買賣房子的契約怎麼簽？(買方篇)

買屋時要繳納哪些費用?

投資房地產必備觀念

房屋委託銷售有哪幾種方式？ 各式委託方式的優缺點

隨著雙薪家庭越來越多，越來越多上班族寧將房屋出售事委由專業仲介公司代勞處理。認識仲介公司的服務型態就益形重要。一般而言，仲介服務模式有「專任委託」與「一般委託」兩種，各有其優缺點；其中又隨「委託期間」、「收費方式」的差異，使委託形式有所不同，屋主遴選仲介公司前應掌握這各式服務模式的差異。 1.專任委託。此種方式是知名房屋公司所採行的（如信義房屋），即賣方不得在期限內自行處理銷售或與房屋公司介紹的客戶私下交易，否則須負擔契約內雙方訂定的服務費用做為賠償。此類型之委託契約，房屋公司較能投入全部之人力物力做促銷，且往往能於期限內行銷成功，同時在服務過程中，也較注重對賣方的回報動作，保障賣方權益。 2.一般委託。指屋主與房屋公司均能同時銷售，因此屋主可能委託數間房屋公司處理，另一方面又有機會自行出售而省下仲介服務費，缺點是屋主專業知識畢竟不足，宣傳管道有限，自售成功機率不大；而各房屋公司因不將其視為「專屬」案件，出力有限，最後結果可能聰明反被聰明誤。

3.不訂契約的口頭委託。此種方式因完全不具約束力，賣方的銷售意願變動性較大，房屋公司可能將此類案件列為追蹤開發案件，而非促銷案件。

4.短期專任委託。此類案件大都在房屋公司有特定買方，而賣方又不願簽定期限較長委託契約的狀況下產生的，而之所以簽短期的「專任委託」，是房屋公司希望在短期間內有效掌握買方買意，且防止賣方善變的賣意而衍生出的折衷辦法。

5.差價委託。此方式常出現在小型不具制度的房屋公司。指賣方與房屋公司言明最低售價標準，房屋公司只要不低於賣方之售價，可完全自主開價銷售，價差部份則有由賣方與房屋公司對方或由房屋公司獲得之二種方式。

6.不固定服務費的委託。訂定最低售價之服務報酬，超出售價部份再依比例，訂定收費比例與方式。此類型委託亦較常出現於小型不具制度之房屋公司。

房屋委託銷售有哪幾種方式？ 各式委託方式的優缺點

隨著雙薪家庭越來越多，越來越多上班族寧將房屋出售事委由專業仲介公司代勞處理。認識仲介公司的服務型態就益形重要。一般而言，仲介服務模式有「專任委託」與「一般委託」兩種，各有其優缺點；其中又隨「委託期間」、「收費方式」的差異，使委託形式有所不同，屋主遴選仲介公司前應掌握這各式服務模式的差異。 1.專任委託。此種方式是知名房屋公司所採行的（如信義房屋），即賣方不得在期限內自行處理銷售或與房屋公司介紹的客戶私下交易，否則須負擔契約內雙方訂定的服務費用做為賠償。此類型之委託契約，房屋公司較能投入全部之人力物力做促銷，且往往能於期限內行銷成功，同時在服務過程中，也較注重對賣方的回報動作，保障賣方權益。 2.一般委託。指屋主與房屋公司均能同時銷售，因此屋主可能委託數間房屋公司處理，另一方面又有機會自行出售而省下仲介服務費，缺點是屋主專業知識畢竟不足，宣傳管道有限，自售成功機率不大；而各房屋公司因不將其視為「專屬」案件，出力有限，最後結果可能聰明反被聰明誤。

3.不訂契約的口頭委託。此種方式因完全不具約束力，賣方的銷售意願變動性較大，房屋公司可能將此類案件列為追蹤開發案件，而非促銷案件。

4.短期專任委託。此類案件大都在房屋公司有特定買方，而賣方又不願簽定期限較長委託契約的狀況下產生的，而之所以簽短期的「專任委託」，是房屋公司希望在短期間內有效掌握買方買意，且防止賣方善變的賣意而衍生出的折衷辦法。

5.差價委託。此方式常出現在小型不具制度的房屋公司。指賣方與房屋公司言明最低售價標準，房屋公司只要不低於賣方之售價，可完全自主開價銷售，價差部份則有由賣方與房屋公司對方或由房屋公司獲得之二種方式。

