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桃縣6道路 延後停車收費時間

 (中央社記者邱俊欽桃園12日電)因應民眾需求,桃園縣政府交通局規劃出多個鄉鎮市、不同路段、不同時間的停車收費方案,預計2月實施。

交通局今天表示,部分民眾抱怨部分路段從上午7時起開始收費的時段太早,經過重新評估後,將考量民眾反映及需求。

交通局目前依照各鄉鎮不同路段區位屬性,將從2月起,歸納出6條道路的路邊停車格,從7時收費調整至8時開始收費。

交通局指出,調整的路段包括平鎮市、楊梅市、八德市等6個路段,共221格停車位。

另外,部分停車費率也將從每小時新台幣30元,調整為每小時20元,並以半小時為計費標準。

相關停車措施等訊息,可以查詢桃園縣交通局路邊停車管理資訊系統。1030112

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桃園升格之戰 藍擁優勢綠看漲

(中央社記者卞金峰桃園縣12日電)桃園縣即將升格,適逢七合一選舉,第六都成為藍綠兵家必爭之地。國民黨吳志揚擁執政優勢,民進黨多人競逐,後勢看漲。

桃園縣即將在今年12月25日升格為第六都,而隨著年底七合一選舉登場,藍綠兩軍除了固守原本在北(雙北及台中)南(高雄及台南)的執政優勢外,新的第六都「桃園」成為兵家必爭之地。

對於新的「桃園市長」選舉,由於藍綠在六都以搶三為目標,因此,「桃園市」選情格外受到各界重視,藍綠也將積極布局搶下首屆桃園直轄市的首長寶座。

目前國民黨方面,仍以現任的吳志揚較居優勢,目前黨內也沒有其他人選跳出來挑戰,加上吳志揚的父親吳伯雄、祖父吳鴻麟都擔任過桃園縣長,他又在2009年打敗民進黨的候選人;因此,代表國民黨出征的希望濃厚,在多項媒體民調中,他也以相對的優勢領先民進黨的可能人選。

民進黨方面,出現多人角逐的態勢,除了前立委彭紹瑾已經宣布參選外,前立委鄭寶清及2009年以些微票數敗給吳志揚的現任桃園縣黨部主委鄭文燦都是可能的人選;另外,前立委黃適卓及羅文嘉等人也被點名是角逐綠營的人選,其中,羅文嘉還被視為是黑馬。

對於國民黨而言,桃園縣長期都是高度穩定選區,但2009年的縣長選舉中,藍綠差距縮小5萬票內,當初代表民進黨且起步才兩個月的民進黨候選人鄭文燦以4萬9559票之差敗給吳志揚,與國民黨的前桃園縣長朱立倫2001、2005年兩次參選縣長時,分別勝出對手9萬、18萬選票相比,實在有落差,也讓國民黨不敢大意。

桃園縣政治板塊藍大於綠,歷屆縣長中,除前民進黨主席許信良早期以無黨籍身分當選縣長外,就是前副總統呂秀蓮於前桃園縣長劉邦友命案發生後,在當時社會氛圍下補選勝出外,桃園縣一向都是藍軍天下。

桃園縣的族群結構原本就涵蓋閩南、客家、外省、原住民,近幾年更有大批外籍配偶婚嫁到桃園,使桃園成為典型的台灣人口結構縮影。但桃園地區選民結構中,有10多萬以上的眷村、軍眷票,一向被藍軍視為鐵票的保證。

雖然吳志揚的施政民調領先民進黨的對手,加上有升格及航空城起飛等政策加持,前景看好,但在國民黨中央執政下的大環境不佳,中央施政包括年金改革、年終慰問金及多項政策等引起地方鐵票部隊生鏽,加上桃園航空城的推展期較長,地方仍有質疑聲浪,都可能是對手攻擊的重點,加上地方13鄉鎮市改為區後,部分地方首長有意轉換跑道,在無法協調下,可能成為國民黨的絆腳石。

不過,吳志揚近來也積極調整人事,部分官員由新北市回流至縣府,新成立的新聞處也延攬媒體人,執政團隊逐漸轉型成為競選戰鬥團隊,為國民黨搶下首屆升格的桃園首長寶座,添加勝算。

至於民進黨方面,已經宣布參選的彭紹瑾,政治及競選經歷豐富,在民調中有一定的支持度,而鄭文燦雖尚未宣布,卻也是民進黨可能的強棒人選。不過,由於藍綠板塊因素,兩人與吳志揚的民調仍有一段差距;至於有意角逐的鄭寶清及黃適卓,民調還有成長空間。

桃園縣升格直轄市後的首屆首長之戰,國民黨目前情勢穩定,民進黨方面待人選出線並整合在野力量,只是2012立委選舉,藍營6席都當選,總統選舉馬英九也贏了蔡英文約20萬票,對民進黨而言,桃園縣之戰目前情勢較為辛苦,但由於選舉日還有段時間,變數仍大。1030112

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廣豐八德工商綜合區 動土

 

工商時報【記者王志煌╱桃園報導】

廣豐八德工商綜合區,昨(13)日舉行新建工程動土典禮,預計105年完工的工商綜合區總樓地板面積約3.2萬坪,投資金額達30億元,未來進駐廠商包括有愛買量販店、國賓影城、彭園餐廳等。

動土典禮由廣豐集團總裁賀鳴玉與桃園縣長吳志揚、八德市長何正森等人共同主持。吳志揚強調,縣府將全力協助業者申辦相關手續,儘速讓工商綜合區在時程內完工。

吳志揚表示,廣豐八德工商綜合區動土興建,象徵八德市的商業機能可以與桃園、中壢並駕齊驅。未來有大型量販店、影城、餐廳、健身運動中心與圖書館等進駐,105年完工後,這座工商綜合區將成為八德、甚至是全桃園的新亮點。

廣豐實業指出,位於八德市大湳的八德工商綜合區總樓地板面積約3.2萬坪,為地下4層、地上6層,綜合區投資額30億元。

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國宅房價 10年來最高漲3倍

中國時報【翁毓嵐╱台北報導】

平價老國宅,只要地段好、機能佳,房價也可漲翻天,含金量超高,10年來價格連翻2~3倍。房仲業者比較過去10年間,10處位於台北市精華地段的大型國宅社區房價,不僅逾半每坪單價突破7字頭,平均房價漲幅超過200%,大湖國宅更以漲逾3倍居冠。

信義房屋統計今年實價登錄的國宅行情,發現位於北市大安、松山、中山、內湖及信義、南港等區的10處大型國宅,房價在10年間成長150%~300%以上。其中,2003年時每坪單價僅12~14萬元的內湖區大湖國宅,今年實際成交價達5字頭,漲幅達323%,為國宅近10年漲幅之最;另位於大直的基河二期國宅,單價也翻揚3倍以上。

信義房屋內湖明湖店店長錢柏屹指出,大湖國宅除有大湖公園景觀、位於捷運大湖站的交通便利性外,周邊生活機能完善,加上鄰雙語學校學區,平常的詢問度就頗高,卻少有物件釋出;目前成交總價落在2000~2800萬元間,與周邊的華廈大樓新成屋相比,價差仍近1倍,十分搶手。

漲幅居次的基河二期,單價每坪在55~60萬元間,與豪宅林立的明水路上大樓成交單價90~110萬元相較,相對實惠,單月曾有10多戶移轉的熱度。

另位於大安區的成功、正義及大安國宅,單價從10年前20多萬元成長迄今已突破7字頭,成長至少2倍。業者表示,該區周邊豪宅新案成交價上看每坪200萬元,中古大樓單價也在90~120萬元左右,在比價效應下,擁有電梯及停車位的成功國宅,顯得物美價廉。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則表示,位於精華區的國宅因具有低管理費、較低單價等條件吸引買盤,不過國宅的屋齡除了較老、空間規畫不若一般住宅好外,還有公設比高的問題,有的甚至高達40%。但因社區內有免費停車場,在寸土寸金的台北市區,搭上低總價小宅的熱度讓國宅產品在市場上有一定支撐。

下周一(7)適逢國產署北區分署要標售24筆國宅一樓戶數,徐佳馨表示,就國宅產品標售而言,住宅往往比店面受歡迎,除了因住宅立地位置不錯,價格也相較同區域便宜;至於店面受限來客僅能鎖定國宅社區內住戶,通常不太受到市場青睞。

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社論-遏止工業用地炒作刻不容緩

 

工商時報【本報訊】

經濟部日前舉辦2013台商投資台灣高峰會,計有11家台商簽署投資意向書,投資金額高達新台幣675.5億元。雖然台商回流意願創下歷史新高,但許多台商反映,除了太多行政程序「卡關」之外,「土地炒作問題比電價調漲還嚴重」、「土地取得有困難」,往往導致投資計畫延宕。顯見如果政府無法遏止工業用地炒作,則台商回流將難以實現,也無法為台灣經濟帶來新的動能。

自1990年代以來,為因應國內生產條件之轉變,台灣企業加速全球化布局,而著眼於低廉工資與工業區土地,中國大陸成為台商海外投資的主要地區。雖然海外台商製造活動的營收,仍然回歸給台灣母公司,但產業供應鏈中之生產活動移至海外,在台生產規模萎縮,導致廠商生產過程中所支出的勞動薪資與創造的就業機會,盡為海外勞工所獲得。相對地,台灣薪資水準則停滯不前,甚至還倒退16年,甚至導致失業率持續居高不下,而民間消費市場也陷入低迷不振的惡性循環。

如今,政府推動台商回台投資方案,成立單一窗口簡化行政程序,自然是一項值得肯定與期待的政策。尤其受到歐美再工業化政策與新興市場崛起等影響,再加上近年來大陸工資不斷上升,與台灣的工資水準逐漸拉近,大陸世界工廠優勢不再,大陸台商開始思索重新布局的策略,此時如能順勢吸引其回台投資,對台灣的經濟發展與就業機會的創造,將發揮莫大的助益。

對於有意願回流的台商而言,能否在適當的區位、取得價格合宜的土地,乃是決定其投資計畫能否成功的關鍵。根據行政院全球招商中心調查,具有投資意願的103家廠商的土地需求總計達238.3公頃,另依工業局對工業區內閒置土地進行盤點後指出,未來5年中央機關可釋出土地面積共946.02公頃,地方政府可釋出1,762.06公頃;民間開發部分,可釋出106.1公頃。合計可釋出產業用地共2,814.18公頃,其中可立即釋出者為524.19公頃,該可供給數量遠遠大於需求量,理論上不應該產生廠商無地投資的問題。但事實上,台商回台投資的區位選擇,受到地緣關係與產業群聚的影響。區位不佳的工業區不被業者青睞,而業者中意認為可行的土地,往往價格高漲,讓業者無法負荷,因此被迫放棄投資計畫。

所以如此,人為炒作無疑是造成供需失衡的主因。近幾年因為利率低、游資氾濫,房市屢見創天價的豪宅及地王,而非都市計畫內的工業區土地由於不在奢侈稅課徵範圍,部分投資客轉而炒作工業用地,他們在購得工業用地後,先拆除土地廠房,再以「素地」出售,規避奢侈稅,致使價格節節攀高。內政部調查顯示,今年上半年工業區地價上漲4.17%,漲幅高過住宅區和商業區,顯示「人為炒地」情況嚴重。

此外,廠商的「養地」行為,也對工業用土地價格高漲產生極大影響。除了部分廠商在生產基地外移或經營不善而歇業後,繼續持有閒置土地,希望等待地價上漲才出售之外,更有許多廠商在政府推出新興工業區招商時,就大量買入土地,但卻不積極開發,以此手法「養地」坐等地價上漲,以賺取價差。據媒體報導,該類養地作法,使得台中精密機械一期地價數年來飆升近4倍,讓真正有意願回流投資的台商找不到土地設廠。

面對工業土地炒作影響台商回流的困境,政府實應針對工業區內停歇業廠商,由區內服務中心收取公共設施維護費,並對停歇業一年的廠房,取消房屋稅與地價稅優惠的政策。這項措施,預期將增加閒置土地或廠房持有成本,有助於鼓勵土地釋出。

同時,為了防止政府開發的工業區成為炒作標的,根本作法除了制訂「限期開發條款」,要求入駐廠商必須在幾年內完成投資,否則強制回收土地之外,尚可採行課徵空地稅的措施。由於2011年初行政院已同意財政部建議,廢止1985年「暫時停徵空地稅或照價收買」的解釋令,授權地方政府課徵空地稅及照價收買,據此經濟部實應更積極地與地方政府和產業界,討論課徵空地稅以遏阻工業用地炒作的可行方式。此外,在政府檢討奢侈稅之際,尤其應將「得核發建造執照非都市土地」納入課稅,以避免工業用地成為短期投機炒作標的。

總之,工業用地價格不合理的漲價,已成為阻礙台商回流與台灣產業轉型的關鍵課題,政府主管單位不應再坐視該問題的嚴重性。唯有迅速採取劍及履及的作為,才不會使台商回流淪為空談。

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通車再延 機捷搶房熱

 

工商時報【江富滿】

在政府打房政策延續下加上央行總裁彭淮南預告即將升息,六都的房市似乎進入盤整階段,不論是首購或是投資客,近期大都抱持著觀望的態度,也讓近期炒得火熱的地區房價瞬間凍結、成交量迅速萎縮。不過,以台北市及新北市經驗來看,集合住宅密度越來越高、土地越來越少,生活、教育、交通機能完善、新興都市計畫區內的捷運宅,房價不僅跌幅有限,未來仍可能有倍數的成長空間。

原定今年10月通車的機場捷運,因機電統包商與下包商發生契約爭議,交通部5月初正式對外宣布通車日期將以民國104年底為限。這讓一直被視為房市過熱、政府打房重點區之一的桃園高鐵特區,瞬間熄火,區內的農地、建地成交價格出現緩漲的情形,成交量也逐月萎縮。

事實上,近兩年不論是桃園高鐵特區、八德、中正藝文特區、南崁都是因為有捷運題材,加上雙北地區的房價已高不可攀而南移桃園搶進,讓房價迅速攀升,藉由機場捷運的延遲通車而緩和房價的飆升,對首購族及投資客未嘗不是一件好事,在機場捷運正式通車前,房價緩漲,反而是進場的好時機。

綜觀台灣房市,近十年來,漲幅幾乎都是跟著政府的交通建設在走,政府建設到哪裡?房價就漲到哪裡,據統計資料顯示近3年台北市平均房價漲幅13%,但是蘆洲線通車之後漲幅近50%、新莊線通車漲幅更超過100%。

以桃園市的房價為例,儘管近3年來的漲幅超過50%,平均價格仍然只有台北市及新北市的三分之一,甚至更低。根據內政部戶政司統計資料,今年上半年桃園就有3,455人次的人口淨遷入,居北台灣之冠,其中由新北市跨縣移居桃園縣的淨遷入人口就有1,949人,主要的緣由,就是桃園的房價仍然被一般首購族接受,加上桃園航空城是政府首要政績,占地490公頃的桃園高鐵特區,其中215公頃涵蓋30座綠地公園、8所學校用地,其各項規畫完善、4合1(高鐵、捷運、國際機場、國道)的交通樞紐,基礎建設及BOT國際商城正如火如荼的進行中,一旦建設完成,房價勢必直逼甚至超越首都。

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不歡迎預售炒房客年輕人可圓購屋夢

 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

央行總裁彭淮南昨天提出管控預售屋的想法;對此,建商表示,建商不歡迎預售屋炒房客,也不歡迎建築業利用超低自備款,迎合炒房客;不過,預售屋制度本身並沒有錯,估計起碼9成的建商、承購戶都須要預售制度,幫年輕人一圓購屋夢。

長虹建設董事長李文造表示,建商根本不歡迎利用預售屋財務槓桿,進場炒房牟利的客戶,也不喜歡房價因此被炒得暴漲暴跌,其實房價只要隨著國民所得溫和上漲,才能讓全民安居樂業。

長虹建設財務長陳茂慶表示,預售制度確有投機者介入炒作,但央行立場應要求銀行徵信做好把關、針對炒作者作信用管制,不是回過頭來消滅預售制度。

台中市不動產開發商公會理事長、嘉磐建設董事長魏嘉銘表示,預售制度本身並沒有錯,錯的是有些投資客利用預售屋財務槓桿操作獲得暴利,錯的是少數建商包裝成低自備款、工程零付款等超低門檻,去吸引投資客進場。

魏嘉銘表示,目前9成以上建商和消費者,都希望用預售屋付款方式讓客戶成家,畢竟很多人要存到房屋總價30%自備款並不容易,有了預售制度,提供2~3年施工期慢慢繳交自備款,相對可減輕購屋壓力。

高雄京城建經理周敬恆表示,雖然京城建多年來均是先建後售,只有最近新案「鉅誕」改採預售,但客觀而言,預售制度本身是利多於弊,只有少數業者利用預售制去吸引投資客進場,確實搞得荒腔走板。

周敬恆表示,例如為衝刺業績,採3年施工期10%的超低自備款、工程零付款等方式,操作行銷策略,讓有心人得以很大的財務槓桿,讓預售屋淪為炒作工具,這點,京城深深不以為然。

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新聞分析-預售屋 就像兩面刃

 

工商時報【蔡惠芳】

近40年來,預售屋的存廢,總是成為房價狂飆時的焦點話題,平心而論,預售屋制度就像兩面刃,利弊參半、優劣互現。

對於購屋客戶來說,最大優點,首先是付款輕鬆,可在2~3年施工期繳交房價3成作為自備款、手頭資金可作最有效運用,其餘7成於交屋後銀行撥款時繼續繳款;其次,客戶可於預售期間要求建商量身訂做,避免建材無謂浪費、減少建材廢棄物污染。

不過,缺點是必須承購景氣衰退期房價於交屋後下跌的潛在風險,自備款繳交期間違約被沒收的風險,以及無法掌握未來鄰居素質,銀行貸款成數於交屋後可能縮水,坪數誤差導致的合約糾紛,以及建商施工品質不如預期等風險。

對於建商而言,利用預售制,可透過財務槓桿原理,以一當百、以小搏大;不過,當通膨導致建材成本大漲,也將承擔盈轉虧、甚至財務危機的潛在風險。

然而,當彭總裁「控管預售屋」的一席話,再度喚起大家對於預售制度的檢討聲浪,究竟預售屋是居住不正義?還是強迫無殼蝸牛儲蓄購屋的入場券?各界看法很兩極。

這波房價狂飆,始作俑者是低利環境造就的游資浮濫,有漏洞可鑽的預售屋制度、加上不動產稅制千瘡百孔,使得游資無孔不入,趁勢炒作。

不可否認,預售屋行之多年以來,確實有投機炒房客介入牟利,尤其利用少數門檻超低的付款條件,讓預售制度成為房市短線炒作的絕佳溫床;近年來桃竹地區屢見不鮮的紅單、白單轉讓等亂象,也都是從預售屋制度所衍生。

因此,政府主管機關確有管理預售制度的必要;不過,檢討和管理預售屋制度,權責在於內政部,並不在央行,如何拿出積極性作為,提供全民安居樂業的環境,內政部責無旁貸。

 

 

 

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預售屋換約免奢侈稅 投資客狂炒

央行總裁彭淮南表示,預售屋就像期貨,會帶動房價上漲,因為相對成屋來說,預售屋成本低,而且也不用課徵奢侈稅,成為投資客積極炒作的標的,讓資金不斷湧入,房市專家說,這已經是公開的秘密,而且有些區域的建案,高達一半以上,都是投資客在操作。

工人不斷趕工,不鏽鋼的材質,營造猶如披肩、絹帶的軟效果,在四維路這棟豪宅,要趕著要在年前交屋,這是服裝設計師吳季剛,首度跨足建築界的作品,不過現在被質疑,是投資客炒作標的,因為當初開價180~200萬元,但實際登錄的結果卻是122~130萬元。

原來2010年預售時,一坪喊價200萬上下,實際成交價卻只有130萬,中間3年投資客將「紅單」,也就是房屋還沒蓋好,買賣的收據不斷轉手,墊高房價,不過現在交屋,實際登錄的價格,卻用當初成交的130萬元。

預售屋成為投資客最愛,就是因為成本低,而且不用課稅,以一件千萬房產來說,預售屋只要準備300萬頭期款和工程款,而且分兩年繳交,換約也只要付千分之一手續費,反觀成屋一簽約就得馬上繳3成頭期款,一但兩年內出售,還會被課徵奢侈稅,光是稅收一來一往就超過100萬。

透過不斷換約,墊高房價,讓一般小老百姓,永遠買不起房子,難怪央行總裁彭淮南會說,預售屋就跟期貨沒兩樣,只是對投資客來說,追逐高點帶來獲利的同時,存在的風險不可不知。

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實價頻走高 激勵投資買盤

 

記者黃啟菱/台北報導

實價登錄上路至今,房市投資買盤非但沒有消失,反而受揭露之實價頻創新高的激勵,越來越多人想要買房來投資,房仲最新調查就指出,目前有逾5成的潛在購屋者買房主因是投資,比重創近年來新高。

中信房屋發佈最新一季「宅指數」調查結果,結果顯示,本季購屋目的中,「自用」比例為46.8%,較上季下跌3個百分點,而「投資」目的則由上季的32.5%上升至本季的35%;另外,「買給父母或子女用」者,由17.7%上升至18.3%。

其中,買給父母或子女用的人,通常屬於第二屋以上的購買,也可歸類為中長期置產,屬於廣義的投資客群,因此本季的廣義投資者高達53.1%,創下宅指數調查以來的新高。

中信房屋董事長鄭余正全說,該公司自民國98年初進行宅指數調查,當時廣義投資客群比例為39.1%,逐年逐季地上揚至本季的53.1%,顯見不動產有其抗跌保值的特性,並且不受政府打炒房的干預,仍受青睞。若從購屋的年齡層及行業別來看,本季宅指數調查發現,「50歲以上」及「退休族」本季有購屋意願的比重均創下歷史新高,50歲以上有購屋計畫者本季達47.1%,較上季增加2個百分點,退休族進場買房的意願也由上季的4.4%,倍增到本季的8.9%。

鄭余正全分析,50歲以上的族群,資產普遍較年輕人雄厚,所以在全球景氣多變的環境下,會選擇將部份比例的資產配置在不動產上,例如買來投資、或留給子女;而退休族手握現金,也有把資產往不動產配置的趨勢,自從金融海嘯以來,基金、股票的波動過大,都不如投資不動產來得穩健,所以退休族在保全資產的前提下,必須投入最安全的避風港,不動產自是首選。至於其他年齡層的購屋意願則隨著年齡下降,顯見年輕人買房越來越不容易,政府的社會住宅政策刻不容緩。

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北市住不起! 桃園成小資族最愛「蛋殼區」

 雖然日前政府承諾青年安心成家貸款的利率兩年內都不變,減輕青年買房的壓力,台北市動輒千萬的房價依然讓小資族高攀不起,不少小資族將購物計畫「外移」,根據統計今年來到八月為止,桃園縣淨遷入5,513人,是北台灣淨移入人口最高的區域,以空間換取金錢、通勤時間換取便宜房價,儼然已成為眾多小資族購屋的新準則。

據內政部實價登錄網9月17日查價,台北市大安區均價每坪為91.88萬元、中正區為92.55萬元,信義區均價較低,每坪也要63.67萬元;如果是信義區30坪房子,平均也要1,910.1萬,若要買40坪以上,平均更是上看2,500萬元,對於月薪四萬來說的小資族是很沉重的負擔。

事實上,桃園中壢是桃園唯一擁有台鐵、捷運的區域,若要從中壢前往台北,交通方便、通勤方式選擇性多,吸引大批台北人移居入住。若搭乘台鐵自強號通勤,最慢42分鐘就可抵達台北火車站,30坪房價加上30年交通費,也僅需461萬,遠比在台北市買屋划算。

除了桃園,新竹、基隆甚至宜蘭也是外移族的好選擇。好房網總編吳光中指出,這些地區房價水準每擴增一圈、房價就便宜一半,即新北市平均房價為台北市二分之一,桃園和基隆房價又是新北市二分之一,因此新北市、桃園和基隆成為台北市小資族的移居熱門區域。

房仲業者表示,有雪山隧道和高鐵的加持,也有小資選擇在宜蘭、新竹竹北等地購屋,不僅享受較大的居住空間,也能享受田野氣息,房價加上通勤費用,一千萬有找,很適合出社會不久、甫成家立業的年輕家庭。

蛋殼區500萬有找 小資族買得起

實際計算新北淡海、基隆安樂、桃園中壢、宜蘭礁溪和新竹竹北,到台北車站的車資與車程,發現即使是與台北市中心最遠的新竹竹北,30年都搭高鐵,再加上30坪大的房價,也只需850.8萬元,相較於台北市動輒千萬的房價,還是相當划算。若以時間房價來看,基隆安樂和桃園中壢500萬有找的總費用,是小資買房的最佳選擇。

基隆安樂區基金一路、麥金路一帶,鄰近長庚商圈,不僅生活機能佳,附近又有不少風景區,近期吸引不少台北客購屋。加上與台北車站約為31公里,開車約40分鐘就可抵達,根據實價登陸每坪不到10萬元的房價,30坪住宅總價不到300萬,加上30年的通勤費用140萬元,合計440萬元,有民眾戲稱,「這樣的價格在台北市可能只能買一間廁所吧!」

註:實價登錄均價以9月17日實際查詢數字為主;資料來源:《好房》
註:實價登錄均價以9月17日實際查詢數字為主;資料來源:《好房》

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桌子亂糟糟的人更有創造力? 專家:這樣的人不因循守舊

  • 時間: 2013-05-25 10:57:56 星期六
  • 來源: 新華報業網
  • 編輯: 盛嵐

漫畫張翠蓮

中國江蘇網訊 “看你的桌子,亂七八糟的!”不管是大人還是孩子,桌子亂七八糟時,總會被人如此評價。不過,最近網上一項據說是哈佛大學超人類研究中心教授的研究,則讓桌子亂的人理直氣壯地更亂下去:因為桌子亂的人創造力更強。先不說這項研究是否屬實,不過,記者通過採訪卻發現,不管是普通大眾還是名人,桌子亂且更有創造力的還真不少。

[有此一說]

桌子亂的人創造力更強

哈佛大學超人類研究中心徹但教授發現,桌子亂糟糟的人比桌子整潔的人,創造力平均要高出50%;經常遲到的人比從不遲到的人,幽默感平均高出70%;飯量大的人比飯量小的人,情商平均高出90%。徹但教授計劃挑選這三類人進行優育,培養出綜合能力為普通人兩倍的超人類。

這一消息一經在網上出現,就引起了廣大網友的熱議,很多網友自嘲躺著都中槍,一下成了超人類;也有網友毫不客氣地直言這研究是“扯淡”。網友@_陳科:這個理論如果廣泛傳播,起碼會造成三個後果,越來越多的人在桌子上找某個東東浪費更多時間,越來越多的同學正氣凜然遲到且懶得找借口安慰下老師,越來越多的人需要減肥。網友@我還活著:哎,遲到,桌子亂,飯量大,沒想到這才是我聰明的原因。網友@長江邊客:我終于有一條符合了!桌子看來可以一直不要收拾了!

[記者調查]

辦公室桌子最亂的兩位是“點子王”

是不是桌子亂糟糟的人,真的創造力更高?

昨天,記者就此在新街口一個單位進行了調查,在這個單位近百張辦公桌中,發現了兩張最亂的,而桌子的主人也確實被同事公認點子多,是單位的“智多星”號人物。雖然陳先生的桌子被評為亂糟糟的典型,但在同事們看來,從事活動策劃的陳先生絕對是“點子王”,“很多活動我們想破了腦袋都想不出好主意,他卻花不了多長時間就能冒出個好主意來。”有同事如此評價陳先生。而另一位李先生不但桌子亂,同時還具備了飯量大的特點。在工作中,他同樣被同事公認為創造力很強,而且,李先生的好人緣也被同事交口稱讚。

除了我們身邊的人如此之外,記者通過網絡查詢了解到,很多名人也具備此特質。有這麼一篇文章,刊登了全球十大聞名科技公司CEO的辦公室,其中,最亂的要數喬布斯的辦公室,不但辦公桌上堆滿了書籍,書架上也橫七豎八地躺著很多書。另外,謝家華、丹尼斯-克勞利等大佬的辦公桌亂的程度也超過了一般人的想像,謝家華的桌上,除了一個並不大的筆記本電腦外,其他“空地”都被各種各樣的書和資料堆滿了。

[專家分析]

這與人的個性特質有關

為什麼桌子亂糟糟的人更有創造力呢?對此,記者採訪了南京腦科醫院兒童心理衛生研究中心副主任醫師王晨陽。王晨陽分析,這應該與人的個性特質有關。王晨陽表示,總是把桌子收拾得很整潔的人,個性特質按部就班、條理性強,而桌子亂糟糟的人,個性特質是不因循守舊,不按框架行事,思維更活躍,自然創造力也更強。

至于遲到的人更幽默,王晨陽分析,經常遲到的人說明他抗焦慮能力強,如果抗焦慮能力弱的話,就不會經常遲到,而這樣的人他的性格決定他對遲到無所謂,所以,遇到事情時,他的解決方式也會更樂觀、幽默。而飯量大的人情商高,在王晨陽看來,飯量大的人,說明他對食物不挑剔,他的個性特質是隨和、不敏感,這樣的人往往人際關係好,情商高也就是處理人際關係的能力強,自然就印證了飯量大的人情商高的說法。通訊員徐曉蓉記者華琳月

文章轉至:新華網

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買明星學區房 記5訣

相關關鍵字 > 學區 , 明星學區 , 買房 , 置產 , 台北市

記者吳瑞菁/專題報導

關於小海想在台北市的某特定區域,如大安、中正或或文山區置產,以供一雙兒女未來就學學區考量,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提供五個方向讓小海參考。

想要進場台北市明星學區,就得記住五秘訣。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

秘訣一:留意學區的範圍大小不同。有的地方可能過一條街就是不同的學區。建議小海可以到台北市新生入學資訊網站去做進一步的查詢。

秘訣二:留意設籍時間。以大安區設籍來說,從今年度的滿額狀況來看,大安區內的學區仍以新生國小最熱門,但最晚必須在民國99年的4月9日前就得完成設籍。曾敬德表示,就是為了搶進一些熱門的學區,台北市也確實出現家長在小孩子剛出生時,搶先購屋設籍。另也有部分額滿學校,設籍時間條件相對寬鬆一些,以今年來說,金華國小、仁愛國小的最後設籍時間,都在4月25日前。

秘訣三:留意設籍條件。也就是只要符合這些條件,就能優先分發到額滿學校,分別是:(一)小朋友、爸爸及媽媽三人 (或小朋友跟監護人),要在當年度4月25日前,共同設籍在「額滿學校」學區內,且要同一戶籍;(二)小朋友實際住在「額滿學校」學區內,而不是寄居;(三)學區內同址房屋所有權狀證明或房屋租賃契約與水電收據證明,也要多留意。

秘訣四:留意購置學區宅若是第二間房,同一人名下若另有大台北地區的住宅貸款,購置第二屋時貸款上限為6成。

秘訣五:活化資產。學區宅若選擇套房,不妨在等待期間出租,以補貼利息支出,待沒有學區需求時再進行轉售。

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買房財位42問 蔡上機風水大解密(一)

好房News編輯中心/整理

928 購屋檔期即將來到,買房要注意哪些居家風水?好房News今天中午12點至1點半,舉辦線上粉絲座談會,邀請風水大師蔡上機親自在線上與網友即時解答,活 動已經圓滿落幕,蔡上機老師為網友解答了42道題目,其中大家對於財位問題最極為想了解,因此好房團隊為大家貼心整理,幫助大家在看房時,能快速解決風水 問題!
好房News邀請蔡上機老師為網友解密風水,網友踴躍發問。(好房News記者陳韋帆/攝影)

1. 玄關放什麼擺設可以旺運?


蔡上機:玄關是財路的位置,最適合擺設招財物件,比如:流水、聚寶盆、黃色水晶、水晶洞、鹽燈、養魚、水耕植物、黃色系列的鮮花(蘭花為優選)


2. 主臥燈飾亮度不足,對運勢會有影響嗎?


蔡上機:是的。風水的基本磁場需要採光、通風和整齊清潔乾燥、沒有晦氣,光線不足等於採光不良,對該臥房無法提供貴氣,所以必須仰賴燈光,來做為採光的補足,才能夠帶來貴人,與貴氣,建議臥房的燈光,當需要在照明使用的時候,明亮度要充足,白天最好也能夠讓陽光照得進來。


3. 財位剛好是在一大片窗戶,朋友說這樣會讓錢財走光,是真的嗎?該如何改善?


蔡上機:朋友說歸朋友說,並不是專業說,財位跟有一大片窗戶陽光照射進來沒有關係。財位是一個區塊,如果被陽光照射,跟財「走光」是兩回事,所以不用擔心;而是應該思索如何在財位做佈置,才是比較重要的。


通常布置的東西是以水、黃色的物件作為招財主要擺設,且最好是具有磁場功能,或是有生命的物件,對於招財助力才會是最好的。


4. 房間床旁邊有廁所,會不會影響運勢?還有辦公室個人座位要擺什麼可以招財,幫助工作更順利?


蔡上機:床邊的廁所,只要不是從床尾一直線的對上,或是對道左右邊的床頭位置,那是沒有禁忌的。假設有對到的話,只要隨手關門,或是加設護門簾,阻絕空氣對流的衝擊,就可以改善這個風水問題。


至於辦公室擺設,只要跟流水,還有黃色物件有關,效果是最好的。


5. 客廳沙發放什麼顏色比較會旺?


蔡上機:客廳是主掌家裡主人的權力地位,當以黃色、金色系列是最好的選項。


同時,客廳也是關係全家和諧的風水位置,,因此若有紫色物件擺設,也可以增加全家人的和諧功能。


6. 房間或住家需要擺什麼物品,可以有助健康?


蔡上機:風水的殺手是廁所,是最容易影響健康的位置,第二是廚房,以上兩個地方一個是吃進去的,一個是排出來的,只要這兩個地方去除濕氣、晦氣,就能對全家的健康有好的幫助。


7. 化妝室門口有一面鏡子,如果化妝室使用時會看到外面那個鏡子,這樣有風水考量嗎?


蔡上機:只要不從門後窗照射至戶外,並不要直線對照到睡覺中的人,若能夠排除上述兩點,鏡子就沒有所謂負面影響的問題了!


8. 有人說財位是在進門的對角線上,請問這個說法正確嗎?


蔡上機:這個說法並不正確哦!那是二十幾年前購物台商家製造出的行銷手法。


當時電視節目還很貧瘠,因此購物台行銷廣告內容往往會被誤以為真,後來許多風水老師也跟著錯誤引用,以訛傳訛形成所謂錯誤的財位。


這跟左邊是青龍,右邊是白虎的「左青龍右白虎」說法一樣都是錯誤的,左青龍的「左」是指東,右白虎是指「西」,這才是正確的原文解釋。


9. 老人家都說,冰箱和爐灶代表財庫,所以最好不要讓人一進家門就看到這兩樣東西,這是真的嗎?但如果實在無法避開的話,應該要怎麼做,才不會傷到財庫勒?


蔡上機:廚房代表財庫,火爐是財庫的核心,與冰箱是没有關係的,只要不是開門見爐灶,那在風水上是没有問題的! 如果開房見爐灶,那家裡人的財富就容易遭人覬覦,容易有破財。


10. 請問客廳開門45度角是個像柱子的角,上面有冷氣(老房子預留冷氣口,從外觀看會有一個地方是凹進去,從室內看則像是柱子的角),這樣的的財位需要做什麼改變才能讓財運旺嗎?還有, 主臥一開門即和冷氣相對,這有需要改善嗎?


