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北縣建照鬆綁 畸零地不再吃香

大台北房市》北縣建照鬆綁 畸零地不再吃香

 

北縣建照鬆綁 畸零地不再吃香【聯合報╱記者李光儀／板橋報導】轉貼自2007.10.05聯合新聞網

http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/4040198.shtml

台北縣的建造執照核發政策將有重大變革，未來基地開發將不受到畸零地限制，可以逕行申請建照，以發揮土地使用的最大效益。

為了也保障畸零地主權益，縣府工務局表示若畸零地旁的土地要開發，將會通知畸零地的地主，讓地主有機會向縣府申請調處。

工務局長李四川表示，過去建照核發都沿用舊省府時代慣例，即任何基地開發，若旁邊有畸零地，建商必須留下相當面積土地給畸零地地主，以備畸零地主未來可申請建照之用；這個做法雖然在92年已被內政部發文指正，並不符合建築法規，但各縣市還是沿用到現在。

李四川說，這種情況造成土地開發經常面臨「以小吃大」，畸零地主獅子大開口，建商除非與畸零地主達成協議，買下畸零土地，否則就必須讓出部分土地，使得土地開發受到影響，開發業者長期保留的土地荒蕪，影響整體市容觀瞻；因此在兼顧法律面與執行面下，對於畸零地問題必需予以解套。

工務局建照科長周劍平說，去年工務局總共收到20件畸零地影響開發的案件、向縣府申請調處的案子今年已收到9件，而且協調結果是「沒有一件成功」，就卡在畸零地主獅子大開口，要求比市價高出很多的價格，建商只能在花大錢買地、和開發受影響中「二選一」。

周劍平說，新規定實施後，無論畸零地的地主或者要開發土地的建商、地主，都可以針對畸零地影響開發的問題，向縣府申請調處，如果調處不成，也可以依照「畸零地徵收標售作業規定」，或者「土地徵收條例」等相關規定辦理，不需要再保留一定面積土地給畸零地主。

台北仁濟院漲租五成 引爆抗爭【聯合報╱記者楊芷茜／台北報導】轉貼自2007.10.05聯合新聞網

http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/4040438.shtml

仁濟院多位土地承租人，昨天抗議院方調漲土地租金高達50%，並要求院方信守當初協調的承諾。記者林承樺／攝影

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25招一學就會的老屋翻新裝修需知

 室內設計 (2007-03-27)

老屋翻新很難嗎？答案絕對比新房子的裝修來得複雜許多，因此，就讓熟悉老屋翻新各項工程的設計達人劉嘉雯，傳授20項不可不知的老屋翻新裝修工程，讓你不管是自己發包或是請設計師都能搞定。

Part1 10項重點檢視舊屋

舊屋翻新的工程與新房子最大的不同之處，在於房子老了，不僅外在看到的磁磚剝落、牆壁裂縫或天花板、地板、木作老舊等之外，暗藏於內的老舊水電管路等問題，更是麻煩。別急、別慌，老屋翻新不要怕麻煩，且隨著裝修達人劉嘉雯列出的10項檢視重點，將舊屋裡裡外外Step by Step一步一步的徹底總體檢一番。

【外在問題大檢查】

Point1 牆面油漆或壁紙有沒有變色或脫落

檢視一下牆壁的油漆或壁紙是否有剝落的情況，如果有，表示水份或鹽份過多所造成的，因此老屋翻新時則需加強牆面的防水與壁鹽的稀釋處理。

Point2 磁磚是否有翹起或變形澎賬的現象

房子住得越久、使用的時間越長，磁磚和水泥底中間容易因空氣或水份的滲入，產生密合度不足的情形，進而出現剝落或膨脹變形的現象。通常會發生這種狀況，代表施工時水泥與沙的比例不對、水泥底打得不夠、黏著用的海菜分的質或量不足。

Point3 木作天花板、木地板或櫥櫃是否有蛀蟲的現象

蛀蟲多喜歡啃食原木或木作的角材，檢查一下木作天花板、木地板或櫥櫃是否有蛀蟲的現象，若有蛀蟲的現象發生必須立即除蟲，翻修時並一定要慎選使用經防蟲處理的角材，或請專業公司於完工時再次除蟲，以避免蛀蟲的狀況再次發生。

Point4 檢視原來的隔間、樓板、樑、柱是木造、磚造、鋼筋混凝土

隔間還是以磚造較為耐用，隔音效果也比較好，但木作隔間比較便宜、施工方便且工時短，記得木作隔間時內層可加隔音棉，可加強隔音效果。至於若舊屋原來的樑、柱如果是木作，翻新時不妨使用經防蟲處理的角材、或改為H型鋼，較耐久且不會遭蛀蟲。

