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捷運後巷 最理想的家
（2007/04/08 05:00:00 時報資訊）

要享受捷運便利的交通，又想擁有優質的生活圈，何處可尋呢？紫 園開發總經理林泉湧認為，捷運後巷是最理想的住所。他說，「紫園 ‧雙翼」就是特別為購屋族打造幸福的家，基地不但緊貼捷運綠線G 3、G5雙出口，而且還正對資優學校東山國小，產品並挑高4.7米，坪 效加倍，讓客戶一次購屋終身滿足。

　　紫園開發係國際知名桐核麥生技集團轉投資的公司，其關係企業文 亮營造為資深的營建團隊，這次跨足建設業，仍秉持著「善的文化、 愛的事業」的經營理念，將健康、環保、公益，三位一體融入建築新 生命，以自己要住的房子心情推案，提昇健康能量，打造EMBA環境、 現代、生技、建築的新建築觀。

　　林總表示，公司歷經7、8個月取得這塊3面臨路900多坪土地，為了 要滿足所有購屋族的需求，沿東山路一段91巷及53巷各規畫6戶透天 店面及8戶前院停車透天別墅。面臨東光國小沿街面則規畫10層樓住 宅大樓，1樓有5戶店面，讓首購、換屋族，投資置產型客戶都能找到 他們的家。

　　林總也強調，「紫園‧雙翼」面對東光國小，附近為住宅區，環境 安寧單純，到東山市場步行僅2分鐘，離縱貫鐵路太原車站約5分鐘， 到捷運綠線G5站只需5分鐘，再加上東山路沿線有密集商店可供採買 ，生活機能豐富。

仲介業看捷運房市 建商搶購地 房價悄悄漲
（2007/04/08 05:00:00 時報資訊）

面對台中捷運綠線即將動工的消息，信義房屋大雅店經理陳佑任指 出，去年站區位置出爐後，沿線地主即出現惜售的心理，如2年前每 坪地價為2、30萬元，現在已拉抬到4、50萬元，至於文心路大面積建 地早為建商搶購一空，捷運確實帶來房市商機。

　　陳經理說，這是台中市第一條輕軌、高架捷運，未來不但文心路沿 線交通更加便捷，且可直達高鐵烏日站。他認為，目前文心路沿線幾 乎都是店家，已無大塊土地，因此只要預售新案一推出，就會聚集投 資客，特別是北部投資客，下手更猛，一次買下10戶、20戶，令銷售 員相當振奮。

　　以「佳茂文心會館」個案為例，超過6成投資客，他們部分轉賣， 部分坐享金房東收租金，目前2房產品，月租超過12000元，投報率相 當划得來。在中古屋成交行情中，屋齡3年的「太子紐約」個案，當 時每坪單價僅10萬元，現階段調高為12萬元，房價已悄悄調漲中。

　　陳經理也提醒購屋族或投資客，若現有資金足夠，可選擇投資店面 產品，長期坐收金房東之利，若想短期內投資獲利了結，則可鎖定有 品牌、好地段的預售新案，最好鄰近商圈和優質學區，投資、自住兩 相宜。以大雅、北平，和天津路商家而言，大雅、文心路口地坪30坪 商家，總價在1500-2000萬元間，及早卡位，看漲其發展性，獲利空 間驚人。

賣屋缺憑證 賠錢照繳稅
（2007/04/10 05:00:00 時報資訊）

陳惠珍／台南報導

　房子即使被法院拍賣，卻還要繳交財產交易所得稅！近來國稅局常 遇到許多納稅人，因繳不出銀行貸款，房子遭拍賣，卻因無法舉證買 價高於被拍賣的價格，仍遭國稅局依照財政部頒訂的標準，核定財產 交易所得課稅，屋主雖心有不甘，稽徵單位卻愛莫能助！ 　國稅局臺南市分局表示，納稅人出售房子，或房子被拍賣時，如有 財產交易損失，可扣除當年度財產交易所得；如當年度不夠扣除，可 在以後三年度財產交易所得中再予以扣除，但是一定要保留憑證，提 供經國稅局審查後，才能認定該筆損失。

　　該分局強調，主張有財產交易損失須檢附的證明文件包括，原始買 賣契約書（即俗稱之私契）、收付款的紀錄證明、法院拍賣拍定通知 書、契稅、印花稅、代書費、規費、監證，或公證費、仲介費、廣告 費、清潔費、搬運費等。

小套房退燒 二房平價屋躍主流
（2007/04/10 05:00:00 時報資訊）

蔡惠芳／台北報導

　隨著金管會要求金融機構嚴格審查小套房產品的貸款成數，加上實 施近二十年的台北市建物增設停車場獎勵容積率上限二○％的措施， 甫於今年一月「畢業」，取消停獎措施，使得大台北地區的當紅地產 產品，有以二房取代小套房的趨勢。

　　今年小套房風潮不再，兩房住宅反而躍居銷售主流。依據信義房屋 不動產研究室完成的統計指出，今年大台北三二九檔期的新推二三四 個個案，其中二十坪以上的產品，約佔新推案的七七％。

　　至於小套房新推案，主要集中在台北中山區，主力坪數十五坪以下 純小套房，僅佔新推個案數的二二．六％，其中有一四％屬於小套房 及兩房以上混合式產品的規劃，純小套房的個案僅八．五％。

　　信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示，由於實施近二十年的 台北市建物增設停車場獎勵容積率上限二○％措施，已於今年一月底 前取消，因建造執照大幅減少、投資客比率過高，再加上金管會要求 金融機構對投機性較高的套房產品從嚴控管，銀行開始緊縮房屋貸款 成數，連帶地小套房產品在三二九和春假檔期，表現並不如預期。

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公平交易委員會對於房屋仲介業之規範
分類：房仲業法令開講2007/04/03 10:25

一、 房屋仲介業涉及違反公平交易法之行為態樣
 
(一) 聯合行為
 
１、聯合行為之規範：按公平交易法第七條規定：「本法所稱聯合行為，謂事業以契約、協議或其他方式之合意，與有競爭關係之他事業共同決定商品或服務之價格，或限制數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等，相互約束事業活動之行為而言。」「所稱聯合行為，以事業在同一產銷階段之水平聯合，足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者為限。」公平交易法對聯合行為之規範，係「原則禁止、例外許可」，按公平交易法第十四條規定：「事業不得為聯合行為，但有左列情形之一，而有益於整體經濟與公共利益，並經中央主管機關許可者，不在此限：１為降低成本，改良品質或增進效率，而統一商品規格或型式者。２為提高技術，改良品質、降低成本或增進效率，而共同研究開發商品或市場者。３為促進事業合理經營，而分別作專業發展者。４為確保或促進輸出，而專就國外市場之競爭予以約定者。５為加強貿易效能，而就國外商品之輸入採取共同行為者。６經濟不景氣期間，商品市場價格低於平均生產成本，致該行業之事業，難以繼續維持或生產過剩，為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價格之共同行為者。７為增進中小企業之經營效率，或加強其競爭能力所為之共同行為者。」
 
２、房屋仲介業可能涉及聯合行為之態樣
 
共同決定價格：房屋仲介業者倘以契約、協議或其他方式之合意，與有競爭關係之其他房屋仲介業者共同決定服務報酬（即服務費收費標準），或限制服務報酬之調整，相互約束事業活動，且該等行為足以影響服務供需之市場功能，則若非符合公平交易法第十四條之例外規定，且經本會許可，將有違反公平交易法第十四條規定之虞。
 
(二)虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為
 
１、虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為之規範：公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」上開規定於事業之服務準用之，同法條第三項復訂有明文。上開規定主要係禁止事業在商品、服務或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品或服務為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。而此項對商品或服務廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，不因交易相對人業已具備該項商品或服務之專業知識或得於事先查證廣告內容而有不同。
 
２、房屋仲介業涉及虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為之態樣
 
(１)加盟店標示
 
目前房屋仲介業以加盟型態經營之情形甚為普遍，而消費者為買賣不動產所選擇之提供仲介服務之主體，仍是仲介業者競爭結果之體現，若消費者的選擇結果係因對提供仲介服務主體錯誤之認知或決定所致，將損及以效能競爭為本質之公平競爭。職是，倘房屋仲介加盟店未於廣告、市招及名片上明顯加註「加盟店」字樣，明確表示或表徵其經營之主體，而縱使施以普通注意力之消費者，仍無法分辨提供仲介服務之主體，究係該加盟體系之直營店，抑或是加盟店，並引起相當數量之交易相對人陷於錯誤之認知或決定，而與其簽訂委託買賣不動產者，將有違反公平交易法第二十一條規定之虞。故房屋仲介業者宜於廣告、市招及名片等明顯處加註「加盟店」字樣，以使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體，至於標示方式，原則上由房屋仲介業者自行斟酌採行。
 
