停車空間稱金店面 罰130萬


台灣醒報 更新日期:2009/04/02 06:47 林永富



【記者林永富報導】建商宣稱二樓半金店面,其實一樓只是停車空間,不得違法使用做為店面,公平會今天處罰綠竹建設公司及欣鼎廣告公司130萬元。



公平會指出,綠竹公司及委託的欣鼎廣告公司銷售三峽建案,宣稱「三峽市中心,二樓半金店面」及「店面、辦公、住家三合一:1F 約25坪」等,讓人誤以為全案二樓半建物皆可做為店面使用。



經詳查之後,公平會表示,該建物一樓為停車空間,依建築法規定不得做為商業店面使用,且有五戶住戶因做為店面使用,已遭台北縣政府依違反建築法規定裁罰,顯見該案廣告不實,依公平法裁處建設公司及廣告公司各一百萬元及三十萬元。



公平會表示,綠竹公司廣告表示「二樓半金店面」,三樓面積(約18坪)與一樓、二樓面積(各25坪)不同,一樓面積中,有逾20坪停車空間,至多僅約4.75坪面積可供營業,廣告泛稱「二樓半金店面」,與事實不符,亦與一般消費者認知相違。



公平會指出,一般消費者據廣告內容,僅認知於購屋後得享有廣告所揭示的空間利用,不易知悉廣告所載的空間利用違反建築法規,須承受罰鍰等風險,當然不是消費者在購屋當時所能預見。綠竹公司的廣告內容,並未具體揭明停車空間面積,因此其廣告用語足堪認定為虛偽不實及引人錯誤之表示,已違反公平交易法規定。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


法拍屋賤賣低於房貸 免課財產交易所得稅


中廣 更新日期:2009/04/02 08:35



房屋都被拍賣了,竟然還收到補稅單!法拍屋愈來愈多,原屋主最好能聰明舉証,可以避免被課稅。舉例來說,拍定價格五百萬,低於原始房貸八百萬,因為還房貸都不夠了,原屋主不會被課財產交易所得稅;如果能出示原始的購屋契約,例如一千萬,証明法拍反而產生虧損,未來三年,可以用來扣抵財產交易所得。(張雅惠報導)



一位台北市的納稅人,因為還不起房貸,九十五年有兩筆小坪數的物件被法院拍賣,拍賣價格合計五十一萬,結果被國稅局查到,直接按照房屋評定現值,算出財產交易所得,直接通知納稅人要補稅十五萬。這位納稅人不服,主張這五十一萬根本不夠用來償還銀行貸款,果真成功了,完全不用補稅。台北市國稅局副局長周賢洋說:



「拍賣價格沒有達到銀行抵押價格,一加一減就沒有差額了」



國稅局指出,法拍屋通常是用拍定價格,例如拍了一千萬,直接乘上房屋評定現值,例如在台北市,多半乘上百分之二十三,算出原屋主有兩百三十萬的財產交易所得,這筆所得必須併入個人的綜合所得,按照適用稅率算出應繳的稅額。



如果房屋被法拍,反而有損失,納稅人必須主動舉証,出示當初買的原始契約書,當年度和未來三年如果有財產交易所得可以用來扣抵;如果沒有原始契約書,也可以用房貸契約,用原始房貸金額當買進成本,不過,國稅局說,房貸金額是用來推估原始成本,推估出來的虧損,不能用來扣抵。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

住宅大改造正夯! 舊房子翻身房價跟著飆


NOWnews 更新日期:2009/04/03 00:25 生活中心/綜合報導







景氣差,不少人沒錢買新房子,反而把錢拿去改造舊房子,進行所謂的「住宅大改造」,因為改造過後的房子不但住起來舒服,增值空間甚至都會大過裝修的成本,也讓不少宅修公司接案量逆勢增加了3成。



東敲敲西打打,一個溫馨小窩大功告成,裡頭在忙的有水電工、木工、油漆工,甚至還有設計師坐鎮,但這可不是在蓋新房子,而是宅修團隊正在進行住宅大改造。宅修業者張嘉珍表示,如果樓上的露台漏水情況嚴重,還有其他修復的問題,通常會建議做外推。



彷彿日本電視節目《全能住宅改造王》的情節,一棟屋齡17年的別墅原先格局令人住的很不舒服,挑高的客廳與原本2樓突出的陽台造成莫大壓迫感,打掉重新裝潢後,讓整個客廳輕鬆了起來。原本廚房設在2樓,經過管線重新配置後移到1樓來,燈光也特別設計過,營造出餐廳的溫馨氣氛。



只是全部大改造費用可不少,屋主莊太太當初買別墅花3000萬,裝修、抓漏與改格局等,林林總總又再花了450萬,幾乎可以再買棟小套房。不過,改造後不但讓莊太太滿意的不得了,房價還增值上看4000萬。她說,「差很多,差非常非常多!因為原本的房子也17年了嘛,屋主17年,然後那個裝潢就是很舊這樣子。」



其實遇上景氣差,宅修工程反而更夯,接案量多了3成,就因為民眾荷包縮水,把買新房子的錢轉而拿去改造舊房子,不但住起來更舒服,賣相也更好,真是一舉兩得。(新聞來源:東森新聞記者廖廷娟、李宗洋)


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

加入連鎖體系創業 成功率高達六成


中央社 更新日期:2009/04/03 10:19







(中央社訊息服務20090403 09:05:47)經濟部商業司統計,加入連鎖體系,加盟創業成功率高達六成,而自行創業成功率則僅有三到四成左右,因此當創業者想開店自己當頭家,加盟連鎖體系無疑肯定是通往成功的捷徑!



補教創業、選擇加盟體系時,可透過六項指標進行評估。 「教學品質佳,教材組合靈活多元」、「Know-How純熟,經營模式符合市場需求」、「可快速被複製的經營成功經驗」、「具專業美語教學品牌形象」、「具強而有力的教學品牌認同」,與「擁有堅強的經營總部」,是專家認定加盟具備金磚品牌補教業應有的六大優勢。



「唐威廉美語」是由美國人親自領軍的美語教學連鎖加盟體系,負責人安德魯先生,十年前由美國飄洋渡台學習中文,熱愛台灣文化,以熱情的教育專業,以在台灣、愛台灣的心,深耕台灣兒童美語教學,創新「讓孩子在最正統的美國文化中學習美語」、「把外師帶回家」的教學方法,有效縮短兒童學習時間,大幅提昇教育品質,此外,「唐威廉美語」最大的突破是「使用美國文化管理外師」。為避免因文化隔閡而產生溝通誤解,進而降低外師的教學品質,安德魯先生採用美國文化管理師資,成功的外師管理政策,與系統化師資培訓教學,讓加盟主仿如站在巨人的肩膀上,經營教育事業,更加得心應手!近年來,成為各大媒體與報章雜誌競相專訪的對象!



「兒童美語教育」對安德魯先生來說,不只是一時的熱潮,更是百年事業與畢生的志業,希望將成功的教學經驗複製給有志一同的夥伴。「唐威廉美語」各直營校已成功在台北市開業十幾年,『存在』直接證明了實力,現在終於決定開放加盟,並且立即針對計劃加入兒童美語教學的創業者、具教師經歷者或目前已開業之補習班、安親班、托兒所等企圖轉型的補教前輩,提出依據不同身份、經驗之加盟者,搭配不同加盟金之專案,可立即享有優惠、減免加盟金,各縣市地區限額開放,六月底前有效。誠摯希望能透過強而有力的加盟系統,合作成功創業,與補教同業積極開啟事業第二春,培育台灣競爭力!



圖說:加入連鎖體系創業 成功率高達六成


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




徐大轉貼電子報




活在當下.把握當下才最重要





我來過 我愛過-悼念清華大學學生葉昊定

【陳海珊】
2009/03/04

<編按>本文的葉昊定同學, 今年2月23日在清華大學體育館內撿球時被意外電死, 本文作者陳海珊是葉同學於花蓮海星高中就讀時的老師, 本來這是一篇家人朋友之間的追悼文章, 葉同學的母親希望透過媒體刊登, 也許可以讓更多年輕人了解生命的可貴, 因此由聯合新聞網轉載發表此文。


98年2月23日星期一,今天開學了。下午練球,梅竹賽看我的。



今天下午3點多鐘,室內體育館練球,三對三鬥牛真愉快,流汗過癮,像是一掃過年的多餘體重。
下午4點20分前,一個界外球滾到牆旁的椅子下,我去撿球。嗯!好小的狹縫喔!
下午4點20分…………………

你好,我是葉昊定,今年20歲,嚴肅的說,我將永遠是20歲了。



這種話像某明星的答案,為我來說是「我來過、我愛過」的終點。

如果你要問我對這件事的看法, 其實就像是我20歲的生命,真的,我搞不清楚發生了什麼事, 我就與你們天人永隔了,似乎是國中、高中時, 生命教育老師說的: 死亡的腳步,總是在你措手不及時,來到你跟前,在你還沒看清它之前,就已把你籠罩。 (現在很多人經歷這種痛)

喂!我想要告訴大家一些我想說的事。


媽媽,對不起!



爸爸走的時候,我看到您的痛, 而我又讓您更痛更痛的傷心了,這是我最最最放心不下的。



其實媽媽,您常常希望我開心,好像孩子開心了,您就會開心;
而我也常常希望您開開心心的, 因為您是我最摯愛的母親,看到您平安、開心,我也就放心了。

我們常常要讓對方開心而犧牲自己,對方又不肯對方的犧牲,而想犧牲自己; 就好像變賣頭髮買丈夫錶鏈的妻子, 和賣了金錶買象牙髮簪的丈夫一樣, 看似一種失去的遺憾,卻成就無形而滿滿的愛。

媽媽您和我之間就是如此,如今我已不再痛苦。


 
為此,我親愛的母親,您將要思念我,直到您和我見面之日,
但我的平安,我在主內生命的平安,將和您一起思念著20歲的昊定。

還有我親愛的妹妹,我還有一些念力,我願意把全部的念力放在你身上, 我心疼你小小年紀要承受父親突然過世, 五年後哥哥又意外死亡,你好有個性, 我擔心你想取代哥哥而把自己ㄍ一ㄣ的太酷,反而失去自己原本生命的樣貌。



我要祝福你在生活中永遠記得有愛和信仰。

親愛的同學們,其實在我火化之日,正是清大梅竹賽的開始,
面對一大群清大和交大的學生而言, 我的死亡只是一個報上的新聞事件而已, 世界不會因為一個「他」死了而有改變的, 對你們而言,我們曾經一起打球,一起做科展,一起演英語話劇,聖歌比賽, 許多mans talk,在你們心中的葉昊定突然死去, 我想這一定嚇壞大家了(關於這一點,我有一點樂!想像我頑皮偷笑的表情)!

我不想叫你們「把我的那一份一起活」的這種屁話, 我只想告訴你們「活好」自己那一份就好了。



就像許多清大學生一樣,對他們而言,我只是「他死了」。
對你們而言是「葉昊定,你死了」, 有人會記得我,也有人可能五年、十年後就漸漸淡忘我了, 別難過;別自責,如果你忘了我,只因為我不夠,不夠照顧和關心你吧!



不論如何,謝謝你們來送別我, 如果我有時有一些「白目」的地方,多包涵了。

你問我說我有沒有遺憾…… 我有耶!



我有一個遺憾, 我不遺憾沒去歐洲,我也不遺憾沒吃過頂級牛排, 我卻遺憾年輕的我受盡家人的疼愛,老師的照顧,我在清大大二,我還想唸碩士、博士, 但我最大的遺憾是我想我可以是一個造福社會,為社會有貢獻的人, 可惜,我才大二,受人點滴在心頭,卻還沒回饋社會就已失去生命了。

這樣的遺憾若能與你分享, 我想應該是: 「不論你是幾歲,你都能分享幾歲的生命。」



8歲,就用8歲的能力愛四周的人, 20歲就用20歲的熱情關心社會和四周的朋友。



賺錢和地位都不能永活在朋友心中,唯有愛是天人永隔後的唯一橋樑。

你說我會不會埋怨或是責怪誰嗎?



我很想這樣,但是我多年的教養,已教導我認識生命的所有變化, 從阿根廷到台灣,父親的過世, 喜歡班上的女生,可惜她對我沒意思, 真的,我不會埋怨誰, 尤其當我生活在信仰中,我就更不想去責怪了。



只是,我想說, 任何一個人在自己的工作崗位上一定要完全的盡責, 一個不在意,一個無所謂,就危害了一個人的生命,就傷害一個家庭, 如果清大的工作人員可以檢查每一個小細節, 果他們在接獲學生通知時,可以在意並且去修復, 我就會在球場上繼續投籃,我也會快樂的分享生命,我也會…… 不說了,我現在希望每一個人都珍惜自己的生命, 珍惜別人的生命,敬業的完成每一份工作的「在意」。

我不知道自己活著時是怎樣的一個人, 我肯定絕對不是一個活的死人, 因為我好熱愛清大的學習生活,我愛我的朋友,我愛籃球。



如今我死了,我真的渴望永遠活在大家心中。

嗨!你會記得我的什麼呢?



我的歌聲、 我黑黑的皮膚、帥帥的臉龐、 我耍寶的笑容、 還是我對生活的認真,我不知道耶!

我實在只想大家記得我,因為我活過,我愛過。



最後,我謝謝大家愛我。



如果我們有一些誤會、不愉快,請原諒我。



這個舞台我已成功演出,再會了。

謝謝小真提供


文章來源:徐大轉貼電子報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

室外裝設百葉窗 幫您省電節能


住展


每到夏天,國內電力供應總是相當吃緊;這是夏季高溫炎熱,人們大量使用室內空調之故。而國內目前電力供給中,利用污染最大之火力發電比例仍高;因此如何節約能源,節省用電量,不僅可以少付一些電費,而且也能做到降低污染、保育環境。

但近年來全球氣候因溫室效應,平均氣溫愈來愈高,現代人待在室內的時間又相當長,然無論辦公大樓或住家,仍大量使用玻璃材質的外牆或窗戶,而玻璃材質又易吸熱聚熱。在這樣的情況下,到底要怎麼節省空調的電費呢?

答案,就是利用遮陽設施,減少日照量,有效降低室內溫度,來輔助空調。其實大多數人都了解這個道理,像窗簾或百葉窗這類能遮蔽部分日照,進而節省能源的設施,無論辦公室或一般住家,使用率都算高。

然而無論窗簾或百葉窗,皆安裝在室內;在陽光仍直接照射玻璃窗戶之下,遮陽效果仍有限,可節省的能源不多。此時如換個角度想,把這個遮陽系統移到玻璃窗戶外,或許更能達到遮陽隔熱的目的。





室外百葉窗 有效隔離熱源






把百葉窗裝在室外的方式,在鄰近的日本已相當普遍,近來也已引進國內。根據日本所做實驗,在同樣使用六釐米玻璃窗之下,傳統裝於室內的百葉窗,約可阻絕百分之五十的陽光熱能;如果使用安裝於室外之新式百葉窗,則隔熱效果可達百分之八十,且最多可節省電能百分之五十七。

室外型百葉窗除可更有效降低室內溫度,減少空調用電之外,冬天同樣也可以有效阻絕外界冷空氣進入室內,保持室內較溫暖宜人的溫度。另外在保護隱私的功能上,室外型百葉窗阻隔外界視線的效果其實更好。

然把百葉窗裝在室外,建材強度勢必要加強,才能抵擋平時的風吹雨打,甚至夏天常常造訪的颱風。而這種室外裝設百葉窗,是採用高剛性之壓出鋁擠型材製成,經測試可承受每秒四十公尺的強風,因此除非是強烈颱風直接侵襲,一般情況下,該新式百葉窗並無損壞的疑慮。



新節能建材 兼顧隱私防盜



透天住宅或樓層較低之公寓大樓戶別,使用此類建材,除遮陽隔熱及隱私目的外,還有防盜需求。故當百葉窗葉片收進時,是完全避鎖,與外界隔絕之狀態。如是高樓層辦公大樓使用之型式,則因較無防盜考量,因此就算是收進狀態,葉片間也仍有空隙,方便採光通風。不過,目前引進國內者僅為前者。

這種室外百葉窗的葉片擺動及升降收放,可選擇電動或纖維拉繩牽引的手動模式。另電動模式如遇停電也不用擔心;在無電力供應時,這種百葉窗也可手動緊急開啟,只要將把手向下重複拉動四到五次,葉片就會向上開啟約六十至七十五公分。

比起日本,台灣固然沒有酷寒的冬季,但夏季卻更加燠熱。然而躲在室內猛開空調,不僅耗損能源,長遠來說對身心也有害。因此無論是節能考量,還是健康因素,使用有效的隔熱建材實有必要。室外裝設百葉窗,隔熱節能效果較傳統者更為顯著,還兼顧隱私,甚至防盜功能,絕對是走在時代前端的高性能建材。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

買預售屋及新成屋,專家教你施工保障的「眉角」!


優家網







【優家網記者 張琬聆採訪報導】

為了讓消費者掌握施工安全的要點,「優家網」特別訪問了建築工法專家──欣祥營造副總經理陳天賜先生,來為消費者指點迷津,以務實的營建觀點教你如何盯住施工過程的「眉角」,及交屋後該注意的細節重點。畢竟「住」是一輩子的事,施工不良的建築不只搞得人灰頭土臉,更可能影響生命財產的安全呢!



問題:若無法在施工期至現場監工,待建物完成後能否從外觀檢驗房屋結構的品質呢?如發現問題,該如何尋求保障?






建物在結構體完成後,經過粉刷與裝修,很難用單純目視看出結構的品質。消費者頂多留意樑柱與牆面是否有龜裂、出現縫隙等現象,以及拿工具輕輕敲打一番,辨別是否有局部空心、建材不實等問題。基本上,在房子蓋好後才開始檢查,就算發現結構有施作不良的現象,事後也只能盡量做補救。所以還是建議消費者到現場監工,才是最有效的方式。

通常建設公司都會負擔交屋後的維修與保固,基本上須提出15年的結構保固、3年的漏水保固與1年的建材及設備保固服務。這些保固內容都要附在合約中,消費者請仔細閱讀,確保權益無慮。如果認為相關保固不足,也有權要求延長保固年限,不過仍須與建設公司先行溝通,達成協議後,白紙黑字註記於合約中。如遇糾紛,可以找「消費者基金會」申訴,以溝通協商的方式尋求合理解決之目的。








有ISO認證的營造廠才是品質的保證(欣祥營造提供)
不過,最基本也是最重要的辦法,就是選擇值得信賴的優良建商與營造廠。再好的建築工法,還須配合優良的施工品質,才能讓居住安全有保障;而再好的建築規劃,也要有負責任的營造廠,才能做出一個好建物。目前國內的營造廠大概可以分為甲、乙、丙級,丙級只能施作2,250萬元的承攬額工程,大部分是透天的住宅;乙級是7,500萬元;甲級就是7,500萬元以上,高樓大廈都要甲級營造廠才可承包建造。消費者也可觀察營造公司是否有ISO國際的認證,也是品質的保證。

此外,營造公司在施工過程會提出總進度表,一個建案從何時開工,到何時完成,都會有分項表執行。每個分項紀錄檢查從施工前、施工中到施工後,不同的工種都有不同的檢測表,去作品質的控制,消費者也可要求廠商提供進度表,確認工程進度有無偷工減料。



總而言之,想要住得安心有保障,除了牢記上述陳副總所提供的監工「眉角」外,最重要的還是慎選優質建設公司,留意配合營建廠的信譽口碑,才是決定房屋品質的關鍵。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

法拍屋新聞



法拍屋新聞 2009/03/31 11:37




法拍屋~別為了想省錢找未立案不肖業者~~否則下場如下~~


法拍屋-要小心詐騙集團,高雄街頭最近出現許多法拍屋廣告看板,有民眾付了幾百萬,才發現是一場騙局,血本無歸,初步估計有七十人受害,詐騙金額高達上億元!  外觀就像正常法拍仲介公司金球不動產,一樓氣派,二樓三樓根本是空的假辦公室,甚至還會漏水,牆壁上掛著的證照,要仔細看,才會看出用白紙貼上的公司名稱根本是假的。罕見的法拍屋詐騙公司,就是靠上網下載法拍屋資訊,移花接木貼上自己公司的電話號碼,作成幾百張廣告看板,讓民眾打電話來卻打到詐騙集團。  詐騙集團還有交戰守則,告訴業務員,一定要讓打電話上門的顧客心動,還要從中抽兩成押金,無辜民眾被剝兩層皮,七十多位民眾幾百萬一生積蓄都沒了。(記者潘潔瑩 榮昊北報導)



法拍屋賤售?2嫌詐財逾億


中時 更新日期:2008/08/02 04:32 施博仁/高雄報導



充斥街頭的法拍屋廣告看板,小心有詐!高雄警方偵破假賣法拍屋真詐財案件,嫌犯將法拍屋資料製成廣告看板,吸引有意購買法拍屋顧客上門,告知不必經由法拍程序,即可低價向銀行協商清償取得所有權,詐騙被害人交付押金,估計不法獲利可能逾億。



高雄市警局三民一分局數月來接獲多起報案,指委託某不動產投資顧問公司購買法拍屋,交付部分定金或繳清屋款後,公司卻遲未辦交屋,以各種藉口拖延點交。



警方調查,主嫌彭德旺(男,四十一歲,侵占前科)和王毓君(女,三十五歲,詐欺前科)自去年起設立「民生」和「金球」不動產投資顧問公司,利用網路下載法拍屋資料做成看板,張貼市區道路或刊登報紙廣告,吸引民眾上門,詐騙得手金額動輒上百萬。



彭、王兩嫌向被害人聲稱,有特殊管道可直接向債權銀行協議清償房屋債款,不必經由法拍程序,但須先交付房價兩成定金,協商成功後,再以支票或現金繳清尾款。民眾貪小便宜,信以為真,踏入詐騙陷阱。



警方表示,法拍屋資訊都是真的,但嫌犯收了錢並未辦事,等東窗事發後再搬移他處另起爐灶,還私自變造法律顧問證書或不動產經紀人證書取信民眾,內部還有員工教戰守冊,教導員工房地產知識,警方正釐清十多位員工是否知情涉案。



警方初估被嫌犯利用的法拍屋有廿棟(間),受害者七十人,清查帳冊不法所得約四、五千萬,若加上尚未出面的民眾,詐騙金額可能上億元,呼籲被害者出面指認,電話(○七)三一一六七七四。



房仲業者郭育銘表示,找代標公司標法拍屋應注意信譽、專業和口碑,遇過度膨風的業者要特別小心,否則即使非詐騙集團,後續交屋不肖業者也可能巧立各種名目收費。



法拍屋假仲介 10萬創業身價上億


自由 更新日期:2008/08/02 04:09



〔記者陳文嬋/高雄報導〕高雄市警方昨日破獲以彭德旺為首的11人詐騙集團,涉嫌假仲介買法拍屋真詐財,10萬元創業詐財上億元,近百名民眾受害,畢生積蓄化為烏有。



警方直搗公司一舉成擒,起獲大批變造證件,還有2本員工教戰手冊,強調「法拍屋聖經沒有對與錯」,彭嫌落網囂張嗆警「我又沒有犯罪」,民眾氣得大罵「狼心狗肺」!



警方調查,以彭德旺為首的11人詐騙集團涉嫌變造律師、不動產經紀人證書,成立不動產投資顧問公司為幌子,透過網路下載法院法拍屋資料,製作成不實廣告看板,佯稱精華地段房屋低價出售,吸引大批民眾登門看屋搶便宜。



警方表示,高市一對王姓夫妻擔任水泥工辛苦存錢,去年底透過集團首次購屋,丈母娘還特地解除農會定存,贊助夫妻倆80萬元保證金,沒想到集團3度詐財得手196萬後,竟藉故搪塞拖延,直到房屋過戶他人名下,才驚覺上當。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()





豐胸瘦身減肥~楊老師的美體日記




你知道嗎~體質一變酸,百病跟著來!





















體質一變酸,百病跟著來!

體質一變酸,百病跟著來!

體質一變酸,百病跟著來!

體質一變酸,百病跟著來!

體質一變酸,百病跟著來!

☆減肥.豐胸.瘦身.瘦大腿.減胸.瘦腰~楊老師的美體日記☆


文章來源:豐胸瘦身減肥~楊老師的美體日記

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

性病的預防之道



  1.何謂性病

性病就是指經由性接觸所傳染的疾病,可以分為狹義或廣義的性病,狹義的性病也叫傳統的性病是指經由性交接觸到某些特定的細菌或病毒引起男女性生殖及泌尿道的疾病,例如梅毒,淋病,軟性下疳,腹股溝肉芽腫,花柳性淋病巴肉芽腫等,而廣義的性病,除了經由性接觸傳染外,也可由其他途徑感染,當然對身體的影響也不僅止於生殖,泌尿系統,如B型肝炎、愛滋病、庖疹等等。


2.性病的致病原


能導致性病的致病原,琳琅滿目,包括細菌、黴菌、寄生蟲及病毒例如:

1細菌:梅毒螺旋體→梅毒


               淋病雙球菌→淋病


2黴菌:白色念珠菌→陰道尿道炎



3寄生蟲:陰道滴蟲→陰道炎、尿道炎


4病毒:人類乳突病毒→尖形濕疣(菜花)


               庖疹病毒→單純庖疹


              人類免疫不全病毒→愛滋病



3.性病的症狀


由於引發性病的致病原各有不同...........臨床的症狀也各異


例如:

陰、尿道疼痛或有分泌物→淋病


陰道滴蟲生殖道、生殖器潰瘍→梅毒


下疳淋巴腺腫大→梅毒


花柳性淋巴肉芽腫生殖、泌尿器官疹→庖疹


泌尿道疣狀物→尖形濕疣,第二期梅毒 



4.性病的禍害

性病如果未經治療或經不當的治療,可能會帶來令人意想不到的禍患例如:

1.尿道狹窄:由於屢次的尿道發炎、潰瘍、尿道組織終被纖維組織取代,由於
疤痕收縮而造成尿道狹窄。

2.不孕:例如淋病在男性可能會波及攝護腺,甚至副睪丸,造成發炎而導致不
孕,女性也可能因為波及子宮頸、輸卵管,造成阻塞,而有不孕或子宮外孕的問題。

3.陽萎性冷感:由於罪惡感、厲害的症狀、擔心傳染給配偶,這些都會影響心
理及生理,造成性功能障礙,甚至因懷疑,不貞而走上離婚之路。

4.心臟、血管炎、關節炎→有10%未經治療的梅毒病患會有主動脈發炎、冠
狀動脈疾病或心臟瓣膜閉鎖不全,淋病病患也可能影響關節及心臟造成關節炎及心內膜炎。

5.遺禍子孫:梅毒螺旋體會穿過胎盤,影響胎兒造成先天性梅毒,淋菌性陰道
炎也會因胎兒自產道產出而有結膜炎等,而新生兒會因母親陰道有生殖器庖疹而發生發燒腹瀉及皮膚病灶。

6.導致腫瘤:根據研究淋巴性肉芽腫及尖形濕疣因長期、慢性的陰莖炎,女性
外陰發炎,刺激而與陰莖之鱗狀上皮細胞癌及女性子宮頸癌、外陰癌有相當密切的關係。


5.梅毒

梅毒是在性交時經由皮膚或黏膜接觸到梅毒螺旋體而感染,通常在性接觸後2
-4星期會在陰莖幹出現無痛性下疳,這種下疳開始時只是充血或發紅的小點,然後會破裂形成潰瘍,邊緣隆起且發硬,中央呈凹陷,底部一般較乾淨,潰瘍在壓迫時並無痛感,這是第一期梅毒。

第一期梅毒的病人進入第二期梅毒,時間由數周至數個月不等,發病時會全身
起疹子、斑點,身體倦怠、發燒、關節、骨頭疼痛,如不治療,一年至數年會進入晚期梅毒,這時螺旋體可能會侵犯心臟、血管、關節,甚至神經系統造成心臟病,全身輕癱等。

梅毒的診斷並不困難,除了不潔的性交外,要注意是否有下疳、潰瘍或淋巴腺
腫大等症狀,最正確的診斷是在潰瘍的底部刮些東西,然後放在暗視野顯鏡下發現有螺旋體或用瑩光抗體撿查法便可得知。當然也可以抽血藉著梅毒血清或螺旋體凝集試驗來診斷。

至於梅毒的治療一般是以肌肉注射盤尼西林為主..........


第一期240萬單位


第二期480萬


第三期980萬單位


一次注射即可,如果對盤尼西林過敏可以口服四環素500毫克每日4次或紅黴素500毫克共2週,一般預後都不錯,復發情形也不多見,但如果真的復發,則必須給予更密集的盤尼西林治療。


6.淋病

淋病的致病原是淋病雙球菌,而男性的尿道是最常發生感染的地方,咽喉也可
能因口交而波及,同性戀的患者除了咽喉外,直腸也是另一個易感染的所在。


根據統計,如果男性與有淋病的女性發生性行為,中鏢的機會大約17-20%,而女性與男性淋病患者性交,得到淋菌尿道尿的機會卻高達80%。

一般而言,淋病的潛伏期大約3-10天,但也有早到性交後12個小時或遲
至3個月才發病,典型的淋菌性尿道炎會出現排尿時尿道疼痛、灼熱,合併黃色或棕色的尿道分泌物,尿道口會變的紅腫,陰莖有壓痛感,未經治療尿道炎會持續3-7週,而在三個月後95%的男性病患會無症狀。

淋菌性尿道炎的診斷其實不難,除了典型的尿道炎症狀外,可以由實驗室的檢
驗而得知,方法是病患解尿後1-4小時內用特殊拭棒放入尿道獲取檢體,檢體一部份直接作染色檢查如果發現有淋病雙球菌存於白血球內便可獲得診斷,也可以將取得的尿道分泌物作細茵培養而得知,其他抽血檢驗測淋菌酵素、抗原、DNA等亦可。

近年來由於濫交或性伴侶增多,往往便得淋菌本身也發展出抗藥性或能分解盤
尼西林,使得以往第一選擇藥物一盤尼西林無效而必須改用其他肌肉注射藥物如第三代頭孢子黴素,加上口服杜西黴素100毫克7天。一般而言,如果治療得當,尿道分泌物可在12小時內消失。有15-30%的病患合併有披衣菌感染,又未服用足夠天數,便可能持續會有薄而清的尿道分泌物,這類病患應用治療披衣菌感染方繼續治療才可。


7.尖形濕疣(菜花)

俗稱菜花,取其形狀像花菜而得名,它是一種病毒感染,主要是接觸到有〝人
類乳頭病毒〞的性伴侶而罹患的,近年有增多的趨勢,菜花常見於性生活頻繁的年輕人,它的潛伏期可以從幾個禮拜到幾個月不等,有人甚至可以幾年都不發病。

典型的病灶在男性而言,是在包皮、冠狀溝、陰莖、龜頭或尿道口上長些粉紅
色或淺白色的疣狀物,可以單個或多個,也可以一顆顆的,也有些會聚合在一起,女性患者出現的部位以大小陰唇,陰道口居多,但也可能波及到肛門周圍及會陰部份,無論男女菜花多會伴隨搔癢,灼熱的感覺,尖形濕疣不像梅毒,庖疹,可以以抽血檢驗方式而得以輔助診斷,它完全是要靠泌尿科醫師對於病灶的特徵,病人的病史有充分的了解,才能獲得正確的診斷。

至於尖形濕疣的治療,一般可用點藥,電氣燒灼或手術切除方式來處理,如何
選擇處理的方式端視菜花的部位、大小、多寡及醫師的喜好而定,尿道內的菜花則必須以內視鏡直視下做燒灼來治療,最近幾年由於鐳射在醫學上的應用,也可以用二氧化碳鐳射光來作燒灼,其他如使用干擾素也有學者建議使用,但除了價格貴外還有些副作用,臨床上很少作為第一線治療藥,雖然菜花是種良性疾病,但是過去有許多研究証實它與男性的陰莖癌及女性子宮頸癌有密切關係,我們實在不能小看它。


8.性病的預防保健之道

1.避免不潔的性交-沒有風流就不會有風流債。


2.萬一避免不了-請戴上保險套或避孕膜。


3.事前服用抗生素-可能有效,但非對所有性病有效。



4.定期且有效的治療帶病的妓女。


5.萬一得到性病切勿疾病諱醫,應找到泌尿專科醫師,詳細診斷,充分、適當治療,免得傳染更多的人


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

一般挑情的方法




貞操,對一個未經人事的少女而言,是相當寶貴的,一個處女可以任你在她


身上任意游走,就是不准你去戳破她的處女膜,很苦惱是吧?其實要攻破這道防


線並沒想像中的那麼難,詳讀本文,你就會成為處女殺手,不用再經年累月等待


她篷門今始為君開,要你一棒就打出全壘打,省得為了如何從三壘盜上本壘而傷


腦筋。

  猴急,幾乎是所有男人的通病,凡是男人,對性事的基本態度就是「脫了就


上」,這種舉動,不知嚇退了多少未經人事的少女,想一想,你好不容易泡上一


個馬子,不知交往多久才把她騙上床,要是在此一重要時刻失態的話,那真可說


是前功盡棄。



● 會挑情才是高手

  在展開肉體攻勢前,你必須知道,你是不可以把女孩子脫光就想直接上,你


必須用你的技巧柔順地展開你的攻勢,的確,要攻佔她的最後防線,前戲是最重


要也是最高難度的部份,一個真正的性愛高手,並不是夠猛夠強就夠了,任你再


有凍桃,不曉得如何挑動女方的情慾,你永遠上不了高級班,女孩總是比較矜持


的,你必須了解,她是如何渴望你去了解她內心對於獻身一事的恐懼,而不是希


望你一味地想去強佔她的肉體。雖然在做愛的同時,女性可以獲得比男性更高的


快感,然而你還是要採取正確的步驟,讓她一步一步陷入你的溫柔陷阱,在整個


前戲過程中,你一定要讓她一直感到歡愉,否則,她一定會拒絕你更進一步的要


求。

  眼神,是相當重要的,當四目相對時,你一定要注視她,讓她覺得你很重視


她,那種專注的神情,可以迷亂她的心志,在她內心一陣昏眩之時,緊接著就要


攻佔她的耳朵,讚美她最自豪的部位,讓她覺得她是天下第一的大美人,在她尚


未回應你的讚美時,更進一步輕撫她的秀髮,不要忘了再讚美其它部位,此時將


正摸著她頭髮的手圍著她的頸部,輕輕地將她的臉推向你,在她嘴唇上留下一個


淺淺的吻,記住,這個吻不要超過兩秒,吻完後再抬頭,深情地看著她,然後再


給她一個熱吻。



● 向耳朵進攻

  接下來的部份更難了,你要不時的用言語來提醒她,你有多在乎她及她的感


受,一定要讓她感覺到你對她的尊重,如果她相信你,你就已經成功六成了。想


從女性身上得到樂趣的話,一定要先讓她得到樂趣,溫柔地擁她入懷,將頭放在


她的肩上,同時將嘴離她頸部近一點,然後溫柔地吻她的脖子,慢慢地在她脖子


上一遍一遍的輕吻,這舉動會讓她有如觸電般的悸動,再吻她的嘴唇,將手指伸


開,放在她身後,把她的身體緊緊地靠在自己身體上,並稍微按摩她,使她放輕


鬆,揉她的肩,她的後頸,以及她的背部下方,同時要一面不斷地吻她,當你吻


她脖子時,找機會深吸一口氣,深沉而緩慢地吐氣在她耳朵上,記住,千萬不可


以大力吹進去,緩慢的吐氣在耳朵上,可以喚起她的性慾,甚至會讓她的愛液開


始分泌,如果你吹的太用力,等於是在一塊剛點燃的木頭上澆冷水,好不容易營


造出來的氣氛,很可能一口氣就被吹散了。

  被挑起情慾的她,此時必是嘴唇微張,不要懷疑,立刻將舌頭滑入她嘴中,


繞著她的舌頭打轉,深深地吻她,試著讓她聽到你急促的呼吸聲,讓她知道她讓


你感到興奮,一面吻她,一面將一隻手放在她的胸部,輕輕地揉搓她乳房四周,


此時她應不會有所抗拒,吻她更重一點,再將另一隻手也伸過去她另一個乳房,


以畫圓圈的方式按摩她乳房,有時可輕輕的擠一下,記得,出手輕一點,你可不


是在擠牛奶。



● 脫衣哲學

  如果你們兩個都還穿著衣服的話,那就要開始考驗你的技術了,這時候你就


可以開始用一隻手解開自己的衣服,千萬別盼望害羞的她會主動幫你解開鈕扣,


在為自己寬衣解帶的同時,你也該動手為她脫衣服囉,在為她解扣之前,應觀查


她所有扣子的所在,好好研究該如何脫她的衣服,因為這一步驟很重要,笨手笨


腳地會澆熄她好不容易被挑起的情慾。要是她穿的是沒有扣子的毛衣,你得把手


伸進衣服內才比較好脫。

  脫完上衣,接下來就會看到胸罩,胸罩這關不好解決,高手一手在吊扣上擠


一下,胸罩就會應聲而開,不過如果你已經練到這種地步,也就沒必要看這篇文


章了,還是乖乖地用雙手環抱她,探到胸罩吊扣的位置再輕輕地去解開它。脫下


她的胸罩後,將手放在她的肚子上,在她的腹部和胸間來回游動,這時候你就可


以動口去吸她的乳頭了,不只要吸她的乳頭,也要用舌頭在她乳頭四周畫圈,整


個過程要靠手指和舌頭去完成,為的就是挑起她的生物慾望。

  當你一路進行時,也許會遇到些許抵抗,她或許會突然冒出一句「不要」,


許多女性會這麼說,只是不希望你覺得她太容易到手,你應該以話語和行動來緩


和她的情緒,告訴她你愛她,一切一切她想聽的話,不斷地吻她、舔她、抱她、


撫摸她、激發她的性慾,聽她的呼吸是否變的沉重,如果呼吸越來越沉重的話,


表示她的抵抗正在衰退中,她的身體正期待著你進一步的行動。現在,你可以開


始向她的私處下手囉!



● 成敗關鍵

  在你直搗她的要害前,她還穿著褲子或裙子,這真的很麻煩,她在不在意你


去摸她私處,甚至還是未知數,這該如何是好?你必須破解她最後的恐懼,若你


無法打通此一關節,就很難再進行下一步的行動,先從她的雙腿下手吧,輕輕愛


撫她的雙腿,慢慢地將手移動到她的兩腿之間,當你隔著褲子撫摸她的私處而不


受抵抗時,你就要注意觀察,她的呼吸是否有越來越急促的現象,若你發現她呼


吸真的很急很喘,且吐出的全是熱氣時,解除她最後防備的時刻就來臨了。

  脫下她的內褲後,以讓你的手能很順地放在她兩腿之間為原則,然後便開始


由輕而重地撫摸她的陰毛,摸完陰毛後,就是要直接進攻她的私處了,現在你又


遇到了難題,你只有兩種愛撫她私處的方法,一種是正確的,一種是錯誤的,若


是你不幸用錯了方法,那很抱歉,在你興高采烈地要從三壘奔回本壘的途中,很


有可能遭到無情的刺殺而被判出局,所以這個時候請你要務必十分小心。

  私處是女性最敏感的部位,你可以用手讓她感到很舒服,也可以讓她無比痛


楚,記住,舒服即成功,痛楚就失敗,首先,必須讓她雙腿張開,好讓你的手可


以自由地撫摸她的私處,然後將手握成拳狀,只留一隻中指在外面,沒錯,就是


那個罵人的手勢。此時要將中指放在兩腿間的縫上,然後稍微往上拉好滑動到陰


戶的上方,這個動作的目的是要左右分開她的陰毛,以免在你愛撫她的過程中讓


她被陰毛刺痛,所以最好多重複這個動作幾次,以使她的陰毛和陰唇能夠確實分


開,這時她的陰蒂才能確實露出,讓你更方便去接觸。

 在這個時候,她的私處必然已成愛液氾濫的狀況,你可以發現在她陰唇上方


有顆突起,那就是所謂的陰蒂了。



● 上壘得分

  愛撫陰蒂,堪稱是最重要的過程,小心囉,成敗就在此一役喔!先伸出食指


和中指,放在她兩片陰唇中間,沾一些愛液,向上左右滑動,以方便濕潤她的陰


唇,再伸下去左右滑動她的陰唇,切忌上下反覆滑動,此時你必可查覺她已處於


極度興奮的狀態,同時你也可以改由旋轉的方式觸摸她的陰蒂,同時留意她是否


已達到高潮,若還沒有,可將她的手引導到自己下部,讓她也可以撫摸你,並在


她耳邊輕聲告訴她,這樣可以讓你感到很舒服,讓她知道她讓你有快感,將可更


提昇她的性慾,然後不斷地愛撫她的陰蒂和親吻她身上各處。

這時她的防線可以說已經徹底潰決了,進行到這一步,那就恭喜你啦!因為


她已經幾乎可以算是你的囊中物了。

接下來只要注意一點,在進入時不要太粗魯,你就可以上壘得分了。


在此恭祝各位強棒出擊成功,支支擊出全壘打!

  還有,千萬別忘記,女人都是水做的,一定要溫柔相待喔!


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

男人女人脫了褲子後會說的謊言


〖謊言一〗“不會啊,你的臀圍看起來並不大”




  常用人群:男人


  謊言類型:躲避麻煩型


  “我最近是不是又胖了?臀圍好像又增加了?”每當床上運動進行到關鍵的時候,妻子往往會突然冒出這樣的問題,這是讓正在興致勃勃的男人最感頭痛的事情,而不論妻子是否真的胖了,“不會啊,你的臀圍看起來並不大”這樣的回答也通常是男人們的標準答案。


  解讀:大多數男人可能都有如此的撒謊經驗。毋庸置疑的,他們只想在女人發飆前保護自己,也讓對方聽起來舒服些,不再緊緊相逼。同樣的道理,許多女人不也是只會告訴另一半他的頭髮又多又密?其實這類謊言真實的目的是:我不想傷害你。對於這種謊言,照單全收吧,享受小謊言帶給你的愉快心情。


〖謊言二〗“你是我見過最強的男人”


  常用人群:女人


  謊言類型:善意鼓勵型


  有些謊言完全只是功能性的,比如在床上。這方面,女人比男人在行。男人在床上是沒法欺騙或隱瞞的,頂多言不由衷地說“你是我這一輩子最愛的女人”或“今晚你看起來真美”。


  但是,女人在床上卻能讓男人難辨真假,可以掩飾自己的反應,偶爾悶哼幾聲;可以為了討男人喜歡,用“你真棒,你是最強的”之類的話來成全男人的征服感;也可以假裝自己性愛經驗不豐富,對平均水準的尺寸說:“好大喔!”而對不大的就說:“噢!不小耶!”


  解讀:性愛方面的小謊言,一般是為調情而用,與恩怨無關,與道德無關,不會危及社會和家庭的安定團結,只需要根據你的個人喜好來決定謊言帶來的效果。


 


〖謊言三〗“我過去的女朋友,就那麼回事。”


  常用人群:男人


  謊言類型:保護隱私型


  “你的前一個女朋友長什麼樣子?”“她的性格如何?”“你當時是怎麼追她的?”對於所有的妻子來說,丈夫前任女友的情況永遠是她所好奇的。哪怕丈夫已經交待過N遍,也要堅持不懈地問下去。可憐做丈夫的,不說吧,女人會大怒,“你心裏還記著她,要不為什麼不能說?”說吧,一遍遍地重復該多煩,倘若這次在某個細節上說得和上次不一樣,那更會激起大戰來。 所以,最好的辦法,淡淡地說一句:“我過去的女朋友,就那麼回事。”


  解讀:妻子總認為自己有權知道丈夫過去女友的真實情況,她有多好,她有多美。但是當那些隱私觀念較強的男人面對這樣的問題時,他們絕對會敷衍了事。雖然男人也懂得誠實的重要,但有些問題卻是他們不願回答的。難道結婚就意味著要變成透明人嗎?人至察則無徒,如果做老婆的太火眼金睛,明察秋毫,做老公的就活得太累了。給一些善意的謊言留下一席之地,回報給你的可能是照耀在感情大地上的一縷陽光。


 〖謊言四〗“絕對沒有和她在一起”


  常用人群:拈花惹草型丈夫


  謊言類型:惡意欺騙型


  某日夜半,丈夫晚歸。妻子盤問丈夫是不是和張姓女子在一起,丈夫對天發誓絕對不是,我心裏想的就是老婆你啊……其妻又問,你保證沒有說謊?丈夫說絕對沒有!於是其妻不再追問,丈夫釋然。他真的沒有說謊,他的確沒和張姓女子在一起,但他卻和李姓女子在一起。他也確實想著他老婆,因為想著回去怎麼向老婆交代。


  解讀:這個男人的謊言是最惡意的。既成全自己做了一個不說謊的人,又實實在在地說了個謊,這種誠實遠比說謊更不誠實。其實,男人說謊的目的只有兩種:想和你好好過和不想跟你過。前者的謊言可以看作是為了維護關係的一種手段,後者的謊言基本就是為他自己以後鋪路了。所以作為妻子,對於現實要有包容之心,可以放男人一馬,但決不能縱容,在忍無可忍之時則無需再忍。


  簡要內容:不可否認的,謊言多少會造成程度不同的罪惡感,然而,在複雜的兩性關係中,謊言有時候卻扮演著潤滑劑的角色。以下歸納出兩性間最常聽到的謊言,並解讀其背後的意義,幫助你了解他(她)心中隱藏的真相。


 


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

身分證號碼占卜+出生年月日=你的後天命局



分類:星相命理

2009/03/31 18:41



方法:: 先把身分證號碼的全部數字不斷相加,直至加到得出個位數



例如:k56789436(2),英文字母和括弧內數字不要
即:5+6+7+8+9+4+3+6=48
4+8=12
1+2=3


然後把出生年月日全部數字不斷相加,直至得出個位數
例如:1976年3月8日
即:1+9+7+6+3+8=34
3+4=7


將2樣結果相加
例如:3+7=10(個位數是0)


得出的個位數字就是你的後天命局運程數字


1.壹世行運
你一生運動良好,性格聰明堅強,做事果斷,是攀上高位的成功人士典範。但感情運較差,要注意工作和戀愛之間的平衡。1代表開始,你的前途決定於每件事情的起步點,若開始時處理得恰當,計劃周詳,成事機會極大。


2.貴人義助
雖然你窠算聰明能幹,做事更會有點糊塗,但你卻是個非常幸福的人,就算是出現阻礙,也會憑著你的運氣和樂觀性格而逢凶化吉,2是個開心數字,凡是不會爭持,朋友運極佳,眾多貴人扶持下,助你度過了不少難關。


3.生猛執著
聰明..勤勞又堅定的你,做事鍥而不捨,但過度執著反覆。幸好3代表活力和衝勁,你勤奮好學和敢於挑戰困難,所以好運就算不是常降臨,你仍能在困苦中得到大成就。但不要貪取偏財,短線投機會使你因小失大。


4.充滿傳奇
運程大起大落,一生遭遇比平凡人多采多姿,無論是事業或愛情,必有一方會讓你經歷難以想像的波折困苦,所以你必須學會樂觀地生活,尤其在30-40歲間,困難較大,千萬不要倒下來,要堅強面對,捱過困境後便可安享愉快人生。


5.十年機會
少年運相當不俗,成年後較為勞碌,是力不到不為財的辛苦命。沒有橫財運的你不宜賭博,就算打麻雀也會輸大錢。事業上要懂得把握機會,尤其25-35歲是建立成就我最佳時機,到外地發展成就更大,尤以西方國家為佳。


6.堅毅過人
你擁有驚人的毅力,做事細心而堅定,故成功機會較大,別人不願意或做不到的事,你都可以咬緊牙關完成。年紀輕輕便目標清晰,且能逐步完成理想。中年後運氣順暢,只要不貪,能一生衣食無憂,安享晚年呢。


7.無驚無險
無災無難,無論事業..愛情或財運,你都是<中間>命的人,生活寧靜安穩,感情細水長流,財運正常,儲蓄力很強。只要你不勉強自己做些驚天動地的事,幾乎一生無憂。尤其今時今日的市道,你應該明白平凡本身便是福。


8.奇人奇事
在別人眼中是個極為幸運的人,一生遇到不少奇事,事業愛情的際遇都比別人多,經常為人生的抉擇而煩惱。奇遇亦同時帶來不少麻煩,你必須見招折招,把麻煩變成機會。你不算是福星高照,但每每能逢凶化吉,最終會帶來正果。


9.幸運人辦
你正是不勞而穫的人辦,做事懶散的你,偏偏付出少少,收穫多多,任何事也不能把你難到,別人無法完成的事,只要你一插手,便可輕而易舉地完成,真正受到幸運之神的眷顧。不過你欠缺勤奮,做事得過且過,如果多加努力,成就更大。


0.永遠亞二
你生成二奶命,凡事總是欠了一點運氣,無論是事業或愛情,經常屈居亞軍,輸給能力比你差的人,經常讓你感到懷才不遇,鬱鬱不得志。若你能寬容一點面對,便會欣賞<亞二>的好處。過於高估自己是你的致命傷。


笑良天地


笑A週報


我是5,你們ㄋ


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

房地產仲介



房地產仲介

 


所謂「仲介」,是指立於雙方當事人之間,為雙方磋商、協調,進而促使雙方成立契約關係的角色。這種角色在社會上相當常見,例如媒婆(婚姻媒介)、色情媒介、模特兒經紀、人力仲介(包括外勞仲介)、留學生仲介、藝術品仲介、軍火仲介、房地產仲介………等等。


仲介的特色之一就是他對於生產毫無貢獻,他所提供的服務僅在於促使他人交換某種利益。比如房地產仲介讓一棟房子從賣方轉到買方,讓金錢從買方轉到賣方,在交換的過程中,並沒有多產生出任何利益,但仲介卻因服務而賺取佣金。


房地產仲介的佣金,一般是以成交價格的百分比計算,例如這棟房子以1000萬元成交,佣金比例是百分之二,仲介就可以在這次交易中賺取20萬元。這個比例通常是一開始就約定好的,因此成交的價格愈高,仲介的佣金就愈高。


然而,就成交價格而言,買賣雙方的立場是矛盾的,買方希望價錢愈低愈好,賣方希望愈高愈好。這是所有交易的共同點。在一個自由市場中,交易的價格按照供需法則最後會達到平衡,進而得出一個相對合理的價格。然而,在仲介加入的場合就不是這樣了。


由於仲介的佣金依成交價的比例計算,成交價愈高,佣金愈高,所以仲介本質上就沒有「公正的立場」可言。他必然會偏袒賣方,與賣方站在同一陣線,努力提高價錢,而非他所宣稱的「居間」────居於中間。有些房地產仲介甚至向買方收取佣金,這就更荒謬了────買方花愈多錢買房子,就要付出愈多佣金!


