預售屋、新成屋、中古屋超級比一比

房子種類不同，購買管道、付款方式、風險評估、售後服務及房屋機能也多有不同。認識不同房屋類型的優缺點，才能決定買哪一種跟自己最麻吉的房屋！

中壢市培英路拓寬 昨天通車

更新日期:2009/07/11 04:09

〔記者羅正明／中壢報導〕中壢市培英路從8米拓寬到12米昨天通車，桃園縣長朱立倫說，培英路是他8年縣長任內在中壢市拓寬完成的第46條道路。

由於培英路是中壢殯葬專區聯外道路，市長葉步樑說，相信會讓往生者更有尊嚴地走完人生最後一程。

殯葬專區是桃園南區唯一殯葬區，過去培英路只8公尺寬，每逢黃道吉日塞車問題嚴重，常回堵到新生路，甚至台一線省道。

葉步樑說，他的朋友曾經向他抱怨「塞得動彈不得，你害我連老師的最後一面都沒有見到」，這句話讓他記憶深刻決心爭取補助。

培英路拓寬工程，路幅擴增到12米寬，連帶也打通了通往新生路的銜接道路，總工程經費是8640萬元。

昨天通車典禮還有議長曾忠義、立法委員吳志揚及地方民代到場。

道路拓寬要拆屋 一而再…住戶氣惱 更新日期:2009/07/11 04:09

〔記者謝武雄／八德報導〕國道二號要拓寬，解決桃園機場塞車問題。

不過國道二號開闢至今才10年，如今再拓寬，沿線很多居民都是10年來遭到第2次土地徵收，尤其八德巿大福街38巷3戶居民靠近正褔七街，可能面臨第3次土地徵收，情何以堪。

鄰近國道二號 面臨二次拆屋

國道二號開闢時，沿線道路兩邊居民被迫退縮3.5米，今第二次拓寬，他們又要再退3.5米，居住面積大幅縮減。

住在八德巿力行街217巷10戶居民抱怨，不但居住空間縮小，連地上物查估的金額也嚴重低估，政府派人查估時，什麼都說好，如今是什麼都沒有，讓人懷疑政府在欺負百姓。

居民抱怨查估補償費太低

其中，辜姓居民出示補償紀錄，房子被拆除4坪，4層樓總計要拆16坪，但政府只補助75萬元，RC結構被改成磚造，化糞池、樓梯、氣密窗、鋁窗、鐵門都沒有算在內。他說，讓人無法信服。

吳姓居民也很生氣，3樓15坪的房子，政府查估65萬元，幾乎所有的設施都沒查估。

居民抱怨查估補償費太低，更慘的是住在八德巿大福街38巷的3戶居民，他們不但因國道二號拓寬時未來每戶要退縮3.5米，另他們房子又處在正福七街拓寬用地上，由於正褔七街列有拓寬計劃，一旦計劃啟動，他們又要再退縮至少4.7米，好好的一間房子連續被徵收3次。

鄰近正褔七街 剉等第三次

其中，許姓、江姓居民只希望政府明確告知第3次徵收的時間，讓他們評估房屋是否還有重建價值。

大褔里長呂學昌協助居民申請複估，爭取更高補償，至於2次拆遷補償一度透過立委孫大千向高公局爭取每戶加2成，不過最後還是被交通部打回票，他表示，未來還會持續爭取。

縣府︰1個月內可申請複估

桃園縣政府地政處表示，居民對查估有意見，只要1個月內申請複估，會安排時間前往。

公所︰正福七街存廢待討論

另，正福七街拓寬計劃幾時啟動，八德市公所強調，短期內沒有預算，不過在都市計劃第三次通盤檢討時，會檢討正福七街存廢問題。

法拍代標公司收費 底價5%

房仲必勝守則42字箴言~施亮州

 

省錢大改造 綠建築超環保

更新日期:2009/07/06 16:16

天氣熱夏季電價又高，最近國內興綠建築風潮，不見得要花大把鈔票改造，平民綠建築專家教你省錢改造法。

家住台中南屯的邱繼哲是一位平民綠建築專家，他以自己的家當作例子，再差的房子只要掌握綠建築要領都可以變身成為健康概念的好房子。

客廳受到太陽西曬影響，一到下午室內溫度常常就比屋外還高，所以改造的第一步就要從窗戶下手，外遮陽是綠建築的根本，加了一扇內窗，效果可以達到９０％，改完窗戶還不夠，西曬的牆壁也要想辦法隔熱。直接曝曬的屋頂也是綠建築改造不可少的一部分，有了雙層的窗戶、雙層的牆和隔熱的屋頂做保護，室內室外溫度就可相差五度左右，當然用電量就會大幅降低。

從西曬窗和西曬牆到屋頂隔熱，邱繼哲都是用最便宜的隔熱材質，現在的電費是以前的三分之一，花小錢打造綠建築的家，省下的電費三年後就可回收健康又環保。

（記者黃柏元、李宇承報導）

殺進法拍 3招投標更省力

更新日期:2009/07/06 03:29 馬婉珍／台北報導

法拍屋資訊日益透明，不少人打算自己看法院公告、單槍匹馬進場投標，且選擇「點交」物件投標，就不必曠日廢時與原屋主周旋；但專家提醒，投標法拍屋不如一般住宅買賣的簡單，民眾應先釐清3大迷思，讓投標過程更順利：

一、填標單應確實寫清楚「發文字號」，法院公告是以「平方公尺」計算面積，較不符合一般認知：山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟指出，民眾想要自己看法院公告、進場投標，必須先熟悉法院公告的形式，法院公告的「發文字號」就是待拍物件的「案號」，民眾在投標室填寫標單時，一定要將「案號」一字不漏地寫上，才不會成為廢標。

