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5個重點，搞懂不動產證券化基金
如果你有1萬元，你想做什麼？有人買名牌，換手錶、去海島國家旅行，但是現在1萬元卻能讓你到世界各地當房東，心動之前，先做好功課，不要急著一窩蜂搶進。

王太太是菜藍族，這幾年市場波動劇烈，她對股市失去信心，上百萬元的定存到期後，看到銀行利息只有1.6％，王太太想著：「如果有一個投資工具，收益比定存好，但又不須承擔太多的投資風險，那該有多好」！

目前投資人的心態充斥著不確定感，一窩蜂想要尋找高於定存的投資工具，但偏偏找不到適合的管道。於是近兩年包括新興市場債券基金、月配息債券基金、高股息 平衡型基金或高配息基金等，都成為大家追逐的標的。問題是新興市場債券基金漲幅已高，高股息股票受股市牽連，報酬率好壞仍在未定之數，都不是所謂的穩定收 益產品。

前一陣子國內第一檔REITs上路，終於有個報酬與風險都介於股債間的產品出現，由於每年提供穩定3.5～4％報酬率，所以造成搶購風潮。REITs在台 灣算是新興商品，目前掛牌的富邦一號，投資標的為辦公大樓，預期未來上路的商品，投資標的仍以辦公大樓、物流中心為主，也就是募集的資金專門用來投資擁有 固定租金收益的不動產。

名詞解釋：REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信託）
是不動產所有人將持有的不動產所有權，切割為較小單位，並轉換為具有流動性的受益憑證，以發行有價證券的方式銷售給投資大眾，投資人可以到公開市場上購買，像是國內的富邦一號。


美國已有40年歷史，台灣剛起步

只不過畢竟台灣能被包裝的優質商用不動產不多，因此，不少基金公司紛紛將眼光放在全世界，將投資範圍擴大。包括富邦投信4月開始募集「全球不動產平衡基 金」、ING彰銀安泰投信計畫一檔「全球不動產證券化股票型基金」、寶來投信規畫「月配息房地產ETF基金」等，顯示不少投信看好不動產證券化這塊新市 場。

投資不動產證券化基金最大特色是什麼？寶來證券資本市場副總經理洪希程表示，投資不動產的特性，就是標的看得到、查得到，只要有租客、就有穩定的租金收益，不像投資科技股，公司有沒有接單，只有老闆心裡才有數。

此外，不動產租金收益穩定。以商用不動產為例，不論景氣好壞，每年租金還是在3～5％之間變動，不太可能會出現租金大漲或大跌10～20％的情況，收益非常穩定。

美國發展不動產證券化產品有40年歷史，近十年整個市場才算成熟；亞洲地區則是剛起步，包括新加坡、日本及台灣都有。目前台灣只發行了一檔REITs，預計今年還有三、四檔會出現，可預見未來不動產證券化基金愈來愈多。

投資REITs，要掌握5大重點

投資人在選擇投資這個產品時，又該如何正確看待？以下幾個評估重點提供參考：

重點1：了解基金投資標的

一檔以不動產證券化為名的基金，可以投資的相關標的其實相當多樣化，報酬與風險差異甚大，富邦不動產基金經理人胡耿銘表示，想買不動產證券化基金，要先了解基金投資各個標的比重，是偏向股票型或債券型，前者當然報酬與風險都會比後者高出一截。
不動產證券化相關商品很多，美國最常見的投資商品包括REITs普通股、REITs特別股、REITs無擔保債券、商業不動產抵押債券（CMBS）、商業 不動產擔保債務憑證（CRE CDO）等等，前兩者是偏向股票型標的，後三者較偏向債券型。胡耿銘說，其中報酬最高的是商業不動產擔保債務憑證，雖然至今從未出現違約或降評等情形，但 流動性較低，基金部位不能占太重；報酬最低的是商業不動產抵押債券，但是風險也較低。

譬如基金投資較多的REITs，基金報酬率可能會比較高，但若買進時機不對，價格買高了，就很容易出現損失。國內核備的三檔不動產證券化基金今年以來的報 酬率普遍下跌，特別是投資在美國的房地產基金，跌幅在5～7％，就能看出如果基金買進時機不對，仍然會影響獲利。相對的，若是投資比重偏向穩定收益的債 券，基金淨值波動不大，報酬也相對穩定。

重點2：觀察投資標的所處產業與地域的景氣變化

就像投資股票型基金，一定要先了解股市是在走多頭還是空頭，投資不動產證券基金，當然也要持續觀察房市走向，也就是要有準房東的心態。成功的房東會關心未來景氣好壞、房地產會不會增值、租金行情的起伏等。

因為房地產地域性強，和當地景氣好壞，胡耿銘表示，以美國來說，REITs產品多元，除了大家熟悉的辦公大樓外，還有購物中心、飯店、量販賣場、機場、廠辦及老人住宅等，可以視景氣好壞作投資組合。

例如，景氣走下坡的時候，可以預見飯店、購物中心的生意與景氣影響深，就要避免購買這類型的REIIs；科技股泡沫破滅後，矽谷的高科技廠辦就會變成票房毒藥，基金經理人要有能力掌握當地景氣變化，將持股做調整，投資人也要懂得追蹤基金的核心標的內容。

重點3：觀察當地通膨率與利率變化

房地產被視為抗通膨的商品，在物價走揚時，房東可藉此將租金提高，將物價上升的成本轉嫁出去。當物價大漲、也就是通貨膨脹率勁揚時，不只是租金、房價也會 大幅上揚，基金經理人可以將房地產賣出賺價差，會直接反應在基金淨值上；但是當央行為遏止通膨而連續大幅拉抬利率後，房市的自用或是投資客都因為承受不了 高利率的資金成本而退場時，房市就會反轉直下，當然相關的證券化商品的價格也會直直落。

此外，以美國代表REITs指數的NAREIT Index觀察，REITs雖然長期報酬穩健，但在1994至1998年階段，網路及電信科技股當紅，從市場吸收大部分資金，造成資金排擠效應，也曾讓RETTs的報酬率下挫。

重點4：觀察淨值波動幅度

根據統計，投資REITs有65％的報酬率來自股息，其他則是來自資本利得，因此投資人要觀察基金淨值的波動幅度。如果淨值波動太大，代表基金經理人投資心態較積極，希望賺取資本利得，衝高報酬做業績，而非每年的穩定收益，比較不符合基金設計的原始初衷。

重點5：台幣升值的匯損風險

目前國內投信推出的不動產證券基金都以台幣計價，但是投資商品是在海外，一旦面臨台幣大幅升值，仍然會有匯損問題，雖然透過全球的資產配置，可以分散某些 特定幣別相對台幣貶值的風險，但是以富邦做的模擬測試，若台幣兌美元從32元升值到30元，富邦的全球投資報酬還是會減損0.2％；如果標的不是分散全 球，而是集中於某些地區的話，匯損風險當然也會跟著加大。