6.不固定服務費的委託。訂定最低售價之服務報酬，超出售價部份再依比例，訂定收費比例與方式。此類型委託亦較常出現於小型不具制度之房屋公司。

買房子前，要先看懂哪些官方文件呢？

七大瑕疵屋 最易爆糾紛

七大瑕疵屋 最易爆糾紛

更新日期: 2006/11/19 07:00 記者:記者梁任瑋／台北報導

又到了年底交屋旺季，不少兩年前預售的建案，不管好壞，「醜媳婦也要見公婆」，現在都要交到客戶手中。永然聯合法律事務所長李永然說，有七大瑕疵屋最容易引起交易糾紛，買方若發現房屋有瑕疵，可以要求暫時拒絕付價金，建商若不願意負責，客戶甚至可以要求解約。

李永然昨（18）日參加聯合報系主辦的房交會演講，以「建設公司與社區大樓的交屋爭議解決之道」為題指出，台灣這幾年最常見的交屋瑕疵有七種，消費者點交時要張大雙眼。

李永然說，七種交屋瑕疵包括：一、施工瑕疵：例如建商在鋼筋尺寸、混凝土強度磅數、水電配管品質等級動手腳，或施工不良造成房屋龜裂、倒塌等；二、建材設備不符：依照慣例，以高級品取代低級品是可接受的，建商如不得已須變更建材設備時，應儘量與客戶溝通，促進瞭解；三、面積不足：私有面積設法自行丈量，再仿建商提供公設的計算公式，如面積超出合約所訂容許誤差，就可要求建商退款。

四、公共設施縮水或未完成：很多代銷公司在銷售時或合約承諾證明的所有公共設施，建商有時會刻意忽略而刪減，此時就會有違約給付的問題。而且建商在公共設施未完成，即通知客戶交屋，客戶有權利拒絕接受。除非買方急著搬住新屋，必須接受交屋，此時可以與建商協議完成公共建設期限，並保留部分房地價款，作為交屋保留款，以維護權益。

五、注意是否有逾期交屋：預售屋交易應該在契約內約明交屋期限及逾期效果。而買方交屋時，可以計算工期，如果有逾期交屋的問題出現，就可以按契約內所完工日期、交屋日期，向建商請求逾期罰款。

六、違法施工：有些取巧的建商常在使用執照取得後，才進行「二次施工」，興建違規建築，這對社區而言，存在著違規使用的風險，買方除了要注意外，違法夾層屋也有安全結構及違規使用的風險存在。

七、查看停車位的種類及規格：現在買房子通常連帶附汽車停車位，買方一定要注意停車位的規格及種類是否符合規定，甚至要注意與圖面是否符合；如果不符合，應即刻向建商要求復原。

李永然說，不少民眾都有買預售屋的經驗，但是買房子最好還是親自去看地點、環境，「不能跟著感覺走」，因為房地產業千古不變的原則就是，「好的地點具有抗跌性」；若買錯了，別人下跌，它跌得更快，成為「迅跌」一族。

李永然指出，雖然購屋金額不低，如果真的發生錯誤就要即時出手，不要一錯再錯。若遇到建商要求過高違約金，可以請求酌減，違約金最高不可超過房地總價的15%。

自用住宅的節稅規劃

一.地價稅：

1.優惠內容:稅率由基本稅率千分之十至千分之五十五，降為千分之二。

2.適用條件:a.都市計劃區三公畝或非都市計劃區七公畝以內之土地。b於當年九月二十二日前提出申請以後不必再申請。.c.所有權變動須重新提出申請。

二.土地增值稅：

1.優惠內容：稅率由一般稅率百分之二十至四十,降為百分之十。

2.適用條件：a.都市計劃區三公畝或非都市計劃區七公畝以內之土地。 b.一人一生一次c.出售前一年非供出租及營業使用。d.本人‧配偶‧或直系親屬於出售前設籍。

三.土地增值稅之重購退稅：

1.優惠內容：退回出售自用住宅已納土地增值稅之全部或一部分。

2.適用條件：a.出售二年內重購，無論先買後賣或先賣後買。b.新購土地現值要比出售土地高c.新購土地五年內不得移轉，否則追回已退款項。

四.綜合所得稅之重購退稅：

1.優惠內容：退回自用住宅房屋已繳納的財產交易所得稅。

2.適用條件：a.出售二年內重購，無論先買後賣或先賣後買均適用。b.新購房屋評定現值，要比舊的房屋評定現值高。c.出售前一年內，無供出租或營業使用d.配偶購入亦可退稅。

少子化趨勢 房市小宅風盛行 考量低總價外，交通、保值及轉手性也是要件

（2006/05/29 05:00:00 時李佩真／台北報導

　少子化加上高齡化，台灣人口可能提前達到零成長的情況，房市「 小宅化」趨勢增加，相關產品比重提高，不動產業者建議，不論是買 屋自住或者投資，在購買小宅產品者，除了低總價考量，交通因素及 未來保值、轉手性，是一定要考量的要件。