Point5 颱風或下雨時門窗會不會滲水

可於下雨或颱風時注意門窗是否會滲水，當門框或窗框滲水時，表示雨遮的深度不足、或窗台的防水沒有作好。因此，一般鋁門窗一定要加做雨遮，並且加強窗台的防水功能處理。

【內藏管路總檢驗】

Point6 檢視電箱

將電箱徹底檢查一番，是否過於老舊、開關容不容易、保險絲是不是過粗或過細、總電量是否足夠等，都是檢視的重點。

Point7 檢查是否會跳電及單一迴路配電問題

如果有跳電的情形，表示某單一回路電量負荷過大，尤其是早期的電器與現在大不相同，因此在使用微波爐、電磁爐、烘衣機等用電量較高的電器時，最容易有跳電的情形發生。所以，重新裝潢時，單一迴路配電量及總電量，也是不可忽視的重點。

Point8 檢查排水管排水狀況

陽台、浴室、廚房的排水管容易因污垢囤積，而使得排水管的管壁變窄，排水的功能變得很差，每當排水量過多時，還會產生阻塞的現象，因此，需詳細檢查一下各個排水管的排水情形。

Point9 抓出漏水情形（包括住家的樓上或樓下的漏水情形）

老舊房子最容易發生漏水情形，也是翻新時最重要的檢視重點，其檢查指標如下：1.)房屋的外牆內側；2.)陽台外推牆面；3.)窗框邊緣；4.)陽台上方天花板；5.)浴室隔間牆；6.)浴室天花板；7.)配有冷熱水管的牆面；8.)樓上有住家糞管經過的天花板附近。

Point10 是否使用天然瓦斯

如果原來是使用天然瓦斯，要注意其管線是否過於老舊；如果是桶裝瓦斯，不妨觀眾鄰近住家是否有使用天然瓦斯，如果有，可考慮安裝，即可省下一筆費用。而這些也都需於裝潢初期就要確認的事項，因為這關係到將來冷熱水配置及瓦斯管線的走位方式。

老屋健診──什麼樣的舊房子需要重新裝修？

房子就跟人一樣，雖然年紀一樣，但因每個人的健康狀況都不一樣，因此，一樣舊的房子所產生的問題也各不相同。現在，就參照以下劉嘉雯設計師整理出的13個指標，為您家的舊房子健診一番勾選一下，即可快速且準確的找出老屋重新裝修的重點在那裡。

Key1 □管線老舊

Key2 □外牆滲水

Key3 □有壁癌

Key4 □牆面或牆腳嚴重破損

Key5 □地板、天花板、櫥櫃蛀蟲

Key6 □配電量不足

Key7 □電線線徑未達標準

Key8 □水管漏水

Key9 □排水管堵塞

Key10□門框、窗框下雨時會滲水

Key11□櫥櫃門角鍊變型或失去支撐，使用不易

Key12□磁磚剝落

Key13□地板翹起變形

 

25招一學就會的老屋翻新裝修需知(二)

室內設計 (2007-03-27)

老屋翻新很難嗎？答案絕對比新房子的裝修來得複雜許多，因此，就讓熟悉老屋翻新各項工程的設計達人劉嘉雯，傳授20項不可不知的老屋翻新裝修工程，讓你不管是自己發包或是請設計師都能搞定。

Part2 15個舊屋翻修注意事項

舊屋翻新的工程比新房裝修來得繁複，從水電到土木拆除、裝修，包含了大大小小的細項，而每一項環節都需注意，才能確保裝修的品質，劉嘉雯設計師列出15個工程總盤點的檢查事項，只要按照以下的注意事項鉅細靡遺的檢查，即能輕鬆的再創老屋的全新風貌。

【電力工程總盤點】

Point1 總電量要配足

因應現在家電用品日趨多樣化，相對的用電量也大為增加，每一迴路的用電分配也就相對不容忽視，尤其是總電量分配一定要配足，否則很可能在使用多項電器時，就會產生跳電的情形。如果有總電量不足的情形時，最好向電力公司外電申請。

Point2 電箱應為無熔絲開關

如果是20年以上的房子，所用的電箱最好換成無熔絲開關，較為安全。

Point3 所有線路均需配管（電線、電話線、電視訊號線…）

所有線路不只要配線、更要配管，才能避免老鼠或其它震動破壞電線，更可避免電波的互相干擾，而日後重新抽換或加線時，也有管路可尋。

Point4 冷氣的使用型式（窗型或分離式）

不論是何種冷氣都需考慮其排水的配管與用電的插座，使用分離式冷氣尚需考慮室內機的安裝位置及冷煤管的配送，最好都需在事前完善規劃妥當。

【用水排水工程總盤點】

Point5 考慮原水塔是否該換新

如果原來使用的水塔過於老舊、或保養不易，不妨在重新裝修時一併更換，一般家用水塔只需花上數千元，卻能讓提昇生活品質。

Point6 測試水壓（不足時需加裝加壓馬達）

許多老房子都會出現水壓不足的現象，導致洗澡時水溫忽冷忽熱，或是無法使用如按摩式龍頭或按摩浴缸，因此重新裝修時千萬別忘記測試一下水壓，若有水壓不足的現象則需加裝加壓馬達。

