新屋議價訣竅　專家：看瓦斯調查表

更新日期:2009/09/04 18:36 張順祥

監察委員日前針對內政部放任建築法規混亂、建物坪數計算不利消費者，提出糾正；內政部則表示，會著手改進相關規定。

不過消費者最關心的還是如何買到相對便宜的房子。

淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰在接受央廣「福爾摩沙日誌」節目專訪時建議，中古屋市場如果議價空間大，表示市場走下坡，是消費者買屋時機。

至於新成屋是不是有議價空間，除了晚上看燈亮戶數外，可以看瓦斯公司的度數填寫表；如果實際住屋率不高，議價空間相對提升。

莊孟翰說：『(原音)現在瓦斯公司都會貼一張表格，有打勾表示有申請使用，就是有人住的，就可以知道空屋有多少。

比方100戶才住進30戶，表示投資客多，實際沒有進住，交屋的時候（房價）就有下跌趨勢。』

預售屋交易新制 約束灌虛坪

更新日期:2009/09/04 02:59 王莫昀／台北報導

中國時報【王莫昀／台北報導】

預售屋巿場交易制度，將出現重大的變革！內政部擬修正預售屋契約範本，要求建商對主建物、附屬建物，以及公共設施，依建築成本不同，區分不同價格。

內政部官員說，此將大幅改善不肖建商在建案中灌入大量虛坪，牟取暴利的爭議。

這項新規定，內政部官員說，不必修法，最快今年底前實施，且依據現行土地法授權修正相關行政命令，違反規定業者，將施以罰則。

公設納銷售坪數灌水 不合理

國內建屋案，不論是樓梯間、社區大廳、地下室等公共設施，或是雨遮、花台等附屬建物，全加在一起，灌入虛坪，賣給消費者。

購屋前，民眾只能大致從業者所稱的公設比，瞭解買到的虛坪面積，直到交屋，拿到建物所有權狀，才知道買到的實際室內使用面積。

也因為如此，才會出現民眾斥資千萬購屋，卻花了二、三百萬元買了用不到的花台、屋突，或是較少使用公共設施。

內政部官員指出，現制建商把公設按比例納入銷售坪數，統一單價出售，並不合理，因為花台、梯廳等建築成本，與住家室內成本並不相同，未來將要求建商依各分項建築成本，在預售契約中載明主建物、附屬建物以及公共設施的售價，讓消費者明確了解花大錢後究竟買了些什麼。

契約範本修正 售價得看成本

內政部官員強調，雖然是修正的預售屋契約範本，但對建案交易，具有約束力。

對監察院昨日糾正內政部怠惰修法，放任建商灌虛坪，讓民眾權益受損部分，內政部主任秘書翁文德指出，接到糾正函後，將虛心檢討。

未來將會考慮讓地政登記與建築法規接軌，調整建物登記的標準。

對監察院批評內政部放寬規定，以致建物公設比由民國七十年一○％左右，大幅提升至目前五○％，內政部官員頗感委曲地指出，一般集合式大樓目前公設比多在三○％上下，少有到五○％。

內政部官員指出，過去修法所考量的，不是為了放寬公設規定，而是基於避難、消防安全，或是民眾居住需求，要求建商必須增加梯間、排煙、停車位等設施。

高鐵站土地標售 住宅區比商業區搶手

更新日期:2009/09/04 12:45

（中央社記者汪淑芬台北4日電）交通部高鐵局今天再公告標售桃園站及台中站特定區的住宅區土地，根據近幾年標售情形，住宅區比商業區搶手，住宅區已標售出約3成，商業區才標售出不到3%。

高鐵局今天公告標售高鐵桃園、臺中車站特定區的住宅區土地，桃園站有11筆，最小面積約198坪，最大面積約2436坪，標售底價約每坪新台幣8.3萬元到15.5萬元；臺中站有6筆，最小面積約435坪，最大面積約1201坪，標售底價約每坪14.2萬元到14.4萬元。