此外，法院公告的物件面積單位，不是以「坪數」計算，而是以「平方公尺」計算。

對於目前民眾普遍認知的「坪數」，有所差距，必須再次換算，才了解是否適合本身對住宅面積的需求。

二、法院公告未提供公設比、屋齡等項目，內容也艱澀難懂：卓訓麟說，民眾在法院的法拍屋原始公告中，看不出該物件的屋齡、公設比，也就是說，若非熟悉該區域的民眾投標，可能對於待拍物件是否老舊、公設比是否過高等細節，都無法從法院公告中得知，必須自己去地政相關單位調閱謄本。

而目前各法拍代標網站中，都會詳列資訊，操作介面也很完善，民眾可加入免費會員，若想了解更多法拍資訊，也可花1,000元至3,000元，成為短期或長期的訂閱會員。

三、即使是投標「點交」物件，但法院執行點交程序屬於「被動」角色，民眾仍應主動遞狀：卓訓麟表示，點交及不點交物件，約占70％：30％的比例，一般民眾認為投標「點交」物件較安心，但點交程序仍複雜，相較於一般住宅買賣，交易過戶便可入住，但「點交」物件，卻要2至3個月的運作流程。

卓訓麟說，「點交」物件得標後，民眾須在7天至10天內會取得權利移轉證明，再去辦理過戶、設定、抵押等程序，同時得標者也必須主動向法院遞狀，請法院申請履勘交屋，若屋主已搬離，法官現場履勘、簽字後等同交屋，若未搬離則會第二次發函，在1個月後實施「強制執行」，屋主必須搬出。

若家具、電視等物品，屋主不願搬遷，則得標人應現場列表清冊，可挪出一處場所放置原屋主的物品或直接「現址保管」，1個月後若屋主未領回則可丟棄。

購買預售屋要做的功課〈一〉

買預售屋 先看業者建照 :

建築物興建時，要先領有建照執照，才可向建築管理機關申請開工，完工後要申報完工，經檢驗合格才可領取使用執照，接著才可申請接通水、電；但很多業者還未領取建照，就先「偷跑」，所以選購預售屋最好先請業者亮出建照。

另外，建築公司蓋房子，有的是自地自建，有的是地主合建，若與地主合建，要注意土地產權，要分別與地主簽立土地買賣契約，和建設公司簽立房屋買賣契約。

建商建築執照卻還沒申請下來，公然違法。

依「公寓大廈管理條例」規定，公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建築執照，不得辦理銷售，違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件，以維權益。

使用執照才算成屋 :

按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。

因為曾發生過一個購屋糾紛，個案雖已是成屋，但建商尚未拿到使用執照，因而與消費者簽定「預售屋契約」，結果契約內規定交屋面積若誤差在1﹪以內，建商可以不賠，消費者平白損失幾坪的價格，此點不可不察。

集體議價效果好 :

購屋族常因議價問題傷透腦筋，建議消費者議價時，除了需事前做好功課，比較周邊相同產品的價格外，也可以向已購住戶打聽成交價格。

銷售小姐所稱的底價往往不是真正的底價，真正價格的決定權是在專案主管的手上。

目前網路上有不少非營利性質的討論區，可以集結對同1個個案有興趣的網友，相約集體議價，也許能收到不錯的效果。

房屋轉售電費申請也要改 :

一般房屋在完工後，大多由建商向台電公司申請供電，但在房屋出售後，建商卻很少會向台電申請變更當事人，造成未來房屋轉手後，若現任屋主欠繳電費，台電會向原來申請人，也就是當初與建商簽約的第1任屋主追討。

為了避免因轉售房屋而衍生的電費問題，新用戶可直接向台電申請移轉變更使用人，或重新申請使用人變更。

買別墅先選雙車庫 :

透天別墅是南部居民最喜歡的住宅產品，不管景氣好壞，透天產品都能維持一定推案量，但由於產品規劃涵蓋社區型別墅、臨路獨棟或連棟式，而且車位規劃有路邊停車、單車庫或雙車庫等不同種類，產品類型多樣。

由於購買別墅產品多是有車階級，房仲業統計，時下最好賣的別墅產品，是雙車庫的別墅為主，所以在選購時，如果總價差距不大，可優先挑選雙車庫別墅產品，未來的轉手意願也較高。

注意電梯使用規則 :

集合住宅大樓電梯共用是天經地義之事，但電梯數量太少、使用者眾，將造成不便，尤其購買預售屋，從平面圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量，往往造成交屋後發現上班時間數棟、數10戶等1部電梯的情形，不僅塞車困擾，電費分攤亦是問題，選購預售屋時，應細看地下室平面圖，並要求明訂電梯使用規則及電費分攤規則。

機械車位至少保固1年 :

購買機械車位時，一定要與建商訂定保固合約，保固期最少要1年，另外在買賣合約書中也要註明車位的尺寸（長、寬、高）及載重，這將關係到車位的實用性。

一般建商會與車位廠商簽訂維護合約，經常會將保固責任轉由廠商負責，甚至不對耗材部分負保固責任。

但是消費者是向建商購買車位，所以不管建商如何推託，一定要堅持由建商負責。

停雙車需面寬6米 :

透天別墅擁有私人停車位，停車方式可分前院停車、1樓室內停車或地下室私有車庫停車等多種方式，別墅面寬則牽涉到可停車輛數量。

一般而言，5米以下面寬扣掉兩邊牆壁厚度，加上打開車門的空間，僅能停1部車，但部分建商卻強調可停2部車，平面圖上也畫了2部車，但交屋後卻發現停雙車很困難。

建議擁有2部車，尤其大型車及休旅車者，應選擇面寬至少6米以上的別墅。

獎勵停車位產權獨立 :

