都更案題材火紅 搶購必勝三祕招
更新日期:2009/10/07 14:57
杜曉玥
在寸土寸金的台北市，可以蓋房子的土地越來越少，造成每次國產局釋出土地，就吸引建商搶翻天。
在土地成本越來越貴之下，都市更新計畫成為建商的另一條活路。
尤其今(98)年許多老公寓房價紛紛翻身，全是拜納入都更計畫之賜，成為建商覬覦的標的。
投資人如何搶在建商之前，先一步買到都更黃金屋？
東森房屋王應傑董事長傳授「必勝三招」秘訣。
第一招：先找出已經有明確的都更計劃公佈或實施的區域
在內政部營建署及台北市、台北縣的都市發展局等與都市更新相關的政府單位，都可以找得到詳細的資訊。
好處是較為明確，風險較低。
缺點是，這些區域多半建商早已進入卡位，一般購屋人不但不容易找到未來具有都更利潤空間的房地產，就算找到了，價錢多半也被建商「打草驚蛇」先漲一波，不容易以低價入手。
第二招：商業用地比住宅用地值錢
都會區中具有都更潛力的房地產，多半以老公寓或舊透天為主，其中商業用地者多半位於大馬路邊，少數位於巷內。
第三招：拿起計算機，試算都更後利潤
目前都更建案大部份能獲得的容積獎勵率為25-30%，若以商三用地為例，原有容積率為560%，若加上約3成的容積獎勵率，換算一坪土地約可蓋12-13坪樓地板面積。
以目前南港新屋售價每坪50-60萬元水準，地主通常可分回6成。
政府規劃南港現有的工業用地，未來將有三分之一變更為住宅區，使得「都更」成為南港房市交易最火紅的題材。
東森房屋南港站前店呂文法店東指出，去(97)年四、五月每坪約85萬元的工業區土地，後來通過都市更新計劃公開展覽的程序後，一間土地15.5坪的透天厝，開價1,960萬元，相當於每坪126萬元，漲幅高達48%。
以商三用地、建物面積約30坪的老公寓為例，以7坪土地持分計算，每坪蓋12坪樓地板面積，等於更後可蓋84坪，地主分回6成，就是50.4坪。
假設屆時每坪售價50萬元，新屋的市價就是2,520萬元，加上停車位以目前市價約200萬元做為行情參考值，都更後地主分回的房屋總價至少為2,720萬元。
而目前南港商三公寓行情，每坪喊到45萬元，30坪的公寓總價就是1,350萬元，與都更後的2,720萬元相較，不僅多出1,370萬元，還多了個停車位，這就是老公寓及透天厝誘人的都更滋味。
不過須注意的是，銀行對於老公寓的估價態度較為保守，使得想賺都更財的投資人，必須口袋夠深才行。
以目前銀行對於南港老公寓的估價值，每坪只有28-30萬元，與市價的45萬元相去甚遠。
而且，老公寓買入後並不是立刻馬上就能都更，最快的案例據傳也要三年半。
東森房屋王應傑董事長指出，不少投資客購入老公寓後，就改裝為出租套房，30坪公寓約可隔6間，每間平均月租8,000元，假設都能維持滿租的情況且沒有空租期，一年可獲得57.6萬元的租金，就形成「收租等增值」的投資型態。
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