ㄚ清房地產物業專業整合服務網

項　目

　優　惠　內　容

　　地 價 稅　

1.自用住宅用地優惠稅率為0.2%。
2.按目的事業主管機關核定規劃土地如工業用地其優惠稅率1%

3.公共設施保留地:
　a.仍然為建築使用稅率為0.6%。
　b.自用住宅用地稅率為0.2%。
　c.未做任何使用並與使用中土地隔離者免徵地價稅。

房 屋 稅

1.住家用以1.38%課徵
2.房屋現值十萬元以下者免徵房屋稅
3.購買國民住宅者其房屋稅減半徵收

　　契 稅

1.利用自地自建、購買政府興建或獎勵民間興建國宅可免契稅。
2.以交換移轉代替買賣移轉。
3.不動產繼承可免契稅。
4.標購法拍屋
5.以公證代替監證

財產交易所得稅

扣抵高、低評價現值間之差額。

　土地增值稅　

　1.自用住宅用地優惠稅率10%。　　　　　　　　    　

2.自用住宅、自營工廠用地、自耕之農業用地申請退稅。

　以公證代監證

　公證費依課稅現值課徵0.1%，監證費則為1%。

　　遺 產 稅

1.逐年贈與降低遺產累進稅額，減低稅負。　　　　  　
2.以不動產代替現金。
3.以股權代替產權移轉。
4.以逐年多次贈與節稅。

（一）善用贈與免稅額

目前每人每年的贈與免稅額為一百萬元，如果夫妻名下有自己的財產，則夫與妻每年共有二百萬元的免稅額，此項免稅額是以贈與人為基準，受贈人並無限額。資金之贈與應檢附證明，向國稅局申報贈與稅，在免稅額內者，則核發贈與稅證明。

（二）夫妻間財產贈與免稅

如果夫妻間財產集中 在一方，可以利用夫妻間財產移轉免稅的規定，將財產平均在雙方名下，以後就可利用每 年每人贈與一百萬元免稅額，增加贈與額度。

（三）子女嫁娶特別贈與

子女嫁娶時聘金和嫁妝的給付在一百萬元內，是屬於特別贈與免課贈與稅的，而且這筆贈與和每年父母欲贈給子女的一百萬元免稅額不衝突，所以不管現金、首飾、動 產或不動產，若父母欲贈給子女時，不妨利用這一條免稅法令來節稅。但最好在贈與前（ 如股票、房地產過戶前），向稽徵機關先行報備，由稽徵機關出具證明文件，即可以省下 一筆贈與稅。

（四）以逐年多次贈與節稅

（五）以贈與股票方式節稅

如果你擁有未上市公司的股票，公司的業務經營非常賺錢，可以利用贈與免稅額贈送公司股票給子女，以達到股權移轉及分散所得降低所得稅的目的，且可避免將來被課徵遺產稅。要注意的是，股票贈與是以股票移轉當日的帳面淨值（公司帳面上股東權益除以股數）計算，而不是以面額計算。若以不相當代價移轉股票，稽徵機關會先通知補報贈與稅，只要以移轉當日帳面淨值價格申 報贈與稅，就不會被按查獲日及贈與日中價格較高者課稅，也不會被罰款。

（六）以不動產代替現金

（七）以股權代替產權移轉

（八）贈與稅申報應檢附文件：

１．贈與稅申報書一份
２．贈與契約書或視同贈與之買賣契約書影本一份
３．贈與人及受贈人戶籍謄本或戶口名簿影本各一份
４．契約及增值稅之收據影本各一份
５．若委託他人代理申報時應附委託書
６．資金流程證明

遺產稅的課稅對象是指凡是中華民國國民，且經常居住在中華民國境內者，應就其在境內、境外的全部遺產課徵遺產稅，並於繼承發生後六個月之內申報。遺產稅採累進稅率計稅，稅率自2％至50％不等。

（一）．一般而言，較有系統或較多財產的節稅，會將遺產稅與贈與稅併同考量，故可先計算名下財產之總值，將課多少稅額；另再以生前贈與方式計算其應繳之增值稅及贈與稅總額，二者比較，以作正確的決定。

（二）．以繼承方式移轉房地產

依遺產及贈與稅法之規定，遺產稅之免稅額（七百萬元）及扣除額（配偶的扣除額四百萬元、每位繼承人有四十萬元的 扣除額）皆較贈與稅為高，且土地以遺產方式取得無須再繳增值稅。因此，若被繼承人沒有很多遺產時，以繼承方式過戶予子女可省較多的稅。

