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優質A﹢商辦4大具備要件


時報 更新日期:2008/05/04 09:11 【工商時報 許(清爭)文台北報導】



 台北市商辦市場,今年以來成交量大增,達到近兩年最高,商仲業者表示,A﹢的商辦大樓最具增值商機,優質A﹢商辦必須符合4大條件,包含地段無可取代、門面好、管理嚴謹、大樓有獨立空調。



 永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示,A﹢的商辦大樓,大多是國際具知名度的外資法人在承租,因為是跨國企業,經常有外商訪客拜訪,首先,交通一定不能太差,至少周邊要有捷運,或者叫車方便。



 並且,外商訪客並不是當天拜訪1、2小時就離開,有時拜訪行程1周、甚至是1個月,商辦大樓所在的商圈,最好要有五星級飯店、會議中心,訪客住宿、購物都便利。



 例如,台北市的信義計畫區就符合這樣的條件,幾棟商辦大樓,包含國泰金融大樓、台北101、統一國際大樓、交易廣場等,都符合A﹢商辦的條件,當然租金也居高不下,而且一室難求。



 黃增福說,101到了67樓以上的租金,一坪還超過4,000元,其他商辦大樓,因為樓層還沒101高,視野沒101好,平均行情1坪大約3,000元。



 另外,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,外資法人重門面、管理,辦公室門面是給人的第一印象,大樓外觀不能太差,而且,大樓還要有一定的指標性,介紹給客人知道,才有面子。



 至於大樓管理,也是外資相當重視的一環,像101及統一國際大樓,訪客要上樓,必須先通過1樓的通話器,取得門禁卡後,才能上樓。就有101的外商公司說,因為管理太過嚴謹,送便當、送豆花的小弟,都不願意換證上樓。



 最後,則是要有獨立的空調系統,水電管線必須每層樓各自獨立,同時,消防安檢是否過關,逃生通道是否持續保持暢通,都是重點,這些安全事項都是A﹢商辦的必備條件,缺一不可。




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住辦住宅價格相對低 精算客買它當住家


時報 更新日期:2008/05/04 09:12 【工商時報 李國煌台北報導】



 北市不少區域的大樓,辦公、住家混合使用,房地產界人士指出,同一地段、條件相近的情況下,住辦大樓價格,大約是住宅大樓的8折,有些精算客買住辦、當住家,花費少一些,一樣住精華地段。



 永慶房屋商仲部協理黃增福說,台北市很多區域都有住辦大樓,像大同區,中山區、大安區的信義路、和平東路一帶。



 這類住辦大樓,在價格上,大概只有鄰近地區住宅大樓的8成,一般住宅大樓一坪如果是80萬,住辦大樓的價格大約只要55萬、60萬。



 有些屋齡較長的住辦大樓,和一般住宅大樓的差價更大。



 信義房屋商仲部人員指出,像中山區,一般住宅一坪喊到60萬、70萬,但是,住辦大樓一坪只要35萬到40萬。



 市場上有些精算客,選擇買住辦大樓,重新裝潢,內裝完善做住家,成為住商混合的型態,除了省下購屋開支,住家的空間還可以當做辦公室使用。



 只是,這類住辦大樓,進出分子相對比較複雜,有上班人士、也有住家居民,全數混在一起,人員管制比較鬆,不像一般住家大樓,進出管制相對比較嚴格。



 如果是買進住辦大樓,準備出租收租金,這類商品的租金比一般的純辦公大樓、或是純住宅大樓低一些。



 信義房屋人員說,買進住辦大樓賺租金,報酬率並不高,特別是這一陣子,房地產行情上漲,一些住辦大樓的身價也走揚,租金漲幅趕不上房價漲幅,相形之下,租金報酬率變低。



 倒是,如果選擇價位平穩、地段佳的產品,現階段購買住辦大樓,未來,增值空間仍值得期待。



 信義房屋人員指出,商辦大樓單價、總價都高,動不動就要價數億、數十億,不是一般投資人有能力介入。




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農地贈直系血親 免贈與稅



贈與農地給子女免課稅,但南部地區一名李姓男子欲將農地贈送給女兒,卻先登記在哥哥名下,再轉登記給女兒,被國稅局認定無償轉讓農地返還的「請求權」,反而要繳贈與稅。


南區國稅局表示,日前發現一名剛成年的李女,尚在就學中且由父母扶養,不僅無任何所得來源,且未有受贈資金的情形,名下卻擁有一筆價值1,500萬元的農地,引起國稅局高度注意該筆農地取得的資金來源。


經國稅局調查,該筆農地是由李父在89年間出資,以李父兄長(李女的伯父)的名義向法院標購取得,等到李女成年後,伯父便將農地從自己名下移轉登記為李女所有。


因為農地實際出資者為李父,他具有隨時要求兄長返還農地的請求權,但因李父請兄長將農地直接過戶登記在女兒名下,等於將農地的請求權贈與給女兒,即構成贈與行為。由於該項財產移轉無對價關係,又未於規定期限內申報贈與稅,除遭國稅局補徵贈與稅200餘萬元外,還按所漏稅額,加處一倍罰鍰。


南區國稅局長邱政茂表示,根據遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定,若將農地贈與給直系血親卑親屬、父母、祖父母與兄弟姊妹,不用課徵贈與稅。


因此若李父直接購買農地後登記在自己名下,再贈送給女兒,反而不會被課贈與稅。


但因為李父在接受國稅局調查時,一再強調農地「本來就是我要送給我女兒」,所以國稅局認定李父是將農地的返還請求權轉贈給女兒,但贈送的標的是「請求權」而不是農地本身,不在免徵贈與稅的範圍,因此仍要課稅。


2008/04/21 經濟日報】



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同年賣多幢自宅 節稅有撇步(U)
最後更新日期︰2008/04/08










 


 


 


 


 


 


