店面成房地產投資新顯學　高鐵、捷運 引領○七房市新方向

根據統計，過去四十二個月以來，有許多人因為房地產而致富，而首要原因都是因為交通。由《今周刊》舉辦的「名師講堂」講座中，《今周刊》發行人謝金河與北區房屋首席總經理彭培業，便認為通車在即的高鐵將引發○七年房市新契機。

謝金河（以下簡稱謝）：行政院主計處公布的第三季GDP，台灣是五．○二，前三季是四．三九，確定贏韓國，這次要談台灣房地產投資方向，請彭首席總經理對兩岸房地產做一個輪廓掃描。

彭培業（以下簡稱彭）：台灣房地產未來會如何發展？是否會泡沫化？這些問題大家都很想知道。我以從事房地產多年的經驗和大家分享。

首先，政治發展對台灣房地產具有舉足輕重的角色，從民國六十年台灣退出聯合國，到六十七年中美斷交，七十七年蔣經國先生過世，以及九十一年提出兩國論，甚至最近中國提出反國家分裂法。政治影響房地產的衝擊，從過去影響很大，到現在逐漸降低，足見民眾愈來愈有智慧。

其次，影響房地產來自經濟面。從九十二年到九十五年，油價從三十六元漲到七十六元，這個階段奠定了房地產上漲的助瀾期，但人民經常會問，房子上漲的過程該不該買房子？房地產過去的歷史軌跡，能在房地產致富的人，都是能長期持有房地產的人。其次要看房地產能否獲利？必須要看未來性，絕對不是當下的價格。

房地產從過去三年半中，從土增稅減半、SARS之後，房價一飛沖天，這過程中，發現民眾的貧富懸殊差距愈來愈大。因為有錢人買好地點，沒錢人買較差的地點。換言之，若三年半前以一坪三十萬元買在大直明水路；但是買了郊區一坪只花十五萬元。經過三年半，大直明水路漲到一坪五十萬元，郊區才漲到二十萬元，雖然都漲，但好地段漲幅大，資產價值差距也拉大。

若大三通台灣房價勝過香港

上海的房價在溫家寶第一次宣布措施後，因為上海的民眾家戶所得相差二十四倍的因素下，只有外資或其他省分的有錢人才買得起上海的房子，其他人只能望屋興嘆。

這個現象引起中共對高房價注意，中共基本政策就是要平等，所以湯臣一品至今只賣出二戶。除外資之外，沒有人敢買，在此情況下，使得價格停擺，不過上海內環價格並沒有下跌。

此外，二○○八年大三通若實現，香港的利多將走到高點，房價會比較保守。因為兩岸大三通以後，大陸人最想到台灣觀光，屆時將產生磁吸效應，房價肯定會超越香港，因此，台灣未來的房地產沒有看壞的理由。

謝：房地產逐漸從內往外擴散，從信義計畫區到南港、內湖之後，大台北郊區在高鐵通車後，新板特區勢必更有發展，不只板橋房價會上漲，包括新莊、土城也會水漲船高。

因為日本的房地產經驗就是沿著捷運方向一直擴散，住不起市區的人，就住坐捷運可到的地方，日本已經放大到只要捷運二小時內的地區，房地產一定會上漲。台北現在就按著捷運的路線，從市中心往外擴散，買捷運會到的地方，是很重要的策略。

彭：房地產可用槓桿原理操作、房地產可舉債來購買，民國八十年到九十五年間，假設定存利率是二％，最高可以到七％，最低到一．一七％。台灣若從十五年來計算，利率平均為四％左右，也就是說十五年前放十元在銀行生利息，會有十九．八五元，增加九．八五元，可是十五年前一個十元的波羅麵包，現在可能已經漲到二十五元，已經超過定存的利息，房地產也會跟波羅麵包一樣。

台灣目前的自有住宅率達到八成五，七十五年台灣人開始有錢後，大家開始追逐房地產，就連烏來山區的房子都漲。但這波上漲是很健康的，反觀八十六年到九十年整個房價反轉，成交萎縮，九十年成交只有二十五萬戶，加上法拍屋、輻射屋和海砂屋，讓民眾對房地產失去信心。

最近三年是房地產的衝刺期，雖然新板特區房價看漲，大漢橋下的房價卻是力不從心，需要注意的是，高架橋下的房價除了台北市外，其他地區都不好，因此全面上漲不可能。現階段台灣房價和國際相較是相對低點，買房子要找到轉機點而不是最高點。

店面報酬率比住家高七成

彭：將過去四十二個月房地產上漲原因找出來，可以發現這段期間很多人在房地產致富。致富的首要原因是交通。過去的三年六個月，政府在交通做了很大的努力，捷運通車就是最主要的一項。

然而交通不一定會把房價帶上來，有可能加速它的沒落，例如花蓮因北迴鐵路的通車使得年輕人外流的比率增加。

謝：財富的累積從現在開始，大家可以趁著假日到各地去看房子，久了之後對行情會特別敏感，為自己創造無窮的商機。

彭：假日到各地看房子可以，此外，店面也可以留意，因為店面會成為新的顯學，現在如已經有住家的話，不妨投資店面，因為店面有可塑性，且法令限制最低，只要預防商圈出現變化，就可以賺錢。

捷運通車後，因為附近的生活機能更佳，加上人口稠密度升高，且捷運將帶來人潮，這種加乘效果，使捷運周邊房價墊高，如果住家漲三成，店面會漲一倍。

雖然高鐵有很多負面新聞，但不要太擔心，要看全面性的發展。台灣可以參考日本和法國的歷史，因為日本新幹線帶來經濟價值超過建設時的投入，至於高鐵的黃金五站則是竹北的六家和桃園的青埔，其中又以桃園的青埔最受關注，除了有台灣桃園國際機場外，也是外資青睞的地點，相當值得關注。

可以想見的是，台灣高鐵就像一尾活龍般，貫穿台灣的房地產。