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學區、中古屋、店面出租致富四部曲
日期：2007/7/12 出處：今週刊
周六清晨一早，六十三年次，目前在上市電子公司擔任高級工程師的Chris開著車，帶著老婆及剛出生幾個月的兒子，緩緩地往南駛去。破曉的晨曦撒在Chris一家三口惺忪的臉龐，這看來也只是一般年輕夫婦趁著假日出遊的慣有場景。但很少人知道，每回Chris一家的南部遊，目的都很另類。當車行下了永康交流道，他在位於台南縣永康市緊鄰奇美醫院的一處社區住宅下了車，Chris前不久才剛在這兒買下一戶十坪套房，這天，他正準備和新房客簽約。章子一蓋，手上那本價值不到二十元的紅皮定型租約，就代表著每月可扎扎實實坐收六千元租金。只見他不慌不忙地將備份鑰匙投入了包包裡，然而在鼓鼓的囊中，這已經是第七支備份鑰匙了。是的，握有七支鑰匙的Chris，正是坐擁七戶房子的包租公。而房子都集中在永康一帶的Chris，每回南下，根本就如同員外般地巡視七棟租出去的房子。只是，有別於一般的包租公，多半受惠先人的庇蔭，坐享其成，Chris的七棟房子，全都是短短三年內靠自己掙來的，讓人豔羨的是，他並沒出半毛錢。善用低利率不花半毛錢當包租公二○○四年，成大碩士班畢業後，Chris有一回載著當時還是女友的老婆到台南旅遊，原本就十分嚮往當包租公的他，想起學生時期房東收租的「爽勁」就羨慕不已。來到舊時地，立刻趁著行程空檔，繞到母校附近看房子。在仲介帶看下，Chris鎖定了兩間小套房，時值房市低迷，兩個物件總價都只要七十多萬元，他二話不說，買了下來。由於Chris頂著上市科技公司工程師的頭銜，當地銀行給予極高的信用評等，再加上融資總額不高，因此輕易地取得全額且超低利的貸款。 Chris夫婦這「閒來一筆」開啟了他的包租生涯。由於房子緊鄰成大、崑山技術學院兩所大學以及奇美醫院，租屋人口龐大，吸引了許多大學生、醫生和護士前來洽租，就連許多南科工程師也不遠千里而來。而Chris仗著成本優勢，決定以六千元低價破盤招租（當地月租行情約七、八千元），使得他的套房成了搶手貨，手續都還沒辦完，就順利出租了。初嘗甜果後，Chris夫婦倆算算，無本、買屋、收租金，扣掉利息，每月每棟房還有幾千元的收入，簡直是天上掉下來的禮物，於是便如法炮製這樁「無本生意」。三年來，Chris依樣畫葫蘆，找同樣的仲介、買同一區房子、用同樣貸款手法，一來方便找房、貸到高額度；再則也方便集中管理，於是當起了七棟小套房的包租公，每月就算本利攤還，最少還可以賺足五萬元以上，為家裡多賺了一份薪水。房市降溫靠租金套利老神在在 Chris多一份薪水的故事，立刻在辦公室傳遍開來，大家忽然驚覺「靠包租變有錢人」，絕非遙不可及。而同事們真正稱羨的是，Chris借由租金可以高枕無憂地付貸款，還賺利潤，遠比短線操作、賺價差的房地產投資模式要可靠多了。尤其這陣子房市景氣降溫，房價有下跌之虞，而從不進行買賣、只靠租金套利的Chris老神在在地說：「我的房子全都是房客幫忙付的，房價跌不跌，我都無關痛癢！」「只要操作得宜，包租是比賺價差的投資客穩健扎實多了。」同時也是包租公一族的信義房屋企畫部協理吳銘鴻道破了包租致富的優勢。他比喻，雖然買房短操賺價差，利潤豐厚；但是就像在暴起暴跌的股市裡，有一定的風險。而靠租金養房，卻像保本持盈的基金，在景氣波動、房市可能反轉之際，十分值得一試。拿Chris來說，目前有許多同事紛紛拿錢要他代操，同事圈裡掀起了一股想「不勞而獲」的準包租公風潮。於是現階段，他一有空就南下看房，用同樣手法複製。甚至未來包租規模擴大後，還可能成立資產管理公司，將包租企業化。不過，Chris表面上雖看似不勞而獲，但事實上從他選擇投資標的、融資貸款、招租以至於租後管理，其實都有眉眉角角的專業。「在當一個『不勞而獲』的包租公、包租婆前，得先苦後甘，用心做功課，從了解市場做起！」在高雄精華地段凹子底一帶同時擁有四個三角窗店面，素有「凹子底包租婆」的劉小姐，就很老到的這樣說。