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】

財政部表示,同一年內出售多處自用住宅者,只要符合兩年內重購自用住宅,且新購自宅價格高於全部出售自用住宅的總價額時,就能享有扣抵或退稅優惠。



舉例來說,甲在95年出售A、B兩幢房屋,兩幢房屋的所有權人分別為甲本人與配偶。96年時,甲再新購入一幢房屋C,並準備做自用住宅使用。財政部說,只要甲95年出售的A、B兩屋,總出售價額低於新購的C房屋,完成重購年度即可向稅捐機關申請退還出售A、B兩幢房屋所繳納的財產交易所得稅。


以甲之例,甲可在申報96年度綜所稅時,將95年度因出售A、B兩屋,經稽徵機關核定財產交易所得而增加的稅額,填報為重購自用住宅扣抵稅額。財政部說,「房屋價額」為向地政機關辦理移轉登記契約書所載的買賣價額。


可退抵的所得稅額是以因出售房屋的所得,導致增繳的所得稅為限。簡單舉例,甲在96年出售房屋,不含售屋財交所得的綜合所得淨額是120萬元,適用21%稅率,應納稅額為14.69萬元;加計96年度售屋財交所得100萬元後,總所得增為220萬元,按30%稅率計算應納稅額為37.67萬元。甲可申請重購退還的稅額,就是增列100萬元財交所得後所增繳的22.98萬元所得稅。


重購自用住宅申報扣抵或退還已納綜所稅時,需要檢附向地政機關辦理移轉登記的契約書影本、房屋所有權狀或建物登記謄本、戶口名簿影本。先售後購者,扣抵或退稅年度為重購的所有權移轉登記年度;先購後售者,則是出售房屋的所有權移轉登記年度。


依據所得稅法第17條之2規定,納稅人出售自用住宅房屋時,所繳納屬於財產交易所得部分的綜所稅額,自完成移轉登記日起兩年內,如重購自用住宅房屋價額超過原出售價額者,即可在重購自用住宅房屋完成移轉登記年度,自其應納綜合所得稅稅額中扣抵或退還。


財政部表示,重購自用住宅的退稅或抵稅優惠,並不限制買賣屋數。因此,納稅人重購自用住宅時,只要符合如新購或出售房屋均做自用住宅使用,且買賣是在兩年內完成,新購房價高於出售房價等條件,即使同時出售多幢自用住宅,還是可以申請退、抵所得稅。


新聞來源:聯合新聞網


轉自:網路地產王

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房仲:購屋找便宜 次級道路、巷弄、邊陲位置 價差20-30%



 


大選底定,市場信心全面提升,高總價或豪宅型的中古物件對於投資型買方或許是個大好的機會,但對一般自住型買方就無力面對追價,甚至是望價心嘆。不過,房仲業者表示,有購屋需求的民眾也可從精華區域中的次級道路、巷弄或邊陲位置也能找出適合自己的物件,價格也會有20-30%的落差。

總統大選過後的激情無論股市房屋市場也都不缺席,預售屋及豪宅產品似乎受到三通議題加持催化,將立委選後的蓬勃狀況再次推升到另一個更高境界。不過,在民眾收入未明顯增加之前,購屋夢想似乎是離得愈來愈遙不可及。中信房屋表示,大台北首善之地仍有較便宜路段可找,而且價差可到20-30%。

中信房屋經理江龍名指出,從菁華區域中的次級道路、巷弄或邊陲位置也能找出適合自己生活習慣及交通配合模式的環境,價錢也會有20-30%的落差。以大安區為例,每坪平均單價約為47.73萬元,若往和平東路3段、臥龍街等方向尋屋,公寓產品就能以每坪 34-35萬元取得,與大安森林公園周邊公寓產品相較之下,有15-30%的價差。

江龍名說,大選後從買方表現可以明顯看出區域發展與消費群購買的能量及企圖心,多以大安區、中正區、中山區及信義等熱門區段中古高價房屋市場,對於3000萬元以上的產品物件決定速度相當快速,至於其他區域的產品表現則顯得相對保守,對中低價位的物件呈現出保守的表現,兩者反差非常明顯。

江龍名指出,從立委選後的房市明顯加溫情況看來,看屋組數普遍成長 3-4成及買方下斡旋談價的件數增多現象分析(單店不乏 10餘件/週),總統大選的確是讓整個市場信心得到上揚和最高的支撐點,不過客戶多半還是以熱門潛力的區段是為消費選擇,沒有利多加持者仍是會停留在觀望的基本面上。

江龍名表示,一時的政治激情影響往往時間不長,回歸基本面才是王道,建議消費者應以回歸經濟基本面作為參考並做長期評估。



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如何規劃現代風格的居家空間



 

















 


如何打造現代風格裝修的要訣


兼具現代造型的傢具,簡潔設計的整體空間。除了極簡現代風格之外,進階的現代風格呈現,包括帶有科技感的現代空間、前衛空間、展現個人獨到品味的設計感空間,這些強烈的風格表現,除了依靠空間材質的挑選之外,也可以透過日後傢具的採作風格上的變化。
以下為風格要訣5~僅供大家參考~~

要訣1 幾何造型為主的空間線條

不論是傢具造型或者是硬體空間的線條表現,多以簡潔或者幾何圖形為主,摒除繁複與多變的線條感。特別是傢具的挑選,可以在顏色與設計感上多作著墨,呈現空間的內涵所在。

要訣2 明亮的空間色調

現代風格居家多以淺色、單一色調作為空間表現,特別強調明亮的空間感,具有讓空間放大的視覺效果,特別適合小空間使用。大坪數建議搭配配件如地毯、立燈,讓空間看起來不過於冰冷。

要訣3 收納機能規劃融於無形

強調降低視覺的干擾程度,現代空間裡的收納機能的規劃必須適當隱藏,以站在空間中看不見櫃子與電器線路為主,包括櫃子把手與門片的設計等細節,都要符合這個概念。

要訣4 留白的視覺感受

現代風格居家必須適切的為視覺留白,將焦點集中在傢具造型與設計感上頭。不能有超過3種以上大面積的空間色彩表現,「留白」掌握風格,呈現現代空間質感。

要訣5 少即是多的傢具配置概念

現代風格不需要滿滿的傢具物件,特別是挑選單件設計師作品即可展現空間特質,例如客廳裡的沙發,可以選擇淺色、造型簡單的雙人沙發,搭配色彩鮮豔的設計師單椅作品,即可展現風格精神。

