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交屋 牢記12步驟

轉載經濟日報95.04.15

32歲的李佳宏兩年前購買台北市文山區一戶預售屋，再過幾個月即將過戶交屋。不過，近日清明節過後才發現，住家附近居然有一座墳墓，掃墓鋤草後才現出土堆，打壞他即將入厝的好心情。

自從三年前房地產景氣復甦，北中南各地房屋推案量大增、交易熱絡，但隨著大批預售屋將在今年交屋，不少當年「衝動」購買預售屋者，遭遇到房屋「打回原形」窘境，原本的好印象紛紛大打折扣。

根據消基會統計，台灣購屋糾紛居高不下，突顯出消費者對購屋的風險控管還是相對弱勢，若遇到不肖業者有意訛詐，購屋者事先預防能力仍然偏低。

買賣不動產因金額高，且有相當專業性，消費者若一時不察，可能就成為受害者。然而，購買預售屋本來就有些風險，消費者更應詳細審閱買賣契約，此外，購屋程序最後階段「交屋」，還有許多「眉角」。

北區房屋首席總經理彭培業指出，所謂「交屋」即是指房屋產權完成移轉登記於買方名下，但買賣雙方仍須約定交付尾款與點交房屋時間。點交房屋時，除屋內須看仔細外，對公共設施或鄰里環境也不能忽視，最好能夠兼顧。

為避免落入交屋可能的陷阱，有12道關卡是必須注意的：

1.「產權是否清楚」
購屋時，最忌產權不清楚，付訂金前應先向地政機關申請土地及房屋謄本，查閱產權情形。

2.「交屋日期是否明確」
預售屋興建時間有太多不確定性，如工作天、建商變更設計、天災等，在合約中明確訂定交屋日期，如領到使用執照後多少天或明確的日期。並明定建商如逾時多久，必須退款、賠償，以免交屋時間拖延過久，合約卻無違約條款來救濟。

3.「保固期間與事項是否載明」
房屋保固期間為何，及保固內容或事項均應載明，若在日後對所購房屋有問題需維修，建商應盡義務維修、確保消費者權益。

4.「公共建設是否為真」
看板寫上「某公園預定地」或「某市場預定地」，有的甚至寫上完工日期，看來如同政府公告。有的建案會故意誤導客戶，建議詢問當地住戶，或向地方政府查詢真假，以免誤判未來發展及行情。

5.「坪數是否短少」
坪數不實或虛坪，常為購屋糾紛爭議重點。一般產權登記，除主建物面積外，還有附屬建物及共用部分，如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等，因常有虛灌坪數糾紛，在交屋時須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。

6.「車位分攤及分管是否合理」
購買車位時，要將分攤方式詳細述明，車位範圍應包含車位本身、車道及停車場出入口，且須簽訂分管契約書，註明於買賣契約書中。

7.「是否有二次施工現象」
所謂二次施工是指建商取得使用執照後，再將部分面積修改用途，如陽台外推成為房間的一部分，或停車位改為房間等。
如果是住戶在交屋後才施作，住戶必須自行承擔後續被拆除的風險。若是建商所施作，就要注意不要簽自行僱工施作切結書，以免建商逃避責任。最好能比對建商銷售平面圖及建築圖，要求建商依約施工，包括建築材料或附贈設備等是否符合契約內容。

8.「費用分擔是否明定清楚」
房屋興建應是房屋能正常使用，才能交給買方，正常使用的定義應為各戶水錶、電錶均裝設完成。因此，向自來水公司及電力公司申請水電接通（外水外電）的接管費用，應在合約書中明確約定由誰負擔。

9.「機電設備與各項通道、管線是否正常」
住宅本身與公設的機電設備或管線，均應各別查看能否正常運作，如每個插座是否供電正常、屋內電燈或電路系統是否正常；排水管道、馬桶是否順暢，廚房洗碗槽、浴缸、洗手台會否漏水，若為頂樓、屋頂是否漏水；牆壁、地板磁磚或天花板有無龜裂或破損情況，門窗裝設與門鎖是否正常或有損毀情形。

10.「相關交屋資料文件是否逐一核對」
包括土地所有權狀（正本）、建築物所有權狀（正本）、使用執照（大樓為影本）、房屋保固證明書、鋼筋無輻射污染保證書、非海砂屋保證書、房屋鑰匙。

11.「輻射屋與海砂屋是否通過檢測」
輻射屋或海砂屋會影響居住品質及身體健康，交屋前必須確認不是輻射屋或海砂屋。合約須載明、並要求建商提供保證書，以免交屋後發現，滋生困擾。

12.「逃生、消防設備是否安全齊備」
瓦斯氣爆危及鄰舍事件頻傳，居家安全無論在逃生管道或消防設備是否齊全，能否正常運作與有無定期檢測觀念漸受重視，對逃生消防系統把關也更嚴謹。

建議消費者購屋時，選擇有相當經營規模業者，是降低購屋風險的重要步驟。其次，即使發生購屋糾紛，業者通常會在合法合理前提下，賠償消費者；選擇房仲業者也是降低風險方式之一，可提供買賣專業諮詢，增進交易安全。