營建署29日下午表示，96年度中央編列5億元，補助北高兩市及各縣市政府辦理既成道路標購，目前台北縣市、新竹縣及苗栗縣等19個地方政府，已依「政府採購法」程序公開上網招標。

行政院92年11月份曾邀集相關單位及縣市政府協商達成共識，同意財政部提出的「中央補助直轄市及縣（市）政府取得既成道路試辦計畫」，由中央編列經費補助地方政府，以競標方式收購既成道路土地。

為配合執行「中央補助直轄市及縣（市）政府取得既成道路試辦計畫」，營建署93至95年度各編列15億元預算，3年合計45億元，補助地方政府辦理，目前共取得既成道路土地3509筆（約63萬平方公尺），96年度則編列5億元預算補助各地方政府執行。

營建署表示，截至96年8月24日止，共有台北市、台北縣、新竹縣、苗栗縣、南投縣、彰化縣、嘉義縣、台南縣、高雄縣、台東縣、花蓮縣、宜蘭縣、澎湖縣、基隆市、新竹市、嘉義市、台南市、金門縣及連江縣等19個地方政府，依「政府採購法」程序，公開上網招標，其餘地方政府也將陸續上網招標。

對於北縣升格後是否會獲得更多的既成道路補助預算，營建署公共工程組趙啟宏表示，將各縣市須標購的既成道路現值占全國既成道路總現值比例，乘上96年度編列預算5億元，就是各縣市96年度可獲得的補助預算，因此，北縣可獲得的預算金額，與是否升格無關。

根據都市計畫法規定，乙種工業區得申請公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施使用，但並不允許乙種工業區作住宅使用，公平會認為憲朋開發、與憲宏開發於台南線新營市乙種工業區的建案廣告「雙橡園」，宣稱「豪宅」，有虛偽不實及引人錯誤之表示，決議各處新臺幣350萬元罰鍰。

公平會表示，依都市計畫法臺灣省施行細則第18條規定，乙種工業區除供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用外，得申請公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施使用，但並不允許乙種工業區作住宅使用。如違規作住宅使用，依都市計畫法第79條規定，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

而「雙橡園」之廣告將「私人住墅城堡」與「門市店面」、「商用事務所」並列，並有「超豪宅」、「量身訂做超豪宅」、「超越超豪宅」、「RELAX休旅私家城堡」等適用於住宅之描述，以及景觀客廳示意圖和衛浴、廚具等適用於住宅之設備圖示，合併呈現其廣告整體效果，確實使消費者誤認該建築除了可做店鋪、事務所用途外，亦可為供一般居住之住宅。

公平會最後表示，本案經審酌已違反公平交易法第21條第1項規定，除命其停止前項違法行為外，並議處兩家公司各新臺幣350萬元罰鍰。

房地產進入高檔盤整期，雖然民眾到房屋仲介看屋的數量穩定，不過，房仲業者觀察，物件等待銷售的平均流通，拉長一到兩天，投資客在股市萬點夢碎之後，轉趨保守，中古屋買賣雙方對價格的差距開始拉大，「低總價」物件更難賣，主要是受到大環境不佳，利率、物價飆漲，低所得者更擔心自己的償債能力。（張雅惠報導）

這一波房地產至少熱了三年，目前的價格雖然還是比去年年底高，但是，跟上半年相比，價格已經回跌，漲幅開始縮小。永慶房屋經理吳景怡說，有購屋需求的人，還是會上門，整體的「來客數」並沒有減少，但也沒有增加；買氣比較降溫的是投資客，主要是股市表現不佳，以及所得收入低的人比較在意的「低總價」物件，成交時間會拉長一點。

「基本上來講，會注意到低總價的人，可能受限於他的收入、未來的償債能力、以及目前的通貨膨脹的問題，都是他們考慮的重點，還有利率未來彈升，這個部分，對於首次購屋、以及低總價的購買買方，壓力會比較大，所以，在進場過程中，比較觀望、考慮的問題比較大」

房仲業者多半不願意用「跌價」來形容目前的房市，強調中長期房市供需的基本面沒問題，目前只是上半年炒完三鐵共構、以及北縣升格等題材之後的短期盤整。信義房屋主任蘇啟榮說，雖然民眾對價格的認知差距比以前大，但物件的平均流通天數只比以往多個一到兩天，仍然是穩定的狀態。