Point7 排水及給水最好另外接新管

超過屋齡20年的老房子，因排水管太過老舊且管壁嚴重堵塞，常有排水管非但不能排水，甚至還會冒出水來的現象。而一根提供整棟住戶使用的排水管，常會因一戶不慎堵塞而使得低樓層住戶排水不良。所以，重新配管時最好另接新管至地下排水處，並將舊管封住不再使用，如此可避免花錢裝修後，還要擔心排水口倒流的情形發生。

Point8 浴室、陽台、外牆防水要作足

唯有做足防水才能不用擔心漏水、滲水的問題，尤其是很多人容易忽略窗台防水工程，在舊屋翻新時，如需換鋁窗則應於安裝前後各做一次防水，才是最有保障的作法。

Point9 漏水的處理方法

漏水，是舊屋翻新時令人頭痛的大麻煩。因此若發現漏水要先抓漏，而抓漏就必需先放水測試出漏水的源頭及主因，再選擇解決的方法。而以下就是常見漏水原因與解決方法：1.)頂樓天花板漏水→頂樓全面做防水；2.)隔間牆內水管漏水（多為兩管接頭處）→打牆將接頭處鎖緊，試水無漏水情況後封牆；3.)天花板上方落水管及糞管漏水→將漏水處修補或換管（應先告知樓上住戶，以免發生糾紛）；4.)浴室隔間牆漏水（以浴缸處最常見）→整間打除後，重新作防水處理（只作會滲水部分）；5.)窗台滲水→加作雨遮及窗台防水；6.)陽台外推處天花板滲水→樓上陽台打除後，重新作防水處理（需徵得樓上住戶同意）。

【土木工程總盤點】

Point10 木作最好使用經過防蟲處理的角材

所有的木作產生蛀蟲現象，都是發生於角材上面，而一般角料都有防腐處理，卻未必有防蟲處理，最好指定廠商使用經過防蟲處理的角材，以減低遭蟲蛀的機率。

Point11 壁癌的處理方法

一般壁癌多是由於牆壁中鹽份含量較高，或是外牆防水層被破壞所造成。最好是請專業處理壁癌、防水的公司來現場察看，並提出解決方式。大部分處理的方法為：將化學藥劑打入牆壁中使壁鹽稀釋，3天後再內外層的防水工程；或是採用打入膨漲劑使其將縫隙填滿，再將內外層的防水做好。

Point12 拆除磁磚時最好連原來粉光的水泥一併打掉（日後磁磚較不易剝落）

拆除磁磚時，最好連原來粉光的水泥一併打掉，不但可以減少日後磁磚剝落的機會，而且重新打底時可避免牆壁過厚，可增加使用空間。

Point13 拆除時不可拆樑、柱及承重牆（通常為外牆）

基於安全考量與法規的約束，舊屋翻新時不可拆除時樑、柱及承重牆，因為樑、柱及承重牆對建物本身具有支撐與承重的功能，是不得任意破壞的。

Point14 頂樓加蓋或整修需先向有關單位申請

許多的舊屋都有頂樓或前後院加蓋的情況，相對地，對違建的管理及修繕更是不得忽視。首先，需向有關單位報備，可省卻很多的麻煩與被告的困擾，他不至於讓重新裝修的錢白白浪費。

【其它工程總盤點】

Point15 瓦斯管及對講機移位交由有專門執照的工程人員較有保障

瓦斯管及對講機的移位或安裝，都有專屬的執照工程人員，不應交由水電師傅安裝，而是應該由專門執照的工程人員施作比較有保障。

設計師小叮嚀

【防水】

劉嘉雯提醒您，防水工程的用料一定要作足，否則有做等於沒做。若擔心一般泥水師傅不夠專業，可找專門做防水工程的公司，來搭配工程進度施工。



【壁癌處理】

針對壁癌，只做一般防水是無效的，而且與防水處理一樣，都必須在晴天時施工才有效。

 

不動產報稅有撇步　教你成為『報稅達人』

又到了報稅季節！94年度所得稅結算申報將於5月1日正式登場。根據永慶房仲網網路調查發現，儘管近年來買賣屋已變成「全民運動」，但網友對於相關報稅知識明顯偏不足，其中，近五成的會員從未在買賣房子過程中，運用不動產節稅方式合法節稅；而其中又以「賣屋時賠錢節稅法」，以及「房東節稅法」使用比例最低。

從五月開始，為期一個月的報稅季節即將來臨，而此刻大家最關心的，莫過於「到底要怎麼報稅，才能繳稅繳得少、繳得省?！」永慶房仲網特別針對網站會員，進行為期一週的報稅常識大調查，其中，竟高達48.58%的人“從未運用”任何不動產節稅法合理節稅，顯示有近五成的民眾因為不動產報稅常識不足，白白錯失合理節稅的機會。