(２)看板廣告之面積標示
 
房屋仲介業者所刊登之看板廣告上標示之建物總面積，倘與所有權狀登記之面積不符；或雖與所有權狀登記之面積相符，然該廣告中係以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」等非法定名詞為建築物面積之標示或表徵，而未於廣告中明顯處，以相當比例之字體註明其包括之範圍，而有引人誤認面積者，抑或使用法定用語（如「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「共同使用部分面積」）作為建物面積之表示時，而面積表示之數量與法定用語所應有或登記之面積不符，其差距難為一般消費大眾所接受者，將有違反公平交易法第二十一條規定之虞。故房屋仲介業者刊登看板廣告時，其面積之標示，宜以法定用語標示建物所有權狀或登記謄本所登載之面積。若權狀與建物登記謄本所載面積不同時，宜明示其資料之來源為權狀或建物登記謄本，並依該資料來源明白標示其面積為「權狀○○平方公尺或○○坪」或「登記○○平方公尺或○○坪」。
 
(三)足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為
 
１、房屋仲介業足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣
 
 
 (1)未告知斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係
 
房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務（書面告知之文字範例如附）。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。
 
(2)賺取差價
 
目前國內房屋價格資訊並不充分，且估價制定尚未建立，而仲介從業人員因業務關係自買、賣雙方獲得價格資訊，為最明瞭買賣標的物價格資訊者。倘仲介業者利用交易資訊上之優勢，以虛報交易價格，並輔以欺罔手段詐騙當事人賺取差價，則與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範，背道而馳，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
 
(3)不當收取多次服務費
 
仲介業者於房屋買賣過程中，就全盤交易資訊之掌握而言，顯較買賣之任一方皆處於絕對優勢，而仲介業者若利用資訊上之優勢，同時向二買主收取斡旋金，並安排該二買主先後購買同一房屋，藉以收取多次服務費之行為，與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範，背道而馳，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
 
二、違反公平交易法相關規定之罰則與法律責任
 
(一)違反公平交易法第十四條規定，依據同法第三十五條第一項規定，經本會依同法第四十一條規定，限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施，或停止後再為相同或類似違反行為者，處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣一億元以下罰金。
 
(二)公平交易委員會對於違反公平交易法規定之事業，依據同法第四十一條規定，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
 
(三)事業倘違反公平交易法之規定，除依法須負刑事或行政責任外，尚須負同法第五章規定之民事損害賠償責任。
 

房客必看─(租屋如何辦理所得稅扣抵？)
分類：不動產稅務篇2007/04/03 09:24 

房客在申報個人綜合所得稅申報時，可以利用其承租房屋之租金支出，做為所得稅扣抵，其規定如下：

一、要符合以下條件才能申報租金之所得扣抵：

  (1)所承租的房屋不能當營利事業使用，而是租來自住的房子 。

  (2)承租人必須是納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬。

  (3)  房客應以實際的房租支出申報，租金金額超過一年十二萬元以十二萬元為上限。

  (4)不能同時申報購屋自住貸款利息支出。

二、申報時應準備之文件：

  (1)  租賃契約書正本，其中必須載明房東及房客的姓名、身分證字號、戶籍地址及租金金額。

  (2)房租付款證明影本：房客必須檢附房東簽收的收據或足以證明匯入房東帳戶的證明文件影本如：自   動櫃員機轉帳收據或匯款證明。

  (3)房客供自住的設籍證明文件：承租人必須是納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬，在承租地址辦妥戶籍登記的證明，或簽具切結書保證承租人所承租的房屋在課稅年度內是供自住且非供營業或執行業務使用。

房東須知─(租賃所得如何申報及節稅？)
分類：不動產稅務篇2007/04/02 20:01 

房地出租之所有權人，在辦理該年度綜合所得稅結算申報時，其申報租賃所得之標準如下：

  納稅義務人以實際出租不動產之租賃收入列舉申報個人綜合所得稅者，租賃所得之計算方式係以出租房屋隻租賃收入減除必要損耗及費用後之餘額。至於可減除必要損耗及費用，可以依照下列方式計算並選擇所得較少者來申報，以達節稅之目的。

一、列舉租賃收入之必要損耗及費用：

        如折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加稅捐，以該房屋為保險標的物所投保的保險費及向金      機構貸款所支付之利息等憑證。

二、未列舉扣除租賃收入之必要損耗及費用：

        依照財政部所核定本年度之必要損耗及費用標準為【租賃收入的43%】；但若僅出租土地之收入僅得扣除開土地當年度繳納之地價稅。

三、土地及坐落於其上之建築物分屬不同所有權人而共同出租者，該土地或地上建築物之所有權人取得租賃收入，未舉證扣除租賃收入之必要損耗及費用者，均得減除上述43%之必要損耗及費用。

土地稅法(四)--契稅條例

土地稅法〈二〉土地增值稅
分類：不動產稅務篇2007/03/30 16:40

一、 意義

土地所有權人在持有土地期間，非因施以勞力資本增加土地價值，於發生所有權移轉或典權設定時，政府就其自然漲價之部分，向原所有權人課徵之稅賦，以實現「漲價歸公」，達到地利共享目標。

二、 課徵時機

土地增值稅之徵收，應依照土地漲價總數額計算，於土地所有權移轉或設定典權時行之。此乃平均地權條例第三十六條第一項前段揭示之課徵時機。而土地稅法更詳言如下：

(一)移轉：

     已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。(土稅 28)

(二)出典：

     已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。(土稅 29)

(三)交換：

      土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。(土稅 42 I)

(四)共有土地分割：

    1.分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。

    2.公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。(平權施 65 I II、土稅施 42 II III)

(五)合併：

    土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。(平權施 65 III、土稅施 42 IV)

      上述第(三)(四)(五)項土地價值之計算，以共有土地分割或土地合併時之公告地現值為準(土稅施 42 V)

三、        納稅義務人

土地增值稅，以原土地所有權人為納稅義務人。但土地所有權無償移轉者，以取得所有權人為納稅義務人。此乃平均地權條例第三十七條所揭示之規定。而土地稅法更詳言如下：

(一)一般情形：

土地增值稅之納稅義務人如下：

1.    土地為有償移轉者，為原所有權人。如買賣、交換、政府照價收買或徵收。

2.    土地為無償移轉者，為取得所有權之人。如遺贈、贈與。

3.    土地設定典權者，為出典人。(土稅 5 I)

(二)代繳情形:

1.土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳納者，得由取得所有權之人代為繳納。依平均地權條例第四十七條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者，其應納之土地增值稅，應由權利人代為繳納。(土稅 5 之1 )

         2.(1)欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權。

           (2)經法院拍賣之土地，依第三十條第一項第五款但書規定審核之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅時，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書。

           (3)第一項所欠稅款，土地承受人得申請代繳或在買價、典價內照數扣留完納；其屬代繳者，得向納稅義務人求償。(土稅 51 )

(三)土地為信託財產情形：

1.    受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。

2.    以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。(平權 37之1、土稅5之2)

四、 稅額計算因子

(一)原地價：

    指土地所有權人計算土地漲價總數額時，其原先取得土地之價值。有採原規定地價者，亦有採前次移轉現值者，甚有採特殊規定者，茲將其適用準則敘述如下：

1.    原規定地價：前項所稱規定地價，係指中華民國五十三年規定之地價；其在中華民國五十三年以前已依土地法規定辦理規定地價及在中華民國五十三年以後舉辦規定地價之土地，均以其第一次規定之地價為原規定地價。(平權 38 II)

2.    前次移轉現值：指土地所有權人在前次取得土地當時，為計徵出賣人土地增值稅所申報之移轉現值。

3.    適用準則：

(1)規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價為原地價；規定地價後，曾經移轉之土地，以其前次移轉現值為原地價。(土稅31 I1)

    (2)因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值為原地價。(平權 38 II、土稅 31 II)

    (3)配偶相互贈與之土地，不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價。(土稅 28之2)

    (4)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價。(平權 42 II、土稅 39 II)

    (5)區段徵收領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價。(平權 42之1 II、土稅 39之1 II)

    (6)1作農業使用之農業用地，於本條例中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

        2本條例中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉時，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。(平權45 IV V)

             (7)1依第三十五條之三規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定移轉為受託人自有土地時，以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第四十二條第二項但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。

        2因遺囑成立之信託，於成立時以土地為信託財產者，該土
         地有前項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。(平權 38之1 II、土稅 31之1 I II)

(二)物價指數調整：

 1.前條原規定地價或前次移轉時申報之現值，應按政府公告之物價指  數調整後，再計算其土地漲價總數額。(平權 39、土稅32)

    2.依本條例第三十九條計算土地漲價總額時，應按申報移轉現值收件當時已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數，調整原規定地價或前次移轉時申報之土地移轉現值。(平權施 55)

(三)改良土地已支付之全部費用：

    1.土地增值稅之徵收，應依照土地漲價總數額計算，前項土地漲價總數額應減去土地所有權人為改良土地已支付之全部費用。(平權 36 I II)

        2.所謂改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。(土稅 31 I 2)

    (四)公告現值：

        直轄市或縣(市)政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。(平權46)

    (五)申報土地移轉現值：

        1.土地所有權移轉或設定典權，應申報該土地之移轉現值，以就其與原地價之差距，計算土地漲價總數額。依現行制度，得採以公告土
地現值申報，或依實際交易價格申報，其審核標準如下：

         (1)申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。

         (2)申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。

         (3)遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。

         (4)依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。

         (5)經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。

         (6)經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。

2.前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。前項第一款至第三款之申報移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅。

