土地流失 地政司:應辦理土地滅失手續

更新日期:2009/08/13 09:05

莫拉克颱風超大豪雨，南台灣山河變色。

內政部地政司指出，私有土地若因土石流沖刷導致界址不清，可申請地籍重測，但若整個土地全遭掏空流失，應辦理土地滅失手續，避免持續遭課稅，權益受損。（黃悅嬌報導）

南台灣洪水泥流肆虐，許多民眾家園遭無情摧毀，慘的是有的不僅屋倒泡水，甚至連地基都流失。地政司官員指出，私人土地如果遭掏空、坍落，依法必須辦理土地滅失手續，維護地籍資料完整性外，也是避免地政機關繼續課徵土地稅等，造成當事人權益受損。

至於土地界址若因泥流沖刷不清，則可申請重新鑑界，避免爭議。

官員表示，九二一大地震災後，由於地形地貌改變，也有許多類似土地滅失狀況發生。

重大天災過後，地政司主要協助受災戶辦理地籍重測、土地滅失、繼承等手續，此外，因應許多民眾的權利書狀因存放家中而毀損，地政司也將從寬辦理補發。

設店面經營租房 要繳營業稅

設店面經營租房 要繳營業稅

個人大量出租房屋的行為，財政部明令自明（98）年1月1日起須辦理營業登記。

依據規定，不論出租房屋戶數多寡，只要設有固定店面（含網站）、招牌與聘僱人員，就等同營利事業必須報繳營業稅與所得稅。

這項規定明年元月起生效，財政部表示，稅捐機關不會對納稅人現在的出租行為進行追稅，今年以前凡有出租房屋收取租金，即使符合財政部新訂三項標準，不論有無辦理營業登記都不處罰。

但新規定明年起實施後，查獲未辦登記並漏稅者，則要加處二倍漏稅罰。

財政部表示，近期接獲檢舉反映，部分個人以自有建物或承租他人建物再出租的型態，從事建物出租的營利行為，涉嫌逃漏營業稅。

為使稅捐機關有明確的課稅依據，財政部已發布釋令，凡設有固定營業場所，或具備營業牌號，僱用人員協助處理房屋出租事宜者，自98年度起，均應辦理營業登記，課徵營業稅。

引用自【2008/11/11 經濟日報】

小心！招來邪氣的小擺設

小心！招來邪氣的小擺設

居家多放置能散發正面能量的物品, 能消除體內的負面能量, 及增加正面能量, 間接的能帶來健康、快樂與好運。以現代科學的角度, 能散發負離子及遠紅外線的物品, 也都是能提升能量有益健康的好東西。

負離子清淨機可淨化空氣並消除負面的能量，有機芳香精油能散發正面的能量。

2、一些陽性的植物與美麗的鮮花

陽性的植物能淨化空氣，美麗的鮮花賞心悅目，並能散發芬多精。

3、高級沉香與竹炭

沉香可消除負面的能量，竹炭能散發遠紅外線，提升能量。

【會招來邪氣的小物品】

另外，負面能量，容易帶來厄運與災病，以下的東西容易吸引負面能量，  盡量不要擺放於家中：

1、恐怖、猙獰的面具、娃娃或公仔恐怖、猙獰的面具、娃娃或公仔容易 吸引負能量，甚至是邪氣。

2、奇形怪狀的石頭奇形怪狀的石頭容易吸引負能量及煞氣。

資料來自 摩尼網 如有侵權請告知以便刪除  謝謝

如何評估建物價格是否值得投資?

<中心 黃智鈴分析整理>

在瞭解租金和租金收益率在計算資產價值的重要性後，我們和之前介紹的NPV法結合起來，評估建物交易時，價格是否合理？

估價師在評估一幢建物的價格時，通常會參考附近類似條件的建物交易價格資料，再來推算本幢的價格，此方法稱為「市價比較法」。

但是，用於評估投資專案可不可行的另一種常用估價方式，以投資的觀點來評估不動產的價值，根據持有期間，建物未來可提供的收益，出租或營運所得，和它能創造的期末經濟價值，然而再用買者對這項投資所需的報酬率 (Required Rate of Return) 折為現值，此法就是買方在評估價格時常用的「收益還原法」。

舉例來說，投資者面對一售價1000萬的標的物，希望投資報酬率為15％，如何評估到底適不適合投資？已知目前租金60萬，Yield是6％，假設５年後租金會增加至90萬，如果那時候的Yield還是6％，則可以預期５年後可以賣到1500萬。建立未來5年內的Cash Flow，以Required Rate of Return = 15%來看淨現值是正還是負？下一步我們將Cash Flow用15％折為現值：

