簡易版的都市更新手冊

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買到法拍屋原屋主要求買回注意事項

如何計算買法拍屋的成本 ?

移動神桌的程序及注意事項

房屋貸款資訊(轉載)

你可以去參考週六 蘋果日報 都會報導目前最優惠的房貸利率

房屋貸款資訊(轉載)

準備那些東西才能辦理房屋貸款 :

基本需準備之證件 :

u 土地及建物登記簿謄本

u 地籍圖及平面圖

u 分區使用證明

u 身分證影印本正、反面，土地及建物所有權狀影本，去年度薪資扣繳憑單影本或最近半年主要往來銀行存摺影本，另外再填寫一份貸款申請書即可。

u 買賣件則多準備買賣契約書影本。

u 轉貸件則多準備最近半年還款紀錄。

u 不動產出租則多準備租賃契約書影本。

u 若在同一金融機構貸款額度合計超過1000萬者，需補交薪資所得證明影本(至國稅局申請報稅證明)

u 印鑑證明, 印鑑印章

u 保人需準備之證件 : 1. 身分證正本 2. 印章 3. 薪資所得證明影本

文件與資料的完整及齊備性，影響審理及撥款速度，提出貸款申請後，仔細審查所有文件及資料是否齊備。身份證、印章、在職證明、薪資單、所得稅報稅證明…等各項資料是否都已完妥。

為何辦理房貸還要準備一堆財力證明 :

財力證明只是做為您還款來源的佐證與參考，您提供的資料越詳盡，會讓您申貸的過程更順利，更迅速。

提供財力證明，會不會對我的報稅會有影響 :

銀行跟稅捐單位是沒有關係的，這些財力證明只是提供銀行做核准案件的參考，銀行有保密的責任，不會外流。

通常一般案件作業時間大概多久可以撥款 :

如果您資料齊全，又沒有任何信用上的問題，不需代償的案件，大概10個工作天，如果需要代償的話，大概要14個工作天。

申辦房貸時須注意哪些事項 :

一般來說,申辦房貸時需注意的事項大約有以下幾項:

u 房貸期限 : 一般房貸年限多訂為15~20年，但銀行法修訂後，30年期的房貸已成為貸款人的新寵。房貸年限愈長，每月所須償還的貸款金額愈低，但相對地所需支付的利息也會比較多，因次建議房貸戶在決定房貸期限時,應事先將不同年限在利息支出的差距了解清楚,再依通貨膨脹及個人經濟狀況等決定貸款期限會較妥當。

u 蒐集房貸利率 : 利率高低是決定每月需償還貸款金額最直接的因素,建議房貸戶需多蒐集市場上房貸產品資訊及相關利率,舉例來說, 以貸款金額200萬元來說,若能申請政府2000億的優惠房貸專案, 每月可省下約$2,306元(假設貸款期限:20年, 2000億房貸利率為2.8%, 銀行利率為5%).

u 最高可貸金額 : 可貸金額會依產品類型,個人信用或與銀行之間關係是否良好而有所不同,因此房貸戶可事先請專業代書代為了解可能的最高貸款成數或金額,才不會影響自備款的籌措及延誤購屋時機.

u 慎選房貸種類 : 目前市面上貸款產品琳琅滿目,尤其最近最受歡迎的指數型房貸產品,更是價格廝殺激烈,建議房貸戶可就有興趣之房貸產品請教專家或自行試算,多比較才不會吃虧.

u 還款方式比較 : 使用最普遍的還款方式有本息定額攤還, 本金定額攤還及附加寬限期攤還等, 房貸戶可事先自行試算幾種還款方式的差異,再依個人經濟狀況選擇最有利的方式.

u 其 他 : 如銀行是否提供代償服務(若有是否須繳納代償費用),房貸戶欲提前清償貸款時是否須另繳違約金等.

房屋貸款可以貸多少金額 :

u 一般大概是市價七成左右，不過銀行會參考估價的結果及客戶個別的信用、財力狀況而定。

u 貸款金額銀行可先約略的幫您計算，請您先把權狀影本傳真給銀行，銀行會先為您做財務規劃，讓您的不動產得到最大的效用。

如何增加房屋貸款額度 :

一般銀行在民眾辦理房貸時通常會考慮以下因素,來決定最後的核貸成數或金額:

u 產品屬性 : 若為轉手性強的產品（如公園住宅、學區住宅等）、地點佳的產品（如市區精華路段旁）、抗跌性強或是格局佳的產品，一般銀行都會給予較高的貸款成數;但若為特殊產品(如店面、小套房、夾層屋、工業住宅、屋齡20年以上房屋等),通常是不易核貸到七成,這是購屋者必須事先考量清楚的.

u 個人信用狀況 : 若借款人的還債能力佳（如附上財力證明、扣繳憑單），或是長期還債能力較佳的職業（如公教人員、律師及會計師等專業人員）都是比較容易取得較高的貸款成數的。相對地，若貸款人的職業較無保障，或是欠缺財力證明（諸如一般自由業者），在貸款的成數是較不利的。當然除了透過上述產品佳或是信用評等佳的方式來爭取較高額度外(一般為七成)，也可透過以下方法來增加貸款額度：

u 建立與銀行之間的良好關係 : 不論是透過長期定存，或是與銀行來往頻繁且信用狀況良好方式，與銀行間建立密切的關係可在需用時發揮作用,而且是增加貸款額度的最佳途徑。長期定存,大額活期儲蓄存款, 與該行權限負責人維持良好關係(如分行經理) …..等.

u 增加擔保人 : 保人越多(如二人或二人以上)，或保人名下有不動產或其他資產証明者，通常是可爭取到較高貸款額度的，2人(含)以上連保增加0.5~1成，連保人若出具不動產證明，條件將形更佳，如請王永慶作保要貸多少有多少。

u 增加抵押品 : 可提供其他不動產抵押來提高擔保設定。

u 縮短房貸攤還年限 : 以縮短銀行放款回收時間，幫助銀行降低逾放的風險，亦是增加額度的方法之一。

u 辦理其他貸款 : 這是增加貸款額度最快的方式,如辦理信用貸款(信貸利率約為8.5%~13.5%，貸款年限5年內，貸款金額約在1百萬元以內);或二胎貸款(二胎貸款意即同一抵押品向銀行申請第二順位貸款，銀行通常會按照估算的房屋殘值評估貸款金額，一般約在30~150萬元，還款年限在5年以內，貸款利率約為12%~20%)。

u 透過大型房仲業者 : 大型房仲業由於案量大且案源穩定，加上完善的產權審查及屋況調查，相對地降低銀行授信風險，因此一般銀行通常願意提供較佳的利率及較高的貸款額度。

u 提高房貸利率 : 以自願提高利率增加額度的方式亦是一個可行的方法，這必需配合貸款人的自身條件、償債能力，進一步與銀行洽談，通常提高之利率約在一碼左右，可增加之房貸額度約為0.5~1成.

u 信用貸款 : 同一抵押品可向銀行申請短期信用貸款，貸款利率約為5.5%~10.5%，貸款年限為1~7年不等，貸款金額約在1百萬元以內(高薪穩定職業最高可貸3百萬元，如醫生、律師).

何種情形下，無法獲得銀行貸款 :

u 填寫貸款申請表時，有蓄意隱匿或不實之情形者。

u 最近一年內有存款不足退票紀錄者。

u 信用卡有被強制停卡紀錄者。

u 銀行貸款繳款有延滯紀錄者。

u 其他債票信用不良者。

房屋貸款是不是可以貸款二十年 : 原則上沒有問題，不過還是要看您房子屋齡有多久。

貸款利率為何每個人皆不同 :

原因為每個人的情況皆不同，影響因素包括過去信用記錄、服務的公司、薪資、年資、公司是否有為你投保勞健保、負債狀況、銀行業務往來程度、借款時間長短、是否提供擔保品，擔保品類別等，若是公司行號要參考的條件就更複雜了，故依每個個案風險程度高低，銀行的風險不同，適用的利率也不一樣。

房屋貸款可否只還利息 :

可以，但建議視您資金寬鬆狀況，選擇合適還款方式。一般銀行會建議客戶本息攤還，但如果您有特別考量，銀行還是有三年的寬限期。

先還息再本息攤還和一開始本息攤還那一種好 :

看您的財力狀況而定，不過，一般銀行會建議您以本息攤還的方式償還較好因為您前三年只繳息沒有還本，只是多負擔三年利息，並不划算，後面幾年再本息攤還時，每個月的負擔會較重。

房屋貸款利率大約可分為以下三種:

u 貸款固定利率：顧名思義,貸款固定利率係指利息計算方式採用固定不變的利率來計算，在與銀行約定的償還期限內不論市場利率如何變化，利率都不會跟著變動.

u 貸款機動利率 : 與上述固定利率相反,在與銀行約定的償還期限內,市場利率是跟著基本放款利率加減碼而變動,如基本放款利率減一碼、基本放款利率加0.2等等.

u 分段式利率：通常是用於優惠利率部份,比如說優惠期前幾年分成幾年不同的固定利率，而優惠期後的利率則按各家行庫基本放款利率浮動.

