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所謂的「特定債務保證」，是指保證人與銀行約定，對借款人與銀行間的某一個特定債務負保證責任，例如，保證人同意對借款人在96 年8月8日向A銀行貸款200萬元的債務擔任保證人，那麼，保證人的責任就是這份特定的借款契約了，就算是借款人積欠銀行其他的債務沒有清償，保證人也不 必負責，這種保證方式，通常是保證人在借款人簽立的借款契約上一起簽章。可是，因為民法第740條有規定，除契約另有訂定外，保證債務是包含主債務之利 息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。所以，保證人的保證責任除了這個200萬元以外，還包括因為這個200萬元而發生的利息、違約金等等，不 一定只有200萬元喔！

所謂的「最高限額保證」，就是由保證人與銀行約定一個上限金額，在這個上限金額範圍內，就銀行與借款人間所生一定範圍內的債務(例如過去、現在及將來所發生的票據、墊款、保證、借款等債務)，由保證人予以保證，這就是「最高限額保證」，這種保證通常是由保證人另外簽乙份保證契約。
最高限額保證契約如果有約定保證期間，那麼，保證人只對在保證期間內所發生的債務，於不超過保證金額範圍內負保證責任，如果沒有約定保證期間，那麼，保證人雖然可以依據民法第754條規定，隨時通知銀行終止保證契約（最好以書面方式，例如存證信函），但是，對於保證契約終止以前已經發生的債務，仍須在保證金額範圍內負責，最高限額保證人千萬不要忽略上述權利喔！

這 是一個經常被忽略的小細節，卻對借款人（保證人）有重大的影響，因為，在房貸契約中都會約定，借款人（保證人）住所或通信處所變更時，要告知銀行，如果沒 有通知銀行，而銀行將相關資料寄到原留地址，在法律上就等於已經通知到借款人（保證人）了。因此，為了避免漏失銀行函寄的重要資訊（例如，前面提到的利率 調整通知），簽訂借款契約後，不論是住所、通信處所或聯絡電話變更時，最好記得通知銀行，以免因為這樣而損及自己的權益。

加速條款--銀行要求借款人增「加」還款「速」度的重要依據
房屋貸款通常是約定分期還款，借款人可以在借款期間內，按約定的分期期數還本付息，除非有特別的約定，否則銀行是不可以要求借款人提前還款的，在法律上，這就稱之為「期限利益」。可 是，如果銀行認為債權有不保的可能時，就可以依據事實情形引用加速條款中符合的條款要求借款人「增『加』還款『速』度」，到時候不論房貸契約所約定的還款 期間是否已經到期，借款人都會喪失期限利益，而必須依照銀行的要求立即清償全部或部分的債務，這就是社會大眾所稱的「加速條款」。
行政院公平交易委員會為了保障消費者權益，規定銀行可以行使的加速條款有以下9項；而且銀行如果要依據其中的第6項至第9項事由行使加速條款時，必須要於合理期間通知或催告借款人：1.任何一宗債務不依約清償本金時；
2.依破產法聲請和解、聲請宣告破產、聲請公司重整、經票據交換所通知拒絕往來、停止營業，清理債務時；
3.依約定原負有提供擔保之義務而不提供時；
4.因死亡而其繼承人聲明為限定繼承或抛棄繼承時；
5.因刑事而受沒收主要財產之宣告時；
6.任何一宗債務不依約付息時；
7.擔保物被查封或擔保物滅失、價值減少或不敷擔保債權時；
8.借款人對金融業者所負債務，其實際資金用途與該業者核定用途不符時；
9.受強制執行或假扣押、假處分或其他保全處分，致金融業者有不能受償之虞者。
當然，除了以上9種加速條款以外，銀行也可以與借款人另外議定其他加速事由，可是，依據行政院公平交易委員會規定，所議定的其他加速條款，必須於契約中以粗體或不同色之醒目方式為記載，所以，房貸契約中，加粗或不同顏色的條款更要特別看清楚。