獎勵停車位因有獨立權狀，和房子的產權是分開的，可以外賣或外租，靈活性較高；法定停車位因與房子產權結合，房子出賣時車位也要跟著一塊兒賣。

通常指的「車位內含」，一般就是法定停車位，此種車位公共設施坪數會比購買獎勵停車位或增設停車位多出6~12坪不等。想知道車位屬性，可以請依照建築執照的建造圖判別。

購買預售屋要做的功課〈二〉

挑尖峰時段 測行車時間 :

為了推銷商品，廣告中常會包含一些誇大的成分，例如房地產廣告中常會有建案距離交流道、大賣場所需的行車時間，不過這個時間可能是深夜時段的行車時間，因此，最保險的作法是，在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗，看看是不是真如廣告所說的那麼方便。

試搭公車測交通 :

有沒有想過有一天自己出門沒車開，或上班回家該怎麼搭乘公車？如果一班公車到不了，該如何轉車？建議看房子除了自行開車到建案現場，還可自行規劃交通路線，試搭大眾運輸工具，體驗通車時間和通車品質，並在案場附近走走，觀察住家的生活機能是否完善。

買預售屋先看藍圖 :

預售屋無法實際丈量室內尺寸，常發生交屋後的困擾，例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當，導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動，甚至人員進出都要彎腰，樓層交錯挑高的透天店面最常發生。

建議購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍曬圖，預先估算室內尺寸，並加計牆壁厚度、梁柱位置，以免交屋後才發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內，最好立契為據。

買預售屋留意棟距 :

購買預售屋時，一定要留意購買戶別與鄰棟的關係，包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方向，如果棟與棟之間的距離不夠，會影響到居家採光與通風條件，若是開窗面對別人家厝角，就有風水上顧慮。

預售屋留意有無管理室 :

社區管理室是社區安全管理中心，少數建商在進行產品規劃時，並未預留管理室位置，僅在完工後利用現有空地搭設臨時性管理室，或在中庭另闢空地增設管理室，由於屬於「違章建築」，因此容易遭檢舉拆除。

這種情況在迷你型集合住宅大樓、分期開發的大型社區、臨路透天別墅社區等最常見，所以購買預售屋時，應先了解管理室位置及產權，以免未來進住後，發生無管理室的尷尬情況。

最好能利用展示模型與建築藍圖，仔細比對，選擇最適當戶別。

預售屋問清楚客廳面寬 :

客人進門往往先看到客廳，客人也多在客廳接待，國人很重視客廳的氣勢。

看房子尤其是預售屋，最好先問面寬多少，以計算家具尺寸和件數，或者是設計風格的呈現；最重要的考量是看電視的距離是否恰當。

有些建築強調柱子在外面，室內會較容易擺放家具。

還有如果打算陽台外推，也要看客廳的梁柱位置是否適宜。

買賣雙方要事先在契約書中先約定面積計算方式 :

將來交屋驗收時，才有依據。主建物的計算，依照雙方約定的方式計算；而附屬建物所計算出的面積，其項目和計算方式也必須在契約書中具體列舉，不能辦理面積登記的部分是否計價，也需要載明。」

至於全棟樓總戶數也最好能在契約書中載明，以防止業者任意更改當初規劃。

預售屋問明梁柱位置 :

室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。

預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「梁」的位置，特別是購買夾層產品，由於室內高度規劃夾層後變得有限，若上層有梁，原本不大的空間將更顯狹隘，因此要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響到空間規劃。

預售屋不符契約可求償 :

購買預售屋，記得一切都得跟著合約走。日前曾發生1則案例，購屋人買了房子後，卻發現屋內多了1根柱子，建商對此推說是為了增加結構安全而追加。

但根據法規，建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條件，因此當遇到此種情形時，消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以要求無條件解約。

小心坪數被灌水 :

很多建設公司為了讓產品容易銷售，蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。

由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小，牆壁和天花板也較薄，所以會有空間放大的效果，要注意坪數有沒有灌水。

此外，要注意公設比多少、包含哪些項目，且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知的坪數是否含夾層坪數在內。

留意持分道路範圍 :

一般透天別墅社區除了山坡地等大型造鎮，道路用地可能由建商自行吸收，或是自辦市地重劃土地，把道路用地捐贈地方政府之外，一般都須由住戶持分社區內道路土地，持分道路愈多愈划不來。

除了購買面臨公有道路的臨路型別墅，無須持分之外，其餘持分社區內道路用地的別墅，住戶應要求建商明確告知持分內容及範圍，以免花錢卻幫別人買道路。

注意土地產權契約 :

建設公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。一般而言，自地自建的產權較不會有問題。

如果是建設公司和地主合建，購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。

餐廳、民宿建蔽率 放寬至20％

【工商時報/于國欽】

內政部通過「都市計畫法台灣省施行細則」修正案，將農業區的休閒農業設施（餐廳、民宿）建蔽率由10％放寬至20％，以協助觀光休閒農業的發展，這一施行細則可望於7月底公告實施。

內政部官員昨日表示，都市計畫區裡的農業區建築，除非特別在施行細則裡明訂，否則建蔽率一率為10％，此次為配合民間的需求及政府發展休閒觀光農業的政策，因此對休閒農業設施（餐廳、民宿）的建蔽率予以放寬至20％。

內政部官員指出，其實在「非都市計畫地區」的農業區休閒農業設施可建築面積的比率，要比現行「都市計畫區」裡的農業區寬鬆，此次修法的另一個目的是藉此讓兩者獲得相同的待遇。