房仲業者昨天表示，出售房屋土增稅「一生一次」優惠稅率放寬至「一生一屋」，可活絡房市交易，不過一般人一生頂多換兩、三次屋，這個政策利多雖然正面，但不是大利多。

北區房屋總經理彭培業說，政策把過去僵化的一生一次放寬為一生一屋，代表政府把房地產標的視為經濟商品，可提升周轉率，流動速度加快，讓房地產市場更活絡，少了稅負負擔，也能鼓勵換屋。

東森房屋企劃處經理陳偉文估計，中產階級有近七成可享用到「一生一屋」的優惠方案，可活絡房屋交易市場。

永慶房屋總經理葉凌棋也認為，政策上把「該避掉的都避掉，該優惠都優惠了」，主要目標是讓自住或換屋族稅負減輕，增加流通性，對房地產交易是正面政策，但「不是很大」，因為一般人一生約換屋兩次，中高所得者才會一生換三到四次，除非換屋頻率高，否則享受的利多有限。

針對必須設籍六年的配套措施，彭培業說，根據銀行業者的資料，國人房貸平均在七年結清，可概略推估國人平均在七年內還完貸款或轉賣，持有一間房子約七年，六年的設計符合現況。

針對出售土地不超過都市土地四十五坪，或非都市土地一百零五坪的限制，永誠不動產估價師事務所估價師廖逢麟認為，修法的方向應該因地制宜，由於不同產品（如大樓跟透天別墅）的土地持分不同，各地公告土地現值調整的幅度也有很大的差異，全國一個標準，會造成有些地方太嚴、有些地方又太鬆。

近來因寶成實業總裁蔡其瑞和中央貿開董事長丁廣鋐有意組成中部台商團體「台中會」而備受矚目，卻也讓從事房地產十五年的精湛建設董事長陳志聲的台商人脈亨通成為焦點。其實他早已將台商經營策略落實在建築理念中。

「大陸第一台商」寶成實業總裁蔡其瑞不買自家建商蓋的房子，反而入住精湛建設董事長陳志聲蓋的豪宅，甚至免費替他打廣告；台商越南王中央貿易開發董事長丁廣鋐在台中的精華土地不留著自己開發，反而交給精湛建設蓋豪宅。陳志聲是如何將旗下豪宅建案變成一個一個的富豪台商返鄉新城堡？

坐落在哪裡？確實位置？是由中部發跡的越南王丁善理離奇辭世後遺留下的，幾年前，第二代丁廣欽（錩欣科技董事長）、丁廣鋐（中央貿易開發董事長）兄弟意外鑿出溫泉，幾經整頓後，部分開發成五星級的溫泉飯店，其餘緊鄰飯店下方六千多坪的土地，丁家兄弟居然就割愛給台中建商精湛建設。

素有大陸第一台商的寶成實業總裁蔡其瑞也確定入住精湛建設的豪宅，甚至蔡其瑞還自掏腰包，私人入股投資這起建案。令人好奇的是，蔡家在台灣也擁有寶乙、寶湛、寶貴等多家建設公司，願意替別人的建案作活廣告，在同行相忌的企業界，又是引發議論紛紛。

能拿下丁家土地，又能讓蔡其瑞私人出錢投資，可見陳志聲有一套過人的台商人脈經營學，「陳志聲的人脈學，從他的建築，就足以窺見。」台中市代銷工會理事長歐瑞琨一語道破了陳志聲得以擄獲眾人的原因。

陳志聲能讓眾多台商掏出巨款，最主要是他迎合了大老闆們的主導欲。在每一起成交的預售案要施工前，陳志聲配合客戶自己帶來的室內設計師、風水師，依喜好、風水調整格局方位，以施工中的「精湛台中會」為例，就能讓主從客變，自由選擇峇里島、日式及歐式等建築風格，就連貼地的大理石，都是由買主前往倉庫自行選貨、簽名敲定，「最經典的還有一位女台商，在御用的大師精算下，硬是將整個房子坐位轉了三十度！」

最令人稱奇的是，陳志聲學的是電機，出道時卻是股票看盤系統的研發人員，在精業開發電腦看盤系統沒有讓他埋沒在電腦裡，反而為經營台商豪宅埋下種子，在這段時期中，他近身接觸許多身價上億的台灣富豪，研究他們的企業、也親身了解他們的想法。

一九九一年因緣際會地進入豐盛建設擔任專業經理人，一九九四年則和精銳建設董事長徐日新合設了精銳，多年來和富豪打交道，深深地影響了他從市場、理念、設計、業務甚至售後服務等房市操盤學。