蔡上機:45度角並不是正確的財位,那是二十幾年前購物台商家製造出的行銷手法;既然如此 就不必太過擔心。


關於正確的財位,是在大門進來玄關處,大門代表全家人的事業,所以大門後面的玄關(內明堂)是事業所衍生的經濟所得,才是正確的財路。


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還地於民 公設保留地大解編

相關關鍵字 > 政策 , 重劃區 , 都市計畫 , 公設保留地
記者林安妮/台北報導

內政部啟動「還地於民」計畫,近期內政部通盤檢視全台338宗都市計畫案,預計四年內可分批釋出近4,000公頃公共設施保留地。這波「重劃商機」最大贏家,將是原土地持有人與地方政府。

內政部啟動「還地於民」計畫,解編後土地可作更有效利用,成為住宅或商業用途。(圖/好房資料中心)



只要土地劃入公設保留地,只能蓋臨時性建築,被動等待徵收。一旦解編,土地可作更有效利用,像是成為住宅或商業用途,土地價值立刻倍增。

內政部長李鴻源上周在國民黨中常會上,向馬英九總統報告這項可讓民眾有感又能興利的政策,馬總統大表支持;先前李鴻源也曾向江揆報告,府院認為,此舉有助消解民怨,還能改善政府財政,可說一舉多得。

據了解,內政部近期已將公共設施保留地解編草案報送行政院核定,為了爭取時效,內政部同步與各地方政府盤點全台都市計畫案。李鴻源表示,「一些未徵收且因應人口變遷而用不上的公設保留地,都可優先釋出。」

內政部官員說,多數公設保留地一旦順利解編,均可視性質重劃為商業或住宅用地,原持有土地民眾,可說是最大受惠者。此外,依漲價歸公精神,地方政府至多也可分得40%土地作為回饋,有助改善地方政府財政。

內政部統計,全台未徵收的公設保留地約2.5萬公頃,如果政府要全面徵收,預計要花7兆元。惟近年政府財政吃緊,徵收步伐遲緩,不時引發民怨;加上少子化問題,過去已編入的公設保留地,對應減少中的人口,有「超編」疑慮。

李鴻源表示,多數公設保留地位在都會區,一旦釋出、重劃後,民眾、地方政府都可獲利。他舉台北市老松國小為例,以老松國小為中心,外圍1.5公里內,共有11所小學、三所國中與五個捷運站,因少子化問題,未來學區內學生源可能僅剩下五分之一,這些空出來的校舍,都應好好利用。

過去政府推動都市計畫時,經常會預編日後可能會用到的公有設施土地,像是學校、公園、市場或機關保留地等。一旦土地被編入公設保留地,土地就陷入「動彈不得」狀態,僅能興建臨時性建築,被動等待徵收。「解編」即是解除劃入公設保留地狀態,讓土地可變更為住宅或商業用地等。因土地解編、重劃後,商業價值浮現,依漲價歸公精神,地方政府可取得一定比率土地作回饋。

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案 名: 忠福電梯-數間


社 區 案 名:   故鄉儷景


地 址:中壢福壽九街


地 坪:        5.39             


總 建 坪:          41.89            (含車位坪數)


主 建 物:            23.54       


附 屬:                2.47      


公 設:            15.88          


格 局:              3/2/2


樓 層 別:     7/9              


屋 齡:             81/12         年屋


屋 況:     需要整理


車 位:      平面 B2      醫 院: 天成醫院


管 理 費:   每月1650元   學 區: 新街國小  興南國中


捷 運 站:   A21                公 園: 中正公園


火 車 站:中壢火 車 站                   夜 市: 新明夜市


工 業 區:  中壢工 業 區                 市 場:忠福市場


交 流 道:  中壢交 流 道                 賣 場: 家樂福


機 場:桃園中正機場


未來附近 重大新建設: 捷運站


物 件 特 色: 近交流道   採光 樓層適中


 


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案 名:     平興國小電梯


地 址:    平鎮延平路2段


地 坪:                     4.11 


社 區 案 名:   金華


總 建 坪:     24.14                (含車位坪數)


主 建 物:      15.01             


附 屬:                   2.08   


公 設:            7.05          


格 局:  2/2/1


樓 層 別:     8/8              


屋 齡:     85/11                 年屋


屋 況:  簡易裝潢


車 位:        另購        醫 院:    壢新醫院


管 理 費:    每月927元               學 區:  平興國小 平興國中


捷 運 站:    平鎮站               公 園:   復旦公園


工 業 區:        雙連坡工 業 區           市 場:  青果市場


交 流 道:    新屋  交 流 道            


未來附近 重大新建設:  捷運站


物 件 特 色:  採光 格局方正 景觀樓


 


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案 名: 平南國中透天-數間


地 址:  平鎮中豐路南勢2段


地 坪:      21.8                


總 建 坪:      33.19               (含車位坪數)


主 建 物:     33.19              


格 局:


樓 層 別:      1-3             


屋 齡:    71                  年屋


屋 況: 需要整理


車 位:  門口             


學 區:南勢國小 平南國中


工 業 區:         平鎮工 業 區          市 場:  待查明


交 流 道:        平鎮交 流 道           賣 場:  大潤發


物 件 特 色:   活巷  生活機能佳


 


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案 名: 南勢別墅-數間


地 址: 平鎮天津街


地 坪:      26.89                


總 建 坪:      59.42                (含車位坪數)


主 建 物:     53.69              


附 屬:      3.38                


公 設:         2.35             


格 局:   4/2/2


樓 層 別:     B1-3             


屋 齡:       82/05                年屋


屋 況: 需要整理


車 位:       門口        


學 區:    南勢國小 平南國中


工 業 區:   平鎮工業區      市 場:有 待查明


賣 場: 大潤發


未來附近 重大新建設:   


物 件 特 色:    10米活巷  採光  生活機能佳


 


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如何追女朋友


很多人問我如何追女朋友 ^^ 提供我個人的看法供需要的朋友參考 ^^

1. 首先用 自然 開心 真誠 的心去交談

2. 適時的去關心她..找她聊聊天 可以聊聊她的生活
可以針對他喜歡的人.事.物.來找話題

例: 平常和有空時間 都在做些什麼事情
了解她有沒有去過什麼好玩的地方
⋯⋯
同時聊妳有去過哪些好玩地方
然後可以找她去她想去的地方或您們兩個彼此想去的地方 假日約她出去玩

3. 聊您個人喜歡的人.事.物...找出你們 2個人共同喜歡的事物和嗜好


4. 不要問太隱私的事 如以前她感情的事 或 她家人的一切 除非她自動想講
不要問些或說些不相干您兩之間或涉及她個人隱私的事
不要一直重複問相同的事

5. 適時的關心適時的聊天 適時是個重點 聊天時間要適當勿過久留點話題下次聊天時可用

適時的聊天不要讓對方覺得您很煩和很囉嗦

6. 要懂得尊重她~不要談到她不喜歡的話題~~用你自己最自然的方式去跟她聊天~

7. 切記勿小氣 勿計較出去玩時付錢的事

8. 適時買點她喜歡或適用的小禮物送她

9. 適時說些溫馨 或 甜蜜的話

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奢侈稅 擬對買方課稅

相關關鍵字 > 政策 , 房產 , 印花稅 , 奢侈稅 , 課稅
記者陳美珍/台北報導

特種貨物及勞務稅(奢侈稅)初步檢討報告出爐,支持只修不廢的改革方向,但建議應延長課稅年限、不分區課稅,訂定除弊條款,仿照星、港對非居住者與持有多棟房產者,再購入房產時加課「額外奢侈稅」。

檢討報告出爐!對持有多棟房屋者將課額外稅額,並考慮延長課徵年限。(圖/好房資料中心)



學者建議奢侈稅的改革方向,不應只限賣家,為了達到防止囤房炒作的目的,應將買家納入課稅。特別是非居住者以及持有多棟房產者,在台置產或持有達一定數量的房產者,也要繳付額外的奢侈稅。

奢侈稅在5月底時施行屆滿二年,財政部委託中華財政學會針對奢侈稅改革提出研究報告,昨(16)日由財政部長張盛和主持期末報告審查會議。財政部指出,初步檢討報告將做為修法的政策參考,財政部預定8月將召開公聽會,就奢侈稅的修法方向凝聚社會共識。

報告指出,奢侈稅只對持有二年以內即轉手出售的非自用不動產課稅,鎖定的多數是靠貸款投資房產的交易人,財力雄厚者多數禁得起「二年的禁售期」,因此認為,開徵奢侈稅雖降低房市泡沫的風險,但未能完全讓炒風平息,建議要讓「口袋深的人」付出炒房成本,必須延長目前僅有二年的課徵期限。

報告也就現行奢侈稅的課稅死角提出「除弊」建議,包括仿照星、港經驗,對於非居住者購買不動產加課額外稅捐。以香港為例,為抑制外地炒房客,非香港本地居民購買香港住宅時,除繳付一般印花稅,還要額外繳付15%的買家印花稅。

至於非都市土地及農地目前非奢侈稅的課徵目標,學者亦建議,應一併納入課稅。

學者報告指出,奢侈稅實施二年,已擺脫奢侈稅施行前的「飆漲」情況,呈現量縮、價穩的趨勢。課徵奢侈稅也有助改善所得重分配,未施行前貧富差距的倍數約為6.16倍,施行後,所得倍數減少為6.14倍。

奢侈稅免罰門檻 調高

繼調降特種貨物及勞務稅(奢侈稅)首次查獲逃漏的減罰倍數後,財政部也拉高奢侈稅的免罰門檻至5萬元,即銷售不動產短漏報金額最高不超過50萬元者,漏稅行為將完全不罰。

財政部指出,為符合實際現狀,且基於小額漏稅往往非故意,因此決定提高奢侈稅的免罰金額門檻為5萬元,也就是說,出售持有未逾二年的不動產時,若短漏報交易金額約在33萬元(持有未逾一年即出售)或50萬元(持有未逾二年即出售)以下者,因為按10%或15%稅率算漏稅額均未超過5萬元,即可免罰。

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不怕奢侈稅趨嚴 5大排除條件免課稅

不怕奢侈稅趨嚴 5大排除條件免課稅

好房News記者曾鈴雅/綜合報導
財 政部近日宣布將於8、9月完成奢侈稅修法,為恐修法後的奢侈稅更加嚴格,已有高逹42%的民眾,有意搶在新法上路前加速賣屋,專家因此預估6~9月間的修 法空窗期,將會有一波屋主搶賣潮。有意在這期間自住換屋的民眾,只要搞清楚以下現行5大奢侈稅排除條件,就不怕奢侈稅找上門。
搞清楚現行5大奢侈稅排除條款,就不怕奢侈稅修法後變嚴。(圖/好房News記者陳韋帆攝)
2011 年政府創設奢侈稅的目的,主要是抑制不當的炒房及投機行為,因此限制購置房產2年內即出售,將依銷售價格加徵10%或15%的奢侈稅。雖然財政部擬於今年 8月修法補強缺漏之處,並擬「延長課徵奢侈稅的房產持有年限」,然而奢侈稅並非全面打擊所有不動產買賣交易,所以有意自住購屋的民眾,只要符合以下現行豁 免條款就能合法避稅。
1. 3個月內完成戶籍遷入的自住換屋
根 據現行奢侈稅規定,所有權人、配偶及未成年子女僅有一戶自用住宅,且没有出租、營業使用,或是因換屋而同時持有2間房子,只要在新屋完成登記起一年內出售 舊屋可免奢侈稅。但「戶籍登記」是認定是否為「自用住宅」的方法,所以民眾若因自住換屋名下擁有2房,一定要先在3個月內完成新屋的戶籍遷入,並在1年內 賣掉舊屋,才可以免繳奢侈稅。
2. 繼承、遺贈前已完成產權移轉之房屋
房 屋若是從長輩、親屬間依合理、常態、非屬投資規劃之繼承、遺贈而取得,若是在持有2年內銷售,則可不必被課奢侈稅。但若是被繼承人(長輩、親屬)生前所購 買的不動產,一直到死亡前仍未辦妥所有產權移轉,那取得此房屋的繼承人將是取得「請求移轉登記之債權」,而非「不動產所有權」,所以若是在2年內出售,則 没有免徵奢侈稅的優惠;民眾在取得此類繼承、遺贈的房屋時,要先搞清楚產權是否己移轉清楚。
3. 預售屋完工交屋前的「權利買賣」
由於預售屋在興建完工前的交易屬於「權利移轉」,並未有實體房屋可以移轉,因此若在兩年內出售,預售屋尚未完工、仍在結構體階段,則不會被課徵奢侈稅。不過只要預售屋興建完工,由建商名下移轉登記到個人名下後,就屬於實體房屋,此時開始就在奢侈稅的課徵規範內。
4. 經核準不課徵土地增值稅之農地、農舍等項目
現 行奢侈稅第5條規定,經核準不課徵土地增值稅之土地,非屬特種貨物稅之範圍,例如農地或與農業經營不可分離的農舍,或是依都市計畫法指定的公共設施保留地 尚未被徵收前移轉,以上情形只要擁有稅務局核發之「土地增值稅不課徵證明書」,或「農業用地作農業使用證明書」、「符合農業發展條例第38條之1土地作農 業使用證明書」,就可以排除被課徵奢侈稅。
5. 拉長房屋自住持有年限
永 慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議,雖然奢侈稅修法可能延長課稅年限,有市場限縮的隱憂,不過目前處於低利率環境,房屋持有成本不高,外加通膨預期心 理,房市長線仍備受看好,仍有58%的屋主不急售;因此民眾若是將持有房屋年限拉長,不但仍有增值空間,也不怕有被課奢侈稅的困擾。

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奢侈稅課不到? 公開五大避稅門路



奢侈稅課不到? 公開五大避稅門路

好房News編輯中心/綜合報導
奢侈稅要不要延長?產業大老不斷喊停,希望回歸自由市場經濟。但其實奢侈稅實施兩年,房市量縮,但房價卻沒有下跌,稅收也不盡理想。由於當初奢侈稅上路,許多配套措施沒有提出,現在就有立委乾脆公布五大避稅門路,要政府正視問題,趕緊修法補漏洞。
許忠信公布奢侈稅避稅五大門路。(圖/擷取自立委許忠信臉書)
儘管奢侈稅修正案在立法院已出現四種版本,但財政部表示,在委託研究方案之後,預計七月結果可出爐,最後方案年底可送政院。
但其實奢侈稅一點都不可怕,正所謂「上有政策,下有對策」,從政府稅收就可略見一番!臺聯黨團副總召許忠信也在臉書公布五大奢侈稅避稅門路,要政府正視漏洞,包括:
一、「信托登記」:不動產買賣雙方之間暫不成立買賣契約,賣方僅將不動產「信託登記」暫給買方,令買方實際上擁有不動產管理經營的權利,所有人則獲取價金並維持名義上所有權。等到2年期滿再塗銷信託登記,成立形式上的買賣契約並移轉不動產所有權登記予買方。
二、 「預告登記」:即房子先不過戶,但賣方同意買方可預告登記,等房子過了2年期限再過戶。由於擔心稅捐機關透過地政單位調出「預告登記」房地產,有可能被查 到逃稅,因此又有進階版的預告登記,即賣方將名下其他買賣已超過兩年的房子,以預告登記方式假出售,藉以保障權益,而讓手上只剩一間,因為依規定名下如只 有一戶,出售即不受奢侈稅的限制。
三、 「設定抵押權」:當事人雙方以設定抵押權的方式取代買賣,賣方在獲取「押金」的同時,買方亦取得抵押權登記,得憑此登記向大眾公示宣告該不動產設有負擔。 賣方若就該同一物嗣後與第三人訂定買賣契約並移轉登記所有權,抵押權人(原買方)仍能夠憑其抵押權向第三人主張。而因設定抵押權並不屬於交易行為,當事人 即不屬於奢侈稅的繳納義務人。
四、預售屋進行「權利買賣」:因為預售屋是完工交屋才過戶的,但在興建過程中,買方就可透過建商或房仲居間進行「購屋權利」的移轉,而戶政單位根本還沒有地籍資料,頂多在銀行留下資金往來的記錄,因此不少投資客可大賺預售屋,卻不用申報「其他所得」。
五、「以租代售」:賣方先跟買方簽訂租賃契約,即所謂的「流抵契約」,要求買方先付高成數(譬如五成)的訂金,即可先入住,2年後再辦理移轉登記,屋主等於是把中古屋、成屋當成預售屋來賣。
許忠信認為,奢侈稅不但要修法,同時主關機關應以核實課稅為目標,修正現行的奢侈稅制度,才能填補現行法律漏洞。

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房價所得比

房價所得比

房價所得比是用來描述住宅成本與家戶所得之間的情況。

住宅價格與價值對收入比呈現住宅價格與價值與家戶收入之間的關係,住宅支出與收入比展現住宅貸款與租金支付與家戶收入之間的關係。

某些房價所得比運用經驗法則或者是特定的標準來決定適當的住宅價值。

舉例而言,購屋族可能被建議合理價格是他們的全年總收入的2.-3倍,另一種經驗法則是家戶應該負擔低於30%的家戶總所得在住宅上,30%的標準起源於19世紀後期的經驗,當時是以一個星期所得付一個月房租,在19世紀早期(1920-1930)放款者使用在往後50年相較起來較佔優勢的25%經驗法則,在那一段期間25%的規則變成貸款者的基本規則。

1980年代,住宅的高消費支出才導致30%標準的出現,經驗法則提供一種方便但不完全正確的方法,有些家戶花費超過或者是少於30%的所得在住宅上。

對於借款者來說,貸款比例可瞭解何種房價所得比例會成為一個過度負擔。

已存在的貸款評價資料可提供制定借款標準的一項統計基礎,以避免壞帳與逾期帳款,以下有兩個貸款例子關於所得比作為貸款資格的準則:住宅支出與所得比:每月的貸款支出、利息、稅、還有住宅保險(這四個簡稱為PITI)不應該超過所得的N%(25%-28%)

債務與所得比:每月的PITI支出加上其他長期債務支出的比例(例如汽車貸款、助學貸款、循環信用的貸款)不應該超過所得的N%(33%-36%) 因為住宅價格會因為不同的時間與地點而不斷的改變,住宅價格與所得比是一種方式來比較相對的價格而不是絕對上的價格。

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77%民眾贊成設博弈特區 首選是航空城

自由時報 – 2013年3月26日 上午6:14

〔自由時報記者林美芬/台北報導〕根據房仲最新的一項調查結果顯示,高達77.1%的民眾同意設立博弈特區,可是,其中有39.5%的民眾不希望博弈特區設在自家附近,另外有37.6%認為可以設在自家附近,其中,桃園航空城被認為是設置賭博特區的最佳地方。


根據中信房屋所做的調查結果顯示,有高達39.5%的民眾「贊成設立博弈特區,但不希望在自己的行政區內」,民眾認為博弈特區可促進整體觀光及GDP成長,但希望不要設置在自己的行政區,否則會影響居住品質,支持者的分布區域,主要集中在南部的台南、高雄地區。


另外,有37.6%的民眾「贊成在自己居住的行政區設立博弈特區,認為房價有機會上漲」,民眾認為應仿效新加坡拚經濟,帶動當地建設及觀光商機,並增加就業機會,房價有機會上漲,利大於弊,支持者的分布區域,主要集中在台北市、新北市、桃園、新竹、台中。


也有22.9%的民眾「不贊成設立博弈特區,認為該區域住宅房價反而會跌,弊大於利」,認為應保留更多居住空間給民眾。


調查並指出,若要設立博弈特區,「桃園航空城」為首選地方,其他依序為澎湖、淡水、馬祖、台中、高雄、花東、屏東大鵬灣、墾丁、宜蘭。


中信房屋副總劉天仁分析,博弈特區若設置在桃園航空城,對於觀光客來賭場消費有交通距離短的先天優勢,所以多數民眾認為博弈特區設立在桃園航空城最 好;從各行政區投票分布來看可發現,雙北市民眾支持在淡水設立博弈特區;而桃園地區則希望博弈特區留在航空城,台中、高雄地區也傾向支持在自己的縣市設立 博弈特區。


劉天仁也分析,從調查中發現,受訪民眾大多相信博弈特區的設立會帶來經濟成長,也選擇性地忽略可能帶來的負面效應及社會成本,成為一個弔詭的心態。


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教導孩子的財商課程

第一課 教導孩子成為老闆
記得七歲時,祖母給我上了足以影響我一生的一課。麥當勞是我最喜愛的餐廳, 有一天祖母在餐廳對我說:「大衛,來麥當勞的有三種人:員工、顧客、老闆。 如果想變成有錢人,就得自己當老闆。」
那天晚上,祖母教我看麥當勞的股價,為我解釋買進上市公司股份意味著什麼。
「假如現在就開始存零用錢,」她說道:「以後你就可以買麥當勞的股票了。 如果有朋友去那邊吃東西,你就等於是在賺他們的錢了。」
這就是那堂課的全部內容,我銘記於心。

想讓你明白的是:教孩子理財投資的良機就是現在。
要傳達的意思也很簡單:每一種商品或服務都由某家公司提供, 就像我祖母所說的,你可以選擇成為員工、顧客或老闆。
教導孩子成為老闆。

第二課 教導孩子永遠先付錢給自己
如果不先付錢給自己,就永遠成不了有錢人。現在你明白這一點了,但孩子們可不清楚。
告訴他們只要賺到一美元,首先就應該付給自己。
簡單來說,就是解釋致富的祕訣——賺到錢後,先付自己10%。 賺了十美元就存下一美元,其餘的可以用掉。 告訴孩子,如果照這樣做,就永遠不用擔心沒錢花!

第三課 讓孩子瞭解複利的神奇力量
複利的神奇力量已成為生活的樂趣之一,告訴孩子這是什麼意思。
教孩子要「先付錢給自己」,他們可能不懂。告訴他們如果想變成千萬富翁,就得從年輕時開始存錢。 你必須計算給他們看。讓他們明白如果年輕時就開始每月存錢,他們最終會得到的回報將是多大一筆錢。

第四課 教導孩子買房而非租房
告訴孩子,你認為買房是最明智的選擇,一定要他們牢記這個觀念。
孩子們喜歡電視節目「誰是接班人」(The Apprentice)裡的唐納‧川普嗎?
告訴他們川普正是靠房產致富,而這一切都始於第一次購屋經歷,和他們分享你購屋的經驗。

第五課 教育孩子瞭解信用卡和負債的陷阱
如果孩子們逐漸沉溺於使用信用卡,無庸置疑這是我們在誤導他們。
孩子們親眼看見我們毫不負責的簽帳消費,但他們見不到的是債務帶來的沉重壓力。
讓他們明白信用卡也有複利效應,只不過是反向的。
跟你的孩子說,如果利率為二○%,每月靠支付最低還款額還清七千美元的卡債, 需時將超過三十四年,花費二萬多美元。
解釋清楚:如果能謹慎負責地使用信用卡,那就沒問題。但帳單上的最低還款額是一個陷阱,目的是讓他們永遠背負債務。 最重要的一點,如果遲繳信用卡帳單,或乾脆不繳,那就等於毀了自己的信用紀錄,這樣日子可不好過。
讓孩子明白,銀行或商家願意給他們信用卡,並不代表他們真的就負擔得起。

第六課 告訴他們什麼是拿鐵因數
你明白什麼叫拿鐵因數,孩子們可不清楚,不如今天就給他們打個比方吧!
像玩遊戲一樣,某天讓他們追蹤自己的拿鐵因數,然後讓他們報告把錢用在什麼地方。
讓他們算一下,如果省下不該花的錢,將來能積聚多少財富。
當孩子們發現這樣做真的可以讓他們成為千萬富翁,他們肯定會大吃一驚並為之所動。

第七課 教導孩子拿不出現金買的東西,就別買
如今,我們置身於一個「現在就要」的社會。
孩子們在MTV裡看到明星珠光寶氣,佩戴價值數十萬美元的手錶和項鍊。
告訴孩子,這些裝扮時髦的明星在十年內肯定會過氣。這是事實,孩子們必須知道真相。
讓他們明白這不是錢的問題。孩子們可能認為自己應該變得富有——
這是個很棒的動機,但他們真正想要的是(你也得為他們爭取)自由
教導孩子之所以不買奢侈品而要存錢,是因為這樣做能確保財務上的穩定,而財務穩定了才能享有自由。
如果銀行裡有存款,就可以想做什麼就做什麼了。

第八課 教導孩子回饋社會
告訴孩子回饋社會的重要性,這類教育並不一定要在教堂或廟宇進行,家庭教育更為重要。
孩子們必須在小的時候就瞭解回饋社會的重要性。
教導他們這樣做,只有在大家的共同努力下,我們所生存的世界才會變得更美好。

第九課 解釋你在使用金錢上犯過哪些錯
告訴孩子們你的真實經歷。你在哪方面犯過錯?如果再給你一次機會,你會怎麼做?
你有數十年的人生經驗,跟他們分享。將你辛苦學到的知識當成禮物送給你愛的人,這可能會改變他們的人生。

第十課 教導孩子掌握自己的命運
有太多家長要求孩子上學,取得好成績,找到好工作,但這並不能帶來富足的生活。
有錢人教育自己的孩子成為老闆。中產階級教育自己的孩子成為員工
那麼,教育你的孩子成為企業家!
在這樣一個充滿未知的競爭社會,擁有企業家精神才能擁有財富和保障,孩子們才會有個美好的未來。 世界需要更多夢想家、實業家、創造者,也就是說,我們需要更多創業家。

第十一課 鼓勵孩子懷抱偉大夢想
世界需要更多夢想家。就讓大人們成為現實主義者吧,但必須讓孩子們相信終有一天夢想可以實現。 人生最大的目標便是發揮才智,成為自己應該成為的那個人。對孩子們來說,便是夢想擁有一個比現在更美好的人生。
請培養孩子成為夢想家,過富足的生活。現在就開始行動吧!

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5月1日起,房屋買賣契約6應記載7不得記載

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」於2013年5月1日上路,未來相關主管機關將查核業者使用之成屋買賣定型化契約,如有損害消費者財產之虞者,將依消費者保護法相關規定處新台幣6萬元以上150萬元以下罰鍰,希望業者能切實遵守。

成屋買賣定型化契約應記載事項之訂定6個重點,包括:
1.企業經營者應讓買方攜回審閱契約條款的期間至少5日(契約審閱期)。
2.各期付款的款項可分為簽約款、備證款、完稅款、交屋款(付款約定)。
3.貸款金額少於預定貸款金額之處理方式(貸款處理)。
4.買賣標的應繳納稅費負擔之約定(稅費負擔之約定)。
5.賣方應擔保買賣標的物權利清楚無被他人占用或占用他人土地(賣方之瑕疵擔保責任)。
6.買賣雙方逾期交屋或付款之違約賠償責任,其解除契約者,違約金不得超過房地總價15%(違約之處罰)。

至於不得記載的7個事項,包括:
1.不得約定買方須繳回契約書。
2.不得約定買賣雙方於交屋後,賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
3.不得約定廣告僅供參考。
4.不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
5.不得約定請求超過民法第205條所訂20%年利率之利息。
6.不得約定拋棄審閱期間。
7.不得為其他違反強制或禁止規定之約定等。

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有個好消息要讓大家知道,就是政府已經立法通過一件育嬰補助法案,
凡兩歲小孩以下,雙方父母有一方未就業,可至地方鄉鎮區公所,可申請每個月的兩千五百元的育嬰補助,是全台的可申請唷,攜帶文件:
1.戶籍謄本(全戶)一份
2.父母身分證或居留證
3.父母親印章
4.郵局存摺影印本,以上備妥這些資料,就可至公所做申請唷,要辦就要快唷,因為只補助小孩到兩歲而以唷

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規避奢侈稅 用人頭買賣法拍屋遭罰

國內首例透過人頭戶買賣法拍屋,並規避奢侈稅案例出爐!

北區國稅局昨指出,近日查獲首例民眾利用人頭戶標購當地法拍屋個案,半年內轉手2次,進帳逾160萬元,經查獲後需補稅,除繳約300萬元罰鍰,恐面臨刑責。

需 補稅及罰300萬北區國稅局局長李慶華表示,本起案例是民眾標購桃園地區法拍屋後,找來經常於道路發送廣告民眾,作為人頭戶並登記為所有權人,再以第2位 人頭戶承買這筆房地,轉手後,原「法拍」字樣也因新謄本緣故而消失,再以市價出售給不知情的買家,因人頭戶沒有其他房產,藉此規避掉奢侈稅。

李慶華表示,此人利用這樣的操作方式,短短6個月內轉手房地兩次,賺取差價利潤高達160多萬元。經查獲後,除了補繳稅款外,再加上按所漏稅額處2.5倍罰鍰,共計罰款約300萬元。

她強調,這起案例中,當事人利用他人名義從事交易、隱匿財產,涉有稅捐稽徵法第41條規定,以詐術或不正當方法逃漏稅捐及偽造文書等不法行為,已移送桃園地檢署偵辦,可能要面臨5年以下有期徒刑。

此 外,近期陸續有大型行庫將桃園青埔列為警戒區,嚴格管控建商土建融資,主因該區新推建案每坪上看3字頭,不少銀行認為炒作過頭,須留意泡沫破滅風險。

據 悉,央行已關注到桃園青埔地區房價,雖僅限於高鐵站附近,但有行庫主動管控,央行仍樂觀其成,認為此舉有助銀行風險控管。

參考蘋果日報-王立德資訊

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Alt鍵的各種操作知識



1. 萬能抓圖熱鍵


              運行遊戲或其他應用軟體中,當螢幕上出現精美的畫面時按下鍵盤上的AltPrintScreen組合鍵,就可以把當前活動視窗或對話方塊的內容拷貝至剪貼 板,然後調用畫筆或其他繪圖程式,選取編輯功能表中的粘貼項,即可調出一幅漂亮的畫面來。 當然,我們如果只是按下PrintScreen鍵,就是全屏抓圖。 


2. 關閉應用程式


              按下AltF4鍵可以最快的方式關閉任何應用程式,而不用在檔功能表或工具條中尋找並單擊退出關閉


3. 切換應用程式


              按住Alt鍵不放,再連續按下Tab鍵則可以在一個對話方塊中顯示出當前已經運行的所有程式的圖示和當前啟動的程式的圖示及其名稱,只要釋放Alt鍵便可以立刻切換到該應用程式中,稱之為冷切換   


4. 打開控制選單


         在應用程式中,按下Alt+空白鍵可以直接打開系統控制選單。 


5. 啟動操作命令


           Alt鍵可以啟動活動視窗的功能表欄,使功能表欄的第一個功能表成為高亮條,而按下Alt鍵和一個字母就可以啟動這個字母所代表的功能表項,如按下AltF 可以啟動當前視窗的檔(File功能表。此外,在對話方塊中,同時按下Alt鍵和帶下劃線的字母則可以選定該選項並執行相應的操作。  


6. 終止某一進程


          按下CtrlAltDel組合鍵即可彈出一個關閉程式對話方塊,選取某一進程,然後點擊結束任務即可快速終止該進程。而再次按下CtrlAltDel組合鍵則可重新啟動電腦。


7. 彈出下拉清單


          在對話方塊中,可以通過Alt+向下箭頭鍵來彈出所選的下拉清單,以免去移動滑鼠尋找並點擊列表框下箭頭按鈕之苦。


8. 快速查看屬性


           按下AltEnter組合鍵或在按住Alt鍵的同時滑鼠左鍵雙擊某物件(如資源管理器右邊視窗中的檔夾、檔、桌面上的圖示等,左邊視窗中的檔夾不行),則可快速打開其屬性對話方塊。其作用相當於點滑鼠右鍵,並選取屬性   


9. 切換DOS視窗


              按下AltEnter組合鍵可以在視窗和全螢幕方式下切換MSDOS


10. 撤銷上步操作


              Windows的各個對話方塊中,凡是對編輯框的操作都可以通過AltBackspace鍵來撤銷,其效果和CtrlZ完全一樣。該功能同樣適用於微軟的各文字處理軟體,如記事本、書寫器、WORD等。另外,也可用該組合鍵來撤銷檔移動或重命名等檔操作。


11. 切換輔助選項


              對需要使用輔助選項快捷鍵的特定用戶來說,Alt鍵同樣可以助一臂之力。比如,按下左Alt+左ShiftPrintscreen鍵可切換高對比度開關;按下左Alt+左ShiftNum Lock鍵可切換滑鼠鍵開關。


12. Word


              選擇文本時,如果先按下Alt鍵再拖動滑鼠,則為列選擇方式(否則為行選擇方式);在拖動尺規或表格線時,無法看出其準確的資料,但如果先按下Alt鍵再拖動或點擊,則可獲得精確的資料

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我菲律賓女友懷孕了?怎麼辦?要在哪裡出生較便宜?

很多人都因跟在台打工的菲律賓女孩有了身孕,才硬著頭皮不得已之下,開始辦理結婚手續,目前我承辦中的客戶裡, 幾乎每四對就會遇到一對有懷孕要承辦的,但是大多來諮詢才很清楚到一些事情,以下我會很清楚的解釋給大家分享:

一.大多人都以為菲律賓的醫療很便宜,那我可以明確跟你說,你的想法是錯誤的,菲律賓的醫療貴的會有點離譜, 我去菲律賓時因我太太發燒,去醫院住一個晚上,就花了6600必索(現在匯率1元台幣:1.4必索),結帳時我真的幹礁到無力,且我說,醫院怎沒有拿藥給我太太, 我太太說:醫院的藥必續要到外面買,我當時真的只差三字經沒念出來,當時還沒去住院前,有先去一個小診所,看起來像蒙古大夫,隨便拿了一些藥,就要花550必索, 之後我太太跟我說,這是她在菲律賓第一次去醫院看病,她說因醫院只有有錢人才看得起,我當時在醫院時發現到一件事,醫院裡根本沒什麼人看病, 只有小孩而已,護士卻一大堆比病人還多,護士閒到只在聊天打屁而已,就這經驗之後,我才知道菲律賓醫療真的是比台灣貴, 所以很多已經懷孕的客戶來找我時,都會覺得菲律賓醫療很便宜,打算乾脆讓他的小孩在菲律賓出生,我想你若真的這麼做,到時候你就知道錢不是用花的,是用燒的。 
二.懷孕常遇到的問題:
1.懷孕體檢較不容易,常需要複檢,所以常在複檢與等待期就拖了好幾個星期。
2.肚子若到了第八個月後,容易身體不適,不適合勞碌奔波,也可能因太太身體不適, 取消面談。 
3.懷孕週數到了36週(長榮與華航),就無法搭乘飛機來台生育,廉價航空是34週的規定。
4.孕婦搭機時,需開立搭機證明,須有醫院的產檢的週數證明, 搭乘長榮與華航需事先與航空公司索取制式表格,再拿制式表格至醫院請醫生開立,而宿霧航空不一樣,你只要先請醫院開立證明後,在要搭機前, 在機場填寫表格就可以了。
5.通常只要四個半月才要開始辦理解婚手續,大多應該是小孩子都必須在菲律賓出生了。
6.四個月內開始辦理,大多都還可以搶得下來,手續上驗證與核發來台簽證、國際郵件都需送速件處理,多花個幾千元, 可再省下半個月工作天左右。
7.但也可能會因為結婚證書遲延出來,導致延後面談及小孩必須在出生的事情發生的可能。
三.小孩在菲出生需要花多少錢,需要辦什麼手續? 
1.小孩子在菲律賓出生的費用要多少?我上個月就遇到了一個朋友,他的小孩子在菲律賓出生,我問他在醫院花了多少,他很搖頭的說,當時花了十幾萬(剖腹生產), 我說是必索嗎?他很強硬的回答:是台幣啦,當時他就一直在幹礁說:菲律賓醫院根本是黑店唷,貴到嚇死人。這樣的說法我其實聽太多人說過了, 且說真的,當你太太在菲律賓生下小孩,你不要以為開銷會很少唷,因為只要你太太跟你小孩在菲律賓的一天,你就要負責你太太在菲律賓全家人的支出與開銷唷,這個費用才會嚇死你, 
2.菲籍配偶來台之後居住滿4個月才能有健保,小孩子在菲律賓出生也不另外,來台之後也須滿4個月才有健保,所以這又是一個頭痛的一個問題。
3.小孩在菲律賓出身需要哪些手續?(承下圖是我去移民署拿回來的兩張資料,第一張文件就是敘述小孩在菲初生之後,來台需準備什麼文件,第二張是申請書)    台灣地區無戶籍申請在台灣地區送件準備事項(未滿6歲)
一.小孩在菲律賓預防接種之證明,須翻譯中文、英文都需TECO驗證。
二.小孩出生證明,英文及翻譯中文版,都需TECO驗證。
三.菲籍配偶無婚姻關係之證明(可使用辦理結婚時,所用 之菲律單身證明即可)需中、英版本,都需TECO驗證。
四.小孩DNA血緣鑑定書(有指定醫院,各縣市不同,請自行 打電話去移民署詢問所指定醫院)。
以上是小孩在菲出生準備資料與來台準備資料,但有一項要跟大家說,小孩是來台灣才DNA唷,而不是在菲律賓唷,DNA的費用約在台幣一萬五千左右, 所以小孩在發律賓出生,這一項DNA花費,你一定省不了,以上我詳細敘述了,你太太在菲律賓出生會遇到什麼事,花費多少,大概就心裡有個底了, 至於小孩要在菲律賓出生還是在台灣生,那就要看你們自己了,但說真的,小孩能搶過來台灣生,會較省錢,且台灣的醫療設備與費用,我們也較能接受,所以當你菲律賓女友有懷孕時, 你不可以還在猶豫不決,一定要趕快開始辦理,否則小孩子拖到在菲律賓出生,你可真的要花大錢了(最重要是要養她全家)。

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〈獨家〉五楊、機捷 中壢房價喊飆實漲1成

打通樓層,就是想讓店面房價提升,而其實不到3年時間,桃園中壢的房價也飆漲的誇張,百貨公司鬧區周邊新建 案,1坪從24萬喊到40幾萬,但實際平均成交價,大約是25萬,比去年同期成長1成;而喊漲原因,和交通建設息息相關,包括五楊高架及預計明年通車的機 場捷運,中壢正好位在黃金交叉點,讓房價水漲船高。

中壢商圈大樓林立,一棟蓋的比一棟高,房價也跟著往上漲,平均售價來說,新建案約20-25萬左右,中古屋則是15萬到20萬間,與去年同期相比,漲幅約 1成,但中壢百貨公司鬧區漲幅最誇張,以這棟新大樓為例,售價從24萬漲到36萬,不到3年,漲幅超過60%,原因就是跟交通建設有關。


先是高鐵桃園站,讓青埔特區房市看好,加上五楊高架建設,楊梅-中壢段先行通車,緊接著全線也預計3月10日通行,另外正在加緊趕工的捷運機場線, 也有到中壢,今年10月3日重環北線將先運轉,預估明年4月全線通車,中壢正好位在黃金交叉點之一,使得房價看漲,開價從1坪10幾萬,炒作喊到45萬。


桃園房仲李珊妮:「至今已經成交到36萬,漲幅超過60%。」


另外同樣位在交通建設交叉點的林口高速公路、五楊高架、機場捷運,還有行政區等多種因素,也讓林口房價喊價喊到1坪20-40萬,建商一窩蜂投入, 街道上四處都看到建案、房屋廣告。林口房仲林光中:「廣告各方面的炒作,很多投資客到林口買房子,他真的需要點時間來消化這些房子。」


建設帶來便利、也帶動房價,投資客也往這邊跑但是不是實際反應售價,恐怕有待時間考驗。房產新聞

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中壢房價大漲 內壢、平鎮一字頭成購屋天堂

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】受惠於機場捷運以及五揚高架等交通題材,近期有大批雙北投資置產客鎖定機場捷運沿線,尤以中壢海華特 區的區域房價變化最快。

信義房屋桃園區協理陳世曜表示,面對普遍起漲的預期心理,在地首購、換屋族掀起遷移潮,紛紛轉往房價仍在1字頭的平價好宅金三角區 域,諸如中壢與內壢交界處、中壢與平鎮交界處,還有中壢後站等區域。

機場捷運沿線增值潛力十足,高鐵站所在的青埔重劃區也有大型建設公司 要投資捷運A19站,打算興建酒店式公寓等複合式商場,A20站有國泰人壽與華泰大飯店聯手要蓋超大型outlet和飯店。

種種重大交通建設,直轄市升格 以及大型建商壽險財團進駐確實對房價有推升效應,陳世曜認為,機場捷運線加五揚高架通車,等於是打通桃園地區的任督二脈,因此南崁與中壢房市再度熱鬧滾 滾,中壢臨機場捷運沿線漲幅最多,大批雙北置產客鎖定捷運站周邊住宅與店面。

一路之隔每坪價差5萬起 內壢、平鎮房價一字頭成購屋天堂

桃園房價近幾年漲了不少,讓在地首購族群也大喊吃不消,目前中壢海華特區已出現4字頭房價,海華大帝每坪成交價已突破35萬以上,其他中古屋也有2字頭,與中壢僅一路之隔的平鎮區成了首購族、換屋族遷移重鎮。

信義房屋平鎮店主任張黃記說,過去平鎮名不見經傳,不過近幾年隨著中壢房價大漲,竟也拉抬起平鎮的房市前景,橫跨一條民族路,平鎮的房價硬是比中壢便宜2成,每坪價差五萬元起跳,若比起中壢海華特區更是便宜一倍,難怪成為在地人購屋天堂。

除 了平鎮,內壢也不遑多讓,信義房屋內壢店長鄭兆均說,內壢多輕電子工業區,就業人口穩定有自住需求,不論在地換屋或是首次購屋在此都可以買到平價好宅,目 前區內宜誠建設所推的五年內新古屋每坪房價約17~18萬元,十年中古屋約15萬上下,房價幾乎不到中壢的7成,平均總價600萬即可購買三房加一車位好 房。

由於內壢位居桃園市與中壢市之間,不論去桃園或中壢均相當便捷,由於靠近交流道5分鐘即可上高速公路,北上、南下方便,區域內有元生重劃區,醫院、中小學、大型賣場與社區公園等,對首購、新婚族而言,內壢地區生活機能佳,是不錯的選擇區域。

房產新聞

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應徵保全人員注意事項

應徵保全人員注意事項:

(1)應徵的保全公司是否為「合法」的保全公司。

個人的建議是上104及保全公會查詢預定應徵的保全公司是否為名單中合法的保全公司,而且盡可能的選擇「規模大」及「知名度高」的保全公司。

原因:選擇一家合法且規模大及知名度高的保全公司,基本上保障你的工作權益及辛苦站哨的薪水是否會如期正常發放,這「很重要」,因為有些小的保全公司,會拖 員工的薪水,或是業主沒付錢給保全公司,那保全公司就不付保全員的薪水--這違勞基法,也不是正派合法的保全公司會做的事情。

「知名度高」的好處是:「比較」會造勞基法來走,比較不會遊走法律邊緣,比較不會隨意設置奇怪的扣錢罰則,讓你辛苦站哨的薪水縮水,另外「規模大」的好處是:「比較」不容易因為業主撒哨後,保全人員無崗哨可以站,而讓你無所適從,待在家中等候通知。




再來…因為有些保全公司,不是合法的保全公司,而是以保全公司的名義從事黑道圍標,向八大行業索取「保護費」的黑公司,保全員,便是打手,是小弟,這種刀口上討生活的工作,並不是合法保全公司會做的事情。

(2)應徵工作時,保全人員的薪水過高!便是有問題,一般來說,保全人員的工作是以時薪來計算,月所得普遍的落在31000元~38000元間(北部),以下為個人所調查結果:

北部地區駐衛保全時薪

時薪可能超過130元以上(大概只有人身保全)代表保全公司海天保全公司的護衛保全及長榮保全公司的護衛保全,但凡事有例外的說,聽說長榮的駐衛警有薪水是150元的。
130元
120元
112元
110元
時薪可能超過108元以上 (豪宅、科技公司及廠辦、大型企業)代表保全公司:士瑞克、長榮保全。
108元
106元
時薪可能超過105元以上(百貨業)代表保全公司:歐艾斯太平洋、中興保全子公司國雲保全、千翔保全、東京都保全、茂信保全、士瑞克保全。
104元
102元
100元
時薪100元上下左右的(高級社區、廠辦、醫院)代保全公司:歐艾斯太平洋、國雲保全、誼光保全、東京都保全、千翔保全、良福保全、合京、生活保全…等。

中部地區駐衛保全時薪
98元
95元
93元
91元
89元
87元
85元
83元

南部地區駐衛保全時薪
81元
79元
77元
75元
73元
71元

以 上為台灣一般駐衛保全平均的時薪落點(僅供參考),保全人員的時薪反應出保全行業的報價,因人力招募難易及區域性的不同,是故時薪有其差異性,以北部高消 費族群聚集,如未有每小時100元的時薪標準,很難招募到一定水準的保全人員,而南部地區因工作機會受限,失業率居高的情況下,較有機會以低薪招募到合適 的保全人員。

對了!你一定會覺得奇怪,政府的基本工資不是7 月1日調整為每月1萬7280元了嗎?很遺憾的是,有些不肖的保全公司,就是有辦法,遊走法律的邊緣,出一些很奇怪的名目來扣員工的薪水,要不然就是強迫 你加班,再加班,工時一再的往上飆,但薪水卻是可憐的低,這為什麼我一再強調要去「合法」且「規模大」「名氣高」的保全公司的原因。

(3)應徵保全人員時,要問清楚,月休幾天?休假會不會扣錢?要不要輪值夜班?