逾期未繳款，銀行「至少」會加收「遲延利息」、「違約金」，還有……

借 款人如果沒有按期繳款的時候，除了原來應繳的本金及利息以外，銀行通常會針對遲延繳付的「本金」部分，另外收取「遲延利息」，簡單來說就是「遲延繳款期間 內，依據遲延利率所計算的利息」，大部分的銀行都是約定以借款利率為遲延利率，但是，也有一些銀行會約定比借款利率還要高的利率當成遲延利率（例如，借款 利率為2.5﹪，遲延利率為3.5﹪，一旦借款人遲延還款時，遲延期間內就要以3.5﹪來計算遲延利息了）。

「違約金」簡單來説就是借款人逾期繳款的罰金，現在各銀行對於違約金的收取，都採取兩段式的計算方法，如果借款人遲繳的時間沒有超過6 個月，那就以應繳納「本息」按貸款利率的10﹪計收違約金，如果，超過6個月了，就從第7個月開始，以應繳納「本息」按貸款利率的20﹪計收違約金。注意 喲！遲延利息只能針對「本金」來計收，可是，違約金是依據「本息」來計收的，而且，萬一銀行進行催收程序了，借款人還要負擔催收以及法院的費用，因此，借 款人務必要按期繳款，以免增加自己的負擔。
 想要提前清償房貸減輕負債，但銀行為何要收「提前清償違約金」？
這 是很多人的疑問！基本上，借款利息是銀行主要的營業收入之一，當借款人提前還款時，對銀行的營業收益、資金調度或財務規畫都會產生影響，因此，銀行如果辦 理「得隨時清償」的房貸，成本相對較高，這個成本就會反映在借款利率上面。而「限制清償期間」的房貸，等於維護銀行在一定期間內的利息收入，讓銀行的相對 成本降低，所以「限制清償期間」的房貸利率一般會比「得隨時清償」的房貸利率低，如果選擇「限制清償期間」的借款人提前還款時，銀行的利息收入將減少，相 對成本提高了，當然就會收取提前清償違約金，以補貼墊高的成本。
依據 行政院公平交易委員會規定，金融業者應提供房屋貸款借款人自由選擇「限制清償期間」的房貸或「得隨時清償」的房貸，並向借款人說明利率計算方式及借款條 件。因此，借款人向銀行申請房貸時，請務必參酌自身的財務及資金狀況，選擇辦理「限制清償期間」或「得隨時清償」的房貸，如果借款人選擇「限制清償期間」 的房貸，以後要提前還款，當然就必須要支付與銀行約定的「提前還款違約金」。
此外，各銀行對提前還款違約金的計收方式並不相同，例如，有的銀行採「借款總額」的某一百分比來計算，有的銀行依「還款金額」或「本金餘額」的百分比計算，所以，簽約前務必仔細閱讀一下相關條款喔！

一、契稅的種類及稅率有那些？向何人課徵？
答：契稅的種類、稅率及納稅義務人，如下表：

二、申報契稅檢附之文件？

答：契稅申報書一式二份，檢附移轉契約書正本（貼印花部分）（驗畢當場發還，郵寄申 報者檢附該契約書正本之影本）、副本及加註「影本與正本相符，如有不實願負法津責任」字樣，並加蓋申報人印章之正本影本外，其它有關文件規定如下：
　 （一）已辦理所有權登記之房屋，應檢附建物所有權狀影本或建物登記簿謄本。（台北 市：可透過內部電腦連線查詢已否辦理所有權登記者，得免附）
　 （二）未辦理所有權登記之房屋，應檢附原所有人及新所有人雙方身分證明文件影本。
　 （三）其他案件：
　　　 1. 法院判決移轉案件，為法院判決書及判決確定證明書之影本。
　　　 2. 向政府機關標購或領買公產案件，為該政府機關核發之產權移轉證明書影本。
　　　 3. 向法院標購拍賣之不動產案件，為執行法院核發之不動產權利移轉證書影本。
　　　 4. 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或 中途變更起造人名義，並取得使用執照之案件：
　　　　 (1)使用執照或使用執照申請書之影本。
　　　　 (2)買賣(合建)契約書或工程合約書之影本。
　　　 5. 國民住宅案件，檢附國民住宅處函及承購人名冊。
　 （四）稽徵機關可視審核案件需要，請納稅義務人提供其他有關文件。

