賣房子所需具備的文件
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- Jan 12 Sat 2008 17:51
賣房子所需具備的文件
- Jan 12 Sat 2008 17:43
公寓大廈規約範本修正版
公寓大廈規約範本修正版
【公寓大廈規約範本】
修正說明：
內政部85.5.27台內營字第八五七二七○○號函訂定
內政部92.11.11台內營字第０９２００９００１５號函修正第二條條文
內政部94.2.23台內營字第0940081581號令修正
內政部95.3.21台內營字第0950800996號令修正第五條、第七條規定，自即日生效。
內文：
本○○○○公寓大廈訂定規約條款如下，本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務：
第一條 本規約效力所及範圍：
本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。
本公寓大廈之範圍如附件一中所載之基地、建築物及附屬設施 (以下簡稱標的物件) 。
第二條 專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分：
一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如附件一標的物件之圖說。
(一)專有部分：指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。
(二)共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。
(三)約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。
(四)約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
二、本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。
三、本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，應依法令及下列規定辦理(就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：
□1.有關懸掛或設置廣告物依公寓大廈管理條例第八條規定辦理。
□2.非經規約規定或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。
□3.應符合下列規定：(選此項者，應配合就得懸掛或設置廣告物之範圍、懸掛或設置廣告物之規格等加以規定)。
四、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二。
五、區分所有權人及住戶對於陽臺不得違建，如需裝置鐵窗時，不得妨礙消防逃生及救災機能，應先經管理委員會同意，方得裝設。
六、共用部分及約定共用部分劃設機車停車位，供住戶之機車停放，其相關管理規範依區分所有權人會議決議為之。
第三條 區分所有權人會議：
一、區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例 (以下簡稱本條例) 第二十五條之規定，召集人由具區分所有權人身分之管理負責人或管理委員會主任委員擔任。
二、區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：
(一)規約之訂定或變更。
(二)公寓大廈之重大修繕或改良。
(三)公寓大廈有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
(四)住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
(五)約定專用或約定共用事項。
(六)管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。
(七)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。
四、會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。
五、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
六、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。
七、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
八、區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書，如附件三。
九、開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。
十、區分所有權人會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。
十一、區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議紀錄依本條例第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
十二、區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
十三、區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
十四、會議紀錄應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
第四條 公寓大廈有關文件之保管責任：
規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、簽名簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。
第五條 管理委員會委員人數：
為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人選任住戶為管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：
一、主任委員一名。
二、副主任委員一名。
三、負責財務管理之委員（以下簡稱財務委員）。
四、委員○○名。
前項委員名額，合計最多為二十一名，並得置候補委員○○名。委員名額之分配，得以分層、分棟等分區方式劃分。並於選舉前十日由召集人公告分區範圍及分配名額。
主任委員、副主任委員及財務委員，由具區分所有權人身分之住戶任之。
主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時，亦同。
第六條 管理委員會會議之召開：
一、主任委員應每二個月召開管理委員會會議乙次。
二、管理委員會會議，應由主任委員於開會前七日以書面載明開會內容，通知各管理委員。
三、發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。
四、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員出席。但以代理一名委員為限，委託書格式如附件三之一。
五、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)出席人員及列席人員名單。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
六、管理委員會會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內公告之。
第七條 主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之資格及選任：
一、主任委員由管理委員互推之。
二、副主任委員及財務委員由主任委員於管理委員中選任之。
三、委員應以下列方式之一選任：
(一)委員名額未按分區分配名額時，採記名單記法選舉，並以獲出席區分所有權人及其區分所有權比例多者為當選。
(二)委員名額按分區分配名額時，採無記名單記法選舉，並以獲該分區區分所有權人較多者為當選。
四、委員之任期，自○年○月○日起至○年○月○日止，為期○年○月(至少一年，至多二年)，其中主任委員、財務委員及負責監察業務之委員，連選得連任一次，其餘委員連選得連任。
五、主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。
(一)主任委員、副主任委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。
(二)管理委員喪失住戶資格者。
六、管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有本條例第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
七、管理委員出缺時，由候補委員依序遞補，其任期以補足原管理委員所遺之任期為限，並視一任。
第八條 主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格：