至於該採用何種方式較伐算呢?如果您認為未來利率水準波動不大、或即將往下走，建議房貸戶可選擇「機動利率」；而如果您認為利率目前處在低檔、未來利率是會上揚的狀況時，則建議房貸戶可選擇「固定利率」計息方式以鎖住低利率，讓未來幾年的房貸享有固定低利的優勢，就可省下一比可觀的費用。

每月繳月付金（房貸本利）要怎麼付款 :

銀行會幫您在銀行開一個活儲戶頭，您只要把足額的錢存在此戶頭裏，到繳息日時銀行就會自動扣款，您也可以親自來銀行繳款、郵局劃撥、電匯或開分期票，不過還是用自動扣款或開分期票方式比較好，比較不容易忘記，才不會因為遲延繳款影響您個人的信用狀況。

房貸在銀行貸了三年，只繳利息沒有還本，這幾年房價下跌，不知道還能不能貸到原來的金額 :

銀行銀行有一個「平轉專案」，只要您繳息正常，擔保品自住，有正當職業，沒有信用不良記錄，歡迎您轉貸到銀行銀行，成數額度儘量幫您爭取。您是不是將權狀影本傳真過來，我替您算一算。

一次最好只申請一家銀行，不可抱著一魚多吃的心態 :

當你向銀行申請並填送貸款申請表後，銀行會透過【財團法人金融聯合徵信中心】的電腦資料庫，查詢你的個人信用記錄。因此任何您的信用資訊都會被記錄在資料庫中，如信用卡繳費狀況、與金融機構借款往來記錄、票據使用情形等，都被完整紀錄下來。另，當銀行查詢你的個人信用記錄時查詢時間及銀行名稱，會完整記載於資料庫中。所以當你同時向多家銀行申請貸款，銀行之間亦能清楚知道你也同時向其它同業申貸中，如此可能會給金融機構不好的印象，是否信用有瑕疵、是否有分散借款之企圖，反而會減低銀行承做貸款意願，其實你只要針對最合適的銀行，申請即可。

暫時無法繳清貸款或卡債，要如何補救 :

若暫時資金週轉不順或失業等原因，導至無法順利繳還貸款本金或利息，建議你決不要避不見面，可嘗試跟銀行溝通解釋無法還款原因，只要你提出可行的還款計劃，比如延長貸款期限來降低每期應繳金額、延長寬限期、改變繳款方式等，若你能充分展現還款的誠意，大部份銀行應該是能接受而暫緩對你進行法律程序的措施。

u 立即主動與銀行共同討論清償方案: 如雙方約定好幾年內只繳利息，不需還本，這樣可以馬上減輕每月貸款負擔, 對房貸戶及銀行而言都不失為一個好辦法. 否則房子一旦被拍賣，除銀行不一定能收回本金和利息，也可能拖很久還賣不出去，導致銀行逾放比升高，對銀行也是不利的。只要表達出還錢誠意，銀行大都願意通融，延長寬限期，先分期付款還利息，本金延後再還。因為不還錢的人太多了，而有能力、有誠意還錢的人並不多，只要有工作，同時表達還款誠意，銀行大都可以商量。

u 如不理銀行，若是連利息都還不出來，一旦過了6個月逾期繳款期限，銀行將著手進行抵押品房屋拍賣動作。此時，屋主可別以為拿房屋抵債就沒事了，事實上，在房屋拍賣出去前，利息還是持續在累積中。所以主動找銀行攤牌協議，是最佳策略。或要求重訂利息 更換契約，就是將原房貸契約結束（以屋抵債）。至於還積欠的利息部分，請求銀行打個折，重新換張信用貸款契約，而且利息重訂（愈低愈好，才還得起）。如果沒有換約，銀行會永無止盡地追著你討債。

u 銀行催債不可恐嚇 房子被法院拍賣，接到銀行催收部門來電說：「你欠銀行的利息錢沒有還，你最好主動還錢，不然，如果討債公司去要錢，你就很難看了。」這是許多欠銀行債務的人，接到的催收電話內容。但一般合法的銀行，並不會以這種方式來討債。如果銀行催收部門持續以恐嚇方式打電話來要債，建議準備好錄音筆，當催收人員又要搬出討債公司等字句時，立即錄音下來，作為自保。

u 對於許多年輕人常積欠的信用卡、現金卡債，銀行可以透過法院，每個月強制扣1/3薪水。不過通常銀行在亮出這項狠招時，還是會先與債務人聯繫。

u 提醒房貸客戶，欠錢一定要還，尤其要把握房屋拍賣期間的黃金時期，與銀行協議還款方式。一來可以要求停止計息，二來請求利息打折。最重要的是，一定要記得更換契約。記得拿還款協議書，還款協議書，這個協議書證明個人的還款記錄。未來當欠債人還清債務時，才有憑據證明自己沒有欠債。催收人員最擔心債務人沒工作，因此，有薪水的債務人有籌碼與銀行進一步談判。至於還款的方式，則依個人經濟能力而定，以還一個月薪水的方式還款；或者要求分期付款，每個月分期攤還3000元或5000元。

u 如果房子已經進入拍賣程序，而房貸戶事後反悔時，希望從法院撤回，此時就必須負擔千分之一的法院執行費用，還必須繳一部分利息，才可以中斷拍賣程序。此外,有民眾以為只要直接將房子交給銀行拍賣，這樣就可直接將貸款清償，但類似的做法是無法解決所有問題，如果您的房子拍賣後，在扣除利息及費用外尚有欠款時，銀行仍會定期地清查您(舊貸戶)的財產，直到還清所有剩餘的餘額為止的。

欠債記錄一輩子甩不掉 :

台灣的聯合徵信中心，完整記錄個人的信用記錄，包括逾期繳款、支票跳票、信用卡逾繳等記錄一應俱全。即使已還清債務，這份個人信用記錄依然會跟著你一生，當銀行在核定持卡人的刷卡金額時，也會依此為參考，評定你值多少錢。

信用影響借貸額度，民眾必須注意的是，個人的信用記錄跟你一生，別以為不使用信用卡、不與銀行打交道，過去的債務就能一筆勾銷。銀行放款部門指出，不僅是欠債未還的記錄，即使是欠債已還，甚至曾經有過支票退票、補票的記錄，也全都在聯合徵信中心？一項也漏不掉。凡是有欠債未還記錄者，不但無法向銀行借錢，也辦不到信用卡。當個人債務還清時，債權銀行會註銷你的欠債記錄，而個人的欠債記錄註銷滿半年後，銀行才會核准你申請信用卡。但是，只要曾經有過欠債未還記錄，銀行在核定你的刷卡金額，或是房屋貸款金額時，都會特別關照一下。相對而言，個人信用曾經有瑕疵者，所能借到的錢也會被打折扣。

何謂房貸提前清償違約金 :

當房貸戶提前還款時,勢必會影響銀行後期的利息利潤，因此銀行會向房貸戶收取一筆違約金，金額大約是貸款金額的1%或加付一個月利息.而這筆費用通常在舊貸戶欲轉貸其他銀行時會發生,對於欲轉貸之客戶不可不知.

但基於保障房貸戶權益,行政院公平交易委員會也於去年通過「金融業者收取房屋貸款提前清償違約金案件處理原則」，規定金融業者在辦理「限制清償期間」房貸時，應向借款人「書面說明」利率計算方式及貸款條件，並提供「得隨時清償」的貸款條件供借款人自由選擇，只要是目前還存續的房貸契約，凡不符這項處理原則者，房貸戶可要求金融機構「適當調整」，金融機構若在房貸戶請求後三個月內未調整，可請公平會進行個案調查處理。因此建議於貸款時需事先詢問銀行有關這方面的處理方式,才不會影響以後的權益!

貸款逾期不還，後果會如何 :

通常貸款未能在繳息日繳清時，通常銀行內部會暫時列為催收款，並於7日內打電話提醒借款人繳款，若在7日內補足，銀行是不會收取任何滯納金。但若超過7天仍未繳款，銀行就會把這筆貸款列為「催收」及「延滯金」，這時你就必須繳納「滯納金」---會依不同銀行的規定而有不同的計息或計算方式，若你超過3個月仍未繳款，那就很嚴重了! 銀行會寄發存證信函，並且到法院執行假扣押、拍賣等法律程序，這時借款戶會在聯合徵信中心上被註記信用不良記錄，一旦被註記即可能會被保留3年~7年的紀錄，將來若要向其它銀行借款，可能就會因信用不良而不容易申請了。

如何減輕貸款壓力 :

一般而言減輕貸款壓力有以下三種方式:

u 延長貸款年限:可向銀行爭取還款期限延長,如由２０年延長為３０年;或可與銀行約定貸款本金的某些成數於貸款期限後再償還.

u 申請還款寬限期:若是貸款人預期未來家庭收入會增加時,可向銀行申請３~５年的還款寬限期,在寬限期限內只需負擔利息費用,不需償還本金.

u 取得較低貸款利率:是最直接、最實惠的方式,而取得管道可透過優惠貸款或向金融機構爭取較低的貸款利率,一般而言，取得優惠貸款的基本條件是符合首次購屋的資格, 目前的優惠房貸大約有「青年優惠房貸專案」「青年優惠貸款及保證方案」、「２００0億優惠貸款」、「勞工住宅貸款」、「公教住宅貸款」等;另外銀行也有辦理『儲蓄購屋貸款』、「首次購屋貸款」供無自用住宅者申請，基本上前者之適用條件較嚴苛、利率較低；而後者之利率較高，但不需要抽籤及排隊。

若您不符合優惠房貸資格者，可以利用目前各大銀行最受歡迎的指數型房貸或以下方式爭取較低的貸款利率：

u 向就職公司的往來銀行貸款。

u 向經常往來的金融機構 貸款。

u 向大型仲介公司所介紹之金融機構辦理。

信用不良的紀錄要如何消除呢 :

信用不良的紀錄要如何才能消除呢--基本上須你與銀行達成協議且已清償你的帳款，銀行發文請聯合徵信中心將你的不良的紀錄消除，不過每家銀行的狀況及認定不同有的是清償完畢即可消除記錄，有的則否。一般而言信用卡強制停卡繳清後聯合徵信中心仍會揭露3年，故建議你一定要跟原債權銀行索取清償證明來爭取自己的權益。

為何我要配合提前對保 :

因為銀行是希望貸款確實核准下來後，再進行對保手續，這樣您所有的貸款條件都可以確認，也避免您白跑一趟，但如果您的時間無法配合，銀行當然也是可以儘量配合您，只是要先跟您澄清，對保並不代表核准哦.