（三）．以隔代繼承來節稅

稅法規定，具有繼承順位的未成年人，按年齡距屆滿成年（二十歲）的年數，每年可以加扣四十萬元；所以若被繼承人的成年子女比孫子女少，則可讓子女全部拋棄繼承，而由未成年孫子女繼承，就可增加扣除額，降低遺產稅。此外，隔代繼承還可免掉一次贈與稅。

（四）．運用債務來的節稅

被繼承人死亡前未清償的債務，包括房地產銀行抵押貸款、私人借貸及尚未繳納的綜合所得稅、地價稅、房屋稅等等，均可自遺產中扣除，所以遺產稅也可以降低。故當被繼承人名下有很多房地產時，為避免子孫繼承房地產 時，無力繳太多遺產稅，可先行辦理銀行抵押貸款，並在生前將現金逐年贈與子女，使子女於被繼承人死亡後有財力繳清貸款及遺產稅，同時還省些遺產稅。

（五）．以遺產分割協議代替拋棄繼承

依照遺產及贈與稅法規定，於申報遺產稅時配偶有扣除額四百萬元，每一繼承人有四十萬元的扣除額，如繼承人拋棄繼承者，將無法享受其扣除額。又因繼承人間不論如何分割遺產，繼承多寡，都不發生繼承人間相互為贈與的問題，所以繼承人應以遺產分割協議代替拋棄繼承。

（六）被繼承人變更國籍或僑居國外

被繼承人如果為經常居住在中華民國境外者，如華僑或外國人，只須就其在中華民國境內的財產課徵遺產稅，而不及於國外部分的財產。所以，被繼承人可以採取歸化並變更為其他國家國籍或 僑居國外，如此即可節省遺產稅的負擔。

（七）利用藝術品節稅

遺產與贈與稅法規定遺產中有關文化、歷史、美術的圖書物品，只要繼承人向稽徵機關聲明登記，就可以不計入遺產總額，直到繼承人將此項圖書、物品轉讓時，才須自動申報補稅，所以多買些有增值的古董、美術品，既可以保值，以後留給後代又可節省遺產稅的負擔。 

（八）利用保險來節稅

一般而言，保險除了給予個人或家庭的生活保障外，在稅法上也有一些優惠喔。例如每年支付的保 險費，每人每年可以在綜合所得稅申報中列舉扣除最高二萬四千元外，而人身保險、勞工保險及軍 公教保險的保險金給付，都不需要繳稅。
另外，被繼承人死亡時，給付其所指定受益人的人 壽保險金額、公教人員或勞工的保險金額，可以不計入遺產總額課稅。所以，被繼承人若能善用保 險，不僅生前可節省綜合所得稅，死後仍能節省繼承人遺產稅的負擔。

（九）扣抵稅額及利息

被繼承人死亡前三年所贈與的財產，依規定併入遺產課徵遺產稅，已繳的贈與稅，可連同當地銀行業通行的一年期定期存款利率計算的利息，從應納遺產稅額內扣抵。

（十）申報遺產稅應備文件

（1）遺產稅申報書一份
（2）繼承系統表一份
（3）被繼承人死亡時全戶戶籍謄本一份
（4）繼承人現時戶籍謄本一份
（5）遺產分割協議書
（6）扣除額有關之證明書
（7）若委託他人代申報應附委託書
（8）若委託他人代理申報應附委託書

（一）利用自地自建、購買政府興建或獎勵民間興建國宅可免契稅。

（二）以交換移轉代替買賣移轉。

（三）不動產繼承可免契稅。

（四）標購法拍屋

若拍定價高於課稅現值，以課稅現值申報契稅；若拍定價低於課稅現值﹐則以拍定價申報契稅。

（五）以公證代替監證

依照契稅條例規定，不動產遇有買賣取得權利時，以鄉、鎮（區）公所為監證，監證費為所購房屋核定契價的一％；但如果依公證法的規定，採取法院公證方式，則只須付建物公契上買賣價的０．一％為公證費（再加二十七元手續費）。故建議依房屋稅單上之房屋課稅現值或契稅單上所記契價，計算公證及監證後，再憑判斷何者較能節稅。通常是辦理公證來取代監證，因二者效力相同﹐費用卻節省10倍。