有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及財務委員，其已充任者，即當然解任。
一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
三、受破產之宣告，尚未復權者。
四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。
五、無行為能力或限制行為能力者。
第九條 主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之權限：
一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。
二、主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。
三、主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。
四、主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。
五、副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。
六、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用 (以下簡稱為管理費)、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。
七、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。
八、管理委員得為工作之需要支領費用或接受報酬，其給付方法，應依區分所有權人會議之決議為之。
第十條 公共基金、管理費之繳納：
一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。
(一)公共基金。
(二)管理費。
二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。
三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。
四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，公共基金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。
五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息一○％計算。
第十一條 管理費、公共基金之管理及運用：
一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。
二、管理費用途如下：
(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。
(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
(五)稅捐及其他徵收之稅賦。
(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。
三、公共基金用途如下：
(一)每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
(二)因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
(三)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
(四)供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
第十二條 重大修繕或改良之標準：
前條第三款第三目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：
□1.新臺幣十萬元以上。
□2.逾公共基金之百分之五。
□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。
第十三條 共用部分修繕費用之負擔比例：
共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
第十四條 共用部分及約定共用部分之使用：
住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
第十五條 約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付：
共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：
一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或該契約訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。
二、登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。
前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之。但第一次區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之。
區分所有權人會議討論第一項使用償金之議案，得不適用第三條第四款提案之限制。
第十六條 專有部分及約定專用之使用限制：
一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。
二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。
第十七條 財務運作之監督規定：
一、管理委員會之會計年度自○年○月○日起至○年○月○日止。
二、管理委員會應製作並保管公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、附屬設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽或影印時，不得加以拒絕。但得指定閱覽或影印之日期、時間與地點。
第十八條 糾紛之協調程序：
一、公寓大廈區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。
二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本公寓大廈所在地之○○地方法院為第一審法院。
第十九條 違反義務之處置規定：
一、區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：
(一)住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，有拒絕情事；於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之；經協調仍不履行時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。
(二)住戶違反本條例第八條第一項之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備設備之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依本條例第四十九條第一項規定處理，該住戶應於一個月內回復原狀，屆期未回復原狀者，由管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
(三)住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
(四)住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，要求其回復原狀。
(五)住戶違反本條例第十六條第一項至第四項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得報請地方主管機關處理。
二、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：
(一)積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
(二)違反本條例相關規定經依本條例第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
(三)其他違反法令或規約，情節重大者。
三、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。
第二十條 其他事項：
一、共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。
二、區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料，其格式如附件四。
三、區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。