內政部官員說，農業區的建物有三類，除了休閒農業設施外、還有農舍、農業產銷班的必要設施，本次修法雖放寬休閒農業設施建蔽率至20％，但是併計原來的農舍、農業產銷班設施總建蔽率仍維持原定的60％上限，所以維持這個上限，目的仍在維持農業區的生態免於過度開發。

這項「都市計畫法台灣省施行細則」在獲內政部通過後，將於近日內報行政院核定，估計本月底或下月初即可正式實施。

買屋賣屋稅費一覽表

判斷建商品牌 必勝十要訣

住展

建物存在，建商也存在。對建設公司而言，永續存在就是品牌保證。

每個人都知道好的建設公司才能提供好宅，但那一家才是好的建設公司呢？ 購屋行為是金額最龐大，複雜度最高，使用年限也最長（超過五十年）的消費行為，可是當人們真正購屋時，卻往往又不重視建商品牌。

未來，以投資為目的的購屋比例必然會愈來愈高，有能力購屋者的條件也愈來愈強。因此，掛在建築物外牆的建商品牌，勢必成為創造投資價值的一項重要因素，其重要性也必然會愈來愈重要。

市面上各種浮面的消費者調查總是以印象分數居多，鮮少依據實際購屋的經驗，許多受訪者往往會以知名度或廣告量做為判斷依據，當然無法選到好的建設公司，如何能使投資立於不敗之地呢？以下十點要訣投資者不可不知！

■第一 是否可以長期存在？

俗話說「老王賣瓜」，每一家公司都一定說自己的品牌最好，自己最誠信，要如何分辨呢？大家必須先想清楚，品牌可以達到什麼效果？其實就是品質不好時，可以找到人負責！也就是保障性。就建設公司而言，品牌的指標，就是「存在就是保障」！在九二一地震時，震壞了許多房屋，那些找不到當初興建的建設公司的社區，許多到今天都還是危樓，但是，只要是還存在的建設公司，幾乎都已協助住戶重建了，有的還負責到底，全部買回。這就是最典型「存在就是保障！」的例子。

那些公司十年、二十年後仍然會存在呢？以台灣目前實際的情況觀察，十年後還會存在的公司，自然以上市、櫃公司的機會較大。

那些未上市、櫃的建設公司，並不是不會存在，而是許多一案一公司，或是數年推一案的公司，常會因股東改組，而不得不更換公司名稱，如果遇到上述這些主客觀因素導致公司不存在了，保障也就消失了。

在台北都會區現有建築物上貼有名字的建設公司數以萬計，但現在還存在的可能不到一千家，如果建築物出了問題還願意負責的可能不到一百家。而這一百家，未來二十年還會繼續存在和負責的會有多少呢？說不定不會超過三十家，如此低比例的保障，投資人怎能不加以重視呢？

■第二 是否願意長期服務？

隨著社會的進步，人與人的關係會愈來愈複雜，社區水準的維持也愈來愈難，因此，唯有好的管理才能長期維持好的社區水準。

許多公司常強調「公司理念」，公司理念是什麼意思？具體的實踐是房屋交屋後，該建設公司還會扮演什麼角色？它會繼續管理服務嗎？還是如果不滿意他們會買回嗎？如果沒有具體實踐的作法，所有理念即為口號。

每一家建設公司在推出房屋時，總是號稱該產品有多麼多的優點，彷彿是天下最好的房屋，可是仔細觀察，該公司的老闆或員工卻甚少住在該社區內，為什麼會有這種矛盾現象呢？這種現象就反映出，該公司對自己推出的房屋並沒有那麼大的信心。

像美國房地產大亨川普，一定住在自己的產品中，這種行為就代表信心，就是理念！任何一家建設公司的老闆、大股東與員工有什麼理由不住在自己所推出的房屋內呢？

如果有老闆與員工願意住在他們所蓋的房屋裡，那幢房屋應該已具備有好宅的機會了！因此，購屋者在選擇房屋時，應該去了解，該建設公司曾蓋過多少房屋，他們公司有多少老闆及員工住在那些社區中，如果數量愈多，該公司提供的房屋是好宅的機會就愈大。

對於自己產品缺乏信心，自然會對客戶缺乏服務熱忱，因此，對投資人而言，連老闆都不願意住在其中的房屋，就代表了高的投資風險。

■第三 是否是家族企業？

家族公司存在的基礎在於老闆，通常只要老闆仍然如活龍般的健在，保障性是存在的，但如果老闆交棒了，退休了，保障通常就不存在了，但那一個人不會交棒與退休呢？所以老闆年紀愈大的家族公司，其保障性愈低。

房屋不是藝術品，它的主要功能是提供人們遮風蔽雨，並進而能達到保障健康的功能，因此，任何獨特性的、個性化的設計，都可能會對房屋的基本功能減分！

通常對於實用性的產品，常須經過整個經營團隊的集思廣益，截長補短的共同創造。

不幸的是，在台灣企業裡，至少超過百分之九十是家族企業，不論最有影響力的人是擁有什麼樣的職位（也許是常董、副董，甚至高級顧問）凡事都還是必須是他說了算，其他所有的所謂專業經理人，只不過是某種型式的家奴而已，「用之則寵，厭之即棄」。

上述的情況導致許多企業多是一言堂，老闆一人說了算，而老闆又常依自己的主觀與經驗下決策，任何討論似乎多餘，他只要說：「如果我判斷不對，如何能有今日之成功？」則無人能抗其言。

但以一人之力，即使真有天縱英才，面對隨時都在變化的大環境，亦不易有大突破，更何況許多老闆不是年歲已高就是已躋身上流社會，與普羅大眾的生活已多有脫節，其企業產品的創造力自然不易突破。