由於立場的不公正,仲介應該被視為賣方的「房地產銷售者」。他受賣方的委任,努力銷售物件,以成功出售為唯一使命,他所擁有的一切工作技能都在幫助他成功達成這唯一的使命。這是他的利益所在。如果說提供服務賺取報酬的對象才算客戶,那麼,只有「賣方」才是房地產仲介的唯一客戶。


但沒有買方,就沒有成交,仲介便不能賺到佣金,因此如何讓買方掏錢買房子甚至花更多錢買房子,就成為房屋仲介的重要課題。看看目前國內幾家大型的房屋仲介公司,包括信義房屋、永慶房屋、東森房屋、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、21世紀不動產等等,他們的行銷口號是甚麼?「永遠捧您在手心」、「永遠提供最優質的服務」、「牽成人們『家』的夢想」、「買得安心、住得放心」、「關懷您的生活,滿足您的需要」、「提供購屋三大保障」、「靠你最近,知你最深」………說得比唱得還好聽,讓人誤以為買房子找他們準沒錯!


真正賺取利益,提供服務的對象是賣方,卻以服務買方作為號召,這就是顯然的詐欺!而且是本質上的詐欺。也就是說,不這樣詐欺是不行的,不這樣詐欺就賺不到錢。試想,某家仲介公司的廣告上寫著:「我們努力幫您賣房子,保證賣出您滿意的價格!絕不會讓您少收到一毛錢……」這樣還有哪個買方願意上門?


由於本質上的詐欺,引申出仲介各式各樣的具體詐欺行為。例如,銷售的房子每到雨天就滲漏水,沒關係,把它重新粉刷過,再趁晴天的日子帶買方來看房子。房子是海砂屋,沒關係,只要勾結不肖的檢驗單位做出一份合格報告書,就能瞞過買方。如果屋頂已經有塌陷的情形,或者牆壁水泥塊剝落,甚至鋼筋外露,只要重新做裝潢把整間屋子包裝一下,不但不必賤價出售說不定還能賣得更高價。至於其他問題,像貸款、稅捐、規費手續費、環境、鄰里關係、交易流程等等,統統可以用謊言或者近似謊言的技巧加以蒙混。總之一句話:高價賣出才是王道!在仲介的眼中,沒有賣不掉的房子,賣不掉的不算是房子。


有人說,房地產仲介提供的服務讓買方順利買到符合自己需求的房子,所以對社會是有貢獻的。富春江必須嚴厲駁斥這種傷風敗俗的說法!房地產仲介對社會不但沒有任何貢獻,反而有害,就像蛀蟲一樣侵蝕這個社會!沒有仲介就買不到土地房屋嗎?或者讓買土地房屋這件事變得很困難?是的,在目前的情況下。如果全國的仲介公司轟然一聲全部倒閉,或許消費者一時只能靠報紙廣告、電線杆上的紅紙條、社區佈告欄等等方式得到售屋資訊,但只要有一個網際網路資訊平台,就能完全解決這個問題。在這個平台上,屋主只要付一點點固定的會費,就能在網站上刊登自己的售屋資訊,有意購屋者只要上網瀏覽,就能直接與屋主洽談交易條件或現場看屋。在今天的台灣,這已經是很普通的技術,如果能匯集一定的客戶量,那麼會員費也能相當低廉,不像現在仲介公司動輒收取數十萬元佣金,還冒著被詐騙的風險!


以下,富春江進一步分析房地產仲介與投資客的關係。


由於房價的增值造成買進賣出之間有差額利潤,增值的幅度愈大或者房價波動的頻率愈高,這種利潤就愈有操作的空間。一個投資者以500萬買到的房子,在兩個月後以600萬賣出,他就賺了100萬!重點是,這種寄生蟲式的賺錢法,完全是不勞而獲的剝削,在他持有房屋的兩個月間,完全沒有付出任何勞動力就能坐享漲價的利益。如果這漲價是隨著經濟成長,那他是侵奪全民的利益;如果這漲價是投資炒作的結果,那麼被他剝削的是房地產的真正消費者。


房地產市場愈熱,這種「投資客」就愈多。一棟房子或土地從原來的出售者到真正消費者之間,可能經過三、四個甚至更多投資客的轉手,每一次轉手,就從中套取一筆差額利潤,同時將價格向上提升。最後,真正的消費者要付出非常高額的代價才能取得房地產,這中間的差價可以說完全是消費者被投資客剝削了。


這樣炒作的結果,讓房地產價格不斷升高,造成經濟繁榮的泡沫假象,使得更多的資金投入房地產市場。直到有一天,生產過剩,供過於求,於是價格下跌,投資客退場,人們這才發現原來花錢買到的東西根本不值那個價值,辛辛苦苦的勞動果實都進了投資客的荷包。


誰是投資客的頭號幫凶?正是房地產仲介。房地產仲介正是投資客屠殺國民經濟的手中利刃!


普通消費者一輩子能買幾次房子?一個創業開工廠的實業家需要買幾間廠房?一個自耕的農人能買幾畝田地?他們是為了需要而買,不是為了賺取差價而買。投資客以買賣房地產牟利,買賣房地產本身成了一種營業行為,它必然有反覆慣行的性質。投資行為反覆慣行,而仲介仍可按件收費,因此投資客無疑成為仲介的最佳客戶。


尤有甚者,仲介勾結投資客,故意在一般買賣中增加投資客的投資機會。舉個例子,一位屋主A願意以500萬賣掉他的房子,仲介業者卻找了一位買主Z,並且想盡辦法將Z的出價拉高到500萬,甚至600萬!這樣能夠成交嗎?不能,因為在仲介的阻隔下,買賣雙方永遠不會知道對方的「底線」在哪裡。比如仲介會告訴買主,說屋主非要700萬不可,然後再告訴屋主,買方只願意出價450萬。這樣就不能成交了,仲介不就賺不到錢嗎?不,他們找投資客來買。投資客B500萬向A買到這房子,再以520萬賣給投資客CC540萬賣給DD560萬賣給EE580萬賣給FF再以600萬賣給Z。投資客BF五個人,每人從中賺取20萬。而仲介佣金以每一次成交價2%計算,六次交易總共賺到66萬!假如他直接促成AZ交易,即使以600萬成交,仲介佣金就只有12萬了。就過程而言,仲介獨占了資訊的優勢,消費者被詐欺了;就結果而言,仲介與投資客都賺了錢,只有消費者被剝削了。


我還沒提到仲介本身兼做房地產投資的終極邪惡呢!那種事,我連想一想都感到無比的噁心與嫌惡,以至於手指都發抖了!


可能有人會說,這只是少數不肖業者,不能一竿子打翻一船人。當然,這只是一個例子,不是每家仲介公司都用這種手法,富江要強調的是房地產仲介的邪惡本質。因為本質邪惡,所以引申出各種邪惡的手法,也許甲公司這樣,乙公司那樣,不能說甲公司沒有乙公司的邪惡手法,就表示甲公司沒有其獨特的邪惡之處。


房地產仲介的邪惡本質,除了他不事生產卻在交易過程中剝削利潤之外,他的營業行為也完全充滿欺騙性,而且必然具有欺騙性。試想,對房地產的買主而言,最重要的是甚麼?不外乎房地的產權與現況。一棟房子住起來安不安全、建築有沒有瑕疵、附帶的設備有沒有問題、土地的產權清不清楚、周圍的環境到底怎麼樣,甚至付了錢會不會拿不到東西等等。而這些,對一般買主而言是相當專業的,必須具備相當程度的知識否則無法確認。同時,這些問題也決定了買主願不願意購買,或者願意花多少錢購買。然而,對這些問題的確認卻注定無法經由房地產仲介來完成。甚至我們可以這麼說,仲介令這些問題更難被確認!


首先,客觀來講,仲介業務員就不具備確認這些問題的足夠知識。有些甚至連常識都相當缺乏。台灣的法律規定每家仲介公司必須至少設置一位「不動產經紀人」,而不動產經紀人須經國家考試及格,以確保他的專業學識。考試的科目有民法、土地法規、經紀業法規、不動產估價學等等。姑且不論這些科目是否即為仲介業務員所必須具備的知識,要從事房地產仲介業務卻不必經過這項考試。為甚麼呢?因為法律規定另外一種資格,叫作「不動產經紀營業員」,取得這種資格只需要在特定機構上課滿30個小時。一天上課3小時,大約兩週就搞定了;上完課也不必考試,時間夠了就有資格,即使上課時間全部睡覺也無所謂。一旦取得「不動產經紀營業員」的資格,就可以從事房地產仲介業務,換句話說,就可以自由自在地出去騙錢了!


我們可以輕易發現,房地產仲介從業人員當中,有極大多數不是地政、建築、城鄉或法律等科系的畢業生,更多是來自其他行業的「業務」、「推銷」人員。他們沒有受過嚴格的專業訓練,這幫人在職場上所受到的教育,完全是行銷技術:如何開發新客源、如何取得客戶信任、如何有效地掌握客戶、如何爭取到最多的委賣案件、如何報價、議價、拉價、殺價………如何騙錢!總之,他們的技能與買方關心的房地產權、實況、瑕疵、環境等問題,毫不相干。


弔詭的是,他們在客觀上不具備滿足買方需要的知識與能力,他們卻必須爭取買方購買房地產,這樣他們才有業績,才有錢賺。這是個矛盾,所以他們必須讓買方誤以為他們有那知識與能力────他們必須詐欺。


再就主觀面來講,一個仲介業務員也沒有為買方服務的動機。誠如前述,成交價格愈高佣金愈高,所以仲介與賣方才是利益共同體,而買賣雙方的利益又是個矛盾,因此仲介與買方也必然存在矛盾。在利益矛盾的情況下,仲介如何產生服務買方的動機?除非你是相信人間處處有溫暖的低能兒。


你不是低能兒,但你仍會受騙上當。如果說「花言巧語」是業務員的共通專長,那麼仲介業務員就是花言巧語到「人格分裂」的地步。他們在買方面前總是極力誇讚這間房子有多好,在賣方面前卻百般挑剔────因為房子愈差,他愈有理由殺價。他們總是對賣方說,這個價錢達到本區的新高點!錯過這次你再也賣不到這麼好的價錢!但同一價格他們卻告訴買方,這是天上掉下來的便宜貨,現在不買一輩子後悔!


他們懂得見人說人話,見鬼說鬼話。不單是面對買賣雙方人格分裂,即使面對買方的丈夫、買方的父母、大廈的管理員、公司的同事、主管,他們都有不同的面具。在一個簽約場合,由於買方的丈夫對文件還有些疑惑,遲遲不答應簽字,於是業務員將他請到隔壁房間,拿出一大堆資料企圖向他說明。等到他發現到那些資料與他的疑惑根本毫無關係,發覺業務員只是一味地說些場面話及廢話拖延時間,隔壁他的太太已經在另一個業務員的花言巧語下簽了字。


這難道是某個業務員的品格低劣嗎?難道不是這個行業的特性造成他的低劣嗎?醫師不需要對病人花言巧語,因為病人來求診不是因為醫師說話漂亮、動聽,而是他能治好病。當這位醫師治不好你的感冒,或者吃他的葯產生一些負作用,你下次不會再找他看病。但房地產仲介不需要讓客戶滿意,沒有幾個人是因為上次買房子買得很滿意,所以這次光顧同一家仲介。大多數人一生買不了幾棟房子,卻常常需要看醫生。


有些職業需要靠口碑,你看不到他的電視廣告,例如醫生;有些行業不需要靠口碑,卻值得花大錢做廣告,例如房屋仲介。這是行業的特性使然,房地產仲介基於特殊的投機性、取巧性、詭詐性與虛假性,必然形成其從業人員的人格分裂現象!品格高尚的人一旦進入這個行業,不是漸漸變得低劣卑鄙,就是收入微薄難以維生最後黯然離開這個行業。


另外,房地產仲介業還有一項特性,就是人力的絕對依賴。工廠要有機器,工人才能生產;農田要肥沃,農夫才種得出東西;醫院裡有設備,醫師才能幫病患治療。就是舌燦蓮花的產品推銷員,也必須有公司提供產品他才能創造業績。但房地產仲介業不同,業務員靠一張嘴花言巧語,就能直接從客戶身上賺取利潤。他不需要工廠、機器、設備、產品或其他公司才能提供的資源,所以他對公司的依賴度很低。如果不是因為法律規定,仲介業務員必須從屬於仲介公司,不能當個體戶或成立「個人工作室」,業務員大可以獨立作業。


員工對公司的依賴度低,公司對員工的控制力就愈低,這是很簡單的道理。


這項特性造成一個矛盾,就是仲介打出的是公司旗號,例如「信義房屋」、「永慶房屋」,可實際上提供「服務」或者說實際操弄買賣的,是個別的業務員。而公司對業務員的控制力低,意味著公司對客戶提出的承諾無法拘束業務員個人行為,無法通過業務員去實踐企業經營者的理念或企業良知。基本上,對於業務員手法的卑劣性與詭詐性,公司根本無力加以改良。


不但無力改良,業務員對公司依賴度低,同時也意味著公司對業務員的依賴度高,因為公司要靠業務員替他賺錢,業務不賺錢,公司就要虧本。一家虧本的公司還談甚麼理念與良知?一位專業、負責,充滿熱忱的業務員,與另一個無知、詭詐、花言巧語的業務員,公司會重視哪一個?答案是清楚的。如果一家公司只重視會賺錢的員工,你還能期待它展現任何道德良知嗎?


然而,你卻始終以為替你服務的是「住商不動產」,幫你完成「家」的夢想的是令人感動的「住商不動產」。行銷包裝的終極目的就在於誤導消費者。閱讀本文之後,你可以清醒了。


為甚麼富江要特別強調買方權益?賣方也是人阿!仲介至少對賣方提供了服務,讓賣方賣得好價錢,這也是一種貢獻吧!然而,我們要批判一種行為或職業,不能只看他是否有利於特定人,而必須看他對社會整體是否有利或有害。就連持槍搶劫也有利於軍火販賣商啊!


我們分析買賣關係,可以輕易發現一個特點,就是買方居於劣勢。首先,在買賣過程中,由於房地產移轉手續複雜,不可能「一手交錢一手交貨」,所以必須有一方先行給付。然而房地產無法分階段移轉,我國又採取登記主義,一旦完成登記產權就盡歸他人所有了。因為這個特性,一般交易習慣都不會先將不動產辦理過戶,而是由買方先行支付一部分價金給賣方。換言之,買方已支付部分價金,卻全未取得任何房地產。這是第一個劣勢。


目前業界有模仿網際網路交易的所謂「Escrow」制度,就是由第三人暫時保管價金,待貨物順利交到買主手上,該第三人才會付錢,避免賣方收錢不交貨的風險。這樣做確實避免掉一些風險,稍微平衡買賣雙方的權益。然而,觀察目前房地產交易現況,使用「Escrow」還是相當少數,大部分的賣方仍堅持必須先收取價金。即便使用「Escrow」,在賣方違約或因故無法過戶的情況下,買方通常仍須經由冗長的訴訟程序才能取回由第三人保管的價金,仍須損失相當的利息及訴訟費用。而賣方以逸待勞,隨時能自由地使用、收益、處分其不動產,並無絲毫損失;如果暫時保管價金的第三人,又正好是承辦該案的仲介商,那麼誰能在買方不利的情況下得利,就不言自明了。


其次,就買賣的結果來看,賣方得到金錢,買方得到不動產。除非買方支付偽鈔,否則賣方所得到的一毛錢也不會少,毫無瑕疵,百分百確定。買方可就不同了。買方得到房子,可誰也無法保證一間房子是百分百無瑕疵的,尤其是中古屋的買賣。換言之,買方支付絕無瑕疵的金錢卻換取可能有瑕疵之物,這是他第二個劣勢。


再者,即便買方真的支付偽鈔(事實上除非是白癡,很少人會接受巨額現鈔),賣方只是蒙受財產上的損失。然而買方購買房屋是用來居住的(邪惡的投資客除外),若房屋有瑕疵,影響的是身體健康、居住安寧甚至是生命安全。即使買辦公室辦公,買廠房經營工業,買倉庫存放貨品,買農地種植作物,土地房屋的瑕疵都將造成無窮後患,不會僅限於購買的價錢損失。所以就交易瑕疵所帶來的傷害而言,這是買方的第三個劣勢。


買方有以上三大劣勢,因此在交易上更需要保障。然而目前除了法律規定之外,買方並無任何實際上的保障機制。所謂的消費者保護機構(包括政府的消保官及民間消保團體),完全無法在買賣前或買賣過程中保障買方的權益,僅能提供事後的協助,也就是必須等到具體的傷害發生後才能發揮作用,而且作用不大。買方需要一個角色,能在購買前過濾、審查、篩選、把關;在買賣進行中監督管理交易流程;在購買後擔負起產品保固的責任。這個角色,在今天的台灣是沒有的,買方很自然地將這個角色錯置在仲介身上。


「我是向信義房屋買房子的,信義房屋當然必須負起責任!」消費者如是說。


房地產仲介能在買方這三大劣勢上提供任何助力嗎?完全不能!不但不能,這三大劣勢正是仲介可利用之機,利用買方的弱勢,仲介才能更順利的銷售房屋,賺到佣金。誠如前述,房地產仲介無論主觀或客觀,都沒有協助買方的意願與能力,他們只是賣方賣房子的代理人,他們不幫著賣方欺壓買方就謝天謝地了。


房地產仲介是舊時代的遺跡,是新社會應努力消滅的陋俗。過去的社會資訊不發達,資源交流有相當大的障礙,利用這種社會障礙而產生中間人的剝削,尤其在資源交換的情況產生了剩餘價值,促成交換的人便能夠就近取利。如今資訊技術進步了,資訊的交流已經達到相當便利的程度,我們豈能再繼續忍受仲介這種寄生蟲的剝削?只需要一個網路平台,就能夠完全取代仲介的一切功能,同時免除仲介的苛刻剝削。今日,正是消滅仲介這個下流行業的時刻!


你覺得用「剝削」二字言重了。當你到仲介公司看看櫥窗廣告,業務人員跑出來向你介紹房子,可能有幾間讓你動心,於是業務人員帶你到現場看屋。你可能看了三次,或者四次、五次,然後決定要買其中一間。你花了750萬買了房子,但另外支付了2%也就是15萬佣金給仲介公司,但仲介究竟做了甚麼?他向你介紹了幾間房子?三、五間;他提供了甚麼資料?土地建物謄本地籍圖,那些東西你跑一趟地政事務所花不到一小時全都能取得;他還告訴你甚麼?這裡的行情不錯,你買的價錢好便宜,這些都是屁話;他還告訴你一些社區規定,每月繳多少管理費,附近明星小學的學區………這些你再多花一個下午的時間走訪,就能統統弄清楚。就這點兒跑腿工夫,你得付他15萬,還不包含氯離子、放射線、鋼筋水泥結構、裝潢品質、白蟻、滲漏水………等檢測費用。一個普通上班族要努力工作三、四個月,甚至是有些人工作半年的收入,他這樣輕輕鬆鬆賺到,這不叫剝削叫啥?說搶劫也不為過!


如果仲介告訴你,他真正的功勞在於議價────他付出了多少心力,幫你殺了多少價錢,才讓你以這麼便宜的價格買到房子。如果你信這種屁話,就該去醫院看醫生了,因為你腦子有病。記住富春江說的,只有努力把價錢提高,才符合仲介的利益;沒有人會努力讓你買到便宜房子,好讓自己的佣金變少。


覺醒吧!消費者,尤其是買方。我要再一次強調,今日正是消滅仲介這個下流行業的時刻!只要有房地產仲介存在的一天,這個社會就不可能走上公平正義的道路;房地產仲介一天不滅,地球就永遠沒有乾淨與光明的一天!只有大家齊聲討伐,共同抵制,徹底揭露房仲業的邪惡下流的本質與真相,才能讓它徹底消失滅絕。


不過,正義的呼聲總是微弱的,像蟑螂那樣下流的生物總能億萬年存活。我對於人類的前途很悲觀……………


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

房地產 VS. 網路五大趨勢



房地產 VS. 網路五大趨勢



 


房地產 VS. 網路五大趨勢


 


網路對房地產的革新,不分晝夜二十四小時在上演,潛移默化中,網路改變使用者的習慣,網路對購屋行為的影響愈來愈大,這也間接使得房地產業者,必須因應使用者的改變而改變。房地產搭上網路快車後,將會駛向何方呢?


網路問世不過十年,但是對人類造成的改變,卻遠勝過去的數百年。有關學習、知識類的領域,幾乎全被網路所取代,已經很少人再去翻字典查單字和成語,師道的尊重不復以往。


 


娛樂遊戲類的活動,除了網路取代不了的陽光、空氣與水之外,幾乎全被網路所包辦,不用呼朋引伴也可以打方城之戰,任天堂的新遊戲機(wii)也會讓你汗流浹背大呼過癮。


 


房地產當然也不例外,順應日新月異的網路洪流,這個屬於傳統中最為傳統的行業,也跟著這波趨勢在調整腳步,預料下一個五年,會比上一個五年,變化得更多、更快。


 


趨勢一:網站掌握景氣走勢


 


長久以來,房地產就像個龐然大物,大多時候都是處於「緩上、緩下」,除非是突如其來的天災地變,或是人為的政府政策操作,否則房市景氣的上下變動,通常不會是「急上、急下」的。


 


但這是過去的房地產,現在情況愈來愈不同,過去大家會認為,股市房市一家親,如果股市走在上升波段,大約經過一季到兩季的時間,獲利後就會反應到房市,帶動房市需求,進而提升房價。


 


這是不久前過去的現象,現在已經截然不同了。台股隨著國際股市,走在盤跌波段;而個案工地現場買氣,幾乎同時降溫,從前不久的門庭若市,轉變到門可羅雀,時間差不過是一個月,只要經濟環境改變,房市就像變色龍一樣,立即跟著調整。


 


也就是說,房地產景氣的變動,已經逐漸呈現「股市化」現象,景氣快速迅速,使得買方及賣方,對市況都更難掌握,房市已經脫離了過去的經驗法則。


 


當房市也開始瞬息萬變,網路就變得更重要了,因為網路最大的特色,就是反應即時現況,從網站使用者的行為變化,可進一步分析市況的變動,做為房地產景氣走勢研判的參考。


 


網路是搜集行為的一種工具,未來對房地產的重要性,勢必是與日俱增的。即便目前房地產產業對網路運用的普遍性仍不高,但是在缺乏相關經驗法則的前提下,預料網路資訊將會變成研判市況重要的參考依據。


 


趨勢二:實體結合網站 功力大增


 


房地產究竟適不適合運用網路?或是說,該運用到何種層面,才是最恰當的?其實這是「定位」的問題。


 


房地產交易金額龐大,房地產對網路的運用,目前發展到「資訊平台」的角色,無論是租屋或是購屋,房地產交易最終還是要回歸到實體,親自到現場看屋,才會做出最終的購屋決策,即便網路看屋科技愈來愈成熟,從最基本的現場照片顯示、三百六十度虛擬實境看屋,到現場影片拍攝看屋等等,但目前還無法只透過網路看屋而租屋、購屋。


 


看屋學問大,即便是現場看屋,可能都還看不仔細,可能看一次都還不夠,尤其對購屋經驗不足的新手來說,看屋重點很難掌握;想要了解屋況,實體看屋已是困難重重,更何況是網路看屋。


 


無論是透過照片、現場影片,或是虛擬實境,網路看屋只能幫助使用者篩選房屋,在掌握自主性的原則下去看屋,提升看屋的效率,減少在外奔波選屋的時間。


 


因此對房地產來說,網路工具對賣方及買方,應該是分別被定位在「擴大接觸」及「資訊搜尋」的角色,而不是成為取代房屋買賣交易的平台。


 


所以,房地產運用網路,一定要依附在一個「實體」之下,對房地產的需求者來說,有「實體」才能讓人安心,畢竟,購買房地產是需要規劃、需要思考的。


 


這樣的觀念延伸到房地產媒體,一樣是需要實體媒體與網路媒體並進,由網路媒體擴大讀者接觸面,由實體媒體服務尚未依賴網路的讀者,以及偏好以實體媒體查閱資訊的讀者。


 


以體為用,以網路為傳遞,房地產實體加上網路,擴大效用是以「等比級數」的威力在擴大的。


 


趨勢三:網路行銷漸成主流


 


網路的發展史不過十年,行銷的模式還在開發階段,房地產的網路行銷,起步更晚,無論是入口網站業者,還是房地產商,對於如何運用網路協助個案行銷,都還在摸索中。


 


入口網站在近年來紛紛成立房地產頻道,包括雅虎(Yahoo)、中華電信(HiNet)、鉅亨網(cnyes) 、天空傳媒(yam)等入口網站,當然這與這幾年房地產市場熱絡有關。


 


其中雅虎最早成立房地產頻道,初期合作對象以房仲業者為主,後來才慢慢擴及到代銷及建設業者;中華電信則是延續地政電傳系統的優勢,將房地產頻道分割為以消費者為主的房地產,以及以專業使用者為主的地政便利通。


 


鉅亨網則是台灣數一數二的財經入口網站,從去年九月起,也加入房地產頻道的行列,將理財服務的範圍,從金融擴大到房地產。從入口網站紛紛成立房地產頻道的現象來看,顯示網路業者已經意識到,網路行銷中,房地產不但不能缺席,而且有機會變成主角之一,因此積極將房地產推上網路行銷的舞台。


 


鉅亨網執行副總張家嘉表示,未來虛擬看屋及影音看屋,一定會是房地產網站的發展主流,將房地產資訊的菁華,以影音的方式呈現,更能吸納有效的顯在買方,到現場看屋,提升實地看屋的效能。


 


張副總並樂觀預測,在二○一○年時,全台灣房地產業者使用房地產網路行銷的比例,將大幅提升到五比五,只要網路看屋的觀念及工具能持續發展,這個目標很有機會達成,而這幾年的發展,將會是房地產頻道很重要的關鍵。


 


相較於平面媒體,網路就像延伸無限想像的立體空間,透過網路,可以更了解使用者對產品的認同度,更進一步貼近需求者真正的需求。


 


而現在房地產的網路行銷,都還停留在平面媒體的使用慣性,將網路行銷侷限在版面化,用版位大小及位置來決定其價值。房地產業要適應網路化的行銷模式,恐怕還需要一段時間。


 


但是值得欣慰的是,房地產代銷及建設業者,已經逐漸感受到網路行銷的「威力」;下一步,就是要靠專業的房地產網站,來發揮網路行銷的「魔力」了。


 


趨勢四:兩岸房地交流橋樑


 


「遠距交流」也是網路的一大特色,透過網路可以傳遞及接收遠在千里之外的訊息,跨越距離的阻隔。


 


前兩、三年,大陸房地產市場十分火紅,房價漲不停,許多台灣人想要跨海投資大陸不動產,都會先上大陸的房地產網站,蒐集房價及產品訊息,有了一個概念輪廓之後,再親自飛一趟對岸看屋、購買。


 


現在,同樣地,想要投資台灣房地產的台商或是陸資,同樣會先透過網站蒐集訊息,了解整體狀況,查看區域行情,降低入門的門檻。


 


畢生投身在房地產業的國土規劃及不動產資訊中心董事長張元旭,目前也是土地改革協會理事長,他表示,在兩岸密切往來的前提下,未來網路對房地產更有重大的任務,第一步是兩岸可以包機直航,再來就是修改大陸人民在台購屋的法令,開了這扇門之後,兩岸四地一日生活圈的效應,將從觀光推展到房地產業,而網路就是陸資購買台屋的最佳先鋒部隊,張董事長說,網站將成為兩岸房地產往來的重要聯繫工具。


 


在蘇州經營電子下游產業的張先生表示,之前他在上海投資新屋,但是現在景氣不好,整體走勢看跌,再加上三通之後往來便利,因此他改弦易轍,移轉部份資金到竹北買豪宅,購屋前就是先到住展房屋網查看個案資料,看中基本目標之後,回台一趟價格談妥,馬上就簽約購屋了。


 


張先生表示,三通才剛開始,兩岸使用者都還在適應階段,等半年後大家體會到三通的好處之後,回台購屋置產的台商就會更多,而台商買房子的第一個流程,就是先上網找資料,有詳細圖資的網站一定是首選,資料愈詳盡,肯定是愈好用。


 


趨勢五:討論互動盛行


 


網路是個虛擬的空間,難辨真假是非,也就是說,網路上的信任基礎是十分薄弱的,例如電子郵件不斷轉寄的訊息、視訊傳來的影像、充斥合成技術的照片等等,你我都可能是下一個受騙者。


 


相對的是,與房地產關聯的大小事,都需要高度信任的專業,與網站的特質似乎是相反的,那麼,網路是否適合房地產發展討論區呢?


 


房地產是個封閉的產業,買賣方資訊不對稱,成交行情不公開,合約書精神不利買方等等,將房地產資訊朝向公開化及透明化,一直是個大目標。因此,在尚未達到公開及透明化之前,一個彼此交換訊息的平台,是有必要的。


 


房地產討論區逐漸盛行,一來可讓網友之間交換心得,第二個功用則是讓業者重視消費者聲音,第三則是由房地產專家協助解惑。


 


討論平台有必要設立,但是需要管理,需要熟悉市場的專業者來管理,才不會落入失序與失控。根據統計,網路的討論區,約有八成是在交流常識類的資訊,有兩成是在討論事件真相。


 


常識類的資訊,一般在網路上也搜尋得到,爭議不大,專家與網路知識的差別,在於細節。而事件真相類的討論,就容易落入個人主觀判斷的思維,為了捍衛自己的想法,網路筆戰時有所聞。


 


更甚者是,惡意的攻擊行為,將網路討論平台當作工具,放話惡意中傷特定對象,引起誤導影響銷售;或是用所謂的「洗版」手法取得優勢,混淆視聽等等。


 


因此,房地產的討論區,應該還是要由立場客觀公正的第三者,來管理網站的討論,或者是回覆網友有關房地產的專業問題,及管理來者不善的不當言論,形成以地產專家的角色坐鎮討論區,這樣討論區才能健康發展,網友的疑問也才能真正獲得解答。


 


房地產與網路愈來愈密切,供給面的業者,必須放下舊有的心態,不再以經驗為師,學習新的技術與觀念,才能趕上趨勢,事半功倍;需求面的消費者,也得要養成新的習慣,去適應新的行銷模式,每一次的交易都更加精準。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()











  1. 談情說愛電子報




    被深愛的六大條件











    被深愛的六大條件

    被深愛的六大條件
    1.隨時都可以令人精神為之一振。
    理想情人都不會因這些小狀況而改變原本美好的心情..

    2.這年頭,並不是長得美才叫做帥哥、美人,要元氣十足才行。
    就算是兩人相識已久也永遠要以第一次赴約的心情,去打扮自己就對了。

    3.人的溫柔可以軟化一切。
    且不管是面對面或是說電話的時候,
    一句句悅耳輕輕柔柔的聲音,那個人不愛呢?

    4.身為一個理想情人,可就得具備察言觀色、
    適時說出動聽、窩心的話來讓對方覺得舒服的本事。
    讓他覺得和你在一起說話是件比什麼都來得有趣的事情,
    每天都想聽,那就成功了!

    5.不管別人說什麼,
    要打從心底相信一個人的確不是一件容易的事情。
    愛他,就要相信他,不要疑神疑鬼的...

    6.處處尊重對方、為對方著想的人,誰不想要呢?
    如果今天的你不能比昨天的你更進步,
    那麼明天對你來說,又有什麼意義?


    優點再增加與發揮.
    缺點多修正與彌補..
    兩性關係就會更好...

    要學習成長與溝通能力..
    否則很難有正常的生活..
    能夠重誠信~懂得心靈相契~

    有共同嗜好與價值觀..
    願意共同學習實現目標..
    才是一個"對"的另一個伴侶...

    「人生不是得到~就是學到」
    我喜歡這句話~很健康的人生觀..
    您不是得到一份圓滿的因緣..
    就是學到怎樣更靠近您要的幸福...




    ■■■◣ ◢■■◣ ◢■■◣ ◢■■◣

       ■ ■  ■ ■  ■ ■  ■

    ◢■■◤ ■  ■ ■  ■ ■■■■

    ■    ■  ■ ■  ■    ■

    ◥■■■ ◥■■◤ ◥■■◤ ■■■◤

     ★☆★  ★☆★  ★☆★  ★☆★

    你的夢想為何呢?





  2.  
文章來源:談情說愛電子報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




◆風雅頌★幸福心靈報




熱情才是帶領孩子前進最好的力量





侯文詠|熱情才是帶領孩子前進最好的力量


侯文詠的孩子,有一次考試考壞了,那次是全班都考差了, 同學都很擔心,不知道該如何向父母大人們交代。

這時,侯文詠的孩子說:「我爸一定會說,我很高興你今天失敗了。」

同學疑惑的問:「怎麼會這樣?」

侯文詠的孩子回答:「我爸就是怪ㄎㄚ啊!」

我想,當時侯文詠的孩子在回答這句話時,嘴角和眉梢一定都是上揚的。

其實,著名作家和麻醉科副教授侯文詠說, 他對孩子並不是沒有期待,並不是不會焦慮或不會生氣。

只是,他相信每個人都希望自己能表現良好、受到讚賞。

因此,考試沒考好時,孩子一定已經很難過了, 這時,做父母的除了安慰他之外,實在不需要再做什麼。

不過,侯文詠也不是一開始就能這麼看得開、放得下。

他記得,第一次發現孩子說謊時,又焦急又生氣。

但他的母親只是淡淡的告訴他:「你小時候也騙過人哪!」

於是,他想起自己一路長大,父母教養他的情景。

他們從不張牙舞爪,嚴聲厲色。他們只是一直站在他身後,支持他、信任他。

有一次,孩子學校校車停開。

侯文詠想,從學校走到家裡不過十幾分?

自己還用車接送他來去多次,他應該認得路, 於是要孩子放學後自己走路回家。沒想到,一個多鐘頭過去了,孩子還沒到家。

侯文詠急忙出門尋找,發現他走錯路了。

侯文詠這才恍然大悟:「平時你帶他走的路都不算,他從沒有真正會過!」

於是,侯文詠開車載孩子回到學校,讓孩子帶領自己,走一遍他認為正確的路線。

每到一個岔路,侯文詠就請孩子談談他決定直走或左右轉的原因。

最後,侯文詠再帶他走一遍自己覺得最近的路線。

在這段旅程中,沒有打罵嘲諷,只有窩心的分享和探險的樂趣。

侯文詠也清楚記得,他曾經為了培養兩個孩子的閱讀興趣,

以及增長他們的知識,要求他們看歷史書。

沒想到,孩子反而不喜歡看書了。

侯文詠發現情形不對,及時放手,讓孩子選擇自己愛看的書,包括漫畫。

結果,現在就讀國二的大兒子從《哈利波特》開始,

已經會自動去找文字的書籍來閱讀。

五年級的二兒子為了看《向達倫大冒險》,連英文版也願意一邊查字典一邊看。

點點滴滴的累積,讓侯文詠深刻體會到,

人的成長沒有捷徑。任何技能或行為規範都要經過不斷的摸索和重複的練習。



在這過程中,打罵、命令或要求,或許看起來有效,但都是表面、騙人的。



「熱 情才是帶領孩子前進最好的力量。」 侯文詠說:「孩子天生就好奇、有熱情。父母 根本不必急著站在前面指路, 反而應該跟在後面觀察,看到孩子熱情湧現,及時提 供機會和幫助就可以了!」



「東西的成熟有一定的時間和過程,必須耐心陪伴、等待。



帶孩子絕對不能講效率,要用『沒有效率的方式』,孩子才能紮實的長大!」


文章來源:◆風雅頌★幸福心靈報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

下半年 掌握10趨勢




2009/03/30 10:39


中時電子報


徐晨縈台北報導




全球經濟走勢依然渾沌未明,讓投資人更關切今年下半年的趨勢變化。專家提出,下半年將出現十大經濟趨勢,包括投資人信心逐漸恢復、股票配置比重拉高、債市投資轉向新興市場債靠攏,全球通膨下原物料價格上揚等,特別是中國市場將成為國際資金聚集重鎮。


整理市場法人對下半年的十大趨勢看法,分別是:1、全球不會進入1929年經濟大蕭條;2、美國房價會在今年第四季落底,經濟好轉;3、政府政策強力介入,扶植綠能、基礎建設刺激景氣;4、出口經濟將面臨轉型,內需為王;5、投資人對於股市投資興趣提高;6、中國經濟成長帶動區域的投資機會;7、債券市場投資主流轉往長天期、高評等公司債和機構房貸擔保債券MBS;8、低利環境持續,仍有利債市;9、政府監管趨嚴,但自由經濟不死;10、全球打造通膨環境救經濟,可能會導致原物價格上揚等看法。


富通投顧全球總投資長William De Vijlder認為,預測美國經濟走入大蕭條機率僅有20%,在全球主要政府財政與貨幣政策雙管齊下運作的情況下,市場開始出現好消息,如中國經濟逐漸復甦。


對於大衰退與衰退間的解讀,施羅德多元化資產基金香港區投資主管高倫指出,經濟是進入衰退,但還不至於大衰退,除非到2011年整體經濟還處於極端的負面。


此外,通常房市是經濟啟動的火車頭,尤其是這次金融海嘯中心點的美國,其房市價格若能止穩回升,經濟可望復甦,就目前來看,高倫指出,目前美國房價還沒有止跌的跡象,市場預期今年第四季末或2010年第一季初,美國房價有希望落底。


根據美國商務部最新數據,美國2月新屋開工率月增22%,為1990年來最大,換算成全年是58.3萬棟。原本預期為減至45萬棟。美國2月新屋開工數據亮麗,暫時消弭市場對第二波金融海嘯來襲的疑慮。


德盛安聯國際投資諮詢研究部副總陳彥婷分析,看好的投資趨勢幾乎都脫離不了政府的支持,未來投資焦點可放在針對金融救市方案入市,壞銀行的整頓、商業本票、併購案等。其次是政府政策扶植介入的綠能、基礎建設等產業;除了股票投資之外,債券投資也不能忽略,高評等、抗通膨債和MBS等各項債券均是當前可以考慮的標的。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

店面購買注意事項



店面購買注意事項







店面購買注意事項 :              


一般金店面的共同的特徵 :


u        大都位於一樓 : 依照人潮行動的路線及水平視線分析,1樓較2樓的店面為佳。因為客人最容易上門,如果位在2、3樓,比較適合美容、美髮業、補教業、診所等行業。


u        店面面寬依業種而定 : 不同的業種對賣場面積有一定的要求,但面寬更能決定是否能引起消費者的注意,一般來說最好不要少於5公尺,三角窗最佳,具有廣告及醒目的效果。


u        雙捷運人潮錢潮匯聚,北高捷運網,可預見的是人潮及錢潮,也讓捷運沿線的金店面成為投資人的目標,目前完工通車的6條路線中,雙捷運(2條捷運線交會的捷運站)只有台北車站、忠孝復興站與古亭站,人潮都十分驚人,平均投資報酬率可達4%到6%。


u        有效營業時間愈長,營業額可能愈高。舉例來說,店面開在純辦公大樓的商圈,平日上班時段可能生意不錯,到了晚上及周末假日,通常就門可羅雀了。換句話說,能維持人潮量的時間愈久,愈有機會締造營業額。


u        臨路寬約小於20米 : 店面所面臨的馬路不能太寬,否則車比人多,中隔島將馬路兩旁人潮一分為二,不能聚集人氣,例如北市敦化北路、仁愛路、信義路等,這些路段均以辦公大樓為多,店面較少,故建議馬路的面積最好以20米以內為佳,如士林夜市、饒河街夜市、通化街夜市等。無論是城市或鄉村,透天店面一直是炙手可熱的房屋產品,除地段之外,店面前巷道寬度也是考慮關鍵。但不一定是道路愈寬敞,就越好做生意,因過馬路麻煩,只能聚集單面人潮,有安全島的路段亦是如此。一般而言,路寬12~15米是開店最好條件,較能聚集人潮,尤其是在地標型建築物附近,更能擁有高投資價值。馬路寬度、街道長度都要考量:馬路越寬未必越好,選擇2線道或4線道的馬路旁開店最適宜,比較容易有「消費性車流」,6線道、8線道的馬路車行速度較快,馬路太寬,車反而比人多,如果還有中央分隔島,更容易把馬路兩旁人潮一分為二,不容易看到周遭店面,只有「經過性車流」。不容易看到週遭店面。此外,街道越長、店面越密集越好,容易彙集人氣。


u        街面長及腹地大 : 商店聚集就能聚集人潮,最好是店家一家接著一家,而且要街面夠長,再加上前後腹地夠寬,那麼客源就能夠不虞缺乏。相反的,若只有道路的一邊店家連續,另一邊是公園或學校,則人氣較無法匯集,例如大安森林公園至台大校園的新生南路。


u        店面方正:有利於店內動線安排與商品呈列。


u        選商圈掌握幾個要點 : 買店面要注意商圈變化,必須掌握交通、消費習慣的改變。幾個方法是投資要點,包括:選擇成熟的商圈,不要買高架橋附近、單行道等車輛過門不入的地點,也要考量停車場的距離,實務上有所謂的「中央圓圈理論」:距離停車場越遠,店面效應價值越低。除非是做批發商,否則停車問題往往是零售通路業最重要的考量。


u        店面連續不間斷 : 許多人將店面買在市區的精華地段,以為這樣就買到金店面了,但是卻忽略店面不連續的問題,如果街面中間夾雜銀行、醫院、學校、機關等,會造成夜間人潮劇減,而真正的金店面兩旁甚至對面則是連續不斷的店面,所以聚客力強。


u        創造互補價值 : 如果鹹酥雞旁邊有賣珍珠奶茶的,這種組合就是不錯的互補。互補是個有趣的概念。


u        較少位於高壓電桿、高架橋邊的店面,尤其是橋頭及橋尾,因動線之故,人氣較難聚集。


u        商圈位於陽面,人潮集客效益和商圈屬性,對店面投資回收都或多或少有決定性的衝擊。


u        業種集中或貼近人潮需求 : 業種密集如服飾街或餐飲街。因為業種集中可帶來人潮,但仍需瞭解客層需求,一般來說,離商圈中心愈近,業種就愈偏向娛樂及服飾,周邊才是餐飲,再其次則與住家相關的民生用品店


u        商用店面依臨街條件可分為 :


²         商圈型店面 : 屬一般的街道店面,這類店面本身沒有特殊的主題,只是位於重要幹道兩旁,自然形成的商圈。此類商圈店面的競爭力強、抗跌性高、租金收入穩定,諸如南京東路4、5段一帶,每坪每月租金約為6,000-8,000元;忠孝東路4段附近店面租金每坪每月約10,000-12,000元,5段則降至5,000-7,000元,八德路3段約4,000-6,000元,基隆路2段, 1段則約4,000-5,500元。


²         二線店面 : 二線店面在屬性上屬於輔助型店面,也就是補充商圈型態的完整性,這也是二線店面的商機所在。一般的二線店面可能是由一線店面退出,或者本身業種及租金承受能力便比較合適二線的位置,這一類的店面租金通常僅為一線店面的60%左右,諸如大安路店面平均房價僅為忠孝東路三段之65%、延吉街僅為61%左右等。此類店面的購買成本相對較低,但是日後收取的店租也會較少,優點是由於房租相對較低,承租的穩定性會較高。


無論是哪一種類型的店面、投資或是自用,除了區位的條件之外,店面房東想要坐收穩定的房租,最重要的是選擇適合該商圈屬性的承租業種,必須將適合的產業置於適合的商圈,才能有效增加承租方的穩定性。穩定性不佳的店面,新房客一再地看屋議價,不但增加房東的麻煩,也容易招致風水不佳的流言,徒增不必要的困擾。


事實上,在房地產產品當中,店面是屬於高報酬的投資工具,對於想要進入成熟商圈設點的創業者來說,勢必要以較長的時間及雄厚的財力來平衡損益。至於尚未成熟或尚未開發的商圈,其進入成本雖低,但是人潮動向、業種選擇與集客能力的強弱,均是店面能否獲利的重要關鍵。


 


選對地點,就成功了一半 :


店址選擇,依業態性質及客戶屬性不同,可分為「集市」與「散市」二種。如3C商品、電腦、婚紗、家具等高單價或高度專業產品,消費者會收集完整訊息、比較不同產品後購買,同業群聚能產生集客效應,加速做出購買決策。經營這類商品,選店應採「集市」方式較佳。低單價、一般生活用品,如餐飲或文具用品,顧客採買最重方便性,店址最好選在鄰近目標客群附近,屬「散市」型態。


高價商品 走集市 : 不過,就算店址位在「集市」,想在同業間突圍成功,也得有小撇步。在「集市」地區開店,店址最好選在中間地帶,盡量避免選在「集市」兩端。因為店址如太過邊陲,消費者可能還沒逛到該店,生意就被同業捷足先登。在小品牌同業旁開店,是「集市」地區開店選址的另一種策略,因為與弱勢品牌比鄰,有如雞中鶴,較能顯現出競爭優勢。只有品牌優勢相去不遠的,才能將店址開在強勢品牌附近,例如乾貨類的新東陽、唯王,速食業的麥當勞、肯德基,各區店址都相鄰不遠。