四、區分所有權人及停車空間建築物所有權者，應在租賃 (或使用) 契約書中載明承租人 (或使用人) 不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書，其格式如附件五。
五、本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。
六、本公寓大廈公告欄設置於○○○。
第二十一條 管理負責人準用規定之事項：
本公寓大廈未組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定。
第二十二條 本規約訂立於民國○年○月○日。
※下載網址：
http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=226
- Jan 12 Sat 2008 17:24
老屋拉皮》需天時地利人和
老屋拉皮》需天時地利人和
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老舊房屋改建要取得住戶共識相當困難，改建過程耗費將近兩年時間，受限於公設比提高，改建後實質坪數下降，是許多住戶不想改建的主因。在台北市寸土寸金的狀況下，老屋拉皮是讓房價「老當益壯」好方式。 拉皮整容 穩住身價 大樓拉皮成功改頭換面，既能穩住房地產身價，也對都市景觀有幫助，只要結構安全，是很划算的投資， 一般來說，30多年的老舊房屋拉皮整容，外牆拉皮材質以磁磚最便宜，石材則貴二倍以上；若住戶密集，施工難度提高，總工程費也會跟著增加，平均每戶分攤大 概要從十多萬元起跳，但房價保守估計至少會提高一到兩成，相形之下顯得划算。不僅僅是穩住老房子身價，甚至單價還可以年輕個十幾歲。 但要能夠順利拉皮成功，住商不動產企劃研究室專案主任徐佳馨指出，也不是每一棟都會那麼順利，至少得具備「天時」、「地利」、「人和」，才能皆大歡喜。 所謂的「天時」，就是指如果大樓外觀老舊，又剛好週邊都是嶄新大樓，拉了皮的老屋，在價格上會有明顯拉抬的效果。 掌握地段永遠是投資房市的最高法則，好區段就能享有高房價，位於黃金地段的老屋，整修後的效果與價格，與次級區段相較，更讓人驚艷，一般而言，只有精華地換才具有拉皮價值，也就是「地利」。 除了找到好的營造商，整建最困難的就是住戶要達成共識，甘願自掏腰包外，還必須忍受數個月到一年不等的施工期。 許多老屋住戶雖然有心拉皮，往往因為個別住戶反對，而胎死腹中。王先生去年在杭州南路買了間公寓，外牆剝落，看起來老舊，有住戶提議整建，五層樓公寓，總 共加起來十戶，有的人家因為剛裝潢不願意改建，於是老屋拉皮成為最適合的整建方案，但整棟公寓拉皮整容需要100萬元左右，平均每戶得負擔至少20萬元的 經費，礙於住戶們無法達成共識，兩三個月後，拉皮的計畫就不了了之。 商辦更要愛面子 除了住宅要拉皮顧面子，商辦的面子問題更是不能馬虎。 辦公室代表著公司門面，攸關公司形象，外表姣好的商辦大樓較受到青睞，租金也會水漲船高。 位於長安東路和松江路口的商辦大樓，本來每月每坪租金1000元都還乏人問津，但拉皮整建之後，租金躍升到1200元至1300元；南京東路和光復北路口的商辦大樓，拉皮美容前每坪單價大概30萬元，但整修門面之後，單價漲到37萬元到38萬元之間。 南京東路上已經有幾棟商辦大樓正考慮要重新裝修門面，拉抬身價。 【2008/01/11 聯合報】 |
- Jan 12 Sat 2008 17:20
老屋拉皮》首重抓漏 注意結構
老屋拉皮》首重抓漏 注意結構
【聯合報╱林韋任】2008.01.11 04:40 am
又絃設計負責人鄧世宏：
老屋要拉皮，首重抓漏。必須先檢視屋內有沒有嚴重的漏水區域，如果有，外牆包括牆頂的防水、屋外的窗外都要重新施作；如果光是外牆拉皮，一般三層樓透天厝、建地面積30坪以內，大約預算可以控制在40萬到70萬元之間。
如果老屋光拉皮不夠，還得加強「內在美」，工程就比較浩大，建議可先用居住人數來分配房間數，然後決定客廳、起居室及廁所的位置，再來考慮要不要更改外牆的開窗位置及開窗面積，甚至樓梯部分要不要做大調整。
一般來說，老屋拉皮之後屋內可以依現況做調整，比如根據廚房及浴室更新舊有的管路，把進、排水口做更新，另外依據使用的情況斟酌增加或減少插座的數量，也更換新的網路設備及漏電斷路器，就可以讓老房子變得更安全舒適。
想掌握老屋拉皮的預算，可以先檢視房屋結構的嚴重性（如外牆漏水、鋼筋外露、樓板傾斜）來估算，先解決結構問題，再根據屋內的水電設備（如插座、電燈、廁所、空調設備）來分配預算，屋外結構補強包含室內水電更新的話，一般三層樓、建地面積30坪以內，價錢大概在70萬到120萬元。
【2008/01/11 聯合報】
- Jan 12 Sat 2008 17:19
房仲點將》鄭朝鶴 店面交易王
房仲點將》鄭朝鶴 店面交易王
(2008.01.09聯合報系)
兩岸三通題材加持，店面市場近來已成房市投資新寵，店面仲介人員的身價，也急速看漲。去年永慶房屋店面市場的Top Sales，就是北市松江店店長鄭朝鶴，他曾創下單月交易六件的紀錄，這三年來，更已經成功交易了80多間店面，可說是名符其實的「店面王」。
鄭朝鶴表示，去年上半年與下半年的店面市場景氣真的差很多，關鍵因素，就是銀行緊縮房貸放款，影響投資客入場意願。
在去年上半年時，一般店面產品的貸款成數都還能到八成；但下半年房地產市場開始出現美國次級房貸等消息面利空後，銀行就開始緊縮銀根，高單價、小坪數的店面產品，只能貸到五、六成，大坪數產品則約能貸到六、七成，跟過去差很多。
在房貸緊縮的衝擊下，不少投資客都開始退場，鄭朝鶴說，例如最有名的北市店面投資客黃先生，全盛時期手上有400 間店面，自去年下半年開始，就只出貨不進貨。
雖然投資客紛紛退場，但由於通膨壓力急速飆升，不少現金部位很多的民眾，反而開始進入店面市場，其中，又以市場中的攤販業者為最大宗，非常特別。
鄭朝鶴表示，房地產是抗通膨最佳的標的，而投資店面又比投資住宅更具投報率，因此成為投資人的最愛。此外，由於現在房地產贈與，是採公告現值，投資店面還能節稅。
例如，近日有位老父親有四、五千萬的現金，希望能節稅，於是決定買店面，最後他買了一間位於北市林森北路上的店面，實際成交價為4,700萬元、公告現值卻只有五百多萬元，就是很好的例子。
有以上幾個優點，加上兩岸三通題材加持，鄭朝鶴說，近日店面市場的確又有回溫的跡象，他建議，投資人在進入店面市場前，一定要先考慮「地段、投報率與未來性」三大重點。
- Jan 09 Wed 2008 16:34
購屋沒看清合約 房價買貴多1倍
購屋沒看清合約 房價買貴多1倍
購屋沒看清合約 房價買貴多1倍
更新日期: 2008/01/07 12:37 許甫  |
不少人想趁著過年後換屋，透過房仲業者，代為找尋適當的房子，不過要提醒您，千萬要注意簽約的內容；今天就有民眾指控，房仲業者以不實的資訊，竟然讓他用高出市價1倍的價格買房子，消保官認為，這樣的行為已構成詐欺罪，呼籲業者盡速出面解決問題。
買房子貨比三家，就怕買貴了吃虧，不過卻有民眾指控房仲業者詐欺，讓他吃了大虧。陳情人沈先生：「4個房子（樓層）貸650萬，變成兩個房子（樓層）貸650萬來說明，這是完全錯誤的東西，一開始就是種誘導。」
沈先生指控，房仲業者宣稱，他所購買的1、2樓，房市看漲，在銀行可貸到650萬，殺價之後以580萬成交，沒想到簽約後，拿到資料才赫然發現，原來650萬的行情，其實是1、2樓加上3樓以及隔壁的3樓合起來的價碼。沈先生：「（業者稱）反正你簽了契約，你就要按照契約走，不管過去怎麼回事，他矢口否認。」
消保官陳柏菁：「他利用不同的錯誤的資訊，讓當事人產生錯誤的意識表示，而把這個費用交給這個仲介業者或者賣方，這個部份已經構成刑事上的詐欺罪責。」
自認吃虧，沈先生急得跳腳，不過業者向他表示，一切都依照契約交易，拒絕出面協調，原本新居落成的喜事，有可能變成對簿公堂的憾事。
- Jan 09 Wed 2008 15:25
超級櫃姐 20分鐘銷售40萬
超級櫃姐 20分鐘銷售40萬
更新日期: 2008/01/09 14:19  |
今天行行出狀元帶您來認識百貨公司的化妝品專櫃小姐，林美凌，業績嚇嚇叫曾經創下單日70萬業績，20分鐘就能銷售40萬元商品。她對客人不以貌取人，憑著親切的笑容和態度，成為銷售天后！ 預約保養完再幫客人補個妝，還順便送上新款香水。服務過程從不刻意介紹商品， 憑著親切笑容和客人博感情，讓貴婦們心甘情願掏錢買保養品。 不像其他專櫃需要濃妝豔抹，身材佼好，當了15年專櫃小姐的林美凌，靠的就是家庭主婦的親切感，培養一群超死忠的顧客，不但曾經創下單日70萬元的亮眼成績，週年慶更帶領全專櫃創下4千萬業績，坐上銷售王寶座。唯一訣竅，就是從來不看外表挑客人，一視同仁的態度讓他破紀錄，在20分鐘內賣光限量香精膏，40萬輕鬆進帳。 耳提面命，一定要笑容可掬。雖然一天工作站著超過10小時，雙腿嚴重靜脈屈張， 吃飯也匆匆忙忙，但美凌從不覺得辛苦，因為她把客人當成家人。 就像老朋友一樣閒話家常，聊出驚人業績，已經是銷售天后的美凌還要挑戰另一個紀錄，就是要從專櫃小姐做到專櫃阿嬤。(記者楊茜雯、連源濱、戴榮賢報導)
- Jan 08 Tue 2008 12:43
賣方軟化議價加大 成屋交易增四成
賣方軟化議價加大 成屋交易增四成
賣方軟化議價加大 成屋交易增四成
【王莫昀／台北報導】
近來民眾逛街可能感受到街頭上關門或招租的店面變多了，根據永慶房仲集團統計，大台北地區96年第1季店面交易量與95年相較仍維持正成長，但第2季之後，即開始呈現明顯負成長，到了96年11月，與95年同期相較，下滑幅度達近三成。