     (六)稅基：

         土地漲價總數額：

1.    平均地權條例之規定：土地增值稅之徵收，應依照土地漲價總數額計算。該漲價總數額應減去土地所有權人為改良土地已支付之全部費用。(平權36 I II)

2.    土地稅法之規定：土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各項後之餘額，為漲價總數額：

(1)規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。

(2)土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。

(土稅 31 I)

五、稅率結構

    一般土地適用一般稅率，採用超額累進制，共分為三級(20%、30%、40%)。優惠土地適用優專稅率，採用比例稅制，以10/100單一比例稅計徵。

(一)一般稅率：

一般土地 ﹝以 土地漲價總數額／ 經物價指數後所調整之原地價　　按稅率級距課徵﹞，

採累進稅率，共分三級：

(1)土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。

(2)土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，就其超過部分徵收增值稅百分之三十。

(3)土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅稅百分之四十。(平權 40 3、土稅 33 3)

       另外長期持有土地減徵：

(1)持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即百分之二十)部分減徵百分之二十。

(2)持有土地年限超過三十年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即百分之二十)部分減徵百分之三十。

(3)持有土地年限超過四十年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即百分之二十)部分減徵百分之四十。

(4) 

(二)優惠稅率：

自用住宅用地採比例稅，其稅率為百分之十。

1.    土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過 三公畝 部分或非都市土地面積未超過 七公畝 部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過 三公畝 或 七公畝 者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。

2.    前項土地於出售前一年之內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。

3.    第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者，不在此限。

4.    土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。

   (平權 41、土稅 34)

六、收入用途

    依本條例施行漲價歸公之收入，以供育幼、養老、救災、濟貧、衛生、扶助殘障等公共福利事業、興建國民住宅、徵收公共設施保留地、興辦公共設施、促進農業發展、農村建設、推展國民教育及實施平均地權之用。(平權  51)

七、減徵規定

    (一)土地重劃：

        經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。(平權 42 IV 、土稅 39 IV)

(三)區段徵收：

區段徵收之土地，以抵價地補償其地價者，於領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅，並準用土地重劃後第一次移轉得減徵百分之四十之規定。(平權 42之1 II 、土稅 39之1 II )

八、抵繳規定

　　同一筆土地增繳之地價稅得抵繳增值稅。

(一)意義：

土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。(平權36 III、土稅 31 III)

(二)抵繳方式：

增繳之地價稅，准予抵繳增值稅之總額，以不超過應繳增值稅總額百分之五。(土稅 31 III)

九、免徵規定

    (一)種類：

        1.繼承移轉：因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。(平權 36 I、土稅28)

        2.公地出售：各級政府出售之公有土地，免徵土地增值稅。(平權 35、土稅28)

        3.捐贈土地：

          (1)各級政府依法贈與之公有土地及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。(平權 35、土稅28)

          (2)私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校之使用之土地，免徵土地增值稅。但以符合下例各款規定為限：

             1受贈人為財團法人。

             2法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。

             3捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。(平權 35之1、土稅28之1)

4.信託土地：土地為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅：

    (1)因信託行為成立，委託人與受託人間。

    (2)信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

    (3)信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

    (4)因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

    (5)因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

       (平權 35之3、土稅28之3)

5.徵收土地：

  (1)被徵收之土地，免徵其土地增值稅。(平權 42 I 、土稅39 I)

           (2)依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用前項規定。(平權 42 III 、土稅39 III)

           (3)區段徵收之土地，以現金或抵價地補償其地價者，免徵其土地增值稅。但因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者，亦免徵土地增值稅。(平權 42之1 I 、土稅39之1 I)

          6.農地移轉：

            (1)作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

     (2)前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用之情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。

     (3)前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

     (4)作農業使用之農業用地，於本條例中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

            (5)本條例中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。(平權 45 、土稅39之2 、農發條例 37)

7.有土地分割：

 (1)分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。

 (2)公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。

(平權施 65 I II、土稅施42 II III)

             8.土地合併：土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。(平權施 65 III 、土稅施42 IV)

             9.配偶贈與：配偶相互贈與之土地，不課徵土地增值稅。(土稅28 之2)

             10.土地重劃：土地重劃時，土地所有權人依法應負擔之公共用地及抵費地，全免。於重劃區內原土地所有權人應分配之土地因未達最小分配面積標準改領差額地價(現金補償)者，亦同。(土稅減 20 8)

             11.公共設施保留地：依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總額，課徵土地增值稅。(平權施 42 II 、土稅39 II)

    (二)現值之認定：

       1.平均地權修例之規定：依法免徵土地增值稅之土地，主管稅捐機關應依下列規定核定其移轉現值並發給免稅證明，以憑辦理土地所有權移轉登記：

        (1)依第三十五條規定免徵土地增值稅之公有土地，以實際出售價額為準。但各級政府贈與或受贈之土地，以贈興契約訂約日當期之公告土地現值為準。

        (2)依第三十五條之一規定，免徵土地增值稅之私有土地，以贈興契約訂約日當期之公告土地現值為準。

        (3)依第三十六條規定，免徵土地增值稅之繼承土地，以繼承開始時當期之公告土地現值為準。

        (4)依第四十二條之一第二項規定，免徵土地增值稅之抵價地，以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準。

        (5)依第四十五條第一項規定，免徵土地增值稅之農業用地，以權利變更日當期之公告土地現值為準。(平權 47之2)

      2.土地稅法之規定：依法免徵土地增值稅之土地，主管稽徵機關應依下列規定核定其移轉現值並發給免稅證明，以憑辦理土地所有權移轉登記：

        (1)依第二十八條規定免徵土地增值稅之公有土地，以實際出售價額為準；各級政府贈與或受贈之土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。

        (2)依第二十八條之一規定，免徵土地增值稅之私有土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地值為準。

        (3)依第三十九條之一第二項規定，免徵土地增值稅之抵價地，以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準。

        (4)依第三十九條之二第一項規定，免徵土地增值稅之農業用地，以權利變更之日當期之公告土地現值為準。(土稅 30之1)

十、退稅規定

(一)出典回贖：

        已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。(土稅 29)

(二)重購退稅：

    平均地權條例第四十四條規定：

    1.土地所有權人出售其自用住宅用地、自營工廠用地或自耕之農業用地，另行購買使用性質相同之土地者，依法退還其出售土地所繳之土地增值稅。

    2.前項土地被徵收時，原土地所有權人於領取補償地價後，另行購買使用性質相同之土地者，依法退還徵收土地所繳之土地增值稅。

    3.茲就土地稅法中有關土地增值稅之退稅規定及其立法意旨分述說明如下：

       (1)退稅時機：

1自用住宅用地、自營工廠用地及自耕之農業用地出售或被徵收後，土所有權人自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購使用性質相同之土地者。但自用住宅用地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。

        2土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，自用住宅用地、自營工廠用地及自耕之農業用地始行出售或被徵收者。但土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用

之。

            (2)重購土地之要件：

               1自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分，仍作自用住宅用地者。

               2自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地之內購地建廠者。

               3自耕之農業用地出售或被徵收後，另行購買仍供自耕之農業用地者。

(3)退稅額度：

   1以新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價數額。

         2所稱原出售土地地價，以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準。所稱新購土地地價，以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準；該次移轉課徵契稅之土地，以該次移轉計徵契稅之地價為準。(土稅 36)

               (4)追繳：土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同(土稅 37)，目的乃在避免當事人於退稅後即將另購之土地出售或移轉做其他用途，以逃漏增值稅，進行土地投機。

(三)溢繳退稅：

   納稅義務人對因適用法令錯誤或計算錯誤致溢繳之稅款，得自繳納之日起五年內提出具體證明，申請退還。

十一、稽徵程序

      (一)申報移轉現值：

          土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢附契約影本及有關文件，共同向主管機關申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。(土稅 49 I)

       (二)稅單核發：

          依照土地稅法第四十九條第二項規定：「主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起七日內，核定應納土地增值稅，並填發稅單，送達納稅義務人。但申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之案件，其期間得延長為二十日。」

       (三)繳納稅款：

           1.一般土地：土地增值稅納稅義務人於收到土地增值稅繳納通知書後，應於三十日內向公庫繳納。(土稅 50)

           2.拍賣土地：

             (1)經法院拍賣之土地，依第三十條第一項第五款但書規定審核之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅時，拍賣法院應俟拍定人代繳清差額後，再行發給權利移轉證書。(土稅 51 II)

             (2)主管稽徵機關接到法院通知之有關土地拍定或承受價額等事項後，除應於七日內查應納土地增值稅並填掣土地增值稅繳納通知書註明法院拍賣字樣，送請執行法院代為扣繳外，並應查明該土地之欠繳土稅額參加分配。(土稅 61 )

            3.徵收土地：經徵收或收買之土地，該管直轄市、縣(市)地政機關或收買機關，應檢附土地清冊及補償清冊，通知主管稽徵機關，核算土地增值稅及應納未納之地價稅或田賦，稽徵機關應於收到通知後十五日內，造具代扣稅款證明冊，送由徵收或收買機關，於發放價款或補償費時代為扣繳。(土稅 52)

         (四)地政機關登記：

            1.查欠稅：欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記。(土稅施 52 )