高鐵局從民國94年開始陸續標售高鐵車站特定區土地，預定到108年標售完畢，其中商業區可標售面積約有33.94公頃，目前只標售出0.74公頃，還不到3%，住宅區約有71.75公頃，已標售出22.6公頃，近1/3。

高鐵局說，這兩年受景氣影響，土地標售不易，去年發生金融海嘯，標售更困難，全年只有桃園四筆住宅區土地標售出去，其他全部流標。980904

豪宅、角地屋將反映合理稅負

更新日期:2009/08/24 05:27 【記者吳雲英／台北報導】

為落實租稅公平，台北市稅捐處將全面檢討房屋的課稅問題，包括豪宅及路角地房屋如何適度反映合理稅負及路段率顯不合理者的調整，都是此次研議的重點，該處除將參考其他地方稅稽徵機關的課稅標準，也會蒐集各界相關意見，預計於99年不動產評價委員會時提案審議。

財政部於日前行文，請各地方政府依行政院賦稅改革委員會會商決議，覈實評定房屋標準價格。

該處表示，依照房屋稅條例規定，主管稽徵機關應依不動產評價委員會評定之標準核計房屋現值，據以課徵房屋稅。

房屋標準價格則是由不動產評價委員會，依下列事項分別評定，並由各直轄市、縣（市）政府公告之：

一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。

三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

依賦改會之研究，各縣市評定房屋標準價格時，對於各種建造材料僅就構造區分，尚無考量建造材料等級，惟各建造材料等級之價格差異甚大，對於採用豪華建材之房屋，造成其標準價格偏低，致其房屋稅稅負相對較低，甚至與一般房屋相同，實有違租稅公平，因此決議請地方政府覈實評定使用不同等級建造材料之房屋標準價格。

為因應99年不動產評價委員會議召開及賦改會決議，北市稅處將針對特殊地段之房屋、商圈起落、捷運周邊以及科學園區等地區，提早作業通盤檢討房屋街路等級調整率，並適度反映豪宅及路角地1樓房屋的合理稅負。

買地熱、購屋冷 房市詭異

更新日期:2009/08/28 04:09

記者陳信升／特稿

北台灣房市近期以來出現比較詭譎的市場氛圍，房市後端的買氣不振，但房市前端的土地交易卻熱度高昂，形成「上熱下冷」的市況。

房市從農曆春節過後，呈現急速反彈的格局，買氣快速翻揚，有重大建設題材的區段，房價甚至超越去年520時的高點。

不過，經歷半年的反彈過後，近期的買氣已有些許的疲乏及衰退的情況；市場解讀主要是來自賣方價格高掛、惜售心態鮮明，但買方不願貿然加價進場，使得兩者明顯拉鋸，市場有些僵持的跡象。

全台第四季推案量上看1,900億元，看似熱鬧，但許多個案，928檔期都不見得能夠順利推出，許多指標案推案時間會落在年底，甚至是明年第1季。

業者們分析，市場上指標案減少，反應出建商對市場抱持著且戰且走的矛盾心態，一方面既要樂觀看待未來，又擔心可能交易失焦，更對表面熱烈的市場抱持著可能走揚的預期，惜售的業者也有相當的比數，百般交錯的觀察，反映市場詭譎不定的作法。

不過，另一個截然不同的市場則是土地交易部分，今年以來國有財產局的土地標售案，只要基地條件及區域條件不錯，建商不惜加碼搶進，一些壽險公司及大型集團，也不斷買進新的地標型大樓及土地，積極在土地上加碼布局，包括富邦金控、頂新集團、國壽集團、新壽等，整個土地市場交易相當熱絡。

分析土地交易的內涵，還是反映出都會中心的土地取得困難，尤其是條件良好可塑性高的土地，更為難尋。

北市都更案正逐步進入熱烈期，本來是取得土地最好的方法之一，但是，土地產權可能有糾紛，規劃都更案程序繁瑣，推案經常牛步化．從建商角度來看，變數及風險相對增高，從國產局的標售案中取得土地，成本及風險相對較低，且規模足夠的土地還有立即開發的優勢，導致建商搶進具規模、近捷運的土地，部分業者出價之高，讓參與開標市場人士也瞠目結舌。