Discounted Cash Flow

上述案例中，每年回收6萬元，第5年結束後將標的物賣掉1500萬，折為現值比原先投入的1000萬還短少53萬，這表示在原先的假設底下只能承擔約947萬。

當然這時候投資者可以調整自己的報酬率和租金，或是再去協調願意付得價錢。

以下有三個重要的評估投資專案時的數字：
建物的售價
未來的收益
投資報酬率

只要給其中兩者，就可以得到第三個數字，從目前的售價和未來的收益，可以得到投資報酬率；或是從未來的收益和投資報酬率來決定目前可以負擔標的物價格；或是從目前的售價和希望的投資報酬率決定租金和未來標的物賣掉的Capital Gain。

待交屋房子遭水沖垮 房仲：得要求退款

更新日期:2009/08/13 14:48

（中央社記者林沂鋒台北13日電）莫拉克颱風重創台灣南部，21世紀不動產今天說，已簽約等待交屋的房子，遭水沖垮或土石流掩埋，將由賣方自行吸收房屋毀損或滅失損失，買方得請求退還全部價金。

莫拉克颱風導致不少房屋被水沖垮，甚至遭土石流掩埋，這時候，已經簽約等待交屋的房子，遭受天然災害影響而受損時該怎麼辦？

21世紀不動產法務襄理邱創智表示，水災與地震等都屬不可抗力的天然災害，如因水災等不可抗力事由，造成房屋毀損或滅失，致無法完成交易，不能歸責於買賣雙方，也就是說，這時沒有哪一方會構成債務不履行，民法會以所謂「危險負擔」的相關規定處理。

邱創智說，一旦交屋前發生這類情形，危險應該由出賣人負擔，所以出賣人要自行吸收房屋毀損或滅失的損失，買受人得請求退還全部價金，彼此間也無損害賠償或違約的問題。

他表示，除了一般購屋交易，如果是透過法院拍賣所買到的房屋，在法院發給權利移轉證書前發生水災等不可抗力的事由，造成房屋毀損或滅失時，也可以依法撤銷拍賣程序。980813

待交屋房子遭水沖垮 房仲：得要求退款

更新日期:2009/08/13 14:48

（中央社記者林沂鋒台北13日電）莫拉克颱風重創台灣南部，21世紀不動產今天說，已簽約等待交屋的房子，遭水沖垮或土石流掩埋，將由賣方自行吸收房屋毀損或滅失損失，買方得請求退還全部價金。

莫拉克颱風導致不少房屋被水沖垮，甚至遭土石流掩埋，這時候，已經簽約等待交屋的房子，遭受天然災害影響而受損時該怎麼辦？

21世紀不動產法務襄理邱創智表示，水災與地震等都屬不可抗力的天然災害，如因水災等不可抗力事由，造成房屋毀損或滅失，致無法完成交易，不能歸責於買賣雙方，也就是說，這時沒有哪一方會構成債務不履行，民法會以所謂「危險負擔」的相關規定處理。

邱創智說，一旦交屋前發生這類情形，危險應該由出賣人負擔，所以出賣人要自行吸收房屋毀損或滅失的損失，買受人得請求退還全部價金，彼此間也無損害賠償或違約的問題。

他表示，除了一般購屋交易，如果是透過法院拍賣所買到的房屋，在法院發給權利移轉證書前發生水災等不可抗力的事由，造成房屋毀損或滅失時，也可以依法撤銷拍賣程序。980813