            2.稅額更正：依照土地稅法第四十九條第三項規定：「權利人及義務人應於繳納土地增值稅後，共同向主管地政機關申請土地所有權移轉或設定典權登記。主管地政機關於登記時，發現該土地公告現值、原規定地價或前次移轉現值有錯誤者，立即移送主管稽徵機關更正重核土地增值稅。」

十二、罰則

 (一)滯納稅捐：

        納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者，每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金；逾三十日仍未繳納者，移送法院強制執行。經核准以票據繳納稅款者，以票據兌現日為繳納日。(土稅53  I)

(二)逃稅等之處罰：

       (1)土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。(土稅54)

       (2)土地買賣未辦俊權力移轉登記成買人再行出售該土地者處應納登記費二十被以下之罰鍰。(平權81)

(三)未按目的使用

依第二十八條之一受贈土地之財團法人，有下列情形之一者，除追補應納之土地增值稅外，並處應納土地增值稅額二倍之罰鍰：

1.    未按捐贈目的使用土地者。

2.    違反各該事業設立宗旨者。

3.    土地收益未全用於各該事業者

4.    經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益者。(土稅 55之1)

土地稅法〈三〉房屋稅條例
分類：不動產稅務篇2007/03/31 14:40

一、意義

    政府就房屋現值逐年向所有人或典權人徵收之財產稅。(持有稅)

二、徵收對象

    房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。(房屋稅條例 3)

三、納稅義務人

   (一)一般情形：

       房屋向房屋所有人徵收之，其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納。(房屋稅條例 4I)

   (二)代繳情形：

      1.房屋的共有人不為推定一人繳納者，由現住人或使用人代繳之。其代繳之
         房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他供有人有求償權。

      2.所有權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住
         人繳納之。

      3.房屋如屬出租，應由承租人代繳，抵扣房租。

      4.未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照
         所載起造人徵收之。

      5.無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之。

      6.無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。(房屋稅條例 4I II III)

   (三)房屋為信託財產情形：

      房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。(房屋稅條例 45554 V)

四、稅額計算因子

    (一)房屋標準價格：

       1.房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄
          市、縣(市)政府公告之：

         (1)各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

         (2)各類房屋之耐用年數及折舊標準。

         (3)按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該
             不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

       2.前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折
          舊，按年遞減其價格。(房屋稅條例 11)

     (二)稅基：

        主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。(房屋稅

條例 10 I)

五、稅率結構(採比例稅)

   (一)房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

       1.住家用房屋最低不得少於其房屋現值百分之一點二、最高不得超過百分之二。但自住房屋為其房屋現值百分之一點二。

       2.非住家用房屋，其為營業用者，最低不得少於其房屋現值百分之三、最高不得超過百分之五。其為私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

       3.房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。(房屋稅條例 5)

六、免徵規定

   (一)公有房屋供下列各款使用者，免徵房屋稅：

       1.各級政府機關及地方自治機關之辦公房屋及員工宿舍。

       2.軍事機關部隊之辦公房屋及其官兵宿舍。

       3.監獄、看守所及其辦公房屋暨員工宿舍。

       4.公立學校、醫院、社會教育學術研究機構及救濟機構之校舍、院舍、辦
         公房屋及其員工宿舍。

       5.工礦、農林、水利、漁牧事業機關之研究或試驗所所用之房屋。

       6.糧政機關之糧倉、鹽務機關之鹽倉、公賣事業及政府經營之自來水廠(場)
          所使用之廠房及辦公房屋。

       7.郵政、電信、鐵路、公路、航空、氣象、港務事業，供本身業務所使用
          之房屋及其員工宿舍。

       8.名勝古蹟及紀念先賢、先烈之祠廟。

       9.政府配供貧民居住之房屋。

       10.政府機關為輔導退役官兵就業所舉辦事業使用之房屋。(房屋稅條例 14)

    (二)私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅：

       1.業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記者，其供校舍
         或辦公使用之自有房屋。

       2.業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記
          者，其直接供辦理事業所使用之自有房屋。

       3.專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財團
          法人或寺廟登記，且房屋為其所有者為限。

       4.無償供政府機關公用或供軍用的房屋。

       5.不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。但
          以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者，不在此限。

       6.專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、 人工
         繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻縠及茶葉烘乾機房、
         存 放農 機具倉庫及堆肥舍等房屋。

     7.受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。

     8.司法保護事業所有之房屋。

     9.住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者。但房屋標準價格如依第十一條第二
        項規定重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。調整金
        額以千元為單位，未達千元者，按千元計算。

     10.農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明者。

     11.經目的事業主管機關許可設立之公益信託，其受託人因該佔信託關係而
         取得之房屋，直接供辦理公益活動使用者。

       依第一項第一款至第八款、第十款、第十一款減免房屋稅者，應由納稅義務人於減免原因、事實發生之日起三十日內申報當地主管稽徵機關調查核定之；逾期申報者，自申報日當月份起減免。(房屋稅條例 15 I III )

(三)房屋遇有焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者，應由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後，在未重建完成期內，停止課稅。(房屋稅條例 8)

(四)新市鎮特定區內之建築物於興建完成後，其房屋稅第一年免徵。(新開25)

七、減徵規定

  (一)依房屋稅條例規定：

       1.私有房屋有下列情形之一者，其房屋稅減半徵收：

         (1)政府平價配售之平民住宅。

         (2)合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。

         (3)農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明者。

         (4)受重大災害，毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋。

       2.依第二項規定減免房屋稅者，應由納稅義務人於減免原因、事實發生之日起三十日內申報當地主管稽徵機關調查核定之；逾期申報者，自申報日當月份起減免。(房屋稅條例 15 II III )

八、稽徵程序

   (一)依限申報：

       1.納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。(房屋稅條例 7 )

       2.房屋之新建、重建、增建或典賣移轉，主管建築機關及主管登記機關應於核准發照或登紀之日，同時通知主管稽徵機關。(房屋稅條例 8)

       3.房屋遇有焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者，應由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後，在未重建完成期內，停止課稅。(房屋稅條例 8)

   (二)核計現值與異議：

       依規定核計之房屋現值，主管稽徵機關應通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起三十日內，檢附證件，申請重行核計。(房屋稅條例 10 II)

   (三)繳納稅款：

       納稅義務人應於收到稅單後，按所載繳納期限，如期繳納之。

 九、罰則

    (一)未依限申報：

        納稅義務人未依第七條規定之期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以二倍以下罰鍰。(房屋稅條例 22)

    (二)滯納：

        納稅義務人未於稅單所載限繳日期以內繳清應納稅款者，每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金；逾三十日仍未繳納者，移送法院強制執行。(房屋稅條例 18)

十、查欠登記及異動通知

    (一)1.欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權登記。

        2.前項所欠稅款，房屋承受人得申請代繳，其代繳稅額得向納稅義務人求償，或在買價、典價內照數扣除。(房屋稅條例 22)

    (二)房屋之新建、重建、增建或典賣移轉，主管建築機關及主管登記機關應於核准發照或登記之日，同時通知主管稽徵機關。(房屋稅條例 23)

如何申請青年購屋貸款？

豪宅投資成“造富機器” 看明星如何投資房產

稀缺、珍貴、舒適、豪華、尊貴、超前，能夠將這些形容詞全部用在一起來形容的，恐怕只有“豪宅”才能做得到。的確，有些東西就是這樣的完美，而完美的東西往往價值連城，有了不凡的價值便值得投資。豪宅投資，就這樣順理成章地流行了起來。

    放眼世界看豪宅

    隨著2006年11月12日CILPS2006(China International Luxury Property Show 2006)首屆中國國際豪宅展在上海的完美落幕，有關於豪宅的關注度日益攀升。中國富豪群體的壯大，其中潛在的巨大購買能力已經吸引了世界各地開發商的目光，購買豪宅成為了中國富豪的又一個投資渠道。

    什麼樣的房子才能夠稱為豪宅？

    談及豪宅，很多人腦海中都會浮現出閃著燦燦金光的貴族宮廷，或者是用無數金錢砸出來的山水庭院，超大戶型，室內又不乏水鑽吊燈、純金馬桶、真絲壁布等奢華的裝飾……總之就是一個字─貴。但是，對於真正意義的豪宅來說，僅僅具備這些還是遠遠不夠的。那麼，到底什麼樣的房子才能夠稱為豪宅呢？

    要想弄清楚這個問題，首先我們要確定一點，豪宅是奢侈品，而豪宅的主人則是身價億萬的富豪。一個社會的總體資源是有限的，而優質的資源就更加稀有。當一部分人擁有了越來越多的財富，他們佔有社會稀缺資源的慾望就會越來越強烈。而豪宅就是為了滿足這部分人佔有社會稀缺資源的慾望而量身定制的豪華住宅。既然豪宅是由社會資源的精華萃取而來，便天生有著普通住宅無法比擬的優勢。那麼豪宅到底應該具備哪些特點呢？

    首先就是建造地點的稀缺性。要想讓一棟房子成為豪宅，選址是最為重要的。豪宅的建造地點要麼是在最為繁華的城市中心，要麼就是在風景絕佳、超然脫俗的自然風景勝地。李嘉誠先生說過一句話："選房子，就看三點。第一是地段。第二是地段。第三還是地段。"從這句話中，我們不難看出一棟房子的建造地點對其價值的影響有多大。

