直航話題不斷發燒，有國內房仲業者就發表最新的研究。

像是著名商圈的店面，房仲業者表示就會有2成以上的漲幅，尤其隨著「團進團出」後的大陸客自由行開放，這會尤其明顯，以香港為例，就是這樣的發展模式，所以民眾投資房市，也可以參考一下，店面帶來的商機。

不少透天民宅的柱子，都會被貼上不明廣告，為了要清除這些廣告貼紙，嘉義縣新港的清潔隊，想出的妙招是，在原本的廣告上，漆上和柱子同色的油漆，然後就能輕鬆撕除廣告貼紙，來看看成效如何？

清潔隊員拿出工具用力刮除，黏貼在柱子上的廣告貼紙；刮了老半天，舊貼紙的痕跡還是殘留在柱子上，為了讓廣告貼紙不留痕跡，清潔隊員有妙招。

清潔隊員：「這個本來撕不下來咧，撕不下來，後來我們上油漆之後，才撕得下來。」記者：「整塊都撕下來？」清潔隊員：「對。」

廣告貼紙不到3秒鐘，幾乎被撕得一乾二淨。清潔隊員：「就看你的牆壁是什麼顏色，我們就漆什麼顏色，像這個是咖啡色的，我們就漆咖啡色的。」

由於油漆的顏色跟原本的柱子顏色有落差，因此清潔隊員的美意，也有民眾不太領情。民眾：「漆這樣子很難看。」記者：「不好看哦？」民眾：「對。」

為了順意民意，嘉義縣新港鄉的清潔隊說，如果民眾真的覺得不美觀，他們以後會改回原本清除方式，強力刮除或洗掉，但可就不能保證，廣告貼紙能像這樣撕得清潔溜溜。

（路透紐約24日電）建築師費雪（David Fisher）參觀友人在曼哈坦（Manhattan）公寓的遼闊景觀後，想到了充分利用良好地點的方式：旋轉式建築。

費雪希望打造他稱之為「動感高樓」（dynamic towers）的建築物，2010年底之前在莫斯科、杜拜興建利用太陽能及風力提供動力的摩天大樓，每個樓層可不斷繞著中心軸旋轉，建築物的景觀也隨之改變。

莫斯科已核准1棟70樓的建築動工，杜拜1棟80層樓的建築則尚待核准；目前一般有旋轉設計的建築多半僅其中1層可以旋轉，但費雪設計的大樓，每個樓層皆可轉動。

生於以色列，現居義大利佛羅倫斯（Florence）的費雪，過去不曾建造過摩天大樓；他表示希望能在紐約市建造第三座旋轉大樓，但目前尚未擬出確切計畫。中央社（翻譯）

瘋狂買屋的陳先生，除了買豪宅，他也買套房、舊公寓，甚至還有廠辦，買屋的類型相當廣泛，仲介業者說一般人很少這樣的投資，但如果從投資效益的角度來看這16間房子，專家說這位陳先生其實是有做功課，絕對不是隨便亂買，而且進場的時間點也相當合理，但沒想到這2個月房市卻是漸趨冷淡，所以陳先生這16間房屋，應該是沒賺到錢。

陳先生購買16間房屋，時間在4月初，正好是馬英九當總統，房市一片看好。房地產業者田大權：「520馬上任之前，那個市場氣氛是非常非常好，在那個時空背景下，那時候房市是一片榮景。」

可能就是看好房市「馬上」會漲，陳先生想要短線操作套利，一口氣買下北投區的克拉美地，每坪30到32萬的新成屋，然後又相中新板特區，買下2個建案總共4戶的新房，然後他還在淡水紅樹林及三重市分別購買10戶套房、老公寓，還有廠辦，總金額高達3億元。

這樣的購屋動作看在專家眼中，其實陳先生是有認真研究過的。田大權：「這4個地方他不是亂選喔，其實我們真正去研究的話，像板橋新板特區很熱，你下這個點不會錯，淡水看市場很旺，下的點好像也不會錯。」

不過，大家很好奇到底陳先生的投資，目前有沒有賺錢，專家的評估是？田大權：「他買的可能是相對高檔，而且在價錢的預判上，我們通常市場1成之內，1成之內都叫區域行情，無所謂漲跌，整個來看現在目前應該還沒有賺。」