保全人員基本上要輪值夜班,有做二天休一天,做四天休一天,不過,對於休假不要期望太高,因為保全人員的流動率頗高,大部份要月休到十天的機率很低,一般來說,能月休到四天就已經很好了!

另外有的保全公司,刊登廣告說月薪是35000元,但書是一個月不休假,有休假的話,休一天扣1200元,休二天扣2400元…。

(3)應徵保全工作,要工作多久,保全制服才不會扣錢?

我個人市調的回答:
保全人員夏季制服約為170元、冬季制服約為180元
保全西褲為210元

保全人員外套約為450元
保全人員防風防雨新式外套約為420元(大陸製)
保全人員防寒大衣約為830元

一般保全人員帽子(鴉舌帽)約為80~85元、保全幹部帽子約為90元、扁帽或貝雷帽約為150元。

保全人員肩章15元
保全人員領帶50~220元
保全人員S腰帶舊款65元、新款100元

特別勤務人員,身著西裝值保全工作者(價位依駐點或專案的特性,可能價差較大)
保全人員白色襯衫約略為150元~500元
保全人員西褲約略為210元~800元
保全人員的西裝外套約略為1000~1500元

以上為個人所了解的保全服裝費用,正負值約略為5%,不代表全部的保全同業的服裝價格。

而保全制服來說,一般而言,是做滿六個月~一年間,保全公司就不會扣你的薪水,但如果保全公司應徵時就要求你繳交服裝的「保證金」或要你「先付錢買制服」,這就有點問題,要問清楚,我上面列的是保全制服的價格,你可以先算看看。


參考資料 自已在保全公司任職人資主管的經驗及保全互動網 http://26.to/bmw
  • 行行出狀元,英雄不怕出身低,保全的工作目前已經朝向專業化在發展,只要用心,肯學,願意進修向上,保全的工作並不是「無前途」。


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社區型購物中心

社區型購物中心:住宅開發商的產品選擇

來源:中購聯泛商網   時間:2012-03-22 10:10


 


由 於國家對住宅房地產市場的週期性調控,為分散經營風險並謀求長期穩定的收入來源,國內傳統住宅開發商對以購物中心為核心的商業地產表現出濃厚興趣。




購物中 心作為商業地產的核心產品具有高度複雜性,長期專注于住宅開發的企業對其缺乏全面深刻的認識,因而很多住宅開發商容易迷失於購物中心的產品品類選擇。




購物中心有鄰里型、社區型、區域型、超區域型四種基本類型[1], 通過系統的研究,綜合比較各品類購物中心,我們認為社區型購物中心的產品及發展特點與住宅開發企業的資源稟賦具有最高的契合度。




國內外相關機構在定義和界 定不同類型的購物中心時,往往只是對它們在一些表面因素(如商圈範圍、規模、租戶類型、停車位元數量、主力店特徵等)上所表現出的特徵進行概括性描述,根 據這些表面描述往往很難確定一個特定購物中心的類型歸屬。




我們認為,社區型購物中心相對其他類型購物中心的根本區別在於:




1)社區型購物中心所在商圈的中心地等級較低,而地理佈局廣。




2)社區型購物中心的消費群體穩定,消費需求表現出較強的剛性,故其經營狀況也會相對穩定。




3)不同社區型購物中心的商品和服務大同小異,消費者目的性強,消費頻次高,交易時間短,出行方式相對單一。




社區型購物中心的這些基本產品特點,預示著其巨大的市場容量,也決定了它在投資開發和運營管理等方面有著自身的發展特點。


一、社區型購物中心的發展前景




社區型購物中心的市場容量遠遠大於區域型和超區域型購物中心,這不僅可以從理論上得到足夠的支持,在實踐中也得到了國外成熟市場統計資料的有效驗證。




目前,國內購物中心正處於快速發展階段,社區型購物中心更是一片藍海,巨大的市場容量意味著廣闊的發展前景。




1、中心地理論對社區型購物中心發展的支持


中心地理論是《德國南部的中心地原理》(Christaller1933)一書的核心思想,Christaller在理想地表、交通便利、距離最近原則等基本假設的基礎上,


提出了


市場原則、


行政原則、


交通原則




三種條件下的不同中心地佈局體系,進而對中心地的等級、規模、數量、佈局進行了詳盡的闡述[2]




其中市場原則是整個理論體系的基礎,行政原則和交通原則是在市場原則基礎上對中心地理論體系的補充和完善。




中心地佈局體系對於理解不同購物中心的佈局有著重要意義,不同類型的購物中心佔據著不同等級的中心地。如同中心地的佈局,購物中心在區位、規模、數量上表現出明顯的規律性。




在商業規劃上,可以把城市區域劃分成不同的等級,然後分別建設超區域、區域、社區購物中心以及零散商業。




在 數量上,不同購物中心隨著等級的降低也表現出成倍增長的趨勢。




超區域、區域型購物中心由於中心地等級較高,符合發展條件的地理區位較少,因而數量會較少。




這與現實情況亦十分吻合,一個城市的中心、副中心數量有限,對應的超區域、區域型購物中心也為數不多。




而社區型購物中心由於中心地等級低,符合其生存發展 條件的區位明顯增多,數量上佔有絕對多數的比例,也毫無疑問將是未來購物中心發展的重點。




2、社區型購物中心發展的統計資料支援




以美國社區型購物中心的發展比例對比國內市場的發展情況,也得出社區型購物中心在國內良好發展前景的結論。
 



 



 



 據美國National Research Bureau統計,截至2005年底,美國購物中心總量達48695家,其中可出租面積(GLA)小於2萬平方英尺的購物中心累計占美國購物中心總量的86%




ULI的分類,可出租面積(GLA)小於2萬平方英尺的購物中心全部屬於社區或鄰里型購物中心,占比之大可見一斑。




按可出租面積(GLA8萬平方英尺以上的購物中心為超區域型購物中心,則其占比僅為1.6%




據中國購物中心產業資訊中心統計,截至2009年底中國已開業購物中心總量有2243[3]




在資料收集和統計時,中國購物中心產業資訊中心所統計的購物中心形態有四種:類百貨(超市)、開放式商業街、Shopping Center、綜合體式購物中心。




根據國內的現狀,上述統計中的類百貨(超市)、商業街很多不屬於嚴格意義的購物中心。




而在統計時,往往因為它們體量較小,一般被劃入社區型購物中心,這樣虛增了國內社區型購物中心的數量和比例,事實上目前國內社區型購物中心數量還遠未達到49%的 份額。




此外,從理論上和美國的統計資料來看,鄰里型購物中心應該容量最大,然而並沒有得到國內的統計資料的證實。




其實,這跟中國國情是相符的,中國城市建 築密度、人口密度都很大,社區型在國內成為最低等級的購物中心,而便利店、超市等業態則發揮著大部分小體量鄰里中心的作用,所以在中國社區型購物中心是容 量和潛力最大的一類購物中心。




二、社區型購物中心的產品發展特點




社 區型購物中心依社區而存在,屬於社區商業業態的一種。目前國內社區商業仍以零散分佈的底商為主,給社區居民帶來便利的同時也造成了極大的負面影響。




購物中 心作為最高形式的零售商業業態,引入社區一定程度可以克服社區商業零散分佈的缺陷。




社區型購物中心獨有的產品特徵決定了其在發展上與其他類型購物中心也會 存在不同之處,主要表現在以下幾方面:




1、投資開發相對簡單


相 對於其它類型來說,社區型購物中心的商圈輻射範圍較小,對選址、規模、定位等方面的論證和可行性分析相對容易掌控;前往社區購物中心的消費者主要追求的是 便利和實惠,他們對消費環境的要求不會過於苛刻,裝修裝飾相對簡單;




建築體量相對較小,設備設施系統配備簡單;




同時社區型購物中心受城市規劃(如地鐵、高 速公路、產業分佈等)影響較小,建築風格沒有嚴格的強制性要求。




2、運營管理相對簡單




在 招商方面,社區型購物中心強調日常的家庭型消費,其中商品和服務以滿足日常生活需要為主,輔以一些簡易的選購品,招商難度和成本都會大幅下降。




在市場推廣 上,因為社區型購物中心的屬地性特徵明顯,目標消費群體比較固定,行銷推廣方案的制定與實施相對容易,能夠實現有限的行銷投入達到最大的效果。




此外,相對 於超區域和區域型大型購物中心對購物環境的嚴格要求,社區型購物中心的標準相對較低,且其體量較小,在日常運營如清潔、綠化、消殺、安保、設備設施運行及 維保等方面相對簡單。




3、可實行標準化、連鎖化的開發經營




社 區型購物中心在投資開發和運營管理上的相對簡單性使其標準化成為可能。




同時,社區型購物中心主要服務于社區居民的日常生活需要,產品及租戶配置大同小異, 運營的標準和方案具有較大的普遍性和適用性,這使得標準化的產品可以進行連鎖複製。




在同城、同區域連鎖開發、運營管理上,標準化複製表現出更大的可行性。




同一城市或區域的經濟發展狀況、政策法規、消費習慣都存在很大相似之處,不同地點的社區型購物中心相似度會高,從而標準化程度可以更大幅度地加強,這樣更 有利於採用一種標準化的模式在同城進行快速複製。




4、投資相對較小、經營風險低




投資開發和運營管理的相對簡單性以及標準化的連鎖經營決定了社區型購物中心會具備低成本優勢。具體來說:




1)由於體量小、屬地性強、商圈輻射範圍小等特徵所帶來的日常運營管理難度較小,加上規劃設計、建造、環境營造的簡單性,這些都會帶來投資開發和運營管理的低成本特點;




2)社區型購物中心在招商中可供選擇的品牌很多,這樣很大程度上會增強其議價能力並縮減其搜尋、談判、簽約的成本。




3)開發、培育週期的縮短,能夠節省大量時間成本和資金周轉成本。




4)標準化連鎖開發經營可以從多方面為企業帶來規模經濟。




在經營風險方面,社區型購物中心因擁有穩定的消費群體,主要滿足消費者日常生活需要的剛性需求,經營風險較小。




即使在宏觀經濟發展遇阻甚至出現危機時,社區型購物中心受到的影響相對會較小。




2008年金融危機到來之時,國際主要購物中心類商業地產企業的經營業績並未受太大的影響,相對其它行業的企業抗風險能力更強,其主要原因在於消費者的日常生活消費需求具有更強的剛性。




三、住宅開發商基於資源的產品選擇




戰略管理的資源學派認為,企業的戰略行為取決於自身的資源稟賦。




RBVResource-Based View)的創始人Barney1991)提出戰略資源的概念,強調企業自身的資源特別是戰略資源會對企業的發展產生重大影響,能給企業帶來持續的競爭優勢[4]




也即在制定發展戰略時,企業必須綜合考慮自身的資源稟賦特徵和可供選擇的產品特點,選擇最擅長的行業和產品。




社 區以一定區域或範圍內的住宅為依託,社區商業的屬地性特徵決定了其服務物件主要是周邊的社區居民,因此社區商業與住宅存在著不可分割的關係。




國內傳統住宅 開發企業因各種原因紛紛進入商業地產行業,優勢劣勢都比較明顯,從發展戰略與產品特徵及發展前景的契合度來說,社區型購物中心是其最佳選擇。
 


具 體而言,住宅開發企業選擇社區型購物中心的優勢主要體現在以下幾方面:首先,相對於其它類型購物中心,社區型購物中心在投資開發和運營管理上具有簡單性, 對於在購物中心行業知識和經驗缺乏以及其他各類資源比較欠缺的住宅開發企業來說,這無疑為他們進入購物中心行業提供了機會並降低了門檻;




其次,國內大型住 宅開發企業擁有大量的土地儲備,為社區型購物中心的規模化發展提供了先天條件。




根據相關企業財務年報,截至2010 年末,萬科土地儲備達3,640萬平方米,中海土地儲備達為3,038萬平方米,金地土地儲備達1,443.2 萬 平方米。




通過土地綜合開發,住宅和商業部分能形成良性互動,住宅開發企業可以利用完善的、高品質的社區購物中心作為商業配套提升住宅品質,享受高額的住宅 投資回報;




再次,社區型購物中心市場空間廣闊,生命力強,易於標準化和規模化。




特定住宅開發企業對住宅產品的目標消費群體定位明確,在土地獲取和住宅開發 上都會進行自主篩選,其推出的住宅產品存在一定共性。




目標消費群體的相似性、成規模的片區開發更有利於不同區域的社區型購物中心在開發和運營管理上的標準 化複製,進行連鎖經營。




最後,儘管近期因政府調控房地產商資金鏈偏緊,但長期來看,國內大型房地產開發企業不僅自身擁有雄厚的資金實力,而且擁有多樣化融 資管道,並積累了豐富融資經驗,這能為公司戰略轉型提供有力的資金支援。




與住宅開發相比,商業地產的投資額度大、回收週期長,企業主要依靠租金和物業資產 增值獲取利潤,這也是很多其它類型企業進入購物中心行業的主要障礙之一。




社區型購物中心經過短期的開發和培育就可達到基本的收益預期,經營風險小,收益穩 定,從追求“資金周轉速度”的角度來看,社區型也是住宅開發企業的最佳產品選擇。




四、結語




住 宅開發企業的資源稟賦特徵決定了社區型購物中心是他們進入購物中心領域的最佳產品選擇。




城市化的深入和社區商業的現狀使得社區型購物中心獲得了歷史性的發 展機遇。




在這一歷史進程中,住宅開發商如若把握機會將可以發揮重要作用並助推企業的跨越發展。




如同澳大利亞造就了西田,美國造就了西蒙,日本造就了永旺, 中國城市化進程中也將必然造就世界級的商業地產企業。




(本文摘選自《購物中心理論與應用研究》一書第七篇部分內容)



本文發表於《住宅與房地產》
20123月下期
本文作者:楊敬玉 石盛發

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蘋果限定 臉書可打免費電話

法新社 – 2013年2月23日 下午2:20


(法新社舊金山22日電) 社群網站一哥臉書(Facebook)今天推出為iPhone和iPad量身打造的新應用程式(app),讓用戶可以透過臉書打免費電話給朋友。


臉書提供蘋果公司(Apple)行動裝置iPhone和iPad的新版app會顯示在線上的朋友名單,接著提供選項,用戶可選擇點擊螢幕上的圖示,撥電話給他們。


現在大家已經不打傳統有線或無線電話,而是利用電信服務數據方案或連結至Wi-Fi熱點的網路打電話,臉書今年稍早也透過即時通訊計畫,推出具有這種功能的應用程式。


臉書5.5版應用程式更新內容包括1個按鈕,可以讓點「讚」和張貼留言更簡單。(譯者:中央社樂羽嘉)1


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特定農區 擬修法禁建集村農舍

自立晚報 – 2013年2月22日 下午10:36

【記者陳開明台北報導】行政院農業發展委員會22日回應中研院所提農業政策與科技研究建議書指出,已與內政部研議修法,明定特定農業區禁止興建集村農舍。

農委會指出,農舍所衍生課題,在顧及農民生活與經營需求前提下,已與內政部會同提出「農業用地興建農舍辦法修正草案」,明定特定農業區禁止興建集村農舍。

農委會水保局副局長李鎮洋說,集村農舍是20戶以上集合興建農舍,此舉是為防堵建商集體炒作農舍興建,現有特定農業區面積33萬435公頃。

其次,草案也擬對5年內曾取得農舍建造執照者,賦予地方政府得不予野i興建農舍規定。

李鎮洋說,是為避免地主一再假借農舍興建賣房。

再者,規範已申請建造農舍的農地限制分割等,以減少環境敏感的農業用地過度開發。李鎮洋說,是為了防止農地零碎化。

李鎮洋重申,草案還在研議,會儘速與內政部完成草案提擬,送行政院審議。2013/2/22

農委會設農科院 研發基因科技

【記者陳開明台北報導】中研院發布農業政策與科技研究建議書,行政院農委會22日正式回應表示,正籌設農科院培育人才,並重視基因改造科技研發。

農委會指出,正積極籌設財團法人農業科技研究院,提供農民、農企業及農民團體有關農業技術、商品化及產業化服務,加速發展農業新創事業及國際化。

未來的農科院要整合現有農業相關研究機關研發成果,共同使用農委會所屬試驗研究機關場地,發揮產業化專責機構的加值效益。

強化農業科技人才培育方面,農委會說,會透過各項培育及培訓計畫,持續派員赴農業先進國家研習農業制度及先進技術,提升研發創新能力;

同時整合技術、法律與商品化經營能力的跨領域人才培育,提升科技農企業經營能量,發展農業科技產業價值鏈。

農委會指出,將重視基因改造科技研發。

農委會認為,國際間對基改食用產品仍有歧見,並涉及複雜的農業貿易議題,農委會依行政院於民國98年揭示的 「以積極研發,並以確保國民健康及不影響環境生態安全為前提,對基因改造科技進行有效管理。」

的政策,積極推動基改科技研發、完備管理法規及教育溝通,以 非食用用途基改產品為優先發展項目。2013/2/22

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流 程 (家庭幫傭、安養機構看護工)
分類:未分類資料夾
2011/08/08 05:20
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 流 程 (家庭幫傭、安養機構看護工)

(第一天) 仲介簽約、收取資料



(第二天 ) 辦理求才登記



登報徵人三天



辦理國內應徵 者媒合(21天)



造冊、審查求 才證明(7-15天)



領取求才登記



正式送件至勞委會職訓局



(需7天)資格審 核



收到正式核准函





















送至駐台馬尼拉
經濟文化中心M.E.C.O.
(需5~7天)





送至駐台泰國
經濟文化辦事處
(需5~7天)





送至駐台北越南
經濟貿易代表處
(需5天)





送至駐台北印尼
經濟貿易代表處
(需5天)





















轉往菲律賓仲介
(30天):

菲國海外就業署P.O.E.A

菲國仲 介公司找人簽約

體檢、 訓練台北經濟文化中心辦簽證、發護 照





轉往泰國仲介
(20天):

泰國經 濟文化辦事處認證、體檢、辦簽證





轉往越南仲介
(20天):

越南的中華商會認證

體檢、 訓練核准簽約(越南勞工部核准並認 證簽約)、辦護照、簽證





轉往印尼仲介
(30天):

印尼的中華商會認證

體檢、訓練核准簽約(印尼勞工部核准並認證簽約)、辦護照、簽證





















外籍勞工入境台灣



體檢、 捺指紋、辦理居留證



送至核准工作地



申請聘僱許可函

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外勞的承接和遞補

承接:

因雇主家的一些因素,如受看護人往生、經濟因素......等等,不能再聘僱外勞,而外勞工作期限未到期,就至就服站登記轉出,經 由合法程序讓有資格的人承接,而有資格的人,又因急需外勞,所以可不經由國外引進,直接至就服站登記承接,因每個地方的就服站,承接日期不一定,所以可先 打電話詢問,再帶相關文件至就服站登記合適外勞人選。



遞補:

之前所聘僱的外勞不合用,提早出境回國,而 向勞委會辦理遞補函,再來準備新申請的外勞就不能做滿3年了,需扣掉前外勞工作的時間,剩下來的期限才是新外勞在台的工作期限。

說明:外 勞正常工作期限為3年。



(1)若拿核准函或求才證明承接,即承接到的這個外勞,只能在你家做到外勞原本工作期限到,就需 出境回國,如:此外勞在99年1月1日入境,而你在100年1月1日承接,那此外勞在102年1月1日期滿需出境,即在你家只能工作2年。

核 准函---從國外引進的外勞工作期限為3年。



(2)若拿遞補函承接,即看是遞補函的期限短,還是外勞的工作期限短,以期 限短的為準,如:遞補函期限剩2年,而外勞在前雇主家已工作半年,還剩2年半,那承接後外勞就只能再做2年而已。

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桃園航空城計畫開發範圍(更新版)

桃園航空城計畫開發範圍


「桃園航空城計畫」面積,將由原「桃園航空城區域計畫」6,150公頃


(含機場用地、大園都計、菓林都計、高鐵桃園


站特定區及大園工業區等已開發地區),加上


「新訂桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」擴大620公頃,面積共


6,770公頃。其中採區段徵收開發面積約3,200公頃,開發範圍之東界為南崁溪


、海山路(108縣道)、南界為高速鐵路橋


下北側道路、西界為老街溪,北界為第三跑道需地範圍。




依交通部及本府刻正推動「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」


,採區段徵收方式開發,區段徵收面積


約達3200公頃,並將分二區分由交通部及本府開發,其中交通部負責機場園區開發,


面積約1400餘公頃;縣府


負責園區周邊及機場捷運A11坑口站、A15大園站及A16橫山站附近地區開發,


面積約1700餘公頃。


 








預期效益


機場園區(投資金額3750)

政府投資機場園區建設金額約3,366億元,其中包括民航作業基金660億元、


國道(增建機場東側高速公路)


基金211億元及機場公司2,495億元;另初步估計亦可帶動民間參與開發部份約384億元。


園區附近地區(投資金額1200億)

園區附近地區區段徵收作業預計超過1,200億元,未來可取得超過500公頃之產業區土地,


引進相關產業進行開發。


整體效益

機場園區特定區計畫,預期將可帶動2.3兆之經濟效益、840億稅收、創造26萬個工作機會。



更多航空城詳細資料:


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老農津貼排富相關問答集

老農津貼排富相關問答集

1.老農津貼排富規定實施時間及適用對象?

答:老年農民福利津貼申領及核發辦法於101年7月24日修正公布,自102年1月1日起新申請老農津貼者開始受排富規定限制。

2.老農津貼排富規定?

答:(1)所得方面:最近1年度農業所得以外之個人綜合所得總額,合計達50萬元以上者,不能領取老農津貼。

       (2)不動產方面:扣除農地、農舍後,個人所有土地及房屋價值,合計超過500萬元以上者,不能領取老農津貼;

但是,沒有農舍,而且是個人所有實際居住之唯一房屋,該房屋及土地價值最多可以扣除400萬元。

上述土地之價值以公告土地現值計算;房屋之價值以評定標準價格計算。

3.何謂「最近1年度」之所得?

 答:指財稅機關提供中央主管機關公告年度之農業所得以外之個人綜合所得各類所得總額。

102年為例,係以已建置完整之100年度個人綜合所
得資料為審核依據。

4.何謂「農業所得」?

答:(1)農業所得:指所得稅法第14條所定第6類之自力耕作、漁、牧、林之所得。

       (2)非農業所得:包含薪資所得、存款利息、股利所得、租金所得、財產交易所得、中獎獎金等。

       (3)其他:老農津貼、休耕補助、農漁民子女就學獎助學金、天然災害救助金等政府補助款或本人存款、股票均不計算。

5.何謂「農地」?

 答:(1)農業發展條例第3條第10歀之農業用地。

        (2)農業發展條例第38條之1第1項各款情形之一,並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書之土地。

6.何謂「農舍」?

 答:指農業用地上之房屋,其使用執照登載為農舍者。

7.所得及不動產價值之查詢管道?

答:(1)所得:欲了解最近1年度個人綜合所得總額,可至國稅局申請「年度綜合所得稅各類所得資料清單」。

        (2)不動產:房屋價值可參考房屋稅單所載資料,或至稅捐稽徵機關申請查調個人財產清冊;土地公告現值可至內政部地政司全球資訊網查詢(http..//www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=100)

8.提出申請時因不動產超過500萬而不符老農津貼申領資格,如果經過異動後已未超過500萬,是否仍可領津貼?

答:依規定,有不動產價值超過500萬元之情形者不予發給老農津貼,或停止發給至其原因消失之當月止。

所以如有不動產異動後已符合請領規定者,得檢具稅捐稽徵機關核發之個人財產證明文件或最新土地建物登記謄本等資料,向勞工保險局提出。

經審核已符合請領資格者,將自不合格原因消失之次月發給老農津貼。                                                                  (保險部/劉梨雪)

文章轉載:蘆竹鄉農會網

 

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要過戶房貸不夠! 貸差緊急自救法

不同年齡層有代溝,但明明買的是同一棟房子,簽約時建商說可貸八成,要交屋了才說只能核貸七成,這貸款成數的差距就是貸差,買房不比市場買菜,一差就是數 十萬到數百萬,不比買菜,少了零頭可以改天送來,或少買一樣。

政府打房要求銀行限縮房貸,這兩、三年購買預售屋者如今交屋在即,不少人就必須調錢、填補貸 差才能順利交屋。


碰到貸差這種問題,購屋者可以有什麼因應方法呢?

根據筆者的經驗,若是房貸買在牛市,預售屋到交屋時,房價事實上又翻升不少,銀行在核貸時都會再問購屋者:「是否要多貸,方便新屋裝潢?」

不幸的,近來政府打房、要求銀行限縮房貸,購屋者目前最要緊的是請銀行再做一次鑑價,若是新落成房產是在熱門地段,房價下跌機率低,從預售到交屋的期間內,房價若也是上漲,購屋者可以請房貸銀行以市價來核貸,儘量縮減房貸的貸差。

若是購買房產,正好落在銀行縮貸的地區或類別,儘管目前房價較預售時上漲兩成,銀行限縮令急急急,銀行恐怕不願重新鑑價,此時房貸戶就真的有貸差。

但購屋 者首先要有正確觀念,房貸能否快速取得,購屋者雖急,但這對建商更重要,一旦核貸下來,建商才能將其抵押在銀行產權塗銷、換到現金,產權移轉到購屋者再設 定給銀行,這一往一來,購屋者取得房貸成為有殼蝸牛族,建商則是落袋為安而言。

所以從這產權和資金流動來看,建商比購屋者更急,購屋出現貸差時,內政部有規範建商應提供民眾「無息分期」,但真正辦理這種需求的建案卻不多,或許是過去十年房產是漲多跌少,鮮少聽聞有貸差,加上銀行頭寸氾濫,政府也沒有打房,能夠核貸成數相對較高。

預見未來貸差案件增多,若有貸差困擾者,宜提早跟建商交涉房貸成數,並依內政部的規定可與建商洽商提供「無息分期」,只是這種無息分期,與繳交工程款的時程,恐怕是相差無幾,動輒一個月要繳數萬到數十萬不等,建商無息分期對購屋者是否會造成財務壓力,也就因人而異。

若想再減輕點繳款財務壓力,找親友幫忙、標會或善用銀行的信用貸款不失為籌措資金彌補貸差的方法。

親友籌措就要看關係親疏,有富爸和富媽做財務靠山,當然最好,若真的不便向親友開口,標會和信貸就是兩種市面最常見的融資管道。

在目前市場資金氾濫情況下,銀行也想靠信貸衝刺放款、增加收入,有穩定收入的上班族也是銀行最愛的放款對象,信貸看的是個人信用,若是平日與銀行有密切往 來者,銀行越能降低信貸利率,利率也能壓低到3到4%間,只是這類信貸金額會因人而異,大多在30到40萬不等,信用佳者有機會可申貸到80萬到100 萬,可解決房貸貸差的燃眉之急,惟購屋者要注意,這類還款期限連本加利大約在5到7年左右,貸款利息支出無法在申報綜合所得稅時列舉扣除。

文章轉載:好房NEWS網

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六不政策,教你成為買屋勝女!

不少女性「購物」時容易衝動,被美麗的外表給迷惑,而誤入房產陷阱。

專家建議,女性購屋時要理性考慮財務能力,也要注意房屋本身的條件,未來增值空間大,將來脫手機會才會高。

掌握購屋秘訣,才能成為真正的「買屋勝女」。

不少女性第一次買屋,都會選擇總價較低的套房型產品入住,尤其是裝潢新穎、有著高比例的公共設施,最容易吸引女性的目光。

近來不少主打女性的小坪數商品, 訴求有著溫泉池、健身房、交誼廳等公設,或是強調捷運共構、到站即到家等交通便利性,看起來都相當吸引人。

不過要購買這類的產品,還是有不少需要注意的地 方。

一不:不買周邊環境複雜的房屋







永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,如果女性想要買硬體設備較好的房屋,首先要注重的就是房屋本身的地理位置與條件,千萬不要因為房屋本身硬體設備好,就忽略了周圍的環境。

女性購屋時往往只注意房屋內部,覺得硬體公共設施完善、屋內裝潢漂亮就購買,但其實不少小套房是位於夜生活較熱鬧的區段,或是太多戶數,夜晚較多人出入,這些缺點都容易讓房屋保值性差。

不僅未來脫手難度高,甚至對女性自身安全造成威脅,買屋前要小心評估。

二不:不買交通便利性差的地點

不少女性因為自備款不足、但又想要買屋,而選擇交通不便的區段,不僅通勤時間長,而且房屋增值幅度低,甚至女性夜歸時也不安全。

《黑心建商的告白》作者Sway分析,無論房市景氣好壞,位於交通要道上、交通便利度高的房屋,保值性絕對較高。

Sway表示,有些建案訴求在捷運附近,但其實離捷運站與住家真正的距離,走路可能長達15分鐘以上,像這類的建案地點就不太適合。

女性在看屋、購屋時, 務必要在白天、晚上兩個時段都親自從捷運站「走回去」試試看,觀察白天、晚上的街景變化,尤其是晚上路邊的燈光是否明亮、店家是否營業……等。

最好不要購 買離捷運站太遠的社區,夜歸不安全。

三不:不過度舉債,算算本息支出負擔







女性購屋最忌諱衝動,往往看到漂亮的接待中心、樣品屋,或是被仲介帶到裝潢得美輪美奐的小套房,就會產生不實際的幻想,而購買自己能力無法負擔的房屋。

未來不僅付貸款痛苦,如果金錢槓桿操作不當,萬一收入出現問題,繳不出房貸,房屋甚至有可能被法拍。

黃舒衛建議,女性貸款購屋最好還是以所得的3分之1為上限,舉例來說,月收入4.5萬元的女性,每個月繳貸款本息金額最好不要超過1.5萬元。

如果從月收入反推,假設貸款7成,4.5萬元收入的女性,購屋總價最好不要超過500萬元,不然就會超出自身所能負擔的範圍。

四不:不被裝潢欺騙,迷失於美麗假象

女性通常都喜歡漂亮的事物,尤其不少投資客將房屋裝潢擺設得美輪美奐,不僅容易吸引女性的目光,更容易讓女性產生幻想,衝動購屋。

Sway分析,不少投資 客會特別將小套房或是老公寓裝潢,再加上一些「無用」的擺設品,讓整體空間看起來很有「生活的氛圍」,這些都是賣屋的噱頭。

Sway表示,女性購屋往往只看到漂亮的一面,而較容易忽略水電、管線、通道等「細節」,建議女性看屋時,務必帶著較懂得水電管線的友人,幫自己檢查裝潢的背後,是否暗藏一些危機,像是有沒有壁癌、水電管線是否通順,也可以讓自己更理性地面對購屋大事。

五不:不挑住商混合大樓

不少女性為了省錢,又想要住在市中心,就會選擇住商混合型的大樓,房價比純住宅區便宜1~2成。

黃舒衛表示,雖然住商混合型大樓房價較低,不過相對地出入 份子較為複雜,不僅低樓層有店面、店家,高樓層還會有些事務所,出入人數太多時,往往也不清楚誰是鄰居、誰是到訪客人,容易造成混淆,生活複雜度大幅提 升。

六不:不只圖方便,便利商店也能當保鑣

台灣便利商店的密集度是全球之冠,便利商店幾乎成了生活的一部分。

女性單獨居住、購屋,如果選擇沒有管理員的大樓、公寓,建議可以挑選樓下就是便利商店的住宅。由於便利商店幾乎是24小時營業,不僅加強住宅的安全,也增加生活的便利性。

黃舒衛建議,女性購屋千萬不要只被外在的美麗裝潢蒙蔽,購屋盡量挑選有管理員、生活機能強、交通便利的住宅,無論是保值性、增值性都較高,生活也較有保障、較安全。

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破解「現在不買以後可能會更貴」的買房焦慮

文.圖/紅色子房 

從左營高鐵站往南疾駛的高速公路上,我坐在業主公務車裡複習待會兒要對董事會報告的簡報稿,前來接送擔任駕駛的R突然問我一個問題:「子房哥,你覺得高雄房價會不會漲?」。 
「嗯,很難用一句話回答耶,你有什麼想法嗎?」我問。 
R苦笑,誠實地說:「因為我跟女朋友可能明年結婚,怕明年房價會漲,最近在討論今年要不要先買房子。」 
R是我高雄業主開發部門的行政副理,業主方是高雄某購物中心集團,紅色子房的主要工作內容是針對其新的商業設施開發計畫進行為期一年多的國際招商引資顧 問。去年我曾帶該集團高層去新加坡招商與談判,R一路隨行協助,出差那幾天晚上也都一起泡在Clarke Quay喝酒,聊著聊著也就成為好朋友。 
R從南部某公立大學企管系畢業,退伍之後就在這家購物中心集團協助企劃行政工作,轉眼間工作也快7年了。R的女朋友在南科上班,交往三年還算穩定,雙方家長都有想要子女結婚的打算。 
反而是R跟她女朋友以經濟為理由,遲遲不敢結婚,其中一項理由就是擔心買不起房子。去年高雄房價有陣子節節升高,讓他們頗為擔心,怕小倆口存錢的速度趕不上房價上漲的速度。 
所幸在實價登錄實施及泡沫論的輿論威脅下,高雄房價最近有漸漸和緩趨勢。不過,隨著高雄幾個重大公共建設將陸續完工,上市建設公司積極標地存貨的現象仍持續著,因此從大型投資法人的角度來看,部分地區的確有些房價上漲的利多誘因。 
「子房哥,到底要不要搶今年下手呢?萬一明年又上漲怎麼辦?」R又開始憂慮了。 
************************************************************************ 
對於這個議題,紅色子房先跳出買房思維,提出另外一項「現在不買以後可能會更貴」的產品。 
就談談最被台灣貴婦們著迷的愛馬仕柏金包吧!
這個起售價約7500美金的名牌訂製包,目前從訂製到取得就要四到七年以上 (甚至聽說目前已經不再接受新訂單)。隨著媒體的炒作及行銷包裝,市場上出現2倍至3倍的收購價。許多常跑時尚趴的貴婦們,除了有「現在不買以後會更貴」 的焦慮外,恐怕還要多「這一生也訂不到」的焦慮了。 
然而儘管這包款手工精緻,採用上等皮革金工無庸置疑。但是這款包的品質真的有這麼無敵嗎?成本真的比別家的名牌貴很多嗎?貴婦們的焦慮值得嗎?各位可以從HERMES對投資人公布的2011年度財報看出端倪:
由上表可知,HERMES在2011年的行銷管理費用已超越其實際製造成本,也就是說貴婦們手上拿的這愛馬仕包,其實有一半以上的價值來自於媒體行銷營運等的成本。換句話說,「大家花錢自己嚇自己」。 
再看看到底是哪些人在瘋柏金包呢? 
從上表可知亞洲貴婦們還是最捧場的,買柏金包的風潮也是最熱門。所以呢?「買不到」的焦慮最大! 
因此如果同樣的一個貴婦,離開了亞洲城市這樣的環境,遠離媒體與同儕的壓力,也許過不久就對鉑金包也沒什麼感覺了。 
而如果是小資女呢?柏金包對一個平凡小資女來說也不會是個跑趴必須品,她也又怎麼會對柏金包焦慮呢? 
即使一定要買個名牌包,但預算只有750美金,小資女還是有機會到歐美買個LV Speedy包,拿出來也很好看,也很夠用啊! 
回到買房這件事,各位讀者想到什麼? 
想破解「現在不買以後可能會更貴」的買房焦慮,應該先問「買房子」是「必須」(MUST)還是「也許」(MIGHT)? 
台灣多數人都瘋買房,滿腦子MUST Buy的人,買不到房子當然會焦慮! 
然而,我們無法控制房價的漲跌,也不能一廂情願用社會主義角度要政府完全負責。但可以試著改變我們的思維! 
如果你覺得買房子是MIGHT,恭喜你絕不會被「現在不買以後可能會更貴」的焦慮所奴役。 
如果你覺得買房子是MUST,也請想想買名牌包當量力而為,買房子也是; 
紅色子房建議各位一個量力而為的簡單算法:家庭總年薪的三到六倍就是合理的房價預算! 
關於買房自用的思考邏輯,讀者可以參考紅色子房之前文章: 
依據富爸爸窮爸爸系列作家Robert T. Kiyosaki的觀點,沒有正向現金流的都是負債,買名牌包是消費不是投資,買房自用也是。紅色子房一直頗為認同,若賣掉有賺到算運氣好,不然照理講包包會折舊,房子也是! 
奢侈品保值的動力在自於「品牌稀有性」,房子保值的動力在「地段稀有性」。 
但若不是在很早期就擁有這些稀有性,忍受一段時間孤芳自賞的孤寂,怎來後續長期累積的增值空間? 
所以讀者在買房自用的時間點上,不用強求非要買在低點或害怕買在高點,只要單純解決以下兩個問題「現在是否一定要買?預算多少量力而為!」就可以了。 
在紅色子房所著「房與錢的四象限」系列文章裡,「有房有錢」及「沒房有錢」的生活是快樂的,「有房沒錢」及「沒房沒錢」的生活才是可能要憂慮的。

原文刊載於幣圖誌紅色子房專欄

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後實價登錄 殺價十大心法

(一)

價短線呈現盤整,漲過頭區域勢必修正,台北市2003年開始上漲,已經走了7、8年多頭,桃竹、中南部地區則呈現補漲態勢,大台北地區屋主怕房價下跌、買方則期待價格修正。

後實價登錄促使房價透明化,10招臨場發揮的殺價方式你必須學起來!