利率有調似無調？月付金為何還是一樣？可否降低 :

銀行確定有調整，只是正常手續月付金是一年調整一次，因為利率調整後，您每月所攤還的利息會減少，多餘的部分就會去沖本金，所以您會感覺月付金還是一樣。如果您希望於還本後即調整月付金的話，麻煩請於還款時特別告知銀行，銀行才好馬上幫您做調整。

什麼情況下辦理轉貸較有利 :

一般而言，若符合以下條件時再轉貸是較有利的：

u 新舊房貸利率差距需達兩碼以上.

u 貸款金額超過一定金額以上.

另外,房貸搬家時除考慮上述條件外，也需事先計算轉貸的成本以及與轉貸作業流程，而最大的費用必須先償還原借貸金額。若是以「借新還舊」方式轉貸，必須支付的費用有塗銷費、書狀費、謄本費、代書設定費，及貸款金額千分之一的地政規費；同時亦先查看與原貸款銀行所簽訂的契約書或借據內容，是否有提前解約或違約的罰則規定等。

屋主原貸款金額高於成交價時, 買方應注意哪些事項 :

原貸款高於成交價，買方可能會因不動產被查封或屋主之私人債務遭假扣押或假處分而無法順利完成過戶，建議買方可選擇下列幾種方式辦理以維護自身的權益：

u 請屋主最遲於完稅前先行償還部份貸款，使原貸款低於成交價。

u 請承辦代書向原貸款銀行查詢屋主之貸款繳息是否正常，有無信用貸款或保證等其他債務。

u 可要求代書打聽應償還多少金額，該銀行始願開立債務清償證明，最好能取得書面承諾以確保交易安全。

u 買方所付之款項建議由公正第三者（如提供履約保證之銀行專戶）保管至產權移轉予買方後，再替屋主清償原貸款。

u 抵押權若已先為清償，若只是未塗銷抵押權時，可由代書先行辦理塗銷登記後，再進行簽約或歸還暫借押款。

銀行有沒有辦理信用貸款 :

銀行有針對個人的免保小額信用貸款，以及針對機關團體員工所辦理的輕鬆貸。

了解銀行各項貸款產品之申貸資格 :

每家銀行對小額信貸都有申請資格的限制，多半是在20到65歲之間，現任公司至少工作滿一年以上，或是前職加現職需滿三年以上，有的銀行還有年收入的限制。又如留學貸款或結婚貸款，通常銀行也會請申請人出示相關證明文件，如在學證明、入學許可、求學計畫或結婚請柬…。

應準備文件及辦理手續為何 :

申請時請攜帶下列文件，並親自至各營業單位辦理：

u 身分證。

u 戶口名簿（目前單身者可免）。

u 最近一個月在職證明（不得以勞保卡代替）。

u 所得稅扣繳憑單（無扣繳憑單者，需附最近三個月之薪資單）。

免保小額信用貸款大約能貸多少額度 :

額度在10~60萬元之間，依個人提供資料來評定。

小額信貸是最方便借款的方式 :

一遇到急需用錢，大部份的人不是向親友周轉、標會就是向地下錢莊調頭寸，但向地下錢莊調頭寸會有高利及逼債的危險；而標會，也要等到開標日後幾天才能拿到錢；向親朋好友借，還得看人臉色，而人情債也難還，其實現在有很多銀行提供小額信貸的服務，可以幫助許多人解決燃眉之急。這種免保人、免擔保品的理財工具，正可協助手頭吃緊的朋友渡過緊急難關。 通常從申請到撥款快只要2、3天，慢也不會超過一、兩個禮拜，是很方便的借錢方式。

免保小額信用貸款目前年利率為何 :

本項貸款目前年息為10%以上，採固定利率計算。

免保小額信用貸款期限及還款方式為何 :

分為二年、三年及五年，每月平均攤還本息（屬非循環）。

免保小額信用貸款要不要投保信用保險，費率如何 :

核貸時須投保信用保險，保費由借款人一次繳付，費率如下：二年期：2.9%；三年期：3.1%；五年期：3.5%。(以上費率僅供參考)

免保小額信用貸款可不可以提前還款？會不會有違約金 :

可以提前還款（部分或全部），不會有違約金，但信用保險費則不退還。

免保小額信用貸款還需繳那些費用 :

除信用保險費外，還需幾仟元手續費。

免保小額信用貸款最快幾天內可撥款 :

大約3~5個工作天會通知審核結果，自受理申請至撥款約需一星期。

機關團體員工的貸款方式為何 : (每家銀行規定不一樣, 僅舉例一家)

如果您任職於以下機關團體，服務於同一家公司滿六個月以上的正式員工，二個保人，都能三人結伴來申請，採用三人互保方式（免信用保險）。

u 公家機關、營運正常之公營事業機構。

u 小學以上學校。

u 經營績效良好之上市、上櫃公司或其關係企業。

u 經營績效良好且經天下雜誌、商業周刊三種刊物之一刊載，當年度排名1,000大以內製造業、500百大以內服務業公司，或排名100大以內的金融業。

u 銀行授信戶公司且公司資本額新台幣五千萬元以上。

u 銀行薪資轉帳戶公司，且資本額新台幣五千萬元以上。

u 公立醫院、私立醫院（財團法人）。

u 其他經報總行認可之企業或團體。

機關團體員工貸款的最大額度可貸多少 :

貸款最大額度為壹佰萬元但需加計其他同業同性質無擔保貸款，換句話說，如果我能貸款壹佰萬元而我在其他行庫也有申貸信用貸款五十萬元，那你的貸款額度只剩下五十萬元或者你願意在銀行申貸壹佰萬元，再幫你清償其他行庫的貸款也可以，只要客戶需要萬通銀行都會為你服務。

是一位攤販，想要貸款周轉，銀行是否會受理呢 :

若是有登記，有攤位店面或有執照攤販且正常營業是很有機會可以申請貸款，但若非上述情形的攤販若想借錢來周轉，原則上因為沒有固定收入證明，故可能只能以信用卡持卡滿一年的信用來申請貸款即以卡辦卡，不過可借款的額度不會太高。

曾向銀行密集申請，還可以提出申請嗎 :

要看你最近三個月密集向銀行申請額度是否有核可，若有的則會佔你再次申請的額度，若沒有則看你申請不過的理由為何，若你最近申請高達5~6家則很抱歉，因為當你申請時銀行查詢你的個人信用記錄，會完整記載於聯合徵信中心資料庫中。 所以當你同時向多家銀行申請貸款，銀行之間亦能清楚知道你也同時向其它同業申貸中，如此可能會給金融機構不好的印象，是否有分散借款之企圖，反而會減低銀行承做貸款意願，可能過件的機率就不高了，建議你再等3個月後申請會比較容易核貸。

私人錢出借，如何才能有保障 :

要保證出借之金錢能夠清償，請向地政機關申辦抵押權登記，因為抵押權是對於第三人或債務人不移轉佔有，而供擔保之不動產；於債權已屆清償期，而未受清償者，抵押權人得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金受清償。

學生貸款要怎麼申請？另還款時固定每月要還多少 :

目前銀行訂的學生貸款方案為年滿20至35歲、專科以上學歷目前就學中，皆可申請學生貸款，若你本身持信用卡滿一年且信用良好則會比較好申請，若你目前早上有在打工或上班則你可申請到較高額度及較低的利率，還款原則上目前銀行方案是依貸款金額計算每月須繳貸款餘額之5%月付金(低於2000元時，以2000元計) 並需參考利率而定。

從那得知最近是否有被銀行查過的記錄嗎 :

基本上只要你向銀行申請貸款或信用卡即在聯合徵信中心留下查詢記錄，另若想要知道自已的信用狀況也可直接向金融聯合徵信中心申請。消費者若想要知道自已的信用狀況可直接向金融聯合徵信中心申請，所謂的金融聯徵中心可說是信用紀錄的資料庫，保有消費者所有的基本資料如貸款、信用卡、票信的申請記錄(例如何時申請、停用、及停用原因等)、信用額度、金融機構借款往來、繳費狀況，信用上任何的好壞紀錄都被完整保留下來。消費者可以向金融聯合徵信中心索取自己的信用報告複製本。申請方式如下：上網http://www.jcic.org.tw/creditform.html向金融聯合徵信中心索取"當事人信用報告申請書"，填妥並檢附戶口名簿影本，並在空白處註明與正本無異；同時簽具同意書，表明同意聯徵中心得蒐集電腦處理本人資料，並附入查詢費新台幣二百元，掛號寄100台北市重慶南路一段二號十樓「 財團法人金融聯合徵信中心」收，或電話洽詢02-2381-3939分機201-209即可查詢 。

 財團法人金融聯合徵信中心」收，或電話洽詢02-81-3939分機201-209即可查詢 。

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買房子必須承擔哪些風險?

