財訊月刊: ＜財訊地產特報＞ 租金漲過頭、消費意願低落 台北熱門商圈驚見退租潮
財訊地產特報
二大因素：租金漲過頭、消費意願低落
台北熱門商圈驚見退租潮
SOGO復興館開幕帶動高租金效應卻也啟動排擠風潮
文◎鄭育容
自從東區ＳＯＧＯ商圈出現月租八十六萬元的金店王後，北市店租全面跟漲，但今年以來，漲租效應如利刃般重創承租店家，各商圈浮現退租潮，東區也出現罕見的空租期，整體店租行情下修氣氛濃厚。
商鋪熱度逐漸退燒，根據本刊實地查訪，曾創行情的熱門商圈已有投資客不耐高成本而撤守，更普遍的是房客吃不消高漲的租金，紛紛頂讓或咬牙退租。
「新光三越只帶來曇花一現的行情。在商圈萎縮以及零售業不見成長的情況下，房東只嘗到一時的甜頭，經過近半年的煎熬，才覺悟到以降租因應」，一位在地的房仲業者點破天母商圈的窘境。
店鋪退租的情況也正在其他商圈發生，例如敦化南路仁愛圓環以南一帶，原來的新學友書局往南沿路，原來一整排都是高價精品品牌的店面，像是凡賽斯、蘇菲雅皮鞋、MONDI、傑尼亞等，都陸續在此處消失。
帶狀商圈質變 塊狀發展取而代之
一年的時間，可以讓燙金的商圈急凍、萎縮，甚至近乎消失，箇中原因主要為商圈板塊移動與本身生命週期的改變，綜觀北市稍具規模的百貨商圈、社區商圈皆有更加集中化、群聚的現象，存在的形式從原本的帶狀濃縮為塊狀，並由最賺錢的核心商店做支撐，因此，像在東區就以SOGO 百貨三個館為核心與界線，在此範圍內的商鋪行情最火熱，距離愈遠的或不在區域內的，只有面臨被淘汰的命運。
國內房市自SARS 後的○四年開始迅速起漲，店面行情更在近三年交投熱絡，根據仲介業的統計，○四年迄今，幾個熱門商圈平均的成交價格少則有二五％的漲幅，多則為一倍多的翻漲，反映時間稍晚的租金行情，則有兩成到近兩倍的成長表現，當然，各商圈內屢見創下多次轉手、每一轉手價格都愈加燙金的個案發生。
只不過，漲高的價格讓店面的投資報酬率受到壓縮，對於短期買賣斷的投資客來說，購買成本太高，能賺取的價差趨小，永康街就出現投資客沒賺錢就出脫的案例；就算是長期收租，年報酬率也從先前的五％以上，降至三％左右，特別是熱門商圈的大馬路邊，報酬率僅約二至三％，比起巷內店面有三至四％的報酬還低，反而是夜市、學區型的商圈報酬率仍有五％的水準。
讓商鋪行情瀕臨降溫的近因是店租漲過頭，超越房客足堪負荷的合理價位，因此，房客主動退租或是房東強勢漲租逼退的例子愈來愈多，長期下來，不可說沒有「殺雞取卵」的隱憂。
價格高漲 店面投報率大降至三％
SOGO 商圈不斷有房東要將房租大幅調漲，漲幅大到品牌業者都無法接受；永康商圈也傳出類似案例，新一波退租現象一觸即發，不過，還是有房東堅定地挑戰新租金價位，彷彿衝破這個關口就能確保行情不墜。
退租現象暫未引發全面性的降租效應，但店面成交速度趨緩以及待租期拉長卻是不可忽視的訊號；永慶商仲協理黃增福表示，今年以來，店面交易量較去年同期減少約一○至二○％，成交時間相對拉長，以前幾乎沒有空租期的商圈，如今相繼出現長達一至三個月的待租期，下半年開始，這個現象更加明顯，一來是高漲的物價無法完全轉嫁，被漲店租的商家無法反映成本，業績又無成長，導致愈來愈多的人生意做不下去。
再者銀行緊縮房貸，對於店面投資也產生衝擊，店面的貸款成數從以往的七、八成降至五、六成，對於投資客而言，資本要更加雄厚才能進場。
商圈行情上有零售業不景氣的鍋蓋
零售業成長跟不上暴漲的店租為現階段商圈行情的根本問題，過去三年北市熱門商圈不論是價格或租金，少則漲了三成，多者漲了一倍以上，零售業景氣卻在同時間遭逢寒冬。
零售業營業額雖在今年稍有起色，但幅度相當微弱，經濟部的統計顯示，今年一到七月零售業營業額較去年同期成長二‧二五％，餐飲業業績年成長五‧九四％，對照店租凶猛的倍數漲勢，不難理解商鋪行情面臨的是經濟大環境的衰退挑戰。
房仲業者表示，現階段房東仍堅守租金的主要原因，在於對明年立委選舉及總統大選的觀望，希冀的還是兩岸經貿政策的大幅放寬，如果沒有實質利多挹注房市，那麼明年第二季將產生明顯的價格修正。
屆時商圈租金的差異性將拉大，關於短期買賣投資利潤盡皆壓縮，長期收租的投報率將從現行的三％左右再向下降為二％左右。
│股市雷達站
台積電蔡力行雙料冠軍、兆赫林慶輝最佳進步獎
獨家披露大老闆員工分紅排行榜！
文◎蔡靚萱