兩端冷熱不同，就在市場的兩頭，對市場變數的觀察，增加難度。

不過，房市外部不利因素似乎增添市場變數，如國內近期經濟狀況未見好轉，包括失業率屢創新高、經濟成長率仍為負數、又有天災與疫情掌控等疑慮，在在衝擊了民眾的購屋信心。

即使整體市場詭異，不過，也因為負面因素明白攤列，使得一部分賣方願意出脫手中物件、一部分買方趁低進場，各取所需，市場上個案表現的趨勢相當明顯，地段佳、格局好的產品迭有創新高價、銷況順利的個案。

房貸解禁！銀行放寬小坪數標準

更新日期:2009/08/28 11:35

銀行陸續放寬小套房承作標準，永豐銀行在台北市從十五坪、放寬到十坪，其他地區從二十坪、放寬到十五坪；上海商銀在台北縣市的捷運沿線及核心地區，更從十二坪放寬到八坪。

第一銀行和合庫銀行並沒有明訂小套房的承作標準，只要有「市場性」，一律可貸。（張雅惠報導）

優惠房貸已經見底，兩岸利多鈍化，加上新流感疫情的不確定性，房市業績火紅了大半年之後，隨著鬼月淡季到來，銀行房貸部門轉而尋找新的利基，部分銀行放寬小坪數套房的承作標準。

永豐銀行從週五開始，台北市小套房，從原本的十五坪以下不承作、放寬到十坪以下，其他地區從二十坪以下不承作、放寬到十五坪以下。

上海商銀這個月初也從原本的台北縣市十二坪以下不承作、其他地區十五坪以下不承作，新增大台北地區捷運沿線、以及核心地區只要超過八坪都可以承作。

上海商銀經理馬婉瑜說，坪數標準是扣掉公設之後的室內實際坪數。

「因為台北縣市有一個很特殊的現象，有些是捷運週邊的，但坪數就是不到十二坪的標準，一直有來爭取」

第一銀行和合作金庫銀行沒有限定小套房的坪數標準，但第一銀行特定地區坪數小於十坪或十二坪，分行必須報請總行決定，合庫則要看有沒有市場性，是否靠近捷運沿線？是否在核心地區？

合庫副總周叔璋觀察，房價可能在高檔整理一段時間，民眾所得增加有限，大台北地區多半由豪宅支撐整體房價。

營造業職訓中心 幫你拿證照

更新日期:2009/08/28 04:09

〔記者李穎／北縣報導〕台北縣政府勞工局計畫在三重市興建營造業職訓中心，營造業屬於高薪、無學經歷限制，可為失業者再造就業良機，包括泥水、鋼筋、模板、預拌混凝土等職業需求設計職訓課程，幫助勞工取得專業執照。

設在三重 年底完工

勞工局長高寶華說，營造業對於台北縣經濟發展占有重要地位，配合捷運環狀線等重大公共工程建設，營造業缺工情況普遍吃緊，縣府勞工局籌畫設置北區第一個營造業職訓中心，地點選在三重光復北路和中興北街一處1000坪土地，興建工期約2個月，最快今年底完工。

獲丙級證照輔導就業

勞工局長高寶華說，未來這個職訓中心可作為技能檢定場地，課程包括「泥水砌磚」、「建築模板」、「鋼筋綁紮」、「預拌混凝土」等，結訓、取得丙級技術士證照的學員，也可引介輔導到縣內營造廠商就業。

提升專業 薪資誘人

勞工局表示，民眾對營造業存著「苦力」的刻板印象，透過職訓方式，可讓模板等更具專業，依據目前營造業雇主辦理國內勞工招募合理勞動條件薪資基準，泥水工每天薪資超過1800元、月薪3萬6000元以上，模板工等則在3萬9000元以上。

921模式 農工用地擬變更建地

更新日期:2009/08/19 02:52 王莫昀／台北報導

中國時報【王莫昀／台北報導】

為配合遷村、安置災民規畫，內政部擬修正「非都巿土地使用管制規則」，同意災民個人將非地層敏感地區的農地、工業區用地變更為建地；集體遷村部分則協調小於一公頃、少於五十戶的集體住宅安置案，地方政府可以農業、工務等主管單位一同會審方式，快速審查通關。