對頂級辦公樓、商務辦公室（instant office）、商務住宅（serviced apartment）、及不動產證券化（Reits）標的等較新的重要房地產商品而言，多由金控、保險公司壟斷，只有極少數的建設公司有能力涉足，這種現象即凸顯了一般中小型建設公司專業與創新能力的不足，如果缺乏專業團隊，又如何能有長期提供好宅的能力呢？

■第四 是否有足夠產品經驗？

中小坪數住宅，設備齊全，公設比不超過35%，可成為好宅中典範。

中國有句古諺，「大富三代，才知吃穿！」意思是說，許多經驗是必須靠環境及時間累積的，有些公司和個人雖然有心要提供好宅，但因缺乏經驗，所以頂多只能達到外表的類似，而無法掌握產品的精髓。

有些年資尚淺的建設公司仍在不斷追求成長階段，於是將產品的坪數愈做愈大，可是對購屋者而言，就常成為白老鼠，因為類似的公司還缺乏大坪數房屋的經驗，於是購屋者就成了實驗品，自然不易買到好宅。類似的經驗就如買新車，每次新款車出現，都會有許多毛病，要等一、二年後，才可將缺點逐漸減少，使產品逐漸成熟，房屋也是如此！

要如何才能買到好宅呢？有兩種機會是可以參考的：一種機會是購買一直在做相同產品的建設公司的產品，例如有的建設公司專門蓋小套房；有的專門蓋工業廠房……因為他們專門生產一種產品，經驗必然累積，產品自然較好；另一種機會是購買曾經做過最大或最好的房屋的建設公司，當他們反過頭再做中、小坪數的房屋時，所謂「治大國如烹小鮮」那種具有豪宅水準的中、小坪數房屋，必然是好宅。

例如：如果有五十多坪的房屋，可以做到戶戶有獨立電梯、戶戶有獨立門廳，還可以將搬家、寵物及傭人送垃圾的電梯分離，再加上有游泳池、健身房等設備，而且公設比又不超過百分之三十五，這種能將豪宅配備，放入中、小坪數住宅中的產品，勢必成為好宅中的典範。

台灣地區每年的預售屋供給量約在六千億元至九千億元之間，但幾乎沒有一家建設公司可以每年都保持一百億元以上的推案量，這項訊息就代表，即使台灣最大的建設公司，其市場佔有率都不足百分之一，因此，不可能有一家建設公司對所有的房屋都專長。

因此，投資人在投資之前必須了解，沒有經驗的公司，即使有心要提供好的產品，也要花許多年的摸索時間，這也是為什麼消費者即使貴一些也要購買有品牌的產品，就是想要避免成為白老鼠的風險。

■第五 是否有穩定的員工？

服務業和製造業最大的不同，是消費者希望由最有經驗的人對自己服務，而不是只是冰冷的介紹產品。

大部分建設公司的老闆都還存有製造業的觀念，他們將所有的經驗累積在自己或是少數幾個幹部的身上，於是常看到老闆個人或帶著幾個高級幹部到國內外考察，希望能規劃出好的商品。他們常將個人的經驗化做產品，並認為產品已是極致，應該可以賣得很好。

可是常常卻又發生事與願違的情況，為什麼呢？因為這種作法還是製造業的觀念！

除非老闆是自己要面對客戶或是服務客戶，否則就應該讓員工成為一流的員工。要如何做到呢？如果員工不知道什麼是一流服務，她必然無法提供一流服務給客戶，所以一個希望建立品牌的企業，應該要花許多時間在員工的教育訓練上，要常常讓員工到國內外觀摩學習，讓他們廣見聞、廣交友，就像老闆對自己所做的，因為唯有如此，第一線的員工才能代表公司，將產品的優點發揮到最好，也才能讓客戶感受到最佳的服務。

可惜的是大多數的老闆為了怕員工跳槽，常常反其道而行，使得員工素質無法提昇，自然影響了提供好宅的可能性。

建設公司的品牌是建立在第一線的員工身上的，他們的水準，他們對產品的品味，才能成就公司的品牌，因此，第一線員工穩定度愈高，客戶買到好宅的機會就愈大。

■第六 是否有足夠的歷史？

房屋與其他商品不同，其好壞往往必須經過一段時間才可以完全「了解」，而在這段「了解」的時間中，有些建設公司早已消聲匿跡，因此，有歷史的建設公司，自然成為選擇好宅的第一項重要參考指標。

許多消費者往往以所謂的「保固期」做為判斷建商負責任與否的標準，其實是非常危險的，所謂「嫌貨才是買貨人，計較才有履約心」，有許多一案公司，或是歷史不長的建設公司，動輒打出五年保固，甚至十年保固的「噱頭」，企圖讓許多初次購屋的消費者安心，但是，等到問題真正出現了，許多建設公司早就已經停業或是消失了，所謂的保固期再長也不過是一張廢紙罷了。

「存在就是保障」，選擇一間有歷史的建設公司是買到好宅的重要指標。通常有歷史的上市公司，在這個項目上就具有較優勢的地位。

■第七 是否只有一個名字？

另一個重要的參考指標是要買長期只用一個名字推案的建設公司。許多購屋者都有類似的經驗，就是在購屋時，建設公司往往告訴他說是「某某公司的關係企業」，或是「某某機構旗下的子公司」，可能是因為某些原因（例如節稅），所以才用不同名字，可是等到發生了問題要去找該公司負責任時，那家有名的公司卻出一大堆證明文件，說明依據公司法的規定，各公司是獨立經營，互不隸屬，亦互不保證，導致消費者求償無門，只能啞巴吃黃蓮，自認倒楣了。

