稱交易相對人,係指與事業進行或成立交易之供給者或需求者。

    四   條 本法所稱競爭,謂二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件,爭取交易機會之行為。

    五   條 本法所稱獨占,謂事業在特定市場處於無競爭狀態,或具有壓倒性地位,可排除競爭之能力者。

二以上事業,實際上不為價格之競爭,而其全體之對外關係,具有前項規定之情形者,視為獨占。

第一項所稱特定市場,係指事業就一定之商品或服務,從事競爭之區域或範圍。

    五   條之一 事業無左列各款情形者,不列入前條獨占事業認定範圍:

一、一事業在特定市場之占有率達二分之一。

二、二事業全體在特定市場之占有率達三分之二。

三、三事業全體在特定市場之占有率達四分之三。

有前項各款情形之一,其個別事業在該特定市場占有率未達十分之一或上一會計年度事業總銷售金額未達新臺幣十億元者,該事業不列入獨占事業之認定範圍。

事業之設立或事業所提供之商品或服務進入特定市場,受法令、技術之限制或有其他足以影響市場供需可排除競爭能力之情事者,雖有前二項不列入認定範圍之情形,中央主管機關仍得認定其為獨占事業。

    六    條 本法所稱結合,謂事業有左列情形之一者而言:

一、與他事業合併者。

二、持有或取得他事業之股份或出資額,達到他事業有表決權股份或資本總額三分之一以上者。

三、受讓或承租他事業全部或主要部分之營業或財產者。

四、與他事業經常共同經營或受他事業委託經營者。

五、直接或間接控制他事業之業務經營或人事任免者。

計算前項第二款之股份或出資額時,應將與該事業具有控制與從屬關係之事業所持有或取得他事業之股份或出資額一併計入。

    七    條 本法所稱聯合行為,謂事業以契約、協議或其他方式之合意,與有競爭關係之他事業共同決定商品或服務之價格,或限制數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等,相互約束事業活動之行為而言。

前項所稱聯合行為,以事業在同一產銷階段之水平聯合,足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者為限。

第一項所稱其他方式之合意,指契約、協議以外之意思聯絡,不問有無法律拘束力,事實上可導致共同行為者。

同業公會藉章程或會員大會、理、監事會議決議或其他方法所為約束事業活動之行為,亦為第二項之水平聯合。

    八    條 本法所稱多層次傳銷,謂就推廣或銷售之計畫或組織,參加人給付一定代價,以取得推廣、銷售商品或勞務及介紹他人參加之權利,並因而獲得佣金、獎金或其他經濟利益者而言。

前項所稱給付一定代價,謂給付金錢、購買商品、提供勞務或負擔債務。

本法所稱多層次傳銷事業,係指就多層次傳銷訂定營運計畫或組織,統籌規劃傳銷行為之事業。

外國事業之參加人或第三人,引進該事業之多層次傳銷計畫或組織者,視為前項之多層次傳銷事業。

本法所稱參加人如下:

一、加入多層次傳銷事業之計畫或組織,推廣、銷售商品或勞務,並得介紹他人參加者。

二、與多層次傳銷事業約定,於累積支付一定代價後,始取得推廣、銷售商品或勞務及介紹他人參加之權利者。

    九    條 本法所稱主管機關︰在中央為行政院公平交易委員會;在直轄市為直轄市政府;在縣 (市) 為縣 (市) 政府。

本法規定事項,涉及他部會之職掌者,由行政院公平交易委員會商同各該部會辦理之。

 

第 二 章 獨占、結合、聯合行為

   十    條 獨占之事業,不得有左列行為︰

一、以不公平之方法,直接或間接阻礙他事業參與競爭。

二、對商品價格或服務報酬,為不當之決定、維持或變更。

三、無正當理由,使交易相對人給予特別優惠。

四、其他濫用市場地位之行為。

   十一 條 事業結合時,有左列情形之一者,應先向中央主管機關提出申報:

一、事業因結合而使其市場占有率達三分之一者。

二、參與結合之一事業,其市場占有率達四分之一者。

三、參與結合之事業,其上一會計年度之銷售金額,超過中央主管機關所公告之金額者。

前項第三款之銷售金額,得由中央主管機關就金融機構事業與非金融機構事業分別公告之。

事業自中央主管機關受理其提出完整申報資料之日起三十日內,不得為結合。但中央主管機關認為必要時,得將該期間縮短或延長,並以書面通知申報事業。

中央主管機關依前項但書延長之期間,不得逾三十日;對於延長期間之申報案件,應依第十二條規定作成決定。

中央主管機關屆期未為第三項但書之延長通知或前項之決定者,事業得逕行結合。但有下列情形之一者,不得逕行結合:

一、經申報之事業同意再延長期間者。

二、事業之申報事項有虛偽不實者。

   十一   條之一 前條第一項之規定,於左列情形不適用之:

一、參與結合之一事業已持有他事業達百分之五十以上之有表決權股份或出資額,再與該他事業結合者。

二、同一事業所持有有表決權股份或出資額達百分之五十以上之事業間結合者。

三、事業將其全部或主要部分之營業、財產或可獨立營運之全部或一部營業,讓與其獨自新設之他事業者。

四、事業依公司法第一百六十七條第一項但書或證券交易法第二十八條之二規定收回股東所持有之股份,致其原有股東符合第六條第一項第二款之情形者。

   十二   條 對於事業結合之申報,如其結合,對整體經濟利益大於限制競爭之不利益者,中央主管機關不得禁止其結合。

中央主管機關對於第十一條第四項申報案件所為之決定,得附加條件或負擔,以確保整體經濟利益大於限制競爭之不利益。

   十三   條 事業違反第十一條第一項、第三項規定而為結合,或申報後經中央主管機關禁止其結合而為結合,或未履行前條第二項對於結合所附加之負擔者,中央主管機關得禁 止其結合、限期命其分設事業、處分全部或部分股份、轉讓部分營業、免除擔任職務或為其他必要之處分。

事業違反中央主管機關依前項所為之處分者,中央主管機關得命解散、停止營業或勒令歇業。

   十四    條 事業不得為聯合行為。但有左列情形之一,而有益於整體經濟與公共利益,經申請中央主管機關許可者,不在此限:

一、為降低成本、改良品質或增進效率,而統一商品規格或型式者。

二、為提高技術、改良品質、降低成本或增進效率,而共同研究開發商品或市場者。

三、為促進事業合理經營,而分別作專業發展者。

四、為確保或促進輸出,而專就國外市場之競爭予以約定者。

五、為加強貿易效能,而就國外商品之輸入採取共同行為者。

六、經濟不景氣期間,商品市場價格低於平均生產成本,致該行業之事業,難以繼續維持或生產過剩,為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價格之共同行為者。

七、為增進中小企業之經營效率,或加強其競爭能力所為之共同行為者。

中央主管機關收受前項之申請,應於三個月內為核駁之決定;必要時得延長一次。

   十五   條 中央主管機關為前條之許可時,得附加條件或負擔。

許可應附期限,其期限不得逾三年;事業如有正當理由,得於期限屆滿前三個月內,以書面向中央主管機關申請延展,其延展期限,每次不得逾三年。

   十六   條 聯合行為經許可後,如因許可事由消滅、經濟情況變更或事業逾越許可之範圍行為者,中央主管機關得廢止許可、變更許可內容、命令停止、改正其行為或採取必要更正措施。

   十七   條 中央主管機關對於前三條之許可、條件、負擔、期限及有關處分,應設置專簿予以登記,並刊載政府公報。


第 三 章 不公平競爭

   十八   條 事業對於其交易相對人,就供給之商品轉售與第三人或第三人再轉售時,應容許其自由決定價格;有相反之約定者,其約定無效。

   十九   條 有左列各款行為之一,而有限制競爭或妨礙公平競爭之虞者,事業不得為之︰

一、以損害特定事業為目的,促使他事業對該特定事業斷絕供給、購買或其他交易之行為。

二、無正當理由,對他事業給予差別待遇之行為。

三、以脅迫、利誘或其他不正當方法,使競爭者之交易相對人與自己交易之行為。

四、以脅迫、利誘或其他不正當方法,使他事業不為價格之競爭、參與結合或聯合之行為。

五、以脅迫、利誘或其他不正當方法,獲取他事業之產銷機密、交易相對人資料或其他有關技術秘密之行為。

六、以不正當限制交易相對人之事業活動為條件,而與其交易之行為。

   二十   條 事業就其營業所提供之商品或服務,不得有左列行為︰

一、以相關事業或消費者所普遍認知之他人姓名、商號或公司名稱、商標、商品容器、包裝、外觀或其他顯示他人商品之表徵,為相同或類似之使用,致與他人商品混淆,或販賣、運送、輸出或輸入使用該項表徵之商品者。

二、以相關事業或消費者所普遍認知之他人姓名、商號或公司名稱、標章或其他表示他人營業、服務之表徵,為相同或類似之使用,致與他人營業或服務之設施或活動混淆者。

三、於同一商品或同類商品,使用相同或近似於未經註冊之外國著名商標,或販賣、運送、輸出或輸入使用該項商標之商品者。

前項規定,於左列各款行為不適用之︰

一、以普通使用方法,使用商品本身習慣上所通用之名稱,或交易上同類商品慣用之表徵,或販賣、運送、輸出或輸入使用該名稱或表徵之商品者。

二、以普通使用方法,使用交易上同種營業或服務慣用名稱或其他表徵者。

三、善意使用自己姓名之行為,或販賣、運送、輸出或輸入使用該姓名之商品者。

四、對於前項第一款或第二款所列之表徵,在未為相關事業或消費者所普遍認知前,善意為相同或類似使用,或其表徵之使用係自該善意使用人連同其營業一併繼受而使用,或販賣、運送、輸出或輸入使用該表徵之商品者。

事業因他事業為前項第三款或第四款之行為,致其營業、商品、設施或活動有受損害或混淆之虞者,得請求他事業附加適當表徵。但對僅為運送商品者,不適用之。

   二十一 條 事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用

途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品,不得販賣、運送、輸出或輸入。

前二項規定於事業之服務準用之。

廣告代理業在明知或可得知情形下,仍製作或設計有引人錯誤之廣告,與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告媒體業在明知或可得知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞,仍予傳播或刊載,亦與廣告主負連帶損害賠償責任。

   二十二 條 事業不得為競爭之目的,而陳述或散布足以損害他人營業信譽之不實情事。

   二十三 條 多層次傳銷,其參加人如取得佣金、獎金或其他經濟利益,主要係基於介紹他人加入,而非基於其所推廣或銷售商品或勞務之合理市價者,不得為之。

   二十三 條之一 多層次傳銷參加人得自訂約日起十四日內以書面通知多層次傳銷事業解除契約。

多層次傳銷事業應於契約解除生效後三十日內,接受參加人退貨之申請,取回商品或由參加人自行送回商品,並返還參加人於契約解除時所有商品之進貨價金及其他加入時給付之費用。

多層次傳銷事業依前項規定返還參加人所為之給付時,得扣除商品返還時已因可歸責於參加人之事由致商品毀損滅失之價值,及已因該進貨而對參加人給付之獎金或報酬。

前項之退貨如係該事業取回者,並得扣除取回該商品所需運費。

   二十三 條之二 參加人於前條第一項解約權期間經過後,仍得隨時以書面終止契約,退出多層次傳銷計畫或組織。

參加人依前項規定終止契約後三十日內,多層次傳銷事業應以參加人原購價格百分之九十買回參加人所持有之商品。但得扣除已因該項交易而對參加人給付之獎金或報酬,及取回商品之價值有減損時,其減損之價額。

   二十三 條之三 參加人依前二條行使解除權或終止權時,多層次傳銷事業不得向參加人請求因該契約解除或終止所受之損害賠償或違約金。

前二條關於商品之規定,於提供勞務者準用之。

   二十三 條之四 有關多層次傳銷事業之報備、業務檢查、財務報表應經會計師簽證並對外揭露、對參加人應告知之事項、參加契約內容、參加人權益保障、重大影響參加人權益之禁止行為及對參加人之管理義務等相關事項之辦法,由中

央主管機關定之。

   二十四 條 除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。


第 四 章 公平交易委員會

   二十五 條 為處理本法有關公平交易事項,行政院應設置公平交易委員會,其職掌如左:

一、關於公平交易政策及法規之擬訂事項。

二、關於審議本法有關公平交易事項。

三、關於事業活動及經濟情況之調查事項。

四、關於違反本法案件之調查、處分事項。

五、關於公平交易之其他事項。

   二十六 條 公平交易委員會對於違反本法規定,危害公共利益之情事,得依檢舉或職權調查處理。

   二十七 條 公平交易委員會依本法為調查時,得依左列程序進行:

一、通知當事人及關係人到場陳述意見。

二、通知有關機關、團體、事業或個人提出帳冊、文件及其他必要之資料或證物。

三、派員前往有關團體或事業之事務所、營業所或其他場所為必要之調查。

執行調查之人員依法執行公務時,應出示有關執行職務之證明文件;其未出示者,受調查者得拒絕之。

   二十七 條之一 當事人或關係人於前條調查程序進行中,除有左列情形之一者外,為主張或維護其法律上利益之必要,得申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗:

一、行政決定前之擬稿或其他準備作業文件。

二、涉及國防、軍事、外交及一般公務機密,依法規規定有保密之必要者。

三、涉及個人隱私、職業秘密、營業秘密,依法規規定有保密之必要者。

四、有侵害第三人權利之虞者。

五、有嚴重妨礙社會治安、公共安全或其他公共利益之職務正常進行之虞者。

前項申請人之資格、申請時間、資料或卷宗之閱覽範圍、進行方式等相關程序事項及其限制,由中央主管機關定之。

   二十八 條 公平交易委員會法獨立行使職權,處理有關公平交易案件所為之處分,得以委員會名義行之。

   二十九 條 公平交易委員會之組織,另以法律定之。

  
第 五 章 損害賠償

   三十    條 事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,被害人得請求除去之;有侵害之虞者,並得請求防止之。

   三十一 條 事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,應負損害賠償責任。

   三十二 條 法院因前條被害人之請求,如為事業之故意行為,得依侵害情節,酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。

侵害人如因侵害行為受有利益者,被害人得請求專依該項利益計算損害額。

   三十三 條 本章所定之請求權,自請求權人知有行為及賠償義務人時起,二年間不行使而消滅;自為行為時起,逾十年者亦同。

   三十四 條 被害人依本法之規定,向法院起訴時,得請求由侵害人負擔費用,將判決書內容登載新聞紙。

 

第 六 章 罰則

   三十五 條 違反第十條、第十四條、第二十條第一項規定,經中央主管機關依第四十一條規定限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,而逾期未停止、改正其行為或未 採取必要更正措施,或停止後再為相同或類似違反行為者,處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣一億元以下罰金。

違反第二十三條規定者,處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣一億元以下罰金。

   三十六 條 違反第十九條規定,經中央主管機關依第四十一條規定限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施,或停止後再為相同或類似違反行為者,處行為人二年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣五千萬元以下罰金。

   三十七 條 違反第二十二條規定者,處行為人二年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣五千萬元以下罰金。

前項之罪,須告訴乃論。

   三十八 條 法人犯前三條之罪者,除依前三條規定處罰其行為人外,對該法人亦科以各該條之罰金。

   三十九 條 前四條之處罰,其他法律有較重之規定者,從其規定。

   四十    條 事業違反第十一條第一項、第三項規定而為結合,或申報後經中央主管機關禁止其結合而為結合,或未履行第十二條第二項對於結合所附加之負擔者,除依第十三條規定處分外,處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰。

事業結合有第十一條第五項但書第二款規定之情形者,處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰。

   四十一 條 公平交易委員會對於違反本法規定之事業,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;逾期仍不停止、改 正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行 為或採取必要更正措施為止。

   四十二   條 違反第二十三條規定者,除依第四十一條規定處分外,其情節重大者,並得命令解散、停止營業或勒令歇業。

違反第二十三條之一第二 項、第二十三條之二第二項或第二十三條之三規定者,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。逾期仍 不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停 止、改正其行為或採取必要更正措施為止;其情節重大者,並得命令解散、停止營業或勒令歇業。

違反中央主管機關依第二十三條之四所定之管理辦法者,依第四十一條規定處分。

   四十二 條之一 依本法所處停止營業之期間,每次以六個月為限。

   四十三 條 公平交易委員會依第二十七條規定進行調查時,受調查者於期限內如無正當理由拒絕調查、拒不到場陳述意見,或拒不提出有關帳冊、文件等資料或證物者,處新臺 幣二萬元以上二十五萬元以下罰鍰;受調查者再經通知,無正當理由連續拒絕者,公平交易委員會得繼續通知調查,並按次連續處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰 鍰,至接受調查、到場陳述意見或提出有關帳冊、文件等資料或證物為止。

   四十四 條 依前四條規定所處罰鍰,拒不繳納者,移送法院強制執行。

 

   第 七 章 附則

   四十五 條 依照著作權法、商標法或專利法行使權利之正當行為,不適用本法之規定。

   四十六 條 事業關於競爭之行為,另有其他法律規定者,於不牴觸本法立法意旨之範圍內,優先適用該其他法律之規定。

   四十七 條 未經認許之外國法人或團體,就本法規定事項得為告訴、自訴或提起民事訴訟。但以依條約或其本國法令、慣例,中華民國人或團體得在該國享受同等權利者為限;其由團體或機構互訂保護之協議,經中央主管機關核准者亦同。

   四十八 條 本法施行細則,由中央主管機關定之。

   四十九 條 本法自公布後一年施行。

本法修正條文自公布日施行。

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不動產知識+公寓大廈管理條例施行細則



 



第一條 本細則依公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第六十二條規定訂定之。

第二條 本條例所稱區分所有權比例,指區分所有權人之專有部分依本條例第五十六條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。建築物已完成登記者,依登記機關之記載為準。

同一區分所有權人有數專有部分者,前項區分所有權比例,應予累計。但於計算區分所有權人會議之比例時,應受本條例第二十七條第二項規定之限制。

第三條 本條例所定區分所有權人之人數,其計算方式如下:

一、區分所有權已登記者,按其登記人數計算。但數人共有一專有部分者,以一人計。

二、區分所有權未登記者,依本條例第五十六條第一項圖說之標示,每一專有部分以一人計。

第四條 本條例第七條第一款所稱公寓大廈本身所占之地面,指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影範圍。

第五條 本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金,依下列標準計算之:

一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。

二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者,超過新臺幣一千萬元部分為千分之十五。

三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者,超過新臺幣一億元部分為千分之五。

四、逾新臺幣十億元者,超過新臺幣十億元部分為千分之三。

前項工程造價,指經直轄市、縣(市)主管建築機關核發建造執照載明之工程造價。

政府興建住宅之公共基金,其他法規有特別規定者,依其規定。

第六條 本條例第二十二條第一項第一款所稱區分所有權總價,指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時,建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和。

第七條 本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人,除規約另有規定者外,應有區分所有權人二人以上書面推選,經公告十日後生效。

前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時,以推選之區分所有權人人數較多者任之;人數相同時,以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時,公告日數應自新被推選人被推選之次日起算。

前二項之推選人於推選後喪失區分所有權人資格時,除受讓人另為意思表示者外,其所為之推選行為仍為有效。

區分所有權人推選管理負責人時,準用前三項規定。

第八條 本條例第二十六條第一項、第二十八條第一項及第五十五條第一項所定報備之資料如下:

一、成立管理委員會或推選管理負責人時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。

二、成立管理委員會或推選管理負責人時之區分所有權人會議會議紀錄或推選書或其他證明文件。

直轄市、縣(市)主管機關受理前項報備資料,應予建檔。

第九條 本條例第三十三條第二款所定無線電臺基地臺等類似強波發射設備,由無線電臺基地臺之目的事業主管機關認定之。

第十條 本條例第二十六條第一項第四款、第三十五條及第三十六條第八款所稱會計憑證,指證明會計事項之原始憑證;會計帳簿,指日記帳及總分類帳;財務報表,指公共基金之現金收支表及管理維護費之現金收支表及財產目錄、費用及應收未收款明細。

第十一條 本條例第三十六條所定管理委員會之職務,除第七款至第九款、第十一款及第十二款外,經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者,得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

第十二條 本條例第五十三條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區,指下列情形之一:

一、依建築法第十一條規定之一宗建築基地。

二、依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。

三、其他經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。

第十三條 本條例所定之公告,應於公寓大廈公告欄內為之;未設公告欄者,應於主要出入口明顯處所為之。

第十四條 本細則自發布日施行。

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不動產知識+建築物室內裝修管理辦法



 



第一條 本辦法依建築法(以下簡稱本法)第七十七條之二第四項規定訂定之。

第二條 供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物,其室內裝修應依本辦法之規定辦理。

第三條 本辦法所稱室內裝修,指固著於建築物構造體之天花板、內部牆面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏之裝修施工或分間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。

第四條 本辦法所稱室內裝修從業者,指開業建築師、營造業及室內裝修業。

第五條 室內裝修從業者業務範圍如下:

一、依法登記開業之建築師得從事室內裝修設計業務。

二、依法登記開業之營造業得從事室內裝修施工業務。

三、室內裝修業得從事室內裝修設計或施工之業務。

第六條 本辦法所稱之審查機構,指經內政部指定置有審查人員執行室內裝修審核及查驗業務之直轄市建築師公會、縣(市)建築師公會辦事處或專業技術團體。

第七條 審查機構執行室內裝修審核及查驗業務,應擬訂作業事項並載明工作內容、收費基準與應負之責任及義務,報請直轄市、縣(市)主管建築機關核備。

前項作業事項由直轄市、縣(市)主管建築機關訂定規範。

第八條 本辦法所稱審查人員,指下列辦理審核圖說及竣工查驗之人員:

一、經內政部指定之專業工業技師。

二、直轄市、縣(市)主管建築機關指派之人員。

三、審查機構指派所屬具建築師、專業技術人員資格之人員。

前項人員應先參加內政部主辦之審查人員講習合格,並領有結業證書者,始得擔任。但於主管建築機關從事建築管理工作二年以上並領有建築師證書者,得免參加講習。

第九條 室內裝修業應依下列規定置專任專業技術人員:

一、從事室內裝修設計業務者:專業設計技術人員一人以上。

二、從事室內裝修施工業務者:專業施工技術人員一人以上。

三、從事室內裝修設計及施工業務者:專業設計及專業施工技術人員各一人以上,或兼具專業設計及專業施工技術人員身分一人以上。

室內裝修業申請公司或商業登記前,應備具申請書,檢附前項規定之專業技術人員登記證,向內政部申請許可;其名稱並應標示室內裝修字樣。

第十條 室內裝修業應於內政部許可後六個月內辦理公司或商業登記;如有正當理由者,得申請延期一次。但不得超過三個月;逾期未辦理公司或商業登記者,內政部應廢止其許可。

第十一條 室內裝修業應於辦理公司或商業登記後六個月內,檢附下列文件,向內政部申請室內裝修業登記證。逾期未申請者,內政部應廢止其許可,並通知公司或商業登記主管機關廢止其公司或商業登記或室內裝修業營業項目。

一、申請書。

二、公司或商業登記證明文件。

三、原許可文件。

室內裝修業經許可登記者,內政部應核發登記證。未領得登記證者,不得執行室內裝修業務。

室內裝修業變更登記事項時,應申請換發登記證。

第十二條 直轄市、縣(市)主管建築機關得隨時派員查核所轄區域內室內裝修業之業務,必要時並得命其提出與業務有關文件及說明。

第十三條 本辦法所稱專業技術人員,指向內政部辦理登記,從事室內裝修設計或施工之人員;依其執業範圍可分為專業設計技術人員及專業施工技術人員。

第十四條 專業設計技術人員,應具下列資格之一:

一、領有建築師證書者。

二、領有建築物室內設計乙級以上技術士證,並經參加內政部主辦或委託專業機構、團體辦理之建築物室內設計訓練達二十一小時以上者。

第十五條 專業施工技術人員,應具下列資格之一:

一、領有建築師、土木、結構工程技師證書者。

二、 領有建築物室內裝修工程管理、建築工程管理、裝潢木工或家具木工乙級以上技術士證,並經參加內政部主辦或委託專業機構、團體辦理之建築物室內裝修工程管理 訓練達二十一小時以上者。其為領得裝潢木工或家具木工技術士證者,應分別增加四十小時及六十小時以上,有關混凝土、金屬工程、疊砌、粉刷、防水隔熱、面材 舖貼、玻璃與壓克力按裝、油漆塗裝、水電工程及工程管理等訓練課程。

第十六條 專業技術人員向內政部申領登記證時,應檢附下列文件:

一、申請書。

二、建築師、土木、結構工程技師證書;或前二條規定之技術士證及講習結業證書。

本辦法中華民國九十二年六月二十四日修正施行前,曾參加由內政部舉辦之建築物室內裝修設計或施工講習,並測驗合格經檢附講習結業證書者,得免檢附前項第二款規定之技術士證及講習結業證書。

第十七條 專業技術人員登記證不得供他人使用。

第十八條 專業技術人員應接受內政部主辦之有關訓練。

第十九條 供公眾使用建築物或經內政部認定之非供公眾使用建築物之室內裝修,建築物起造人、所有權人或使用人應向直轄市、縣(市)主管建築機關或審查機構申請審核圖說,審核合格並領得直轄市、縣(市)主管建築機關發給之許可文件後,始得施工。

非供公眾使用建築物變更為供公眾使用或原供公眾使用建築物變更為他種供公眾使用,應辦理變更使用執照涉室內裝修者,室內裝修部分應併同變更使用執照辦理。

第二十條 申請室內裝修審核時,應檢附下列圖說文件:

一、申請書。

二、建築物權利證明文件。

三、前次核准使用執照平面圖、室內裝修平面圖或申請建築執照之平面圖。但經直轄市、縣(市)主管建築機關查明檔案資料確無前次核准使用執照平面圖或室內裝修平面圖屬實者,得以經開業建築師簽證符合規定之現況圖替代之。

四、室內裝修圖說。

前項第三款所稱現況圖為載明裝修樓層現況之防火避難設施、消防安全設備、防火區劃、主要構造位置之圖說,其比例尺不得小於二百分之一。

第二十一條 室內裝修圖說包括下列各款:

一、位置圖:註明裝修地址、樓層及所在位置,其比例尺不得小於五百分之一。

二、裝修平面圖:註明各部分之用途、尺寸及材料使用,其比例尺不得小於一百分之一。

三、裝修立面圖:比例尺不得小於一百分之一。

四、裝修剖面圖:註明裝修各部分高度、內部設施及各部分之材料,其比例尺不得小於一百分之一。

五、裝修詳細圖:各部分之尺寸構造及材料,其比例尺不得小於三十分之一。

第二十二條 室內裝修圖說應由開業建築師或專業設計技術人員署名負責。但建築物之分間牆位置變更、增加或減少經審查機構認定涉及公共安全時,應經開業建築師簽證負責。

第二十三條 直轄市、縣(市)主管建築機關或審查機構應就下列項目加以審核:

一、申請圖說文件應齊全。

二、裝修材料及分間牆構造應符合建築技術規則之規定。

三、不得妨害或破壞防火避難設施、防火區劃及主要構造。

第 二十四條 直轄市、縣(市)主管建築機關或審查機構受理室內裝修圖說文件之審核,應於收件之日起七日內指派審查人員審核完畢。審核合格者於申請圖說簽章; 不合格者,應將不合規定之處詳為列舉,一次通知建築物起造人、所有權人或使用人限期改正,逾期未改正或復審仍不合規定者,得將申請案件予以駁回。

第二十五條 室內裝修不得妨害或破壞消防安全設備,其申請審核之圖說涉及消防安全設備變更者,應依消防法規規定辦理,並應於施工前取得當地消防主管機關審核合格之文件。

第二十六條 室內裝修圖說經審核合格,領得許可文件後,建築物起造人、所有權人或使用人應於規定期限內施工完竣後申請竣工查驗,逾期未申請者,許可文件失其效力。

前項之期限,由直轄市、縣(市)主管建築機關定之。

第二十七條 室內裝修施工從業者應依照核定之室內裝修圖說施工;如於施工前或施工中變更設計時,仍應依本辦法申請辦理審核。但不變更防火避難設施、防火區劃,不降低原使用裝修材料耐燃等級或分間牆構造之防火時效者,得於竣工後,備具第三十條規定圖說,一次報驗。

第二十八條 室內裝修施工中,直轄市、縣 () 主管建築機關認有必要時,得隨時加以查驗,發現與核定裝修圖說不符者,應以書面通知申請人或室內裝修從業者停工或修改;必要時依建築法有關規定處理。

直轄市、縣(市)主管建築機關派員查驗時,所派人員應出示其身分證明文件;其未出示身分證明文件者,申請人及室內裝修從業者得拒絕查驗。

第二十九條 室內裝修工程完竣後,應由建築物起造人、所有權人或使用人會同室內裝修從業者向原申請審查機關或機構申請竣工查驗合格後,向直轄市、縣(市)主管建築機關核發之合格證明。

新建建築物於領得使用執照前申請室內裝修許可者,應於領得使用執照及室內裝修合格證明後,始得使用;其室內裝修涉及原建造執照核定圖樣及說明書之變更者,並應依本法第三十九條規定辦理。

直 轄市、縣(市)主管建築機關或審查機構受理室內裝修竣工查驗之申請,應於七日內指派查驗人員至現場檢查。經查核與驗章圖說相符者,檢查表經查驗人員簽證 後,應於五日內核發合格證明,對於不合格者,應通知建築物起造人、所有權人或使用人限期修改,逾期未修改者,審查機構應報請當地主管建築機關查明處理。

室內裝修涉及消防安全設備者,應由消防主管機關於核發室內裝修合格證明前完成消防安全設備竣工查驗。

第二十九條 之一申 請室內裝修之建築物,其申請範圍用途為住宅或申請樓層之樓地板面積符合下列規定之一,且在裝修範圍內以一小時以上防火時效之防火牆、防火門窗區劃分隔,其 未變更防火避難設施、消防安全設備、防火區劃及主要構造者,得經第八條之審查人員查核室內裝修圖說並簽章負責後,准於進行施工。工程完竣後,檢附申請書、 建築物權利證明文件及經審查人員竣工查驗合格簽證之檢查表,送請直轄市、縣(市)主管建築機關申請核發審查合格證明:

一、十層以下樓層及地下室各層,室內裝修之樓地板面積在三百平方公尺以下者。

二、十一層以上樓層,室內裝修之樓地板面積在一百平方公尺以下者。

前項裝修範圍貫通二層以上者,應累加合計,且合計值不得超過任一樓層之最小允許值。

第三十條 申請竣工查驗時,應檢附下列圖說文件:

一、申請書

二、原領室內裝修審核合格文件。

三、室內裝修竣工圖說。

四、其他經內政部指定之文件。

第三十一條 室內裝修從業者有下列情事之一者,當地主管建築機關應查明屬實後,報請內政部視其情節輕重,予以警告或六個月以上一年以下停止室內裝修業務處分:

一、變更登記事項時,未依規定申請換發登記證。

二、因可歸責於其之事由,致訂約後未依約完成工作者。

三、施工材料與規定不符或未依圖說施工,經通知限期修改逾期未修改者。

四、拒絕主管機關業務督導者。

五、受委託設計之圖樣或說明書或其他書件經主管建築機關抽查結果與相關法令規定不符者。

六、由非專業技術人員從事室內裝修設計或施工業務者。

第三十二條 室內裝修業有下列情事之一者,經當地主管建築機關查明屬實後,報請內政部廢止室內裝修業登記證:

一、登記證供他人從事室內裝修業務者。

二、受停業處分累計滿三年者。

第三十三條 室內裝修業申請登記證所檢附之文件不實者,當地主管建築機關應查明屬實後,報請內政部撤銷室內裝修業登記證。

第三十四條 專業技術人員有下列情事之一者,當地主管建築機關應查明屬實後,報請內政部視其情節輕重,予以警告或六個月以上一年以下停止執行職務處分:

一、無正當理由拒不參加內政部主辦之訓練者。

二、受委託設計之圖樣或說明書或其他書件經主管建築機關抽查結果與相關法令規定不符者。

三、未依審核合格圖說施工者。

第三十五條 專業技術人員有下列情事之一者,當地主管建築機關應查明屬實後,報請內政部廢止登記證:

一、專業技術人員登記證供所受聘室內裝修業以外使用者。

二、十年內受停止執行職務處分累計滿二年者。

第三十六條 經依第三十二條、第三十三條或前條規定廢止或撤銷登記證未滿三年者,不得重新申請登記。
第三十七條 (刪除)