永慶房屋契約部經理林國華表示，一般最常見的不動產合法節稅方式包括「財產交易損失法」、「房東租屋成本列舉扣除法」以及「重購退稅法」。其中，永慶房仲網會員調查當中高達4成5的會員完全不知道售屋後第二年，售屋所得部份要再申報『財產交易所得稅』。另外，針對若在賠售時，可運用申報「財產交易損失」合理節稅方式，也有近超過5成7的會員完全不知道，也只有8.1%的會員曾在賠售時合法節稅，讓損失降到最低。

另外，在微利、微薪時代裡當「包租公」、「包租婆」也成投資趨勢，但仍有很多人卻不知道，當了房東除了賺租金外，也能有節稅空間。根據房仲網調查統計，近33%會員知道「房東節稅法」，但其中僅一成的會員曾經運用此項目進行節稅。

針對調查結果林國華經理表示，因為在買賣屋當中，一般人認定稅法內容比其他流程來得較艱澀，也往往容易忽略細節，白白繳交更多的稅，其實利用不動產節稅法真的不難，只要運用以下四大招便能輕鬆節稅！

報稅錦囊第一招：售屋族「財產交易損失」節稅法！

列舉「財產交易損失」可以扣抵所得稅，這項節稅法對前一年賣出房子的民眾來說是絕對不能忽略的，步驟如下：

一、查出財政部計稅標準

舉証財產交易損失最簡單的申報方法，就是以房屋評定現值的固定比率計算出售屋所得，舉例來說，如果你去年賣出位於台北市的房子，房屋評定現值為一百萬元，對照財政部公告的出售房屋財產交易所得標準為23%，因此在申報所得時需填寫財產交易所得為23萬元。

二、對照「財政部計稅標準」與「賣房子實際收入所得」

將出售房屋的實際價格減去成本與移轉費用即等於賣出房子的實際收入。

1、成本部分：如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等；房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息；以及在取得房屋所有權後，於持有期間內所支付合理及必要的修繕、改良、增置等費用

2、移轉費用部分：出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等

若屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後三年的財產交易所得扣除。因此永慶房屋提醒你，最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。

報稅錦囊第二招：房東族節稅法！

對於擁有餘屋出租的房東族來說，名下的不動產，到底要如何報稅才是有利的方式？事實上，房東族要節稅一點也不難，只須注意以下幾件事：

一、備妥憑證，提高可供扣除額

假設老王一年的租賃收入有24萬元，老王可以選擇以下兩種計算方式：

1、不需提供任何文件，僅依照財政部公告標準計算：扣除43%的必要費用，直接將以全年實收租金乘以57%，應申報金額為13萬6千8百元

2、列舉扣除方式，將因為租賃而發生的合理、必要的損耗與費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、出租房子的保險費、出租房子的房貸利息等等。建議你可以先將以上的費用從租金收入中減除後，再以餘額做為所得報稅。

二、避免無出租卻被認為有租金收入

如果老王將房屋“無償”借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，不論實際上有沒有收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作為住家使用，永慶房屋提醒你，一定要準備雙方當事人以外的二人證明以及法院公證，就可以不用課租金所得這筆稅了。

報稅錦囊第三招：房客族節稅法！

房東有節稅妙招，房客也有，如果是租屋自住者，可利用租金列舉扣除額，將租金費用正式列入所得稅扣除項目中，享有一年最高十二萬元租金支出列舉扣除額的優惠。林國華提醒房客族，在申報租金費用節稅時，得先將下列相關文件備齊：

1、租屋依據：承租房屋的租賃契約書。

2、租金費用證明：要申報租金支出當然要有憑有據，因此要記得將付款證明，包括房東給予的租金收據、金融卡或銀行轉帳證明等先準備好。

3、確實居住證明：納稅義務人本人、配偶或直系親屬中，須有一人設籍於租屋地，並備妥戶口名簿影本或戶籍謄本。

林國華提醒，在提列房租支出時，別忘了先跟房東協議好，避免房東可能會因而衍生繳稅問題，進而調漲房租。

報稅錦囊第四招：「一買一賣」節稅法！

同時有買房子、賣出房子兩種行為的民眾，也別忘了善用「重購自用住宅扣抵稅額」合理節稅。

林國華表示，「重購自用住宅扣抵稅額」適用的範圍有所限制，建議民眾可以先可檢視自己是否符合以下條件：

1、不管是買進或賣出的二間房屋都必需符合“自用住宅”的條件

2、購屋的價格必需高於出售的價格

3、兩間房屋產權登記的時間必需在二年之內

4、二間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人

林國華最後提醒，不論是無殼蝸牛租屋而居的『房客族』，還是擁有許多不動產的『房東族』，亦或是購屋、售屋族群，只要懂得運用手邊的資源，便可為自己輕鬆節省一筆不少的稅金，因此，如何在可選擇的彈性下，運用不動產為自己爭取最有利的節稅空間，成為『開源節流』時代下相當重要的一個課題；離報稅季節五月還有近一個月的時間，現在就可以開始著手蒐集相關節稅資訊，該備齊的文件也開始動手準備，等待五月來臨，就能輕鬆報稅，做個聰明省錢的納稅人！

