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不動產報稅有撇步　教你成為『報稅達人』

又到了報稅季節！94年度所得稅結算申報將於5月1日正式登場。根據永慶房仲網網路調查發現，儘管近年來買賣屋已變成「全民運動」，但網友對於相關報稅知識明顯偏不足，其中，近五成的會員從未在買賣房子過程中，運用不動產節稅方式合法節稅；而其中又以「賣屋時賠錢節稅法」，以及「房東節稅法」使用比例最低。

從五月開始，為期一個月的報稅季節即將來臨，而此刻大家最關心的，莫過於「到底要怎麼報稅，才能繳稅繳得少、繳得省?！」永慶房仲網特別針對網站會員，進行為期一週的報稅常識大調查，其中，竟高達48.58%的人“從未運用”任何不動產節稅法合理節稅，顯示有近五成的民眾因為不動產報稅常識不足，白白錯失合理節稅的機會。

永慶房屋契約部經理林國華表示，一般最常見的不動產合法節稅方式包括「財產交易損失法」、「房東租屋成本列舉扣除法」以及「重購退稅法」。其中，永慶房仲網會員調查當中高達4成5的會員完全不知道售屋後第二年，售屋所得部份要再申報『財產交易所得稅』。另外，針對若在賠售時，可運用申報「財產交易損失」合理節稅方式，也有近超過5成7的會員完全不知道，也只有8.1%的會員曾在賠售時合法節稅，讓損失降到最低。

另外，在微利、微薪時代裡當「包租公」、「包租婆」也成投資趨勢，但仍有很多人卻不知道，當了房東除了賺租金外，也能有節稅空間。根據房仲網調查統計，近33%會員知道「房東節稅法」，但其中僅一成的會員曾經運用此項目進行節稅。

針對調查結果林國華經理表示，因為在買賣屋當中，一般人認定稅法內容比其他流程來得較艱澀，也往往容易忽略細節，白白繳交更多的稅，其實利用不動產節稅法真的不難，只要運用以下四大招便能輕鬆節稅！

報稅錦囊第一招：售屋族「財產交易損失」節稅法！

列舉「財產交易損失」可以扣抵所得稅，這項節稅法對前一年賣出房子的民眾來說是絕對不能忽略的，步驟如下：

一、查出財政部計稅標準

舉証財產交易損失最簡單的申報方法，就是以房屋評定現值的固定比率計算出售屋所得，舉例來說，如果你去年賣出位於台北市的房子，房屋評定現值為一百萬元，對照財政部公告的出售房屋財產交易所得標準為23%，因此在申報所得時需填寫財產交易所得為23萬元。

二、對照「財政部計稅標準」與「賣房子實際收入所得」

將出售房屋的實際價格減去成本與移轉費用即等於賣出房子的實際收入。

1、成本部分：如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等；房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息；以及在取得房屋所有權後，於持有期間內所支付合理及必要的修繕、改良、增置等費用

2、移轉費用部分：出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等

若屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後三年的財產交易所得扣除。因此永慶房屋提醒你，最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。

報稅錦囊第二招：房東族節稅法！

對於擁有餘屋出租的房東族來說，名下的不動產，到底要如何報稅才是有利的方式？事實上，房東族要節稅一點也不難，只須注意以下幾件事：

一、備妥憑證，提高可供扣除額

假設老王一年的租賃收入有24萬元，老王可以選擇以下兩種計算方式：

1、不需提供任何文件，僅依照財政部公告標準計算：扣除43%的必要費用，直接將以全年實收租金乘以57%，應申報金額為13萬6千8百元

2、列舉扣除方式，將因為租賃而發生的合理、必要的損耗與費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、出租房子的保險費、出租房子的房貸利息等等。建議你可以先將以上的費用從租金收入中減除後，再以餘額做為所得報稅。

二、避免無出租卻被認為有租金收入

如果老王將房屋“無償”借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，不論實際上有沒有收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作為住家使用，永慶房屋提醒你，一定要準備雙方當事人以外的二人證明以及法院公證，就可以不用課租金所得這筆稅了。

報稅錦囊第三招：房客族節稅法！

房東有節稅妙招，房客也有，如果是租屋自住者，可利用租金列舉扣除額，將租金費用正式列入所得稅扣除項目中，享有一年最高十二萬元租金支出列舉扣除額的優惠。林國華提醒房客族，在申報租金費用節稅時，得先將下列相關文件備齊：

1、租屋依據：承租房屋的租賃契約書。

2、租金費用證明：要申報租金支出當然要有憑有據，因此要記得將付款證明，包括房東給予的租金收據、金融卡或銀行轉帳證明等先準備好。

3、確實居住證明：納稅義務人本人、配偶或直系親屬中，須有一人設籍於租屋地，並備妥戶口名簿影本或戶籍謄本。

林國華提醒，在提列房租支出時，別忘了先跟房東協議好，避免房東可能會因而衍生繳稅問題，進而調漲房租。

報稅錦囊第四招：「一買一賣」節稅法！

同時有買房子、賣出房子兩種行為的民眾，也別忘了善用「重購自用住宅扣抵稅額」合理節稅。

林國華表示，「重購自用住宅扣抵稅額」適用的範圍有所限制，建議民眾可以先可檢視自己是否符合以下條件：

1、不管是買進或賣出的二間房屋都必需符合“自用住宅”的條件

2、購屋的價格必需高於出售的價格

3、兩間房屋產權登記的時間必需在二年之內

4、二間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人

林國華最後提醒，不論是無殼蝸牛租屋而居的『房客族』，還是擁有許多不動產的『房東族』，亦或是購屋、售屋族群，只要懂得運用手邊的資源，便可為自己輕鬆節省一筆不少的稅金，因此，如何在可選擇的彈性下，運用不動產為自己爭取最有利的節稅空間，成為『開源節流』時代下相當重要的一個課題；離報稅季節五月還有近一個月的時間，現在就可以開始著手蒐集相關節稅資訊，該備齊的文件也開始動手準備，等待五月來臨，就能輕鬆報稅，做個聰明省錢的納稅人！

資料提供：中時理財網