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中壢市位居桃園縣核心區域，全市面積為76.52平方公里，周邊比鄰八個鄉鎮市，人口約37萬餘人。

 

中壢因位在由南向北流的老街溪與新街溪切穿的兩個澗谷，古地名稱為『澗仔壢』，『壢』即坑谷之意；

 

爾後因中壢位居竹塹（新竹）及淡水（當時泛指新莊，今之淡水古名滬尾）之間，為兩地往返之中間點，遂得名中壢。

中壢是個族群多元的城市，除了早期率先進入本地開墾的閩南人，隨後又有大批客家人遷徙至此，在台灣光復之前，客家移民已占中壢人口最大比重，主要居住範圍為市中心區、大崙、過嶺、後寮等地區，而閩南人則聚集於內壢、青埔一帶。

工業區為發展關鍵　成屋推案仍為主流

中壢工業區是當地繁榮的關鍵，工業區員工也創造廣大房市需求。

國民政府遷台後，將大量移入的官兵遷入龍岡、內壢等地區，並陸續設立數十個眷村，為中壢帶進新的居住族群與文化；

 

此項政策實施後，加上石門水庫的興建，以及多所大學的設立，因而帶動中壢第一波發展。

民國58年底，政府闢建內壢工業區，至65年擴建成中壢工業區，工業區的設立促使中壢快速繁榮，大量湧入的工作人口（除了中南部移民，也有為數不少的原住民移民，以及東南亞籍配偶或勞傭），工業區營運蒸蒸日上，成為中壢第二波發展最重要的動力。

中壢不只工業勃蓬發展，商業活動也十分活絡，市內商業氣息較濃的地段大致有三處，分別是中壢站前商圈、中平路商圈，以及中原大學商圈。

站前商圈以SOGO百貨為核心往外擴散；中平路商圈位於中正路與中山路間，經市府重新再造後重現繁華景象；

中原大學商圈則是以學生或年輕消費族群為主的商圈，洋溢著青春活力。

中壢過去推案型態，大多以成屋案為主，預售案一向較少，但若以總銷金額來看，二者相距不大，97年的預售總額甚至超越成屋案總額，但97年爆發的全球金融海嘯嚴重衝擊國內房市，中壢預售案當然也受到波及，故翌年預售案之量體銳減，成屋仍舊為主流未變。

若比較預售與成屋二者之量體，可以發現成屋推案量相對平穩，較易獲得客戶認同，而預售案量體則隨房市景氣暴漲暴跌；

在產品類別方面，大樓產品所占比重與量體較大，尤其市區幾乎以大樓案為主，偶爾有透天產品，但戶數通常不多，若往市區邊陲或都計外地段，則以透天為主流。

一、市中心

中區大致範圍係北至中山高（中壢市公所一帶），南止於中壢火車站，東迄中壢工業區，西南側與平鎮市接壤，為中壢市發展最早，商業氣息最濃厚的區塊，市公所等重要機關亦位在本區。

但也因開發甚早，可建用地愈來愈稀少。

SOGO商圈周邊區塊質感較佳，已成為高級住宅聚落。

位於元化路上的SOGO百貨、威尼斯影城附近，是中壢最為熱鬧的區域，房價也最為昂貴，由於元化路二段以西，區域相對凌亂，且素地甚少，故推案不易；

至於元化路二段以東，早年海華建設在新生街、元化路、環北路附近區段辦理自辦重劃區，可建用地較多，街肆整齊且質感頗佳，開價時常創下中壢新高。

海華建設算是著墨此處最深的建商，每隔一至二年便會推出大型預售案；

92年的「海華麗緻」為海華建設的首宗推案，同年底又推出「巴黎廣場」，93年和94年分別推出「海華帝國」與「海華國際會館」，96再推出「海華國際之星」，這幾個建案均屬於大基地、戶數甚多的大樓案，開價也總是超出中壢市區行情。