　　台灣去年婦女總生育率，由前年的一‧一八人降為一‧一二人，下 降速度快於預期，除了少子化的趨勢，現代女性夠經濟自主性提高， 頂客族人數增加，總總因素，也讓房市二十坪以下的小宅產品，或者 套房產品，在近年來呈現高幅度的成長。

　　信義房屋觀察，少子化、單身化、單親化等社會變遷愈來愈嚴重， 預售市場上「小宅化」的現象也越來越盛行，平均每四個設籍戶就有 一個是單身戶，成長幅度相當驚人。

　　永慶房屋便指出，近年來由於社會變遷，人口結構隨之改變，晚婚 、不婚族、頂客族及少子族比例較過去明顯增加，這四種的四族購屋 者，多以二十坪以下物件為主，而建商想要刺激首購族進場的推波助 瀾下，二十坪以下推案量出現大幅成長。

　　永慶房屋副理梁惠燕建議，在購買小坪數或者套房產品時，應該要 考慮到未來的轉手順暢度，交通方便、生活機能佳，都有助於未來換 屋時順利脫手。

　　住商不動產行銷企畫部經理林如珊指出，目前中古屋還是以三房兩 廳為主流，新成屋的部分由於目前都市用地取得不易，因此大部分多 推豪宅或套房，報酬率較高，建議即使在少子化的趨勢下，購屋還是 要以保值性為主要考量，其中，交通因素就很重要。

　　此外，少子化的趨勢下，民眾在購屋時，也應該考慮到退休生活的 安排，選擇居住地點除了交通便利性外，地點附近的醫療資源是否充 足，也是重要的考慮因素，另外，購屋後未來不動產繼承及節稅問題 ，也應及早規劃。
報資訊）

新人買新成屋注意事項
 （2006/10/28 05:00:00 時報資訊）

現階段的年輕首購客戶，由於自備款有限，特別是六、七年級生， 不少是月光族，買車、出國旅遊花盡所有積蓄，因此在成家購屋前， 除了注意新成屋交通、生活便利性、未來子女就學、社區規畫外，還 要留心自己經濟負擔，甚至新成屋有無配套裝潢家電等，才能花小錢 滿足一切。

　　不少建商坦承，以目前房市整體供給量放大的情況下，如果還要求 客戶必須要有2至3成的自備款，根本會讓個案的銷售難上加難，因此 現階段已有建商推出百分之百貸款策略，吸引年輕人下訂。在付款輕 鬆下，確實降低年輕人成家門檻，不過也有人因不善理財，新屋慘遭 法院拍賣，確實值得警惕。

　　「順天新科」專案經理施永財認為，首購大樓新成屋，無論是買氣 或人氣，均優於還在興建中或預售個案，因此在新人大量湧進房市時 ，一定要注意自己的財力狀況。他說，貸款本利攤還，不應該超過家 庭收入三分之一，如雙薪家人，兩人薪水共8萬元，則不超過2萬8千 元，才不會造成一結婚經濟即陷困頓的窘境。

掌握3原則   買殼族不當屋奴
（2006/04/11 05:00:00 時報資訊）
 
李佩真／台北報導
　有個屬於自己遮風避雨的房子，是許多人一生追求的目標，但在房 價漲但薪水不漲的情況下，購屋壓力越來越大。專家建議，只要把握 「擬訂計畫」、「精算房貸」、「不以小博大」三原則，也可以減輕 購屋壓力。
　　雖然有部份產學界人士開始保守看待景氣變化，不過，中信房屋統 計，八個大型房仲品牌店數，今年第一季總共展店七十二家，達到一 千四百八十四家，創下史無前例的新高，認為房仲業者對未來幾年房 地產市場的景氣極具信心。
　　依照國土規畫及不動產資訊中心調查，去年第四季已購屋者貸款負 擔佔月所得的二九．九％，購屋壓力最大的台北市仍有接近九％的租 屋族希望在一年內購屋，有約二七％則希望三年買屋，這兩項數據都 是近四季來新高。
　　永慶房屋經理林國華表示，薪水不漲，讓購屋壓力增加，想要一圓 購屋夢，一定要先從擬訂購屋計畫開始，從節省生活中不必要的開銷 ，固定儲蓄。
　　若以一個月所得四萬元的上班族為例，可接受的房貸月付額約在一 萬二到一萬五元左右，回推購屋總價，大約為四百萬元，以購屋自備 款三成來計算，要存夠一百二十萬元，若從現在開始，每個月提撥薪 資的三分之一，那麼六年後，就能擁有一筆房屋自備款。
　　銀行主管也提醒，許多民眾在選擇房貸上，有一些迷思，包括利率 越低越好，借越多越好，以及寬限期越常越好等。建議選擇房貸，一 定要經過試算，要看平均年化利率，如果預期未來收入剛目前差不了 多少，則建議寬限期不要過長。
　　除了擬訂計畫、精算房貸以外，還要切忌購屋一定要量力而為，不 要「以小博大」。林國華表示，假使自備款不足，就不要希望一次購 買大坪數、高總價的房子，不妨挑選低總價、小坪數的產品，或是往 都會地帶邊陲去尋找，否則房貸支出居高不下，房子買得起、貸款還 不起，就怕便成屋奴。