買預售屋 先看業者建照 :

建築物興建時，要先領有建照執照，才可向建築管理機關申請開工，完工後要申報完工，經檢驗合格才可領取使用執照，接著才可申請接通水、電；但很多業者還未領取建照，就先「偷跑」，所以選購預售屋最好先請業者亮出建照。另外，建築公司蓋房子，有的是自地自建，有的是地主合建，若與地主合建，要注意土地產權，要分別與地主簽立土地買賣契約，和建設公司簽立房屋買賣契約。建商建築執照卻還沒申請下來，公然違法。依「公寓大廈管理條例」規定，公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建築執照，不得辦理銷售，違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件，以維權益。

使用執照才算成屋 :

按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。因為曾發生過一個購屋糾紛，個案雖已是成屋，但建商尚未拿到使用執照，因而與消費者簽定「預售屋契約」，結果契約內規定交屋面積若誤差在1﹪以內，建商可以不賠，消費者平白損失5坪多，此點不可不察。

集體議價效果好 :

購屋族常因議價問題傷透腦筋，建議消費者議價時，除了需事前做好功課，比較周邊相同產品的價格外，也可以向已購住戶打聽成交價格。銷售小姐所稱的底價往往不是真正的底價，真正價格的決定權是在專案主管的手上。目前網路上有不少非營利性質的討論區，如不動產e族等（egroup.idv.tw），可以集結對同1個個案有興趣的網友，相約集體議價，也許能收到不錯的效果。

房屋轉售電費申請也要改 :

一般房屋在完工後，大多由建商向台電公司申請供電，但在房屋出售後，建商卻很少會向台電申請變更當事人，造成未來房屋轉手後，若現任屋主欠繳電費，台電會向原來申請人，也就是當初與建商簽約的第1任屋主追討。為了避免因轉售房屋而衍生的電費問題，新用戶可直接向台電申請移轉變更使用人，或重新申請使用人變更。

買別墅先選雙車庫 :

透天別墅是南部居民最喜歡的住宅產品，不管景氣好壞，透天產品都能維持一定推案量，但由於產品規劃涵蓋社區型別墅、臨路獨棟或連棟式，而且車位規劃有路邊停車、單車庫或雙車庫等不同種類，產品類型多樣。由於購買別墅產品多是有車階級，房仲業統計，時下最好賣的別墅產品，是雙車庫的別墅為主，所以在選購時，如果總價差距不大，可優先挑選雙車庫別墅產品。

注意電梯使用規則 :

集合住宅大樓電梯共用是天經地義之事，但電梯數量太少、使用者眾，將造成不便，尤其購買預售屋，從平面圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量，往往造成交屋後發現上班時間數棟、數10戶等1部電梯的情形，不僅塞車困擾，電費分攤亦是問題，選購預售屋時，應細看地下室平面圖，並要求明訂電梯使用規則及電費分攤規則。

機械車位至少保固1年 :

購買機械車位時，一定要與建商訂定保固合約，保固期最少要1年，另外在買賣合約書中也要註明車位的尺寸（長、寬、高）及載重，這將關係到車位的實用性。一般建商會與車位廠商簽訂維護合約，經常會將保固責任轉由廠商負責，甚至不對耗材部分負保固責任。但是消費者是向建商購買車位，所以不管建商如何推託，一定要堅持由建商負責。

停雙車需面寬6米 :

透天別墅擁有私人停車位，停車方式可分前院停車、1樓室內停車或地下室私有車庫停車等多種方式，別墅面寬則牽涉到可停車輛數量。一般而言，5米以下面寬扣掉兩邊牆壁厚度，加上打開車門的空間，僅能停1部車，但部分建商卻強調可停2部車，平面圖上也畫了2部車，但交屋後卻發現停雙車很困難。建議擁有2部車，尤其大型車及休旅車者，應選擇面寬至少6米以上的別墅。

獎勵停車位產權獨立 :

獎勵停車位因有獨立權狀，和房子的產權是分開的，可以外賣或外租，靈活性較高；法定停車位因與房子產權結合，房子出賣時車位也要跟著一塊兒賣。通常指的「車位內含」，一般就是法定停車位，此種車位公共設施坪數會比購買獎勵停車位或增設停車位多出6~12坪不等。想知道車位屬性，可以請依照建築執照的建造圖判別。

掌握缺點作為談判籌碼 :

每棟房屋都有其優、缺點，所以看屋時，最好掌握較為在意的幾項缺點，以此來作為價格談判的籌碼，並且向業務員透露，喜歡這間房屋，且手頭資金已準備，只是其中還有某幾項缺點，希望可以稍微降價，充分表現誠意。此外，最好將裝潢費加進總價內，以提高房屋總價，也有利於價格談判。

挑尖峰時段 測行車時間 :

為了推銷商品，廣告中常會包含一些誇大的成分，例如房地產廣告中常會有建案距離交流道、大賣場所需的行車時間，不過這個時間可能是深夜時段的行車時間，因此，最保險的作法是，在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗，看看是不是真如廣告所說的那麼方便。

試搭公車測交通 :

有沒有想過有一天自己出門沒車開，或上班回家該怎麼搭乘公車？如果一班公車到不了，該如何轉車？建議看房子除了自行開車到建案現場，還可自行規劃交通路線，試搭大眾運輸工具，體驗通車時間和通車品質，並在案場附近走走，觀察住家的生活機能是否完善。

買預售屋先看藍圖 :

預售屋無法實際丈量室內尺寸，常發生交屋後的困擾，例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當，導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動，甚至人員進出都要彎腰，樓層交錯挑高的透天店面最常發生。建議購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍曬圖，預先估算室內尺寸，並加計牆壁厚度、梁柱位置，以免交屋後才發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內，最好立契為據。

買預售屋留意棟距 :

購買預售屋時，一定要留意購買戶別與鄰棟的關係，包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方向，如果棟與棟之間的距離不夠，會影響到居家採光與通風條件，若是開窗面對別人家厝角，就有風水上顧慮。

預售屋留意有無管理室 :

社區管理室是社區安全管理中心，少數建商在進行產品規劃時，並未預留管理室位置，僅在完工後利用現有空地搭設臨時性管理室，或在中庭另闢空地增設管理室，由於屬於「違章建築」，因此容易遭檢舉拆除。

這種情況在迷你型集合住宅大樓、分期開發的大型社區、臨路透天別墅社區等最常見，所以購買預售屋時，應先了解管理室位置及產權，以免未來進住後，發生無管理室的尷尬情況。最好能利用展示模型與建築藍圖，仔細比對，選擇最適當戶別。

預售屋問清楚客廳面寬 :

客人進門往往先看到客廳，客人也多在客廳接待，國人很重視客廳的氣勢。看房子尤其是預售屋，最好先問面寬多少，以計算家具尺寸和件數，或者是設計風格的呈現；最重要的考量是看電視的距離是否恰當。

有些建築強調柱子在外面，室內會較容易擺放家具。還有如果打算陽台外推，也要看客廳的梁柱位置是否適宜。

買賣雙方要事先在契約書中先約定面積計算方式 :

將來交屋驗收時，才有依據。主建物的計算，依照雙方約定的方式計算；而附屬建物所計算出的面積，其項目和計算方式也必須在契約書中具體列舉，不能辦理面積登記的部分是否計價，也需要載明。」至於全棟樓總戶數也最好能在契約書中載明，以防止業者任意更改當初規劃。

預售屋問明梁柱位置 :

室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「梁」的位置，特別是購買夾層產品，由於室內高度規劃夾層後變得有限，若上層有梁，原本不大的空間將更顯狹隘，因此要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響到空間規劃。
預售屋不符契約可求償 :

購買預售屋，記得一切都得跟著合約走。日前曾發生1則案例，購屋人買了房子後，卻發現屋內多了1根柱子，建商對此推說是為了增加結構安全而追加。但根據法規，建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條件，因此當遇到此種情形時，消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以要求無條件解約。

小心坪數被灌水 :

很多建設公司為了讓產品容易銷售，蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小，牆壁和天花板也較薄，所以會有空間放大的效果，要注意坪數有沒有灌水。此外，要注意公設比多少、包含哪些項目，且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知的坪數是否含夾層坪數在內。

留意持分道路範圍 :

一般透天別墅社區除了山坡地等大型造鎮，道路用地可能由建商自行吸收，或是自辦市地重劃土地，把道路用地捐贈地方政府之外，一般都須由住戶持分社區內道路土地，持分道路愈多愈划不來。除了購買面臨公有道路的臨路型別墅，無須持分之外，其餘持分社區內道路用地的別墅，住戶應要求建商明確告知持分內容及範圍，以免花錢卻幫別人買道路。

注意土地產權契約 :

建設公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。一般而言，自地自建的產權較不會有問題。如果是建設公司和地主合建，購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。

看屋首日避免簽約 :