    豪宅的第二個特點是珍貴性。這裡所說的珍貴性主要指的是土地的稀缺價值、稀有資源價值、自然景觀價值、建築設計價值與城市的人文價值。佔有了這些不可替代的社會資源，豪宅才能夠為他的主人帶來最大的價值。

    第三就是舒適性。豪宅最為根本的用途畢竟還是用來居住的，所以舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，這是檢驗豪宅的重要指標之一。一棟豪宅，除了要有巨大的面積，還必須擁有個性化、智慧化的功能來保證居住者的舒適，這樣才能夠讓人得到足夠的享受。同時，豪宅的舒適性應該是從內到外全面體現的，無論外觀還是內飾、輪廓還是細節，都必須給住戶以自然舒適的感覺。

    第四是豪華性。既然豪宅是社會精華資源的萃取，顯然其建築與裝飾的材料也必須是精益求精，稀有奢華的。作為一所豪宅的重要組成部分，裝修與裝飾有著與房子本身同樣價值。以黃金、鑽石作為豪宅的裝飾材料一點也不為過。當然價格的昂貴並不是豪宅追求的唯一標準，上等的用料與精細的施工也是豪宅裝修裝飾所必須的。

    第五是尊貴性。當然，一棟豪宅，除了具備這些自身的"硬體"優勢外，其"軟體"優勢也發揮著不可或缺的作用。豪宅為什麼這樣值錢？因為富豪們買來豪宅的同時，也會享受到頂級的物業管理服務。只有這樣，才能夠使豪宅的主人倍受尊崇，時時刻刻體會到住在豪宅所享受到的尊貴。

    最後是超前性。作為生活在上流社會的富豪名流，他們還需要享受到豪宅科技的超前性與投資價值的超前性。應用在豪宅中的全新技術能夠讓主人提前享受到未來生活的舒適與便捷；城市、自然資源選擇的超前性能夠為主人帶來豐厚的投資回報，並且能夠經得住時間的考驗。這些都是一棟豪宅所應具備的條件。

感受世界頂級豪宅

    具備了以上條件的房子，想不"豪"都不行。了解了一棟豪宅所應該具備的條件之後，對於豪宅投資市場而言，它的發展趨勢又是怎樣的呢？細數福布斯世界富豪排行榜，中國的成績可喜可賀，越來越多的中國富豪已經擠進世界排行的前列，中國富豪群體的壯大也讓許多國際開發商開始對中國市場青睞有加。

    業內人士分析指出，在中國豪宅市場上，買豪宅用來自住的畢竟不多。在投資者的眼中，中國本土的豪宅投資市場，在宏觀調控後房價的增勢不會再像前幾年那麼火爆，但有一部分還是被中國富豪納入了豪宅投資計劃當中。而像迪拜這樣的豪華之城，房產市場正處於一個發展的初期階段，是一個進入的好時機。這些地方的豪宅長線投資非常看好，收益十分可觀，所以很值得投資者出手。

    世界性的頂級豪宅均是動用了世界上最稀缺的資源來建造的，站在全球資源的角度來看，一棟頂級豪宅從選址、設計、建築、裝潢、文化、物業等方面要比國內的豪宅考慮得更加全面，更加符合豪宅的要求，因此價值會更高，投資的回報也更大。比如位於美國舊金山的黃金海岸豪宅(Gold Coast Mansion)，兩年前以3200萬美元出售，而現在的售價已經漲到6500萬美元左右，漲了一倍有餘，由此不難看出其巨大的投資價值。

    被稱為"世界最昂貴豪宅"的愛敦閣(Updown　Court)，是一棟位於倫敦近郊的超級豪華別墅。然而，僅僅在四年以前，這棟當今世界最昂貴的別墅呈現在世人面前的，還只是一片屋頂與墻壁漏水後的狼藉。原來，建於1924年的愛敦閣，在1987年的時候遭遇了大風暴，一場大火過後便成為了一座空殼。而在四年前，萊斯力以2000萬英鎊的價錢將殘破不堪的愛敦閣買下，隨後將愛敦閣打造成為了今天世界上最豪華、最昂貴的豪宅。如今，愛敦閣的售價最少也要7500萬英鎊以上，成為了世界上最為昂貴的別墅，同時也引起了的全世界頂級富豪們的關注，而其中更是有一位中國商人，對這座傳奇華墅產生了濃厚的興趣。

    奢侈、華麗的豪宅多數會蘊含著濃厚的歷史氣息，而一棟以高科技武裝起來的豪宅，則會讓人感受到超越時空的生活體驗。要說科技含量最高的豪宅，恐怕非世界首富比爾·蓋茨那位於華盛頓的豪宅莫屬了。如果你到蓋茨家做客，那麼在進入大門之前，裝有氣象情況感知器大門便可以根據各項氣象指標自動調整好室內的溫度和通風的情況。同時你會得到一枚紐扣大小的別針，當你每進入一個房間時，所有的設施都會按照你的喜好自動運行。蓋茨家的一切幾乎都是自動化，廚房有整套的全自動烹調設備，浴室裏也有全套的電腦系統，主人在回家途中，浴缸已經自動放水調溫。當主人休息時，只要按下"休息"開關，防盜報警系統便開始工作；當發生火災等意外時，消防系統可自動報警，顯示最佳營救方案，關閉有危險的電力系統，並根據火勢分配供水……居住在這樣一棟充滿著科技韻味的豪華住宅中，就仿佛置身於未來的科幻世界，也正是這些體貼入微的高科技設施，使得蓋茨的豪宅價值連城。

    相對於花費巨大的頂級豪宅來說，一些並不是很昂貴的豪宅也具有一定的投資價值。位於美國佛羅裏達州奧蘭多市的地中海風格花園公寓，緊鄰迪斯尼樂園與慶典城。在這裡一套兩居室的公寓售價僅為36萬美元起，並且開發商還會支付兩年的抵押費用、財產稅、業主協會費用以及所有公用事業費用。這樣的投資預算在豪宅投資中並不算多，投資者也不會承擔過多的壓力與風險，同樣是非常值得考慮的。

不容小覷的國內豪宅

    相對於充滿異域風情的國外豪宅來說，中國大陸與香港地區的豪宅也不甘示弱，豪華程度絲毫不亞於國外的奢華。根據美國《福布斯》雜誌的統計，在亞洲十大豪宅中，香港地區就佔了八幢，而香港"第一"豪宅便是香港名家中建企業集團主席許世勳的港島大浪灣道10號豪宅，目前估價7億港幣。而被人們稱為"超級木屋"的港島大浪灣道12號，是電訊盈科主席李澤楷的宅邸。這座豪宅共花了八年時間，耗資2億興建，佔地2萬平方尺，裝修材料以美國紅木為主，"超級木屋"的稱號也由此而來，目前估價5.2億港幣。

    在中國大陸，北京、上海等城市的豪宅也是風頭正勁。在首都北京，位於二環以內的NAGA上院也靠著自己的貴氣與豪華在豪宅市場上引起了不小的轟動，連被娛樂圈內人尊稱為"大哥"的成龍也成為了NAGA上院的業主，說明瞭NAGA上院獨特的上乘品質。同時，明星的品牌效應，又為NAGA的火熱灑上了一把麻油。東山墅也是北京比較有代表性的豪宅之一，東山墅從設計到施工凝聚著許多世界頂級公司的智慧，並且由美國著名建築師道格拉斯·道林先生親自主持設計戶型，使東山墅成為了具有國際性特點的別墅建築。在上海，世茂佘山莊園也是中國大陸比較突出的豪宅之一，單套最高2.8億元人民幣的售價也使得世茂佘山莊園進入了世界級豪宅的範疇。

    與任何一種投資方式相同，豪宅投資也非常需要投資者獨有的眼光，如果購買成本過高，升值空間不大的豪宅，就不適合購買投資了。但是假如你有合適的目標，在豪宅市場越走越旺的時刻，豪宅投資也是能讓你的資產快速升值的捷徑哦。

    身為公眾人物，如果說他們的本行是"演戲"、"唱歌"，那麼"下海"、"經商"對他們而言就是"賺外快"了。因為明星頭上都頂著光環，是人們關注的焦點，所以他們大多數都會趁年輕、人紅、影響力大時來多賺些銀子，都會想方設法使得演戲、唱歌賺來的錢再生錢、利再滾利，而豪宅投資無疑是最適合的了。

名人投資豪宅的金算盤

    豪宅已經成為了名人的又一個財富標誌，而豪宅投資也成為了他們的"造富機器"。許多名人富豪們都在房產投資上賺得盆滿缽滿，這一點從一路高歌的房價就可以看出一些端倪。利益驅動的豪宅房產市場，歷來是名人投資的首選，不少名人都從房產市場中累積了鉅額財富。而對於開發商來說，他們從來不用擔心缺少豪宅投資的高手，無論是在商場呼風喚雨的商界名人，還是在藝壇無限風光的大腕明星，基本上都會選擇購買豪宅或是公寓進行投資，因為現階段豪宅、房產的投資的風險相對較小，投資回報卻比較大。同時，豪宅投資不僅能夠體現個人的財力與霸氣，還能夠淋漓盡致地展現自己的品味與獨到的眼光。