如何當個聰明房東 　　
 分類：不動產投資理財　
    不動產向來就是「有土斯有財」的概念。所以一個懂得管理不動產的房東，不但可能因經濟景氣及房地增值的加持下，來迅速累積財富，更因聰明的管理而坐擁穩定的租金報酬收益，確實當個快樂賺錢的房東。下列六個重點提供參考：

一‧要仔細衡量，房屋是否要貸款？及租金的回報率是否超過支出的費用？否則出租狀況不理想，反而造成負擔。

二‧房屋所選擇的地段要慎重，更考慮地利之便，讓承租的意願及需求高，空租的緩衝機率也低。

三‧房屋附近的生活機能要好，所處週遭環境‧交通工具‧公共設施完善，即食 ‧衣.‧住 ‧行‧育‧樂..因應具備，因生活便利加分。

四‧保持良好的屋況與附屬設備的齊全，是坐擁高租金‧穩定的出租率的不二法門。

五‧在與房客訂立不動產租約前，要深入了解房客背景及經濟來源，以避免日後租金收取與管理上的困難，並考慮是否辦理公證。

六‧最後，再與房客相處期間，應該保持良性互動，反映房子的問題時，能妥善回應。

掌握三訣 抓住未來商機
（2006/05/29 05:00:00 時報資訊）

房地產業者表示，投資一樓店面不像買房子，想搶先在轉運站完工 通車前開店的投資者，最好先評估環境、自身條件，並且掌握以下三 大要訣，才能順利掌握錢景，搭上轉運站的好商機。

　　住商不動產機構林倩表示，首先第一要訣是「動線就是錢潮」，投 資客要搭上轉運站的商機，動線觀察不可少。雖然轉運站人來人往， 看起來人潮不斷，但仍有人潮稀少的死角，如捷運景安站由於道路縮 減，造成單號、雙號人潮落差極大；另外，如出口後方或人潮較少的 出口，都是比較不建議的地點，雖然租金較便宜，可是商機卻有限， 業主貪小便宜而因小失大的例子層出不窮，特別在轉運站的一級戰區 ，稍一不慎，只得黯然退場。

　　其次，第二要訣是「距離就是商機」，一般來說捷運的轉運站，黃 金圈約為方圓一百公尺以內，超過一百公尺的店面，往往常因人潮不 易逛過去，而形成相當大的落差。林倩建議，除非如板橋、景安等周 邊具有其他商圈可造成連動效應的轉運站，超過一百公尺的店面，對 業主而言，並不大具有轉運站效應。

　　至於要訣第三，則得「避免同質性過高的商品」以免造成排擠效應 。一般來說轉運站附近多以上班族、學生等過路客為主，同質性商品 的過度經營，並不易產生規模經濟，反而容易出現排擠效應，加上過 路客具有購買單價低、停留時間短等特性，業主在選擇業種時應避免 同質性過高的商品，並且切合當地族群需要，才能搭在轉運站商機裡 真正轉運。

寸土寸金 老農一夕變億萬富翁
（2006/11/10 05:00:00 時報資訊）

「阿水伯（化名），只要你願意賣土地，桌上這5百萬訂金，就是 你的！」房地仲介業者把一大疊鈔票堆在桌上誘惑，阿水伯雖沒看過 這麼多現金，仍毫不遲疑搖搖頭，因他知道還會漲！ 　這是高鐵桃園站特定區附近不起眼農舍內，今年初上演的真實情境 ，當阿水伯擠進億萬農夫之列，印證抉擇是正確的。

　　近1、2年來，高鐵青埔站區地價持續飆漲1、20倍，原本不值錢的 農地經重畫後，站區商圈土地1坪逼近20萬元。阿水伯跟許多地主一 樣，等眾多搶地買家競價後才出手。

　　糞土變黃金，阿水伯擁有近千坪土地，最近出售就賣了1億1千多萬 元，搖身一變為億萬大富翁。跟阿水伯同樣奇遇的老農夫，在青埔站 區多達20餘人，一夕間都成了億萬農夫。

　　別以為他們有了錢就揮霍招搖，剛好相反。這群億萬農夫依然穿著 不起眼Ｔ恤、短褲「趴趴走」，開的老爺車也沒換，還婉拒媒體登門 拜訪，就怕被一眼認出身價不凡，招來歹徒覬覦。