生活用品 屬散市 : 至於「散市」型態店舖,最好離目標客群愈近愈好,如便利商店、麵包店開在社區附近最好,安親班、漫畫書店不是位在學校旁,就是位於社區附近,目的就是希望佔到地利之便。500cc外帶飲料店開在火車站或市場(夜市)旁的比比皆是,許多檳榔店、海灘用品店則選在縱貫線、高速公路或濱海公路的進出動線上。


此外,考量目標客群的生活習性。早餐店最好開在社區居民上班的路線旁,基本上會比馬路另一邊生意好的多,社區型超商若選在居民下班動線上開店,也會因方便住戶下班採買而生意穩定。。


走低單價商品路線的「散市」型店面,若目標客層是過路客,店址應選在第一間或邊間,再搭配顯眼醒目的招牌。


低單價產品以「集市」型態開店成功的案例也不少。其中有不少是由政府協助產生的,如台北市的建國花市,台中市繼光路的電子街,高雄市的六合路夜市、興中路花卉街等。


另如,台北市西門町萬年商場、北科大旁的光華商場,台中市精明一街的露天咖啡街,高雄市建國路電子街,各百貨公司的地下美食街等,不僅客源固定,失敗的風險也較低,是市場或民間業者整合成功的「集市」。


於哪些行業選擇「集市」型態較討好?鄰近知名景點是婚紗業集市的主要考量因素,台北市中山北路鄰近陽明山風景區,是遠近馳名的婚紗街,愛國東路婚紗街旁就是中正紀念堂。家具街則位於交通便利、停車方便的都會周邊地區,台北市集中在南昌街、文昌街,新莊二省道則是台北縣大型傢具賣場的大本營,台中市文心路、大雅路以及高雄市的明華路,皆是知名的傢俱街。


便利的交通也形成不少「集市」,台北萬華及台北車站、五分埔松山車站附近,以及高雄市火車站附近,都有知名的成衣批發街。知名的南陽補習街,也是因交通便利而結市的典型。


 


觀察環境減低購屋成本


雖說店面價格取決於供給與需求,但店面所在的客觀環境及未來的變化才是購買店面藉以衡量所投資的成本高低與否的重要依據,也是向賣方議價的籌碼;有些店面雖位於「三角窗」的店面,但可能前後腹地過窄,人潮只來自前方馬路,投資成本可能與獲利不成比例。


如果二樓以上的店面開店率高,表示一樓的需求不夠,才會向上發展,因此一樓店面的價位會水漲船高。另外周邊業種所販賣的內容價位高低也可供判斷店面售價的高低,若所販賣的商品為高級服飾、珠寶、化妝品等,價位就高,而一般生活民生用品、五金、果菜等,店面價格相對就低。因此若仔細評估環境後,向賣方討價還價的空間就會較有彈性。


避免高壓電桿、高架橋邊:尤其是高架橋橋頭及橋尾因動線關係人氣較難聚集,要儘量避免。


 


捷運站店面


   大眾捷運不僅是先進國家都會區現代化的交通工具,並且也是經濟發展的櫥窗,因此也是影響房價的一大重要因素。惟近年受到不景氣的衝擊,捷運車站附近商圈消費水準互有消長,因此,選購時就得格外謹慎。另根據捷運工程局的路線進度,初期路網所規劃的7條路線中,已通車路段67.2公里,總計有60個捷運站,目前平均每日運量約93萬人次。但預計在未來10年之內,再增加一倍路線,捷運站總數將激增至166站,每日運量將超過220萬人次,為現在的2.4倍。可預見由於捷運路網及站間密度提高,捷運所帶來的運輸便利性將更加明顯,民眾對捷運的依賴度將大為提昇,對房市帶來的效應不容小覷。針對捷運車站附近之店面選擇提供參考意見如下:


u        大站優先考量:捷運車站的設計係依人口流量的多寡及車站腹地的發展加 以評估衡量,因此,較大的車站未來也必然會有較多的人潮,連帶的商機必然較大。尤其距離車站愈近,店面之營運效益愈大,一般而言,方圓 100 公尺以內最為明顯,其後隨之遞減,惟 500 公尺以內之潛力亦不容忽視。


u        捷運網站交匯點:捷運路線交匯處,例如木柵線與南港線交匯之忠孝復興站,新店線與中和線交匯之古亭站,由於是兩線的交匯點,所匯集的人潮相形之下必然是其他車站的數倍,其商機之大亦必是各站所不及。通車的六條路線中,有2條線交會的捷運站僅有台北車站、忠孝復興站及古亭站,雖然交會站不多,但人潮效果卻十分驚人,商圈的消費人次增加,營業額也隨之提昇,因而不僅使原來已有的商圈(SOGO商圈)店面,租金更加抗跌,新店線與中和線交會的古亭商圈,則由於捷運帶來大批人潮,成為典型的捷運交會型商圈,甚至未來與公館商圈連成一氣,租金效益可望再推升。


u        捷運轉運站:例如台北車站、劍潭站、公館站等,一方面又是公車轉運站,乃自然而然的行程大批人潮接駁換乘的中心點,因此,轉運站附近的店面亦均是兵家必爭之地。


u        聯合開發站:所謂聯合開發係由地方主管機關依計劃,與私人或團體合作開發大眾捷運系統場、站與路線土地及其比鄰地區之土地,以有效利用土地資源之不動產興闢事業。因此,聯合場站計劃開發乃針對周圍的交通路線及環境設施作為整體規劃,因此計劃區內的未來發展及商機潛力,均是指日可待。


u        商業辦公圈車站:位處辦公區域的車站,其所匯集的人潮大都以上班族為主,尤其上下班尖峰時段,經由捷運車站進出的消費人潮相當可觀,而其消費能力往往也在一般消費水準之上,其商機亦有一定的潛力。


u        轉型期店面:位於巷道內的店面係依附於主要消費動線邊緣,商機稍顯微弱,惟若能彰顯區隔產品之特性商息亦將隨之改觀,尤其車站同側出入口的店面商家,在熙來攘往之人潮簇擁下,店面的增值亦將隨之水漲船高。


u        商場攤位:捷運車站最受矚目之商機,除百貨公司外,當非商場攤位莫屬,其最顯著者為忠孝東路四段之忠孝復興站附近,這也難怪其每月每坪租金均超過 1 萬元。


u        地下商場:捷運沿線地下商場如台北車站、忠孝東路、中華路等沿線,若非緊鄰商圈,就是辦公圈、高級生活圈或交通轉運據點,其人潮匯集所帶來之消費潛力,自是商家必爭之地。惟仍應注意其業種組合及營運管理之良窳。


u        金店面經常出現搶租店面是高報酬的投資產品,雖然總價高,進入門檻比套房高出不少,以台北捷運沿線的店面為例,至少要千萬元起跳;但是因市場上同類競爭產品少,只要位在熱門潛力商圈,店家承租後的獲利良好,便經常出現搶租的情況,租金也會因此有調升的空間,自然能讓平均投報率衝高


 


店面簽約租期34年最佳 :


如你是承租人,找好店面之後,接下來就是要與房東簽約,但是這個動作不能太早,必須待開店前的準備步驟都完成後才能進行,一旦與房東簽約後,就開始支付房租,自然就會有時間壓力,所以在簽約前,盡可能將一切籌備工作與書面資料先準備好。


  與房東簽約時,最好能爭取裝潢期免收租金,也就是把租金的起算時間延後,這樣才可以節省租金,另外,租期最好以34年為較理想,如果只簽1年,屆期店面卻被房東收回去,先前投資的裝潢就泡湯了,當然,如果是選擇連鎖加盟,則租期不能短於加盟期限。


  簽約時需注意房東是否要求在解約時,應將店面恢復原狀或拆除清掃完畢,如果這樣,屆時必然會增加店面拆除及清運打掃的成本,會增加自己的支出,所以,在與房東簽約時,最好不要有要求店面要恢復原狀的條文。


  簽約時通常還必須支付房東押金,押金的行情通常為租金的23個月,所以在簽約時,必須付店面押金及第1個月租金,只是店面承租下來,需要一段裝潢期,最好能向房東情商,租金起算的日期能夠扣掉裝潢期。


  至於簽約之後,除了應與房東維持良好的互動關係,另外有一點值得一提,即使開店後生意很好、獲利頗高,最好也不要讓房東知道,如果有事要約房東來店裏時,最好是挑冷門時段,讓房東看到店裏生意太好,一旦他認為你這家店很賺錢,下一步很可能就會漲房租,或是想租約到期之後不續租,乾脆把店面收回來自己做,那麼,大好的店面只好拱手讓人。


 


投資金店面 秘訣大公開 :


報酬率 = 可出租行情 x 11個月 ÷ 房價  (11個月原因是假設有一個月空窗期)


例如 每坪月租金 3,000, 房價每坪 600,000.


報酬率 = 3,000 x 11個月 ÷ 600,000 = 5.5 %  ç==報酬率


買店面投資,除了眼光要準,還得掌握10年內商圈、交通動線的改變,只要使用率高,沒有空窗期,租金價格自然能水漲船高。店面是長期投資,要看1020年,因為資金至少要10年才會回收,所以要注意店面週遭是否有交通建設或開發案,避免工程期間影響商店生意,除非完工後能帶來消費人潮,否則不宜考慮。另外,要觀察商圈是處於沒落還是新興的發展區。一般投資者可從交通便捷的社區型商圈著手,因為消費人口穩定,較容易算出租金水準。


店面首重人潮,如高鐵店面風險滿大的,投資商用不動產必須掌握1020年的變化,因為租金要10年才能回收,如果投資不慎,買到閒置大樓,只能用來養蚊子,非常可惜。買店面要注意商圈變化,必須掌握交通、消費習慣的改變。要注意幾個要點:選擇成熟的商圈,不要買高架橋附近、單行道等車輛過門不入的地點,也要考量停車場的距離,實務上有所謂的中央圓圈理論:距離停車場越遠,店面效應價值越低。除非是做批發商,否則停車問題往往是零售通路業最重要的考量。至於哪些地點的商圈適合投資?彭大台北地區的新店一帶,外食消費能力高;內湖區的民眾收入穩定、房價整齊,也適合店面投資;桃園南崁因為擁有75的台北移民客,消費能力高。另外,竹北光明六路後,很有歐陸風情,這幾個地區是推薦適合投資商用不動產的地點。只要拿捏好店面投資的要點與地點,上門詢價的租客多,使用率高,沒有空窗期,自然可讓租金價格硬,增加投資報酬。


投資店面,一定要眼明手快,審慎評估。通常面臨大馬路的黃金店面不會輕易在市面上出現,即使出現也會立刻被專業投資客買走,至於巷道內的二線店面雖然價格較易取得,但評估潛力與投資報酬率時,一定要深思,否則租不出去,還不如把資金放在銀行裡定存。


店面總價高,一般投資人恐怕會因考慮太久,來不及出手而錯失良機;目前店面的投資報酬率約在4.5% 7%之間,評估店面是否值得投資,要考慮該區域的市場性與可經營的行業種類,特別要注意,www.c123.com.tw該業種是否有能力支付預期的租金價格。


評估店面時,因為房屋出租會有前後房客轉換的空窗期,建議以該區的可出租行情﹙以最低行情計算﹚乘以11個月,再除以房價,看看比率與定存利率相較,是否為可接受的報酬率。店面投資不僅看眼前,還要看未來,以交通動線來說,公車站牌前的店面,可能有人潮流動,但如果未來附近規劃有捷運站時,要考慮將來捷運通車後是否會影響人潮流動。


 


尋找設店點 不能只看人多 還必須觀察該地區的商圈屬性,是否適合自己的行業 :


開店成功要素,第一是地點、第二也是地點、第三還是地點,地點占了開店成它要素80%以上,如果是屬於這種商圈屬性的行業,店面就開不多了,因為,對於立地條件要求的標準太高,要找到適合的商圈並不容易。


每一種行業適合的商圈都不一樣,不要以為熱鬧人多的地方,就一定適合開店,還必須觀察該地區的商圈屬性,是否適合自己的行業。


曾有某洗衣連鎖店的加盟者,開店前在尋找地點時,看中台北青年公園附近的一個店面,心想在青年公園附近有大批的國宅,開洗衣店生意一定好,但當他加盟開店之後,生意卻不如預期中理想,原因何在?因為國宅雖多,但或居民所得不高,衣服自己家洗衣機洗洗就好,不願花錢送洗。


曾有某位泡沫紅茶店的業者,第一家店開在新店中正路的大馬路上,開業後由於生意興隆,老闆賺了一些錢,於是就想再開第二家分店,後來地點找來找去,找到西門町的成都路上,心想西門町熱鬧逛街人潮又多,生意應該會更好,但是實際開店之後,生意不僅沒有想像中好,而且還比在新店的第一家店生意差,後來終因不堪虧損而結束西門町的分店。


究其原因,在於第一家店開在新店中正路,由於競爭店不多,使該店在當地具有強勢競爭力,生意自然好,但當開在西門町時,由於西門町集合了各式各樣新潮流行的店,把一般傳統的泡沫紅茶店開在這區域當然不具備競爭力,而走上被淘汰的命運。


每一種行業適合的商圈都不一樣,有些行業只適合某種型態的商圈,跨出該型態商圈之外就不適合。


另注意觀察商圈是處於沒落還是新興發展區。沒落商圈不代表沒有生意,選對業種才是致勝關鍵。當商圈活力逐漸消失的時候,代表競爭者也逐漸消失,一個業種最後通常只剩下一、兩家店,新業者對當地開店也興趣缺缺。


 


投資商場成功案例不多 :


房市開始熱絡,投資性質的產品如套房、店面等再度熱銷,有業者計劃推出久未面世的商場產品,以小額投資為訴求,搶攻投資型產品市場。商場產品除標榜小額投資外,一向以包租、回租為包裝,強調3~6年內保證回租、租金6%以上等,過去常因經營不善,成為空城,成功案例不多。投資商場除考慮地段外,經營、管理主體與內容都要確定清楚。


雖然店面單價通常遠高於一般住宅,但只要標的所在環境具有一定的商業氣息或消費群,通常都會有5%7%左右的投資報酬率。因此一般來說,只要建案臨路或者週邊商業活動還算頻繁,多多少少都會規劃店面產品。


店面投資時代已成過往雲煙?


然而,同樣是優質的房市投資產品,近來店面的整體銷售情形,卻遠遠不如市區的小坪數挑高產品,或大專院校週邊的學生套房。這似乎昭示了,店面產品不再是房市投資客進場時的首選;甚至,店面的投資價值已不復在。不過,事實確是如此嗎?店面是否還有投資價值和潛力, 在探討店面產品的變遷前,必須要澄清的是,其實並非在每個區域的店面產品都不再熱賣;像是桃竹地區一些位於商業或住商混合用地的個案,規劃的店面產品,幾乎都在正式公開銷售前,就被預訂一空。這種狀況,在竹北市縣治二期商業區的大樓個案中尤其多見。


竹北縣治二期店面產品的熱賣,主要因素仍不外乎投資者看好未來遷入的大批人口所帶來的消費力,以及重劃區的發展遠景;然而,不可能所有店面產品都具有相同利多。目前店面產品不再成為房市投資客最愛的主因,其實並非來自於小套房的排擠效應,或是店面本身真的失去投資條件,而是各地區商業活動的區域屬性有了根本的改變,以往店面投資的模式,也必需重新評估。


而這個使得所有店面不再成為投資獲利保證的因素,大體來說,就是交通以及大賣場。簡單來說,都會區交通的更加便捷(包括市區與郊區聯絡道路的逐漸成型,以及捷運路網的形成等),讓人們能以更快的時間,抵達較為熱鬧的商圈逛街或採購,再加上近年來大型賣場崛起且競爭愈發激烈,因此徹底改變了人們的消費行為。像縣治一期的家樂福,就使區內個案規劃店面的機率大降。


交通加大賣場店面投資臨變革, 過去由於交通易達性不若目前便利,捷運又還在各自獨立路線階段,未形成四通八達的路網,因此一般日常採買消費,多數民眾還是會選擇在步行十分鐘內可以到達的區域內完成;因此,只要有中小型社區的支撐,一般店面都能夠有一定且穩定的出租率和營收。不過在捷運板南線通車後,捷運路網逐漸形成,已使上述的狀況有了根本的改變。


更便捷省時的交通,還只是間接因素;最重要的關鍵,其實是在於類似家樂福、大潤發這類大型賣場近期的崛起。比起一般社區內的商店,大賣場除了停車方便、賣場空間大以外,以量制價的策略,也讓小額經營的一般商店難以匹敵。以大型量販商場集中地的內湖倉儲區為例,過去因交通之故,可能無法吸引大直內湖或南港以外的消費者;但在堤頂大道及環東大道等銜接道路陸續完工後,內湖倉儲區的消費者,已遍及整個大台北地區︿其客源的廣泛,也是因為行銷策略上多以公司名義集體辦理會員卡有關﹀。


大賣場能搶走小區域店面的顧客真正原因,還在於可讓消費者一次購足所有日常生活用品,加上目前國人生活步調加快,更重視閒暇時間;與其在社區內跑好幾家店購物,不如開個車來到大賣場,一次購足一週所需,比較起來還更有效率、更省時。因此,目前非市中心區的店面,除非是商品流通率高、24小時營業的便利商店,否則一般店面將比過去更難生存。於是,店面失去以往穩定投報率的光環,被小套房取代,不再受到房市投資客青睞。然而,店面就真的不再是適合投資的房市商品嗎?其實不盡然。只要各位看倌掌握以下的各項原則,店面產品還是具有投資潛質的. 以下就是店面投資的考量因素 :


1. 時機 :


分兩點來看。第一個是屬於大環境的時機點,也就是現階段的整體情勢,是否適合進場投資房地產。目前房地產市場住宅產品的價格,其實已飆漲到某一程度;縱然業界宣稱未來仍有5%10%的上揚空間,但從現今人氣及交易趨緩的情勢看,實已不宜投資一般住宅型商品。不過,店面產品的價格卻不見得會隨住宅產品的行情而變化,關鍵還是在於產品所在區域的區位價值, 如果能夠比別人更早一步看到某個區域未來潛在的區位價值,那麼您才是抓到了投資店面的時機點。


2. 區域 :


選擇哪一個地區的投資標的,可說是店面投資是否獲利的最關鍵因素;尤其目前店面價值已隨交通和消費型態改變後而變化,故地點的選擇更加重要。那麼,該如何選擇哪裡的標的?誠如前文所分析,市郊或社區型的店面,除非位置條件相當優秀,比如位在顯眼的角地,或公車站牌附近,否則不宜選擇。事實上,建商在這類地方推出建案時,應該也不會規劃店面產品。


那麼,哪些區域的店面比較優質?市中心區或重要幹道上的店面,當然仍是搶手貨,而重劃區內或週邊,以及捷運站方圓步行距離十分鐘內的店面則是具潛力的標的。如為重劃區店面,則需注意該區本身要已有一定的人口或公共建設發展,像新板特定區,就是十分具有發展潛力的區域。


相對地,蘆洲南港子、泰山十八甲及林口特定區之林口鄉部分,或許這一、兩年發展迅速,但公共建設腳步還無法趕上,因此投資店面風險較大。至於還毫無公共建設可言的三峽,就更需謹慎評估。桃園市的特定區開發,或許因面積較小,因此開發較完全,大多數建案都有店面規劃,投資價值也不差。新竹的六家高鐵特定區,則將會是當地下一波店面投資熱潮的戰場。


在捷運方面,北市目前已通車的3條路線,店面價格自然是水漲船高,租金行情也居高不下,然除非能夠以低於行情的價格購得,否則儘管出租率高,但投報率可能偏低。相對地,目前正施工中的內湖、信義、新莊線、蘆洲支線及土城線各路線的停靠站區附近,應該都可找到相當不錯的標的。


當然,不是光在停靠站附近就能具有投資價值,其所在之大區域的發展,也是必須同時考慮的條件。拿內湖及土城線比較,或許土城線停靠站週邊的投資門檻低,但內湖之聚客力較佳,各項發展條件也不錯,較值得投資。


另外,大專院校、傳統市集或是觀光夜市附近的店面,也會是相當不錯的目標。其原則和選擇捷運站週邊店面者相同,那就是最好能夠接近愈靠近這些人潮匯集的所在愈好;如此一來,出租率和租金也會更高。


3. 類型 :


在選定投資區域後,就是標的類型的選擇。一般來說,大樓產品一樓的店面,23樓的辦公室,或是一整層的商場,以及透天店面,大概是比較常見的店面產品類型。基本上,如果您選擇的區域屬於都會區,那麼一般店面或辦公室,應該是較佳、且可能是唯二的選擇。如果是偏市郊、中小型社區或商業氣息較不濃厚的區域,當然不會有辦公室產品,主要是一般小型店面為主;如果操作得當,那麼商場型的店面也是可以考慮的範圍。像是文山區,在區內較缺乏大型賣場的情況下,中小型超市是有經營的空間的。至於如要選擇一般店面,那麼,最好能夠在人口較集中的區域、重要幹道上或角地。


同樣拿文山區來說,木柵路二段、保儀路附近的舊市集,就會是比較好的區域;景美夜市基本上已經離景美捷運站不遠,因此更具投資價值,但門檻相對也可能較高。最後,透天店面則是屬於鄉鎮級的行政區比較會出現的產品,條件上當然不比都會區,因此自住兼開店的購買者較多,投資此類產品的投資客通常也比較有限。


4. 如何進行 :


以下的範例,可以更清楚說明:


u        施工中或規劃中捷運線:未來發展潛力時機點


u        捷運站週邊十分鐘步行距離內:選擇標的位置


u        位於角地之一般店面,適合便利超商小吃店等:選擇標的類型


u        投資店面,其基礎的道理和投資其它房地產標的完全相同,關鍵在於近來國人生活習慣的變遷,以及商業經營模式的改革,讓一般傳統的店面產品面臨必需轉型或淘汰的情況。而透過本文的分析不難發現,其實店面仍是值得且優秀的投資標的;而如何取得並打開『投資店面等於獲利』的鑰匙呢?只要掌握上述因素,選擇良好的時機點和標的,您就可以準備出租事宜,當房東賺租金.


 


富爸爸購買店面 增值、節稅雙享受


手中握有千萬元以上現金的富爸爸,應開始檢視手中的流動資產,透過買保險、買股票等方式,達到有效且合法節稅的目的,但在房貸利率仍維持低檔,房市景氣回穩,購買店面成為有效節稅的撇步。


由於銀行利率低等因素,開始引起手中有大筆現金的理財保守型消費者,對店面產生興趣。更重要的是,購買店面,便能享有大大節省遺贈稅的優點,約有5%的店面買方便是看準此項優點而投資店面產品。這類的買方通常年紀都不小,退休前事業通常有一定的水準,因此,擁有大筆的現金,而投資方式也相對保守,也開始對財產的未來分配有所規劃。


選擇節稅效益高的店面產品,則建議以精華商圈來觀察,其中土地面積小、租金效益高、抗跌性及增值潛力佳且租賃市場中搶手的標的物,均是可進場購買的產品。以台北市為例,SOGO商圈、西門町商圈及士林、通化街等知名夜市商圈,成交總價以3,0004,000萬元的一樓店面,特色是店面坪數都不大,同時可達節稅與4%-6%的平均報酬率效果。


店面除了實質使用效益之外,節稅的效益更是不容忽視,只要善加運用,在需要使用遺贈稅時,更能發揮節稅的作用。運用不動產節稅的主要利基,在於不動產的遺產稅計稅方式,乃是以公告現值與房屋評定現值總額計稅,其與實際上市價的落差大,因而出現節稅空間,然而在各項不動產產品中,又以店面的市價與公告現值的落差最為可觀。


舉例來說,已退休的吳伯雄先生擁有5,250萬元的現金,這筆現金資產若是沒有做任何節稅計劃,以一般條件假設(家庭成員為一妻及兩位成年子女),扣除免稅額及其他扣除額之後,死後必須繳納的遺產稅約高達1,100萬元。


但若是這位吳伯雄先生,在生前將這5,250萬元,購買復興南路一段SOGO百貨後方巷內的大樓店面,店面面積31坪,土地持份3.37坪,總價5,250萬元,(土地公告現值約283萬元,房屋評定現值72.5萬元,總計355.5萬元),遺產稅以土地公告現值加上房屋評定現值來計算,由於個人免稅額便達7百萬元,因此根本不用繳交遺產稅,與現金資產必須繳納的遺產稅相較,節稅金額高達1,100萬元。 現在的子女不一定有能力妥善處理大筆的現金,或具備做生意的經驗,富爸爸與其將大筆現金直接饋贈子女,還不如考慮購買店面,讓子女未來擁有更穩定、持久的經濟來源,也可保障子女的生活模式及行為。


 






店面設置相關法令


都市計畫法及非都市土地使用上針對店面規定之相關法令


都市計畫法台灣省施行細則規定


一、住宅區之使用限制,依第15條規定限制使用項目為準,符合其相關規定之條件如下:


u        可作為工廠、商場 () 、汽車保養所、機車修理業、計程車客運業、小客車租賃業之停車庫、運輸業停車場、客運停車站、貨運寄貨站、農業資材、農藥或環境用藥販售業者,限於使用建築物之1層及地下1


u        作為飲食店者,限於使用建築物之第1層、第2層及地下1


u        作為證券業、期貨業、金融業分支機構者,應面臨12公尺以上道路,申請設置之樓層限於地面上第1層至第3層及地下1層,並應有獨立之出入口


u        符合以上各點。


u        大型商場店及飲食店符合下列條件,並經縣市政府審查無礙居住安寧、公共安全與衛生者,不受前條第1項第12款使用面積及第二項使用樓層之限制:


²         出入口面臨15公尺以上之道路。


²         申請設置之地點位於建築物地下第一層或地面上第一層、第二層。


²         依建築技術規則規定加倍附設停車空間


²         大型商場(店)或樓地板面積超過600平方公尺之飲食店,其建築與鄰地間保留4公尺以上之空地(不包括地下室)。


二、商業區為促進商業發展而劃定,只要符合第17條商業區不得使用之項目,即可作為店面使用。  


 


非都市土地使用管制規則 :


非都市土地係依照「非都市土地使用管制規則」表列之可使用類別為管制之依據:


一、編定使用地之容可使用項目:


使用地類別    容許使用項目


u        甲種建築用地 日用品零售及服務業


u        乙種建築用地 日用品零售及服務業


u        丙種建築用地 日用品零售及服務業


 


二、容許使用之項目,其他法律有禁止或限制使用之規定者,依其規定。


三、依以上之規定,則非都市土地若要作為店面使用,只要其編定為上表所列之使用地,即可作為店面使用。但若其他法令有相關的規定,則需依該法令之規定。如老人安養院、幼稚園、旅館等設施之設立,均需依其相關設立之法令規定,才能取得合法的設立許可。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

桃園捷運綠線 最快106年完工



















「桃園都會區捷運綠線可行性研究成果」昨天出爐,最快民國106年完工,桃園縣長朱立倫表示,綠線若能提早完工,綠線將可搭配台鐵高架化紅線、中壢藍線、機場捷運,讓桃園都會「口」字型路網成型。

朱立倫表示,桃園都會捷運各捷運站站址幾乎已定,應該請地方人士參與命名,以帶動當地發展,而且為搶時效,儘快在年底前把初步規畫報告書送到交通部、行政院核定。

未來桃園縣也打算比照台北捷運,要成立桃園捷運公司籌備處,專司營運與沿線土地開發事宜。

桃園縣政府委託台北市捷運工程局,推動「桃園都會區捷運綠線可行性研究」,昨天的成果簡報指出,桃園綠線捷運興建工程資金達843.9億元,民間參與投資幾乎不太可能,宜由中央交通部、桃園縣政府來集資,中央分攤589.8億、縣府自付230.9億、自償費用為23.2億元。

綠線捷運經過八德市擴大都市計畫區、再沿著介壽路、貫穿桃園火車站、桃園市中正路、經過蘆竹鄉、大園鄉,進入桃園國際機場,與捷線藍線銜接;所以,430公頃軍用機場非遷移不可,否則綠線捷運難以進入航空城園區。

朱立倫表示,捷運綠線初步規劃108年完工,但若加快施工速度,8年工期就可完成,可望在106年通車,藍線捷運中壢環北路到中壢火車站預定完工日同時竣工,如此一來,桃園都會捷運「口」字型路網,在紅線、藍線、綠線、機場捷運相搭配下就此成形。




專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

網路蒐集的線上掃毒



免費線上掃毒軟體總整理


 












































1

Kaspersky        

2

F-Secure        (只能掃病毒不能解病毒,但掃毒能力奇高)

3

CA eTrust          (可解病毒和掃毒能力滿強)

4


5

Panda(熊貓)   (可解病毒)

6


7

Trend Micro(趨勢) (可解病毒和掃木馬,最近網站換了新的引擎在掃瞄速度極快)

8

BitDefender        (可解病毒)

9


10

Rav Antivirus     (可解病毒)(好像暫停使用)

11

Malware Scan (一次只能掃毒一個檔案,但一次掃毒由十四個掃毒網站同時進行)


12

ewido       (可解毒、掃木馬)

13

Windows Live Safety Center(可掃病毒和木馬)

 


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




豐胸瘦身減肥~楊老師的美體日記




(健康飲食)擔心重金屬中毒 多吃水果大蒜






特別是多喝水、多吃蔬果,例如大蒜就是很好的排毒食物。

如果擔心重金屬中毒,專家建議從日常生活中防毒,特別是多喝水、多吃蔬果,例如大蒜就是很好的排毒食物。


要了解自己體內重金屬是否過高,台北榮總毒物科主治醫師蔡維禎指出,毛髮檢測可看出三至六個月的重金屬暴露情況,但採樣位置、性別、人種、飲食、居住環境、是否使用染髮劑及檢驗技術都影響數據判讀。檢測血和尿則可信度較高,因為血液和尿液分別代表五十天及一周內的的汙染暴露。


長庚醫院毒物科主任林杰樑表示,真正重金屬中毒的症狀非常明確,包括噁心、嘔吐、腹瀉、神經病變等症狀,不能以頭髮當檢測標的;目前只有甲基汞是驗頭髮,但須同步留廿四小時尿液,其他重金屬汙染都要看血、尿數值。


日常生活中如何防止重金屬中毒?林杰樑建議,分散風險,多吃當令當季食物,並選擇不同種類食材。同時要避免讓孩童接觸不安全的塑膠玩具等物品,少吃體型大的魚或海鮮。


蔡維禎則建議,成人一天除了從食物中攝取一千五百CC水分,應額外再補充至少三千CC,大小便排泄正常就不容易累積毒素。多吃蔬果,蔬果中含量豐富的抗氧化成分也有助代謝毒素,而大蒜含的硫是排毒高手,生吃、煮熟都有效。


另外,要適量運動,每周至少三次、每次卅分鐘的排汗運動,能增加身體排毒代謝機能。
文章來源:豐胸瘦身減肥~楊老師的美體日記

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()

 






讓孩子擁有良好的行為習慣

現代父母都非常重視孩子的智力開發,但是在孩子成長過程中,還有一項內容極為重要—那就是從小培養孩子擁有良好的生活習慣。



  西方教育學者曾指出:“好的習慣比法律還正確”、“習慣是人生活中最大的引路人。”



  那麼,現代父母在教養子女的過程中,該如何培養子女的行為習慣呢?

  文明語言習慣—從禮貌用語做起。



  高爾基說過:“語言是一切事物和思想的衣裳”。做為一名現代家長,在孩子的教養過程中,應注意從孩子的呀呀學語階段,就注意教育他學會禮貌用語。


比如正確地稱呼大人,說“謝謝、請、對不起”等禮貌用語。



  還有一種情況,孩子說話雖然不帶髒字,但說話的態度不好,語氣急躁甚至嚴厲。這也是不好的習慣。


試想,一個人語言文明、卻舉止粗野,或者舉止得體,卻出口不遜,這都是不和諧的。


因此,家長在教養過程中要讓孩子學會說話和氣、舉止文雅、活潑大方、形成待人誠懇、落落大方的良好習慣。

  集體意識—與他人和諧相處的行為習慣。
  人是社會性的。孩子在一歲之後,越來越有了對夥伴兒的需求。但是對每一個孩子來說,如何與夥伴相處,還是他們亟需學習的一門學問。



  家長可以有意識地在早期教育中引導孩子與夥伴兒交往。在0-3歲期間,要經常帶孩子走出家門,接觸外部世界,讓孩子不認生;孩子進入幼稚園後,就引導孩子與周圍夥伴友好相處,要讓孩子有集體榮譽感,鼓勵孩子幫助別人,或為集體做事情—儘管有時,孩子所做的“幫忙”可能在大人眼中有些可笑,但切忌打擊孩子的熱情。



  一般說來4—6歲的孩子就有了東西的歸屬意識。比如,這個玩具是我的,這盆花是媽媽的,玩具娃娃是幼稚園。


家長應因勢利導,支持孩子把自己的玩具、圖書借給小朋友,教育孩子幼稚園的玩具要大家輪著玩,甚至以身作則,積極參與幼稚園的各項活動……這樣,才會使孩子在潛移默化中產生集體意識,學會遇事考慮他人的感受,不能僅僅以自己為中心。

  勞動習慣—讓孩子從自己穿衣做起。



  現在獨生子女家庭占絕大多數。


現代父母在孩子的教養上,常常會過度保護或生活中處處代勞。


在這種教養方式下,孩子可能會失去自己動手的機會,進而失去辦事靠自己的意識。


勞動習慣,同樣是一項在幼兒時期就應該培養的行為習慣。



  一般幼兒的好奇心使他喜歡自己做。我們都知道孩子從1—2歲起就會搶著要自己吃飯,可常常是飯菜灑了滿桌,就是放不進嘴?堙C類似的情況還有,像孩子要自己穿衣、穿鞋、幫忙疊衣物、收玩具。


但由於他們年紀小,勞動能力有限,在有些家長看來無異于幫倒忙。有些家長就喜歡自己代替,把一切打理得乾淨利索。天長日久,就像俗話說的:父母能幹,兒女嬌癡。孩子失去了學習和參與的機會,理所當然地認為這些就該由家長做。


漸漸產生了依賴性。


現在有的小學生甚至中學生都不做一點自我服務性勞動,認為“我的任務是學習”,進而不愛惜勞動成果;還有一些孩子生活自理能力極差,離開家長就吃不好、穿不好,這都是早期沒有養成良好習慣的結果。

  衛生習慣—身心健康的重要一環。



  現代家庭對子女衛生習慣的培養重在兩個方面,一是健康的飲食習慣,一是良好的作息習慣。



  5歲的莉莉是個胖胖的小姑娘,她食欲很好,可喜歡吃的除了零食就是洋速食。


爸爸媽媽說,這孩子幾乎天天都要去麥當勞。可前不久幼稚園體驗,莉莉竟然血色素偏低,是營養不良造成的貧血!現代家庭中孩子養得嬌,往往是孩子喜歡吃什麼就買什麼,殊不知這對孩子的生長發育並無好處。



  應該注意讓孩子從嬰幼兒階段養成良好的飲食衛生習慣,按時進餐,不暴飲暴餐,少吃零食,不偏食。尤其是要注意從小培養孩子健康的飲食觀,讓孩子從小形成飲食有節、均衡營養的好習慣。良好的飲食習慣,將伴隨孩子一生。



  作息時間混亂是現代人生活的誤區,這一點,孩子也不可避免地受到影響。現在的小孩從嬰幼兒階段就開始接觸電視、電腦,到了幼兒期,沉湎於電視、電腦的機會更多。


有些小孩子從3歲開始就接觸電腦;有的孩子精力充沛,週末、節假日甚至隨著父母的生活節奏晚睡晚起,這種做法不僅使孩子的身心不能得到充分的休息,還使孩子到了上學年齡,不能適應學校的作息時間。



  學習習慣—讓孩子受益一生。
  


北京市石景山區八角北路小學校長沈廣慧告訴我們,小學一二年級是養成階段,要讓孩子逐漸養成按時休息、按時起床、按時學習等生活習慣,以適應今後緊張的學習需要。


但是實際上這學習習慣的養成,同樣始自孩子的幼年。



  為人父母者,在孩子幼年階段,不僅要注意孩子的早期教育,更要注意激發孩子愛學習、愛看書的興趣,這對培養孩子良好的學習習慣極為有益。


據美國教育專家表明,如果在學前階段,孩子的學習能力沒有得到充分發展,那麼孩子將來入學後很可能就會學習能力低下,跟不上學校學習的進度。


那麼在孩子0至2歲這個階段,家長應注意發展孩子的那麼能力呢?
  


第一階段:零至六周。這個階段的孩子需要身體的接觸,需要愛和溫暖。


如果母親能在這個時候餵養母乳,對孩子笑、說話、唱歌,目光要有接觸,更能增加親子間的親密關係;
  


第二階段:六周至五個月,接觸環境。繼續給嬰兒愛和關心,經常擁抱。


若嬰兒表現出不開心,照顧者要有回應。


同時可以讓嬰兒趴在地上,借此練習抬頭及加強視覺能力。


在嬰兒頭部左方距前大約十二寸處掛一個會轉動的風車,用幾種顏色的球體組成,或用不同顏色的做成各種動物,幫助嬰兒集中注意力,學習用眼追蹤物件,對以後發展閱讀能力十分重要;
  


第三階段:五個月至兩歲,發展智力。多帶孩子接觸世界,並和孩子交流心得;幫助孩子社交,聯繫其他孩子的父母,讓孩子一起玩,也鼓勵其他孩子和成年人交談。這些訓練,肯定會為您的孩子以後的學習打下良好的基礎。



  有的家長認為,培養孩子看書的習慣至少要從孩子認字開始。


其實不必如此教條—現代父母講究的是在孩子幼兒時期開始慢慢培養孩子的學習意識和學習習慣,由媽媽帶“讀”書—媽媽抱著他一起翻看圖書,同時講述書中的故事,使孩子在聽的同時,領悟讀書的樂趣。據專家介紹,這項活動可早至從孩子一歲前開始。



  另外隨著孩子漸漸長大,還可以每天固定一個時間(當然,時間由短到長,考慮到孩子的生理特點),由爸爸或媽媽和孩子一起看書、講書,還可以在孩子提出問題時,有意識地引導孩子“咱們去書?塈鉾狙?”“咱們看看書上怎麼說”讓孩子產生對書的濃烈興趣,使讀書成為孩子生活中不可缺少的一部分。



  總之,幼兒時期培養孩子愛讀書的習慣,讓幼兒能通過點滴培養、訓練,養成愛讀書愛學習的好習慣,這對孩子一生都會有影響。



  兒童良好的行為習慣是由成人有意識地培養成的,而習慣一旦形成,就不易更改。


正因此,家長應該充分認識到良好行為習慣是幼兒教養的重要一環,讓孩子從細小處做起,成長為一個獨立、有自信、有責任感、樂於學習、善於與人相處的人。


文章來源:◆風雅頌★幸福心靈報


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


違規罰單逾期未繳 不再加倍罰


中時 更新日期:2009/03/28 02:57 劉尚昀、黃如萍/台北報導



交通違規罰款逾期未繳,未來不會再加倍重罰了!民進黨立委管碧玲昨日猛批此規定「違憲」兼「搶錢」,把駕駛人當冤大頭;交通部長毛治國坦承,母法的確未授權逾期繳款加倍,交通部會立即檢討,並盡速修正。



管碧玲昨日上午於立法院質詢行政院長劉兆玄時表示,民眾違反《道路交通管理處罰條例規定》,若逾期未繳罰鍰,罰鍰將會依違反「道路交通管理事件統一裁罰基準表」規定加倍,該規定完全不符合比例原則。



她強調,大法官釋字第四二三號解釋文,即表示法律是要處罰違法行為情節,不是要處罰遲繳行為,若以遲繳為由加倍罰鍰,違反法律保留原則。她拿出數據證明,政府今年因逾期繳款,而要求人民增加的罰鍰,約達新台幣卅六億到四十二餘億元,根本就跟搶錢沒兩樣;並當場建議逾期滯納金最高不得超過所得稅稅率二○%,並要求過渡期也要妥善處理。



劉兆玄答詢表示,道路交通管理處罰條例雖授權行政機關訂裁罰基準,但不包括若逾期繳交,罰鍰要加倍或要處以最高罰鍰規定,只有情節重大方可決定裁罰,當場責成交部檢討。



交通部路政司長祁文中指出,為苦民所苦,逾期未繳的罰款,四個級距及裁罰金額都將考慮縮小,交通部下周將邀集相關單位進行細部討論。他表示,交通違規罰單未在期限內繳納,依期限分級處罰,並無違憲,八十九年七月廿七日大法官作成五一一號解釋,管碧玲引用的大法官解釋為規費法有關滯納金規定,兩者不同。



交通部將先協調執法單位,微罪不舉,並加強宣導籲罰單應如期繳納;同時,交通部也將一併檢討罰款逾期未繳的罰金級距及金額縮小。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


英最新研究>嘿咻愈高潮 愈有「子」望


自由 更新日期:2009/03/24 04:09



編譯羅彥傑/綜合報導



英國科學家一項新研究發現,想要懷孕生小孩的情侶,最好趁剛剛在一起的時候,就把精力用在瘋狂做愛上。研究建議,男女雙方與其注意飲食或計算每個月的適合做愛時間,不如花時間或努力確保對方獲得滿足,增添情趣。換言之,「炒飯」的品質愈佳,「中獎」機率也愈高。



這些科學家指出,更美好的性生活會提高精子的質量,而女性的性高潮愈強烈,精子就愈可能使卵子受精。英國雪菲爾大學男性學資深講師帕塞說:「想要生小孩的情侶,時常提到性事變得有點像是家庭雜務,有點機械化和像是例行公事。這麼做是不對的。」英國四號頻道將播出有關此一研究的紀錄片「精子大競賽」。



身兼英國生殖學會秘書的帕塞說:「性愛應該要像是初次邂逅時那麼狂野與天雷勾動地火,不要老是想到生寶寶的問題,如此才能大大提高懷孕的機率。」專家稱男女都確保對方獲得性福,稱之為「老饕性愛」(gourmet sex)。



一個正常男性在性交時會製造約2億5000萬個精子,但研究顯示,那些經由享受「老饕性愛」獲得充分性刺激的男人,可多射出5成的精子數量,精子品質也會提升。



帕塞說,男人在做愛時,若能在射精前多撐五分鐘,就能額外製造2500萬個精子,這意味精子與卵子結合創造新生命的機率也愈高。



美國生殖生理學專家艾琳頓博士在「精子大競賽」節目中說:「男人體會不到的事情之一,就是他們愈興奮,他們就會從睪丸愈後段去提存庫存(的精子)。所以如果你們有我所謂的『老饕性愛』,就可以讓男人更興奮,更受刺激,而他也將射出更多精子─這些都是更健康的精子。」



先前有研究指出,在射精前觀賞色情片的男人會製造更多的精子。新研究的結果與此不謀而合。對女性而言,更多的高潮不只等於更多樂趣,也等於提高生殖力。帕塞說:「當女性經歷高潮時,我們認為她在體內龐大壓力改變期間的肌肉收縮密度,有助於拖出或吸出精子進入其子宮頸,再進入子宮。」



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


眼神駐留「8.2」秒算是一見鍾情


中廣 更新日期:2009/03/26 17:35


科學家表示, 「一見鍾情」可以量化的,男女之間如果逗留在對方身上超過8.2秒就可能是「一見鐘情」,停留4秒左右,則是不為所動。男女差異不大。


 


據《性行為文獻》雜誌報導,研究人員安排115名學生與男女演員交流,同時跟蹤學生眼部運動。


結果顯示,男學生目光在被認為漂亮的女生身上平均停留8.2秒,研究人員將這種現象解釋為男性通過眼神交流找尋目標,特別是生殖力強的異性。


女性則比較不明顯,但差異不大。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()





小檔案/小行星的分類方式


自由 更新日期:2009/03/27 04:09



小行星分類的標準是根據其光譜及反射率兩項條件來區分,主要分成C、S、M三大類,其他類型較稀少,如D型、V型與F型等。



一.C型佔所有已知小行星總數的75%,反射率僅0.03,主要成分為碳酸鹽。



一.第二類的S型,佔了小行星總數的17%,基本上亮度很亮,反射率為0.10~0.22左右,主要由鐵鎳金屬混合矽酸鎂或矽酸鐵等成分而組成。



一.第三類的M型,比率不到8%,反射率約為0.10~0.18,由純鎳與鐵等金屬組成。



一.D型小行星基本組成與C型類似,但反射率更低、年代更古老。



一.V型小行星:少見的火成岩成分。



一.F型小行星:屬於C型小行星的一個次類別,外表呈暗色,其特色是紫外線吸收能力欠缺或微弱。它的反射率介於0.03至0.07之間。



(資料來源:台北市立天文科學教育館)


















 

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




徐大轉貼電子報




*****金融危機10項注意****






第十項真的很好笑 哈哈哈.......

◎處理金融危機時, 10項注意事項:
一:不要辭職,不要換工作,不要轉行,不要創業。



二:不主動要求老板漲工資,裁員往往從高薪員工開始。



三:多幫朋友留意工作機會,多聯繫多介紹,輪到自己找工作時朋友才會幫你。


四:存錢,存黃金、存自己的實力!



五:千萬別買車買房,到危機最嚴重時便宜的跟白撿一樣。



六:危機的後期最難過,現在僅僅是開始,別覺得自己很強,很能幹,連花旗通用都抗不住,你算個屁。



七:未婚的別結婚,結婚的別離婚,沒孩子的現在別生,盡可能的降低成本,危機過去再說。



八:就算還沒感覺危機,也應該日子緊著過,用以前70%的錢過現在的日子。



九:不要幻想搶銀行,成功率很低,活捉率很高,搞不好就地槍斃。



十:拉屎的時候要留一半,免得餓的太快。(←這個會不會太強人所難了點啊)

第十項要做到也太難了吧~~~

謝謝jill提供


文章來源:徐大轉貼電子報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




2009/03/12 00:14




景氣不好,不用花任何費用在網路賺點外快的方法


目前我使用的有3種(貼廣告+填問券+msn即時通狀態 賺零用金)


全部都免費,免資本,無風險,需要的是一台可以上網的電腦和時間


目前靠這些方法,也讓我每個月增加3000~5000元,對於幾乎每天掛網的我


不無小補,所以分享給大家,希望對大家有幫助^_^


以下詳述


填問卷賺零用金


單靠自己的金手指就可以賺coco嘍


1.emailcash


在 EmailCash 裡賺取e元就像是在玩遊戲一樣,使用 EmailCash 所提供的方法努力


賺取e元與經驗值,越多的e元表示您可以兌換的獎品或現金就越多。 您可以不


任何一毛錢就開始在 EmailCash 累積e元,如果您透過 EmailCash 到合作商家消費


,您的e元累積就可以更快更迅速。


為什麼 EmailCash 可以讓您免費累積e元換獎勵呢?因為您在 EmailCash 所回答的


問卷,點閱的廣告郵件,甚至是消費的金額,都可以為 EmailCash 帶來收入,而


EmailCash 也會給您的一定的比例當作獎勵。 只要您是誠實的參與 EmailCash 活


動,您就不怕將來拿不到現金,兌換不到獎品。



 


詳細介紹請看以下介紹:
http://www.emailcash.com.tw/join.asp?refer=jye8001


 


2.>>台灣線上問卷廣告網



3..>>創市集,市場研究顧問


你不用再接煩人的電話,沒有黏人的訪員拉扯,沒有詐騙的擔憂!你可以快樂輕


在家裡透過網路,隨時隨地填問卷,決定操之在己!


不只填有趣的問卷,更可以累積點數換獎勵!還在等什麼,趕快加入CyberPanel 吧!