一間負責任的公司，一間講求誠信的公司，當然是只用一個名字的公司，因此，當購屋者要選購房屋的同時，一定要要求該建設公司提出過去的業績供參考，而且是同一個名字所推出的個案，如果能夠提出的業績愈多，而且過去的記錄愈好，該公司提供好宅的機會自然就會愈大。

品牌不是「名字」，而是所有過去努力所累積的「口碑」，品牌價值是倚賴過去曾為消費者做過什麼，而非未來想做什麼！

因此，投資人在選擇投資商品時，最重要的判斷，是該公司的歷史有多長？但更重要的是要看它在這段歷史中，用一個名字的時間有多長？如果用一個名字的時間愈長，您的投資自然就愈安全！

■第八 是否有產品研發的能力？

一幢房屋的壽命至少五十年，所以對環境趨勢的掌握自然十分重要，展望未來，例如：省能、節源、環保、健康…等方向已確定成為住宅的趨勢，因此，對於房屋而言，採用能符合趨勢的建材與設備就成為好宅的必要條件。

例如，採用能隔離熱與抗紫外線又能通風良好的玻璃外牆建材，可以大量節省能源的消耗，但類似台北地標建築101大樓卻未能把握這種趨勢，在未來至少五十年的時間裡，將會為此付出極昂貴的能源代價。

除此之外，對於社區公共設施的需求，健身房與游泳池即已足夠，其他的空間多屬浪費，因此，用昂貴的建材與設備來彰顯建築物價值的時代將會結束，未來必然是功能性重於裝飾性，成本控制重於浮華浪費。

幾乎每一個人都知道，任何房屋蓋好的那一天，就開始褪流行，尤其是在二十一世紀的今天，各種建材與設備的進步日新月異，如手機的體積，在十年之間可以縮小十倍；電視厚度可以減薄五倍；冷氣機由窗型變為分離式，所有冷氣孔的設計全部落伍；熱水器由壁掛式變為儲熱式，所有管線的配置，必須重新調整。所以，住宅的設計，如果不能預先考慮其防止褪流行的方法，必然很快就會被淘汰。

要如何才能避免房屋褪流行呢？像Benz和BMW汽車、CD香水、Johnnie Walker威士忌酒，都有品牌的堅持，不隨流行起舞，就比較沒有褪流行的問題，因此，是選擇流行性的產品？還是不易褪流行的產品？就要考驗建設公司的能力了，如果建設公司可以確立自己的風格，提供各種功能可變性高的房屋，而不是一味的追逐流行，就比較能夠創造出好宅，否則必然會落入一完工交屋，產品就已褪流行的輪迴中。

台北地標建築101大樓，當年未採用能隔熱與抗紫外線的玻璃外牆建材，在未來五十年的時間裡，將會為此付出極昂貴的能源代價。

■第九 是否有用心的售後服務？

由於工程技術的限制，要提供百分之百沒有缺點的房屋，基本上是困難的，但是，如果發現有任何缺點，能夠快速提供改善的服務，卻是可以做到的！

許多建設公司和消費者斤斤計較於保固的年限，其目的何在？即在希望能夠快速的將公司的風險解除，希望保固期到期後，以後房屋有任何問題就可以免除責任。

但一幢房屋的生命至少四、五十年，有得還可能到百年，在如此漫長的生命期內，大多數的建設公司，將其當成「負擔」；但也有少數的建設公司將其當成「機會」，唯有將售後服務當成機會並能提供終生服務的企業才有建立品牌價值的機會。

因此，要如何挑選房屋呢？最好的方式是上網去看該公司對於客戶服務的在乎程度，大多數的建設公司沒有網站，小部分公司的網站是由銷售公司協助設立，是以推銷房屋為主要內容，如果有家公司的網站，不但可以將每一幢房屋的施工過程展現，同時又可以將客戶的問題快速回應，並提供永久服務，基本上，就代表了該公司是一個負責任的公司，對於品牌價值有具體的實踐，「品牌價值的建立是要看做了多少，而非說了多少！」購買類似公司所提供的房屋，自然會大幅降低投資風險。

■第十 是否以往的房屋最會增值？

沒有一家公司不希望能將自己的商品賣貴一些，以獲取較高的利潤，因此才有「不論北京到南京，買者沒有賣者精！」的諺語。全世界具有頂級品牌價值的商品價格也都不便宜，但投資者為什麼還是會去購買呢？

答案只有一個，因為觀察貴不貴的重要指標，不是在其價格高不高，而是在其會不會增值？一種會增值的商品，價格再高也不貴；一種不會增值的商品，價格再便宜也不便宜！因此，在投資房屋之前，一定要小心觀察，該公司過去所推出的房屋是否能不斷地增值？未來要推出的房屋會愈來愈貴，還是愈來愈便宜？

建設公司的所有努力，都反映在房屋的增值性上，這也就是「品牌價值」，如果該公司所推出的房屋（不論過去或未來）都能不斷增值，房屋自然會有愈來愈多的人購買，相對地，如果只會用最貴的建材與設備包裝創造（價格），只會套牢投資人（買到最高點），自然也就失去了創造「品牌價值」的機會。

明痐膝q為了建立品牌曾經一年損失了數百億元，雖然失敗了，但我們仍然敬佩其為建立品牌所做的努力，台灣缺乏豐富的自然資源，長期而言，製造業必然沒有優勢，唯一的機會在「服務」，過去靠「貿易」，未來靠「品牌」。唯有有能力建立品牌價值的企業，投資人才能長久獲利，對房地產投資而言，「品牌價值」已經逐漸成為影響投資成敗的關鍵因素！投資人一定要慎重選擇，祝大家投資順利！