展望97年，店面市場仍有機會在兩岸直航政策大躍進下轉趨熱絡格局，永慶店面事業部經理李元鳳建議，投資人選擇店面產品時掌握應「345投報率原則」，在大台北市中心精華店面宜有2.5%至3%投報率，市郊區捷運周邊店面有3%至4%投報率，至於市郊、沒捷運利基的店面，其投報率至少要有4%至5%才能進場。
李元鳳指出，若能控制投報率、降低投資風險，新的一年依然能夠在店面市場中有穩健的投報收益。
王莫昀／台北報導
旺季效應，成屋巿場回暖，根據信義房屋調查，去年12月成屋交易量較上月成長三成九八，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出，房巿經過半年多的盤整，賣方態度軟化，議價空間擴大，加上傳統旺季來臨，成屋巿場交易量止跌回升，其中又以台北巿交易量成長幅度最大，達四成九。
據信義房屋統計，去年12月全台成屋巿場成交量較11月成長三成九八，台北縣巿、台中巿與高雄巿的成交量均較上月成長逾4成以上，北巿成交量月增率達49％，北縣達45％，中巿為41％，高巿也成長46％。
另依內政部統計，房屋買賣移轉件數也出現回升跡象，由去年10月的30109件成長至11月的34196件，成長幅度達13.57％。
價格方面，據信義房屋資料顯示，去年12月全台成屋平均成交單價約23.5萬元，較上月成長1.51％，北、中、南四大都會除北縣微幅回升1.81％外，其他都會出現輕重不等的跌幅。
北巿微幅下滑1.45％，平均每坪單價約37.87萬元；中巿12月房價下跌幅度較大，較11月下跌約4.2％，平均單價來到每坪10.07萬元水準；至於高巿房價跌破10萬元水準，12月平均房價約每坪8.5萬元，較11月的10.37萬元，下滑18.03％。
永慶房仲集團總經理廖本勝指出，去年下半年房價由高點回跌至11月谷底時，台北巿除大安等精華區或頂級豪宅產品相對抗跌外，平均房價下跌近1成，台北縣、台中巿跌幅更逾1成以上，議價空間至11月時，最大可高達3成左右。不過，賣方態度軟化，不再堅持心目中的房價後，促使11、12月整體巿場交易量逐步回升。
廖本勝表示，隨著選舉的逼近，許多投資買盤預期政治干擾可望在選後逐漸排除下，紛紛選擇在去年底、利空消息充斥時進場布局，也是推升成屋成交量回升主因之一。
- Dec 30 Sun 2007 20:54
今年房市「價穩量縮」 明年行情「欲小不易」
今年房市「價穩量縮」 明年行情「欲小不易」
今(96)年大台北地區房屋預售市場的整體表現，顯示出房價只漲不跌，不過買氣也已稍為熄火，並由「價漲量增、百花齊放」的格局轉為「價穩量縮、個案表現」，房仲業者預估受到大選影響，明年房市還有一波行情。
今年台北市房價起起伏伏、變化多端，年初延續去年的好景氣，建商與代銷對市場市信心滿滿，但八月底卻受到美國次級房貸風暴、台股下跌，以及國內油價、原物料漲不停的影響，房市熱度迅速降溫。
消費者比較關心的是，市場景氣差，節節高漲的房價是否稍有緩衝，信義房屋總經理薛健平表示，SARS之後，大部分建商獲利良好，即便今年下半年買氣不佳、建材調漲兩至三成，但在建商手上握有充裕資金的情況下，房價還是持續看漲。
目前全國有高達四成屋齡在30年以上的房屋，再加上退休人口增加，無法爬樓梯的老人家不適宜住在老舊、沒有電梯房屋，業者因此樂觀認為，換屋的動能仍在。
而當台北市中心房價越來越貴，坪數也多以大坪數作為規劃，因此業者預測明年將往北縣第一圈，例如汐止、板橋、新店；或是北市第二圈的南港、士林北投、文山、萬華大同區等地區發展。
薛健平指出，北縣升格後，對北市客的吸引力也越來越大，尤其是捷運站周邊及大型重劃區，都已成為換屋客層趁房價高檔時，賣掉舊屋的首選。
另外，受到政治面、股市重挫的多重效應，許多預計年底要推出的建案，都延到明年第一季推出，倚賴大選後所帶來的商機，預估2008年第一季總推案量將高達1千6百億，其中，北台灣的部份就佔近八成。
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻表示，受到通膨的的影響，內需市場不振，但出口相關產業獲利豐厚，高所得者依舊口袋滿滿，而對抗通膨的保值工具就是房地產，高總價的店面及豪宅銷售成績不降反增。
在市場供需平衡的情況下，業者樂觀看待明年預售屋市場，但由於近幾年台灣的房價漲幅穩定，房價要下修可能性小，因此M型化的社會型態，也將在房屋市場中表露無遺。
- Dec 30 Sun 2007 20:52
預售屋新增坪數 只要付2%-要注意唷!
預售屋新增坪數 只要付2%
買預售屋的民眾要注意了。如果，房屋蓋好之後，實際坪數，與原本契約坪數有增加的話；提醒您，只要再多付原買賣坪數百分之二的錢，建商就必須交屋。北縣土城一名葉先生，就遇到建商要求全額付款的情形，雙方談不攏，請出消保官主持公道。買預售屋，卻遇到坪數增加要多付款，葉先生氣的要建商說清楚講明白。葉先生說，當初以一坪13萬6千，買下36坪的房子；可是蓋好之後，卻是39坪多，建商不僅要求多付將進50萬，現在還把大門都封起來，不讓他們進去。不過建商說，是對方遲遲不肯繳交50萬的尾款。一個不願多付錢；一邊要求款項要清楚；消保官說，建商封門的做法不厚道，不過葉先生確實該多付，原購買坪數百分之二的金額。簡單來說，葉先生原本買了36坪，交屋時增加3。67坪，所以必須多繳大約十萬元。消保官說，如果交屋增加坪數沒有超過百分之一，屋主可以不付一毛錢，不過如果超過10%，不管是3坪5坪，或是10坪，都只須負擔百分之二就可以了。I
- Dec 30 Sun 2007 20:46
何美玥：明年Q1啟動老舊工業區再生計畫
何美玥：明年Q1啟動老舊工業區再生計畫
(中央社記者唐佩君台北2007年12月27日電)行政院經濟建設委員會主委何美玥表示，工業區開發至今已47年，在目前約60家工業區中，有26處更是已開發超過25年以上，政府已成立「工業區再生示範計畫推動小組」，將先遴選 2處老舊工業區做為示範，預計明年第一季啟動再生與活化計畫。
何美玥今天舉行年終記者會，針對台灣經濟發展提出說明。
何美玥表示，工業區開發至今己47年，其中由經濟部工業局主管計有55處，而全國有26處更已開發超過25年以上，依建設年期觀察，近10年中央已不再開發新工業區，隨經濟發展邁入已開發國家、知識經濟時代來臨，工業區本身面臨設施老舊、生活機能不足、產業轉型再發展等多重問題。
何美玥說，工業區老舊的問題亟需解決，需要像經建會跨部會協調，因此，在10月召開會議後決定，成立「工業區再生示範計畫推動小組」，以跨部會合件方式，以3年為期，遴選辦理2處工業區再生示範計畫，吸取實施再生的實務經驗。
何美玥指出，推動策略將是尋找適當的場地補強公共設施，一旦公共設施做的齊全，廠商自然也會去自行更新，至於是那 2處，可望在明年第一季決定。
- Dec 30 Sun 2007 20:40
房市／2008年10大趨勢分析～ 房貸利率上升壓力增大
房市／2008年10大趨勢分析～ 房貸利率上升壓力增大
再過幾天即將進入2008年，房地產專家分析，展望08年台灣房地產市場，應仍屬行情盤整階段，區段、產品各自表現的市場格局，明年大選是重要的轉折關鍵，選前房市利空修正幅度越快，就能加速回升時程，預估最快「329檔」就會有轉機，並在價與量上有所表現。
住展研發長倪子仁指出，今年全台三大都會區推案量超過1.1兆元，其中北台灣的推案量約8600億元，較去年推案量7817億元成長10%，顯示房市的推案量呈現「溫和放大」，並未出現爆量推案的現象。住展雜誌也彙整今年房市推案脈絡與走勢，加上明年政經局勢的發展方向，歸納出2008年台灣房市的10大推案趨勢如下：
一、08年推案量1.3兆元：從08年第1季，全國上市上櫃建商推案量達1600億元來觀察，08年全年的推案量預估會較今年推案量多出1至2成，主要為總統大選後，看好後市的建商增多，北台灣將有9500億元的推案水準，台中市約有2000億元的推案量，高雄市則有1200億元的推案量，預估明年推案量將再創近10年新高，達到1.3兆元。
二、大台北房價再漲3~10%：今年台北市的預售屋房價站上53.1萬元新高點，台北縣預售屋房價也站上24.4萬元高點，預估08年台北縣市的平均房價，仍將呈現溫和的上揚，平均漲幅在3~10%之間；台中市與高雄市的房價，則以高檔盤整居多。
三、豪宅推案仍火紅：08年的豪宅市場仍會是大台北區與台中市的推案亮點，特殊地段的特殊產品仍會不斷的有創新高的預售建案推出，如果總統大選後，兩岸三通的腳步加快，豪宅會是受惠者之一。
四、房貸利率上升壓力增大：為了抑制通膨，08年的房貸利率，仍將出現緩步上揚走勢，雖然會對購屋者的壓力增加，但08年要達到4%的機率並不高。
五、台北縣市與台中市出現房價補漲區域：台北市包括南港區與文山區，以及老舊市區較多的大同與萬華區，在08年將出現較大幅度的補漲行情，預估漲幅約在1至2成之間。台北縣補漲地區將出現在新店、中和、新莊、蘆洲、三重等地區，預估漲幅約在1至1成5之間。台中市七期新市政中心推案雖仍火紅，但房價要再攀升的機率並不高，以高檔盤整的個案表現為主，但八期與十一期重劃區，將出現補漲的空間，值得注意。
六、商用不動產看俏：總統大選後的兩岸敵對氣氛將和緩下來，以台北市、台中市與高雄市為主體的商用不動產市場，勢必開始活絡起來，A級辦公大樓、全省科技園區內的廠辦市場，將是最大的受惠者。
七、餘屋賣壓增、影響預售屋市場：包括台北縣的板橋、三峽、淡水、林口、樹林，台中市的七期重劃區與高雄市的農16區與左營等在06~07年推案量大的地區，在08年將出現交屋的高峰期。至於桃園市的餘屋賣壓，則將呈現愈來愈減緩的現象。
八、台北市持續出現移民潮：購屋壓力指數愈來愈高的台北市，近年出現每年1萬多人的人口外移，這些人以往台北縣遷移為大宗，台北縣的林口、三峽、新店、淡水、中和與新莊地區，08年將有為數不小的新移民進駐。
