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一、     何謂不動產證券化？其對我國不動產市場之影響如何？試分述之。

答：（一）不動產證券化之意義：

1.指對不動產之投資轉變為證券型態。

2.投資者與標的物之間，由直接的物權關係，轉為持有債權性質之有價證券。

3.不動產的價值由固定的資本型態，轉化為流動性之資本性證券。

4.結合不動產市場與資本市場，並以證券形式自資本市場募集基金，直接或間接方式參與不動產之投資與經營。

另依據不動產證券化條例對不動產定義係指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。證券化則指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。

（二）對不動產市場之影響

1.就銷售市場而言：不動產市場一般分為預售屋市場､成屋市場及法拍市場，其影響分述如下：

(1)預售屋市場：目前不動產證券化條例對信託標的限於已有穩定收入之不動產，故預售之標的尚不能成為投資對象，不動產證券化對預售市場尚無影響。｡

(2)成屋市場：成屋若屬有穩定收入者，因可成為證券化標的，由於投資大眾參與受益證券容易，將促進成屋市場之投資交易及資產信託機會，活絡市場。｡

(3)法拍市場：法拍標的恐不能成為已有穩定收入之不動產，故影響有限；惟資產管理公司所承購之不良債權不動產，若經專業經營包裝，其成效亦可期。｡

2.就不動產市場參與者言：

(1)建築開發業、營造業、建築經理業及不動產租賃業等因可作為不動產管理機構，將擴大不動產市場參與者經營面向。｡

(2)投資信託一定金額以上與資產信託因需估價專業者估價，藉由估價師提供正常價格，以利不動產證券化合理運作。｡

3.就不動產資本市場而言：不動產證券化提供發行證券化募集資金機制，提升除以往間接金融以外之直接金融比例，對不動產資本市場增添資金活水。｡

二、     某銀行不久前完成一筆「不動產信託受益權」信託商品，其係由委託人某公司將其所擁有之大賣場出租給某量販店，並將未年五年年收入3400萬元的租金收益信託予該銀行，再由其發行受益權憑證，出售給國內保險業者及其他投資機構，受益權規模1.15億元，五年到期，票面利率為5.25%，每半年還本付息一次，而該銀行則可收取募集費用2%以及每年千分之二的信託管理費。

(一)請就以上所設定之條件編列收支評估表。

(二)請就收益性、流動性與風險性這三方面分別評估其可行性。

答：(一)編列收支評估表如下：

(二)可行性評估如下：

1.收益性：本案未來每五年收入合計17000萬元(不考慮貼現)，由於出租與量販店有五年租金收入，且在扣除發行之受益權11500萬元､利息､受託銀行募集費及信託管理費下，委託人稅前盈餘合計尚有3343.75萬元，且投資人亦有5.25%之報酬率，可見其收益性。｡

2.流動性：本案受託銀行已私募售予保險業者及其他投資機構，受益權銷售憑證無虞，是流動性尚可；惟畢竟本案尚未能適用不動產證券化條例，其受益權憑證不能適用有價證券之轉讓於證券市場交易，流動性仍受限。｡

3.風險性：本案因承租量販店經評估其營運之穩定可信，故對投資銀行而言之還本應無虞，其風險性尚可接受。｡

三、     陳君購置國宅一幢，總價400萬元，頭期付款(Down payment)120萬元，餘額則經由房貸支付，這其中國宅優惠低利貸款為年息2.4厘(最高額度為200萬元)，超過200萬元部分，則辦理銀行一般房貸，年息4.2厘，又按月分期付款方式為前5年只付息不付本，而五年後則本息均攤，試問：

(一)     貸款20年及30年，每月所需支付金額五年內和五年後各為多少？

(二)     此國宅低利優惠貸款部分，能替陳先生省下之金額現值多少？

答：一､400萬元-120萬元=280萬元

280萬元-200萬元=80萬元

(一)20年部分：分為200萬元及80萬元兩部分｡

1. 5年內：

200萬元*2.4%/12=4,000元，80萬元*4.2%/12=2,800元，合計6,800元

2. 5年後：

200萬元*本利均等年賦償還率(2.4%/12,15*12)=13,242

80萬元*本利均等年賦償還率(4.2%/12,15*12)=5,998，合計19,240元

(二)30年部分：分為200萬元及80萬元兩部分｡

1. 5年內：

200萬元*2.4%/12=4,000元，80萬元*4.2%/12=2,800元，合計6,800元

2. 5年後：

200萬元*本利均等年賦償還率(2.4%/12,25*12)=8,872

80萬元*本利均等年賦償還率(4.2%/12,25*12)=4,312,合計13,183元

二､

(一)20年部分：

1. 5年內：

280萬元*4.2%/12=9,800元

每月節省9,800-6,800=3,000

節省現值合計=3000*複利年金現價率(4.2%/12,5*12)=162,102

2. 5年後：

280萬元*本利均等年賦償還率(4.2%/12,15*12)=20,993

每月節省20,993-19,240=1,753

節省現值合計=1753*複利年金現價率(4.2%/12,15*12)*複利現價率(4.2%,5)=190,339

全部節省合計=352,441元

(二)30年部分：

1. 5年內：

280萬元*4.2%/12=9,800元

每月節省9,800-6,800=3,000

節省現值合計=3000*複利年金現價率(4.2%/12,5*12)=162,102

2. 5年後：

280萬元*本利均等年賦償還率(4.2%/12,25*12)=15,090

每月節省15,090-13,183=1,907

節省現值合計=1,907*複利年金現價率(4.2%/12,25*12)*複利現價率(4.2%,5)=288,051

全部節省合計=450,153元

四、     建中地產股份有限公司，使用8﹪的資金成本，去評估二個互斥的土地投資開發案。其各期間之現金流量表列如下：(單位:百萬元)

註：1.C₁代表第i期之現金流量；2.現金流量單：百萬元

(一)     計計算各個投資計畫之PI（獲利指數）與ＮＰＶ(淨現值)。

(二)     請依上述計算結果選擇一投資方案。

(三)     為何ＮＰＶ法與PI法產生衝突。

(四)     若該地產公司共有五千萬元可供投資今有第三土地投資開發計劃與上兩個計劃互為獨立：

　  試問應如何選擇投資計畫？

答：(一)根據 ，NPV=PV+IC｡及獲利指數(PI) = 投資現值 (PV) / 投資成本 (IC)，計算計畫1及2之結果如下：

(二)就PI而言：應選擇計畫1;｡就NPV而言：應選擇計畫2。｡

(三)PI與NPV產生衝突之原因，在於PI注重投資效率;NPV注重投資效果。｡

(四)計畫3之PI與NPV計算如下：

若有五千萬元可投資，投資計畫1及3之NPV為45.68百萬元，大於單投資計畫2之41.22百萬元，故應選擇計畫1及3之投資組合。｡