在這套「陳氏富豪學」中，首先對於市場的景氣判斷，就有與眾不同的見解。在他入行之初，正是大批製鞋、自行車、五金加工以及雨傘等中部主流產業遷徙海外的慘淡時期，這不僅造成產業空洞化，更讓整個房市毫無買氣。

然而常與各企業主「博感情」的陳志聲，在一九九○年代末，卻及早嗅到這群當初遠走他鄉的台商，到了十年收成返鄉期，他揣測商人衣錦還鄉的心態，必會回到原鄉購屋彰顯財力，於是當同業還在搶占首購客戶，殺得哀鴻遍野時，卻獨排眾議，在房價降到每坪單價七、八萬元、總價一、二百萬元的主流市場裡，推出了千萬元豪墅，磨刀霍霍等待返鄉的鮭魚。

為了做好台商的生意，陳志聲細膩地研究「豪宅演進史」，而循著這項脈絡，則主導了陳志聲的選地策略。十年前，當整個台中高級住宅還集中在科博館附近四、五期重劃區時，陳志聲就大膽買下還是荒煙蔓草的七期土地，「當時很多同業都認為我瘋了！」

面對同業暗笑，陳志聲看到的卻是七期每公頃二百多人的密度僅僅老重劃區的五分之一，加上當時新光三越、中二高、中彰快速道路已悄悄動工，他心想，「台中豪宅的龍脈該是輪到七期了！」

陳志聲不但是最早進駐七期的建商之一，在這片素有「台中信義計畫區」之稱的土地，十年來足足推了三十多樁案子，時至今日，這兒早已是豪宅聚落的代名詞，而區內的土地更飆上了每坪二百萬元大關，活脫脫地應了陳志聲當年的預言。

這一兩年，正當所有後進者爭先恐後搶進七期時，陳志聲卻再度嗅到隨著高鐵通車後，脈動似乎再度流轉到大肚山南麓的南屯、烏日一帶，加上景觀住宅已流行到了台灣，也因此精湛的建案向南移師，推出了「精湛台中會」。

除了選地，看準了企業家據地為王的性格，陳志聲的每一起建案都得耗費別人好幾倍的建築成本，這些付出，也帶來十足的買氣。以七期推出的第一個案子－「封疆」來說，每戶建築成本就高達七百多萬元，足足是同時期同業鄰棟建案的三倍，但後來平均售價卻也高出同業好幾百萬元。

如何事奉這些歸鄉的大老也是關鍵中的關鍵。「企業家和田僑仔最大的不同在於，後者要的是建物的霸氣，前者講的卻是建築的理念。」深諳企業主思惟的陳志聲體認到，這些曾在商場翻滾多年，一步一腳印的台商，滿腦子想的，就是經營的理念。因此要將產品銷售給這些人，就得用「台商的語言」。

於是，在精湛賣房子，對客戶談的永遠是建築起造、設計時的理想，而不是建物的奢華。而對於業務人員，陳志聲還清一色挑選具有精品銷售、俱樂部、銀行理專等相關行業背景者，「這些銷售人員才會用對語言。」這套「陳氏行銷學」，投其所好顯然更是爭取客戶的關鍵，「面對傳產台商談的是建材、施工的理念；金融台商講的是房地產保值的效應，而科技台商，則最愛聽住宅實用的原則。」

正由於從談判、設計到施工都對足了台商的胃，使得在精湛建案中，六成客戶都是台商。而八面玲瓏的陳志聲，為了緊緊抓住客戶的心，還開業界之先，在旗下建案最多的七期，打造一間禮賓會館，一方面用作客服中心，另則成為所有客戶的交誼場所，更是陳志聲養兵千日的戰場。這使得扎根台灣的他，名號卻在台商圈不脛而走。

不僅蔡其瑞、丁廣鋐選擇陳志聲的豪宅，舉凡今國光學董事長陳慶棋、寶成實業董事長蔡其建以及在香港掛牌上市的裕元工業某位董事，都悄悄搬進精湛的豪宅中。最經典的是，三年前台中七期的建案「精湛．精湛」，入住的還清一色是董字輩的人物，成為名副其實的「董事長村」。