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如何設計一個成功的網站

 

如何設計一個成功的網站

  隨著網絡技術的不斷發展,網絡應用已經滲透到人類社會的各個角落。作為網絡世界的支撐點的網站,更是人們關注的熱點:政府利用網站宣傳自己的施政綱領,日益成為與百姓交流的直通車;企業利用網站宣傳自己的形象,挖掘無限商機;個人利用網站展示個性風採,創建彼此溝通的橋梁。越來越多的人希望擁有網站,開辟網絡世界里的一片天地。如何設計一個出色的網站呢?關於這個問題,人們討論的很多,可以討論的內容也很多,加之網絡技術的飛速發展,很難提出一個絕對權威和正確的設計思路,筆者不才,根據自己的設計體 會,總結出以下基本設計思路:


  一、定位網站的主題和名稱


  網站的主題也就是網站的題材,網站設計開始首先遇到的問題。網站題材千奇百怪,琳琅滿目,只要想的到,就可以把它制作出來。下面是美國《個人電腦》雜志(PC Magazine)評出的99年度排名前100位的全美知名網站的十類題材:第1類:網上求職;第2類:網上聊天/即時資訊/ ICQ;第3類:網上社區/討論/信件列表;第4類:電腦技術;第5類:網頁/網站開發;第6類:娛樂網站;第7類:旅行;第8類:參考/資訊;第9類:家庭/教育;10類:生活/時尚;每個大類都可以繼續細分,比如娛樂類再分為體育/電影/音樂等小類,音樂又可以按格式分為MP3,VQF,Ra等,按表現形式分古典,現代,搖滾等。同時,各個題材相聯系和交叉結合可以產生新得題材,例如旅游論壇(旅游+討論),經典入球播放(足球+影視)按這樣分下去,題材可以有成千上萬種。這麼多題材,如何選擇呢?遵循的原則如下:1、主題要小而精:定位要小,內容要精。如果你想制作一個包羅萬象的站台,把所有你認為精彩的東西都放在上面,那麼往往會事與願違,給人的感覺是沒有主題,沒有特色,樣樣有,卻樣樣都很膚淺,因為你不可能有那麼多的精力去維護它。網站的最大特點就是新和快,目前最熱門的個人主頁都是天天更新甚至幾小時更新一次。最新的調查結果也顯示,網絡上的"主題站"比"萬全站"更受人們喜愛,就好比專賣店和百貨商店,如果我需要買某一方面的東西,肯定會選擇專買店。2、題材最好是你自己擅長或者喜愛的內容。比如:你擅長程式化,就可以建立一個程式化愛好者網站;對足球感興趣,可以報道最新的戰況,球星動態等。這樣在制作時,才不會覺得無聊或者力不從心。興趣是制作網站的動力,沒有熱情,很難設計制作出優秀的網站。3、題材不要太濫或者目標太高。"太濫"是指到處可見,人人都有的題材;比如軟體下載,免費資訊。"目標太高"是指在這一題材上已經有非常優秀,知名度很高的站台,你要超過它是很困難的。


  如果題材已經確定以后,就可以圍繞題材給網站起一個名字。網站名稱,也是網站設計的一部分,而且是很關鍵的一個要素。你來看,"電腦學習室"和"電腦之家"顯然是后者簡練;"迷笛樂園"和"MIDI樂園"顯然是后者明晰;"兒童天地"和"中國幼兒園"顯然是后者大氣。我們都知道PIII的中文名稱"奔騰",如果改為"奔跑",可能就沒有今天這麼"火"了。和現實生活中一樣,網站名稱是否正氣,響亮,易記,對網站的形象和宣傳推廣也有很大影響。我的建議是:1、名稱要正。其實就是要合法,和理,和情。不能用反動的,色情的,迷信的,危害社會安全的名詞語句。2、名稱要易記。最好用中文名稱,不要使用英文或者中英文混合型名稱。另外,網站名稱的字數應該控制在六個字(最好四個字)以內,四個字的也可以用成語。字數少還有個好處,適合於其他站台的連結排版。3、名稱要有特色。名稱平實就可以接受,如果能體現一定的內涵,給瀏覽者更多的視覺沖擊和空間想象力,則為上品。例如:音樂前衛,網頁陶吧,e書時空等。在體現出網站主題的同時,能點出特色之處。


  二、定位網站的CI形象


  所謂CI(corporate identity),意思是通過視覺來統一企業的形象。一個杰出的網站,和實體公司一樣,需要整體的形象包裝和設計。準確的,有創意的CI設計,對網站的宣傳推廣有事半功倍的效果。具體的做法是:


  1、設計網站的標志(logo)


  就如同商標一樣,標志是你站台特色和內涵的集中體現,看見標志就讓大家聯想起你的站台。標志的設計創意來自你網站的名稱和內容:


  (1)網站有代表性的人物、動物、花草等,可以用它們作為設計的藍本,加以卡通化和藝術化,例如迪斯尼的米老鼠,搜狐的卡通狐狸等等。


  (2)網站有專業性的,可以以本專業有代表的物品作為標志。比如中國銀行的銅板標志,奔馳汽車的方向盤標志等等。


  (3)最常用和最簡單的方式是用自己網站的英文名稱作標志。採用不同的字體,字母的變形,字母的組合可以很容易制作好自己的標志。


  2、設計網站的標準色彩


  網站給人的第一印象來自視覺沖擊,確定網站的標準色彩是相當重要的一步。不同的色彩搭配產生不同的效果,並可能影響到訪問者的情緒。舉個實際的例子就明白了:IBM的深藍色,肯得基的紅色條型,windows視窗標志上的紅藍黃綠色塊,都使我們覺得很貼切,很和諧。"標準色彩"是指能體現網站形象和延伸內涵的色彩。一般來說,一個網站的標準色彩不超過3種,太多則讓人眼花繚亂。標準色彩要用於網站的標志,標題,主功能表和主色塊。給人以整體統一的感覺。至於其它色彩也可以使用,只是作為點綴和襯托,絕不能喧賓奪主。適合於網頁標準色的顏色有:藍色,黃/橙色,黑/灰/白色三大系列色,要注意色彩的合理搭配。