第三十八條 審查機構評鑑與優良室內裝修從業者評選及獎勵要點,由內政部另定之。

第三十九條 本辦法所需書表格式,由內政部定之。

第四十條 本辦法自發布日施行

 

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酒店小姐★上檯遇到"澳咖"時的正確處置應變方式



 



酒店這個行業會接觸到的客人形形色色,有時遇到了好客人,
各位酒店小姐就只需坐在那裡倒酒、唱歌、聊天做些桌面服務就可輕鬆賺到檯費,
但也不見得每個客人都是好客人,難免會遇到會灌小姐酒或是說話態度很差和脾氣古怪的,
遇到不好的客人而各位小姐又想賺這些節數的話,小姐們就只好把所有脾氣都先鎖在置物櫃裡,
如果遇到太誇張的客人我們也不要跟客人直接發生不愉快的口角,
讓該大班或店家的客人因為妳發脾氣的一句話,而導致客人不高興而流失掉了,
畢竟今天客人不是自已找來的,而是店家或大班花了許多時間與精神在跟他們搏感情,
而讓客人來店消費的,如果今天因為自已的一時衝動讓客人感到不愉快而流失的話,
是誰都沒辦法負責的,加上如果客人流失了相信以後店家或大班也不敢再帶這位小姐上檯了,
並不是要把這位小姐冰檯而是他們擔心如果小姐脾氣那麼大,
那天控制不住自已的情緒跟客人吵起來,這時要處理就比較麻煩了。


我也知道酒店一定是會有這些"澳咖"的,威力也不是要各位就如此給這些客人灌酒或是欺負,
而是我們遇到了就以平和的方式來處理這件事,竟然遇到了我們就找辦法來解決,我
建議各位小姐如果遇到太過份的客人,讓各位小姐沒辦法再繼續忍受的話,
我們可以跟客人說人不舒服要先去櫃檯拿藥當藉口,出了包廂各位小姐就可以跟店家幹部
或是大班反映,告訴大班、幹部你在包廂客人都在灌酒或是口氣很不好,妳實在快受不了!
希望大班可以換別的小姐去坐,這些客人是什麼個性大班、店家一定都清楚,
他們都會體諒各位小姐的,但切記!大班如果幫各位小姐做切檯換其他小姐的動作時,
一定要跟該大班或幹部說「對不起!因為自已坐在裡面很難過」,
也別忘了說「謝謝他們的帶檯」,在酒店這個行業只要小姐上檯時有認真坐檯,
加上對幹部及大班都很有禮貌的話,在店家一定都很吃香的,
因為大家都喜歡認真又有禮貌的小姐。


 ※酒店各種客人都有~如果想什麼錢都賺就一定要能克服各種來店消費的客人,
因為只要妳搞的定這個客人,只要客人來大班就一定是排你上檯,
比別人多一個上檯的機會總比別人老是坐在休息室好,但如果真的受不了也別勉強自已
而影響自已一整天的上班心情,畢竟能有愉快的工作環境做起事來才開心。


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單車路線 分等級報你知


自由 更新日期:2008/08/24 04:09







〔記者周敏鴻/桃園報導〕騎單車幾乎成全民運動,你知道桃園縣內騎腳踏車的好路線嗎?縣政府警察局和平鴿單車社長李安平建議,騎士應衡量技術、體力,規劃單車路線,可分為入門、中階與高階。



入門路線:各鄉鎮自行車道,如新屋鄉綠色隧道、龍潭鄉「三坑鐵馬道」、大溪鎮河濱自行車道。



中階路線:40公里內,有爬坡尤佳。



1.桃園市縣立體育場→長壽路→忠義路→華亞科技園區→振興路→長壽路→體育場。



2.蘆竹鄉高鐵高架起點→沿高鐵高架→中壢市青埔站→原路折返。



3.大園鄉竹圍漁港→台61線→永安漁港。



4.大溪鎮天御農場→環湖公路→石門水庫壩頂折返→阿姆坪→天御農場。



5.桃園市桃園高中→虎頭山環保公園→警察大學→忠義路→長壽路→桃園高中(環保公園路段坡陡且長,難度較高)。



6.大溪鎮頭寮停車場→北橫公路→百吉林蔭步道→白石山柏油路盡頭折返。



7.頭寮停車場→北橫公路→北桃113線→東眼山森林遊樂區收費站→原路折返。



8.頭寮停車場→北橫公路→過霞雲橋左轉→小烏來風景區→北插天山登山口→原路折返。



高階路線:超過40公里,沒十足把握別嘗試。



1.頭寮停車場→北橫公路→百吉林蔭步道→白石山折返→環湖公路→石門水庫壩頂→台4線→桃59-1線(神牛坡)→頭寮停車場。



2.頭寮停車場→北橫公路→羅馬公路→台3線→台4線→桃59-1線→頭寮停車場。



3.頭寮停車場→北橫公路→下巴陵→桃116線→上巴陵→拉拉山森林遊樂區→原路折返。



4.縣立體育場→龜山鄉萬壽路→大同路→兔子坑→大棟山→玉旨寺→青龍山頂觀景台→原路折返。


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正視初次暴力 別讓愛情衝昏頭


中廣 更新日期:2008/08/08 09:35



「正視初次暴力 別讓愛情衝昏頭」(黃悅嬌報導)



近來傳出多起情殺案件,加害人手法之殘酷,令人心驚。



中央警察大學教務長黃富源指出,部份心理學家認為,用情愈深者,一旦情海生波,採取的暴力行為做為解決之道的可能性相對提高,隨著感情的累加,暴力程度也會嚴重,所謂「愛之深、責之切」,即變調成「愛之深,打得兇」。



根據現代婦女基金會與Yahoo奇摩新聞網站進行一項萬人網路民調結果,四成四的網友表示,曾遭遇親密關係的暴力問題,多數人也都同意不管是精神的或肢體傷害,甚至對伴侶的行蹤掌控、社交限制等等,都會讓人覺得是暴力威脅。調查結果指出,第一次碰到情人的暴力威脅時,最多人希望跟對方溝通試圖改變對方,其次是認真思考要跟對方談分手,再來則是向第三人如親友請求協助,或者採取冷處理等方式因應,但現代婦女基金會董事賴芳玉指出,實際處理情況與個人主觀認知卻有相當落差,像很多網友心裡想要分手,卻不敢開口,反而採取逃避方式「冷處理」。



黃富源表示,我們的愛情教育或人際交往教育尚待加強,很多情侶對於交往過程存有太多羅曼蒂克幻想,過於美化情人,一旦初次暴力發生,往往感到訝異不已,並以為愛情的力量可以改變對方,但最後都會期待落空。



網路民調結果也顯示,遭到愛人暴力對待,並經過以上幾種方式處理後,有二成三網友成功終止愛人的暴力;有四成四的人已經與對方分手,不再往來,但仍有三成八的網友仍面臨暴力的折磨。箇中原因,可能是處理方式無效,或難以啟齒,或憂心自己或家人遭到報復而隱忍不發。



資深藝人陳淑芳一九八0年與澳洲華僑結婚,婚後定居澳洲的生活,先生將她的證件護照藏起來,形同軟禁,交友外出被嚴格管控,讓她急著逃回國內。



陳淑芳躲避前夫三年後,對方有一天來電表示將要再婚,此後音訊全無,她放下心中的大石頭,但名存實亡的婚姻關係,直到最近辦妥離婚手續才正式終止。



當親密愛人變成了恐怖份子,手段多半十分極端,黃富源指出,初次暴力發生原因複雜,有遠因與近因,遠因包括人格特質、心理因素,近因則指觸發要件,受害者常常只看到近因,以為只要解決眼前挫折,兩人關係即可正常發展,但導致暴力發生的根本原因,絕非當事人所能獨力解決。因此,專家建議,一旦發生親密暴力事件,無論是立即的處理與長期的防治,兩造當事人,應尋求專家或專業團體的介入與協助才能遠離危險,自在地談情說愛。


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最自然的英文怎麼學?從唱歌、看小說開始


中央社 更新日期:2008/08/14 14:30



(中央社訊息服務20080814 14:30:24, 台北訊)說到背單字,你都是怎麼背的?由迪士尼頻道與哈佛人出版社所主辦的「歌舞青春拼字嘉年華」,要讓你從閱讀時下最流行的「歌舞青春」及「東高中傳奇」,自然而然地記憶單字。這場拼字嘉年華將於8/17(週日)於台北的師大附中舉行,活動還請來近來演參與音樂劇〈四月望雨〉演出的史茵茵擔任主持人。



史茵茵除了擅長歌唱與表演之外,擁有哈佛大學教育碩士學歷的她英文可是一流,更曾經於2000年第一次挑戰GRE就創下2300高分呢!說起當時GRE考試的字彙部分在三個月內,從四百多分進步到七百多分,史茵茵認為這樣的進步要歸功於她有技巧的背誦方法。



她提到:「我都挑自己有興趣的書籍和文章來閱讀,並且善用文章內提供的線索、挑重點閱讀,如果遇到自己看不懂的單字,除了利用字根字首幫助學習之外,也可以把相似單字或同義字加進來一起背誦,這樣子背單字才會又快又有效。而閱讀則是幫助我從內容裡學習到單字的正確用法。」



不過,史茵茵強調平常就要養成多閱讀英文文章的習慣,否則考試時很容易因為看到長篇英文而慌了手腳。問起她都看些什麼?她笑說:「其實我除了看原文小說之外,其他像是原文的電視影集、電影雜誌、流行歌曲,我也都會從中學到新的單字。」



史茵茵覺得,當中最有趣又有成就感的方式就是「唱歌」和「看影集」了,她提到:「唱歌不但可以輕鬆記單字,還可以幫助發音;而看影集的話,我以前都會一邊看電視、一邊做筆記,聽到不會的單字就用發音法或是音標先拼出單字大概的雛型,然後再回頭去查字典。我覺得看影集可以學到語言最自然的用法,避免受限於教科書的窠臼。」另外,她也建議學習者可以找個語言交換者,這樣可以更深入文化。



而哈佛人出版社的編輯雅色,則很鼓勵讀者可以好好把握這次的「歌舞青春拼字嘉年華」,從流行趣味十足的英文小說來記憶單字和了解文化,這樣不但能擺脫硬背單字的痛苦,更能享受到學英文的真正樂趣。



想知道如何報名「歌舞青春拼字嘉年華」嗎?歡迎您上哈佛人出版社部落格查詢報名方式:http://tw.myblog.yahoo.com/havard-inspired/



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人口負成長2026年 3人得養1老人


中時 更新日期:2008/08/19 04:33 于國欽/台北報導



經建會昨日發布最新人口預測,估計台灣在民國115年底(西元2026年)達到2,384萬人的高峰後,將於116年出現下滑,隨著人口年年負成長,青年人負擔逐年升高,扶養比由目前每7個青壯年養1個老年人,轉為每3.2人養一個老年人,這是一個警訊。



經建會兩年前估計台灣地區總人口在107年底達到2,323萬人高峰後,於108年開始負成長,但經過兩年來國人生命表等相關統計重新修正後,昨日公布的預測顯示人口負成長將會晚一點到來。



至於晚多久?經建會表示,若政府不採取任何措施,台灣人口將在112年達到高峰後轉為負成長,但若政府提出具體政策鼓勵年青人婚育,降低年輕世代對未來的不確定感,並協助讓生養託育相關產業升級,在生育率(平均每位婦女一生所生產的小孩人數)由1.1人提升至1.2人的情況下,人口將至115年底達到2,384萬高峰後,於次年才轉呈負成長。



而要提升生育率的首要工作,即是鼓勵結婚,將女性生涯未婚率由目前的19%降至18%,如此一來生育率若能提升至1.4人,將可緩和目前人口成長停滯的局面。



經建會表示,台灣生育率由民國60年的3.7人、70年的2.5人,降至目前的1.1人,這不只是人口負成長的問題而已,而是人口結構已快速老化,65歲以上的高齡人口所占比重已由1993年的7%升至10.4%,20年後(民國117年)更將升至22.5%,每五人就有一個老人。



經建會認為這是一個嚴重警訊,目前年輕人較多,老年人較少,因此經濟重擔可以由較多人分擔,但隨著高齡人口升高,目前7.0個人扶養一位老人的比率將在115年轉為3.2人扶養一位老人,未來年輕人的負擔將大為提高。



經建會警告,以目前生育率推估,十年內進入大學的人數將比現在減少9%,二十年內更將比目前大減38%,高等教育體系應儘速落實退場機制,並擴大招收海外學生,推動教育產業輸出因應。



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民國116年 3.2人養1老人


聯合 更新日期:2008/08/19 07:40 記者許玉君/台北報導



經建會昨天公布中長期人口推估,民國一百一十六年發生人口負成長,屆時台灣平均每三點二個工作人口要養一個老人。另外,二十年後大學新生將比現在減少四成,只剩下二十點五萬人。



經建會表示,政府現在就應該從稅制、教育等,擬定未來人口減少及結構轉變的因應方案,包括新生兒可享有綜合所得稅免稅額增額,最長可以免稅到十八歲成年為止,及高等教育徹底落實退場機制等。



經建會每兩年公布最新中長期人口推估結果,昨天公布「台灣九十七年至一百四十五年人口推計」。過去十年間,因晚婚與未婚盛行,使得嬰兒人數不斷下降,二○○六年起國內的總生育率都只有一點一人,僅略高於香港的零點九八人,是全世界生育率最低的國家之一。



經建會認為,未來台灣生育率應不至於繼續向下探底,人口負成長的現象將到民國一百一十六年才會發生。



推估屆時新生兒將從今年的廿萬四千人,降至十三萬兩千人,「嬰兒荒」將逐漸發生,台灣不會出現第兩千四百萬人,人口高峰將止於兩千三百八十萬人。



影響所及,未來廿年內的國小、國中及大專的入學人數,也將快速減少。經建會也預估,未來六十五歲以上的高齡人口數,將從今年的兩百四十萬不到,在廿年內增加到五百三十六萬多人,目前每七個工作人口扶養一個老人的情況,將惡化到每三點二個人扶養一個老人。



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少女廁所產子 小男友求助未成年懷孕專線


中央社 更新日期:2008/08/19 13:28



(中央社記者翁翠萍台北十九日電)「小姐,小姐,我女朋友剛剛在廁所生了一個孩子,怎麼辦?我以前都不知道她懷孕,她只說她內分泌失調,但怎麼突然就生了一個小孩!我…我…我現在要怎麼辦?」,這是勵馨基金會承接全國未成年懷孕諮詢專線一年來,接到上千通諮詢的其中一通。



勵馨基金會承接內政部兒童局「全國未成年懷孕諮詢專線」與「未成年懷孕求助網站」,去年六月開通以來,一年超過一千三百通的求助電話,許多個案顯示未成年懷孕年齡層有下降現象。



例如一個真實案例,一對未成年懷孕的小情侶,沒錢去醫院生產,又難以跟週遭親友啟齒,在青少女突然在廁所產下一子時,男友緊急撥打未成年懷孕諮詢專線,請求協助,社工員透過電話教導、一步步來協助他們,最後母子都平安的送到醫院。



勵馨基金會說,家長原先相當憤怒的來電諮詢,經過社工員安撫與協助,最後終於能接受子女未成年懷孕,進而一同協助他們。



再如,也有未成年小媽媽有經濟困境,透過網路諮詢求助,經社工協助申請相關經濟補助以及後續處遇安排。



基金會呼籲有需求的人勇敢求助,撥打「未成年懷孕諮詢專線(0800-25-7085)」,基金會也願協助更多未成年懷孕家庭獲得更好的照顧和輔導,讓他們懷孕之路不再孤單。970819





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學者:羞辱孩子 易導致反社會行為


自由 更新日期:2008/08/23 04:09



〔記者謝文華/台北報導〕台南縣發生母親以「跪馬路」處罰女兒的事件,學者直指此舉會讓孩子無地自容,恐導致孩子衍生出多重人格、反社會行為,甚至退縮憂鬱;兒少團體更表示,母親的作法已涉及精神虐待,觸犯兒少保護法,社會局應加強對母親親職教育,學校也應為女孩作後續輔導。



「懲罰性示眾,會造成孩子羞愧,對孩子造成的心理傷害,遠比身體傷害更大,也更難復元!」兒福聯盟執行長王育敏直言,這名母親的管教方式不僅過當,也適得其反,將導致親子關係更加惡化。



管教過當 涉精神虐待



王育敏說,媽媽可能不懂管教子女的方法,又有其他生活上的壓力,才會採取如此極端、激烈的懲罰方式。根據兒少法規,家長涉及對兒少精神虐待,應強制性接受親職教育課程,社會局應介入協助。



台灣師範大學教育心理輔導系系主任陳李綢則說,從行為學派觀點來論,媽媽樹立這種「讓人羞愧」的「楷模」,孩子恐將複製這種待人處事模式。從心理學角度分析,對孩子的人格結構可能產生兩種影響,內向順從者過度壓抑,最後變得非常退縮、逃避,忍無可忍爆發出憂鬱性格、甚至想不開、結束生命;若女孩個性外向,則可能會轉移為反社會人格、分裂或多重人格加以宣洩。



人本教育基金會執行長馮喬蘭認為:「人的羞恥心是自我保護的機制」,女孩未來要不就是合理化這種模式,認為誰權力大誰就可以羞辱別人;要不就是自我評價非常低,認為我就是這麼差,必須要被以罰跪在路上對待,最終可能會發展出負面思考的人格。



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孩子怕看牙醫怎麼辦?


自由 更新日期:2008/08/24 04:09



●父母本身不要先緊張,以免情緒感染孩子。



●避免在孩子面前訴說本身痛苦的治療經驗。



●小孩耐性有限,不要想在1次療程內做多項治療。



●陪孩子治療過程中,保持沉默、面露微笑。



●不要提起拔、痛、打針、注射等字眼,可用拿、上等字代替,例如:把牙蟲拿掉。



●孩子治療2、3次後,如已習慣治療環境,父母可退出診療室,養成孩子獨立性。



●牙醫師有時會大聲阻止孩子哭鬧,這只是控制小孩行為的方法,並非發脾氣,家長不要驚訝。



●治療後,無論孩子是否哭鬧,都不要忘了口頭鼓勵。



●定期帶孩子到牙科檢查牙齒,使其適應就診環境,克服恐懼,不要因為孩子哭鬧就放棄看診。 (資料來源:牙醫師邱雲葛 ,記者傅潮標整理)



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【一技之長】升學專業兼顧 技職教育正夯


自由 更新日期:2008/08/21 04:09







〔記者翁聿煌/基隆報導〕技職教育兼顧升學和專業技能學習,近年愈來愈受到家長和學生的歡迎,二信高中校長黃艮桁指出,國中基測高分群捨高中、選高職的風氣漸開,值得學子們注意。



自二信高中廣告設設科畢業的陳彥廷,在讀高職段紮下堅實的技能與學理基礎,其後不僅考上台科大,更錄取公費留學赴國外唸碩士,還獲得(2008年德國iF 概念獎、德國紅點設計獎、紐約ADC藝術指導協會年度獎、英國設計與藝術指導協會學生獎、荷蘭Output國際學生大賞平面設計獎、2008年波蘭華沙國際海報雙年展入學獎)等10多項國際比賽大獎,成為國內公司爭相網羅的搶手人才。



黃艮桁說,尤其現今國內大學高中化,大學指考成績7分就可以讀大學,大學畢業生失業問題日益嚴重,而全球化時代的挑戰,社會新鮮人應擁有與時俱進的能力,成為專業領域不可或缺的最佳人才,才能為企業所重用。



他表示,這幾年技職院校開放高中生申請大學,有愈來愈多高中生捨普通大學,選讀技職院校,包括台科大、北科大,就有不少建中、北一女、附中等名校生就讀,認為技職院校可學得一技之長,工作多一分保障。



二信高中教務處統計,今年經由直升或申請入學管道進入該校高職部的新生,有不少高分群學生的成績可進入不錯的高中,但他們仍選擇高職就讀,如鄭亦軍275分、周林佃259分、王于碩258分、葉證倫257分讀電機科,練欣宜264分選資處科,楊舒涵252分讀商科等,可謂睿智的選擇。


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新版"大富翁" 看得見台北!


華視 更新日期:2008/08/22 17:07







大富翁的遊戲風靡全球七十多年,滿足一般人當富豪的夢想,而最新版的大富翁,出現了台北的名稱,和巴黎倫敦、紐約、北京等地名列全球二十二大城市,預估九月份發行,至少有一千萬人會透過大富翁看見台灣。



  兩顆骰子,一個棋子,大富翁的世界裡,你可以買屋買房,毫不手軟,風靡全球的富翁遊戲,出現了新城市台北。



  花六十萬就可以買下台北,這套九月份全球同步發行的世界版,讓台灣玩家瘋狂想收藏,畢竟和巴黎、紐約、倫敦和北京等二十二個城市齊名的機會只有這一次。



  代表台北的建築,選用了故宮,七十年來有十億人玩過的大富翁,這次會以三十七種語言,在八十一個國家發行,全球兩百萬套遊戲,都看得到台北的名字,國際知名度大大提升,這可是台灣數十萬熱情網友賣力投票的成果。(記者林仙怡 魏台復報導)




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新版"大富翁" 看得見台北!


華視 更新日期:2008/08/22 17:07







大富翁的遊戲風靡全球七十多年,滿足一般人當富豪的夢想,而最新版的大富翁,出現了台北的名稱,和巴黎倫敦、紐約、北京等地名列全球二十二大城市,預估九月份發行,至少有一千萬人會透過大富翁看見台灣。



  兩顆骰子,一個棋子,大富翁的世界裡,你可以買屋買房,毫不手軟,風靡全球的富翁遊戲,出現了新城市台北。



  花六十萬就可以買下台北,這套九月份全球同步發行的世界版,讓台灣玩家瘋狂想收藏,畢竟和巴黎、紐約、倫敦和北京等二十二個城市齊名的機會只有這一次。



  代表台北的建築,選用了故宮,七十年來有十億人玩過的大富翁,這次會以三十七種語言,在八十一個國家發行,全球兩百萬套遊戲,都看得到台北的名字,國際知名度大大提升,這可是台灣數十萬熱情網友賣力投票的成果。(記者林仙怡 魏台復報導)




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內臟和睪丸含鎘 吃多恐不孕


民視 更新日期:2008/08/24 18:01



喜歡吃動物內臟,包括吃睪丸的男性民眾,要注意囉!一項國內最新的醫學研究報告顯示,動物內臟和睪丸含有重金屬「鎘」,而鎘會囤積在體內,吃太多,會降低精子數,容易提高不孕症的風險。



台灣人不少人相信,吃什麼補什麼,像是吃鞭補鞭,想生小孩就要多吃動物睪丸,但最新研究報告指出,吃太多,反而會讓您更不孕,因為睪丸裡面含重金屬「鎘」。



醫生說,含鎘食物還包括動物內臟,像是肝臟、腎臟、睪丸,尤其是牛和豬內臟的含鎘量比較高;不過受到污染的生蠔也會含高量的鎘。



醫生還說,抽煙和二手煙會讓更多鎘留在體內,別再以為吃什麼就可以補什麼,有不孕症的話,趕緊就醫,如果您已經吃了很多,也別擔心,先別再吃了,讓腎臟把它慢慢排泄掉。



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想擁有美肌 千萬別擠痘痘


NOWnews 更新日期:2008/08/16 00:45 生活中心/綜合報導



很多民眾臉上坑坑疤疤,害怕讓人近距離看他們的臉龐,面對這樣的問題肌膚,專家提醒不但不可以亂擠痘痘,也要重視平常的保養工作。



很多人看到痘痘都會忍不住用手去擠它,醫學美容中心醫師宋奉宜提醒民眾,亂擠痘痘就像是掃地刮地,如果手法不正確,還會傷到皮膚。



除了不要亂擠痘痘之外,平常的保養工作也要特別注意。自然美容術創立人蔡燕萍說明,自身皮膚的汗腺、皮脂腺以及毛細血管分泌的油水都會阻塞毛細孔,皮膚如果不暢通,就容易長痘痘。除此之外,專家也表示,不管任何皮膚症狀,都一定要針對問題來做解決。做好基本的工作,擁有水噹噹的皮膚再也不是一件難事。



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醫師:長時間待低溫冷氣房 易發胖


中央社 更新日期:2008/08/17 16:02



(中央社記者卞金峰台北縣十七日電)中華民國肥胖研究學會理事兼台灣中醫肥胖醫學會副理事長劉伯恩指出,他在門診發現,吹冷氣和肥胖有連帶關係,在冷氣房時間愈久、冷氣溫度愈低,肥胖指數就愈高,形成「類似人工冬眠」效應,有人十天內就胖了二點五公斤。因此,在強調節能減碳之際,減重可說是最好節能政策。



長春診所院長劉伯恩指出,今年六、七月,天氣轉熱時,他在三十五位復胖患者減重過程中發現,其中有四成患者天天待在冷氣房時間超過十小時,且冷氣溫度都調在二十度上下,平均一個月體重增加三公斤。



他說,依據調查,冷氣提高一度,就可以節省百分之六用電量,相對每增加一度,就必須多增加百分之六用電量,溫度愈低用電量就增加。人體體溫每下降一度,新陳代謝率會降低百分之十二;從三十五位患者的呼吸儀檢測數據顯示,平均新陳代謝率下降約百分之十五。



劉伯恩指出,新陳代謝率一旦下降,體內溫度也會跟著下降,腸胃蠕動也會跟著變慢、減緩,肚子容易腫脹、便秘,或是體內水份不易排出,這些都是導致肥胖原因。他分析長時間待在冷氣房,攝取過多含糖冰涼飲料,會致體內分解脂肪速度變慢,不斷惡性循環結果,會產生「類似人工冬眠」效應,導致體重上升。



他表示,其中一名小姐,就是在這樣的情況下,除喝飲料外,三餐也沒多吃,但十天之內,竟胖了二點五公斤;主要是由於體內產生「類似人工冬眠」效應,導致體重不斷上升。吹冷氣和減重有連帶性關係,產生「類似人工冬眠」效應,顛覆了「冬天比夏天更會發胖」的傳統觀念,若長時間待在冷氣房裡,夏天反而比冬天更容易胖。



劉伯恩建議,吹冷氣的時間不宜過長,最好是吹了一個小時之後,能暫停十分鐘,或是一天當中,至少要流汗二十分鐘。冷氣的溫度不要太低,既可降低肥胖的機率,也能達到節能減碳的目的。970817





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拚工作也要保養 提防職業病上身


華視 更新日期:2008/08/18 20:45







長期工作小心慢性職業病,台中一名婦人在工廠做包裝,一天要摺二百多個塑膠盒,結果雙手過度使用,罹患腕隧道症候群。還有一名男子,經常要扛重物,脊椎壓迫神經,兩人現在都無法工作。  黃先生在塑膠工廠上班,一天八小時,不是要搬重超過一百公斤,就是要長時間蹲在地上彎腰工作,這樣持續了二十年,健康亮紅燈。一開始只是下背酸痛,黃先生不以為意,最後連雙腳都會麻,才到醫院就診,發現脊椎壓迫神經,手術後,不能久坐,也不能站太久,沒辦法再回工廠上班。  一樣為工作付出十幾年的這名婦人,做包裝工作,一天要折二百多個塑膠盒,雙手過度使用,最後變的不聽使喚,婦人雙手僵直不能彎曲,醫生診斷為腕隧道症候群,現在連拿東西都有困難,還被工廠強迫離職。為了工作拼命付出,忽略職業傷害,影響身體健康,最後連工作都丟掉,得不償失。(記者吳昭君 楊宗穎報導)


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更年期聰明吃 苗條健康有一套


優活 更新日期:2008/08/19 10:00 uho編輯部



一旦年過三十,人體會因新陳代謝機能的減慢而使得體脂肪所佔的比例逐漸增加,肌肉質量所佔的比率反而減少,因此體重逐漸增加,甚至出現肥胖的現象。肥胖的形成環境因素佔了95%,包括近年來生活水準的改善,食物獲取率的提高,加上多吃少運動以及不均衡的飲食習慣,使得肥胖者愈來愈多,並衍生出許多像高血壓、心臟病等與肥胖有關的疾病,其中以心肌梗塞最為嚴重,常導致猝死,是更年期婦女乃至於銀髮族的致命殺手。



臺安醫院婦產科徐弘治醫師表示,更年期婦女若想延年益壽,需從日常生活飲食調整做起,配合持續的規律運動,戒菸少喝酒,方能達成養生保健的目標。徐弘治醫師從飲食調理提出以下建議:



一、要降低血脂膽固醇



膽固醇可分為低密度與高密度脂蛋白膽固醇;前者會引起血管硬化,故被稱為壞膽固醇,後者可將膽固醇從血管壁帶走,因而有保護血管的功能,故被稱為好膽固醇。過去不少研究指出,壞膽固醇升高是引起冠心病的主要因素,如能將其降低確實可以減少冠心病死亡率與中風;因此降低低密度脂蛋白膽固醇遂成為降低膽固醇的首要目標。



徐弘治醫師指出,要達成此目標,應先調理飲食。採用低油、低鹽、低糖、低熱量的均衡飲食,多攝取高纖維食物及富含維他命A、C、E等蔬果;也就是說內臟海鮮蛋卵類食物要限量使用,多吃榖類、糙米、薏仁、燕麥、豆類;烹飪時多採用「不飽和脂肪酸」如橄欖油、大豆油,多利用蒸、煮少用煎炸;少吃精製甜食,並善用保健食品如茶葉、魚油、紅麴等來幫忙控制血脂。



再加上規律的有氧運動如快走、騎腳踏車、慢跑、打太極拳、跳元極舞、土風舞、打羽毛球等,每週三次,每次至少三十分鐘。如此若尚未改善血脂肪,就得採用藥物治療,血脂一但控制得宜,也會降低罹患心血管疾病、高血壓及糖尿病的危險。



二、控制體重



利用身體質量指數(BMI)可以計算自己有無肥胖的危機。BMI=體重(公斤)÷身高(公尺)2,若數值介於18.5~24,則屬正常;若介於24~27之間則屬過重;若BMI大於27,則屬肥胖,應攝取個人適當的熱量及均衡的營養或參加醫院的減重班,來維持理想的體重。



三、貫徹正確的飲食原則



要多選擇新鮮富含蛋白質、纖維的食物,可使排便通暢,避免便秘、憩室症、憩室炎的發生。少吃肥肉、多吃蔬菜水果,具有抗癌的作用,可降低20%大腸癌的發生率。避免含鹽份多的加工食品,以預防高血壓。多吃含鈣食物如小魚乾、牛奶、豆腐等來補充鈣質,強健骨骼,預防骨鬆症的發生。



徐弘治醫師強調,更年期是人生必經的過程,藉著飲食與生活習慣的調整,坦然面對也能活出彩色的人生。



資料來源:http://www.uho.com.tw/hotnews.asp?aid=4821



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青少年睡眠不足有可能引發高血壓


中廣 更新日期:2008/08/19 10:05



研究顯示,青少年睡眠不足,有可能引發高血壓。



根據研究,每天睡眠不到六個半小時的青少年,得高血壓的機率會升高至少一倍,如果有睡眠障礙,高血壓的機率會更高。



高血壓有可能傷害動脈和腎臟,引發中風、腎臟病及多重疾病。



這項研究針對的是13到16歲的青少年,238名研究對象中,有14%有高血壓前期症狀。



成人高血壓的定義是收縮壓超過140、舒張壓超過90,未成年人高血壓的認定法,不同於成人採取絕對值,它是採用相對值,辦法是把同年齡層的平均血壓指數,以百分位數劃分,高於九十個百分位數的,就符合青少年高血壓的定義。



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熟女較勁 看不見的地方更要美白


中時 更新日期:2008/08/19 11:28 【中時健康 林志遠/台北報導】



女性常因年齡及生育問題,造成胸部下垂、外擴、變形等問題,讓整體身形不好看,尤其在碰到特殊場合需要穿正式的禮服時,撐不起衣服的胸部與臀部,常讓美女間相較的氣勢矮了一截,市面上雖然有許多機能性內衣強調穿後可增添整體胸型魅力與美觀,畢竟都是治標不治本,待與愛人獨處或自照時,胸型與黝黑乳頭依然讓人傷腦筋。



