ㄚ清房地產物業專業整合服務網

一、意義

指不動產因買賣、設典、交換、贈與、分割及占有取得等原因而發生所有權移轉時，由政府依據契約所載價格所課徵之不動產移轉稅。

二、徵收範圍

不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。(契稅條例 2)

三、納稅義務人

(一)買賣契稅之納稅義務人：

      1. 買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅。(契稅條例 4)

       2.交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅率課徵。(契稅條例 
          6 II)

       3.先典後賣者，得以原納典權契稅額，抵繳買賣契稅。但以典權人與買主
          同屬一人者為限。(契稅條例 10)

       4.依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契
          稅。(契稅條例 11)

       5.凡以遷移、補償等變相方式支付產價，取得不動產所有權者，應照買賣
          契稅申報納稅。(契稅條例 12 I)

(二)典權契稅之納稅義務人：

  1.典權契稅，應由典權人按契約所載價額申報納稅。(契稅條例 5)

  2.以抵押、借貸等變相方式代替設典，取得使用權者，應照典權契稅申報納稅。(契稅條例 6)

(三)交換契稅之納稅義務人：

    1.交換契稅，應由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅。

    2.前項交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅稅率課徵。

      (契稅條例 12I)

(四)贈與契稅之納稅義務人：

   1.贈與契稅，應由受贈人估價立契，申報納稅。(契稅條例 7)

   2.以不動產為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸
      屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，依第十六條規定之期限申報繳納
      贈與契稅。(契稅條例 7之1)

(五)分割契稅之納稅義務人：

      分割契稅，應由分割人估價立契，申報納稅。(契稅條例 8)

(六)占有契稅之納稅義務人：
     占有契稅，應由占有不動產依法取得所有權之人估價立契，申報納稅。       
     (契稅條例 9)

四、稅基

契稅之課徵，係由主管稽徵機關依據納稅義務人申報之契價計徵之：

(一)納稅義務人申報契價，未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格者，得依評標準價格計課契稅。但依第十一條取得不動產者，不在此限。(契稅條例 13I)

(二)納稅義務人申報契價高於標準價格者，則按其契價計課契稅。

(三)依契稅條例第十一條所定，依法領買或標購公產及向法院標購不動產，其買賣價格高於不動產評價委員會評定之標準價格者，除當事人自願以實際買賣價格繳納契稅，准按其買賣價格課徵外，應按標準價格課徵契稅；至領買或標購價格低於標準價格者，仍依契稅條例第十三條但書規定，按其買賣價格計課契稅。(財政部 66.3.15 臺財稅第31752號函)

五、稅率結構

契稅之稅率係差別比例稅率：

六、免徵規定

    依契稅條例規定：

1.      有下列情形之一者，免徵契稅：

(1)   各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用取得之不動產，但供營業用者，不適用之。

(2)   政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產。

(3)   政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。

(4)   建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定應申報納稅者，不適用之。

(5)   建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以受讓人為起造人名義取得使用執照者。(契稅條例 14)

2.      不動產為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅：

(1)   因信託行為成立，委託人與受託人間。

(2)   信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

(3)   信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

(4)   因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

(5)   因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。(契稅條例 14之1)

3.不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。(契稅條例 2)

七、稽徵程式

(一)徵收機關：

     契稅由直轄市及縣(市)稅捐稽徵機關徵收或鄉、鎮、市、區公代徵之。(契稅條例 29)

(二)申報契價：

       1.(1)納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。

          (2)不動產移轉發生糾紛時，其申報契稅之起算日期，應以法院判決確定日為準。

          (3)向政府機關標購或領買公產，以政府機關核發產權移轉證明書之日為申報起算日。

          (4)向法院標購拍賣之不動產，以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日。

          (5)建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義取得使用執照者，以主管建築機關核發使用執照之日起滿三十日為申報起算日。(契稅條例 16)

     2.依規定免稅者，應填具契稅免稅申請書，並檢附契約及有關證件，向主管稽徵機關聲請發給契稅免稅證明書，以憑辦理權利變更登記。(契稅條例 15)

     3.主管稽徵機關收到納稅義務人之契稅申報書表暨所附證件，應即填給收件清單，加蓋機關印信及經手人名章，交付納稅義務人執存。(契稅條例 17)

(三)核發稅單：

1.主管稽徵機關收到納稅義務人契稅申報案件，應於十五日內審查完竣，查定應納稅額，發單通知納稅義務人依限繳納。

2.主管稽徵機關對納稅義務人所檢送表件，如認為有欠完備或有疑問時，應於收件後七日內通知納稅義務人補正或說明。(契稅條例 18)

 (四)繳納稅款：

納稅義務人應於稽徵機關核定繳款書送達後三十日內繳納。(契稅條例 19)

(五)據以辦理登記：

凡因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割及占有辦理所有權登記者，地政機關應憑繳納契稅收據、免稅證明書或同意移轉證明書，辦理權利變更登記。(契稅條例 23)

八、罰則

(一)怠報金：

納稅義務人不依規定期限申報者，每逾三日，加徵應納稅額百分之一之怠報金，但最高以應納稅額為限。(契稅條例 24)

(二)滯納金：

納稅義務人不依規定期限繳納稅款者，每逾二日，加徵應納稅額百分之一之滯納金，逾期三十日仍不繳納稅款及滯納金或前條之怠報金者，移送法院強制執行。(契稅條例 25)

(三)補稅與罰鍰：

納稅義務人應納契稅，匿報或短報，經主管稽徵機關查得，或經人舉發查明屬實者，除應補稅額外，並加處以應納稅額一倍以上三倍以下之罰鍰。(契稅條例 26)

(四)檢舉獎金：

1.      告發或檢舉納稅義務人逃漏、匿報、短報或以其他不正當之行為逃稅者，稽徵機關得以罰鍰百分之二十獎給舉發人，並為舉發人絕對保守秘密。

2.      前項告發或檢舉獎金，稽徵機關應於收到罰鍰後三日內，通知原檢舉人，限期領取。

3.      公務員為舉發人時，不適用本條獎金之規定。(契稅條例 32)