>>>點我加入


 



 


貼廣告賺零用金


 


只要你在部落格放上廣告,有人點擊,你就有收入了


就是在自己的blog放置廣告,靠別人點你blog的廣告才有收入,目前我有加入貼廣告賺零用金的公司如下:


1.bloggerads--點擊+曝光式都有,雖然點廣告一次大約才0.1元,但每點必算,即使沒有人點廣告,只要有曝光也有獎金..請款底限$1000元,有推薦人獎金,屬於積少成多型


>>>點我加入


 


2.blogad--分點擊式和曝光式(曝光式的需審核),點到"有效廣告"大約是1元,有推薦人獎金,達$500可請款



>>點我加入


3.urlad--UrlAD的新式部落格廣告機制,讓您的部落格價值更高。 現有的部落格(部落格)系統幾乎都是免費平台,您只要申請帳號、且專心經營,累積穩定的閱讀流量,不需負擔任何其他費用,您就可以輕鬆賺取「部落格網賺獎金」。

只要您參加UrlAD的廣告聯播,不需要成本、不需要任何加盟金,只需在您的部落格上安置UrlAD所提供的程式碼,利用UrlAD精準的廣告遞送系統,保證百分之百的將廣告在您的部落格播放,就能立即幫您累積每個廣告點選,將點選數直接換算成優渥的廣告分紅獎金,您就能夠輕鬆累積屬於您的「部落格網賺獎金」。



>>點我加入


以下是這三家公司 相關資訊,給各位參考。


 BlogAd公司基本資料
 統一編號:28638706
 公司名稱:原生數位行銷有限公司
 資本總額:100萬
 核准設立日期:96年04月09日

 


BloggerAds公司基本資料
 統一編號:28224038
 公司名稱:達摩媒體股份有限公司
 資本總額:1000萬
 
核准設立日期:95年09月27日


UrlAd公司基本資料
 統一編號:
89977832
 公司名稱:
績碩科技股份有限公司
 資本總額:2600萬
 
核准設立日期:084年06月26日


 


3.google adsense--以美金計價,需達usd$100才能請款(門檻很高),無推薦人獎金,我個人覺得這賺的比較快,but..but...大公司的限制很多,很容易被停權,比如:嚴格限制點自己的廣告&點擊率不能過高(大約2%左右屬正常)


>>參考google adsense網站


 



利用msn 即時通狀態賺$


一起來用狀態賺$錢吧!!加入會員之後,要好好的善用〝訊息〞,挑選您想要的狀態訊息,


將〝狀態訊息〞放在即時通訊裡面(例如:即○通、M○N等等),


目前僅限於放在即時通訊的聊天訊息裡面!


只要有人經由您的訊息連結到廣告頁面或廣告網站,您就可以賺 SA 幣囉!


SA 幣可以依比例兌換現金,兌換比例為(10 : 1)。


快加入吧!有些訊息廣告還蠻實用的喔!


>>>快去狀態廣告 StatusAd 看看吧!<<<


點選狀態廣告 StatusAd 網站裡提供的〝狀態條〞就直接複製句子了,


接著您就可以選擇您想要貼上的地方貼上囉!


貼上的格式就跟上面那句格式一樣,當然裡面的字句和網站連結不一樣喔!



狀態條僅能放置於即時通訊軟體之狀態訊息位置
,禁止使用非即時通訊狀態之宣傳方式(包含放在部落格或網站)。
若經發現將扣除相關狀態條之獎金,情節嚴重者將依加盟條款第六條終止會員資格。
狀態廣告


 



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




◆風雅頌★幸福心靈報




做了自然就會贏





了自然就會贏 不是為了「贏」而做,而是做了自然就會「贏」。

 最近看到「好消息頻道」專訪李家同校長,當主持人問到李校長,他出版的書籍都出現長銷與熱銷的奇蹟,並已經有數十萬以上的人閱讀過,不知道他覺得是否改變了這個社會?李校長回答說:「我想總是會有人看了以後,會比較多一點悲天憫人的情懷。」

 接著主持人又問:「如果這些作品得不到回應,會不會讓你感到沮喪?」李校長回答說:「我不會有太多的沮喪,因為一個人永遠不要想太多,也不要想說自己會有多大的影響力,影響力不大是很自然的事情。你應該檢討的是你自己,而不是去檢討別人,不要說這是人家不對,你們怎麼不受我的感動。」

 接著主持人又問:「所以你不是很在乎,別人對你的回應,最重要就是自己做就好了。」李校長回答說:「我想我們永遠要提醒自己,如果你沒有做成一件事的話,一定是你自己不夠好。」

 我特別將這段對話節錄下來,跟大家分享的原因是,我們常常有做些事情的想法,不過在行動前,總會先想到不知道會不會獲得認同或掌聲,或者是有些人做了些什麼,就覺得應該獲得什麼樣的回應,如果沒有達到預期的回應,就感到難過,甚至於抱怨。

 做事情純粹的動機非常重要,這個動機是什麼?它應該很簡單、很單純,然後我們總要懷抱希望去做,不管結果是否盡如人意,唯一要思考的是,我們有沒有真正盡力去做了?

 企業經營同理可證,我常告訴企業,不要為了利潤,才去做顧客滿意;而只要你用心致力於顧客滿意,利潤自然就會來。

 所謂的顧客滿意是真正做到顧客期待的事情,而不是我覺得應該給顧客些什麼?或是,我已經做了顧客卻還是不滿意?所有問題都必須反求諸己,問題絕對不在顧客身上而在自己身上,一定是我們的產品或服務做得不夠好,不符合顧客的需求,所以才得不到顧客的青睞。因此,唯有我們願意面對現實,不斷謀求改進,才有機會贏得顧客。

【心得感想】

不要在原地思考…要先去試做看看…才知道不知道是不是自已所想的那樣!


文章來源:◆風雅頌★幸福心靈報


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

身心靈環保與健康資訊電子報:氣度,決定了一個人的高度!


有一個公司的重要部門的經理要離職了,董事長決定要找一位才德兼備的人來接替這個位置,但連續來應徵的幾個人都沒有通過董事長的”考試”。

這天,一個三十多歲的留美博士前來應徵,董事長卻是通知他凌晨三點去他家考試,這位青年於是凌晨三點就去按董事長家的鈴,卻未見人來應門,一直到八點鐘,董事長才讓他進門。

考的題目是由董事長口述,董事長問他:「你會寫字嗎?」

年輕人說:「會。」

董事長拿出一張白紙說:「請你寫一個白飯的『白』
字。」

他寫完了,卻等不到下一題,疑惑地問:「就這樣嗎?」董事長靜靜地看著他,回答:「對!考完了!」

年輕人覺得很奇怪,這是哪門子的考試啊?

第二天,董事長去董事會宣佈,該名年輕人通過了考
試,而且是一項嚴格的考試!

他說明:「一個這麼年輕的博士,他的聰明與學問一定
不是問題,所以我考其他更難的。」

又接著說:「首先,我考他犧牲的精神,我要他犧牲睡眠,半夜三點鐘來參加公司的應考,他做到了;我又考他的忍耐,要他空等五個小時,他也做到了;我又考他的脾氣,看他是否能夠不發飆,他也做到了;最後,我考他的謙虛,我只考堂堂一個博士五歲小孩都會寫的字,他也肯寫。

一個人已有了博士學位,又有犧牲的精神、忍耐、好脾氣、謙虛,這樣才德兼備的人,我還有什麼好挑剔的呢?我決定任用他!」

這位董事長看人的角度非常獨到且正確,可不是嗎?

氣度,決定了一個人的高度,一個有氣度的人才有成功的本錢,否則他未來的成就勢必會受到局限。

在謹記「知識就是力量」的同時,不妨也提醒自己-「氣度決定了高度」,這是一個知識爆炸的時代,在我們追求知識、升學、才藝…的同時,千萬不要忽略了:所謂的『內在』,除了充實知識、才藝外,還包括了充實修養、品格。

您是一個有氣度的人嗎?

問題的正確答案將影響到您成就的高低。


文章來源:身心靈環保與健康資訊電子報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


概括將改限定繼承 父債子不用還


中時 更新日期:2009/03/27 02:55 羅暐智/台北報導



繼承制度大改變!過去因「父債子還」,導致小小年紀就背負龐大債務,經立委修法後,未成年子女已解套。在立委催促下,法務部態度大轉彎,近日已研擬修正草案,將現行的概括繼承改成限定繼承。換句話說,未來繼承人的負擔責任以所得遺產為限,「父債子還」將成為絕響。



舉例來說,父親過世留下一百萬的遺產與兩百萬的負債,成年兒子若逾時未向法院聲請拋棄或限定繼承,將必須負擔一百萬債務。不過,根據法務部的新法,兒子僅需還債主繼承來的一百萬元,債務關係即解除,無須再多還一百萬債務。



這項修法勢必衝擊銀行界,可能導致銀行進一步緊縮信用、破壞信用制度,影響商業借貸。此版本已呈報行政院。



依照現行法規訂,繼承以概括繼承為原則,另有限定繼承與拋棄繼承,但有三個月的期限,僅未成年者與無行為能力者則是採全面限定繼承,不用負擔超出所得遺產的債務。



由於台灣對於繼承觀念薄弱,行政單位疏於宣導,社會上仍有很多人不知限定繼承與拋棄繼承的法律時效規定,導致背負龐大債務,影響一輩子的生活。有鑑於此,法務部修法,針對死者的債務部分,繼承者繼承多少遺產就負擔多少債務。



事實上,為了避免有計畫性脫產,法務部參考《遺贈稅法》的概念,在草案裡新增規定,繼承者在開始前兩年之中,只要從死者方獲得財產,都必須視為所繼承的所得遺產。



舉例來說,父親一年前贈與兒子五十萬元,父親死後,留下一百萬元遺產與兩百萬元債務,依限定繼承觀念,應僅需負擔一百萬債務,但依新法規定,死前一年的五十萬也必須視為遺產,因此,兒子必須清償一百五十萬元債務



雖然新制採限定繼承,不過,草案也設有懲罰性條款。草案條文規定,如繼承者隱匿遺產情節重大、遺產清冊登載錯誤情節重大或是意圖使債主權益受損等惡性行為出現,繼承者不得主張限定繼承。



另現行法規定,繼承者聲請限定繼承,須於三個月內向法院陳報遺產清冊,進行清算程序,草案新增債權人聲請與法院依職權都可進入清算程序。草案規定,如果繼承者無意向法院提出財產清冊,也不能損害債主優先權與債務比例的額度。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()






心靈點滴-心情、生活、省思、感動小故事

自信,就是不要跟自己過不去

文 / 黑幼龍

我曾被教育體系打敗,以為自己是個處處不如人的孩子, 多年後,經過各種歷練與波折,我才知道,「自信」,其實只是「別跟自己過不去」。

卡內基最近針對台灣一千四百多位中學生作調查,其中有一個 問題是:你認為自己最缺乏什麼?最高的一項是「缺乏自信」 ,約有七○%的人,對自己沒信心。

如果今天的調查結果是如此,那麼當我還是青少年時,情況更嚴重。

我曾被教育體系打敗,以為自己一生從此完了,然而意外地因為英文能力好,被送到美國念書受訓,我的自信心才漸漸回升。

在自信和自卑的交纏中受折磨 記得在一九六五年,我剛從美國受訓回來,有機會參加一個冬 令營,參加的成員都是大學生。

在淡水的山上,大家圍在營火 旁聊天,我發現自己的見識、觀察和表達能力,都不比其他學 生差,這是不是頗有自信之故?但是,當有人問我念哪個學校 時,我講不出口,還故做神祕地說:「你猜!」沒想到他說: 「不是念台大就是成大!」就這樣? 當別的年輕人正在盡情享受青春年華時,我卻在自信和自卑的交纏中受折磨。

一直到中年以後,我到美國進修碩士課程,跟教授、同學們討 論各式各樣的問題,我更確定自己的程度不比他們差,甚至有 些地方更好。

有次教育學考試後,美國同學問我的成績,我說 是A。

問他,他不好意思地說是B。

其實,那次考試全是申論 題,學生必須洋洋灑灑寫出深刻的論點,才能得高分,我是個 外國人,使用陌生的文字與語言作答,本來應該是很吃虧的, 但是成績卻比美國學生更好,難怪同學會覺得不好意思。

從那一刻開始,分數對我再也不重要了;最重要的是,我的自信恢復了。

回憶過去,我們在青少年時期多半忙著準備升學,自信與否也 建立在分數高低上面。

於是,成績平平的人,自信要從哪裡來 ?就算成績再好,畢業了十年、二十年之後,不會再有人關心 你念什麼學校,那麼,你的自信又從何而來? 自信是什麼?這很難用一、兩句話說明,不過,卡內基有一位 學員說得很好: 「自信,就是別跟自己過不去。

」這句話形 容得很貼切,沒自信的人常覺得別人看不起他。

有些公司的高 階主管,如果知道員工把公文先送給別人看再呈給他,就會拒 絕批示,理由是:「這太看不起我了,應該先送來給我批示。

」 這是很可惜的事,特別是對主管或領導人來說,缺乏自信的影響更大,因為他可能因而用不到最好的人才。

辜濂淞曾說:「領導人不見得比別人聰明,可是他會用比他 聰明的人。

」 這句話背後所展現的,就是自信。

為什麼呢?因為,領導人若能聽從旁人的建議,就不怕大權旁落或被別人騎到頭上,當然會有很多人才願意幫他工作。

如果領導人自信心 不夠,只敢用跟他一樣能幹甚至能力差一點的人,那麼這家公司一定越來越糟糕。

你了解自己、愛自己嗎? 自信很強的人,有四種特質 第一、了解自己 一位美國紐約州的眾議員接受卡內基訓練後,記者問他感覺 如何。

這個議員低頭想了幾秒鐘,說道:「我比以前更了解 自己。

」每個人都認為很了解自己,但是自信心比較強的時 候,你會清楚看見以前疏忽的一面,怎麼說呢?以前多半只 注意自己的缺點,一旦多了自信,自己的毛病似乎不見了, 其實毛病不是憑空消失,而是因為你開始了解自己的優點何 在。

第二、喜歡自己 聖經說的「愛人如己」,真是深富哲理。

如果你喜歡自己三 分,你也可以愛人三分,如果覺得自己一無是處,你看別人 也會一無是處。

怪不得缺乏自信的人這麼難纏,他們一天到 晚找別人麻煩,認為每個人都是負數。

第三、尊重自己 如果我們不喜歡自己,寶貴的自尊從何而來?每個人都是世 界上獨一無二的。

我總是對自己說,世上沒有第二個黑幼龍 ,的確,世界上也沒有第二個你,所以你要有自尊,不要把 自己看扁了。

第四、為自己作主 自信的人為自己作決定、負責任、有擔當,預先規劃未來, 不必等別人告訴他怎麼做。

有自信就不必討好別人 大約二十年前,有一次我到嘉義演講,演講結束,有人從背 後重重拍我的肩膀,我正納悶這個人怎麼如此粗手粗腳,回 頭一看,是我當兵時的舊識。

於是,兩人高興地去吃宵夜, 聊起往事。

數年前,他有一次帶女朋友參加舞會,有個流氓硬要跟這位 女孩跳舞,他想展現英雄本色,兩個人就打了起來。

他被打 倒在地,那流氓用皮鞋踢他,踢到他的臉變形,牙齒也掉了 。

他覺得此仇不報非君子,於是天天練空手道,終於成為黑 帶高手,甚至有很多人找他學功夫,後來他乾脆開了家武術 館。

講到這裡他停下來。

我正覺得奇怪,他才接著說,他每次講 到這裡,別人都會問:「你現在空手道練得這麼強了,有沒 有去報仇?」他說,他現在去揍那個人,八成只用一隻手就 夠了,但是聽了我的演講,他反過來要問我:「我現在已經 是師父了,還開了武術館,你可不可以告訴我,為什麼我卻 不想去打他了?」 當時我還沒接觸卡內基訓練,也不知道答案,只不過聽得很 過癮就是了。

現在回想起來,我覺得是因為,他武術功夫這 麼棒,自信已經很強,不需要回去打那個人來證明自己的強 壯,不必討好別人,也不必意氣用事。

的確,當人的自信心 強到某個程度後,一定會帶來類似我這位朋友的改變。

人生最美好的事 奇妙的是,自信不會因為你看相關的書或聽了演講而增強。

想增強自信,一定要克服恐懼。

卡內基訓練並不是演講訓練 ,但是在課程中,會要求每一個人上台說話,克服對聽眾的 恐懼。

只要能克服台前、台上的恐懼,你的自信就會增強, 更會蔓延、影響到其他層面。

有懼高症的人,可以藉由跳傘 克服這個恐懼,於是建立了自信。

這種自信也會正面影響到 你對人、對事情的信心。

下面這個故事,就是非常好的例子。

在新竹有個卡內基訓練 的學員,是一家書店老闆的弟弟。

他很喜歡吃檳榔,在書香 氣息濃厚的書店中嚼檳榔,實在有點不得體,不過他一直戒 不掉,據說檳榔價格高的時候,他大部分薪水都用來買檳榔 。

參加卡內基訓練後,他開始戒檳榔,過程非常痛苦。

他說 ,早上起來想要刷牙,但是嘴巴、舌頭都黏在一起了,扳開 一吐滿口都是血。

即使如此,他還是奮力戒掉了。

這是為什麼呢?卡內基訓練根本不知道如何教學員戒檳榔, 但是,因為自信心增強了,學員更喜歡自己、更了解人生的 目標,也就生出極大的毅力來改掉多年的壞習慣。

原來,有了自信,會帶來這樣的效果。

大部份人都喜歡跟有自信的人在一起。

像我這樣的年紀,當 過老闆、職員、朋友、同事、父親、兒子、丈夫,經驗過各 種人生角色,我最喜歡的老闆、最喜歡的朋友、同事或顧客 ,都是有自信的人。

有自信的老闆不喜歡唯唯諾諾的員工,因為這樣的員工不能 提供不同的想法;他也不會喜歡傲慢的部屬,因為他們常惹 是生非。

員工最喜歡的老闆,也是有自信的老闆,因為他不 需要用兇狠來維持權威;談戀愛時,我們也都喜歡有自信的 伴侶,不會裝作很酷、不理人,也不會像哈巴狗一樣黏著你。

擁有自信,真是一件美好的事,因為,自信能幫助我們活出 自己、實現自己。

文章來源:心靈點滴心情小故事


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




◆風雅頌★幸福心靈報




導致失眠的原因





導致失眠的原因




隨著愈心多人為失眠所苦,因此探討失眠的研究也隨之快速進展,雖然同樣都稱為「失眠」,但是原因會依一時性或慢性而有所不同,接著我們就來討論各種失眠的原因吧!

★一時性失眠的原因



  壓力:即使平常都睡得很好,有時還是會因承受來自工作或家庭等壓力而發生睡眠障礙,通常在這種情況下,只要壓力來源消失後便可回正常狀況,不過一直到壓力解除前,人們常會蓋上棉被就想著「那件事該怎麼辦……」不停地擔心著而無法入睡。




  週圍的噪音:剛搬到一個新地方,因不習慣周遭的喧鬧而失眠;住家附近的工地開工,每天一大清早就被吵醒;新生兒誕生等家庭成員增加,吵鬧的哭聲和說話聲令人難以入睡……。這都是噪音所導致的失眠,屬於環境改善就能恢復正常睡眠的狀況。



  房間溫度不適當:房間的溫度因某些緣故產生變化,進而成為妨害我們快速入眠的元兇。


房間的溫度(或是床的溫度)適當與否,影響我們的睡眠品質,然而許多人卻忽略了這一點。


其實只要多加注意,設定好適當的房間溫度,就可以回復到之前正常的睡眠了。



  就寢、起床時間的混亂:關於這點,最明顯的例子就屬旅行時的「時差」問題了。另外,有時也會因工作日程一時性的改變,打亂了原本固定的生理時鐘,使睡眠出現障礙。



  藥物的副作用:在服用令人想睡的藥物後,會造成白天不停打瞌睡、昏昏欲睡,到了夜晚卻因白天睡太多而失眠的狀況。


另外像是具有興奮作用成分的藥物,有時也會造成一時性的睡眠障礙。

★慢性失眠的原因



  憂鬱:在所有慢性失眠的原因中,最常見的就是「憂鬱症」和「憂鬱狀態」了。除此之外,有時失眠也是由一種和憂鬱類似的不安神經症所引起的。


需要特別注意的是,憂鬱偶爾也會造成人們睡眠過度,而過多的睡眠當然也屬於睡眠障礙的一種。



  關節炎:根據一份美國進行的調查報告指出,約三分之一的關節炎患者都有睡眠障礙的困擾。


為關節炎所苦的人大多是高齡者,因此患者容易把多次在半夜醒來,總覺得睡不好等狀況,誤認為是年紀關係而不以為意。


但事實上,由關節炎引起的失眠患者比預期中還多。
  攝取過多的咖啡因:咖啡因具有興奮作用,一旦攝取過量就容易造成失眠。


即使不是在睡前,據說比較敏感的人還會因早晨時喝的一杯咖啡,而導致晚上睡不著覺。



  攝取過多的酒精:睡前適量的小酌對快眠頗具效果,但若飲酒過量,反而會造成多次在半夜醒來的窘狀。


水分攝取過多而不停跑廁所當然是原因之一,不過因酒精分解而口乾舌燥,也是從睡夢中醒來的一個原因。



  熬夜、不規律的工作:有熬夜習慣的人容易早上起床精神不濟,連帶影響白天上班的效率低落。


晚上好好睡,白天精神百倍活動,我們找回這種規律的生活作息吧!另外,因公司不規律的加班型態,必須連日不眠不休工作的人,也會因為就寢和起床的時間混亂而導致失眠。
  年齡的增長:年紀大了,一種和睡眠有關的「退黑激素」荷爾蒙就會減少分泌,造成老人們不是一大早就清醒,就是一個晚上醒來好幾次,無法進行長時間的睡眠。



  慢性的壓力:長期壓力沈重的工作,或是長期為某事操心,有時就是導致慢性失眠的罪魁禍首。當然,努力去消壓力來源是解決失眠問題的先決條件。



  過長的午睡:「午睡」也是造成慢性失眠的原因之一,愈是會喊「睡不著!睡不著!」的人,意外地在中午午睡時都睡得很好。若想要在夜晚好好睡上一覺,「戒掉午睡」也不失為一個好方法。



  腎臟病患:腎臟病患有時會因阿摩尼亞的氣味過重而失眠,如果真的難以忍受,不妨和醫師溝通看看。



  巴金森氏症、甲狀腺機能亢進症:巴金森氏症會出現多巴胺(dopamine)分泌減少、手腳顫抖等症狀,這些症狀常會伴隨睡眠障礙的發生,因此病患需要利用藥物來控制睡眠時間。


甲狀腺機能亢進症則是導因於甲狀腺荷爾蒙分泌增加,造成血液中甲狀腺荷爾蒙濃度過高的疾病。


此病雖以甲狀腺機能亢進症為名,但因會出現焦慮煩躁、精緒不穩、失眠等症狀,容物被誤判為精神病患。



  睡眠呼吸中止症、睡眠肢動症:患有睡眠呼吸中止症的人,會在睡覺時因呼吸停止而多次醒來,導致白天昏昏欲睡毫無精神。


睡眠肢動症(restless legs syndrome,腿不寧症候群)目前尚無正式病名。


患者的雙腳會彷復蟲子爬過般地發癢,使患者因不停搔癢翻動而失眠,其病因至今尚無法確知。



  女性荷爾蒙的變化:受到荷爾蒙的影響,大多數的女生一個月約出現一次失眠或睡眠過度的睡眠障礙,特別是月經前黃體激素(progesterone)濃度高的時期,容易發生早上四、五點左右醒來,然後一、二個小時不能入睡的狀況,這就是月經前症候群(PMS)的症狀之一。


相反地,在雌激素(estrogen)濃度高的月經期後,有時也會有晚上睡得很飽,白天卻還是出現昏昏欲睡的情形。

安眠的方法



讓房間完全漆黑



  讓房間完全漆黑,是希望身體能清楚知道「現在是晚上」這個事實,進而促使腦部大量分泌一種稱為「退黑激素」的荷爾蒙,而這個激素就是掌控我們睡意最重要的關鍵。



  首先在挑選窗簾時就必須特別下工兼,例如為了遮擋月光或路燈從窗外流洩進來,我們應該使用具有遮光作用的窗簾。



  杜絕窗外光線後,接著要解決電視、錄影機和音響等電器上的待機燈或時間顯示發出的光芒。


你可以拔掉插頭,也可以直托在亮光處貼上膠帶。至於不關電燈就入睡的人,則建議你馬上改掉這個習慣。



  不只是睡睛,聽說人類的皮膚也能感受到光的存在,因此無論如何,請盡量讓寢室處於沒有一絲光線的狀態。



  居說日本電器公司SONY的創始者之一景深大先生,就是在這種光線完全被遮斷的空間裡睡覺。


他使用厚重的黑窗簾,讓寢室一片漆黑伸手不見五指。能做到這個地步,除非是拔掉所有電器的插頭,不然就是景深大先生的寢室根本沒有擺放任何電器。


這就是為了能夠熟睡,第一個希望讀者嘗試的安眠法。

點枝薰衣草線香



  薰衣草的香味具有鎮靜、安定神經的效果,從古至今便被人們用在放鬆及安眠的用途上。



  雖然一直到最近,薰衣草的效果都還僅限於體驗者們的語言,但近年經過美國衛斯理大學進行的實驗結果證實,薰衣草的確可以延長「非快速眼動睡眠」的深層睡眠時間。


活用薰衣草香氛來改善失眠的人們,他們口中「感覺睡得更深」的這句心得終於被印證了。



  薰衣草線香一點燃,其清新怡人的馨香馬上瀰漫整個房間。


若你較不習慣線香,使用薰衣草入浴劑或精油,也不失為一個好辦法。

利用精油放鬆身心



  想放鬆身心嗎?運用植物性精油是一種簡單且效果顯示的好方法。



  除了剛剛提過的薰衣草,我們也呵以將洋甘菊、羅勒、薄荷葉、纈草(西洋鹿子草)等,自己喜歡的精油滴兩、三滴在面紙上,然後輕聞其香,放在枕頭旁一起入眠。


這些精油都具有安眠及放鬆的功效,其他像香草、玫瑰、柑橘等效果也不錯。


你也來找一種能讓自己放鬆、安眠的精油吧!



  另外,在泡澡時滴入幾滴精油似乎也是個不錯的方法。無論你選擇哪種方法,為了安穩的睡眠,請一定要試試精油香氛的神奇功效。

將意識集中在呼吸上



  接下來要介紹的是,一種將意識集中在自己呼吸上的助眠法。



  首先在床上或棉被上躺平,讓意識集中在呼吸上,然後慢慢吸氣、慢慢吐氣,反覆持續這個動作。



  別試圖控制呼吸,而是讓身體自然去感受進出身體的「空間。」你可以體會空氣經過鼻子流入體內的感覺,也可以去感受慢慢流至胸部或腹部的空間。



  一直到睡著為止,請照這樣安靜地將意識放在自己的呼吸上,持續一陣子後,你自然就可以安穩入睡了。



  一旦神經繃得太緊,我們很容易就會忘記呼吸這件事;或者即使在呼吸,也只能淺淺地進行著。



  藉著仔細觀察自己的呼吸,以及感覺進出身體的空氣,我們可以提醒自己「原本也是大自然的一部分」。


一旦將意識集中在自己的呼吸上,身體自然地就會放鬆,然後順利地入眠。



  集中意識於呼吸上還有一個優點,那就是我們不會在睡前去想些令人煩心的事,因此容易為心事而影響睡眠的人,特別適用這個方法。



  只要意識到流入腹部的「空間」,你就會覺得空氣在體內流過的地方都溫暖了起來。


別再胡思亂想,快來享受這溫暖的感覺,並讓這股暖流帶你進入一場舒服安穩的睡眠吧!

換個枕頭吧!
  隨著助眠法不斷地研究,市上各式各樣的安眠枕也如雨後春筍般相繼出現。


有頸部隆起、形狀獨特的枕頭,也有使用低發素材,能夠自然支撐頭部重量的枕頭,其他像是形狀會依頭部重量和溫度改變的記憶型枕頭,或具有適當軟度彈性的新素材枕頭等,種類可說是五花八門,甚至還有在獨特的形狀和素材中,再加進薰衣草精油的安眠枕。



  最近,許多百貨公司等賣場紛紛設立「舒眠專區」,販賣各種安眠枕或床單,你不妨找個時間去挑選。


安眠枕大多價格頗高,不過,若換個枕頭就能擁有良好的睡眠品質,或許還是值得嘗試看看。

坐墊枕DIY
  「睡不好的原因或許在於不如適的枕頭,不過價格昂貴的機能枕實在買不下手……」有此困擾的人,一定要試試看下面這個方法。
  將一個較大、極普通的氨基鉀酸醴材質坐墊(約五十公分見方)折成兩半,代替枕頭來使用。


一般羽毛材質的枕頭太柔軟,頭一放上去便會深陷其中,但氨基鉀酸醴材質比它們稍微硬一點,剛好適合支撐頭部,睡起來很舒服。



  只不過,這個坐墊一旦被當作枕頭使用就會產生折痕,以後不方便再拿出去給客人使,你不妨就把它當作「睡覺專用」的坐墊枕吧!

適合夏天使用的清涼冰枕



  這裡說的冰枕,可不是我們小時候發燒時,媽媽將冰塊放入,敷在額頭上的那個塑膠枕,而是夏天在超市買生魚片時會附贈的保冷劑。


在使用保冷劑時,先放在冷凍庫中冰凍保存。



  使方法很簡單,只要將冰凍的保冷劑(如較小可使三、四個)用毛巾捲起,放在枕頭上即可。


毛巾太薄的話,會因為下面的冰塊太硬而感覺不舒服;毛巾捲得太多層,又會失去冰塊的清涼感,所以請在毛巾的厚度和捲法上多下點功夫吧!



  只要毛巾厚度調節適當,就可以感受到頭部傳來的清涼感,讓我們在炎熱的夏日也能有個好眠。

使用較硬的床墊



  柔軟的墊被和床墊真的比較好睡嗎?其實並不盡然。明明有一張高級的床卻寧願打地鋪睡覺的人,意外地還真不少。


一問究竟,大多是因為床墊太柔軟,睡起來不舒服。



  事實上,有一點硬度的床墊或墊被不會對身體造成負擔,反而有助睡眠。睡床上卻經常失眠的人,不妨在地上鋪棉被睡一次看看,一定會有很多人不想再回到那個軟綿綿的床上去。
  不過,一旦習慣在地上睡覺,遭到閒置的那張床就很有可能被一塊衣服、書、CD等雜物塊成一個「置物櫃」,請特別注意!

試著減輕棉被的重量



  因為怕冷,就蓋上又厚又重的棉被睡覺……,搞不好這就是你睡不好的罪魁禍首!甚至還有人因為身上棉被太重,而作了彷彿被什麼壓住、喘不過氣的惡夢。



  能好好珍惜長久使用的傳統棉被是一件好事,但如果因此讓自己睡得不舒服,就有改善的必要了。



  羽毛被雖然價格不低,但重量輕而且保暖性特佳,若外面再罩一件舒服的粗纖純棉被套,那種清爽柔順的觸感保證讓你備感舒適。


所以別忘了,想要睡個舒服的好覺,棉被的觸感和重量也是不能忽略的重點。

趁白天時多曬點太陽



  據說藉著早晨沐浴在陽光下約一個小時,可以讓體內的生理時鐘重新設定,到了夜晚便自然能夠熟睡。



  另外也有人說,因為日光對身體來說是種負擔,會促進體內分泌壓力荷爾蒙(佔腎上腺皮質激素,ACTH),而這些壓力荷爾蒙又會變成一種催眠物質,所以若要作日光浴最好選擇下午時段。



  無論哪種說法正確,一份調查結果已證實,如果一整天都待在家裡沒有曬到太陽,那麼到了夜晚就會難以入睡,造成失眠。


因此除非是下雨,要盡量做到每天都一定要曬到太陽,至於下雨的日子,就在室內適度做些運動吧!


文章來源:◆風雅頌★幸福心靈報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




◆風雅頌★幸福心靈報




嚴長壽:金錢誘惑,是一條不歸路





嚴長壽:金錢誘惑,是一條不歸路 【名人小故事】亞都麗緻大飯店總裁 嚴長壽觀念故事-嚴長壽:金錢誘惑,是一條不歸路 文/齊立文




嚴長壽在美國運通(American Express)當總務時。


當時總經理是英國人,公司為他在陽明山仰德大道上租了一棟華宅。


總經理英國夫婦為了安全,希望養一隻狗,很自然地,事情落在身為總務的嚴長壽身上。


 
他陪著總經理夫婦到信義路的狗園挑選,相中了一隻杜賓犬,嚴長壽問狗店老闆那隻小狗要多少錢,想不到老闆用台語壓低聲音說,「如果4000塊成交的話,我可以給你1000 ! 元『意思意思』。」



當時嚴長壽月薪不過2000元,一隻狗仔的回扣就抵得上半個月的賣力,誘惑固然大,但嚴長壽寧願狗店用老實的價錢賣。因為他不希望外國老闆因為語言不通、行情不熟而花了冤枉錢。



總經理夫婦高高興興地擁有一隻小狗,誰知道兩星期後小狗生病死了,獸醫院說那隻小狗原本就生病了。


嚴長壽聽到這個消息心頭暗自慶幸,幸好當初拒絕了狗店的酬庸。


後來,他更回到狗店要求老闆退錢,店家自知理虧,把錢如數退還了。



誘惑是一條不歸路,嚴長壽表示,這是他在工作經驗中,第一次感受到操守的重要性。



嚴長壽另一次類似的經驗,發生在美國運通旅行部門採買新辦公室設備時。當時選定某家貿易商後,談妥價錢,簽好合約,過了兩天,貿易商到辦公室找嚴長壽。


只和他聊了幾句不著邊際的話,卻在臨走前硬塞了一個信封到他手裡,嚴長壽心頭大驚,! 急! 忙退還,那人卻不由分說地走了。



嚴長壽打開信封一看,更是大吃一驚,裡面是8000元,相當於4個月的薪水。他不假思索地直接去見總經理,把情形告訴他,總經理認為約都已經簽了,帳也已經做了,但是沒有理由便宜了經銷商,這筆錢不拿白不拿,就決定轉交福委會。



一個月後,訂貨來了,其中兩個箱子是原封的,兩個卻已經拆封過,另外一台打字機更是什麼盒子也沒有,直接抱來公司。嚴長壽察看了打字機的橡皮捲軸,!


發現3台都有使用過的痕跡,可能是舊貨,他很委婉地請對方更換,對方卻保證都是新貨,辯稱箱子是海關拆驗的。在嚴長壽的堅持下,對方很不高興地抱走了退貨。



3天後,貿易商透過另一個人傳話給總經理:「聽說貴公司有一位姓嚴的年輕人,不但向廠商索取回扣,來故意找碴、刁難廠商。」


總經理一聽哈哈大笑:「這件事我早就知道了,8000元在我這裡,你要,可以拿回去,否則我們將轉做員工福利基金!」傳話人登時傻眼,啞口無言。(摘自《總裁獅子心》,平安文化出版。)

【心得感想】

小故事大啟示:
無論是一隻小狗的酬庸,一台打字機! 的! 回扣,誘惑或陷阱無分大小,都是對個人操守的考驗。


抗拒誘惑有時並不容易,但一旦心存僥倖,或許得到了近利,卻可能賠上自己的未來。



文章來源:◆風雅頌★幸福心靈報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


研究發現 壓力、吵架、太餓太飽導致長期睡不好


央廣 更新日期:2009/03/19 16:26 張嘉芳


全球金融海嘯,讓不少人被迫休無薪假或遭到公司裁員,導致晚上翻來覆去睡不著。為了瞭解睡不好的原因,政大睡眠研究室長期追蹤慢性失眠民眾,發現焦慮、心情不好、睡前跟另一半吵架、掛念工作與生活壓力等因素,都會嚴重影響睡眠品質,讓人睡不好。


「一覺到天明」是很多失眠者最大的願望,尤其經濟不景氣,睡不好、失眠求診的患者更有增加的趨勢。


政治大學睡眠研究室長期追蹤200名失眠者,發現睡前如果想太多,顧慮工作、生活與課業,很容易讓人焦慮而睡不好。另外,如果睡前跟另一半吵架,情緒受影響,也會導致睡眠品質變差,長期狀況沒改善,就很容易造成失眠。


台灣睡眠醫學會醫師李信謙說:『睡覺前情緒你有波動,你一定睡得不好,可能他的「點」的問題就是說,可能久久發生一次,那他如果不注意的話,就變成線的問題,就會幾乎開始每個禮拜2、3天都這樣;然後久了之後,這「線」的問題,會變成「面」的問題,就變成說我整天都受到這個睡眠狀況的困擾。』


除了情緒或壓力因素外,睡前喝太多水、吃太飽或肚子太餓、睡眠時間不規律等因素,也會導致睡不好。


台灣睡眠醫學會特地發起「睡眠321」活動,建議民眾每天花1/3的時間睡覺,內外兼顧,讓心情平靜,挑選舒適寢具,並提醒身邊親友一起睡好覺。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


別摔!久不用要拔電池!遙控器乖乖聽話中廣 更新日期:2009/03/20 13:05


電視遙控器居家必備,一般來說可以使用個三、五年,不過不少民眾感覺遙控器容易故障,或是隔一陣子沒用居然喪失功能,業者提醒,遙控器不耐摔,萬一碰撞下讓零件鬆脫,可能造成故障,此外遙控器久沒有使用,最好把電池拔下來,以免電池液流出侵蝕內部零件,造成損壞。(陳奕華報導)


運用紅外線傳送與接收訊號,只要遙控器在手,電視或冷氣就會乖乖聽話,不過使用上還是有小秘訣,文星電視材料負責人鄭立文表示,遙控器拿上拿下,難免會碰撞,可能造成零件鬆落,這也多數遙控器故障的原因,因此使用時小心別摔到。


此外提醒民眾遙控器放太久沒用,裡頭的電池可能漏出電池液體造成故障。「沒有用的話,電池拿掉,不要讓它漏電池液就好了,因為我們電池裡面有酸性的硫酸液,如果沒有用、長時間不使用的話,它會流電池液,電池液會腐蝕掉裡面的談簧片或是機版;再來就是不耐摔,不要摔到就好了。」


至於要怎麼搶救已經秀抖遙控器?專家表示第一很可能單純沒電了,換個電池就沒事,如果換了電池還沒改善,就要送修,評估看看是維修或者是乾脆買一個新的比較划算,因為遙控器屬於耗材,便宜的話兩到三百就有,貴的話也在五到八百元左右,專家表示,只要正常使用下,像這類電視或者冷氣的遙控器,至少用個三、五年都沒有問題。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


租賣屋姓名住址 別在網頁上曝光中廣 更新日期:2009/03/16 18:05


日前有屋主自行在網路刊登租屋訊息,沒想到卻引來殺機。


對此,台北市房仲公會理事長李同榮建議,屋主最好不要在網頁上揭露完整姓名和房屋的詳細地址,也要先在電話中瞭解想租屋者的租屋動機和身家背景,再決定是否帶看,以保障自身安全。(陳鳳如報導)


台北市日前發生一起男子循著租屋廣告,隨機找尋屋主下手行兇的案件,引發社會震驚。


對此,台北市房仲公會理事長李同榮表示,如果民眾要透過網站自行賣屋或租屋,最好做好一些安全防範措施,首先,不要在網頁上揭露屋主或房東完整姓名,其次,在電話中應該初步瞭解對方身家背景和買租屋動機,再相約帶看。


:「有的租屋的房東,一登就是十幾個物件,那一般歹徒一看,可能房子很多,又是有錢人,可能比較容易心身歹念,這個安全都需要顧慮啦。」


李同榮也表示,民眾在約帶看時,不妨可以先約在附近的超商或公共場所碰面,也最好有人陪同一起帶看比較好。


此外,李同榮也指出,如果民眾不想親自出面帶看,也可以將物件委託房仲業者,因為房仲店頭不會將賣方資料直接公布在網站上,而且會先過濾買方,讓房東多了一層安全保障。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


【小辭典】區段徵收、市地重劃、一般徵收


自由 更新日期:2009/03/19 04:09


◆依都市計畫法規定,政府為公益事業取得公共設施用地有3種方式。


一般徵收:公告現值加4成到5成,以趨近市價徵收。


區段徵收:多用於新市鎮開發,另法令規定農業區、保護區變更為可建築用地,須以區段徵收辦理,採受益者付費原則,土地從不可建築變更為可建築,地主獲利,但須配合提供6成土地為原則,作為公共設施用地與開發經費,只能領回4成土地。


市地重劃:早期就有都市計畫未作開發,區內本來就是可建築用地,經重新規劃開發,地主也須配合負擔公共設施費用,以土地作為「抵地費」,最高不得超過45%,也就是100坪土地最少可領回55坪。 (記者游明金)



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

三角窗店面優勢不再 房產專家:採百分率租金制


卡優網 更新日期:2009/03/19 01:45 杜曉玥


  由於民眾不消費、內需不振,使得各大商圈店面空置率不斷攀高,即使是出租中的店東,也都面臨房客要求調降房租,否則退租的壓力。


但要如何保住既有房客?或是不讓店面養蚊子?房產專家指出,美國零售通路所採的「百分率租金制」,應是一套可創造房東房客雙贏的一套機制。


  傳統上店面產品被視為「金雞母」,但現在經濟不景氣,很多店面都在養蚊子,遑論生金雞蛋了。


近來要求調降房租的聲浪越來越大,就連國內最大的超商系統,也集體要求房東共體時艱調降租金,否則將退而轉進二線店面,讓擁有店面的包租公困擾不已!


  美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,「百分率租金制」就是一種以讓業者商家可以存活下來為考量的租金模式,而且是商家越賺錢,房東的金雞母也會下更大的金蛋,是種互信互利的雙贏機制。


  所謂「百分率租金制」(PercentageRent)普遍使用在美國零售通路不動產的一種彈性租金模式,業主先與開店的承租商家商議一個稍低的租金,讓商家可在店租成本稍輕的情況下,賺到錢並生存下來,隨後再依其營業額達到轉虧為盈時,按一定比例調高租金。


  將來等營業額再成長,超過某一標準時,再按一定比例調高租金;若是業者面臨經濟不景氣,租金也可循此模式往下降,可說是一種房東與房客雙贏的租金調整模式。


  舉例來說,老王將空置多時的店面,以每個月5萬元(空置前租金是10萬元)租給某連鎖商家,但雙方約定業者營收達200萬元時,店租就自動往上加其營收的2%(200×2%=4),屆時老王的店面每個月就可收到9萬元,與先前的月租金差異已經不大。如果業者未來營收更高,仍可以不同級距的營業額,來調高租金。


  過去店面租不出去,傳統方式大多是店東降低租金,以吸引房客承租,而較有創意點的,是切割成小單位租給多人。若是房客放話要終止租約,在目前景氣下,房東恐怕也只能委曲求全來留住商家。


  不過,張欣民指出,但是只要租金一旦調降,或是切割成小單位,將來要想再調高租金都較難,最糟的是房東都降租金了,但還是留不住或是吸引不了房客,這時「百分率租金制」應該是國內擁有店面的房東,可考慮的一種彈性租金模式!


  事實上,「百分率租金制」除可改善目前店面空置率過高的問題,還可留住好的房客,並可解決過去國內慣常以通膨率來調高租金的缺失,因為通膨率高與業者的營收並不是成正比,反而在不景氣之際,成為扼殺業者生存的工具。


  然而,以往房東看到房客生意太好,就想收回店面自營的情形,在採用「百分率租金制」後也不會再發生了!

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


弱勢家庭可用八折價買國宅自由 更新日期:2009/03/19 04:09


每戶可省40-60萬


〔記者黃宣弼/台北報導〕為照顧弱勢家庭,減輕其購屋經濟負擔,內政部同意放寬弱勢戶的認定資格,未來符合國宅承購資格的弱勢戶,得按待售國宅公告售價的八成出售,預期每戶可減省約40至60萬元。


營建署管理組組長劉田財表示,統計至2009年2月28日止,全台國宅待售戶數剩餘2,110戶,至於高雄市為剩餘374戶(含店舖)、台北市剩店舖住宅12戶。


營建署目前仍持續督導縣市政府辦理各項國宅促銷措施,包括放寬國宅承購資格、積極改善屋況增加賣相、適時檢討調降售價、持續提供弱勢族群或機關團體優惠租購國宅。


優惠租購國宅方面,放寬原本只限定單親家庭的標準,擴大到包括身心障礙者、原住民、榮民、失業勞工等都可申請,符合資格者可用國宅公告售價的八成承購。


目前台南市政府提供184戶國宅、桃園縣政府提供陸光五村10戶國宅及五守新村20戶國宅,配合辦理此優惠方案,平均每戶可省下40至60萬元購屋款,對經濟弱勢者算是一大利多。


劉田財指出,繼基隆市、新竹市、台北縣、台南縣陸續售罄後,目前國宅剩餘戶數較集中於高雄市285戶、桃園縣946戶及台南市376戶,有意換屋、置產民眾,可把握機會申購,相關訊息可上營建署網站首頁http://www.cpami.gov.tw/web/index.php最下方的待售國民住宅資訊中查詢。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


勿買超過還款能力房子


自由 更新日期:2009/03/20 04:09


記者李靚慧/專題報導


政府以優惠房貸吸引民眾購屋,但銀行業者提醒,獲得優惠房貸資格,前兩年的負擔固然較低,但千萬不要擴張自己的能力,購買總價過高的房子,以免優惠期過後,房貸月付金暴增,導致月收入無法支應每月的房貸還款支出。


上海銀行提醒有意購屋的家庭,特別是一般月入數萬元的小家庭,房貸每月需攤還的金額,最好不要超過家庭月所得的三分之一,即使貸款前兩年有寬限期或利率優惠,也須以優惠期之後的利率水準,來估算可承擔的房屋貸款額度。


以最近購屋的民眾來說,即使已申辦了「增撥2,000億優惠房貸」,也可以再申請青年安心成家專案,待取得「利息補貼證明」後,再將2,000億優惠房貸之外的其他房貸額度,轉為前兩年零利率的「青年安心成家專案」,以大幅降低貸款前兩年的利息負擔。


台北富邦銀行舉例,假設王先生在台北市購買了650萬元的房子,其中350萬元申請了「增撥2,000億優惠房貸」,另300萬元搭配銀行的一般房貸;但王先生未來若能取得青年安心成家專案的利息補貼證明,就可持該證明向原貸款銀行將300萬元的一般房貸部份,撥出200萬元辦理前兩年零利率專案。


不過,上海銀行提醒,購屋民眾千萬不能因為前兩年利息負擔低,就買了總價過高的不動產。


以王先生的例子來說,如果購買650萬元的不動產,同時獲得「增撥2,000億優惠房貸」額度350萬元、「青年安心成家專案」200萬元,並搭配一般房貸100萬元,同時再申請兩年寬限期,前兩年每月還款金額將僅5,698元,但到第三年起,每月還款金額將大幅增加至3萬4,245元,差距高達六倍。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

六大年龄段性生活融洽秘訣


值得注意的是男女兩性對性生活的要求與反應有著年龄特點。


了解這些特點,彼此相互體谅,也是性生活和諧的一 個因素。下面從年龄上看看兩性的差距。
  1 、20-30歲:


  男性處於性的巅峰時期,興奮快,性感强,高潮後容易重新興奮。


女性則處於羞怯、拘謹的心理狀態,感情上放不開。男性性欲强於女性。


  2 、31-40歲:


  男性性功能開始下降,但控制性的能力增强了,能更好滿足女性的性要求。


女性開始衝破心理障礙,更加了解自己的身體,知道如何取得滿足以達到高潮。


  3 、41-50歲:


  男性性欲降低,精力有限,性興奮缓慢,需要更多的刺激才能達到高峰。


但經驗更豐富,能更體贴、更温存地滿足女方的性要求。女性性欲增高,性需要也達到頂峰。


心理壓抑感和障礙一掃而光,不再故作矜持。進入更年期後,陰道乾澀,需要使用潤滑劑。這十年是性生活的不協調階段。


中年以後,女性性欲可超 過男性。少夫老妻在西方可達1/8-1/5。



4 、51-60歲:


  雙方性要求又趨向協調。女性要求已開始减少。

  5 、61-70歲:


  雙方性功能均趨於退化,但一些恩愛夫妻的性生活仍能持續。


有調查表明,60%以上的伴侣仍 堅持有規律的房事。老年婦女仍有性欲, 過分抑制將對健康不利。


顺其自然保持性生活,可使她們更加心情舒暢地度 過晚年。


  6 、71歲以上:


  有報告表明十分之一的夫妻仍 過著規律的性生活。總之,能保持美滿的性生活, 無疑會對夫妻的健康有很大好處。


國外調查表明,分居或離婚的婦女比婚姻美滿的婦女更易傳染疾病是因她們的免疫力較低,她們的前夫健康狀况也往往不佳。


調查還表明,有些仍保持婚姻關係但關係惡劣者的免疫力往往比分居或離婚者更差。


可見,美滿的婚姻、融洽的性生活對健康是很重要的。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

床上乾淨可口的定義


愛愛時多半希望對方乾淨點,但乾淨的定義很多樣。


 以前女人常抱怨男人不洗澡就上床,但很急的「現代肉食女」亦如是。


有點誠意的,會先用濕紙巾擦拭陰部,更多人工作一天下來,沒洗澡也拉著對方趕進度,趕快了事趕快休息,自己有體味還抱怨男友不肯口愛。


有些女人有「口愛處女情結」,意即「別人舔過的我就不含」;有些則比照酒店:「戴套我才含」,總之標準上下不一,完全看當天心情。


髒女做愛前後不沖 男人外遇,有的女人除了「不給對方碰」,還會每天花很長的時間洗澡,穿雙層內衣褲,夾緊雙腿睡覺;但如果對方上酒店,就比較沒關係,因為「酒店小姐也怕髒,一定會做好防護措施」,真不知道是怕心髒還是體髒。


有的情人參加完喪事,回來會被另一半勒令愛愛前要用艾草淨身才行,以免卡到陰。


有個男人首次上床就發現,風華絕代的女友做愛前不沖,做愛後也不沖,完事後大腿內側有「白色痕跡」也不管,「反正穿上絲襪也看不到」,倒頭睡死的女人更多,活像居家中年夫妻生活。


女人一進旅館,看到八爪椅就想爬上去,男人反而怯步,因為擔心「上面不知道被萬箭齊發了多少液體……」沙發也得鋪上浴巾才敢坐!