很多房屋個案為了刺激買氣，常推出「當場付訂、簽約就贈送家電」的方式來促銷，購屋人常會因為獲得附送的贈品，而衝動地在看屋當天就付清訂金並簽約，其實這樣的購屋方式風險很大。畢竟，房屋交易金額龐大，若在考量未周全就購屋，很容易會買到不適合的房子，而且合約書內容也還未詳閱，很容易就掉入文字陷阱，常會後悔末及，因此買房子千萬不能急，最好不要看屋當天就付訂金簽約。

下訂金前可審閱契約書 :

簽訂買賣契約前，可以向建商或仲介行使買賣契約的審閱權，那麼在下訂金之前呢？答案是：也可以。日前曾有某建商表明，如果消費者不給訂金，就不能看買賣契約書，但事後經公平會決議，該建商的行為違反公平法，故消費者在下訂前，尤其是在看預售屋時，可向建商索取契約書影本，審閱無誤後才下訂。

簽約前先問解約條件 :

很多人把買房子視為人生的重要決定，不過常常因為現場銷售人員的強力說服，或者銷售人員為衝業績隱瞞部分購屋應注意訊息，讓消費者衝動之下，簽訂合約。其實，依法雙方可於一定時間內解除合約，並有權請建設公司退還定金。因此為了避免這種麻煩，民眾在簽約之前，可先詢問事後解約期限和相關權利，並詳細審閱合約書。

契稅等費用 記得問清楚 :

買房子除了要支付房屋總價之外，還有契稅、代書費、火險、仲介服務費（購買中古屋）等費用需要納入購屋成本的考量。其中契稅的部分，會因建築樓層高度、屋齡、造價、使用分區等因素而有不同。即使坪數、總價相同的房屋，也會有好幾倍的差異。而有些業者在銷售講解的同時，往往會刻意不告知買方這些購屋時容易忽略的成本，消費者應向業者問清楚，並記得索取收據。

建商應提列社區基金 :

公寓大廈起造人（建商）依法應依工程造價提列一定比例公共基金予社區，做為社區未來公共事務經費。少數建商在預售時宣稱除了法定提列外，另將提撥數萬元當做社區基金，但交屋後金額卻縮水，並辯稱已購置圖書、電腦設備等社區共用物品。簽約時可在合約書中要求載明另行提撥金額，並約定隨同公共設施點交管委會。
帶把捲尺 寸寸計較 :

在購買預售屋時，除了記得要向銷售人員要求建照，查清究竟室內高度是多少外，記得帶把捲尺去實際測量。雖說業者已不敢明目張膽的「偷尺寸」，但還是有不少樣品屋靠著超深度的衣櫃創造較寬敞的視覺空間。因此購屋時，對尺寸應該要「寸寸計較」，以避免交屋後，與原本預期有所落差。

紅藥水檢查馬桶漏水 :

馬桶中本來就有水，因此馬桶是否漏水，不太容易察覺。別以為馬桶小漏不了多少水，如果家中成員一整天都不在家，水不停的流失，不但對居家品質有影響，也不符合經濟效益。屋主若是對自家馬桶有漏水的懷疑，可先在水箱中滴入幾滴紅藥水，然後等一段時間，若馬桶變成紅色，就表示水箱呈漏水狀態，最好立刻關掉水閥遏止水資源繼續浪費。

向公所查詢公共建設 :

購屋前通常會到基地附近查看公共設施如公園、學校的配置情形，有部分建商或房屋代銷業者，會自費在重要路段或空地，立上看板寫上「某某公園預定地」或「某某市場預定地」，有的甚至寫上完工日期，看來如同政府公告。有的建商對這些工程進度並不清楚，有的則是故意誤導，建議先詢問當地左鄰右舍，或向當地公所查詢，以免受騙誤判當地遠景及行情。

問清楚公設設置地點 :

目前社區大樓休閒設施，成為業者訴求重點之一，不過消費者在選擇這類社區大樓時要格外注意。其中，親水設施如游泳池、SPA及温泉池等，雖然非常受消費者喜愛，不過需注意這類設施如位於室內，會納入公設比，分攤到房屋權狀坪數裡。如果公設位於2樓以上，應向業者問清楚樓地板是否有做防水處理及樓層載重，否則最好避免購買位於親水設施樓下的戶別。

廣告價 有設限 :

報上房地產廣告很多都以「低自備款」、「低月付額」作為訴求，但可別以為在報紙上看到的低自備款和月付款金額，就是購買時要負擔的價格。不少格局、樓層較差的戶別，以較低的「廣告價」作促銷，多數戶別無論自備款及月付款，都會高於在廣告上看到的價格，而也有相當多建商以前3年還款寬限期的低月付款，當作廣告訴求，事實上第4年以後，您要負擔的貸款會高出許多，購屋時可要千萬留意。

個案佳可多買1戶轉手 :

房市景氣轉旺，近來許多預售個案都在推出後2、3個月內銷售一空，晚一點看屋，或稍有猶豫的消費者，常被捷足先登，買不到理想中的樓層或方位。對於賣相不差的個案，尤其推案地點多年來無新案推出之個案，可在選定產品後再多買1戶，隨後再委託業務員轉手，有機會投資獲利，不過須對個案銷售反應判斷正確，且該案戶數不宜太多，並在交屋前成功轉手。

履約保證可視意願投保:

預售個案的「銀行履約保證」，是由建商與銀行簽約，由銀行提供保證，一旦房屋興建中途建商倒閉停工，將由行「無息退還已繳價金」。少部分個案履約保證是全案統一承作，每位客戶都有保障，但房價較高。目前大部分個案則依客戶意願，若願「投保」履約保證，才須負擔手續費，保證期間、保證範圍（多為自備款總額）等各案不同，另也有部分個案只是「廣告用詞」，購屋前須細問。
選擇施工期看屋 :

都市內重劃區在規劃初期，因未來發展可期的想法帶動，市場上價格大多比較亂，這時候，進場買屋的時間點，往往就成了價格殺不殺得下來的關鍵之一。一般來說，重劃區初期周邊的生活機能都還稱不上成熟，各案場集中施工，空氣、環境不好，加上工程車進出影響交通，買方這時可選在塵土飛揚的施工期到周邊看屋，因外在條件的關係，價格通常比較

陽台外推 當心漏水 :

很多建商在交屋前會將陽台統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商統一陽台外推的產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。

露台最好單獨議價 :

預售大樓產品為了建築外觀，或者法定建築容積考量，常會設計露台，尤其頂樓附露台很常見。露台的計價並無一定標準，有的建商與室內面積合併計價、有的採1/2或1/3單價計價，有的甚至免費奉送，購屋附有露台的大樓產品，若建商開價是採合併計價，則建議將露台面積拆開，另行單獨議價，有機會可以議到較低的價位。

買預售屋 先作功課 :

購買預售屋時，建商的「信用」調查是必要的功課之一。因為建商在未開工前即開始販售，消費者繳交定金、簽約金後，建商是否會如期開工、完工、交屋，都是消費者取得產權前會承擔的風險。調查信譽的重點，不外乎建設公司的形象、作品、口碑及財務狀況。尤其是財務狀況，最好可以了解其公司的資本額、本業、副業、資金來源等相關狀況，以確保本身權益。

契約註明建材內容 :

預售屋的建材配備等級也是購屋應考慮的因素之一，例如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在產品說明書及契約註明廠牌，或「同等級之建材」。但何謂同等級建材，為避免買賣雙方認知差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍；通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。

戶數變更未告知可求償 :

房市回春，許多預售個案銷售情況極佳，少部分業者在發現銷售反應不錯時，緊急變更格局增加戶數，或購併鄰地擴大基地規模與戶數。面對這類戶數突然放大的個案，且購屋者未獲業者通知時，未簽約者可要求在買賣合約中加註屆時雙方的權利義務，並須將變更後規模與規劃情形告知，已簽約者可要求解除契約或減少買賣價金。

把握當天簽約送家電 :

預售個案為求加速去化，常以贈品刺激消費，尤其單價低、戶數多的首次購屋型大樓產品，常有「當天補足訂金」就送家電、「當天簽約」再加送全套家電策略。有些案場贈品不含糊，如電漿電視、液晶電腦等價值近10萬元。通常看屋當天就補足、完簽的機會不高，不如針對個案先派親友看屋，並殺價、探查底價、選定目標，決定後再親自出馬，當天簽約拿贈品。
付費選購配備先問清楚 :

樣品屋裝潢華麗，有些建材設備是「標準配備」，交屋後一定會有，但有些則是「選購配備」，須另付費，最常見的如木質地板、按摩浴缸、SPA淋浴柱等都可能是選配。有些案場會標明，有的故意不標示，等到殺價時才提出，變成對方的價格談判籌碼，原本應該要附贈的，殺價後反而要自費，建議看樣品屋時就先問清楚，再談價格。

買實品屋裝潢也要砍價 :

花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。同理，若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，就可以提高房子的賣相。

小心地主精華戶是餘屋 :

新成屋到了銷售後期，通常都會留下一些餘屋。有的代銷公司會請跑單小姐處理，或是建設公司自己派人留守現場，銷售人員通常都會向消費者宣稱是「地主精華戶」釋出。不論銷售人員如何包裝餘屋，須注意的是，銷售期後段的房子或多或少都有些問題，當進入這些案場時，應嚴格挑出這些戶別之所以成為餘屋的原因。

買屋附裝潢記得要估價單 :