  3、設計網站的標準字體


  和標準色彩一樣,標準字體是指用於標志,標題,主功能表的特有字體。一般我們網頁預設的字體是宋體。為了體現站台的"與眾不同"和特有風格,我們可以根據需要選擇一些特別字體。例如,為了體現專業可以使用粗仿宋體,體現設計精美可以用廣告體,體現親切隨意可以用手寫體等等。


  4、設計網站的宣傳標語


  也可以說是網站的精神,網站的目標。用一句話甚至一個詞來高度概括。類似實際生活中的廣告金句。例如:鵲巢的"味道好極了";麥斯威爾的"好東西和好朋友一起分享";Intel的"給你一顆奔騰的心"等等。


  三、確定網站的欄目


  建立一個網站好比寫一篇文章,首先要擬好提綱,文章才能主題明確,層次清晰。如果網站結構不清晰,目錄龐雜,內容東一塊西一塊。結果不但瀏覽者看得糊涂,自己擴充和維護網站也相當困難。網站的題材確定后,並且收集和組織了許多相關的資料內容,但如何組織內容才能吸引網友們來瀏覽網站呢?欄目的實質是一個網站的大綱索引,索引應該將網 站的主體明確顯示出來。一般的網站欄目安排要


  注意以下幾方面:


  1、要緊扣主題


  將你的主題按一定的方法分類並將它們作為網站的主欄目。主題欄目個數在總欄目中要占絕對優勢,這樣的網站顯的專業,主題突出,容易給人留下深刻印象。


  2、設立最近更新或網站指南欄目


  設立"最近更新"的欄目,是為了照顧常來的訪客,讓你的主頁更有人性化。如果主頁內容龐大,層次較多,而又沒有站內的搜索引擎,設置"本站指南"欄目,可以幫助初訪者快速找到他們想要的內容。


  3、設立可以雙向交流的欄目


  比如論壇,留言本,信件列表等,可以讓瀏覽者留下他們的資訊。


  4、設立下載或常見問題回答欄目


  網絡的特點是資訊共享。如在你主頁上設置一個資料下載欄目,便於訪問者下載所需資料。另外,如果站台經常收到網友關於某方面的問題來信,最好設立一個常見問題回答的欄目,既方便了網友,也可以節約自己更多時間。


  四、確定網站的目錄結構


  網站的目錄是指你建立網站時創建的目錄。例如:在用frontpage98建立網站時都預設建立了根目錄和images(存放圖片)子目錄。目錄結構的好坏,對瀏覽者來說並沒有什麼太大的感覺,但是對於站台本身的上傳維護,內容未來的擴充和移植有著重要的影響。下面是建立目錄結構的一些建議:


  1、不要將所有文件都存放在根目錄下,會造成文件管理混亂


  你常常搞不清哪些文件需要編輯和更新,哪些無用的文件可以刪除,哪些是相關聯的文件,影響工作效率。另外,上傳速度慢。服務器一般都會為根目錄建立一個文件索引。當您將所有文件都放在根目錄下,那麼即使你只上傳更新一個文件,服務器也需要將所有文件再檢索一遍,建立新的索引文件。很明顯,文件量越大,等待的時間也將越長。所以,盡可能減少根目錄的文件存放數。


  2、按欄目內容建立子目錄


  子目錄的建立,首先按主功能表欄目建立。例如:企業站台可以按公司簡介,產品介紹,價格,在線定單,回饋聯系等建立相應目錄。其他的次要欄目,類似what's new,友情連接內容較多,需要經常更新的可以建立獨立的子目錄。而一些相關性強,不需要經常更新的欄目,例如:關於本站,關於站長,站台經曆等可以合並放在一個統一目錄下。所有程序一般都存放在特定目錄。例如:CGI程序放在cgi-bin目錄。所有需要下載的內容也最好放在一個目錄下。


  3、在每個主欄目目錄下都建立獨立的images目錄


  為每個主欄目建立一個獨立的images目錄是最方便管理的。而根目錄下的images目錄只是用來放首頁和一些次要欄目的圖片。


  4、目錄的層次不要太深


  目錄的層次建議不要超過3層,維護管理方便。


  5、不要使用中文目錄


  6、不要使用過長的目錄


  五、確定網站的連結結構


  網站的連結結構是指頁面之間相互連結的拓扑結構。它建立在目錄結構基礎之上,但可以跨越目錄。建立網站的連結結構有兩種基本方式:


  1、樹狀連結結構


  類似DOS的目錄結構,首頁連結指向一級頁面,一級頁面連結指向二級頁面。這樣的連結結構瀏覽時,一級級進入,一級級退出。優點是條理清晰,訪問者明確知道自己在什麼位置,不會"迷"路。缺點是瀏覽效率低,一個欄目下的子頁面到另一個欄目下的子頁面,必須繞經首頁。


  2、星狀連結結構


  類似網絡服務器的連結,每個頁面相互之間都建立有連結。這種連結結構的優點是瀏覽方便,隨時可以到達自己喜歡的頁面。缺點是連結太多,容易使瀏覽者迷路,搞不清自己在什麼位置,看了多少內容。


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買住宅5年內不得轉手 馬營:陸客投資有配套


聯合 更新日期: 2008/04/23 16:20 記者陳志平/台北報導



大陸富豪團來台,引起建商趁機炒樓疑慮;馬蕭辦公室發言人羅智強指出,總統當選人馬英九選前已表示,對陸資投資台灣房地產將有配套的限制措施,例如提出防止炒作條款、規定購買住宅五年內不得轉手等,以避免有心人士刻意來台哄抬房價後就走人。