應備文件:
1.建物權狀正本及影本
2.房屋稅單或前次買賣之契稅正本及影本
3.如當事人委託辦理，應另附授權書印鑑證明

已規定地價的土地，除課田賦稅外，應課徵地價稅，地價稅採倍數累計稅率課徵。地價稅係按每一土地所有人在每一縣市地區總額而課徵，稅率依土地用途之不同，而有不同稅率優惠：如基本稅率千分之十、自用住宅千分之二、工業用地千分之十等。至於地價稅

（一）適用特別稅率可享受較輕的稅負

自用住宅用地、國民住宅用地、勞工宿舍用地、工業用地等，土地所有權人如欲申請地價稅稅率優惠，且於當年十月七日（開徵前四十日）前向土地所在稅捐機關申請完畢者，當年即可適用較低稅率，逾期申請者，自申請之次年起始開始適用。　

（二）土地所有權人如有多處自用住宅，可採用如下方法：

Ａ－除了土地所有權人、配偶及未成年子女設籍一處，另外，其他幾處自用住宅用地，可以利用成年子女或直系血親尊親屬（如父母、祖父母）或岳父母分別設立戶籍，如此各處自用住宅用地，就可以都享受 得到優惠稅率。惟面積以都市土地三公畝（九０．七五坪），非都市土地以七公畝（二一一．七五坪）為限。

Ｂ－如果實在找不到其他成年子女或直系尊親屬來設籍，則以地價最高的一處土地，選為納 稅義務人所設籍，使此高價土地能享受得到自用住宅用地優惠稅率，以節省地價稅的負擔。

Ｃ－應備文件

1.地價稅『自用住宅用地申請函』一份
2.建物所有權狀影本一份
3.土地所有權人、配偶及未成年子女或成年子女或直系血親尊親屬或岳父母已設籍的戶口名簿影印本一份，向該管稅捐機關提出申請

稅捐類別

納稅義務人

課稅標的

稅基

稅率

計算方式

課稅時機

核課機關

法令依據

房屋稅

所有權人、典權人、共有人現住、承租人

房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物

房屋評定現值

住家1.38%、營業3%、非住家非營業2%、廠房1.5%

評定現值×稅率

每年5月1日至5月30日

稅捐處

房屋稅條例第三、五條

地價稅

所有權人、典權人、承領人、耕作權人

已規定地價之土地，除依法課徵田賦外

申報地價

自用住宅 0.2%一般 1%工業用地 1%公共保留地 0.6%

申報地價總額累進計算

每年11月16日至12月15日

稅捐處

土地稅法第十四、十六至十八條

契稅

取得所有權者

買賣、承典、交換、贈與、分割、占有

房屋評定現值(契價)