神桌擺大樓客廳 納財迎福

勿鄰廁衛爐灶 防散財家運敗退

【余佩樺╱台北報導】時序即將進入農曆鬼月，又到了祭祀家中祖先與神明的季節，但家中的神桌擺放，有很多規矩與禁忌，牽動著家中運勢，不可不慎。

風水專家指出，神桌左右兩側與正後方，不能規劃為廁衛空間，因穢氣對神明不敬、財運也會流失。

此外，睡覺時頭朝向神明，不但不敬，也有礙身體健康。

趨吉避凶

中華民國天機地理協會理長事謝潔永說：「家中若有祭祀祖先，宜同時供奉神明，因祖先為陰、神明為陽，可達陰陽調和，神明也可安慰祖靈。」

若是一般公寓、大樓，神桌宜擺在客廳，並能由內看至室外，神明才能發揮擋煞、納財、迎福之作用；若是透天厝，則建議設在頂樓，未來小孩較好管教。

住透天宜擺放在頂樓

名門命學研習中心創會理事長楊登嵙表示：「神桌擺放在家中的空間也很重要，若不得宜，除了對神明不敬，也有礙健康與財運。」

神桌上方不可以有樑柱，因神像遭樑柱壓迫，家運無法顯揚、事業上也易有懷才不遇的情況。

另外，神桌的左右兩側與正後方，不可為廁衛、廚房、樓梯等空間。

若左右兩側與正後方為廁衛，散發的穢氣對神明不尊敬，沖水的流水聲也會帶走財運，若為廚房，爐灶的熱氣對神明不敬、家運敗退，若為樓梯，則象徵無可依靠，家運同樣會不好。

另外，若神明桌在臥房附近，也要留意擺放位置。

若臥房在神明桌的上方，代表壓住神明，有礙健康；若睡姿是頭部朝向神明桌，人的身體健康也易出問題。

神像開光 才能擋煞

中華民國天機地理協會理長事謝潔永指出，祭拜的神像一定要經過開光程序，可請風水老師或拿至廟中處理。

開光後，正神才會進入到神像中，才能發揮擋煞、迎福的作用，若未經開光，反而會引邪氣進到神像中，替家中招致邪氣。

名門命學研習中心創會理事長楊登嵙說，祖先牌位為陰、神明為陽，神明的數量也不宜過多，若某1方多，會造成陰陽不調和的情況，而雙數為陰、奇數為陽，所以，神明的數量應以奇數為主，例如1尊或3尊，不建議擺放2尊。

專家意見

神像要比祖先牌位大

神像的大小宜適中，否則同樣會產生陰陽不和諧的情況，對家中男女性也有影響。

祖先牌位視同家中女性，而神明為男性，若祖先牌位太大、神像太小，女性氣勢強、背負責任多、病痛也多。

建議神像的高度以1尺3寸至1尺5寸為佳，祖先牌位的高度則為1尺至1尺2寸。

免稅操作4部曲：買豪宅→辦貸款→再贈與→售屋變現；資產大挪移

中華民國萬萬稅，大筆錢給孩子，一定會面臨贈與稅的問題，狀況演練，二億現金如果要給孩子，如何合法節稅？三通稅務總經理邱正弘提供四個步驟，透過購買豪宅、結合房貸，二億資產合法贈與、完全免稅。

邱正弘說，目前，贈與稅一年的免稅額度是一百一十萬元，如果一位長輩直接給孩子二億元現金，肯定要付出高額稅金，數千萬元跑不掉。

如何能夠合法節稅？邱正弘說，各種節稅招式中，買豪宅、辦貸款、再贈與，接著售屋變現，四大步驟，完全合法免稅，節稅數千萬。

一、購買豪宅。

長輩先購買一戶市價二億元的豪宅，以目前的公告現值來算，一戶市價二億元的豪宅，土地公告現值加上房屋評定價值，可能落在六千萬元左右。

二、辦理房屋貸款。

邱正弘說，長輩可以拿這一戶豪宅做擔保品，向銀行申請貸款，額度部分，就以這戶豪宅的土地加房屋，兩者的公告現值和評定現值做基礎。

 依據前面推估，大概是六千萬元，豪宅貸款的額度可以定在六千萬元。

三、贈與豪宅。

完成購屋、辦理房貸的手續以後，就可以把這戶房子贈與給孩子，在這一筆贈與中，除了送給孩子土地和房屋總值六千萬的不動產，同時，還附送給孩子一筆六千萬元的房屋貸款。

資產和負債一抵銷，在這一筆贈與中，贈與總額等於是零，也就是說，根本沒有贈與稅的問題。

四、售屋變現。

孩子取得豪宅、接受六千萬的債務後，找機會把房子賣掉，以現在房產市況，房價平穩，二億元的豪宅、二億元出售不難，賣掉房子以後，還清六千萬的銀行貸款，等於債務清償了，錢也免稅移轉了。

這中間的成本包括，數個月的房貸利息支出，以六千萬元、三％、半年來算，大約是九十萬元，另外，如果委託房屋仲介售屋，要支付二％至四％不等的佣金，大約是二百萬到四百萬，利息加佣金，總計幾百萬元。 如果直接贈與、繳納贈與稅，數千萬元跑不掉。

增修地上權 公共建設不需再徵地

更新日期:2009/08/07 13:09 賴宥霖

【台灣醒報記者賴宥霖綜合報導】往後政府要興建捷運，不必再向民眾徵地了。

行政院會6日通過「民法物權編修正草案」，增修「地上權」，將土地所有權與土地以上空間權利分開，政府興建公共建設，可以只向地主購買「地上權」，原地主仍可繼續使用土地。律師蘇家宏表示，好處是可以讓不動產更靈活運用。

