行政院推動的「整合住宅補貼資源實施方案」即將法制化，內政部昨日擬定《住宅法草案》，明訂經濟或社會弱勢者需緊急安置卻無適當「社會住宅」可居住時，主管機關提供租屋補助。

立法院今日將審議「營建建設基金」六億二千多萬元，預算若順利通過，將可立即實施，未來每戶每月最高可領租金補貼三千元。

內政部次長林美珠昨日表示，有鑑於國內住宅長期供需失調、價格起伏波動等問題嚴重，為建立公平的住宅補貼制度與規畫合且的「社會住宅」，因此內政部決定把住宅福利政策法制化。

她表示，考量部分經濟或社會弱勢者根本無力負擔最起碼的住宅租金，因此把「社會住宅」制度納入《住宅法草案》，由政府興辦或獎勵民間興辦住宅，專供弱勢者租住，以達到人人有屋住的目標。

林美珠解釋說，目前已有部分國民住宅出租給經濟或社會弱勢者居住，而未來這些「租賃的國民住宅」將改為「社會住宅」，由地方政府規畫辦理；對於無法納入「社會住宅」的弱勢者，政府將給予租屋補貼。

因此，草案也訂定「住宅補貼」制度，以多元、公平合理的補貼方式，其中補貼種類包括自建住宅貸款利息、自購住宅貸款利息、承租住宅租金、修繕住宅貸款、簡易修繕住宅費用等。

內政部解釋，補貼均採評點制，依據申請人家庭的年所得、家庭成員數、申請人年齡、不動產持有情況、家庭成員具備弱勢資格狀況，決定補貼先後順序。至於修繕住宅補貼部分，則將申請人所有住宅的屋齡、結構及屋況納入評點考量。

無社宅每月補貼三千元

此外，根據「整合住宅補貼資源實施方案」，租金補貼政策，讓中低收入戶減輕負擔，每月每戶予現金三千元補貼，戶數一年開放一萬二千戶。

購買住宅利息補貼的部分，貸額上限為二二○萬元，每年可供申購戶數三萬戶，利率將盯住郵儲二年期定存利率；修繕住宅貸款利息補貼，一年開放五千戶，最高貸款額度每戶八十萬元，其利率一般戶與弱勢戶負擔利率與購置住宅相同，只要今日預算一通過立即公告開放申請。

行政院即將敲定土增稅自用住宅優惠稅率「不限一生一次」的實施細則，稅捐單位提醒，現有「土增稅自用住宅」享有兩年之內「重購退稅」優惠的規定，如果有民眾在退稅後的五年內，出售房地、或者出租、營利，退還的稅款必須追回，防止土地投機買賣。（張雅惠報導）行政院最近將敲定土增稅自用住宅優惠稅率「不限一生一次」的細節，在方案推出之前，土增稅自用住宅原本就有「重購退稅」的節稅管道，也就是，賣出房地繳的土增稅，如果兩年內，再買回更大的房地，只要是自用，當初繳的土增稅都可退回。不過，稅捐單位提醒，如果在退還稅款的五年之內，又把房地賣出、或者不是自用，當初退還的土增稅還是要追回來，防止合法的節稅管道，反而成為土地投機買賣的工具之一。「不能出租、不能營業，有的話，也要追回來」不過，稅捐單位指出，納稅人大多控制在五年以上再移轉房地，以免拿到的退稅款不到五年又被追了回去。如果五年之內，重購的土地被法院拍賣，當初的退稅款也要一併繳回。

蹺著二郎腿，等著房客將錢送上門來的包租公、包租婆是現代人共同的致富夢想。但是買房收租正如一般投資工具，也有風險和專業，《今周刊》蒐羅七位租屋致富達人及四位專家意見，為你找出租屋致富四步驟。

周六清晨一早，六十三年次，目前在上市電子公司擔任高級工程師的Chris開著車，帶著老婆及剛出生幾個月的兒子，緩緩地往南駛去。破曉的晨曦撒在Chris一家三口惺忪的臉龐，這看來也只是一般年輕夫婦趁著假日出遊的慣有場景。但很少人知道，每回Chris一家的南部遊，目的都很另類。

握有七支鑰匙的Chris，正是坐擁七戶房子的包租公。而房子都集中在永康一帶的Chris，每回南下，根本就如同員外般地巡視七棟租出去的房子。只是，有別於一般的包租公，多半受惠先人的庇蔭，坐享其成，Chris的七棟房子，全都是短短三年內靠自己掙來的，讓人豔羨的是，他並沒出半毛錢。

善用低利率 不花半毛錢當包租公

二○○四年，成大碩士班畢業後，Chris有一回載著當時還是女友的老婆到台南旅遊，原本就十分嚮往當包租公的他，想起學生時期房東收租的「爽勁」就羨慕不已。來到舊時地，立刻趁著行程空檔，繞到母校附近看房子。

在仲介帶看下，Chris鎖定了兩間小套房，時值房市低迷，兩個物件總價都只要七十多萬元，他二話不說，買了下來。由於Chris頂著上市科技公司工程師的頭銜，當地銀行給予極高的信用評等，再加上融資總額不高，因此輕易地取得全額且超低利的貸款。

Chris夫婦這「閒來一筆」開啟了他的包租生涯。由於房子緊鄰成大、崑山技術學院兩所大學以及奇美醫院，租屋人口龐大，吸引了許多大學生、醫生和護士前來洽租，就連許多南科工程師也不遠千里而來。

