不動產知識+ 不動產節稅策略與技巧(二) 土地增值稅節稅之道－ㄚ清房地產物業專業整合服務網

不動產知識+ 不動產節稅策略與技巧(二) 土地增值稅節稅之道

　　土地增值稅係在土地所有權移轉時，針對土地自然增值部分所課徵之財產稅。國內地價歷經六十二年、六十九年及七十六年三次房地產景氣盛況後，地價也隨之水漲船高。而在較早期購入房地產者，在出售房地產時將面臨繳交一筆為數不少的土地增值稅之問題。因此，如何充分利用土地增值稅之節稅來降低本身的稅負，對每一位房地產的所有人都是相當重要的課題。

　　土地增值稅係按土地漲價總數額以40%、50%、70%之稅率採累進方式課稅。所謂土地漲價係指土地買出時的移轉現值和購入時的現值
之差額，其計算方式為:

土地漲價數額=移轉時現值-購入時現值*物價指數/100-(改良土地費用工程受益費+土地重劃所負擔費用)

　　目前土地增值稅係以土地漲價倍數為基礎，共分為三種稅率課徵，各種漲價倍數所適用之稅率下表所示:

稅級別	土地漲價數超過原規定地價或前次移轉時申報現值數額	稅率
第一級	未達100%者	40%
第二級	100%-200%	50%
第三級	200%以上者	60%

一、善用自宅用地優惠稅率

　　和地價稅相同，土地增值稅對於自用住宅用地亦有優惠稅率之規定，其所適用之優惠稅率10%，由於土地增值稅一般之基本稅率為40%，若採用自宅優惠稅率，將可使稅負減少四倍以上。因此納稅義務人應善用自用住宅優惠稅率之規定。

　　依土地稅法之規定，適用優惠稅率課徵土地增值悅之土地須符合以下條件:

(一)都市土地以90.75坪;非都市地區以211.75%坪為限。

(二)土地所有權人或其配偶、直系親屬須在該地辦妥戶籍登記。

(三)出售前一年不得有出租或營業之情形。

　　採用優惠稅率報繳土地增值稅可為納稅義務人省下一筆為數不少的稅負。惟依規定每人一生中只有一次使用機會。因此，須吾選使用時機方可發揮其最大的節稅功能。一般說來，房地產的所有人在出售持有年數較長、出售價值較高及土地增值較大之土地時，採用一生一次的土地稅優惠稅率較為有利。

二、換屋自住，可申請退還土地增值稅

　　土地稅法規定，土地移轉登記日起，二年內重購土地(先購後售亦適用)，新購土地地價超過原出售地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額內，得申請就已納土地稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。舉例來說:某甲出售一筆房地產，其售價為120萬，並繳交了10萬的土地增值稅，實拿了110萬，某甲在兩年內以150萬另購自用住宅用地。此時，可向稽徵機關申請退稅，由於出售原有土地所得之110萬尚不足購買新她，因此出售時所繳納的土地增值稅10萬元百全數退還。但土地增值稅之退還需由納稅義務人提出申請才可退還。適用退稅規定者，千萬不要讓自己的權利睡著了