據了解，當初「精湛台中會」的基地，不乏台中大型建商積極爭取，原本丁家並不願意割愛，後來則是丁廣鋐在許多台商朋友的口碑推薦下，反而化被動為主動，邀約陳志聲起建。而連在兩岸皆有推案的寶成集團總裁蔡其瑞，也曾數次表達投資精湛的意願。對他們來說，陳志聲征服的不只是他們的喜好，更應該是他們的心吧。＜精彩全文請見《今周刊》第５５８期＞

九月學子租屋住，小心，租屋也要保火險。

每年九月起又即將到了入學與就職的高峰季，許多在外學子或是外地工作者，在外租屋，房屋的租賃契約中均有載明，房客有「租期屆滿原狀歸還」的義務。

萬一因為房客用火疏失，導致房東所提供的家具、裝潢有所損壞、甚至波及左鄰右舍，都必須要房客賠償。買什麼保單，才有保障?產險公司說，在外租屋，需要再投保「承租人火災法律責任險」，才有理賠。

這種險種是附約，不能單獨買，房客要先買一個主約，像富邦產物，個人要先買個人責任險，然後，再加保承租人火災險。

國泰產險表示，房客如果要投保承租人火災法律責任險，建議以房客當要保人，房東為被保險人、受益人，理賠金直接賠給房東。

泰安產險副總經理陳嘉文說，除了租屋者自行投保外，目前，也有越來越多的房東要求房客要投保，以免房子遭到燒毀後房客逃跑無法賠償、甚至房東還要面對延燒芳鄰的求償責任。

定存利率長期偏低，越來越多民眾將多餘的資金投入房地產，跨足學生租屋巿場，當起包租公、包租婆，也促使巿場競爭日趨白熱化。根據房仲業調查，激烈競爭中，設備齊全、給予學生較大私密空間的套房產品，投報率最高，往往高出雅房、整層出租2至3個百分點，甚至一倍以上。

根據信義不動產調查，全台主要大學商圈租屋報酬率平均約5％，其中東海大學更有7.6％、嘉義中正大學及中壢中原大學報酬率也有7％以上，新竹清交學區6.9％。

以平均獲利率較高的中部逢甲大學為例，根據信義房屋調查，逢甲大學周邊套房售價一間約70至80萬元，月租則從4000至6500元不等，視配備而定，估算投報率約達6％至10％。

部分投資客以公寓改成三到四個雅房出租，不過，租金較低，月租在2500到3000元間，投報率降至5%上下。

房東若希望單純些，直接整層出租，那麼投報率更低，以當地的華廈產品一戶要400至500萬元，整層出租行情只在1.5萬元左右估算，投報率僅3.6％到4.5％，反之，房東如果分隔、裝潢成套房出租，則投報率將高出一倍以上。

套房投報率雖高，但由於學校商圈環境不同，差異也很大，根據調查數據顯示，受到房價影響，中南部投報率多高於北部。而全台學生套房投報率較高的學校商圈包括中原大學、逢甲大學與中正大學，租金投報率多在5％至7％間。

信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示，學生錢並沒有想像中好賺。許多房東常覺得奇怪，為什麼同樣投資學生套房，有些大學商圈很容易就租出去，自己的房子房租便宜，來看房子的人也很多，但就是乏人問津。

吳銘鴻分析，投資租屋市場首選具有「三好一公道條件」的公私立大學，也就說是，出租標的須符合「地段好、環境好、設備好、租金公道」四要件。

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳亦指出，現在學生較注意隱私與安全性，過去房東草草以木板隔間的作法，在現在是行不通的，學生不但要求房間須以水泥隔間，且較偏好套房。

行政院再度釋放利多，放寬土增稅優惠稅率的條件，過去一個人一生只有用一次10%的優惠稅率，現在只要持有房屋滿6年，就可以不限次數、不限金額，享有10%的優惠，估計全國有6成8的民眾受惠，其中以老舊公寓跟大坪數透天厝的屋主，受惠最大。土增稅10%優惠稅率，一生可以用好幾次，民眾叫好，如果想要用10%優惠稅率，舊制必須符合三大條件，現在行政院大筆一揮，都市土地必須要在45坪，非都市在105坪以內，出售前5年不能營業出租，一生可以適用很多次，而且持有房屋要滿6年。

沒錯，像這位住在老舊公寓的先生您有福了，以10年的公寓來計算，買之前300萬，賣掉漲到700萬，這中間有400萬價差，依照現行累進稅率，其中300萬要繳20%，剩下100萬要繳30%，加起來總共要繳90，萬如果採用優惠稅率，價差400萬通通只要繳10%，總共40萬，一口氣省了50萬。