藍營人士則坦言,富豪團來台的新聞有點炒過頭,民間反應正反兩極,他昨天出席一個台灣企業家齊聚的場合,在場企業主都是董事長、總經理,一向贊成兩岸政策走向開放,但對富豪團新聞「感覺都不是很好」,富豪團來台不是開放陸資來台投資房地產的全貌,但此事件可能引發的負面效應,國民黨應該留意。



據了解,選前馬營內部一致同意開放陸資來台投資廠辦,但對是否同意陸資投資住宅,看法分歧,反對者認為政府現行法令不准大陸人來台長住,馬英九也承諾不開大陸勞工台工作,在此狀況下會來台買住宅的,絕不可能是自用,目的一定是在投資,是否有必要在兩岸政策相互矛盾下,鼓勵大筆大陸資金來台投資住宅,必須慎思。



不過由於兩岸開放是趨勢,馬英九最後宣布開放陸資投資房地產,但對投資住宅部分將有配套限制措施;據了解,由於這部分還涉及相關法令修正,且不是馬蕭政府上台後第一波要推動的政務,馬英九也沒有訂定開放時間表,因此相關政策細節與配套措施研擬,都要到520上任後才會進行。




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營建署:突破都更獎勵 推2百處再開發區


中央社 更新日期: 2008/04/23 16:24



(中央社記者唐佩君台北二十三日電)內政部營建署表示,為提高民間參與都市更新投資誘因,正規劃對大眾運輸場站、水岸、老舊商業區等地區指定「策略性再開發地區」,突破現行都市更新容積獎勵辦法,預計5年指定2百處,預估可創造新台幣2兆元經濟產值。



營建署今明二天舉行「2008全國都計建管會議」,署長林欽榮強調,將通盤檢討現行法令制度,並提出一套符合城鄉發展的營建政策、修訂不合時宜的法令及機制,並喊出「以管理替代管制,以服務激發創意」概念。



其中在都市更新方面,營建署表示,將以目前「基地再開發」的更新模式,推進到「地區再發展」及「都市再生」。



據先前召開的會前會中,彙整專家學者意見,認為必須要有提高民間參與都更投資的誘因。



據現行規定,都更獎勵後建築容積,不得超過各建築基地1.5倍法定容積或各該建築基地0.3倍法定容積再加其原建築容積。



但因為要提高民間參與誘因,營建署因此進一步檢視,提出應全面檢討都更建築容積獎勵辦法,納入省能、節源、綠建築等項目,及實際擴大容積獎勵範圍等建議。



目前都市更新建案的容積率為法定容積率1.5倍,也就是符合地方政府所規定的獎勵項目,享有50%容積獎勵,未來這套獎勵標準,中央將收回訂定,在「策略性再開發地區」,允許容積獎勵提高,將由現行建築基地法定容積1.5倍增加為2倍等。



營建署表示,獎勵容積擴大,可取得坪數也跟著增加,對民間參與投資有激勵效果。



而策略再開發地區,指的是針對大眾運輸場站、水岸、港灣、老舊商業區及配合重大建設發展需要地區,指定為「策略性再開發地區」,以突破現行都更容積獎勵限制,以大眾運輸導向開發模式,引導民間資金投入都更市場。



營建署指出,預計在未來5年可指定計有2百處地區,估計可創造出2兆元的經濟產值。970423






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不吃不喝46年 才買得起北市新成屋


中廣 更新日期: 2008/04/23 14:00



大陸地產富豪團來台考察,新聞炒得火熱,民進黨台北市議員吳思瑤等人質疑,台北市年輕人的購屋壓力,高居全台之冠,台北市長郝龍斌應該要立即拿出有效對策,照顧年輕族群,市議員指出,台北市平均一戶32坪預售屋的房價,高達2000萬元,年輕人平均要花46年,不吃不喝才有機會買屋。(林麗玉報導)



為了對比九位大陸地產富豪,台北市議員吳思瑤、徐佳青等人,邀請台北市九位無殼青年現身說法,議員吳思瑤表示,台北市年輕人的購屋壓力,高居全台之冠,如果以經建會統計,去年第四季購屋房價年所得比,台北市為8.6倍,高於全國7倍,台北人至少要不吃不喝8.6年,才能有個地點偏遠、屋齡高的窩,如果再以房屋雜誌預估的,2008年台北預售屋房價,以每坪62.3萬元計算,平均一戶32坪預售屋,房價2000萬,台北市的年輕人平均要花46年,才可以買到一間好一點的房屋。



市議員吳思瑤表示,現在許多六七年級生的台北市民,收入大約在兩萬八千元到六萬元之間,其實許多人都還背負助學貸款卡債。對於各縣市首長,高規格接待大陸地產富豪團,台北市長郝龍斌面對新貧階級的六、七年 級生,應該要針對房價過熱、分配不均的住宅政策,應該拿出有效對策,照顧年輕族群。