97年下半年，海華推出一基地兩千餘坪之建案「海華大帝」，挾著市中心土地短缺題材，表價三級跳至25萬／坪，總銷直逼百億，無論案量與單價都讓人咋舌，將中壢市區房價一舉推升至二字頭。

雖然海華建設在此推出多個高單價的預售建案，且常以訴求台北客作為銷售手段，但當時北客畢竟不多，所幸區域客認同度頗高，故銷況還不錯，而該重劃區也已成為高級住宅區塊。

從98年下半年後迄今，因市區建地稀少，推案多集中在市區東北方、福州一街與福州二街一帶，此處鄰近工業區，建物老舊而環境凌亂，然福街二街卻聚集了不少商家，生活機能還不錯，故近幾年出現不少大樓成屋案，主要倚靠區域客買盤，如「福星晶華」、「竑門天止」等案，單價均為18萬／坪左右。

放眼未來，機場捷運題材應會成為本區最重要的訴求，由於機場捷運最快將於民國102年年底分段通車，103年會全線通車，A21站（環北站）周邊成為未來推案焦點已是指日可待，至於捷運題材是否會為本區引入更多的台北客，仍有待觀察。

二、中壢／平鎮交流道兩側及後站地區

本區範圍在中壢／平鎮交流道下，係以中壢高中、高商為發展核心的住宅區塊，由於交通動線不差，且又毗鄰市中心，是中壢推案較為集中的區域。

然本區房市狀況卻與市中心相悖，由於本區外來客不多，屬於區域型市場，預售屋接受度不高，如95年的「法國賞」及97年的「香榭」，在預售時反應並不佳，至成屋階段才好轉。

縣立網球場周邊（運動公園）及環西路一帶小環境較佳，96年至98年間一度冒出不少推案，如「法國香榭」、「民權經典」、「民權極景」、「禾麥藏穗」等案，「民權極景」面老街溪的河景戶更開到二字頭。

本區向來缺乏預售市場，過去幾宗預售案市場反映多不熱烈，往往需拖到成屋階段才能讓區域客買單；精業建設陸續於95及97推出兩期「法國」系列建案，大多到成屋時才能順銷。

然而，近兩年因國內房市一片榮景，加上五楊高架與機場捷運題材帶動，系列建案第三期「法國之星」，雖然開價高達26萬／坪，可售多達五百餘戶仍可順銷，顯示此處房市生態略有變化。

接著是交流道以北及中央大學附近區域，此區多透天、別墅或集村農舍案，生活機能較差；

以往還偶有千萬以下的低總價產品，但近兩年來以別墅推案居多，不僅總價拉升到2千萬至4千餘萬，更出現數件預售案，銷售成績不惡。

至於後站周遭發展雖不如前站及市中心，商業氣息也不濃厚，但中原大學圖書館周邊小環境還不差，在地建商傳世建設在附近推出豪宅案「傳世三希行館」，從98年6月公開至今，表價從每坪20餘萬一路調漲至31萬／坪，該案為本區開闢出罕見的豪宅市場，惟銷售期頗長。

近兩年來後站之推案狀況，大樓產品仍是主流，除地段較偏或環中東路以南的都計外範圍，才會出現透天產品，清雲科技大學旁則偶有學生套房案。

本區同樣欠缺預售市場，無論豪宅、透天或大樓產品均為成屋案；

96年間，清雲科技大學旁有雖一學生套房預售案「清雲小富翁」，但也須至成屋階段才銷售完畢。

三、中原大學周邊

中原大學商圈相當熱鬧，套房型產品為附近建案之主流。

中北路為本區最熱鬧的地段，不過沿路商家與住宅密集，推案建地難尋；其餘地段雖然商家較少，但可供開發用地同樣不多，故近幾年推案零星。9

6年間在協同街上的「典藏中原」，表價為19.5萬／坪，該案銷售策略十分特殊，係採一次銷售一棟的方式，並訴求全數出租來刺激銷售。

然從「典」案完銷之後，本區呈現推案真空狀態整整達三年之久，直到今年1月，中原大學後方、新中一街上始出現新案「富景中原」，該案位置雖然不比前校門一帶好，但區內已多年未出現套房案，即使表價高達19.3萬／坪，仍在數月後銷售完畢，當然量體較小也是原因之一。