　　「鋤禾日當午，汗滴禾下土」，是他們上半輩子生活寫照。如今錢 多到數不完，最大樂趣就是邀2、3個志同道合億萬農夫，組富翁團出 國旅遊去，還有人上了癮，一年到頭忙於周遊列國。

　　億萬農夫中，阿旺伯（化名）最疼兩個兒子，他知道兩兒子一心想 至都會區發展，二話不說，在桃園市藝文特區挑中兩戶毫宅，每戶市 價上千萬，除各送1戶給兒子、還附送1輛轎車。

　　兩個兒子才剛踏出社會，就已躋身千萬富豪之列，當然得感謝億萬 老爸的慷慨。相較阿旺伯一家和樂，阿土伯（化名）家族就鬧得不可 開交，他與胞弟從八十八年區段徵收時，到底要申領價款還是發還抵 價地，就吵個不休。

　　家族決定申領發還抵價地，踏出正確一大步，兩兄弟還沒一起慶功 ，眼見地價扶搖直上，又為了誰分配靠站區商圈土地鬧翻。最後兩兄 弟冷戰，各賣各的地，各自過億萬農夫生活。

　　「有土斯有財」，這群億萬農夫最能感受。他們個性憨厚，對土地 充滿感恩，突然成了大富翁，理財對他們而言，太傷腦筋；除了大方 幫小孩購屋置產，泰半投資模式竟是到他處另買農地。

　　阿水伯向仲介業者說：「沒法子，老骨頭沒動一動就全身怪怪的， 再買塊農地耕作比較習慣。」話雖如此，其實阿水伯謹記青埔站區啟 示錄：「買整片有發展潛力農地，等個10年、20年、甚至30年，機會 一來就翻身了！」

安心安全的家 　　　　
 分類：第一次購屋就上手　
〈一〉預防土石流或山崩住宅注意事項：

1‧避免選購坡度超過30度及位於順向坡的山坡地住宅。

2‧避免選購地質鬆軟區域，可先向政府調閱地質資料或請建商提供該基地的地質檢測報告。

3‧注意所處是否於礦坑或舊河道上‧了解以往是否有任何災變紀錄。

4‧選購之住宅應遠離山壁、擋土牆，若有間隔至少在六公尺以上，而欓土牆亦不宜太高，最好不超過二層樓高度，且不能有裂縫或滲水現象。

5‧應慎選優良建商及營造公司以確保施工品質。

6‧注意附近有無大型開發計劃？是否會影響週邊地質狀況。

7‧注意水土保持是否良好？可以觀察排水設施之效能及由是否有積水情形等現象來判斷。

8‧聯外道路是否便利寬敞？且以往有無災變紀錄。

〈二〉避免淹水住宅的要訣：

1‧避免地勢低漥區域及緊鄰河川、湖泊、溪流的住宅。

2‧向當地居民探聽是否曾經有過淹水紀錄。

3‧了解對外之聯絡道路是否有淹水情形。

4‧檢查排水設施是否良好暢通。

5‧切忌過度裝修而破壞安全。

〈三〉避免火災危險的住意事項：

1‧避免購買住商混合區、出入份子複雜的住宅。

2‧選購用有良好消防、防火設施的住宅。

3‧選購擁有良好的大樓管理及先進的保全服務的住宅。

4‧避免使用易燃性的裝修建材並嚴禁因為室內設計美觀而破壞灑水系統等滅火設備。

〈四〉選擇住宅如何避免地震災害防範之道：

1‧避免在地震帶上購屋，先向營建署查閱震區資料至少避開斷層帶。

2‧了解地質相關安全資料，打探基地以往有無災變紀錄。

3‧檢閱建築設計圖是否有週詳的結構設計，而在施工中最重要的牆面、樑柱是否安全。

4‧慎選優良的建設及營造公司。

5‧選購擁有耐震建材的住宅，並要求建商提供無海砂及輻射鋼筋證明。

6‧拒絕貪小便宜購買二次施工及加蓋違建、夾層等破壞結構平衡的房屋。

7‧避免打掉牆面、過度變更室內原況而裝修，以免危及結構安全。

《專家觀點》陳忠瑞：有土生金 買房聚財
（2006/05/17 05:00:00 時報資訊）

陳忠瑞（瑞展產經董事長）

　現金為王（Cash is King）在通貨緊縮時代是門顯學，因為資產會 跌價、股票會縮水，一般民眾及財團莫不設法將資產變成現金，以免 財富縮水，日本就是最好例子，雖然銀行負利率，但大家還是拚命將 資金存放在銀行。