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全台最看好的10大都更概念區
日期:2008/4/8  出處:住商新聞
依照目前50處政府優先推動的更新地區座落與現況可以發現,目前優先推動都更的區域以台北市的七處為最多,北縣、高雄市、台南市的五處次之。但就獲利空間來說,北縣市的獲利空間較大。而以北縣市優先推動更新區域來看,華光社區所在的中正區,由於本身條件佳,交通四通八達,加上學區好,本來就是當紅炸子雞,華光社區一更新,將大幅改變周邊都市風貌,並有助於帶動周邊房價提升。
其次,在南港地區,目前雖然不過是台北市副都心的角色,但隨著三鐵共構與整個南港園區的發展,南港相當有潛力成為台北市的重點區域。而連帶的,南港與內湖園區將帶來大量人口入住,強大需求拉抬地方房價的結果,必然使得周邊如汐止等,房價較低的區域受惠。這都是想要藉著都市更新獲利的投資者可納入考慮的區域。另外,在台北縣,板橋、新店由於交通優勢加上區內利多頻傳,房價節節高升,加上又有優先推動都市更新區,可以針對周邊舊公寓多作觀察。
住商不動產企劃研究室徐佳馨表示,由於南港、高雄周邊土地較多,因而成長空間有限,基隆地區因遲遲未有交通配套,短期內難看到利多,較有房價成長潛力的區域應為交通建設完善、周邊生活機能較佳與周邊無地可購的華光社區。此外,這個公辦都更能否成形,更須端看2008年總統大選結果。整體來說,從四大都更案宣布開始,房價與交易狀況仍未表現出熱度,要等待整體買氣起飛,應在周邊交通建設與相關配套有具體規劃與相關執行時程後,投資者才會積極進場。
離開台北縣市外要選擇都更潛力區投資,徐佳馨指出,最好是選擇大都市,交通便利、腹地廣闊,週邊規劃重大建設的區域,如台中體二、高雄捷運站沿線等。這些區域藉著都市更新,比其他的區域更快麻雀變鳳凰。
此外,由於都市更新往往曠日費時,往往聽到消息之後,真正進入改建仍需要相當長的時間,加上住戶之間時有紛爭,整體說來並不是那麼順利。也因此,要搭上都更便車,除了看好標的之外,更要做好長期投資的打算。
如果希望可以搭上都更順風車,要注意標的最好具備以下條件:
1. 屋齡相近:最好選擇周邊多為三十年以上,且位置相近,基地方正的區域,較有改建機會。
2. 生活機能完善:最好注意物件本身環境,如交通方便、生活機能完善,最好是處於都市精華區,更有開發價值。
3. 住戶單純:住戶單純並產權較集中,協調過程較容易,而其中如果投資客比例較重,在投資客購入時間短,與裝潢後出租或出售取得短期獲利的目標下,也容易成為更新的阻礙。此外,最好店面少,由於店面購入成本高,加上店租收益豐厚,店面所有人往往是最不願意改建的一群,也因此影響改建。
全台10大都更推薦區段
單位:萬/坪
排名 都更區域 中古房價 推薦原因
1. 華光社區 38-55 交通便利,學區優質,位處都心樞紐,且為優先開發區域
2. 南港公賣局瓶蓋廠與轉運站 26-35 三鐵共構輔以南港展覽中心,商機與住屋需求驚人,且為優先開發區域
3. 台鐵高雄港站及臨港沿線 6-10 腹地廣闊,且交通便利,且為優先開發區域
4. 基隆火車站暨西二、西三碼頭 7-12 鄰近基隆港與市中心,可望吸納北縣市人口,且為優先開發區域
5. 汐止火車站 11-20 內湖南港工作人口入住,捷運興建中
6. 新店榮工廠 18-26 裕隆城開發議題,捷運行經
7. 台中體二用地 8-12 鄰近一中商圈與火車站,商機無限
8. 高雄捷運R17-R19沿線 9-10 處都心樞紐,商機無限
9. 板橋浮洲榮工廠 14-26 未來有台灣藝術大學、數位創意電訊園區與簡易車站設立
10. 鳳山火車站 7-10 鄰近捷運站,商圈腹地大
資料來源:住商不動產企劃研究室

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《房市問答》承租人可自行僱工修繕住屋



 

【中國時報】

  中壢黃小姐問:我在市中心區租了一間透天房子,不過漏水很嚴重,主臥房的衣櫃幾乎長期泡在水中,近來梅雨季來臨,接著颱風季節又要來了,一直催促房東修繕,但房東迄今都未理會,請問我是否可以自行僱工修繕,再從租金中扣除修繕的費用?
  答:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔」民法第429條第1項規定,「租賃關係存續,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕,而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之」民法第430條規定。
  依民法第429條第1項規定,若租賃契約未約定由承租人修繕房屋,出租人應負責修繕房屋,修繕房屋之費用理應由房東負擔。
  出租人應負責修繕租賃物時,承租人最好先行以口頭通知出租人前來修繕,若出租人經通知皆置之不理時,承租人應寄發存證信函(連同修繕之估價單),約定相當的期間通知出租人予以修繕,如果出租人受通知後,仍不在相當期間內予以修繕的話,承租人才可以自行修繕,此時始可自應繳的租金中扣除修繕費用,但承租人自行修繕的品質,應該以能恢復原來供使用收益的程度為限。當修繕完成以後,應通知出租人同時附上費用單據影本,並表示抵付下一期租金。

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房貸剩餘年限 最多展至20年



 

【經濟日報/呂郁青】

  消費者債務清理條例後11日上路,與95年卡債風暴最大的不同,是首度納入房貸等有擔保貸款,無擔保債權與有擔保債權將會分開談判,房貸債務人最長可「再」延展到20年,若加上原先已繳房貸的期限,整個房貸繳款期最長可拉長到30年。
  消費者債務清理條例俗稱個人破產法,是台灣史上第一個專為個人設計的破產法,只要有欠金融機構錢的一般上班族(非企業主),就可以與最大債權銀行協商減息,或是聲請更生減債,甚至清算讓債務從此一筆勾銷。
  所有的債務包括房貸、車貸、作保債務或是信用卡、現金卡,全部可以納入協商範圍,由最大債權銀行與債務人談判。由於房貸通常是最大一筆債務,因此,土銀、合庫與永豐等三家最大房貸戶,將會是主要的最大債權銀行。
  債務人必須先與最大債權銀行進行法院外前置協商,債務人將手上無擔保與有擔保債權分別拿出來談判,通常有二大作法,一是減息,二是延長還款時間。據了解,目前主要房貸銀行已研擬好對策,有擔保的房貸部分,原則上是依原條件履約,但債務人若一時經濟有困難,不少銀行內部決定,會給予利息減免最低減少到1%,利息寬限期約在半年到一年。
  另外,整個房貸償還的期間,也可協商延長到剩餘年限的一倍。舉例來說,甲20年期的房貸已還了11年,剩下九年房貸,銀行最大讓步是可以再延長為18年分攤既有的本利還款,但延長期最長不得超過20年。在房貸延展後,加上甲原先已繳房貸的11年,整個房貸繳款期達29年。
  由於最大債權銀行通常是手中握有房貸的銀行,銀行與客戶協商時,可能會先確保自己的房貸,而擠壓到客戶每個月償還無擔保貸款的金額,考慮無擔保貸款每個月可償還的金額愈少、期限愈長,利率愈低,銀行私下透露,有房貸的債務人,整體談判條件肯定會較優惠。
  根據內政部先前頒布有關金融機構對於不良資產評估的辦法,可延長房貸戶延長期間,最長不得超過20年,只要客戶仍有繳息,就可不列入逾放款,而且在繳款前15年可以只償還本利30%,就算最後70%都集中在最後五年還款也可以。
  因此,銀行也樂得給予債務人「方便」,銀行表示,的確有債務人短期間不方便,或是子女仍在就學,但三、五年後就可出社會賺錢,屆時就有能力繳房貸。但銀行提醒,延展房貸期間仍至少要繳得起利息,若逾期超過二期,也就是2個月,銀行就有權利拍賣房子。

