如何買一間中古屋:買賣篇


由於青菜蘿蔔各、有所好,每位購屋者喜愛的環境和產品不見得相同,所以本文不擬在此討論如何買對區域或買對房子,而是對買房子的流程做一介紹,希望消費者在交易過程時心理大致有個底。


一、選擇口碑良好的連鎖業者


媒體有時會報導有關房屋交易的詐騙事件,為了降低購屋風險,建議你選擇知名品牌、口碑良好的連鎖門市,因為這些連鎖業者的物件較多,而且他們通常擁有一套標準化、制式化的購屋流程,也擁有一定程度的品管措施。


要說明的是,上述連鎖門市不見得售屋經驗最豐富,也不見得絕對不會發生交易糾紛。若你仍舊不放心,建議不妨挑選提供「履約保證」服務的業者,再一次降低購屋風險。


依內政部規定,房屋仲介業者向買賣雙方所收取的服務費總額,不得超過房價的6%,實務上業者會向賣方收取4%,向你收取1%2%


一家合法的房屋仲介門市應該具有以下證件:


◎經濟部所核發之「公司營利事業登記證」
◎該縣市政府所核發之「不動產經紀人證書」
◎該縣市政府所核發之「不動產仲介經紀商業同業公會會員證書」
◎中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會所核發之「營業保證金繳存證明」


以上四張證書都應該擺放在店內明顯處,如果一家門市沒有上述證書時,建議你事先問清楚,再判斷要不要給他們服務。


二、屋況說明書


每一間房子都會有一張「屋況說明書」,或「不動產說明書」,代表這間房子的基本履歷,前者為業者自行訂定,後者為內政部所訂定,兩者內容大同小異。建議你可先上內政部網站下載「不動產說明書」定型化契約隨身攜帶,屆時可和業者的「屋況說明書」對照,以免權益受損。


三、斡旋金


當你有意購買某間房子時,業者會希望你先付一筆「斡旋金」,讓他們好去和賣方談。其實,「斡旋金」是業者自行訂定的遊戲規則,當談成時,這筆錢便自動轉成訂金。建議你不見得要急著付錢,你可以堅持採用內政部訂定的「要約書」定型化契約,這份定型化契約便具有法律效力,可代替「斡旋金」的功能。


因為「要約書」具有法律效力,如果你簽了「要約書」之後反悔,你應該立刻寄出存證信函給業者以取消這紙約定,口頭通知是一點效力也沒有的。


四、下訂及簽約


如果賣方不同意你的出價,這份「要約書」便失效;如果同意,買賣雙方便可進入下訂及簽約階段。


下訂金額通常是忙屋總價的1成,簽約金額是房價的2成,總計要3成,剩下的7成通常可全額辦理房屋貸款,這也是3成自備款的由來。


下訂前,你有3天的時間可審閱契約,你應該在這3天內要求業者將物件的產權調查清楚,確定後再下訂,產權有問題或屋況不清時,切莫急著下訂。


下訂後3天內可進行簽約,簽約前你應該要拿到「土地買賣契約書」和「建物買賣契約書」並事先審閱。簽約時,包括業者、賣方、代書和你均應到場,這時你應該要看到土地所有權狀、建物所有權狀、最近一期的地價稅單與房屋稅單、房貸餘額證明(當賣方有貸款未繳清時才須出具)、地籍圖、土地謄本、建物謄本、建物平面圖、分區使用證明等文件。


五、備件、完稅、過戶、尾款與交屋


接下來的事情通常委由代書來處理,你只要負責回應代書的需求即可。代書會幫你完成備件、完稅等手續,完稅後便可辦理過戶,過戶後代書匯幫助你向銀行申請房貸,這時你必須將這間房子設定抵押,銀行才會核貸。核貸完畢後,這筆款項將做為你付給賣方的尾款。


實務上,過戶與尾款程序通常是連件辦理,這是為了要兼顧買賣雙方的權益。最後代書會通知你辦理交屋手續,你會拿到一份包裹,裡面裝有土地所有權狀、建物所有權狀、土地買賣契約書、建物買賣契約書、契稅單、履約保證明細表、交屋結算單等文件正本,這時才算完成房屋買賣。

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