果然男人最了解男人,知道「槍口是不長眼睛的」。


旅館附設的商務書桌,女人想也不想光著屁股爬上去調情,嚇得男人下體發抖,浴缸更是不敢恭維。


也有男人光看女人內衣褲,就知屁股有沒有暗瘡,有沒有背痘,因為爛牌衣物材質不佳,容易抓癢;常認為白皙就乾淨,但一白就顯髒,膝蓋、肚臍髒垢容易一目瞭然,還不如黑妞乾淨!

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

手機保養七個小秘方


1.充!關機充電
一面充電,一邊開手機時,由於充電時產生的高溫,無形中會對手機的電路板產生不良之影響,因此充電時還是先行關機比較好。

2脫!防止脫落,禁止摔機
手機最忌使用不慎遭受撞擊,輕則外殼破裂、重則內部零件脫落。為防止這種情況的發生,邊走邊拿電話時還是使用個吊掛將手機掛在手上,避免突如其來之突發狀況,另外,邊騎車邊聽電話也常發生摔機的狀況,機車騎士們還是得小心!

3.泡!禁泡水,切實遠離水源
由於目前市售手機多屬於不防水,而手機內部的電路板及IC零件最怕潮溼的環境,一旦水氣滲入手機就會故障連連、狀況百出!所以到海邊或溫泉玩耍時別忘了取下行動電話,邊洗手時切忌邊接聽電話!

4.蓋!加個套子,避開灰塵
使用手機時最好再加個手機套,防止外來的風沙土石滲入手機,另一方面,也可以防止聽電話時臉部的油脂滲入。

5.送!緊急送修
若手機不慎摔機時,可以嘗試著開機,若是無法開機,就表示已出問題,趕緊送修;若不慎入水時,先設法弄乾,然後緊集送修,切忌自行維修,讓手機問題雪上加霜!

6.愛!保養
手機外殼髒了,可以使用少許酒精或清水輕輕擦拭,不過記得不要讓水進到手機縫隙中。擦拭完畢後再用軟布擦乾,或用棉花棒擦拭即可。

7.涼!避高熱
手機在高溫的直射或常時間在高溫的環境中,電路板會因為高溫而產生變化、手機內部的電池也會因高溫產生化學變化,所以應儘量將手機置於陰涼的地方,並盡可能遠離具有磁性的物品。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

肚皮舞的四部一沒有


肚皮舞裡最要求的四部


1胸部



2腹部



3臀部



4會陰部



而肚皮舞絶對不能有的就是


不隨意晃動你的身體



這是我學肚皮舞心得


胸部要從僵硬到繞圓到上下到前右後左要花多少時間阿


而腹部也就包括了滾肚皮及前後右左的拉推


再來就是臀部要將臀部練的有力有節奏感從一開始暖身就開始訓練了簡單的夾放就可以使你的臀部看來簡潔有力


而會陰部我只能說這是一個很妙的體驗~~以我每堂課都縮著練之下真的是........


而沒有的那個部分我只能說太重要了


整體來說畫面要漂亮那兩隻手真的是重點


學肚皮舞真的是~~可以讓你即使是男人婆也會變的撫媚動人


而肚皮舞讓人著迷之處就再於你永遠不知道下一秒會發生什麼事


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

男人40個秘密 教你10分鐘看穿


事實上,你想看清某個男人的底細,根本不需要與他相處6個月甚至更長的時間。

 

只要方法得當,10分鐘就能讓你看透一個男人。

  美國兩性關係專家、精神病學家裏塔·本納蘇蒂說:男人的一舉一動都透露出他的性格和品質,尤其是在他失去警惕的時候,在他不再努力給你留下好印象的時候,或者在他沒有意識到你在觀察他的時候。


一、他最喜歡的運動


  《男人像魚——女人如何才能把他們抓住》一書的作者、兩性關係專家史蒂夫·納卡莫托說:


“(1)喜歡跑步、遊泳等單人運動的男人喜歡獨立,這意味著他們經常獨處。


(2)喜歡足球、籃球、棒球等團體項目的男人喜歡競爭,無論是在運動場還是生活的各個方面,喜歡隨時隨地與周圍的人一決雌雄。


(3)至於那些根本不愛運動的人,他們是獨立的思考者,經常還很敏感。


  二、他與朋友交往的時間有多長
  (4)一個至今和10歲時認識的朋友仍在交往的男人可能非常忠誠,這是他的一大優點,但是,《聰明俘獲男人》的作者、約會專家裏茲·凱利說:你最好喜歡上你所看到的這個優點,因爲除此之外,他可能不太容易變化。你要有耐心,因爲要贏得他的信任需要一段時間。


(5)如果你約會對象的朋友來自他生活的各個領域——大學、體育館和工作,那就不要害怕帶他參加你親戚的婚禮,他與陌生人交談一點問題都沒有,他很容易適應新環境。


  三、使用現金還是信用卡
  (6)喜歡刷卡的人熱衷名利和地位。心理學家、財務策劃顧問羅勃·甯說:他可能雄心勃勃,可能自信滿滿。


 


他會努力實現自己的財政目標。


       (7)而喜歡用現金付賬的人自信而獨立。


這樣的人成爲花花公子的可能性很小。


       (8)如果這個男人的錢包是癟的,這說明他是一個喜歡信賴別人,需要別人照顧的男人。
四、他的壞習慣


  (9)愛賭博的男人是冒險主義者,冒險讓他們感到快樂。美國納什維爾市範德比爾特大學的醫學博士、精神病學副教授米切爾·帕克斯說:但是他們總是對自己過分樂觀,認爲不會賭博上癮,直到焦頭爛額。


       (10)而煙鬼更有可能焦慮,你想讓他坐下來陪你說會話兒並不容易。


        (11)如果他喜歡喝酒,那麽這可能是爲了掩蓋他的不安全感。


  五、他的交流風格
  (12)如果你約會的對象喜歡給你發電子郵件,而不是直接打電話,他可能是個難以對付的人。聖疊哥州立大學心理學教授傑夫·布裏森博士說:事實上,寫電子郵件可能字斟句酌,他有充足的時間把真實的自己掩蓋起來;但打電話很容易暴露一個真實的自己。


        (13)喜歡發送即時消息的人希望時刻得到你的關注,時刻確定你在等著他。


          (14)那麽喜歡煲電話粥的人呢?他可能有些過時,做事喜歡按部就班,但是,布裏森說:他不害怕與你親熱。


  六、他喜歡你穿什麽樣的衣服
  (15)如果他喜歡你穿T恤和牛仔褲,或者可愛的背心裙,而不喜歡你穿正裝,那麽你可能在與一位樸實而隨和的男人約會,他同樣喜歡閑適、不大手大腳的女人。


(16)總喜歡女人穿高級時裝的男人社會威望很高,洛杉磯心理學家南茜·歐文說:他可能很會賺錢,但錢在他的生活中扮演著太重要的角色了。


 (17)喜歡挽著性感女孩逛來逛去的男人是一個自負狂。歐文說:這種男人喜歡那種被人羨慕和嫉妒的感覺。


七、他駕車的習慣

  (18)如果他經常駕車在車陣裏鑽來鑽去,或者緊跟著前面的車子,並對前面車的司機怒目相向,《馬路爭吵和憤怒駕駛》一書的作者、夏威夷大學心理學博士利昂·詹姆士說:很顯然,他有好強愛沖動的問題。


 


雖然好強會讓他在工作中出類拔萃,但是,這家夥很難與他人處好關係。


(19)如果堵車了,他仍能表現得很平靜,詹姆士說:這說明他的自控能力很強。


  八、飯店點菜
  《修飾與外形:31天打造新形象》一書的作者、形象設計專家戴安·丹尼爾斯說:


(20)喜歡選家常菜的男人通常穩重踏實,但他也是一個不喜歡冒險的人。


(21)如果你的約會對象喜歡點一些新奇的菜,丹尼爾斯說:那你正與一個率性的人交往,他可能很容易對維持現狀感到厭倦。


  九、愛整潔還是邋遢男
  (22)把髒襪子扔得到處都是的男人和把各種顔色的襪子歸類放好的男人是不一樣的。丹尼爾斯說:歸類放好襪子的人很挑剔。他對你的期望就是把家收拾得幹幹淨淨。


(23)房間淩亂的男人更自由散漫,也更開放。但是,


(24)如果他的浴室內從沒有板刷的話,他可能是不成熟的或者就是一個懶鬼。


 


十、喜歡的電視節目
  如果他總喜歡守在電視機前一部接一部地看電視劇,那你要注意了。電視製片人、《約會秘密:享受有趣、浮華與有意義的社會生活的簡單方法》的作者赫達·穆斯喀特說:


(25)這種男人喜歡用幽默來緩減壓力。這可能是件好事,因爲他不會把壓力發洩在你身上,或者變得不冷靜,但是,你想與他嚴肅地談話也不容易,這是一對矛盾。你越是想和他討論一些重要問題,他越想避。另一方面,


(26)看法制類節目的男人擅長分析,喜歡思考。穆斯喀特說:他以解決問題的能力而自豪,在你需要幫助的時候,他總會不遺餘力地幫助你。


  十一、他在家中排行老幾
  《值得擁有的男人》一書的作者南茜·法根說:


“(27)在兄弟姐妹中排行老大的孩子有責任感,而且喜歡管理。


(28)如果是家中老小的話,他可能富有創造性,還有些反叛。(29)排行中間的人敏感,希望博得他人關注。


  十二、在公衆場合是否纏著你
  當你出現在公衆場合時,他就像疹子一樣粘在你身邊。納卡莫托說:


(30)他可能是在炫耀你,也可能是在向他人暗示你的他的領地,無論如何這都是他沒有安全感的標誌。在公衆場合,(31)對你的身體連碰都不敢碰的男人要麽是不確定他對你的感情,要麽是不確定你對他的感情。


納卡莫托說:如果他對你和他之間的感情有疑問的話,他會和你在身體上保持距離。


 


十三、他主動駕車還是讓你駕車
  凱利說:


“(32)不喜歡主動駕車男人可能會讓你控制你們的關係,至少有時候是這樣。


(33)一個總在操縱方向盤,即使是在你的汽車裏也是如此的男人,說好聽點是憐香惜玉的守舊派,說難聽點是控制狂。


  十四、他是否喜歡照鏡子
  每次經過商店櫥窗都喜歡玻璃當鏡子看一看自己的男人顯然是自戀狂,


(34)但有趣的是,這還是一個立志成功的男人的標記。《充滿自信》的作者希納·漢 金 博士說:外表是這類男人最看重的,他把自己的外表看作是自尊和成功的尺規。


(35)低調而很少自以爲是的男人可能沒有遠大志向。漢 金 博士說:但是,他很容易與情感聯係在一起,因爲他不膚淺,對他來說內涵更重要。


  十五、看你的眼神
  《迷人儀表》的作者、演講專家黛安·迪雷斯塔說:


(36)與你交談時不和你進行眼神交流的男人可能不是一個值得信賴的人。


(37)如果在言談中眼睛直瞪著你,他可能想要脅迫你。


(38)但是如果他含情脈脈,這意味著他非常喜歡你。




  十六、他說話的方式
  (39)如果這名男子說話語速很快,這說明他是一個直率而精力充沛的人,他可能還有點固執己見。迪雷斯塔說:語速很快的人熱衷於給他人留下好印象,但是,他們不注意自己的聽衆。

(40)說話語速較慢的人經常行事謹慎,他們在說出口之前會斟酌每個字,這也顯示他對生活的態度:三思而後行。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

洗車的程序


洗車打蠟程序:



1.洗車:
將車上灰塵泥沙及污垢洗掉.
可配合天然洗車精搭配使用,比較好清潔
且使用軟性洗車海綿.

2.去污,鐵粉及步驟一無法清除之物:
使用魔術黏土柔成好推的形狀,配合水在鈑金以垂直或平行方式
推拿板金,直到光亮污垢清除為止.
(如黏土污垢太多可揉一揉後在使用,用畢後用容器放在水裡)
PS:一定要將車上泥沙先清除,否則會傷漆

3.擦淨車體:
用吸水布或吸水海綿將車體擦乾

4.打蠟:
做完步驟三後,將海綿沾略濕...將蠟沾在海綿上以垂直或平行
方向推,且蠟不用塗的太厚,薄薄一層就可以了.

5.除蠟:
做完步驟四後,使用推蠟海綿,或線球以垂直方向推除蠟層,也就是說
順著車子的氣流方向推即可.海綿球及線球使用可約三次左右在丟比較
不會浪費.

PS:洗車海綿,推蠟用海綿及洗車抹布均分開分類使用,不要綜合使用一條
抹布,或一塊海綿.

其他:
1.鋁圈污垢部分可買輪圈清潔劑配合毛刷來清潔鋁圈.
2.車門氣條保養可使用皮革保養油來塗抹,可避免長久均裂.
3.查雨刷壺是否有水,給水時可添加雨刷精.
4.洗車完成時,車門門縫及門邊記得擦乾.
5.雨刷需要時,因拆卸清洗.
6.汽油箱記得打開擦拭乾淨.
7.鍍絡部分可上蠟,可保護達到抗氧化.

車室保養:
皮革座椅均使用皮革保養油擦拭,塑膠內裝均可使用.

1.車室地毯拿至車外曬太陽消毒及清理積塵.
2.用強力吸塵器將車室地板清理.
3.使用3M魔布或濕布擦拭內裝及皮椅達到無灰塵狀態.
4.使用皮革油擦拭車室(皮革座椅,內裝)

絨布座椅處理方式:
1.使用絨布泡沫清潔劑配合軟刷清理,完後用濕抹布擦拭.
2.使用絨布防灰塵抗菌且防水效果保養劑噴上保護層.
3.車室內裝保養可用上述說明之

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

陰道分泌物13健康疑問全解答


陰道分泌物每天伴隨著女性,不管你是否願意,都不得不面對這個必須的麻煩,不得不學會與它和平共處。


Q1、「究竟從哪流出來的呢?」


一部分是由子宮頸腺體分泌的,一部分來自陰道壁,還有很少一部分是由子宮內膜腺體和陰道口兩旁的大腺體分泌的。


Q2、「暈! 到底是些什麼東西呀?」


有一些從陰道黏膜上脫落下來的上皮細胞、小陰唇皮脂腺的分泌物、大量陰道桿菌(學名叫革蘭氏陽性嗜乳酸桿菌)、還有少量白細胞......大概有二十多種微生物。


Q3、「有人說它是甜的! 是真的嗎?」


糾正一下哦,並不是帶「糖」的就是甜的,正確的說法是上皮細胞裏面含有「糖原」,受到陰道桿菌作用後轉變成乳酸,使陰道液體具有酸性,酸碱度值保持在3.8~4.5之間。


Q4、「我每天都得用衛生護墊,不然內褲的那個地方總是濕濕的,別的女性也這樣嗎?」


有些女性(尤其是雌激素多的女性)子宮頸分泌的黏液特別多,只要這些分泌物稀薄但彈性好,顏色不是黃綠或者灰白,而且沒有明顯的令人不愉快的氣味,一般情況下是屬於生理性的,可能是體質有些虛弱,可以嘗試去看中醫,採用健脾、化濕、利水的中藥進行體質調節。


Q5、「我不喜歡這東西的樣子,也不喜歡它的氣味,能消除嗎?」


不能,因為每個女人都需要它。


陰道腔內的酸性環境能阻止外來病菌,不能生存和繁殖。這就是你聽得耳朵都聽出繭子也不見得真正明白的「陰道自凈作用」。


Q6、「可是,他不喜歡,怎麼辦?」


讓他仔細拜讀這篇文章,男人怎麼就那麼愚鈍呢?


這是最自然、最正常的生理反應,就像男人也有各種奇奇怪怪的生理現像一樣,他的「那話兒」上不知藏了多少細菌呢! 只不過沒有明顯症狀而已,別以為不疼不癢就是健康的。


Q7、「聽說它和雌激素有關,是嗎?」


是。如果體內雌激素增多,分泌物也會增多。


這些增多的陰道分泌物就是大多數女性都不愛聽的「白帶」。


Q8、「我發現月經週期中間的那幾天分泌物似乎特別多,是不是快到排卵的日子了?」


沒錯。排卵期的宮頸內膜腺細胞分泌旺盛,分泌物很像稀薄、透明的蛋清,甚至能抻拉幾釐米都不斷,彈性非常好。排卵期一過就看不到這種情況了。


等到月經前2天左右,盆腔開始充血,陰道分泌物又增多,有時還略帶血色,像是提醒你該準備衛生巾了。


Q9、「除了月經,還有哪些原因能影響它?」


原因多得有些你都想像不到,比如避孕藥、抗生素、過敏、生病、懷孕、分娩、經期用品、缺乏睡眠、營養不均衡、情緒大起大落甚至壓力!


Q10、「懷孕本身已經夠累人的了, `那裏'的分泌物也跟著添亂,好煩啊」。


隨著懷孕時間的增加,體內雌激素逐漸增多,因而促進子宮頸和子宮內膜腺體的分泌增多,尤其是到懷孕後期更明顯。


Q11、「我非常注意清潔,可內褲上還是痕跡斑斑,簡直都影響到我的自信了!」


別再折磨自己了!


第一,每個女人都如此,


第二,如果沒有它,首先你會生病,其次,當你想「嘿咻」的時候,你會發現心有餘而力不足的。


你說什麼?對! 就是那個意思啦......


Q12、「怎樣才能看得懂陰道分泌物化驗單呢?」


常見的有5項,第一個是「酸碱度值」,表示陰道環境的酸鹼狀況,正常時酸碱度點4.5,如果出現陰道感染,酸碱度值>5或者6。


第二個是羅馬字母「我、II、III ......」, I度和II度是正常,Ⅲ~Ⅳ度表示有炎症。


第三是符號「+」, 「+」只說明有黴菌或者滴蟲感染,但並不代表感染的嚴重程度。


第四是「胺試驗」,是檢查是否有細菌感染的指標之一。


還有就是「線索細胞」,醫生會通過這一項再結合「胺試驗」,來診斷是否有細菌性陰道感染。


Q13、「我只要看到內褲上痕跡多多就疑心`那裏'有炎症,吃些消炎藥就該沒事了吧?」


擅自用藥恰恰是引發陰道感染的重要原因之一! 炎症也分為好幾種,用的治療藥物當然不會相同。


再說,是否有炎症應該由醫生判斷。


你平時能做的,是通過內褲上的痕跡初步看出陰道分泌物是否有異常。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


小辭典-紅酒指數


中時 更新日期:2009/03/19 03:04 薛翔之


英國Liv-ex的酒類指數,為全球著名的指數,當中又區分為The Liv-ex 100 Fine Wine Index(100檔成分股)和The Liv-ex 500 Fine Wine Index(500檔成份股)兩種。


酒類指數是選擇100支(或500支)具代表性酒莊出產的紅酒,做為成分股,編製成紅酒指數,和其他外國股市指數類似,各酒類在同時段的價格,反映於指數上,做為投資者或酒類消費者買賣紅酒的參考;由於使用者多為金字塔頂端有錢人,因此,也可說是專屬有錢人的指數。


以Liv-ex 100為例,在100種酒類當中,波爾多所出產酒類佔絕大多數,權重逾九成,排名第二的是勃根地,比重約3.49%、香檳則佔3.32%。


紅酒指數網站並和富時100指數 (FTSE 100)、標準普爾500指數(S&P 500)及日經平均指數(Nikkei 225)等三大財經數據比較。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

30種條件你們能做到嗎?
01.雖然錢有能力買任何東西,但是感情絕對不可以拿錢來買。



02.強烈的情感表現將會讓對方消受不了,控制一點吧!


03.懂得談戀愛的人,是不會為現實問題而煩惱的。


04.多愁善感常會在愛情當中扮演誤會的角色,所以有話就要說喔!


05.渴望安定的人,在愛情中如果要冒險,絕對要保險。


06.敏感的對待愛情,他不僅會常打噴嚏之外,還會背對著你。


07.心情的浮動要讓對方知道,不然他會以為你不愛他。


08.愛情可以隨時快樂的開始,但是結束時大多都是不快樂的。


09.想要擁抱一個人,卻不能靠近的感覺,是很痛的。


10.對於愛情的不確定感到害怕,就表示你開始對愛情渴望安全感。


11.擁有對愛情正確的觀念是很不容易的,因為愛情本身就是很沒有理


智的東西。


12.愛有很多種,你愛的如果是對方的容貌或是才華,那你愛他真是愛


得太少了。


13.多與情人溝通,將感情拉長,將關係拉近,也將關心送給彼此。


14.想像一下擁抱的感覺,你會很感動的。


15.對於美的東西都能珍惜鑑賞的人,他應當知道愛情的珍貴。


16.當親吻變成習慣,擁抱變成正常時,你必需將愛轉成關心。


17.當自己的佔有欲強的時候,要記得被對方擁抱的感覺,那就是信


任。


18.以自我為中心的人通常在愛情當中哭泣,偶爾也讓自己溫柔一


點。


19.身高與體重,臉蛋與個性,這些東西都會隨時間改變,但是人往往


用這四樣東西來選擇伴侶。


20.時間是考驗愛情最嚴酷的刑具,把人的愛磨光是時間最擅長的事


了。


21.愛情是珍貴的東西,但每個人都會有機會擁有。


22.壓抑自己真正的想法,任性的對待情人的人,通常都會很後悔。


23.有時在愛情當中你並不曉得你付出多少,回頭一看,似乎沒那麼


重要了。


24.冷漠不是保護自己的好藉口,而是逃避的現象。


25.處理情感的傷害,時間往往是最好的藥。


26.愛情的魅力常常是突然出現的,所以你可能會莫名其妙的愛上一


個人。


27.在愛情當中,互動的是非常重要的東西,沒有這玩意,你無法談


很久的戀愛。


28.魅力能不能持久?能!只要你願意好好保持你個人的魅力,他永


遠是你的。


29.不要讓戀愛影響你的所有日常生活,不然你的生活會亂成一團


的。


30.要跟一個熱愛自由的人在一起,就是要讓他完全的自由,這樣他


就會跟你在一起很久很久。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

房屋樓層越高 房屋稅會越高


【聯合新聞網】

  樓層建築,但是房屋總層數越高,通常每年要繳的房屋稅越多。 

  房屋稅計算基礎是房屋現值,該現值是由房屋標準單價、折舊率、地段調整率等項目核算而來,而房屋總層數是影響房屋標準單價重要因素,樓層數越高,房屋標準單價就越高,如果同路段、同面積的房屋,高樓大廈繳的房屋稅就比透天厝來得高。


 

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

私密處痣相論妳一生富貴..


痣相學的基本理論是:



生長於顏面顯著處的痣多屬凶痣..而生長於隱密處的痣..則多屬吉痣..


例如掌心..腳底..胸部的痣都很隱密..故皆屬吉痣..


痣的顏色較膚色暗沉..有深黑..淺黑..灰..褐..紅等色..


有的痣略凸出..有的平平的..若是肉色且凸出較大就可能是疣而不是痣..


脫光光看看唄^^↓(圖)


http://www.wretch.cc/blog/lee135792001/23183887


 


1..胸部的痣算是隱密且以紅色為主..是吉痣..


代表熱情大方..愛情運豐富..與子女緣深..


 


2..長在乳暈上的痣代表活潑外向..對愛情不忠貞..


但長在乳暈外胸部上..則代表熱情大方..能生貴子..


 


3..乳暈旁的痣代表跟家人緣深..愛情專一..會生貴子..


 


4..乳頭之痣代表忠於家庭..生貴子..


 


5..女性除了在乳溝附近有兩個名為..狼心狗肺痣..的凶痣之外..


其餘胸部的痣俱屬好痣..


 


6..屁股上的痣代表熱情..活力..也代表好交友..會有好財運..


 


7..痣長在陰囊上..左主貴..右主富..在正中..就半富半貴囉!左右俱有痣一生富貴..


 


8..龜頭附近的痣代表精力充沛..運氣很強..


 


9..陰莖的痣代表會生貴子女..另有一說..


男性在性器上有痣的人..愛好玩樂..華麗虛榮..感情易冷易熱..


 


10..痣長在跨下..代表內心強烈渴望愛情..


 


11..痣長在脊椎骨尾端(稱龜尾)..代表可文可武..非常有才能..


  


12..肚臍的痣稱之為..含珠..代表食祿萬種..吃遍天下..另也代表福智..生貴子..


 


13..會長毛的痣一般都是所謂的活痣..也就是吉痣..沒有什麼不好的..


如果你是男性..痣毛可不剪..但別綁成辨子..


如果你是女性..很顯露的痣毛可以剪掉..


  


14..腳後根的痣代表腳踏實地..苦幹實幹..


 


15..腳底的痣代表你能腳踏實地..苦幹實幹..不過卻是大器晚成的類型..


也就是會晚一點發達..腳底的痣代表居住運不錯..能聚財..


 


PS:如果妳的痣長的位置跟肥狼爺一樣..↓


http://www.wretch.cc/blog/lee135792001/23183887


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

令雙腿變粗的10個壞習慣


1.飯後經常坐覑沒動
2.喜歡翹腳
3.唔喜歡做運動或討厭走路的人
4.站生一整天後沒有適時按摩小腿
5.每天用花瀟淋浴洗澡
6.愛喝凍飲
7.常穿唔合腳的鞋走路
8.喜歡吃濃味食物
9.站姿唔正確,例如側重一邊企
10.有便秘困擾

方法1:
同時瘦大腿小腿
首先坐著,然後把右腳騰空(要右腳先左腳先都可以)
然後用騰空的腳寫1~20的阿拉伯數字,都不要休息(這樣腳會很酸,但是可以讓大腿跟小腿都有運動到)
右腳寫完換左腳,交替各兩次
每天持之以恆,一定可以瘦大腿跟小腿

方法2:
減小腿,,大腿方法
減小腿的話:
可以每原地跳100下或者跳繩100下~
不但可以減到小腿~而且還可以增高!!
減大腿的話:
可以每日踏單車15分鐘~(最少要5分鐘)~
或者訓係張床到~隻腳好似踏單車咁樣做~一樣要做15分鐘~(又係最少做5分鐘)

方法3:
懶人減大腿方法
1、坐直上身,小腹收緊
2、2條大脾用力夾實,大脾與小腿成90度,無限時間,累了就放鬆,再來
3、當覺得大脾很累,就是有效了

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

xp如何改成直接登入


每次開機都會出現XP的登入畫面,很多人可能會覺得每次都得輸入密碼登入相當煩人,如果你的電腦只有你一個人在用,且不擔心閒雜人等開你的電腦亂玩,那麼可
以按照下面的方法來設定,讓你的Windows XP開機時不會出現輸入帳號、密碼的登入畫面,直接幫你跳到XP桌面,加快開機速度!


設定方法:


第一步:依序按下桌面左下角的〔開始〕→【執行】,準備執行設定指令。



第二步:


出現「執行」對話盒後,直接在「開啟」欄中輸入「control

userpasswords2」,然後再按下〔確定〕。









第三步:


出現「使用者帳戶」對話盒後,先點選你要讓XP自動登入的帳號,使該帳號成反白狀態後,再取消「必須輸入使用者名稱和密碼,才能使用這台電腦」左邊的勾選狀態,最後再按下〔套用〕,讓電腦以你選擇的帳號自動登入XP。









第四步:


出現「自動登入」對話盒後,依序在「密碼」、「確認密碼」欄中輸入你原本的XP登入密碼,如果之前沒設定密碼,就留空白不管他。設定好之後,再按下〔確
定〕,回到「使用者帳戶」對話盒後,一樣按下〔確定〕完成全部設定工作。以後,當你再重開機時,電腦便會自動登入Windows

XP,不用再花時間輸入密碼啦!








專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

幾種能催發女人情欲的食物






大棗:有補氣血、健脾胃、助陰氣的功效。氣虚腎亏的婦女經常吃大棗,可增强性欲望。


桑椹:又稱桑果、桑實。有補腎益肝、滋陰養血功效。婦女常食可調補氣血,增强體質,增强性欲。


枸杞子:有滋補肝腎、益精明目、和血潤燥、澤膚悦颜、培元烏發等功效,是提高男女性功能的健康良藥。


龙眼肉:有强腎補胃、滋陰壯陽作用,對由腎虚引起的婦女蝴蝶斑亦有較好的療效。對於喜食甜食而胃   肠功能較弱的人來說,是良好的促性欲及美容食品。


蜂王將:蜂王將是一種抗衰老、護膚美容食品。蜂王將有明顯的刺激生殖的能力。用蜂王將調蜜,每次服10~15克,每日早晚各一次,空腹用凉開水冲服。


蜂王胚:現代醫藥學研究證實,久服蜂王胚,可去老年斑、色斑、枯發、白發,可使皮膚光澤、柔潤。中老年女性常服,不但美膚,還可以改善性功能。


油菜子:油菜子又名芸苔子。有活血行氣、壯腰固腎之功,能提高女子性興奮。


肉苁蓉:含有改善性功能的微量元素。對腎陽虚引起的性欲低下及不孕有較好的效果。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

台灣地名資料庫

政府用納稅人的錢 終於做了一件非常有意義的事

各位想更了解台灣嗎?

 中研院花了八年多時間終於完成的台灣地名資料庫

http://placesearch.moi.gov.tw/search/


你可以輕易查閱 居地的新地圖 古地圖 及姓名由來
 
你也試看看 曾住過的 待過的地方 到底為何叫這個名字


 

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

如何讓更多人看到你的部落格?


你想讓更多人可以看到你的部落格嗎?希望自己的心情點滴可以和更多人分享嗎?讓部落格小子教你幾個小秘訣唷!


1.使用邀請朋友功能:


只要您成功啟動部落格後,就可以使用Yahoo!奇摩部落格所提供的邀請朋友功能,只要填入朋友的email,系統就會幫你發出邀請函邀請他們來參觀你的部落格唷!你也可以自己填入想要跟朋友說的話喔!


>> 立即使用


2.加入今日話題:


部落格小妞會不定期於Yahoo!奇摩部落格首頁開闢話題,大家可以透過引用文章的方式參與話題討論,不但可以讓你的文章有機會出現在Yahoo!奇摩部落格首頁,還可以讓更多的人在部落格小妞的文章看到你的意見,是不是很棒呢!


>> 觀看最新話題


3.多多與其他網友回應互動:


如果您拜訪了其他網友的部落格,或對其他網友的文章或相片有任何建議或心得,都可以在他們的留言板或文章相片下方,留下留言或回應。


網友就可以透過你的留話進入你的部落格囉!


部落格小子提醒大家,請勿使用留言或回應進行商業廣告宣傳,如果有網友在你的部落格留下這些訊息,你都可以使用檢舉功能檢舉他們,或將他們加入黑名單,被加入黑名單的網友以後就不能在你的部落格留言或回應了,請大家一起來杜絕這些網路害蟲唷!


>> 如何檢舉如何新增黑名單


4.仔細編輯部落格、文章與相片標題:


除了一般的頁面瀏覽之外,很多網友都是透過「搜尋功能」找到自己想看的資訊,所以當大家啟動完部落格的時候,記得前往「部落格資料」修改自己的部落格標題和描述,才能讓部落格真正代表你自己喔,其他網友也才能透過搜尋功能找到你的部落格,才不會看到一堆名為「這是我的部落格」的人。


另外在文章與相片的部分,很多網友在發表文章和上傳相片的時候,除了新增好一個資料夾或相簿外,也要記得為你的文章和相片取上一個適合內容的名稱,如「好吃的牛肉麵」「美麗的夕陽」「東京三日遊」...等,這樣要尋找這方面資訊的人才能真正找到你辛辛苦苦完成的作品喔!

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「轉貼」克服七大負面人性


 























 


 


 


 


 


 


    


 


 


知足得常樂,心寬地自寬!

因為貪心,我們的經濟才會發展進步,不是如果一個社會只是用經濟來衡量其成就,那是否代表進步?




因為貪心,我們可以擁有更多,但我們是否浪費得更多?



因為貪心,我們永遠不知足,更不敢與別人分享。
分享能夠令大家獲得更多,進步更快,信心十足的人才會懂得分享。




人有惰性,所以會捨難取易,但凡有成就的事都不是容易的。



人有惰性,所以總喜歡拖延事情,但拖延最終會累積成包袱。



人有惰性,所以會追求舒適的生活,但無憂無慮的生活不一定要舒適的。



積極的人做事不計較難易,行動起來果斷灑脫,他(她)追求的是一種充實的生活。




自私起來,人會不顧一切去奪取所要,但到頭來的傷害更多。



自私起來,人會對周遭冷漠,最後只會自我封閉,拒絕溝通。



自私起來,人會自圓其說,將責任說成是負擔,將權利當成是權力。



關愛別人需要收起自私的心,關心創造支持的動力,愛護成就崇高的情操。




容易憤怒,會容易傷害別人。



容易憤怒,會容易錯失良機。



容易憤怒,會容易破壞自己辛苦建立的形象。



保持快樂的心境,你會令別人喜悅;機會永遠只留給心境開朗的人;我們只喜歡看到快快樂樂的形象。




心懷怨恨,只會令你容易發怒,看不到事情的真相。



心懷怨恨,只會令你想到報復,把事情愈弄愈糟。



心懷怨恨,只會令你拒絕接納,錯失更進一步的機會。



寬恕過錯,要有虛懷若谷的智慧,智慧並非用來解決問題,而是可以比別人想得更遠。




恐懼,是人類與生俱來。



恐懼,更多是自己製造出來。



恐懼,最終是跨越自己的最大障礙。



沒有恐懼,勇敢會自然而來,培養勇敢,就是學習消滅恐懼。


 



做事魯莽,破壞多於建設。



做事魯莽,只是好勝心的表現。



做事魯莽,往往會做出抱憾終生的事情。



魯莽永遠勝不過冷靜,魯莽只會自亂章法,冷靜令人保持清醒,順境時心平氣和,逆境時處之泰然。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

博弈執照 最多兩張 台灣賭場 102年開張


【中國時報/黃如萍】

  博弈推動加速!行政院日昨邀集相關單位討論,確定博弈推動原則,附設博弈的國際度假區至少須設置一千個房間,博弈執照以不超過兩張為原則,今年中辦理公投,明年招商,民國一百零二年營運。

  根據交通部的初步規劃,國際度假區將援用類似航空城的蛋黃及蛋白概念,蛋黃為賭場,蛋白為飯店、購物商場及其他設備,國際度假村可單獨經營,但若要開設賭場,則一定要附設於國際度假區內。

  考量國內觀光飯店的房間數目不多,僅台北君悅飯店擁有八百七十三間房間居冠,房間數超過五百間以上的的旅館只有五家,台灣觀光旅館房間供應量不足,因此,未來申設賭場的國際度假區,飯店房間數必須一千間以上,以提供賭場及其他觀光旅遊目的的民眾使用。

  為避免競爭及對社會造成過大衝擊,賭場的牌照數以不超過兩張為原則,而且第二張執照發放後的十年內,不得再發放第三張執照。

  至於賭場的執照有效年限,將連同度假村及賭場的投資門檻、規模、設置條件、申請程序等,一併委由國際顧問公司評估及規劃。

  交通部觀光局預定本月底前將進行顧問標的公開上網,顧問公司則於今年底前完成評估規劃報告,以利地方政府辦理招商。

  由於博弈條款除罪化係於離島建設條例中修正通過,未來亦將只有離島地區可以開放設置賭場,且條例中也明訂,設置賭場必須透過地方公投,因此,行政院規劃今年中由地方辦理博弈公投。

  離島建設條例規範的離島為金門、馬祖、澎湖,台東的綠島、蘭嶼及屏東的小琉球。


因此,若由地方辦理設置賭場的公投,台東的綠島、蘭嶼及小琉球究竟是採各鄉自主性投票還是全縣公投,官員透露,政院近日將邀地方政府溝通。

  行政院初步規劃,法令相關規定的修正、招商及投標文件的審查,約需一年的時間,以新加坡為例,度假村興建大約要兩年半,以此推估,公投後的三年半度假村及賭場就可以完工營運,即最快民國一百零二年台灣就可將有世界級賭場。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

最新發現 引起肥胖的微生物 


   最新的研究發現,一些肥胖可能與病毒感染有關。


  禽類腺病毒(SMAM-1)是第一個被證實能導致肥胖的病毒。


印度一名叫Dhurandhar的醫生發現,這種禽病毒不但造成雞死亡,還造成雞的腹部脂肪大大增加。


使用同樣飼料的雞,感染這種病毒的比沒感染的普遍肥胖許多。


而在他的減肥診所中,每5名超重的人中就有一名呈該病毒抗體陽性——代表他曾經感染過該病毒。


  目前Dhurandha醫生移居美國,致力於研究人類腺病毒AD-36。


他發現幾乎所有感染這種病毒的動物都開始發胖。


而人類中有15~17%的人感染這種病毒,在肥胖人群中,則有30%的人曾經感染,即使在不肥胖的人中,感染過病毒的人BMI(體重指數)也比沒感染過的高。


  最近,他通過研究還發現此病毒中一個特定的基因可以控制脂肪的轉化,只要抑制了這一基因,幹細胞就不會分化脂肪細胞。


他的這一系列研究有可能成為未來研發肥胖疫苗的基礎。 


    來源:《時尚健康》

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

5大要素 決定房屋價值


中時更新日期:2009/03/15 03:01 曾萃芝/台北報導


目前正值房價盤整期間,要如何加快房屋市場交易速度,價格仍是買賣雙方決定的關鍵,如何判斷房屋「價值」,專家做出建議,值得投資人參考。


如何判斷自己的房子價值來決定合理的價格呢?中信房屋於日前挑選出5項與房屋價值強烈相關的要素,並抽問全省加盟店店長後發現,這些在房屋仲介業深耕經營許久的專家們認為「地段」是決定房屋價值最重要的項目,其比重高達34%,其次為「生活機能」佔25%,接著分別為格局17%、採光14%和裝潢10%。


中信房屋董事長特助胡佩蘭觀察目前的市場狀況,發現有部分屋主對於房價十分堅持,因此建議不論屋主或購屋人,不妨參照房仲專家建議的項目比重來檢視房屋價值,針對房屋所在的地段和生活機能、以及本身的格局、採光和裝潢分別給予1- 5分的分數後,再乘以對應的比重計算出總分,便能為其提供客觀的參考依據,也能藉以調整房屋的價格。


住展雜誌研發長倪子仁表示,以上項目都相當重要,但建議另外還需要注意建商的品質及信譽,因為萬一出現漏水等房屋瑕疵問題的話,有信譽及品牌的建商可做售後服務的維修。


胡佩蘭舉例說,王先生任職於政治大學,王太太是位全職家庭主婦,一雙兒女正值國小學齡,2人找房子找了半年多之後,看中位在興隆路與辛亥路附近的一間大樓A屋,以及另一間位在熱門仁愛學區內的公寓B屋。


王先生與王太太認為A屋的地段有4分、生活機能5分、格局4分、採光4分、裝潢3分,而B屋的地段有5分、生活機能4分、格局3分、採光3分、裝潢4分,兩者的房屋價值經加權計算之後,分別為4.15分和4.03分,因此王先生與王太太決定購買A屋。


另一個例子是陳小姐打算將住了3年的套房出售,經調查得知同棟大樓恰巧剛以300萬成交一戶同格局的套房,陳小姐以5要素評量之後認為自己的房子裝潢普通,不如該戶的全新裝潢附家電,分數分別為3.49分和3.93分,因此決定開價266萬委託仲介出售,在兩個月後便順利成交。


房仲業者表示,以上評分標準方式,值得房屋買賣雙方參酌。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

如何杜絕惡房東與惡房客 房仲業傳授撇步


如何杜絕惡房東與惡房客 房仲業傳授撇步


如何杜絕惡房東與惡房客 房仲業傳授撇步


「廁所水管出問題,打電話找房東修理,結果不是慢半拍就是乾脆不管。」


「門鎖壞了,房東都不理不睬,還動不動威脅要漲房租。」


國立東華大學女學生楊超甯疑因租屋糾紛自殺後,引發的學生校外租屋問題,為租屋市場投下一顆震撼彈。


惡房東固然不少,惡房客也不乏其數,但您知道哪種類型的房東與房客最不受民眾歡迎嗎?


信義房屋最近進行一份網路民調發現,


房客最怕跟針孔怪叔叔租屋,


「水管阻塞、家電故障置之不理者」、


「視錢如命、亂漲房租」則分居


「十大惡房東」排行榜的二、三名。


此外自殺事件頻傳,現代包租公、包租婆在大賺租金搶錢之餘,也擔心房子傳出自殺事件,現在流行過濾房客,以免一個不小心,淪為燙手的凶宅。


根據信義房屋的網路調查,


房客租屋最怕的是遇到好色的惡房東(69.2%),


惡意偷裝針孔攝影機,偷窺房客入浴等個人隱私,甚至強行入內性騷擾等,乃民眾眼中最可惡的惡房東。


另外有56.1% 的房客最討厭不聞不問的惡房東,舉凡天花板漏水、馬桶管路不通、家具或電器損毀,一概置之不理。


排行第三的是視錢如命的惡房東53.5%


牆上有污漬,天花板被燻黑,得花錢重新粉刷,藉口一大堆,就是要漲房租!


其他依次是「租期未滿,擅自要求房客搬遷」42.3%


「經常擅入房間,干涉房客隱私」39.7%


「租約到期,房東卻不願歸還押金」35.3%


「屋況差,安全成隱憂」31.8%


「態度惡劣、無理取鬧」21.6%


「租屋被法拍,房東落跑不知去向」18.7%等。


信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民表示,從此項調查可以看出,近七成的房客最在意的是自身的人身安全隱私是否受到侵犯。


如要杜絕針孔及房東擅入,除了提高自身的警覺,檢查租屋處是否可能藏有針孔外,自己換裝新門鎖,要求房東加裝鐵窗,多向街坊鄰居打聽房東為人,都是保護自身安全的不二法門。


此外隨著天氣轉冷,一氧化碳中毒的悲劇更時有所聞,房子通風是否良好,熱水器是否裝在通風處以及瓦斯、水電管線有無老舊問題,身為包租公、包租婆,皆應該為房客的身家安全進行把關工作。


其次則是要留意租約的公平性,尤其在房價飆漲、一般人買不起房子的今天,如何訂定讓彼此都覺得公平、合理的租約內容,且徹底落實,是房客最在意的事了。


尤其「房子壞了得幫房客修繕」,這是租屋者應享有的基本權益,但在調查中竟然有超過半數碰到置之不理的惡房東,且有三四成的人為了押金問題,與房東撕破臉。張欣民提醒房客在租房子時,舉凡修繕時程、責任歸屬、租金多寡、租期長短以及押金退還等,都應在契約中詳細訂定,或是乾脆到法院公證,以避免日後發生爭執與糾紛,確保租賃雙方彼此的權益。


另一方面,網路調查也顯示,以房東而言,最怕碰到的十大惡房客,排行第一的莫過於


「不聲不響落跑,還大搬家形同竊賊」(80.1%),


緊追在後的則是「經常藉故拖欠房租」(70.2%);


第三名則是「不愛惜房子,愛搞破壞的壞份子」(68.3%)


其次則是「租期已滿,不繳租金卻賴著不走」(50.6%);


「生活習慣差,製造垃圾臭氣沖天」(47.5%)、


「貪小便宜、喜歡順手牽羊」(42.8%)


「租期未滿前,要求解約(36.4%)


「搬走後,積欠水電費不繳」(35.1%)


其中值得一提的是,隨著國人自殺事件頻傳,害怕房客在屋內燒炭或開瓦斯自殺(54.3%),


也是現代房東擔心的一大問題。


由此可見,雖說坐收高報酬率的包租公、包租婆確實令人欣羨,讓現代人趨之若鶩,但如果遇上上述十種惡房客,也是無可奈何。


而綜觀房客與房東之間的戰爭,不外「錢」及「房屋本身」兩種,信義房屋提醒租賃雙方在簽訂租賃契約時,務必要斤斤計較,一條一條列明雙方的權利義務,才能獲得法律上的保障。


至於租賃契約內需有哪些要件?