陳先生投資買屋的方式，專家認為會讓財務槓桿失衡，貸款的壓力絕對會讓人喘不過來。

記者林毅璋專題報導

建商看好商務住宅需求，推出許多「酒店式公寓」概念建案，投資專家認為，如果投資得宜，民眾有機會藉由這種高租金的高投資報酬率住宅創造獲利。

酒店式公寓是近幾年房地產市場的新興名詞，但各國的解釋不盡相同，英文為「Service Apartment」、香港稱為「服務式住宅」、台灣則有人稱作「商務住宅」；基本上，只要住宅提供酒店（飯店）式的設備、服務，就可稱為酒店式公寓。

住宅提供酒店式服務

信義代銷協理何胤諭指出，酒店式公寓的特點是提供類似居家格局的住宅，以及酒店式的高品質服務；由開發商將酒店的每套客房，分割成獨立的產權出售給買主，並聘請專業的酒店管理公司負責經營與管理。

住展雜誌研發長倪子仁認為，酒店式公寓主要是以較完整的生活機能，加上五星級的服務來作號召，吸引客戶入住；價位上比聘請一般普通管理員或物業管理的住宅來得高，購置這類產品的民眾，主要著眼於出租後的高投資報酬率，作為投資與獲利的工具。不過，標榜酒店式公寓的建案，通常售價也比一般產品高出一至三成，消費者在評估投報率時必須多加注意。

售價高於一般產品

酒店式公寓的買主擁有產權，所以，「可自住、可出租、可轉售」，一般買主都是收取租金以換取長期投資收益，或出售賺取差價；這與產權屬於酒店經營者所有，僅按公寓式分隔出租，將房間出租給顧客的「公寓式酒店」不同。

一般而言，格局上，酒店式公寓除一般酒店的臥室與衛浴外，還有廚房、客廳、甚至書房等；配備上，提供一般酒店沒有的廚具、微波爐、DVD光碟機等設備；並且提供類似酒店的服務，諸如入住與退房登記、居家清潔、送餐、衣服洗熨、叫醒服務等。

倪子仁說明，酒店式公寓可視為一個都市國際化的指標，因為都市的國際化程度，直接影響到酒店式公寓的租賃市場，加上其特別著重服務，若服務業水準不佳，會直接影響到國際商務人士的承租意願。

建商看好紛投入經營

國內目前不少建商看好酒店式公寓的市場，紛紛投入這塊領域的經營，比較著名的像遠雄建設目前在林森北路上所推出的遠雄首府、基泰建設於信義區的基泰國際、大同於南港重劃區內的明日世界等。

買入此類產品，是否由知名度高且具規模的物業管理公司來經營，十分重要；消費者還須注意，由於整棟大樓的產權分散，物業管理廠商與管理費的收費標準，都要全體住戶取得共識，願意聘請高價的物業管理來做管理，否則如果只用一般行情價取得普通的物業管理服務，租金自然會大打折扣。

記者林毅璋專題報導

酒店式公寓訴求精緻的五星級服務，租金報酬率確實比一般套房高出許多，依業者評估，約有4.5%至8%左右的報酬率，並且地段愈好、獲利空間愈高。

目前台灣租金水準最高、知名度也最高的酒店式公寓個案，應該是只租不賣的新光信義傑仕堡，18至27坪的商務套房，每坪月租金就達5,500至6,500元左右；換言之，每間月租金至少12至15萬元不等，儘管如此高價位，但出租率仍居高不下。

位於建國北路中山女高附近的遠雄首席，也是近年的著名個案，23坪產品的月租金7.8萬元，18坪約5萬元；每坪月租金約2,500至3,000元。

地段影響獲利空間

對照新光信義傑仕堡與遠雄首席附近的一般租屋行情，信義區內每坪約2,500至3,500元；中山區內約1,500至2,000元。以這兩個案例，酒店式公寓的租金約比區域內一般同級產品高近二成五至一倍的獲利。

或許有人會納悶，酒店式公寓的租金高出一般住宅甚多，怎會有房客笨到去租這麼貴的住宅？但從企業主的觀點來看卻非如此，不少外商主管到台灣出差都住五星級飯店，住一晚的房價從6,000元到1萬元不等，住一個月至少也要18萬元；相較之下，酒店式公寓不僅租金較低且享受更大空間，同時又可享有飯店化服務，大幅節省出差費用，對商務人士基本上是頗划算又理想的選擇。