為了增添個人魅力讓胸型看起來更美好,胸部年輕化的熱潮開始受到熟女們的注意與青睞。整形外科醫生張大力說,愛美是全球女人一生不停止的運動,台灣的美容整形風潮多以日本參考對象,日本又好以美國為學習目標,持續強調全身美容、全面除斑漂白、除皺等手術。因此,國內除了早已廣為女性接受微整形外,胸部年輕化、乳頭漂白、胸型拉提等項目,隨著觀念開放及女性認同度提高,在台灣整形界已佔有一定的市場。



張大力表示,胸型的問題除了先天的缺陷外,通常可以分為治療乳頭凹陷、乳頭變黑、拉長、乳頭凸瘤、胸型外擴、胸型下垂幾種,平均診治的患者年齡也以三十歲以上的熟女居多,整治的理由除了為了找回自信、增添魅力外,基於另一半的要求而來整型的病患也有不少。故在選擇乳房美化手術時,整形後胸部的大小與乳暈的寬度長短,通常也會徵詢另一半及醫師的意見,並確實遵守術後的注意事宜,所以通常在治療一個半月到三個月後,都可以得到極佳的成果與滿意度。



「除了胸型的整體美化外,乳頭其實也佔胸部美觀極大的部份」,張大力說。適當的乳頭與外觀更能夠襯托出乳房的整體美觀,不論是乳頭凹陷、乳頭凸瘤等問題,都可以透過居部麻醉手術來改善,此外,手術後的傷口還可以隱藏在乳頭或乳暈組織內,術疤不易被發現,安全又美觀。女性如果只是單純的乳暈色素沉澱、變黑,可以試著用含杜鵑花酸、維他命c、含熊果素等產品塗抹而改善。張大力說,「坊間常把乳頭黝黑的女性解釋成性行為較多、較開放的觀念其實是錯誤的!」因為乳頭、乳暈的深淺其實與人體內的雌性荷爾蒙量有關,膚色較深的人種,通常比較容易形成黑色的乳暈,乳頭、乳暈顏色的深淺和性行為的對象或次數根本毫無關連。



胸部長久以來被視為女性的第二特徵,也是增添女性魅力的關係所在,女性雖然受到地心引力及懷孕等因素的影響而有所變化,但醫學的進步已能有效改變的天命的束縛挽救女性胸型等問題。張大力提醒有胸型問題的女性,在找回自信前應該多蒐集資料、參考他人意見、並評估自己可接受的程度,同時徵詢專業醫師的建議,才能在術後真正抬頭挺胸,創造身體與心靈雙贏的局面。



中時健康:http://health.chinatimes.com/contents.aspx?cid=2,20&id=2306



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私房話/悶熱、壓力、性行為 「她」更需要你的寵愛呵護


NOWnews 更新日期:2008/08/19 14:17 記者葉卉軒/台北報導



洗頭用洗髮精、洗澡用的是沐浴精,但你有想過脆弱、敏感又細嫩的陰部肌膚也該有專用的商品幫她洗澎澎嗎?麗心婦產科診所院長廖子緯表示,台灣天氣潮溼悶熱,現代人生活壓力愈來愈大,再加上性行為的觀念較開放了,面對上述這些因素,女性朋友確實更應該好好寵愛、呵護自己的陰部肌膚。至於該怎麼保養?則應該從最基本的清潔開始。



不過,清潔陰部肌膚可是一門學問喔!因為陰部肌膚的酸鹼值和身體其他部位不同,外陰部角質層薄且脆弱,外陰部與陰道是屬於較酸的環境,pH值約在4左右,陰道內有許多的乳酸桿菌在調節皮膚內在的機制並預防引起疾病的菌種,以維持陰道環境的健康,而外陰部則是屬於微酸性,用來維持私密部位天然的酸性保護膜,如果生理、心理、及外在環境等的因素干擾,也會影響內外陰部環境的健康,例如:壓力、不良的衛生習慣、不當的衣物材質、氣候變化等,或是使用不符合私密部位pH值的清潔產品等都會破壞私密部位的天然保護膜,也都會導致私密部位問題發生。



而正確的私密部位保養方式,廖子緯表示,應該從選對專門的清潔產品著手,就像洗臉會用洗面乳,洗頭會用洗髮精,清潔私密部位肌膚,當然也需要特別的沐浴露。



廖子緯進一步說明,一般而言,女性私密部位會透過pH值的自我調整來維持陰部的生態系統,但是一般沐浴乳大多為中性或偏鹼性,長期使用容易破壞私密部位的pH值,影響天然的酸性平衡,建議選擇含天然乳酸,不含藥性的專用清潔產品,才不會破壞私密部位本身的酸性保護膜,進而達到每日維持天然酸性防護的功效。



看好亞洲亟待開發的私密保養市場,繼義大利知名品牌賽吉兒,法國品牌,同時也是香港女生愛用,由歐洲賽諾菲安萬特大藥廠所推出的「立朵舒」私密潔浴露系列也正式登陸台灣市場了。



立朵舒資深產品經理謝蕙琪表示,立朵舒私密潔浴露系列在全球上市已超過20年,從2000年開始,每年的銷售額平均成長20%,目前已是香港第一領導品牌。強調含天然乳酸,不含藥性的立朵舒私密潔浴露系列商品包括:平日保養的 「溫和親膚配方」、專為生理期及特殊需求時使用的「特別加護配方pH3.5」及隨時隨地三秒鐘恢復舒適潔淨的「私密淨護柔舒巾」,目前立朵舒相關商品正於屈臣氏通路展開首賣。



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美日研究:多吃咖哩能提高記憶力


NOWnews 更新日期:2008/08/20 00:01 國際中心/編譯



覺得自己健忘嗎?那就多吃點咖哩吧!本武藏野大學和美國蘇柯研究所共同研究結果證明,做咖哩時用的香料姜黃所產生的化合物具有提高記憶力的效果,目前已經通過動物實驗獲得證實。



阿茲海默症(俗稱老人痴呆症)目前估計全球有2400萬名病患,最顯著的早期癥狀為健忘,通常會表現出逐漸增加的短期記憶缺失,目前該疾病的成因未明,所以沒有準確的診斷方式和有效治療的方法。



阿部和穗教授等人發現,印度很少有老年癡呆症患者,阿部教授懷疑可能和印度人的飲食有關,所以調查了印度料理中不可缺少的各種香料,結果發現姜黃可以避免因為年齡增長而帶來的腦神經細胞損傷。。



根據媒體報導,為了進一步證實姜黃的作用,武藏野大學研究小組還利用老鼠對美國蘇柯研究所從姜黃素中提取的新化合物「CNB-001」的效果進行了調查研究。結果證實,食用姜黃化合物的老鼠的記憶力明顯高於沒有食用的老鼠。



阿部教授表示,新化合物可能會直接活化與腦記憶有關的海馬部分,如果將來安全性無虞會開始著手研發出新的藥品,讓阿茲海默症不再困擾世人。



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洗碗懶得戴手套 指甲易變形


優活 更新日期:2008/08/20 09:40 uho編輯部



一名家庭主婦指甲凹凸不平,她以為是罹患灰指甲,於是到該院皮膚科就診,經醫師了解後發現,她做家事時不喜歡帶手套,因愛乾淨、勤打掃,手部經常碰水,因此造成指甲根部腫脹發炎,再生長出來的指甲便凹凹凸凸。行政院衛生署新竹醫院皮膚科黃瑞雲主任建議,像這樣的情況,只有改變工作習慣、少碰水,工作時戴上手套,否則吃藥或擦藥也沒用!

黃瑞雲主任表示,有些家庭主婦十分勤勞,卻不喜歡戴手套做家事,經常碰水的手便容易造成甲溝炎,即指甲周圍及根部會腫脹發炎,而這指甲根附近正是指甲形成的主要「工廠」所在;工廠素質不良,「產品」自然不佳,做出來的指甲自然凹凹凸凸。

另外,夏日炎炎,穿露趾頭的涼鞋、魚口鞋是流行趨勢,有些女性會注意到自己變形的腳趾甲,是不是所謂的「灰指甲」?黃瑞雲主任說有些女性,在步行的時候腳趾第二趾會不自覺向下彎曲,腳趾前頭會壓向地面,因此時間一久變形成硬繭,指甲也變厚,非常像灰指甲。另外,有些人的腳板寬卻穿著楦頭太緊的包鞋或尖頭鞋,加上又是高跟,會讓第五根小腳趾的指甲無法長好,像這種壓迫造成的指甲變形,不是吃藥就可以改善。

黃瑞雲主任指出,俗稱的「灰指甲」指的是「甲癬」,就是「指甲黴菌感染」或「香港指甲」。而指甲變形的原因,不是只有「灰指甲」這種病而已,慢性的局部反覆壓迫,機械性或化學性傷害,長期的甲溝發炎,某些特殊疾病(如乾癬),某些藥物的使用,都有可能會造成指甲變形,治療時要小心辨證。應了解真正原因,對症下藥,若不是黴菌引起的灰指甲,吃再多的藥也沒用!



資料來源:http://www.uho.com.tw/hotnews.asp?aid=4828



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小心喝冰易胖 越喝越累


聯合 更新日期:2008/08/20 18:00 記者韋麗文/台北報導



喝冰的,小心變胖、皮膚又差、黑眼圈,還會越喝越累!中醫師指出,冰涼飲品大量灌下肚子,看似消暑,其實會導致虛熱,小心中暑,還可能損傷腸胃機能,影響氣血循環。



台北市立聯合醫院中醫院區中醫師吳建隆指出,夏日時可見到民眾猛灌700cc的冰涼飲料,胃一下灌入大量的冷水,讓胃一下子寒掉,會損傷腸胃機能,引起腹漲、腹瀉、拉肚子。



皮膚較弱的病患,因為腸胃水濕,喝了太多冷飲,會誘發濕疹、汗皰疹發作。鼻子過敏的病患,眼周的血液循環已經很差,喝了冷飲會讓黑眼圈越來越嚴重。



在戶外工作的勞動者,若是一下子灌入太多冷飲易中暑,不僅不能解熱,還會越喝越累。吳建隆說,體溫突然下降,體表的血管和汗腺收縮,汗發不出來,反而容易中暑,減肥者也不能常喝冷飲,除了飲料大多含有高糖之外,經常飲用大量冰品會導致新陳代謝變慢,減肥速度越來越慢。



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晨起睡前一杯水 增強免疫力


優活 更新日期:2008/08/21 10:00 uho編輯部



現代人最基本和最重要的東西就是健康。怎樣才能擁有健康呢?首先我們應該養成一種保健的意識。而科學保健則要順應四季天時,區別對待,才能有效影響我們的健康。



仲夏是一年四季中「陽氣」最盛的時節,按「天人合一」、「陰陽平衡」的觀點,這自然是一個容易患病的時節。流行病學研究證明,心腦血管病每年有兩個發病高峰:數九隆冬和仲夏酷暑,這在醫學氣象學的「氣象症候群」中是常見現象。中國衛生部健康教育首席專家洪昭光教授指出,「仲夏時,心血管疾病患者,尤其是老年心血管疾病患者有三高,即:中暑、腦中風、冠心病事件發病高。」



由於正常人體有完善的體溫調節機能,但對老人來說,尤其有心腦血管病的老人,由於體溫中樞調節,心臟功能、血管及汗腺等功能的調節較慢,在外界溫度變化過大過快時,難以及時調節到位,故當外界氣溫高熱或過度高熱時,體溫隨之升高,很容易發生中暑。且台灣空氣濕度高的情況下,汗液的蒸發散熱作用受限,體溫升高更快,不僅人體感覺胸悶不適,而且更容易發生中暑。



血壓下降和血黏度上升是腦中風、冠心病事件的重要誘因,因而老人充足飲水對預防心腦血管意外極為重要。洪昭光教授建議,「晨起一杯水,睡前一杯水」應作為保健常規,特別要注意清晨醒來時的第一次尿色,如淡黃清亮表示體內水分充足,如量少深黃表示體內水分不足,應及時補充。每天八小時睡眠是老人健康的又一重要保證。據歐洲一些國家研究,老人中午午睡半小時左右能使冠心病的死亡率下降百分之三十,這與午睡使人體白天的血壓曲線出現一個低谷,使心臟得到保護有關。



夏日防暑降溫時,可用冷飲,但切忌豪飲冰啤、冰水,這是常被忽略的急性心肌梗塞誘因。因為食道位於心臟後壁,胃底位於心臟下壁,豪飲大量冰水可誘使心臟表面冠狀動脈痙攣,導致急性心肌缺血。曾見有一些年輕人一時高興,豪飲冰啤突發急性心梗而遺憾終生。

飲食的清淡、少油膩,易消化,多食新鮮蔬菜水果和少量多餐,生活規律等也很重要。酷暑季節人們心情容易煩躁,更需注意保持好心情,好心情勝過保健品,有了好心情,什麼病都少。(文案部份擷取自日月文化「不生病的生活方式」一書)



資料來源:http://www.uho.com.tw/hotnews.asp?aid=4837



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社會新鮮人 不喜歡被貼上草莓族標籤


中央社 更新日期:2008/08/22 20:21



(中央社記者郭芷瑄屏東縣二十二日電)由屏東公共政策學會主辦的「疼惜少年人─創造就業新希望」論壇,二十二日在屏東縣議會舉行,參加座談會的大學生和社會新鮮人表示,他們不喜歡被貼上「草莓族」的標籤,這個社會少了給年輕人憧憬。



論壇由議長周典論主持,與談人包括義守大學講座教授洪萬隆、屏東教育大學教授伍鴻沂、屏東商業技術學院不動產經營系主任鄭博文和天鵝湖飯店董事長林富男等。



論壇還有多位年輕人參加,就讀台南長榮大學的簡梓育說,年輕人最不喜歡被貼上「草莓族」的標籤,社會少了給年輕人的憧憬,以他自己而言,最希望知道如何提昇自己的能力。



高雄海洋科技大學的鍾秉勳說,提起找工作就讓年輕人很沮喪,最近他上人力銀行網站,發現老闆都要找有工作經驗的人,讓剛畢業的年輕人,不知道該怎麼辦才好?



屏東縣議長周典論表示,為了增加縣內的就業機會,未來會建議縣政府,獎勵外縣市廠商到屏東設廠、設置青年返鄉就業獎勵措施、培訓縣民第二專長、設置青年農業開發基金等,改善屏東縣的就業環境。



身兼高雄漢王飯店及墾丁天鵝湖飯店董事長的林富男,在會中則以自己的經驗鼓勵年輕人,碰釘子不是壞事。



林富男說,自己雖出身在家境不錯的家庭,但是家中的事業有高潮、也有低潮,自己剛好就是在家族事業最低潮的時候接手,不過這絕不是悲哀,而是一門功課。



林富男說,年輕時,曾經去拜訪女友的父親,結果女友的父親送他一句話:「年輕人多碰釘子,絕對是好事」,他當時只覺得對方是刁難,後來他和那位女友分手了,但如今想來,他已很能體會其中的深意,年輕人還是累積自己的實力最重要。970822





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毛巾操步驟


自由 更新日期:2008/08/23 04:09



1.雙手抓著毛巾,平舉於胸前,雙腳打開與肩同寬,調整雙手抓毛巾的距離,約一個手掌寬,兩手越近,難度越高,如果本身柔軟度足夠,甚至可以不倚賴毛巾,直接手拉手。



2.雙手上舉,右手施力往右側拉,腰部同時向右彎曲,而左手則施予反作用力,互相拉扯。



3.雙手回到上舉動作,同時吐氣,然後變成左手施力往左側拉,腰部同時向左彎曲,而右手則施予反作用力,互相拉扯。



4.雙手平舉到胸前,右手施力往右後方拉,臉部轉向後方但身體不轉,左手則施予反作用力,互相拉扯。



5.雙手平舉到胸前,左手施力往左後方拉,臉部轉向後方但身體不轉,右手則施予反作用力,互相拉扯。



(醫師呂紹達口述,記者王錦義整理)



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溫差大 嘴唇、眼皮也要保濕


聯合 更新日期:2008/08/23 16:20 記者李樹人/台北報導



防曬保濕,可別忘了嘴唇、眼皮!皮膚科醫師表示,最近氣溫偏高,戶外陽光曝曬,酷夏高溫,室內冷氣強,宛如秋冬,造成相當大的溫差,門診收治了不少過敏體質的患者,就因此出現過敏症狀,有人嘴唇乾裂,眼皮紅癢。



保濕護脣膏才有用



「嘴唇也要保濕!」三軍總醫院皮膚科主任趙昭明表示,由於戶外室內溫差過大,有些人中午外出用餐,回到辦公室,但嘴唇無法適應如此大的溫差,於是出現脫皮、乾裂等症狀。他強調,保護嘴唇必須使用保濕的護唇膏,才能達到保濕的效果。



有人則是眼皮發癢,檢查之後發現眼皮過於乾燥,沒有適時地保濕,以致產生搔癢感,越抓越癢,最後眼睛周圍一圈紅腫。



「一年365天都是皮膚敏感好發期!」長庚醫院皮膚科主治醫師黃毓惠強調,許多敏感性皮膚患者都以為只要在秋冬換季加強保養就好,但地球暖化,溫度越來越高,有些辦公室冷氣超強,與酷熱的戶外相較,辦公室有如深秋般的涼爽,但一到戶外,氣溫差了七、八度,容易造成敏感症狀。



黃毓惠解釋,對於敏感性肌膚來說,溫差過大也是一種刺激,皮膚粗粗、沒有光澤,癢癢刺刺、乾裂脫屑,如果用手去抓,可能誘發濕疹,產生紅色斑塊。



爽膚噴霧 易蒸發效果短



有些人使用爽膚噴霧來補充水分,但黃毓惠認為,這類噴霧只是噴水,具有鎮定舒緩的效果,但效果短暫,容易蒸發,反而將臉上原有的水分帶走,可能讓臉變得更乾。



黃毓惠建議,對抗溫差過大造成的皮膚問題,應勤擦乳液,最好挑選油脂成分較少的清爽型乳液或是凝露,要是長時間待在冷氣房,就應該塗抹長效保濕型乳液,外出時最好撐把傘,或是穿長袖薄外套。



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溫差大 嘴唇、眼皮也要保濕


聯合 更新日期:2008/08/23 16:20 記者李樹人/台北報導



防曬保濕,可別忘了嘴唇、眼皮!皮膚科醫師表示,最近氣溫偏高,戶外陽光曝曬,酷夏高溫,室內冷氣強,宛如秋冬,造成相當大的溫差,門診收治了不少過敏體質的患者,就因此出現過敏症狀,有人嘴唇乾裂,眼皮紅癢。



保濕護脣膏才有用



「嘴唇也要保濕!」三軍總醫院皮膚科主任趙昭明表示,由於戶外室內溫差過大,有些人中午外出用餐,回到辦公室,但嘴唇無法適應如此大的溫差,於是出現脫皮、乾裂等症狀。他強調,保護嘴唇必須使用保濕的護唇膏,才能達到保濕的效果。



有人則是眼皮發癢,檢查之後發現眼皮過於乾燥,沒有適時地保濕,以致產生搔癢感,越抓越癢,最後眼睛周圍一圈紅腫。



「一年365天都是皮膚敏感好發期!」長庚醫院皮膚科主治醫師黃毓惠強調,許多敏感性皮膚患者都以為只要在秋冬換季加強保養就好,但地球暖化,溫度越來越高,有些辦公室冷氣超強,與酷熱的戶外相較,辦公室有如深秋般的涼爽,但一到戶外,氣溫差了七、八度,容易造成敏感症狀。



黃毓惠解釋,對於敏感性肌膚來說,溫差過大也是一種刺激,皮膚粗粗、沒有光澤,癢癢刺刺、乾裂脫屑,如果用手去抓,可能誘發濕疹,產生紅色斑塊。



爽膚噴霧 易蒸發效果短



有些人使用爽膚噴霧來補充水分,但黃毓惠認為,這類噴霧只是噴水,具有鎮定舒緩的效果,但效果短暫,容易蒸發,反而將臉上原有的水分帶走,可能讓臉變得更乾。



黃毓惠建議,對抗溫差過大造成的皮膚問題,應勤擦乳液,最好挑選油脂成分較少的清爽型乳液或是凝露,要是長時間待在冷氣房,就應該塗抹長效保濕型乳液,外出時最好撐把傘,或是穿長袖薄外套。



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膝蓋腫痛難行 不一定是痛風


自由 更新日期:2008/08/24 04:09



文/陳明豐



「醫師!請你幫我驗尿看看尿酸高不高?」60歲的吳女士進了門診室後,就嚷嚷著;醫師問:「妳為什麼覺得必須驗尿酸呢?」她指著腫脹的兩個膝蓋說︰「我的兩個膝蓋已經痠痛一個禮拜,難以走路!」醫師看了一下她的雙膝回答她:「妳這個毛病不像尿酸偏高引起的痛風關節炎,反而比較像膝關節退化磨損的毛病。驗尿酸是沒有用的,必須拍X光,看看膝關節有沒有變形!」



果然不出所料,X光拍出的結果顯示,吳女士的膝關節嚴重變形。醫師說:「這是膝關節退化症,與尿酸無關!」除了開給她一個禮拜的止痛劑及肌肉鬆弛劑外,同時囑咐她暫時不要爬上爬下,讓膝蓋好好休息;等到疼痛緩解以後,還要注意控制飲食及適當的運動,以免體重上升,增加膝關節的負擔。



像吳女士一樣,把尿酸誤以為是疼痛原因的人相當多。事實上,尿酸與疼痛沒有關係。尿酸只有在激烈的濃度變化時,形成結晶,沉積在關節腔內引起關節紅腫熱脹,才會引起疼痛,這就是所謂的「痛風」。



痛風關節炎最常見於患者吃大餐後的隔天突然發作。通常出現在腳部第一足趾的後段關節,而非像此個案出現在兩側膝關節。痛風關節炎的診斷最重要的是從病史判斷,加上從關節腔的抽出物中,需有尿酸的結晶。



痛風發作時,必須以大量秋水仙素或消炎止痛藥快速改善關節紅腫熱痛的症狀。當症狀緩和後,則須服用少量秋水仙素及降尿酸藥物預防其復發。



更重要的是控制飲食,盡量避免吃太多容易轉換為尿酸的食物,包括:動物內臟、海鮮、香菇及豆類食物。



診斷高尿酸必須靠抽血檢驗,而非靠驗尿。即使檢查出有高尿酸血症,也只會增加痛風的風險,而非必然與身上的疼痛有關。



(作者為秀傳紀念醫院副院長)



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農業技術重大突破!豬、牛糞可用來生產燃料油


中廣 更新日期:2008/08/20 19:05



台灣農業技術又有重大突破!農委會畜產試驗所成功開發出新技術,把廢棄的牛和豬糞便,轉化生產出燃料油,每公斤的豬糞可以生產出10~15毫升的燃料油、每公斤的牛糞可以生產出15~20毫升的燃料油,真的是「垃圾變黃金」。畜試所所長王政騰表示,這項技術才剛研發出來,正在積極尋求與學術界和產業界合作,希望能進一步擴大運用,正式量產。(張佳琪報導)



家禽家畜業產生的糞便造成的環境污染,一直是很頭痛的問題,不過,現在這個頭痛問題有了新的解決方式,農委會畜試所研究人員成功開發出一項新技術,可以把豬和牛的糞便轉化生產出燃料用油。



畜試所所長王政騰表示,這是透過一套熱化學轉換設備把糞便處理成燃料油,同時減少糞便的臭味,初期研究,每公斤的豬糞可以生產出10~15毫升的燃料油、每公斤的牛糞可以生產出15~20毫升的燃料油;進一步計算,每一公升的燃料油會使用56頭豬或者是3頭牛的糞便。



王政騰說,這項技術才剛研發出來,正在尋求產學界的合作,擴大它的經濟規模,以早日量產,王政騰說:「我們在評估,這要繼續做下去的話,應該要有化學和化工界的專家要進來,所以我們會結合這個部分」。



結果研發成果能夠盡速商業化,不但解決畜禽糞便處理問題,還可以產製生質燃料油,可以說是一舉兩得。



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名片太多了? 新發明超方便


民視 更新日期:2008/08/21 10:01



對在外奔波的業務員來說,每天總會收到許多名片,如果沒有馬上整理,很快就會累積一大疊,日本最近出現一種,方便整理又可以隨身攜帶的名片夾。



上班族平見先生,正在把剛剛收到的名片,放進他的名片夾裡,乍看之下,這個名片夾極為普通,沒有什麼特別之處,其實,這款名片夾,不僅能放在抽屜裡使用,只要輕輕以兩手一壓,體積瞬間縮小,可以隨身攜帶,跟客戶交換名片後,當場放進名片夾裡,省去日後的整理時間。



您家裡的報章雜誌,是不是也不出幾天,就已經堆了一大疊?這個紅色的籃子,具有超強的收納功效,可以裝下一個月份的報紙,當報紙累積到一定的份量,只要將繩子穿過籃子中間的空隙,就能輕鬆的捆好報紙,然後整藍提到報紙回收地點,最方便的是,輕輕將籃子拉開,厚重的報紙堆,就會留在地上,完全不需要出力。



上班族平日要用的文具也不少,這個筆筒有多層口袋,可以容納各種文具,將旁邊的拉鍊拉起來,就成了隨身攜帶的鉛筆盒。



這麼多收納方便的道具,對不擅長整理的民眾來說,可真是一大福音。(民視新聞黃文玲綜合報導)



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想長壽 女得熱 男要冷


中廣 更新日期:2008/08/21 16:05



男女有別,就連長壽的秘訣也大不相同。科學家發現,想長壽,女人要熱,男人要冷。女性長壽之道是溫暖的陽光和沙灘;而男性長壽的秘訣則是涼爽宜人的氣候。



新華網報導,澳大利亞政府公布了境內最長壽地區排行榜。女性最長壽地區是昆士蘭州的陽光海岸,平均壽命84.7歲,男性最長壽地區是墨爾本、坎培拉一帶,平均壽命80歲。從統計數字上來看,生活在溫暖、陽光充足地區的女性壽命比較長,而在氣候較涼爽地區長期生活的男性則比其它地方的男性更長壽。這個規律不止澳洲,在全球範圍內同樣適用,例如冰島男人最長壽,平均為79.2歲,而日本男性則位居第三。



調查人員分析,氣候對男女壽命的影響,可能與身體體質和激素有關,相比之下,女性更喜歡燦爛的陽光和溫暖的沙灘,男性則青睞於舒適涼爽的天氣,氣候會影響心理和生理多個方面,進而影響壽命。



研究人員同時指出,氣候條件只是影響壽命的一個因素,飲食、生活習慣、醫療水平、遺傳也很重要,想長壽要從多方面努力。



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南韓研究:高個子女性較長壽


時報 更新日期:2008/08/21 10:09 【中國時報 諶悠文/綜合報導】



 南韓一項研究發現,個子高的女性會比個子矮的女性長壽,而身高每增加五公分,死亡率就下降七%。這意味著除了父母身高的遺傳因素外,小時候在健康環境中成長的高個女性日後長壽的機率更高。



 南韓三星首爾醫院家庭醫學科醫師宋允美與國立首爾大學保健學院成柱憲教授的研究團隊,對卅四萬四千多名四十歲至六十四歲的女性,從一九九四年開始到二○○四年,進行身高與死亡率的追蹤調查。



 接受研究的女性依身高被分成六組,結果顯示女性的身高每增加五公分,死亡率就會下降七%。這是根據各年齡階段,考慮到吸菸、飲酒、運動習慣以及收入等對死亡率產生影響的因素進行分析而得出的結果。這篇論文刊於最新一期《美國醫學期刊》。



 這篇論文指出,從死亡原因上看,身高每增加五公分,罹患呼吸道疾病和中風死亡的風險就下降一六%,罹患糖尿病和循環系統疾病的機率降低一三%,但是死於癌症的機率就增加五%。



 宋允美認為,身高能反映成長期間的營養狀態與是否曾患結核等傳染性疾病以及居住環境等多種因素。個子高的女性很有可能是在健康的環境中成長,所以死亡率較低。相反的,個子高的女性因體內細胞數量多,身體器官也大,因此,罹患癌症的機率也會升高。



 另外,宋允美研究小組曾於二○○三年針對卅八萬六千多名男性公務員進行歷時六年的追蹤調查,結果發現男性身高每增加五公分,死亡率就下降三%。



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研究發現好脂肪來源 肥胖治療出現明路


法新社 更新日期:2008/08/21 10:05 鄭詩韻



(法新社巴黎二十日電) 根據今天刊戴於英國「自然」科學雜誌的兩份研究,科學家已發現兩種觸發老鼠製造健康「好」脂肪的蛋白質,為治療肥胖指引新路。



哈佛大學研究人員也驚訝地發現,這些會燃燒而非儲存卡路里的所謂棕色脂肪細胞,來自於與製造肌肉相同的不成熟幹細胞。



雖然許多人寧願脂肪少一點,但脂肪有助調節新陳代謝,讓身體暖和,對健康不可或缺。



而脂肪也有兩種。



分子組成的白色脂肪會儲存卡路里,已導致全球愈來愈常見的肥胖現象,其後果包括糖尿病到心臟病等。



棕色脂肪則不同,事實上,與科學家了解的大相逕庭。



  棕色脂肪在嬰兒身上比成人身上常見,為了找出體內觸發製造棕色脂肪的化學物質,哈佛醫學院喬斯林糖尿病中心研究人員曾玉華(譯音)領導的團隊,以基因改造老鼠進行實驗。



團隊發現,一種稱為BMP7的蛋白質,在製造棕色脂肪的過程中相當重要,如果沒有這種蛋白質,棕色脂肪就無法發展,導致老鼠死亡;人工大量添加BMP7,會帶來相反的效果。



而白色脂肪的發展,仰賴雖然相關、但不同的化學物質。



更重要的是,曾玉華證明,白色與棕色脂肪源於不同的前趨細胞。



  棕色與白色脂肪在發展的早期階段似乎類似,因此多數科學家認為它們來源相同。



  哈佛大學戴納法伯癌症研究所的史佩格曼在第二份研究中發現,讓他「嚇一大跳」的是,製造棕色脂肪的幹細胞,事實上與製造肌肉細胞組織的幹細胞相同。



  其中關鍵在於決定這些成體幹細胞如何發展的主控蛋白質「PRDM16」。



  他說:「我認為我們現在有非常有力的證據顯示,PRDM16可將細胞轉為棕色脂肪細胞,有對抗肥胖的潛在價值。」



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《病毒資訊》別開!裘莉裸體郵件有毒


時報 更新日期:2008/08/21 10:32 【中國時報 陳大任/台北報導】



 資訊安全業者提出警告,最近一封名為「女星安潔莉娜裘莉(Angelina Jolie)裸體影片」的垃圾郵件被大量傳送,其中暗藏了木馬程式,一旦點開,電腦可能就變成駭客予取予求的殭屍電腦。



 趨勢科技表示,當名流雜誌出現布萊潔莉娜與布萊德彼特的雙胞胎第一張相片後,以他們為名的垃圾郵件攻擊也跟著出現。最近又發現駭客藉發送主旨為「女星安潔莉娜裘莉裸體影片」的垃圾郵件來誘騙不知情的使用者,為了取信收件人,內容甚至還提供密碼,以便解壓縮附件影片。



 這個副檔名為.RAR的壓縮檔,暗藏一隻名為TROJ_CHEPVIL.C的木馬程式,一經啟用,它馬上就會下載另一隻會停用Windows防火牆功能的TROJ_AGENT.AVSZ惡意程式,駭客可以藉著它隨心所欲的控制被植入木馬的電腦。



 其實,駭客利用一般民眾對明星的好奇心來散播惡意程式已不是第一遭,過去凱莉米洛、小甜甜布蘭妮瑪丹娜、麥克傑克森、貝克漢維多利亞芭莉絲希爾頓,就連恐怖片貞子都被利用過。



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網路便利安全須知


自由 更新日期:2008/08/23 04:09



●不開啟來路不明的電子郵件和附加檔案。



●即使由朋友所寄來的郵件,也應小心確認其內容及附件,以免遭駭客入侵。



●不可任意開啟郵件內容中的不明連結。



●不可任意開啟遭「垃圾郵件過濾系統」阻擋之郵件。



●不轉接串接或電子郵件,看到聲稱將信件轉寄給20人就會帶來幸福的郵件,多是惡作劇或是廣告商騙取電子郵件技倆。



●重要機密資料應避免直接使用電子郵件傳輸。



●使用外部郵件如yahoo,應避免帳號、密碼記憶在網頁,更勿任意開啟下載檔案。



●取消信件預覽窗格,因為許多郵件病毒只要預覽信件就能觸發執行,取消預覽步驟為打開outlook express郵件軟體,檢視、版面配置,將顯示預覽窗格前的小勾取消。



(資料來源:縣府計畫室資訊管理科、記者林明宏整理)



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基本工資擬漲足6000元 資方反彈


華視 更新日期:2008/08/22 17:06







基層的勞工朋友有機會調薪了!基本工資調漲方案上午舉行會前會,勞工團體認為十年沒調整了,要爭取一次漲足六千元,引起資方反彈。



  聽到基本工資可能調漲,大家都直說好。勞委會要開會討論調薪問題,勞工團體馬上積極爭取,希望這十年間沒調足的一次漲足,也就是說目前一萬七千兩百八十元的工資,要調到兩萬三千三百五十五元,足足漲了六千多塊,預料將會有四百五十萬人可以受惠,其中影響最大的還是外籍勞工。



  薪水可能變多,勞工朋友舉雙手贊成,不過企業老闆卻滿肚子苦水,直說景氣這麼差,企業都要做不下去了,現在竟然還要調漲基本工資,根本不顧企業死活。勞資雙方意見差距這麼大,下週二要召開的基本工資審查委員會,恐怕要經過一番激戰,才能達到共識。(記者吳青穎 戴榮賢報導)


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5坪以下套房房貸 難借了


中時 更新日期:2008/08/20 04:34 馬婉珍/台北報導



銀行房貸放款更加嚴格,不僅是一般住宅的貸款成數,已下修到最多貸8成,小套房的受限更多,室內使用面積在5坪以下的套房,已有銀行不予承作。



同時,近幾個月來,銀行業者也指示各分行,避免承作套房產品,或是利率5%起跳。



華南銀行房貸主管指出,由於小套房的投資色彩濃厚,在房市進入盤整期的現況中,銀行審核放款時,必須更嚴格。



以華南銀行來說,目前針對10坪以下的套房,幾乎都興趣缺缺,除非是長期往來、財力雄厚的大戶,否則,利率多半從4%起跳,各分行已避免承作。



此外,土銀已明定,主建物面積15平方公尺(約4.53坪)以下的產品,歸類為套房,不予承作。



房仲業者解釋,主建物面積相當於扣除公設之後,室內使用面積在15平方公尺的產品,換算成坪數是4.53坪,在4.53坪以下的套房,連成數或利率都無法通融,銀行一律不承作。



至於台企銀審核套房產品的標準,原本是依各區域所評估一般住宅的貸款成數,再酌減1成,利率多加0.75%,而在今年6月底,有鑑於房市趨緩,更發出公文給各分行,供過於求地區的套房產品,必須再酌減0.5成。



也有銀行指示,15坪以下的住宅,所給的利率從5%起跳,而且不提供寬限期。也就是說,一般住宅的房貸戶申請寬限期,在貸款的前2年至5年期間,就可享有只還利息、不還本金,然而,套房產品的房貸戶,並不能享有寬限期內、讓房貸重擔喘口氣的機會。



而台新銀行對於套房產品,雖然沒有列為拒絕往來戶,不過,同樣也是謹慎辦理,台新銀行房貸主管指出,以北市而言,含公設面積在12坪以內、北縣含公設面積在15坪以內的產品,在利率方面,都會給予較高利率。



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土地信託之說明與介紹



 



 


一般而言土地信託是土地所有權人(委託人)為有效利用土地,提高不動產的開發與經營效率,而將土地信託與受託人,由受託人利用其專業規劃與管理,將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部分的土地信託年限多在30~50年。

土地信託是藉由專業經營者和事權集中的方式,提高不動產的開發與經營效率,如未發行受益憑證,土地信託的融資即可藉由不動產證券化來達成;但是,如果土地信託也公開發行受益憑證,則也能從資本市場取得資金,達到融資的目的。土地信託如未發行受益憑證,則並無證券化可言,土地信託如發行受益憑證,則是直接將不動產所有權(或其他財產權)證券化。

此外,土地信託的經營主體是信託業者,也就是信託公司,如信託業本身不具備不動產投資經營的專業,則應為受益人的利益,委託不動產經營機構從事信託財產的經營。土地信託是從事不動產開發經營者。

土地信託依信託財產的處分的不同,有租賃型和信託和出售型信託:


壹、租賃型:
受託人無處分信託財產的權利,在信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益,委託人於信託終了時,仍可保有原土地的所有權。


貳、分售型:
委託人將信託財產委託信託業者出售,受託人將出售所得,在扣除受託人的報酬及其他費用後,交付給委託人。


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運動後不要猛灌水


跑步、爬樓梯、爬山、做運動讓人氣喘吁吁,這時候突然灌水喝可能會有致命危機!