三、契稅申報期限為何？

答：（一）一般移轉案件：契約成立之日起三十日內。
　　 （二）法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起三十日內。
　　 （三）產權糾紛案件：法院判決確定之日起三十日內。
　　 （四）新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起六十日內。
　　 （五）向政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產標移轉證明書之日起三十日 內。

四、契稅的課稅範圍？納稅義務人在何種情形須申報契稅？

答：契稅係為不動產產權發生移轉時，所課徵之租稅，但在開徵土地增值稅區域之土地不 在此範圍。納稅義務人因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分 割、或因占有而取得 所有權，應由取得所有權人申報契稅。建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與， 以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名 義，並取得使用執照者，應由使 用執照所載起造人申報契稅。

五、納稅義務人如何選擇最有利的方式申報契稅？

答：
1. 原則上可以按評定標準價格申報課徵契稅，因此若買賣價格有高於評定標準價格的情形時，可以選擇較低的評定標準價格申報，可節省不少契稅負擔。 
2. 在領買或標購公產或者有向法院標購拍賣不動產的時候，其買賣價格有高於不動產 評價委員會所評定的標準價格情形時，可以選擇較低的評定標準價格來申請課徵 契 稅；至於該項領買、標購或拍定價格有低於標準價格的時候，也可以依較低的領買 、標購或拍定價格來申報課徵契稅。換句話說，可以在「領買、標購或拍定 價格」 與「評定標準價格」兩者之間，選擇較低的價格申報契稅。

六、有關信託財產之房屋應否課徵契稅？

答：
1. 房屋為信託財產者，於信託行為成立時或信託行為不成立、無效、解除或撤銷時， 委託人與受託人間移轉所有權不課徵契稅。
2. 因遺囑成立之信託及信託契約明定信託財產之受益人為委託人，於信託關係消滅時 ，受託人與受益人間移轉所有權不課徵契稅。 
3. 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間移轉所有權，不課徵契稅。 
4. 受託人依信託本旨移轉信託房屋與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為 納稅義務人課徵契稅。

七、向建設公司購買預售屋以承買人為起造人申請建築執照，是否可免徵契 稅？

答：建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與、以承受人為建造執照原始起造人或中途 變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。故向建設 公司購買預售屋雖以承買人為起造人申請建築執照，於取得使用執照時，仍應申報繳 納買賣契稅。

八、完納契稅後若雙方買賣不成解除契約，撤銷契稅申報時，已納契稅可否 退還？

答：完納契稅後，尚未完成移轉登記前，若雙方買賣不成時，可檢附原契約書、雙方同意 撤銷申請書、契稅繳款書收據正副聯，以書面向原申報稽徵機關或鄉鎮市公所申請撤 銷契稅申報，並退還已納稅款。

九、辦理契稅申報後，賣方可否單獨申請撤銷？

答：
1. 申報契稅後買賣雙方就契約之解除如有爭議，該爭議並非行政機關職權所能認定，在未經雙方同意或司法機關裁判確定前，不能由賣方單獨申請撤銷契稅申報。 
2. 例外情形：經判決確定，買方應協同賣方向稽徵機關辦理撤銷申報手續者，買方未 協同辦理，仍可由賣方單獨申請撤銷契稅申報。

十、超過規定期限申報契稅，有無處罰？

答：未依規定期限申報者，每超過三天，會被加徵應納稅額百分之一的怠報金，但最高以 應納稅額為限。