買賣贈與占有６%典權４%交換分割 2%

契價×稅率

立約後30日內申報，稅單核發後30日內繳納

稅捐處或鄉鎮市公所

契稅條例第二、三條

土地增值稅

有償移轉為原所有權人，無償移轉為取得所有權人。

已規定地價之土地

土地漲價總數額減除改良土地費、工程受益費、土地重劃費

一般按漲價倍數累進計算課徵一倍以下40%、一～二倍50%、二倍以上60%、自用10%

淨漲價總數額乘稅率

立約後30日內申報，稅單核發後30日內繳納

稅捐處

平均地權條例第三十五、三十八、四十、四十一條，土地稅法第二十八、三十三、三十四條

遺產稅

繼承人

動產、不動產及其他一切有財產價值之權利

被繼承人死亡之時價土地公告現值房屋評定現值

2%～50% 共10級

遺產淨額×稅率

被繼承人死亡六個月內申報稅單核發後二個月內繳納

鄉鎮市公所、國稅局及各地稽徵所

遺產及贈與稅法第一、四、十、十三條

贈與稅

贈與人

動產、不動產及其他一切有財產價值之權利

贈與時之時價土地公告現值房屋評定現值

4%～50% 共10級

贈與淨額×稅率

贈與行為發生一個月內申報，稅單核發後二個月內繳納

鄉鎮市公所、國稅局及各地稽徵所

遺產及贈與稅法第一、四、十、十九條

教育捐

取得所有權者或房屋所有人

台灣省按應納契稅附加及營業用房屋附加

房屋評定現值（契價）

契稅額 30%      營業用房屋稅30%

契稅額×30%    營業用房屋稅×30%

隨契稅同時核課隨房屋稅同時核課

稅捐處或鄉鎮市公所

國民教育法第十六條

監證費

取得所有權者

建物

房屋評定契價

契約價值1%

契價×稅率

稅單核發後30日內繳交

鄉鎮市公所

契稅條例第二十八條

公證費

取得所有權者

建物買賣等

房屋評定契價

0.１%

契價×稅率

契稅單核發時或辦理公證時

法院

公證法第五十條

印花稅

取得所有權者立據人

買賣、承典、交換、贈與、分割銀錢收據

契約價值

        0.10%   

0.40%

契約價值×稅率

立約時

交付時

稅捐處

印花稅法第五、七條

財產交易所得稅

出售房屋所有權人

房屋

房屋評定現值

6%～40% 共5級

北市28%、高市23%省轄市20%、縣轄市16%、鄉鎮市14%

房屋出售之次年3月31日前併同其他所得申報

稽徵所

所得稅法第九、十四條

營業稅

出售房屋所有權人(法人)

房屋

契約價值

5%

契約價值×稅率

交易發生開立發票時

稅捐處

營業稅法第八條

時間

不動產持有

出租不動產
　　　　　

不動產移轉

買賣

贈與

繼承

 1月

簽約
↓
用印
↓
契約監證或公
證繳納公證費
↓
申報契稅及增
值稅
↓
完稅、繳納契
稅、增值稅、
監證費
↓
(塗銷抵押權)
↓
產權移轉登記繳交貼印花、登記規費
↓
交易完成
↓
次年申報綜合
所得稅財產交
易所得稅一併
課徵

