您不可不知 房價變動的因素
住展房屋網 (2012-05-30)
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【文/何世昌 攝影/邱添榮】台灣從創造經濟奇蹟後房價開始飆升，至今已歷經數次多空波段，而造就每一個波段漲跌的成因都各有不同；本文藉由審視過去房價變動的原因，以期為讀者提供鑑往知來的房價走向……
造成房價波動的因素千絲萬縷，固非一端，如果將所有成因追溯到源頭，大抵可從「市場供需」與「營建成本」兩大層面來探討；而無論是政策、建設、通膨、資金等多空消息，均不斷左右「市場供需」與「營建成本」高低，也因而造成房價的波動。
若先由市場供需的角度切入，一般而言，市場需求越強勁，則房價越有支撐、越容易上漲；倘若供給大於需求，則房價就容易下修；而促成市場需求強弱的最大因素，當然就是經濟景氣的好壞。
造成房價波動的因素千絲萬縷，固非一端，如果將所有成因追溯到源頭，大抵可從「市場供需」與「營建成本」兩大層面來探討；而無論是政策、建設、通膨、資金等多空消息，均不斷左右「市場供需」與「營建成本」高低，也因而造成房價的波動。
若先由市場供需的角度切入，一般而言，市場需求越強勁，則房價越有支撐、越容易上漲；倘若供給大於需求，則房價就容易下修；而促成市場需求強弱的最大因素，當然就是經濟景氣的好壞。
經濟與房價因果
由於台灣經濟屬於淺碟型市場，易受國際情勢影響，所以政大地政系張金鶚教授、五十甲行銷 團隊建築部副總邱進宗一致同意，國際經濟環境是牽引房價波動的主因之一。邱進宗副總認為，只要國際經濟一好，就直接帶動國內經濟；如此一來就會形成經濟帶 動就業，就業激發需求，而需求拉高房價的狀況。
最有力的例證，就是民國七○年至七八年間，台灣每年經濟成長率達到百分之八點五，平均國內生產毛額（GDP）由兩千多美元，躍進至七千多美元，增幅近三倍，同期間台北市住宅單價從每坪六點二萬，飛漲至十七點九萬，漲幅也逼近三倍。
相對的，一旦經濟走軟，市場需求就會降低，房價就會走跌，九七年間襲捲全球的金融海嘯即為此例。邱進宗就表示，經濟情況變差，市場供給高過需求，業者若有套現壓力，就會認賠殺出，房價自然下修。
最有力的例證，就是民國七○年至七八年間，台灣每年經濟成長率達到百分之八點五，平均國內生產毛額（GDP）由兩千多美元，躍進至七千多美元，增幅近三倍，同期間台北市住宅單價從每坪六點二萬，飛漲至十七點九萬，漲幅也逼近三倍。
相對的，一旦經濟走軟，市場需求就會降低，房價就會走跌，九七年間襲捲全球的金融海嘯即為此例。邱進宗就表示，經濟情況變差，市場供給高過需求，業者若有套現壓力，就會認賠殺出，房價自然下修。
貨幣供給的問題
經濟起落與房價漲跌連動，這個道理固然放諸四海皆準，但終究非牢不可破的硬道理。九八年 上半年，當全球經濟仍陷在金融海嘯的泥淖之中，台灣房價卻率先展開一波凶猛的拉抬，造就這項結果的原因，恐怕就是政策面使然，包括貨幣寬鬆政策、調降遺贈 稅、鼓勵海外資金回流、常態的優惠房貸，以及官方定調將房地產為火車頭產業所致。
首先，要先談談與經濟緊密相關的貨幣供給。當美國「雷曼 兄弟」宣布破產後，引發全球金融海嘯；當年為了挽救瀕危的經濟情勢，由美國帶動啟動一連串貨幣寬鬆政策，拼命釋出資金挹注市場，而世界各國無不全力跟進， 甚至頻頻加碼，而我國九八年一到九月間，M1B、M2平均年增率分別爆衝到百分之十七點二、百分之七點四一。
當外部經濟嚴峻，但貨幣供給近乎浮濫，不僅加深通膨疑慮，銀行存款利率還變成負利率，市場資金就必須尋求出路，此刻具保值性的房地產與貴金屬便成了最佳避風港；直到現在，貨幣供給量仍然過剩，也曾有學者出面抨擊央行未適當處理此問題。
