要當包租公 當心報酬率被蝕
（2007/01/24 05:00:00 時報資訊）
李佩真／台北報導
很多人嚮往投資房地產收租過生活，不過，當寓公、寓婆也不是沒 有辛苦的地方，尤其要小心一些侵蝕租金報酬率的狀況，例如避免投 資總價過高的房屋，此外，也要非常注意房客的挑選，以免收不到租 金或者斷租，甚至遇到房客自殺等麻煩，讓投資報酬率不如預期，甚 至自己被套牢。
房仲業者表示，套房投報率一般來說約四％至六％，分割公寓的套 房，投報率更高，但投資報酬看似優於定存且穩定的套房投資術，如 果操作不當，投報率會容易不如預期。
慎選好地段 還是首要之務 信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民表示，租金報酬率是以滿租 的情況去算，而當房東最怕的就是斷租找不到房客，因此，慎選地段 還是首要之務，地段好，生活機能佳，出租率高，比較不用擔心會有 斷租的風險。
其次，也要注意屋況問題，太老舊需要維修翻新的，不僅增加成本 ，維修期間也會失去租金收入，而最重要的還要注意房客的挑選，好 的房客不會拖延租金，此外，當房東還要適時關心房客，尤其隨著國 人自殺事件頻傳，害怕房客在屋內燒炭或開瓦斯自殺，也是現代房東 擔心的一大問題。
避開高總價物件、慎選房客 永慶房屋則建議，要避免租金報酬率不如預期，首先要避免投資套 房總價過高的物件，其次，若是過度裝潢，裝潢成本過高，削弱投報 率，尤其要慎選房客，若遇到生活習慣不好的房客，容易破壞屋況及 套房內附帶的用品、電器，增加房東修復、採買的支出成本。
此外，還要注意與稅有關的問題，要與房客約定租金是否可作為報 稅之用，若簽約時無約定，房客自行將房租作為報稅之用，將使得房 東另外有筆租金所得的稅款支出，此外，房東一族別忘了，每年的房 屋稅、地價稅也是一筆支出。
報酬率算清楚 才保證獲利 住商不動產企劃研究室則表示，想要成為包租一族，並非買了房子 就可順利出租，買屋首重區位，學區及企業密集區段或是捷運沿線， 仍是投資的不敗地段。除了外在環境之外，物件本身的條件也相當重 要，為了能夠租到好價錢，降低房屋的空置期，裝潢、設備不可少， 但在收取高額租金的背後，成本拿捏也仔細考慮的。
此外，要注意的是，實際的投資報酬率並不是單純的以租金去換算 ，還包括了可預期的裝潢等相關費用，不可預期的轉租成本，如轉租 時的空置期，以及房客在租屋時的水電等相關耗材，零零種種的費用 加總後，算出實際的金額，超過五％進場，才較能保障獲利。
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