如何評估建物價格是否值得投資?
<中心 黃智鈴分析整理>
在瞭解租金和租金收益率在計算資產價值的重要性後，我們和之前介紹的NPV法結合起來，評估建物交易時，價格是否合理？
估價師在評估一幢建物的價格時，通常會參考附近類似條件的建物交易價格資料，再來推算本幢的價格，此方法稱為「市價比較法」。
但是，用於評估投資專案可不可行的另一種常用估價方式，以投資的觀點來評估不動產的價值，根據持有期間，建物未來可提供的收益，出租或營運所得，和它能創造的期末經濟價值，然而再用買者對這項投資所需的報酬率 (Required Rate of Return) 折為現值，此法就是買方在評估價格時常用的「收益還原法」。
舉例來說，投資者面對一售價1000萬的標的物，希望投資報酬率為15％，如何評估到底適不適合投資？已知目前租金60萬，Yield是6％，假設５年後租金會增加至90萬，如果那時候的Yield還是6％，則可以預期５年後可以賣到1500萬。建立未來5年內的Cash Flow，以Required Rate of Return = 15%來看淨現值是正還是負？下一步我們將Cash Flow用15％折為現值：
Discounted Cash Flow
年 | 收益 | 現值 |
0 | -1000萬 | -10,000,000 |
1 | 60萬 | 521,739 |
2 | 60萬 | 453,686 |
3 | 60萬 | 394,510 |
4 | 60萬 | 343,052 |
5 | 60萬 | 298,306 |
5 | 1500萬 | 7,457,651 |
NPV | -531,056 |
上述案例中，每年回收6萬元，第5年結束後將標的物賣掉1500萬，折為現值比原先投入的1000萬還短少53萬，這表示在原先的假設底下只能承擔約947萬。
當然這時候投資者可以調整自己的報酬率和租金，或是再去協調願意付得價錢。
以下有三個重要的評估投資專案時的數字：
建物的售價
未來的收益
投資報酬率
只要給其中兩者，就可以得到第三個數字，從目前的售價和未來的收益，可以得到投資報酬率；或是從未來的收益和投資報酬率來決定目前可以負擔標的物價格；或是從目前的售價和希望的投資報酬率決定租金和未來標的物賣掉的Capital Gain。
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