住展雜誌研發長倪子仁提醒民眾，有些酒店式公寓的位置與條件，與市場能接受的水準相距太遠，像很多北投的溫泉套房想走商務住宅路線，卻忽視實際的市場是否真有這個需求；消費者不能只聽建商的廣告就貿然投入，務必理性思考，該建案是否真正具有發展為酒店式公寓的條件，這是最重要的。

至於有意投資酒店式公寓的民眾，必須考量標榜酒店式公寓的產品愈來愈多，競爭也愈來愈激烈，如果未來外商人士來台不如預期，獲利空間將可能逐步縮小；信義房屋南京建國店店經理吳宗昱就指出，以中山區為例，近兩年來標榜酒店式公寓的建案陸續交屋，加上舊屋改建部分，市場上的數量突然暴增七至八倍，同質性產品一多，租金價格很自然就下滑了。

記者林毅璋專題報導

對經營酒店式公寓有興趣的民眾，該如何來操作？房地產專家表示，除了地段很重要外，住宅與社區間的軟硬體配合也是關鍵。

匯通利達不動產投資顧問公司執行副總經理石家杰表示，許多人以為只要把室內裝潢得美輪美奐，就成為能吸引外商人士的酒店式公寓；其實，與空屋相比，花了成本去裝潢及提供各式家電的住宅，租金價碼本來就會有所提升，但缺乏妥善社區管理及優質居住環境，說穿了，只能算是一間「豪華套房」，這對注重生活品質的外籍人士來說，還是無法接受。

外商人士有其偏好的租屋區域，像歐美人士偏好大安區、信義區、天母、大直重劃區；日、韓人士偏好天母、中山區、大直重劃區。從區域特性來看，不外乎是因為生活機能佳、都市景觀好、休閒綠地多等。

信義代銷協理何胤諭認為，酒店式公寓承租的主力客層，大都是外商或本國的中高階主管，居住地段更強調「地位表徵」。因此，目前高接受度的還是信義計畫區、大直重劃區、大安區、天母、內科等區，比起其他地區，租金及報酬率差異較好，凸顯地段選擇十分重要。

石家杰指出，其次是鄰近環境，外商人士比較喜歡單純而寧靜的環境，不希望鄰近的住宅或樓下是開設店面，甚至他們也偏好一開窗就能有景觀或住宅前後間有較大的棟距，不喜歡狹隘感覺。

社區公設愈多愈好

社區管理方面，提供的管理服務項目與社區公設當然是愈多愈好，並且外商人士希望至少能有警衛管理，如果有清潔服務更好；公設上至少能有健身房，如果有游泳池一定有加分效果。

以室內裝潢與配備而言，安杰物業經營顧問公司總經理陳品峰表示，可比照飯店作為範本，找設計師進行裝修；像網路、液晶電視、冰箱、冷氣、洗脫烘衣機、獨立筒彈簧床、羽絨被及枕頭、電熨斗、燙衣板等一應俱全；若採用系統式家具，則可再保留未來局部變更格局與裝潢的空間。

外商重視衛浴清潔

石家杰提醒，外國人士最注重的就是衛浴的清潔與否，很多外國客戶一見到發黃有污垢的衛浴，馬上就拒絕不要，因此，使用乾濕分離的衛浴並保持乾淨十分重要；若是針對日本客，泡澡用的浴缸絕對不可少。

一般酒店式公寓都會由其負責經營的物業管理公司負責招租，若社區本身的物管公司未提供此項服務，目前也有房仲業者專門媒合外籍人士在台租屋，並再外包衣物乾洗收送與室內清潔的服務，比屋主自己上網或廣告招租來得簡單有保障。

許多業者會鼓勵民眾作「二房東」來投資酒店式公寓，但出租率的狀況會直接影響獲利，風險較高；民眾若看好酒店式公寓的未來，卻又缺錢購屋投資的話，其實還有最簡單的投資方法，像國內有許多「不動產投資信託」（REITs），以商務住宅作為標的物，例如富邦一號（01001T）的天母富邦、新光一號（01003T）的天母傑仕堡等，都是能用少許資金卻就能共享商務住宅獲利的選擇。