心法一:一切要淡定

一生只買一間房屋的民眾,怎麼可能一下子學會殺價技巧!?

建議,先在菜市場學會議價,高明的砍價,就是要淡定,氣定神閒的殺價,才不會讓仲介輕易探底;

而 向仲介透露的買屋預算,一定要比心目中的底價低,堅守底線才不會被仲介一句「多個幾百萬就可以住得更好」的話術吸引,買了比預算貴的房屋。

心法二:唱雙簧

地政士公會全聯會理事長王進祥表示,除非看屋實戰經驗值高,否則新手看房最大的禁忌就是單槍匹馬。

找你的好姊妹或熟悉房地產的朋友一起看屋,當仲介介紹房 屋時互相討論,例如你一言「隔音好像有點差」,我一句「對啊!外面車流量大」,藉此暗示房屋條件不夠完美,也可避免仲介技術性帶看,聽了太多仲介的話術。

心法三:殺裝潢費

若不是已經裝潢好的房屋,一般民眾購屋都會再進行裝潢,民眾可藉由購屋還需要裝潢,要求再便宜一點,尤其是中古公寓,有些管線可能需要整修,勢必都上花上萬元起跳。

或者,若房屋已經裝潢過,民眾也可表示裝潢格局不符個人喜好,得要重新裝修,以此殺價。



後實價登錄 殺價十大心法(二)

心法四:哀兵策略

有個案例是這樣的…買主放低姿態地說,「全家人從小租屋,人生最大夢想是買房給媽媽,我現在存夠錢了,很喜歡這間房子,希望你賣給我。」

投資客當時雖然降 價,但還是希望以750萬元出售,雙方僵持2個小時,最後Jack說,「沒買到也沒關係,但這麼晚了妳應該肚子餓了,就請妳吃頓飯。」

每想到一句溫馨問候,投資客感動直說「一句話710萬元買不買?」

Jack順利買到房子後,去辦理貸款過戶時,才發現這名投資客只是小賺,他更以每坪28萬元低於行情買到房子。

心法五:楚楚可憐



很多仲介愛在民眾面前「演戲」,其實你也可以演回去,男生用「哀兵策略」,女生則可用「楚楚可憐」。

尤其女生買房善用溫柔攻勢,別一副多精明能幹的樣子,遇到屋主多輕聲細語「盧」幾下,告訴屋主很喜歡這個房子,只是預算不足,屋主心軟也不會太刁難了。

心法六:缺點別人說

人家說買房要挑剔,例如「屋況有瑕疵、環境不夠好」,但這些缺點的話還是別從自己口中說出,多用「聽說這房子屋況有瑕疵」、「鄰居說環境有點嘈雜」等。

帥過頭也說,最好等到簽約前一刻才假裝驚覺發現房屋有瑕疵,這時候一刀砍下去,才夠力。



後實價登錄 殺價十大心法(三)

心法七:欲擒故縱

這是常見的殺價手法,尤其目前房市成交量萎靡,房仲極欲成交,看好這一點,看房時要表現「愛不釋手」,同時表示因種種因素預售算不足,房仲一定積極幫你議價。

心法八:與管理員打交道

今年7月在淡水買到房子的Vivian說,朋友在捷運紅樹林站附近的社區,當時假日去找朋友,搭電梯時發現社區有刊登房屋出售訊息,於是直接打電話找屋主,屋主原本開價每坪40多萬元,最後以打8折取得,而且還省下仲介費,相當划算。

Vivian說,之前也聽說可以針對喜歡的社區,跟社區管理員打交道,送點小禮物,請管理員留意出售訊息,一旦有屋主自售,打電話通知,通常自售屋主較單純,殺價也比較容易。

心法九:仲介代為議價

房仲業績衰退,不管房價高低,最怕的就是沒有成交,買方除了可以要求仲介優惠服務費之外,也可請仲介幫忙議價,尤其房仲手邊有許多代售屋件,藉由不同物件的比較,或許可撿到便宜。

心法十:團購力量大

若想買新建案,天時地利不動產總經理張欣民指出,現在景氣不好,如果能與親朋好友一起揪團看屋,或在網路找網友一起買房,所謂團結力量大,團購買屋等於互相介紹購屋,能夠增加建案銷售率及銷售速度,相對議價空間就提高很多,甚至可達2至2成5。

以上這些實用的買房議價好好運用必得能為自己省下不少荷包唷!

文章轉載:好房NEWS網

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案 名: 平鎮國中美電梯


地 址: 平鎮振平街


社 區 案 名:  里仁為美


總 建 坪:   35.1                  (含車位坪數)


主 建 物:    23.36             


附 屬:            2.2          


公 設:            9.54          


格 局:       3/2/2


樓 層 別:    4/11               


屋 齡:         94             年屋


屋 況: 簡易裝潢 


醫 院: 陽明醫院


管 理 費:  每月1800元   學 區:新勢國小 平鎮國中 平鎮高中


火 車 站: 中壢火車站        


工 業 區: 中壢工業區      市 場:和平市場


交 流 道: 新屋交流道     


未來附近 重大新建設: 台鐵平鎮站


物 件 特 色: 美裝潢 格局佳 管理佳 社區環境佳


 


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案 名: 中原套房


地 址: 中壢三和一街


總 建 坪:     12.03                 (含車位坪數)


主 建 物:       5.86            


附 屬:      1.33                


公 設:      4.84                


格 局:             1/1/1


樓 層 別:       6/6            


屋 齡:             81         年屋


屋 況:   需要整理


醫 院:   天成 華興 敏盛 醫院

學 區: 中原國小  東興國中  中原大學


捷 運 站:      中原站   公 園:  莒光公園


火 車 站:     中壢火車站              夜 市:中原夜市


工 業 區:      中壢工業區             市 場: 中北市場


交 流 道:      中壢交流道             賣 場: 大潤發 家樂福


未來附近 重大新建設:  捷運


物 件 特 色: 近學區 捷運站 投資自住皆宜 增值增值再增值


 


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案 名:  內壢中正國小電梯


地 址: 中壢興仁路2段


社 區 案 名:    蘆園


總 建 坪:        30.62        (含車位坪數)


主 建 物:    21.79          


附 屬:        4.87            


公 設:         3.96             


格 局:             3/2/2


樓 層 別:     5/5              


屋 齡:       83               年屋


屋 況:  簡易裝潢 


醫 院:內壢長榮醫院


管 理 費:                      學 區:  中正國小 自強國中 元智大學


捷 運 站:     內壢站       公 園: 夢幻公園


火 車 站:  內壢火車站    夜 市:興仁夜市


工 業 區:   內壢工 業 區                市 場:興仁市場


交 流 道:   內壢工 業 區                賣 場:


未來附近 重大新建設: 捷運


物 件 特 色: 美裝潢 格局棒 走路1分鐘到校


 


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房仲:桃園置產 沿捷運找商圈

中央社 – 2013年1月19日 上午10:04

(中央社記者韋樞台北19日電)實價登錄後台北房價持平,若想保有居住品質和優質學區,或可前進桃園。

房仲建議,沿著桃園的交流道或捷運車站周邊,找機能完善的商圈,較能挑到心儀好房。

實價登錄後,雙北市房價沒有應聲下滑,若是為了居住品質或替孩子尋找優質學區,距離台北車程只要30分鐘的桃園地區,成了北客南下買屋的第一選擇。

桃園明年升格直轄市,加上後續公共建設陸續完成,不論就業、就學、自住或是投資置產,房市需求精彩可期,大桃園儼然成為下一個新北市。

信義房屋執行協理林三智認為,用通勤時間換取生活品質相當划算。

桃園明年確定升格,五楊高架快要通車、機場捷運今年10月通車,還有台鐵高架化、航空城等題材,公共建設加持下,增值潛力無窮。

林三智說,桃園房價比新北市便宜,目前信義房屋分店詢問的買方有6成是雙北客。

購屋的區段從買賣建物移轉件數來看,桃園市、南崁、中壢市、八德市、平鎮市等五地都是成交熱區,沿著交流道或捷運車站周邊,找機能完善的商圈,就能挑到心儀好房。

他建議,台北換屋族想要移居桃園,中正藝文特區是第一首選,區內有不少知名建商大力推案,尤其是大坪數的豪宅,喜歡大坪數豪宅的購屋人可以考慮此地。

若是喜歡平價,標準3房加車位的房子,他認為大有、大業特區的房價極具親和力,起伏坡道兩旁林蔭大道和商店街,加上緊鄰南崁溪親水公園與自行車道,優閒的氣氛還有百貨公司加持,新光三越百貨公司讓大有、大業特區成了名符其實的「小天母」。1020119

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K書中心

服務單位

K書中心
座位數


地址
服務電話
台電公司已開放K書中心地點一覽表
基隆區營業處

39


基隆市仁一路 301 號


(02)24231156 轉 7123


台北市區營業處

42


臺北市基隆路四段 75 號


(02)23788111 轉 6137


台北南區營業處

28


新北市板橋區四川路1段287號


(02)29595111 轉 2103


35


臺北市文山區光輝路 71巷8號


(02)22364336 轉 3801


台北北區營業處

30


臺北市中山北路五段 380 號


(02)28881678 轉 233


台北西區營業處

23


新北市新莊區化成路135號


(02)29916611 轉 342


桃園區營業處

36


桃園市復興路 352 號


(03)3392121 轉 495


新竹區營業處

57


新竹市中華路二段 400 號對面


(03)5230121 轉 586


苗栗區營業處


24


苗栗市為公路236號 (037)266911轉371
苗栗區營業處

31


蟠桃 K 書中心
苗栗縣頭份鎮信東路 132 號


(037)266911 轉 371


台中區營業處

80


臺中市自由路二段 86 號


(04)22245131 轉 279


彰化區營業處

52


彰化市中山路一段 227 號


(04)7627130 轉 8188


雲林區營業處

32


雲林縣斗六市西平路 250 號


(05)5323927 轉 332


43


雲林縣斗南鎮延平路二段 542 號


(05)5323927 轉 332


嘉義區營業處

74


嘉義市仁愛路 412 號


(05)2226711 轉 3120


新營區營業處

20


臺南市新營區中正路200號


(06)6335481 轉 111


台南區營業處

85


臺南市忠義路一段 109 號


(06)2160121 轉 2064


高雄區營業處

47


高雄市鼓山二路 57 號


(07)5319760


鳳山區營業處

32


高雄市鳳山區青年路一段100號


(07)7410111 轉 2512


屏東區營業處

42


屏東市忠孝路 329號


(08)7322111轉325


26


屏東縣里港鄉里中路 24號3樓


(08)7752165


台東區營業處

30


臺東市正氣路 38 號


(089)322481 轉 260


花蓮區營業處

22


花蓮市中山路 238 號


(03)8324101 轉 660


宜蘭區營業處

28


宜蘭市舊城西路 111 號


(03)9354800 轉 2199


澎湖區營業處

78


澎湖縣馬公市新生路 66 號


(06)9213111 轉 211


「台電書友卡」申請辦法:

請持身分證、駕照或學生證等證件及半身脫帽照片兩張,向本公司當地區營業處申請「台電書友卡」,於開放時間內憑卡換取座位證入座。


 


K 書中心開放時間:
1. 星期一至星期五9時至20時。
  (星期六9時至17時。)

2. 星期日、國定假日期間及環境清潔或大樓工程維護時,暫停開放。


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轉運大全三十法

轉運大全三十法
   
1.蛋殼轉運法 


收集十個完整的空蛋殼,將它們用清水洗乾淨,用黑色鉛筆在每個蛋殼上寫<怨>字再將蛋殼打碎,放在院子中過一夜,然後將蛋殼碎片拿到附近的公園中的泥土地上埋起來,不久後運氣就會好轉了! 
  
2.催討錢財法 


準備桂竹一支,香爐一個,朱砂兩錢檀香粉少許將桂竹剖半用朱砂在內層寫上債務人的名字及所欠的金額在將桂竹合起插在香爐之中每逢初一.十五的子時,燃香禱告五路財神協助催討欠款,這樣實行三個月,債務便可回收!   
  
3.招財法 


準備一個竹子做做成的存錢筒,每天存入一元,直到存入六十元止當存到六十元時用一小塊紅紙,寫上『小財進,偏財出』貼在竹筒上六天,六天后,將竹筒中的錢每日花掉三元,等到六十元花完,就會有偏財運到來 
  
4.財源廣進法 


買一個新的玻璃花盆(形狀是圓形),再準備一顆小型的圓形水晶;


將水晶放置在花瓶正中央,水晶周圍放19枚硬幣,再在花盆中放入陰陽水,將花盆放置在辦公室的左方,這樣便可以招來財運喔! 
  
5.增進姻緣法 


準備一張喜帖及一張紅紙,先用紅紙將喜帖中他人的姓名;地址,貼蓋掉.在紅紙上寫下自己的姓名及出生年月日,並寫下“婚姻急至“在將喜帖放置枕頭下十二天,十二天后在清晨六點到戶外挖一個洞,向上天祈求天賜良緣,再火化埋入土中即可。 
  
6.招財法 


將一顆白蘿蔔中央挖一個如十元硬幣大小之孔,並剪一圓形之紅紙寫上”金銀財寶 ”四字,將紅紙塞入白蘿蔔中央,白蘿蔔周圍再黏一圈紅紙,上午八點掛在門旁上方掛十二天即可.每日對喊一次”招財進寶”,如此便有意想不到之財運。 
  
7.招財法 


準備一個新的鍋子,放入十二枚硬幣(字面要朝上),放在屋外一夜,第二天在鍋中放入榕樹葉七片及七粒小石頭,將它們和先前的硬幣一起煮沸,等到冷卻後,將十二枚硬幣用紅包袋起,放置於客廳電視機上,而鍋子內的水及樹葉就灑向屋外四周,如此就會有一整年的好財運. 
  
8.新年開運法 


買 一條新手帕,分別在四個角落用黑色筆寫上“吉“字,手帕中央寫上自己姓名及【大吉大利、心想事成】,再將平日用舊的一條手帕分別在四個角落寫上【除】 字,手帕中央寫上自己姓名及【歲歲年年、惡運盡除】,將兩條手帕在農曆過年的初一子時,面向西方火化並灑上七粒米及少許鹽即可開運! 
  
9.去除黴運法 


準備三十三顆糯米,將自己的三根頭發放入糯米中(三三三代表散散散),再把糯米和頭髮一起放入紅包袋中,出門時將紅包袋放置離家最近的十字路口,讓人和車輛踏過,黴運就會隨之散去! 
  
10.生財法 


拿三片桃花葉及三枚一元硬幣,將一元硬幣貼在桃花葉上,再將三片附有硬幣的桃花葉分別用紅包袋裝著,在元月一日時拿出來,一封給父親,一封給母親,一封自己留著,放在每天都可以接觸到的地方,如此就可以帶來許多金銀財寶了! 
  
11.求姻緣法 


準備一面新的小鏡子和一盆鹽水,用布沾鹽水擦拭鏡子等鏡子乾了後,用毛筆沾濃墨在鏡子上寫出對方的名子及肖像,白天將鏡子帶在身上,晚上睡覺時放在枕頭下,如此暗戀對象不知不覺就會接近(施行此咒不能告訴別人,有效期限為一年,一年之後將鏡子打破). 
  
12.招財法 


在一張紅紙上寫上聚寶盆三個字,將紙放在碗中,再放在家中隱密的腳落在每天下班回家後把身上不用的零錢丟到碗中,這樣持續三個禮拜,然後將零錢拿到銀行換新鈔,每天帶在身上,如此就可以財源滾滾來! 
  
13.如願以償法 


晚上睡覺前,再床上平躺,全身放輕鬆,心中誠心默念並在腦中描繪出自己的願望,如此反覆數日後心中願望即可達成! 
  
14.防止外遇法 


由玫瑰花上拔下三根花刺,再將花刺塗上紅色指甲油,然後將三根花刺放置在情人的影子,並用腳將三根花刺踏入泥沙中,如此後你便可完全掌握他的心羅! 
  
15.泥人儲金法 


自己親手用泥土或紙黏土做一個泥人,置於陽光下一個鐘頭以後,將泥人放於床頭,泥人下再放一張鈔票(不論金額大小),一天摸三次泥人的頭,並一面在心中許願,直到達成目標為止,目標達成後再打碎泥人即可. 
  
16.去楣開運法 


準備一顆去掉蛋白蛋黃的空雞蛋殼,放入自己的頭法和指甲,然後把雞蛋殼裝入一個小容器中,倒入第二次的洗米水(要淹沒蛋),放置二十四小時後,朝東邊倒掉同時要把蛋倒掉,同時要把蛋摔破,然後將破的蛋殼丟掉即可。 
  
17.求財法 


在門前入口的地毯或腳踏墊下,放入一百元以上的紙鈔,進出時口中念著~雙腳踏入來,富貴帶進來~如此便可帶進滿坑滿谷的錢財! 
  
18.改運法 


到河邊找五顆圓滑,大小不拘的石頭,洗淨後,漆上白.黃、金、綠、澄等五種顏色,放在一個裝滿水的容器中(水必須淹過石頭),然後放在床頭,睡前用一盞小燈照著水面,隔天早上再關掉,每五天換一次水,如此連續做四次便可見效,此法可祛除黴氣,開運進財! 
  
19.事事順利法 
先拔三根自己的頭髮,再剪三小片指甲,全部放入紅包袋內封死,放到自己的枕頭下睡一天,隔日中午十二點整,把紅包袋埋進土裏,再用腳踩三下,黴氣就會離你而去,從此做事便會順順利利! 
  
20.求偏財運 


在農曆挑一個吉日,在進大門的左上方掛一個紅布袋,內裝九十九枚硬幣(一元、五元、十元均可,不相同無所謂),討其見紅大喜及長長久久之意,居家必能財源滾滾,平安順利!


21.求姻緣 


將雞蛋挖一小洞,清出裏面的蛋黃、蛋白,放入廿顆紅豆,要一顆一顆的放,同時默念:想要一段美好的姻緣,之後在蛋殼上綁上一段紅線,放在家門口,假以時日必有姻緣上門! 


22.求偏財運 


找一個瓶底寬、瓶口小,約能放入硬幣的瓶子,倒入陰陽水(一半自來水、一半煮開過的 熱水),約八分滿,再放入十枚相同的硬幣(一元、五元、十元皆可,但 必須是相同的才行),把瓶子放在室外一天一夜,因為日屬陽、夜屬陰,最後把瓶子移入家中,誠心求得財源滾滾,必可如願以償! 


23.屋內驅魔法 


在碗內先倒入冷水,再加入滾水(順序不可弄反),調溫約四十度左右,隨後放入白米 七粒和鹽一小匙及榕樹葉七片,稍微和一下,待融解之後,將水灑在屋內所 有牆面上,嘴裏還要念著自己的姓名和地址,剩的水端出屋外倒掉即可,但在來回的路途中,聽到有人叫自己的名字時,決不可回頭!此法可以驅逐屋內黴氣和邪 魔,讓住在屋內的人每天都神清氣爽,精神百倍! 


24.去病法 


在自己農曆生日的那天,選個吉時,將七朵大紅的玫瑰 花,七顆白色的小石頭,還有少許的米和鹽,全部放在浴缸內泡澡約十分鐘,如此便可包你一整年身強體壯,百病不侵!泡澡的水及裏面的東西丟棄即可,最重要的 是不能被人踩到,否則就會失效。此法最適用那些小病不斷的人,而且年紀越小效果越強!
 
25.招財術 


拿一個圓形低平的盤子,裏面擺上六個反面朝上的一元硬幣,圍成圓形,再用十二個五元的硬幣,正面朝上圍在外圈,然後在中心點點上朱砂,平時放在太陽照得到的地方,每月十五日拿出去照月光,連續三個月,自然招財進寶,財源滾滾而來! 


26.去疾病轉運法 


中秋節即到,生病或運氣不順時可用,每年農曆八月十四日,中秋節前夕晚上九點以 前,把自己的頭髮分成三部份,象徵性地剪下少許,先剪中間,右邊完再換左 邊,然後連同手和腳的指甲一起放進紅包袋中,再放入一百元,密封後從家中出發,拿到外面丟棄,途中不可和其他人說話,丟完後也不能回頭,回家後就不要再出 門,直到隔天早上,如此噩運就會離你遠去!!(見紅大吉,即使撿到的人也不會纏上壞事) 


27.去屋內穢氣法 


準備一顆生雞蛋,戳一小孔,將蛋白蛋黃清出,裏面裝滿三分之一的白醋,加少許鹽,擺在陽臺或庭院(陽光可以照到的地方),等完全蒸發之後,將蛋殼敲碎,撒在盆栽中的泥土上就行啦! 


28.求意外之財 


用新的毛筆在紅色的紙片上,連續五天寫上〔佛光招財〕四個字,之後將這五張紙放在供奉祖先的案桌上,五天之後再把這五張紙拿到離自己住家最近的十字路口燒掉,同時念自己的名字和位址,不出半個月,就可以得到一筆意外之財唷! 


30.事事如意法 


準備三顆龍眼乾及三顆花生(均須帶殼)及一個紅包袋,在早上十二點前吃掉,將殼和籽放置在紅包袋內,並將自己的姓名與想實現的願望寫在紅包袋外的左下角,然後將紅包袋藏置衣櫃下隱密的地方,不要去挪移它,自然能心想事成!

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房仲全聯會將《個人資料保護法》對房仲業的影響性整理出31個問題。
新聞摘要
房仲經紀業在三種情況可拒絕:妨害國家重大利益、妨害公務機關執行法定職務、妨害蒐集機關或第三人重大利益
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房仲全聯會將《個人資料保護法》對房仲業的影響性整理出31個問題,讓房仲業更加瞭解2012年10月1日實施的新法影響性。

問題1. 個資法以三讀通過,但是什麼時候要實施?
答: 立法院於4月27日三讀通過個資法後,2010򛾑月26日總統府公布,施行日期行政院預計訂於101年10月1日先就無爭議條文公佈實施。

問題2. 個資法管轄有哪些行為,這些行為的定義是什麼?
答:個資法乃管轄個人資料的蒐集、處理和利用行為。
蒐集:指以任何方式取得個人資料。
處理:指為建立或利用個人資料檔案所為資料之記錄、輸入、儲存、編輯、
更正、複製、檢索、刪除、輸出、連結或內部傳送。
利用:指將蒐集之個人資料為處理以外之使用。

問題3 個資法保護哪些個人資料?
答:新修正個資法規範了企業(包括不動產經紀業)必須保護的個人資料類型,包括了個人的姓名、出生年月日、身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動,以及其他可以直接或間接識別出個人的資料都屬於個資法的保護範圍。

問題4. 個資法是不是只限規範電腦數位資料呢?
答:答案不是,不論是電腦中的數位資料,或者是寫在紙張上的個人資料,全都適用個資法。

問題5. 我們平常使用網路暱稱或Email是屬於個資法規範的個人資料嗎?
答:答案不是,由於網路暱稱不易識別出其代表的個人。所以,不會受到個資法規範。至於Email則有可能識別出個人,法務部會請主管機關NCC提供認定標準。

問題6. 聽說只有超過5千筆以上的個資才會適用個資法,所以跟我們一點關係也沒有,是這樣嗎?
答:答案不是,只要有1筆個資就會受到個資法規範。5千筆限制只是法案討論過程中,討論參考日本個資法的說法,後來並未採納,所以,請各經紀業者及經紀人員要多加注意。

問題7. 依個資法相關之權利人有對我經紀業有哪些請求權利?
答:每一個人對於他的個人資料可以請求閱覽或查詢、請求提供複製本、請求更正或補充、請求停止蒐集、停止處理或利用,最後還可以請求刪除。以上權利人之權利不得預先拋棄或以特約限制,故各經紀業對此要多加注意,切勿放任不管。

問題8. 到底是經紀業者或是經紀人員何者才需要遵守個資法?
答:不論是自然人(也就是一般人),法人(企業)或其他團體都需要遵守個資法的規範,包含我不動產經紀業。

問題9. 我經紀業在哪種狀況可以拒絕個人提出的個資處理請求?
答:依據個資法規定,只有在三種情況下,我經紀業者可拒絕個人的請求,包括妨害國家重大利益、妨害公務機關執行法定職務、妨害蒐集機關或第三人重大利益時等。

問題10. 我是國際性連鎖之不動產經紀業者,在國外蒐集個資是否要遵守個資法?
答:不論在國內外,只要對中華民國的國民蒐集、處理或利用個資,都適用個資法。

問題11. 假如某不動產經紀人員所持有個人資料中部分內容模糊難辨,例如:身分證號中有5個數字是以****表示,是否還會受到個資法規範?
答:答案否定,這類部分模糊的個人資料,由於一般人無法輕易識別,等同失去識別力,因此,這類資料就不適用個資法。但若和其他個資搭配後而具有識別力,則仍舊需要受到個資法規範。

問題12. 個資法中所稱其他團體如何定義?
答:任何3個人以上所組成的團體,或者團體可以有一位代表人或主席,就是一個團體。不論哪一種團體都要遵守個資法。換句話說,你和三五好友組成一個球隊,球隊所蒐集的個人保險資料、通訊資料,都要遵守個資法的規範。

問題13. 請問個資法的主管機關為何?
答:每個行業的目的事業主管機關就是個資法主管機關,或者說,企業向哪個機關登記註冊,該機關就是個資法主管機關。若牽涉到多個主管機關或者主管機關不清楚時,則透過公務機關的協調聯繫機制決定如何共同執行或由誰主管監督,若無法決定則交由行政院決定。

問題14. 若個人要求我經紀業者刪除個人資料,但因另有法律規定要求我經紀業者保存時,該如何處理?
答:若有其他法律規定,就可以拒絕個人的刪除請求。個資法規定,經紀業可依其他法律的規定或法定義務來蒐集、處理和利用個資。

問題15. 假如某經紀業者受權利人要求查詢、瀏覽或複製的請求,經紀業者必須多快回應個人提出的個資處理請求?
答:對於個人要求查詢、瀏覽或複製的請求,經紀業必須在15天內決定是否同意,若要拒絕得書面說明理由,最多可再延長15天。若是請求補充或更正,則可在30天內答覆,最多再延長30天。

問題16. 經紀業者可以任意自定蒐集或處理資料的目的嗎?
答:答案不行,法務部將會和各事業目的主管機關訂定新的特定目的項目,企業必須從中選擇其中一項或多項作為資料蒐集目的,就像是現行《電腦處理個人資料保護法》所訂定的101項特定目的。企業蒐集個資時不能踰越所選定的特定目的範圍,才能算是合法蒐集。

問題17. 若有當事人投訴我經紀業侵犯個資時,我經紀業是否需負舉證責任,證明自己確實遵守個資法的規範?
答:是的,在個資法中規定由企業負擔舉證的責任,若有當事人投訴企業侵犯個資,企業必須證明自己盡到保護個人資料的義務,才能免責。

問題18. 我是一經紀業者平常都是用二類謄本取得資訊並向屋主尋問是否願委託售屋,依個資法我是否仍需告知資料是從二類謄本上取得?
答:如果只是持有尚未利用或儲存電腦則不用告知,因為尚未處理及利用。若拿資料向屋主尋求委託售屋時,是否屬於免為告知權利人之「其他合法公開之資料」事項,在主管機關未明確表態前則應謹慎低調為宜,且切勿造成擾民之行為。

問題19. 我是一位不動產經紀人員想直接對當事人蒐集個資時,到底有哪些情況不用告知?
答:對!當事人蒐集個資時,下列情況就免告知,包括依法規定免告知、執行法定職務或法定義務時、告知時將妨礙公務、妨礙第三人重大利益,或者是當事人明確知道這些 應告知的內容。最後一項例如當事人提供個資給仲介業者時,當事人已經知道房仲業者會將這些資料拿來建檔,作為提供房屋資訊的聯繫之用,此時房仲業者就不用 再告知。

問題20. 什麼情況下企業(不動產經紀業)取得個資時,不用告知當事人?
答:不用告知的情況例如法律規定免告知、執行法 定職務或法定義務、告知將妨害第三人重大利益、當事人明知應告知內容、當事人自行公開、來自其他合法公開的個資、不能向當事人或法定代理人告知、為了公共 利益或學術研究而資料經過處理無法識別個人時、或者是大眾傳播業者為了公共利益的蒐集時,這些情況就免告知當事人。

問題21. 我是一位不動產經紀業者想請問一下,假如不是直接向當事人蒐集個資,仍舊需要告知當事人嗎?
答:依據個資法規定,即便不是向當事人蒐集個人資料,企業仍然要告知當事人,只有部分情況下才免告知。

問題22. 個資法要求企業直接對當事人蒐集個資前,要先告知當事人,我不動產經紀業可以透過哪些方式告知?
答:告知形式不拘,電話通知、簡訊、電子郵件、書面通知等都可以,最重要的是,經紀業得保留記錄,事後才可以舉證已經盡到告知義務,通知方式則沒有規定,不動產經紀業為上述之搜集亦應告知當事人。

問題23.不動產經紀人員向當事人蒐集個人資料時,要告知哪些事項呢?
答:向當事人蒐集個人資料時,應明確告知當事人蒐集機關名稱、蒐集目的、資料類別、利用方式、當事人之權利,以及不提供將對其權益之影響等相關事項。

問題24. 不動產經紀人員或經紀業合法公開在網路上的資料是否可以蒐集?
答:凡是當事人合法公開,或者是其他合法管道公開的資料,經紀業者或人員就能蒐集利用,但是必須確認這些資料來源的合法性。

問題25. 為了省時方便,當事人書面同意可以透過電子文件方式進行嗎?
答:不行,法條中的書面同意是指必須取得當事人的紙本同意書,透過電子文件或者是透過電子簽章取得的同意書,則不符合個資法的書面同意,故不動產經紀業亦應取得當事人『書面』同意始可為相關之利用。

問題26. 我是一位不動產從業人員因為疏忽發生個資損害時,請當事人求償的時效多久?
答:當事人必須在事件發生5年內提出求償,或者當事人知道損害事件後,在2年內要提出,超過時間就不能再請求賠償。

問題27. 請問不慎發生個資損害時(如被駭客入侵而招致竊取、竄改、毀損、滅失洩漏),要賠償多少金額?
答:若損害金額不易估算時,每人每一件可賠償500~20,000元,最高2億元賠償。涉及利益超過2億時,就按實際利益計算。所以我不動產經紀業者,如不慎因駭客侵入致生資料外洩,該受害人是可以向我經紀業求償,最高金額可達2億元。

問題28. 個資法會處罰我不動產經紀業的老闆嗎?
答:企業違反個資法第46、47和48條的行政罰鍰時,如果老闆無法證明自己努力盡到防止義務,就會被處以相同額度的罰鍰。行政罰鍰從2萬~50萬元不等。

問題29. 不動產經紀業如違反個資法時,身為不動產經紀業者的老闆會被判刑嗎?
答:若企業違反個資法而導致顧客損失時,企業主必須面對最高2年以下的有期徒刑。若老闆為了營利而違反個資法時,刑期還會加重到最高5年以下有期徒刑。

問題30. 經紀業者使用購買名單自大樓管理員或從管理委員會私下取得名單是否觸法?
答:是的,凡是當事人合法公開,或者是其他合法管道公開的資料,我經紀業者就能蒐集利用,對於私下非正式管道取得個人資料在未經當事人書面同意而擅自使用,風險 性將相當高,一但當事人發現而認受有損害時,得向法院請求賠償,賠償金額不易計算時得以每人每一件可求償500~20,000元,最高2億元賠償。涉及利 益超過2億時,就按實際利益計算,不可不慎。

問題31. 我是經營多年知名品牌經紀業者,我手上現有個人資料是否需要遵守個資法?
答:企業在個資法施行前蒐集的個人資料庫,若非由當事人提供,就必須在個資法實施後1年內告知當事人,讓對方知道企業擁有他的個人資料。告知後才能繼續利用他的個人資料,故我不動產經紀業如有未經當事人書面同意而蒐集建立個人資料庫應於個資法實施『1年內』告知當事人。

文章來源>mygo 房產新聞

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九大壞習慣讓婚姻受傷

生命時報報導,牢靠的婚姻關係絕非與生俱來,而要靠細心經營。

夫妻生活難免會有磕磕碰碰,如果不改掉一些不良習慣很可能會對婚姻關係造成極大傷害。


近日,美國《女性摯友》雜誌最新載文,刊出了美國性學專家總結出的夫妻9大壞習慣及其應對措施。


 


1、缺乏共同興趣


美國婚姻治療師謝麗·阿瑪滕思坦表示,夫妻之間沒有共同語言和興趣,很容易導致婚姻枯燥乏味,缺乏生機。


專家建議:解決這一問題的關鍵是增進『言語溝通』和培養共同興趣。


一起外出就餐談論眼下感興趣的事情,這會給夫妻雙方帶來驚喜,促進情感和相互吸引力。


 


2、性愛不夠多


在性愛頻度上,每對夫妻各有不同標準。阿瑪滕思坦表示,問題是,在性愛方面,很多夫妻總愛等待對方發起進攻,


喚起激情,一旦對方沒能做到這一點,就會怒火頓生。


專家建議:與其被動等待,不如積極行動,設法做點能夠喚起自己及愛人的事,比如改變性愛地點,增添浪漫元素。


 


3、在金錢方面撒謊


美國婚姻療法專家凱倫·蓋爾.劉易斯博士指出,金錢既關乎權力又關乎信任。


夫妻之間私藏小金庫、用錢方面撒謊等不良習慣會殃及雙方情感。


專家建議:夫妻可定期坐下來好好談談收入與支出問題,討論短期和長期消費習慣。


其目的是保証夫妻在金錢方面不隱藏任何秘密。


 


4、不支援對方的事業


劉易斯博士表示,那些對丈夫工作抱『不支援』態度的女性,應該弄清楚的是,你究竟是『討厭』他的工作,


還是因為他數小時不能陪你而感到憤怒?或者感覺老公不支援你的事業。


專家建議:將自己的煩惱告訴愛人,不要說『我討厭你的工作』,而應該說『希望咱們能有更多時間在一起』。


 


5、在朋友面前抱怨愛人


與好朋友無話不談是交際的一種常見方式。劉易斯表示,與朋友過多分享涉及愛人的隱私資訊,必然會導致『失禮』。


專家建議:與朋友分享一些私人資訊,特別是有關自己愛人的一些情況時,務必三思。


說愛人『唱歌不好聽』無關緊要,但是談到『愛人工作中的問題或性愛方面的問題』則涉及隱私,容易偏激。


 


6、忘記浪漫


阿瑪滕思坦表示,夫妻激情可能不如年輕時那麼強烈,但是保持一定的浪漫則有益提升夫妻情感。


專家建議:寫情書、每天親吻5分鐘、給愛人一些特別的小禮物等小事都是浪漫的具體表現。


 


7、不嘗試新鮮事物


房貸、孩子和工作往往令很多夫妻感覺生活壓力巨大,其實生活中還有很多新鮮事物值得嘗試。


阿瑪滕思坦表示,夫妻需要一起探索新鮮事物。


專家建議:學樂器或外語等新技能,一起去新餐廳品嘗美食,參加志願者活動等,都有益夫妻關係。


 


8、教育子女不同步


阿瑪滕思坦表示,夫妻在子女教育方面應該保持一致,如果爸爸給孩子立規矩,而媽媽卻允許『犯規』,


那麼就很容易『毀掉』爸爸的權威,既是對爸爸的不尊重,也不利於孩子的成長。


專家建議:夫妻單獨一起時,可經常性地討論孩子教育問題,夫妻應相互恩愛,給孩子做出表率。


 


9、彼此責備


『又是你!把馬桶遙上!』『找你的,又是你那煩人的姐姐的電話!』


劉易斯博士表示,夫妻間說話尖銳,彼此責備,往往是發洩其他憤怒的一種方式。


專家建議:夫妻應經常自檢和互檢存在的問題,務必記住,男女在對待談話方式上存在一定差異性。


女性注重『相關聯想』,男性注重『分享資訊』。保持溝通才能有效化解矛盾。

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細節-- 超業與你的0.01公分差距


細節-- 超業與你的0.01公分差距




一、站在對方的立場做點稍微不同的事




 1級的業務員與第2級的業務員僅是1級之差,就有天壤之別的差距。




立志要和別人不一樣,我要做一點和別人不同的事。不光是做而已,我還要徹底執行。




貫徹「和別人有點不一樣的事」,就如下所示。




(1)   穿鞋進客戶家的業務員




由於工作的關係,到客戶家拜訪時幾乎都會帶著公事包,然後將公事包放在自己的腳邊。




回想看看,我們在戶外搭公車、咖啡廳、廁所等都是把公事包放在地板上,公事包的底部就像你的鞋底一樣




若將四處走動的公事包隨手放在客戶地上,這就等於穿著鞋走進客戶家裡。




我會隨時準備一條白色手帕放在公事包裡,所以進到客戶家在地板上鋪好白色手帕,再將公事包放在手帕上。




在談話的過程中最好也自然地拿出口袋裡的另外手帕來擦個臉,讓客戶知道那條手帕有所區別,是「另外準備的」。




(2)   我們不是「客人」




另外一個動作則是,到客戶家拜訪要離開時,我都會使用自己的鞋拔穿鞋。




不會使用客戶準備的鞋拔,放再在我的西裝側口袋或公事包內,隨時都放著一隻攜帶式鞋拔,以往只有前往別人家作客的「客人」才會使用主人家的鞋拔,我雖是拜訪者,但我並不是「客人」,盡量避免使用客戶準備的東西,可以迅速、確實從自己的口袋裡拿出自備的鞋拔,利用鞋拔抓住客戶的心




(3)   親手寫的小卡片




在客戶的信箱中,我會在離開時投遞親手寫的卡片,那是在昨天要離開時直接投進信箱內的。




內容是:「感謝您今天抽空聽我介紹產品。




我雖然還很年輕,但今後就讓我們一起成長吧!」




很容易讓客戶被「業務員靈魂」折服了。




冷靜思考後,你會發現隨身攜帶小鞋拔及內容簡明的卡片等,都是一些不起眼的小事,但僅僅是做了一些稍微不同的事,就可以給對方帶來很大的感動。




(4)   首先要思考「如果是一般的業務會怎麼做?」




在高獎金制的薪水體制職業,是非常靠以個人身分為主的個人事業,而不是只靠公司招牌、名片來推展業務的工作。




現在必須要先擦亮「○○○」你的「名字」這個商標才行。必須讓客戶產生「我想向○○先生購買商品、○○先生為我服務。」




從另一方面來看,客戶也會將各家公司的眾多業務員放在篩子 上,每天對各家的商品內容、價格商品、服務等進行嚴格的比較、篩選。




要讓客戶絕的「這個業務員好像有點不一樣」而產生興趣,首先要經常的問自己:「如果是一般的業務員,他們會怎麼做?」




(5)   與客戶有約,縱使指遲到2分鐘,也要打電話通知




因為工作關係與客戶約好時間,但如果自己可抵達的時間可以提前,或是縱使可能抵達的時間將會比約定時間晚一點,縱使是幾分鐘也要打電話通知。




現在的科技非常發達,已經可以從GPS 、手機網路查詢相關資料,掌握到會在甚麼時刻會到達,確實推算可抵達拜訪地點的時間。




「很抱歉,遲到了」,在現場再度道歉。因為客戶已經特別撥出時間給我們,就禮貌來說,本來就是應當作的事。




(6)   最謙卑的鞠躬行禮才是最強的武器




對於拜訪離開後「鞠躬」這個動作有些人會在輕輕點頭後就離開;有些人會邊走邊行李有些人則是在立正站好後,深深的的一鞠躬,並以穩重的聲音說;「今天非常謝謝您!」




我對鞠躬行禮這件是有我特別的堅持。




甚至可以說是特別的觀念




要和對方道別時,我會先說:「今天非常謝謝您!」




先向對方以接近90度的角度,深深的一鞠躬,而且行禮的時間也較長,「且深且長」會讓對方留下鮮明的印象,這樣的做法會在個人的體內產生不同的變化。




(7)   穿西裝是為工作還是為了約會?




