掌握3大成本 推算合理房價
轉載於蘋果日報!!給想買屋的人作一個參考及比較..
加總土地 建造 管銷費 避免被騙買貴
【曾敬德╱台北報導】大型重劃區內的推案大增，因為房屋供給暴增，部分重劃區已出現餘屋，但仍有不少知名建商推出的建案價位屢創新高，2者房價落差極大。要避免買到「房價灌水」的房子，自住型購屋人最好要懂得推算土地成本和建造成本，加上建設公司15%的管銷成本和15%的利潤，就能抓準真正的合理房價。
透視價差
大型重劃區開發初期，由於一般的公共設施，如公園、學校、市場等尚未完善，生活機能較差，初期入住的民眾必須忍受施工帶來的負面因素，加上建商為了吸引消費者選購，常以較低的價格促銷，若能確定將有重大建設完工，掌握「低價期」進場，未來獲利幅度相當可觀。
低價期進場獲利可觀
信義代銷部協理呂信銓表示，政府為了加速重劃區開發，常利用容積等獎勵建商在限定期限內開發，所以新興重劃區房屋供給量才會暴增。
雖然案量增加，但擁有好區段和優質規劃的產品銷售速度極快，房價常創新高，相較之下，產品力較弱的餘屋，銷售期便會拉長，但建商多對未來具有信心，不輕易調降售價，所有房價大幅下探的風險有限。
熱門重劃區房價混亂，消費者要如何掌握合理房價。呂信銓指出，想要掌握重劃區合理房價，可以利用以下簡單公式：（每建坪的土地成本＋每建坪建造成本）×1.3，就可換算出每坪合理房價。
「每建坪的土地成本」可將該建案土地面積乘以容積率（法定+獎勵）後，可得出大概的可建樓地板面積，再除該土地取得成本，就可得出每建坪的土地成本概。
而「每建坪建造成本」若以台北縣營建水準計算，地下2樓、地上14樓的產品，每坪約6.5萬元，使用石材或鋼構，營造成本會更高。
公設比高營建成本增
三禾廣告總經理黃永清表示，新建築法規實施後，讓大樓建築公設比增加，不僅增加建商營建成本，也造成房價上漲。例如：豪宅與平價住宅的建造成本就不同，所以計算合理房價時，也要衡量產品規劃方式。
除了土地和建造成本外，建設公司還會3成管銷費用和利潤，3者加總才是真正的房價，消費者先試算這3大房價要素，才能得出真正的合理房價，進而算出建商的底價，作為購買時的參考價格。
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