不動產知識+ 不動產節稅策略與技巧(一) 地價稅節稅之道
在歷經民國六十二年、六十九年及七十六年三次房地產市場的景氣盛況後，台灣早已列入高房價國家之林。而擁有自己的住家也成了一般薪資階級者努力追求的目標。面對居高不下的房價，多數的薪資階級者，往往須透過銀行貸款的協助才能告別無殼蝸牛的日子，卻也造成了購屋者相當大的負擔。此時，若能充分了解各種不動產稅賦的節稅之道，將能有效降低持有房地產的成本。 | ||||||||||
一般不動產稅可分為每年須繳納的地價稅及房屋稅與買賣不動產時所須繳交的土地增值稅。本文中將針對地價稅節稅作一深入的介紹，以供不動產的持有人參考。 | ||||||||||
地價稅係政府於每年按土地規定地價向土地所有權人課徵之稅賦，每年之開徵日為11月16日，納稅義務人則須在12月15日前繳納地價稅。 | ||||||||||
一般的地價稅係採用累進稅率，所試用之稅率係以土地所有權人於同一直轄市、縣(市)內之地價總額和該地之累進起點地價相較。當地價總額未超過累進起點地價時，試用基本稅率千分之十。若課徵地價超過累進起點地慣時，則依下列的稅率課徵地價稅。 | ||||||||||
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在了解地價稅的課徵方式之後，以下提出地價稅之節稅策略，以供作參考: | ||||||||||
一、買賣房地產時，如何避免多繳地價稅 | ||||||||||
依土地悅法規定，地價稅之納稅基準日為9月15日，當日土地登記簿上之土地所有權人不論其實際擁有土地時間長短，皆為全年度地價稅之納稅義務人。因此，未避免購入或賣出不動產之年度中負擔了不屬於自已的稅負。最好能在買賣契約中，根據雙方持有土地的時間比率，計算出各自應負擔的地價稅額。 | ||||||||||
舉例來說，7月1日買進房地產者，雖持有土地僅有六個月的期間，但卻為地價稅全年度之納稅義務人，為避免負擔不屬於自己的稅負，應在買賈契約中明定賣方應負擔的地價稅或直接由購屋款中扣除賣方應負擔的地價稅額。 | ||||||||||
二、善用地價稅之優惠稅率 | ||||||||||
土地所有權人持有土地若作為自用住宅使用，可以按2 0/00之優惠稅率課徵地價稅。由於地價稅累進稅率的基本稅率為10 0/00，若採用優惠稅率，將可使地價稅負減少五倍以上。因此，納稅義務人應盡可能的爭取適用優惠稅率。 | ||||||||||
依土地稅法規定，自用住宅用地之條件共有下列三個限制: | ||||||||||
(一)都市土地以90．75坪;非都市地區以211.75坪為限。 | ||||||||||
(二)土地所有權人或其配偶、直系親屬須在該地辨妥戶籍登記。 | ||||||||||
(三)不能有出租或營業之情形。 | ||||||||||
符合以上各項限制之土地所有權人只要在10月7日前憑戶口名簿影本、房屋所有權狀影本及申請書向稽徵機關提出申請，全年度之地價 | ||||||||||
三、房屋不止一幢時，如何利用設籍技巧節稅 | ||||||||||
土地所有權人、配偶和未成年之子女若各自設籍於符合自住條件之自宅用地，只准其在一處申報適用優惠稅率，其餘須按一般稅率計徵，且其適用之順序為土地所有權人、配偶、未成年子女之戶籍所在地。 | ||||||||||
擁有兩處以上之自用住宅用地之土地所有人，如都想適用千分之二之稅率，則可採用下列之節稅方式: | ||||||||||
(一)找成年的直系親屬分別設籍，例如父母、祖父母、已成年之子女、岳父母等人分別設籍，其所適用優惠稅率之土地，便不以一處為 | ||||||||||
(二)如果沒有其他已成年之親屬可設籍，土地所有權人宜設籍於地價最高之土地。 | ||||||||||
四、部分自住、部分營業者亦可適用優惠稅率 | ||||||||||
若土地所有權人所擁有之房地產，樓下作為營業之用，樓上作為自住使用。其可根據實際使用之情形，分層按比例分別適用一般稅率及優惠稅率。土地所有人若不主動提出申請，則全部之地價稅皆按一般稅率計算，因此擁有此類房地產者應主動申請，以免平白喪失自己的權益。 |
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