房屋自售、委售 掌握3要項

中時電子報馬婉珍台北報導

自行買賣房屋，雙方雖能省去2％或4％的仲介服務費，但對屋主而言，必須隨時撥出時間，帶客人進屋內看屋並與有意購買的客人議價，成交之後更要自行處理簽約、過戶等流程，買方則要尋找符合需求的銀行房貸專案等。

專家建議，先考量三大條件，再評估房屋自售或委售方式較佳。

一、專職包租公或上班時間彈性者，可選擇自行買賣：城市租屋族總經理張權彬指出，這類族群較易撥出時間，帶客人看屋、隨時為客人解答屋況等疑慮，成交之後可自行處理過戶流程，或已有合作多年、值得信任的代書代理，便可選擇自行買賣，如次買賣雙方皆省下2％或4％的仲介佣金。

不過，張權彬也提醒，儘管交由熟識的代書辦到好，也必須多加提防，因委由代書處理時，權狀、印章都由代書保管，代替本人處理簽約、用印、完稅且過戶等流程，若代書心懷不軌，可能在完成過戶後捲款潛逃，屋主便拿不回賣屋的錢。

二、對房屋議價、過戶等流程不熟悉者，可委託仲介買賣：東森房屋代書部副理周稟瀛指出，買賣雙方除了要搞定繁複的「稅」，若對於完稅流程不熟悉者，光是填寫表單，就可能漏填一欄或誤填資料，都被視為手續不完全，而必須重新辦理，這對於一般上班族而言，恐怕沒有太多時間處理複雜的流程。

而在買賣雙方要負擔的稅負部份，買方應負擔契稅，依房屋評定現值的6％而定，且負責尋找代書處理過戶流程，並要負擔1.2萬元的代書費、規費、印花稅等，而屋主則要支付土地增值稅，簽約時，也要有「不動產買賣契約書」等。

周稟瀛說，不擅於議價、也不熟悉稅負者，交由仲介買賣，是最省時省力的方式，而有品牌的房仲業者，都有簽約合作的代書，可免去繁瑣的過戶流程、浪費寶貴的時間。

三、沒時間尋找適合房貸專案的買方或顧慮安全的女性，可委託仲介買賣：相較於自買房子，必須耗費大量時間，比較各銀行的房貸利率與成數等條件，而委由仲介處理，可從合作的銀行中，選擇適合自己的房貸專案。

此外，周稟瀛認為，女性屋主應考量自身安全，委託房仲買賣，可先過濾客戶再帶看房子，較能確保安全。

	1.	可實物全額(道路用地)抵繳遺產稅，節省遺產稅支出→將買來的道路用地依公告現值全數捐贈給政府抵繳遺產稅。
	2.	在申報個人綜合所得稅時，將買來的道路用地依公告現值全數用列舉扣除額申報降低個人綜合所得淨額，減少應納稅額的目的。
	3.	可減低公司全年度營業淨利，達到降低公司全年度課稅所得額，節省公司年度應納稅額。( 捐贈政府可列為公司營業費用及損失總額 )
	4.	列為公司固定資產，是平衡公司資產負債表最佳編列工具。
	5.	結合建地在申請建造時，合併申請容積移轉，增加興建的容積建坪可和建商分房子。
	6.	受贈人為納稅義務人時，可申請實物全額抵繳贈與稅。
	7.	以低價買進，待政府徵收依公告現值加成徵收，成為最佳投資理財工具。

	您是高所得、高收入者每年需繳納高額綜合所得稅，您感覺心疼卻苦於沒有節稅的方法嗎？
	您擔心您或您的家人辛勞一生所得的財產，將來因需繳納高額遺產稅而遭受不必要的損失？
	您知道如何規劃兩代財產轉移，讓您或您的家族所擁有的財產不至於縮水嗎？
	您的公司營運良好，營業額很高相對的需繳納巨額營業所得稅，在兩稅合一後，您知道如何節稅嗎？光靠會計師是不夠的！
	提醒建議您： 提前作好適當及合法的節稅規劃，將可以讓您免於面臨補繳稅款和數倍罰款的困擾。
公共設施保留地
抵稅、免稅稅法依據 可幫您節稅 個人所得稅部分 在個人綜合所得稅總額，可用列舉扣除所得額，方法、降低個人綜合所得淨額，達到減少應納所得稅的目的。 所得稅法第十七條第二款 捐贈：對於教育、文化、公益、慈善機構或團體隻捐贈總額不超過綜合所得稅總額百分之二十為限，但有關國防、勞軍捐贈與政府之捐獻，不受金額之限制。 可幫您節稅 營利事業所得稅部分 可降低公司全年度課稅所得額，節省公司年度應納營利事業所得稅。可列為公司固定資產，(平衡公司資產負債表最佳編列來源)。 所得稅法第三十六條 營利事業之捐贈，得依左列規定，列為當年度費用或損失： 為協助國防建設、慰勞軍隊、對各級政府之捐贈，以及經財政部專案核准之捐贈，不受金額限制。 可安心投資 投資部分 以低價買進，待政府徵收
【所得稅節稅比例速算表】