九、議價空間拉大：建商在B級區段，開出A級區段房價的現象，在08年有增加的趨勢，此舉將使08年房價的議價空間進一步再放大，台北市約有1至1成5的議價空間，台北縣則可能拉大至2成左右，至於中南部的議價空間則在2成5至3成。
十、都市更新案緩不濟急：雖說都更案的手續會更加簡便，但對建商而言，仍會是緩不濟急，特別是公權力在都更案的執行上，仍會令許多建商為之疑慮，都更案只會是個看到在炊煮、卻遲遲不見成熟的政策而已。
- Dec 30 Sun 2007 20:35
今年房市成交負成長 分析師：政治因素是首要關鍵！
今年房市成交負成長 分析師：政治因素是首要關鍵！
年初因為房市火熱，房地產推案一件接一件，走在路上隨處都可看到豪宅廣告，但是隨著總統大選到來，美商ERA不動產指出，政治因素將會成為2008年影響房市熱度的首要關鍵，未來投資人手中的不動產價值是升是貶，全看明年總統大選結果。
根據內政部統計推估，2007年房地產的成交量比去年硬生生滑落了7%，是2002年以來首度呈現負成長，讓人不得不擔心，明年選舉因素來攪局，房市會不會繼續降溫。
房產分析師林建廷表示，目前最不穩定的一個因素，就是年底的立委和明年的總統大選，如果開放三通，可能會造成價漲量縮，普遍屋主都會惜售，加上受到美國次級房貸影響，從第三季開始，國內的房市就相當不穩定，隨著2008年總統大選到來，預估將成為房市興衰的關鍵因素。
美商ERA認為，選後如果政局平靜，兩岸三通成型，龐大的觀光人潮將湧入台灣，不僅股市可能飆上萬點，加上台幣溫和升值，在外資的加碼下房市更是一片熱；但是，如果政局不穩造成人心浮動，貸款緊縮市場供過於求，加上利率又持續攀高的話，投資人可能保守觀望，甚至退場倒貨。
房產分析師林建廷強調，很多外資在標售台灣的商用不動產，看好如果未來三通的話，將會帶動商用不動產的價格，如果沒有開放三通，提前反應的房價，會回到原先的基準面。
另外，未來國際油價是否持續攀升，房貸利率會不會繼續走揚，都是投資客進場的主要考量，對面即將到來的總統大選，投資人比較關心的，恐怕不是誰贏誰輸，而是誰能替自己的不動產，創造更大的價值。
- Dec 30 Sun 2007 20:19
2008年房市趨勢 換屋族成新貴議價空間拉大
2008年房市趨勢 換屋族成新貴議價空間拉大
（中央社記者林惠君台北2007年12月30日電）歷經近4年的房市多頭，台灣房市在下半年開始降溫。展望新的一年，房仲業者認為，2008年房市有三大趨勢，包括換屋族成房市新貴、議價空間大買方出頭，及商用不動產將跟漲。
內政部建築研究所日前公布的第三季房市景氣燈號為黃藍燈，為連續兩季為黃藍燈，房市景氣燈號連續二季亮黃藍燈，顯示景氣略呈衰退。
對於房地產業者來說，2007年是轉折的一年，通貨膨脹增強民眾購屋保值的信心，但2008年兩岸的變數卻又讓人裹足不前，「現在前進房地產，究竟好不好？」
住商不動產總經理林倩表示，目前許多數據都顯示房市出現結構性的轉變。
林倩表示，台灣房地產市場許多區域價格已高，對於首購族與投資客來說，產生相當大的壓力。在全國購屋者的房價信心綜合分數來看，今年第三季全國購屋者房價信心綜合分數比SARS時還低。
值得注意的是，就買屋三大族群，首購自住、投資者與換屋三大族來說，首購自住者由於房價攀高，加上銀行貸款緊縮，紛紛觀望。唯有換屋族群持續上揚，換屋族群所需要的貸款比率低，自主性高，預期在銀行持續緊縮成數，與利率不斷上揚的狀況下，將成為明年市場上的主力。
業者指出，急需資金的投資客受利率走向影響，價格會有所軟化，但開價應不致於產生太大變化，議價空間可能比今年更大。屋主的態度將趨於彈性，對價格的堅持也會鬆動。
另外，在商業不動產方面，受美元貶值全球資金流向亞洲的影響，亞洲各國的商用不動產都將走俏。台灣雖然政治紛擾不斷，整體經濟表現也不算出色，但受惠於資金分散的考量，仍可望分一杯羹，資金流入後的最可能流向便是商用不動產，預期明年仍有一成左右漲幅。
因此，業者預期，2008年台灣住宅產品的房價也許將出現停滯，但商用不動產卻可望延續今年榮景，走出自己的路。
- Dec 29 Sat 2007 20:40
買房子簽約 筆記
買房子簽約 筆記
若買賣標的物有任何瑕疵
會妨礙各項權利設定或所有權的完全行使
或尚有稅金沒有完全繳納時
賣方於規定的日期之前必須將各項權利、瑕疵及負擔全部去除
將完全所有權轉移給買方
若有妨礙所有權行使之事由存在時
致日後發生糾葛之情事時，賣方必須全權負責
B:買賣標的物的任何租稅負擔及收益，以買賈價款餘額清償日來區分，在此之前由賣方負擔，之後則由買方
C:賣標的物在交付前，若全部或一部分因不可抗拒之外力或天災而損失或毀損，
或有因徵收、建築限制、土地重劃等公法上的負擔時，其損失由賣方負擔
D:所有權移轉登記必要的證書製作費用及必要的規費及附帶費由雙方負擔
合約中付款條件請注意
1.簽約金
2.對保
3.完稅
4.過戶貸款
5.交屋
等交付條件,例如對保後多久應搬家完成等等,這樣對您的付款比較有保障
反正您想要確認的事都寫進去,並與付款條件搭配在一起最好,絕對不要空口白話
另外住在那裡的人是屋主嗎?還是房客?搞清楚ㄡ,有租約要五年後才能趕走
一】購屋前注意事項：
1.須就自己的經濟能力選購，不要因賣方或(仲介公司)說要幫忙申請貸款而輕率地訂購超出自己能力範圍的房子。
2.確定購屋之目的是自住、投資或辦公；俾對標的物的選擇標準更明確。
3.確定自己的選擇範圍（考慮因素包含家庭收支、生活機能與空間需求）。
4.實地查看房屋座落週遭環境，屋內格局，建材及設備，有無車位，車位使用人，產權是否清楚。
5.現場查看房屋有無租賃或被占用情形。
【二】簽約前注意事項：
1.付出訂金或(斡旋金)前，先查看地政機關所領取之土地、建物謄本，查看所有權人，不動產坪數及有無設定他項權利或被查封等細目。
2.務必要求與不動產所有權人簽約。
3.宜要求賣方說明該屋目前之使用狀況(是否出租 )。
4.訂約時，最好將增建物一併記載並說明清楚。
5.不動產若設定抵押權，應事先接洽該抵之銀行或(押權人)，請其提出借款憑證並說明欠款金額較為保險。
6.訂立購屋契約時，對於一般契約、增值稅、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費等費用負擔，應予明確註明於買賣契約書上。
【三】完整謄本內容：
1.標示部 此部份可查出「地號」、「建號」、「地目」、「面積」等事項。
2.所有權部 此部份可查出所有權人之持份及異動狀態。
3.他項權利部 可查出所有權人設定之抵押權、典權、地上權或其他物權等。
【四】過戶相關費用：
1.監證費 --> 按契約書所載價值課徵百分之一，辦理地點在鄉鎮6市區公所。
2.公證費 --> 按契約書所載價值課徵千分之一，辦理地點在地方法院公證處。(註:監證費與公證費擇一辦理)
3.印花稅 --> 按照買賣合約貼足千分之一的印花。
4.契稅 --> 不動產因買賣而取得所有權者，需繳納的契稅為契價的6％。
5.代書費 --> 一般而言，買賣約12,000～ 14,000元，設定抵押約4,000元，塗銷約2,000～3,000元，抵押權權利內容變更約4,000元。
6.教育捐 --> 不動產坐落於台灣省需加徵契稅之30％的教育捐。
7.地政規費 --> 過戶－不動產買賣價格(公契)之千分之一；設定抵押權－設定金額之千分之一。
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| 學生要簽租屋合約該注意事項 | 辣子姬丁 | 643 | 0 | 2007-01-23 |
| 房客租屋注意事項 | 小劉 | 572 | 0 | 2007-01-22 |
| 租屋注意事項 | 小鬼 | 708 | 0 | 2007-01-22 |
| 校外租屋注意事項 | 龐克風格 | 1258 | 0 | 2007-01-22 |
| 選擇理想租屋的條件注意事項 | 小傑瑞德 | 549 | 0 | 2007-01-22 |
| 看房子需注意的事項 | 貢丸妹 | 465 | 0 | 2007-01-22 |
| 看房子的時候，要注意的地方是什 | 狐仙 | 482 | 0 | 2007-01-17 |
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參考資料
我自己的經驗和別人的推薦
J2H 房地產房地產-http://www.j2h.com.tw/house/
J2H房屋網租屋網-http://www.j2h.net/house/
明日黃金屋租屋網-http://www.futurestar.tw/
易祺房屋仲介網--http://www.buildings.com.tw/
買屋不動產--http://www.buyhouse.com.tw/
1.對方貸款是否超過買賣價
2.有無出租及佔用
3.是否為紅黃標住宅
4.地目是否為計畫道路或公共設施
5.使用分區
6.是否為兇宅
7.損鄰及公共危險
8.漏水、水電系統是否完善
9.淹水及自來水水管末端
10.風水問題(路沖、屋角............)以後轉手.....
11.電塔、電箱是否太進
12小朋友附近學區及公共設施
13生活便利性
14.附近價格行情
15.公設及虛坪是否太多
16.如果真的不放心可以做履約保證
至於新婚就要多注意未來的條件了
購屋，不管是首次購屋或換屋都是人生中重大的決定。動輒數百數 千萬的交易更是牽涉極深且廣。但在消基會的統計中，購屋糾紛卻已連續八年高居榜首，約佔申訴量之40%，何以致此？據統計，購屋糾紛之 前十名分別為：
