投資必勝絕招—格局理論
如果有一種投資機會，本錢不需要太多，
報酬率至少一○○％，而且完全沒有風險，您是否會心動呢？當然會！
相信這是所有投資人夢寐以求的投資機會，
但是什麼樣的投資標的有這樣的機會呢？
答案就是投資房地產！
世界上一百大首富中，至少有一半是參與了房地產投資標的，所以可以發財而且持續富有。以下就是能夠協助投資人，真正了解投資房地產，三個可以擊敗任何不景氣的武器——格局理論。
一、本錢不需多
房地產投資的第一個特色就是可以採用極高的財務槓桿協助，因此可以不用投入太高比例的本錢！而提供財務援助的人（通常為銀行），為什麼會樂於提供高額的融資協助呢？因為房地產是一種同時具有高保障性與低折舊率的特殊優勢標的！
由於可以運用高的財務槓桿，所以通常投入百分之十至二十的資金，就可以從事五至十倍營業額的投資，與傳統製造業相比，因後者財務槓桿低，所以同樣的資金投入可能只能創造二至三倍營業額的投資效果，自然可以產生較大的投資報酬率。同時，就投資風險而言，房地產投資即使投資失敗，其損失亦多有限（最多百分之十或二十的資金），但傳統製造業就沒有那麼幸運，一次失敗往往就導致血本無歸，甚難翻身。
其實，在高槓桿的財務操作之下，真正可以獲得最大投資利益的卻是購買（預售）房屋的投資人，因為在台灣現行的預售制度之下，房屋購買人只要支出百分之十左右的前期款（down payment ）就可以購買到預售屋，在漫長的興建期間又不必支付任何利息，所以如果增值了，其運用財務槓桿效果所產生的報酬是十分可觀的（可能大於十倍）。
相對地，如果崩盤了，購屋人最多只會損失「前期款」（就好像投資選擇權（option）失敗一般）。
同時，根據目前消費者保護法與公平交易法有關保護投資人的規定，賣方（建設公司）如果要沒收購屋者全部的「前期款」，機會不大，通常還可以打個商量，少扣一些。在這樣的情形下，預售屋的購屋者是具有極大的投資優勢，這也是目前市場上，較具投資特性的商品（如小套房、豪宅，或是使用權商品）會造成投資人大量搶購的重要原因。
由歷史的經驗可以發現，許多建設公司的老闆常常抱怨，他們並無法賺到房屋景氣所帶來的真正增值利益（因為房屋在預售期即已售出），而預售屋的購屋者，常常才是高財務槓桿下的真正獲利者。
但這些老闆為什麼不要蓋好房屋才賣，而要採用預售的方式出售房屋，然後才後悔沒有賺到最大利益呢？
因對建設公司而言，他們買土地時已經運用了高的財務槓桿，然後再利用預售制度（先收款）創造了極高財務槓桿下的投資報酬率（投資報酬率可以大到數百倍），因此，雖然犧牲了預售房屋未來的可能增值利益，但兩相比較，大多數資金較為不足的中小型建設公司，還是會採用預售制度，以規避財務風險。相對地，對財力雄厚的建設公司而言，購地時既然已經採用了高的財務槓桿，就不應該將房屋預售，應待房屋蓋好後再行出售，方可獲取最大的房屋增值利益。
二、報酬率至少百分之百
由於房地產投資採用了高的財務槓桿方式，所以可以用不到銷售金額百分之二十的資金投入，即可完成一個建築開發案。這代表的意思是，假如成本是一百萬元的房地產投資，如果能在市場上賣到一百二十萬元時，投資者的報酬率就已經可以達到百分之一百。（自有資本的投資報酬率）
如果同時採用了預售制度，在興建過程中，通常還會有銷售金額的二十％至三十％現金流入，此時，可能不用自己的資金一毛錢，就可以順利完成興建案，此時對所投入的自有資金而言，其實報酬率就會增加到無限大，因為分母為『○』（甚至還可能是負的）。
如果在規劃的過程中，又有機會增加了容積，或是採取了容積移轉的方式，增加了低成本的容積，則其報酬率就會更加增大。
再加上，如果銷售時的售價因市場景氣而向上攀昇時，報酬率自然也會更高，在如此多的「如果」、「可能」之下，報酬率是可以不斷地被增加，這是房地產投資的最大魅力所在。
有經驗者重區位
但應該注意的是，雖然幾乎每一個房地產投資開發案的自有資金報酬率至少都有一○○％以上，但因一個興建案的時間有長至四、五年的，所以，還要將總報酬率分配到每年的平均報酬率，才可以做客觀的比較。
但無論如何，房地產投資的高報酬率，是不容懷疑的！它只有商品賣不掉才會有風險，所以才會有高收費的「代銷公司」出現，但是通常只要產品是在最好的區位（例如台北市），這種情形幾乎就不會發生，頂多只有售價無法達到期望而已。這也是所有有經驗的投資者常講房地產投資的三個最重要因素是「區位！區位！區位！」的主要原因。
三、投資零風險
基本上，房地產投資是沒有風險的——只要時間夠長。我曾將台北市超過四十年（民國五二年至九五年）的預售屋平均房價加以比較，結果發現，在民國七十年以前，一坪十萬元的房屋已是「天價」；在民國七十七、八年期間，一坪五十萬元的房屋才算「天價」，但到了民國九十五年，一坪超過一百二十萬元的房屋才是「天價」︰︰。
這個資料代表什麼意義？代表在台北市，幾乎全部的投資人如果房屋不賣，在過去四十多年的時間裡，不論是在何時，或是以何種價格購買房屋，到今天不但沒有賠錢，反而還都增值了。
所以，只要放的時間夠久，即使投資人現在所買的房屋是「天價」，但未來一定還會有更高價格的機會出現，到時一定可以出售獲利！所以房地產投資只有投資人耐不住時間長的問題，而沒有風險問題。