    美國首都華盛頓西北部有一條幽靜的巷子叫"白港街"，道路曲折，樹木掩映，一眼看過去之後，那種深邃與悠遠使得這條街道蒙有一絲神秘。這裡住著很多達官貴人，美國前總統克林頓夫婦在此就擁有一幢豪宅。根據白宮的記錄，希拉裏是在2000年底以280萬美元的價格購買的，而今，隨著華盛頓地產價格高漲，這座宅子也升值至500萬美元以上，房價在短短的幾年內翻了一倍。

    一部《泰坦尼克號》賺盡了全世界觀眾的眼淚，也使得好萊塢男星萊昂納多名聲鵲起，腰包鼓鼓。他曾經以200萬美元的價格購買了麥當娜的舊宅，而如今該豪宅已升值至1000萬美元，凈賺800萬，可見其眼光獨到精準。

    投資豪宅除了轉手賣掉之外，另一種賺錢的方式就是用來出租。有許多富豪手裏握著大量的豪宅，但並不出售，他們通過出租豪宅，一邊等著升值，一邊讓它賺錢。如著名演員簡·西摩位於英格蘭巴斯的都鐸王朝式的莊園豪宅，因為她常年居住在美國，這所宅子的利用率並不高，所以簡·西摩才決定以每週2.1萬美元的價格出租。這棟豪宅來頭不小，相傳16世紀中葉，英國亨利八世曾在這裡居住過，後來又將這所房子贈給了他的私生女。這所房屋經過多次易主，到1983年，簡·西摩才將它買下。還有被稱為"情歌王子"的西班牙著名歌手胡裏奧·伊格萊西亞斯，他那柔美的音色不僅征服了億萬人的心，也給他帶來了滾滾財富。僅在墨西哥的阿卡普爾科他就購置了三處住房，有兩處是對外出租的，租金約為5.2萬美元一週。

    我們經常會看到許多報刊雜誌上報料，說某某名人很有市場眼光，所買豪宅的現值已是當初購買價值的好幾倍。看看娛樂圈的大腕明星，大多通過地產豪宅投資完成從藝人到老闆的角色轉化，其典型代表就是周星馳，他把在電影上賺的錢大把投入香港豪宅地產，並且獨具慧眼，投資精準。據不完全統計，他所投資的豪宅收益已超過5億港幣。李連杰也是投資高手，他出售了早年在美國購置的豪宅後，賺得盆滿缽滿，現已居家遷往上海，主要原因是他10年前在浦東荒野購買的宅院已增值百倍。而成龍大哥更勇於開拓國際市場，他以高價售出了位於好萊塢比華利山莊的超級豪宅，一下子就凈賺了3000多萬港幣，再加上他在香港出售的物業，一年中僅房市就進賬7000多萬港幣。還有很多藝人，像林憶蓮、費翔、梁朝偉、王菲等也都是"炒宅高手"，他們都是看準豪宅的升值潛力，果斷出手買入，然後等待升值出租或轉手。

    擁有200億港幣身家的邢李火原曾為博得妻子林青霞一笑而購買的香島道豪宅，本打算拆掉重建，不料估算過後發現重建後的面積會很小，便在2004年趁房市大好時以1.375億賣出，脫手後凈賺5000多萬。如今又花費1.3億元港幣在香港西貢區購入800多坪的地皮蓋豪宅，此地風水背山面海，不僅屋後有大片森林，還可俯瞰維多利亞港，地點隱密幽靜，風景也相當優美。據分析，此處房產也同樣有著很大的升值空間，可見邢李火原夫婦都是投資豪宅的內行。

    而向來花錢如流水的張柏芝也是買豪宅投資的一把好手，之前她購入的康樂園就翻了一倍。張柏芝的精明之處在於出售大屋賺錢，買進小屋自住。她在2001年前已開始物色面積300平方米以上的樓盤，足跡遍佈香港九龍和新界，單是康樂園，她就看過十多套房子。之前她也曾經擔心過，因為在購買了康樂園以後，香港樓市就開始出現低迷。去年樓市行情好轉，解套的她就立馬拋售大房，賺了200多萬。而賣出大屋前的兩個月，她還在同一樓盤買了一間小屋自住，不僅規避了投資風險，並且在之後不到一年的時間裏，那套小屋的市值也飚升了200多萬。

    曾經居於九龍塘多年的周潤發，因有感舊居毗鄰時鐘酒店，擔心狗仔隊輕易拍得其家中情況，遂斥資4680萬港幣，購下長沙灣半山嘉珀山頂樓連空中花園約400平方米的複式單位，現評估市值約6600萬港幣，升值約2000萬港幣。

    擁有近20年房產投資經驗的任達華，豪宅遍佈世界各地，他更是以房產投資"穩賺不賠"成了演藝界明星購房置業的風向標。他買房永遠只買市中心，他說只有中心才能永遠保值。在世界購置的20多處房產中，任達華選擇的都是核心城市的中心地段，如紐約的曼哈頓58街、巴黎的二區、香港的中環、北京的新世界商圈、上海的南京路等。而這些房產還具有一個鮮明的特徵，就是全部是由實力雄厚的品牌地產開發商開發。豪宅投資所給他帶來的收益已經讓他把下輩子的錢都掙足了。

    豪宅本身的名氣與價值，加上名人的影響力，很容易就會成為社會與媒體關注的焦點，隨之而來的就是豪宅售價的進一步上漲。但是投資豪宅也會有一定的風險，所以選擇什麼樣的豪宅進行投資是尤為重要的。同時，豪宅的投資也是一個長線投資，短時間內升值的空間並不是很大，需要經過幾年或更長的時間，才能夠獲得可觀的收益。（來源：中國新聞網/華商網 作者：肖茹）

買到瑕疵屋 把握五年求償權
（2007/03/05 05:00:00 時報資訊）

李佩真／台北報導

　買房屋是人生大事，最怕買到瑕疵屋，例如海砂屋、輻射屋，甚至 是凶宅等，近日更傳出有海砂屋陽台掉落事件，房仲業者表示，購屋 如果發現標的物有瑕疵，在規定時間之內，都有減少價金及解除契約 的權利，交屋後五年內都有請求權。

　　根據消基會統計，去年受理的八千多件申訴案件當中，購屋類的糾 紛連續兩年居榜首，其中又以施工品質不良問題最多，如房屋瑕疵和 建材不符。

　　房仲業者表示，不動產交易過程中，買賣雙方申訴「物之瑕疵」案 件，以「漏水」最為常見，而所謂的「物之瑕疵」，是指標的物有效 能或價值減少的瑕疵，例如標的物漏水或為海砂屋，一般「物之瑕疵 擔保責任」是由出賣人負責，除非買賣雙方有事先約定。

　　住商不動產企畫研究室表示，只要是買受人在契約成立前，不知有 瑕疵，或者標的物效能或價值減少或滅失，或標的物無賣方保證品質 ，以及瑕疵於危險移轉時確已存在，就構成所謂瑕疵的定義。

　　根據民法規定，在這種情況之下，買受人可以主張權利，包括了減 少價金或者解約，以及損害賠償等等。

　　永慶房屋法務主管建議，民眾購屋交屋前要審慎察看，有問題提出 ，若是交屋後，發現房屋有問題，也應儘快跟原屋主請求賠償，否則 時間拖越久，越難證明房屋瑕疵為交屋前已有。

　　因為根據民法規定，賣方有五年的物之瑕疵擔保責任，而買方如果 發現房屋有瑕疵，立即通知原屋主後，也必須要在六個月之內，提出 訴訟求償主張，如果是重大瑕疵，可主張解除契約，若非重大瑕疵， 則可減少價金或由原屋主修復、補貼。

　　不過，由於台灣氣候潮濕，加上地震多，對於房屋瑕疵認定，買方 也必須要能夠證明是交屋前就已經存在的，在有爭議時，一般需找土 木技師或結構檢測專家來認定。
 

提高租金小秘訣 房屋多隔間
（2007/03/22 05:00:00 時報資訊）

李國煌／台北報導

租金報酬率直直落，當房東不再風光，如何提升出租房子的收益？ 　信義房屋協理張欣民指出，一、分隔房間，以一戶三十來坪房子而 言，整層出租如果租金是一萬八千元，分隔成四到六個房間以後，以 一間雅房六千元左右的租金計算，一月就有二萬四千元到三萬多元的 租金收入。這樣就有機會將租金報酬率，從二％左右拉升到約四％。

　　二、選擇捷運沿線的套房，以及大學城周邊的房子、租給通勤的上 班族和學生，永慶房屋人員說，這類地段、區域的房子，上班人士、 學生租屋需求最大，比較容易租出去、行情也都不錯。