贈

與

行

為

發

生

後

30

日

內

申

報

贈

與

稅

被繼承人
死亡後一
個月內

稅捐機關寄發申請通知書及申報書

2月

2月1日至3月31日申報、繳交所得稅及辦理退稅

3月

被繼承人
死亡後六
個月內

接獲申報通知及申報書後於期限內填寫遺產稅申報書並申報之

4月

5月

1日至31日繳交房屋稅

被繼承人
死亡後三
個月內

未能在期限內申報者得申請延期三個月

6月

7月

被繼承人
死亡後二
個月內

稽徵機關查估遺產總額及稅額並寄發納稅通知

8月

9月

接獲納稅通知後，於期限內繳清稅款

10月

11月

11月16日至12月15日繳地價稅

必要時得申請延長繳稅期限二個月

月

日

稅目

應 辦 事 項

開始

截止

１

１

５

營業稅

小規模營業人申報上年度十至十二月份進項憑證

１

１

１０

營業稅

特種飲食業者繳納查定營業稅

１

１

１０

娛樂稅

１自動報繳娛樂稅代徵人申報繳納上月娛樂稅

２查定課徵者繳納上月娛樂稅

１

１

１５

營業稅

兼營營業人辦理年度調整不得扣抵稅額

１

１

１５

營業稅

自動報繳營業人報繳上期（月）銷售額及稅額

１

１

１５

印花稅

核准總繳印花稅之申報與繳納

１

２６

３１

營業稅

參加網路申購發票者上網傳送資料，申購次期統一發票

２

１

５

營業稅

參加集中統購發票者申購次期統一發票

２

１

１０

營業稅

特種飲食業者繳納查定營業稅

２

１

１０

營業稅

小規模營業人繳納上年度十至十二月份營業稅

２

１

１０

娛樂稅

１自動報繳娛樂稅代徵人申報繳納上月娛樂稅

２查定課徵者繳納上月娛樂稅

２

１

１５

營業稅

核准按月申報零稅率廠商報繳上月份銷售額及稅額

２

２３

２８

營業稅

使用統一發票營業人申請購買次期統一發票

３

１

３１

所得稅

開徵繳納

３

１

１０

營業稅

特種飲食業者繳納查定營業稅

３

１

１０

娛樂稅

１自動報繳娛樂稅代徵人申報繳納上月娛樂稅

２查定課徵者繳納上月娛樂稅

３

１

１５

營業稅

自動報繳營業人報繳上期（月）銷售額及稅額

３

１

１５

印花稅

核准總繳印花稅之申報與繳納

３

２６

３１

營業稅

參加網路申購發票者上網傳送資料，申購次期統一發票

４

１

５

營業稅

參加集中統購發票者申購次期統一發票

４

１

５

營業稅

小規模營業人申報一至三月份進項憑證

４

１

１０

營業稅

特種飲食業者繳納查定營業稅

４

１

１０

娛樂稅

１自動報繳娛樂稅代徵人申報繳納上月娛樂稅

２查定課徵者繳納上月娛樂稅

４

１

１５

營業稅

核准按月申報零稅率廠商報繳上月份銷售額及稅額

４

１

３０

牌照稅

汽機車使用牌照稅開徵繳納

４

２３

３０

營業稅

使用統一發票營業人申請購買次期統一發票

５

１

１０

營業稅

特種飲食業者繳納查定營業稅

５

１

１０

營業稅

小規模營業人繳納一至三月份營業稅

５

１

１０

娛樂稅

１自動報繳娛樂稅代徵人申報繳納上月娛樂稅

２查定課徵者繳納上月娛樂稅

５

１

１５

營業稅

自動報繳營業人報繳上期（月）銷售額及稅額

５

１

１５

印花稅

核准總繳印花稅之申報與繳納

５

１

３１

房屋稅

房屋稅開徵繳納

５

２６

３１

營業稅

參加網路申購發票者上網傳送資料，申購次期統一發票

６

１

５

營業稅

參加集中統購發票者申購次期統一發票

６

１

１０

營業稅

特種飲食業者繳納查定營業稅

６

１

１０

娛樂稅

１自動報繳娛樂稅代徵人申報繳納上月娛樂稅

２查定課徵者繳納上月娛樂稅

６

１

１５

營業稅

核准按月申報零稅率廠商報繳上月份銷售額及稅額

６

２３

３０

營業稅

使用統一發票營業人申請購買次期統一發票

７

１

５

營業稅

小規模營業人申報四至六月份進項憑證

節稅在現代人的經濟行為中可以說是非常的重要一環喔！尤其是對富有人而言更是如此。就個人家庭節稅而言，合法節稅有三個基本觀念：一．為不應納的稅費不納，以免花冤枉錢；二．為必要繳的稅費要依法按時繳交，以免疏忽受罰；三．為要繳的稅費繳到最少，以求積極節稅。要達到上述三項目標，都需植基於對稅務法令的深切認知。但因一般個人、家庭往往因不了解自身的權益或因疏忽、沒空、怕麻煩或欲求節稅但不得其門等因素，而付出比公司、企業、財團更高比例的稅費，十分的可惜，更造成貧富不均，稅賦不公的遠因。

在台灣常見主要之各種稅賦有那些可以節稅呢？現將其整理如下：

房地產節稅

如地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅、財產交易所得稅之節稅等。

綜所稅節稅通則

包括：購屋貸款利息扣除額、財產交易所得、交易損失、重購住宅之扣抵、
租賃所得、證卷投資、捐款、儲蓄投資特別扣除額、扶養親屬扣除額、醫療及生育費之扣除、投資抵減、保險費等之節稅。

已規定地價的土地，除課田賦稅外，應課徵地價稅，地價稅採倍數累計稅率課徵。地價稅係按每一土地所有人在每一縣市地區總額而課徵，稅率依土地用途之不同，而有不同稅率優惠：如基本稅率千分之十、自用住宅千分之二、工業用地千分之十等。至於地價稅

（一）適用特別稅率可享受較輕的稅負

自用住宅用地、國民住宅用地、勞工宿舍用地、工業用地等，土地所有權人如欲申請地價稅稅率優惠，且於當年十月七日（開徵前四十日）前向土地所在稅捐機關申請完畢者，當年即可適用較低稅率，逾期申請者，自申請之次年起始開始適用。　

（二）土地所有權人如有多處自用住宅，可採用如下方法：

Ａ－除了土地所有權人、配偶及未成年子女設籍一處，另外，其他幾處自用住宅用地，可以利用成年子女或直系血親尊親屬（如父母、祖父母）或岳父母分別設立戶籍，如此各處自用住宅用地，就可以都享受 得到優惠稅率。惟面積以都市土地三公畝（九０．七五坪），非都市土地以七公畝（二一一．七五坪）為限。

Ｂ－如果實在找不到其他成年子女或直系尊親屬來設籍，則以地價最高的一處土地，選為納 稅義務人所設籍，使此高價土地能享受得到自用住宅用地優惠稅率，以節省地價稅的負擔。