●適用對象：證券、貿易、公司大股東、藝人、醫師、律師、執行業務者及高所得收入者

自辦市地重劃作業程序 

權責單位	作業流程	應備文件
地政局（重劃課） 工務局 城鄉發展局 鄉鎮市公所、水利會、國有財產局 地政局（重劃課） 內政部 地政局（重劃課） 地政局（重劃課） 內政部土地重劃工程局 地政事務所 內政部土地重劃工程局 地政局（重劃、地價課） 地價評議委員會 地政局（重劃課） 內政部土地重劃工程局、工程承包商 民間專技機關 工務局 鄉鎮市公所 地政局（重劃課） 地政局（重劃課） 地政局（重劃課） 地政局（重劃課）地政事務所 地政局（重劃課） 鄉鎮市公所 土地銀行 地政局（重劃課） 地政局（重劃課）		1．申請函 2．擬辦重劃地區範圍略圖乙份 3．發起人營利事業登記證影            本及負責人身分證影本各乙       份       4．籌備會地址及代表人姓名 5．範圍及位置圖 6．都市計畫地籍套繪圖 7．重劃前土地清冊 8．土地登記簿謄本影本乙份 9．重劃計畫書 10．重劃區土地清冊 11．土地所有權人同意書及意        見分析表 12．重劃會章程 13．會員及理監事名冊 14．第一次會員大會會議紀錄 15．重劃區範圍圖9份 16．重劃區地號摘錄簿9份 17．重劃區重劃前後地價評         議表各15份 18．負擔總計表 19．原公有道路、溝渠、河川        等土地抵 充清冊       20．已登記土地面積筆數統計        表 21．重劃後街廓面積地價計算        表 22．重劃前後土地分配清冊 23．重劃後土地分配成果圖 24．重劃前地籍圖 25．重劃前後地號對照圖 26．重劃後土地登記清冊 27．他項權利、限制登記清        冊、暫緩登記清冊 28．重劃後宗地申報地價換算        表 29．重劃後宗地原地價換算表 30．重劃後宗地地價清

                                                                                                                                                                                                 資料來源：桃園縣政府

10大主因了解為何沒人愛 ？

「妳為什麼沒有男朋友啊？」朋友總是這樣對妳說，而妳卻永遠只能尷尬回答：「我也不知道，就是沒遇到喜歡的。」

話雖如此，心裡卻還是吶喊著「嘜擱問啊！」緣分這種東西當然是可遇不可求，不過卻也有其跡可尋。下面整理出10大最普遍「等嘸人」的原因，快看看，妳屬於下列那一種人吧！

1.標準太高

身高195、金髮藍眼、體格壯碩、多金、最好還有張湯姆克魯斯俊俏的臉龐…才是妳心目中的理想男人。

「缺少一樣，免談」這樣嚴苛的條件，讓妳常一腳把有意追求的男人踢得遠遠！

2.外型太過艷麗

「原來美麗也是一種錯誤」。

漂亮的女生，總帶給人不好親近和不夠安全的感覺，男生怕綁不住妳，因此都只敢遠觀而不敢褻玩。

另外，外型搶眼的妳，也常讓人誤以為名花有主，所以對妳有好感的人常會自動放棄，但其實妳是正在「等愛的女人」，不禁想大喊「大人，冤枉啊！」

3.生活圈太小

妳不是拒絕交男友，但無奈妳的生活圈小到妳不容易認識新朋友。

學校或者上班的地方，接觸的異性有限，不是有女朋友就是都結了婚，讓妳想從朋友發展成情人的機會都沒有。

每天日復一日制式化的生活，連妳自己都覺得有點無趣。

4.家教甚嚴

誰說家教嚴不能交男朋友？只要技巧好手段高，一樣可以逍遙似神仙。

無奈爸爸媽媽的銅牆鐵壁就是讓妳無法「夾縫中求生存」，凡是男同學來電，爸媽必定做足身家調查，上至人家祖宗18代、下至隔壁鄰居都要仔細盤查；最高招的是使出緊迫盯人法，每天準時接送妳上下課，徹底斬斷妳的桃花。

5.個性內向被動

個性太過內向的妳，讓妳錯失很多機會。對妳有好感的人也往往因為妳的態度，讓他們誤以為沒有機會而打退堂鼓。

殊不知，太過害羞的妳，只是不知道如何和男生相處罷了，這年頭「男追女隔層山，女追男隔層紗」，如果有心儀的對象，不妨放手大膽求愛，別再繼續保持只擁有「暗戀」戀愛的金氏紀錄了。

6.容易和男生成哥兒們

不知為何，從小到大，妳就是容易和男生打成一片。

妳常揹負著傳送情書和擔任媒人的辛酸任務。

妳也許長得不賴，也不乏人追求，但實在因為個性太過海派及阿沙力，常常和那些對妳有好感的男生成為八拜之交，而導致妳對他們不來電的窘境，但或許有人對妳是「愛在心裡口難開」。

7.女強人

妳強勢的態度讓男人對妳卻步。

也許是妳工作能力太強，也可能是學歷太高，給人高高在上的感覺，常讓男生感到莫名的壓力，因此都會敬妳而遠之。

妳最常聽到的一句話也許是：「如果妳不這麼強勢，會可愛一點，男生也會更喜歡妳一點。」

8.太過天真浪漫

夢想與白馬王子過著幸福快樂的日子，過分天真浪漫的妳，相信現實生活中存在著白馬王子，總有一天會來迎接妳去城堡。

過度美化愛情，是妳的缺點，也造就妳在現實生活中尋找不到真愛。

9.歐巴桑女生

明明正值青春年華，卻一副歐巴桑的裝扮。

不走在時尚的尖端，沒關係，但起碼要打扮得體，給人舒服的感覺，偏偏妳天天蓬頭垢面，甚至還穿拖鞋到學校上課或上班，妳說這樣邱比特怎麼會眷顧妳？想交男朋友，還是得用心打扮。

10.相信算命

「我來算算；陳XX，死神！」唉呀！看來又不能跟這個男生交往了。

妳最相信算命這套，不管事業、健康還是愛情都要來個求神問卜或是星座配對。

選擇男友只看一個條件，不是男友人品，而是神明答不答應。

就算多喜歡對方，只要八字不合，一律不行。

奉勸還是跟著感覺走吧。