  人在運動時,心跳加快,身體處於疲憊中,脹氣難以消除,喝水阻礙排氣,一旦氣無法排出,將造成心臟負擔,很容易發生意外。 


  準內政部長廖風德日前心臟病發突然猝死,他的太太在部落格中寫到,「當天他帶著1000西西的水壺在社區裡走10圈」;莊淑旂認為,如果廖風德沒有立刻喝水,不會死得那麼突然。老祖宗很久以前就有「『喘喘』不能喝水」的觀念,但現代人常不信邪,運動後猛灌水,相當危險。 


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  何一成指出,運動員在不得已的情況下,會盡量減少喝水的危害,像是馬拉松選手在運動中,通常只喝一小口的溫水;至於廖風德的死因與喝水是否有關?他表示,心血管不好的人,如果違反上述的運動後喝水的原則,會有更大的危險。 


  容易喘就是氣不通、不順,氣無法排出,喝水反而會壓迫心臟,最好是靜下來之後,等氣通、放屁後才喝水。而且要把水端起來,同時挺胸、縮小腹,把橫隔膜拉開,才是正確喝水的姿勢,且要一口一口慢慢喝。 


  運動員由於運動習慣,喝溫水應該無礙,不過,精神疲勞者、身體疲勞者,則切忌在運動後、尚未和緩時,把一大杯的水灌下肚

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如何保養你的老二



 




要注意睡眠和飲食,也可以練瑜珈功來幫助練習。
   
    1)正確的吃,每天2-3頓,確保日常的營養和熱量。
   
    2)要保持健康的皮膚和血液循環是很重要的,可以每天在家中或健身房進行身體鍛煉,也可以早晨進行跑步鍛煉。
   
    3)好的性活動是非常必要的,應當保持每周2-3次對陰莖的刺激,但不要過度,如果手淫最好要用一些潤滑的東西。
   
    4)應該防止鍛煉損傷,如果感覺有不適的症狀,應當即使找醫生解答、治療。
   
    所謂“食色性也”,專家建議,可借助以下食物來刺激你的欲念增進你的性生活。說了也許你會不信,食品與你的生活竟然有如此密切相關的作用,但那的確是真的。當你食用我們推薦的食物之后效果產生時,你會發現食物的魅力不僅僅是滿足了你的食欲,還令你的生活多姿多彩呢。
   
    紅酒:含有肉豆蔻(一種溫和的幻覺劑)和肉桂(具行血作用)。
   
    菌類:特別是含有信息素的塊菌,發出的香味可挑起你的情欲。
   
    三文魚:含有刺激情欲的脂肪酸和油。
   
    朱古力:直接提高腦部5—羥色胺(一種產生飄飄然感覺的荷爾蒙)。
   
    草莓:據稱單是它的香味,已可增加血液流向陰莖。
   
    說到水果,我們一般的了解是它的減肥與美容的功效。其實水果還可以治療性功能障礙及尿路感染。
   
    荔枝:用荔枝核15至20顆,打碎后加水煎服,能治睾丸腫痛。
   
    蓮子:取新鮮蓮子(蓮子中央的綠色小芽芯不要剝去)15克,水煎服,連同蓮子一起服用,治夢遺過多,也可取新鮮蓮子10克(帶蓮心),放在飯面上蒸熟后嚼服,每日兩次,連服兩日。
葡萄:取新鮮葡萄250克,去皮、核搗爛后,加適量溫開水飲服,每日一至兩次,連服兩周,可治前列腺炎和小便短赤澀痛。
   
    獼猴桃:新鮮獼猴桃50克,搗爛加溫開水250毫升(約1茶杯),調勻后飲服,能治前列炎后小便澀痛。
   
    芒果:取芒果核10克,打爛后水煎服,每日兩次,連服兩周,能治睾丸炎和睾丸腫痛。
   
    白果:取銀杏果10枚,帶殼炒熟后取仁食用,每日兩次,連肥服兩周,可治遺精過多。
   
    木瓜:用木 250克,切片后放入1000克米酒或低度白酒中,浸泡兩周后啟用,每次飲用15毫升,每日兩次,連服兩周,能治腎虛陽舉不堅和早泄。
   
    紅棗:紅棗有益血壯神的功能,紅常食用能起到補血的作用,對早泄和陽痿患者有很好的食療效果。
   
    核桃:每日吃兩到四個,可起到健腎補血等作用,還能輔助治療腎結石和尿路結石,並能延緩衰老。
   
    俗話說:''藥補不如食補'',就算沒什么效果也吃到肚里了,總是增加了營養,希望各位狼友在"工作"之余也別搞壞了身體,多多進補,那可是革命的本錢,呵呵.



 

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一個人看棒球會不會覺得很無聊呢?現在,透過MSN,一堆不認識、但又跟你一樣熱愛棒球賽的網友,可以跟你一起大叫、一起幹譙、一起聊棒球唷!



五樓機器人」是個MSN聊天機器人,他的功能相當多,除了一般常見的查天氣概況(溫度、溼度、風速)、查地址(自動顯示網路地圖)、查股票行情(可設定投資組合)...還可查funP、Digg、美食、棒球、籃球..等等各種新聞與網路新消息。

此外,「五樓機器人」還內建了「貨幣系統」,貨幣可以互相「交易」,或者透過使用會談或在MSN暱稱上掛上特殊關鍵字來賺取貨幣電數,還可拿來玩遊戲,跟其他MSN機器人比起來,這個貨幣功能相當特別。

當然,最主要的還是他的「群聊」功能,目前常見的聊天室有「聊八卦」、「聊棒球」、「聊籃球」、「聊遊戲」、「聯誼」、「聊股市」跟「聊五樓」...等,我們只要加入「五樓機器人」後,再輸入「聊棒球」,就可跟大家一起群聊囉!




  • 網站名稱:五樓機器人
  • 網站網址:http://5floor.com/
  • MSN機器人:tw11@5floor.com (或由首頁輸入你的MSN帳號自動加入)


 

一、五樓機器人功能列表


(以下表格轉貼自官方網站



































































































































































輸入使用功能說明
MSN多人遊戲類
吹牛骰liar玩吹牛骰先MSN會談邀請參與的朋友,
加入後輸入例如: 吹牛骰
便可以進入遊戲
pk 五樓競技場
猜字scramble猜字遊戲
21 玩二十一點
梭哈showhand玩梭哈
鸚鵡parrot被教壞了的鸚鵡模式
打字swift五樓快打
聯絡網
聯絡網network彙整以前同學、同事、團體、朋友的MSN。留群組訊息給聯絡網的朋友範例: 聯絡網
範例: 聯絡網 <要進入的聯絡網號碼>
資訊類
天氣weather查詢目前天氣及預報範例:天氣 高雄
地址address查詢該地址的地圖範例:地址 台北101
大盤0000看台股大盤行情 
<股票名稱或代號> 查詢該股票最新股價範例:中鋼
組合mystock查詢我的投資組合行情 
組合+stockadd新增股票於投資組合範例:組合+ 中鋼
組合-stockdel移除股票於投資組合範例:組合- 中鋼
社群類
聊天chat聊天室選單 
聊天室newchat開新聊天室 
廣播radio五樓廣播電台選單 
開廣播newradio開自己的廣播室 
twitter+ 設定Twitter帳號密碼範例:twitter+ jeff password
twitter Twitter留言範例:twitter 今天心情超好!
新聞類
FunP,八卦,
Digg,科技,
新聞,世界新聞,CNN,BBC,
美食,更多美食,
體育,棒球,籃球,王建民,
股票,美女,表特
 
顯示相關新聞最新消息
個人資料類
me顯示個人資料 
轉帳transfer五樓幣轉帳 
地點 設定我的所在地範例:地點 高雄
email 設定我的E-Mail範例:email jeff@5floor.com
系統類
五樓about有關五樓、開發團隊 
說明help看使用說明 
五樓離開botleave叫五樓機器人離開會談 

 


 



 

二、如何用「五樓機器人」跟大家一起聊棒球?


第1步  開啟「五樓機器人」的網站,在中間方框輸入你的MSN帳號,再按下〔送出〕按鈕,「五樓機器人」會自動把你加入他的好友名單。我們也可以手動複製上面的「tw11@5floor.com」帳號,把他加入到我們的MSN聯絡人清單。

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第2步  出現加入聯絡人的邀請視窗後,請點選「當您在線上時允許這個人看到您和聯絡您」,再按下〔確定〕。

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第3步  順利將「五樓機器人」加入到你的MSN聯絡人清單後,請開啟「五樓機器人」的聊天視窗,輸入「聊棒球」或其他聊天室的名稱,再按下〔傳送〕,即可進入該聊天室。

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第4步  接著便可看到大家熱血沸騰的狂喊囉!

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第5步  如果你不想聊了,可以輸入「離開」再按下〔傳送〕按鈕,即可離開此聊天室。任何時候都可以輸入「HELP」看看有哪些功能聊天室可用。

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文章來源:重灌狂人


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◆風雅頌★幸福心靈報




生命中的缺口





★ 生命中的缺口 ★


☉張忠謀

在一個講究包裝的社會裡,我們常禁不住羨慕別人光鮮華麗的外表,而對自己的欠缺耿耿於懷。但就我多年觀察,我發現沒有一個人的生命是完整無缺的,每個人都少了一樣東西。

有人夫妻恩愛、月入數十萬,卻是有嚴重的不孕症;
有人才貌雙全、能幹多金,情字路上卻是坎坷難行;
有人家財萬貫,卻是子孫不孝;
有人看似好命,卻是一輩子腦袋空空。

每個人的生命,都被上蒼劃上了一道缺口,你不想要它,它卻如影隨形。以前我也痛恨我人生中的缺失,但現在我卻能寬心接受,因為我體認到生命中的缺口,彷若我們背上的一根刺,時時提醒我們謙卑,要懂得憐恤。


若沒有苦難,我們會驕傲,沒有滄桑,我們不會以同理心去安慰不幸的人。我也相信,人生不要太圓滿,有個缺口讓福氣流向別人是很美的一件事,你不需擁有全部的東西,若你樣樣俱全,別人吃什麼呢?



也體認到每個生命都有欠缺,我也不會再去與人作無謂的比較了,反而更能珍惜自己所擁有的一切。


猶記得我那可稱為台灣阿信的企業家姑媽,在年近七旬時遁入空門前告訴我:「這輩子所結交的達官顯貴不知凡幾,他們的外表實在都令人豔羨,但深究其裡,每個人都有一本很難唸的經,甚至苦不堪言。」


所以,不要再去羨慕別人如何如何,好好數算上天給你的恩典,你會發現你所擁有的絕對比沒有的要多出許多,而缺失的那一部分,雖不可愛,卻也是你生命的一部分,接受它且善待它,你的人生會快樂豁達許多。


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            ★想 一 想★
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如果你是一個蚌,你願意受盡一生痛苦而凝結一粒珍珠......還是不要珍珠,寧願舒舒服服的活著?!

如果你是一隻老鼠,你突然發覺你已經進入了捕鼠籠而你前面有一塊香噴噴的蛋糕,這時,你究竟是吃還是不吃呢?!

早期的撲滿都是陶器,一旦存滿了錢,就要被人敲碎......如果有這麼一隻撲滿,一直沒有錢投進來,一直瓦全到今天,他就成了貴重的古董......你願意做哪一種撲滿?!

你每想到一次就記下你的答案......
直到有一天你的答案不再變動......那就是你成熟了!!


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119健康電子報--放在汽車裡的瓶裝水對女性是非常危險的事情﹗


 


放在汽車裡的瓶裝水對女性是非常危險的事情﹗


這就是謝莉•克羅得乳腺癌的原因。 她,在上艾倫的節目裡提到這是千真萬確的事情。這已經被鑑定是罹患乳腺癌裡的高危險因素中最常見 的原因了,尤其是在澳洲地區。


有位朋友的母親最近才被診斷出乳腺癌。


醫生告訴她︰婦女實在不應該喝留放在汽車裡的瓶裝水。


這醫生還說熱能和塑膠瓶子兩者遇在一起就會產生化學物質,而那些將會導致人們罹患乳腺癌。因此請小心並且千萬不要喝留放在車子裡頭的瓶裝水


請把這信息傳遞給你生命中的所有女性親友。這是一則或許可以拯救一個生命的訊息我們不只應該知道而且要多加小心


熱能釋放出塑膠裡的有毒物質後這些物質就滲入到了水裡頭,而人們的胸部組織裡頭竟然就發現了這種毒素。所以如果可以的話,切記改用不鏽鋼杯或是玻璃瓶都好﹗


請用力傳給您的妻女/ 朋友知道吧!

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待租期變長 改小套房或雅房 提高出租率


中廣 更新日期:2008/08/12 13:35



經濟不景氣,以前令人稱羨的包租公和包租婆,面臨房子待租期越來越長的情況,崔媽媽基金會指出,最近幾個月,房東為了提高出租率,紛紛將房子改裝成一間間套房或雅房,基金會接到要求變更出租房屋規格的件數越來越多。(陳鳳如報導)



國內房地產進入盤整階段,現在就連想要出租房子,都不是這麼容易,根據崔媽媽基金會統計發現,最近房東的待租期越拉越長,房東為了希望趕快把房子出租出去,紛紛將原本的公寓住家,隔間成小套房或雅房,希望多少能收點租金。崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳說:「最近大概房子真的是蠻難租的,房東的待租期越拉越長,以前兩三個月,現在都已經到半年了,所以他們來這裡登記的狀況,在網路上過來的房東量越來越多,以前大概一個月只會收到,就是確認核可成為我們的房東的,大概五百筆左右,上個月大概變成七百多筆了。」



此外,隨著房價和租金上漲,崔媽媽基金會也發現,租屋族的需求也有所改變,除非房東的房子本來就比較老舊,或是租金真的很便宜,不然以前希望能夠租到三房兩廳附帶一衛或兩衛,現在大概只需要兩房甚至獨立的小套房,就可以暫時安身過日。



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房仲:慎選重大公共工程周邊房屋 較能增值


中廣 更新日期:2008/08/12 18:35



想買到具有增值空間的房子,有房仲業者建議,沿著重大公共工程建設周邊來找,機會應該比較大,不過最好選擇「人」進出而不是「車」進出的週邊產品,才能具有增值性。(陳鳳如報導)



捷運的便利性吸引不少想買屋的民眾,想要買到有增值空間的房屋,有房仲業者建議,除了可以選擇距離捷運出口周邊步行十分鐘範圍內的房子,也最好找「人」進出而不是「車」進出的區段週邊產品,會比較好,東森房屋行銷部張漢超說,像公車站牌、火車站出口等人進出的地方,聚集的人氣會比較多,較能保值,反觀快速道路出口、高速公路交流道等,車來車往,就比較不能聚集人氣。:



這家房仲業者認為,沿著重大公共工程周邊找到增值房屋的機會比較大,不過,民眾必須確認公共工程的計畫和進度,因為一旦重大建設的啟用或通車計畫有所延宕,就可能影響房價漲幅,所以除了可以透過媒體報導掌握進度外,也可以多向當地房仲業者打聽,才不會買到增值空間不高的房子。



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投資店面 選擇陽面較無風險


中廣 更新日期:2008/08/14 09:05



商仲業者指出,在房地產產品中,只有店面有陰、陽面的區分,陽面指的是流動人潮多、店家密度較高的,當然租金也遠高於整體較弱的陰面商家。業者建議,如果民眾要投資或是承租店面,流動人潮的比例尤其重要,同時,陽面店面人潮如果大於陰面人潮2倍以上時,最好避開選擇陰面的店面。(陳鳳如報導)



欣元商仲總經理焦文華表示,陰、陽店面合理的租金比例大多在1.3倍以內,一般可以根據流動人潮走動的方向、知名商家的密集度和商圈腹地的住戶、人口數,和空店面是否過多,以及是否有阻隔物等等的情況,來判斷陰、陽店面。:「(陰店面和陽店面)合理的比重,大概租金或房價應該在一點一倍到一點三倍,當然所謂的比較多的是屬於陽面,比較少的是屬於陰面,而且就它的流動人潮、包含它的租金、將來消費力都有直接的關係。」



商仲業者也表示,台北縣市近五年來影響店面陰面、陽面最大的因素是捷運通車效應,通常捷運站出口那一側幾乎都是陽面,再來,百貨公司、量販店等大型設施的設立也會改變商圈的發展。



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買預售屋 先了解土地有無信託



 


買預售屋 先了解土地有無信託
(轉貼來源)中國時報 (2008/08/13)
台灣好房屋資訊網不動產新聞彙編
整理提供:HouseWeb影音房屋網站架設平台

景氣反轉,預售巿場急凍,雖說,這一波房地產多頭景氣走了四年,建商多累計相當多財富,即使景氣下滑,大多還挺得住,只是,民眾免不了還是會擔心,繳了訂金、簽約金,建商倒了怎麼辦?房仲業者表示,購屋前,民眾應先了解業者土地有無信託,以及是否已與建經公司簽訂履約保證。 巿況反轉,民眾想進場購屋,最好先盡可能查探建商財務狀況,以及房子銷售情況。ERA不動產市場行銷顧問張欣民表示,如果掌握這些資料,確定建商財務狀況良好,民眾較可安心購屋,只是上述資料不易取得,這時,可以退而求其次,選擇土地有信託,並與建經公司簽訂履約保證標的最好。 唯有如此,建商財務出問題時,房子仍可以蓋起來,將民眾損失壓至最低。 張欣民指出,透過仲介購買別人轉手釋出的預售屋,還可以請仲介業者協助瞭解,建商土地、建築融資還款狀況。 此外,要注意的是,透過仲介購買成屋與預售屋,在費用支出上會有差異。 台灣房屋台中七期市政店長陳冠帆表示,預售屋轉手換約,將要支出換約費,建商會以原合約價乘上0.1%至0.3%計算,一般換約費用在5至10萬元左右。 陳冠帆指出,預售屋轉手,若是將房子轉換給直系血親或配偶,建商通常不收費用,但以一次為限。如果在建商取得使用執照前換約,還可省下房價約2%的過戶費用。只是換約後,在交屋前往往還需負擔一筆外接水、電、瓦斯管線費用,一般要花上10到20萬元額外費用,要特別留意。


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怎樣讓女人覺得有安全感[絕對的經典,不看後悔啊]



 



怎樣讓女人覺得有安全感[絕對的經典,不看後悔啊]


 


很多時候男人們都沒有搞懂一件事情,女人要的就是安全感,所以她才肯跟著你,為你洗衣做飯,一輩子守在你身邊不離不棄。


但是,安全感畢竟太虛無飄渺,可能不少男人又會鬱悶——我怎麼知道怎麼樣她才有安全感?尤其是現在的都市女性,看了太多的悲歡離合,安全感似乎成為奢侈品。


一個女人的幸福感往往與安全感是聯繫在一起的。所以,一個男人,如果你能讓對方有安全感,那麼你的感情就成功了大半。


關於安全感這個問題,男女的看法明顯是不同的,女人覺得這個男人有安全感,不會是因為他高大英俊、經濟雄厚這些外在條件,而是對方讓她有了托付終身的信心,所以她才會心甘情願地和對方在一起。


外在條件或許是她愛上你的理由,但卻不是安全感能誕生的原因。都說女人穿戴的衣裳越多越有安全感,但是女人交往的男人越多越沒有安全感,所以安全感其實就是衡量有沒有愛情的經典標準。女人的安全感來自於對男人的愛,而女人的愛又給了男人安全感。


所以,在安全感這個話題中,男人是源泉,女人是主宰。


當你希望在她心中建立起一定的地位,你能否讓她覺得有安全感其實就是制勝關鍵。


1.要懂得尊重女方


不要太多地干涉對方的選擇,最好鼓勵她發展自己的專長,因為每個人都是一樣的,如果做的是自己不喜歡的東西,是不會有激情和幹勁的,你覺得好,未必她認為就是最適合自己的。現代好男人的一條重要標準是,尊重所有的女性,包括僅有一面之緣的人。


2.溫暖的肢體接觸


為何女人都愛挽男人的手?因為這樣親密,讓人感覺踏實。人其實都有身體的接觸慾望,男人女人都一樣。掌心、懷抱的溫暖,是最令女人印象深刻的,遠比什麼鑽石更能記住一輩子。她一般在想起你時,都多半是想起你的懷抱,所以,不要吝惜擁抱和十指交纏。


3.適時的噓寒問暖


關心體貼每個女人都很受落,但是過分的關心只會讓她不勝其煩。她苦惱的時候你好好充當垃圾桶的角色就可以了。有時女人需要的,只是一個能夠訴說的對象,說完了就釋放出來了,並不一定要求結果。


盡量記住她和你提過的朋友的名字,在她遇到困境時,給予你能想到的最好的建議。


4.讓她的家人朋友都欣賞你


長輩們實在是厲害,眼睛超毒,如果你能贏得她家人、朋友的欣賞,簡直就打通了一半。因為女人通常都很容易被身邊的人影響,有讚賞你的人,在很多事情上你都會得到很多幫助。


5.盡量做到胸襟開闊、寬容忍讓


雖然現在很多男人因為原先在家就是小太陽,事事要求公平,但是,畢竟女人需要哄,所以請不要太意氣用事,如果不是涉及原則,先讓步,只有讓你們的矛盾平和下來,兩人才能冷靜下來,再尋求一個解決方法。


6.善待對方的寵物


女人們都覺得,喜歡小動物的男人心地善良,能照顧好寵物,肯定也會照顧好自己的家人。如果你實在不喜歡小動物,但是你也不要表現得太明顯,可以以婉轉溫和的方式告訴她,你對毛髮過敏之類的理由比較容易被接受。


7.要有運動愛好


有某種運動愛好的男人,較容易找到情緒的出口,你讓她感覺到是和一個心中有熱情的男人在一起,會讓她對生活充滿信心。我想,沒有一個女人喜歡和只愛喝酒發洩的男人整天生活在一起吧。


8.讓她覺得向你傾訴是安全的


如果一個女人能開誠佈公地與你溝通,說明你在她心中是有一定地位的。但是你最好懂得什麼時候該說話,什麼時候該閉嘴。不要害怕表達,可以適當地和她分享你的感受和想法,這樣她會覺得你是站在她這邊的,內心就會更加依靠你。要讓她確信,你不會因為她表達出內心想法而嘲笑她。


9.搞清楚和女性朋友的分界


無論男女,都應該有自己的朋友圈子,但是玩曖昧的男人肯定是讓女人最為痛恨的。如果你對別的女人不好意思拒絕,那麼,遲早她就會毫不可惜地拒絕你。


說是虛榮心也好、沒安全感也罷,總之,她們都希望自己的男人能始終出現在自己的視線當中、聽力範圍內。你可以讓她知道你來往的朋友是誰,但是你們可以事先溝通好,大家可以在信任的基礎上互相給對方空間。適當的時候,給點甜蜜的話吧,很多時候,女人就受你這一套。


 


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舔陰指南是指男性為女性舔陰







幫女性舔陰是一件很美妙的事情,從性心理來說,你看著一個女人在你的口舌間掙扎叫喚的那


種感覺是非常享受的。

以下舔陰指南是指男性為女性舔陰,是本人的一點經驗,有關女性的感覺是觀察及女性....
稍為整理一下。



一、舔陰前的準備工作︰

做愛是一件很美好的事情,如果你不是純屬為了發洩,那應該為這件事創造些條件和製造點氣氛,比如在晚上,把燈光調暗一點。

雙方先去洗個澡,特別是女性,因為女性的陰部結構比較複雜,皺摺較多,容易藏污納垢,所
以洗澡時注意要把大小陰唇翻開清洗乾淨。

男性應該開點音樂,到床上等她;女性沖洗後,要習慣在陰部撲點香水,但是千萬不要用太濃的香水和用得太多,因為男性為你舔陰時,他的鼻子是最接近你的陰部的,如果香水太濃很容易嗆到對方;也不要把香水擦在陰唇上,因為你那些所謂的陰水的香味可不是香水調出來的,把香水噴在手掌上,撲在陰毛位置和大腿根部就行了;在肛門位置也輕撲一點較好。

準備好一大一小兩條毛巾,大毛巾墊在床上,讓女性躺在上面,小毛巾是擦汗擦水用的。床邊放一杯水,口渴時觸手可及,不用跑到外面倒水而讓女性的感覺中斷太久。



二、女性的幾個敏感區︰

男人們不要以為舔陰就是女人一上床,你就撲上去親她的陰蒂,千萬不要這麼狼,要知道女人的身體反應是很緩慢的,要給她們一段適應時間,陰蒂是絕對敏感的一個部份,一開始就去刺激它,效果反而不好。

我個人覺得順序應該是這樣的︰可以先摟著她,跟她說幾句情話,比如「你好漂亮、你很性感」之類的,在心理上先讓她感到舒坦放鬆,然後才開始親吻她的嘴唇、耳珠、耳背、頸部、乳房、小腹、腰,注意在乳房位置停留的時間要長些,因為女性的乳房也是一個很重要的敏感區來的。

這時女性應該渾身有點發麻的感覺了,你也開始接近她的陰部了。先從她的大腿根部開始親,輕輕分開女性的雙腿,通常這時女性都會比較害羞的,因為她們會覺得把自己的陰部展露在你的面前,多少都有點「抗拒」,所以分開對方的雙腿時不要太急太用力,要輕輕的,一點一點分開。

開始用舌頭輕點輕掃她的大腿,從她的大陰唇外側°°大腿根部的騎縫處由下自上輕舔至她的髖骨部位(小腹左右二側),重複近十遍,女性會覺得很癢很麻,近陰道口部位會有酸脹的感覺。順著大腿用舌頭一路輕掃到膝蓋下足三里位置,足三里也是女性的一個敏感點,如果對方的皮膚較嫩,這個部份你可以來回親多幾下,如果對方的皮膚較差,親著就像用舌頭磨砂紙的感覺,那就算了,往回親吧,嘻嘻。

回親到大腿根部,再重複上面教過的動作。這一招在軍事上叫做「助攻」,在床上要把女性當作「敵人、對手」看待,要先分散「敵人」的注意力,採取主動,調動「敵人」的感覺跟著你的舌頭走,在她全身任何一座高山(乳房)、丘陵(小腹)、山溝(大腿根部)、樹林(陰阜陰毛位置)打游擊戰,慢慢的你就覺得女性開始蜷動,腿會不自主的擺動,會發出呻吟聲,比較敏感的女性的陰道口附近開始濕潤了。

助攻完畢(十分鐘左右),開始轉入主攻!