而Chris仗著成本優勢，決定以六千元低價破盤招租（當地月租行情約七、八千元），使得他的套房成了搶手貨，手續都還沒辦完，就順利出租了。

初嘗甜果後，Chris夫婦倆算算，無本、買屋、收租金，扣掉利息，每月每棟房還有幾千元的收入，簡直是天上掉下來的禮物，於是便如法炮製這樁「無本生意」。三年來，Chris依樣畫葫蘆，找同樣的仲介、買同一區房子、用同樣貸款手法，一來方便找房、貸到高額度；再則也方便集中管理，於是當起了七棟小套房的包租公，每月就算本利攤還，最少還可以賺足五萬元以上，為家裡多賺了一份薪水。

房市降溫 靠租金套利老神在在

Chris多一份薪水的故事，立刻在辦公室傳遍開來，大家忽然驚覺「靠包租變有錢人」，絕非遙不可及。而同事們真正稱羨的是，Chris借由租金可以高枕無憂地付貸款，還賺利潤，遠比短線操作、賺價差的房地產投資模式要可靠多了。

尤其這陣子房市景氣降溫，房價有下跌之虞，而從不進行買賣、只靠租金套利的Chris老神在在地說：「我的房子全都是房客幫忙付的，房價跌不跌，我都無關痛癢！」

「只要操作得宜，包租是比賺價差的投資客穩健扎實多了。」同時也是包租公一族的信義房屋企畫部協理吳銘鴻道破了包租致富的優勢。他比喻，雖然買房短操賺價差，利潤豐厚；但是就像在暴起暴跌的股市裡，有一定的風險。而靠租金養房，卻像保本持盈的基金，在景氣波動、房市可能反轉之際，十分值得一試。

拿Chris來說，目前有許多同事紛紛拿錢要他代操，同事圈裡掀起了一股想「不勞而獲」的準包租公風潮。於是現階段，他一有空就南下看房，用同樣手法複製。甚至未來包租規模擴大後，還可能成立資產管理公司，將包租企業化。

不過，Chris表面上雖看似不勞而獲，但事實上從他選擇投資標的、融資貸款、招租以至於租後管理，其實都有眉眉角角的專業。

「在當一個『不勞而獲』的包租公、包租婆前，得先苦後甘，用心做功課，從了解市場做起！」在高雄精華地段凹子底一帶同時擁有四個三角窗店面，素有「凹子底包租婆」的劉小姐，就很老到的這樣說。

包租公養成一：蹲足馬步 下苦功研究都市計畫、市場供需

現年五十三歲，只有國小學歷的劉小姐，是一位辛苦養家的單親媽媽，二十年前離婚時，身上只剩八千元，後來靠著父親遺產二百萬元為本，加上貸款，在凹仔底買下一棟三角窗透天店面，身價開始翻轉。當時她資金有限，每月房貸利息高達一○％，對她而言，買下這間店面，簡直是背水一戰。然而會成功，全憑她蹲足馬步的準備工夫。

決定買店時，她功課做足，在市場上結交了許多房市投資客、仲介。除了交換吸收大量的消息外，借由人脈生管道，得知房價低、租金行情高的好標的。同時她每天大量閱讀雜誌、報紙分類廣告，研判市場狀況，而且也下足苦功了解市場的供需、行情以及房客的習性。

在進駐凹子底前，當時這裡還是北高雄的一個小聚落。但她先仔細分析當地里民的人口成長，以及所有的都市計畫，她相信，凹子底將成為高雄的明日之星，於是大膽買進而壓對了寶。該店面現在每月替她帶進十一萬五千元的收入，不但貸款支出無虞，還有盈餘。

「畢竟買房包租是一樁高資本的長期投資，每一個步驟都得小心謹慎。」全國第一家租屋經理人企業，曾受理數萬件代租、包租和租屋代管的永勝資產管理公司總經理徐銘達，就曾目睹身邊許多風光一時的包租老江湖，因一個環節出錯而步步錯，「包租，最怕選錯地點、算錯報酬、租錯房客。」（更多精采內容請見《今周刊》551期）

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根據房仲業者針對網路會員進行的購屋趨勢大調查結果顯示，在銀行調降購屋核貸成數影響下，首購族退場趨勢明顯，在選前利多不斷釋出下，換屋及投資保值族群可望成為今年房市主力，預估今年台灣房市在換屋需求依舊殷切的情況下，中高總價住宅可望維持高檔平盤，豪宅市場依舊交投熱絡，商辦市場在一般預期仍存在補漲空間下，深具增值潛力。

根據永慶房仲網市調研展部調查結果顯示，相較於上一季，今年第2季全台房市換屋比重增加1.8%，投資比重則略降1.3%，首購族也微跌0.6%。從地區別分析，台北市、台北縣、桃竹苗及南部地區換屋比重均較上一季成長，首購族比重只有台中地區呈現成長。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析指出，今年年初以來，受到銀行控管貸款成數及升息影響，首購及投資族群首當其衝，今年第1季的首購比重就已較去年第4季明顯下滑3.5%，第2季又續降0.6%，反而是換屋比重一枝獨秀，第2季仍有1.9%的成長。

莊孟翰表示，未來行政院將推動農村改建方案，釋出台北、台中、台南、高雄等各區域中心周邊農地，改建為高居住品質田園住宅，從而也將帶動換屋市場，並有助於整體住宅市場的向上提升，因此，從銀行緊縮核貸成數所帶來政策效果來看，雖然首購及投資客均告下滑，但就農村改建政策而言，是有助於帶動換屋風潮，並可提升整體住宅居住品質。

永慶房屋總經理葉凌棋則分析，銀行緊縮房貸成數及升息，對於已經擁有自有資產的換屋族群來說，影響程度較輕；再就產品別來看，店面跟套房類的投資類型產品，受到資金壓力，影響較為明顯；至於豪宅市場，由於豪宅客群本身資金及條件較為雄厚，加上近期股市獲利頗豐，較不受市場景氣及銀行調降核貸成數影響，預料今年豪宅市場的交易仍將持續維持熱絡。