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房地產節稅→→土地增值稅節稅

土地增值稅目前在稅法上分三種稅別，一為自用住宅優惠稅率，二為一般稅率，三為免稅。其中自用住宅優惠稅率為漲價淨額10%，一般稅率則依其漲價淨額的倍數不同而有如下不同的稅率。

漲價淨額＜一倍	稅率40%
一倍＜＝漲價淨額＜二倍	稅率 50%
漲價淨額＞= 二倍	稅率60%

至於土地增值稅節稅的方法有哪些呢？站長整理如下：

（一）辦理自用住宅優惠稅率

Ａ－土地所有權人出售的如果是自用住宅用地，可以申請以一○％優惠稅率課徵土地增值稅，但其中有幾點規定是土地所有權人必須注意的：

１．一個人一生僅適用一次。
２．出售前一年不得出租或營業。
３．出售土地之地上建築改物是土地所有權本人或其配偶或直系親屬所有。並在該地辦竣戶籍登記。（以簽訂買賣契約之日為準）
４．適用自用住宅用地稅率的面積，都市土地為未超過三公畝部分或非都市土地為未超過七公畝部分。（超過的部分仍依一般稅率課徵）
５．該筆土地地上建物之評定現值不及基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。

Ｂ－技巧

１．如果您名下的不動產出售，且您已經享受過優惠稅率，但配偶則尚未辦理過自用住宅優惠稅率，您可利用立法院新通過的夫妻贈與免稅條例先行將土地所有權移轉至配偶名下再行出售，一樣可以以配偶的名義辦理優惠稅率。

２．如果您出售前一年內有營業，惟營業面積並未佔建築物面積之全部，除營業所佔面積無法享有優惠外，其餘部分仍可依其持分之土地面積之比例享有優惠。

３．戶籍設立並無時間長短之限制，只要出售日以前已設好戶籍即符合自用宅設籍規定。

４．如果您有多處不動產同時出售，惟面積合計並未超過規定，可同時申報移轉一同辦理自用住宅優惠稅率。

５．申報自用增值稅前並無一定須辦妥地價稅自用。

６．增值稅自用僅規定一生一次之使用限制，未規定申土地筆數限制，故只要符合自用住宅面積上限即可。惟需同時出售所有房子，於申報自用增值稅時，需將數筆土地同一日申報，則數筆土地皆可享用自用優惠稅率。既數筆土地之增值稅申報日應為同一日，立約日亦應為同一日，始符合一生『使用一次』規定。

７．當您擁有多處不動產，為了達到充享受自用增值稅的優惠稅率，可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍。

８．土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準，持有的期間愈長，漲幅愈大，出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負，就利用親友關係，將土地多次移轉買賣，而達到減少增值稅的目的。

９．自用住宅用地優惠稅率，最好是在大面積或長期持有的土地，且不符合重購自用住宅用地條件時才使用，其他土地則應儘量利用重購退稅。

Ｃ－申報自用增值稅應備之文件：

（1）增值稅申報書
（2）土地買賣契約書（公契）
（3）土地及建物所有權狀影本
（4）土地所有權人戶口名簿及配偶或直系親屬設籍該地之戶口名簿影本
（5）土地所有權人無租賃或營業聲明正本

（二）辦理重購退稅

土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償金之日起，二年之內，若另行購買未超過三公畝(90.75坪)部份的都市土地，或未超過七公畝
(211.75坪)部份的非都市土地，仍做自用住宅用地使用者，其新購土地地價超過原來出售土地地價或補償金扣除土地增值稅後的餘額，可以向主管稽徵機關申請，就其已繳納的土地增值稅額內，退還上述不足支付新購土地地價的數額。（無論為先買後賣或先賣後買，均可在兩年內向主管稽徵機關申請退稅）

Ａ－退還金額計算如下

新購土地地價－ (原出售土地地價或補償地價－已繳之土地增值稅) ＞０，可退稅。
即支出＞收入可就其已繳納的土地增值稅額內申請退稅。

Ｂ－限制與技巧

１．重購退稅後，五年內不得再出售或變更使用用途（戶籍他遷或供人設籍，或公司登記等），才能符合此項退稅原則。倘若在五年內轉售或改為其他用途，則必須被追繳原退還的稅款。因此，建議當事人，如果要將戶籍遷離重購土地，可以於當時留下他的配偶或直系親屬中的任何一人的戶籍不遷，或者在當事人戶籍他遷時，提前將任何一位直系親屬或配偶的戶籍遷入，即可避免被追繳原退還土地增值稅的命運。

２．可以先賣後買，也可以先買後賣，但在民國七十八年十月三十日以前，所重購土地退還土地增值稅只能適用先賣後買。

３．出售時，須符合土地稅法所規定的自用條件，但不一定此次須申請自用住宅用地土地增值稅優惠稅率為條件。

４．承買登記名義人必須與出賣時的登記名義人相同始可適用。例如，以夫或妻名義登記的土地出售後，重購時仍須為夫（或妻）的名義。

５．新購入的自用住宅用地，應辦理自用住宅用地地價稅優惠稅率。

６．申請退稅並沒有次數上的限制，即退稅後的五年內可再買新屋（或賣屋），再申請退稅。

Ｃ－申請自用住宅用地重購退稅須檢附的文件：

（1）原出售土地部分：土地買與賣之公契契約影本、土地及建物登記簿謄本。
（2）新購土地部分：土地買與賣之公契契約影本、新購土地及建物所有權狀影本、地價稅按自用住宅優惠稅率核准通知書（核準自用公函）影本。
（3）出售土地及新購土地已設籍的戶口名簿影本或戶籍謄本。
（4）原出售地前一年內無租賃申明書二份（有他戶設籍但無出租者）。
（5）買與賣之土地增值稅繳款書收據聯影本。