　　現金變薄 投資客重現 　但如今環境變了，油價高掛七十美元，水電瓦斯齊喊漲，原物料黃 金狂飆，通膨壓力如影隨形，『現金不但非王、還是懲罰』！現金既 然會變薄，保值觀念在沈寂十年後油然而生，導致全球資金狂潮，K KR私募一檔將在倫敦掛牌之私募基金，目標十五億美元，超額認購至 五十億美元，資金來自歐洲與中東，可見全球資產之氾濫。大環境變 了，投資觀念及策略焉能不變？既然擁抱現金將受縮水懲罰，那麼應 該如何保值？最快速非股票及房地產莫屬。

　　缺地效應 惜售風盛吹 　自信義聯勤以每坪二七五萬天價標出後，台北市地主開始惜售，加 上已有杭州南路、長春路及金華街等國有地標售喊卡，缺地效應悄悄 在台北上演。上市公司擁地者開始自重，除了筆者上回提及的士林、 南港概念股外，如三陽工業在內湖擁有一萬二千坪土地已開始評估開 發，大同擁有四十五萬坪土地，中石化在今年董監改選後，是否積極 活化資產，值得觀察。

　　此外，建設公司過去三年積極購地者也成為大贏家。以第一季建設 公司存貨／股本比超過三倍以上者如長虹、華固、宏普、遠雄、力麒 皆已先立於不敗之地；此外如宏盛第一季EPS已達一‧四元，今明兩 年為帝寶入帳高峰；國產在南港擁有萬坪土地，鄭州路國產大樓亦將 發行Reits；而最擅長於捷運共構BOT的日勝生，過去兩年低價取得台 北火車站交九BOT，南港線南港機場開發案第一順位投資者及新店線 小碧潭共構等三大案子，堪稱大贏家之一，保證未來幾年推案貨源無 慮。

　　商用不動產 金控看俏 　去年日本地價十五年來首度上漲，其中商用不動產漲幅四％居冠， 南山人壽宣佈未來一年將以四百億元投資台灣商辦大樓，里昂證券更 以金銀島形容台灣，台北最大商用不動產地王國壽全省擁有二百棟以 上大樓，若每年拿出五棟發行Reits(不動產基金)，再將所得資金投 入開發新不動產，如此循環不已，將來國泰金控的EPS更具穩定性， 且資金源源不絕，難怪董事長蔡宏圖宣稱將不動產投資比重從現在的 七至八％上調至一○％以上。

　　國內券商龍頭元大三年前取得敦北總部土地一四四○坪，總價二十 億元，當時馬志玲及馬維辰父子以原價由家族之元大建設無私地轉給 元大證券，目前市價超過四十億元,難怪當元京證的股東市非常放心 ，而未來若與復華金控合併，經紀市佔逾一二％，融資業務市佔逾二 ○％，市場對其合併後的規模經濟予以高度評價。（作者為瑞展產經 董事長）

 文章主題: 不動產變成為動產的獲利規劃  

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合併而成。兩家銀行經營銀行業務已超過120年歷史，目前總資產超
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例－存款美金30萬元 (在日本三井銀行)
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月獲利： 3,000美元以上；約台幣 99,000元以上。
年獲利： 36,000美元以上；約台幣1,188,000元以上。
【土地;房屋出租又多一筆租金收入】
 