法務部表示，「民法物權編修正草案」可以擴大土地的使用價值，並將不動產的利用方式明確規範，讓民眾能依照自身需求，選擇相關法條規定。

除「地上權」外，也增修了包括「不動產役權」、「農育權」、「典權」等法條。

例如以往政府的重大工程興建，往往需要購買或徵收民間土地，不但耗費龐大預算，更常引起民眾的抗爭，草案「地上權」的設置，可以大幅減少土地徵收的案件。

政府只要購買土地的「地上權」就可以完成公共建設。

例如台北一○一大樓及台北市晶華酒店，就是採取這種概念向政府購買土地的地上使用權。

恩典法律事務所蘇家宏律師指出，地上權的概念，在民法832條當中早就存在，行政院增修的草案是進一步將其細緻化。

「這樣的好處是將很多權利分開，不動產可以做更靈活的使用。」

另外，新修「不動產役權」的「遠眺地役權」，讓土地所有人可以跟附近地主簽約，請求建築物不得高於多少公尺，避免妨礙景觀；另外一條「地役權契約」則可以跟附近地主簽約，要求地主不得自己或出租其他人共同經營同一事業，避免同一地區內的惡性競爭。

蘇家宏指出，地役權增修的辦法，跟地上權有異曲同工之處，同樣是將土地的權利分開使用，不過他也說，這條法律對大財團較有利，畢竟一般人或社區商店比較不會去跟周圍地主簽訂「地役權契約」。

「農育權」則是農業版的「地上權」，是保障土地上農作、森林、養殖、畜牧或保育的權利，就算地主轉讓土地，原來的農育權人仍然擁有農地正常使用的權利，不因土地買賣而有所影響。

草案修正的「典權」，則是讓「典物」如閒置土地廠房能永續利用。

如台商要到國外投資設廠，可把在台灣的閒置廠房出典給第三人使用，等到回台灣再贖回繼續經營，此法有助於台商回台灣設廠。

地權、物權切割 國內少見

更新日期:2009/08/07 04:09

〔記者林美芬、陳品竹、林耀文／台北報導〕土地所有權與地上權切割的情況，在台灣只有很少的案例，根據指出，主要是土地法精神一直朝兩者合一的方向前進，且銀行估價作業也儘可能避開地上權，所以，除了一部分國有地會以切割使用方式開發外，一般民間土地案例很稀少。

地政士陳坤涵表示，民間對土地所有權與地上物所有權分開使用的觀念，一直不高，主要還是受到土地法的精神影響，依照土地法的策略精神，是希望土地、建築物的權利能夠合而為一，減少糾紛。

民間在土地使用及買賣中，也朝此方向進行。

而在銀行的估價作業中，一般也將兩者切割使用的土地，視為產權不清，有的銀行根本不貸款，也引導一部分的土地利用。

台北仁濟院是少數個案

至於民間案例的部分，台北市有少數案例，主要是台北市土地價格高，建物分開使用，有相當程度的利益，但還是很少見，據了解，如財團法人台北仁濟院所擁有的土地，就是稀少個案之一，其所擁有的土地全部出租，而地上權則是以建築物所有權賣出，每個月再向建物所有人收取租金，租金所得就由仁濟院做公益之用。

中南部更牽涉到房地產價格不高，土地與地上物權利分開使用的利益更少，民間開發商興趣缺缺，只有少數學產地及國有地，會以長期興利的態度做切割使用。

但問題就在地主與地上建物所有權人開發意見兜不攏時，可能發生開發的阻礙，陳坤涵指出，在過去沒有適當法律來處理，但目前都市更新條例、或是政府刻意釋出的減稅及容積獎勵等優惠，土地與地上物都可以透過權利變換等方式適當的計價，彼此不會吃虧，可以改變以往的保守作法，減少爭議，同時增加土地利用的效度。

土地使用分區

一、查詢方式

（1）非都市計畫內土地，從土籍圖謄本上即可知悉。

（2）都市計畫內土地，則可利用網路資源，進入標的物所在之縣市政府或鄉鎮公所網站線上查詢。

※例桃園縣市，可進入桃園縣政府網站

http://gistest.tycg.gov.tw/TaoyuanIssue/issue.aspx

二、土地分區證明書

申請核發證明書者，應填具申請書並繳納規費向主管機關提出申請。

其經主管機關認定有查證地籍資料之必要時，並應檢附最新地籍圖謄本一份。

所謂地目
對大部分的老百姓來說
就是可以或不可以蓋房子子
大約可以蓋多大的房子
如此而已

而土地分區
簡單來說就是土地的利用
把土地區分成很多區塊來使用

何謂使用分區
我國的土地之利用，目前係依區域計畫分為都市土地與非都市土地二大類。

都市計畫法之分類：

依都市計畫法第32條規定，都市土地得分類如次：

u 住宅區：為保護居住環境而劃定，以建築住宅為主，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。

u 商業區：為促進商業發展而劃定，以建築商店及供商業使用之建築物為主，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。