一、廣告與契約不符
二、退訂糾紛
三、代銷或仲介公司引起
四、施工品質不良
五、建商私自變更
六、坪數不符
七、地下室產權問題
八、延遲交屋
九、公設未完成
十、保固期未獲應有服務
分析上述原因可歸納為：
1.消費者之衝動性購買，或未釐清疑點前即匆促決定。
2.賣方<建商、代銷、仲介>之故意。
衝動型購買常見於景氣良好，賣方市場及消費者需求強烈時。 而首購族則多由於經驗欠缺。由於房事牽扯廣泛，即使換屋者也難一窺全貌，難免掛一漏萬，甚或掉入賣方刻意營造的氣氛中而不自知。
關 於賣方之故意欺瞞，由於公交法及消保法之公布實施，近來已大為減少，目前用心經營的業者，已逐漸獲各界矚目及肯定。唯對消費者而言，信用調查絕對是不能省 略的過程。在房地產的歷史裡，罕有賣方說自己的產品有缺點，多的是狂吹亂捧，完美至極，但現實上卻少見到如廣告所描繪的景象及境 界。
可 見，廣告與事實之間的差距是存在的。這差距有待實地調查之驗證。 最簡單的方法即是去看看公司自認最滿意的作品及訪問居住在內的住戶，是否如售屋者所言。這個簡單而重要的步驟即是長住久安的購屋策略的開始。祝每位網友都 能買到合意滿意的房子，即是本站設站的理想。
- Dec 29 Sat 2007 20:16
房仲：經濟環境影響低總價產品量縮 高總價產品可保值 成長快
房仲：經濟環境影響低總價產品量縮 高總價產品可保值 成長快
【鉅亨網記者陳美玲‧台北】 房地產市場高低總價產品交易量差距的擴大，根據 永慶房仲集團資料顯示，今年11月止，大台北地區總價 低於600萬元產品的成交量較去年同期下滑約 1成3，而 總價高於3000萬元產品則較去年同期成長達7成4，永慶 房仲集團總經理廖本勝分析，低總價產品易受經濟環境 的影響，造成交易量能萎縮，高總價產品的客層看的是 未來性，具有投資保值、收藏價值等特質，因此呈現高 幅度成長率。
從永慶房仲集團成交資料發現，近 3年來，大台北 地區總價低於 600萬元產品的交易量成長幅度呈現明顯 下滑的現象，從94年成長率13.3%，滑落至95年的 2.8% ，到今年 11月交易量更出現負成長，較去年同期下滑 13.6%，交易量有逐年萎縮的趨勢。
廖本勝表示，93年迄今央行升息14次，再加上卡債 風暴的影響，讓金融機構對房貸成數更為謹慎，首當其 衝的就是小坪數產品，因其投資報酬率不若以往，投資 客紛紛退場，形成的交易量明顯下降。
另一方面，廖本勝指出，目前台灣經濟景氣向下盤 整之際，一般民眾的消費更為保守，尤其對首購族或受 薪階級而言，低總價產品雖是能力可負擔的範圍，但遇 上物價飆漲、薪水不漲的大環境，其購屋選房更加保守 謹慎，因此，成交速度減緩，也形成低總價產品交易量 能呈現逐步下滑的趨勢。
相對地，依據永慶房仲集團成交資料顯示，近 3年 來，大台北地區總價高於3000萬元產品的交易量成長率 每年皆有明顯的上揚，從94年成長率76.2%，上升至 95 年的144.6%，到今年11月交易量表現雖不若95年，但較 去年同期也大幅成長74.2%。
廖本勝認為，高所得者的消費力受到景氣循環向下 盤整的影響較小，尤其高總價產品具有投資保值、收藏 價值等特質，在房地產市場中相對抗跌性強，所以交易 量近3年來一直維持高幅度的成長量能。
廖本勝也強調，高總價產品的未來性高，在兩岸關 係若能有進一步的發展空間，增進兩岸經貿交流、開放 兩岸直航等，都會吸引兩岸的高階主管或企業股東來台 購買高總價產品，且從近來的交易中發現，許多必須經 常往來兩岸的台商因為長期在大陸工作，無法陪伴家人 ，就會在台灣購買豪宅還犒賞家人，所以形成高總價產 品的需求量屹立不搖，交易量能始終維持高檔。
廖本勝表示，高總價產品的客層看的是未來性，所 以高總價市場的成交量表現與一般產品脫鉤，呈現一枝 獨秀的高幅度成長率；而低總價產品易受經濟環境的影 響，一般民眾購買力下滑，就會造成其交易量能的萎縮 ；他認為，隨著貧富差距的拉大，高低總價產品交易量 能落差逐漸擴大的趨勢也將會更加明顯。
- Dec 29 Sat 2007 20:12
住商不動產：明年房市將成買方市場、換屋族成主力、商辦市場喊漲
住商：明年房市將成買方市場、換屋族成主力、商辦市場喊漲
【鉅亨網記者陳美玲‧台北】 今年以來，整體景氣綜合判斷分數徘徊在黃藍燈與 綠燈邊緣，加上政局紛擾，雖然政府重大利多不斷，但 實質幫助有限。住商不動產總經理林倩認為，明年房市 將在議價空間拉大下，將成「買方市場」、換屋族將成 房市多空交戰主力以及全球資金流入亞洲，台灣商用不 動產將跟漲。
林倩分析，在銀行銀根緊縮狀況下，許多投資客從 去年年中起已經陸續出場，轉為自住客為主的市場，將 會更加正常化。值得注意的是，就買屋三大族群，首購 自住、投資者與換屋三大族來說，首購自住者由於房價 攀高，加上銀行貸款緊縮，也紛紛表現觀望，唯有換屋 族群持續上揚，換屋族群所需要的貸款比率低，自主性 高，預期在銀行持續緊縮成數，與利率不斷上揚的狀況 下，將成為明年市場上的主力。
在房價上，林倩表示，由於房價所得比拉高，急需 資金的投資客受利率走向影響，價格會有所軟化，但開 價應不致於產生太大變化，反而是議價空間，有可能比 今年更大，而屋主的態度將趨於彈性，對價格的堅持也 會鬆動。而明年預期心理未減，未來半年政策利多不斷 ，除餘屋量體大的區域外，其餘地區房價修正空間不大 。而各地建設持續推動，均有效支撐房市，加上房貸成 數及利率條件仍處於歷年來較寬鬆的水準，對買氣仍屬 正面影響。
從基本面來看，原物料持續上漲， BDI指數頻創新 高，全球經濟熱絡。外資持續買超亞股，台灣為亞洲外 資買超第 3名，僅次於日本、印度；在台幣急升，日本 經濟衰退下，流入台股的資金動能將更不虞匱乏，這波 資金也讓台灣的商辦市場受惠不少。
林倩預估，台灣商用不動產明年仍有 10%左右漲幅 ，住宅產品房價也許出現停滯，但商用不動產卻可望延 續今年榮景，走出自己的路。
林倩表示，在目前的狀況下，投資房地產雖然具有 抗通膨的優點，但在利率走高與租金沒有明顯的漲幅下 ，對許多人來說，可能不是最好的選擇，不過與過去相 較，利率雖然持續走高，但短期內不大可能回復到過去 8%以上的水準，對於自住客來說，仍是購屋的好時機。
- Dec 28 Fri 2007 21:36
房貸筆記(青年首次購屋貸款、政府優惠貸款)
房貸筆記(青年首次購屋貸款、政府優惠貸款)
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指數型房貸利率之調整方式
指數型房貸指標利率：係以每年1、4、7、10月底末日之本行、臺灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及彰化銀行 等6家主要銀行之1年期定期儲蓄存款機動利率平均數為指標利率，並於每年2、5、8、11月之10日公告調整，遇例假日則順延至次1營業日。
指數型房貸利率 = 指數型房貸指標利率 + 固定加碼幅度
首次購屋貸款
如果是首購，就可以享有政府優惠
房貸200萬(限定一個房子最高200萬，年利率為2.xx%)，其餘
不足的金額一般賣房子的都和銀行有配合，最高可貸八~九
成，利率約在2.7%左右，如果有負債，就必需看你的信用，
如有無遲繳、金額支出和收入的比例等等，如果不是有什麼
信用瑕疵因該都可以，銀行也想賺你的利息錢啊......
申請條件：
- 年滿20至57歲之國民皆可申請。
- 可提供房屋及其基地設定為第一順位抵押權為擔保品者。
- 初次購屋者。
額度：
- 臺北市：最高250萬元。
- 臺北市以外地區：最高200萬元。
年限：
- 最長可達二十年。
動撥方式及還款方式：
- 一次全額撥貸：貸款本金一次核撥，撥貸後依年金法計算，按月平均攤還本息（月付金）。
- 每月應繳金額以下列方式辦理：國內跨行匯款或郵政劃撥、本行櫃檯繳款、存款帳戶自動轉帳扣繳。
申請人向各銀行或保險機構提出申請首次購屋貸款，經其受理後，即將「有無自有住宅查詢書」寄送聯合徵信中心或壽險公會，由其製作姓名、身分證號之媒體檔案，該單位並指派專人於每星期二、五將檔案送交本中心查調房屋稅籍資料，並同時取回已完成之資料清單。（星期二之檔案，星期五取回；星期五之檔案，星期二取回）
申請資格限制 青年首購房貸最嚴
申請資格限制 青年首購房貸最嚴
記者莊瑞祥、李國煌／報導
各種政策性優惠房貸，各有不同的資格限制，民眾申貸前宜多留意。
例如行政院優惠房貸和青年首購低利貸款兩項，都必須年滿20歲才可申請；青年首購低利貸款是貸款利率最低，但條件也是最嚴格，貸款人必須與直系親屬設籍於同一戶或是已有配偶，且本人、配偶、戶籍內直系親屬及其配偶均無自有住宅，也均未曾受政府輔助購建住宅，家庭年收入也有限制，才有申請資格。
至於公教人員購屋貸款，最基本的條件，是任公職並支領一般行政機關待遇滿一年，且按職等給予不同額度的貸款金額。
中信房屋提醒貸款人，青年首購低利貸款和公教人員購屋貸款，都限制不能與其他優惠貸款併用。青年首購低利貸款和勞工建購住宅貸款，則有申貸者本人和親屬或配偶均未曾擁有過自有住宅的規定；行政院優惠房貸的申請資格雖較寬鬆，可是每人僅限申請一次，申貸人必須填具「未重複借款切結書」，一但被發現重複申貸，不但取消其借款資格，且所借得的所有款項會追溯自貸款日起，改以承辦金融機構的一般購屋貸款利率計息收取。
【 2005-11-12 / 民生報 / A11版 / 理財熱線 】
想省息 首選政府優惠房貸
搭配固定房貸補足差額 規避升息風險
記者黃國棟／台北報導
申請房貸要如何搭配，才能足額申貸又省利息？大型銀行主管建議，以「政府優惠貸款」加上「固定房貸」組合，最能滿足房貸族需求。
依據信義房屋、永慶房屋等房仲業者的統計，國人平均償還房貸的期限為七至八年，在此前提下申請房貸時，除考量申貸額度，最重要的關鍵在於利率。