《抗通膨 購屋保值大作戰》錢進房市 三大指標做參考
（2006/04/18 05:00:00 時報資訊）
 
李佩真／台北報導
　高油價時代，黃金等抗通膨商品備受青睞，近期黃金價格更一舉突 破分析師預期的六百美元短期整數目標關卡，而房市保值性的買盤也 不少。不過，房仲業者則建議，以投資房地產做為保值理財規劃，還 是需要審慎評估租金報酬率，以及未來轉手的獲利空間。
　　根據信義房屋不動產企研室研究，歷年來國際油價飆漲，都對國內 房市產生明顯的帶動作用，交易量與房價也都跟著同步走高。
　　特別是在七○年代，由於經歷了第一次及第二次國際石油能源危機 ，在高通膨壓力及民眾購屋保值需求強勁帶動之下，反而創下了台灣 房市史上第一波及第二波景氣高峰，房價也都寫下當時的最高紀錄。
　　留意房價合理性 別追高 　不過，在油價、物價上漲之際，就該跳進房地產市場購屋保值嗎？ 信義房屋不動產企劃研究室指出，在目前房價已經漲了一波後，如果 要購屋保值，還需要留意房價的合理性，避免追高。
　　報酬率低於三％ 別進場 　評估是否可以進場，有三個指標可以作為參考依據，一、房價是否 在區域歷史最高行情，二、是否在區域平均行情之下，三、租金報酬 率。
　　假設一地區的區域平均行情為每坪二十萬元，如果買到二十五萬元 ，就要小心是否可能套在最高點，如果在二十萬元下，則相對安全， 至於租金報酬率平均而言，如果有五％至六％以上，還可以投資，但 如果只有三％，扣掉維修費用，不見得比定存利率好，就不宜貿然進 場。
　　小套房保值性高 可投資 　一般而言，店面的租金報酬率高於套房，套房又優於住家，根據房 仲業者觀察，購屋保值的心理，在油價高漲之際更加顯著，目前以小 套房為投資標的的保值性買氣不小。
　　就租金報酬率而言，坐落地點、週邊環境、交通便利性等等，都是 影響因素。
　　中信房屋分析，公寓住家一般租金報酬率保守預估約在三％至五％ ，套房約有五％到七％，至於店面一般可能有一成，甚至達到二成都 有可能，黃金店面則更高。
　　未來轉手獲利性 視地段 　不過，投資房地產，除了考慮租金報酬率外，未來的轉手性以及客 層多寡也很重要。以轉手可能性而言，三房兩廳的住家轉手性較高， 一般而言，也優於小套房，至於店面的轉手性，地點還是主要的關鍵 因素。
　　信義房屋認為，購屋之前一定要考量房價合理性以及未來轉手獲利 空間，現在油價高漲對經濟衝擊與七○年代不一，加上國人住宅自有 率超過八成六，況且，各地房價都也已經漲了一波，民眾追高要謹慎 ，但是如果未來三、四年轉手還有空間者，仍然值得投資。

「現代包租公」完全操盤守則
分類：房地產投資2006/10/03 00:24

他們是一群準退休族，人生才過完上半場，兒女無法自立，退休金不夠多，但他們說：「親兒子不可靠、股兒子也不可靠、只有啞巴兒子才可靠。」於是，他們加入「新包租族」的行列，自己預約未來的生活費……

別等退休金　先賺30年
文●吳修辰　研究員●楊少強

台北市松仁路的中油大樓裡，近來最熱門的話題是：「親兒子靠不住，股兒子也不可靠，只有『啞巴兒子』才可靠。」在中油工作三十二年的張媽媽說，她辛苦拉拔女兒長大，兩人分別拿到哥倫比亞大學國際關係碩士、美國密西根州大藥學博士，但快退休的她，卻不敢奢望未來靠女兒養。

幾番思量，她最近終於決定，投入一百五十萬元，將原本位於捷運大坪林站後方的老公寓，裝修成六個套房。她預計，這間公寓未來每個月可收進五萬七千元租金，足夠她退休後的生活費。在中油，和張媽媽一樣的準退休員工就有一百多位，未來還會陸續增加。

政治大學社會系教授顧忠華指出，養啞巴兒子的現象，反映出台灣社會的「代間契約」（contract between generation）正在改變。所謂的「代間契約」，指的是親子之間，下一代要負擔上一代退休生活照顧的無形契約，尤其現在七、八十歲的老人，仍保有養兒防老的概念。

錢難賺：台股不振、利率低，越來越多人把眼光放向房地產

這群五十歲至六十四歲間的人，就像三明治一樣，被夾在奉養上一代與扶養下一代的壓力間，急著找出路。這群人在台灣現在有三百四十萬，占總人口的一五％，未來還會更多。

而這三百四十萬人，是台灣中產階級的主幹，過去，他們歷經台灣股市大多頭、房地產十年大空頭的洗禮，如今面臨人生下半場，他們的財務規畫為什麼棄股票而就房地產呢？

關鍵有三。其一，台股不振。攤開過去六年來的台股報酬率，大盤下跌一八．二％，散戶在股市賺錢的難度越來越高，且長期下來，股票因流動性高，容易淪為紙上富貴。反映在股市結構上，散戶占總成交量的比例從八成降到近六成，許多人發現，股兒子不再可靠。

其二，利率持續在低檔盤旋。兩岸問題不解，台灣長線發展陷入瓶頸，投資不振，金融市場高達八兆資金無處可去，形成新的「台灣錢淹腳目現象」，定存利率更從十年前超過八％，跌到只剩二％。所以，靠利息養老，也不可靠。

其三，房地產走出谷底。揮別過去十年的大空頭，台灣房地產從三年前起漲，今年總推案量將突破一兆元大關，創下十年新高。而相對過去十年全球房地產大漲，美國平均房價上漲一○○％，台灣漲幅相對落後，下檔風險有限，且在二○○八年的利多預期下，「不動產」對這個族群產生極大魅力。於是，他們紛紛加入養「啞巴兒子」的行列，成為「新包租族」。以房子的保值特性，「新包租族」的金算盤等於先賺三十年的退休金。