通過助攻,基本上已經攻克女性的害羞心理,消滅了她的心理防衛工事,這時她會處於欲拒還迎的狀態,男人也可以進入主攻陣地,開始發動正面攻擊。

這時候女性應該主動些,把腿分開成八字形,最好是腿往後仰,把整個陰部展露在男性面前,這點沒有什麼害羞的,要知道在這種時候你稍為的主動,能為男性提供更大的動力和投入。

當女性抬高張開腿後,男性要先攻克幾個主攻方向的重要據點,這就是女性的會陰、陰唇、陰道口。


會陰是在女性陰道與肛門的連接部位,這個部位的皮膚雖然很緊繃,但是極為敏感,要用濕潤的舌頭輕舔這個部位。親女性大腿根部時女性會覺得由上自下陰道口部分酸麻,親會陰位置時女性就會有種由下自上的舒坦的擴張感了。親女性會陰時,如果你可以克服更大的心理障礙,你可以用突然襲擊的方式用舌頭貼到女性肛門上舔、觸,保證這時候的女性會大呼小叫興奮無比。

如果你有心理障礙,那就由會陰向上一路舔到女性陰唇處。這時候的女性相信大多會是水如泉湧了,這時候女人的陰水大多是透明,比較稀,如果你喜歡的話,可以把它喝了(不是開玩笑),女性體內剛分泌出來的,不會髒的了。

應該怎麼樣親陰唇呢?這時候先不要動手,要用舌頭把女性的大陰唇分別向二邊撬開(有些女性的大陰唇較小,或較興奮時,陰唇可能已經自行分開);含住女性的一片陰唇,用舌頭掃動已經含在嘴裡的它,陰唇的裡外二面都要顧及,然後換一片陰唇,動作依然。最後身體稍側,自已的嘴唇與女性的陰唇呈平行狀態,輕輕地把女性的二片陰唇同時含進嘴裡,一起吸住,用舌頭從二片陰唇中間做插入抽出橫掃動作,那女性會舒服死的。


上文說到如何親女性的陰唇,記住了,親陰唇時要把女性的陰唇盡量吸吮到嘴裡,用舌頭輕掃輕舔,女性會覺得陰唇部位特別有點癢,她很想你親得更多位置,親得更廣些,別理她們,你親你的就行了,因為沒有幾個女性會說︰「親愛的,親我那裡那裡,再親那裡那裡……」的。

你可以趁著她們正享受著的時候,輕輕的咬一下她的陰唇,肉在你嘴裡,咬不咬、怎麼咬還不是你說了算?但是不要咬太大力了,要恰到好處,可以讓她突然間大叫一下,把她剛才積累的感覺基本上破壞掉就行了。

好端端的為什麼要破壞女性的感覺呢?男性的性興奮是通過眼睛和性器官的摩擦來達到的,這種直接的刺激可以讓男性很快到達高潮,用圖表的形式表現出就就是一個珠穆朗瑪峰,直上直下。而女性的性興奮是通過耳朵(聽你的甜言蜜語)和腦子(想像和感受)來積累的,性高潮的到達需要多次的刺激和積累而來的。


用圖表來表示就是雲貴高原,一個梯形。

經過剛才一輪的親吻,女性已經達到一定的興奮點,人有點迷糊。太迷糊了也不好,因為女人一迷糊她就不知道誰在親她了,哈哈!開玩笑的了。輕咬她一下,可以把她從迷糊狀態中喚醒,在半醉半醒中再接受你繼續的刺激,會讓她下一次的性興奮來得更快和積累得更多。這一點在為女性舔陰的時候一定要重複使用,但也不要太頻繁了,小心給人踢下床。嘿!咬的時候一定要小心,陰唇很嫩的喔。

你一輕咬女性的陰唇,她肯定會「啊」的一下驚叫,身子抽動一下,在她還沒來得及說話時,你快速把嘴唇整個貼在她的陰道口,這種做法可以讓女性一下子感覺到整個陰部很溫暖很舒服,剛才的那聲啊」還沒叫完就變成「噢」的輕呼了。


這樣可以讓女性有種想罵罵不出,想叫又不敢叫的感覺,好好玩的呵。

當你「攻下」女性的「外圍據點」(會陰、陰唇、肛門等)後,可以開始進入「徐蚌會戰」了,在房中術語中,有將女性的陰道稱之為「蚌(陰唇)」的,挺形象的,而且,「蚌」內的確有「珍珠(陰)」。

上文說到輕咬女性陰唇後快速用嘴唇堵住女性的陰道口,這可以讓女性感覺到一陣溫暖和舒坦。這時開始應該動手了,你應該用大拇指輕輕的將她的陰唇向兩邊分開,露出女性的陰道口,用舌頭在陰道口周圍打轉繞圈,時輕時重,時而整個嘴唇貼上。


記住別往女性陰道內吹氣,這不好玩,而且容易出事。

這時候的女性注意力全部集中在陰道部位,而且陰蒂開始脹大外露(有些女性陰蒂很小不容易外露,遇到這種女性就別瞎找了),如果你還沒有親吻到她的陰蒂的話,她只是覺得脹而已,應該不會有太大的感覺。這時候你可以稍為停下不親陰道口,而是用濕潤的舌尖輕輕撩幾下她的陰蒂,把她的感覺從陰蒂裡撩撥起來,女性會輕叫幾下,然後你再回去親她的陰道口和陰唇,這時的女生的陰蒂剛受過刺激,會處於很渴望你再親她陰蒂的狀態。

記住了,無論如何,也不要在這時候再親她的陰蒂,要讓女性半吊在那種感覺裡,而且男性要開始從女性的會陰處向陰蒂方向往上輕舔、慢點,舌頭到達陰道口時左右撥動,把陰唇一邊撥開一邊向上繼續舔,一點點向陰蒂部位接近。

這時女性心裡應該在告訴自已「到了,快親到了,快點,快點含住它」,別管女性怎麼叫怎麼拉你,就是偏不要親到陰蒂那,差不多到的時候你用舌尖輕輕的,越輕越好,只是在她的陰蒂上輕掃輕點一下(舌頭要含點口水),隨即反方向按上述親法朝陰道口部位舔去,這樣會把女性給急死的,她一急,自然就興奮了。

親陰道口時,舌頭長的男性可以嘗試把舌頭插入女性的陰道內攪動,隨便你怎麼攪動,只要你能攪得動就行。女性很受用這招的,只是男性要小心自己的舌根,伸得太長可是會弄傷的了。舌頭寬厚的男性(像我這樣了,好可憐)雖然只能插進一小段,不過可以把舌頭捲起來插入,雖然插入得不多,但可以讓女性覺得很脹。


而且寬厚的舌頭由陰道口自下往上掃動的感覺可是舌頭細長的男性無法給於女性的感覺了,舌頭細長的男性可以用舌尖輕挑女性的陰唇中縫,也很舒服的,各有千秋。

現在開始可以集中精力奪取「珍珠」了,請把舌頭上移至女性的陰蒂處,集中精力。


很多男性可能以為只需要用舌頭拚命舔女性的陰蒂,就可以讓女性到高潮,這有點錯誤。


女性的陰蒂是非常敏感的,如果你太大力舔動,她的痛感多過快感,就沒意思了。

親吻陰蒂要注意幾點,舌頭一定要濕、輕、尖,一定要保持舌頭濕潤(在第一章中準備的水現在用得上了),親舔陰蒂時一定要輕,要用舌尖來舔。

進攻陰蒂要用「點、挑、撥、壓、攪」五字訣︰


點是指用舌尖輕點輕觸女性的陰蒂頂端;挑是指舌頭從陰蒂下面向上挑動;


撥是用舌頭左右地撥動女性的陰蒂;


壓是時不時用舌頭壓女性的陰蒂,把它稍為壓下即可;


攪是當你含住女性的陰蒂時用舌頭在陰蒂四周攪動

這時候開始,你要掌握好女性的反應,因為這時的女性已經十分投入和興奮了,你可以感覺到她們的陰蒂下似乎有點筋會在跳動,這在你含著女性的陰蒂時感覺非常明顯。不要隨便中斷女性的感覺,動作要平均,因為你突然而快節奏的動作很容易讓女性到達高潮。

男性在做愛時,總是希望久一些,晚點射精,這樣可以更舒服些。這時的女性和男性一樣,都是希望這種異常舒服的感覺持久些,所以一定要體諒女性的這種感覺,除非對方強烈要求要你「給」她,或者親吻時間過長你的舌頭發麻了,才採用快節奏使對方達到高潮。

有一個很管用的技巧,不要學成人片中男主角那種亂舔的舔陰方式,也不要老是按上述的方法親吻女性的陰蒂,這些動作做得差不多,覺得可以給對方高潮時,應該用整個嘴唇含住女性的陰蒂部位,上嘴唇壓在陰蒂上方的陰毛根部,下嘴唇左右分開女生的陰唇,盡量貼近陰道口(看你的嘴唇大不大羅,嘻嘻),用口含住女性的陰蒂(留點空間),讓女性覺得她的陰蒂是飄浮在你的嘴裡的。

用五字訣發動進攻,男性為女性舔陰最有意義的時刻就是這了,因為你可以通過你的口唇舌控制對方的興奮程度和控制對方高潮,通常我都是舔上一輪,讓對方猛的一陣抽搐,看著她快到時,輕輕一放,離開她的陰蒂,把她氣得大喊大叫,或者一離開,看著她要叫喊的時候,馬上含上去,她一舒服又喊不出了。當你看到自己可以控制女性的情緒時是多麼自豪啊!不過千萬別玩太過份喔,會讓對方踢下床的。

含著女性的陰蒂舔動時,可以一邊舔,一邊用手去撓她的陰毛,很舒服的;也可以用手指輕撩她的肛門;或用手指輕輕插入她的陰道內攪動;也可以用雙手伸上去抓她的雙乳,這些都是可以讓女性加倍舒服的動作了,軍事上叫「圍點打援」。

這個時候無論你向女性提什麼要求,她都會答應的了,如果她不答應,你就停止這些動作,她一急,肯定答應,當然要看你的要求過不過份了。我通常都會要求她給我「走後門」,但沒一次會答應的︰(
你可以讓她求你給她高潮,嘻嘻,看著她嬌聲嬌氣求你快點給她,你會覺得你好有征服感的了。


然後你就一邊晃頭晃腦一邊用舌頭飛快舔動,女性的大腿會越夾越緊(女性們注意了,如果你的男友第二天告訴你脖子疼,就是你夾的了,哼),然後一個強烈抽搐動作,然後身子就放鬆下來了。

如果你有心呢,你就含住她的陰蒂別動,只是含著、吸著她的陰蒂,但是不要用舌頭做任何動作,也不要碰到陰蒂,因為這時女性的陰蒂充血腫漲得很,高潮的時候異常敏感,這時你要碰到它,女性就會「舒服」得很「痛苦」了。除非你想狠狠的「修理」一下她,那你就繼續舔下去,看她左躲右避的開心一陣吧。

女性高潮可以持續很久的,十幾秒到幾十秒吧,她們會躺在床上一動不動甚至全身抽搐。


這時候你該幹嘛就幹嘛去吧,比如擦汗喝水之類的,因為這時候的女性已經是高潮白癡,腦子裡除了極端興奮的感覺外,不會有你存在的空間了。

等你「走」一圈回來,她也就剛緩過勁而已。

女性舔陰高潮過後,非常渴望有類似茄子的物體即時插入她的陰道的,這就不用教了吧?要知道這年頭茄子是靠不住的了,還得靠你自己。


如果你是因為過於集中精力為女方舔陰而「軟」了,可以請女性即時為你口交一會,待「重振雄風」後,隨即轉入另一陣地作戰了。

並不是每一個女孩都適合舔陰的,因為有些女孩子可能因為內分泌失調的原因,分泌物較多,體味較重,就算是清洗乾淨,但陰部還是會很大味道的,這就很難讓男性接受了,換上我我也不 意的,有這個特徵的女性就要多多諒解了。

另外在女性來例假的前幾天也不要舔陰了,因為女性來例假時,通常白帶都會增多,這時候為女性舔陰的話,陰水中摻有白帶,不太衛生。

舔陰時可以放點音樂,跟著音樂的節奏親吻女性,而且要暗示她你為她舔陰的節奏是來自音樂,讓她一邊聽音樂一邊感受你的親吻,會讓她感覺到很浪漫和舒服的。選一些節奏感明顯的音樂試試,看看哪首比較合適你親吻的頻率。我個人推薦就是古箏「平沙落雁」、琵琶「十面埋伏」、吉它「加洲旅館」,千萬別放「二泉印月」,那麼淒涼的音樂,什麼氣氛都給破壞了。

無論男女,舔陰都需要練習的,一次生二次熟三次就……沒詞了。需要的只是你感情的投入,不要以為舔陰會沒面子了,應該知道舔陰也可以得到很大的征服感了。

另一方面講,男性需要征服感,女性也需要征服感呀,這樣她們才能更投入更主動更配合去和你做愛的。男人的征服感還怕不夠嗎?幫女性舔陰,既可以顯示男人的風度,又可以給於女生滿足感和征服感,何苦而不為呢?

如果你想向你的女友表現出更多的愛心,給於更多的尊重和平等,而且你?S能過得了大男人主義的關口的話,可以變換一下體位,也就是這裡所說的「加強版」了。


開始時讓女性躺在床上,按基本版進行舔陰,大概各部位刺激過後,男性躺在床上,用枕頭墊高自己的頭部,讓女性「騎」在你的頭上(嘻嘻,這可是真正的騎在男性的頭上作威作福了),男性臉朝上為女性舔陰,這種方式女性可以比較主動調整受刺激部位,男性比較累了,輕常要抬頭追吻,脖子會很酸的。

但這種舔陰方式對於女性的刺激和滿足感來說,絕對比躺在床上要強幾倍。

請站在女性的角度想想,自己的胯下竟然躺著一個自己喜愛的男人,廣義來說就是一個男人被自己騎在胯下在為自己舔陰,那是一種多麼刺激多麼滿足多麼有征服感的事啊!

男性會覺得興奮中的女性的陰水流滿你的下巴,甚至整個脖子有嘴角。


舔陰中.......你可以嘗試用鼻尖或鬍子輕輕摩擦女性,會有另類的刺激的。

還有........
衛生局現在有發手冊教你怎麼做愛,可以去要http://big5.lin99.com/index.html

只要動作輕柔緩慢,找對正確的陰道口,加上使用潤滑劑,不要學A片中的狂抽猛送,每施ㄧ次力推進一點點,就問一下女伴還可以嗎?會不會痛?應該就不容易受傷。如果老二太粗,先用一根手指(視寬窄使用順序:小拇指->食指->中指)進去陰道口),再用兩根,不過因為兩根手指之間有細縫,不好進去會分岔,也可以用比一根手指略粗一些道具代替,例如膠水瓶、棒棒等等。記得角度也是很重要的,先探索看看,再慢慢進去,也可以請女方自己探索過,再告訴你角度。

而且不一定要性交啊!性愛包括愛撫、摟抱,也是很重要的。

如果怕陰道流血,可以做陰蒂愛撫,也可以達到高潮,而且女生全身很多地方都是性感帶,每
個人不一樣,有待你慢慢探索喔!建議輕輕撫摸不要太急太快,這會讓女生很舒服,如果你想


要舒服的話,可以請女友幫你打手槍,按你的會陰,在老二和肛門中間,或是摸你的蛋蛋、乳頭。

個人建議準備好所有保護好女生的東西,例如相關週邊配備:保險套 ,建議兩人可以喝點酒,
把你身上會刮到她的東西拿掉,指甲剪短,腳皮磨一磨,別讓粗皮刮到她,破壞氣氛,身體要洗得香噴噴的,牙齒別忘記刷。

建議還是尊重女生啦!如果她不想,不要強迫,免得弄壞關係喔!


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五種做愛姿勢讓女生如魚得水



 




  在泌尿科門診裏﹐很多男性沮喪地告訴醫師﹕無


論再怎麼努力﹐總是無法讓另一半歡心﹐另一半總抱


怨為何他無法讓她欲仙欲死。到底有什麼方法能讓他


不再被老婆埋怨﹖  


       性學專家表示﹐男人要讓女人愉悅﹐其實很簡


單﹐只要了解女人的生理構造就可以了。國外性學專


家研究指出﹐大多數女人的生理構造都可以在性交時


達到高潮﹐只是男人不懂得方法而已。


以下5種性愛姿勢﹐能讓彼此享受愉快的性生活﹐不妨


參考看看。
  
  
  1.女上男下
  
  
  男性躺下雙腿伸直﹐女方則跨坐在男方身上﹐面向男方﹐手掌著地以做支撐。當女方扭動身體時﹐男方可以抓緊女方的大腿或臀部。
  
  
  優點﹕女性可以完全控制插入的快慢和角度﹐掌握高潮的來臨﹐如要達到激烈的 G點高潮﹐請盡可能把身體移至後面﹐並以雙手支撐身體重量。
  
  
  2.側臥式
  
  
  此姿勢可讓男女雙方都很省力﹐女性只要側躺即可﹐男方則可由女方後方直接進入女性體內﹐而且還能用雙手愛撫女方身體﹐彼此更能享受性愛的樂趣。
  
  
  優點﹕由於女方兩邊大腿緊靠著﹐可讓男方帶給她更大的快感。而且﹐這個角度可讓男性陰莖插入更深﹐特別適合陰莖比較短的男性。
  
  
  3.前坐式
  
  
  男性坐下伸出兩腿﹐女性則張開大腿跨坐在男性腿上﹐彼此相互擁抱。


優點﹕此姿勢不但可以雙方相互愛撫﹐還能相互聊天﹐因此做起愛來刺激很強。
  
  
  4.盤坐式
  
  
  男方盤膝而坐﹐女方面向男方﹐坐在男方中間﹐雙腿微曲包圍男方的臀部﹐互相捉緊對方雙臂或背部﹐並前後移動﹐接近高潮時加快速度。
  
  
  優點﹕雙方能同時控制速度﹐可先緩慢﹐突然加快或加強插入的深度﹐然後再放慢﹐延續達到高潮前的快感。此姿勢能讓男性容易刺激到女性的G點。
  
  
  5.站立式
  
  
  女方靠著牆站立﹐雙腿微微張開﹐面向男方﹐男方抬起女性雙腿放在自己的臀後﹐將女性身體往上抬高一點﹐然後陰莖進入女性身體抽動。
  
  
  優點﹕只要有一面牆就可做愛做的事﹐而且任何地方都可以進行親密性行為。此外﹐由於女性雙腿交叉﹐陰道變窄﹐可以增加男性的快感。


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男女約會十個階段



 




男女約會,可分為十個階段,這十個階段是循序漸進,由上而下的。


這十個階段雖然不一定段落分明,間距相等,但由什麼階段要進展到那個階段,都要雙方同


意,心甘情願才行,任何一方都不能強迫對方跳級或踰越。



  1. 約會時,只能談天、散散步,不時會有眼神的接觸及情意的展現。
  2. 約會時,可以拉拉手,仍然以散步、談天為主。
  3. 約會時,由手牽手,進而摟摟腰。
  4. 約會時,由摟摟腰,慢慢散步到樹叢中,屋簷下沒人看到的地方,開始吻對方的手、對方的唇, 更進而擁吻在一起。
  5. 約會時,不但擁吻,開始愛撫對方的身體,但是避開生殖器的愛撫。
  6. 約會時,已能由接吻、愛撫,進而深吻並撫摸女性的乳房。
  7. 約會時,已由撫摸乳房進展到吮吸乳房及乳頭。
  8. 約會時,不只是男方撫摸女性乳房及生殖器官,女性也開始撫摸男性的生殖器官。
  9. 約會時,互相撫摸已無法滿足彼此間的需要,已在尋找隱密的場所,如旅館或臥室,以便裸體擁      吻進而口交。
  10. 約會時,需求漸增,由裸體擁吻、口交進而性交。

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國有畸零土地以市價讓售


國產局受理民眾檢具公私有畸零地合併使用證明書申購建築法規定建築基地最小面積寬深度範圍內國有土地案件,自97年7月1日起尚未通知繳價者,國有土地之讓售價格,依國有財產計價方式規定,參考市價查估辦理。
據國產局表示,依建築法第44條規定,建築基地面積畸零狹小不合規定者,非與鄰接土地協議調整地形或合併使用,達到規定最小面積之寬度及深度,不得建築。同法第45條第3項規定,同條第1項建築基地最小面積之寬度及深度範圍內之公有畸零地,准照該宗土地或相鄰土地當期公告現值讓售鄰接土地所有權人。上述條文所規定「准照」土地公告現值計價,是否具強制性,各界意見不一,經該局邀相關機關開會研商及提供意見,其法律見解略以,公有土地管理機關認該宗土地或相鄰土地當期公告現值與市價顯不相當,而另行評定適當之讓售價格,仍為法之所許,國產局基於國有土地之管理機關,依國有財產法等相關規定查估市價據以計價讓售,不生抵觸建築法之問題。
國產局另表示,該局北區辦事處今日(97年7月17日)公開標售97年度第10批國有非公用不動產,其中編號第1宗位於台北市建國北路2段75巷之土地,面積約795坪,底價為新台幣(以下同)11億3,373萬餘元,由國泰人壽以每坪約301萬元,總價23億9,380萬元標得。該筆土地地上部分有被占用情形,係屬國防部委託標售,得款應供辦理國軍老舊眷村改建之財產,且位於台北市政府核准之「北市中山區長春段2小段125-1地號等46筆土地都市更新事業概要」案範圍內,依據財政部訂頒之「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」規定辦理公開標售,以挹注眷改財源需要,與推動精華地區大面積國有土地辦理招標設定地上權之決策並無衝突。

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預售屋買賣契約書-建築物




2008/08/12 16:39


立契約書人:買方:                               (以下簡稱甲方)


立契約書人:賣方:               負責人            (以下簡稱乙方)


茲為「    」房屋預定買賣事宜,雙方同意訂立本預定買賣契約書(以下簡稱本契約) ,本契約簽訂前業經甲方充份審閱五天以上,並經雙方磋商後同意訂定條款如下,以資共同遵守:


第一條:房屋預定買賣標示及權利範圍


一、       房屋標示     

        房屋座落:                     等      筆。


土地之「      」(以下簡稱本社區)房屋編號     ,詳如新竹縣政府(97)府建第          號建造執照(房屋平面圖如附件)



二、權利範圍



房屋面積:本房屋面積共計     平方公尺(約   坪),包含下列二項:


(一)主建物面積:(室內)計   點  平方公尺(約  點   坪)。


(二)附屬建物面積:(陽台、平台、雨遮等)計   點   平方公尺(約  點  坪)。



三、房屋面積誤差及其價款補貼

  乙方出售之本建物,其面積以地政機關登記完竣之面積為準,倘因簽約後法令改變,致無法辦理產權登記時,面積計算依核准之使用執照平面圖上記載用途之面積為準。面積如有誤差,其誤差在百分之一以內者(含百分之一)買賣雙方互不補貼;惟其不足部份,如超過百分之一,則不足部份乙方均應補貼;其超過部份如超過百分之一以上者,甲方只補貼超過百分之一至百分三部份為限(即至多補貼不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之補貼,係按本契約第二條之本建物總價款除以本建物面積計算之每坪平均單價,以無息相互補貼價款,於交屋時一次結清。


第二條:房屋總價


 本契約房屋總價款合計新台幣                         元整。


第三條:付款辦法約定


一、付款辦法甲方應依附件(一)房屋付款明細表之規定,於接獲乙方書面掛號繳款通知單五日內,自行向乙方指定繳納地點或金融機構以現金或即期支票如數壹次繳清。


二、  依前款規定,如甲方逾期五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時,甲方應加付按逾期款部份每日千分之一計算之延遲利息於補期款時一併繳付乙方(但甲方不得據以解為其有逾期繳款之權利),如逾期不繳並經乙方以存證信函催繳後七日內仍未繳者,雙方同意依第十條違約規定處理。


第四條:建築主要結構、主要建材及廠牌規格


一、本棟建物構造種類主要結構係為鋼筋混凝土造,其規格應依照主管機關核准之建造執照圖說為準。


二、有關主要建材、設備及其廠牌規格或等級詳如附件(五)之建材設備明細表,但若因市場供應失調、法令禁止使用、停止進口或廠商產品規格品質影響原規劃水準,本公司得換用同級品,但以不損及甲方之權益為原則。


三、本棟建物施工標準係依新竹縣政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本契約附件(五)之建材設備明細表施工,乙方保證建造本棟之材料不含未經處理之海砂及輻射鋼筋。


四、本公司為維護本棟建物整體外觀之精緻與環境配合,保有各向立面、社區外觀、公共設施、庭園景觀、高度、樓地板總數增減之修改權。



五、本社區配電室、電信機房、自來水...等設施之位置係依照主機關核發之建築執照圖所標示位置設置,倘電力公司、電信局、自來水公司等正式設計另指定位置及增設時,雙方均同意此項指定及增設,如有任一方因此受影響,不得向對方請求任何補償或為異議之主張。


第五條:開工及完工最後期限


一、       本棟建物之建築工程乙方將於民國   年   月   日前開工,自開工日起算          十二個月內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照但,有下列情事之一者,其期間不計入前開天數:。


(一)     甲方未依本合約繳付各期款項及延遲利息或其他應負擔之稅費或未提供辦理各手續之證件,其延遲期間。


(二)     甲方未依第六條第一項規定期限內要求變更設計或增加室內裝修工程,致影響工程之進度時,其影響期間。


(三)           因天災、地變等人力不可抗外力之事由,致乙方不能施工者,其停工時間。


(四)           因政府法令變更限制或其他非可歸責於乙方之事由發生時,其影響時間。


(五)   本預售屋之外水、電力、瓦斯...等配管及埋設工程其接通日期係依各該公用事業單位之作業和程序而定。另有關電信設備、行道樹及交通標誌等設置位置亦悉依各該管事業單位之作業規定及程序辦理,不受本條完工期限之約束。


(六)   甲方違反本契約其他規定時。


二、      乙方如逾前款期間未開工或未完工者,每逾一日應按已繳房屋價款仟分之一計算延遲利息予甲方。若逾期六個月未開工或完工,視同乙方違約,雙方同意依第十五條違約之處罰規定辦理。


三、      如因天災、地變、政府法令變更或其他不可歸責於乙方之事由,致本合約標的物確定不能興建或不能交付時,雙方同意得通知對方解除契約,解約後乙方應將所收價款全部無息退還甲方,甲方不得再請求任何賠償或補貼。


四、      如變更工程無法達成協議或甲方未依通知如期繳納變更工程費用,或乙方因法令之限制不能變更,皆不予辦理,而仍依本契約原定項目施工之。


五、      乙方點交本建物予甲方前,甲方不得自行施工,否則視為乙完工交屋完成,甲方應將未付款項一次付清。交屋後,甲方如自行整修內部時,不損及建物結構,倘因而影響本棟建物安全,致損害他人者,甲方應負回復原狀及賠償損害之責。


第六條:建築設計變更之處理


 一、簽約為準,如甲方以口頭或電話提出辦理者,對乙方不生效力,且此項變更申請以一次為限。辦理變更時,甲方需親自簽自簽認,並附詳圖配合本工程辦理之。若甲方因需要再另提變更申請時,需再加收該次變更項目金額百分之十之手續費用。


 二、甲方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限,如變更管線,以不影響鄰戶為原則,其他有關建築主要結構、立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更。


三、工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後,由乙方提出追加減帳,通知甲方簽認並於七天內繳清工程追加款始為有效,若甲方未如期繳清追加款,視同甲方無條件取消工程變更要求,乙方得拒絶受理並按原設計施工。工程變更若為減帳,則於交屋時一次結清。雙方無法簽認時則依原圖施工。


第七條:驗收


 乙方依約完成本戶主建物、附屬建物之設備及領得使用執照,並完成必要公共設施後,應通知甲方

於七日內進行驗收手續。甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜,得載明於驗收單上與乙方協商定期完成修繕,但甲方未於通知期限內辦理驗收手續,以乙方完成修繕論。


第八條:本建物產權登記及交屋期限


一、      本房屋產權登記、產權之移轉,應於用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢及交屋,如因可歸責於甲方之事由,不在此限。


二、      乙方違反前款之規定,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,乙方應全數負擔;如損及甲方權益時,乙方應負損害賠償之責。其申報建物移轉現值依使用執照核發之當年度房屋評定現值為準。


三、       甲方於乙方本房屋產權移轉登記前應履行下列義務:


(一)       繳清本契約所定之自備款及因逾期付款加計之延遲利息,繳清變更工程 所增價款。


(二)       提出辦理產權登記及貸款有關文件,辦理各項貸款手續、繳清各項稅費、預立各項取款、撥款同意書、代辦貸款委託書或委託撥付文件,詳如附件二:代刻印章授權書、附件三:代辦土地貸款委託書、附件四:撥款同意委託書,並應開立與原預定貸款同額之本票予乙方。


(三)本款款 (一)、(二)項目之費用如以票據支付,應在登記送件以前全部兌現。


四、第一、二款之辦理事項,由乙方指定之地政士(代書)辦理之,倘為配合各項手續需要,需由甲方加蓋印章、出具證件或繳納各項稅費時,甲方應於乙方或承辦代理人通知日起三日內提供,否則如因甲方之延誤或不協辦,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,甲方應全數負擔;如損及乙方權益時,甲方應負賠償責任。


五、若甲方拒絶繳齊前項證件、用印、繳清各項稅費或配合辦理相關手續,經乙方催告於七日內仍未履行者,即視為甲方違約,並依本合約第十五條違約罰則之約定辦理。


第九條:交付本建物及相關文件之條件


一、      乙方應於甲方辦妥本建物交屋手續後,將土地及建物所有權狀、房屋保固書、使用執照影本及乙方代繳稅費之收據影本交付甲方,俾憑換取鎖匙,本契約則無需返還。


二、      乙方依約完成本戶主建物、附屬建物之設備及領得使用執照,並完成必要之公共設施後,通知甲方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務:


(一)      甲方繳清本契約所有應付未付款,及其他應負擔之稅損、費用。


(二)      預繳社區管理基金壹萬元整。


 三、甲方應於收到本建物交屋通知日起五日內配合辦理本建物交屋手續,甲方於驗收時並無異議或驗收單上記載之建物瑕疵,乙方已完成修繕,則甲方不能於交屋期間再以任何修繕事由為藉口拒絶或延遲辦理本建物交屋,否則視為本建物己點交甲方完成,乙方不負保管責任,但可歸責於乙方時,不在此限。


 四、甲方同意於通知本建物交屋日起,不論已否遷入,即應負擔本戶水、電、瓦斯、管理費、房屋稅等基本費。


 五、關於地面景觀工程及公共設施部份,由乙方自交屋日起三個月內完成逕行移交予管理委員會或管理負責人接管,不在交付甲方個人之範圍內,甲方絶無異議。


第十條:保固期限及範圍


 本契約本建物自乙方通知交屋日起,乙方針對本戶房屋主結構負責保固壹拾伍年,固定設備部分(如門窗、地磚、廚具、防水等)負責保固一年,但其屬消秏性或甲方使用不當或其他不可抗拒等非可歸責乙方因素而毀損者,不在保固之列。乙方並應於交屋時出具房屋保固書予甲方作為憑證。


第十一條:貸款約定


  一、本契約第二條本房屋總價內之貸款金額為土地及建築物所有權狀核發當期款(以下簡稱本期款)本期款買方應給付新台幣  佰   拾   萬  仟元整,雙方同意以本契約房屋、土地產權向金融機關辦理抵押貸款,由甲方於簽訂代辦房屋貸款委託書(如附件三)時,一併委託乙方全權代理金融機關之貸款給付,作為買方給付賣方之本期款,並由買賣雙方依金融機關規定辦妥一切貸款手續,並由買賣雙方另立「代刻印章授權書」如附件(二),乙方於取得貸款金額後應即交還本票予甲方。其貸款金額少於上開預定貸款金額,如可歸責於甲方或甲方自願放棄申辦貸款時應於接獲通知之日起七天內以現金一次向乙方繳清或補足,否則即視為甲方違約。


 二、甲方同意委託由乙方決定辦理申貸之金融機構,並委由乙方統一辦理。但甲方如擬自行辦理貸款,應於乙方通知申辦貸款前,向乙方告知擬自辦貸款之特定金融機構,並配合乙方辦理債權確保手續;否則仍由乙方統一辦理,甲方不得異議。


三、甲方應按乙方通知之時間、地點繳齊所需證件,並覓妥金融機構核准之連帶保證人,配合乙方辦理第一項貸款之一切手續。金融機構核准貸放時,甲方同意由乙方於本建物交屋通知日直接領取全部貸款金額或按照預立貸款撥款委託書約定直接撥入乙方指定之帳戶,以抵付應繳期款,並由甲方負擔貸款撥款後之利息。


四、如需甲方親自會同辦理領取貸款時,甲方同意即時配合辦理,不得藉故拖延拒辦領款;倘甲方藉故拖延拒辦或要求金融機構停止撥款,即視為甲方未如期繳付該貸款金額,以甲方違約論。又甲方如印鑑證件不全,經乙方通知日起三日內不予補辦妥當,視為甲方自願放棄申辦貸款,乙方即不予代辦貸款,甲方絶無異議。


五、甲方未如期繳清上述貸款金額或未依本契約規定辦妥金融機構貸款對保手續前,乙方得拒絶辦理產權移轉登記予甲方,且乙方不負遲延本建物交屋責任。


第十二條:房屋轉售條件


 甲方於本契約房屋產權登記交屋完成並繳清各項期款前,如欲將本契約房屋轉售他人時,必須以書面徵求乙方同意後始得辦理,否則乙方不予承認,其因此而造成之損失,由甲方負賠償責任。甲方並應負繳清甲方因轉售所產生之所得稅、營業稅、印花稅等有關稅金及支付本契約買賣總價仟分之五之手續費予乙方,否則視為甲方違約


第十三條:稅費負擔之約定


買賣雙方應負擔之稅費除依有關法令規定外,並依左列規定辦理:


一、       房屋稅以產權登記完成日按買賣雙方比例分擔。


二、      產權保存、移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐由甲方負擔。


三、      本條甲方應繳之稅費、代書費及水電瓦斯外管費、有線電視線路費用等預收新台幣                 萬元整,甲方於支付使用執照取得期款時,應將此等費用金額預繳存入乙方指定處或銀行專戶,於本建物交屋時依單據證明結清,多退少補。


四、      甲方於尚未付清價款及各項稅費前,乙方或乙方指定之代書對於甲方之所有權狀及相關文件有留置之權,甲方絶無異議。


 


第十四條:其他約定


本契約房屋乙方保證產權清楚,絶無一屋數賣或佔用他人土地。訂約後發覺該本建物產權有上述糾紛致影響甲方權利時,甲方得定相當期限催告乙方解決,倘逾期乙方仍不解決時,

一、      甲方得解除本契約,雙方並同意依第十五條違約規定處理。


二、      本契約房屋如因乙方建築融資而設定他項權利,乙方應於取得甲方之金融機關貸款同時,即負責清理塗銷之。倘逾甲方所定相當期限內仍不解決,甲方得解除本契約雙方並同意依第十五條違約處罰第一款規定處理。


三、      交屋後始發覺上開糾葛情事時,概由乙方負責清理,甲方因此所受之損害,乙方應負完全賠償責任。


四、      如因天災、地變、政府法令變更或不可抗外力之事由,致本契約本棟建物不能繼續興建時,雙方同意解約,解約時乙方應將所收價款退還甲方,甲方不得再作任何異議或請求。


五、      水、電、電信及天然瓦斯外管費用均由乙方代為申請,費用由甲方負擔。


六、      甲方如以未成年名義登記為不動產所有權人,應備齊法定代理人證明文件,並繳清贈與稅等各項稅損費用,否則不得辦理貸款。


第十五條:違約之處罰


一、      乙方違反規定者,甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房屋價款及延遲利息全部退還甲方外,並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金,但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。


二、      甲方違反規定者,乙方得沒收依房地總價百分之十五計算之金額,但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,乙方並得解除本契約。如乙方已申報房屋契稅、土地增值稅時,甲方同意乙方得逕行以甲方名義辦理撤銷前開房屋契稅、土地增值稅之申請案。


三、       買賣雙方當事人除依前二條之請求外,不得另行請求損害賠償。


四、      合約解除後,若本土地產權已移轉登記於甲方名下,甲方應於七日內將本房地產權移轉登記所需證件及用印予乙方之義務,並負擔移轉登記之全部稅規費。


第十六條:特別約定


  本契約及甲方與地主另行簽訂之『土地預定買賣契約』仍是為本契約之一部份,與本契約具同等效力。任何一部份不履行時,視同全部違約。


第十七條:合意管轄法院


  因本契約所生之消費訴訟,雙方同意以台灣新竹地方法院為第一審管轄法院。


第十八條:附件及契約分存


  本契約之附件為本契約之一部份,本契約壹式貳份,由買賣雙方各執壹份為憑,並自簽約日起生效。


第十九條:未盡事宜之處理


  本契約如有未盡事宜,依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。


第二十條:買賣雙方互為徵詢、洽商或通知辦理事項,均應以書面為之,乙方通知甲方按本契約所記載甲方通訊地址掛號附郵為之(甲方如未指定通訊地址,即以戶籍地址為準);如因拒收或招領逾期或無法送達致被退回者,均以郵局第一次投遞日期視為他方已受送達之日期。買賣雙方地址如有變更,應即以書面通知對方,否則一切責任均由違約之一方負擔。


第二十一條:本約之一切規定對買賣雙方權利義務之法定受讓人、管理人與繼承人,均具約束力。


第二十二條:本契約書經甲、乙雙方會同逐條協商同意訂立之。原訂立之預約單同時作廢,各無反悔,特立本契約書壹式貳份,由甲、乙雙方各執壹份為憑,並於簽訂日起生效。



 

 立契約書人


           買    方:                        


身份證字號:                      


戶籍住址:                         


通訊地址:                         


聯絡電話:                         


 


 


            


                  賣 方                             


法定代理人:                        


統一編號:                          


   址:                           


   話:                           


 


中華民國    年    月    日



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預售屋買賣契約書-土地



 


立契約書人:買方:                               (以下簡稱甲方)


           賣方:                                (以下簡稱乙方)


茲為「    」土地預定買賣事宜,雙方同意訂立本預定買賣契約書(以下簡稱本契約) ,本契約簽訂前業經買方充份審閱五天以上且明確認知本買賣相關之廣告內容均與本約相符後雙方一本誠信同意訂定條款如下,以資共同遵守:


第一條:土地預定買賣標示


 一、土地標示:甲方購買「      」第    棟房屋計    戶,依甲方所購建物土地座落:                       地號等      筆土地,所分割出各戶私有及持分之土地面積依地政機關核土地複丈測量成果圖之面積約為            平方公尺(約      坪),基地使用分區屬住宅區建築用地。如因分割合併或地籍重測,則依地政機關新編之新地號登記及計算之面積為準。


二、土地面積誤差及其價款補貼


  乙方出售之本土地,如因土地分割、合併或地籍圖重測後複丈面積與買賣面積如有誤差,其誤差在百分之一以內者(含百分之一)買賣隻方互不補貼;惟其不足部份,如超過百分之一,則不足部份乙方均應補貼;其超過部份如超過百分之一以上者,甲方只補貼超過百分之一至百分三部份為限(即至多補貼不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之補貼,係按本契約第二條之本土地總價款除以本土地面積計算之每坪平均單價,以無息相互補貼價款,於交屋時一次結清。


第二條:土地總價


 本契約土地總價款合計新台幣                         元整。


第三條:付款辦法約定


一、   付款辦法甲方應依附件(一)土地付款明細表之規定,於接獲乙方書


     面掛號繳款通知單五日內,自行向乙方指定繳納地點或金融機構以現


     金或即期支票如數壹次繳清。


二、     依前款規定,如甲方逾期五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現


     時,甲方應加付按逾期款部份每日千分之一計算之延遲利息於補繳期


     款時一併繳付乙方(但甲方不得據以解為其有逾期繳款之權利),如


     逾期不繳並經乙方以存證信函催繳後七日內仍未繳者,雙方同意依第


     十條違約規定處理。


第四條:本土地產權登記期限


一、本土地產權登記產權之移轉,應於新竹縣政府(97)府建字第      號建造執照所示「    」(以下簡稱本建物)使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢,如因可歸責於甲方之事由,不在此限。


二、乙方違反前款之規定,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,乙方應全數負擔;如損及甲方權益時,乙方應負損害賠償之責。其由報土地移轉現值依使用執照核發之當年度公告現值為準。


三、甲方於乙方本土地產權移轉登記前履行下列義務:


  (一)繳清本契約所訂定之自備款,因逾期付款加計之遲延利息。


  (二)提出辦理產權登記及貸款有關文件,辦理各項貸款手續、繳清各項稅費、預立各項取款、撥款同意書、代辦貸款委託書或委託撥付文件(詳如附件二:代刻印章授權書、附件三:代辦土地貸款委託書、附件四:撥款同意委託書),並應開立與原預定貸款同額之本票予乙方。



    (三)本款款 (一)、(二)項目之費用如以票據支付,應在登記送件以前全部兌現。


四、第一、二款之辦理事項,由乙方指定之地政士(代書)辦理之,倘為配合各項手續需要,需由甲方加蓋印章、出具證件或繳納各項稅費時,甲方應於乙方或承辦代理人通知日起三日內提供,否則如因甲方之延誤或不協辦,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,甲方應全數負擔;如損及乙方權益時,甲方應負賠償責任。


五、若甲方拒絶繳齊前項證件、用印、繳清各項稅費或配合辦理相關手續,經乙方催告於七日內仍未履行者,即視為甲方違約,並依本合約第十條違約罰則之約定辦理。


第五條:交付本土地及相關文件之條件


一、       乙方應於甲方辦妥本土地交屋手續後,將土地所有權狀及乙方代繳稅費之收據影本交付甲方,本契約則無返還。


第六條:貸款約定


 一、本契約第二條本土地總價內之貸款金額為土地所權狀核發當期款(以下簡稱本期款)本期款買方應給付新台幣  佰  拾  萬  仟元整,雙方同意以本契約房屋、土地產權向金融機關辦理抵押貸款,由甲方於簽訂代辦土地貸款委託書(如附件三)時,一併委託乙方全權代理金融機關之貸款給付,作為買方給付賣方之本期款,並由買賣雙方依金融機關規定辦妥一切貸款手續,並由買賣雙方另立「代刻印章授權書」如附件(二),乙方於取得貸款金額後應即交還本票予甲方。其貸款金額少於上開預定貸款金額,如可歸責於甲方或甲方自願放棄申辦貸款時應於接獲通知之日起七天內以現金一次向乙方繳清或補足,否則即視為甲方違約。


 二、甲方同意委託由乙方決定辦理申貸之金融機構,並委由乙方統一辦理。但甲方如擬自行辦理貸款,應於乙方通知申辦貸款前,向乙方告知擬自辦貸款之特定金融機構,並配合乙方辦理債權確保手續;否則仍由乙方統一辦理,甲方不得異議。


三、甲方應按乙方通知之時間、地點繳齊所需證件,並覓妥金融機構核准之連帶保證人,配合乙方辦理第一項貸款之一切手續。金融機構核准貸放時,甲方同意由乙方於本建物交屋通知日直接領取全部貸款金額或按照預立貸款撥款委託書約定直接撥入乙方指定之帳戶,以抵付應繳期款,並由甲方負擔貸款撥款後之利息。


四、如需甲方親自會同辦理領取貸款時,甲方同意即時配合辦理,不得藉故拖延拒辦領款;倘甲方藉故拖延拒辦或要求金融機構停止撥款,即視為甲方未如期繳付該貸款金額,以甲方違約論。又甲方如印鑑證件不全,經乙方通知日起三日內不予補辦妥當,視為甲方自願放棄申辦貸款,乙方即不予代辦貸款,甲方絶無異議。


五、甲方未如期繳清上述貸款金額或未依本契約規定辦妥金融機構貸款對保手續前,乙方得拒絶辦理產權移轉登記予甲方,且乙方不負遲延本建物交屋責任。


第七條:土地轉售條件


 甲方於本契約本土地產權登記交屋完成並繳清各項期款前,如欲將本契約房地轉售他人時,必須以書面徵求乙方同意後始得辦理,否則乙方不予承認,其因此而造成之損失,由甲方負賠償責任。甲方並應負繳清甲方因轉售所產生之所得稅、營業稅、印花稅等有關稅金及支付本契約買賣總價仟分之五之手續費予乙方,否則視為甲方違約。


第八條:稅費負擔之約定


 買賣雙方應負擔之稅費除依有關法令規定外,並依左列規定辦理:


一、  地價稅以產權登記完成日按買賣雙方比例分擔。


二、 產權保存、移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費


    及各項附加稅捐由甲方負擔,但土地增值稅為乙方負擔。



三、本條甲方應繳之稅費、代書費及水電瓦斯外管費、有線電視線路費


   用等預收新台幣                 萬元整,甲方於支付使用執照


   取得期款時,應將此等費用金額預繳存入乙方指定處或銀行專戶,於本


   建物交屋時依單據證明結清,多退少補。


四、甲方於尚未付清價款及各項稅費前,乙方或乙方指定之代書對於甲方


    之所有權狀及相關文件有留置之權,甲方絶無異議。



第九條:其他約定



一、 本契約土地乙方保證產權清楚,絶無一物數賣或佔用他人土地。訂約


     後發覺該本土地產權有上述糾紛致影響甲方權利時,甲方得定相當期


     限催告乙方解決,倘逾期乙方仍不解決時,甲方得解除本契約,雙方


     並同意依第十條違約規定處理。


二、本契約土地如因乙方建築融資而設定他項權利,乙方應於取得甲方之


     金融機關貸款同時,即負責清理塗銷之。倘逾甲方所定相當期限內仍


     不解決,甲方得解除本契約雙方並同意依第十條違約處罰第一款規定


     處理。


三、 交屋後始發覺上開糾葛情事時,概由乙方負責清理,甲方因此所受之


     損害,乙方應負完全賠償責任。


四、  如因天災、地變、政府法令變更或不可抗外力之事由,致本契約土地


     上所載建物不能繼續興建時,雙方同意解約,解約時乙方應將所收價


     款退還甲方,甲方不得再作任何異議或請求。


五、   甲方如以未成年名義登記為不動產所有權人,應備齊法定代理人證明


     文件,並繳清贈與稅等各項稅損費用,否則不得辦理貸款。


 



第十條:違約之處罰


一、        乙方違反規定者,甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外,並應同時賠償土地總價款百分之十五之違約金,但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。


二、        甲方違反規定者,乙方得沒收依房地總價百分之十五計算之金額,但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,乙方並得解除本契約。如賣方已申報契稅、土地增值稅時,甲方同意乙方得逕行以甲方名義辦理撤銷前開房屋契稅、土地增值稅之申請案。


三、        買賣雙方當事人除依前二條之請求外,不得另行請求損害賠償。


四、        合約解除後,若本土地產權已移轉登記於甲方名下,甲方應於七日內將本土地產權移轉登記所需證件及用印予乙方之義務,並負擔移轉登記之全部稅規費。



 

第十一條:特別約定


  本契約及甲方與建主另行簽訂之『房屋預定買賣契約』仍是為本契約之一部份,與本契約具同等效力。任何一部份不履行時,視同全部違約。


第十二條:合意管轄法院


  因本契約所生之消費訴訟,雙方同意以台灣新竹地方法院為第一審管轄法院。


第十三條:附件及契約分存


  本契約之附件為本契約之一部份,本契約壹式貳份,由買賣雙方各執壹份為憑,並自簽約日起生效。


第十四條:未盡事宜之處理


  本契約如有未盡事宜,依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。


第十五條:買賣雙方互為徵詢、洽商或通知辦理事項,均應以書面為之,乙方通知甲方按本契約所記載甲方通訊地址掛號附郵為之(甲方如未指定通訊地址,即以戶籍地址為準);如因拒收或招領逾期或無法送達致被退回者,均以郵局第一次投遞日期視為他方已受送達之日期。買賣雙方地址如有變更,應即以書面通知對方,否則一切責任均由違約之一方負擔。

第十六條:本約之一切規定對買賣雙方權利義務之法定受讓人、管理人與繼承人,均具約束力。


第十七條:本契約書經甲、乙雙方會同逐條協商同意訂立之。原訂立之預約單同時作廢,各無反悔,特立本契約書壹式貳份,由甲、乙雙方各執乙份為憑,並於簽訂日起生效。


 


 


立契約書人


      

                  買    方:                       


身份證字號:                     


戶籍住址:                       


通訊地址:                       


聯絡電話:                       


 



                    賣  方:                         


法定代理人:                     


統一編號:                       


    址:                       


    話:                       


 



 
中華民國          年      月     日


 

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大前研一:聰明人必做的 10 件事




一、儲蓄友誼 靠得住的友誼是今生最溫暖的一件外套。

它是靠你的人品和性情打造的,一定要好好地珍惜它,如果到目前為止,還沒有幾筆,那麼,從現在用心去儲存還來得及。



二、學會放手

這個年齡已經不允許不成熟,當你無力把握命運中的某種愛、某種緣、 某種現實,就要學會放手。

給自己一個全新的開始,只要信心在,勇氣就在;努力在,成功就在。



三、播種善良

一定要極盡自己所能,讓那些比你苦、比你難過的人感受到這世上的陽光和美麗。

這樣的善良常常是播種,在不經意間,就會開出最美麗的人性之花。



四、懂得音樂

一定要學 or 懂一種樂器,它會洗滌你的身心,打開你的記憶和想像,更會帶來意想不到的寧靜。


另外還有攝影、收藏,它們都能讓我們的生活增添滋味。



五、避開兩種苦

塵世間有兩苦,一是得不到之苦,二是鍾情之苦。

前者在你付諸努力的前提下,就把一切當作一場賭,勝之坦然 ,敗之淡然,好在這年齡還有一定的資本得以捲土重 來;

至於後者可說是世間最苦,如果把這時還有這樣的情愫 ,一定要像清除灰塵般,把它從心屋裏掃出去。



六、學會承受

有些事情需要無聲無息地忘記,經過一次,就長一次智慧;有些苦痛和煩惱得要默默地承受;歷鍊一次;就豐富一次。

這個年齡不該再像小時候那樣大喊大叫,痛哭流涕。



七、常懷感恩心

當我們參加完葬禮,總會湧起一些感慨;當我們大病初癒 ,總會有萬般珍惜。

感恩的心一定要時時保留,它不僅讓你憐惜身邊事物,還能平撫欲望和爭鬥,甚至幸福的感覺也往往源自於此。



八、熱愛工作

儘管它不像喝茶、聊天那般愜意,但它檢驗著我們的智慧和能力,得以讓我們體現價值及獲得成就。

一定要全心愛它,畢竟它讓 你大半生有事做、有飯吃。



九、勤於學習

讀書和學習都是在和智慧聊天,每年至少要讀五十本書,它不僅保證你的記憶力、感悟力,還能讓你維持個性魅力,這可是練瑜珈做美容所不能達到的效果。



十、享受運動

善用時間運動、享受自然。

你的體重就不會因懶惰而上漲,你的容貌也不會因歲月而減少生動,在某種程度上更能保存青春、快樂與健康。

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議價3撇步 鬼月購屋輕鬆省



 


【工商時報 馬婉珍/台北報導】




 整體經濟環境不佳,使得房市也走軟,房仲業者指出,以7月分成交資料來看,賣方對於價格已浮現軟化跡象,投資客退場,未來自用型的買方成為市場的主力,且正值鬼月,若購屋人不忌諱傳統禁忌,反倒可趁此時機議價,如願買到愛屋。


 專家提供3個撇步,購屋人在鬼月購屋議價時,更容易達陣:


 一、時間掐頭,價格去尾。


 台灣房屋行政副總謝萬雄說,購屋人在鬼月「加減討」,多少能討到便宜。當第一個或成為當天首位成交的客戶,幫業者討個好彩頭,通常會有較好的議價空間。


 此外,總價去掉尾數,也有助議價成功,舉例來說,一棟27坪的公寓,最後已談到每坪30萬元賣出,總價810萬元,而目前正值鬼月時節,買方可將尾數的10萬元去掉,總價800萬元,等於是以每坪單價29.6萬元買下,每坪單價省下4,000元。


 二、以量制價:呼朋引伴來議價,表達想買屋的誠意,並且拗一些贈品。


 對於第一次買房子、或是價格實在談不下來的購屋人,東森房屋執行副總吳駿杰認為,不妨帶著家人或親人與屋主面對面討論,表達想買屋的意願,但是礙於預算限制,盼能在價格上通融一些。


 至於預售屋方面,謝萬雄說,不少業者為了拉住好不容易才上門的客人,部份採取送冰箱、冷氣、電視刺激市場,加速消費者下訂的意願,此外,也有消費者直接拿著訂金殺價,銷售人員看著你拿訂金來,認為這是已成熟可「收成」的客戶,通常會比只出價卻不拿出訂金的消費者,給予更多優惠或贈品。


 三、找投資客或急於出脫的房子,議價空間大。


 大聲行銷顧問公司執行總監田大權說,投資客受到整體投資環境不佳的影響,產生龐大的資金壓力,紛紛出脫變現,購屋人遇到這類急於出脫的屋主,不妨勇於議價,成交機會也較大。


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「7/38/55」定律





「7/38/55」定律



外表吃虧就少了55%的專業,根據西方學者的「7/38/55」定律,旁人對你的觀感,只有7%取決於你的談吐內容,卻有高達55%是決定於你看來夠不夠份量和專業,........可見外表是讓內在與外界溝通的橋樑。



有位主管朋友告訴我,他同事的故事:



這位王姓女同事其實工作能力很強,與同事相處也都很融洽,
唯一美中不足的一 點是:



她的外表實在有點邋遢。



不喜歡化妝,也似乎對自己的不修邊幅毫不在意。



她常常搞不懂為什麼自己工作認真努力,升遷卻都輪不到她?


這為主管說:
其實,旁觀者都看得出來,這是因為她的外表實在很吃虧,而不是工作能力的問題,可是誰又能開口告訴她呢?



每每遇上重要的case欲讓她接洽,卻總會擔心客戶以貌取人,
認為這是一家不注意形象,不專業不敬業的公司,畢竟公司輸不起自身的形象。



您的外表,說出了您豐富的內在嗎?



外表有時比內在還重要,西方學者雅伯特.馬伯藍比(Albert Mebrabian)教授研究出的「7/38/55」定律,證明了這個看法:



在整體表現上,旁人對你的觀感,只有 7%取決於你真正談話的內容;而有38%在於輔助表達這些話的方法,也就是口氣、手 勢等等;卻有高達55%的比重決定於:你看起來夠不夠份量、夠不夠有說服力,一言以蔽之,也就是你的「外表」。



可見在專業形象上,外表的重要性還比內在更勝一籌。



如果外表不細心修飾,一個人的內在永遠只呈現了7%。



一片蒙塵的玻璃怎能讓人看清風景的美麗呢?



反之,當外表妥貼得宜,7%的內在可以延展出分的力道,換句話 說,同樣的你,可以看起來像100分,也可以看起來只有7分,端看個人的智慧了。



所以說外表正是讓內在得以與外界溝通的橋樑,唯有恰如其分的外表方能正確無誤地將內裡的訊息傳遞出去;這座無形的橋樑雖然沒有嘴巴,聲音卻很大。



往往一個人的內在很專業,而外在卻不夠專業或者毫不在意,
都會直接地影響到別人對你能力 的肯定;因為人會直覺地感受到一個穿著邋遢、搭配單調、對自己的體型有那些特點 都不了解,甚至穿衣都不合場合的人,實在也很難讓人相信這是個有智慧、對自己的專業領域能掌握、平時對環境變化會有sense的人。



所以,聰明的你,何不藉由適當的穿著讓你的真材實料得以彰,同時也讓傑出亮麗的外表與內在獨一無二、充滿魅力的你相互輝映,甚至在第一眼就建立起別人對你的信賴與器重,達到表裡如一,內外兼美的目的。



在這個講求品質、更注重包裝的時代,「不以貌取」的觀念已經落伍了,如果能讓外觀為你的內涵輕鬆加分,何樂而不為呢!


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豐胸瘦身減肥~楊老師的美體日記




(睡的健康)睡覺學問大 睡多睡少都要命











6-8小時睡眠最健康

睡眠品質不佳,睡眠時間太少,是生理和心理健康的慢性殺手。但是睡太多也不是好事。


新華網引述美國研究人員的相關報告說,每天睡眠超過九小時的人中風危險比睡7小時的人要增加百分之七十,睡眠時間太長,也可能誘發糖尿病,調查發現,每天睡眠時間在7到8小時的人,身體最為健康。如果睡眠時間不足6小時,患糖尿病的風險就會增加約兩倍;如果睡眠時間超過八小時,患糖尿病的風險則會更增加三倍多。


調查顯示,一天睡眠少於六小時會損害一個人的健康,超過九小時同樣也會危害健康。在睡眠時間調查中,死亡率最低的睡眠時間約為七小時。一天睡眠時間不到四小時或超過十小時,不論男女死亡率都相當高。


至於標準睡眠時間,專家認為對成年人來說,6到8小時是標準睡眠時間,老年人在這個標準上再減少1到2個小時,青少年可以增加1到2個小時。對嬰幼兒來說,睡眠時間則需要更長。
哇!!三個罩杯+大腿10公分~新店的水水本人分享褲子都鬆啦

以下留言是新店的水水本人分享內容喔!!

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告訴大家! 我從6月2號開始穿到現在2個月, 胸圍從80cm變成85cm, 大3個罩杯, 腰圍也從65cm變成60cm, 臀圍也從89cm變成85, 大腿共少了10cm, 全身加起來共瘦32cm, 褲子也變鬆囉! 想變瘦或讓身型更好看的人一定要試試看唷! 我本來剛開始也在考慮錢還有其他問題, 但是現在買下去我也不後悔, 更是聽楊老師交的方法努力的撥肉才有這樣的成果唷!

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優質生活觀





優質生活觀


吳淡如:
米蘭柯德拉有一本書叫《生活在他方&》,我對這五個字有很好的聯想,我們的生活總是在遠方,都在想:如果明天我有錢,我就可以...但是如果你現在賺少錢不快樂,就算你有再多的錢,我保證你也不會快樂;

如果你一個人的時候不會自得其樂,即使嫁了人,娶了老婆,別人跟你一起一樣不快樂;如果現在不懂得享受生活,未來也不會享受生活有人問什麼叫做自由,所謂的自由就是:


你想要拒絕一個人的約會,已經不需要任何理由,你有權力過自己要過的生活,有權力去自己要去的地方,其實生活很簡單男人跟女人都很喜歡在自己的人生設一個deadline,比如說:我25歲一定要結婚,26歲一定生孩子,30歲時一定要一男一女,31歲的時候一定要有房子,所以很多決定就很草率,如果剛開始你找的那個人就不對,往後再怎麼努力都不對;



有時候,我們常常會覺得婚結了,所有問題就沒了,那如果結了婚還有問題,就趕快把小孩生一生,其實你的問題在這個階段沒解決,在下個階段只會變大你對未來不用期待太多,期待太多... 老實說挫折感會很深,不如看看你現在做什麼事情,會讓你覺得很自在,吸收到很多的東西,那個時候你才會覺得人生真的很充實,另外,一個人如果太努力在活給別人看,就會痛苦得不得了,今天如果你相信自己做得還不錯,不在乎別人怎麼看你的時候,你真的可以很自在



苦 苓:
成功的秘訣就是:我一輩子都不做我不能勝任的事情,有句話說勝任愉快像我當年也是因數學,英文不好才唸中文系的,其實人最重要的是要了解自己,走最適合自己的路

什麼才叫成功?
我覺得只要達到以下三點就是成功:

1.我是好人
2.我是有用的人
3.我是快樂的人


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房仲牽線 房貸最高貸9成


時報 更新日期:2008/08/06 09:56 【工商時報 馬婉珍/台北報導】



 利率調升,房貸族壓力沉重,對於購屋人來說,透過房仲購屋後,再請房仲業者代辦房貸,可談到優惠利率,省下約0.2%的利息。通常房仲業與指定銀行合作的房貸專案,前半年利率甚至低到2.45%,而一段式房貸,也有房仲業者提供3.08%的利率,使得現今有7成購屋民眾,傾向採用房仲代辦房貸。



 目前,各家房仲業者都與多家銀行配合房貸專案,像是台北富邦、中信銀、玉山銀等,都固定長期合作。永慶房屋契約部經理陳俊宏觀察,台北市約有7成的購屋民眾,願意使用房仲代辦房貸,而台北縣或郊區的民眾,透過房仲購屋後,有高達9成的比例,偏愛房仲代辦房貸。



 以東森房屋提出的房貸專案來看,申辦大眾銀行的房貸,最高可貸到9成的成數,東森房屋行銷處指出,另外在開辦手續費部分,也會打些折扣,一般來說,這類費用稱之為帳戶管理費,約需3千元至1萬元不等,然而,透過房仲代辦房貸,帳管費可依各家店頭、購屋人本身的條件不同,斟減1千元至2千元的費用。



 而與住商不動產合作房貸專案的玉山銀行,則讓購屋人搭配該行信用卡,刷卡支付帳管費,就能享有打對折的折扣,不無小補,民眾不妨多加利用。



 此外,有些銀行的房貸專案,僅提供給幾家房仲業者,相較於民眾自行向銀行申辦房貸的利率,可便宜0.2%。如果再仔細比較,還有銀行給予更優惠的利率,像是安泰銀行就與永慶房屋合作,以分段式房貸為例,相較於一般民眾申辦房貸,利率足足省下0.25%。



 太平洋房屋契約部經理蕭朝陽認為,逐低利轉貸的環境不再,民眾不妨選擇一段式房貸利率,長期往來較有利。以太平洋房屋為例,一段式房貸利率是3.1%,而像是台灣房屋與遠銀、台新銀等業者合作的房貸專案中,一段式房貸利率可達到3.08%,比市場上3.2%的利率便宜。



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房貸A級客 低標年薪100萬


時報 更新日期:2008/08/07 09:09 【工商時報 李國煌/台北報導】



 銀行房屋貸款的客層,愈分愈細,晉身A級高檔客可以適用相對低利、比較高的貸款成數,不過,A級客有一定門檻,低標年薪100萬,每月還款金額必須在月收入的6成以內。



 銀行主管說,愈是有錢的A級客戶,自備1成、2成資金,就能輕鬆買房子,至於年收入30萬、50萬,條件普通、銀行評為C級的客戶,自備款至少要備3成。



 目前,多家銀行都有針對客戶分級,區分A級、B級、C級、D級一共四級,主要考量客戶的職業、收入、負債比重、家庭財務等。



 負債比部分,有些銀行規定,客戶向各家銀行貸款的總餘額,不能超過年收入的10倍,有些銀行的條件是以還款金額,占月收入的比重計算。



 例如,一位客戶月收入10萬,向多家銀行借錢之後,每個月應該償還的金額,不能超過月收入6萬元,同時符合年收入100萬以上,還款金額不超過月收入60%的客戶,才算A級客戶。



 銀行主管說,A級客戶好處多多,各銀行都奉為上賓,申貸的適用條件,比一般客戶的適用條件還優惠,利率低0.1到0.2個百分點不等,房貸成數也高出1到2成。



 同樣購買一戶1000萬的房子,A級客可以借到800萬、甚至900萬,B級客最多只能借到700萬,如果被列為C級、D級客戶,還可能被婉拒申貸。



 銀行主管說,高收入的A級客財務佳,銀行吃倒帳的風險相對較低,而且,針對這一群高檔房貸戶,還可以配合財富管理業務,從中開拓理財貴賓戶,所以,銀行願意提供低利、高成數搶客。



 至於年薪30萬、50萬,一般條件的貸款人,現階段,銀行承作房貸的態度,相對保守,提供的貸款成數較低,民眾只能多存自備款,才能搭配貸款、一圓購屋夢。



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合購房屋 註明出資金額免糾紛


時報 更新日期:2008/08/07 09:24 【工商時報 許(清爭)文/台北報導】



 合購房屋問題多,但不少愛侶為尋求自己更有保障,還是喜歡合購,房仲業者建議,契約上一定要註明當初出資的金額,並保留彼此匯款紀錄,萬一日後對簿公堂,才有證據替自己說話。



 住商不動產加盟行政處協理吳光華說,未婚情侶合購房子,常面對的是登記問題與貸款問題。



 登記部分多由於小兩口希望能夠保障彼此權益所做要求,因此要登記在兩人共同名下時,要先寫明兩人之間的出資比例,同時也要要求代書在建物及土地所有人登記時,載明分別持分比例,建物及土地權狀也建議分別依照兩人的持分比例來各自持有。以免日後為了房子產生糾紛。



 再來就是貸款問題,目前多數銀行都不接受房貸「共同貸款制」,也就是說一間房子的貸款人,銀行只接受一人出面借款當「借款人」,另一人當擔保物提供人。



 如果每個月的房貸支出是共同分擔,由借款人的戶頭扣款,另一方每個月給房貸時,不要用現金方式交付,要有匯款紀錄,留下有金錢往來的證明,未來真的不幸對簿公堂,也才能提出證據,證明自己是有付出房貸。



 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,聯名房子最麻煩的就是出售要所有人都同意,情侶在聯名買房作為愛的保證前,最好要三思而後行。



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買屋沒比較 小心落陷阱


民視 更新日期:2008/08/08 10:01



買屋前,沒多做比較,小心容易落入賣家陷阱!包括常見的新屋配贈裝潢、建材遭到調包,或是賣方承諾的附贈家電,從名牌換成雜牌,甚至還有人冤枉買到違建夾層屋或是違法外推陽台,卻被算進實際坪數,不得不多加小心。



買新房,最怕被「偷」,這個「偷」不是被小偷光顧,而是被賣方動手腳,附贈家電偷換牌子、裝潢偷換建材,最扯的連社區外觀都不同,少了花園或沒了停車位的案例不少,還有人交屋後,才發現買到的內裝,全是違建。



要避免落入陷阱的不二法門,除了買屋前請專家鑑定,或直接到場丈量,合約明細寫清楚,多看多選不心急,才能挑到舒適且價格合理的房子。



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戀愛八大禁忌



 







戀愛八大禁忌



戀愛的過程比結果重要。新一代的人已能欣賞戀愛的過程之美。




「沒有談不好的戀愛,只有個性不好的人。」這句話頗值得我們深思。一次談戀愛傷痕纍纍,可能是對方的個性不好,但若有人每次談戀愛,總是傷痕纍纍,那就是你談戀愛的方式有問題了。
愛情固然出自一種直覺,但是,在兩相吸引之處,光靠直覺的反應來應對情人,並不是聰明方式,只有直覺,可能剩下本能,用你最「真實無偽」的個性和對方相處,聽起來好像很好,但是,兩個人若都只用本能與對方相處,兩相妨害的情況就很可能發生。也許你最喜歡用的方式,就是他最恨的方式。「一個人的美食,可能是另一個人的毒藥」,西諺不是這麼說的嗎?