資料提供：中時理財網

買殼送子女省贈與稅妙招

    最近幾年都會區的房地產漲幅大，很多父母要為子女置產，不小心就會被課到高額的贈與稅，勤業眾信會計師事務所副總胡榮一建議，先用父母的名字購買登記，再移轉給子女，贈與稅價值的計算是用公告現值和房屋評定現值合計，比市價低很多，可以少繳很多贈與稅。

    有位上市公司董事長太太要贈送帝寶的房子給兩位女兒，當時一戶市值一．八億元，她計劃把一戶切割為二戶贈送，但贈與稅要繳很多。

    胡榮一表示，如果各贈與兩個女兒現金九千萬元購屋，因為只有二十幾歲，自己不會擁有如此財力，國稅局一定會去查稅，因此贈與一．八億元的贈與稅為九千萬元。

    但是如果先用母親的名義購買，日後再移轉給女兒，帝寶一間房子和土地的房屋評定現值和公告現值合計只有三千萬元，二間房子為六千萬元，贈與稅就下降很多。

    如果是用父、母名字各買一間，各贈送一位女兒，則每位女兒都可以享有免稅額一一一萬元，稅負又可以下降。

    胡榮一又舉例，桃園鴻禧山莊的別墅目前一間約五千萬元，假設林先生直接贈與現金五千萬元給子女購屋，要適用稅率四二％課徵，贈與稅為一五七六萬元（(5000-111)*42%-477=1576)。

    但該別墅的土地公告現值為八百萬元，房子二百萬元，合計一千萬元，林先生先用自己名義買下登記自己名字，再轉給子女，則贈與價值變為一千萬元，稅率也只有二一％，贈與稅只要繳一二五萬元（(1000-111)*21%-61.58=125)。

    如果進一步節稅，用林先生和林太太二人名義買，贈與價值又下降一半，變為五百萬元，稅率也降到只有一二％，只要繳稅卅萬元（((10002)-111)*12%-16.37=30)。

    如果真的要完全節稅，可以分五年慢慢贈與，把土地持分切割為五份，以五年時間移轉，每年現值只有一百萬元，完全落在免稅額一百萬元的範圍內，則贈與稅全免。

    但是分五年過戶，要繳五次的過戶費，且可能因為公告現值上漲，導致受贈人要繳土增稅，有風險，所以採用上述繳卅萬元的方案比較好。節稅只要做到繳很低的稅就可以了，不一定要全免。

    對中產階級而言，還有一個案例。一間位於台北市北投區的房子市價二千八百萬元，土地公告現值和房屋評定現值為八百萬元。父母可以採用「付有負擔移轉」，負債可以從贈與總額中扣除。

    依上述分析，父母先用自己名義買下房子，付現金二千一百萬元，貸款七百萬元，移轉房子給子女時，向銀行貸款的七百萬元給一併移轉，則國稅局在計算贈與價值為公告現值加房屋評定現值八百萬元，減掉負債七百萬元，只有贈與一百萬元，為免稅額一一一萬元以內，完全免贈與稅，土增稅也因為同一年度移轉，公告現值不會漲，不用繳稅。

房屋過戶 代書費自己賺

購屋成家能力大計算

購屋費用總體檢
Step by Step估算購屋能力

銀行資金充裕，低利貸款紛紛出籠收攬客戶，大大降低買屋者的購屋負擔，想實現『買房子』的願望，不再是那麼搖不可及，尤其透過計劃性的理財，更可早日實現擁有理想家的夢。現在我們就試著一步一步估算你的成家大能力吧！

想擁有『理想家』共有三項主要花費，包括自備款、房貸和裝璜費。裝璜費可依預算的多少隨時調整，但自備款和房貸可就不是了，往往一邊繳得少一些，一邊就得多繳些，就像槓桿的兩端，哪一邊都少不得。因此，要準確估算出你的購屋能力，就必須將付自備款以及貸款的能力都一起考慮進去，才會是最精準的！

Step 1：估算現有儲蓄總額，包括現有銀行存款、股票、基金、可能的親友支助及其他，總之把自己的身家評估看看，才能知道自己付得起多少自備款。

Step 2：扣除生活周轉金及新屋裝潢費。如果將身邊所有的錢全部拿來當房子的自備款，那麼當有急用時該怎麼辦？因此最好先將生活周轉金（一般來說是三個月的生活費）扣除下來，以備不時之需。此外，買了房子後，多多少少都需一些裝修費，先把最基本的裝修費估算出來並扣除。

Step 3：計算出購屋自備款。將第一步的現有儲蓄總額減掉生活周轉金以及新屋裝潢費後，即為你所可運用的自備款。假設你的儲蓄總額有160萬，生活周轉金是6萬元，裝修費估計30萬，那麼你所可運用的自備款即為160-6-30=124萬元。有了自備款後，可不是從此就能高枕無憂，每個月所要繳交的房貸才是開始真正的長期抗戰，一般來說，房貸支出最好控制在家庭收入的4成之內，以免影響生活品質。以下的步驟將可大約估計出你每月可繳交的房貸是多少。