兒難靠：年輕人賺錢越來越困難，搞不好將來連買房子都有問題

進一步看老年人的資產規畫，六十五歲以上，懂得為自己保有資產者僅四三％。但到了五十歲這一代就升高到七○％。更有趣的是，這群人的資產保存形式，存款占第一（八一％），排名第二的就是不動產（占六四％）。

「他們多半是五十歲上下的中產階級，很懂得「打扮」房子，拉高價值。」住商不動產總經理林倩觀察。以前房地產投資客頂多每坪投資個二、三萬元裝潢一下，讓房子「可以看」而已。但這一波的裝潢費已經拉高到每坪五、六萬，不止讓房子「好看」，也間接拉高房價，無論是出租或未來賺取價差，他們都專業許多。

根據經建會九月十九日剛出爐的住宅需求動向第二季調查，台北市房地產有超過二成三是投資客，而其中有近五成投資客是為了賺取租金收益。也就是說，現在台北每十個購屋者中，就有一人是為了當包租公或包租婆。

養好房：每坪裝潢費高達七萬元，吸引高階商務客，拉高報酬率

五十四歲的陳媽媽，坐在她剛裝潢好的第三戶小套房裡，正在跟室內設計師余君萍討論裝潢的細節。

陳媽媽的小套房，採米白色內裝，有現代味十足的鏡子牆，十三坪的小套房看起來像二十六坪。一坪半的浴室裡，擺著價值兩萬塊的白色浴缸。她瞄準的是付得起高價房租的日本商務人士，因為日本人愛泡澡，她就買浴缸，連三十二吋液晶電視及全套家具都備齊了。陳媽媽還在電視機旁弄了一個小儲藏室，高度可供日本商務房客放高爾夫球具。

要當現代「新包租族」，不再只是買了房子後，就等著房客上門。「新包租族」要花更多心力打扮、管理自己的房子，尋求更好的報酬率。

怎麼說呢？首先，要瞭解複利的魔力。同樣的五百萬元，若放在二％的銀行定存，和投資在固定年收益四％的生財工具，十年後，後者的總資產將達七百四十萬元，足足比前者多出一百三十一萬元，這筆錢可以用來乘坐高級郵輪環遊世界，或者買一台BMW汽車。

老更富：每月固定收入比定存高，還可擁有房子供養老

但如果你現在沒有五百萬元，只要你夠勤勞、也夠耐煩，運用銀行房貸的低利率，你就擁有一個發揮槓桿致富力量的機會。

百事新亞房屋總經理湯凱宇舉例，假設一個五百萬元的小套房，你向銀行取得百分之百的貸款成數，貸款利率三％，二十年下來，資金成本共一百六十五萬元。

若你將此套房出租，月收租金三萬元，保守估計（每年扣除一個月租金當成房屋閒置、維修等成本），五年後，光租金就可回收一百六十五萬元，把利息完全賺回來，不僅平常的現金流量不成問題，所收的租金則可以拿來逐步償還房貸本金，二十年後還擁有一戶既保本又增值的房子足供養老。

低利率，讓房地產投資可近性更高，只要選對地點，你就可以用小本錢滾出大財富。以黃素清為例，她只用了五百萬元退休金，就滾出四個啞巴兒子，除了每月的租金收入外，現在她的四戶小套房市場喊價已到二千八百五十萬元，增值三百五十萬元。

許多人有個迷思，覺得買房子是高門檻，股票投資則是低門檻，事實不然。現在的股票投資，融資成數只有六成，融資利率則超過六％，但房地產貸款目前可貸成數高達九成，甚至百分之百，而且貸款利率不到三％。

此外，包租族對於景氣與利率的變化，也要勤做功課。因為利率是左右租金報酬率的關鍵因素，利低率，讓投資房地產的資金成本低、機會成本也低，但若長期趨勢逆轉，利率面臨大幅或連續調漲壓力，租金報酬率有可能會出現負值，或機會成本過高，此時就不適合從事此投資行為。

林倩指出，台灣房地產雖然近期處於三年來相對高檔，但相對國際市場，台灣房地產的長期價值仍被低估。再看經建會的住宅需求動向第二季調查，國內住宅需求面信心比上一季，以及去年同期仍持續增加，顯示房地產前景仍持續看好。而且以台北市為例，租屋搜尋者預期租金上漲之比例持續增加，已超過四成，顯示對於未來租金上漲將具有支撐作用。

而面臨「代間契約」改變壓力的中產階級人口，當他們從事業高峰逐漸轉向退休生活，手上握有的資產，勢必轉向追求穩定的報酬，這股力量，也將逐漸改變台灣房地產過去十年空頭的頹勢。

文章摘自：商業周刊 984 期