　　倒是，針對隔房出租，增加收益率，張欣民說，實務上，需要費心 思投入，比較適合退休人士、專業人士來做，一般上班族時間有限、 操作難度較高。

　　房價相對高、租金收益又不好，還適合進場投資房地產嗎？信義房 屋專案經理林永孟指出，從經濟大環境來看，房市行情欲小不易，即 使上檔空間變小，但是，保值功能仍強。

　　而且，房地產不像股票，擺久了不知道公司會不會出事、股票變壁 紙，民眾持有閒置資金，還是可以選擇合適的區域、產品，布局投入 。

　　另外，中信房屋副總劉天仁指出，金店面的租金報酬率也是相對較 佳，預估未來，好地點、好產品的租金，有機會隨著房價走揚而調升 ，值得投資人注意。
 

別讓換屋美事變糾紛！購屋先三思 算清公設比

（2007/03/22 05:00:00 時報資訊）

 台北訊

　今年房地產市場「三二九檔」即將來臨，購屋氣氛熱絡，週末購屋 一日遊成為風潮。當購屋人看到美輪美煥的預售屋、新成屋時，「衝 動購屋」的比例隨之增加。根據消基會公布去年度十大申訴排行榜中 ，購屋類糾紛為一千一百四十二件，高居第一名，也占全年申訴案一 成三，其中又以「公設比」為購屋時最常見的糾紛項目。 　　永慶房屋代銷部經理王財旺指出，購屋想讓錢花得物超所值，精算 公設比是一個好方法，以三十坪的大樓為例，一般來說，公設比多在 二五％，但如果買到公設比三○％的房子，公設佔去的坪數高達九坪 ，以房價每坪三十萬來看，就要多花四十五萬元。 　　王財旺表示，不少民眾誤以為「我家的公設比高是正常的，因為我 們大樓有很大的中庭花園啊！」，其實中庭花園大多為法定空地而非 公設。 　　多元豐富的休閒公設聽起來的確很吸引人，王財旺表示，購屋者應 先衡量自己的需求，並且須留意各項設施是否有專責的維護單位，如 果管理不佳，設施使用率低、耗損率高，那麼這些休閒公設也只是徒 增購屋成本。

如何擬定中古屋售價？

每個賣房子的人，都希望能夠賣個好價錢，尤其是長期居住的房子面臨要出售時，往往還參雜有複雜的情感在其中，更使得「決定售屋價格」時，很難完全從理性的角度來考量。常言道「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格」，賣的太高，恐怕曲高和寡，乏人問津，白白浪費時間價值；賣的太低，有賤賣家產的感覺，既不忍又不捨，賣的很不愉快，到底房屋的賣價應如何訂定？定價時建議您遵守『尊重市場因素，認清現實，去除情感因素』的原則。

制定房屋賣價時可從市場行情、折舊、用途以及保養重置等方面綜合考量，訂定合理價格。

1.市價比較：

按地段相近、屋齡相仿的房子，其價位不致相距太遠，惟應注意的是來自於環境之正負因素，也會對中古屋價位產生上下變動的影響。

2.折舊計算：

依鄰近路段預售屋的價格打七至八折並依屋齡高低折算房屋價值，按目前一般仲介公司對於中古屋價位之評估最普遍的計算方式為：預售價×80%（1－屋齡／耐用年限），也可以一至五年之中古屋每年平均折舊2%；六至十年之中古屋每年平均折舊1.5％之方式來加以計算。

3.房屋用途：

中古屋常會因用途的差異而有不同的價位。一般而言，以營業用途，尤其是一樓店面之房價為最高，辦公用途次之，住宅在後。

4.裝潢設計：

高級的裝潢設計通常能提升房屋價值，尤其愈是高級的房子，不僅建材設備愈趨趨高級，通常裝潢設計也愈考究。

5.屋況保養：

屋況的好壞將直接的影響中古屋的價位，尤其是一樓門面的保養以及電梯的維護等，都會直接的影響到房屋的價值。

6.改建效益：

通常屆臨使用年限的中古屋就會面臨拆建的問題，而此時最重要的便是土地的價值而非房屋的價值，因為此時的房屋已因不斷的折舊而殘值有限，而土地則又可重新興建，是故此一面臨拆建階段之房屋概以土地之價值來衡量，亦即以土地面積之多寡來決定其價值。

7.加值因素：

景觀、樓層、格局、座向、生活機能等個別條件也會形成不等程度的加減分效果。

8.定價的組合範圍：

涵蓋土地、房屋建物、車位等。

訂定房屋售價時需釐清自己的『期望價』與『底價』上下限，才能彈性應對，尤其在仔細研判買方的看屋意見後，才是價格研判的關鍵。買方可能透過批評房屋缺陷的方式來表達價格太貴，但別忘了「嫌貨才是買貨人」，買方看的越仔細，提問越多，真正出價的機會就越高。此外，如果看屋者多數的出價都落在於某一價位區間，屋主就應再次思索合理的價格定位。

投資必勝絕招—格局理論

如果有一種投資機會，本錢不需要太多，

報酬率至少一○○％，而且完全沒有風險，您是否會心動呢？當然會！

相信這是所有投資人夢寐以求的投資機會，

但是什麼樣的投資標的有這樣的機會呢？

答案就是投資房地產！

世界上一百大首富中，至少有一半是參與了房地產投資標的，所以可以發財而且持續富有。以下就是能夠協助投資人，真正了解投資房地產，三個可以擊敗任何不景氣的武器——格局理論。

一、本錢不需多

房地產投資的第一個特色就是可以採用極高的財務槓桿協助，因此可以不用投入太高比例的本錢！而提供財務援助的人（通常為銀行），為什麼會樂於提供高額的融資協助呢？因為房地產是一種同時具有高保障性與低折舊率的特殊優勢標的！

由於可以運用高的財務槓桿，所以通常投入百分之十至二十的資金，就可以從事五至十倍營業額的投資，與傳統製造業相比，因後者財務槓桿低，所以同樣的資金投入可能只能創造二至三倍營業額的投資效果，自然可以產生較大的投資報酬率。同時，就投資風險而言，房地產投資即使投資失敗，其損失亦多有限（最多百分之十或二十的資金），但傳統製造業就沒有那麼幸運，一次失敗往往就導致血本無歸，甚難翻身。

其實，在高槓桿的財務操作之下，真正可以獲得最大投資利益的卻是購買（預售）房屋的投資人，因為在台灣現行的預售制度之下，房屋購買人只要支出百分之十左右的前期款（down payment ）就可以購買到預售屋，在漫長的興建期間又不必支付任何利息，所以如果增值了，其運用財務槓桿效果所產生的報酬是十分可觀的（可能大於十倍）。

相對地，如果崩盤了，購屋人最多只會損失「前期款」（就好像投資選擇權（option）失敗一般）。

同時，根據目前消費者保護法與公平交易法有關保護投資人的規定，賣方（建設公司）如果要沒收購屋者全部的「前期款」，機會不大，通常還可以打個商量，少扣一些。在這樣的情形下，預售屋的購屋者是具有極大的投資優勢，這也是目前市場上，較具投資特性的商品（如小套房、豪宅，或是使用權商品）會造成投資人大量搶購的重要原因。

由歷史的經驗可以發現，許多建設公司的老闆常常抱怨，他們並無法賺到房屋景氣所帶來的真正增值利益（因為房屋在預售期即已售出），而預售屋的購屋者，常常才是高財務槓桿下的真正獲利者。

但這些老闆為什麼不要蓋好房屋才賣，而要採用預售的方式出售房屋，然後才後悔沒有賺到最大利益呢？

因對建設公司而言，他們買土地時已經運用了高的財務槓桿，然後再利用預售制度（先收款）創造了極高財務槓桿下的投資報酬率（投資報酬率可以大到數百倍），因此，雖然犧牲了預售房屋未來的可能增值利益，但兩相比較，大多數資金較為不足的中小型建設公司，還是會採用預售制度，以規避財務風險。相對地，對財力雄厚的建設公司而言，購地時既然已經採用了高的財務槓桿，就不應該將房屋預售，應待房屋蓋好後再行出售，方可獲取最大的房屋增值利益。

二、報酬率至少百分之百

由於房地產投資採用了高的財務槓桿方式，所以可以用不到銷售金額百分之二十的資金投入，即可完成一個建築開發案。這代表的意思是，假如成本是一百萬元的房地產投資，如果能在市場上賣到一百二十萬元時，投資者的報酬率就已經可以達到百分之一百。（自有資本的投資報酬率）

如果同時採用了預售制度，在興建過程中，通常還會有銷售金額的二十％至三十％現金流入，此時，可能不用自己的資金一毛錢，就可以順利完成興建案，此時對所投入的自有資金而言，其實報酬率就會增加到無限大，因為分母為『○』（甚至還可能是負的）。

如果在規劃的過程中，又有機會增加了容積，或是採取了容積移轉的方式，增加了低成本的容積，則其報酬率就會更加增大。

再加上，如果銷售時的售價因市場景氣而向上攀昇時，報酬率自然也會更高，在如此多的「如果」、「可能」之下，報酬率是可以不斷地被增加，這是房地產投資的最大魅力所在。

有經驗者重區位

但應該注意的是，雖然幾乎每一個房地產投資開發案的自有資金報酬率至少都有一○○％以上，但因一個興建案的時間有長至四、五年的，所以，還要將總報酬率分配到每年的平均報酬率，才可以做客觀的比較。