當貨幣供給額太多，市場資金足，銀行到處求人借錢，擁有房地產的業者或屋主就不缺錢，當然不會主動賠錢賣屋，因此就穩穩支撐房價向上。
首先，要先談談與經濟緊密相關的貨幣供給。當美國「雷曼 兄弟」宣布破產後，引發全球金融海嘯；當年為了挽救瀕危的經濟情勢，由美國帶動啟動一連串貨幣寬鬆政策，拼命釋出資金挹注市場，而世界各國無不全力跟進， 甚至頻頻加碼，而我國九八年一到九月間，M1B、M2平均年增率分別爆衝到百分之十七點二、百分之七點四一。
當外部經濟嚴峻，但貨幣供給近乎浮濫，不僅加深通膨疑慮，銀行存款利率還變成負利率，市場資金就必須尋求出路，此刻具保值性的房地產與貴金屬便成了最佳避風港；直到現在，貨幣供給量仍然過剩，也曾有學者出面抨擊央行未適當處理此問題。
當貨幣供給額太多，市場資金足，銀行到處求人借錢，擁有房地產的業者或屋主就不缺錢，當然不會主動賠錢賣屋，因此就穩穩支撐房價向上。
房價暴起落成因
經濟因素與貨幣供給量實攸關房價動向，但我們從台灣房價歷史走勢觀察，造成幾次大幅波動 的原因，經濟情況是其中之一，但絕非唯一，「非經濟因素」則占一部份比例。包括民國八八年的「九二一大地震」，以及民國九二年爆發的SARS疫情，都一度 使市場需求劇跌；在災情或疫情最嚴重時，房地產交易是無行無市，房價下修壓力沉重，可見天災與疾病二者，在在牽動房價之波動。
除了天災與疾病致使需求減弱外，戰爭威脅也是因素之一。就在民國八四年到八五年間，中國解放軍嚴密展開軍事演習，並在八五年將飛彈試射至台灣南北端兩處海域，欲藉封鎖台灣海峽來干預台灣首次總統民選，演變為「台灣海峽飛彈危機」。當時房市需求低迷不振，房價便應聲下挫。
非經濟因素在市場引發恐懼，直接讓原有的需求轉為觀望或消失，成為牽引房價不可預測的黑手。不過若觀察非經濟因素造成房價波動，不難發現它具有漲跌劇烈的特性，意即事發引起的房價急跌，風頭過後房價就快速回漲。
除了天災與疾病致使需求減弱外，戰爭威脅也是因素之一。就在民國八四年到八五年間，中國解放軍嚴密展開軍事演習，並在八五年將飛彈試射至台灣南北端兩處海域，欲藉封鎖台灣海峽來干預台灣首次總統民選，演變為「台灣海峽飛彈危機」。當時房市需求低迷不振，房價便應聲下挫。
非經濟因素在市場引發恐懼，直接讓原有的需求轉為觀望或消失，成為牽引房價不可預測的黑手。不過若觀察非經濟因素造成房價波動，不難發現它具有漲跌劇烈的特性，意即事發引起的房價急跌，風頭過後房價就快速回漲。
政治實干預房價
| 張金鶚認為政治與政策面長期牽動台灣房價，造成市場上過多假性需求，進而引發泡沫的形成。 |
其次，張金鶚表示過去不動產業者即使政治有部份連結，近幾 年來不但仍舊如此，且互動越來越深；局勢循此發展，導致官方所發布的房地產政策朝業者方傾斜，而政策的多空，往往對房價造成長遠影響。最為顯著的例子，就 是「土增稅減半」與「調降遺贈稅」，以及實施多年的「優惠房貸」等政策。
稅制的扭曲或更迭，縱然會造成房價波動，但稅制的源頭仍是政策。 官方政策偏多，固然能提高市場需求，促進產業繁榮，但因政策作多而湧現的需求，其中卻隱含不少「假性需求」；當「假性需求」過盛，市場買低賣高氣焰高漲， 房價就會逐漸形成泡沫。不過張金鶚同時也肯定政府所祭出「奢侈稅」的用意，他認為官方至少試圖尋找政策的平衡點，而這當然也會是房價漲跌的風向球。
邱進宗認為，官方任何政策或建設，都深刻影響到房價走向，唯有時對房價的影響是區域性的，例如內政部長李鴻源提出的「國土規劃」，與桃園機場捷運線，為桃園房市帶來自住與投資需求，且牽動桃園地區的房價就甚至於其地方需求。