我發覺到處理與人類生命、財產有關的金融商品的專業人士,是真正專注於自己的工作的




而那些已經站在某個領域頂尖的人,每個人都是穿著深藍色或灰色西裝搭配白色襯衫,就跟大聲、口齒清晰地打招呼,一絲不苟地鞠躬行禮一樣,工作上的服裝不應該以自己的喜好為主,要完全以客戶維思考的中心。從服裝本身可以表現出自己對客戶的尊重。




就從深藍色及灰色的西裝及白色的襯衫、黑色的皮鞋。




最令人意外的是,當我突然將服裝改變後,對客戶之間的互動並沒有改變,而是我自己的內心出現了某種變化。




好像是有一種嚴謹的緊繃的心情,而且還將「好!加油!」


心情的開關好像打開了一樣。




(8)   手錶全都是黑色表帶、銀框、白色鏡面




假如同樣有兩名業務員,這兩個人的外貌完全一樣,銷售內容、連談話內容都是一樣的。




等到談話結束後,拿出了契約書,要請你在上面簽名,這時候你發現了這樣的不同:




1其中一位的業務員的西裝袖口,露出了勞力士手錶。




2另一個西裝袖口露出的只是一指黑色表帶、銀框、白色鏡面的手錶。




如果你是當時的客戶你會怎們做呢?




(9)   你的競爭對手是誰?




連穿西裝和手錶都必須講究,而為甚麼我們需要如此堅持呢?




因為我們的競爭對手是所有會和客戶來往的業務員。




許多業務員往往都只會做出單向付出的事,只站在自己的角度去思考,並僅從「客戶與自己」這種「一對一」的關係去看待自己的工作。




但是,客戶不會只和我們見面而已,如果從客戶的角度去思考,客戶和業務員並不是一種「一對一」的關係,而是「一對多(N)




雖說是「用創意,下功夫」,但大多數都是先模仿其他業務員,再加入一些變化而成的。




而技巧從模仿開始,在模仿之路的前方有很大的變化在等著你呢!




思考這些,然後下功夫準備,這樣才是最重要的。




(10)   累積在郵票上的30年重量




有位社長捎來通知:「本人將於65歲時,讓出代表的職權,轉任會長。把經營交給下一代進行接棒。」




因此我決定寄一封就任會長的祝賀信給他,也希望盡量寫出可以打動人、討人開心、並且讓對方產生「再和這個人見一次面吧!」這種想法的內容。




30幾年前在他還年輕的時候,從創業社長手中接下了社長的重責大任,在那之後,就一直守護著職員與其家屬的社長。




當他要交出社長寶座時的心情,是如釋重負?




是有些失落呢?還是有些不安呢?




我決定找出他就任社長的那一天,也就是距今30幾年前所發行的郵票,並將郵票貼在祝賀信上寄給他。




除了親筆信外,也很客氣地將我的想法化成詞彙,寫了祝賀信,而信封貼滿了色彩樸素的小額郵票。




反覆觀看的過程中,感覺好像是搭乘「時光機」回到了過去,而社長「從那些年以來」開始經營公司,想必經歷無數個辛苦地,雖然要退休的那個人不是我,但至今仍然記得當時眼眶不禁發熱的感覺。




(11)   我會將車子停在離客戶公司入口處最遠的停車位




大多數的辦公室都會在停車場距離辦公室入口最近的地方先畫好幾個停車格,而上面都會註明「訪客專用」或者「客戶專用」。




我認為我自己並不是「客人」,我會將車子停在離客戶公司入口處最遠的停車位。




有一次某一家公司的社長,在我一剛進門時就立刻指著外面的停車場說「川田先生,你為什麼每一次都要將車子停到那麼遠的地方呢?




因為我認為我自己並不是「客人」。我想小細節都是「客戶都在看的」問題




(12)   糖包和紙屑應該何去何從?




用過的杯具和對方放在一起




每當去客戶家拜訪時,經常有客戶端出飲料來,咖啡盤上會擺放糖包和奶精,每當撕開糖包後就會製造出一塊大垃圾和一塊小垃圾。




我都會將小垃圾放進大垃圾中,然後放進自己的口袋裡帶走,因為「不能把垃圾留給客戶」。




此外,我在結束談話要準備離開時,都會將自己用過的杯具和對方放在一起。當負責收拾的人,在要將杯具放到托盤上時,如果原先的杯具已經集中在一個地方。就可以方便對方清理;




我也會順手將桌面稍微整理,甚至用我的手巾、衛生紙將桌面擦乾。




(13)   觀念的改變,從「有點不一樣」開始注意到的重要之事




    觀念就是看法、角度,從觀念改變態度跟著改變,態度改變行為也跟著改變,習慣就會改變,個性跟著改變,命運也就跟著改變。

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簽證所需資料


菲律賓駐台辦事處領事事務公告(簽證)



最新消息:自4月起, 凡辦理簽證之費用改成為簽證手續費用,亦即代表著:申辦後被退件,造成無法完成簽證申請, 其已繳交的費用亦退還, 請大家留意!!


 


2009年4月1日起,簽證辦理所需資料中相片將有新規定,如不符合下列規定一概不收,請旅客留意




  1. 照片規格:申請人最近3 個月內拍攝,(若護照及身份證辦理已超過半年,請勿拿與上述證件相同的照片當作申請簽證照片, 因為一定會退件!)



  2. 張數: 2 張



  3. 大小: 2吋



  4. 背景顏色:白色



  5. 照片表面:不得有墨跡,摺痕,污跡,油跡,指印或膠印(故大家在郵寄照片時,勿用迴紋針等將照片夾住,因為會造成照片摺痕)



  6. 衣著:需要有衣領(襯衫)之整齊衣著



  7. 人像大小:臉部需佔據照片面積的70~80%(約與護照規定相同由頭頂至下巴要高於3.2公分)



  8. 頭部裝飾:不可配戴眼鏡或有色的隱形眼鏡



簽證(個人觀光簽證)


簽證需要資料:


1)護照正本效期6個月以上


2)身份證影本1


3)兩吋照片一張(2009年4月1日起新規定2 張)


4)停留期限:59(一般在持停留期限屆滿前,可檢具相關文件申請延長三十天)


5)效期:3個月


6)個簽費用:簽證NT1,200;旅行社代送個簽費用為1,500元。


7)不滿15歲以下之小孩,需附戶籍謄本正本,且父或母要同行並同時送簽證


8)所需工作天:2


簽證(團體觀光簽證)(10本以上才能送)


簽證需要資料:


1)護照正本效期6個月以上


2)身份證影本1


3)彩色兩吋照片一張(2009年4月1日起新規定:  2 張)


4)不滿15歲以下之小孩,需附戶籍謄本正本(3個月內有效之謄本),且父或母要同行並同時送簽證。


5)所需工作天:3


6)年滿80歲以上需附英文醫生證明(其健康適宜搭機旅行)


個別簽證需要證件:


 


備註:十五歲以下小孩需父或母同行,若父或母沒有同行需其中一人帶小孩親自去菲簽處公證,


            公證後小孩才可辦菲簽,且另於馬尼拉機場需再付3500元披索之通關費。


  菲簽公證所需資料:


     1).去公證的父親或母親的護照正本及小孩的護照正本及同行者的護照正本


     2).去公證的父親或母親的身份證正本及身份證影本3(需用A4紙影印不可裁剪,


                        上面需寫明父或母護照上的英文名字)


     3).戶籍謄本正本


     4).公證費台幣1000


**以上資料缺一不可,公證時間約一天,需視菲簽處而定**


 


收件時間:週一~週五08:0011:3013:0017:00
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實價登錄前,教你怎麼查房子的成交價(非仲介網)


今天教的東西仲介一定會,如果還不會,那一定是不夠用心,但一般人不一定會,所以就當做茶餘飯後的文章,看看就好
===============================================
最近看中一間房子,但不太信任仲介網的成交單價,
就算是真的成交價,但房子都篩選過的,沒有公信力,
其實地政司很久以前就把房子的成交價PO在網路上,
雖然資料不是很齊全,但多少可以當做參考資料

首先,你要進入這個網站 地政司房地產交易價格


http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830


http://etp.cpami.gov.tw/Net/tradeinfo/trade-1.aspx



如果這樣還不夠,那花個小錢(NT$20~30),
到這個網站 全國地政電子謄本系統==============================


http://www.sinyi.com.tw/  信義房屋


http://yungching.housefun.com.tw/  永慶房屋


http://u-trust.housefun.com.tw/price/ 有巢氏


http://www.twhg.com.tw/smarket_ml_RE.php  台灣


http://ehouse.land.moi.gov.tw/A0/A10/A1001/A1001A.aspx  ehouse網


http://www.gigahouse.com.tw/deal/free.aspx  付費查詢



 


查詢實際成交行情的好地方:


桃園縣住宅及不動產資訊網-成交價格查詢


http://tyred.tycg.gov.tw/Net/price/pricelist.aspx?tab=1


housefun


houseweb


591


樂屋網

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女性整形生殖器有助身心重建

作者: 【記者蔡清欽/台南報導】 | 台灣新生報 – 2012年6月4日 上午12:30

女 性生殖器官的整形,常不是醫療上絕對必要的手術,但若是為提升生活品質,有助於婦女朋友身心的重建。

台南市郭綜合醫院婦產泌尿科主任謝卿宏指出,女性生殖 器官的整形有很多種,例如女性小陰唇並無分泌潤滑體液的腺體,如果過度肥大或太長,性行為時就容易被拉扯,若有疼痛或性行為困難時,可考慮做整形,切除過 度增生的組織,這就是「小陰唇整形術」。

謝卿宏表示,一般所說的女性生殖器官的整形,常是狹義地指將寬鬆的陰道縫合變窄;

其實在婦產科的領域,依照解剖位置、美觀、功能與症狀的有無,廣義 的定義還有多項:如女性陰道口或兩側小陰唇下端的會合處,因疤痕、萎縮或太緊,而有性行為疼痛和陰道口裂傷者,適合做「陰道狹窄整寬重建術」。

至於會陰舊疤痕的切除與裂傷的修補:陰道的舊疤痕與裂傷大都是生產時造成的,患者的陰道與肛門間正常平整的會陰就會變形,若常有陰道感染或有大便失禁,就一定要重建陰道與會陰,才能恢復正常功能。

會陰疝氣修補:會陰肌肉若受傷、萎縮、退化或有神經病變時,會失去支撐功能,因此當腹部用力,會陰就會鼓出,若同時有提肛肌損傷,患者常會有便秘;

肛門括約肌整形術:適用於源自生產過程的肛門括約肌損傷,造成產後或老化後的大便失禁;

提肛肌摺疊術:常合併陰道後壁整形,修補生產時受損或老化後萎縮的 提肛肌,來治療大便解不乾淨或便秘;

子宮頸過長切除:子宮脫垂的患者常會有子宮頸過度增生,因此手術時可視有無頻尿、下腹痛、下体下墜感或尿失禁,同時做 治療;腹部手術疤痕切除整形:腹部也是女性性感象徵之一,若術後有蟹足腫樣的疤痕而嚴重影響美觀與心理時,就應評估整形的可能。

謝卿宏說,其他的手術還 有:雙陰道,陰道中隔、陰道血腫、陰道閉鎖和無陰道的手術與重建等。

現為台灣婦產科學會理事長的謝卿宏認為,從婦產科醫學的觀點來看,女性生殖器官的整 形,雖不是醫療上絕對必要的手術,但如果目的是為提升生活品質,有助於身心重建,應主動找婦產科醫師做相關的諮詢,並在醫病充分溝通了解下,採取最妥適的 方法處理。

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傳銷保健商品 年銷362億元

中央社 – 2012年6月7日 上午11:50

(中央社記者吳靜君台北7日電)公平會今天公布,多層次傳銷事業(俗稱直銷)營運發展狀況調查,去年傳銷商品銷售以保健食品最為大宗,銷售額達新台幣362.73億元,占傳銷營業總額的55.44%。

公平交易委員會今天公布,100年多層次傳銷事業營運發展狀況線上查報結果。

根據公平會統計,100年334家多層次傳銷事業的營業總額654.30億元,較99年608.95億元增加45.35億元。

公平會統計,100年傳銷商品中,保健食品仍是最大宗,銷售額達362.73億元,占傳銷營業總額的55.44%,較99年的345.79億元持續增加。

另外美容保養品仍居第2名,銷售額達100.83億元。

值得注意的是,100年第3名與第4名與99年排名對調,此次第3名為其他類商品,像是按摩椅、骨灰罐及網路課程等傳銷商品,100年銷售額達58.4億元,擠下清潔用品的34.04億元。

而前4名占營業總額84.98%,為傳銷商品中的主流。

另外,對於營運的期望,公平會調查,有50.9%的業者預期,101年營業額會較100年增加,預估減少者占14.97%,其餘則是持平看待。

業者最擔心 傳銷市場同類者多,競爭加劇、非法的傳銷事業破壞了消費者心目中的形象,以及不景氣的影響受創,顯示近年來不利傳銷市場因素仍然存在。

公平會此次調查對象共計500家,實際回報家數為408家,扣除曾向公平會報備但尚未營運者49家及已停、歇業者25家,100年間有從事多層次傳銷事業共計334家。1010607

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我與歐盟簽醫療協定 史上突破

作者: 黃天如╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年5月31日 上午5:30

中國時報【黃天如╱台北報導】

我國今年連續第四年以觀察員身分參加世界衛生大會(WHA),衛生署長邱文達以團長身分發表演說,分享台灣全民健保經驗,代表團還參與十六項技術會 議,與美國、歐盟等十國進行雙邊會談,數量均創下紀錄。

代表團還與歐盟簽下《菸害警示圖像授權協定》,這是雙方首度正式簽署醫療協定,堪稱醫療外交史上一 大突破。

但除WHA召開期間台灣得以「中華台北」(Chinese Taipei)名稱與會,世界衛生組織(WHO)內部文件仍以「中國台灣」(Taiwan,China)稱呼台灣,是美中不足一大憾事。

邱文達在第六十五屆WHA大會中,以「邁向普及化全民健康」為題,與各國分享台灣全民健保經驗時表示,台灣健保納保率高達九九.六%,經濟弱勢族群 亦能獲得政府保費補助而納保,美國有線電視新聞網(CNN)日前以專題方式報導台灣的健保制度,且每年平均超過五十個國家組團到台灣參訪全民健保,顯示台 灣健保成就已獲得國際高度肯定。

針對台灣的「名稱」問題,邱文達在演說中呼籲各會員國支持我國以「世衛大會模式」,擴大參與WHO其他會議與活動;

還在WHO秘書長陳馮富珍當選連任後,立刻遞上私函,除禮貌性祝賀,也再度表達我國絕不接受WHO不公平待遇的嚴正立場。

黃天如/專訪

「世界衛生大會(WHA)每年雖然只有短短五天,但對國家的提升實在太重要了!」

衛生署長邱文達信心滿滿地表示,世界衛生組織(WTO)近年關注的 議題漸轉至台灣較強項的全民健保等健康照護議題,只要能掌握契機,發揮影響力,人口、地域雖小的台灣也有機會躍升為「衛生大國」。

邱文達說,衛生署將推動「三年百人培訓計畫」,以衛生單位在職公務員為主要對象,加強培育國際醫療外交及談判人才,結合醫療實力,希望能為台灣的外交困境開拓大道。

連續兩年以「中華台北」衛生部長(Health Minister)名義,率團參加世界衛生大會,表面上看來「稱謂」完全沒變,但邱文達強調,「此次我感受到被尊重的程度,與去年完全不可同日而語,那種可以代表國家與世界大國平起平坐的感覺,真的很好!」

他說,能夠有這樣的轉變與斬獲,與我國四年來參加世界衛生大會時,在各項技術性會議的專業發言與優異表現,有直接關係。影響所及,台灣代表團今年實際派員參與的技術性會議,從去年的十項,增加到今年的十六項,且獲得許多迴響,「這是需要靠實力的!」

邱文達說,台灣代表團在短短的三天內,就與美國、歐盟、日本、英國、澳洲等大國在內的十國進行雙邊會談,日本是首度與我國就醫療相關議題進行雙邊會 談。

能與日本外交關係能有這樣的突破,與台灣全民在日本三一一地震時的愛心表現有很大的關係,凸顯外交不只是單一部會的責任,政府團隊與人民都需要努力貢 獻。

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孩子整天掛網看手機 可能非典憂鬱---你的孩子有嗎?

作者: 記者張嘉芳╱台北報導 | 聯合新聞網 – 2012年6月3日 上午2:39

孩子整天掛在網路上、講不聽,情緒煩躁、易怒,當心恐是憂鬱症。

醫師說,有五成青少年憂鬱症狀不典型,卻常寄情網路來紓解情緒。

一名高一男生,平時個性溫文,但上課常坐不住、不耐煩,不斷檢查書帶了沒,觀察看手機是否有簡訊或未接來電,一小時可重複動作十多次。

這名男生也常反覆問老師自己考幾分,很怕成績不好,同學覺得他是怪咖,不太與他互動。

他認為自己不被大家理解,拒絕上學,成天沉溺網路世界,媽媽以為孩子是網路成癮,帶他就醫後,才發現是中度憂鬱症合併強迫症。

台北馬偕醫院兒童心智科主治醫師臧汝芬表示,多數民眾認為憂鬱症是情緒低落、不吃東西、躲起來不跟人接觸。

但青少年憂鬱症狀不典型,卻會表現出發脾氣、叛逆、衝動、煩躁易怒、沉迷網路、專注度不足、不理人,師長不易察覺孩子憂鬱。

台安醫院精神科主任許正典也說,「有一半得到憂鬱症青少年,不會呈現典型症狀。」

因青少年面對身體劇烈變化,荷爾蒙影響,情緒控制及調適力不如大人,一旦心情未適時紓解,家人沒注意,就可能有憂鬱症。

值得注意的是,少年憂鬱表現有點像躁症,少女常藉由飲食調節情緒。

許正典曾收治一名國二女生,一百五十公分、體重四十多公斤,一開始厭食,三個月體重掉三公斤。

後來這女生暴飲暴食,一餐可嗑三個便當,外加一個飯糰,三個月胖八公斤,媽媽一度以為她在生長期,帶到醫院檢查,才知有憂鬱症。

台北榮民總醫院精神部主任陳映雪表示,部分青少年憂鬱症,會表現不配合、不甩人、焦慮等症狀,家人可觀察親子相處方式是否突然發生變化,主動關懷陪伴。

許正典說,若孩子跟以前行為有明顯差異,沉迷網路,情緒起伏劇烈,一下有氣無力,一下又變得衝動挑釁、不理人,如持續一個月,家長可尋求學校輔導老師協助或就醫。

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醫病Q&A-事前禁慾 集中火力好做人?

作者: 整理╱黃天如

 中時電子報 – 2012年6月4日 上午5:30

中國時報【整理╱黃天如】

Q:女生每個月只有在包含排卵日在內的前後5天能夠受孕,為集中「火力」,男生前4天最好都能禁慾,以維持精子的濃度,提升受孕機率?

A:計劃性性愛會帶來壓力,而壓力正是懷孕的大敵。

更何況女性的排卵日會因情緒、荷爾蒙等因素波動,變數太多。

所以,與其費盡心思預測排卵日,不如跟著感覺走,享受愉悅的性愛,受孕的機率反而會更高。

Q:睪丸是製造精子的聖地,其最能發揮作用的環境是略低於體溫的31~33℃,所以,男性應盡量避免以過高的水溫泡澡、洗三溫暖,或穿太緊的內褲?

A:若上述理論成立,那住在非洲或北極的人豈不註定與生子絕緣!

所以,無論外在環境是冷是熱,人體都會自動調控,提供適合睪丸活動的溫度,男性大可不必為此焦慮。

Q:抽菸、喝酒都會削弱生育力,應視為絕對禁忌?

A:根據最新完成的動物實驗,菸品中的尼古丁不但會釋放有毒物質,對睪丸、副睪丸造成傷害,還會導致血管不正常收縮,影響精子的輸送。

至於飲酒,只要不過量,目前並沒有科學證據證明會危害生殖力。

Q:女性在性愛過程中達到高潮,有助於精子的輸送,進而大幅提高受孕機率?

A:完全正確!男性的精子在女性陰道射出後,必須穿越子宮腔,才有可能游向輸卵管與卵子結合。

女性高潮能夠帶動骨盆腔收縮,對精子來說就好比充滿電力的「升降機」,不費吹灰之力就能達成使命。

(諮詢/台灣男性學醫學會理事長、高雄榮總泌尿外科主治醫師簡邦平.整理/黃天如)

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藍線捷運延伸工程動工 地下道封閉將進入交通黑暗期

記者范文濱桃園報導 針對藍線捷運工程,連結至A23中壢市火車站工程將動工,縣議員梁為超縣政總質詢時,建議交通局在進行地下化工程路段,應最好徵收補助,措施避免造成民怨,屆時元化路地下道也將封閉,勢必造成中壢市的交通黑暗期,建議交通局應該先最好宣導及疏導方案。


 


 關心捷運藍線興建工程進度,梁為超議員質詢指出,桃園捷運藍線,外傳將會延期一年通車?




但明年通車縣府已經喊很久,民眾也都知道,希望不要再延後!




由於A18A22站附近都未有完整開發,附近沒居民,乘載量在哪裡?




何時才會轉虧為盈。


 


交通局長高邦基答詢表示,至今交通部仍維持在明年的6月通車,但屆時仍視全線安全為通車原則。




另外,高鐵局在規劃之初,就希望能成立軌道基金,來統籌未來通車後的營運方向和盈虧。


 


依台北捷運公司的預估,機場捷運線在通車初期,勢必會虧損,但在107年完成中壢火車站的連結後,應該就能轉虧為盈。


 


 捷運藍線進入地下化的A23中壢市火車站工程,屆時工程將在民宅地下通過,民眾深恐施工期間將受影響,反映激烈。




梁為超議員指出,補助民宅說明會至今只開過一次。民眾願意配合,但無法感受到縣府的誠意!


 


應妥善協調處理避免衍生民怨。




梁為超議員表示,未來A23站施工時,將會封閉連接火車站前後站,交通流量最大的元生路地下道。


 


雖然附近還有龍岡路地下道與中原陸橋,但平常就不夠用,封閉後,勢必成為中壢市的交通黑暗。建議交通局應該先最好宣導及疏導方案。




 捷運藍線A23站與台鐵將成為三鐵共構,往後國內外旅客及全國的民眾都會出入中壢站,將有很多停車位的需求。




未來A23的兩棟建築,建議要有足夠及完整的停車位規劃。


 


 針對中壢市火車站附近建案停車位價格,梁為超議員驚訝表示,一個停車位竟然高達165萬,一間房子也才67百萬,他質疑價格過高不合理!




也建議縣府針對中壢市的停車問題先做好規劃,避免未來成為民怨。

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您不可不知 房價變動的因素

住展房屋網 (2012-05-30)


住展房屋網提供



【文/何世昌 攝影/邱添榮】台灣從創造經濟奇蹟後房價開始飆升,至今已歷經數次多空波段,而造就每一個波段漲跌的成因都各有不同;本文藉由審視過去房價變動的原因,以期為讀者提供鑑往知來的房價走向……

造成房價波動的因素千絲萬縷,固非一端,如果將所有成因追溯到源頭,大抵可從「市場供需」與「營建成本」兩大層面來探討;而無論是政策、建設、通膨、資金等多空消息,均不斷左右「市場供需」與「營建成本」高低,也因而造成房價的波動。

若先由市場供需的角度切入,一般而言,市場需求越強勁,則房價越有支撐、越容易上漲;倘若供給大於需求,則房價就容易下修;而促成市場需求強弱的最大因素,當然就是經濟景氣的好壞。


經濟與房價因果


由於台灣經濟屬於淺碟型市場,易受國際情勢影響,所以政大地政系張金鶚教授、五十甲行銷 團隊建築部副總邱進宗一致同意,國際經濟環境是牽引房價波動的主因之一。邱進宗副總認為,只要國際經濟一好,就直接帶動國內經濟;如此一來就會形成經濟帶 動就業,就業激發需求,而需求拉高房價的狀況。

最有力的例證,就是民國七○年至七八年間,台灣每年經濟成長率達到百分之八點五,平均國內生產毛額(GDP)由兩千多美元,躍進至七千多美元,增幅近三倍,同期間台北市住宅單價從每坪六點二萬,飛漲至十七點九萬,漲幅也逼近三倍。

相對的,一旦經濟走軟,市場需求就會降低,房價就會走跌,九七年間襲捲全球的金融海嘯即為此例。邱進宗就表示,經濟情況變差,市場供給高過需求,業者若有套現壓力,就會認賠殺出,房價自然下修。


貨幣供給的問題


經濟起落與房價漲跌連動,這個道理固然放諸四海皆準,但終究非牢不可破的硬道理。九八年 上半年,當全球經濟仍陷在金融海嘯的泥淖之中,台灣房價卻率先展開一波凶猛的拉抬,造就這項結果的原因,恐怕就是政策面使然,包括貨幣寬鬆政策、調降遺贈 稅、鼓勵海外資金回流、常態的優惠房貸,以及官方定調將房地產為火車頭產業所致。

首先,要先談談與經濟緊密相關的貨幣供給。當美國「雷曼 兄弟」宣布破產後,引發全球金融海嘯;當年為了挽救瀕危的經濟情勢,由美國帶動啟動一連串貨幣寬鬆政策,拼命釋出資金挹注市場,而世界各國無不全力跟進, 甚至頻頻加碼,而我國九八年一到九月間,M1B、M2平均年增率分別爆衝到百分之十七點二、百分之七點四一。

當外部經濟嚴峻,但貨幣供給近乎浮濫,不僅加深通膨疑慮,銀行存款利率還變成負利率,市場資金就必須尋求出路,此刻具保值性的房地產與貴金屬便成了最佳避風港;直到現在,貨幣供給量仍然過剩,也曾有學者出面抨擊央行未適當處理此問題。

當貨幣供給額太多,市場資金足,銀行到處求人借錢,擁有房地產的業者或屋主就不缺錢,當然不會主動賠錢賣屋,因此就穩穩支撐房價向上。


房價暴起落成因


經濟因素與貨幣供給量實攸關房價動向,但我們從台灣房價歷史走勢觀察,造成幾次大幅波動 的原因,經濟情況是其中之一,但絕非唯一,「非經濟因素」則占一部份比例。包括民國八八年的「九二一大地震」,以及民國九二年爆發的SARS疫情,都一度 使市場需求劇跌;在災情或疫情最嚴重時,房地產交易是無行無市,房價下修壓力沉重,可見天災與疾病二者,在在牽動房價之波動。

除了天災與疾病致使需求減弱外,戰爭威脅也是因素之一。就在民國八四年到八五年間,中國解放軍嚴密展開軍事演習,並在八五年將飛彈試射至台灣南北端兩處海域,欲藉封鎖台灣海峽來干預台灣首次總統民選,演變為「台灣海峽飛彈危機」。當時房市需求低迷不振,房價便應聲下挫。

非經濟因素在市場引發恐懼,直接讓原有的需求轉為觀望或消失,成為牽引房價不可預測的黑手。不過若觀察非經濟因素造成房價波動,不難發現它具有漲跌劇烈的特性,意即事發引起的房價急跌,風頭過後房價就快速回漲。


政治實干預房價


張金鶚認為政治與政策面長期牽動台灣房價,造成市場上過多假性需求,進而引發泡沫的形成。
排 除經濟因素與非經濟因素之外,「政治面」與「政策面」同樣能影響市場需求,進而導引房價趨勢。張金鶚首先從政治面分析,他解釋過去我國房價因有來自於對岸 的軍事威脅,然隨著兩岸從對峙轉為和緩,市場就有了「預期性」,認為兩岸關係趨於安定,更放心把資金投入到房地產;從另一個層面說,兩岸和平也成了一個炒 作題材。無論是預期性或炒作題材,都推升了市場需求,形成房價波動的因由之一。

其次,張金鶚表示過去不動產業者即使政治有部份連結,近幾 年來不但仍舊如此,且互動越來越深;局勢循此發展,導致官方所發布的房地產政策朝業者方傾斜,而政策的多空,往往對房價造成長遠影響。最為顯著的例子,就 是「土增稅減半」與「調降遺贈稅」,以及實施多年的「優惠房貸」等政策。

稅制的扭曲或更迭,縱然會造成房價波動,但稅制的源頭仍是政策。 官方政策偏多,固然能提高市場需求,促進產業繁榮,但因政策作多而湧現的需求,其中卻隱含不少「假性需求」;當「假性需求」過盛,市場買低賣高氣焰高漲, 房價就會逐漸形成泡沫。不過張金鶚同時也肯定政府所祭出「奢侈稅」的用意,他認為官方至少試圖尋找政策的平衡點,而這當然也會是房價漲跌的風向球。

邱進宗認為,官方任何政策或建設,都深刻影響到房價走向,唯有時對房價的影響是區域性的,例如內政部長李鴻源提出的「國土規劃」,與桃園機場捷運線,為桃園房市帶來自住與投資需求,且牽動桃園地區的房價就甚至於其地方需求。

另 一個增加市場需求的因素,則是人口的變化。人口變化包含層面相當廣,包含人口增減、家戶數多寡、人口就業情況,以及人口老化等項。據張金鶚剖析,台灣家庭 少子化已久,勢必無法享受「人口紅利」,再加上人口老化嚴重,長期而言將減少市場之需求,對房價也是不利的;雖然家戶數仍持續成長,但這頂多影響產品,對 整體需求助益不大,況且全台空屋數量不斷攀高,長期還是會朝合理面修正。


華人逐利的根性


熟悉國內外房地產變化的張金鶚,更一語道破台灣房價波動因素與他國最大的差異就在「人」身上。由於華人文化中,「有土斯有財」的思維根深蒂固,尤其是老一輩的長者更是如此;當一個人這麼想、兩個人這麼想,乃至於數百萬人這麼想,就形成市場源源不絕的需求。

他進一步說,與其說這是文化根性,倒不如說房地產是「利之所在」。正因為不少人在房地產賺到錢,自然而然認為房地產是可以賺錢的工具,多數人這種「逐利」的想法,聚積起一定程度的需求,也就拱高了房價。

華人圈裡愛買房地產的特性,張金鶚認為除非世代交替,否則短期內都不會改變;然倘若下一個世代仍有同樣迷思,則將是無解的難題。而華人這種傳統的觀念,恐怕是房價只漲不跌的根源。


成本與房價關係


邱進宗表示土地價格波動會立即反映在房價上,形成地價帶動房價,而房價又推升地價的循環。
總的來說,市場供需是影響房價變動的外部因素,但業者興建房屋的成本與利潤,則是牽動房價的基本因素。

有句俗話說:「殺頭生意有人做,賠錢生意無人問」,業者蓋房子來賣,目的當然是為了賺錢,而不是作功德;因此營建成本的高低、利潤如何,就是訂定價格時最大的考量,也是影響房價波動不可忽略的因素。

正如同邱進宗所說的,業者在商言商,一定會把營建成本和利潤反映在房價上。一般而言,除非建案能夠在短時間內脫手,否則業者利潤成數固定且變動幅度不大,所以營建成本就是定價的主要依據。

而 在各項營建成本中,鋼筋、水泥、磁磚或管銷費用都不是支出的最大宗,占據成本最多成數的一直是「土地」。據邱進宗指出,隨著桃園地價快速攀高,在桃園推 案,土地占營建成本比率逼近五成;他並表示在北市推案,土地約要占到總成本的七成。土地成本居高不下,因此只要「地價漲,房價就勢必跟著漲」,地價在房價 波動中扮演極為重要的角色。

土地是業者推案與獲利最重要來源,只要地價出現波動,就會觸動業者的敏感神經,隨即進行價格調整。對於這一 點,邱進宗分析得十分精闢,他說「都會區房價有立即反映地價上漲的特性」,意即當地價揚升,不管是預期心理或反映成本,業者會馬上調漲房價因應;然而,當 都會區房價下跌,地價卻不會立刻下修,原因就在多數地主沒有資金壓力,不會賤價求售。這項特性,也就造就地價帶動房價,而房價易漲難跌的現象。


短期下修但長期上漲


各國政府製造出超額貨幣供給的經濟環境,存款利率偏低,資金便轉入保值性佳的房地產。
雖然影響房價變動的緣由百百種,但不可否認的,市場是會自己形成一個趨勢,而無論趨勢是多是空,都是大大小小因素所堆疊而成;因此無論何種單一因素,都無法反轉市場趨勢。所以更客觀的來講,房價變動的因素是環環相扣、難以切割的。

而 縱觀我國房價歷史波動,通常是「短期修正、長期上漲」。即使八○年代一度因政府研議實施容積率,引發建商搶建潮,而種下日後空屋率爆增與房價泡沫的種子。 但在餘屋消化後,房價仍穩定走揚;而我國長期房價只漲不跌的特性,或許最大的主因,就是張金鶚所說的,華人特性與利之所在吧!

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不動產仲介經紀業報酬計收標準規定修正草案

不動產仲介經紀業報酬計收標準規定修正草案


內 政部八十九年五月二日公告不動產仲介經紀業報酬計收標準規定,不動產仲介經紀業(以下簡稱業者)收取服務報酬總額不得超過實際成交價金百分之六,惟施行十 年以來,許多不動產仲介經紀業者已形成按成交價金向賣方收取百分之四、買方收取百分之一至百分之二服務報酬不成文行規。又業者收取服務報酬時未能本於「服 務報償原則」,未考量「所任勞務之價值」是否相當,亦未考量不同地區房價差異及不同時期房價漲(跌)幅迥異因素,致業者在房價高漲地區,於服務成本無具體 驟增之情形下,仍按以往計收標準以成交價金之百分之五至百分之六收取服務報酬,造成服務成本相若,但消費者卻因房價上漲而多付鉅額服務報酬,徒增交易成本 之不合理現象。爰採比例逐級累退計收方式,擬具「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」修正草案,其修正要點如下。


一、 不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其收取報酬方式分列買賣案件及租賃案件二種;買賣案件修正為按不動產實際成交金額採比例逐級累退計收。(修正規定第一點)


二、 「房地產」修正為「不動產」。


一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,收取報酬方式如下:


 ()  買賣案件:


按不動產實際成交金額採比例逐級累退計收,其規定如下:


   1、不動產實際成交價金新臺幣二千萬元以下之部分,其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六。


   2、不動產實際成交價金逾新臺幣二千萬元至六千萬元部分,其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之五。


   3、不動產實際成交價金逾新臺幣六千萬元部分,其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之四。


 ()  租賃案件:


向出租人或承租人之一方或雙方收取報酬總額合計不得超過該不動產實際成交一個半月之租金。


二、本報酬計收標準規定為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。


三、不動產經紀業或經紀人員提供買賣案件仲介服務之項目,不得少於「不動產說明書應記載事項」所定內容。


四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於不動產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。

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婚前財產及婚後財產的認定!!