信義房屋法務經理劉韋德指出,坊間有許多現行版本的租賃契約,裡頭皆詳列基本的租金、訂金、押金及租金給付方式等,一般而言,房東會收取一至兩個月的押金,房客遷離前至少需一個月前告知房東,如提早在租屋期限內解約,則房東不需退還所收的押金。


另出租人及承租人可加註雙方議訂的內容,如修繕條件、租期到期的歸還方式、可使用的家具、家電和居家空間等,總之,「白紙黑字」才有保障。


最後,不要忘了將租約公證以確保雙方權益,現在的公證程序已簡化許多,民眾無須舟車勞頓跑到法院公證,可找司法院遴任的民間公證人即可辦理,其收費與效力均與法院公證人相同。


若房客遇到惡房東,不願退押金或要求強制搬遷,可拿公證書到法院強制執行;房東若遇到房客不繳房租,或損毀房子陳設等行為,同樣也能到法院聲請強制執行,雙方各有保障。


切莫任意在學校bbs公佈欄或網路上散布不利於房東或房客的訊息,如此很容易衍生毀謗或妨害名譽等法律糾紛,在校外租屋的學生亦可尋求學校住宿輔導組或教官協助,以便釐清責任,如果校方無法解決,再請鄉鎮市公所調解會或村里長介入協調。萬一溝通協調不成,可訴請設在縣政府的消保官或消基會協助。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

任何女人都受不了的性技巧 


     (1)吮吸她的乳頭 


含在嘴裡,用舌頭舔乳頭的尖部,視她的興奮情況,可以用牙齒輕咬乳頭。


如果她很清醒就不要咬,也不要不停的咬,要把咬和舔結合在一起。

 (2)舔她的陰蒂 


陰蒂在小穴的最上方,通常被大陰唇的頂端包裹。


你可以用手輕輕的扒開,從下往上舔。


裝作不在意的樣子,用舌尖掃過陰蒂,千萬別太大勁。

   (3)用陰莖敲打女人陰道口 


把你的女人壓在身下,陰莖就貼在女人的陰道口,然後你把注意力放在乳房、嘴唇什麼地方,不要插進去。


你可以一邊接吻,一邊用手按摩乳房,親吻嘴唇,當然也可以親乳房,不過趴在女人身上親乳房不太容易。


一邊親,你一邊要蠕動腰部,用你的恥骨壓住女人的恥骨,掌握好方位使陰莖在女人外陰部摩擦,待她呻吟起來,你就用性感的動作--不斷起伏腰部,使陰莖不斷的敲打女人陰道口。


注意不要不停的用力,要輕重結合……

  (4)乳房是十分可愛滴


把女人的兩隻乳房相中間推,用嘴巴同時含住兩顆奶頭,這會讓你的女人有奇異的快感。 

  (5)抽送的技巧 


 陰莖插入以後要淺插,先來十下淺的,一邊和女人說話,分散她的注意力,趁她不注意的時候,猛地來一下深入到底,然後再來幾下淺的,然後趁她不注意,再來幾下深的……

  (6)最深的體位   


最深的體位是:女人在下側躺,你把女人的一隻腿扛在肩上,一直腿坐在身下,呈剪刀式,把陰莖插入,這樣,兩個人的陰部是結合最緊密的了,而且你還能用上勁,有多大勁用多大勁。

 (7)後背式 


不要讓你的女人趴在什麼東西上面,如床邊、梳妝台之類,就在一片空地上,比如客廳中央、臥室中央,總之周圍沒有可以抓住的東西,讓女人彎著腰站在那裡,你從後面插進去,兩手卡住女人的胯部。


這時你就可以來回抽送了。如何抽送,請看第五條,總之,深淺輕重,一定不能單調,而且淺、輕的多點,不能猛抽重插。


因為這樣一方面刺激太強,自己可能很快射掉,另外一直很強烈的刺激,女人時間一長,陰道也很麻木,沒感覺,也不喜歡。


看著女人像自己的獵物一樣在自己的胯下浪叫,心理是十分滿足的。如果快的話,女人在三十秒內就會站不住。

 (8)嘗試一下肛交  


要注意,一定要有足夠的潤滑。不然你們兩個都會痛。


插進去不適合大力抽送,你可以慢慢插到底,慢慢拔出來。


當你進入女人的肛門時,會有一種完全佔有你身下女人的感覺,而且是佔有處女的感覺。

 (9)善用手指 


有人喜歡中指,有人喜歡無名指,這不重要。


在用手指插女人的陰道前,你必須確定她的下部已完全濕潤。


你的嘴巴不能閒著,要親吻、要說甜言蜜語,總之很忙。手指在下面也不能閒著,撫摸外陰,然後插入一根手指。要慢慢的。


手指在裡面要活動,不停活動,但要溫柔。


當她的淫水不住的流出來時,可以把淫水往肛門塗一點,並用小拇指插肛門。


當你的兩根手指隔著一層薄膜,捏在一起的時候,心理也是非常興奮的。

 (10)交替使用


簡單說一點。這些方法可以同時用在一個女人的身上,也可以部分用在一個女人的身上。這就看你的女人適合哪一種了。


 

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

中醫7步驟 199元打造好氣色


〔記者林相美/台北報導〕愛美不必花大錢,台北市立聯合醫院中醫師羅珮琳規劃纖體美膚套餐,美白、穴道按摩、塑身按摩、茶飲加上低卡的麥飯七步驟,全套單次成本199元,中醫院區將於14日上午10點在院區現場教做。


羅珮琳表示,步驟一為美白面膜,薏苡仁、白茯苓、白芨、白芷、丹參各1錢、珍珠粉3分,將中藥材打粉過篩,加入珍珠粉調均勻,取適量用清水、蜂蜜水或鮮奶調勻至黏稠狀敷面約10至15分鐘,以清水沖乾淨。


步驟二為身體美白去角質,白薏仁粉50公克、綠豆粉50公克以1:1的比例加水調勻,敷在皮膚10至15分鐘。


步驟三為纖姿藥浴,荷葉1兩、玉米鬚1兩、川芎5錢、菊花5錢、葡萄柚皮2粒,藥材用紗布包好,以棉繩固定封口,準備2000CC的水,煮滾後放入藥材包,蓋上鍋蓋,再煮沸15分鐘後關火悶15分鐘後取藥汁。浴缸準備溫熱水,將藥汁倒入,葡萄柚皮刨片撒於水面,水溫攝氏42至45度,浸泡15分鐘後,休息5分鐘補充水分,再繼續浸泡15分鐘。


步驟四為藥浴時穴道按摩,羅珮琳推薦,適合穴位包括合谷穴(手部虎口處);瞳子膠穴、絲竹空穴(眼眶骨後方,瞳子膠穴在眼角的外側,絲竹空在眉尾的外側),用大拇指與食指按壓穴位,每個穴位30下。


步驟五為泡澡後加強身體保濕,以精油芳香,緊緻按摩。


步驟六,以1500CC水,煮滾後放入黃耆5錢、草決明3錢、陳皮3錢、甘草3錢煮成茶飲,飲用可加速體脂肪代謝。


羅珮琳表示,最後一個步驟是低卡山藥麥飯(見圖,記者林相美攝),日本山藥半枝、麥片1杯、糙米1杯、枸杞子5錢、柴魚醬油、芥末。麥片與糙米與枸杞子加水用電鍋蒸熟,山藥洗淨去皮,用磨泥器磨成泥狀,加上柴魚醬油、芥末直接淋在麥飯,可強健脾胃,改善消化功能。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

創業成功16撇步


人人都想知道有什麼按部就班的公式或是明確的法則,可以保證讓事業成功。


那種東西並不存在,不過倒是有一種稱為「成功心態」的思考方式,一旦你培養出這些成功心態,就能獲得你想過的生活。


建立正確心態,小秘訣打造出頭天!


人人都想知道有什麼按部就班的公式或是明確的法則,可以保證讓事業成功。


那種東西並不存在,不過倒是有一種稱為「成功心態」的思考方式,一旦你培養出這些成功心態,就能獲得你想過的生活。


1. 永遠要徹底知悉關鍵數字,如此你才能加以應變


a 在剛開始創業的時候,要每個月親手去追蹤銷售額與毛利——只要用1張紙與1台計算機就好。


這麼做可以讓你培養數字感,之後會對你相當有益。


當時機成熟時你大可改用自動化的系統,不過一開始要先親手去追蹤一切狀況。


親手追蹤這些數字表示你專注於此,也會讓你比用電腦處理更能了解這些數字的意義。


b 設法找出能即時顯示經營狀況的那一項關鍵數字——再以該數字的變化來警惕自己及早採取行動。能愈早察覺浮現的問題,就可以愈早採取行動加以解決。


c 千萬別忘了,更高的業績通常代表更低的現金流——這會是一項隱憂,因為現金流是你事業的生存命脈。


趁你還有時間去處理的時候,要先想清楚未來的現金需求。


檢視你會需要增加多少固定支出來因應新增的銷售量,以及要如何支付這筆固定支出,尤其是當你還要等待應收帳款入帳時,然後想辦法看看這筆錢要從哪裡來。


有這種負擔並不壞,但畢竟還是個負擔。


d 要了解,創立事業最終的收穫,就在於出售時你所能獲得的報酬——而且任何事業的價值並非取決於銷售業績,而在於EBITDA(未記利息、稅項、折舊及攤銷之獲利)的倍數。


事業的價值一向取決於該事業在支應了營業費用與資本支出之後,每年所能賺得的現金。


你公司的價值,幾乎都是介於EBITDA值的5至10 倍之間。


2. 建立由大量小客戶組成的顧客群,不要集中於大客戶


a 永遠要想辦法擁有大量的小客戶——這樣會遠勝過只倚靠少數幾個大客戶。


當你失去一個大客戶,就會造成營收的嚴重損失。爭取到大量小客戶而非少數幾個大客戶,會有下列的好處:


● 大量的小客戶能夠帶來穩定性。


● 失去一個客戶不會造成太大的問題。


要盡量讓你最大的客戶占整體業績的比例不超過10%,這樣你就會擁有能長久經營下去的事業。


b 想要爭取新顧客,實際表現一定比宣傳更有用——因此要設法想出花費低廉的方式,讓消費者體驗你的商品。


提供低風險的方案讓顧客試用你的商品,如果你提供的東西貨真價實,他們就會繼續跟你往來。


在面對新顧客時,要想辦法提供更有吸引力的東西,而非僅是折扣而已。


c 別忘了聆聽顧客的意見——因為這是提振銷售最佳、最有效的方式之一。


要達成銷售,你必須清楚顧客要的是什麼,然後設法確實滿足這些需求。


讓顧客認為他們被了解並且得到回應,他們就會迫不及待和你往來。把這個列為第一要務,業績自然就會跟著來。


d 千萬別只為了要用完未使用產能而降價——因為這一定會損害事業中獲利最豐的部分。


事業的剩餘產能有很多種,像是閒置倉庫、偶爾才使用的機具、生產線停滯時間等。


當你將一切實際相關因素都計算在內,你大概就會決定,寧願讓未使用產能繼續閒置,也不要在未來替自己找更多麻煩。


事實就是這樣。


「我認為就是這些成功心態,讓人得以創業成功。


我自己從事創業30多年,成立了超過8家公司,其中有1家快遞公司,連續3年名列《企業》雜誌成長最快速 500大私人企業;還有1家檔案倉儲公司,後來透過融資購併以1億1,000萬美元售出。


一路走來,我很榮幸地認識了許多成功的創業家,我注意到我們當中大多數都同樣擁有這些成功心態,這些心態就是我們成功的秘訣。」——布勞斯基

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

男女控訴床上6大災難事













災難橫飛,讓床上的激情不顧一切地崩潰,熱騰騰的性事,
被頃刻的意外攪了局。

誰是罪魁?
男女分頭貢獻,不分仲伯。你我雖是來自金星與火星的遙遠靈魂,
但無法抗拒的彼此熱愛,美妙相處,讓男女從來都難捨難分。
誰想在床上被詛咒到死?誰想讓取之不易的心儀長上飛毛腿?
那麼聽聽來自火星與金星的說法,
他們的災難情節可能就是你們必備的前車之鑒,
瞭解災情,熟悉防災,掌握救災吧!

聽女人評選“他”災難——
1.SIZE的問題
很不幸,男人的餘悸再次被首當其衝地提及,此問題從來標準模糊,
卻讓絕大多數的男人心裏沒底,“到底多大才算大?!”打著鼓的問題,
此時男人最像孩子。真相是小到沒有存在的感覺肯定是問題,
那應該是外科的事。我們不堪的原因不是尺寸本身,
而是男人刻意地讓它“顯”大,花樣百出、千姿百態。
女人沉湎于愛中時,早已視而不見,男人的刻意隱瞞、
實質強化才是真正的重災區。于女人,愛能讓身體的短處無限淡化。

2.身體異味:各種不受歡迎的體味裏最讓女人難以忍受的是口臭,
沒有KISS的性愛與完美無緣。綠茶牙膏的廣告中,
女人表情不堪的掩鼻畫面早已深入人心。
絕大多數的我們認為來自身體的刺激異味,
對性的災難程度甚至大於尺寸的缺陷。
因為現代性愛常常是ORAL的藝術,遊走在身體間的吻一定是嗅覺先行。
上至頭髮、中到下體、尾及腳趾,當我們的嗅覺遭遇滅頂,哪裡還能言其他?

3.自詡性聖:“特棒吧!”總是一句性聖的自我評判,
讓本來不錯的SEX倒了胃口,胃酸翻滾,不吐也難。
性,其實沒有最好,只有適合。綜合的感受只有自身心知肚明,
況且每次的境遇怎會雷同。床上是男女最不願得罪彼此的地方,
點頭稱是,男人自以為床上高手,永遠讓女人欲死欲仙。
搖頭說NO,自然自討沒趣,
可自己實在沒有羽化登仙的曼妙感受。真是無比地掃興。

4.不當幽默:男人故做幽默給隱私三點起名,常常是費力不討好,
先瞭解物件是否適應吧!什麼小紅、小綠,在性品位上男人大多直觀、低下。
本來藝術、美妙的女人特質,頓時淪陷為聲色低級的器官。
女人的高貴夢想在性中是最脆弱的,傳統的性總有不見天日的烙印,
女人從性體驗中想得到的仍然是愛。
一旦性語幽默不當,你就盡情享受翻臉比翻書還快的滋味吧!

5.調侃身材 “不會吧,小象腿!”自以為輕鬆了氣氛,還憐愛地捏上一把。
殊不知,今晚興致勃勃想試的性愛新姿勢就此興致全無。
一頭霧水的男人百思不得其解。
拜託,隨意玩笑女人身材的短處,這可是大忌,
沒有女人對自己的身材百分百滿意,在自己心愛的人面前畢現無餘,更加緊張。
這是女人不配合、不肯嘗試新姿勢的最大根結。

6.N多其他:屢屢早洩、除了活塞運動再無其他、
髒話講得如火如荼、表情漫不經心一副不重視的樣子、
酷似啞巴一言不發等等都有本事讓床上的災難升級。


聽男人控訴“她”災難——
1.床上死魚:無動於衷對於男人那就是性的最恐怖事件。
“哪怕你哼哼兩聲也算認可咱的勤勞忙活,總保持優美姿勢,
我已經心急火燎,哪顧得上欣賞你的美人秀寶貝兒,
放開點,你的身材缺陷我根本不在意,我心思全在我的槍,來真格的,
你要總是精於其外,別怪我做陳世美。”

2.喋喋不休:“你愛不愛我?”“說你只愛我一個”一上床就是千萬次的問,
嬌態可人也禁不起萬千次的折騰,你問得興致盎然,
我早已無限崩潰,寶貝兒,這不是蜜語大比拼,我要的就是真槍實戰。
“別忘戴套,分泌物也會導致懷孕。”一臉普及避孕常識的口吻,
可知我早已一蹶不振,真想明天就與你永別。

3.煩瑣準備:我已無限剛硬,你還在那兒大洗特洗無限洗,
即使我對清潔無比熱愛,等我軟去,你洗也白洗。
更大的災難接踵而來,終於乾淨,你開始精心地準備後事,
左是衛生紙,右是避孕套,上是要換的女內褲,下是要換的男內褲,
我確信你就是我下體的柔軟劑,你一忙活兒,我就軟,申請專利吧!!

4.虛假興奮:“偽裝高潮更是愛”,只有女人明瞭其中的含義,
男人們卻並不領情。你的叫聲異常,身體扭動也超級誇張,
千萬別讓我摸至下體,乾澀如初,我的憤怒可要騰空而起,
男人可是用女人的興奮度來評判自己的性能力,
你的虛張一定給我致命一擊,“我為了滿足你”
如果最後再來一句雪上加霜,我們離分手就不遠了,以後你的每每高潮,
我都要奮力打假,這種關係不要也罷。

5.玩笑私密:沒事拽我的包皮,扯我的陽物,很有趣嗎?
親愛的,那可是我的自尊、信心、傲慢的濃縮物啊,卻讓你如此玩笑把玩。
你不知道男人對尺寸再大也沒信心?包皮又是男人永遠的痛嗎?
誰知道很大有多大,誰知道多長算很長:
你說你是玩笑,在我心裏卻與嘲笑無異。

6.N多其他:腋毛體毛不剃、內衣邋遢潦草、婦科疾病帶來的下體異味、
像老師一樣指導做愛、不斷與前男友進行深刻比較等等
都是最掃男人興致的招數。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

委託仲介售屋後 不能任意解約


住展房屋網提供


很多人賣房子時都會找房仲業者幫忙,通常雙方會簽下契約,在契約有效期間內,售屋者如果擅自片面解約,仍然要付給房仲酬勞。

台灣高等法院審理過這麼一件案子,曾姓女子委託「富地不動產仲介經紀公司」代銷她在台北市的房子,銷售總價為九百七十五萬元,雙方約定代銷期間從九十五年七月至十一月,在此期限內房子如果成交,曾女要付給富地公司成交總額百分之四的報酬,契約中還規定非經雙方書面同意,不得由單方任意終止契約。


提前終止契約


 


 


後來有位郭姓男子經他人介紹,告訴曾女他願以一千零十萬元購屋,曾女為之心動,竟於九十五年八月就提前終止她與富地公司的代銷契約,也沒有給富地公司仲介費用,引起富地公司的不滿,向法院控告曾女。

曾女向法官表示,她在九十五年八月八日提前終止委託富地銷售的契約,到八月十八日才與郭姓買家簽定房子買賣契約,郭姓買家不是富地公司介紹交易,她當然沒有支付仲介費給富地公司的義務。

但法官認為,委託銷售契約規定的很清楚,「本契約非經雙方書面同意,不得由單方任意變更或終止契約。」曾女因想將委託銷售的房價提高為一千一百萬元,富地公司不同意,她竟然片面解約,曾女已經違反契約的條款,她終止合約的行為不生法律效力。


房仲蒙受損失


法官指出,房仲業者在委託代銷期間,為了促使媒介買賣雙方成交,必須投入相當多的成本,要支付市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用,還要花費很大心血,如果委託人因貪圖別人出的高價就片面解約,擅自終止委託銷售契約,將使房仲公司蒙受無法預料的損失,這對房仲業者來說並不公平。

因此,台灣高等法院認為,曾女片面終止合約的行為既然不生法律效力,她與富地公司的契約仍屬有效,富地公司就有權利依照契約向曾女請求委託總價的百分之四服務報酬,判決曾女敗訴應給付富地公司三十九萬元。

曾女以一千零十萬元把房子賣給郭姓買家,比她原委託銷售金額九百七十五萬元要多三十五萬元,但現在她要再付給富地多出的仲介,曾女提前解約反而吃虧了。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

投資店面投報率 先算商圈空置率!


【網路地產王/姜宇凡/綜合】


雖然近來店面成交量有回溫的現象,但是經濟景氣仍未見改善,承租方的租金負擔能力不足,隨時有可能因為經營不善關店造成空置,所以永慶房屋店面事業部經理李元鳳表示,投資者選擇店面產品時,應先以空置率當做推算投報率的標準!


■ 空置率越高 投報率門檻應更高


李元鳳建議,投資客在投資店面時,要以商圈的店面空置率為基準,設定不同的投報率,空置率越高,投報率也要越高,才可以降低投資風險。


如果商圈內店面空置率在5%以下的,選擇店面可以2.5%至3%投報率為準、而空置率在5-10%的,投報率可控制在3%至4%之間;而如果是空置率超過10%以上的商圈,投報率至少要設定在4%以上。


■ 忠孝、士林空置率低 投資相對穩健


李元鳳建,現在的景氣來說,空置率還能保持在5%左右的商圈,通常是聚客力較強的商圈,因此選擇這些商圈投資也就相對安全。其中忠孝SOGO商圈、中山北路的晶華商圈、士林夜市商圈以及南京西路商圈等,空置率都還在5%左右,如果這些商圈中有2.5%至3%投報率的產品,就可以趁勢逢低進場。


另外像台北車站、公館、永和頂溪商圈、師大夜市、西門町等捷運站周邊的商圈,雖不若市中心大型商圈的高度集客力,不過卻享有交通便利的優勢,通勤人潮多,店面空置率在5-10%之間,選擇這些商圈店面時時,投資報酬率可設定在3%~4%之間。


而如果是人潮集散力較不穩定,承租對象也較不易有中長期的穩定來源的商圈,空置率通常都在10%以上,這類商圈的投報率須設定4%以上,較能夠降低風險,獲取穩健的收益空間。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

房東房客看屋 注意事項


【蘋果日報】

  ●房客安全措施

  ˙儘量向熟人或親友租賃房屋

  ˙宜求助於專業房屋仲介業者

  ˙看屋時應挑選在白晝時進行

  ˙找親友一起陪同前往看屋

  ˙進屋後應保持房門開啟勿鎖

  ●房東安全措施

  ˙接獲詢問來電時留意其言談

  ˙探問對方身分、工作等資料

  ˙先約在巷口觀察、查核證件

  ˙財不露白且勿獨自帶人看屋

  ˙出發前告知親友自己的去處

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

女人的88個秘密
1.越是驕傲的女子越是懂得溫柔。


2.戀愛中的女子,總是透過理想化和精神裝飾化的稜鏡看待男人。


3.外表看似快樂無比的女人,其心裏不一定亦無比快樂。


4.男人的溫柔多情,是任何女人都無法抗拒的。


5.作為女人,沒有一個想獨身的。即使獨身也是因為沒有一個適合的男人出現。


6.女人最大的心願是有一個安寧的歸宿。


7.對於女人來說,最大的打擊莫過於自己在用心雕塑了一個男人之後,自己卻失去了這個男人。


8.女人最感到快樂的本能嗜好是被愛。


9.對中意的男人,女人原本不吝惜她的溫情,但為了自己的面子,


依然渴望中意的須眉首先對她表示傾慕。


10.一個女子感到害羞的事情越多,她越純潔。


11.幾乎所有獨身女都經曆過一次戀愛。


12.再強的女人,其心裏都會有一股隱隱的柔情。


13.女人最大的弱點就是:愛感情用事。


14.一個失戀而不甘寂寞的女子,一旦生活中有新的機緣,她是不會輕易放過的。


15.女人和男人一樣,都期盼婚姻的來臨。


16.女人的潛在力量總是和溫柔調和在一起的。


17.凡是能滿足女人的利益和感情的,都被她認為是千真萬確之事。


18.即使經濟充裕的女人,也期盼自己的男人在金錢方面能夠支持她。


19.女人越成功,越想得到“王子”般的男人。


20.再本分的已婚女人,思想也有開小差的時候。只是由於諸多因素的抑制,所以她依然本分


21.凡是女人,都希望找一個完美的男人。


22.心中存著絕望的女人,男人的真誠會使她看到一線光明的。


23.女人的清高是做給男人看的。


24.不輕易發怒的女人一旦在其男人面前發起怒來,那無疑是這個男人深深傷害了她。


25.男人給予女子戀愛上的打擊,是對女人一生中最致命的傷害。


26.完整的女人,是由男人完成的。


27.女人總是渴望在眾多的男人中,選擇最適合自己的伴侶。


28.女人一旦深愛上一個男人,付出任何代價她也在所不惜。


29.女人不一定有愛情才感覺到快樂。


30.往往外表冷漠的女人,其心裏不一定冷漠。


31.自尊心很強的女子,往往在情場上不會屬於進攻型的。


32.失戀的女子,不會把愛情再看的那麼神秘,那麼甜美。


33.女人最幸福的享受,是被鐘情的男人深愛。


34.女人縱使有滿櫃子的漂亮裙衫,仍然奢望自己的男人再奉上一件。


35.女人一旦戀愛,便戀的糊塗起來。同時,女人一旦嫉妒起來,也會糊塗不堪。


36.愛美是女人的天性。


37.女人的心靈之窗多是虛掩著的。


38.女人常常注意愛情的內涵。


39.女人就像一架嚴肅的鋼琴,但她永遠不拒絕彈奏者。


40.當女人對你說她不漂亮時,那是希望你贊美她的漂亮之處。


41.女人總有浪漫的一面。


42.男人巧妙地指出女人的可愛之處,他便立刻受到她的歡迎。


43.女人依然懷念給她造成創傷的男人,卻不會真心摯愛給她包紮傷口的男人。


44.在通常女人的感情分配中,丈夫得到的分額最少,這種吝嗇並不一定因為感情的流失,


女人感情有到大一部分,擲給了幻影。


45.女人的尊嚴多體現在防衛上。


46.嘆息,是對女人最大的誘惑。


47.女孩子最容易獻身於敬畏與崇拜。


48.對於一個情竇初開的女子,愛情或許就是她的一切。


49.一個女人,最感到委屈和難堪的是男人不去關心她的精神本質,她的志趣和追求。


50.有個性色彩的女子,往往鐘情富於激情的男人。


51.一個十分講究的女人,對男人的要求也是很苛刻的。


52.當女人對男人表現出冷漠時,不要以為她漠視了他的存在。


要知道她的“表”與“裏”是成反比的。


53.一個女人無論有多少浪漫史,在她心底往往有一個永遠不會被任何人代替的男子。


54.獨身女人更容易產生孤獨感。


55.女人一得到男人的施舍,就常常想到要如何報恩。


56.女人天性愛幻想,愛憧憬。


57.凡是女人都希望結婚。但獨身女人對婚姻懷著喜惡參半的矛盾心態,


而使婚姻成為可望而不可及的事。


58.抱怨沒有一個好男人的女人,定吃過男人的苦頭。


59.玩世不恭的女子,大都在愛情上有過一次失意。


60.凡是遭過難的女人,她的心等於一塊極需要愛情的海綿,只需一滴感情,立即膨脹。


61.婚姻如同賭博。女人往往在不知輸贏的情況下便把終身的幸福做為賭注。


62.女人被愛情打擊過一次,會成熟許多。


63.幾乎所有的女人在結婚前,都只打算嫁一次人。


64.再嚴肅再正統的女人,也渴望男人的追求。


65.一個男人真心愛著一個女子,他就會用心靈去體會她最細微的精神需要。


66.男人若愛著一個女子,與其做個先征求而後吻的懦夫,不如做個吻了之後再來道歉的勇士。


67.處於戀愛的女子,常常把意中人的缺點也看得可愛。


68.只有完全成熟的女人,才有真正的秘密,不太成熟的女人,只有暫時的秘密,


不成熟的女人,則根本沒有秘密。


69.失戀的女子,往往感情由此變的深沉,氣質也由此變的成熟。


70.女人的容顏之美往往和磨難成反比,女人的魅力往往和磨難成正比。


71.大多數女人都具有“黑色幽默”的才能,當她說“是”的時候,一定是“不是”;說“不是”的時候,一定是“是”。


72.女人通常是,男人愛她一分,她就會愛男人七分。


73.女人多是為了自己的男人不懂得她的心事而煩惱。


74.當女人的心最軟弱之時,就是愛情最容易入侵之時。


75.女人的單相思是一種哀愁。


76.一個心中沒有秘密的女人,不會太幸福;一個心中有太多秘密的女人,一定有痛苦。


77.女人耐不得寂寞,是因為她生活裏不能缺少一個男人。


78.女人愛的越痛苦,往往越高尚。


79.女人的情趣越細膩,對意中人的個人要求也就越高。


80.女人第一次對男人的求愛表示同意,總是默許的。


81.女人告訴你隔壁當真沒有人時,男人該領會,她是在向你表示愛了。


82.有的女人,當男人去愛她時,她會拒絕。但當男人與另一個女人戀愛時,她又會嫉妒。


83.當女人的目光羞澀地避開你時,愛情的種子已經在她心裏萌芽了。


84.表面越冷的女人,其心裏往往越熾熱。


85.女人在男人面前撫弄自己頭發的時候,定是心已亂了。


86.不以為自己美的女人,卻往往有過人之處。


87.女人問男人的問題越愚蠢,就表示她越喜歡他。


88.麻煩通常是跟著女人一起來的,尤其是漂亮的女人。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

解除照片大小限制的語法


想在部落格文章張貼大張的照片,卻被阿虎限制而感到困擾嗎?



解除阿虎部落格語法的限制,還原照片大小的語法,就能讓你在部落格文章裡貼大照片。


方法很簡單,以先前貼的《受傷的落葉‧請坐》為例:


由於直的照片比較不受內文寬度的限制,所以我將照片放大到467 x 700畫素。


照片上傳到文章後,將左下角的「觀看HTML原始碼」打勾,就可以找到下列設定照片的語法。


<p><img src=http://tw.blog.yahoo.com/photo/photo.php?id=QKiG4t.eFR6gRBFMYscRYJtHiw--&amp;photo=ap_F23_20090211093013778.jpg /></p>



在 photo= 和 F23_20090211093013778.jpg 之間的紅字 ap_ 就是阿虎的設定,照片被限制在333 x500 ,大小如下:



如果刪除 ap_ 的字眼,語法就變成:


<p><img src=http://tw.blog.yahoo.com/photo/photo.php?id=QKiG4t.eFR6gRBFMYscRYJtHiw--&amp;photo=F23_20090211093013778.jpg /></p>


阿虎的照片限制被解除,文章裡顯示完整的 467 x 700,大小如下:



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


<網上來搶錢>網路廣告聯播 最少賺杯咖啡


自由 更新日期:2009/03/16 04:09



記者王珮華/專題報導



無論是部落格女王「彎彎」,或一天只有數百人瀏覽的小眾部落格,都能靠網路「廣告聯播」賺到錢。



根據經驗,即使是每日瀏覽百餘人的部落格,一個月下來也有機會賺到一杯星巴克咖啡錢;特殊領域的達人部落格,一個月廣告收入則有上千元,在不景氣之際,不無小補。



門檻最低 人人都可參與



想透過部落格賺錢,加入廣告聯播是門檻最低的方式。「只要部落格內容沒有違法,都可以申請Google AdSense,幾乎人人可參與。」科技公司研發測試工程師在工作之餘經營模型部落格的模術師(化名)表示,他於兩年多前在自己的部落格加入AdSense,累積至今已帶來超過1,000美元的收入,他說:「還因此讓我換了新電腦。」



什麼是AdSense?它是由Google所提供的網路廣告聯播機制,只要擁有網站或部落格,就能線上申請Google AdSense帳號,設定完成後,AdSense會產生一串程式碼,讓網站站長內嵌到網站裡,就會根據網站屬性,輪播搭配的廣告;一旦瀏覽網站的訪客,按下廣告,網站站長就可抽取一定比例的廣告費。



兩年才賺三萬多,乍看之下並不多,但若以賺外快的觀點來看,不賺白不賺,模術師的「Hobby Work 模型:部落」平日約有600個訪客瀏覽,新文章剛貼出的幾天,則每日可創造3,000個訪客瀏覽;他表示,每天平均花一小時時間在部落格上,透過AdSense,最多曾經有單日賺進25美元的紀錄,放置AdSense的三個月就收到Google的100美元支票。



要賺大錢 台灣只有30個



AdSense固然可為部落客帶來收益,但真要賺大錢,單靠AdSense並不容易。部落格觀察站長洪進吉表示,AdSense分享給部落格主的收益,每點一次廣告平均約可進帳0.062美元,若平均每100次瀏覽有五次點了廣告,每天有一萬次瀏覽約可賺進三萬元,每天1,000次點閱約可賺進3,000元;不過,全台灣只有30個部落格,可以月入三萬元以上,每月收入超過3,000元的部落格,最多也不超過1,000個。



缺乏廣告 點擊誘因不高



洪進吉表示,AdSense的優點是即使部落格每日瀏覽人數只有百餘人,「一個月也有機會賺到三美元」,就算靠AdSense賺不了什麼錢,仍是一個不錯的指標。從AdSense的收入,可推估部落格的商業潛力,「若部落格一個月可以賺進三萬元,這代表它的商業潛力應有12萬元的價值,可能是自己拉廣告,或靠置入行銷賺錢。」



「AdSense在台灣的效益,並不像美國這麼好。」洪進吉分析,由於台灣廣告主習慣透過代理商下廣告,透過Google的系統下廣告的數量並不多,由於缺乏夠多的廣告主,廣告與部落格之間的屬性有時並不夠契合;模術師也觀察到:「以我的模型部落格為例,AdSense跳出來的廣告多為工業設計、機械加工,訪客點廣告的誘因不高。」



除AdSense之外,國內也有BloggerAds與BlogAD兩個廣告聯播系統,這兩個廣告系統不像AdSense一樣,能夠以程式媒合廣告與部落格,不過,兩家廣告聯播系統的廣告版面色彩鮮明,更有生動的Flash動畫;洪進吉指出,正因為台灣廣告生態影響,目前台灣安裝BloggerAds或BlogAD的部落格,已經超過AdSense。



BloggerAds為審核制,部落客提出申請,須經該公司審核通過才能開始賺錢,且收益是根據廣告曝光量、放置高度、不重複點擊數,及部落格影響力為計算基礎,較適合具有一定讀者基礎,流量大的部落客;另一家BlogAD則沒有最小瀏覽次數的下限,門檻較低。



醒目地方 增加點擊效果



如何增加部落格的廣告收益?模術師表示,放在醒目的地方一定可以增加點擊,「但有時候你不會希望部落格一開,就讓讀者看到廣告」;廣告配色也很重要,若色彩生動,也有助於點擊,「近期AdSense也推出Flash廣告,對增加部落客營收有正面幫助」;此外,將廣告放在讀者經常會點的區域附近,也是訣竅之一,例如「回應」、「繼續閱讀」的連結附近,都是「黃金版位」。



遊走邊緣 並非長久之計



洪進吉分析,忠實讀者比較不會點廣告,反而是透過搜尋引擎進來的「散客」,比較可能受到廣告吸引,這似乎也能解釋,為何某些知名部落客的AdSense收入遞減的原因;以社交為目的之社群網站,掛AdSense的收益一般不如資訊型的部落格,因為很多網友是因為想找某些資訊,透過搜尋引擎找到部落格,若廣告與資訊本身相關度高,點擊機會大。



有沒有什麼特定內容的部落格能賺較多的廣告費?「遊走法律邊緣的部落格。」洪進吉說,提供下載點、美女圖、收集偶像劇Youtube連結的部落格,流量都很大,想當然耳,廣告收益也不會差,「不過,這類灰色地帶的部落格,可能得冒被廣告聯播網停權的風險,想藉此賺錢,並非長久之計。」



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


未繳國民年金保費須知


自由 更新日期:2009/03/16 04:09



●欠繳自己的保費,不處罰鍰也不徵收滯納金



●事後可補繳十年內欠繳部分,但須加計利率,以郵局定存計,以目前兩個月保費一千三百四十八元,拖欠一個月,利息約一點五元



●欠費超過十年或請領給付前一年有欠費,未來給付將不保證有三千元以上國民年金或四千元以上身心障礙年金



●有配偶者須為配偶負連帶繳納義務,配偶有欠費會寄發催繳通知給另一半,但不溯及婚前部分或離婚後的部分,未繳達一定期限,可罰配偶三千到一萬五千元罰鍰



(資料來源:勞委會/整理:記者洪素卿)



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


人力銀行:派遣是進大企業跳板


中時 更新日期:2009/03/16 02:39 張舒婷/台北報導



派遣人力在台灣逐漸蔚為風尚,但企業精簡成本的考量和勞工權益間的拔河賽也愈演愈烈。人力業者建議,派遣制度是大勢所趨,求職者不妨視之為躍升正職的跳板。



一○四人力銀行派遣中心觀察,從○三到○八年期間,平均每日派遣職缺成長六倍,顯見台灣已正式走向「白領派遣」時代。一○四人力銀行公關經理方光瑋分析,短派人力可依接單情況,隨時調整人力,故企業需求大幅增加。他也指出,派遣工作已享有勞健保、新制退休提撥;資遣計算方式與正職無異。



一一一一人力銀行營運長吳睿穎認為,派遣制度是潮流,台灣自從勞基法規定取消試用期後,短派確實是折衷選擇。方光瑋強調,調查指出,九成企業主願意優先晉用出色的派遣員工為正職,與待業、失業的人相比,條件好很多。



專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




徐大轉貼電子報




爆炸的洗衣機--居家重要常識






分享:爆炸的洗衣機

洗衣機洗羽毛衣會爆炸!內壁沒有排水孔的,洗衣機不能洗羽毛衣、風衣、雨衣等不吸水材質的衣服,很少人知道,卻又「不可不知的日常生活常識」

各位朋友:

以下是一個非常重要的訊息,請各位一定要耐心看完,並且用力轉寄!或許無形中會救到自己及家人寶貴的生命。

沒錯!洗衣機會爆炸!洗衣機洗羽毛衣會爆炸!

你知道現在市面上的洗衣機有兩種洗衣槽嗎?一種的內壁有排水孔,一種沒有!

會爆炸的是沒有孔的那種!

現在再問你一個問題:你家的是哪一種?

答不出來吧!

大家家裡都有洗衣機吧?

大家家裡也都有羽毛衣、風衣、雨衣等不吸水材質的衣服吧?

有想過某些洗衣機洗了這些衣服以後會爆炸嗎?

而且會爆炸這件事對廠商以及維修人員來說是一件很平常的事!

當你不過是將羽毛衣丟進洗衣機,卻換來一聲爆炸的巨響與慘不忍睹的場面,你會覺得是你操作不當?


人為疏失嗎?廠商跟維修人員對這樣的事司空見慣,而且不認為有賠償責任呢!

95/10我在網路上買了一台x普牌洗衣機,是日本原裝進口的。外觀新穎,洗衣速度很快。


96/1某天晚上在房間看書時,忽然聽見房間外一聲巨大聲響,那聲音大到令人戰慄,當下覺得,如果發出這聲響的事件是在我房間裡的話,我應該已經沒命了吧!


走出房間四處察看,赫然發現新買的洗衣機轉了一個方向倒在地上,上蓋已經裂成多片散在地面,洗衣機的後蓋也彈出來,爆炸的威力讓洗衣機飛上天空再掉下來,發出巨響!


我心裡暗自慶幸還好當時旁邊沒有人,不然這會不就炸出人命?

第二天聯繫該牌洗衣機廠商,告知對方爆炸的事。服務人員馬上說:請問你是洗什麼衣服?

當我告訴他是洗羽毛衣時,他說:日本為了節約能源,所以設計出一種特殊的無孔洗衣槽,因為它在注水時不需將大量水流至外槽,所以可以節省很多水,它的排水孔是設計在洗衣槽上方,利用離心力將水從上方帶走。


因此它的離心力很大。羽毛衣等不吸水材質衣料在脫水時不像一般可吸水材質的衣服會吸附在脫水槽壁上,相反的它會往上蓋的地方飛,加上高速旋轉的離心力,形成一個巨大的拍擊力量,很容易會將上蓋拍碎飛起來或使整台機器移位。

廠商又說:這種事件在這樣的機器剛引進台灣的時候常常發生,尤其是美容院清洗剪頭髮用的圍兜的場合。


後來他們在出廠時在洗衣機的上蓋上貼了一張貼紙,註明不可清洗的衣物種類,這樣的事才漸漸變少。

哪有什麼貼紙呀?我回去檢查破碎的蓋子上,才發現一張三個月來我不曾注意到的貼紙,字體非常的小,一般人根本無法閱讀。

傍晚的時候,維修人員來檢查,我問他這樣的情形廠商是否會理賠呢?


他說:對廠商來說,這是人為使用不當,不予理賠。


他表示:現在日本的洗衣機都是這種類型,已經很久了,在日本從來不曾發生這樣的事。

我說:可能他們日本人有把這個使用方法列入小學課本吧?台灣是不是要登在水果日報上才會讓大家知道,避免這樣的事情發生。


維修人員說:你可以試試看啊!不過根據以前的經驗,報紙並沒有太大興趣!看他一副有恃無恐的樣子,我也只有無言以對。

最後我只好轉向倒楣的網拍業者求償。因為還差五天才到保固,所以廠商同意賠我百分之四十的貨款,他也承認,他也知道這種洗衣機會有這樣的狀況,當初他應該在出貨時跟我說清楚,是他有疏失。

現在很多人都在大賣場買家電,我相信不是每個賣場的售貨員都會知道要詳細說明這點!

位讀者,請一定要牢牢記住,買洗衣機時注意一下它的洗衣槽內壁,如果它是沒有孔的,就一定不可以洗任何不吸水材質的衣服,否則,縱使炸出人命來,廠商也不會給予理賠。

維修人員很幽默地告訴我:但是很奇怪,從來就沒炸死人過耶!



希望我們都不會是那個被洗衣機炸死的第一個人!

謝謝jill提供


文章來源:徐大轉貼電子報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

全身器官挑逗技巧一網打盡





當人體肌膚感受到各種外來的刺激時,會由“感覺接受帶”的器官將它傳達到大腦,然後大腦

 

再發出資訊告訴自己︰“這種所刺激帶來的是喜?是怒?是哀?是樂?”如果藉以激起了大腦

 

的性欲動力,會引爆出被愛撫者一股渴望更進一步肌膚之親的心理狂潮。

 

$ X2 S4 s# b6 `' H4 s
. U( G/ B, d% x: T) D
我們先來探討一下【男性的性感帶在那裡?】


醫學上形容性感帶是“聚集了許多能夠接受多樣感覺神經末端的寶庫”。不可否認的,生殖器

 

官絕對是主要的性感帶,所以男性的性感帶集中在陰莖,特別是龜頭,當陰莖受到刺激會興奮

 

勃起,準備進入正式的性甈陛A而性行為的結果則是藉由射精中樞的作用得到高潮、同時射精。


但是....醫學上認為,陰莖的性感度受到大腦的影響很大,甚至有出現敏感度高低的不同,如此

 

可為男性同胞平反,也就是說男人並非是純粹生理性的動物。舉例來說, 男性會因為當時的好

 

心情,身體的其它部份也會感受到快感,不光是陰莖,只要是面對自己打從心底愛的人,身體

 

各個部位的愛撫都是令人心醉神迷的。



★男性性感帶,一網打盡的挑逗招數★


頭髮─溫柔的撫觸發絲,甚至輕吻。人體的頭皮頗為敏感,藉由發絲牽動頭皮,可牽引出潺潺

 

情意。


嘴唇─除了親吻之外,用舌頭舔舐、用手指頭輕輕撫摸,都能讓男性從心底泛起一陣酥痒。

 

/ J0 X6 M) a4 q
2 M. B; I4 m. L" J- v! E
頸子─親吻、或是以鼻子輕撫摩擦,讓男性心痒難熬。5 i$

 

h; u" z' n  `! y1 H" I
乳頭─用嘴吸吮逗弄,或用手指輕按畫圓。- G

 

7 o5 y/ S& H' h& Q& X
9 M9 C) B$ X+ J
手指─溫柔地吸吮指頭、輕咬指尖,手指也是人體感覺神經密布的部位之一。


肚臍、腹部─人體腹部肌膚極其敏感,觸覺十分敏銳,舔舐親吻都會讓人擋拂全身骨頭都軟了

 

下來。9 d

 

' e; O6 m7 b) w) O& Q( y
9 v& M- Z# x+ a0 ^: S% D
陰莖─口交的模式最能讓男性紛紛繳械、馬上投降了。另外,用手幫它愛撫自慰,也能達到類

 

似的效果。而陰莖最敏感的就是龜頭的尖端部位和龜頭冠及包皮內面一帶。


臀部─細細輕啄臀部肌膚,你會感覺到對方的肌膚因高度刺激而呈緊繃狀態,如果你願意,更

 

可以親吻愛撫他的股溝、肛門部位。

 

- t6 H" Q' O2 @2 Z& c
/ N. ~6 N6 [5 L! A
雙腿─從大腿根部到小腿肚,都是可以加以親吻、摩擦的敏感地帶,尤其是大腿接近臀部的地

 

方,更是禁不起絲毫的刺激,雙腿隙縫之間可說是情慾的峽谷,沿路佈滿了敏感穴道。

 

另外,腳趾頭也是-男性性感帶之一

 

A9 a' P0 }
5 w5 k7 {' ^+ t) R7 |3 e: |; A
人是感情的動物︰心理情感駕馭性感帶


性感帶並不是一張製式的尋寶圖,讓你按圖索驥去激活對方的性愛回應。性愛的火苗及回應,

 

還是取決於大腦的感情原素,包括心理、感情、情緒等方面,並非單單來自於生理層面而已,

 

只有在良好的情緒狀態以及適宜的性感刺激之下,性愛才會美好,性高潮才值得期待

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

男性手淫二十二式




1.握拳式
 這是一種常用的技巧,像握網球拍一樣用手握住陰莖上下抽動。這種方式使陰莖和手掌接觸最強烈,刺激也就最強烈。如果你的陰莖較大,就比較適合這種方式。但如果你的陰莖比拳寬短,這種方式的抽動距離較短,採取下面的技巧可能更好。



2.五指式
 這種技巧是將手臂同陰莖呈對角,把四個手指放在陰莖上部拇指放在下部。這種方式能加強手對陰莖摩擦的控制,即使你的陰莖較小也能使手沿整個陰莖長度抽動。



3.三指式
 這種方式較適合初中生或陰莖小的人。就像握鋼筆或鉛筆一樣握住陰莖。這種握法最具控制力和抽動距離(從陰莖根部到龜頭,但手與陰莖的接觸最小。



4.反握式
 這是反向握拳式,既有趣又刺激。這種方式是用右手從左側握住陰莖,使你旋轉手腕拇指朝下向右側輕輕拉動陰莖。剛開始可能不太習慣,但確實是握拳式的精彩演變。



5.單側式
 僅僅刺激陰莖遠離腹部的一側。當你手淫陰莖的這一側時,另一側也急切需要愛撫。快要達到高潮時,用手握緊整個陰莖。這時候快感會非常強烈,並立即達到高潮。



6.滾揉式
 將雙手放在陰莖的兩側象洗手一樣快速揉搓,此種方式不需要潤滑劑。



7.擊鼓式
 設法使三角褲內的陰莖勃起,用手指或其他東西拍打性器。這種方式需要耐心,但最後的高潮非常強烈。



8.性交式
 側臥並用反握式握住陰莖,翻身將手頂在床上在手心中抽動陰莖。就像性交一樣,手不要動而前後擺動下身。當你在“陰道”中抽動時,用另一隻手感受陰囊的前後擺動就更刺激了!