買附裝潢的新成屋，除了能省下找設計師的麻煩外，還能將裝潢費用一併計入房屋貸款，減少現金支出的壓力。在購買這類附裝潢房屋時，通常需另外簽訂委託裝潢合約書，簽約對象則是裝潢公司，就算要比照實品屋施工，購屋人還是得堅持請裝潢公司附上施工圖及詳細估價單。而且是在房貸核撥下來後，再由購屋人給付裝潢費用，這樣才能保障自身權益。

裝潢時程確實掌握 :

購買新成屋時，不少消費者喜歡請建商配合的裝潢設計公司施作裝潢。與建商配合的設計公司為了節省人力及成本，常會等到銷售出一定戶數時，再統一施作，因此耽誤較早購買客戶交屋後實際進住的時間。建議消費者，除了應注意與設計公司合約書中的施工細目外，可以在與建商的合約書中明確載明裝潢施工的起迄日，以保障自己權益。

捷運施工期購屋好時機 :

交通便利的地區，通常擁有較好的生活機能，尤其捷運點附近就成為許多購屋族的首要考量。如果還有尚未完工的交通建設，可能因為當地施工因素，造成空氣品質不佳及噪音等問題，生活品質下降，房價也會跟著下跌，但是未來還是有「U」型反轉的機會，可以趁著施工期間，逢低買進。

與捷運保持適當距離 :

捷運可說是目前最受歡迎的大眾交通系統，選購捷運沿線住家時，最好選擇與捷運保持適當距離，與車站間有隔棟或鄰近的巷道都是較好選擇，因住家不比需要人潮的店面、商場，最好是位在能享有交通便利性，卻不必負擔人潮所帶來的環境成本。

保障隱私棟距須逾12米 :

一般客戶在購屋時，除了考量產品規劃、地段特色等，最重要的還會希望能住進有景觀的居住環境，尤其是景觀越好，視野越一覽無遺的，客戶的接受性越高，當然售價上也就比一般產品還好。除了成屋能先看得見景觀，在此建議購買預售屋的客戶，應先問清楚中庭花園棟距是否有12米以上寬度，當然棟距越寬的住家隱私效果越好，還有戶外擁有大片空地的住家，也應問清楚，短期內有無改建計畫等。

合約載明高額房貸細節 :

為趕上政府優惠利率房貸，並加速去化餘屋，推出高額房貸的建商愈來愈多，一般來說，以可貸8~9成高額貸款為訴求的個案最多，部分建商更推出95%、100%貸款。由於銀行提供房貸成數通常僅有7成，其他不足成數則由建商協助辦理個人信用貸款，或建商提供1~3年「公司貸」，購屋時應先了解高額貸款細節，並於合約中明定無法貸足的補救及付款方式，以免屆時無力繳款。

選熟悉銀行辦貸款 :

現場銷售人員為了催促消費者下定，往往過度誇大可以為消費者爭取到高額度的貸款，甚至在所謂的「工程期付」上動手腳，僅以前面2、3年寬限期支付的利息款項為號召，企圖減輕消費者所應認知到的房貸壓力。所以買新房子，尤其是買預售屋，最好是選擇向自己熟悉的銀行辦理貸款，或至少在踏進接待中心前，先向銀行詢問相關知識。

建築融資抵押 :

各項細節一定要具體的載明在契約書中，寧願事前不怕麻煩、也不要事後再來補救。在付款方面，就算是有能力1次付清購屋金額，也最好先辦理貸款，直到產權轉移後再將貸款償還，因貸款可以清楚了解前一手業者在建築融資上的抵押。因為建商多會將土地產權先行融資，若消費者要辦理貸款，業者需先償還土地融資金額，而原先的貸款塗銷後，銀行才會給予消費者貸款，如此才能確保消費者的產權權益。由於預售屋在興建過程中有較多的不確定因素，若是業者發生問題，有貸款的消費者因如期給付的自備款數相對較低，所受到的損失也就相對較少。

對保時確認貸款條件 :

購買新成屋或預售屋時，建商都會在交屋前統一辦理房貸對保，消費者在對保的同時，一定要先問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定，切勿糊裡糊塗就完成對保，然後卻不曉得房貸的權利義務內容。尤其是建商私下承諾的貸款條件，更要在銀行對保時當面確認，以免到時候發現額度不足或利率不對。

注意房貸綁約年限 :

辦理房貸的時候，要注意房貸的綁約年限。一般來說，銀行或壽險公司為了收取房貸利息，通常都不希望貸款者提早還款，房貸合約都會規定在一定期限內不得全數繳清。如果貸款者想在綁約期間內全數繳清，就得注意要繳多少違約金，最好先計算一下繳違約金與繳利息哪一種選擇划算，千萬不要草率做決定，以免荷包失血。

現金不夠請建商協助增貸 :

想買房子卻發現現金不足，千萬不要去申請信用貸款或勉強標會，最好的方式還是跟建商明講，請其協助申請高額度的房屋貸款。目前房貸市場競爭相當激烈，銀行業者除了提供低利率外，也會提高房屋價值，建商為了順利售屋，當然會盡力協助購屋人解決房貸問題，如果真的需要高額房貸，只要請建商協助申貸，就算想貸到100%也不是問題。

社區俱樂部載明權利 :

大型預售個案常以規劃內含游泳池、健身房等設施的休閒俱樂部做為號召，俱樂部由建商經營，或由建商委外經營，並表明購屋客戶擁有會員權利，可免費或低費使用等，但交屋後才發現建商另立名目，住戶使用須另繳交與一般會員不同之月費、清潔費或其他費用，購買類似附俱樂部個案，應另立入會合約書，並載明相關費用及其權利義務。

大樓管理規章及權責－認明俱樂部所有權是誰的 :

許多新建的大樓均規劃有設備完善的俱樂部，這類俱樂部所佔的公共設施坪數大多十分驚人，一般大約在30％左右，也就是說，在房屋總價中有30％是支付在這些公共設施。 這種狀況下，其俱樂部的所有權應該是屬於住戶所有，而非建商所有，意即建商不能私下對外招收收費會員。若俱樂部的所有權屬於建商，建商便有權力進行會員招收及俱樂部管理，但是俱樂部的坪數便不屬於大樓內的公共設施，住戶無須分擔此部份的設施坪數。若是俱樂部所有權屬於建商所有，買方千萬不要賠了夫人又折兵，不但分擔俱樂部的坪數，日後使用俱樂部時可能還需要另行繳費。因此買方對於公共設施的權責應先行了解，最好先向管委會要求一份權益說明書。

預先設想景觀改變可能性 :

一般而言，樓層愈高的大樓，價差的情形愈明顯，特別具有景觀的樓層，往往價格會比沒有景觀的戶別高出許多。大樓住宅每坪單價以4樓最低，向上及向下逐層遞增，以1樓及頂樓的價格最高。因此在購買景觀戶時，除了需考量花這些錢購買的「景觀」是否值得之外，也應注意未來是否會改變，例如河川整治工程、是否興建高架道路或

重劃區購屋留意發展時程 :

重劃區內的房子擁有不少優點，像是都市景觀整齊、道路筆直寬敞以及完善的公共設施，只不過要全區開發完畢，經常要花上個一、二十年，所以經常會發生交通不便、生活採買等問題。

房屋有瑕疵決不交屋 :

購買新成屋或預售屋時，如果在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？一般而言，上述問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也發生過，買方在驗收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推給營造商，沒人肯負責任。因此，在發現房屋有瑕疵時，應盡量避免先行遷入，或是填具建商提供任何遷入證明。

施工過程陸續驗收 :

施工中的驗收，往往比完工後的驗收更重要。由於施工過程中的一些步驟，如施做防水層、管線配置等，一旦完工後便無法進行驗收，因此必須在施工時，就一併驗收。至於格局配置於完工後再行驗收，則是由於交屋後難再修正，還是建議能在施工中就先行驗收。

如果能在施工中，就分成好幾個階段陸續驗收，將可減低因驗收不過造成的糾紛。

屋況－交屋後發現瑕疵 :

屋況又可細分為海砂屋、輻射屋、凶宅、地震所引起的結構瑕疵及漏水。要避免買到海砂屋及輻射屋，買方可要求屋主出具檢驗證明；凶宅則可向當地的派出所查詢過去的紀錄，或是向鄰居查詢；是否為921地震後的危樓，營建單位也都有資料備查。反倒是漏水一項最難辨識，最好能在簽約前的大雨過後再行看屋了解，若是沒有遇到這樣的機會，只能從屋角或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡，要求屋主加以處理，要不等到交屋後才發現，便不易取得應有的損害賠償了。

留意建商坪數灌水 :

透天產品經常出現「二次施工面積」，即房屋取得使用執照後再加蓋的面積，如陽台外推、後院加蓋等，二次面積有的原即計入權狀面積中，如陽台外推，但有的並不在權狀建物面積中，如後院加蓋。但部分建商將所有加蓋的二次面積，不管是否列入權狀，全列為「使用面積」銷售，疑有灌水之嫌，議價要注意。

買厝想少花銀子 :

買房子，議價有技巧。想要購屋的民眾，慎選進場時機，善用集體議價，並從中古市場挖寶等，或許可以買到便宜屋。 房地產正如投資股市一般，許多買屋人都存在「追高殺低」的毛病，事實上，若能換個角度思考，只要掌握幾個議價要點，購屋成交價也許不再高高在上。