四、內壢地區

本區範圍在中壢工業區東側整片區域，北面緊鄰中山高，中有縱貫鐵路貫穿，南側則是環中東路、新中北路一帶。

本區房市又可細分為三個主要區塊，分別是內壢火車站兩側、元智大學，除元智大學周邊多投資型套房產品外，其餘區段房市主要消費群是中壢工業區的員工。

首先看到內壢火車站北側，宜誠機構是此較知名的建商，從96年以來，陸續推出「宜誠鼎峰」（原案名為「鼎峰」）、「宜誠菁英行館」，不過兩案地段較偏，其中「菁」案表價為14萬／坪；

今年1月，傳佳建設則在環境稍好的復華街推出「傳佳新上城」，單價雖高達18萬／坪，但由於總價不高，市場反應不差。

內壢火車站南側、環中東路一帶，行情則與前站相去不遠，96年間在莊敬路的大案「振翔水悅」，開價12萬／坪；

99年位於新興一街的指標案「新西華」，則採取低單、低總價策略，兩百多戶的量體不足一年即全數售罄，絲毫不受奢侈稅衝擊，可見此區自住客買盤力道仍舊強勁。

本區大樓產品為推案主流，透天產品屈居少數，勝耀建設在本區推過幾件透天案，大多規劃為店面產品，且地段不差，因此開價不低，如今年6月於莊敬路上的「帝境NO.3」，表價就達25萬／坪。

元智大學周邊則與中原大學、清雲科大附近相彷，學生套房案仍是主流，97年間進場的「元智金磚」，可售逾兩百戶，但公開後不久旋即遭逢金融海嘯，桃園房市亦出現修正波，銷售成績不佳，爾後兩度更名為「元智星光邦」、「元智大富翁」，甚至在板橋設置接待中心，想招攬台北投資客，表價也曾調降至12萬／坪。

事實上，元智大學周圍不乏建地，但也許是受到「元」案銷況不佳影響，或者周邊租屋市場趨近飽合，「元」案之後已無新案推出。

五、中壢工業區

中壢工業區之前身為內壢工業區，內壢工業區在58年成立時，面積僅有43公頃 ，在擴建為中壢工業區後占地逾433公頃 ，進駐的行業五花八門，從電子、食品、金屬、汽車、機械等類別不一而足，而工業區內的大量員工當然也撐起周邊房市需求。

較為弔詭的是，內政部雖於90年放寬工業區總量管制，加上舊廠區活化蔚為風行，嗣後北台灣許多工業區湧出不少工業住宅，但占地廣大的中壢工業區之工業住宅案卻寥寥可數。

95年間，寶佳機構所推的「居城市」，開出中壢最低價8.8萬／坪，因價位頗具吸引力，加上戶數不多，市場反應不差；但翌年公開的指標預售大案「湯城世紀」，不但量體甚巨，開價也不遜於一般住宅行情，難以形成購買誘因。

「湯」案之所以開出高價，可能著眼於未來整體開發效益，但卻無法獲得區域客認同，及至97年間，「湯城世紀」改以「湯城世紀NO.2」重推，當時受到海華建設開價屢創新高的影響，其大樓產品更調漲至15萬／坪，透天產品則是16萬／坪，惟銷售進度依然有限；

近兩年因搭上景氣翻揚順風車，銷售才有好轉，不過至今仍有餘屋。

中華路一段誠屬中壢工業區最繁華之區段，沿路雖有一些商家，但生活機能尚未成型，況且乙工建案價位高於一般住宅，本身就存在銷售抗性，若非中壢房價普遍上漲，否則「湯」案難以讓區域客買單；

也或許是「湯」案長時間銷售猶未結案，本區在該案之後已無任何新案公開。

六、平鎮市

平鎮市區多大樓，郊區多透天，屬於區域型房市。