包租公養成一：蹲足馬步下苦功研究都市計畫、市場供需現年五十三歲，只有國小學歷的劉小姐，是一位辛苦養家的單親媽媽，二十年前離婚時，身上只剩八千元，後來靠著父親遺產二百萬元為本，加上貸款，在凹仔底買下一棟三角窗透天店面，身價開始翻轉。當時她資金有限，每月房貸利息高達一○％，對她而言，買下這間店面，簡直是背水一戰。然而會成功，全憑她蹲足馬步的準備工夫。決定買店時，她功課做足，在市場上結交了許多房市投資客、仲介。除了交換吸收大量的消息外，借由人脈生管道，得知房價低、租金行情高的好標的。同時她每天大量閱讀雜誌、報紙分類廣告，研判市場狀況，而且也下足苦功了解市場的供需、行情以及房客的習性。在進駐凹子底前，當時這裡還是北高雄的一個小聚落。但她先仔細分析當地里民的人口成長，以及所有的都市計畫，她相信，凹子底將成為高雄的明日之星，於是大膽買進而壓對了寶。該店面現在每月替她帶進十一萬五千元的收入，不但貸款支出無虞，還有盈餘。「畢竟買房包租是一樁高資本的長期投資，每一個步驟都得小心謹慎。」全國第一家租屋經理人企業，曾受理數萬件代租、包租和租屋代管的永勝資產管理公司總經理徐銘達，就曾目睹身邊許多風光一時的包租老江湖，因一個環節出錯而步步錯，「包租，最怕選錯地點、算錯報酬、租錯房客。」包租公養成二：挑對標的三大法則當房東戰勝炒短投資客徐銘達語重心長地說，就算做了包租前奏曲－－了解市況，接下來還得做對包租三部曲：包租前的決策、包租時的加值以及包租後的管理。「投資前得先確認你要當包租公還是投資客？」針對包租實戰的第一步驟，徐銘達提出了上述的問題。他分析，房地產投資，可分為價差及租金收益，雖然這兩種套利方式經常交叉運用，但兩者的房子類型和元素截然不同。因此，假設你要當以收租為主、買賣為輔的包租公，標的物的選擇，就得換個思惟。針對挑對「黃金包租屋」，徐銘達則提出了「三大法則」和「六個不如」清楚地點出選擇的方法。「一個高租金投報率的房子，最好買得便宜、租得昂貴，而讓房客搶得熱烈！」因此三大法則指的就是房價、需求、供給三項原則。為了符合低價原則，住商不動產總經理林倩認為，挑房子要「新不如舊」，也就是買的房子得盡量避開高價的預售屋或新成屋。其中二至十年的中古屋，既符合買價便宜、出租容易，也最合乎經濟效益。至於人潮，林倩建議，人多、生活機能佳、通勤時間最短的地點，永遠是租屋的首選。因此，學區、辦公大樓和店面齊聚的複合多元商圈，勢必優於單一商圈，而且「單不如多」。另外，林倩則認為，學區型物件，距離學校主要出入口，以步行不超過十分鐘為限。而租給上班族的住宅，則得以捷運票價二十五元，公車加步行二十分鐘以內的通勤距離為底線，「遠不如近」。至於店面，就得研判人潮流向動線，下游優於上游「上不如下」。目前在台北景美、新店一帶擁有七個黃金店面的唐飛雄，八○年代還曾是十七間店的包租公。由於他看店眼光精準，每每都能挑到金店面，至今仍是眾人眼中的「文山包租公」。「選店面，人氣勝於一切！」唐飛雄分享自己多年來挑點投資標的經驗時表示，他每選一個店面，都會站在目標物前觀察該店能不能「結市」。因此門前的路不能太寬，否則車速太快無法結市。而店面所在地最好是行人走路、慢車行駛的必經之地，因此緊鄰捷運的地點，由於是車流、人流的下游之地，是開店的絕佳場所，租金自然水漲船高。此外，房屋的供給量，亦是評估重點。徐銘達提醒，成屋供給量一多，容易供過於求、空置，而影響租價。因此，選屋得先了解供需市況，可直接詢問當地各大樓的管理員，探詢該區域空屋率。若從區域年齡來看，徐銘達認為「少不如老」，也就是挑剛起步的新重劃區倒不如選成熟型的老商圈。雖然後者房價高，但人潮、機能齊備，行情容易判斷，風險較低。而新重劃區，則因為區域發展前途未卜，一旦賭對了，增值潛力驚人，投報率高，但反之，也可能血本無歸。因此，若要介入新區域的租屋市場，以國內重劃區平均得花二十年才足以成形的經驗法則來看，建設、人潮已初步到位，但房價仍在低檔的第十年，應是最佳介入點。綜觀上述各項因素，可以發覺，房屋買賣市場「北熱南冷」的現象，恐怕在租屋市場會被顛覆了。就租金報酬率看來，反而「北不如南」，綜合各房仲及租賃業調查顯示，高房價的大台北租報率一般大約在三至四％，居次的大台中則可達到六至七％，而南部則不難高達八至一○％。