教導幾個購屋議價的小撇步:首先，緊盯目標個案，慎選進場時機。業者指出，一般住宅推案的銷售價格，從剛開始推出到最終銷售完畢的過程中，價格趨勢會呈現「低－高－低」，也就如同股票市場的「開低、走高、收低」，在剛開始推案測試買氣時，以及最後結案出清前，房價一般都較低，相對之下較有議價空間，消費者可以利用這價格間的落差，慎選進場時機。

其次善用集體議價的力量。近來在網路社群及討論區中，有不少人在網路上尋找有意購買同一社區的準買主，想利用「以量制價」的方式，增加跟建商議價的籌碼和空間，像是許多竹科工程師，在買房子前，就會先在網路上留下訊息，尋求準鄰居集體議價。

第三，從中古市場找新房子，價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。

投資商場成功案例不多 :

房市開始熱絡，投資性質的產品如套房、店面等再度熱銷，有業者計劃推出久未面世的商場產品，以小額投資為訴求，搶攻投資型產品市場。商場產品除標榜小額投資外，一向以包租、回租為包裝，強調3~6年內保證回租、租金6%以上等，過去常因經營不善，成為空城，成功案例不多。投資商場除考慮地段外，經營、管理主體與內容都要確定清楚。

房價計算公式怎麼算 :

房價結構，是由土地成本、建築成本、管銷費用、合理利潤四大要素組成。可是不同區域、路段、地段，4大要素的比重都不相同。以台北市實施容積率之後的計算方式來說，地價平均佔房價的50%到60%成，建築成本是30％，管銷費用10％，合理利潤約10-15％。台中都會區：地價平均佔40%，建築成本佔40%，管銷費用約10％，合理利潤10-15％。 高雄都會區也和台中差不多。合理房價的 定義，是指：「在公開市場上，有意願的買者與賣者，在充份資訊前提下，所達成協議的價格。」時間、區位、需求者三大因素，都直接影響到合理房價水準。 從歷年來看房地產走勢的漲跌，房價看跌時，地價會率先反應，所以 今年的平均房價，應該會有5％到10％的下跌或議價空間。至於消費者要如何判斷合理房價，要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較，價格相當時，要從租金高者來選擇。另一種方式，是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。法拍屋的價格，一般如果是低於正常市價30％到50％時，未來一年內，新成屋與中古屋將有10％的跌幅。法拍屋價格，若在低於正常市價10％以內時，新成屋、中古屋就不容易下跌，在預售屋供給量小時，價格還有上漲的趨勢。新成屋、中古屋價格差異範圍，若在15％以內時，中古屋會有跌價 的壓力。 政府提撥優惠房貸的專案下，新成屋價格會比較穩定，預售屋價格若高於新成屋15％以上時，預售屋會有6％的下跌空間。

預售屋 10殺價空間 :

買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。

善用預售廣告海報 :

消費者在參觀預售案時，千萬不要輕忽銷售人員給的銷售海報，以及相關平面資料。一般銷售案場提供給消費者的資料，包括本案所在位置、鄰地關係圖、全區平面圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等，消費者可由大環境到小區域，提出各項問題，並將銷售人員的解說在圖上一一註記，將有效幫助了解產品。
小心停車位非法擴建 :

日前曾發生1個案例，建商在取得建築執照後，未經合法變更建照程序，就私自在地下室增設停車位出售，交屋後造成已購車位的住戶，因地下室車位變多、車道變小，而常在地下室與鄰車發生擦撞。為了避免花錢持分的公設遭到不法占據，購買社區停車位的民眾，有時候還必須留意交屋前後，社區停車位總數的多寡，才不會被不肖建商從中牟取不法。

停車位所占的坪數 :

雖列入公共設施的部分，不過，買方也可先就同地段、同類型停車位的行情做比較，以瞭解所買的停車位所佔的坪數，換算成總價時，是否高於停車位的行情價？例如，買方所訂購的房屋，停車位所占的坪數約9坪，而房屋每坪單價為20萬元，等於花在停車位的購買成本為180萬元，但是，同地段的停車位行情為120萬元，等於買方用在停車位的資金多花了60萬元。

寫預約單不一定要簽約 :

購買新屋或預售屋時，銷售人員常會遊說付小訂，簽下購買預約單，且預約單內註明購買戶別、總價及簽約時間，這類預約單多屬於「預約」性質，並非「本約」性質。所以後續若對合約內容有問題，且無法達成協議，最好還是要在預訂簽約時間前往洽談，但不一定非得簽約，之後再主張買賣不合意，要求退訂，買方才站得住腳。

買預售屋留意建商資格 :

中南部最近發生多起預售屋詐騙案，歹徒斥資設置美輪美奐的預售屋接待中心及樣品屋，並向登門看屋的多位民眾各收取2、30萬元訂金後即逃逸無蹤。由於申請建照須加審公會會員資格，建議參觀接待中心樣品屋時，應要求業者提供當地建商公會會員證號，並據以向當地公會求證，未弄清楚前勿貿然下訂。

不用處處配合建商 :

建商都希望能統一辦理客戶買賣流程，像是分批對保、集體交屋等，幾乎所有的建商，都會要求客戶配合，不過別忘了誰才是付錢的消費者，不用勉強配合建商的交屋時間表，應該要建商提供客制化的服務，針對不同情況辦理，所以若不急著交屋，就不用趕著去辦對保，資金調度有問題，也可以要求建商協助解決。

買成屋, 中古屋必看 :

新成屋議價空間大 :

鋼筋、水泥等建材飆漲，土地價格也在持續上揚，部分銷售中的預售個案已重新訂定售價，少部分則自行吸收漲價成本，選購預售屋可針對尚未調價的個案，或已調價、但利用未調價之個案為議價基礎進行議價。興建中的在建個案或剛完工的新成屋，由於建材及土地都是1、2年前成本，沒有調價的理由，議價空間較大。

以租金計算合理房價 :

近來，不少具投資價值的個案，以驚人報酬率為訴求，甚至還有銀行背書保證，不過消費者看到這類廣告時還是得睜大眼睛，不要被廣告誘人的數字給騙了。一般說來，合理的年投資報酬率約在5~7%之間，如果報酬率低於5%就得考慮其投資效益，高於10%就得小心不實廣告了。最好的判別方式，可以把月租金乘以200？220，如果高於房屋總價，就具備投資價值。

帶筆看屋 敲出缺點 :

賣相好的房子，不代表品質好。買房子最怕買到金玉其外，敗絮其內，看房子時，身上最好帶點可敲打的東西，以防屋主為賣得好房價，而用裝潢將缺點掩蓋。最好手上有支筆在牆壁和瓷磚上敲打，萬一敲到異樣的地方，可當場向屋主詢問，還可藉機殺價。

請仲介代辦水電過戶 :

購買中古屋常因為房屋空置一段時間，前任屋主忽略繳水電費用，以致進住時遭到斷水斷電。消費者若遇到這種情形，可以請仲介公司的業務人員代為處理復水、復電事宜，水電費用也會以正式交屋的時間計算。購屋者也別忘了附上身分證影本及印章，請仲介代辦申請理水電過戶。一般而言，仲介公司都會代為處理。

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購屋設定斡旋期限 :

透過房仲公司購屋時，若決定正式出價，通常經紀人都會遊說給付斡旋金，藉此向屋主表達購屋誠意，並適時爭取更好的購屋條件。雖然實務上可選擇簽訂要約書的方式出價，但以現行交易習慣來說，買方出價時選擇給付斡旋金，還是比簽訂要約書更具說服力。一般斡旋金額度多為出價總額的2%~5%，同時最好設定斡旋期限，以保障自身權利。
要求提供產權說明書 :

為降低購屋風險，透過仲介經紀人代尋物件時，建議請對方提供「產權說明書」，了解房屋來歷及產權。說明書中會詳列土地及建物登記簿謄本、房屋現況說明書、地籍圖、建物平面圖、分區使用證明、使用執照、房屋是否有抵押權設定等資訊，對房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等，也會將調查結果列入說明。

議完單價 再殺總價 :

買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。

拿法拍屋價來殺價 :

這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 :

一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。

開電錶箱看水痕 :

在選購1樓中古屋時，若想知道有沒有淹過水，除可詢問屋主或事先調查外，蘋果再提供幾個小撇步供讀者做檢視的參考。首先可先察看房屋的牆壁、附近鄰居的圍牆是否有淹水過後留下的水痕；其次，注意房屋是否有比道路的水平面高，再察看附近水溝是否暢通。最後，不忘打開電錶、水錶、插座開關箱，看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡喔。

可拿硬幣 敲敲磁磚 :

帶著1支粉筆和1枚10元硬幣去驗屋，可以簡易檢查出房屋有無瑕疵。在檢查浴室和廚房牆面時，可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚，一塊塊仔細的敲打，聽聽聲音，敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格。若是聽起來感覺空空的，表示磁磚貼面沒有處理好，為避免地震時掉落，趕緊拿出粉筆，打上大大的記號，要求建商改善。

趁土增稅減半換屋 :

隨著土地增值稅減半確定延長1年後，如果手上握有老舊的公寓，而且地價高，可以趁土增稅減半延長期間，進行換屋作為理財規劃。由於目前房市景氣逐步回溫，對於擁有老舊公寓的屋主而言，在此時換屋，可以趕搭景氣復甦列車，享受房價增值的效益，而且也可以少繳一些土地增值稅，對於買賣雙方都可以互蒙其利。
開水龍頭檢查水壓 :

樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外景觀，也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高樓層水壓不足的問題，請建商馬上來解決。

冬天上山買公寓撿便宜 :

