ㄚ清房地產物業專業整合服務網

聰明選好宅 先從10大工學密碼入門
（2007/01/21 05:00:00 時報資訊）

蔡惠芳

　絕大多數的消費者，對於什麼叫做「好宅」？怎麼蓋出「好宅」？ 一定都很陌生，確實要了解「好宅」的基本門檻，難度很高，但卻並 非完全遙不可及，只要一一破解「好宅」的10大工學密碼，就可以看 懂建商怎麼蓋房子、甚至怎麼訂價的玄機。

　　而看懂了這些玄機，究竟有什麼好處？不只是自己一輩子都受用， 而且坦白講，對於消費者向建商議價、談價錢，是比較能夠掌握著力 點的。

　　■確實掌握結構、建材、施工、測試四個關鍵。

　　潤泰集團總裁尹衍樑最近出了一本《尋找夢想的家─尹教授教你1 0招聰明購屋術》一書中，就首度以營建工程的專家身分，一一找出 決定「好宅」的10大工程關鍵密碼，了解營建業蓋出來的房子究竟是 好是壞，而且不論是預售屋、中古屋，統統可以用這套密碼去一一解 讀。

　　首先，尹衍樑提出最重要的防水工程問題，要消費者向「淹、積、 漏」說拜拜。

　　尹衍樑發現，台灣的房子，最常漏水的地方有屋頂、外牆、浴室和 廁所、廚房等處。另外還有積水、淹水問題，這些牽涉到防水工程所 引發的「淹、積、漏」問題，是許多人揮之不去的最大夢魘。

　　要作到預防勝於治療，首先買房子之前最好先查詢哪些路段不會淹 水，台北市政府目前已有官方網站可供查詢，不過台灣有些縣市並未 提供這類官方資料，所以不妨自行來個「田野調查」，詢問街坊鄰居 附近有沒有淹水的紀錄、頻率；其次，購屋客戶自行得花點心思自行 把關，從結構、建材、施工、測試四個關鍵，逐一監工、把關，以確 保頂樓、外牆、浴廁和廚房和公共空間、屋內屋外都不漏水、積水、 淹水。

　　第二個工學密碼，是抗震工學。尹教授直指影響房屋結構安全的五 大關鍵，分別是：地層、基礎、柱、樑、剪力牆，不過台灣建築業經 常會出現誤解或疏失，例如房屋蓋在潛藏危機的地層上導致整棟建築 物容易滑動、傾斜，也有些建商的柱結構施工不良，使得建築物支撐 力不足，當然也是橫樑設計不當使得地震來襲時無法釋放能量。

　　■機電標準要求兩套迴路、24小時不斷電；給水最好以明管配置。

　　因此他建議消費者，買房子前先看地基基礎、並且了解究竟柱結構 是那一種結構，比較各種柱結構之後可發現，其實SS結構、SRC結構 的房子、未必一定比RC結構要好，尤其就舒適性來說，RC、SRC因採 較厚實的混凝土柱、樑，因此防振動、隔音效果都會比SS好；若加上 剪力牆設計，地震來臨時其搖擺移動就相對比較少，所以樑柱的尺寸 、也可以縮小一點、相對也可擴大室內面積一些；而且SS結構的建築 ，當地震、颱風來襲時，樓上住戶反而會感受到明顯的擺動，因此容 易有暈眩的不適感。

　　因此不論RC、或SRC、SS的結構，都各有利弊，只有SS最好的「迷 思」，其實是有被檢討的空間。

　　第三個工學密碼，是防火工學。雖然最重要的是從阻止延燒、阻止 捲燒、阻止竄燒、防火建材四大方向規畫設計，不過最重要是預防勝 於救災。

　　第四個密碼則是機電工程。目前的豪宅、甚至Taipei 101這類頂級 辦公大樓的最新趨勢，要求標準已是「兩套迴路，24小時不斷電系統 」，不過對於一般升斗小民來說，電是建築物最重要的神經系統，最 基本的「好宅」，應保證用電安全、穩定供電兩大要件，而且最好要 有高耗能設備的專用插座迴路，例如專供冷氣空調、電烤箱、沿用電 熱水器使用的220V插座迴路，甚至有預留未來電力設備的考慮、防觸 電設計，也是一大趨勢。

　　第五個工學密碼是給水工程。尹教授直指給水的五大關鍵，是看地 段、儲水品質、輸水品質、淨水品質及供水品質；要查看的主要位置 ，那就要找地下蓄水池、屋頂水箱、輸水管材、及備援系統四個地方 。不過最重要的是，建商最好要以「明管」配置的方式，考慮到住戶 日後維修、更換供水系統的便利性，才能確保好宅有好水。

　　■建築物座向、外牆與門窗材料都是隔熱要素；外觀的美感更是輕 忽不得。

　　一般不太被注意到的排水系統，則是另一大工學密碼，學問也多多 ，舉凡馬桶、浴缸、洗面盆、水槽、洗衣機、廚房和陽台地板的排水 管、洩水坡度，都馬虎不得，一般建設公司大多是交由工人隨意配置 ，結果就經常出現樓下的廢水、在自家中反冒出來的情形，目前只有 少數建商作到採電腦3D動畫模擬未來施工時會碰到的各種問題，並事 先充分檢討、修改以解決排水問題。

　　第七個工學密碼是隔熱工程，這是讓好宅冬暖夏涼的最大關鍵。建 築物座向、開窗面、外牆表面建材、外牆隔熱建材、屋頂隔熱建材、 門窗材料都是影響隔熱的關鍵，一般建商會忽略向客戶解說，不過已 有建商「進化」到可以「養生複牆工法」讓整棟建物會呼吸、讓隔熱 再上層樓。

　　第八個工學密碼則是隔音工程，絕對是好宅的第一要件，否則噪音 向來是健康的隱形殺手，尤其電梯、馬達這類低頻噪音已有魔音穿腦 的潛在破壞力，因此這兩年已有幾家建商引進日本的複式隔音樓板、 甚至引進新加坡最新研發成功的「制音工程」用在豪宅大樓中，並且 讓建築師依建築物面臨噪音的位置，進一步規畫室內公共空間、室內 私密空間的動線和配置，「制音工程」已可作到很細膩的程度了。

　　另外在空氣品質上，更是大有學問。由於人的一生有9成以上的時 間，必須在室內度過，因此近幾年來愈來愈多的建商意識到，管道間 擴散異味的問題、馬桶臭氣外沖、油煙四溢等問題，必須要以積極性 的建築通風動線、甚至加裝全熱交換機，來為室內空氣品質加分。

　　最後，則是決定建築物美感的最大關鍵：外觀工學，不論是外牆老 化、龜裂、污染，或者是磁磚剝落等，都是會左右整棟建築物的價值 ，不論加分或減分，一家建商一定要為自己蓋的建築物外觀負完全責 任，因此外牆磚如何選材用料才能不怕經年被風吹雨打、室內建材、 花檯、欄杆和門窗如何選擇和施工才能不變形，建商也必須在消費者 買房子之前早就貼心地設想到，甚至為住戶準備磁磚備份，以備日後 更新修繕之用，這才是好宅的必備條件。