不過，若以租屋類型區分，則有「北店面、中住家、南學區」的情況。人潮多、消費力高的北部，店租往往是中南部的好幾倍，適合開發店面市場；而台中挾著科技、白領進駐優勢，房價又不如北部高，反而以上班族套房、住家為強項；至於學區租賃市場，低房價的南部反而是首選。包租公養成三：租金變大壓低成本、巧妙隔間、裝潢增值選對標的，永遠是包租致富的最大關鍵。但若能再靠「後天」創造高租金報酬率，則可加分不少。徐銘達指出，一般租金報酬，有兩種算法，其中傳統公式即是年租金除以房屋總價（含裝潢）；第二種則是年租金除以總成本（購屋自備款）。說到第一類算法，徐銘達建議，要以四％為下限（扣除地價、房屋稅及修繕等未加計的隱形成本，得高於定存利率二％，因而初估為四％）；至於第二類公式，則是針對貸款族，以自備款為分母，而建議合理租報率應維持以一五％為底線（因為得計入稅負、房屋修繕，以及每年本利支出等隱形成本）。了解租報率底線後，則可運用「壓低買價」和「裝潢加值」來提升投報率。中信房屋店東鄭榮發建議，投資者在房子買定前，得先探聽當地租金行情，再運用上述投報率計算合理總價，再以該價為上限，向賣方殺價，以提高報酬率。以凹子底包租婆劉小姐為例，三年前，她看中一個三角窗店面。原本屋主惜售開價一千五百萬元，然而她先打聽出當地租金行情為七萬元，再將理想投報率鎖定在六％，結果借由公式一算，算出一千四百萬元的買價上限。在幾經殺價斡旋後，最終以一三一○萬元成交，將投報率提升至七％。除了壓低成本外，從租金下手亦是金房東慣用的技巧。吳銘鴻建議，無論住宅或店面，若能借由施工加以空間分割，或分時出租，劃分為多單位，皆可有效增加租報率。例如，原本租金二萬元的公寓，如果切割成四個單位，往往每個單位租價可達七、八千元，合計為三萬元左右，附加價值可觀。此外，室內若能借由簡易裝潢、布置，亦可提高行情。吳鴻銘以朋友陳老師為例，家住台北的陳老師在台南女子技術學院附近有一戶舊套房出租，原本出租順利，後來隨著附近新建案釋出，陳老師的房子竟然頓時乏人問津。空置了四個多月，後來在吳銘鴻建議下，陳老師將家裡的盆栽、壁畫和舊家具拿來擺設，加上一些簡單設計，當天人還沒回到台北，就順利出租了。有了這次經驗後，陳老師十分懂得「加值」之道。每每有新房要出租，略懂室內裝潢的他，必先自己重新畫設計圖，並常常拿著室內裝潢雜誌依樣畫葫蘆，到特力屋或HOLA添購設備，用最少的成本創造最高的價值。其中，陳老師另一間在永和的出租房，只經由簡易裝潢，竟同時吸引十一組人馬洽租，後來價高者得租，創出了可觀的租金收入。包租公養成四：租後管理慎選房客勿使空置期吞蝕房租選標的、招租是一門學問，而出租後的風險管理更是不可忽略。北區房屋總經理彭培業提醒所有的房東，得注意「空置期」問題，其中有寒暑假的學區市場，最好以學期為單位收租；而流動率高的店面，則最好找到穩定性高的連鎖加盟店為房客，並簽下多年租約。另外，房東還得注意房客對房子的破壞，惡房客積欠租金，在房子內作奸犯科、自殺等隱形成本，除了平時招租時要慎選房客外，更得勤與房客聯繫。總之，只要能循序漸進掌握每一項租屋法則，成為贏在房市的「包租公、包租婆」，其實並不困難，而且只要操作得以宜，相信「租」比售更能穩健獲利。（轉載自551期《今周刊》） ◎怎麼租才划算？——租屋投報率公式 →公式一：總價報酬率年租金／房子總價＝租金投報率 1.此為傳統算法，適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公，原則以4%為合理底線 2.賺價差的投資客，可先鎖定房價，求出合理租價，如房價500萬元，至少年租金20萬元方為划算的出租價格。(A／500萬元=4%，A=20萬元) 3.包租公得先打聽租價行情及鎖定目標租報率，再求出最高買價，如租金行情20萬元，又希望達到5%投報率，則買價最好壓在400萬元以內。(20萬元／A=5%，A=400萬元) →公式二：成本報酬率年租金／購屋自備＝租金投報率此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者，若以7成貸款，則以15%為底線，一般應可達45%