它不像股票，如果你不注意，如果那家公司倒了，股票有變成壁紙的可能。房地產不會！只要你不要買區位不好的產品（因為時間要等太長），則絕沒有變成壁紙的可能，它一定會讓您的投資賺到錢！
時間即代表格局
可是很多人可能會問，如果房地產投資具備如此優異的三大特性——本錢不需多、報酬率至少百分百、投資零風險，為什麼還有那麼多人投資房地產卻沒有賺到錢呢？
這個問題的答案，就牽涉到了投資房地產最重要的決勝理論—格局理論。房地產的投資，最終將由格局最大的人獲勝！
什麼是格局最大的人呢？指的就是在購買房地產時，投資人計劃在多久的時間內將其出售，這個預期的時間就是「格局」。一般而言，有的散戶投資人，只將「格局」訂在六個月（即在六個月內就計劃出售獲利）；有的建設公司將「格局」訂在二至三年；有的開發商將「格局」訂在五至十年（如高鐵）；有的外商投資公司將「格局」訂在二十年；有的壽險公司將「格局」訂在三十年……。
人壽公司有優勢
當格局愈大，其勝負自然即已出現，最有名的例子，如一九八九年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地；又如南山人壽在二○○二年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地；再如新光人壽在二○○六年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地。
為什麼人壽公司在標地上有其優勢？就是因為「格局」較大——不論其所規劃的資金準備、投資年限，皆以超過三十年為導向，亦即他們在投資前的考慮是在未來三十年內，是否有一天該地價格可以有增加五十％的機會？如果有，就是一個穩勝且無風險的投資！
相對的，許多私人財主及建設公司，他們以快速周轉為考慮，將格局放在一年至三年，因此其資金準備、融資配合、市場銷售，皆以三年為考慮，當三年內如果沒有達到預期的市場情況，他們就必須被迫退出。
此時，所有資產將在一夕之間變成負債，「錢能載舟，亦能覆舟」，過去許多有名的建設公司，就因「格局」太小，不論其知名度再高，房屋蓋得再好，而都不得不消逝在時代的洪流之中。因為房地產投資的競爭是一種「格局」的競爭，「格局」大者，勝「格局」小者。
孫子兵法有云：「勝兵，先勝而後求戰；敗兵，先戰而後求勝！」在房地產投資的世界裡，雖然具備了「本錢不需多」、「報酬百分百」、「投資無風險」的迷人特性，但真正決定勝敗的還是「格局」！當了解了「格局理論」後，投資人就應了解要努力創造「格局」的能力，方能使投資立於不敗之地！
三種募資金方法
要如何培養「格局」呢？格局的基礎在「資金」，對房地產投資者而言，募集資金的方法大致可分為三種：
第一種，是以「股權」換資金：亦即透過各種公募及私募的方式，讓具有資金者成為股東，當然，隨著股東的要求，對其股份可以分為普通股，或是附有優先償還條件的特別股。
第二種，是以「債權」換資金：可以採取的方式如發行公司債。通常公司債又可以分為有擔保及無擔保二種，甚至有些債權的發行亦可以加入可轉讓為股權的方式（可轉換公司債）的設計。
另一類具有債權性質的募資方式，就是向銀行、票券公司、私人投資機構或是外商、外資法人，以借款的方式，設定債權以募集資金。
第三種，是以「產權」換資金：最直接的方式是直接買賣，但因房地產賣掉後就失去獲利的機會，所以可以採用附買回條件的方式設計。
第二類方式是採取目前十分流行的證券化方式，如透過REITs的方式將房地產出售，但也可以採取附買回權的設計（例如：REATS），使得獲利機會可以保持。
第三類方式是在未來即將成為市場主流的「合夥」（partnership ）型式，透過讓擁有資金者成為產權的共同擁有者，讓自己成為管事股東（GP ,General(或managing) partner），而讓資金擁有者成為單純的資金股東（MP，Money partner ）或是產權股東（EP，equity partner）。而以信託（Trust）的方式，將「合夥」可以成為獨立運作的個體，它可以獨立的從事融資、銷售、興建、管理及處分資產，這種以產權換資金的方法，不論在國外或是在未來的台灣，勢必將成為募集資金的主流。
不論採取以股權換資金，以債權換資金或是以產權換資金，都是希望增強投資者的資金能力，以提昇「格局」等級，因為房地產投資是一場資金的戰爭，戰爭的原則是先求不敗，再求勝利，而充沛的資金能力是確保投資能立於不敗的唯一法寶。
結語
所謂「大軍未動，糧草先行」，同樣地，房地產投資亦是如此，必須「大軍未動，資金先到」，每一個投資人都有其個別的資金條件，但在房地產投資的競爭上，端看每個人資金條件的強弱，就決定了「格局」，而「格局」就決定了勝負。最近的幾次小面積國有地標售，有些私人財主及私人投資公司，以高於壽險公司的出價取得土地，代表他們的「格局」又較壽險公司更大，因為他們「今生」可能不準備出售，所以「格局」最大！但房地產市場競爭的真正決戰點，將在今年（二○○七）較大面積土地的爭奪上，未來誰能在較大面積的取得上獲得優勢，就必將成為這一波房地產投資的真正贏家。
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
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