何謂婚前財產?(遺產問題)

小弟有個問題請教:
如果父母原本已擁有一棟房子,女方過世,男方又再娶。

假如未來男方先過世的話,這樣新的女方配偶可以有權繼承這一棟房子?

之前有聽說婚前擁有的財產是不用和配偶分享,請問這個是否需在結婚登記時就要申請?適用在這個案例嗎?

謝謝

楊明翰 顧問(法助、遺產繼承、信託、夫妻財產、地政、贈與)

依繼承論,依據民法一一三八條規定,配偶有當然之繼承權,因該配偶於法律上之規定乃無新、舊之分,享有當然之繼承權。

而配偶"婚前"財產之規定,依據夫妻財產論,亦無須與另一半均分,無誤。因該婚前財產為夫妻雙方於締結婚姻前即持有之財產,該配偶之另一半無均分之權利。

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立院三讀 拾遺報酬上限1成

中央社 – 2012年5月29日 下午2:01

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立院三讀 拾遺報酬上限1成

(中央社記者何孟奎台北29日電)立法院今天三讀修正通過民法部分條文,拾獲遺失物向失主索求報酬上限,從物品價值的3/10降為1/10,且不得向低收入戶失主請求報酬;遇有爭議,得請求法院減少或免除報酬。

現行民法規定,拾得遺失物者可向失主索取報酬,但報酬不得超過遺失物價值的3/10;

當初立法理由為鼓勵拾得人物歸原主,卻引發社會爭議,多名朝野立委提出修法。

2年前有名法律系畢業的女子,因拾得單親貧婦遺失的新台幣2萬1000元,揚言依法向貧婦索求3成報酬引發爭議;

朝野立委因此提案修法,調降報酬金額上限為1/10,並規定拾得人若未於7天內通知或交存遺失物,不得請求報酬。

法務部次長陳明堂在司法委員會初審時表示,索討遺失物價值的3/10是請求上限;

法務部贊成降低索取報酬數額,但不同意刪除條文,否則可能會造成拾得人不願物歸原主。

三讀修正通過的條文也規定,遺失物者若為特殊境遇家庭者、低收入戶、中低收入戶、依法接受急難救助或災害救助者,或有其他急迫情事,拾得人不得請求報酬。1010529

(中央社檔案照片)

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打工族、近貧家庭課收下限標準未列入/二代健保補充保費預告 督保盟批亂倫法令

自由時報 – 2012年5月10日 上午4:32

〔自由時報記者魏怡嘉/台北報導〕二代健保補充保費扣費辦法昨日預告,外界關注的股票股利補充保費,仍維持只收現金股利,至於日前衛生署允諾提高青少年打工族及近貧家庭課收下限標準,預告中並未列入。

未廣納意見 民團九月提釋憲

民間監督健保聯盟(簡稱督保盟)痛批,外界提了很多意見,但衛生署最後都沒有改,「都是在演戲」,雖然是預告版本,但衛生署顯然是不會改了,攸關人民權利義務的扣費細節竟用行政命令位階的扣費辦法訂定,根本是亂倫法令,督保盟將在九月提出釋憲。

衛生署健保小組副召集人曲同光表示,預告主要是蒐集大家的意見,預告時間為十四天,期間若大家對這個扣費辦法版本沒有表達意見,就會這樣定案,相對地,若各方表達出了不同的意見,衛生署就會針對這些意見再做討論,衛生署不一定會照單全收,還要視情況決定是否要修正。

擅自排除股票股利 踰越母法

日前衛生署明確表示,股票股利中的配股,由於不是現金,不符合母法中補充保費現金就源扣繳的精神,因此二代健保補充保費只針對現金股利,因而引發多 位立委砲轟,認為母法已經寫明是股票股利,衛生署怎可擅自決定補充保費課收對象不包括配股股利,此舉已踰越母法,立委已連署要求衛生署應依二代健保法母法 意旨規劃辦理。

不過,昨日衛生署預告的扣費辦法並未回應立委的要求,不僅如此,衛生署在立院社環委員會允諾,擬提高十八歲以下青少年、近貧家庭及特殊境遇家庭兼職所得補充保費課收下限,初步規劃將提高到二萬元,在預告的扣費辦法中亦隻字未提。

扣費單位可上網查 違個資法

督保盟發言人滕西華指出,預告的扣費辦法問題重重,其中第五條授予扣費單位、也就是發給酬勞的單位,可以上健保局的網站查詢被扣費者是哪一個健保投 保身分,以確定其是否可免收補充保費,國內有一百五、六十萬個扣費單位,每個單位都可以上網查,難保健保資料不會外洩,已嚴重違反個資法。

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荷爾蒙作祟 女生偏愛壞壞男

中央社 – 2012年5月15日 下午6:43

(中央社台北15日電)美國「生活科學」(LiveScience)網站報導,最新研究顯示,女性在排卵期間因為受到荷爾蒙影響,擇偶時會特別傾向挑選較性感的壞壞男,而不是顯然較可靠老實的乖乖牌。

德克薩斯州大學聖安東尼奧分校(The Universityof Texas at San Antonio)研究員杜然德(KristinaDurante)表示:「先前研究顯示,在接近排卵期的那週,女性會被像喬治克隆尼(George Clooney)和詹姆士龐德(James Bond)等性感且具反叛性格的帥氣男子所吸引。」

杜然德表示:「不過時至今日,仍不清楚為什麼女生認為與這種類型的男人發展長期關係是明智之舉。」

研究刊登在「人格與社會心理學期刊」(Journalof Personality and Social Psychology)上。

研究員要求婦女在受孕高峰及低谷期間,觀看性感和老實男人放在線上約會網站上的個人資料。

也要求婦女依據自我認知,就這些男人未來在幫助照顧小孩、採買食物、下廚或是做家事上能提供多大幫助,預測他們作為父親的貢獻程度。

在接近排卵期的婦女認為,性感男人會付出較多心力打理家務。

杜然德表示:「排卵期間受到荷爾蒙影響,婦女會自我欺騙,認為壞壞性感男會成為願意犧牲奉獻的另一半,也會是較好的父親。

荷爾蒙分泌旺盛期間檢視性感壞壞男,負心漢看起來就像真命天子。」

研究員又接著進行另外一項研究,他們要求婦女在受孕高峰及低谷期間與扮演性感壞男人和可靠父親角色的演員直接互動。

結果又再次證實,處於排卵期的婦女認 為,性感壞壞男會付出較多心力照料孩子,這種想法的前提是,壞壞男是自己的另一半,如果壞壞男和別的女人在一起,她們就不會這麼想了。

杜然德說:「問到壞壞男和其他婦女生下孩子後會是怎樣的父親時,婦女很快就可以點出壞男人的各種缺點。

但如果是自己和壞壞男生小孩,這些處於排卵期的婦女就會認為,充滿魅力又喜歡冒險的壞男人會是偉大的父親。」

(譯者:中央社林亭儀)1010515

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久盯螢幕 低頭族小心臉下垂

中央社 – 2012年5月16日 下午7:53

(中央社台北16日電)科技產品玩上癮,也容易玩出問題,醫學美容專家表示,埋首使用平板電腦與智慧型手機的「低頭族」可能要擔心臉頰下垂。

平板電腦、智慧型手機正夯,民眾低著頭緊盯螢幕的時間也增加了。

英國「每日郵報」(Daily Mail)報導,一般認為常用智慧型手機及筆記型電腦,可能會導致臉部肌膚及肌肉鬆弛失去彈性。

現在有越來越多人花大錢去做拉皮手術和墊下巴,有人認為,民眾長時間盯螢幕導致「電腦臉」上身是醫美手術越來越盛行的原因。

根據美國整形外科學會(American Society of Plastic Surgeons)發布數據,墊下巴是成長速度最快的醫美手術。

墊下巴手術在去年受到大批群眾青睞,成長速度比隆乳、打肉毒桿菌及抽脂加起來都還快。

許多名醫都認為,科技是造成醫美手術盛行的原因,姿勢不良會加速臉部下垂、雙下巴及木偶線形成。

所謂木偶線是嘴角向下巴延伸的皮膚紋路。

伍 德福醫學團隊(Woodford Medical)派特森醫師(Dr Mervyn Patterson)告訴倫敦「標準晚報」(Evening Standard):「如果你連續好幾個小時都稍微低著頭坐著,盯著iPhone或筆電螢幕,可能會造成頸部肌肉緊繃變短,面頰也會受到更大地心引力作 用,導致下巴下垂。」

根據英國通訊管理局(Ofcom)的2011年通信市場報告,高達91%的成年人使用手機,其中27%人選用智慧型手機。(譯者:中央社林亭儀)1010516



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避免復胖 每天少吃300大卡

作者: 【中央社台北16日電】 | 台灣新生報 – 2012年5月17日 上午12:08

每個減肥過的人都知道,節食結束後,才是困難階段的開始。

儘管有最大企圖心,卻只有少數幸運兒能避免復胖,關鍵是每天攝取的熱量,必須比體重相同者少掉至少300大卡,且持續多年。

英國「每日郵報」(Daily Mail)報導,要維持新體重,減肥人士必須比體重相同但沒節食的人,每天少攝取至少300大卡熱量。

拉長1周來看,如此減少的熱量相當於15罐可樂或是17片塗了奶油的吐司。

紐約哥倫比亞大學(Columbia University)教授羅森邦(Michael Rosenbaum)曾觀察減肥人士多年,上述熱量估算就是由他提出。

他所觀察的男女對象住進醫院,進行嚴格的節食計畫,結果減少了10%體重,接著他要求這些人設法維持體重。

羅森邦說:「要維持減輕後的體重,每天攝取的卡路里必須減少22%,也就是要比這時體重相同者所攝取的熱量減少300大卡或更多。」

這項研究還顯示,情況並不會逐漸緩和,相對的,曾節食者若要維持苗條,就必須每天減少攝取數百大卡熱量,且持續多年。

另一方面,曾減肥的人,其肌肉活動燃燒的熱量,比體重相似但未節食過的人要少。

研究發現,一旦減過肥,大腦將食物理解為獎賞的區域會更加活躍,而產生克制情緒的區域則否。

更甚者,曾減肥的人要吃更多食物才能獲得滿足,卻會自認為已減少進食量。

羅森邦說:「熱量消耗減少,加上進食的欲望改變,這都是不折不扣的復胖因素。」

「減重是相對短暫的治療性介入,但要維持減輕後的體重則需要終生高度關注。」

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5杯珍奶「甜過頭」 思考、記憶力恐變差

TVBS – 2012年5月17日 下午12:38

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您愛吃甜食嗎?

美國研究發現,攝取過多糖分除了變胖,甚至還會傷腦,導致思考和記憶力變差

以一個60公斤的成人來說,一天攝取的糖分最好別超過270公克,也就是說,只要喝超過五杯350c.c.的珍珠奶茶,或是吃超過5片的奶油蛋糕,糖分就 會爆表過量!

真的戒不了甜食,醫師建議改喝自然甜的紅豆湯,或是吃水果,才不會在滿足口腹之慾的同時,腦神經也被損害。

珍珠奶茶口渴了來一杯,幾乎成為國民飲料,精緻蛋糕吃了讓人心情大好,但甜食就像雙面刃,多吃容易發福,甚至還會傷腦!

美國加州大學研究發現,餵白老鼠吃6個禮拜的糖漿,牠們的思考和記憶力通通變差!

書田新陳代謝科主任洪建德:「糖裡面含有很多的,需要很多的胰島素來代謝,(糖分太多)整個大腦傳導物質機制會改變。」

也就是說,調控血糖的胰島素如果異常,血糖太低或太高就會傷腦,算一算,一個60公斤的成人,一天攝取糖分超過270公克就是過量,等於吃了54顆方 糖,100c.c.的養樂多喝超過11罐就會過量,350c.c.的珍珠奶茶1天5杯糖分爆表,一小片奶油蛋糕,不僅脂肪多,吃5片就超過標準值。

洪建德:「你需要吃核果,需要吃魚,需要吃新鮮的蔬菜,需要吃海鮮類。」

醫師建議,多吃含有Omega-3脂肪酸的魚肉、魚油,可以有效保護神經,而市售甜食內含的糖分,幾乎都是人工合成,本來就有損身體,真的戒不了糖的誘惑,改喝「自然甜」的紅豆湯或是吃水果,才不會甜過頭,腦子也「壞了了」!

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《用藥百科》流鼻血、牙齦出血 喝荸薺、蓮藕水退火去濕
台灣新生報作者: 【記者萬博超/台北報導】 | 台灣新生報 – 2012年5月24日 上午12:03

肝病後期可能出現容易牙齦出血,流鼻血等症狀,中醫師姜文學在一場研討會分析,出血明顯者多應用白芨、藕節、大黃,小薊等藥。

姜文學提到,牙齦出血,流鼻血,可用生地、丹參、當歸、赤芍、紅花、桃仁、香附、連翹、茵陳,茯苓等藥材組合,出血明顯者加白芨、藕節、大黃,小薊,但具體用方,需視診斷而定。

患者因肝硬化病史而牙齦出血、流鼻血、尿黃、口苦、舌像紅、舌苔白膩微黃、脈像弦緩滑,用藥時可以中醫辨證配合生化指標的化驗,重點是要靈活使用處方。肝炎沒有妥善治療往往惡化成肝硬化醫認為肝硬化病變涉及多個臟腑,尤以肝膽脾胃腎為主,涉及不同臟腑則用藥也有所不同。

偶發性流鼻血、牙齦出血不必太擔心,可以洗乾淨的荸薺與蓮藕煮水飲用,助退火去濕,如果久未改善,需詳細檢查。有些人吃了溫熱性的食物,就容易流鼻血,感覺燥熱,但其他人就不會。

中醫師表示,簡單來說,溫熱性的食物就是指食入後容易讓身體產生溫暖感的食物。醫師指出,寒性體質,代謝機能比較差,中醫也稱為陽虛,這類體質應該補充溫熱性的食物,改善代謝機能,不必過度避開牛肉、羊肉,如果搭配一點韭菜、生薑、蔥、蒜、辣椒,養生效果更好。醫師建議不如先了解自己的體質,才能了解自己是否適合多補充。

【記者萬博超/台北報導】有些肝病者排便容易溏瀉,中醫師姜文學指出,不妨應用芡實、山藥;較虛者酌加黨參、白朮與黃耆。

姜文學提到,芡實、山藥改善便軟,容易拉肚子的情況。這類患者的適合藥膳方面,可用淮山或新鮮山藥、芡實、蓮子、薏仁各4錢,茯苓3錢;以淨水浸泡約1小時,食材先煮。此外,山藥排骨湯也頗適合這類患者食用。以新鮮山藥半斤及川燙過的排骨燉煮,頗為簡易。

很多民眾未必有特殊消化疾病,但平時排便容易不成形,容易軟便,太寒涼食材可能讓情況惡化。此時補充一些芡實就有改善作用。

氣濕熱,薏仁、綠豆,白木耳的組合即是不錯的的點心,如果皮膚膿皰多可加點金銀花。紅腫化膿的人,煮好薏仁、綠豆各一兩,搭配適量白木耳後可加入金銀花3錢,以蜂蜜調味。如有痘痘,卻容易拉肚子時可加入中藥芡實。

在養生茶飲上,薏仁、藿香)、佩蘭、白豆蔻,4種藥材是祛濕上品,暑濕季節服用可以幫助脾胃化解體內濕氣。薏仁具有補益脾胃作用,可以增強脾胃抗濕能力,避免濕氣侵犯。

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地 址:  中壢榮安13街


地 坪:     25.08         


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主 建 物:       69.92    


附 屬:           8.9        


公 設:           8.45       


格 局:        5/2/4


樓 層 別:     B1-5              


屋 齡:             88/11         年屋


屋 況:  簡易裝潢 


車 位:        2車位       醫 院:  長榮醫院


學 區:    中正國小  自強國中


火 車 站:   內壢車站          夜 市: 興仁夜市


工 業 區:   中壢工業區       市 場:   環東市場 自立市場


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包租公節稅有一套 掌握三大方向不可少

作者: 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2012年5月7日 上午4:24

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包租公節稅有一套 掌握三大方向不可少

受到低利環境影響,有越來越多的退休族、頂客族或一般投資客,以買屋出租的方式,賺取穩定的租金報酬,但對於這些包租公或包租婆而言,如何報稅也常是頭痛問題。

國內房仲業者提醒,房東想要節稅並不難,可從三大方向進行。

首先,「備妥憑證就提高可供扣除額」。

對租賃所得的申報方式,一種是不須任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%申報。

另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。

再者,「避免無出租卻被認為有租金收入」。

如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意,或做執行業務的事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。

可是如果無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證,就可以不用設算租金。

最後是「彈性運用押金孳息所得的申報規定」。

依所得稅法第14條規定,納稅義務人若將出租房屋的押金,存到銀行所孳生的利息,可選擇將這些利息 列為租賃所得申報,就可減掉租賃所得的必要費用;

或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生,並已經申報利息所得,則能列入儲蓄投資特別扣除 額扣除,不用再計算租賃所得。

至於在外租屋或是住宿學校的租屋族,可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金 付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。

但必須注意的是,租屋為自住使用,且如果已經申報有購屋借款利息者,就不可再扣除房屋租金支出。

陳俊宏解釋,若是在外租屋的單身無殼蝸牛族,以每月租金12,000元來講,一年下來房租支出也有14.4萬元,若是採用列舉扣除額申報,房租 支出的列舉上限為12萬元,遠遠超過標準扣除額的76,000元。

假設最後所得淨額適用最低5%的級距,這樣便可以產生 (120,000-76,000)×5%=2,200元的節稅效果。

陳俊宏並強調,依照國稅局的解釋,租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制。

也就是說,如果數人合租一間房屋,每個人可以列舉扣除的 上限都是12萬元。

不過,如果前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形,就只能選擇其中一種申報,因此納稅人必須衡量並選擇對自己最有利的 方式申報。

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善用不動產相關稅法 買賣屋節稅有撇步

作者: 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2012年5月8日 上午6:19

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善用不動產相關稅法 買賣屋節稅有撇步

申報綜所稅已經開始,不動產的交易或出租、承租行為在申報時,其實都有節稅的方式與空間,納稅義務人除須瞭解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產交易相關而可能產生的稅務,大致可以分為四大類,包括售屋、購屋、出租屋、承租屋等以售屋來說,屋主當 初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵稅額。

若無法提供取得成本及移轉費用的屋主,最單純的申報方式,是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。

舉例來說,房屋位於台北市,房屋評定 現值為100萬元,依財政部100年公告現值由99年的37%調高為42%,在申報所得時,就須填寫財產交易所得為42萬元,相較99年來說,若100年 售屋等於多出5萬元的財產交易所得收入。

至於購屋的納稅義務人,在資金運用的槓桿原則下,多數人買房子都會向金融機構貸款,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,如果購買自用住宅向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元。

但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,作為申報扣除。

至於去(100)年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏指出,「重購自用住宅扣抵稅額」由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每次遇到報稅的時候,也是民眾感到最吃力的申報項目。

其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

包括無論買進或賣出的兩間房屋,皆須符合「自用住宅」的條件,同時購屋的價格必須高於出售的價格。

此外,兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內,不過登記名義人為可為本人或配偶,不限於同一人。

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賣屋搞花招 跨縣市先換腦袋

作者: 賴秉均╱宜蘭報導 | 中時電子報 – 2012年5月22日 上午5:30

中國時報【賴秉均╱宜蘭報導】

前言 建商為突顯建案獨特性,因地制宜推出不同方案。

有找來日本建築師、歐洲藝術商合作;

有主打古蹟建物,打造成幽靜咖啡館,還有建商乾脆趁都更整 合期間,將辦公室提供給社區當「活動中心」,不僅敦親睦鄰,更可提升建商形象。

但大台北地區以外就不流行這套,建商主打減價回饋消費者,畢竟,羊毛出在羊 身上,再多的活動也只是墊高價格罷了!

「觀光立縣」的宜蘭縣,隨著雪隧通車,成為台北地區後花園,房屋銷售呈現「M型化」趨勢。有建商主打低價優惠,推出買屋就送家具優惠;有的學起台北市區,推出藝術加值,希望吸引金字塔頂端的客戶購買。

有多年代銷經驗的房仲業務吳珮甄指出,宜蘭縣早期銷售方式,大都是興建一、二棟的實品屋,這些廣告戶主打「優惠價格」,民眾登門看到漂亮屋況、實惠屋價,加上業務員一旁鼓吹,房屋買賣順利成交。

如今宜蘭房屋銷售也呈現「M型化」。

有的偏遠鄉鎮,如冬山、五結等地,外地客較少,建商大都採低價策略,有的送裝潢,有的送家具,增加銷售去化速度。

最近剛在宜蘭市東區購屋的林姓民眾表示,每坪單價約十三萬,從台北角度看很便宜,但已高於當地行情,建商優惠不多,主打不二價,考量學區、交通等未來性,最後忍痛購入。

近年房價飛漲的礁溪,無疑是「M型化」的極端代表,開出一坪三、四十萬元的天價,但仍有不少建商積極搶進,甚至搬出藝術、品牌等附加價值,維持房屋的高貴獨特性。

湯之城建設公司總經理周水元表示,為了與一般農舍區隔,礁溪鄉湯園建築結合人文與藝術,將宜蘭特有環境保育概念納入,營造社區和諧的氣氛。

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撿便宜房子買 敗家子翻身賺一億

作者: 潘佳凌 | Smart智富月刊 – 2012年5月23日 下午4:22

如果你28歲就背負2,500萬元債務,還瞞著父母,把家裡2間房子拿去抵押借錢,最後生意破產,房子被銀行查封、被地下錢莊上門討債,一夕成了親友眼中的「敗家子」,這時你會怎麼辦?

窩在三溫暖裡想了18天,他,選擇面對問題。

靠著保本做法,買進便宜房產,他花4年還清債務,贖回爸媽房子;

接著再花5年累積資產,如今37歲,已經擁有逾1億元身價。

誠 信國際資產公司副董蔡璟柏,不論資歷或實力,都只能算是投資客中的「小咖」。

但是,過去10年,他經手超過1,000間法拍屋交易,自己參與投資買賣的房 子超過100間,平均一個月買賣超過10間房;

因為擅長投資低於市價的老公寓,不但讓他賺進上億元獲利,包括宏達電董事長王雪紅、歌手王力宏,都曾經成為 他的客戶。

1999年,年僅25歲的蔡璟柏已經存了300萬元,他看好開網路咖啡店可以賺大錢,於是把存款全部投入,短期內展店至4家。

但賺錢的日子只持續一年,獲利就快速下滑;開第2家店已經向股東和銀行舉債,到第3家店,料想原股東絕對不肯再拿錢,他鋌而走險向地下錢莊借錢。

錢莊的高 利貸成為壓垮蔡璟柏的最後一根稻草,不到一年,一個擁有4家網咖店面、甚至想前進中國大展鴻圖的28歲年輕老闆,被每月高達100萬元的利息壓垮了!

決 定面對債務後,蔡璟柏進入台灣大哥大擔任電話專員,原本是想靠兼差存薪水,慢慢還債,為了搶救爸媽遭法院查封的房子,他到法拍屋業者應徵兼職工作,當時的 董事長直接告訴他:「你一輩子都還不起」,他才決定轉行。

因為做電話專員一個月薪水僅3萬5,000元,就算不吃不喝,也要42年才能還清債務;

相反的, 法拍業的高額利潤則可以快速還債,因此勸蔡璟柏轉行。

當時的蔡璟柏,沒有存款,根本無法自己投資賺錢,只能透過幫客戶操作法拍屋,賺取房 屋總價3%~5%的佣金;

結果,只做6個月,操作10間法拍屋,就讓他累積300萬元的本錢,開始自己投資買賣。

完全是短進短出,而且產品不限,從小套房 到老公寓,只要利潤有三成,他就進場操作。

就這樣,一邊幫客戶代操、一邊自己投資,一年操作100~130間,4年後,他靠著操作法拍屋賺到的獲利,竟清 償掉所有負債。

回首創業失敗的原因,蔡璟柏認為主要有兩個:

一,「加法」投資的心態:只看到機會,根本沒有考慮風險。

二,資金調度不當:為了展店甘冒風險大量舉債。

現在,蔡璟柏扭轉投資想法,提出先看風險再追求利潤的「減法投資」公式:

6%年現金流 + 3年保本 = 0風險

操作三原則:

一、第1年就要帶進來6%現金流。

任何投資案,不論是房地產或股票,先看第1年能否帶進6%的現金流。

二、3年內確定保本不賠錢。

任何一筆投資,在本金投入後,3年內要確定保本不賠。

三、拉高自有資金比重,至少三成。

自從有了信用破產的慘痛經驗,對投資絕對保守,自有資金比重一定維持在3成以上,有些資產甚至高達5~7成的自備款。

靠 著一個公式、三條原則的投資心法,過去四年雖然經歷金融海嘯以及奢侈稅利空,這個只買低價屋的投資客卻是年年賺錢,淨資產已經累積到億元以上。

問蔡璟柏台 北市房價已漲到這麼高,一般人還可以複製他的方法投資房產致富嗎?

他肯定的說:「絕對可以!我很慶幸當初投入房地產市場,讓我可翻身致富,因為房子只要沒有買貴,就不會讓你賠到錢!」

《Smart智富》月刊就拆解這位從法拍屋市場起家的投資客的便宜買房「眉角」,與廣大買房族分享。



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繼母的遺產,可以分割嗎??

共有遺產該如何辦理繼承? 

家中有一筆山坡地和一間兩層樓的房子,父親多年前過世後,改登記在繼母的名下,今繼母已過世對於財產的繼承有幾個問題請教:

1.所有的孩子都是跟父親的姓,繼母所生的小孩,可以將他媽媽名下的財產都過 繼到他們二房這邊嗎?

 (註:大房跟二房有段時間是共同存在的,二房原為同居人,大房過世後,二房才順理成章的扶正)

2.土地方面是否能申請分割再繼承?需到哪裏申請?由誰申請?

3.至於房子目前是二房的小孩居住,本來是三合院他們全拆掉後只蓋靠近大馬路 旁的一棟,旁邊尚有一些建地,請問房子該如何繼承較為恰當呢?

4.倘若繼承都需繳遺產稅嗎?

5.是要找代書還是律師辦理比較合適?

房子是二房那邊出資蓋的

楊明翰 顧問(法助、遺產繼承、信託、夫妻財產、地政、贈與)


1.所有的孩子都是跟父親的姓,繼母所生的小孩,可以將他媽媽名下的財產都過 繼到他們二房這邊嗎?

 (註:大房跟二房有段時間是共同存在的,二房原為同居人,大房過世後,二房才順理成章的扶正)

遺產繼承,依據法律就親屬間之規定,除本生子女外,繼母與繼子女間,若於生前即有行"收養之實者,該繼子女亦有繼承之權利。

2.土地方面是否能申請分割再繼承?需到哪裏申請?由誰申請?

土地原則上亦有制止自由分割之限制。

但若系屬為農業用地者,該繼承即得不受分割之限制。

而土地分割管轄機關為地政事務所。

該分割當由繼承人始得申請。

3.至於房子目前是二房的小孩居住,本來是三合院他們全拆掉後只蓋靠近大馬路 旁的一棟,旁邊尚有一些建地,請問房子該如何繼承較為恰當呢?

繼承遺產之分配,若其分配為不均或繼承人間無得協議者,最直接且逆耳之建議,則為全部繼承人皆全部共有該遺產,始為恰當。此為法定繼承之樣態。

4.倘若繼承都需繳遺產稅嗎?

依據遺產及贈與稅法規定,遺產稅額在法定免稅額內(1200萬)及相關扣除額內者,僅申報遺產稅但毋庸繳納至遺產稅負。

5.是要找代書還是律師辦理比較合適?

實務上,律師、會計師及代書皆有承辦遺產稅申辦之服務,但就不動產地政一事,理當由地政士(代書)承辦始為正確及恰當。

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《交通黑暗期》中壢元化路地下道 明年6月填平

自由時報 – 2012年5月11日 上午4:31

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〔自由時報記者謝武雄/桃園報導〕

配合鐵路高架化工程,平鎮市中豐陸橋、中壢市元化路地下道都將於明年陸續拆除填平;

其中,元化路地下道連接中壢市前後站,交通流量大,未來中壢火車站地區將進入交通黑暗期,桃園縣長吳志揚指示交通局提早準備因應對策。

鐵路高架化後,縣內有五個穿過鐵路的地下道將被填平、三個被保留。

填平的是桃園市林森路、長安街,中壢市中和路、元化路,平鎮市振興西路;

保留中壢龍岡路、普忠路及平鎮環南路。

此外,還有五個高架陸橋也要全面拆除,分別是桃園市桃鶯、民族、三民,中壢市中原、平鎮市中豐陸橋。

縣府交通局主任秘書張新福表示,平鎮市中豐陸橋是鐵路高架化的終點,只要正式施工就要拆除,預計明年的上旬將會拆除。

至於元化路地下道,是因機場捷 運A22站工程及中正路、復興路橫渡性工程施工,中壢站主體工程進行,因此預計明年六月底就會填平。

而其他的陸橋、地下道,會等待工程完工後才陸續廢除。

縣議員梁為超昨天質詢時指出,元化路地下道一旦拆除,加上中正路、復興路橫渡性工程施工,中正路從建國路到復興路也將封閉一半路面;

屆時,中壢站前交通將面臨嚴重考驗,他要求交通局做好宣導及疏導方案,將民怨降至最低。

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開車族必知省油18招 節能三因素看緊荷包

作者: 段楚禎 | 卡優新聞網 – 2012年5月11日 上午4:51

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開車族必知省油18招 節能三因素看緊荷包

4月初國內油價一口氣漲足,95無鉛汽油直逼35元大關,對開車族來說,不可能不用油,只能儘可能省油。

省油達人明志科技大學教授黃道易提供車輛省油18招,掌握關鍵秘訣多多少少能落實節油減碳、省荷包。

若以一部小客車每年平均行駛1萬5千公里、每公升汽油平均行駛10公里及汽油每公升35元為計算基礎,愛車每1公升的油耗能夠多跑4公里,一年就可以省下1萬多元的加油費用,而且每年可以減少約900多公斤的碳排放量。

明志科技大學教授黃道易指出,影響車輛油耗的因素大致可分為駕駛習慣、車輛保養及選購省油車輛等三方面,出門前事先規劃行車路線、收聽廣播了解路況也有助於省油。

以駕駛習慣的角度來看,關於負載方面,若每減少100公斤負載,約可增加燃油效率1~5%;

而在車速方面,小客車在高速公路定速90公里/小時,較110公里/小時平均可節省20%的油耗;至於在市區定速50公里/小時,則可達最佳的省油效果。

在車輛保養方面,車輛定期維護燃油系統、使用原廠輪胎,煞車系統依原廠規格調整,減少煞車來令片磨耗等,約可節省3~5%的油耗;

貼適當的隔熱紙也可大約節省1%的油耗。

在購買車輛時,選購車身流線型、車重較輕及低排氣量的車輛,則平均最高約可節省20%的油耗,若是選購複合動力車輛或使用柴油引擎車輛,更可較同等級汽油引擎省油約達30%的油耗。

若不開啟車上空調或改成送風,最多可省20%的油耗量,但現在氣溫越來越高越不利省油。

礙於油價高漲,駕駛朋友將省油小撇步融入日常生活中,不僅節能省荷包,更能幫愛車延長壽命、維持在輕鬆駕馭的最佳狀態,一舉數得何樂而不為。

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開車省錢「油」撇步 清除重物輕踩油門

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生活報你知-最快明年 考駕照將強制路考

作者: 葉芷妘 | 中時電子報 – 2012年5月11日 上午5:30

中國時報【葉芷妘】

交通部原訂民國一○三年,汽車駕照加考路考,正式上路前先分三階段試辦。

交通部公路總局表示,現到台北、澎湖監理站報考汽車駕照,都可選擇參加路考,年底前高雄和連江縣監理站也會加入路考試辦,最快明年起到全國監理所報考駕照將強制參加路考。

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省油 達人提供開車小撇步

自由時報 – 2012年5月15日 上午4:29

省油 達人提供開車小撇步

〔自由時報記者翁聿煌/台北報導〕油價高漲讓許多車主吃不消,明志科技大學教授黃道易應台北市產業發展局邀請現身說法,提供省油小撇步,他指出,只要注意「駕駛習慣」、「車輛保養」及「選購省油車輛」,就能輕鬆省荷包。

黃道易說,若一輛小客車平均每年行駛一萬五千公里、每公升汽油平均行駛十公里、每公升汽油卅五元計算,若每公升能多跑四公里,一年就可以省一萬餘元,且減少碳排放量。

他指出,車輛的負載會影響油耗,每增加一百公斤載重,約會降低燃油效率一至五%;

市區時速五十公里最省油;

高速公路小客車定速每小時九十公里,較一百一十公里可省廿%油耗。

此外,車輛保養上,定期清潔燃油系統、使用原廠尺寸輪胎,約可節省三至五%油耗;

選購流線型車身、車重較輕及低排氣量,平均最高約可省廿%油耗,油 電複合動力或柴油引擎可省約卅%;

選貼適當隔熱紙也可省一%油耗。

省油妙招可至產業發展局網站查詢,網 址:http://www.doed.taipei.gov.tw/。

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機車大廠降價 消化業績車

作者: 記者陳信榮╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年5月15日 上午5:30

工商時報【記者陳信榮╱台北報導】

國內機車銷售市場買氣冷,為替即將到來的暑期出車旺季做準備,業者紛紛針對經銷商手上已領牌的「業績車」降價促銷清庫存。

市場龍頭光陽工業首度加入市場上業績車促銷行列,推V2 125超值版速克達,以4.98萬元的超低價促銷,力保維持40%以上超高市占率不墬。

三陽高手125持續打4.98萬元超低價搶市,與光陽力拚125cc機車銷售王座。

根據交通部數據所統計,4月機車新領牌總數為4.4萬輛,年增3.7%,扭轉3月市場衰退局面;

累計前4月機車新領牌總數達18.2萬輛,年增1.83%。

機車市場三雄中,前二名的光陽、台灣山葉4月業績分別有6.6%與5.4%的成長,三陽排名第三,但4月業績衰退8.8%。

機車業者私下表示,儘管從領牌數字來看,前4月機車內銷量維持與去年同期相當的規模,但實際上,有將近半數的業績,來自於各地經銷商為賺銷售獎金、拚業績,提前領牌的「業績車」,市況並沒有如帳面數字樂觀。

業者指出,目前市場上業績車累積的數量,已多到非各縣市經銷商一己之力有辦法消化,必須由機車廠出面協助,也因此陸續衍生出機車廠針對業績車促銷的現象。

事實上,自機車產品進入五期環保噴射引擎時代後,成本大增,原本4萬元有找的125cc速克達,訂價瞬間飆破6萬元,對買氣影響不小。

為維繫市場買氣,近來機車業者紛紛推出低價的入門款車型,期待發揮「帶路貨」的效果,吸引顧客上門。

掀起這波入門125cc速克達降價潮的是三陽的GT125,打出5.18萬元的低價;

光陽後來不僅跟進推出V2入門機種,甚至進一步將價格殺低至4.98萬元,造成市場話題,三陽也馬上推出4.98萬元的高手125車款迎戰。

儘管光陽在今年初,一度收起V2的促銷方案,恢復5.18萬元的訂價,但5月再度推出V2的破盤價4.98萬元促銷,業者認為,龍頭帶頭殺,將掀國內機車市場另一波削價潮。

尤其台灣機車外銷主要市場-歐洲,今年景氣持續低迷,使國內機車廠更為倚重內需市場來支撐業績;

面對國內油電、物價大漲,衝擊民眾購車意願下,機車業者對今年業績成長相當憂心,因此尚未到旺季,就急著提前展開促銷,就怕下半年還有其他變數。

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省油小秘方:高速公路定速90 市區定速50

中廣新聞網 – 2012年5月17日 下午2:08

油電雙漲, 民生物資也漲聲不斷,民眾開車該怎麼省油?