內政部官員指出，未來會把常發生土石流等災害地區劃定為「國土保安用地」，被劃設區域不得再重建開發，對災民予以補償。

八八水災引發南部多處大規模土石坍崩，許多災民住家地基流失，為協助災民重建，內政部依據風災特別條例，擬修正「非都巿土地使用管制規則」等相關規範，採九二一模式，同意災民另覓其他與原住家同等面積農地、工業區用地變更為建地，自建住宅。

土石流劃設地區 不得重建開發

內政部考量近年天候異常，引發暴雨等天然災害頻率激增，不排除同意一般災害即可採上述方式協助災民重建家園。

對集體遷村部分，內政部擬修正「非都巿土地使用管制規則」部分條文，同意地方政府建立快速審查機制，由農業、工務等主管單位會審，快速通關。

安置部分，內政部為公平起見，租金補貼、住宅修繕、購置貸款等，將在組合屋劃設地區確定後才開放登記。官員表示，組合屋劃設地區將在二十日前定案，租金補貼，住宅修繕、購屋貸款廿四日開放登記。

死亡前二年內贈與土地於被繼承人死亡前受贈人已移轉所有者其價值之計算以贈與時之公告現值為準

更新日期:2009/08/19 10:50

(中央社訊息服務20090819 10:50:03) 財政部臺灣省中區國稅局雲林縣分局表示：被繼承人死亡前二年內贈與之土地，依遺產及贈與稅法第十五條規定，應併入其遺產總額課徵遺產稅，如該贈與之土地於被繼承人死亡前業經受贈人移轉所有權者，其價值之計算，以該土地贈與時之公告土地現值為準。

有關遺產及贈與稅申報事宜若有任何疑義，可利用該分局免費服務電話0800-000321洽詢或上中區國稅局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話，該局將竭誠為您服務。

藉公設地可移轉容積之特性，逐步安排移轉應稅財產者應課贈與稅

更新日期:2009/08/19 12:04

(中央社訊息服務20090819 12:03:55)中區國稅局彰化縣分局表示：贈與人贈與免徵贈與稅之公共設施保留地予子女，其子女轉贈地方政府取得可移轉之容積，贈與人再以本人為負責人之建設公司與其子女所取得之可移轉容積合建，使其子女獲配售屋款，此種透過迂迴之安排，達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之目的，應就實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。

為落實愛心辦稅，類此藉公共設施保留地捐贈地方政府以取得可移轉容積之特性，逐步安排轉而達成無償移轉應稅財產之實際目的者，其實質贈與移轉財產之行為，係在98年8月31日以前者，准予補稅免罰，如其實質贈與之行為，係在98年9月1日以後且未申報贈與稅者，除補稅外並應依同法第44條處罰。

國稅局彰化縣分局將在該基準日之後對此類案件進行全面清查，籲請納稅義務人勿取巧逃漏，如有類此規劃者，應儘速依稅捐稽徵法第48條之1自動補報。

民眾如有任何問題，可利用免費服務電話0800-000321洽詢或上中區國稅局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話，該分局將竭誠為您服務。

大樓(廈)管理委員會出租停車場、屋頂、陽台出租之租金收入應辦理營業登記課徵營業稅

更新日期:2009/08/20 17:08

(中央社訊息服務20090820 17:07:19)財政部臺北市國稅局表示，大樓(廈)管理委員會將其停車場、外牆、陽台、頂樓對外出租收取租金收入，應辦理營業登記課徵營業稅。

該局說明，依營業稅法第1條、第3條及第28條規定，在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，應依法課徵營業稅；提供勞務予他人，或提供貨物予他人使用、收益，以取得代價者，為銷售勞務；又依財政部76年8月7日台財稅第760071994號函及93年6月29日台財稅字第0930452887號函釋規定，大樓(廈)管理委員會，如係基於守望相助，無對外營業情形，可免辦營業登記，其向該大樓(廈)各住戶所收「管理費」，應免徵營業稅。