9.擠奶式
 用潤滑劑將陰莖和雙手充分潤滑,將拇指和食指套在陰莖上從根部向龜頭滑動。當指環到達龜頭時,另一隻手同樣套住陰莖根部向上滑動,雙手交替進行。



10.反擠式
 這種技巧同擠奶式相似,只是方向相反,是從龜頭向陰莖根部摩擦。雙手應充分潤滑,手指呈“C”型向下滑動。



11.深插式
 手握空拳放置龜頭前方,將陰莖從拳心插入,當龜頭快從另一端刺出時,用另一隻手套在前面,就像深深的刺入陰道。



12.美人魚式
 就像丹麥哥本哈根海邊的美人魚那樣坐在自己的腿上,並把腳偏向右側,稍微伏下身體使勃起的陰莖可以放入左腿的腿窩(膝關節的後面)中,移動右腿將陰莖夾 緊,並塗上大量的潤滑劑。現在可以擺動身體前後或上下抽動來享受美妙的快感;也可以伏下身體用大腿前後擠壓,這樣會更刺激;也可同時用左腿夾住陰囊。熟練 掌握這種技巧後,還可以蹲著或站著進行。這種技巧解放了雙手,而且高潮比用手強烈的多。



13.“V”字式
 塗一些潤滑劑在龜頭,陰莖和陰囊上,在一隻手上特別是中指和無名指的指縫中塗大量的潤滑劑,將這兩個指頭分開呈“V”字狀。用這兩個指頭夾住陰莖上下滑動,同時用另一隻手撫摩陰囊。適當的變換滑動的速度和手指夾住陰莖鬆緊度,體會不同的性快感。



14.擰瓶蓋
 一隻手將陰莖皮膚最大限度拉向陰莖根部,塗上潤滑劑的另一隻手擰動龜頭,就象在擰瓶蓋一樣。



15.“八”字式
 使用潤滑性較強的潤滑劑(如嬰兒油)塗在包皮環帶(龜頭和陰莖的聯結處周圍,用手掌的虎口部位從下方向上托住包皮環帶部分的陰莖,沿龜頭邊緣上下滑動。注意,不要用其他手指觸摸陰莖或龜頭,而且要儘量慢的滑動,滑動越慢,最後的高潮越強烈。



16.蒸汽浴
 等到沒人在家的時候,把衣服全脫光。將浴室的水溫調到最熱,待浴室充滿熱蒸汽後,進入浴室,關上水龍頭和浴室門。在又熱又潮的浴室中手淫,任你的想像在熱浪中飛奔。



17.麻木式
 躺在地板上,把枕頭放在右手的前臂部,同時用左手使陰莖勃起。過一會兒,右手就會感到麻木,這時候用麻木的右手撫摩陰莖,會感到像是別人在幫你手淫。不要太過頻繁使用這種方式,以免影響手臂的血液迴圈。



18.掌心式
 將潤滑劑塗在龜頭上,一手持陰莖,一手用掌心摩擦龜頭尖部。



19.快速式


     用食指鉤住龜頭邊緣,同時用大拇指摩擦龜頭上面的平滑部分,這方式能快速達到高潮



20.揉包皮
 如果沒有割過包,可以用食指揉搓包皮下端末梢部分,這種方式不能快速達到高潮,但高潮時會射出大量精液。



21.單指式
 陰莖勃起,用食指輕柔緩慢的揉搓包皮環帶後一釐米處。這種方式需要耐心和時間,但都物超所值。



22.倒立式
 脫光衣服躺在床上,抬起雙腿身體向後翻動接近倒立的體位(可以靠牆保持平衡)

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

預售屋議價實務



預售屋購屋議價秘訣15


一、               聲東擊西法


招式內容:若個案產品規劃1~4房均有,通常大坪數銷售單價會較低,由洽談4房產品反帶入2~3房單價。


切記重點:必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。


二、               惡客殺價法


招式內容:下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象,但補足訂金又議,甚至簽約前,面露難色再議。


切記重點:議價方式軟中帶硬,以退為進見好即收。


三、               暗渡陳倉法


招式內容:鎖定住家附近個案,以介紹親友為由代看,要求仲介費用,成交時可省部分自備現金。


切記重點:所謂的親友至少須出現一次,以便配合議價。


四、               人海戰術法


招式內容:房屋給付小訂後,帶兄弟姐妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看,但多表示價格太高不宜購。


切記重點:眾人均嫌價格昂貴,以壓力頗重為由逆式議價。


五、               哀兵必勝法


招式內容:到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長,設法拉長補訂時間,以爭取議價空間。


切記重點:以經濟弱者姿態出現,壓低身段爭取議價同情票。


六、               財大氣粗法


招式內容:參觀工地時,炫耀自己房地資產或投資理財,表明是投資立場,至少探價三次以上才下訂,強調逢低買進。


切記重點:施展本招時,個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。


七、               黑臉白臉法


招式內容:夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。


切記重點:黑白臉角色務必堅持到底,絕不能互換角色,直到議價成功亦然。


八、               投石問路法


招式內容:參觀工地時不露聲色,暗中記下中意之戶別,改天友人至工地就此戶大幅議價,以瞭解鎖售價格底限。


切記重點:友人議價若成仍須退訂,表示價格尚有空間,若議價未成亦可得知大略底限。


九、               趁火打劫法


招式內容:個案為促銷或引來人潮,推出特價優惠戶時,以用買可不買之投資角度,再往下議價探底。


切記重點:挑戰廣告特惠戶,必須藝高人膽大,現金或支票要露臉。


十、               強渡關山法


招式內容:選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價,請求工地以專案簽報。


切記重點:集體購屋原則首重團結,推舉發言人避免分化,遭到個個擊破。


十一、  狐假虎威法


      招式內容:參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名,禮節待遇及切入議價均佔優勢。


      切記重點:確認所冒稱人員不在現場,應於非假日運用以免穿梆。


十二、  孝子議價法


      招式內容:年邁老父協助年輕子女成家立業,年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好,年輕人即可順勢直搗黃龍。


      切記重點:切記首次議價絕不可付訂保留房屋,以喪失議價運作之主權。


十三、  老千佈陣法


      招式內容:選購戶別時表明要購買整層,以利單價談判,嗣後告知已購他案,但道義上仍購買一戶,但單價要比照辦理


     切記重點:心目中已選好的戶別,要排在佈陣範圍,以免白忙一場。


十四、  鴻門宴陣法


      招式內容:前數次純參觀工地,要下訂時挑選工地即將下班時間,洽談邀約共進宵夜,席間達成議價目的。


      切記重點:設席地點在工地附近較不易遭拒,對象為俱決策能力者為宜。


十五、  現金回饋法


      招式內容:預購戶別選定時,不選擇於工地下訂,另通知業務員至家中收訂,並表明協助達成議價備有感恩賞金。


      切記重點:此招有損雙方道德形象,雖業界時有所聞,但建議備而不用。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

仲介業開發勝經


壹、          如何加強專任委託:


 


一、             一般委託與專任委託:


 


(一)一般委託分析:(無保障)


 


1.      容易被屋主私下成交。


 


2.      容易被同業破壞。


 


3.      服務費常被折佣。


 


4.      廣告費投資一堆,但被同業配對成交,終究一場空。


 


(二)專任委託分析:(易掌握)


 


1.      專任委託有專賣權,成交率自然較高。


 


2.      鎖定專業經營目標,確保同仁努力成果。


 


3.      可以節省同仁時間,容易冒泡。


 


(三)爭取A級賣方:(A級物件潛在來源)


 


1.      管理困難:沒有時間、搬家、閒置、合夥拆夥、地區沒落。


 


2.      資料調度:缺錢、失業、負債、無力清償。


 


3.      緊急事故:離婚、無知、精神異常、繼承、升遷調職。


 


二、             讓屋主委託的說帖:(賣得快、賣得好、賣得安全)


 


1.      由合法的不動產經紀業及訓練合格的不動產人員,專業形象、品牌良好、積極專心賣房子,來為您專職服務。


 


2.      報廣、DM、夾報、網路、電視廣告、OPEN HOUSE、多店聯賣。銷售不動產要支付廣告費用及花費諸多精神,交給我們,一切來統籌負擔,成交才付服務費。


 


3.      我們代為接聽電話及篩選客源,避免不必要的騷擾,有需求的客戶才帶看。


 


4.      公司長久經營以來,已成交並累積了許多客群,而且有很好的口碑,可以加速成交的機會。


 


5.      由專業的經紀人員帶看,避免詐騙集團或居心不良的人看屋的風險,並且真正過濾沒有誠意的買方來亂砍價格。


 


6.      委託給專業的仲介公司出售,買方不侷限在一、二組之間,比自己賣容易賣到好價錢。


 


7.      以電腦、履約保證來嚴控交易流程,提供交易的安全保障;並有國家考試合格專任代書駐店服務,避免買賣契約諸多的陷阱。


 


8.      提供專業的節稅方式,協助您事先了解稅費的多寡,仔細控制預算;並隨時掌握市場最新動態,提供行情分析,建議最佳合理價位。


 


9.      當買賣價格有所差距時,經由經紀人居間協調、折衝,避免爭議而容易促成。


 


10.  專業的行銷優勢,給您買賣皆歡的雙贏交易。


 


三、             增加簡報說服力的工具:(開發接近手冊)


 


一般業務員,不知道如何取得客戶的信任?也沒有開發的敲門磚,如果製作簡易的接近手冊,增加專業度也增強說服力。


 


裡頭圖文並茂,將輔助工具轉化成有組織的話術。


 


下列提供收集文件資料為製作參考:


 


1.      個人簡介或公司簡介。(列印網頁)


2.      個人不動產專業證照或推薦書。


3.      商圈圖或都市計劃圖,提供市場資訊並熟悉當地的大小環境、公共設施。


4.      公司對委託物件的作業流程與廣告配當。


5.      免費代估土地增值稅與賣方應付費用等稅費一覽表。


6.      廣告範例。(夾報、DM、報紙稿…)


7.      公司網頁物件的強力曝光。


8.      市場情報及重要資訊。


9.      買賣不動產代書流程圖。


10.  贈送季刊及小禮品。


 


四、             專任委託之障礙:(答客問)


 


(一)不簽委託:


 


A、現象:許多屋主常常想著不必簽約,把客戶帶過來,若是成交服務費照給。


 


B、 探索原因:1.想自己賣賣看。2.不想被合約綁住。3.敷衍你。


 


C、對應話術:


 


1.      公司有規定,若沒有專任委託,無法聯賣,我一個人的客戶有限,處理起來也比較麻煩。


 


2.      專任委託,大量曝光,輸入電腦資料庫、報廣、夾報,有大量的廣告,賣房子速度才快。


 


3.      將心比心,如果換成你是我,一定能勤勞的對於專任委託全力以赴,沒有合約最大的損失還是屋主。


 


4.      從安全角度來看,一間房子交給多家人員帶看,人員良莠不齊,不會珍惜房子,難保不會發生損壞屋況,忘了關門窗或電,甚至借屋約會或遺失屋內物品的情形。


 


5.      既然大家都可以賣,每個人的心態都不專心,“雖然我們很努力,但若是別家成交,就白費工夫。


 


”所以大家都不會認真,甚至拿你的房子來促銷他的專任委託。


 


(二)砍服務費:


 


A、現象:屋主在委託前,常常想著服務費是否太高?捨不得給或沒有「服務有價」的概念。有時希望服務費先少一點或是別家可以做為何我們堅持4%


 


B、 探索原因:


 


1.先殺服務費,想省錢。


 


2.同行惡性競爭,導致服務費標準錯亂。


 


C、回應話術:


 


1.      不動產仲介業已法制化,而內政部規定之報酬在6%內的標準。服務有價,別家公司只想爭取委託,你想服務會打折嗎?


 


而且我們公司完全公開透明,努力幫屋主賣到合理行情,而無差價。


 


2.      房子能賣得出去,賣個好價格最重要,若是無法賣掉,服務費再多也沒用。


 


3.      一百萬的成交服務費才四萬元而已,而且有全程的服務,因為您的房子我們很重視,也要能保障您的交易安全,讓您更安心。


 


4.      服務費降%,以致其他業務員配對的意願也就降低了,你說房子真的會「賣得快」、「賣得好」嗎?


 


(三)已經有買方在談:


 


A、現象:當我們好不容易募集到自售物件時,屋主經常以「已有買方在談」來拒絕。


 


B、 探索原因:


 


1.買方尚未簽約,也可能代表條件、價金尚有差距。


 


2.可能是推託之辭,而想自己試試看,也可能排斥仲介。


 


C、因應話術:


 


1.      首先,保持風度、穩重地恭喜他,增加對方好感。


 


但也提醒他,爾後若是有機會或是關於代書、稅費等都可以由我們來服務。願意成為他的不動產顧問。


 


2.      也許反問他對方付訂了沒?因為有些買方只是說說,拖了他的時間,但最後沒有結果,反而延誤了好時機。


 


3.      也可以告訴他,現在社會上很多詐騙及陷阱,或是買方找代書勾結,那就有風險。相對由專業仲介公司在交易上嚴密層層把關,交易較有保障。


 


4.      我們手上擁有非常多的客戶群,若是屆時沒有賣掉,也希望能賜與服務的機會。


 


(四)別家仲介公司估價較高:


 


A、現象:房地產是一地一價,但所謂市場行情,本來標準就不一定,但我們會發覺屋主希望能賣到最高價,以致埋怨我們估價太低。


 


B、 探索原因:1.想多賣一點。2.只想評估自己房子價值,並非真心出售,有賣沒賣都可以。


 


C、應對話術:


 


1.      估的價應該是廣告價格,但客戶出價時會再建議行情價格,估價高不代表賣的高,今天我接你的房子,就會認真來處理,價格開的高,因此沒反應,對你並無好處。


 


2.      如果只以估高價來獲得您的歡心,要能賣掉房子才是事實,不是充充案子,消費者也會打聽、比較,希望不要因此喪失了最佳時機。


 


3.      提供資料給他,讓我跟你分析這附近的行情及成交情形,說服他給我們賣。


 


(五)委託時間太長:


 


A、   現象:房地委託有一定的作業程序,但賣方總是希望委託期限能不能短一點,能快速處理售屋問題。


 


B、探索原因:


 


1.希望能早點出售。


 


2.怕仲介不認真處理。


 


C、   因應話術:


 


1.      其實一般來說,用三個月銷售房屋只能算是很短也很快的時間了,簽完委託後有七日的產權調查,調查完竣執行廣告,買方出現要經過帶看,過濾有效買方,產權審閱、說明、複看、談價等,這時間已去掉大半,所以三個月只是一個普通的時間。


 


2.      今天跟你簽三個月,並不是三個月才成交,因為房子要賣個好價格,要等有好的買方,你才不吃虧,如果賤賣,時間一天就可以了,但也虧大了。


 


3.      專任委託一期三個月,但也希望在最短的時間幫您賣掉,因為成交快,我們雙方都OK,所以我們不可能拖您的時間。


 


五、             專任委託的好處:


 


1.          專任委託所以專責專賣,如果在不動產的過程中簽訂專任委託,有任何狀況可以找專人負責,隨時全天候有專人來為你服務把關,安心又安全。


 


2.          專任委託就是專案來處理,在銷售的過程中如有客戶一有喜歡,會馬上立即的與你做配合磋商,同時將第一手的銷售資訊傳達給你,不像一般委託,還要先確認房屋是否還在銷售中?


 


不但延誤時間,而會讓買方對屋主的售屋誠意產生疑慮。


 


3.          專任委託有高品質服務,例如所有的高級品牌的商品也都擺在專賣店或精品專櫃,並且做VIP的服務,只有低價商品到處在賣。


 


4.          專任委託不會一屋二賣或一屋多賣,因而不會造成無謂的消費爭議糾紛,避免一些不必要的法律問題讓人煩心,買賣不動產安全措施很重要:買賣房屋不像在菜市場買菜買蔥,要用有憑有據的器具表格,確認仳此的買賣權利及義務。


 


5.          簽一般委託給很多仲介公司,現代的資訊網路資訊這麼發達,買方都知道屋主委託給很多仲介在賣,反而覺得屋主很著急,趁隙進而殺價;此外,很多公司因為惡性競爭,開價不一致,導致混淆市場資訊,就算找到喜歡的買方,他也大力殺價,最後損失的還是屋主。


 


6.          簽一般委託給仲介公司,對於公司的立場來看,也一定不會願意投資太多資源,因為變數也大,有時只會做白工,徒勞無功的生意不會去做,只要他們不會願意提供大量的人力、精神廣告等行銷通路,你的房屋銷售因此也大打折扣。


 


7.          以員工的心態來看也是一樣,沒有專任委託,沒有人願意專心認真地幫屋主賣房子 ,不是漫不經心就是把案子擱置在一旁冰凍,甚至做為促銷的對象,因此而延宕時間。


 


8.          沒有專任的委託,就無法有大量統一售價的廣告,所以機會也少,而開放多家仲介公司胡亂地削價競爭,買方也看的混亂,覺得房屋本身有問題有缺點,房子容易被賣爛因而滯銷乏人問津。


 


9.          沒有專任委託,若是把鑰匙交給很多家仲介公司,因為人員的素質不一,隨意帶人進出你的房子,你的個人隱私、生活品質、生命財產都沒有保障;如果是空屋情形,也沒有一個人有公德心,真心照顧及愛惜你的房子,房屋賣相差,自然客戶也不會喜歡。


 


10.      沒有專任委託的物件流通有限,只有經紀人員在單打獨鬥,缺乏團隊力量整合,缺乏友店及同仁配對,一旦通路只要受到限制,就會錯失成交機會。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

不動產稅法計算題實例


房屋稅計算實例:




一、甲君五年前購屋乙棟,評定單價3000/m2,折舊率1%,路線調整率為200%。已知該房屋面積為100m2,供自住使用,問應納房屋?


答:(1)房屋現值=3,000×100m2 ×(1-5×1%)×200%


              =570,000


(2)應納房屋稅=570,000×1.2%


             =6,840


二、A君之房屋現值為60萬元,試依下列各種情形,計算其應納房屋稅款?(假設該縣()房屋稅之徵收率均採最低稅率)


    (1)供住家用。


    (2)供營業用。
(3)
供建築師事務所用。


    (4)房屋面積八分之一部分供營業用,八分之七部分供住家用。


答:


    (1) 供住家用=600,000×1.2%=7,200


    (2)供營業用=600,000×3%=18,000


(3)供建築師事務所用=600,000×1.5%=9,000


(4)非住家用面積未達1/6,仍需以全部面積1/6計課非住家用房屋稅,故房屋稅=600,000×1/6×3%+600,000×5/6×1.2%


                =9,000


 


 


 


契稅計算實例:


一、甲出售房屋一棟予乙,該房屋之評定標準價格為50萬元,若依評定標準價格課徵契稅,則其應納契稅為何?


答: 


買賣契稅:500,000×6%=30,000


二、甲向法院標購房屋一棟,標購價格為60萬,倘若房屋標準價格為80萬元,其應納契稅為何?若房屋標準價格為50萬元,其應納契稅又為何?


答:


(1)標準價格為80萬,甲得按標購價格60萬申報為契價,則應納契稅為:


600,000×6%=36,000


  (2)標準價格為50萬時,甲得選擇按標準價格為契價申報,則應納契稅為:


500,000×6%=30,000


三、甲以所有評定標準價格50萬之房屋與乙所有評定標準價格80萬之房屋交換所有權,則甲、乙各應納之契稅為何?


答:


(1)  甲應納之契稅:


       500,000×2%+(800,000-500,000)×6%


=28,000


(2)   乙應納之契稅:


500,000×2%=10,000



 




土地增值稅計算實例:


一、甲於809月購買土地一筆,面積100平方公尺,並按當期公告現值1000/m2申報移轉現值,嗣於952月將該筆土地出售,並依當期土地公告現值2000/m2為申報移轉現值,設物價指數為120%,則甲應納土地增值稅為何?


答:


(1)  先將前次移轉調整物價指數:


10,000×120%=12,000


(2)  應納土地增值稅如下:


(20,000-12,000) ×100×20%=160,000


二、假設甲於941021第一次出售都市自用住宅土地,面積30平方公尺,公告現值為每平方公尺100,000元,前次移轉(六年前)公告現值為每平方公尺40,000元,當前次甲購買時為基期,至9410月甲申報土地增值稅時公告之消費者物價指數為150%,試問:


(1)該土地若採用一般住宅用地稅率時,該繳之土地增值稅。


(2)該土地若適用自用住宅用地優惠稅率時,所應繳土地增值稅。


(3)若甲已於946月,購買另一自用住宅用地,面積40平方公尺,公告現值為每平方公尺200,000元,當您幫甲作最好稅務規劃時,您會建議甲採取一般住宅稅率或自用住宅優惠稅率計課土地增值稅,請說明其理由。


答:


(1)  採用一般住宅用地稅率時:


土地漲價總數額:100,000×30-40,000×30×150%=1,200,000


(2)  適用自用住宅用地優惠稅率時:


應繳之土地增值稅=1,200,000×10%=120,000


(3)  如無特殊考量,本人會建議甲採取一般住宅稅率計課土地增值稅,因其符合重購退稅之條件,可退稅240,000元。另外,自用住宅用地優惠稅率一生僅可使用一次,可以保留日後使用自用住宅優惠稅率節稅之機會。


 


三、某甲在台北市有都市土地一筆,面積500m2,其前次移轉現值為2,000/m2


   本次移轉現值為9,000/m2,試問甲如申請按自用住宅用地課稅應納土地增


   值稅為何?


答:


(1)  先將前次移轉調整物價指價:


2,000×200%=4,000


(2)  自用住宅300 m2部分之土地增值稅:


 (9,0004,000) ×300×10%=150,000


(3)  超過都市土地其他2 00 m2部分之土地增值稅:


[(4,000×20%)+(1,000×30%)]×200=220,000


    (4)甲應納自用住宅土地增值稅為:


      150,000+220,000=370,000


 


 




地價稅計算實例:


一、     某甲在台北市有土地一筆,面積200 m2,其申報地價為6,000/m2,假設台北市累進起點地價為600,000元,試問某甲一年應納多少地價稅?


答:


(1)先計算某甲台北市之地價總額:


  6,000/m21,200,00


(2)未達過累進起點地價部分稅率10%0,超過部分未達累進起點地價5倍以內稅率15%0,故某甲應納地價稅:


    (600,000×10%0)+(600,000×5%0)=15,000


二、A君有一筆商業用地,其地價總額為250萬元,假設累進起點地價為200/m2,求A君應納地價稅?


答:


(1)  先換算累進起點地價:


   200/m2×700=140,000


(2)  A君應納地價稅:


(1,400,000×10%0)+(700,000×15%0)+ (700,000×25%0)+ (700,000×35%0)+ (260,000×45%0)=65,600


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(2) 人氣()

公寓大廈管理條例


公寓大廈管理條例
中華民國八十四年六月二十八日總統華總()義字第四三一六號令公布全文五十二條
中華民國八十九年四月二十六日總統華總()義字第八九○○四四三號令修正第二條條文
中華民國九十二年十二月三十一日總統華總[]義字第09200243911號令修正
--------------------------------------------------------------------------------
第一章 總則
第二章 住戶之權利義務
第三章 管理組織
第四章 管理服務人
第五章 罰則
第六章 附則

第一章
第一條
為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。本條例未規定者,適用其他法令之規定。
第二條
本條例所稱主管機關:在中央為內政部,在直轄市為直轄市政府;在縣()為縣()政府。
第三條
本條例用辭定義如下:
一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。  
三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。  
七、區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。  
八、住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人:指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人:指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
十二、規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

第二章 住戶之權利義務
第四條
區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
第五條
區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
第六條
住戶應遵守下列事項:
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。  
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。  
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。  
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。  
前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。  
住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
第七條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
第八條
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣()主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。
第九條
各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
第十條
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。
前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣()政府定之。
第十一條
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。  
前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
第十二條
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。
第十三條
公寓大廈之重建,應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者,不在此限:
一、配合都市更新計畫而實施重建者。
二、嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。
三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者。
第十四條
公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一,經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執照之申請,其名義以區分所有權人會議之決議為之。
第十五條
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。
住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣()主管機關處理,並要求其回復原狀。
第十六條
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣()政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物之主要構造。
住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。
住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣()主管機關處理。
第十七條
住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。  
前項投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔。

第十八條
公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣()主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣()主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。
公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金,於本條例公布施行前,起造人已取得建造執照者,不適用之。
第十九條
區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
第二十條
管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
第二十一條
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
第二十二條
住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:  
一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。  
二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。  
三、其他違反法令或規約情節重大者。  
前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。  
前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。
第二十三條
有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。
第二十四條
區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
公寓大廈專有部分之無權占有人,應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。
無權占有人違反前項規定,準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。

第三章 管理組織
第二十五條
區分所有權人會議,由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。
有下列情形之一者,應召開臨時會議:
一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣()主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣()主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。
第二十六條
非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣()主管機關報備。
一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。
三、公共基金之分配。
四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。
五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。
第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定,於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。
第二十七條
各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。
第二十八條
公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣()主管機關報備。
前項起造人為數人時,應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時,起造人應就同一議案重新召集會議一次。
起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。
第二十九條
公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。
管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣()主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。
第三十條
區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。
管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。
第三十一條
區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
第三十二條
區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。
第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
第三十三條
區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。
第三十四條
區分所有權人會議應作成會議紀錄,載明開會經過及決議事項,由主席簽名,於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
前項會議紀錄,應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。
第三十五條
利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。
第三十六條
管理委員會之職務如下:
一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。
第三十七條
管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
第三十八條
管理委員會有當事人能力。
管理委員會為原告或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。
第三十九條
  管理委員會應向區分所有權人會議負責,並向其報告會務。
第四十條 
第三十六條、第三十八條及前條規定,於管理負責人準用之。

第四章 管理服務人
第四十一條
公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記,並向中央主管機關申領登記證後,始得執業。
第四十二條
公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議,得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。
第四十三條
公寓大廈管理維護公司,應依下列規定執行業務:
一、應依規定類別,聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員,並負監督考核之責。
二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。
三、應依業務執行規範執行業務。
第四十四條
受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員,應依下列規定執行業務:
一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。
二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。
三、不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。
四、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。
第四十五條
前條以外之公寓大廈管理服務人員,應依下列規定執行業務:
一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。
二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。
三、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。
第四十六條
  第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法,由中央主管機關定之。

第五章 罰則
第四十七條
   有下列行為之一者,由直轄市、縣()主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:
一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。
二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。
三、區分所有權人或住戶違反第六條規定,主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求,經通知限期改善,屆期不改善者。
第四十八條
有下列行為之一者,由直轄市、縣()主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:
一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

看穿房仲 5大祕技 8大必問



看穿房仲 5大祕技 8大必問


看穿房仲 5大祕技
買方當道 房仲讓價手段多

在證券業工作的張小姐,最近喜滋滋地搬新家,因為這不但是她人生中第一間自己買的房子,最重要的是,她用比行情低2成的價格購入一間所謂的「斷頭屋」,當然開心得不得了。


周遭親友紛紛向她探詢,她是如何得到這類「好康」資訊,張小姐大方分享:「是我的房仲經紀人透露給我的!」撰文:李偉麟 攝影:張智傑/壹蘋果地產王

根據信義房屋統計,台北市縣中古屋委託房仲業者銷售的比例已高達7成5(詳附表),顯示都會化程度高的城市,賣方相當倚賴房仲業者;而買方在蒐集市場訊息時,房仲業者更是不可或缺的資訊管道。


因此,如何與房仲業者打交道,本文提供5大祕招,讓你不僅能事先避險,還能預先獲得「好康」的青睞。

祕招1



房仲業者是普專或高專?



「普專」與「高專」,指的是業務員領取薪資與獎金的模式。


普專是「高底薪、低獎金」,高專則是領較少的底薪,但佣金的抽成比例較高。


一般說來,直營店大部分採普專經營模式,加盟店則多半是高專制。



高專薪獎制的業務員,通常是銷售技巧與經驗較老道的「老鳥」,在房仲業的職齡也較深。


台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長李同榮說,職齡深的經紀人,房地產的專業度較高,所握有的資源也較雄厚,不論在人際、通路及顧客經營的網絡都較強,因此仲介成交的速度相對較快。



房仲菜鳥雖然經驗沒有那麼豐富,但也因為如此,反而對每一位客戶高度熱忱對待,只要互動良好,很容易對客戶掏心,有時甚至連底價都很容易透露出來。



普專制因為業務員能分到的佣金比例不高,大部分主打公司品牌和團體戰,同時要求旗下店頭與業務員採取標準化的作業模式與服務流程;而高專制則是業務員的個人品牌形象較凸出,每位業務員的作業模式不盡相同。


祕招2



你是A級或D級客戶?



每位房仲業務員手頭上都有一大串客戶名單,為了進行客戶管理,而將客戶分級,第一手的資訊,通常是給那些排在名單最前面順位的「A級客戶」,例如前例中的張小姐。



要成為「A級客戶」,先要表現出誠意。這裡所謂的「誠意」,不是口頭上隨意表示就行,而是要有實際行動。


時運國際不動產顧問有限公司負責人陳偉文指出,「一開始就要相信業務員,把你的需求盡可能完整地表達給對方。」



有些準買方在帶看之後,沒有明確地向業務員表達「要」或「不要」的進一步資訊,這樣讓業務員很難繼續服務下去。



因為客戶沒有讓業務員了解自己對房屋的喜好,不論是價格、屋況、面積大小及環境等,如果客戶沒有提出繼續帶看的要求,業務員通常不會主動再連繫,因為他手上有那麼多客戶要服務,何必浪費時間和心力在一個連自己的需求都不能確定,甚至被認定是來「騙資料」的準買方身上呢?



陳偉文補充,有些準買方雖然帶看好幾次都沒有成交,但只要曾經有下斡旋的記錄,業務員還是會把你當成不錯的客戶。


室內設計師劉嘉雯,就曾經透過房仲業者得到許多詳細的資訊,原因就在於她曾經有付斡旋金表達想買房子的意願,對房仲業者而言,這就是一種「確認」準買方誠意度的依據。

祕招3



跟店東或店長建立關係



一般進到房仲店頭之後,除非指名某經紀人為你服務,否則是由值班人員負責接待,準客戶無法事先選擇業務員。


陳偉文建議,除了「分配」給你的業務員之外,最好也要跟店裡的主管或老闆換張名片;如果是加盟店,通常俗稱的「店東」就是老闆,如果是直屬總部的直營店,就可以找「店長」。



直營店的人員通常每隔一段時間會調動,有的升遷到總部,有的則是調店,而加盟店的人員也會有跳槽,甚至整間店換老闆、換招牌「轉換品牌」的情況。


為了對自己的交易安全多一層保障,也為了預防業務員跳槽或調店後,要重新建立關係,記得跟主管及老闆建立多一層的關係。



陳偉文以自己為例,之前委託某經紀人找到一間投資標的,後來轉手還是委託同一名經紀人售出;不過之後該經紀人跳槽換了品牌,離開原來的商圈,不過就因為他認識該店的老闆,因此還是維持暢通的資訊管道。

祕招4



掌握8%的好康價格帶



在房仲業耕耘了20年的李同榮指出,國內房仲經紀制度未再細分為「買方代理」和「賣方代理」,也就是說,同一位業務員是同時代理買方和賣方,賣方的開價和買方的出價,都掌握在同一位業務員手裡;而且在簽約成交前,買賣雙方通常是見不到面的,很容易形成讓業務員賺取惡意「價差」的空間。



不過,目前有品牌的業者,在這方面自我約束的能力較以往提升不少,李同榮建議準客戶,自己要先多方蒐集成交行情,就可以避免被賺取價差的機會。



他提供一個經驗值「8%」做為參考。意思是,通常低於市價相當程度的物件,業務員會先pass給名單上的投資客,自住客一般不容易得到這類訊息,但若能買到低於市價8%的房子,也算是相當不錯的價格。

祕招5



買方市場的房仲讓價手段



由於現在是買方市場,為了提升成交量與成交速度,有些店頭開始調低服務費的收取比例,例如由2%調低為1%,甚至在特殊情況下,連服務費、代書費都成為促成簽約的讓價手段。



陳偉文說,他就曾經陪朋友去某房仲品牌談案子,賣方一直堅持850萬元的價格,但買方希望能再議價,為了促成簽約,仲介主動表示不向買方收取成交價2%的服務費,甚至連將近1萬元的代書費都願意幫買方出。


不過買方也很堅持出價,最後賣方提出一個要求,合約上的成交價要寫850萬元,但賣方當場拿出15萬元退給買方,讓陳偉文大開眼界。



原來,賣方是一位太太,出門簽約前老公要求房子一定要賣到850萬元以上,否則不能賣,為取得平衡,只好使用這樣的方法。

與房仲打交道必問的8個問題



˙問題1 直營還是加盟



主要防範點:若有糾紛,直營店可找總公司負責,加盟店則是找該店的店東負責,總部沒有直接責任



˙問題2 針對賣方的回報動作為何



主要防範點:房仲有時會利用「冷凍」伎倆,回殺屋主價格;應先詢問業務員多久回報一次、回報內容



˙問題3 普專還是高專



主要防範點:薪獎制度影響作業方式,普專多訴求公司品牌及標準作業流程,高專業務員的作業模式或有差異



˙問題4 合約是否可以帶回審閱



主要防範點:消費者有3天以上的「契約攜回審閱權」,不一定要當場簽約



˙問題5 買方出價方式有哪些



主要防範點:除了付出委託價約1%作為斡旋金,亦可以內政部版要約書出價



˙問題6 確認物件的權狀範圍



主要防範點:確認所謂「使用面積」與權狀面積究竟有哪些差異?而土地及建物的權狀範圍則要再三確認



˙問題7 房仲的服務內容、服務費收取金額及方式



主要防範點:事先談妥服務費的金額,不要等到成交再砍價



˙問題8 問清是否還有其他費用,若有須註明在合約上



主要防範點:買方需另支付契稅,有時會有水電費、管理費等項目,不要等到成交才知道有其他費用


專家教撇步

先上網查成交行情



李同榮 台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長與國外相比,台灣的消費者還沒有建立所謂「成交行情」的概念,所以委託房仲業者時,不容易判斷合理的成交價究竟是多少。


建議消費者可以上網多方蒐集資訊,目前除了擁有來自信義、太平洋、中信等連鎖品牌,以及自營品牌等全省1400多家會員公司資料的「吉家網」,另外如信義及永慶也都在各自的官網,提供成交行情參考。

詳細提出自身需求



陳偉文 時運國際不動產顧問公司負責人
要想找到好的房仲業務員,自己要先成為「好客戶」,也就是盡量詳細地提出自己的需求,除了「想要的」,還包括「不想要的」,例如不想要從事某些特定行業的區段。


另外,提醒賣方要留意經紀人的回報動作是否確實,但賣方自己心裡也要設定「底價」,同時也要配合業務員的行銷動作適時「調價」,建立互信基礎,產生良好互動。


 


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


做一個誠實的人
 
有一位美國人利用週末帶著九歲的孩子去釣魚,河邊有塊告示牌寫著:「釣魚時間從上午九點到下午四點止。」

一到河邊,父親就提醒孩子要先讀清楚告示牌上的警示文字。那位孩子很清楚只能垂釣至下午四點。

父子倆從上午十點半開始垂釣,直到下午三點四十七分左右,突然間孩子發現釣竿的末端已彎曲到快要碰觸水面,而且水面下魚餌那端的拉力很強,他大聲喊叫父親過去幫忙,這種情形顯示應該是釣到了一條大魚。

父親一邊協助孩子收線,一邊利用機會教導孩子如何跟大魚搏鬥,兩人經過一段時間的拉、放之後,終於將一條長約65公分、寬約22公分、重約七、八斤的大魚釣了起來。

父親雙手緊緊捧著大魚,跟孩子一起欣賞著,孩子顯得非常高興又很得意。

不料突然之間,父親看了一眼手錶,收起笑容對孩子正色地說:「親愛的,你看看手錶,現在已經是四點十二分了,按照規定只能釣到四點正,因此我們必須將這條魚放回河裡去。」

孩子一聽,趕緊看著自己腕上的手錶,證實確是四點十二分,但卻很不以為然地對父親說:「可是我們釣到的時候,還沒到四點啊!這條魚我們應該可以帶回家。」

孩子一面說,同時露出一臉渴望的表情,加上懇求的語氣看著父親,可是父親隨即回答說:「規定只能釣到四點,我們不能違背規定。

不論這條魚上鉤的時候是否在四點以前,我們釣上來的時間已經超過四點,就應該要放回去。」

孩子聽了之後,再次對父親要求:「爸爸,就這麼一次啦!我也是第一次釣到這麼大的魚,媽媽一定很高興。這裡又沒有人看到,就讓我帶回家去吧!」

父親斬釘截鐵回答說:「不可以因為沒有人看到就說要帶回去。

不要忘記,上帝在看啊!祂知道我們做了什麼。」說著,隨即與孩子捧起那條魚,將它放回河裡去。

孩子眼裡含著淚水望著大魚離去,沒有再說一句話,默默跟著父親收拾起釣具回家了。

十多年後,這個孩子成為一位口碑很好的律師。在他的事務所會客廳裡掛著一幅匾額,寫著:「你們說話,是,就說是,不是,就說不是;再多說便是出於那邪惡者。」(出自聖經馬太福音五:37)

每個來找他辦案的人,他都要求當事人必須先讀一次這句話,然後對他們說:「若是被我發現你有隱藏案情,或是不誠實,我會立即拒絕為你辯護。

因為我無法替不誠實的人伸冤,那會違背我的信仰良知。」

這位律師名叫喬治.漢彌爾頓(GeorgeHamilton),在紐約市執業,他最出名的一句話是:「我從不強辯,只照實說出事實真象,因為上帝知道我所說的每句話。」

這個故事取材自聯合報,我的經驗顯示它不是虛構的。

有一回去加拿大西岸的溫哥華島旅遊,當我駐足海邊欣賞美景時,不遠處有幾位青少年正在垂釣,但見一人釣起一隻螃蟹,並未立即收入盛裝魚穫的器皿,而是拿出尺來丈量一番以後,出乎我意料地將螃蟹投回海中。

我好奇地走近一探究竟,但見海邊豎立著一塊告示牌,上面寫著:「限釣十五公分長度以上的螃蟹!」

不問即知,原來剛才釣到螃蟹的那位少年,拿尺為螃蟹量身,發現它的長度不滿十五公分,即自動將螃蟹放生回大海去了。

由上述兩個案例,讓我們見識到西方先進國家人民在生態保育和守法精神上所樹立的典範,展現出他們的教育與公共道德水平,這是我們台灣人遠遠比不上的地方。

如果您是那位釣到大魚的孩子的父親,會要求孩子把魚放回河裡嗎?

還是可能會有另外一種情形,因為孩子在學校裡聽到老師的教導,要守法守規,而打算將魚放生之際,您卻反過來告訴孩子:「沒關係,我們是在四點以前釣到的,而且又沒有人看見,這條魚應該是我們的。」

以我對台灣人的信心,相信多數父母是會這樣做的。

如果您是喬治.漢彌爾頓律師,會放著找上門的顧客、送上門來的鈔票不賺,而要求他們說誠實話,您自己也自我要求憑良知為他們辯護嗎?

這樣做豈不是要放棄大多數業務機會,跟自己的荷包過不去?

為人父母者,請效法故事中的父親,以身作則教導孩子做一個誠實的人。

身為企業經營者,請效法喬治.漢彌爾頓律師,依循正直的原則從事交易,賺取有道之財。

身為上司者,也請效法喬治.漢彌爾頓律師,以身作則教導部屬,不僅學習經營之術,還得修練處世之德。




【心得感想】

誠實是美德,從小我們就知道說謊不好,但是直話直說往往難免會得罪人,於是不管有沒有惡意,為了不讓人感到有所失望,怕得罪人,總會用帶點粉飾的言語來和人交談。要誠實,在人心複雜的社會裡,其實不容易。




也許如果我夠勇氣的話,我會一直說實話的XD


文章來源:◆風雅頌★幸福心靈報


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

賣海砂屋 房仲、屋主全額賠


賣海砂屋 房仲、屋主全額賠


2009-03-10


工商時報 【張國仁/台北報導】








民眾用畢生積蓄購到海砂屋,真是欲哭無淚,現在法院判決,原屋主及房仲業等,必須全額理賠買方,讓買主權益獲得保障。圖/本報資料照片


     中信房屋仲介與其加盟店,即勤實加房屋仲介公司,在仲介延壽街1間房屋時,未告知購買者該房屋有「氯離子含量嚴重過高」(即海砂屋)的重大瑕疵。郭姓買主訴請法院請求退屋返還價金,台北地方法院昨天判決,中信房屋等必須以1,234萬餘元「全額理賠」郭姓買主。


     民國96年3月間,郭姓買主透過中信房仲的加盟店─勤實加房仲公司介紹,以1,220萬元買下彭姓市民所有,位於北市延壽街80號1樓的住屋,另外,支付勤實加8萬酬金、移轉過戶費(含印花稅、過戶規費、代書費,以及其他雜費)35,559元、房屋交易安全費1,220元、契稅15,962元後,辦理移轉登記為郭姓買主兒子名下。


     郭姓買主在辦妥所有權移轉登記後,才知道原來買到海砂屋。台北市政府甚至以該屋為海砂屋,因此准予房屋稅減半徵收;海砂屋的真相曝光後,郭姓買主相當生氣,以存證信函要求勤實加及彭姓前屋主處理,對方相應不理。


     郭姓買主於是花了9千元,委託桂由中和實驗室進行相關測試,該實驗室對延壽街該房屋8個抽樣點檢測,發現該房屋的預拌混凝土中,鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量高達每立方米1.8929kg,比每立方米0.39kg的國家標準值,高出3倍至5倍,屬於有重大瑕疵的海砂屋。


     民法規定,買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保責任者,買受人得解除其契約。法院審理後認為,勤實加為中信房仲的加盟店,中信房仲既然以加盟方式授權勤實加使用中信房仲公司的服務標章與人交易,依民法「表示以代理權授與他人的行為」規定,及最高法院兩號判例見解,中信房仲自應負責。


     法院最後判決,郭姓買主可以向原屋主、勤實加房仲或者中信房仲等三方面的被告請求理賠,並得以提供理賠金的三成左右的擔保金後,向法院聲請假執行查封該三方中任何一方的財產,來確保將來肯定獲得理賠。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

與房仲業打交道一定要懂的7個眉角


保守估計,國內的房仲業者大約有5千個門市,平均每個門市有8名業務員,全國計有4萬名房仲業務員。


但業務員素質未必齊一,如何和房仲業打交道?


又怎麼破解業務員的銷售技倆,才能看到合理價格?


一樁買賣能否成交,價格很關鍵,但交易過程中的眉角更不能忽略!


眉角1:善用房仲業者提供的服務


身為付錢的買方,買賣房子一定要「龜毛」。


當你知道房仲業者可以為你做哪些事的時候,你不是「奧客」,而是一位精打細算的買家,享有應享的權利。


台灣房屋業務副總簡嘉禾表示,在客戶提出要求以前,房仲業就要主動提供至少6大服務。


簡嘉禾說,買賣房子通常是「一次交易」,不像股票或基金,必須頻繁在市場裡買進、賣出,或是密切跟銀行理專聯繫。


有些銀行理專還提供VIP客戶遛狗、報稅、接送小孩等服務;但房仲業者比較少類似的額外服務,頂多在成交後,提供漏水修復、裝潢、搬家,以及銀行房貸諮詢等相關服務。


眉角2:詢問房仲業者每筆收費用意


房仲業通常會根據成交價向賣方收4%、買方收1%,合計5%的手續費(內政部規定,不得超過6%)。


部分房仲業為了搶生意,會主動調降手續費,尤其以加盟店或個體戶居多。


簡嘉禾說,羊毛出在羊身上,仲介費殺得太低,必須小心背後是否有道德方面或物件本身的瑕疵等問題;另外,房仲業只能對買賣雙方收取如前述的仲介手續費,不得加收廣告費、清潔費,甚至除草費等額外費用,買賣雙方的其他規費則分別由房仲業代收,再支付給政府、銀行,以及代書等。


眉角3:慎防業務員為成交不擇手段


520之後股市持續下挫,加上金融風暴席捲全球,投資客大退潮,也連帶衝擊到房市,產生急凍現象。


根據內政部建築研究所10月份公布的「第2季房地產景氣動向」顯示,目前房價呈現「量縮價未跌」的情形,但有7成的房仲業看衰第4季市況,未來至少還有2到4年的修正期。以永慶房屋為例,9月份大台北地區成交量明顯掉了2成。


成交量衰退,房仲業的手續費收入也跟著驟減,業界預估,第4季會是業務員的生死戰,平均每2位業務員,每個月只能成交1件。


未來半年,房仲業即將掀起倒閉潮,績效不佳的業務員可能要有喝西北風的心理準備,為避免業務員為了成交而不擇手段,民眾必須洞悉業務員的銷售技倆。


例如,有些業務員會扮演「雙面人」,藉此拉近買賣雙方的價差,像是對賣方擺個衰臉,來個「大空特空」,說房市有多差,別人降了還是賣不掉,如果這次不降多一點,房市愈來愈差,擺愈久愈賣不掉,或是買方也在看其他物件等等;然後再回過頭跟買方說,這個物件有多難得一見,錯過這次,保證會後悔一輩子,或者有多組人馬最近就要付斡旋金,營造出物件很搶手的種種假象。


「住展雜誌」研發長倪子仁分析,房市從過去的「賣方市場」,最近逆轉為「買方市場」,買賣價差擴大,更容易見到類似的銷售案例。


眉角4:詳查物件的各項資訊


房屋銷售糾紛一直是消基會受理申訴的前3項重要分類,且近來有逐年攀升的趨勢。


消基會董事長謝天仁表示,最常見的房屋銷售糾紛包括:建商廣告不實、買賣雙方資訊不對等、不保證履約、坪數爭議,以及建材品質不如預期等。


消基會最早製作的《購屋100問》,後來不但增加到200問,最近又擴充到500問,隨著交易的件數增加,糾紛事件也層出不窮。


謝天仁說,最近這一波股市急殺、房市急凍,最常出現的是,買方在成交後又反悔,覺得自己「買貴了」,於是找各種理由、挑房屋瑕疵,想作廢買賣契約的糾紛明顯增加。


因此,在作決定前,務必向房仲業者仔細詢問物件的各項資訊,以避免不必要的糾紛產生。


眉角5:詳細詢問房屋的各種債務情況


簡嘉禾也表示,在經濟不景氣的情況下,賣方是否有隱藏性債務更值得特別注意,如果用房屋作擔保,再去和其他銀行辦二胎或三胎借款,聯合徵信中心都查得到,怕的是賣方跟民間借款,這便是查不出來的。


眉角6:徹底了解斡旋金的權利與義務


另一種是斡旋金遭沒收的糾紛。


舉一實例來說,張小姐最近半年開始看中古屋,房仲急著賣出房子,在第一次看屋時,就希望張小姐付斡旋金。


房仲聲稱,斡旋金不限金額,3、5萬不嫌多,1、2萬也不嫌少,他可以依照張小姐提的買價,向賣方議價;如果賣方不願意,斡旋金保證全數退還。


要注意了!陷阱就在這裡,一旦賣方同意張小姐開出的買價,斡旋金就自動轉為給賣方的訂金,張小姐便具有和賣方簽約的義務。


但是,如果後來張小姐決定不想買了,賣方可以要求張小姐履約,不然張小姐的這筆訂金(原本的斡旋金)就會被沒收,或是賣方可以解除契約,轉而向張小姐提出損害賠償。


有些不肖房仲業者並不會向買方詳細說明斡旋金的權利與義務,一味地要求買方趕快付,佯稱最近就有其他的買方準備要付斡旋金了,好讓買方以為該物件很搶手。


一旦買方付了斡旋金,就等於成功了一半,接下來,只要說服賣方就能成交。如果賣方同意但買方反悔,至少也能賺到斡旋金。


不過,賣方也有履約責任,若在交易成立時,賣方突然反悔不賣了,除了要歸還斡旋金,還要另外賠償與斡旋金等量的金額給買方,不得不慎。


其實,斡旋金制度是房仲業者創立的,但公平會已經實施「斡旋金」導正計畫,買方可以選擇用內政部制定的「要約書」範本,不用付一毛錢,就能透過房仲業者斡旋,一旦屋主同意,契約立刻生效,較不會有金錢糾紛。


但有一點要特別注意,透過要約書請房仲業者斡旋時,若賣方同意、買方反悔,則買方必須支付賣方房屋總價3%的違約金,選擇此方案前也要有心理準備。


眉角7:用房仲術語交涉,買賣不吃虧


房仲業之間,也有流行術語,讀懂這些術語,善用房仲業的術語交談,讓這些術語不再是深不可測的暗號,而是你與房仲業者的溝通橋樑。且懂得愈多,愈不易被不肖業者訛詐,買賣也愈不會吃虧!


買賣房屋對大部分的人來說,是人生中的大事,當然要謹慎行事,如果你不了解房屋交易的林林總總,交給房仲業者包辦是最省時省力的方法。


但日常生活中的仲介糾紛此起彼落,不少是因為消費者的了解不夠深入。


在決定將一生重要的房屋大小事交給房仲業者之前,除了挑選合格的房仲公司及值得信賴的業務員外,事前對房仲業者的經營模式有所了解,徹底搞懂其中的規則,在情理法兼顧的交易下,才能創造出賣方、房仲業者及買方三贏的局面。


【新財富季刊冬季號 第09期 低谷布局 把錢賺回來】【撰文/蘇子逸】

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




◆風雅頌★幸福心靈報




我們會成為什麼樣的人,全看我們重複做什麼樣的事






我們會成為什麼樣的人,全看我們重複做什麼樣的事西方哲學家亞里士多德:「我們會成為什麼樣的人,全看我們重複做什麼樣的事」。


好東西必須要一再的重覆,就像吃蘋果一樣,不會只吃一次就不會再吃。


你把歌唱21次,過不了多久還是不會唱,但如果連續21次每天唱同一首歌就不容易忘記。



你的成就是靠不斷重複的累積,不是靠短暫的奇蹟。只有累積,沒有奇蹟!