冬天是溫泉的季節，北投行義路一帶許多房舍，因鄰近溫泉區，加上環境清幽，成為許多消費者購屋的重點區域。因冬天山上天氣很冷，加上位在溫泉區屋況較不易維持，且空氣中硫磺味漫布等諸多不利賣方因素，使得冬天行義路公寓的價格會往下調降，若消費者對生活機能和交通便利性較不在意，冬天上山買公寓是不錯的時機。

買頂樓留意防水設施 :

買頂樓有時漏水問題是來自鄰房，如鄰房的屋頂比自家高，下雨時水自然流向自家屋頂，若2家中間沒有渠道接水管讓水迅速排到樓下，這個地方就容易發生漏水問題；若再加上自家屋頂的防水本就沒有作好，遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重了。最基本的是要有洩水坡度，買房子時可以詢問屋頂防水的細節，作為議價的參考。

裝潢時記得拍照存證 :

花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。同理，若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，就可以提高房子的賣相。

大雨後再付抓漏尾款 :

舊屋難免有漏水問題，請抓漏專家維修時，記得款項先付一半，另外一半，等到下過3次大雨後，若確定沒有漏水問題，再付清。若第1次下雨過後還是會漏水，就要請抓漏專家找出沒修好的地方，等待下一次下大雨的確認時機來臨；雖然過程可能很冗長繁複，但漏水是很頭痛的問題，還是確定修好比較放心。

購買套房先看地段 :

套房是景氣時代的建築產品，一般業者廣告訴求多半是以總價及付款輕鬆的優勢，來贏得年輕族群青睞，也有部分規劃是針對知名學區，規劃出租套房以吸引投資型客戶購買。無論是選擇投資或是純粹自住，一般套房由於規劃戶數複雜，除非地段不可取代，大部分在轉售時都不太好處理，所以建議讀者購買前，應先評估好地點、建商口碑及社區管理等因素後，再作決定。

小坪數首重管理品質 :

一般小坪數產品由於總價較低，戶數多，因此住戶水準較難控制，常有可能出現龍蛇混雜的情形，因此大樓管理及鄰居的好壞，是購買小坪數民眾需列入考慮的重點。尤其部分大樓的低樓層開放供商業用途，如果大樓內有酒店等8大行業進駐，最好避免購買，除會影響居住品質及安全外，未來不易轉手及房價可能受影響，都是不可輕忽的問題。

買屋負擔 :

依93年住宅需求動向調查資料顯示，房價為家庭年所得之5.6倍，貸款支出佔家庭月收入之24.8﹪，顯然目前購屋者之購屋負擔已有逐漸增加趨勢，其間

固然與房價上漲有關，惟近年經濟成長趨緩與失業率攀高亦是主要因素。

貸款－注意超貸的房子 :

最常見的問題在於超貸，嚴格來說，超貸可分為兩種，一種屬於另有其他目的的蓄意超貸，例如房子的總價為1,000萬元，設定抵押借款900萬元；另一種屬於非自願性的超貸，在房價持續下跌的地區，最容易發生此種情形，例如原價1,500萬元的房子，售出實價僅剩下1,000萬元，當初以1,500萬元的市價向銀行借貸7成約1,050萬元，但目前的市價僅剩1,000萬元，貸款額度尚多出50萬元，這便是所謂非自願性的超貸，在餘屋量較多的地區或是中南部地區常見此種情形。超貸對買方的風險在於賣方的償債能力，以上述個案為例，買方以1,000萬元的總價向銀行貸款，一般最多也只能貸到700萬元，賣方必須自行清償剩餘的貸款及土地增值稅，若賣方無力清償，買方又直接將30％的頭期款給賣方，未透過房仲公司或買方代書進行款項保留，錢一旦進了對方口袋，便不容易要回來了。在景氣不好時，購屋陷阱多，買方尋求品牌信譽較佳的房仲公司處理是較為妥當的一種方式。

【維特專欄】跨越貧窮線--找回最初的自我

更新日期: 2008/01/18 12:48 維特

　　一連幾週的文章提到跨越貧窮，貧窮的窘境到底是如何造成的？要跨越貧窮就要針對自己剖析，是否有造成貧窮的潛在因子，因此筆者就來探討一下貧窮因子是如何造成的，來做為這系列討論的總結。

　　造成貧窮的原因大概也分為下列幾類：

　1.先天家庭環境的拖累，從小家庭就負債累累而受到影響

　2.後天機運不佳，苦無機會

　3.自身節制力不佳，過度消費所引起

　4.投資失利，造成巨額虧損

　　貧窮通常是伴隨著負債而來，很簡單的一個道理，只要支出大於收入，很快就會造成貧窮的慘況了。

　　我常常跟我身邊幾個日子不太好過的朋友聊天，請他們回想到很久之前，當自己還是學生、或者剛出社會工作時，有這麼多煩惱嗎？有天天想著錢不夠用嗎？有常常煩惱下個月的卡債問題嗎？那時雖然收入不多，卻也可以衣食無虞，怎麼不到幾年光景，就有人被債務逼到喘不過氣來了？

　　經濟學有個最基本的道理，人的慾望無限、資源有限，因此開始形成了供需之間的關係，除了先天家庭環境不佳之外，造成貧窮最大的因子就是「貪婪」，因為想要多買一點，因為想要多賺一點，因為想要過的更好一點，很多的一點累積下來就變貧窮了。

　　「想要」並非壞事，可很多人往往只想到好的一面，根本沒想過「想要」背後需要付出的代價。看看社會上那些低收入的案例，賭博、投資失利所造成的比比皆是，只不過賭博及投資失利所受到的苛責不同，可是本質卻是一樣的。

　　筆者提出這些見解的原因在於，除了背負家庭因素之外，沒有人是天生貧窮的！正因為如此，每個貧窮的人才更應該對自己的現況負責任！

　　另外，自身的個性也是一大因素，我有個長輩，為人海派，朋友有任何需求幾乎來者不拒，合夥做生意時，也是用這種個性在經營，他總認為對人好，是生意成功的法則，哪知有天當他發現賠掉將近2000萬，需要別人幫忙時，朋友一個個都避而不見，從此陷入了困頓的生活。

　　筆者最主要想說明，大部分的貧窮都是自己一步步造成，如果你現在過很好的生活，那就好好保持，如果你已經開始陷入貧窮的困境，務必找回自己的「最初」，每個人最初的時候都是白紙一張，不貧窮也不富裕，找回最初重新來過，將會是擺脫貧窮最重要的關鍵。

《本專欄固定每週二、五刊出》

買方出頭 商用不動產漲相佳

更新日期: 2008/01/01 01:29

〔記者林美芬、林毅璋／台北報導〕住商不動產總經理林倩表示，預期2008年房市將可能出現「多空交戰．換屋族成房市新貴」、「議價空間拉大，買方出頭」、「全球資金流入亞洲，台灣商用不動產跟漲」三大趨勢。

《趨勢一：房市多空交戰．換屋族成房市新貴》

根據統計資料顯示，建築執照在2004年、使用執照在2006年達到高峰，可見從2006年起大量新成屋釋出，至少持續三年以上的交屋潮在2008、2009年將走進尾聲。

從買賣移轉件數變動看來，2007年台灣整體房地產市場買氣有趨緩狀況，分析原因，主要是許多區域價格已高，部分投資客退場觀望。

在全國購屋者的房價信心綜合分數來看，2007年第三季全國購屋者房價信心綜合分數比SARS時還低。但從歷史經驗看來，信心越低時往往就是房價反彈的轉機（如SARS時）；信心越處於高點時，也常常是轉折之處。

買屋三大族群中，首購自住者由於房價攀高，加上銀行貸款緊縮，紛紛觀望；唯有換屋族群信心持續上揚，換屋族群所需要的貸款比率低，自主性高，預期在銀行持續緊縮成數，與利率不斷上揚的狀況下，將成為2008年市場上的主力。

《趨勢二：議價空間拉大，買方出頭》

在銀行貸款緊縮與房價高漲的雙重壓力之下，投資需求比重降低，不過總統大選前應會出現短期量縮，讓市場回歸基本面，有助市場結構穩定。

在房價上，房價所得比拉高，急需資金的投資客受利率走高影響，價格會有所軟化，但開價應不至於產生太大變化，反而是議價空間，有可能比今年更大。

08年預期心理未減，未來半年政策利多不斷，除餘屋量體大的區域外，其餘地區房價修正空間不大。而各地建設持續推動，有效支撐房市，加上房貸成數及利率條件仍處於歷年來較寬鬆的水準，對買氣仍屬正面影響。

《趨勢三：全球資金流入亞洲．台灣商用不動產跟漲》

從基本面來看，原物料持續上漲，BDI指數頻創新高，全球經濟熱絡。外資持續買超亞股，台灣為亞洲外資買超第三名，僅次於日本、印度；在台幣急升，日本經濟衰退下，流入台股的資金動能不虞匱乏，這波資金也讓台灣的商辦市場受惠不少，受美元貶值全球資金流向亞洲的影響，亞洲各國的商用不動產都將走俏。

台灣雖政治紛擾不斷，整體經濟表現不算出色，但受惠於資金分散的考量，仍可望分到一杯羹，而資金流入後的最可能的流向便是商用不動產，預期2008年仍有一成左右漲幅。08年住宅房價也許出現停滯，但商用不動產卻可望延續榮景，走出自己的路。