但大樓(廈)管理委員會將大樓(廈)之外牆、陽台、頂樓出租，或對外提供停車場，採按次或計時收費，或定期提供他人按期收費時，係屬銷售勞務範圍，應依法辦理營業登記並課徵營業稅。

該局指出，大樓(廈)管理委員若有對外營業應課徵營業稅之情事，在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，請儘速向國稅局所轄分局、稽徵所辦理營業登記，並補報補繳營業稅，否則一經查獲，除補稅外並處以罰鍰。

（聯絡人：南港稽徵所江股長；電話27833151分機300）

協助重建　內政部鬆綁土地變更法規

更新日期:2009/08/20 19:50

（中央社記者謝佳珍台北20日電）為協助災民重建，內政部今天通過修正「非都市土地使用管制規則」，增訂為安置災區災民所需的土地，經會勘安全無虞者，得申請變更編定為建築用地，以快速解決災民居住問題。

莫拉克颱風造成民眾家園毀損、流離失所，政府積極尋找適當土地，透過民間興建房屋，協助災民重建，但考量現行規定，部分種類土地無法變更為建地，會影響重建及安置，內政部下午召開臨時部務會報，修正「非都市土地使用管制規則」。

修正通過的「非都市土地使用管制規則」，增訂政府或經政府認可的民間單位為安置災區災民所需的土地，經直轄市或縣市政府建築管理、環境保護、水土保持、原住民、水利、農業及地政或專業技術等相關單位會勘，認定安全無虞者，得依其核定計畫內容的土地使用性質，申請變更編定為建築用地，以期快速、順利完成安置住宅的興建，解決災民居住問題。980820　　

北捷接軌 桃園房市起飛關鍵

更新日期:2009/08/21 04:09

〔記者黃宣弼／台北報導〕桃園縣建築公會與代銷公會、仲介公會昨聯合舉辦「國際航空城、飛躍大桃園」城市發展論壇，會中指出桃園房地產具有離台北市近、房價便宜等優勢，未來若能與大台北捷運接軌，將會有不錯的發展。

桃園縣代銷公會理事長范秉豐指出，桃園捷運住宅還未明顯發酵，但如果桃園捷運能與台北捷運串聯成為北北桃生活圈，加上桃園房價具有相對便宜的優勢，捷運住宅就會有發酵空間；目前桃園縣大樓單價都滑落到每坪10萬左右，甚至更低，但買氣仍難提升，除了消費者仍心存觀望、暫緩出手外，銀行持續列管，也是一大障礙。

由於前些年各家銀行驚覺寬鬆房貸授信、風險升高之際，第一個被列管的區域，就是桃園縣，主要原因就是在於餘屋量過高。

但合作金庫銀行董事長劉燈城則表示，目前合庫對桃園縣房貸的放款策略，並非像過去般嚴苛，好的物件還是可以貸到較高的成數，以合庫為例，在桃園共分為A、B、其他3種等級，條件好的A級甚至可以貸款到8成5、而條件較差的其他等級，也可以貸到7成左右，因此對桃園縣的購屋族來說，也等於吃下一顆定心丸。

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，過去林口、三峽等區攔截北客，使得桃園房市在缺乏多金外地客拉抬，炒作空間有限，相對房價平易近人，尤其透天厝產品，反倒成為市場區隔利器。

小辭典／黏著劑 用於補強建物結構

更新日期:2009/08/06 04:09

鋼筋混凝土結構物完工後，常因混凝土本身磨耗或外力，如交通撞擊等因素，產生局部損壞，需進行維修補強，植筋工法利用鋼筋植入混凝土中，孔內注入黏著劑黏接鋼筋及混凝土，使得原本損壞的結構物重新傳遞荷重。

不僅是橋樑等建設會用到黏著劑，也可用在大樓建築補強填縫，甚至固定門窗及內部裝置防脫落要固定填縫，也可派上用場。

如果黏著劑有瑕疵，恐影響耐震力，有坍塌之虞。

（記者洪敏隆）