u 工業區：為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業使用為主，具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。

u 其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區：區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。

u 特定專用區：區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。

第33條都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業

地區或設置保護區，並限制其建築使用。

區域計畫法上之分類：

依區域計畫法施行細則第13條規定，非都市土地得劃定為9種使用區：

u 特定農業區：優良農田或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

u 一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。

u 工業區：為促進工業發展，經會同有關機關劃定者。

u 鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

u 森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

u 山坡地保育區：為自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

u 風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

u 國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

u 河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

u 其他使用區或專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

何謂地目
土地之類別 : 有依土地法分類, 都市計劃法, 區域計劃法等分類, 關於地目土地法提到如下 :

土地法上之分類：依土地使用方法將土地分為四大類：

u 建築用地 : 如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲台、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等。

u 直接生產用地 : 如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、、?地、鹽地、水源地、池塘等。

u 交通水利用地 : 如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等。

u 其他土地 : 如沙漠、雪山等。

由於土地之使用情形複雜，未能詳盡列舉，故同法第二項規定「前項各類土地，得再分目」。

至其程序於土地法施行法第四條規定「土地法第二條規定各類土地之分目及其符號，由該管縣市地政機關調查當地習用名稱，呈請省地政機關核定施行，並轉報中央地政機關備案」。

一般房屋買賣市場中或是建築業預售屋廣告中面積之名詞甚多，且各種解釋不同，極易引起誤會，造成爭議，為避免糾紛不斷發生，下列常見之房屋面積專有名詞，宜多注意與了解：

·                專有面積：包括主建物與附屬建物。

·                私有面積：包括主建物與附屬建物。

·                室內面積：專指主建物部分。

·                登記面積：指權狀或登記簿所載之面積。

·                公共面積：指共同使用部分。

·                使用面積：其屬何種面積並不明確，應先查明所包含部分有那些？以免混淆誤解。

　　當一建築物完工，領得使用執照後，起造人為確保建物之所有權歸屬，須向有關機關申請所有權登記。而建物面積的紛爭，主要發生於建物區分所有之範圍；所謂「區分所有」係指數人區分一建物，而各有其一部，也就是各所有權人對一建物分別區分特定範圍而各享有獨立之所有權。各區分所有人除自已「專有部分」以外，並另與其他區分所有人共用建物之「公共設施（共同使用部分）」。現將「專有部分」與「公共設施」之含義說明如下以供參考：

·                專有部分：

１、主建物：
具使用上及構造上之獨立性建物，包含客廳、餐廳、臥房、廚房等。主建物
應編列門牌。

２、附屬建物：
與主建物相連之陽台、雨遮、露台等，其於建物登記簿標示部、所有權狀上
均登記為相連主建物之附屬建物。另外地下層、屋頂突出物如約定歸屬地面
層、頂層所有者，則以附屬建物方式登記。

·                公共設施：

１、專有共用：
所有權歸屬個別住戶，但須提供其他住戶共同使用之部分，例如當層電梯間
、通道走廊或一樓騎樓等。

２、共有共用：
指「大公」與「小公」。「大公」係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台
電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。「小公」係由部分
住戶（或當層住戶）共同分擔，例如電梯間、通道、走廊、門廳等。有些建
商會將「小公」登記於主建物內，故應事先查明以免日後發生糾紛。

３、公共設施分擔方式：
住戶分擔公共設施係依契約自由原則由住戶協議，一般採各「主建物面積」
或「主建物與附屬建物面積」與全棟「主建物」或「主建物與附屬建物」面
積總和之比例，計算該住戶分攤公共設施之比例。

４、公共設施無所有權狀，在建物登記簿中亦僅有「標示部」及「共同使用部分
附表」兩部分，且係隨同主建物移轉，而不能單獨處分、設定抵押，亦不能
分割。

房屋面積之計算單位，通常是以平方公尺表示，如果要換算成坪數，則每一平方公尺以０．３０２ ５坪 換算之。房屋面積應以建築改良物所有權狀或地政機關建物登記簿所載面積為準。購買預售屋如果要先了解其銷售面積是否確實，可向建商索閱請照藍圖做參考。