但無論如何，房地產投資的高報酬率，是不容懷疑的！它只有商品賣不掉才會有風險，所以才會有高收費的「代銷公司」出現，但是通常只要產品是在最好的區位（例如台北市），這種情形幾乎就不會發生，頂多只有售價無法達到期望而已。這也是所有有經驗的投資者常講房地產投資的三個最重要因素是「區位！區位！區位！」的主要原因。

三、投資零風險

基本上，房地產投資是沒有風險的——只要時間夠長。我曾將台北市超過四十年（民國五二年至九五年）的預售屋平均房價加以比較，結果發現，在民國七十年以前，一坪十萬元的房屋已是「天價」；在民國七十七、八年期間，一坪五十萬元的房屋才算「天價」，但到了民國九十五年，一坪超過一百二十萬元的房屋才是「天價」︰︰。

這個資料代表什麼意義？代表在台北市，幾乎全部的投資人如果房屋不賣，在過去四十多年的時間裡，不論是在何時，或是以何種價格購買房屋，到今天不但沒有賠錢，反而還都增值了。

所以，只要放的時間夠久，即使投資人現在所買的房屋是「天價」，但未來一定還會有更高價格的機會出現，到時一定可以出售獲利！所以房地產投資只有投資人耐不住時間長的問題，而沒有風險問題。

它不像股票，如果你不注意，如果那家公司倒了，股票有變成壁紙的可能。房地產不會！只要你不要買區位不好的產品（因為時間要等太長），則絕沒有變成壁紙的可能，它一定會讓您的投資賺到錢！

時間即代表格局

可是很多人可能會問，如果房地產投資具備如此優異的三大特性——本錢不需多、報酬率至少百分百、投資零風險，為什麼還有那麼多人投資房地產卻沒有賺到錢呢？

這個問題的答案，就牽涉到了投資房地產最重要的決勝理論—格局理論。房地產的投資，最終將由格局最大的人獲勝！

什麼是格局最大的人呢？指的就是在購買房地產時，投資人計劃在多久的時間內將其出售，這個預期的時間就是「格局」。一般而言，有的散戶投資人，只將「格局」訂在六個月（即在六個月內就計劃出售獲利）；有的建設公司將「格局」訂在二至三年；有的開發商將「格局」訂在五至十年（如高鐵）；有的外商投資公司將「格局」訂在二十年；有的壽險公司將「格局」訂在三十年……。

人壽公司有優勢

當格局愈大，其勝負自然即已出現，最有名的例子，如一九八九年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地；又如南山人壽在二○○二年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地；再如新光人壽在二○○六年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地。

為什麼人壽公司在標地上有其優勢？就是因為「格局」較大——不論其所規劃的資金準備、投資年限，皆以超過三十年為導向，亦即他們在投資前的考慮是在未來三十年內，是否有一天該地價格可以有增加五十％的機會？如果有，就是一個穩勝且無風險的投資！

相對的，許多私人財主及建設公司，他們以快速周轉為考慮，將格局放在一年至三年，因此其資金準備、融資配合、市場銷售，皆以三年為考慮，當三年內如果沒有達到預期的市場情況，他們就必須被迫退出。

此時，所有資產將在一夕之間變成負債，「錢能載舟，亦能覆舟」，過去許多有名的建設公司，就因「格局」太小，不論其知名度再高，房屋蓋得再好，而都不得不消逝在時代的洪流之中。因為房地產投資的競爭是一種「格局」的競爭，「格局」大者，勝「格局」小者。

孫子兵法有云：「勝兵，先勝而後求戰；敗兵，先戰而後求勝！」在房地產投資的世界裡，雖然具備了「本錢不需多」、「報酬百分百」、「投資無風險」的迷人特性，但真正決定勝敗的還是「格局」！當了解了「格局理論」後，投資人就應了解要努力創造「格局」的能力，方能使投資立於不敗之地！

三種募資金方法

要如何培養「格局」呢？格局的基礎在「資金」，對房地產投資者而言，募集資金的方法大致可分為三種：

第一種，是以「股權」換資金：亦即透過各種公募及私募的方式，讓具有資金者成為股東，當然，隨著股東的要求，對其股份可以分為普通股，或是附有優先償還條件的特別股。

第二種，是以「債權」換資金：可以採取的方式如發行公司債。通常公司債又可以分為有擔保及無擔保二種，甚至有些債權的發行亦可以加入可轉讓為股權的方式（可轉換公司債）的設計。

另一類具有債權性質的募資方式，就是向銀行、票券公司、私人投資機構或是外商、外資法人，以借款的方式，設定債權以募集資金。

第三種，是以「產權」換資金：最直接的方式是直接買賣，但因房地產賣掉後就失去獲利的機會，所以可以採用附買回條件的方式設計。

第二類方式是採取目前十分流行的證券化方式，如透過REITs的方式將房地產出售，但也可以採取附買回權的設計（例如：REATS），使得獲利機會可以保持。

第三類方式是在未來即將成為市場主流的「合夥」（partnership ）型式，透過讓擁有資金者成為產權的共同擁有者，讓自己成為管事股東（GP ,General(或managing) partner），而讓資金擁有者成為單純的資金股東（MP，Money partner ）或是產權股東（EP，equity partner）。而以信託（Trust）的方式，將「合夥」可以成為獨立運作的個體，它可以獨立的從事融資、銷售、興建、管理及處分資產，這種以產權換資金的方法，不論在國外或是在未來的台灣，勢必將成為募集資金的主流。

不論採取以股權換資金，以債權換資金或是以產權換資金，都是希望增強投資者的資金能力，以提昇「格局」等級，因為房地產投資是一場資金的戰爭，戰爭的原則是先求不敗，再求勝利，而充沛的資金能力是確保投資能立於不敗的唯一法寶。

結語

所謂「大軍未動，糧草先行」，同樣地，房地產投資亦是如此，必須「大軍未動，資金先到」，每一個投資人都有其個別的資金條件，但在房地產投資的競爭上，端看每個人資金條件的強弱，就決定了「格局」，而「格局」就決定了勝負。最近的幾次小面積國有地標售，有些私人財主及私人投資公司，以高於壽險公司的出價取得土地，代表他們的「格局」又較壽險公司更大，因為他們「今生」可能不準備出售，所以「格局」最大！但房地產市場競爭的真正決戰點，將在今年（二○○七）較大面積土地的爭奪上，未來誰能在較大面積的取得上獲得優勢，就必將成為這一波房地產投資的真正贏家。

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

調查顯示 房屋自售省仲介費卻賠了房價

房子到底是自己賣？還是委託房仲公司賣對屋主較有利？這是很多想要賣房子者的重要考量。很多人直覺的反應是自行銷售可省下可觀的仲介服務費，但根據美國最新的調查顯示，自售雖然省下仲介服務費，但卻可能賠掉更多的房價，也就是說自售的成交價格比委託房仲的成交價格低。國內雖然沒有相類似之調查，但在家庭成員越來越少、社會分工越來越細的情況下，自售房屋所花費的時間及相關成本，絕對比委託給房仲業者要高很多，更何況在台灣委託房仲之服務費只要4%，但在美國則要到6-7%呢。

買賣房子是人生中的大事，尤其是賣房子，很多人都是面臨到財務困難，才會想要處理掉房子，因此賣房子如果能夠省下不必要之交易費用，一般人大概都不會想要假手他人，以省下一條可觀的房屋仲介服務費，但是自己銷售房子，真的是比委託給房仲業者還要划得來嗎？市場實務上可就不見得是如此。

根據美國不動產經紀人全國聯合會最新之調查，2004年全美國一般民眾售屋透過房仲系統的高達86%，但仍有14%的人是自行銷售房子，而不透過房仲業者，只是這些自售房子的成交價平均比透過房仲業者低15.4 %，也就是說扣掉美國當地房仲服務費6-7%，自行售屋者還倒賠掉至少8.4%的房價，以總價1千萬之房子來算，屋主自售可省下60萬、70萬之房仲服務費，但卻少賣了154萬元，總的算下來，屋主至少還是倒賠掉了84萬。

信義房屋不動產企研室協理張欣民指出，國內目前並沒有類似之調查，但一般認知國人房仲之使用率，也就是賣屋透過房仲業者之比例遠不及美國，約只有六成上下，因為很多人還是認為自售房子比較省錢（因不用付仲介佣金），實不知在售價上可能因為缺乏專業之協助、不了解市場行情以及價格談判之能力不足，而讓自己的房子賣便宜了，總體算下來，自售不只沒賺到仲介服務費，反而是賠的更多。

張欣民表示，姑不論售屋價格是否偏低，自售房子還是要自行到處貼紅紙條、自行打廣告、自己花時間帶看，這在家庭成員越來越少、社會分工越來越細的現在，不僅不會省時、省事，反而可能耗掉更多的個人時間及精力，從實際有形成本面及無形之時間成本面來看，也可能都是得不償失的，畢竟一般人之買賣屋經驗不多，對於房價之掌握也不夠準確，假手專業之房仲業者，或許可讓你省掉這些的麻煩事，或許還可賣得一個好價錢，何況在台灣委託房仲賣屋的費用只有成交價的4%，遠比美國6-7%之負擔還輕呢！