Step 4：計算家庭每月收入總額。包括個人、配偶及其他如親人支助或兒女共同支付的收入。

Step 5：計算每月可負擔之房貸=Step4×40﹪。假設家庭每月收入總額為7.5萬元，那麼每月可負擔的房貸金額為7.5×40﹪＝3（萬元）

Step 6：估算需貸款金額總數。假設一般房貸利率為2.31﹪，貸款期限20年，根據銀行的房貸利率表可以粗估貸款金額為30,000÷（5,207÷1,000,000）=約5,761,475元，即以上述為例，所能支付的貸款總額約為576萬元。

Step 7：房屋總價=自備款+貸款。估算出自己所能負擔的自備款和房貸後，就可輕易的知道自己能買得起多少錢的房子了。然後，再對照自己所需求的區域、房子坪數來找尋房子，這樣一來，就比較不會發生買了房子後，卻沒錢支付貸款的窘境。因此若再循上例，自備款（Step 3）＋貸款（Step6）＝124＋576=700（萬元），即為可以買房子的區間價位。

十大節稅竅門

「已經繳了這麼多的稅，為什麼我還要補稅？」這應該是在總統大選後，千萬選民要求政府告訴百姓，「陳總統遭槍擊」的真相之後，另一個要求真相的訴求。

根據國稅局指出，今年要補稅的案件多達四十一萬多件，以目前台灣六百多萬戶家庭來計算，差不多每十四個家庭當中，就有一戶會收到稅捐稽徵機關要求補稅的通知；再以全體繳稅戶要再補繳六十八億元稅負計算，平均每戶需再補繳一萬六千六百元稅金，是一個中產階級半個月的薪水，當然要搞清楚補稅的原因，更要明瞭如何「節稅」，才不會被國稅局找上。

被要求補繳所得稅最多的原因是「短漏報所得」，特別是短漏報扶養親屬的所得。多爭取受撫養親屬，是節稅的第一竅門，因為每增加一個免稅額度或多一個受撫養親屬，就可以扣除七萬四千元或十一萬一千元的免稅額，因此只要年紀未滿二十歲或年滿六十歲，且無謀生能力的親屬，都可以拿來申報。

問題卻出在子女搶著申報，造成重複申報扶養親屬的現象，特別是在父母的扶養，稅法規定當一戶申報戶已申報扶養後，其餘子女就不能再申報，所以這部分最常被稅捐機關剔除免稅額及各項扣除額；而且被扶養的親屬有所得收入時，也要一併納入計算綜合所得，但申報戶通常只申報抵減免稅額度，卻沒有申報撫養親屬的其他所得收入，所以造成短漏報所得的現象。

第二個最常見的補稅原因，就是收入所得的類別歸屬有問題，例如執行業務所得被誤申報為稿費，而以十八萬元的免稅額度抵消；或非金融機構的利息所得或股利所得，誤申報為儲蓄投資特別扣除額，適用二十七萬元以內免稅等，因此會被更正所得類別，重新計算稅額加以補稅。

節稅第二個竅門，就是善加利用薪資所得中的免稅伙食津貼（一千八百元以內）、加班費、稿費，以及非以現金支付的交通津貼、租屋津貼等，這些都屬於免稅，所以如果薪資所得中包含這些項目，不妨請公司會計將各項目分開列出，每月領到的薪水不變，但報稅時的所得總額可以減少，相對地就能節稅。

稅捐機關發現要補稅的第三、第四原因，都與自用住宅購屋的借款利息有關，那就是沒有先扣除二十七萬元以內的儲蓄利息所得，或同時列報扣除自用住宅購屋借款利息與房屋租金支出，但因兩者只能擇一申報扣除，所以要被剔除其中一項，而須補稅。

但善用自用住宅購屋三十萬借款利息的扣除額，是節稅的第三個竅門。因為有了這三十萬元的列舉扣除，不但可以讓申報戶省下不小的稅金支出，甚至讓申報戶的邊際稅率由二十一％降為十三％，或由十三％轉為六％，所省下的稅負更是數以萬計。

因為在我們的五級所得級距中，淨所得在三十七萬元以下，是以六％的所得稅率來課稅，三十七萬元以上至九十九萬元以下以十三％課徵，而九十九萬元以上則適用二十一％的稅率；有了這三十萬元的房貸利息扣除額運用，讓淨所得降至三十七萬元或九十九萬元以下，可以降低應負稅額的邊際稅率。

由十三％轉為六％累進稅額就差了將近二萬六千元；而二十一％到十三％就超過十萬元的稅捐，當然要多加利用。所以與其做個愛國的繳稅大戶，不如將房屋拿去抵押借款，再把借來的錢投入股市，不但可以享受稅負的抵減，還有股票差價的利益可期待。