另 一個增加市場需求的因素，則是人口的變化。人口變化包含層面相當廣，包含人口增減、家戶數多寡、人口就業情況，以及人口老化等項。據張金鶚剖析，台灣家庭 少子化已久，勢必無法享受「人口紅利」，再加上人口老化嚴重，長期而言將減少市場之需求，對房價也是不利的；雖然家戶數仍持續成長，但這頂多影響產品，對 整體需求助益不大，況且全台空屋數量不斷攀高，長期還是會朝合理面修正。
華人逐利的根性
熟悉國內外房地產變化的張金鶚，更一語道破台灣房價波動因素與他國最大的差異就在「人」身上。由於華人文化中，「有土斯有財」的思維根深蒂固，尤其是老一輩的長者更是如此；當一個人這麼想、兩個人這麼想，乃至於數百萬人這麼想，就形成市場源源不絕的需求。
他進一步說，與其說這是文化根性，倒不如說房地產是「利之所在」。正因為不少人在房地產賺到錢，自然而然認為房地產是可以賺錢的工具，多數人這種「逐利」的想法，聚積起一定程度的需求，也就拱高了房價。
華人圈裡愛買房地產的特性，張金鶚認為除非世代交替，否則短期內都不會改變；然倘若下一個世代仍有同樣迷思，則將是無解的難題。而華人這種傳統的觀念，恐怕是房價只漲不跌的根源。
他進一步說，與其說這是文化根性，倒不如說房地產是「利之所在」。正因為不少人在房地產賺到錢，自然而然認為房地產是可以賺錢的工具，多數人這種「逐利」的想法，聚積起一定程度的需求，也就拱高了房價。
華人圈裡愛買房地產的特性，張金鶚認為除非世代交替，否則短期內都不會改變；然倘若下一個世代仍有同樣迷思，則將是無解的難題。而華人這種傳統的觀念，恐怕是房價只漲不跌的根源。
成本與房價關係
| 邱進宗表示土地價格波動會立即反映在房價上，形成地價帶動房價，而房價又推升地價的循環。 |
有句俗話說：「殺頭生意有人做，賠錢生意無人問」，業者蓋房子來賣，目的當然是為了賺錢，而不是作功德；因此營建成本的高低、利潤如何，就是訂定價格時最大的考量，也是影響房價波動不可忽略的因素。
正如同邱進宗所說的，業者在商言商，一定會把營建成本和利潤反映在房價上。一般而言，除非建案能夠在短時間內脫手，否則業者利潤成數固定且變動幅度不大，所以營建成本就是定價的主要依據。
而 在各項營建成本中，鋼筋、水泥、磁磚或管銷費用都不是支出的最大宗，占據成本最多成數的一直是「土地」。據邱進宗指出，隨著桃園地價快速攀高，在桃園推 案，土地占營建成本比率逼近五成；他並表示在北市推案，土地約要占到總成本的七成。土地成本居高不下，因此只要「地價漲，房價就勢必跟著漲」，地價在房價 波動中扮演極為重要的角色。
土地是業者推案與獲利最重要來源，只要地價出現波動，就會觸動業者的敏感神經，隨即進行價格調整。對於這一 點，邱進宗分析得十分精闢，他說「都會區房價有立即反映地價上漲的特性」，意即當地價揚升，不管是預期心理或反映成本，業者會馬上調漲房價因應；然而，當 都會區房價下跌，地價卻不會立刻下修，原因就在多數地主沒有資金壓力，不會賤價求售。這項特性，也就造就地價帶動房價，而房價易漲難跌的現象。
短期下修但長期上漲
| 各國政府製造出超額貨幣供給的經濟環境，存款利率偏低，資金便轉入保值性佳的房地產。 |
而 縱觀我國房價歷史波動，通常是「短期修正、長期上漲」。即使八○年代一度因政府研議實施容積率，引發建商搶建潮，而種下日後空屋率爆增與房價泡沫的種子。 但在餘屋消化後，房價仍穩定走揚；而我國長期房價只漲不跌的特性，或許最大的主因，就是張金鶚所說的，華人特性與利之所在吧！
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