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買法拍屋要繳土地增值稅嗎?



以前在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。

但根據8610月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200-120=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳16萬稅金。

一般稅率20~40%的計算,對於一般人很難了解;我以三個簡單例子來試算,可能較清楚(暫不考慮物價指數)
     前手100萬到後手150萬,增值額150-100=50,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,所以增值稅為50*20=10萬元。 
     前手100萬到後手250萬,增值額250-100=150,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;所以增值稅為100*20%+50*30=35萬元。 
     前手100萬到後手350萬,增值額350-100=250,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;第二倍以上部份,40%稅率;所以增值稅100*20%+100*30%+50*40%=70萬元。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?

所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。                      




例1:拍後增值為正數代表拍賣底價低於當年度公告現值,如以底價得標,便有隱藏土地增值稅,再轉手時就會浮現出來。           



例2:拍後增值為負數代表拍賣底價高於當年度公告現值,不管加價多少,均以當年度公告現值為移轉現值,所以没有隱藏土地增值稅問題。   



例3:非透天房子的公寓或大樓,房屋坪數權利範圍一定是全部,但土地部份則是多人共同持有;如五樓公寓的某一樓土地部份為五人共有,所以各樓的土地權利範圍為五分之一,即持分五分之一,換算出來的土地坪數就稱持分地坪



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不動產發燒 桃園房產漲2成




2008/04/10 00:18




 








民視新聞網 】2008.04.09
剛下桃園交流道,一進到蘆竹市區,就看到不少快要完工的建案,還有不少房仲加盟店
也趕到這來卡位。

桃園房市這麼熱,不是沒有原因,瞧瞧三房的價格只要2、300萬,吸引不少到台北上班
的通勤族來投資。

買房子不但要考慮經濟能力,還要兼顧交通便利性,業者說,桃園不但有高速公路與高
鐵系統,未來還有捷運與航空城。

有這麼多房市利多加持,難怪業者樂觀表示,總統大選後房價漲了2~3萬元的桃園地區
,等機場捷運完工後預估還可以再增值2~4成。


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ㄧ生大運看好宅(5)



 


 陳哲一:買房一定要注意


十、推車成煞、亡字開刀
住宅後面有房屋,而且剛好是兩排,朝著自己推過來,好像一個推車手把,這就叫做「推車煞」,好像有人扯後腿一樣,讓你是不得安穩,居住在裡面的人,會感覺到壓迫,精神陷入緊繃。若是住宅建築,剛好是一個亡字,哪麼叫做「開刀煞」,會有意外災害,或是其他疾病,必需要開刀治療。
 
十一、門多為煞、招惹口舌
就一般的住家,通常會有兩個門,一個是前門,一個是後門,而前門必須比後門大,這樣才符合風水原理。但若是開了三個門以上,哪就必須要注意,因為就變成煞氣,跟人容易起爭執,或因為說人長短,而招惹口舌是非,嚴重還可能吃上官司,必須要破財消災。

十二、門中有門、犯桃花煞
在大門的旁邊,或是大門的中間,另外還設置小門進出,這就是犯了桃花煞,容易有大小老婆,或外遇出軌的情況,對感情婚姻不利,尤其是富豪住宅,通常有這種傾向,所以會有較多誹聞,以及桃色的事件,對財運也相當不利。



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看好房地產 PChome五大房仲成立「樂屋網」


中廣 更新日期: 2008/04/07 17:30



看好大選結束後,兩岸三通的議題帶動台灣房市看漲,PChome宣布與國內五大房仲業者合資成立房屋資訊網站,希望藉由網路科技提供整合性的房地產服務,讓消費者買屋、賣屋更方便。(張德厚報導)



PChome Online宣布與21世紀不動產、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、信義房屋等國內五大房仲業者,共同出資一億兩千萬元成立房屋資訊網「樂屋網」,初期將提供超過10萬筆房屋租售資訊,預計將成為台灣最大的房屋資訊平台。樂屋網董事長詹宏志指出,目前網路所能提供給消費者的房地產資訊,相較於一般消費性商品是非常貧乏,一般房地產網站所提供的資訊只能算是「房地產廣告」,「樂屋網」則是將提供消費者周延的整合性的服務。詹宏志:『我們希望能夠發揮網路的特長,在這裡可以找到最多、最透明的交易行情、訊息,買賣屋者在提出需求時,他可以得到最準確的服務,除此之外,網路還有一個能力,可以在一個介面裡,把所有的服務整合在一起。』



詹宏志進一步指出,「樂屋網」跟其它房地產網站最大的不同在於,除了房屋單價、房屋空間樣貌等基本訊息外,在網站中還可以看到房屋的週邊環境,並提供貸款簽約、裝潢修繕、過戶轉移等各類跟租售屋有關的服務。詹宏志:『Yahoo!的物件是與廣告訊息合在一起,我們是完完全全想者買屋者的需求,是一種直覺式的搜尋方法,有很大的不一樣。』