因此，大型行庫與壽險公司主管一致表示，申貸政府優惠房貸應列為第一優先，其次再依據不足額的部分，選擇固定房貸。
依照政府優惠房貸的申請標準，無論是否已有自用住宅，每位民眾都有一次資格，其中購屋地點位於台北市，申貸金額上限為250萬元、其他縣市為200萬元。
假使在具備三成自備款及申請優惠房貸後，仍不足額，才再考慮其他房貸商品。大型行庫主管舉例，若民眾購買台北市價值800萬元的房屋，在三成自備款240萬元，加上政府優惠房貸250萬元後，還有310萬元的差額。
此時選擇五至七年的固定房貸利率，不但可避免日後升息的利率風險，還能補足差額，可謂一舉兩得。
至於償還房貸策略，大型行庫主管說，「先還房貸利率高者」是不二法門，但因為搭配固定型房貸，同時又能把握在七至八年償還所有房貸，可先選擇攤還政府優惠房貸，這是因為優惠房貸利率仍是浮動式，在利率有可能持續升息的前提，可先優先償還。
惟大型行庫主管也說，一旦市場利率升息趨緩，民眾可立即向申貸銀行或壽險公司協商，提前償還較高的固定房貸部分，以確保達到省息目的。
【 2006-01-25 / 經濟日報 / B4版 / 不動產投資 】
以下是各種政府優惠貸款，是先前看過的資料，版主參考一下，利率那一部份已稍有變動，僅供參考之用．
＊青年首購＝＞前七年依郵局二年期定儲利率計價，利率2.105%(現可能已調升一些)，前七年利率保證不高於３％，起過３％以３％計；第八年起依郵局二年期定儲利率加1%，利率約3.105%；額度最高為220萬，"不可"搭配其他政府優惠貸款。
＊首次購屋＝＞依郵局二年期定儲利率加0.875%，目前利率約2.98%(不確定)，額度北市250其它縣市200，可搭配其他政府優惠貸款，青年首購除外。
＊勞貸＝＞依郵局二年期定儲利率加0.575%，目前利率約2.68%(不確定)，，額度最高220萬，可搭配其他政府優惠貸款，青年首購除外。
＊公教貸款＝＞利率依郵局二年期定儲利率加0.365%，目前利率約2.47%(不確定)，，貸款額度簡任 220萬元,薦任 180萬元,委任 150萬元，可搭配其他政府優惠貸款，青年首購除外。
＊＊青年首購不得搭配其他政府優惠貸款，如果被發現重複申請兩者，皆會被取消資格
問：我想買板橋的房子 所以貸款也只能貸220萬?
假如不足部分 是否可以超貸?
還是只能在和銀行信貸?
信貸利率比較高，不建議使用信貸，到等你找到你合意的房子時，不足的款跟建商的合作銀行貸（或自己找銀行）就好了，目前最常見到的搭配是政府首購優惠房貸+一般銀行房貸．至於各家銀行的房貸利率則須看客戶個人信用狀況及擔保品而定長期平均一般來說在2.8%~3.0%
如果真能申請到青優（青年首購）的話，建議用青優+一般銀行房貸應該還是比勞貸+首購優惠一點
問：假如我貸款成功 是否可把戶籍遷出 換我姐去辦?
可能無法在同一年辦，建議姐姐可以申請勞貸額度是220萬及首次購屋(北市約250，其它縣市約200)二樣搭配去申貸，其它不夠的部份再跟銀行申請(銀行雖然前二年利率看起來比前敍述的二樣優惠利率還低，但第三年起就會調很高)．另 ,可以去詢問縣市政府，有沒有其它縣府補助方案，相信那融資的利率也很低．
此外,勞貸可以先申請放著，有緩衝期,等買到房子再開始使用......申請核淮不用也可以．所以請姐姐先去申請，畢竟這還是目前市場上普遍來說可以申請的較便宜政府優惠房貸．
政府優惠貸款
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 | 利率 | 貸款額度 | 貸款年限 | 寬限期 | 實施期間 | ||||||||||||||||||
3.50% | 150-240萬 | 20年 | 5年 | ||||||||||||||||||||
符合對象 | |||||||||||||||||||||||
| 1) 中央各機關、學校編制內，任有給公職滿一年，並支領一般行政機關待遇之公教之員。 2) )申請人或配偶未曾獲政府各類輔助購置住宅，不論已曾辦妥貸款手續或已否清償者。 3) 申請人及配偶同為公教人員，以輔助購置一戶住宅為限。 | |||||||||||||||||||||||
條件 | |||||||||||||||||||||||
| 1) 貸款標準，按本職等為特任最高240萬元，簡任官為220萬元，荐任官180萬元，委任官(雇員、駐衛警察)最高150萬元。 2) 貸款利率為3.5%，但若貸款人於獲配貸款後，調往實施用人費率事業機構，應由原服務機關、學校通知其本人與貸款行庫及住福會，其自行負擔之貸款利率，比照國民住宅貸款利率辦理。若服務機關改為民營化，則住福會自民營化之日起不再補貼其貸款利息。 3) 貸款期限為20年。 | |||||||||||||||||||||||
※ 每年均受理申請屬經常性辦理貸款。
與保險公司配合貸款 一般房貸承貸的成數高低決定在貸款者的條件與房屋本身條件，如果信用良好，銀行也會提供較優的利率；如果向壽險公司辦理房貸，而本身也是該壽險公司的保戶，則在利率上也會得到減碼的機會；所以使用者可以先考量自身條件後，再慢慢來挑選適合自己的房貸組合。
貸款費用 「薪凍」時代的來臨，市場利率持續往上升，對於已有房貸壓力的人要怎麼為自己省錢呢？選擇低利率的房貸可使民眾省下一筆不少的利息費用。決定轉貸前，先就中間所產生的費用問題來評估，一般來說銀行業者會收取的轉貸
貸款「部份清償」及「全部清償」以及「違約金」 房屋契約中都會註明提前還款的處置方式，但這項規定銀行行員不見得會主動告知，提前還款一般可分為 「部份還款」是指當申貸者有能力提前清償部份貸款(例如年終獎金)，主動多繳本金金額，以縮短還款時間 「全部還清」則是當購屋者想轉貸時，利用新申請銀行的新貸款清償舊貸款；對於提前還款的客戶，各家銀行規定都不盡相同，大多採收取還款金額1﹪做為違約金；至於「全部還清」者最重的違約金計算方式，一是依每月房貸本利攤還金額來作為罰款金額，二是按照每個月攤還房貸本息作為計算單位，收取二至三倍的違約金。 因此，最好選擇提供固定利率、又沒有提前還款違約金限制的銀行，可讓自己擁有更彈性的還款空間與違約金產生。 當房貸利率有變動時 需依約定方式告知房貸戶 房屋貸款的定型化契約中，消費者最好也在契約中加註當銀行調整房貸利率時的告知方式，約定告知方式包含電話通知、簡訊通知、書面通知、電子郵件、存摺登錄、繳息收據列印、自動櫃員機螢幕顯示或報紙公告等，房屋貸款的定型化契約中還規定，當基放利率（或基準利率、指數房貸利率）調整時，必需事先告消費者，否則一旦利率調升時，仍按原約定利率計算利息、遲延利息；而利率調降時，則按調降之利率計算利息、遲延利息。 另外，民眾須注意，一般而言，
未明確標示合約中之規定，而銀行業者收取降息手續費將開罰！ 據消保官表示，銀行業者與客戶在簽訂合約時，如果沒有特別約定利率調降時要收取手續費的規定，則銀行業者不得自行向客戶收取一定比例之手續費；若有案例發生時，消費者可向消保官申訴。銀行業者執意向客戶收取調降利率的手續費將違反公平交易法的規定，可處以5萬元以上，2500萬元以下的罰款。
房貸的利息可以扣稅嗎？ 可以。 不過，辦理列舉申報購屋借款利息扣除額，必須符合已辦理戶籍登記，且本人、配偶及受扶養親屬有居住之實，才可列報，提醒納稅義務人特別注意。 國稅局表示，最近發生一案例，納稅義務人因未辦理房屋戶籍登記，因此，在申請列報購屋借款利息扣除額，被國稅局拒絕，並要求補稅並罰款，納稅義務人不服，申經復查、訴願均遭駁回，猶表不服，後來經台北高等行政法院判決，以納稅義務人雖舉證證明僅有一處自用住宅，並有居住該址之事實，並無逃漏稅之嫌，但依穩定，購屋借款利息之扣除，必須是納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於申報年度在該地址辦竣戶籍登記，因此，法院判決納稅義務人敗訴，依規定要須補稅，並處以罰款。 國稅局表示，依稅法規定，列舉購屋借款利息特別扣除額，必須符合下列各要件： 一、以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記為其所有。
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資料參考:http://www.etwarm.com.tw/loan/
http://money.udn.com/house/issue/Firsttimebuyer/news_i.shtml
- Dec 28 Fri 2007 21:13
風水之【壁刀】和其他之 筆記
風水之【壁刀】和其他之 筆記
住宅前面或周圍之大樓 , 為和本宅平起 ,造成其牆面正對我家 ,因而造成煞氣直沖，此即為壁刀煞！
剋：主手術 , 開刀 ,主車禍血光．
化解方法：安置山海鎮或凸鏡化解．
@ 凸面鏡→主要的功用適用於化解有形之煞氣，如壁刀、電線桿、等等。它具有將煞氣將四面八方散去的功用，可掛在有壁刀或沖煞之處，鏡面朝沖煞處以化解煞氣。 在鏡面上貼張十元硬幣大小的紅紙，如果鏡面模糊，請換上新的凸鏡(一般更換期間為一年至二年)，凸鏡掛上前，請擇農民曆上之吉日，並以不沖自宅座向及主人 之生肖為宜，在早上吉時安置即可。
@山海鎮→通常於用較大的煞氣(如出門見山、天斬煞等)、或同時有二種以上的煞氣時使用(犯官帽、屋角煞等等)擺在正對煞氣之處即可，若使用山海鎮必須開過光敕八卦才有用，且只要擺一副山海鎮，勿擺太多山海鎮，勿將鏡面對到到別人，以免造成別人的傷害。
屋角煞
我剛買的房子,一樓後方看不到別人的屋角,可是 到二樓開始,重樓梯間的窗戶看出去會看到後方的屋角(二棟不同高), 這個算壁刀煞嗎?