員工分紅費用化即將上路，未來可配的分紅股票數量將大幅萎縮，到底有哪些大老闆忙著把握最後自肥機會？又有哪些大老闆趁機照顧員工？股東應好好檢視一番。
上市櫃公司發放除權股票已經告一段落，給員工的股票分紅也都入袋，又到了一年一度大老闆股票分紅揭祕的時候，本刊繼二○○五、○六年獨家報導大老闆的分紅情形，今年繼續追蹤最新變化，看看到底有哪些大老闆們愛把股票往自己口袋裡搬。
蔡力行分紅二‧七三億元
受到員工分紅即將費用化影響，電子業提前因應衝擊，逐步調高現金分紅比例，聯電等公司甚至全數發放現金分紅，也連帶影響董事長、總經理等大老闆的分紅張數，而稍微較去年衰退，不過也有不少知名公司大老闆分紅張數繼續攀高。
今年員工分紅排行榜，由台積電執行長蔡力行拿下「分紅張數」與「分紅股票市值」的雙料冠軍。蔡力行共領取四千四百張分紅股票，以台積電市價六十二元換算，價值二‧七三億元，約等於樂透彩券連四、五槓之後的頭彩獎金，略遜於去年宏達電總經理周永明奪得冠軍時的三‧七八億元。
第二名則跌破眼鏡地由兆赫總經理林慶輝拿下，林慶輝去年只領了三十三張分紅，隨著兆赫去年稅後盈餘成長了一三一％，今年分紅張數暴增到一三五二張，加上兆赫股價一年來倍數成長，讓他躋身億元分紅大戶。
上任冠軍周永明則落到第三名。由於宏達電股價由去年的千元水準下殺到六百多元，加上周永明今年股票分紅只有三百張、較去年少了一百張，以一‧八八億元退步到排行榜第三名。
辜成允仍是傳產冠軍
在傳產部分，照例又由台泥董事長辜成允掄元，由於台泥股價大漲，分紅張數增多的辜成允，分紅價值一舉突破億元，是傳產業中唯一分紅市價破億元的大老闆。同時，營建老闆也﹁配﹂得不亦樂乎，包括興富發董事長鄭欽天、宏普董事長段津華都擠進前十名，基泰、華固、長虹、工信的董事長或總經理們也都在三十名以內。
金融業方面，過去總是榜上有名的中信金，由於去年虧損沒有股票可配，分紅大戶辜仲諒也已避走海走，反而是證券業因為台股大漲獲利大增，表現最為顯眼，寶來董事長白文正拿到六四六張的分紅股票，價值一○六三萬元；群益董事長陳田文的四二一張股票分紅，也有八百多萬的價值，分居金融業的冠、亞軍。
在張數排行部分，冠軍蔡力行的四千四百張配股，比起他個人去年的三四九三張大幅成長，不過，距離張忠謀以前創下的五三八八張紀錄，還有一段距離。第二名則由力晶董事長黃崇仁以三千四百張奪下，去年DRAM產業走出谷底，力晶全年盈餘成長三二四％，黃崇仁的分紅張數也同步由七五○張成長到三千四百張。過去黃崇仁領取巨額董監酬勞常常引起批評，雖然力晶在今年股東會上通過下修盈餘提撥董監酬勞比例，以杜悠悠眾口，不過，這次老董又拿了這麼多分紅，下次股東會恐怕不會太好過。
台泥董事長辜成允的二二六一張名列第三，算一算，這個數字占了台泥全部分紅的二五％，這是辜成允繼○四年獨享全公司分紅的二八％，去年一人吞下二七％之後，再度一人獨享超過兩成的分紅。與辜成允有異曲同工之妙的，還有全國電子總經理蔡振豪，蔡總去年獨拿公司提撥的所有員工分紅四百張，今年全國電子只提撥了六百張，又全部由蔡振豪獨享，眾人皆無我獨有，可見蔡振豪在董事會成員心目中真的無人敢比。
蔡振豪再度獨享所有分紅
由於分紅是依照前一年的公司獲利配發，大老闆們的分紅理應與獲利共進退才是。公司○六年獲利減少，分紅卻增加的，包括聯強與光寶等公司。聯強董事長苗豐強與執行長杜書伍兩人去年都領了一二二六張分紅，今年則各領了一千六百張分紅，明顯成長，同時期聯強去年稅後獲利卻較前一年衰退六‧五一％。不過近幾年聯強海外布局表現突出，雖然短期內難有獲利貢獻，但仍讓董事會肯定兩人的貢獻。
另一方面，公司業績成長，但分紅愈拿愈少的大老闆，有鴻準、原相、驊訊等公司。其中驊訊○六年全年獲利成長兩成，不過為了提前因應分紅費用化，提撥的員工分紅總額卻下降，由去年的一千六百張減少為九百張，董事長兼任總經理鄭期成去年領了一百張分紅，今年則一張也沒拿。
至於沒領員工分紅的董事長也不少，包括有鴻海、旺宏、凌陽、思源、瑞軒、廣達、喬山、神腦、新日興等公司老闆，都將分紅配股留給員工享用。而到底大老闆、高階經理人領什麼樣的股票分紅才合理？小股東可別忘了在股東會上好好表達自己的意見。
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