樂屋網預計今年第二季上線,除了房仲業者的物件資訊外,未來也將開放一般民眾刊登租售訊息。




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擔心買不起房子 首購成為購屋新主力


卡優網 更新日期: 2008/04/01 13:12 張中昌







  總統大選過後,房地產聲勢一片看漲,尤其在「兩岸三通」及「開放陸資來台置產」的議題可望成行下,根據房仲業者調查,有超過六成的民眾認為未來半年是購屋好時機,更有高達八成三的民眾看漲未來三個月及未來一年的房價。



  雖然經建會在今(97)年二月公布的房價信心指數及建研所公布的房地產景氣動向調查,雙雙呈現持續衰退現象,但在經過立委選舉、總統選舉過後,政治干擾因素已降到最低,面對新國會及新政府,民眾相當期待未來房市發展。



  永慶房屋總經理葉凌棋表示,目前首購與投資保值需求分別再度上揚,尤其首購更似乎有取代去年的換屋成為市場主力之勢。



  據瞭解,首購比重連續四季下滑後,從去年第四季開始回升,在立委選後已高達41%,而在本次總統選後比重更提高到43.1%,反倒是換屋的比重,在立委選後及總統選後呈現連續下降。



  葉凌棋分析,首購比重逐漸拉升,顯示在政治局勢明朗,民眾又普遍看好未來的經濟發展,再加上新政府承諾七月底前開放兩岸三通,在年底開放陸資來台置產的情況下,有購屋自住需求的首購民眾,擔心會面臨越晚買房價越高的情況,態度變得更加的積極。



  不過淡江大學產經系副教授莊孟翰則指出,近兩年使用執照核發數量均超過12萬戶,市場進入交屋高峰期,在市場供給量大增的情況下,拉抬地區房價的力道其實有限。



  尤其莊孟翰認為,目前房市已呈現M型化,有能力繼續推升房價上漲只有高所得族群,而這類族群購屋傾向主要鎖定豪宅產品,因此不致於對區域的整體房價有太大的影響,一般民眾不需過度擔心未來房價,會持續飆漲而買不起房子。



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房市屋主調高售價、惜售 選後1週成交件數下滑1至2成


東森 更新日期: 2008/04/01 17:04 記者曹逸雯台北報導



受到選前建商封盤調價,以及總統選後各界看好未來房市影響,有屋主惜售或是紛紛調高售價,使得選後1週房地產市場成交量出現明顯下滑,3月最後1週的成交件數明顯低於選前3週平均成交件數的1至2成。



根據永慶房仲集團3月剛出爐的成交統計,大台北地區的平均成交單價為31.5萬元,較2月上揚3.5%,成交件數更較2月大增92%,也較去年同期成長28%,北中南三大都會區房市不約而同的在對未來信心提升呈現「價量齊揚」現象。



其中,台北市住宅成交均價為每坪37.2萬元,較2月小幅成長2.7%,台北縣住宅均價也較上月成長4%,來到每坪23.4萬元。



不過,受到322總統選後民眾購屋信心明顯加強,以及選前建商封盤調價影響,也使得中古市場賣方心態快速拉高,永慶房屋表示,雖然3月整體成交量較上月明顯提升,但選後1週在屋主紛紛調高售價及惜售影響下,成交量開始出現明顯下滑,3月最後1週成交件數明顯較選前3週的平均成交件數少了1至2成左右。



永慶房屋總經理葉凌棋分析指出,總統選後,目前民眾對未來經濟前景看好,購屋信心大增,也反映在成交市況上,但屋主心態仍不宜過高,應當好好把握當前售屋的好時機,短期整體經濟並不會快速好轉,房價終究須回歸基本經濟實質面,再加上329檔期市場預計將釋出大量供給,開價不宜過度偏離市場行情,以免乏人問津。




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【維特專欄】房貸利率直直漲 轉貸不見得划算


卡優網 更新日期: 2008/04/04 18:41 維特







  過去幾年很多人的房貸,大部分都是採用浮動計息,在低利時代的時候,確實可以省下了不少利息錢,但從去年中到現在,許多銀行開始調升房貸利息,很多人繳款的時候,才發現怎麼利息支出又增加了?甚至有的人因為不想被銀行賺太多利息,便開始尋找其他銀行要轉貸,爭取更低的利率,但這樣的做法是正確的嗎?筆者今天就用個實例來跟大家說明。



  去年協助了一個朋友辦理了房貸,那時由於他急需用錢,所以選擇用房貸來籌錢。因為他的房子是國宅,期間又辦了不少手續,才協助他把房貸申請下來。但由於他的條件不是太好,銀行核定的利率就稍微高了一點,同時採用浮動利率並綁約兩年。



  這些條件在他需錢孔急的時候根本不是問題,但前些時候突然接到他的電話,質問我說「為何利息這麼高?難道不能降息嗎?」,這讓我深深體會到當一個人要尋求協助的時候,是一個表現,事後難關度過時,卻又是另一付嘴臉,我好心提醒他,由於他個人條件不是太好,再加上銀行調升利率,所以才會造成利息支出增加。



  他聽不進我說的話,逕自找了其他家銀行要轉貸,興高采烈的打電話跟我說,有銀行願意給他2.5%的利率,我當時覺得他的條件怎麼可能?果不其然,後來又打電話我,利息前半年3.5%,之後就回歸銀行的浮動計息。



  這樣算下來,似乎節省幾千元的費用,但是原貸銀行此時卻要收取2萬多元的違約金,這又讓他高興不起來了,他後來算來算去決定不轉貸了,因為相關手續費用加上違約金等等,根本不是件划算的交易。



  近來許多銀行都調升了房貸利率,千萬別因為利息支出增加,就貿然轉貸,畢竟現在不像過去幾年,銀行都用低利搶客戶,目前這個時機點,各家銀行的利率差異性不大。倒是因為轉貸而要再支付一次代書費等等費用,反而是負擔。



  同時也要注意綁約的問題,過去銀行在這方面比較好商量,今年開始大部分都會堅持要收違約金,也是要遏止一些投資客轉貸的投機行為。總而言之,在高利率高物價時代,更要精打細算,千萬別因一時的衝動,造成更大的損失。



《本專欄固定每週二、五刊出》



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