<老師解答> 這個稱為”屋角煞”
<化解方式> 開光過的山海鎮 任何的化煞吉祥物皆需開光才能發揮其制煞作用,若未經開光,就如同裝飾品而已
你可以到網站去看看! http://www.g73u0p.idv.tw/
或者到奇摩部落格看更多的風水命理教學篇: http://tw.myblog.yahoo.com/g73u0p
然後如果你還有其他問題,也歡迎你寫信mail: g73u0p@yahoo.com.tw
鄒嘉慶老師命理,風水,地理,堪輿研究中心
一般來說「路沖」所有沖煞最為嚴重，除了部份特殊行業適合外，普通行業或住家都必須盡量避開，這是大部份人都能理解的常識。而本文則另外挑出「壁刀」及「屋角」等二個問題，簡單的說明其個別的狀況。
壁刀的原理與影響
假設你居住的房屋，它的其中某一個面牆壁，面對到另一棟房屋的側面切面，就會有所謂「壁刀」的現象產生，這是十分容易被忽略的問題。它畢竟不像路沖那麼熱門，以及顯而易見，普通的人都只會注意到基本風水問題，對於「壁刀」這個問題有時是不容易被看到，那沒注意到的機會就很高。而怎摩去研判「壁刀」嚴重程度呢？基本的原則是: 越高的樓層以及越多的方屋，其所製造的殺傷力就越強越大。例如：若是你家對面是一整排的房屋牆壁，那就產加倍的作用，情形就屬於非常嚴重。或者是，你的家同時面對兩棟大樓的「壁刀」，而且樓層都費長高，那樣「壁刀」所產生的煞氣最強，一般民間稱作「天斬煞」。 「壁刀」對住家產生的問題也依方位的不同而不同。假設是屋子正對面有「壁刀」，通常是指容易發生血光之災；而若是在側面，則可能會有血光及犯小人的問題；又或者是在後方，則除了血光、犯小人之外，應提防有開刀的問題。 透過科學的觀點來看，「壁刀」的原理在於，氣流容易順著牆壁面直切而入，形成了強力的切風效果，自然對屋子的局部產生風刀現象，日子一久對房屋結構極容易出現破壞性的影響。換個角度來看，屋主出門就是一到極強的風力吹過來，就好像每次出門就有人會坎你一刀的現象，對身體健康自然有相當的殺傷力。 「壁刀」通常是以男左女右的原則來傷人。一般民間化解的方式，是在房屋正對「壁刀」的位置，懸掛開光過的「山海鎮」來避開這樣的影響。
屋角怎麼去化解？
假設你居住的房屋，它的其中一面牆壁，面對到是附近房屋的邊角，一般稱作「屋角」。在風水的觀念上也是屬於煞氣的一種。「屋角」它不像壁刀會有加乘的效果，因為一般房子基本只會對到一個屋角，樓層的高低也不至於有多大的差異，以較科學的觀點來解釋，垂直的屋角較平面的牆壁尖銳，在外面活動時，很可能因為不小心撞到，而產生較大的傷害。 對到「屋角」的顏色不同所產生的問題狀況也不同，傷到屋主的部位就會不一樣，通常紅色(火)是心臟、綠色(木)是肝、黑藍(水)是腎、金黃色(金)是脾胃、白色(土)是呼吸器官。一般化解的方式，可透過在自己家的牆面上安置已開光過的凸面鏡或山海鎮，來反應到對它人產生「屋角」的屋主；當然也可以在「屋角」處懸掛五帝錢、銅鈴或水晶球，不過這得徵詢對方的同意，困難度可能比較高一點。 特別一點的像是古時候，有錢的人為了營造房屋外觀的氣勢，多半會將「屋角」做成飛簷型式。這類型式的「屋角」，若被對到的屋主，通常容易血光之災有。當然現今的建築除了公共建築外(如中正紀念堂)，再來就是廟宇才會有這類的「屋角」型式。另外，有的時候廟宇的飛簷上面還會有麒麟這類特殊的獸類，古稱「獸頭煞」，則會加上容易犯小人效果。
出處:http://www.baba6688.com.tw/10_home/02_detail.php?mid=2&seq=7
| Q. 壁刀煞 請問老師:房子的後面,也就是後陽台看出去,對到另一棟建築物的壁刀算不算是壁刀煞 |
| A.達人解惑：住商不動產 |
| 房子的後面看出去假設有巷沖，並不見得不好，最主要必須看整體的房子，也就是你是連棟式的建築，還是獨棟式的建築，如果你的客廳沒有採光或者客廳的光線不 亮，例如：ㄇ字型的中庭花園，常常會有這種情形，這個時候你的後陽台卻是整個家裡頭的空氣來源，有壁刀煞或者是建築物的防火巷，這個時候不一定會論凶，我 知道很多客戶看電視上面的命理師說這邊有煞那邊有煞所以家中不好，其實家中的不好跟風水有很大的關係，但是也跟景氣很有關係，也跟家中的人選對行業與否或 者學歷的關係，不能一概論不好，如果你覺得你的後陽台有一些感覺不舒服，建議你去買個山海鎮，掛在後陽台上，面對那棟建築物，所有的凶都化掉，在中國最早 以前認為風水不好，它的制煞屋幾乎八卦鏡、山海鎮、石頭或者是照壁沒有那麼多風水吉祥物或者是制煞物，這是商人想出來的物品，有效與否見仁見智，希望你買 個山海鎮，如果有空間去種三顆黃金扁柏，在盆栽裡頭放兩種顏色石頭，一邊是白色，一邊是黑色，這樣子化煞的能量又強，而且又美觀。住商不動產生活情報風水 專欄作家胡婕筠回答95.12.15 我的網站http://www.luckygoods.net/ |
房屋前後或左右一百公尺內，有鄰居的房屋的尖銳屋角對著自宅直劈下來，就像是一把斧頭或尖刀一樣。這種形煞非常不利，容易有寫光之災。
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風水煞氣圖解
瓦斯爐對後陽台
穿堂煞
壁刀煞圖解
壁刀煞圖例二
天斬煞
- Dec 28 Fri 2007 21:11
主 臥 房 風 水 1 0 大 禁 忌
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