但是業者認為對房市推升力道不大，最主要是因為大部分的新貧階級根本就買不起房子，而投資客短期炒作，也不在優惠條件內，這項利多政策，是不是真的有利多，還有待觀察。

上海地區最具投資潛力的產品非別墅產品莫屬，這類的建築抗跌性高，除了投資目的之外，作為台灣人在上海地區長住的房屋也相當合適，接下來將針對上海整體別墅市場的發展及現況和大家進行簡要的說明。

大陸對於房地產供應調控的政策雖然逐年在增強，包括對於供應端的控制以及嚴格控制別墅用地和開發的方向，不過也由於這樣的政策，反而激起別墅市場的長期利多的狀況，也進一步強化未來別墅產品的市場增值潛力和需求。

另外，大陸對於獨棟別墅的投資開發規定相當嚴格，也刺激了連體別墅(連棟別墅)供應量的增加，以2007一月到五月期間為例，獨棟別墅的供應量約700多套，而連棟別墅供應量則為獨棟的兩倍左右，佔了別墅產品供應量的六成以上，再就區域部分來分析，松江區仍是一支獨秀，提供了600多套的別墅產品，佔上海市供應量約24%，閔行區居次，也有500多套的量體，更直得注意的是嘉定區，這個以往很少有別墅個案推出的地區，在今年也受惠於浦發香舍、順馳蘭郡名苑和安亭高爾夫別墅等為代表的別墅個案，使得供應量提升，這一個現象也說明，上海新增別墅市場已經出現百家爭鳴的情況，新的別墅聚居區開始形成並開始不斷拓展，台灣人到上海也有更多元的選擇。

從近期的供應來看，別墅類土地限制供應的政策導致獨棟別墅供應缺乏現象在2008年會進一步顯現。目前為止，上海並沒有新建獨棟別墅開工，預計2008 年上海獨棟別墅並沒有新增的跡象。而2007年下半年別墅供應主要來自於去年或前年的開工項目，因此短期的供應量增大反而給買家提供了較多的投資選擇，有意向的買家不妨考慮在下半年買進。

再就實際成交的狀況來看，2007年1-5月成交別墅個案約2500多套，約60萬平方米(20萬坪左右)，交易非常熱絡，加上不少大陸股民在股市獲利了結之後將資金投入房市，交易量逐月增加，五月份平均成交價來到14250元/平方米(約180000元台幣/坪)，另外從別墅成交的類型來分析，前面提到的連體別墅(連棟別墅)，成交套數約為1600多套，佔別墅成交比例超過一半以上，另外較火熱的類型是獨棟別墅，佔別墅成交比例約四成左右，獨棟別墅開發受限，使不少投資客認為未來產品勢必奇貨可居，刺激價格上漲較快，這也激發了這兩年來連棟別墅的發展，其獨門獨戶、有天有地的別墅基本空間形態與多層公寓畢竟有著本質上的區別，而且與同地段的獨棟別墅相比總價優勢顯而易見，圓了諸多新興中產階層的別墅夢，也是台灣人想投資大陸房地產可以考慮的類型。

接著從成交價格部份來分析，總價300萬元(約新台幣1200萬左右)以下的經濟型別墅仍然是主力，2007年1月-5月份全市該價位別墅成交1600多套，共計33萬平方米(11萬坪)，占到全市總成交量約50%，主要為聯體(連棟)、疊加(多樓層)和新興的小獨棟形態。300-600萬元(新台幣1200萬到2400萬)之間的個案成交500多套，共計約15萬平方米，而600萬元(2400萬台幣)以上的頂級個案共成交300多套，共計約13萬平方米，全部為青浦、松江、浦東、閔行、南匯這傳統別墅區的獨棟別墅。

再從個案成交的區域來分析，松江以約22多萬平方米(7.3萬坪)的絕對優勢佔據首位，閔行緊隨其後，總共成交約15萬平方米(約5萬坪)，青浦以略微的優勢取代以往的浦東排名第三，青浦共成交約7萬平方米(約2.3萬坪)，而後起之秀的嘉定以2931平方米(977坪)成交量差把南匯擠出了五強。由於供地政策等因素等制約，供求比例失衡日益明顯，供不應求的局面日益凸顯。而嘉定、寶山、金山、奉賢等新興區域的別墅供應日益充足，成為新的別墅市場增長點，也是台灣民眾可以考慮的區域。(資料來源：捷訊傳媒 編輯：網路地產王)