「我很愛他,」一個女孩這麼說,「可是他的脾氣很奇怪,好的時候很好,但有時間不吭聲、陰陽怪氣的,讓我很難受……」「我剛認識她時,她是一個甜美可愛的女孩,她說她很喜歡我,平常也對我很好,但我覺得她對我非常不滿意,動不動就說,你看別人的男朋友對人家怎麼怎麼好,人家男朋友是醫學院的學生,人家的男朋友情人節送多麼昂貴的禮物,她不知道她這樣搞得我很痛苦……」




我們在學校時,老師和家長通常怕男女生在一起就會談起戀愛,妨害功課,所以我們也喪失了和異性相處時必須有的生活藝術,甚至我們也不知道如何解決同性朋友之間的爭執,動不動就以「絕交」。「不講話」、「在背後說壞話」、「義正詞嚴地罵人」。「說話不知遮攔以表示正直無偽」的極端方式來應付。因為,我們的父母就常用這些不理智的方法來解決爭端,不是「一哭二鬧三上吊」,就是以「離家出走」來逼迫對方認錯。




有幾個大忌,是對同性朋友和異性朋友都不能犯的,但我們常在不知不覺中傷了對方的心。這八個禁忌是:




一、惡意的批評
惡言惡語,是最最傷人的東西。有些男生動不動就是三字經,自以為有這種口頭禪很帥氣,殊不知那是最侮辱女性的用語。這樣的人非常幼稚,你沒有必要陪他走一段難過的路。還有一種惡言惡語,是「罵人不帶髒字」。有個女孩子和男朋友在一起一年了,兩個人感情算好,因而男生也對她相當了解。她在成長的過程中,一直受到母親歇斯底裡的苦。她的母親是「沒事惹事」型的女人,脾氣一上來,動不動就在家裡大聲罵人,罵得狗血淋頭,搞得全家人心惶惶,使這個女孩子的童年過得相當不堪。目前因求學在外,雖然相安無事,但是在女孩心中,這一直是還沒痊癒的傷口。有一次,這個男生一時說漏嘴(也許是想試試看女友會不會生氣吧),半開玩笑地說:「你這樣跟你媽有什麼不一樣。」一向好脾氣的女孩,忽然翻臉了,而且這一翻,就沒有再復原。「只是一句玩笑話呀,何必太在意……」男孩很後悔,但也不覺得他犯了什麼錯(只是一句話呀,對他而言,沒什麼要緊),沒想到從此女孩就再也不理他。「別人將自己心中的痛告訴你,你卻往他最痛的地方開玩笑戳戳看,最不可原諒!」女孩這麼說,「我儘管想原諒他,但沒有辦法。」
這就是所謂「罵人不帶髒字」的例子。千萬記住,別戳人家痛處,最好也不要酸言酸語,這些都算是惡意的批評,不是幽默感。


 




二、蓄意的比較
有些人很喜歡比較,有時只是逞一時口舌之快,卻讓人很不舒服。沒有人喜歡被比較,而從我們小時候,父母就努力地用「比較」來使我們進步:「你看隔壁的阿毛,又會帶弟弟妹妹,書又念得比你好。」在戀愛時,我們若又不斷接收「比較」,任個性再好的人也受不了!
「比較不能使一個人更好。」在愛情中,比較反而是使情人發生爭執的導火線之一。在你想開口比較時,不如用鼓勵。一位心理學家曾說過這樣的話:「只有贊美,才能使一個人達到你的要求。』有智慧的你,何不試試看?


 




三、企圖改變對方
人總是希望愛人因他們而改變,這是愛情千古來的致命傷,而人們雖知被改變的人總是心不甘情不願,卻不願「改變」這個改變他人的想法。
「江山易改,本性難移」是一句老話,但也是一句真話。是的,人會改變,隨著時間,隨著環境,隨著心境,隨著磨難而變;但是,任何非自發性的改變,都不是永久的,都沒有意義。強制性的改變,只會埋下兩人的怨懟。


 




四、壓抑對方
他(或她)比你優秀,你會因此而覺得快樂嗎?
他(她)忽然在學業上或表現上顯得比你優秀很多,你會感到嫉妒嗎?
你的回答如果是不會嫉妒,會因他(她)的表現傑出而感到高興,且真正能做到如此,那麼,你可以說是個成熟的人,也能坦然面對情人間「共存共榮」的關係。
看起來,每個人都該因自己喜歡的人的傑出而感到高興,事實上並不然,有些人會因為怕愛情關係的改變,或自己的自卑感作祟,而企圖壓抑對方,希望對方不那麼好,免得有別的男人或女人將她或他視為獵物!這是很小家子氣的想法,但不是稀有的想法。也有一些人很誠實地承認,對方變得太耀眼,確實使他們感到有些酸味(尤其是男孩子)——不少歌壇女星的男友因女友越來越紅,而以「受不了你沒時間陪我」來結束感情;歌壇男星未紅時就已在身邊的女友也常有類似反應。有時固然是因為環境心境都變了,有時只是因為他的成功挑戰了你的占有欲。這樣的嫉妒,就一點建設性也沒有了。


 




五、強制與操縱
湯瑪士﹒莫頓在他所著的《沒有人是一座島》一書上說:
「讓我們所愛的人完成他們自己,不去扭曲他們來符合我們想要的形象。」這才是愛的真諦。但是有些人因為恐懼失去,或沒有安全感,會用很多方式來制約對方,這樣的人在平時看起來正常,但一陷入愛情中,就常「無法自拔」地想控制對方。「我會在她每天下課時到她們班門口去等她,雖然她不喜歡我這麼做,可是我已經習慣了,不這麼做的話,我會覺得我會失去她!」
這就是所謂的「愛情上癌症」。有的用積極性的侵略性控制,有的用消極性的操縱,比如「如果你不理我,我就活不下去」的消極性威脅。蘇珊﹒皮巴蒂在《愛情上癮症》(Addition to Love)中就說明了這樣的人的症候群,他們會在準備談戀愛前,或談戀愛時為自己做下列「形象安排」:捏造自己的遭遇與身世期待對方憐憫,試圖成為對方希望的那種人,使出渾身解數以強調自己的優點。待go Steady後,他可能會以喋喋不休、故作無依無靠狀,使對方愧疚,刺激對方的嫉妒心,甚至會用性或不厭其煩的照顧來綁住對方。
你會成為愛情上癮症患者嗎?你有沒有這些現象?


 




六、口頭辱罵與暴力傷害
不需解釋,這兩者尤為絕不可犯的大忌。不要在一時盛怒之下施展了出來,造成無法彌補的傷害。當然,如果你遇到這樣的「火爆情人」,在他使用暴力後,千萬不要一時心軟接受他的道歉,否則,將來你會有開不完的驗傷單。


 




七、翻舊賬
如果已經相處了好一陣子,對對方都會有相當的了解,可不要利用對方對你的坦白,當做指責對方的話題!據調查,百份之八十以上的男生都認為,他們最不能忍受的,就是吵嘴時女生翻舊賬!


 




八、讓別人替你談戀愛
有些人即使念了大學,還是沒有勇氣自己談戀愛,或還沒找到機會談戀愛,就努力地幫人談戀愛。套句中國人的俗語,就是「皇帝不急,急死太監」!不少本來可以談得不錯的戀愛,就是別人嚼舌根嚼壞的!有些人像校園廣播電台,四處張揚「某人和某人昨天接了吻」、「某人和某人分手了」、「某人搶人家男朋友」……你可不要交友不慎!還有,戀愛是兩個人的事,有些情事,不必急著與他人分享。別人的意見對你未必有用。
當然,你可別去當那個急死的「太監」!


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◆風雅頌★幸福心靈報




說話得合宜




說話得合宜


一句話說得合宜,就如金蘋果在銀網子裏。
A word aptly spoken is like apples of gold in settings of silver.


有一次我去拜訪一位高中同學鮑伯,他那天要將貨品送到位在達拉斯貿易中心
的客戶那兒。

那時正好風雨交加。客戶曾告訴鮑伯,可以把車停在大樓的後面卸貨,所以我
們就將車停在劃黃線的卸貨區。

此時,一個大樓警衛衝過來大吼說:「喂!你們不准停在這裡!」

我立刻反駁,我們已經報備過,也得到主管人員海根斯小姐(可能是那位警衛的
上司)的允許。我很不願意在這種天氣中把車停在半英哩外,再辛苦地運這堆
貨品。

然而,鮑伯的反應正解釋了他為何能在高中時代獲得最佳服務獎的榮譽。他立
刻放下手中的貨物,以非常誠懇的口氣對那位警衛解釋說:

「海根斯小姐告訴我說,如果我只需要暫停幾分鐘的話,就可以利用這裡卸貨
。不過,也可能是我自已搞錯了,畢竟這裡是你管理的。那麼請你告訴我該怎
麼辦,我就照著做好了。」

他注視著那名警衛的雙眼,微笑著等他回應。

我從來沒有見過一個態度強硬的人軟化得這麼快,那位警衛竟然說:「嗯 ......
我想......如果你只停幾分鐘而已的話,應該是沒什麼關係的。好吧!那我幫你
看著車子好了,以免被別人開罰單。你儘管去忙吧!」

鮑伯非常感激地道謝,我們也因此能輕鬆愉快地把事辦好,一滴雨都沒沾到而
且我們離開時,那名警衛竟然還熱心地搬開一些路障,讓我們利用特別出口開
出去呢
節錄自「耶穌談領導」,智庫文化,164-165頁。

恆常忍耐可以勸動君王;柔和的舌頭能折斷骨頭。
Through patience a ruler can be persuaded, and a gentle tongue can break a
one.

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徐大轉貼電子報




靈魂的震撼(李家同教授的文章)





賣一次淫,可以幫助一名失學兒童;當一回二奶,可以拯救一所希望小學…

別笑,看過你就不會笑了
有些人什麼都有,卻失落了自己的靈魂!

看完這個帖子,無語了。我不知道該說什麼,是社會錯了,還是怎麼了?

殷彩霞死了,死前她是一名妓女,更確切的說,她是一名老師。是當今中國當之無愧的老師。

她用自己骯髒的身體,純潔了孩子的心靈。一個妓女死了,所有的孩子哭著參加了她的追悼會 (如所附追悼會的照片),學校的國旗為她降了一半 !
這名年僅21歲的美女教師的追悼會上,校長翻開殷彩霞的日記,當著孩子們的面,老淚縱橫地朗讀起來,她這樣寫道:賣一次淫,可以幫助一名失學兒童;當一回二奶,可以拯救一所希望小學…

殷彩霞出生在甘肅省某縣的農村,在那個貧困的地方,村裏的其他姑娘,無論美醜,早就到南方沿海城市去打工掙錢了,每到春節,她們都會打扮得花枝招展,大包小包的提回來。而殷彩霞高中畢業後沒這麼做,很多人都不理解,畢竟她的長相在村裏是數一數二的。為此,她的父親經常罵自己的女兒沒出息。

聽說當地一所民辦小學缺老師,她主動跟學校要求免費代課。因為她中學成績就很好,順利的通過了學校的文化考核,成為一名真正的民辦教師。當殷彩霞第一次走進課堂的時候,孩子們譁然了,他們從未見過如此漂亮的女老師。從此,教室裏常常洋溢著孩子們的歡聲笑語。說是教室,其實也就是一遮風擋雨的茅草棚,樹杆埋成的牆,石板搭起的課桌,磚頭碼起的講臺,最值錢的就是那塊用青磚砌起之後經打磨又刷了黑漆的黑板了,粉筆不夠用,常以石灰與泥巴代替。就是在這樣條件下,殷彩霞教會孩子們認識了幾千個漢字,也教會了他們很多做人的道理。

一天夜裏刮大風,茅草棚蓋的學校屋頂被掀翻,黑板也被刮倒。第2天孩子們上學的時候各個不知道所措。校長去找縣教育局長要錢,結果無功而返。老校長晚上回來,對殷彩霞說,局長說要你去才給。從來沒有出過遠門、也沒有見過世面的殷彩霞怕把事情搞雜了,膽怯的步行10幾公里去了縣裏。局長的辦公室裝修很豪華,牆上掛著很多錦旗,辦公桌黑裏透紅,可以照見人影,上面立著一面小國旗,椅子是皮的,好像擦了鞋油一樣光亮,比他的腦袋還要亮。局長見到殷彩霞,色瞇瞇地聊了很多不著邊際的話。直到天黑了,局長指著另外一扇門對她說,跟我過來拿錢。當殷彩霞走進去的時候,她只看到了一張床,也就是在那張床上,局長奪走了她的處女之身。

床單上留下了處子的血,那血,比掛在局長辦公室牆上的國旗還要紅。殷彩霞沒有哭,因為,在眼前浮現的是孩子們沒有教室上課而可憐的望著她的眼神!她連夜步行趕回到家裏,沒有跟任何人說起她的屈辱。

第二天,村民們自發來到學校,買了些材料把簡陋的教室重新搭建起來了。可遇到颳風下雨的日子,依然上不了課。殷彩霞幾次跟孩子們說,縣裏不久將會來人給他們買磚頭蓋一所牢固的教室,在這半年裏,校長去縣城找了局長十幾趟,一分錢沒拿到。只有他知道局長對殷彩霞做了些什麼,但他卻無能為力。新學期開始了,很少人交得起學費,能夠堅持來校上課的孩子越來越少了,他們都跟著父母放羊去了。殷彩霞內心感到悲痛,為這些失學兒童而悲痛。當殷彩霞知道孩子們的希望已經化為泡影的時候,她脫光了自己的衣服,對著鏡子暗暗發誓將用自己的身體去實現孩子們的上學夢。在家鄉她知道那些花枝招展回來過年的姐妹們都是在外做批肉生意的。她明白那是一條賺錢的捷徑。她洗了個澡,別了校長、告別的父親,告別了那間千瘡百孔的茅草棚,紮著兩條麻花辮走向了繁華的大都市。臨走的時候,父親笑了,校長哭了......

繁華都市的五顏六色並沒有給殷彩霞帶來一絲興奮,她眼裏始終浮現的是那間低矮茅草棚搭建的教室和孩子們渴望的目光。她走進了一家髮廊,躺在了骯髒的床上,承受了人生的第二次蹂躪。那天,她在日記本上寫著:局長連個嫖客都不如。

殷彩霞是那幫姐妹裏最節儉的女孩。她從來不化妝,也從來不穿那些性感的衣服,她總愛紮著麻花辮(如所附殷彩霞的照片),但她的生意卻總是最好的,她總是搶了其他妓女的生意,她也經常為此遭到妓女們的群毆。鼻青臉腫之後,她會走向另一家髮廊,似乎只有在那粉色的燈光下她才可以看到希望。看著嫖客們一張張醜陋的嘴臉,她似乎看到了孩子們天真的笑容,但她從來就不曾因此而流淚,因為,她是個老師。

她將自己的收入,扣除生活費之後,全部寄給了校長。校長按照殷彩霞的意思,將她寄回的一筆筆嫖資全都用於改善小學的教學條件上。有人問起那些錢的來源,校長就說那是社會捐助的善款。世上沒有不透風的牆,有一天終於從郵局傳來消息說那些錢是殷老師寄來的。當地媒體得知這一消息後紛紛試圖採訪殷彩霞,但都被她婉言謝絕了,因為,她是個妓女。

有錢了,學校開始變了。第一個月,買了黑板,修了屋頂。第二個月,有了木製的課桌與板凳。第三個月,所有的孩子都有了課本。第四個月,所有的孩子都有了紅領巾。第五個月,已經沒有孩子光著腳丫上課了。第六個月,殷彩霞回來了。當孩子們看到她的時候,爭先恐後地叫她"殷老師……殷老師回來了……殷老師好漂亮啊……"。看到孩子們激動的笑臉,殷彩霞哭了,這半年裏,多少的委屈和淚水,在她眼裏都那麼的有價值。

在家呆了幾天,殷老師又踏上了南下的路。第七個月,有了操場。第八個月,有了籃球。第九個月,有了新鉛筆。第十個月,學校有了自己的國旗,孩子們每天都能夠在操場上看到國旗冉冉升起。

在第十一個月,一個房地產商堅持不用套,結果讓殷老師意外懷孕了,打完胎後,殷老師成了房地產商的二奶。可那位包養她半年的房產商因為因近段時間深圳房價陡降而拋棄了她,一分錢沒付。殷彩霞終於疲倦了,她想回家,她想回到孩子們的身邊,可她最大的夢想是為孩子們蓋上一間磚砌的教室,再為孩子們買上兩台電腦,因為這個夢想還沒實現,所以她只能回頭去苦苦哀求那位房產商。房產商說沒錢,但可以為她介紹一筆大生意,一老外,願意出三千美元買她一夜。想到幾年前的那陣大風,殷彩霞拖著疲憊的身軀爬上了老外的床。她發誓,過了那個晚上她就回到她久別的家鄉,回到她久別的課堂。可就在那個晚上,殷老師被三個外國人輪姦而死。死前她才剛過完自己21歲的生日。

殷老師死了,她沒能完成她最後的夙願,那就是給孩子們蓋上一間磚砌的教室,再為孩子們買上兩台電腦……

一個妓女死了,悄無聲息。深圳的天空還是那麼藍,官員們在豪華宴席上高談闊論,道路上行駛的高級轎車,散發著耀眼的光芒。興奮的人們滔滔不絕地談論著股票、房價和車市,還有電影、音樂和愛情。路邊親親我我戀愛的小青年們為了一點小事要死要活。..........

可在此時,甘肅那個人們已經忘記了的小山村,正在舉行只有學生、老師和數百位沉痛的村民的追悼會。追悼會上,人們看到殷彩霞的一張黑白照片,照片裏,她紮著兩個麻花辮,笑得如此單純。校長翻開殷彩霞的日記,當著孩子們的面老淚縱橫地朗讀起來,她這樣寫道:賣一次淫,可以幫助一名失學兒童;當一回二奶,可以拯救一所希望小學…

學校的國旗降了一半。或許,這是中國歷史上,第一個為一個偉大的妓女而降的國旗。

多好感言:寫這篇文章,我整整哭了兩個小時。從今以後,我再也不會歧視任何妓女,因為她們當中有一個殷彩霞。真誠希望大家多轉載此文,貼滿各個論壇和空間.讓我們的父母官們看看,當他們在臺上高談闊論的時候,當他們在酒桌前恍酬交錯的時候,當他們以權謀私的時候,當他們在臺上學習三個代表的時候,多想想那個不是共產黨員的殷彩霞和萬千處於水深火熱的窮苦百姓。彩霞在那個世界在用哀求的眼神望著我們。殷彩霞雖然身為妓女,但她比誰都活得高尚,比誰都活得有尊嚴。在人心冷漠、肉慾橫流的社會裡,她給予孩子們的愛難道不是我們社會最可貴的"大愛"嗎?

殷彩霞帶著未完成的遺憾離開了這個世界,作為生者,我們理當完成彩霞的遺志,在這個寒冷的冬天,多奉獻我們的愛心和責任給社會以及千百萬窮苦的人們。

奉獻給大家這篇感人的故事,願我們每個人都能夠開心的生活,為社會多奉獻點愛心和關心。

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119健康電子報--女人少吃雞翅 (預防巧克力囊腫)


 



不論已婚或是未婚的女性同胞都要小心注意喔!


最近朋友的朋友剛於子宮位置長了(巧克力囊腫)~就是藝人夏禕 / 胡晴雯開刀割除的病,即是瘤內積滿血,血呈深黑色!


本以為割了之後會完全康復,殊不知短短幾個月間又再返發,於是即往向婦科醫生求診,醫生隨即問她是否常吃雞翅,朋友的朋友感到十分愕然....


為何醫生會知道......原來雞的激素注射部位通常在雞翅/雞頸位,故常吃雞翅再加上女性荷爾蒙分泌影響,令到愛吃雞翅的女士們特別容易患上子宮部位的腫瘤,故此奉勸大家少吃雞翅為妙!


現今社會女性有80%都容易得到子宮肌留及巧克力囊腫,真是可怕ㄚ~


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越南語習語小札

 








習語小札第一札:  不要怕,越南文其實很簡單
第二
見字也知發音
第三
:越南語言的六聲
第四
:『我愛妳』,就是『我要妳』
第五
:我們都是一家親
第六
夫妻稱謂篇
第七
:倒裝用法
第八札:常見的網頁的越南文字表述法

第九札:聖誕節應景語           2001.12.22















    不要怕,越南文其實很簡單


現在我們娶了一位號稱南方佳麗的越南嬌妻,我們當然希望她最終能融入到我們的社會裏面.但是,要看我們做丈夫的關心及努力的程度,可以讓這段過渡時期可長可短.


語文,可也是雙向的.她要學中文,丈夫如果盡可能也瞭解一些越南語,在溝通上不就可以加快許多,也可以深入很多.


但是,天啊,學別國的語文,好象聽起來很難.但是,越南文嘛,那就有些不一樣哦,因為,越南文的中文傳統很深─────越南,在1904年以前,全國都是使用漢字,也因此,很多中文語法及念法,深受到中文的影響.如果不是新創的中文字詞,則每個漢字,都有越南文的念法,每個漢詞,也有越南文的念法.如果知道一些常用漢字的越南文念法,則在很多的時候,我們想要說一個詞,則把相對的中文漢字的越南發音照拼,這個標準越南詞就出來了.以下我們就舉例看看吧:


1.我們要說『公民』這個詞的越南文時.首先『公』,越南文是co^ng,『民』字,越南文是da^n,所以『公民』的越南文,就是co^ng da^n


2.『結婚』要講成越南話時,『結』,越南文是ke^/t,『婚』則是ho^n,所以『結婚』的越南文,就是ke^/t ho^n


我們請注意,以上,『公民』或『結婚』,在1904年以前,越南人就是用這種漢字作國家的文字,念法上,則是現在越南文的發音,所以看來,現在的越南文,也就是一種拼音文字,講白一點,就是越南的注音符號,只是,現在,越南是把注音符號當作文字在用.(如同南韓在近年來廢漢字一樣)而且,以上的一字配一音,而不同的組合漢字,則使用的拼音完全一樣.


而且,請注意一下,以上例子裏的四個字,它們的發音和中文很像呢!更精確一點來說,很像中國的南部方言,如閩粵臺灣話,有時,很像普通話(北方官話).像是以上的:『公』,念國語的『公』,完全一樣;『民』,發『洋』聲;『結』,發『ㄍㄝ/』聲;『婚』發『哄』聲,除了『民』字發聲與中文有異之外,其他與中文方言或國語很像.大部份的越南詞,發音與中文相像者居多;而在單字上,則單用一字時,往往則發成越南民語(按:這是指,是越南人土傳的發音,好象日文,單發『山』是發『亞媽』聲,如連用時,發『三』音一樣),就有些不同了.我們也可以舉例來看看:


如『日』字,其漢字的發音是nha^.t,所以『生日』兩個字都是發漢音時,則發sinh nha^.t.但單用『日』字,則不用nha^.t字,而用其民語的nga\y,如『幾月幾日』啊的『日』,就是用nga\y.如越南國慶九月二日,『日』就是寫nga\y.此例『生日』更尖端的用法,就是也可以拼用漢音及越音,把『生』用漢音,把『日』用越音,而用成nga\y sinh也是可以的.一個詞裏合拼了漢音及越音,這不是正規的用法,但是是民間可以認同的用法(但不能自編亂用,還是要用通用者).


但是,並不是我們隨便拿一個中文的詞,就可以拼讀成越南現代話.此話怎說,因為,在當時中國處於文言文的時代,所用的漢詞,每個字都可以讓當時越南的讀書人讀得出而且懂得用,但那是越南文言文,拿中國詞直接翻讀,這些詞到了現代的越南文裡讀,你要是直接去譯讀,那麼,只有那些越南國學基礎深厚的人才了解.所以,很多都不行,但也有一些可以,當然,那要熟悉之後,才能運用自如的.


 



 












    見字也知發音


越南現代的『國語』即是指其目前所通用的拼音文字,它的好處,就是見字即知發音.而它的字母,和英文的二十六個字母相比如下表:

















































































































英文



越南文



A



A, A^, Av



,,



B



B





C



C





D



D, D-



,



E



E, E^



,



F



-----------------------



-----------------------



G



G





H



H





I



I





J



----------------------



-------------------------



K



K





L



L





M



M





N



N





O



O, O^, O’



, ,



P



P





Q



Q





R



R





S



S





T



T





U



U, U’



, ㄨㄛ



V



V





W



---------------------



----------------------



X



X





Y



Y





Z



----------------------



-----------------------



 













    越南語言的六聲


越南語言是六聲系統.想一想看,國語是採四聲,加上輕聲,一共五個聲.中國一些地方有八聲(如蘇州話),像台灣閩南話也有七聲,所以看來,越南文的發聲雖有六聲,比國語來得複雜,不過,比上還不足,即連閩南話都要比越南話在發聲上,要複雜些,我們學越南話,不就可以安了嗎!


我們在越南文的每個字上,往往可以發現並且統計出,共有六種標音的符號:其中:


.第一種是什麼都沒有標的,那種發音就是如同國語的第一聲(陰平聲)


    第二種是在字上方有一個從左下向右上的斜行號“/”,發音近似國語的第二聲(陽平聲)


    第三種是在字上方有一個從左上向右下的斜行號“\”,發音近似國語的第三聲(上聲)


    第四種是在字下方有一小點“.”,發音近似國語的第三聲(上聲)但較短促


    第五種是在字上方有一“,”,發音近似國語的第二聲,但頭重尾輕,且愈到後頭愈加重


    第六種是在字上方有一“~”,發音近似國語的第二聲,但發音如符號圖示,有轉折向上之勢.


當然,以上只是概述,但以我們在實際運用上,能這樣子了解,也就已足夠了.



 













    『我愛妳』,就是『我要妳』


對越南老婆,當然講情話,也是人情之常,也是增進夫妻感情的妙方.那麼,越南話的『我愛妳』要怎麼講.


首先,我們把『我愛妳』三個字組成的句子分解成『我』『愛』『妳』三個單字.『我』的越南文是to^I,發『堆』聲.『妳』的越南文是em,發『ㄝm』聲.而『愛』的越南文是ye^u,發『優』聲.(註:em這個字是對於年紀小於自己的女性的稱呼,而且,除非這位女性是你的妻子或是女朋友,否則最好不要對一般小於自己的女性稱呼em,而用chi.取代之;至於chi.嘛,是漢字『姐』的越南文)


 為什麼越南文的『愛』發的不是如中文『愛』的近似方言音,而是這個完全不同音的字.我們細察之下,知道ye^u原來是漢字『要』的越南音,而越南文的『我愛妳』,實際上就是說『我要妳』。


『我愛妳』的越南文是To^I ye^u em〔堆 優 ㄝm〕,不過,你可以說得更親切一點,那就是把『我』這個字的to^I改成『你』(anh),而說成Anh ye^u em,此時的中文意思成了『你愛妳』,但,這就是越南文親切的稱謂的用法.不只用在這裡,老公對老婆,或男人對女朋友也可以用這種用法.反過來說,如果是越南老婆這樣對你說:『Em ye^u anh』,你也不要一時領會不過來,那和說『To^I ye^u anh』意思一樣,但更屬親切的用法.



 













                                  ●     我們都是一家親

越南話裡是把周遭的人視同自己的親人.

所以,看到比自己年紀大的男人,稱呼對方『翁』;看到與自己年齡相仿的男人,稱呼對方稱對方『英』;看到比自己年紀小的男人,稱呼對方稱『em』;看到比自己年紀大的女性,稱呼對方稱『婆』;看到和自己稍大的女性,稱呼對方稱『姑』;看到和自己年齡相仿的女性,稱呼對方稱『姐』;對於自已非常要好的女朋友或是妻子,稱呼對方稱『』.


『翁』的越南文是『o^ng
『英』的越南文是『
anh
『婆』的越南文是『
ba\
『姑』的越南文是『
co^
『姐』的越南文是『
chi.


同樣的,向對於提到第三者時,看到看到比自己年紀大的男人,稱呼他為『那位翁』;看到與自己年齡相仿的男人,稱呼對方稱他為對方『那位英』;看到比自己年紀小的男人,稱呼他為稱『那位em』;看到比自己年紀大的女性,稱呼她為『那位婆』;看到和自己稍大的女性,稱呼她為對方稱『那位姑』;看到和自己年齡相仿的女性,稱呼她為對方稱『那位姐』;對於自已的非常要好的另一位女朋友或另一位妻子(按:因此,此字一般是很少很少用的),稱呼她為對方稱『那位em』.

『翁』的越南文是『o^ng a^/y


『英』的越南文是『anh a^/y


『婆』的越南文是『ba\ a^/y


『姑』的越南文是『co^ a^/y


『姐』的越南文是『chi. a^/y


由此可以看出,越南人是重視人際關係的,把人人都當成自己的親人,即使是路人,那麼,社會上還會有什麼不和諧的呢!無怪乎,越南人是比較純樸而無華的.



 













    夫妻稱謂篇


人總是有親有友,對於應有的稱呼禮數也是不能不曉得,這才是知曉人情之常.


越南文裡的稱謂,我們以近來取譬,先說夫妻吧.

夫妻間的稱呼,夫稱妻為『老婆』,妻稱夫為『老公』,不論是中或是越南,都有類似的用法.以越南文對應的漢字,『老婆』是『婆社』(ba\ xa~ 是『社婆』的倒裝),『老公』是『翁社』(o^ng xa~是『社翁』的倒裝),這是很常用的用法,可以常用的.

也有一種對別人稱呼自己的伴侶為『我家那一口子』的類似的越南文用法,是稱做『家 to^I』(家我nha\ to^i)(即『我家』的倒裝),這是常在對於與自己熟悉的人稱呼自己的夫或妻的稱呼.也廣用.


 也有一種是夫與妻間較親晲的自稱,夫自稱anh,妻自稱em.如夫對妻說,『我愛妳』是說Anh ye^u em,妻對夫說『我愛你』時,是說Em ye^u anh



 













●倒裝用法


在越南文裡,很多的詞雖是來自漢字,但用法上郤是倒裝的.

這種倒裝的用法,一方面也是越南的習慣性,追索來源,應是越南文裡,把形容詞放在名詞後頭的民族用法而來.如果把漢字直接來直譯,則常只有熟悉古越文(=漢文)的文言文人士才懂得,或是比較屬於高級知識分子群中有可能了解.如『愛情』,在越南文裡也可以直譯.『愛』的越南文是『ai/』,』『情』的越南文是『ti\nh』,如果我們直接翻譯成『ai/ ti\nh』那些學古文的越南知識分子可能會,但,一般人嘛,那就很少會囉!『愛情』,就是要先倒裝成『情愛』,『情』的越南文是『tin\h』,『愛』的越南文是來自漢文的『要』(ye^u),所以,中文的『愛情』在越南文對應的漢字是『情要』,越南文即是『ti\nh ye^u』,這個詞,我們如果常聽越南流行歌曲或是常看越南報章雜誌,一定常見此詞,因為,愛情是人間不變的話題.