有一隻烏鴉打算飛往東方,途中遇到一隻鴿子,雙方停在一顆樹上休息鴿子看見烏鴉飛得很辛苦,關心地問:你要飛到哪裡去?



烏鴉憤憤不平地說:其實我不想離開,可是這個地方的居民都嫌我的叫聲不好,所以我想飛到別的地方去,鴿子好心的告訴烏鴉,別白費力氣了,如果你不改變你的聲音,飛到哪裡都不 不會受到歡迎的。



「如果你無法改變環境,唯一的方法就是改變你自己」。



我們無法調整環境來完全適應自己的生活,但可以調整態度來適應一切的環境。

習慣:它無聲、無味、無形,?掌握我們的命運,一個人如果不改變參數的話,他的型就會被固定;我們要習慣於為成功找方法,習慣於為結果採取行動。



有些事情沒有?對的對錯,但你一定要做選擇。

這個世界分配的法則是贏者通吃,你要認為你公司的ceo拿的薪水是合理,這樣你才會想辦法要超越它。

最簡單的是人,最複雜的也是人,每一個人都戴一幅眼鏡在看世界,再怎麼客觀還是用過去的思維在思考事情。

把簡單的事情做好就是不簡單,把容易的事情做好就是不容易。

如果你對屬下每一個人都很滿意,那麼整個組織就會僵化。

當道理與結果衝突時,結果要比道理優先;當理論與實務衝突時,實務要比理論優先。



心若改變,態度跟著改變;態度改變,習慣跟著改變;習慣改變,性格跟著改 變;性格改變,人生跟著改變。


相信或不相信人人都是無價之寶,人人皆具無限潛能,
就會影響你潛能的發揮,要有所行動,創造結果而不要過渡辨明道理。

我們遇到事情不能老是消極的說「只能這樣」,要積極的說「怎麼可以這樣」;我要「不只這樣!」。

寫出五個好習慣及五個壞習慣,如果好習慣寫出來很不容易,那就表示你不懂得欣賞自己。


如果壞習慣寫出來很不容易,那就表示你不懂得反省自己。

人類的腦細胞:用進廢退,通常大腦只有約10%的腦細胞活潑的在工作,所以發揮左手的潛能的方法就是把右手綁起來。



人的潛能是無限的,所有限制來自你自己。原來道理不重要,你怎麼認為才重要。



「我們會成為什麼樣的人,全看我們重複做什麼樣的事」。



感謝你的分享!有你真好!

本文摘自台科大EMBA劉豐田的學習心得分享。



文章來源:◆風雅頌★幸福心靈報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

整理幾個線上掃毒網站


 


Ewido 的線上掃毒
http://www.ewido.net/en/onlinescan/

Free TrojanScan
http://www.windowsecurity.com/trojanscan/trojanscan.asp

熊貓的線上掃毒
http://www.pandasoftware.com.tw/html/activescan.htm

Symantec
的線上掃毒
http://security.symantec.com/ssc ... id=ch&venid=sym

趨勢線上掃毒
http://housecall65.trendmicro.com/

Windows
官方的線上掃毒
http://onecare.live.com/site/zh-tw/default.htm


 


Kaspersky Online Virus Scanner
http://www.kaspersky.com/virusscanner

McAfee FreeScan
http://home.mcafee.com/Downloads/FreeScan.aspx


 


F-Secure Online Virus Scanner
http://support.f-secure.com/enu/home/ols.shtml

ESET Online Scanner
http://www.eset.com/onlinescan/

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

使用電腦十個必須牢記的快速鍵


使用電腦十個必須牢記的快速鍵




作者:李明芳  出處:天下雜誌

你一定有過這樣的經驗,在一旁看著公司的工程師快速敲打著鍵盤,得心應手地操縱電腦桌面上每一個程式,卻連滑鼠都沒動過。

本篇為基礎版,中階版請看「12大好用快速鍵,徹底提高工作效率!」,進階版請看「6個進階快捷鍵,切換工具更聰明」

其實,不管是你電腦菜鳥或玩了好幾年的老鳥,隱藏在Windows系統裡的許多快速鍵你可能連聽都沒聽過,別以為這些快速鍵沒有什麼功用,使用這些便利快速鍵所節省下來的時間,可是會幫助你加快工作效率,還可以讓你在LKK的主管前面秀一手呢。


下面就介紹十個你必須牢記的快速鍵:

Ctrl+C/Ctrl+V/Ctrl+X
這兩個快速鍵是必須共同使用的,Ctrl+C指的是將選取的檔案(Windows)、文字段落(Word)、數據(Excel)、文字方塊(Powerpoint)等進行「複製」的功能。在進行複製之後,再透過Ctrl+V進行「貼上」。而Ctrl+X的功能則是「剪下」,當然,在剪下任何物件之後,之後只需要再按下Ctrl+V就可以再貼上囉。

Ctrl+S:
使用各種軟體的時候,最擔心的就是突然當機之後才發現打好的報告忘了存檔。只要記住Ctrl+S這個快速鍵,就可以在任何時間快速儲存,也不需要用滑鼠在那裡點來點去囉。

Alt+Tab
電腦上滿滿都是執行中的程式讓你眼花撩亂嗎?用滑鼠一個一個點又不曉得要點到什麼時候,這時候你就需要Alt+Tab這個快速鍵,按下Alt+Tab之後就會出現執行程序選單,只要持續按住Alt,再連續按Tab就可以跳到自己想要的程式去了。

Alt+F4:
Alt+F4這個快速鍵的功能在於「關閉正在執行中的程式」,因此不管你正在IE瀏覽器瀏覽網頁、WORD裡編輯報告,只要按下Alt+F4就會自動關閉程式,省去再移動滑鼠去關閉程式的手續。

Backspace:
Backspace這個按鍵在Windows與IE瀏覽器裡所代表的指令是上一層或上一頁,當你在檔案總管裡太「深入」某一個資料夾之後,只要按下Backspace就可以回到上一層,而瀏覽網頁時也可以使用這個按鍵來幫助回到上一頁。不過在Word等文書處理軟體裡面,Backspace的功能可是「往回刪除」,可別一口氣按著Backspace把自己的心血結晶全部清掉囉。

Shift+Delete:
討厭每次刪除檔案之後,還得到資源回收桶去刪除一次才能真正刪除嗎?只要在你選取要刪除的檔案之後,按下Shift+Delete,就能一勞永逸地刪除檔案,不過要用這個快速鍵之前可是要三思,免得挽救不回重要的檔案資料。

F3:
F3這個通用於Windows系統和IE瀏覽器的快速鍵,是你務必要學會的一個快速鍵。在Windows系統裡,按下F3就可以呼叫出「搜尋」功能,可以輸入關鍵字後搜尋電腦裡的檔案。在IE瀏覽器裡,按下F3則是可以切換到自訂的搜尋引擎網站,不需要再輸入搜尋引擎的網址或點選我的最愛囉。

F5:
在IE瀏覽器上瀏覽網頁時,最常使用到的就是「重新整理」的功能,其實只要按下鍵盤上的F5按鍵,IE就會自動重新整理網頁,不需要在透過滑鼠點選功能選單囉。

Ctrl+Enter:
在IE瀏覽器裡,Ctrl+Enter算是一個針對懶人所開發出來的快速鍵,只要你在網址的欄位裡輸入google六個英文字母之後,再按下Ctrl+Enter,IE瀏覽器就會自動幫你加上www.和.com,然後連到這個網站,不過對於台灣地區的網站就比較不適用,因為它並沒有自動加上.tw的功能。

空白鍵:
別以為空白鍵只能在Word裡輸入空格,其實在IE瀏覽器裡,按下空白鍵的功能等同於「捲動網頁」,對於長到不像話的網頁來說,空白鍵就會你最好的朋友。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

想生子 23~30歲黃金期最好


想生子 23~30歲黃金期最好


中廣 更新日期:2009/03/06 14:05


生子要趁早!統計發現,35歲以下女性植入胚胎懷孕率約5成,但若年過40植入胚胎,懷孕率約只剩2成,醫師提醒,女性23~30歲是生育黃金期,一位少婦31歲便開始出現不孕問題,歷經10年求子路,不孕治療11次才產下兩子,臨床上也有不少婦女,重金砸百萬,卻依舊膝下無子的案例,最後只能後悔懷孕計畫過晚,懊惱不已。(徐韻翔報導)


一名少婦,31歲便已經出現不孕問題,一心想擁有寶寶的她,開始展開試管嬰兒大作戰,第一次接受不孕治療,雖然一舉成功,產下一子,但之後的幾年,卻再也懷不出第二胎,連續7~8年的時間,這位年輕媽媽四處奔走嘗試各種不孕症治療,終於在屆齡快四十歲的時候,再度喜獲麟兒,求子之路相當艱辛,不孕症治療革命共計11次。


馬偕醫院婦產科醫師李國光表示,英國最新研究報告顯示,約有三分之一婦女年過35會罹患不孕症,臨床上因高齡花費超過百萬,想透過做試管嬰兒得子卻失敗的病例不在少數,甚至心急到遍尋奇怪偏方,呼籲民眾,年齡是不孕很難克服的障礙,應把握住23到30歲最適合生兒育女的黃金期。


馬偕醫院試管嬰兒室統計也發現,35歲以下婦女植入新鮮胚胎,懷孕率有49%,但38~39歲就大幅降低為36%,年過40後,便只剩20%了,凸顯年齡是求子成功與否的關鍵,此外,高齡產婦在懷孕與生產過程也有較多合併症,包括畸胎、流產與早產、妊娠糖尿病等問題,即使試管嬰兒成功,風險也比年輕媽媽大很多,呼籲屆齡生育的年輕女性,有生子計畫要及早,以免日後砸重金仍可能事倍功半。


 

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

做愛的名稱



黃帝和妃子做愛......叫臨幸
老公和老婆做愛......叫敦倫
男人和女人做愛......叫性交
學名叫'野合'.....
俗名叫'交配'.....
文雅一點叫'敦倫'......


通俗一點叫'行房'......
流行語叫'做愛'......


白話語叫'e04'.......
四個字的叫'魚水之歡''雲雨巫山''水乳交融'.....
曲折來講叫'周公之禮''洞房花燭''初經人事'.....
以文學角度來看叫'情慾解放和倫理規範的平衡價值'.......
以哲學角度來看叫'尼采的心靈與飯島愛的肉體在伊甸園相遇'.....
以物力學角度看叫'尋找一省力又有效率的方法'......
以經濟學角度看叫'如何以最少花費滿足最大需求'.......
以生物學角度來看'純粹只是一個傳宗接代的動作嘛'.....
公狗跟母狗做愛.....叫交尾
和尚跟尼姑做愛.....叫陰陽調和
雄性跟雌性做愛.....叫雌雄同體
外星人跟地球人做愛...叫基因突變
(因為外星人要全面更改地球人的密碼)
大象跟小老鼠做愛叫.....以大欺小
脫了褲子再做愛.....叫「圖窮匕見」

不脫褲子做愛........叫「草草了事」
看A片幻想跟川島和津實做愛.....叫「望梅止渴」
體外射精....叫「水落石出」
體內射精....叫「人命關天」
男下女上、秀髮飛揚.....叫「搖曳生姿」
女下男上、屁股墊個枕頭.....叫「枕戈待旦」
孔雀跟餅乾發生性關係,生下小孩....叫「孔雀餅乾」
乖乖強暴水桶,生下孽種....叫「乖乖桶」
白日當空在刮風的操場做愛...........叫「風吹日曬
 晚上在墳墓做愛而且叫得很大聲....叫「鬼哭神號」
當官不騷擾女性下屬............叫「為政清廉」
當官與下屬亂搞性關係......叫「公器私用」
婚後男人仍拈花惹草......叫「自由貿易」
婚後女人仍招蜂引蝶......叫「引進外資」
婚後禁止別人靠近自己另一半.....叫「關稅壁壘」
婚後禁止自己另一半靠近別人.....叫「鎖國政策」
被迫結婚......叫「長期投資」
婚後做愛......叫「累積折舊」
短暫的婚外情.....叫「流動資產」
婚外情做愛........叫「應付帳款」
雞與鴨做愛........叫「雞同鴨講」
馬與鹿做愛........叫「指鹿為馬」
白痴跟天才做愛..叫「藍天白雲」
風的操場做愛......叫「風吹日曬」

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

金融海嘯下的4大獲利機會


住展房屋網提供











投資舞台上要有新思維與作法,舊有的觀念想法都暫時先放棄。
「守舊」是阻礙進步的最大包袱,歷史上,每次遭到大困難的時期,通常就是人類進步最快的時期,因為人們會被強迫丟棄舊思維,而不得不接受新思維,不能調整的人都會成為歷史的灰燼。 因此,每一次的困境都造就了投資觀念的進步,財富也有了重新分配的機會,人類進步的軌跡也因此形成。



金融海嘯雖然引爆了全世界的不景氣,但也正是一個強迫全世界的人們不得不丟棄舊思維的絕佳時機,可以說全世界正面臨一次類似「工業大革命」、「文化大革命」後的「投資大革命」,有些過去曾經是成功的經驗,會被快速捨棄;相對地,一些新的思維與作法,將成為投資舞台上的新主角。

台灣目前貸款總額已近三十兆元,儲蓄率快創下廿年的新高,保有現金的風險正不斷昇高,但大多數人還認為「現金是王」,在這種環境下,如果希望成為勝者,以下四個新的思維,投資人不可不知!



■第一區位的最新指標是「租金」



以往常聽人說投資房地產的指標就是「區位、區位、區位」,但區位(location)的「指標」是什麼?大多數人並不知道!區位指標會隨著環境的變化而改變,在住宅數量普遍不足的時候,區位的指標是「人多」,那裡人多,那裡的房屋就會漲價!例如在改革開放後的大陸,要判斷那裡房價會漲?只要看那個都市人多。

但當住宅自有率超過百分之六十以上時(環境改變),區位的「指標」就會變成「稀有」,那裡的貴氣重,那裡的房屋就會漲。

例如台北市的中山北路、陽明山、天母、仁愛路,都曾引領過一段時間的房價風騷。當環境如果再變化為已經供過於求時,區位的指標就變成了「租金」那裡有人租?那裡租金高?那裡的房價就會漲!例如這幾年信義計畫區的興起,就是典型的代表。



不迷戀過往地段



過去幾年,許多投資人根據過去的經驗,還在「人多」(如台北縣)或「貴氣」(如天母或新重劃區)的地區大量購屋,但在景氣受挫後,才突然發現環境已經改變,投資的舊觀念(舊指標)已成為套牢自己的最主要原因!

同樣地,在兩岸三通後,有許多人憧憬大陸人會來買台灣的房地產,尤其認為會購買山明水秀,風景良好的地區,也是犯了同樣的毛病(舊觀念),要知道第一波大陸人來台灣是來賺錢,而非定居!所以,他們會租那裡?或是那裡會有人租?才會是他們認為最好的區位。

如果還迷戀自己房屋附近的人多;或是地段過去的光輝,而不考慮未來是否容易出租?勢必掌握不到獲利的機會,而會被傳統的「區位」觀念埋葬。最新的「區位」觀念將改變成「租金是王!」



■第二建築物的生命在「維護」








建築物的生命在於有良好的管理與維護。
所謂「一枝草,一點露」,以前我們常聽人說孩子不怕生多,認為孩子只要生下來了,自然會有長大的辦法。

這也是一種舊思維!在不景氣時,孩子生得愈多,不但無法養活,可能還會讓本來可以存活的小孩,因資源分散而無法存活。

建築物也是如此,景氣時有許多建設公司大量興建房屋,動輒以造鎮、造城的方法,大量生產,認為「沒有賣不出去的房屋,只有賣不出去的價格!」所以認為房屋只要蓋好了,遲早會賣出。

但在不景氣的環境中,這樣的舊觀念就不易成功了(因為只有少數地點最好的房屋,才具有這種特性)。

在不景氣時,購買量降低了,人們只會集中購買最會增值的房屋,而量大的社區、屋多的地方、尤其是新的重劃區或是開發區,由於四週還有許多空地尚未開發。

因此,基於供給量多就不易漲的經濟原理,增值性自然不足。(但在景氣時,許多人卻有相反的思維,常認為在空地多、推案多的地區,房價才有漲的機會!)



有經驗公司很少



過去,許多房地產投資失敗的重要原因,就是因為社區進駐率太低,導致不容易有增值的機會。而量大的社區或新重劃區、開發區由於供給量大,住戶進駐率勢必不高,投資獲利機會自然不高!

進駐率要高的機會,就在「維護」。前一陣子有許多銷售成功的建案都打出「酒店式公寓」(Serviced Apartment)的廣告,所訴求的其實就是好的「維護」水準包括了硬體(建築物內、外觀的維護保養)與軟體(飯店級的居住服務),這種商品說起來容易,實際上成功的機會很小,因為擁有這種成功經驗的公司極少!

為什麼呢?因為過去大部分建設公司的定位是在「興建」房屋,這種觀念造成至今仍很多人分不清楚建設公司和營造公司有何不同(例如分不清基泰建設和基泰營造是二個完全無關的公司)?



政府政策爭議多



因此,對於交屋後的服務,不但缺乏經驗,還缺乏觀念,甚至有很多建設公司認為,當錢賺到後(完工交屋),應該要很快地將公司結束(即所謂的一案公司),以免後患無窮。

在這種思維下,還要對客戶進行「長時間又賺不到錢的服務」,他們認為顯然是一種不智的行為。

尤其目前政府的政策又不鼓勵表現好的建設公司,例如對永續經營的建設公司不公正的公交法、消保法、公寓大廈管理條例與各種稅法都只規範責任而沒有鼓勵。

自然導致「劣幣驅逐良幣」的結果,造成大多數的建設公司只將注意力放在可以多爭取多少容積?然後低聲下氣的挨到房屋蓋完後,馬上拍屁股走人。連公司都可以結束掉,這種將責任避之猶恐不及的心態,怎麼會去找個大麻煩(長期維護)呢?

在這種環境下,自然產生了「破屋理論」,房屋從交屋後的第一天開始,品質就只有愈來愈差(破)!因為社區的品質往往由水準最差的一位住戶所決定。

也由於大多數的社區都無法滿足真正居住者的需要,人們才必須不斷地築「夢」,想找到一個不受破屋理論魔咒影響的房屋。

「因為痛苦,所以逐夢;因為逐夢,所以價高!」因此好的建設公司所推出的預售屋,每每造成人們瘋狂的搶購,其實就是因為品質維護良好的建築物極為稀有,而稀有的商品價格自然會居高不下。這也是造成台灣的預售屋價格遠高於中古屋的重要原因。

在不景氣的環境下,投資人終於了解,建築物的生命在於「維護」,讓社區品質不受破屋理論的魔咒影響!那一家建設公司「願意」而且「能夠」提供長期品質維護良好的社區,自然是稀有珍寶!矛盾的是,在不景氣的環境下,許多公司紛紛裁員、縮編,而在此時能夠反其道以提昇「維護」水準為職志的公司自然是鳳毛麟角。

因此,在投資前,先確定房屋過去及未來的維護水準,已成為投資者是否跟得上「大革命」腳步的重要指標!



■第三房屋的最新價值在「品牌」



過去,房地產投資人過度迷信於區位,過分相信自己的直覺,常會聽到人們說:「管他那一家建設公司蓋的房屋,只要地點好,就可以投資!」這種觀念在房屋已經成為「商品」後,也將成為舊思維而被淘汰!

建設公司超過四十年的發展,商品經驗已經逐漸累積,有的公司著重於大量製造,以製造業低成本的方法蓋房屋;有的公司著重於短期回收,每個建案都有不同的股東,以低風險的方法蓋房屋(遇到景氣不佳時,股東就將房屋分分後各自處理);有的公司以蓋房子為副業,只要找到地,景氣不錯就推一批,景氣不好就休息幾年,反正主要是賺土地錢;當然也有許多建設公司,專注本業,不斷改進產品,累積經驗。

這些採取不同策略建設公司的房屋蓋好後,就會產生極大的商品差異,例如管理費用的差別(不同社區的管理費用可差到一倍以上);電費的差別(不同社區電費負擔可以差到好幾倍);健康水準的差別(不同社區的電磁波差距可有數十倍)……這些差別在房屋還不是商品時,不會凸顯!



品牌價值勝價格



但當房屋變為商品後,所有支出都會成為租金負擔的一部分,使用者都會將其列入決定是否租用?或購買的重要指標!

因此,在這一波金融海嘯後,人們將發現建築物的「品牌」價值已經愈來愈重要!事實上,不但房地產如此,所有只要不是被政府刻意保護的企業,未來都將被迫進行赤裸裸的「品牌」價值戰。因為任何商品,如果沒有品牌,只靠價格競爭,都將在這一波世界性景氣衰退中滅頂,不論過去有多麼輝煌的歷史與功績。最好的例子是電子業,發展了近四十年卻多未建立品牌,當全世界性經濟緊縮之風一起,就毫無招架之力,許多應聲而倒。

要如何判斷品牌價值呢?景氣時,許多公司無限延伸自己的商品,例如擅長做錶的公司,也開始做筆,甚至做皮件;同樣地,擅長蓋廠房的公司也開始推出豪宅與酒店式公寓,也有曾在最佳地區蓋出最高級房屋的公司,又跑到台北縣甚至更遠地區的重劃區購買土地(以為還可以賺到大錢),這些舊思維在不景氣時就會遭到很大的風險。

不景氣時,品牌建立只有向上升級一條路!因為沒有消費者會購買「每況愈下」品牌的商品,所有投資人都希望所投資商品的品牌,可以愈來愈有價值,而只有不斷能夠升級品牌的商品,才會成為投資對象。

由於建立品牌必須不斷地將商品「升級」!因此廣泛的生產必須減少(例如不論在什麼地區、什麼房屋都蓋的公司,較不易建立品牌價值),與定位無關的生產也要減少(例如地點要愈選愈好,房屋要愈蓋愈高級,房價要愈來愈堅持,才能建立品牌價值),因為唯有升級,才可能創造品牌價值!

在不景氣時,因為賠錢的比例高,人們將更慎重的選擇商品。目前許多極富盛名的建築師及營造公司,由於案源減少,也開始爭取較小型的案件,導致市場業務已有向少數有品牌公司集中的現象,這將使得中小型較無品牌公司(或商品)的生存機會將愈來愈難!

最新的投資思維是判斷建設公司的房屋,未來是否會愈蓋愈高級?(如地點、設計、施工品質,及管理維護)。還是飄浮不定?只有房屋會愈蓋愈高級的公司,當每一次有新屋推出時,就是您房屋增值的機會!如果無法判斷,最好能夠放棄投資。



■第四房地產獲利機會在「保有」



當利率水準不斷降低後,有穩定租金收入的房地產「價格」必然會愈來愈高(目前美國債券尤其是房地產抵押債券已經開始搶手,正是在反映這種現象)!因此,將好的不動產在任何一個時間點出售都將是不智之舉,尤其房地產是耐久財,價值不會因折舊而減損,是最適合「保有」而非「出售」的商品!

以往台灣的建設公司採取「出售」為主要獲利模式的最主要原因是銀行經營觀念的落伍,銀行將建設公司視為短期加工業,不願意貸與較長期的資金,通常在三到五年內就強迫收回貸款。



難保有好的資產








在日本建設公司的資本都極為雄厚,自然可以擁有從開發、施工、管理及保有的一系列機會。
在資金支援不足的情況下,建設公司們不得不忍痛將最好的房地產出售(愈好的資產,才愈易賣出),不但造成所謂的「破地理論」,新開發的「土地」品質愈來愈差(破);更導致建設公司不論過去如何賺錢,都無法累積成財力雄厚的公司(因為好東西都賣掉了)。

因此,自然沒有能力「保有」好的資產,以獲得最大利益(這也是造成愈有歷史的建設公司,獲利能力反而愈差的原因);相對地,反而是預售屋的購買者常常可以因此獲利!

以日本為例,其建設公司的資本都極為雄厚,自然可以擁有從開發、施工、管理(經營)及保有的一系列機會。因此,對於好品質的土地(原料),可以採取先建後售,甚至只租不售的方式以獲得最大利益,如此才可以跳脫破地理論的魔咒。可惜在台灣,這種機會是缺乏的!



銀行與企業發展



當政府開放市場後,許多國外的私募基金、外資銀行、甚至不良資產公司都曾在台灣大賺一筆(可悲的是台灣的銀行反而願意大量借錢給外資),這些本是台灣的銀行支持台灣的建設公司可以賺到的錢,卻因為銀行的舊思維,造成外資可以在台灣大玩賺錢全拿,賠錢則一走了之的遊戲,這實在是一種台灣企業發展的悲哀。

所謂「天助自助者」,怨天尤人,於事無補,對投資人而言,最具體的作法,就是要將所有資產儘可能地換成募資能力(而非將現金存在銀行),然後將最大募資成果,換取「保有」收租型房地產(income property)的機會!

只要能夠「保有」最好的房地產,就會是這一波財富重分配下的贏家!如果還是死守著鈔票,死抱著不會獲利的商品,除非是已經七、八十歲的老人,否則就是一種危機。

在二○○九年,各種型式的現金代用券如消費券、食物券、房租券、教育券、糧票等,勢將傾巢而出,在觀念上。其實就是回到「以物易物」的時代,大量使用現金代用券的好處是交易會透過市場完成,有利市場發展,更可創造就業。但這種以物易物的作法,雖然可以活絡經濟,但並無法讓投資人獲利!大家一定要瞭解,能夠真正獲利的新思維是「保有」資產而非「買賣」商品。



百年難見的契機



所謂「大破大立」,百年才碰得到的危機,其實也正是百年進步的契機,台灣的房地產早已經有了供過於求的情況,台灣的住宅早已經成為「商品」,可是過去由於環境安逸,使國人的舊觀念可以不必改變。現在百年難見的金融海嘯來了,百年難見的世界性經濟不景氣來了,危機強迫我們丟掉包袱與不得不成長,這是百年難見的「投資大革命」誰能快速調整投資思維,誰就能致富!

再提醒大家一次,如果過去的觀念永遠是對的,人類就不會進步;如果觀念的調整是容易的,就不會有財富重分配的機會。而今年正是百年難得一見的機會,祝大家投資順利!

 

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

土地重劃後 首次移轉土增稅可減徵40%


【聯合新聞網】

  財政部表示,土地不論係由政府依都市計畫法辦理重劃或自辦市地重劃,在重劃完成後第一次移轉,計算土地漲價總數額時應先扣除重劃費用,再按計算後的土地增值稅額減徵40%。

  財政部說,如果持有土地期間已超過20年,雖然中間經過重劃,仍可享受長期減徵優惠;土地重劃後贈與配偶申請不課徵土地增值稅,俟移轉第三人時,亦可適用土地增值稅減徵優惠。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

掃毒無法抓到的木馬程式



掃毒無法抓到的木馬程式





木馬程式有些是隱藏檔 官方的掃駭程式.PC.賽鐵.諾頓.都是掃不出來的。

1.惡意病毒:hookit『鍵盤側錄程式』

 

視窗左下→按開始→按尋找→選檔案或資料夾→名稱輸入hookit →查詢那邊先找c槽然後d.e.f(看你有幾個都要找一次) →然後按立即搜尋讓它搜尋一下, 如有找到此檔,代表你的電腦內有『鍵盤側錄程式』, 處理方式:對著他點一下,然後按一下Delete那顆把它刪掉。

 

2.惡意程式:smcsvr『木馬程式』


用同樣步驟把hookit換成smcsvr再搜尋一次,如有找到此檔,則代表您中了『木馬』。

 

找到smcsvr按Delete是無法刪除的,因為它會說他正在執行。

 

處理方式:開始→執行→輸入msconfig→按確定→選擇最右邊的『啟動』→把SMCsvr.exe(有時候有好幾個)打勾取消(然後先不要按確定或是套用), 到視窗左下→按開始→按尋找→選檔案或資料夾→名稱輸入smcsvr然後搜尋smcsvr找到後把它刪除,需重新開機。

3.惡意程式—peep

 
此為木馬程式則用做遠端遙控並可傳遞受感染之電腦內任何檔案資料。

 

用同樣步驟把換成poop再搜尋一次,通常會存放在c:\winnt\system32目錄之下, 處理方式:找到的檔案不在正常目錄下的都按Delete刪除掉,(正常之explorer.exe是存放在c:\winnt之目錄之下),peep.exe木馬程式則用做遠端遙控並可傳遞受感染之電腦內任何檔案資料。

4.惡意程式—service

 

於網路連線後以TCP方式連線至跳版主機之53port,一般53port為DNS之用。

 

用同樣步驟把換成service再搜尋一次, 正常之系統檔為services.exe,存放於c:\winnt\system32目錄之下,若電腦有service或非位於c:\winnt\system32目錄下,檔案則可能受到感染。

 

處理方式:把不在正常目錄下的檔案,對著他點一下,

然後按一下Delete那顆把它刪掉。

5.惡意程式—iexplore

 

該程式改編自知名偷密碼程式之passwordspy、ackdoor.PowerSpide rPWSteal.Netsnake, 為知名收集密碼資訊程式的變種, 會蒐集受害者所輸入的帳號密碼後以電子郵件方式傳送至中國大陸的某個郵件主機。

 

用同樣步驟把換成iexplore再搜尋一次,iexplore.exe被置於c:\windows\system32目錄中(正常位於c:\programFiles\Internet Explorer) 處理方式:把不在正常目錄下的檔案,對著他點一下,然後按一下Delete把它刪掉。

《特別注意》:
其他異常程式: 包括exec3.exe

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

短期工找嘸人 清潔、保全無人愛


TVBS 更新日期:2009/03/06 18:49 蘇詩雅








失業潮,不少民眾求職爭破頭,就業服務站卻發現越來越多民眾聽到「短期工」就沒興趣,儘管工作輕鬆、待遇不差,但勞工局通知2千人面試,來的人還不到1/4;工作找上門,卻沒有人願意做,讓就業服務站員工大嘆力不從心。



有工作機會通知民眾面試,只是大部分的人聽到「短期工」就打退堂鼓;工作難找,找到有意願工作的人更難!就業站服務員莊宜家:「提供你一個短期促進就業措施,看到那個,現在都是清潔的。」求職者:「不要。」


短期工作不受歡迎,清潔工和保全乏人問津;那麼到政府單位當行政工、抓蚊子,每天工作8小時、日薪8百起跳,這樣的工作稱不上辛苦,但勞工局撥出2100通電話通知有面試,出席的卻只有5百人,真正 願意上工的還不到1/4;民眾拒絕的理由,更讓勞工局人員力不從心。莊宜家:「民眾通常都會說,只有1萬8喔?」


就業站服務員陳小姐:「因為缺錢,那他可能做個一天、兩天,領了薪水就不願意做了。」


就算是正職工作,也有人嫌太辛苦太少錢;看來就算是景氣寒冬,很多求職者還是抱著理想憧憬,不面對實際。求職民眾:「不穩定,當然是希望2萬5、6。」


工作機會找上門,失業民眾卻是往外推,媒合就業的人比求職民眾更感到憂心。


專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()



 








圖解電腦組裝全過程

 [教學]圖解Intel電腦組裝全過程
攢機裝電腦,對于DIY“老鳥”來說並不是什么難事,甚至“老鳥”們都不把裝機看成是一門技術。但對于大部分剛入門的“菜鳥”而言,自已親自動手裝台電腦並不容易。很多在暑期攢機的朋友都想自己動手來組裝一台電腦,來體驗一下DIY的樂趣。其實自已動手裝電腦並不是什么難事,只要你具備一點硬件常識,膽大心細,相信很快就能學會攢電腦的步驟與方法。這里,小編借Intel平台為例,利用大量的圖片展示,為大家詳細介紹一下DIY攢機的方法與要領。

DIY攢機第一步:安裝CPU處理器

  當前市場中,英特爾處理器主要有32位與64位的賽揚與奔騰兩種(酷睿目前已經上市,酷睿處理器是英特爾采用0.65制作工藝的全新處理器,采用了最新的架構,同樣采用LGA 775接口,在今后一段時間內,英特爾將全面主推酷睿處理器。由于同樣采用LGA 775接口,因此安裝方法與英特爾64位奔騰賽揚完全相同)。32位的處理器采用了478針腳結構,而64位的則全部統一到LGA775平台。由于兩者價格差距已不再明顯,因此小編推薦新裝機用戶選擇64位的LGA775平台,32位的478針腳已不再是主流,不值得購買。

下圖中我們可以看到,LGA 775接口的英特爾處理器全部采用了觸點式設計,與478針管式設計相比,最大的優勢是不用再去擔心針腳折斷的問題,但對處理器的插座要求則更高。





這是主板上的LGA 775處理器的插座,大家可以看到,與針管設計的插座區別相當的大。在安裝CPU之前,我們要先打開插座,方法是:用適當的力向下微壓固定CPU的壓杆,同時用力往外推壓杆,使其脫離固定卡扣。



壓杆脫離卡扣后,我們便可以順利的將壓杆拉起。



接下來,我們將固定處理器的蓋子與壓杆反方向提起。



LGA 775插座展現在我們的眼前。



在安裝處理器時,需要特別注意。大家可以仔細觀察,在CPU處理器的一角上有一個三角形的標識,另外仔細觀察主板上的CPU插座,同樣會發現一個三角形的標識。在安裝時,處理器上印有三角標識的那個角要與主板上印有三角標識的那個角對齊,然后慢慢的將處理器輕壓到位。這不僅適用于英特爾的處理器,而且適用于目前所有的處理器,特別是對于采用針腳設計的處理器而言,如果方向不對則無法將CPU安裝到全部位,大家在安裝時要特別的注意








將CPU安放到位以后,蓋好扣蓋,並反方向微用力扣下處理器的壓杆。至此CPU便被穩穩的安裝到主板上,安裝過程結束



DIY攢機第二步:安裝散熱器

由于CPU發熱量較大,選擇一款散熱性能出色的散熱器特別關鍵,但如果散熱器安裝不當,對散熱的效果也會大打折扣。上圖是Intel LGA775針接口處理器的原裝散熱器,我們可以看到較之前的478針接口散熱器相比,做了很大的改進:由以前的扣具設計改成了如今的四角固定設計,散熱效果也得到了很大的提高。安裝散熱前,我們先要在CPU表面均勻的塗上一層導熱矽脂(很多散熱器在購買時已經在底部與CPU接觸的部分塗上了導致矽脂,這時就沒有必要再在處理器上塗一層了。)





安裝時,將散熱器的四角對准主板相應的位置,然后用力壓下四角扣具即可。有些散熱器采用了螺絲設計,因此在安裝時還要在主板背面相應的位置安放螺母,由于安裝方法比較簡單,這里不再過多介紹。



固定好散熱器后,我們還要將散熱風扇接到主板的供電接口上。找到主板上安裝風扇的接口(主板上的標識字符為CPU_FAN),將風扇插頭插放即可(注意:目前有四針與三針等几種不同的風扇接口,大家在安裝時注意一下即可)。由于主板的風扇電源插頭都采用了防呆式的設計,反方向無法插入,因此安裝起來相當的方便。





DIY攢機第三步:安裝內存條

  在內存成為影響系統整體系統的最大瓶頸時,雙通道的內存設計大大解決了這一問題。提供英特爾64位處理器支持的主板目前均提供雙通道功能,因此建議大家在選購內存時盡量選擇兩根同規格的內存來搭建雙通道。

主板上的內存插槽一般都采用兩種不同的顏色來區分雙通道與單通道。例如上圖,將兩條規格相同的內存條插入到相同顏色的插槽中,即打開了雙通道功能。



安裝內存時,先用手將內存插槽兩端的扣具打開,然后將內存平行放入內存插槽中(內存插槽也使用了防呆式設計,反方向無法插入,大家在安裝時可以對應一下內存與插槽上的缺口),用兩拇指按住內存兩端輕微向下壓,聽到“啪”的一聲響后,即說明內存安裝到位。



在相同顏色的內存插槽中插入兩條規格相同的內存,打開雙通道功能,提高系統性能。到此為止,CPU、內存的安裝過程就完成了,接下來,我們再進一步講解硬盤、電源、刻錄機的安裝過程。



DIY攢機第四步:將主板安裝固定到機箱中

  目前,大部分主板板型為ATX或MATX結構,因此機箱的設計一般都符合這種標准。在安裝主板之前,先裝機箱提供的主板墊腳螺母安放到機箱主板托架的對應位置(有些機箱購買時就已經安裝)。

雙手平行托住主板,將主板放入機箱中





確定機箱安放到位,可以通過機箱背部的主板擋板來確定。



擰緊螺絲,固定好主板。(在裝螺絲時,注意每顆螺絲不要一定性的就擰緊,等全部螺絲安裝到位后,再將每粒螺絲擰緊,這樣做的好處是隨時可以對主板的位置進行調整。)



主板安靜的躺入到機箱中,安裝過程結束。



DIY攢機第五步:安裝硬盤

  在安裝好CPU、內存之后,我們需要將硬盤固定在機箱的3.5寸硬盤托架上。對于普通的機箱,我們只需要將硬盤放入機箱的硬盤托架上,擰緊螺絲使其固定即可。很多用戶使用了可折卸的3.5寸機箱托架,這樣安裝起硬盤來就更加簡單。

機箱中固定3.5寸托架的扳手,拉動此扳手即可固定或取下3.5寸硬盤托架。





取出后的3.5寸硬盤托架



將硬盤裝入托架中,並擰緊螺絲。





將托架重新裝入機箱,並將固定扳手拉回原位固定好硬盤托架。簡單的几步便將硬盤穩穩的裝入機箱中,還有几種固定硬盤的方式,視機箱的不同大家可以參考一下說明,方法也比較簡單,在此不一一介紹。



DIY攢機第六步:安裝光驅、電源

  安裝光驅的方法與安裝硬盤的方法大致相同,對于普通的機箱,我們只需要將機箱4.25寸的托架前的面板拆除,並將光驅將入對應的位置,擰緊螺絲即可。但還有一種抽拉式設計的光驅托架,簡單介紹安裝方法。

這種光驅設計比較方便,在安裝前,我們先要將類似于抽屜設計的托架安裝到光驅上。



像推拉抽屜一樣,將光驅推入機箱托架中



機箱安裝到位,需要取下時,用兩手按們將兩邊的簧片,即可以拉出,簡單方便。



機箱電源的安裝,方法比較簡單,放入到位后,擰緊螺絲即可,不做過多的介紹。



DIY攢機第七步:安裝顯卡,並接好各種線纜

  目前,PCI-E顯卡已經市場主力軍,AGP基本上見不到了,因此在選擇顯卡時PCI-E絕對是必選產品。

主板上的PCI-E顯卡插槽



用手輕握顯卡兩端,垂直對准主板上的顯卡插槽,向下輕壓到位后,再用螺絲固定即完成了顯卡的安裝過程,是不是很簡單呀!



安裝完顯卡之后,剩下的工作就是安裝所有的線纜接口了,下面進行簡單介紹。

  安裝硬盤電源與數據線接口,這是一塊SATA硬盤,右邊紅色的為數據線,黑黃紅交叉的是電源線,安裝時將其按入即可。接口全部彩防呆式設計,反方向無法插入。



光驅數據線安裝,均采用防呆式設計,安裝數據線時可以看到IDE數據線的一側有一條藍或紅色的線,這條線位于電源接口一側。



安裝主板上的IDE數據線



主板供電電源接口,這里需要說明一下,目前大部分主板采用了24PIN的供電電源設計,但仍有些主板為20PIN,大家在購買主板時要重點看一下,以便購買適合的電源。



CPU供電接口,在部分采用四針的加強供電接口設計,這里高端的使用了8PIN設計,以提供CPU穩定的電壓供應。



主板上SATA硬盤、USB及機箱開關、重啟、硬盤工作指示燈接口,安裝方法可以參見主板說明書。



特別說明的是,在SLI或交火的主板上,也就是支持雙卡互聯技術的主板上,一般提供額外的顯卡供電接口,在使用雙顯卡,注意要插好此接口,以提供顯卡充足的供電。



對機箱內的各種線纜進行簡單的整理,以提供良好的散熱空間,這一點大家一定要注意。



通過以上几個簡單的步驟后,一台電腦在我們的努力下就成功組裝完成了。怎么樣,是不是很簡單!想盡快體驗自已動手DIY攢機樂趣的朋友,不妨參照此方法來組裝自己的愛機吧。

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




◆風雅頌★幸福心靈報




男人最忌諱的7 個形容詞





男人最忌諱的7 個形容詞
作家怕聽“江郎才盡”,殘疾人反感拿身體缺陷說事,那普通男人最忌諱別人說什麼?

一、軟弱



軟弱,常跟眼淚搭檔,祖先很早就給咱規定說,男兒有淚不輕彈。言外之意,女子可以豁免,啥時想彈都行。受此約束,長時間以內,我不敢當眾哭泣,傷病委屈不消說,即使看電影感動得熱淚盈眶,也顧不得享受崇高情懷,趕緊于黑暗中掩飾。

二、吝嗇



亦即小摳、小氣。小氣鬼很難跟堂堂男子漢的形象挂鉤。在中國的男人圈裡,如果一個家伙被認定為一毛不拔,蹭吃蹭喝,那他就危險了,很有可能被列入黑名單,日後,誰也不愛“帶他玩”。女人小氣叫節儉,男人小氣叫不是東西。

三、小心眼
注意,也帶個“小”字,而且說的是人的關鍵部位──心。若換一種說法,不以循環系統,而以消化系統論,則是小肚雞腸。以呼吸系統論,則是氣量狹小。總之,離不開“小”。三國里的周瑜,多麼出眾,年紀輕輕就擔當了大任,不料被另一個男人諸葛亮活活奪去了生命財產。令人扼腕的是,千百年來,沒人說他是以身殉職,而是笑他心胸太小。

四、嫉妒



跟小心眼是近親,人人知其含義,不說也罷。需要說的是,嫉妒這兩個字都帶女字旁,仿佛是女子的專利。一個男人,輕易是不會承認自己嫉妒別人的。我二十歲時,曾嫉妒過一個比我優秀的同伴,他看出來了,找我促膝談心,我橫豎不認賬,反說他是小心眼。倘若當時他改用刑訊,相信我會成為烈士。

五、娘娘腔
這個就比較厲害了,直接把女同胞拿來形容。類似的說法還有女裡女氣,賤了吧唧,黏黏糊糊等,均系民間用語,罕見於人事檔案或幹部考核材料。

六、吃軟飯


派生詞:小白臉。我家鄉的人戲稱麻雀裡的白板為小白臉,每每摸到這張牌便念念有詞曰:小白臉兒,沒好心眼兒。在中國,吃軟飯歷來是不光彩的男性勾當。受此觀念輻射,一些掙錢比媳婦少,級別比夫人低的無辜男人,身上總是缺乏底氣,生怕外界拿他們二人作比較。

七、綠帽子



應是中國對傳統男人最重的罵法。元明兩代,上頭有令,讓娼家的男子戴綠頭巾,延至後世,妻子有外遇的便被說成是戴了綠頭巾、綠帽子。流風之烈,害得男人戴帽子,都得謹慎挑選顏色。綠帽子罵久了,猶嫌不痛快,索性就罵烏龜王八。

【心得感想】

那男人要多加小心,別給女生說成這樣子了!


 


文章來源:◆風雅頌★幸福心靈報

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

金拍屋小百科


  各種不同的房屋拍賣,到底差別在那兒?
  藉由下表的整理,將讓你馬上清楚其中的差異。





































































項目



法拍屋



金拍屋



銀拍屋



定義



抵押權人依強制執行法,聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產。



法院委託台灣金融資產服務股份有限公司,辦理拍賣變賣之抵押不動產。



經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產,若無人應買,則由銀行承受後,自行決定處分。



拍賣機構



各地方法院



台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱台灣金服)



各銀行



法律保障



強制執行法



強制執行法


金融合併法



一般不動產交易法令



執行程序



依強制執行法程序辦理



依強制執行法程序辦理,並由專人控管時效,



各銀行自行決定處分方式,通常由各分行自行辦理,無統一之窗口



拍賣方式



密封投標



密封投標



喊價式



投標底價



由法官參酌估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定



由台灣金服評價處,國家考試合格之估價師訂定合理底價



各銀行自行決定



投標保證金



投標底價之10~30%


一般為20%



投標底價之10~30%


一般為20%



依各銀行之規定



標的物所有權



債務人



債務人



各銀行



拍賣資訊



法院網站及其公佈欄、日報皆有其公告之訊息,資訊透明



法院網站及其公佈欄、台灣金服網站及其拍賣場公佈欄、日報皆有其公告之訊息,資訊非常透明



可經由各銀行網站獲得部份資訊,資訊較不完整



點交



在公告資訊上載明,由法院配合點交事宜



在公告資訊上載明,由法院配合點交事宜



所有權為各銀行,可配合房屋之點交事宜



購屋資金



得標七日內要補足屋款,民眾資金壓力大



得標七日內補足屋款,但民眾可事前先向配合銀行辦理貸款服務,民眾資金壓力較輕



拍賣銀行通常會提供周邊的貸款服務,民眾資金壓力較輕



投標環境



一般民眾對法院森嚴之戒備較為恐懼,自行參與投標意願較低



提供舒適便民的服務,加上拍賣場所位於市中心(仁愛路與新生南路口),坐擁地利之便



非固定地點,投標環境之品質不一



 


資料來源:台灣金融資產服務公司

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

7大竅門讓你一直瘦下去


現代醫學認為:每天熱能的攝取量超過能量的消耗是肥胖形成的原因。可是,實際生活中卻有很多人認為自己“即使喝水也發胖”。


中醫有“相同相似理論”。通常愛喝水、喝茶、喝咖啡的人以及特別喜歡吃麵包、蛋糕、橘子、葡萄的人,容易引起水胖。


也就是說,人體容易變為與吃進去的食物相同(相似)的形態。


相反,如果想變瘦,最好多吃牛蒡、胡蘿蔔、蓮藕、大蔥、洋蔥、山藥等顏色深且質地緊密的食物。


肥胖是很多慢性病的元兇。


因此,要預防疾病,減重非常重要。


   
    生活療法:
   
    1.參加勞動或進行運動,能夠充分運動肌肉,消耗多餘的水分,使身體產熱。由此改善代謝狀況,達到減重的效果。
   
    2. 洗澡、洗桑拿浴等出汗時,在使水分排泄的同時,由於氣化熱的原理,也會消耗體內的熱量,有益於減重。


如果能更進一步洗“生薑浴”(拿一塊生薑磨成泥,放在布袋中,挂在浴缸裏的“生薑浴”)、“鹽浴”(放有一小袋粗鹽的“鹽浴”)、“蒜浴”(放有裝著蒜末的布袋的“蒜浴”),就更好了。
   
    3.要充分攝入海藻、豆、薯類、糙米等食物。


由於食物纖維的作用,腸內過多的膽固醇、脂肪酸、糖分、代謝廢物、水分排出體外,可以提高減重效果。
   
    4.多吃大蔥、洋蔥、韭菜、大蒜等大蒜屬的植物,促進血液迴圈,增加排汗,能產生減重效果。
   
    5.經常喝生薑紅茶,在促進利尿的同時,能溫暖身體,有利於代謝。
   
    6.“水胖”的人,如果適當吃些鹹味食物:醬油、魚籽、腌鹹魚、鹹菜、燉的食物等含鹽多的食物,鹽分就會把水擠出來,使身體繃緊。
   
    7.煮紅小豆(將50克紅小豆放在盛有600毫升水的鍋內,等到水分減半、紅豆煮軟時,大概需要30分鐘)有促進利尿和排便的作用,有利於減重。


 

專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()