台北市產發局公共事業科最近邀請「省油達人」,教開車族簡單的省油小秘方,省油達人指出,例如小客車在高速公路 定速90公里時速,比110公里時速,平均可節省百分之二十的油耗;

在市區定速50公里時速,則可以達到最佳的省油效果,而車子一公升油耗如果能多跑四公 里,一年將可省一萬多元。

面對高油價時代來臨,對開車族來說,省油是非常重要的一件事,如果以一部小客車,每年平均行駛1萬5,000公里、每公升汽油平均行駛10公里、及每公升 汽油35元為計算基礎,如果車子每一公升的油耗能夠多跑4公里,一年就可以節省荷包多達1萬多元,而且對地球來說,每年可以減少約900多公斤的碳排放 量,明志科技大學省油達人黃道易教授,也教開車族省油小秘方,專家指出,其實影響車輛油耗的因素,大致可分為駕駛習慣、車輛保養及選購省油車輛等三方面, 例如駕駛習慣角度,車輛每增加100公斤負載,大約會降低燃油效率1~5%;

所以可以拿掉放在車子行李箱不需載來載去的東西,至於車速,小客車在高速公路 定速90公里/小時,比110公里/小時,平均可節省20%的油耗;

在市區定速50公里/小時,則可以達最佳的省油效果。

而車輛保養,車輛定期維護燃油系統、使用原廠輪胎、及煞車系統依原廠規格調整,可以減少煞車來令片磨耗等,約可節省3~5%的油耗。

買車輛時,也可以選購 車身流線型、車重較輕及低排氣量車輛,平均最高約可節省20%的油耗,如果是選購複合動力車輛與使用柴油引擎車輛,可以比較同等級汽油引擎省油約達30% 的油耗;

或是選貼適當的隔熱紙,也可大約節省1%的油耗。(責任主編:董媛瑜)

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機捷A11、A15、A16 站區 納航空城計畫

自由時報 – 2012年5月20日 上午4:27

〔自由時報記者謝武雄/桃園報導〕桃園機場捷運的「A11、A15、A16」站區區段徵收因屬非都計土地,進度嚴重落後,在縣府積極爭取下,交通部同意將三站區納入航空城規劃,且為了提升捷運運量,三個都市計畫將擴大範圍,縣府將在下月中將新計畫提報營建署。

交通部長毛治國於上週拜會縣長吳志揚,表示航空城計畫會將「A11、A15、A16」站區以都市計畫納入,總面積為二千二百四十七公頃。

與會的城鄉發展局長吳啟民表示,內政部長李鴻源認同機場捷運周邊的都市計畫開發,除了要支撐捷運運量外,也要能分散台北、新北的人口,畢竟台北、新北到桃園,捷運只隔幾個站,房價則只有一半甚至更少,因此決定規劃擴大「A11、A15、A16」站區範圍。

交通部官員也認同桃園縣政府的作法,要求儘快提報新的「A11、A15、A16」站區都市計畫,以便修改航空城範圍,儘快報請行政院核定。

吳啟民說,A11規劃卅一公頃、A15卅五公頃、A16五十八公頃,除了A15在航道下不適合住宅區,A11、A16都適合大規模開發,目前已重擬 計畫,希望兩處都能有百公頃規模,下月中旬就會將新計畫提報營建署,如果順利納入航空城計畫,將會以捷運即將通車理由,先行辦理區段徵收。

大園鄉民代表會正舉行定期會,主席游智健等相當關心A15、A16站開發情形,更要求公所掌握最新發展狀況,也將於本會期考察時,至兩個站區就道路、區段徵收問題進行了解。

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仲介費 改4%~6%累退計收--------房仲服務費新規定

房仲服務費依法規定,不得超過成交價的6%,但內政部新版修正草案規定,將改採「逐級累退計收」方式,2000萬以下的房子,收取上限6%,2000萬~6000萬的房子,服務費最多5%,不過,民眾認為不公平,房仲費應該全面都降。

房仲帶看屋,不管是豪宅還是老舊公寓,成交後,能向買賣雙方,分別抽取4%和2%的服務費,不過內政部研擬修法,把目前仲介收取服務費,不得超過成交價的6%,改採階梯式算法,房價越高,啪數越低。

根據內政部預告修正的草案規定,逐級累退記收方式,

2000萬以下的房子,服務費不得超過6%,

2000萬~6000萬的房子,不得超過 5%,

6000萬以上的豪宅,不得超過4%

,算一算,2000萬的房子,服務費要100萬,1900萬的房子,服務費竟然要114萬,難怪民眾痛批,新規定不公平。

想讓收費標準合理化,最新版的房仲收費標準,最快6月初就能上路,但修法內容有漏洞,政府的美意大打折扣。

 ..

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巴基斯坦母親 生下6條腿男嬰

TVBS – 2012年4月15日 上午11:48

巴基斯坦一位母親在上周五,生下一位有6條腿的嬰兒。

照片上看到的,就是這個有6條腿的男嬰,而母親和小孩都很平安,出生時,醫院仍特別照顧她,以防感染,而男嬰的父親有點擔心他小孩的情況,由於家中經濟情況不好,已經把男嬰帶回家照顧,他希望巴基斯坦政府未來能協助可能的治療。

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帶客看屋的法律問題

住展房屋網 (2012-03-21)

住展房屋網提供


【文/蘇儀 攝影/邱添榮】不動產仲介業市場競爭激烈,有些房仲獲悉屋主有意售屋時,在還沒有跟屋主簽訂委託銷售契約前,就先要求帶客看屋,當客戶同意售價願意購屋後,房仲是否能以媒介買賣成功,向屋主收取服務費?法院的答案是「不行」。

法院認為,屋主如果未與房仲簽約,房仲仍願意積極帶客戶看屋,顯係為爭取締約機會、創造媒介成功可能,此為不動產買賣市場常有現象,充其量僅能視為促進契約成立之「要約引誘」,尚難以仲介業者一旦帶看房屋,即認為房仲已與賣方成立居間委託契約。


委託期限屆滿房子並未賣出


房仲應該簽委託銷售契約,房子成交後才有權請求服務報酬。
姜 姓男子於九十九年四月間將自己的房屋以五千萬元委由合家歡公司代為銷售,並簽定委託銷售契約書,但委託期限屆滿後,房子並未賣出,原任職合家歡公司的廖姓 房仲,後來轉至瑋豐不動產經紀公司任職,要求屋主允許他繼續帶客戶來看屋,但是雙方並沒有重新簽下委託契約,只由姜妻謝姓女子在不動產說明書上簽名。

廖姓房仲先後曾帶三組客人前往看房,其中一名劉姓男子雖有購屋需求,但因出價太低而未成交,後來姜姓屋主又於九十九年八月專任委託住商房屋捷運科技加盟店良柱不動產經紀公司,以總價四千七百三十萬元出售房子給陳姓女子,姜並給付良柱公司服務報酬七十萬元。

但 廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司認為,劉曾出具不動產買賣斡旋契約書及給付報酬承諾書,約定若劉或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內,就 房屋與賣方成交時,同意視為受託人完成居間仲介之義務,仍應給付服務報酬。但姜劉二人因不願給付服務費用,竟偽稱房屋買賣價格不合致而未成交,卻私下協議 由劉以其配偶陳女名義向姜購買房屋。因此,請求姜、劉各按委託成交價之四%及二%給付服務報酬二百二十萬八千元、八十六萬元。


雙方並無委託契約關係存在


台北地院審理後認為,姜姓屋主並沒有與廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司簽訂委託銷售契約, 姜妻在不動產說明書上賣方欄位代行姜的簽名,並不代表雙方已簽委託契約,充其量僅能確認不動產說明書上所載相關資料屬實,俾供廖姓房仲向潛在買方客戶解說 房屋之產權及現況,雙方並無契約關係存在,自無給付服務費用之必要,判決廖姓房仲及瑋豐公司敗訴。

這個案例說明,房仲不能僅憑陪同客戶看屋之事,逕認與屋主間已經成立居間仲介契約,房仲仍應簽妥委託銷售契約,房子成交後才有權請求服務報酬。


更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」

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三個習慣操練信心

三個習慣 操練信心

作者:盧希鵬

安全感來自於一種信心,相信明天會更好,而這種相信,會免除恐懼,繼而帶來快樂好心情,好心情通常就會遇到好運氣。

我相信個人、企業、國家都有一股氣勢,抱怨是一種負向的氣,信心是一種正向的氣。


如果一個人或企業遇到不順心的事而怨天尤人,就會進入負向的循環。如果對未來仍充滿信心,就會進入正向的氣旋。因為好運改變了人們的心情,繼而會遇到更多的好事,這就是為什麼我們常說「好運連連」。


 


舉例來說,如果一個國家或媒體唱衰未來的經濟,人民怎麼會對大環境產生信心。


我們對政府有信心,政府就會愈做愈好。投資不也是如此。有財務行為學家認為股票市場常常反映的不是真實的財務狀況,而是一群投資人貪婪與懼怕的心情組合。


經濟面不見得好,如果投資者有信心,股票還是會上升,然後經濟就真的好了。


反之,當經濟面好轉,如果懼怕的心理造成了信心危機,股市就會應聲而倒,真正的不景氣就會來臨。


如果信心是一個正向的氣,那麼個人、企業、乃至國家,都應該積極培養正向的氣旋
。具體而言,我認為正向氣旋包括正向思考、正向感覺、與正向行動三個習慣。


 


正向思考(Belief):


人類有一種「墨菲定理」,就是你愈擔心的事情,就愈會發生。去除擔心的良方之一,就是信心
。人沒有辦法改變事實,但是人們有能力改變心中的意念。每天早上都跟自己說,這將是快樂的一天,困難都是會被克服的,我的同事都是在幫助我的,我有很多優點,我是幸運的。凡事都有正反兩面,看重自己所擁有的,就是一種正向思考。



 


正向感覺(Attitude):


感覺是一面鏡子,反映目前生命狀態,我們應該細心體會生活中每一種喜怒哀樂的感覺。感覺也有負面與正面,生活中有令人生氣的事,也有感動人的事。不要放大負面的感覺,要練習回憶與延續快樂的感覺
。想想看今天有什麼感覺?如果都是負面感覺,就要提醒自己是否在思想與行動上也太過負面。


 


正向行為(Action):


如果回想過去都沒有正向的感覺,那就嘗試做一些讓自己有正向感覺的行動吧
!像是做一些好事、捐錢給需要幫助的人、向周圍的人說謝謝、多講別人好話與優點、撿撿垃圾,去公園散步,對人微笑等等。想想過去做了哪些正向的好事與善事,善有善報,許多正向行為會藉由影響你正向的態度與思想來回報你呢。


信心是種習慣,許多時候夾雜著對上帝的感恩,相信這一切後面都有上帝的美意,更能快樂與正向的面對人生。

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化妝品配方「安全」的標準何在?



圖片來源:http://www.iso.org/iso/theisocafe/iso_cafe_cosmetics.htm


    不知是何緣由,這兩個月來,對「化妝品安全」的議題,特別有感觸。


可能是準備課程教材時,因為必須大量「瀏覽瞭解」各大大小小醫美保養品牌的產品成分與行銷訴求,濫竽充數者太多,因此而鬱卒胸悶


可能是要替委託品牌開發新品時,業主老是期望「質地觸感」能再「精進」一些,給我帶來的痛苦壓力吧。


真正「引爆」我不吐不快的,則絕對是上星期四(2012.4.5)拜訪 宋奉宜 醫師,看了他這兩年多來對各種不同肌膚問題者所記錄下來的皮膚監測照片!


保養品的使用,對皮膚的利弊,不是短時間的幾天或者幾星期的「目視」可以知道或下結論的。 宋 醫師利用光學儀器輔助「放大」眼力不足的能見度、「加深」眼力難達成的穿透度。見證表皮層與真皮層堆積了很多「外來物」,這些外來物,不只是使用彩妝品的人,只使用保養品者亦然。


一般人或許認為:「彩妝得靠卸妝品清除乾淨,沒清乾淨,就會留在皮膚中。」但配方上,彩妝製品同時使用了粉體、乳化劑、醇酸酯蠟類、油脂、分子量大小不同的矽烷類、香料、防腐劑、色料等。


卸妝,充其量是移走臉上「滲不進角質層、活細胞層」的色料、粉體、大分子膠質,那些助滑順延展的油脂、防腐劑、香料、乳化劑、醇酸酯類「們」,分子量幾乎都未達500 Dalton,早就在卸妝前「鑽進」肌膚裡卡位了。


保養品為什麼也會「堆不明物」在皮膚層中?這才是我心裡真正的痛了!一瓶精華液,究竟有幾個百分比例的成分是能被皮膚吸收、利用、代謝的呢?分子大的,進不了皮膚,至少還能保安全。分子小的,擦在皮膚上,慢慢的滲透穿越角質障礙,就進入活細胞層了,然後呢???


皮膚真正要的「或許」,吸收了、轉化成有用的成分了、代謝出人體了。


皮膚根本不要的,小分子的防腐劑、香料,「或許」跟著血液循環系統到身體各部門去旅遊,或許先留在皮膚引發一場熱鬧的過敏免疫反應。


可怕的是,那些要小不小的乳化劑、各式各樣新開發的原料(滲透助劑、合成酯、質地修試劑、化學性保濕劑、合成技術創造出來的新機能成分等等),滲入肌膚內,代謝不了,也推不出皮膚外。日復一日的堆積,就算肌膚的細胞有更新與自淨的能力,也會因為這雜亂過量的垃圾擋路而力不從心


安全的化妝品,原本就不是建立在「不含防腐劑」「不含乳化劑」「不含色料」「不含香料」或無添加Paraben/Triclosan/…等等,粗淺不成熟的概念上。


二十幾年來,一直推廣化妝品配方應該力行【基質減廢】的我,也多把力氣放在「安全原料的篩選」與「配方的簡化」上。而今,看到皮膚裡「雜物」的堆積,讓我更加憂心與不安。


我憂心什麼?


要讓一款產品配方極其簡約安全不難。但消費者已經被品牌灌輸成「完整的保養,得同時接力好幾瓶才算完成。」。擦一瓶,加諸在皮膚的廢棄物,皮膚自淨力尚能負荷;每回都擦好幾瓶,那麼就等著皮膚鬧脾氣,膚況越來越糟。


我不安什麼?


品牌的經營,若只往商機看,滿口仁義道德,有機、天然、無毒、醫美、漢方、樂活、環保、綠能、無添加….,都只是為了迎合消費者的喜好,而仍然不願放下那些成就「商業賣相」的質地修飾劑,推出一波又一波部落客/消費者叫好又叫座的亮眼商品….,那種感覺直逼「無知的被害人,卻感謝陷害他的人」一般的諷刺啊!


安全乎?垃圾乎?以下簡單舉個配方聊聊吧!(桃紅色是我的註解)


用更嚴苛的標準去看產品的安全,不是為了批判,而是希望配方者消費者,都該覺醒,重新定義「安全」的真諦。



以下商業實例要表達的是,看來已屬安全配方的產品,其實還是存在著堆積垃圾在皮膚中的風險。期待消費著能正視把太多化學成分往臉上擦負面意義,更期待品牌業者能更上一層樓,生產真正「以人為本」的化妝品,才是產業之幸!


範例:

某物理防曬品牌,被醫師達人讚譽為安全防曬品的成分表。


Titanium Dioxide 8.4% (安全,因為滲不進皮膚,即便滲入也不發生刺激或化學反應)


Zinc Oxide 2%(安全,因為滲不進皮膚,即便滲入也不發生刺激或化學反應)


Aqua() (安全)


Isononyl Isononanoate(垃圾,合成酯,雖對肌膚無刺激性,但可滲入肌膚,肌膚無法利用、代謝,只會造成垃圾堆積)


Squalane(雖對肌膚無刺激性,但可滲入肌膚,肌膚無法利用,少量時有滋潤肌膚效果,大量會造成垃圾堆積)


Butylene Glycol(對肌膚無刺激性,多半吸附在角質層,高度水溶性,無大量殘留機會)


Cyclopentasiloxane(揮發性成分,借膚溫蒸散,不會造成堆積)


Polyglyceryl-4 Isostearate(垃圾,乳化劑,對肌膚刺激性低,但能滲入肌膚,肌膚無法代謝,會造成垃圾堆積)


Dimethicone (非揮發性成分,親脂性與親水性接不佳,只覆蓋在角質層,容易清潔或卸妝移去,不會造成堆積的垃圾)


Sodium Myristoyl Sarcosinate(垃圾,乳化劑,對肌膚有留置性去脂力刺激,能滲入肌膚,肌膚無法代謝,會造成垃圾堆積)


Cetyl PEG/PPG-10/1 Dimethicone (垃圾,乳化劑,對肌膚刺激性低,難滲入穿越角質層,容易卸妝移去,不會造成堆積的垃圾)


Hydroxyethyl Acrylate/Sodium Acryloyldimethyl Taurate Copolymer(大分子膠質,沒有風險)


Polysorbate 60 (垃圾,乳化劑,對肌膚刺激性低,難滲入穿越角質層,容易卸妝移去,不會造成堆積的垃圾)


Triethoxycaprylylsilane(垃圾,對肌膚刺激性低,難滲入穿越角質層,容易卸妝移去,不會造成堆積的垃圾)


Hexyl Laurate(垃圾,合成酯,雖對肌膚無刺激性,但可滲入肌膚,肌膚無法利用、代謝,只會造成垃圾堆積)


Aluminum Hydroxide


Phenoxyethanol (垃圾,防腐劑,具溶劑效應,可滲入肌膚,肌膚無法利用、代謝,不只有刺激過敏機會,也是垃圾堆積)


Sodium Chloride


Disodium EDTA(對肌膚低刺激性,多半吸附在角質層,高度水溶性,無大量殘留機會)


Butylparaben Ethylparaben Isobutylparaben Methylparaben Propylparaben


(垃圾,防腐劑,親脂性可滲入肌膚,肌膚無法利用,部分隨血液走全身,不只有刺激過敏機會,也是垃圾堆積)

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台灣平均時薪僅236元 薪酸肚裡吞

作者: 曹秀雲╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年4月11日 上午5:30

中國時報【曹秀雲╱台北報導】

「薪資」是反映產業幸福感最實際一環,據中華徵信所調查,台灣受薪階層,月薪平均四.六五萬元,換算時薪為二三六元,這個平均時薪,比韓國三六三時薪少了一二七元;

較日本八○五元平均時薪更少了五六九元。

有趣的是,中華徵信所調查台灣產業幸福感中的電力燃料業,也就是一般市場熟知的台電、中油等主要代表產業,其二○一○年整體產業獲利率衰退九%,但員工月薪平均高達九.四萬餘元,居各產業之冠,因此躋身為國內第八大幸福產業,屬於「不賺錢照樣好幸福」幸福產業。

中華徵信所表示,目前台灣受薪階級,平均每周工作四十九.三小時,如水牛般賣力苦力工作,月薪平均只有四.六五萬,時薪二三六元;

與鄰近韓國相比, 韓國每周平均工作時數四十二.一小時,月薪七.五萬,等於相同工作一小時,韓國人可以比台灣人多賺到二個六十元便當;

日本更別說,日人平均每周工作三十 九.一小時,平均月薪九.八八萬,每小時比台灣職工多領八○五元,一小時工作所得,幾乎可抵台灣工讀生一天八小時的工作薪資。

但這還不是最令人怨嘆的事,國內產業中,年產值只有○.九兆、獲利已呈率退的電力燃料產業,員工平均月薪九萬多元,不但是平均月薪四萬多元一般產業 者兩倍高薪,與「爆肝」產業代表的科技業,及創造五.七兆高營收年產值的電腦及相關組件業者約平均五萬至六萬多元月薪比較,高出三到四萬多元,坐領高薪的 幸福感,羨慕外還令人眼紅。

另一讓人跌破眼鏡的特殊幸福產業為鋼鐵業,中華徵信所說,鋼鐵業成長有限,但加薪與升遷機會仍多,被稱為「不成長照樣好幸福」產業。

相反地,被外界視為「新貴」的科技業,平均月薪加福利金,可達六萬多元,但壓力大、工作成就感不足,經常做到「爆肝」,心酸只能往肚裡吞,讓科技業幸福認同度不高,成為幸福「冷感」型產業。

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汽燃費計算方式過時 每車最高超收5千元

新頭殼newtalk 2012.04.10 翁嫆琄/綜合報導

經媒體踢爆交通部超收汽燃費長達29年,吃掉全台上百萬車主11億元後,交通部再度被爆料,目前汽燃費的計算方式仍以30年前的落伍油耗值為主,未隨著車 輛技術進步而更新。

因此將交通部的計算方式與經濟部能源局所提供的最新油耗值比較之下,以5401~6000c.c.級距的車主為例,交通部每年最多可超 收約5500元。

不過,交通部認為將規劃汽燃費隨油徵收制度,不需更改計算方式,也未表示將退還溢收費用給車主。

根據《蘋果日報》今(10)日的報導,依現行汽燃費的計算方法,每公里耗油量越低,汽燃費越低。

交通部依不同汽車排氣量級距訂定不同的油耗標準,從 601~1200 c.c.至5401~6000c.c.不等。汽燃費則分別從4320至13080元。

不過,依據經濟部能源局公布的「車輛容許耗用能源標準及檢查管理辦 法」,因現有車輛省油技術較佳,因此每月耗油量比起交通部的標準低了許多,汽燃費則為3060至7590元不等,車主則每年被超收990元至5490元的 金額,全台約有700萬輛自小客車車主當了冤大頭。

針對此問題,交通部昨日回應確實有計費方式過時的問題,目前依據的油耗值為30年前的數字,但由於交通部準備配合財政部規劃汽燃費隨油徵收辦法,認為即使 更改計算方式僅能再用1、2年,因此交通部欲維持現有公式,向民眾收取汽燃費。

對於是否歸還溢收費用給車主,交通部並未表示意見。

另外,交通部長毛治國今日表示,汽車汽燃費隨油徵收問題,需視能源稅是否能於短期內推動,如果可以,汽燃費隨油徵收將伴隨能源稅實施,若能源稅無法在短期內實施,則將另行安排隨油徵收的制度。

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黑心建商的告白


黑心建商的告白


轉載自智邦不動產不動產版主 sway


Facebook:Sway房市觀測站
http://home.url.com.tw/index.php?func=housedetail&info_no=647



1賺錢太容易


你以為當個黑心建商容易?




每天在存款簿增加的零,與下半輩子良心不安中掙扎,那種煎熬,很難過,挺著喝出來的肚子,往賓士的座位中塞進去,夜深人靜的時候,來自四面八方的無聲壓力,我想要大聲尖叫。

最討厭的智邦不動產找上我,本來想要找人毀了這網站,用毒灌爆,害我少賺很多,可是,我覺得該是了結的時候了,說一些心聲也爽。

最近景氣很熱吧,只要看到報紙就有利多的消息,啥大陸人又來投資辦公室啦,哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦,還有,一群群大陸人去看個啥個案,最扯的是,隨便來個大陸人,只要是去哪走走,就被報成「看地打算投資」?

都 是我們這種人出錢的啦!主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔,三天找吃飯、五天找出國、生日送LV包、買房子打六折,新聞就出來了,還源源不斷呢,你只要給 的多,新聞就生的多,這些人筆可厲害了,我老是一邊看一邊笑,這些大哥大姐,還真的神奇,連我都差點覺得,不買個房子等增值,是對不起自己。

你知道房價怎麼開麼?比如,我的成本價一坪20萬元,那麼利潤如果抓兩成,就是24萬元,成為我的銷售底價。

那麼,代銷業者幫我賣房屋,他開價可以二十六萬元,給消費者殺個兩萬元差不多吧?錯!

對公司來說,一坪還是賣二十四萬元,不過對代銷來說,一坪就是二十五萬元,那一萬元差價,就是分給我的,經過作帳,老闆不會知道,我一個案子就可以多賺好幾千萬元。

那,怎賣呢?我會要求代銷,開價三十萬元,一邊放出一大堆的新聞,告訴大家說這一帶就要發了,再不買就賺不到,一群呆瓜就會來看房屋,三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多,這樣公司一坪再多賺一萬元,我又有業績獎金可以賺。

可你也會懷疑,哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢?

告訴你,一個案子通常都有半數阿呆,看了新聞來買的,那些不貸款的人更呆,而比較窮的或是年輕夫妻要成家的,要作九成銀貸的那些,更呆,送一點家電就買了,只要抓住他想買房子的心態,樣品屋作漂亮一點,排場大一點,就好。

當然,抓住阿呆也不是一朝一夕的,每個案子都在一年前就要佈局,先放出消息說誰要搞投資,然後找幾個阿陸仔來台灣觀光,買幾個官員說要搞建設,帶記者出國看秀作頂級SPA,很辛苦的,你想,不這樣做,哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢?

有時我也挺佩服業者,把荒郊野外,教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」,笑死人,鳥不拉屎的地方,買的人還很高興說住到很有未來的地點,你看我們教育有多成功呢?

記不記得,以前大家都說,買房子要看地點,「地點、地點、地點」,現在呢?沒有了吧?大家改口說「要買有潛力的地方」。

邏輯是對的,但是,有潛力,就是僅有夢想,未來看運氣,你命長就等的到,像新莊副都心,炒了快二十年了,還是一片荒地,當然現在比較好一點,有進度,不過,二十年來,有多少人在這裡煎熬,在這裡塞車,然後又自己合理化說住在有前景的地方?很好騙。

還有,一堆學者的說法也很妙,本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」,後來,全部改成「自住沒差」,一樣嘛,花錢就好,當教授可以賺「研究費、顧問費」,拿錢辦事嘛!

幾年來的景氣循環,上下洗了不少錢進口袋,遇到天然災害更爽,反正逢低買進土地,繳一點利息就可以把土地貸款出來,又有一大筆錢可以買下一塊,你說利息很重?

屁啦,銀行也不敢亂抽銀根,我們撐不下去對大環境都不好,景氣火車頭耶,政府也拿我們沒輒。

以後再說怎蓋房屋,那些我都不敢住的,卻是大家的夢想宅。



2 建材差異


錢本來很好、很好賺的,後來有了智邦後,×的,變的沒那麼容易,有時會有客戶看房子看了一半,然後突然冒出一句:「啊,我想起來了,剛好有事要走,不看了。」

這時,我就知道,又來個會作功課的網友,老師有在講,大家都有在聽。

反正這些人本來看完就不會買,買了也有可能會投訴,不賣也罷。

你說,經濟不景氣影響銷售?

我會回你,對啦,但是客戶很好騙,有時也不知道怎樣,是我命好,人客看了房子都會喜歡,搶著買耶,可是,那些房子阿,恐怖,要我呆上一天我還敢,可是要我睡在裡面,可能整晚都不能睡。

說說鋼筋,你知道我怎樣省錢的嗎?

比方說,規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋,我一定只有十六根直、三十根左右橫的,至少省二成,隨便算一個案子,鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。

有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環,綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲,我們阿,這裡可以省一半,沒有固定環,鐵絲隨便綁綁就好,反正,混凝土一灌就看不到,工人也做得比較快,省時省力省錢,快速完工。

混凝土也一樣啦,大家都知道我們這種建商,可以一星期蓋一層樓,別的建商起碼兩個星期,有的還一個月!

浪費時間啦,就一層灌好後,那個木板的模子別拆,鋼筋水泥本來就有一定的載重量,繼續往上搭嘛,地震沒有每天來就沒關係,後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框,那麼容易裂開、油漆要一天到晚補,就是了。

有空隙嘛,沒有灌很實,都是要趕時間,拆模後,一定一堆洞,都還是要用水泥抹一下,免得上不了油漆。

最怕大地震,不是我家會震倒,而是,我蓋的房子一定會倒,還好我命大,九二一地震台北只有二級,還倒不了,油漆補一下就好。

翻 翻廣告,建材都是英文名稱,反正客戶不懂,你看到的都是山寨版,全部用模仿名牌貨,那個馬桶阿,聽客戶說每次用都會黏東西,水一定沖不掉,和成一顆兩千, 醜一點但是耐用,我用一千五的寶隔麗(忘了怎麼寫,管他的),比較漂亮,名稱也好聽;那個蓮膨頭跟水龍頭阿,半年一定掉烤漆,一年一定開始關不緊,可是, 看起來很像德國進口的,牌子我沒管;還有,大門看起來很漂亮,但絕對不是正牌防火門,啥牌的大鎖大概一年就會壞,如果你跟我要防火證明,我拿的出來,不過 都用錢買的,真的要測是不是防火一個小時,絕對不會過。

幹麻要這樣?省錢阿,別人一坪建材用三萬元,我不超過兩萬元就有了,而且一定比較漂亮,現在的人都是看漂亮就買的,我不需要用好用的建材阿。

油漆也挺扯,大家都會裝潢,所以我就隨便漆,一坪八百元的油漆,兩底三度,你知道我用多少?

三百元一坪!就粉光後直接噴一層,只要對著陽光,幾乎可以看到水泥的底色,反正萬一客戶驗屋不過,再請師傅隨便漆上一層就好,通常一個二百戶的社區,最多十戶會仔細檢查。

你問我差在哪,兩底三度的油漆,起碼用五年還漂漂亮亮的,表面光滑如少女的肌膚,我的一度漆,一年就會掉色,有陽光的地方就會褪色,如果你家有光線是斜的曬,你的牆就一定會有斜的色差,還有,只要站在牆邊對著看,一定有波浪,不平嘛,放個櫃子都沒法貼牆。

還 有阿,牌子寫ICI得利乳膠漆,這個牌子不錯,但是也貴,一大桶五千元,我就叫工人去買一桶一千的雜牌,混一下,以前大概一桶ICI對上二桶雜牌,後來因 為師傅說不好上漆,乾了也難看,後來才一比一,那個漆哦,聞了都噁心,甲醛太濃,師傅工作都要戴口罩,免得大家早死,可是,聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹 一個月,沒有大概一兩年才會沒味道,管他的,又不是我住。

誰叫我都先建後售施工中不能給客戶監督,行家一看就知道偷了多少工,反正房子蓋好很漂亮,大家買的高興,皆大歡喜。

最近市場狀況感覺很好,我的案子,已經全部漲價一成五,還發佈新聞稿說,供不應求,只好漲價,數錢又可以數到翻,你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦,這是媽媽桑告訴我的。



3操縱房價與銷售率


建材講了一半,還是來講講新聞、廣告的手法,免的大家又熱過頭亂亂買。

有沒有發現,最近的廣告,以及新聞,都是一面看好?

無論是「大陸人要來買房子了」,還是「銷售率破八成,盡速搶買」等等,一面倒的就是要跟消費者說,現在景氣很好,連營建股都炒的不像樣,很整齊劃一的訊息吧。

不過,你大概不知道,銷售情況,已經停快一個月了,問問其他朋友的案子,也都賣不太好,有的是因為漲價過??,有的是根本沒看房子的人,現在阿,假日的假客戶都要出動兩組以上,一組看房子,一組簽約,要不然,根本就是冷清。

房價怎操作呢?

簡單,比如我的一個案子,平均底價是一坪四十萬元,我會要求代銷訂出六十萬元的表價,無論是客戶八折或七折殺價法,都在我底價之上。

那麼,六十萬元的表價很高吧,一定超過市場行情,但是呢,客戶無論如何的作功課、市場比較,附近的個案都是開這樣的價格,更何況,地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元,一段時間之後,你就會認為我的開價是合理的。

當然也會怕賣不掉,於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子,你想,六十跟四十五,已經差很多了吧,降價二成五耶,跑單營造出「今天用廣告價送送看,不一定會成啦,可是,四樓這個價格,你買八樓用這個價格,一定划算啦。」

好,你大概感動的就買了。

我還是一坪多賺五萬元。

以前真的是用廣告戶來引導出價,不過,大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右,現在,就是要多賺,誰叫營建股股票漲那麼多,這時賺錢最容易,一定要多賺。

還有一種人的錢一定要賺,那種不貸款的,或是一看就很喜歡想買的,六十萬元的開價,通常可以成交到五十萬元,只要一個案子有一成是這樣的客戶買,一坪多賺十萬元,你想想,可以多賺多少呢?

別以為只有高價的個案是這樣搞,低價的更要這樣,一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元;一坪十五萬元的就賣到十八萬元,只要大家集體哄抬就好了。

你會問,我開價六十萬元,那如果旁邊有個案開四十萬元,不就壞了市場?

才 不會,那個四十萬元的,我一定到處講他壞話,啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦,反正,要找出瑕疵一點也不難,講臭他就好,而且,我那麼有 名,一年蓋那麼多房子,人家也會講我房子會漏水,可是,我的名氣大,台灣人那麼多,新人輩出啊,我只要作一個人一輩子一次生意,就有二千萬人次的機會,所 以,管他風評咧。

發布新聞大家都是知道的了,銷售率隨便喊你也不知道,可是呢,有一招是別人教的,找人頭慢慢的買下,等半年差不多買到一 半時,加上原本賣出的,公開財報都可以光明正大的說我賣八成,而且阿,人頭買價一定高,底價四十萬元簽約價就是五十萬元,可以給客戶當證明看,也可以給銀 行看,貸款嘛,五十萬元的八成價就是四十萬元,把這些房子拿去貸款等於全額貸,我的本金跟獲利馬上全部賺到,接著,再把這些房屋放到仲介市場去賣,只要高 於四十萬就可以賣,買方看到我買五十萬元的合約,你想房價也不會差到哪去,縱使成交每坪四十一萬元,我還是多賺一萬元,可是買方可能會覺得很爽,買到便宜 了。

誰叫我運氣好,台灣房價崩盤次數不多,政府也會救建商,撐一撐就過去了,經濟火車頭嘛。

誰叫就是有客戶會不理智,十組抓住一組,我就是賺,而且那種客戶比我還堅定:

漏水?我應該沒這麼倒楣吧,而且跑單都說,我不是買頂樓的就好,況且今天是特價最後一天,如果我今天買,還幫我貸到九成貸款耶,報紙都說只有七成五,這種房子,當然要買阿,我想買房子已經找很久了耶。」



4看不見的黑心建材


最近Sway認識一個不錯的花藝設計師,陳垂訓老師,店開在內湖,專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等,也是第九屆比賽冠軍,為何提呢?

他的作品很自然,獨特,縱使是一把花束,包的就跟別人不同,人也誠懇,有空大家可以參觀,東波水月花坊http://www.eastwave.com.tw/,重點是,想買花,請報出你是智邦不動產網友,可享受VIP價格哦。

繼續黑心建商告白。別打我,上次講出預售案賣不好,台北縣都是這樣,一堆朋友都說,幹麻講出來啊,害人阿!

我只能苦笑,然後說:「又不是我說的!」

還是多講點黑心的,要不哪天被灌水泥丟到太平洋,就沒機會了。

現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的,這部分很好偷工,一來沒人看,二來大家也不會去察覺問題在哪裡,畢竟,太專業的東西了。

化糞池, 環保單位管的不嚴格,尤其是台北縣,你有就好,通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了,所以,我通常都是作個樣子,法規規定要作多大我就作多大,只不過, 有沒有用到那麼多,比如,一共需要六個池子的步驟才會淨化,我呢,則是只用兩個步驟,其餘四個,有池,但沒作用,神不知鬼不覺,大部分管委會在點交也都不 會把所有的蓋子挖開檢查,那很麻煩,也很臭。

這裡可以賺個上百萬元。

有沒有問題呢?

誰知,哪天化糞槽負荷過重,爆糞或是要換機器的時候,就知道臭了。

緊急發電機也是,平常幾乎不用,萬一停電才發動,一台好幾百萬元,有的好幾千萬元,問題是,你有看過你的合約書有寫,緊急發電機是哪個牌子?

沒有嘛,所以,首先,我通常買一台中古的有牌子馬達,然後,其他套一堆大陸貨,拼出可以用的緊急發電機,這是比較好的,狠一點的話,消防單位一檢查完,我就把他馬達換小,外殼不動,嗯,賺很多。

接著,電線也是很好偷的地方。

偷啥?法規規定,多少用電量,就要多粗的線徑,不過,那用電量的設定,是假設值,也就是,比如一個社區設定250的用電功率,通常也只用到100就了不起,那,藏在管子、牆壁內的電線,是不是沒人知道呢?

對了,就是這樣,一偷就少一成啦。

接地線也是,看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞,不過,通常根本沒有線接到地下,包括消防箱內的緊急用電也是,這電線少的可多呢!要不然,原物料那麼貴,能A就A啦。

還有,電梯

如果你家電梯一次有多部,但不是每個都會下到地下室,通常來說,會有一部電腦控制誰上誰下,好的建商,會配知名品牌電梯、那部電腦,像我,只會用便宜牌,電腦阿,當然不給了,一台電梯省個好幾萬。

別以為好幾萬就不用省,超過一萬元的,就有價值。



5大賺都更錢


大家都在談都市更新,不過,想都更,就要買舊房子。

記不記得,上次有人因此而被槍斃?

就是忠孝東路SOGO旁的那一排老房子,因為屋主不配合,建商搞了一、二十年還搞不定,最後見血。

那個太殘暴,只要有出事,房價就不高,但是倒讓我們學了不少。

買老公寓,第一件事,低調,不能讓大家知道我們在收購,要不然房價就會暴漲。

所以,我大概都是找個人頭當投資客,一間一間的收,只要地段好,有重建的價值,我就收。

通常,一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間,然後就有屋主死也不肯賣,那麼,整合就失敗?你知道我如何作嗎?

很簡單,比如,我買了四樓一間投資客的房屋,就真的找人去住,這樣鄰居就不知道我要重建,那麼,三樓買不下來,人家不願意賣,我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開PARTY、找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。

通常,上下樓層有小孩的,馬上就想要搬家了,這時剛好就有仲介去說有人想買房屋,我就這樣剛好又買了下來。

還有人不搬?就灌嘛,在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的,慢慢的,水管就不太通,有時颱風還會倒灌,這時可能二樓就會想搬家,我就又買到了。

頂樓也一樣,半夜請人倒鹽酸,一點一點的讓他漏水,反正老房子本來就會漏水,仲介再三不五時的去找屋主拜訪,嫌麻煩的通常都會賣房屋。

到 現在為止,講的都是正常交易,沒有多花錢買房屋,而且,我買了都會找人出租,賺點租金,也讓人家不察覺我要改建,不過呢,一樓最麻煩,通常做生意的都不願 意亂搬家,這時,蟑螂老鼠就會出動,沒事多丟一點下去,吃的東西也要多丟一點,然後,找環保單位來稽查,找工務局來拆違建,作餐飲的很容易就被趕走。

這樣一兩年過去,如果再有人不搬家,就找黑道,第一步當然是恐嚇,噴噴樓梯間「***欠錢還錢啦」

假裝討債,管他有沒有欠錢,半夜去敲門嚇人,再偽裝找錯人,一個星期去嚇一次,持續一個月,效果就有了。

通 常我都是以和平的方式收購,免得事情太複雜,幾組投資客,幾組破壞客,軟硬兼施的滲透,但是,有時也要出絕招,比如,把排水管封了、把自來水管爆了、把電 線剪掉、找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾,讓大家不能好好住,反正,又不是我住這裡,只要慢慢的來,成功機會就很高。

所以,如果你住的是老公寓,有臨馬路,一看就很像建商喜歡的那種,你可能就會發現,哪天有人在搞破壞,那麼,有五成的問題是有人想整合重建,唯一破解的就是,裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋,大家一起抬高價格。

講出去也不怕被破解,買不下來就談合建嘛,我不殺生的,反正,我這時會找家不知名的建商牌來談阿,只要有利可圖,大家都可一起賺錢,這樣,改建的速度才會快。

再不合作?你知道,找人綁票不難,花一點錢找大陸人,守在門口,哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部,你還不賣?

那麼,等你回來,找仲介用加價百分之十的方式買你家,總可以吧。



6分化管委會


大家都知道,房子蓋好、交屋後,最重要的就是跟管委會點交公設項目,啥是公設呢?

除了健身房、游泳池這些看的到的東西,重點是看不到的化糞池啦、發電機啦,這些屬於真正花錢公設的項目。

以前呢,購屋客多半不懂,所以,只要弄得美美的,對管理委員、住戶客客氣氣的,都能交差了事。現在呢,被網路害死了,客戶都很懂,不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交,真是糟糕,我被人家稱作黑心建商,很多東西都不是照著規矩來的,日子真的不好過。

我的一個案子,因為被管委會找到麻煩,可我又還要賣餘屋,只好叫專案乖一點,幫社區出水出電,你知道嗎?