所得稅法的列舉扣除額，不單單是房貸利息可以扣除，其他看病、生育等醫藥收據，或保險、災害損失、捐贈等費用，都可以拿來列舉扣抵；其中，醫藥費與災害損失可以核實扣除，其餘則有上限金額，例如保險費每人只能扣除二萬四千元，這可是節稅竅門四。

節稅竅門五，同樣也是補稅的第五大原因，夫妻選擇分開申報會比合併申報划算。結婚第一年或離婚者可以自由選擇分開申報或合併申報，經過稅務機關的設算，分開申報會比合併申報划算，所以別忘了善用這項優惠。只是夫妻在設算兩人的薪資或分開計稅時，常有錯誤發生而被要求補稅。

節稅竅門六，是買房子可以節稅，賣房子同樣也可以節稅，而且不論賺賠都能享扣抵優惠。如果是賠錢賣，可以扣抵「財產交易損失」，將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上。至於賺錢者，如果在賣出房子兩年內再買房子，就可享「重購自用住宅扣抵稅額」，附上買賣契約及所有權狀，申報扣抵之前已繳的財產交易所得。

節稅竅門七，是有申報房屋出租的房東，可以將整修、裝潢等費用列為出租成本，來扣減租金收入。如果去年出租的房子有整修，只要附上裝潢或整修收據，就可以抵減租金收入，或者直接以四十三％扣抵。另外，出租房子時收取的押金，因為將來要歸還房客，只要出具押金證明，就可以不將這部分列入租金收入。

既然鼓勵房東申報租金收入，房客這邊也要有「優惠」，才能產生制衡作用，這也是節稅的第八竅門，那就是房客可以申報房租扣除額，租屋族一年可以享受十二萬元的「房屋租金支出扣除額」，但必須檢附的證明文件，包括租賃契約、付款證明與設籍或切結書。不過，房租扣除與房貸扣除只能擇一申報，納稅義務人得自行衡量何者較節稅。

節稅竅門九，是選擇以買賣票券或操作可轉讓定存單（ＮＣＤ）來避稅時，若是個人的所得級距超過二十一％稅率時，最好是採二十％的分離課稅來節稅。因為收入的利息所得，先行扣掉應付的二十％稅率後，收入就不用再併入當年的綜合所得申報，這樣對高所得的避稅效果就不會因邊際稅率增加而擴大。

節稅竅門十，也是這幾年來有錢人最常用的一種節稅方法，就是捐贈公共設施保留地來抵繳當年應付的所得稅。去年國稅局共收到五百多億的捐地抵稅申請，而九十一年捐地抵稅才二百多億元，短短一年之間，捐地抵稅爆增了三百多億元。像威盛電子的王雪紅與陳文琦就是這幾年竄起的捐地抵稅高手；而許勝雄、尹衍樑、殷琪等企業名人也不遑多讓。

這項捐地抵稅除了有效降低納稅人的邊際稅率外，更因為這些納稅義務人購買這些公共用地只花了公告現值二、三成而已，抵稅時卻可以用十足公告現值來抵稅，節稅空間差距很大，難怪捐地抵稅成為有錢人避稅的天堂。

不過這個差價空間，現已被財政部長林全給堵住，因為從明年開始，捐地抵稅一律採用實際取得公設土地的價格來抵繳。也就是說，過去納稅人以低於市價所購入的公設地，再以較高的公告現值來申報抵稅的管道，再也不能用。

富人最愛捐地抵稅

假設Ａ君的年收入高達2,100萬元，扣除一些列舉扣除額100萬元後，尚餘2,000萬元的淨所得，依照累進稅率要繳交40％的綜合所得稅，計算後當年大約要繳660萬元的稅金。

但Ａ君捐贈一筆公告現值2,000萬元的道路用地給政府來抵稅，於是可以列舉扣除額增加了2,000萬元，讓他的應繳稅額歸零。而他之前以低價買入的道路用地的成本最多目前不過是400萬元而已（2,000萬元×20％＝400萬元），所以他實際省下260萬元（660萬元－400萬＝260萬），所省下的錢可以足夠他買一部高級賓士轎車了。

免稅操作4部曲：買豪宅→辦貸款→再贈與→售屋變現；資產大挪移。

不動產節稅簡表

資料來源：日陽不動產專業網

買豪宅 節稅的效果更明顯

買房子的遺贈稅節稅效果相當驚人，加上又具不錯的保值效果，懂稅法的會計師不少人都會擁有至少兩棟的房子。特別是豪宅。

由於市場售價與公告現值有著六折左右的價差，也難怪這波台北市豪宅除了靠著通貨膨脹帶動拉升，也因此出現「節稅買盤」。

1998年是台北豪宅市場第一次達到高峰期，集中在信義計畫區的豪宅，以「信義富邦」為代表，最高價格推升到每坪80萬元，買方集中在科技新貴上，而這棟到現在還是名列十大豪宅的建築物，代表人物就是鴻海大老闆郭台銘。