 













●常見的網頁的越南文字表述法

因為,由於字碼的問題,所以越南文字,在網頁的表示上,如果,不使用特殊的字碼,則要在舉世通行的英文網頁上要顯示越南文裡異於英文的一些字母,常見的代替性的表示法如下,在=號左方為越南文字母,=號右方則是用英文及一般鍵盤內可找到的相關符號綜合的表示法:




 











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●聖誕節應景語

聖誕節是個西方的宗教節日,和深受佛教影響的越南應該是八字不著一撇的吧!如果是這樣想,那真真是萬萬不確的.因為,越南曾是法國的殖民地,而天主教是法國的主要宗教,也隨著法國的侵佔越南而一併傳入了越南.全越南的天主教徒不算少,但天主教的傳播遠沒有聖誕節的流行來得更深入越南民間了.今天,在越南,老百姓儘管平時拜佛,但,聖誕節,卻成為越南的重要節日,老百姓在這一天,也領受了聖誕節的歡樂,到處有晚會,百姓們也會擠向教堂去參加彌撒,不是因為信仰,而是因為應節.(關於越南的書籍會這樣介紹,但總是有些令人不全然置信.但後來,我那來自於越南鄉下的老婆告訴我,她是佛教徒,但卻在越南時每年在聖誕夜和朋友去參加教堂的彌撒,我去年也是頭一次因著老婆而在聖誕夜帶她去聖家堂參加彌撒)


對於這種越南的節日,我們要怎麼稱呼呢?聖誕節,越南文叫做Le^~ Noen【發音做“雷 ㄋㄜ ㄝN”】,Le^~這個字,是漢字『禮』字的越南音讀,這個『禮』字,在越南的用法而以用在聖誕節時的這個節日時用此字為主.Noen是一個音變,它的本字是法文的Noel,是法文的聖誕節的意思.到了越南,於是產生音變,變成了Noen,但是,如果用No^-el還是可以的.

至於聖誕老人的越南文要怎麼說呢?要說成O^ng gia\ Noen【發音做“ㄜN 啞 ㄋㄜ ㄝN”】,O^ng 前有述及是漢字的『翁』,gia\是老的意思,O^ng gia\ 即是指老翁,亦即老公公,所以,O^ng gia\ Noen即是指在聖誕節的老公公---以漢文的排列法即是Noen-gia\ -O^ng〔聖誕節-老-公公〕,但,越南文要倒裝來用,所以,成了O^ng- gia\ -Noen‧

如果不知道妳的越南老婆是不是要過這個節,可以問她一下,要不要到教堂Nha\ Tho+\ 【發音做“ㄋㄧㄚ(三聲) ㄊㄜ(三聲)”】,如果她過節,則帶她去教堂望個彌撒,她一定會很高興的!2001.12.22



 文章來源:越南文練功房


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土地買賣移轉過程中,應注意那些事項﹖



 



 


A. 土地承買人應注意事項:
1.
事前應先調查土地的地形:位置、現狀及界址,最好向地政機關申請地籍圖謄本,再套上都市計畫圖,且詳查土地登記簿謄本。

2.
買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立,否則該買賣契約無效。

3.
該筆土地上如設定有抵押權登記,應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權,以免買賣成立後,出賣人取得買賣價款後,一走了之。

4.
查明該筆土地之使用管制情形,如住宅區﹑商業區﹑工業區等,因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同;另購買耕地時,應檢附農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書。

5.
參考附近已成交的實例價格,或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。

6.
土地上如有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物,則地上權人﹑典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。


C. 申請登記時間﹕
不動產之買賣移轉,我國採登記生效主義,所以買賣雙方簽約後,應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記,買方權益方可獲得保障﹐並避免被處逾期登記費罰鍰。


B. 土地出賣人應注意事項:
售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。 土地增值稅依有關稅法的規定,應由出賣人負擔。土地增值稅,係按土地漲價總數額課稅,若土地無漲價無增值,雖土地移轉買賣,仍予免稅。


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台灣出生小孩可入越南國籍



 


資料來源:www.seeviet.net==越南話題論壇==<作者:雷霆>


1.台灣出生證明(正本1份、副本2份,合計3份)+全戶戶籍謄本3份,拿到『地方法院公證』(馬上好)。
文件取回2份:正本1份、副本1份,公證處會留1份。公證費500元。

2. 公證好的2份文件,再拿到外交部辦事處驗證 (4個工作天)。
文件取回1份:正本1份(驗證費400元/份),公證處留底1份。

3. 驗證後的正本+影印本1份+15元美金,再拿到駐胡志明台北辦事處驗證 336 Nguyen Trai Phuong Q10 電話:834-6264 (2個工作天)。只能驗證正本(有蓋騎縫章)文件取回正本1份。

4. 驗證後的正本+影印本1份+160000d,再拿到胡志明市外務廳公證 6 Alexander de Roder HCMC Q1 電話:822-4224 (2個工作天)。文件取回正本1份。

5. 公證好的正本+全戶戶籍謄本共2張+各影印1份,再拿到翻譯公證處 (費用290.000d) 47 Dumg Le Duan Q1 SAU NHA THO DUC BA (2個工作天)星期六休息。

6. 公證翻譯好的正本+翻譯本+小孩入越南國籍父母同意書+結婚證書影印公證+(越籍配偶戶口、身分證影印及公證),再拿到簽結婚證書那裡(我只知道那裡專管外國人事務,不知是什麼單位),申請換發越南出生證明(早上去下午拿件)。
7. 拿越南出生證明到居住當地公安入戶口。

8. 申請護照。


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申辦土地、建物登記案件,須繳納哪些費用?



 



 


應依照土地法及相關法令規定繳納。按申辦登記案件,需繳納下列費用:


A 登記規費
應依照土地法及相關法令規定繳納。登記費未滿新台幣一元者不予計徵。
其計徵標準:
1.
土地總登記:由權利人按申報地價繳納登記費千分之二。
2.
建物所有權第一次登記:按建物權利價值千分之二繳納。
3.
權利變更登記:按申報地價或權利價值千分之一繳納。
4.
他項權利設定登記:按權利價值千分之一繳納。
5.
他項權利內容變更登記,除權利價值增加部分依增加價值千分之一繳納登記費外,免納登記費。


B 書狀費
土地所有權狀﹑建築改良物所有權狀及他項權利證明書,每張新台幣捌拾元。但因逕為分割,所有權人就新編地號請領權利書狀及其他法令有規定者,免納書狀工本費。


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買土地的時侯,應該注意那些事項?



 



 



一、了解該地形
事前應該先調查土地的地形、位置、現狀及界址,最好向地政事務所申請地籍圖謄本,再向建管機關(工務局或建設局)申請都市計畫圖後予以套繪,可以了解土地是否屬於公共設施保留地,而且要詳細調查土地登記簿謄本記載的內容與賣方說明是否符合。


二、確定買賣契約
買賣契約應該與土地所有權人訂立,或由土地所有權人正式委託的地政士訂立,否則該買賣契約會無效。這筆土地上如果設定有抵押權登記,應該先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權,以免買賣成立後,出賣人取得買賣價款後,一走了之。


三、了解土地的使用性質
要查明該筆土地的使用管制情形,如住宅區﹑商業區﹑工業區……等,因為它的使用性質、建蔽率及容積率等都不相同;還要注意,購買農()地時,要檢附農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制證明書。


四、參考行情擬定購買價格
參考附近已經完成交易的實例價格,或參考政府當年公告的土地現值,再決定土地成交價。土地上如果有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地(有蓋房子的土地)租約建築房屋,則地上權人﹑典權人或承租人對這塊土地有依同樣條件優先購買的權利。


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◆風雅頌★幸福心靈報




幾分容忍,幾分度量




幾分容忍,幾分度量


有位高傲的富婆,在一家非常昂貴的餐廳裡,一直抱怨這樣不對,那樣不
好。侍者耐著性子直賠不是。但這位富婆的氣燄反而越發囂張,隨而指著
一道菜對侍者說,「你說,這叫做食物?我看連豬都不會吃!」

侍者終於按捺不住,對這位富婆說:「太太,真的是這樣嗎?那麼,我去
替妳弄點豬吃的來。

一個是「心中無半點善意」,一個是「胸中無半點寬容」,真是道盡現代
人典型的交往模式,再看看下面二則夫妻的對白。

丈夫:「聽妳講話就像是一個白癡。」
太太:「你難道不曉得只有這樣,你才會懂?」
「拿去洗衣店的襯衫拿回來了嗎?」丈夫問
「我是你什麼人,女傭嗎?」妻子回答
「當然不是,」他頂了回去,「你如果是女傭的話,至少應該懂得怎樣洗
衣服。」

我們經常掉進一個陷阱,就是爭論必有輸贏,在所有的爭吵事件中,大家
都堅持自己的觀念,將之視為金科玉律,不肯退讓。我常開玩笑說,這就
是所謂的「禮讓」----- 不管自己有沒有「禮」(理),別人都要「讓」。
更重要的是雙方都不願意放棄說「最後一句話」。似乎誰說了最後一句話
,不管有理無理,誰就是勝利者,以致爭吵不休。

想解開纏繞在一起的絲線時,是不能用力去拉的,因為你愈用力去拉,纏
繞在一起的絲線必定會纏繞得更緊。人與人的交往不也一樣,很多人只知
道「得理不饒人」、「火上加油」,卻不曉得「逢人只說三分話」、「順
風扯蓬、見好就收」的道理,結果關係纏繞糾結,常鬧到不可收拾的地步


是非對錯並沒有快樂來得重要。快樂的秘訣就是「退一步」,先向別人伸
出友善的手。讓對方做「對」的人,並不代表你就「錯」了。因為,當一
切都好轉後,你會發現你將獲得放下的平安,也會感到讓別人「對」的喜
悅。由此,你也做「對」了。

邱吉爾在退出政壇後,有一次騎著一輛腳踏車在路上閒逛。

這時,也有一位女士騎著腳踏車,從另一個方向急駛而來,由於煞車不住
,最後竟撞到了邱吉爾。

「你這個遭老頭到底會不會騎車?」這位女士惡人先告狀地破口大罵:「
騎車不長眼睛嗎?……」

「對不起!對不起!我還不太會騎車」邱吉爾對那位女士的惡行惡狀並不
介意,只是不斷地向對方道歉,「看來妳已經學會很久了,對不對?」

這位女士的氣立刻消了一半,再仔細一看,他竟然是偉大的首相,只好羞
愧地說道:「不………不………你知道嗎?我是半分鐘之前才學會的……
教我騎的就是閣下您。」

有位智者即說:「幾分容忍,幾分度量,終必能化干戈為玉帛。」

曾有一對父子坐火車外出旅遊,途中有位查票員來檢查乘客的車票,父親
因為找不到車票而受查票員怒言以對。事後,兒子就問父親,為什麼剛才
不反目以對呢?父親說:「兒子,倘若這個人能忍受他自己的脾氣一輩子
,為何我不能忍受他幾分鐘呢?」

「不說最後一句話,則可以避免紛爭」這也是我時時提醒自己的座右銘。

本文摘自~~「貼心」一書

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◆風雅頌★幸福心靈報




花時間做十件事




花時間做十件事


時間是生命,是不可逆轉的,浪費時間,就是浪費生命

生命係短暫的,而浪費時間則使生命更為短暫。

所以必須學會辨識出什麼是該做的事, 而別把精神輕易耗擲於瑣碎的事物 上。

十八世紀德國哲學家歌德曾說:如果我們把時間 用在對的事情上面,我們永遠都會有時間。

而以下十件事情是每個人都應該花時間做的事:

1.. 花時間思考─這是智慧的根源。
2.. 花時間工作─這是成功的代價。
3.. 花時間助人─這是快樂的泉源。
4.. 花時間閱讀─這是知識的基礎。
5.. 花時間去笑─這是去除煩憂的妙藥。
6.. 花時間健身─這是財富和生命的保障。
7.. 花時間沉思─這是淨化心靈、身心合一的捷徑。
8.. 花時間娛樂─這是享受人生、永保青春的秘方。
9.. 花時間愛人─這是生命最動人的樂章。
10. 花時間計畫─這是如何有時間做前九件事的要訣

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《有此一說》聊八卦好處多多…能讓人互信團結


自由 更新日期:2008/07/31 04:09



〔編譯鄭寺音/綜合報導〕「英國皇家學會學報:生物學」三十日刊登的研究指出,多講八卦對社會其實是有好處的,因為閒言閒語不僅讓人彼此信賴,也會使人更慈悲為懷。



賽局理論家曾發表研究指出,人類之所以會幫助陌生人,是因為沽名釣譽使然,人類透過「我幫你,其他人會幫我」的「間接互惠」過程,發展出合作關係,而建立名聲正是其中很重要的一點。



一個德國團隊想研究,如果想建立名聲,能倚靠八卦到什麼程度;而要是想摧毀名聲,又要濫用八卦到什麼程度。



他們將德國基爾大學奧地利維也納大學的學生,歸成十二人一組、共十一組進行一場實驗性的遊戲,讓參與的學生給彼此金錢,並讓學生寫下對其他人的評論(也是一種八卦),藉此測試參與者對彼此的信賴程度,並研究八卦對潛在接收者的名聲與最終捐獻結果的影響。



他們發現,透過八卦傳播的互惠、信賴與名聲之間,有正面的關聯,「多樣的八卦讓人更了解一個人的真正行為,也因為如此,虛構或是不正確的閒言閒語如果不多,不會有太大力量。」同個團體一份支持稍早研究的詳細分析顯示,人們比較常與合作者合作,說合作者的閒話內容,也比八卦背叛者時正面。



研究發現,最能從蜚短流長中受益的人,就是那些能發現誰是可靠的交換夥伴、誰是騙子的人。這是因為,要在社會環境成功,需要有預測與影響他人行為的社會智慧。此外,凡是著迷於他人八卦的人,往往也比不愛八卦者成功。這也證實八卦是社會相關訊息的傳播媒介,說長道短,確實有助讓社會更趨團結。



不過,如果八卦得來的消息是某人好或壞得不得了,此時這種八卦的效果就會降低,因為人的天性就不願相信某人是完全好或完全壞。



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鼓勵哺餵母乳 媽媽寶寶更健康


優活 更新日期:2008/08/01 10:15 uho編輯部



母乳是給嬰幼兒最好的食物,能增進嬰幼兒與哺乳媽媽的健康。為響應8月1-7日國際母乳哺育週,臺北市政府衛生局及國際母乳哺育行動聯盟(WABA) 共同呼籲所有市民,給予哺餵母乳媽媽更多支持,以達嬰兒哺育的黃金標準:「純母乳哺育6個月,之後添加適當副食品,並持續哺乳到兩歲或兩歲以上」。



根據國民健康局宣導資料指出,與純母乳哺育的嬰兒相比,沒有哺育母乳的嬰幼兒,發生呼吸道感染、腹瀉及其他感染、肥胖氣喘兒童癌症、較低智商等情況的比率較高;未哺育母乳的母親除產後月經較早來、兩胎間隔較短外,罹患乳癌、卵巢癌及第二型糖尿病的機會也較高,顯示哺育母乳能促進寶寶與媽媽的健康。



然而許多嬰兒卻無法得到純母乳哺育,歸納可能原因為:


1.母親、家庭和社會大眾不了解什麼是純母乳哺育、有什麼好處;不相信純母乳哺育六個月是可能的,也不相信媽媽會有足夠的奶水,甚至不知道添加的食物或液體會對嬰兒有害;


2.媽媽在六個月前就需返回職場;


3.商業廣告誤導大眾,認為母乳加配方奶甚至比純母乳好。



依據衛生局的統計,在各界努力下,臺北市96年度住院期間母乳哺餵率提升至60.2%(90年度為34.8%)、產後1個月之純母乳哺餵率為47.2%、產後2個月之純母乳哺餵率為36.95%、產後6個月之純母乳哺餵率則降至25.4%、產後1年之純母乳哺餵率降到11.4%,顯示哺餵母乳媽媽回到社區或職場,持續哺餵純母乿的比率,隨著時間延長而明顯降低,哺餵母乳是不能只靠媽媽個人的決心與努力,即在家庭及社區中,需要強而有力的支持網絡,幫助媽媽延長哺餵母乳的時間。

有完善的支持環境,是哺乳媽媽延長哺餵母乳時間的重要條件。北市衛生局由醫院、職場、社區及法案等方面著手,營造本市友善的哺乳環境,相關措施包括:



一、醫院方面:輔導醫院參與認證,成為「母嬰親善醫院」,提供準媽媽選擇生產醫院之參考。至96年12月止臺北市共有19家醫院通過母嬰親善醫院認證,佔臺北市婦產科醫院之75%。及加強醫護人員繼續教育,於產前給予準媽媽相關衛教指導,幫助媽媽於產後順利進行母乳哺育。



二、職場方面:輔導各機關、公司行號、公共場所設置母乳哺/集乳室, 建立職場友善哺乳環境,延長母乳哺育時間。



三、社區方面:培訓母乳志工指導員,於社區中提供婦女母乳哺育相關諮詢服務,97年1-6月共服務10,820人次、母乳哺育追蹤17,819人次:建立母乳哺育諮詢專線服務,97年1-6月提供健康諮詢服務共計678人次;成立社區母乳哺育支持團體,藉由同儕團體力量支持與協助媽媽持續哺餵母乳。



四、法案方面:制訂「臺北市公共場所母乳哺育自治條例」(草案),維護哺乳媽媽於公共場所之哺乳權,本案已排入臺北市議會二讀審議。



母乳是大自然賜給嬰兒最珍貴的禮物,在營養提供、疾病預防、智力提昇及健康促進各方面,母乳都是無可取代的。衛生局呼籲市民共同支持與響應,如果有母乳哺育相關問題皆可洽詢臺北市各區健康服務中心。



資料來源:http://www.uho.com.tw/hotnews.asp?aid=4736



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新隱形眼鏡 老花近視都搞定


聯合 更新日期:2008/08/01 16:00 記者李樹人/台北報導



上了年紀,就會有老花眼的問題,對於戴習慣隱形眼鏡的近視族來說,相當麻煩,可得多準備一副老花眼鏡,但這一戴,又顯得老態,國內最近引進了老花眼專用的隱形眼鏡,只要一付,看遠看近,都能一起搞定。



三軍總醫院眼科主治醫師戴明正表示,老花眼是不可避免的退化現象,隨著年紀增長,眼球的調解能力變差了,一旦過了40歲,每個人幾乎都有老花眼,要是字太小了,就看不清楚。



醫師說:多焦點雷射 難有效治療



有些雷射近視手術號稱可以改善老花眼,對此,戴明正認為,其實效果極為有限,由於老花眼度數是動態的,可能隨著年紀增長而改變,所謂的多焦點雷射治療並無法有效改善老花眼。



另外,服用高單位葉黃素維他命,也無助於老花眼的矯正,臨床只證明,葉黃素可以降低黃斑部病變的發生機率,但對於老花眼的延緩,卻毫無助益。



戴明正指出,目前只有透過鏡片才能矯正老花眼,最近幾年,出現了多焦點的鏡片,鏡片分成兩層,上一層是老花眼,下一層則用於近視,由使用者自己決定要用哪一層,相當方便。



不過,一般的隱形眼鏡都屬於單焦點,如果產生了老花眼,就不不敷使用,要是看報紙或報表數字,可能得多準備一副老花眼鏡,以備不時之需。



銀髮近視族 一副眼鏡就ok



戴明正說,現在隱形眼鏡也有了多焦點樣式,只要一副隱形眼鏡,就能矯正近視及老花眼,不用多準備一副老花眼鏡,不過,單價較高,約為隱形眼鏡的一倍,但對於上了年紀的近視族來說,卻是多了一項新選擇。



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常溫放3小時 奶茶生菌數多5-11倍


自由 更新日期:2008/07/31 04:09



〔記者李容萍/桃園報導〕桃園縣政府衛生局昨天指出,奶茶、柳橙汁等冰品在攝氏30度下放置3小時,生菌數會多5到11倍。



衛生局日前針對市售冰品零售攤、杯裝飲料連鎖店及餐飲業做稽查,抽驗冰品飲料80件、餐飲業25件,結果不符合食品衛生標準的各為15件、6件。針對這21件不符合衛生標準的業者,衛生局令業者限期改善並擇期複驗,屆時仍不符標準,將依法開出至少3萬元、最高15萬元罰鍰。



衛生局指出,不合格的冰品冷飲檢體中有13件生菌數過量,研判是冰塊、食材原料或是用水不潔,或製造、調配取用過程中遭受污染導致微生物滋長。



另餐飲業有6件大腸桿菌群過量,可能是其製作過程衛生狀況、食材、器具、包裝過程受到污染,或工作人員的個人衛生狀況不佳。衛生局說,調理好的食物放在常溫下不僅會失去原來的香氣口感,也是細菌繁殖的溫床,例如常見的涼麵、生菜沙拉,沒有妥善冷藏的環境,經過3小時,生菌數增加4至9倍。



衛生局提醒消費者,冰品應保持在7度以下,一旦與空氣接觸後要在2小時內食用完畢保障食品衛生。



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治療骨鬆針劑 健保有給付


自由 更新日期:2008/08/02 04:09







治療骨質疏鬆藥物─雙磷酸鹽長效型針劑Bonviva昨日通過健保給付,3個月打1針,健保給付每針3343元。



目前骨質疏鬆治療常用藥物為每週1次的雙磷酸鹽類口服錠劑,但由於部分病患服用後會有灼熱感,加上同時要喝大量的水及不能立即躺下等限制,有些病患會感覺不適及不便。



健保局決定,給付停經後的婦女因骨質疏鬆症(即骨密度小於2.5標準差)引起的脊椎壓迫性骨折,但是民眾適合何種治療,仍應由醫師診斷及開立處方。



(圖文:記者魏怡嘉)


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個人飛行器 可望明年上市


自由 更新日期:2008/07/30 04:09



編譯管淑平/特譯



從1920年代首次出現在科幻漫畫以來,個人飛行器一直是令人類著迷的飛行夢想之一,紐西蘭48歲發明家馬丁29日將在威斯康辛州美國實驗飛機協會航空展上推出一款宣稱是「全世界第一款實用性個人飛行器」,希望明年上市,每具售價10萬美元(約304萬元台幣)。



每具售價約304萬元台幣



從1960年代起陸續有人提出以金屬、塑膠加上推進器製成的個人飛行器設計,但是都無法飛超過1分鐘;而馬丁推出的這款能飛上30分鐘。



這款飛行器高約1.5公尺,重112.5公斤,停駐時靠3根支架支撐,旋轉翼安裝在2個外形看起來像杯子的圓柱槽中,靠200匹馬力的汽油活塞引擎驅動旋翼產生600磅推進力,使用時像雙肩背包一樣背在操作者背後,透過搖桿控制起降和方向。



紐約時報記者親身體驗後說,覺得真的像在未來世界,但是運作時噪音非常大。



這是馬丁花了27年時間實現5歲以來的夢想。主修生物化學的馬丁,大學開始著手研究個人飛行器,畢業後在製藥生物科技界工作,將工作以外時間和賺來的錢都投注在自家車庫中打造的飛行器上。



1997年研發出原型機,找太太當白老鼠,實驗成功。第2代機找了當時15歲、還不能開車的兒子測試,只為了證明任何人都能學會操作這種飛行器。現在看到的是第11代機。



飛行器的安全裝置包括類似小型飛機上使用的緊急降落傘系統,3個支架有吸震裝置可減緩降落衝擊力,引擎重量和飛行器主體位置低於旋轉翼,以避免重心不穩「倒頭栽」。



馬丁說,為了安全起見,在充分掌握這款飛行器性能前,還沒讓這款飛行器飛超過1.5公尺高,到目前為止親身操作過的12個人飛的時間也都不超過3小時。馬丁希望6個月內能將飛行高度增加到155公尺,屆時他要率先體驗。 (取自紐約時報)



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宇宙第一顆恆星一萬年內從小變巨星 質量是太陽百倍


路透 更新日期:2008/08/01 12:22



(路透華盛頓31日電)科學家今天指出,「大爆炸」(Big Bang)後率先照亮宇宙的是一顆恆星的小種子,這棵小種子迅速擴大成質量比太陽還大100倍的巨大星星。



這個第一代恆星顯然過得很辛苦也很短暫,與我們所屬的太陽可能活了大約50億年相比,它只有大約100萬年。日本和美國天文學家利用複雜的電腦模擬顯示年輕宇宙散發的氫和氦氣如何形成第一代恆星。



進行這份研究並在「科學」(Science)期刊發表的名古屋大學(Nagoya University)天文學家吉田直紀透過電話簡報說:「據信這些恆星是第一道光的來源,也是重物質如碳、氧和鐵的來源。」



研究指出,第一顆原恆星(protostar)在大爆炸後約3億年誕生,星體內部的核活動使其成為第一個在天文學家所稱「宇宙黑暗世紀」發光的物體。這顆原恆星起初還相對小,質量為太陽的1%,但是在1萬年「一眨眼的時間」,迅速擴張成質量比太陽大100倍的巨大完整恆星。中央社(翻譯)



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精神分裂 與基因複製錯誤有關


自由 更新日期:2008/08/01 04:09



〔記者王萱儀/綜合報導〕科學家始終相信精神分裂至少有七到九成的機率與基因有關,但這些基因變異很難追蹤,發表在最新《自然》期刊的兩項大規模國際研究則顯示,精神分裂確實與基因複製發生錯誤有關。



華盛頓大學的精神病學家強馬克蘭曾於今年三月在《科學》期刊上發表論文指出,與正常人相較,精神病患在基因複製過程中會產生罕見的變異:或是基因複製得太多產生新增區塊,或是複製得太少讓基因圖譜產生許多大洞,這項理論日前得到實證。



由歐美共十一個研究機構組成的「國際精神病聯合團隊」,在比較了三千三百九十一位精神病患與三千一百八十一個正常對照組後發現,前者發生基因複製太多或某些基因消失的比例,比後者多了一成五,尤其是若第一號與第十五號染色體有DNA破洞的人,很有可能會得到精神分裂症。



另一個由冰島大學deCODE基因團隊與中美合作的實驗,則比較了四千七百個精神分裂案例與四萬一千二百個對照組,得到了相同結論,而且該實驗還發現有時第十五號染色體不是有破洞,而是有新增區塊。兩個研究團隊也都證實第二十二號染色體上的破洞與「顎帆顏面畸形症候群」有關,此症狀常會導致精神分裂。



每一百個人就有一個是精神分裂症患者,雖然七成三到九成的發病原因與基因有關,但大多數都規避了人類的追蹤。強馬克蘭表示,基因複製數目的改變通常會發生在一些DNA的「熱門區域」,有時這些錯誤是在精子與卵子結合染色體開始複製時就產生了。基因複製變異可能與影響腦部發展的生化物質傳導有關,但強馬克蘭說,要分析腦部的這些路徑並不容易。



















 

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太陽系第二 泰坦星發現液態湖


自由 更新日期:2008/08/01 04:09



〔編譯羅彥傑/綜合三十日外電報導〕科學家證實,在土星衛星「泰坦」南極地區發現液態湖,這使得泰坦星成為太陽系除地球之外,第一個至少地表擁有液態湖的星體。這項研究發表在七月三十一日出刊的「自然」期刊。



科學家是利用美國航太總署(NASA)的卡西尼號太空船上的儀器,得出這項發現。NASA在聲明中說,從卡西尼號傳回的資料顯示,泰坦星上的大湖「安大略湖」含有液態碳氫化合物與乙烷。



卡西尼號在多次貼近泰坦星觀測期間,就已發現地表上有大片黑暗區域,但一直難以判定這些區域究竟是液態或固態。直到研究卡西尼號儀器傳回的資料後,終於可斷定它們是液態。這些儀器能根據其吸收與反射的紅外線,區別化學組成上不同的物質。



航太總署說,卡西尼號在去年十二月某次貼近航行期間,發現泰坦星南極的安大略湖。這座湖長約二百三十五公里,面積則約二萬平方公里,只比北美洲的安大略湖大一點點。泰坦星的體積大約是月球的一點五倍,也比水星還大。



美國地質調查所人員索德布隆說:「在安大略湖偵測到液態乙烷,證實長久以來的觀念,即泰坦星存在蓄有乙烷與甲烷的湖海。」科學家已排除泰坦星上的安大略湖存在水冰、氨、氨水與二氧化碳。這些觀測資料也顯示,該湖正在蒸發。



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太陽能革命 突破夜間使用限制


自由 更新日期:2008/08/02 04:09



仿植物光合作用



〔編譯胡立宗/綜合報導〕太陽能發電雖然不會產生污染或碳排放,但卻受限於天候條件及裝置體積,一直難以擴大應用範圍。然而,麻省理工學院的最新研究結果,卻為太陽能發電帶來嶄新的突破:太陽能發電不但可以應用在小型器具上,還可以與燃料電池結合突破日夜限制。



分解水 存於氫燃料電池



這項發現聽起來很神奇,但背後的原理其實一點都不艱深:科學家模仿植物的光合作用,運用太陽能板收集來的電力,將水分解為氧分子及氫分子,氧及氫就可儲存在燃料電池中做為動力來源。相關結論已經刊登在「科學」期刊上。



許多科學家之前也曾經嘗試過複製植物光合作用,但困難之處在於,一般用來分解水的電解裝置太過龐大,而且需要不少電力,如果靠成本昂貴的太陽能發電根本不敷成本,加上裝置的體積過大根本無法應用到一般日常生活。



麻省理工新發現



而麻省理工學院所採用的新方式則是將分解水的電極改為磷酸鈷材質,如此一來,只要非常小的電力就可以啟動分解作用,順利產生所需的氫跟氧,而且裝置體積大為縮小。一旦完成開發,運用太陽能板加氫或氧燃料電池的零污染汽車將不再是夢想。



大幅縮小裝置及成本



此外,還可以將太陽能板加氫或氧燃料電池應用在一般住宅:白天的電力靠太陽能供應,多餘電力儲存在電池內,供應晚上分解氫氧之用,而氫或氧就可以拿來供應晚間電力需求。



負責研究的諾塞拉教授表示,這項技術有機會實現零污染的能源供應方式,因為氫跟氧使用後只會還原成水,「而這項計畫雖然才只是剛開始,但已經展現出深厚潛力,科學界都很期待夢想成真的一天」。



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太離譜ㄌ!!民眾控無線網卡連線龜速 解約還要使用費


中廣 更新日期:2008/08/01 16:35



電信業者近來主打3.5G無線上網,強調帶著網卡全台就能趴趴走,享受快速連網,不過有民眾找上立委投訴,表示他所辦的無線網卡在他士林的家中使用,根本就是如撥接般的龜速,原來是他家附近沒有基地台,無法正常連線,簡直是廣告不實。業者則強調,會個案處理。(程平報導)



家住台北士林的高先生,他在今年六月向電信業者申購了一張3.5G無線網卡,打算享受業者在廣告中描述,全台走透透快速7.2Mbps無線上網的功能,但沒想到拿回家一用才發現,上網速度卻如撥接般的龜速,連台北市都無法走透。



經過向業者查詢,高先生才發現在他家附近根本沒有基地台,因此才無法正常連線,但沒想到當他向業者要求解約時,反被要求要支付使用費。



對於這樣的情形,NCC營業管理處簡任技正梁溫馨表示,3.5G無線網卡因為使用地點不同,業者應設定測試使用期,消保官張嘉璘也認為,這樣的消費瑕疵,業這不能夠收取違約金,而列席的通信業者則是表示,客戶的連線速度若有問題,業者會以個案處理。



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辦門號可領1~3千元? 通訊行走漏洞賺取價差A電信業者


NOWnews 更新日期:2008/08/02 12:16 地方中心/綜合報導



根據東森新聞記者黃綺玟、湯暉恆獨家報導,現在虧本的生意真的有人做嗎?網路出現辦門號換現金的廣告,民眾每辦1個門號就可以領1千到3千元的現金,每個人最多周轉2萬,通訊行從中賺取新門號的佣金和手機,利潤驚人,還暗示民眾第2個月開始不繳月租費也沒關係,讓電信業者成了受害的冤大頭。



辦門號換現金的網路廣告在不景氣的時代讓人眼睛為之一亮,業者宣稱,民眾只要帶雙證件辦新門號,通訊行不但幫你付首月月租費,還可以馬上轉賣手機,週轉現金。



通訊行業務說,「遠傳差不多可以辦3支,和信大概可以辦2支,1支的話1千5,然後台哥大1支1千,一個人的話我是有辦法幫你辦到1萬5以上啦!」



其實每辦1支門號業者就可以從電信業者拿到3千到5千不等的佣金,和原本要配給消費者的手機,通訊行每個門號付給民眾1千到3千現金,和代付首月月租費,佣金扣掉成本還賺1千多元,再加上空手機每支市價2千元,通訊行現賺3千元,民眾辦越多門號通訊行賺越多,為了賺錢甚至還會暗示民眾,就算繳不出月租費也沒關係。



通訊行業務員說,「你可以就是......,我告訴你啦,很多人辦這個人,第2個月就可給他放爛了。」



這等於變相鼓勵民眾賴帳,因為只要付第1個月的月租費,通訊行就可以領到佣金,民眾打爆門號欠費也不關通訊行的事。受害最深的當然就是電信業者,通訊行強調完全合法,不過也坦承不能在門市辦理,免得被電信廠商稽查到,會被撤點,也說明通訊行是鑽法律漏洞,和民眾聯手A電信業者的錢。



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