在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子,也要出錢耶!真是太超過了。

所以,現在阿,我都這樣做:管委會成立以後,就開始分成兩組,一組是交好組,專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,比如油漆髒了。

另一組,專門交惡,就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶,跟她們交好,一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,不同的是,我還灌輸這些人,預謀推翻管理委員會。

正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等,管的社區美美的,那我就教另一組人,擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢,反正,方便、省管理費大家都愛,只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。

管委會要買冰箱?不准!要花錢,這麼有錢乾脆少交點管理費。

管委會要管制機車進出社區?不准!太麻煩了,我想方便亂停,而且我可能有阿姨隨時要來我家玩,怎可以管制呢。

管委會不准擺鞋櫃?不可以!

我家不夠大,鞋櫃當然要擺外面了,怎可以放進來,你別找我麻煩。

要幹嘛呢?分化阿,削弱了管委會,讓她們不團結,就不會窗口一致對建商啦,你想,只要我公設順利點交,就可以省個好幾百萬、好幾千萬元,何樂而不為?

最近我手上一個社區,已經順利跟管委會的某一個委員交好了,你知道麼?我先用一些理由,給他錢,名義是面積找補,反正花的也不多,十幾萬元,但那個委員阿,這裡反對那裡反對,只要管委會有啥意見他就反對,還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。

因為管委會彼此不信任,大家點交就比較無力,只要撐過一年,換了新的主委,嘿嘿,那當然是我們買好的人,就這樣,順利賺到錢。

反正我又不住自己蓋好的房子,所以,頂樓漏水甘我屁事?

停電但是發電機一直壞,地下室老滲水,水箱水管噁心長蟲,都不關我事。

你可能會想,哪有住戶這麼笨,事情想那麼淺,拿一點點錢卻作了些缺德的事?

告訴你,就有那麼笨的住戶,只想到現在可以拿好處,且想:

「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人,你只要抓住這幾個自私的人,一切就搞定。

那你或許會想到,好吧,反正大家輪流監督嘛,偷不到啥。

其實,一棟房子的故事很多,想偷雞摸狗,也不是那麼難,而且現在很多人失業,藉由這樣賺一點生活費,大家都愛阿。

現在我手上一個社區,游泳池初點沒過,理由只是瓷磚貼的不好,說會割到小朋友的手,哪有這麼嚴格的啦!

要修?隨便修修就好,我已經在策動另一些住戶,他們想省水錢救生員錢,想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好,那我當然不用仔細修啦。



7我交代跑單的事


跑單,就是銷售人員,就是你去買房子看到的那一個個,美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。

業界俗話說,跑單是現實的,哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺,她們就去哪裡。

她們用盡一切手段,就是要把我的房屋推銷給你,哪怕是有漏過水的,跟鄰房可以握手的,或是根本沒開窗的,甚至,我有看過那種很厲害的,正在漏水的房屋也可以賣的掉的。

每次一個個案開賣前,都有所謂的「銷講」,銷售前的講習,統一的告訴跑單們,你該如何賣這些房屋,說辭要統一,價格要統一,房屋的瑕疵,也要統一的別說,或是,該如何說。

通常,一開始說的都是介紹環境。

比如,房子在淡水新市鎮,四周還是一片荒蕪,沒有商店,沒有公車站牌,離捷運大約開車十分鐘,離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。


我 會交代她們跟客戶說:附近所有土地已經被建商搶購一空,你看旁邊是蓋帝寶的建商買的,後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的,馬上就會推出,現在我們越 早買越便宜(四週一片荒蕪);住宅區就是要安靜阿,四大便利商店早就跟我們談合作要進駐,還有三大超市也想進來,聽說會到前面那個社區(沒有商店);來這 裡就是要享受寧靜,你住市區早就被公車燻臭了,尤其是一大早,你還在睡公車就斯斯叫,吵死了,又危險,小孩過馬路安全第一啦,出門自己開車很方便,不用等 又不用曬太陽(沒有公車站牌);捷運站旁邊又吵又亂,房價是這裡的三倍!

你想想,一年搭不到幾次捷運,不用貴在那裡阿,一樣錢不如多買點 空間或是拿來裝潢多好,也可以換部進口車整天爽,如果要搭,有整點接駁公車很方便(離捷運站開車十分鐘);你看看,現在站在高一點點的樓層,就可以看到海 耶,這裡是台北最棒的景觀住宅,如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車,前面有別建商的土地,別怕,聽說她們五年後才會蓋,等到他要蓋,你就賣,還可賺一大筆 錢(離海邊五分鐘)。

如果你沒有太多自備款,簡單啦,早就教過跑單了

「你用這個優惠價買,我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款,還可以含裝潢,那個銀行經理我們熟,不過,你不能跟別人說,房價也不能,我已經優惠你了哦,要不然會被查,你現在拿卡出來刷訂金,還可以累積信用卡點數呢。」

有時,自己也覺得,鬼斧神工阿,真了不起。

鳥不拉屎的地方,變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。

建材篇呢,很妙。

明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴,國產牌瓦斯爐,我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋,這樣,普通房屋就變成:帝寶級裝潢!

公設也是,只有冷水戲水池

(不夠深也不夠長,建照上登記的是戲水池)、一點花草園藝、幾步跑步機,我會找涵碧樓的設計師,搞成涵碧樓級會館!

天曉得,極簡風就是啥都沒有,釘幾片大陸來的木頭,放一點設施,漂亮的花瓶,就完成,涵碧樓用的是頂級柚木耶,我用爛木加油漆就仿出來,哼,山寨版我最會。

你一定懷疑,客戶都是呆子嗎?不懂嗎?

那我告訴你,整塊土地一千坪,我可以用五百坪作一大片廣場園藝,讓你一來就覺得很氣派!

三百坪作接待桌跟空間展示,讓你覺得很豪華!

再用一百坪作工學館,擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式,表示我很懂很厲害!最後用一百坪作一間樣品屋,又挑高又美麗,裡面放著你永遠的夢想:

開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室,然後在上面都標著小小的「該配備為選配,可加選升等」,等到你目眩神迷後,帶你回接待桌,小姐送上冰涼飲料配上高級杯子

(一個都要一千元以上的進口杯),還有可口的蛋糕

(以前是亞尼克,現在只用
85度C),我告訴你,可以買間三十坪當作渡假用,六百萬元就有你看過的樣品屋!現在每個月只要付六千元!

三年後還有機會增值二成!

我真是天才阿!今天新聞又出來了:

「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」,接著,我會請跑單馬上打給你,用偷偷的音量說:

「今天新聞出來了,偷聽到公司說這個月底要漲價,我偷偷幫你保留,要不然就被賣光了。」

哈哈哈,明天你一定馬上跑來簽約。



8不景氣還是大賺


景氣,大家一起賺錢,不景氣,我還是可以賺錢。

當你發現,廣告上寫出「自備10萬買3房」,就可以知道,這房屋有多難賣,必須吸引那些沒錢的人,而且,這房屋一定不好到賣不掉,必須吸引那些很想買又不懂的人。

第二本合約:我 跟銀行談好,比如這一帶的房屋,銀行評估有每坪20萬元的價值,如果你跟我買房屋,假設買一坪16萬元,我會跟你再簽一本合約書,成交價格寫一坪20萬 元,哈,8成純銀貸就是一坪十六萬元,你簡直一毛都不用出,不過,我會收你0.5成的自備款先支付廣告費用,再給你0.5成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家 電,這樣,沒有自備款的你一定很心動,管他智邦說這房屋有多爛、多黑心,你就是會買。


也許會懷疑,銀行又不是笨蛋,哪有說超貸就超貸的?

告訴你,本地銀行可能比較保守,可外地銀行搶業績就搶的兇了,通常我會找三家外地的銀行輪流作,這樣銀行的總行也不會懷疑,分行的經理也能作到業績,大家樂嘛。

而找外地銀行的目的,就是因為她們對行情不熟,我隨便找幾家估價公司出個報告給他,就可以啦,反正現在房屋開價都很高,我可以跟銀行報告說客戶太喜歡,用開價來買房屋嘛。

買房送裝潢:
好, 我把實品屋??的美美的,還找來精美的傢俱、擺設,塑造出你一看就會喜歡的房屋,假設一坪裝潢成本1萬元,我一定賣你2萬元,反正這些都在貸款裡面,再告 訴你,自己搞裝潢多麻煩阿,現在一卡皮箱就可以搬進去住耶,就這樣,你買屋我賺錢,30坪的房屋我就多賺30萬元,然後,室內設計師還要包我紅包一戶3萬 元,我跟跑單分一分,多好賺!

還有,一戶賺30萬元,10戶就多賺300萬元呢!

車位高價法:有那種超精明的網友,作足了功課,行情抓很準,一出價就到我的底價,不景氣的時候當然要賣囉,但這樣我就賺不夠,於是,車位就是賺錢的地方,假如一個100萬元,我一定要賣120萬元,因為,你一定會跟我買車位,我房屋沒賺,就從車位賺回來!

公設比拉回:
客人越來越利害,價格、坪數都要一把抓,嘿嘿,你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經30%了,我當然也要一樣阿,原本大概算出來25%而已,我還是硬登記成30%,差個5%耶,我就多賺5%!

這個你無法用殺價的方式跟我談吧,你想想,總價800萬元,5%就40萬元了,每賣一間我就多賺40萬元!

雨遮賺坪數:

嘿,下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧,現在大樓都不能裝鐵窗遮雨,我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮,可以登記坪數賣給你,可你只能遮遮雨,算一算通常一戶都可以多個5%的空間呢,你看,我又多賺5%。

2%不找補:這招大家用的比較多,聽說大陸工程的青山鎮也是這樣?

你翻翻預售的合約書,一定有寫這條,坪數誤差在2%之內互不找補。

不多嘛2%,客廳面寬4米的2%不過只是8公分,差一點點你大概都不會介意,不過,偷個2%工程款就可以偷2%,我又可以省錢,換個想法,我根本就是想多賺你2%的錢耶!

保險賺回扣:
只 要你有貸款,銀行就會要求你保火險跟地震險,這是強制險,你一定要保,那麼,你買房屋我一定會幫你辦到好,雖然現在一年一保,不過大部分的人都不會留意, 反正每年繳錢就對了,呵呵,每辦一戶,我的回扣大約保費的2成,一戶大概都要1萬元以上的保費,2成就是2000元,不多嘛,100戶就是20萬元,這錢 我收在口袋裡,拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿!

搞不好阿,你,或你的朋友,買的房子都有上述問題,可是,你的心理可能都在想:

「我沒有現金阿,人家建商願意這樣作已經不錯了,幫我超貸耶,還幫我作裝潢,很方便呢,下雨天有雨遮也很棒阿,我還可以放花盆之類的,這建商不錯不錯!」



9廣告行銷發達術


房子要怎賣?

新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、找幾個厲害的銷售人員話唬爛?

其實,還是有學問的。

有空大家研究一下廣告,其實呢,包裝是房地產的一門重要學問,也是關鍵。

比如說,汐止是忠孝東路轉個彎,曾經被大家罵臭頭說黑心,不過,當年因為這句話,把遠在天邊、居住環境不太好的汐止,變成台北東區的首購天堂,想想,忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止,不塞車十分鐘從SOGO回到家,真是美妙,這就是廣告行銷的把戲。

印象中的高明把戲,還有新店,「敦南商圈九百秒」。

九 百秒的時間,就可以到敦化南路,抽一枝煙的時間也就到了,你想想,九百秒感覺上很短,不過,單位換算一下也要十五分鐘,不塞車的時間,十五分鐘也可以到林 口了,那麼,九百秒的感覺就近多了,果然,新店環河一帶的房屋,因為這九百秒,生活機能爛的地方,變成現在的一個個聚落,比如,天闊、希望之河、湯泉。

還有還有,「文華苑要每坪一百八十萬元,現在車程十分鐘只要半價!」,或是「大安區每坪一百萬元,中正區每坪八十萬元,新店每坪六十萬元,我們這裡只要四十萬元」

用誇張的比價效應,告訴你,很便宜,其實阿,怎算都是貴。

所以阿,翻翻報紙,別被那句句神奇的話術給框了,「無敵海景」是生活機能很差;「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車,走路會很累;「**台北」一定不在台北,而是在郊區,比如基隆或石碇。

下次,你看到廣告上有一大堆公共設施,一定要再看一下,廣告角角是不是寫著

「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」?



10客戶服務的真諦


最近拖了些稿,主要是跟某社區管委會扯了很久。

手上有社區正在點交公共設施,×的,本來以為這些客戶年輕、不懂,應該很好點交,騙一騙就過了,以前幾個案子都是這樣搞,房子隨便蓋一蓋,蓋的美美的就好,以前一天到晚找管理委員喝酒、博感情,就是要讓公設順利完成點交。

不是哦,這些客戶阿,找了專業的公司來點交公設,那些人,當然是搞過營建的人,對建商的把戲很清楚,比如,水管該怎樣規劃跟施工,連接地線要如何接、最新的法規的改變,都很清楚,所以,用很高標準的方式來檢查公共設施。

你也知道我有點黑心,好啦,很黑心,房子怎會好好蓋呢,騙騙一般人還可以,專家一來就露餡了,可是,我怎會甘願花錢修呢?所以,就很誠心誠意的,現在正在搞拖時間戰爭,打算拖到下一屆管理委員,搞不好有機會脫身。

每 次跟管委會開會,我就會擺出一張誠懇的臉「公司正在研擬如何回饋管委會方案,你們把你們的需求提出來,開個公文寄給我,這樣我公司才好知道如何給你們交 代。」我底下有那麼多人,現在又沒有新案在忙,寫公文很簡單啦,可是,管委會那些人,平常都要忙自己的事,哪有時間寫公文、搞法律?

你知 道嗎?本來去年答應要給住戶加一個頂樓曬衣架,沒多少錢嘛,我就用拖的,一下子跟他們說:「我很願意快速施作,不過,你們最好出個頂樓同意書,表示,管委 會跟頂樓都同意我加曬衣架,要不然,打擾到頂樓的住戶不太好耶。」其實阿,我的頂樓根本就會漏水,如果管委會簽了這張條子,那萬一漏水,我就可以賴在他們 身上,可以說:「都是你們要作的阿,漏水很正常阿!」我以後連漏水都不用修了,哇哈哈哈。

可是阿,我有私下問過其他住戶,尤其是那些平常 愛串門子的家庭主婦,這些族群只要打電話說家裡怎樣,好比,因為熱漲冷縮油漆會裂開,我馬上第一時間派工粉刷補漆,地磚因為地震裂開,就派工換一塊,就是 這樣,這些婆婆媽媽都說,這家建商好極了呢!反倒去怪罪管理委員,說對建商太嚴苛了,想到這個,我的計謀多成功阿!

以前預售屋銷售時,怕 房屋賣不掉,文宣上寫了「配置社區專屬巴士,往來捷運超方便」,本來想撥個幾十萬元打發了事,不過,刁鑽的管委會已經打算要跟消基會、台北縣政府工務局告 官,理由是,我只打算給一台小客車的錢,不是那個21人座巴士的錢,嘖嘖,很麻煩耶,這些人怎這麼會算!他們給我報價單參考,居然一台巴士要快三百萬元, 哇咧×××,所以,我一樣表面很客氣,回公司摔東西,當初預售誰審的廣告稿阿!找了律師給了他們函,要搞來搞阿,我有時間有錢嘛,大不了你頂多去壹週刊投 訴我而已,或是去告官,我再給阿!

上次他們點交,發現我污水化糞池亂蓋,廢話,我當然知道,要不然哪來的錢A呢?被發現就算了,慢慢修,反正我不急。

可是,現在他們還沒點交完,東西壞了都要我修,一堆小錢都在花,啥電腦壞了也要我修,牆壁被搬家的磨到也要我修,再這樣下去,只要還沒完成點交,我還是倒楣耶,這些人阿,太聰明了,××的!



11數學題


我又來了,這次要講數學。

房地產上有很多數學,不講你其實不會明白。啥?你很會看房子,有眼睛?別練哮話了,我的比較厲害。

「捷 運生活圈」有個朋友的案子,他在淡水紅樹林捷運站斜對面,站在房子、接待中心,你真的看的到那紅樹林站屋頂,看到捷運緩緩駛入,還聽的到站裡面的列車進站 聲音,很棒吧,捷運宅呢,你一定會多花一成的房價買房屋。真的走一趟,你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道,然後等,過馬路,再往台北方向走十分鐘才到的 了,所以大約十五分鐘可以到捷運站。斜對面耶!平常看房子的客人多是開車來的,我的廣告大辣辣的寫著捷運對面,其實,要走,十五分鐘,這是數學題。十五分 鐘,可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。

「自備五十萬元,獲利25%!」看起來是,自備款五十萬元,然後出租賺錢,獲利25%就讓你 覺得,四年回本。沒錯,我不會用個天價的租金讓你算到這個投資報酬率,那個太粗淺,都會被客戶打槍,沒這麼好騙啦。獲利回本,講的是那五十萬元回本,這叫 做現金報酬,也就是你投入五十萬元,每年獲利就是12.5萬元,也就是每月大概一萬出頭的租金收入。看起來也好像不錯阿,如果我再跟你說,保證獲利可簽合 約,你大概心一定動了。問題就是,丟開投資報酬率,這房子根本不值那個錢,想要獲利保證,一定是開高價的,你多花更多錢買了一間房屋,如果底價五百萬元, 我起碼一定賣你五百五十萬元,可卻只有保證你第一年獲利,我只要拿出十二萬五千的第一年租金給你,就可以賣給你。懂了嗎?我一定賺,而且,這樣的房子在現 在,地點一定不好,賣也賣很久才會這樣搞,可是存款利率又低,你買不買房獲利?’

「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛,管理費 每坪六十元」嗯,這比較平常,很多社區都有,大家都在比規劃完善,我一定告訴你第一年建商代管期間,每月每坪只要六十元。好,大家都會想,賠本生意沒人 作。我告訴你,每坪六十元根本不夠,而且你永遠無法跟管理公司簽下六十元的合約,想要有這樣完善的管理,起碼每坪八十元,我跟管理公司長期配合嘛!他要接 案子就要犧牲獲利,可是,等我不管了,你當然也可以不跟他簽,不過,管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛,你的房屋根本不保值了。還有一次, 我每月貼錢給管理公司,可是卻告訴你,這是建商贊助的,等到我賣完房屋,社區好不好,你家的事。

「感謝投資客火力全開,銷售突破九成!」 人家說,投資客來買的房屋都是炒樓,以前大家比較不說明,現在,我一定跟客戶說,本社區有超過九成的投資客跟自住客來買,第一,讓你心動,第二,讓你快速 買,第三,讓你不住也來投資,給你錯覺用的。其實,我的房子一點也不好,前面有醫院,後面有高架橋,格局小又不方正,我雖是先建後售,但工程期間又不讓你 好好看房屋,等到交屋你就知道,沒有景觀、沒有安靜、絕對不好住,買這間房屋都是來投資的,會不會獲利?你家的事。你是來自住的?哎呀,少來了,你一定不 會住,到時交屋時大家都想賣,你看著辦吧,舊巨蛋(東京巨蛋花園廣場,板橋)賣了四年還有一堆投資客賣不掉,你以為,你賺的到錢?

「每坪 降價二萬元」現在房價高對不對?案子開價每坪四十萬元,底價三十五萬元,你嫌貴,好,我私下叫跑單降價給你一坪三十三萬元,你也許會買,看起來四十萬跟三 十三萬元,殺了七萬元,可以了吧,不過,停車位!行情一百二十萬元,我咬死一個一百八十萬元,這樣我就回補六十萬元,感覺上,我房屋少賺錢,可是,數據上 我其實多賺六十萬元,手上有個案子,房屋越賣越慢,但是附近老公寓多,我有很多車位可以外賣,所以,外賣的車位都可以賺到錢,房屋大不了少賺,合起來,其 實我都是賺錢的。啥?你不想用超高價格買車位?可以阿,那就不買,反正我有外賣,而且剩的不多,以後你還不是要跟這些人租,撐到最後,你還是得買。

小 市民、行政院長,你們擋不住我賺錢的。不標地就不標地,看著吧,我大不了不蓋房屋,可是我手上的地,絕對值錢,現在政府不標我更爽,物以稀為貴,你以為地 價可以降低?不可能啦,我只擔心,政府萬一大手筆全面開放,把國有地全部拿出來賣,一個月賣二十塊大面積土地,這樣才會讓地價下跌的。有那麼多地?你算 算,軍用地夠多了吧,台北市郊一堆這樣的地。



12反被黑一把


最近上了蘋果日報,一堆朋友打來虧說最近很紅哦,我只是笑笑,誰知道再講哪家建商阿,打死我也不承認。不是我啦,我很有良心的,一堆人搶著買我的房子,供不應求咧,電視名嘴也搶著投資。

× 的,最近很背,本來賣一間房屋給名嘴,想說她幫我到處講好話,到處寫高調,可以幫我多賣一些房屋,對啦,是有多賣沒錯,一年前我賣她頂樓一坪三十一萬元, 比八樓還便宜,就是打算少賺點錢,用這個價差換取廣告,而且一年以來,效果還真不錯,不管是報紙還是電視,都在講我的案子有多好,我的地點有多棒,我心理 想:這投資還不錯,少賺一點超划算的,那個案子一下子就賣光,還真的供不應求,一堆人打電話說要投資個兩戶,真沒房了啦。

二期、三期都賣的很好,趁勝追擊,房價越買越高,代銷還幫我一拉就是五次的漲價,爽咧!大家長期合作,很愉快阿,以前也有朋友便宜賣房子給那傢伙,換來同樣是高調的宣傳,名嘴很好用的啦。

景 氣好的時候,大家都這樣做,最近政府利用新聞輿論打壓房市,我們這些專賣投資客的建商就慘了,一堆人開始觀望,本來一次買十戶的,改成一次只下一戶,媽 呀,搞的我有點緊張起來,ㄟ,我是哪種建商耶,怎可能這樣就被打倒,大銀行說要緊縮投資客的貸款是吧?沒關係,我用公司無息貸款,零利率!銀行少多少我就 補多少,這樣總是可以穩一下,另外我也找了一些銀行願意跟我合作的,反正現在行情那麼好,我一家銀行只送十戶貸款,一百戶送十個分行,這樣總行了吧,總行 不會查、也不想查的。

可是,最近那個名嘴要賣屋了,我還在想找仲介賣不就得?不過仲介要收4%服務費,她直接叫我幫她賣,反正預售屋還再 賣後續的期數,我第一個想到是,如果成交了要不要跟她收佣金呢?還有,更×的是,房價也漲了,一坪老大想賣三十八萬元。ㄟ,會不會去搶比較快阿,我平均行 情也才賣三十五萬元,頂樓是比較貴沒錯啦,可是現在市場沒這麼旺啦,這不是為難我嘛?根本就是要我把她的房屋直接吃下來嘛!

算一算,價差 大概兩百萬元,就一年來漲這麼多,要不是她是名嘴,我根本自己留著賺就好,何必讓她賺?現在她來這招,擺明的就是要下車,不看好後續市場了,如果我不買 單,名嘴也許開始說「哎呀,房價高,現在應該居安思危啦,暫別進場購屋,尤其是那些只有未來前景的重劃區地點。」她的房子還是可以賺,只是少賺而已,我卻 要賠上後面幾塊土地的風險,ㄟ,一天利息不少耶,這樣一搞還得了?如果我直接買單,名嘴大人也許會說「哎呀,房價高,要買只建議買有未來前景的重劃區地 點」×的,有沒有買單,講話差很多,可是,有人會聽。

現在建商真不好做,景氣的時候要花錢養,不景氣的時候更要花大錢養,為了我的百億元 大案的計畫,幾百萬元,小錢啦,不過就是打幾波報紙稿的錢而已,真是咬牙,我連建材錢的小錢都要賺了,現在居然要我平白花這幾百萬元?買吧買吧,就當作買 個保險,名嘴大人我不想得罪,她的嘴跟手可厲害的狠,養她等於教育消費者,很划算啦,一年才幾百萬元,你想想,找個顧問也值那個錢。

我以 後要跟我的小孩說,想買房子跟股票,新聞記得各家多比較一下,別只聽某一家講好話就衝動買下去,自己要多學多比較,才能判斷哪一個是好的。我今天真是佛心 來著,居然講了真話動了真情,看來,如果哪天不搞建商了,我也來搞個報紙、電視台好了,學學人家香港人黎肥佬、賣仙貝的、數鈔票的富邦蔡,媒體多好賺阿。



13銷售說明書的奧義


最近有個案場,號稱內湖最便宜、絕版的挑高四米五預售案,總價一千萬就可以買創意兩房,外觀找建築大師設計,社區內會有游泳池、三溫暖、健身房,各層樓都有一間公共設施可以用,標榜著全飯店式住宅,聽說很搶手,只剩下沒幾間,我拿了說明書一看,真是該多學習,真她×的讚!

挑高四米五,明說的就是工業區推住宅,以前大家會把房子登記成一般事務所,也就是登記辦公室來賣住宅,現在這個案子更妙,還不能登記辦公室,只能登記倉儲業,也就是說,她賣給你的是一間倉儲?以前有聽過賣健身房的,現在更上一層樓啦。

還 有,老梗的她沒有放過,比如雨遮一大圈,公設比好像四十﹪,但是用不到的雨遮也不少,算一算頂多五十﹪,ㄟ,內湖開價四十五萬元的案子不多了,看起來就便 宜,可是,公設比五十%的,算回來根本就跟一般個案一樣,真是厲害的老梗,她用很多設施來讓你覺得,對阿,有很多地方可以用,跟飯店一樣,家裡可以省很多 地方。

我手上拿著她的說明書,回想以前,我們還做的真誇張。有個案子花大錢買木盒,很精緻的,裡面只放一朵玫瑰跟一張邀請卡,用快遞寄到買來的客戶名單家中,棒吧!想想人家豪宅「勤美璞真」也是用木盒,裝全部的說明書,看起來高級,可是也遜掉了。

你會看銷售說明書嗎?我們建商花大錢印了那一本本美麗、可以傳家的東西,十個有九個有看沒有懂,可是,卻是充滿我們黑心的奧義。現在要告訴你,有些東西不用看,有些東西要看。

美麗的不用看:有一堆美麗的照片、未來前景,那是不用看的,你也已經知道我們怎樣炒作新聞跟前途,那些崇高的理想,都是歷年選舉支票,而美麗的照片都是花大錢請攝影師拍的,看爽而已啦,啥開闊景觀都是屁,很多時候你都要作直昇機才看的到,絕對不會在你家的窗戶看到。

格 局圖仔細看:多會登格局圖,通常會搭配傢俱配置圖來跟你說明以後房屋有多美、有多大,可是,你有沒有看到尺寸?百分之九十九不會放,可是百分之一百會小小 的註記「僅供參考」,其實就是,廚房冰箱塞不下、坐馬桶就是面壁思過、洗澡會一直打牆、臥室放了床就只能訂做小桌子、衣櫃永遠不會讓你夠用。還有很多東西 不會放,比如管道怎樣走,有時你的臥室背後那道牆都是管子,讓你睡覺的時候一直聽到水聲流過,我一個案子的客戶一直抱怨,只要樓上沖馬桶、洗澡、輕輕的關 門,臥室內聽的一清二楚,只因為管子亂配,該只是在浴室的跑到臥室天花板上面了。

門會打架:很多人根本沒看門,有時門往外開,有時門往內開,其實說明書上都是亂畫一通,誰都會覺得那是小事,可是如果走道很小呢?開門前你都要很小心,怕一開門就打倒別人,這個其實都要問清楚,以後可是大大影響風水的。

天才的車道:地下室大家只知道選位子,可是,有時阿,那個車子根本都要倒車入庫一百公尺才停的進去,要不然就是迴車三百遍才停的下,不是常常鬧上新聞,說買了車位停了車,卻開不了門?圖都有畫啦,也都符合法規,可是完工後根本就是要賽車手才停的下。

註 記要看:那個101的結構是永峻,很屌,可是現在有很多案子也說用同級結構「顧問」,注意,「顧問」就是花幾十萬元請人家看一下圖,不是花幾百萬元請人家 設計、幾千萬元作高檔的結構施工的!大師建築設計?你再看看有沒有小字,很多都是大師設計「門廳」、「外觀」,其他都亂畫一通,賣著大師的名義,可是花不 到多少錢,如果一個個案請大師全部設計,也許要上千萬元設計費,可是如果只有一個門廳或是外觀,便宜多了。

地址也要看:這點比較簡單,很多人已經知道我們接待中心搞在大馬路邊,只是為了方便賣房子,實際地點都在鳥不生蛋的地方,尤其在重劃區內,比如新莊的頭前、副都心,現在都還是一片荒地,以後你家的窗戶看出去是啥,我也不知道,你想想林口就知道了,棟沖、巷沖一大堆哦。

馬路要看:有時候會有路沖,可是我們會在地圖上作一點手腳,讓她看起來不是沖,只是彎彎的,其實,實際蓋好後絕對不是那麼一回事。

雨遮要會看:雨遮有算坪數的,你應該已經知道了,看起來像陽台的,算成雨遮可以用那還勉強可以,可是如果在牆的後面、在高窗的外面、在廁所窗戶的外面,根本不能用,都要算坪數的,你想想,一坪幾十萬元,我賺多少!



14炒房價進階版


還是來講房價比較對味,尤其是現在一堆朋友的案子都開天價,我也開始學人家了,以後你可以叫我「學人精」,我很博學的,只要誰的招試,我馬上現學現賣。

大 家早知道灌業績、拉房價的手法,以前不景氣的時候玩過,就是我找員工跟人頭高價買下我的房屋,這樣我的案子就大賣了,而且可以拉抬股價,你要查我還有合約 書給你看,銀行也會高放貸,這樣房價不但全部從銀行那裡挖回來,賺了股價,還可以放貨到仲介市場再賺一手,這種手法,從不景氣的時候發明的,現在景氣、房 價都好,大家也都繼續用。

進階版,就是我一個案子只要有三期就可以玩,無論如何我也會分三期,反正一期一棟。第一期戶數不多、建材差、價格不高,我大開記者會宣布沒幾天就賣光,其實我保留一半,另一半找投資客買,那些投資客跟我這麼久了,打通電話就會捧場,當然你也知道我賣了一些給記者,佈局。

第 二期當然風光繼續開賣,價格調一成,這時,配合新聞的發佈,所以第一期真的沒買到的人,會在這時匆匆下單,因為我戶數還是不多,一個月內一定賣光,不過, 我開始幫第一期的投資客轉手介紹客戶,讓他們真的賺到一些錢,這時我第一期保留的還不賣。所以,投資客也賺到錢,我房價也墊高並且鞏固了,就該準備推出第 三期。

第三期的地點最好,配了更好的建材,景觀也棒,面對「計畫公園」哦,房價自然再高上一成,同樣的,找第一期的投資客買,並且狂發廣 告,散戶聽到前兩期大賣,加上新聞一直在報,就害怕的進場買了,不管我開價有多高,價格只要高過第二期我就賣,當然,你會說,哪有這麼笨的消費者?告訴 你,就是有,一大堆,我第三期的建材用的有多好哩,空間有多麼棒哩,你怎不會動心呢?不拿來投資就自己住阿?況且我還有繼續在附近買地呢,以後房價還會更 高的,而且別家建商開價不是跟我們一樣高,就是比我們還高,建材也比我們差,他也是二天就賣光光(當然大家都一樣的搞法),你買不買?年輕人早買單了。

那,第一期的一半呢?嘿,地點比較差、建材比較差,所以,房價一定比第三期便宜了,那麼,有些嫌貴又想投資的人,就會想要,我用高一成的價格放出去,比第三期便宜一點點,一堆人就會搶著要,也就是,我第一期賺到第二期的價格了。

實 際上,第一期有一半多賺一成,第二期全部再多賺一成,第三期比第一期花多一點建材費,總結還是賺一成。高房價嘛?你想想,如果板橋一坪開價八十萬元,你要 不要去買台北市了?南港一坪一百萬元,你已經可以買台北市大安區了,況且有人繼續喊高,每坪兩百萬、三百萬元都在喊,又有人拿出上海有多貴來證明,民怨第 一名?又怨又買啦,你叫記者問問那些現在買房屋的人,他們在想啥?

「是,房價貴,可是我需要房屋結婚,而且家裡給我頭期款,我就買了,反正貸款我可以負擔。」

「是,房價貴,可是新聞說從去年開始,房價就開始起漲多少,有多少人在房地產賺到第一桶金,我再不買以後更買不起,況且我也想賺這個錢,看起來很好賺。」

「是,房價貴,可是政府一定不會讓房價跌太多,也就是現在的房價已經有支撐了,我這時候買屋只是要自住,萬一被貴到就算了,反正我也不賣,沒有虧。」

懂了吧,再沒錢你也要吃飯,飯再貴你還是要吃,頂多吃少一點、吃遠一點,市中心房價已經每坪上百萬元了,我這裡是郊區,才多少阿?你買不買呢?你真不買?有記者最近寫年收入千萬元的于美人也不敢買,可是她一年花百萬元租房屋?要是你,一定買,何必給房東賺那百萬元。



15搞豪宅



豪宅怎搞?問我就對了。啥?你問我有沒有蓋過豪宅?有,絕對有,你看我那幾棟業績介紹,哪個外觀不像豪宅?坪數不夠大你可以買合併戶我幫你搞大,這就是豪宅啦。

搞 定外觀就是豪宅了。這麼簡單?簡單啦,你只要翻翻住展雜誌,上上網查一下,看看別人怎搞,選個喜歡的外觀,抄一下就好。就給他全棟石材、巨石列柱就好。有 時我也會這樣對外說:這個房屋全部的石頭,來自巴西的某一個礦區的幾百噸原石,我們找了好幾年終於發現這一批前所未有的美麗石材,保證獨一無二,原石經過 大船經過三十六小時運回,經過切割並且精心打磨,拼出中庭的地板、牆面,絕對奢華!

明明就是石材商賣一批石材而已,而且石材本來就是每一 批有不同的花樣,每個國家的不同礦區,有不同的花色,這幾年大陸到處都在賣比較差一點的,價格便宜,對我來說,需要漂亮的比如牆面,我就找漂亮一點的,像 騎樓或外觀啥的,我就用大陸的,就這樣搞定外觀。文案嘛!寫故事、找點,就可以把外觀寫的像啥一樣。

建築外觀我一定找有名的大牌建築師幫我設計,你想想,如果找這個建築師全部交由他來設計,隨隨便便都要上千萬元,大師設計外觀,再找沒名氣的小建築師幫我送照,馬上可以省一半。這樣,大牌建築師的業績都是我的了,你看廣告裡面有多少都這樣寫。

好,同樣的,大廳我就抄抄涵碧樓、麗池酒店、東方文華飯店,只要哪裡有新奢華飯店我就去抄襲,涵碧樓已經炒爛掉就是一個例子,我只要找個沒名氣建築師或是有名的設計師來隨便畫畫搞搞,有時你走在路上,都會看到很像的幾棟大樓出現,就是這樣,豪宅嘛,簡單。

營 建品質呢?我以前沒有,就搞出第一棟,第二棟就可以隨便蓋,反正有第一棟的品質作廣告。第一棟怎搞?簡單,找個有業績的日本營造廠商,來掛「顧問」,我有 朋友真的找日本人來蓋,搞的人仰馬翻,花了不少錢,我沒這麼笨,找顧問就好,反正掛名簡單,花的錢又少。當然,也會分級,地點真的好的案子,就真的找日本 人來蓋,反正豪宅賣價高,很好賺。地點不好的,我就找已經有知名度的營造廠,比如大陸工程跟潤泰營造,她們業績多,我全部通通灌在廣告中,反正我這樣寫也 沒錯,這樣,啥第一級建商的業績,都是我的了。同樣的,結構技師我找「101大樓」的,燈光設計找「遠企飯店」的,園藝我找「帝寶」的,公共設施就找「信 義富邦」的。

好的住宅有好的管理,哎呀,更簡單,我找「信義富邦」、「帝寶」等級的管理公司就好啦,反正第一年的代管期間都是客戶以後要買單的,我好賣房屋最重要,太貴我就貼補一些囉,廣告費嘛。

講 來講去,豪宅真正要的「地段」、「聚落」呢?沒提耶,不用提啦,地點偏一點的就叫做「區域豪宅」,地點好一點的就是「正豪宅地段」,地點不好不壞的,就亂 冠,如果在台北市大安區,管他巷子只有六米,沒有任何景觀,我一定「大隱隱於市」、「藏峰」、「官巷」,用別人的東西來加在我身上,所以,醫院對面就是 「養身住宅」,山坡地上就是「人間仙境」,淡水河邊的就是「無敵海景」。

重點就是,要如何賣。

一個一千坪的基地,接待中 心就會有二百坪,其他八百坪當作停車場跟大花園,以及一些噱頭,早些年,像「信義之星」去越南買幾噸的白沙,舖出高爾夫球果嶺,去感動這些有錢人。排場 啦,就是排場。越難賣的越要有排場,有的案子搞成生態花園,走一圈好像逛植物園,有的接待中心外觀跟外星人一樣,歪七扭八的,這些都是要搞排場,讓你感 動,這些東西跟未來的大樓,「一點關係都沒有」。

二百坪的接待中心,其實,應該說四百坪,因為起碼蓋二層樓,有的人就搞三層樓,一樓當作 接待區,二樓就是一間間包廂跟樣品屋。樣品屋不用說

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機捷A22站》區段徵收計畫通過

〔自由時報記者謝武雄/桃園報導〕內政部日前通過機場捷運「A22」站區段徵收計畫,A22站位於中壢市永興公園旁,是中壢市鬧區,計畫將現有綠地變更為商業用地與公共設施,未來完工後,不僅有河岸廣場,靠近捷運站部分也將有兩座佔地千坪以上的大型商場。

A22站區在中壢市中央西路、中豐路口,徵收土地面積為二.七三公頃,徵收範圍從元化路到中山路與老街溪兩側綠地。

重劃後,地主可分回四成的商業用地,總面積為一.○九公頃,公共設施有可從中美路直接眺望老街溪的河岸廣場,其餘都是綠地,面積一.六四公頃。

其中,「商特二」用地總面積約二千一百坪,由於基地較大、又靠近捷運站,允許的建蔽率、容積率分別為六十%及三百八十%,目前規定開發面積至少要九百一十坪以上,因此只能開發兩個建案,未來將會有兩座佔地千坪以上的大型商場。

至於「商特一」用地只有一千二百坪,考量土地面積為狹長型,允許建蔽率、容積率分別為七十%及三百八十%,但考量一般地主需求,開發面積只要有九十一坪以上即可。

縣府城鄉發展局長吳啟民表示,這段老街溪拆蓋的區域,如果周邊綠地要徵收,政府要花費廿多億元,透過區段徵收,政府不用花太多錢,就可取得六成土地做為公共設施,地主分回的土地也可變成價值較高商業用地,將可帶動地方繁榮。

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