當時這些大老闆買豪宅的主要動機，可能是為了買一個身份象徵的尊貴地段與名宅，豪宅的節稅效果並不被強調。

這次不同。原本房地產市場預期，這波地產的漲升與豪宅無緣，卻意外發現豪宅愈賣愈好，除了與台北市土地愈來愈難取得、標價節節創新高，私下調查，才了解原來也因為價格高漲，節稅效果更明顯。

據了解，一位很愛房地產的某一光學大廠老闆，就在信義計畫區內擁有至少五、六棟的豪宅，而且全在豪宅行情每坪還未破百之前進場，而且除了個人，也利用公司名義持有。

以個人來說，這位大亨如果拿二億元的現金贈與小孩，扣除免稅額之後概算，大約要交9900萬元的贈與稅，但是

同樣拿二億元的豪宅贈與，以公告現值計算，打六折後的贈與稅稅基為一．二億元，換算成贈與稅約為5900萬元，有棟房子與純給現金的贈與稅，足足價差400 0萬元。

還有人將房屋土地產權，利用分割方式逐年贈與給下一代，只是要花的年限較長，但也是個完美節稅方式。

以公司持有的方式，一是避免下一代財產爭奪，二是房屋稅等相關稅負可以做為公司營業費用，既替公司、又為個人節稅，所以有會計師就說，力霸王又曾家族成員名下幾乎都沒有房地產，有的多半在公司名下，就是這個道理。

賣房子不論賺賠都可抵稅

屋賺賠都能享有抵扣優惠！售屋有賺應如何報稅？賠錢售屋該如何申報？申報前應備哪些證明文件？

買房子可節稅，賣房子也可以節稅，而且不論賺賠都能享扣抵優惠。如果是賠錢，可以扣抵「財產交易損失」，將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上。至於賺錢者，如果在賣出房子兩年內再買房子，就可享「重購自用住宅扣抵稅額」，附上買賣契約及所有權狀，申報扣抵之前已繳的財產交易所得。

換屋族的報稅重點可分成兩種情況來區分：

1.賣了有賺：在扣除購屋與其他成本後的財產交易所得，若高於政府的評定現值，便按評定現值申報，申報時不需檢附任何單據，讓國稅局直接以評定現值核報。若是低於評定現值，則以實際財產交易所得申報。財政部每年公布的各縣市財產交易所得標準不同，依不同的標準乘以房屋評定現值（公布於房屋稅單中），便是所需申報的財產交易所得。以九十三年度台北市為例，便是按房屋評定現值的21%計算財產交易所得，這時報稅無須檢附任何費用憑證。

2.賠錢出售：如果不幸賠售，最好採取實際交易金額申報，在扣除相關成本後，便可能產生「財產交易損失」。信義房屋建議納稅人，可以向國稅局報備，核發財產損失證明單，這筆損失可以拿來扣抵未來三年內財產交易所得。不過信義房屋也要提醒民眾，填寫申報書時，在所得列的第7項（要放表）中，要詳細填寫房屋出售地址，並在「所得代號」欄中的財產交易所得項目填上０，表示房屋因賠售而無所得，不能什麼都不填。以免檢附的文件不全，無法認定為財產損失時，還得因此補稅，甚至加收利息。

信義房屋提醒您：如果沒有證明文件，是不能列報財產損失的，因此除了買賣契約外，契稅單、收付款紀錄證明、代書費、規費、公證費收據、搬運費、裝潢費等都需檢附。只要保有原始契約、付款資料等文件，就可依當初買屋條件來計算虧損金額，因為在稅法上有「財產交易損失扣除額」一項，只要檢附相關證明文件即可申報扣除。

辦理土增稅重購退稅的十項要件！

土增稅重購退稅之檢核：

1. 買賣無先後：「先賣後買」或「先買後賣」均可適用。(惟78.10.31.(含)以前先買後賣之案件無法申請)

2. 出售時符合自用住宅用地之條件：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦峻戶籍登記，且土地出售前一年內無出租或供營業使用

3. 地上房屋不需隨同移轉：地上房屋未隨同自用住宅用地移轉時，仍可申請重購退稅，但地上建物所有權人必須為本人或配偶或直系親屬才可以

4. 要在二年內另行購買使用性質相同之土地：起算日期為訂立買賣契約(公契)日(若屬於先買後賣情形，務必先將戶籍遷入日後欲出售之房地，之後始得辦理新買土地的過戶手續)

5. 須出售或補償之地價不足購買新土地價款： 新購土地現值 > (原出售或徵收之土地現值 - 繳納土地增值稅)

6. 最高面積之限制：出售及購買都市土地不超過3公畝及非都市土地不超過7公畝

7. 登記名義人要相同

8. 新購土地須符合地價稅自用

9. 五年內不得移轉或改作其他用途

10. 申請重購退稅無次數之限制

※重購退稅申請條件符合與否，仍依稅捐機關認定為準

房地產節稅→→土地增值稅節稅

資料來源：日陽不動產專業網

房地產節稅→→地價稅節稅