Ｃ－應備文件

1.地價稅『自用住宅用地申請函』一份
2.建物所有權狀影本一份
3.土地所有權人、配偶及未成年子女或成年子女或直系血親尊親屬或岳父母已設籍的戶口名簿影印本一份，向該管稅捐機關提出申請。

　　土地增值稅係在土地所有權移轉時，針對土地自然增值部分所課徵之財產稅。國內地價歷經六十二年、六十九年及七十六年三次房地產景氣盛況後，地價也隨之水漲船高。而在較早期購入房地產者，在出售房地產時將面臨繳交一筆為數不少的土地增值稅之問題。因此，如何充分利用土地增值稅之節稅來降低本身的稅負，對每一位房地產的所有人都是相當重要的課題。

　　土地增值稅係按土地漲價總數額以40%、50%、70%之稅率採累進方式課稅。所謂土地漲價係指土地買出時的移轉現值和購入時的現值
之差額，其計算方式為:

土地漲價數額=移轉時現值-購入時現值*物價指數/100-(改良土地費用工程受益費+土地重劃所負擔費用)

　　目前土地增值稅係以土地漲價倍數為基礎，共分為三種稅率課徵，各種漲價倍數所適用之稅率下表所示:

一、善用自宅用地優惠稅率

　　和地價稅相同，土地增值稅對於自用住宅用地亦有優惠稅率之規定，其所適用之優惠稅率10%，由於土地增值稅一般之基本稅率為40%，若採用自宅優惠稅率，將可使稅負減少四倍以上。因此納稅義務人應善用自用住宅優惠稅率之規定。

　　依土地稅法之規定，適用優惠稅率課徵土地增值悅之土地須符合以下條件:

(一)都市土地以90.75坪;非都市地區以211.75%坪為限。

(二)土地所有權人或其配偶、直系親屬須在該地辦妥戶籍登記。

(三)出售前一年不得有出租或營業之情形。

　　採用優惠稅率報繳土地增值稅可為納稅義務人省下一筆為數不少的稅負。惟依規定每人一生中只有一次使用機會。因此，須吾選使用時機方可發揮其最大的節稅功能。一般說來，房地產的所有人在出售持有年數較長、出售價值較高及土地增值較大之土地時，採用一生一次的土地稅優惠稅率較為有利。

二、換屋自住，可申請退還土地增值稅

　　土地稅法規定，土地移轉登記日起，二年內重購土地(先購後售亦適用)，新購土地地價超過原出售地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額內，得申請就已納土地稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。舉例來說:某甲出售一筆房地產，其售價為120萬，並繳交了10萬的土地增值稅，實拿了110萬，某甲在兩年內以150萬另購自用住宅用地。此時，可向稽徵機關申請退稅，由於出售原有土地所得之110萬尚不足購買新她，因此出售時所繳納的土地增值稅10萬元百全數退還。但土地增值稅之退還需由納稅義務人提出申請才可退還。適用退稅規定者，千萬不要讓自己的權利睡著了

　　另外，土地稅之退還並無次數之限定，但應注意重購之土地，自完成移轉之目起五年內不得再付移轉或改作其他用途，否則將被追回原退回之土地增值稅。

　　一般說來，若出售房地產之目的是為了換屋自住，且符合退稅之條件，採用重購退稅可能會比使用自用住宅優惠稅率更為伐算，且可省下更多的稅負。

三、選擇最適之時機買賣房屋

　　由於土地增值稅之計算係以每年七月一日公告的土地公告現值為計算標準。因此，在同一年度購入並出售同一筆土她，因適用同一年度公告現值，將可免除土地增值稅。

　　另外，打算出售房地產者可趕在七月一日前出售，如此可將因調高公告現值所增加之稅負轉嫁到購買者身上。

　　在歷經民國六十二年、六十九年及七十六年三次房地產市場的景氣盛況後，台灣早已列入高房價國家之林。而擁有自己的住家也成了一般薪資階級者努力追求的目標。面對居高不下的房價，多數的薪資階級者，往往須透過銀行貸款的協助才能告別無殼蝸牛的日子，卻也造成了購屋者相當大的負擔。此時，若能充分了解各種不動產稅賦的節稅之道，將能有效降低持有房地產的成本。

　　一般不動產稅可分為每年須繳納的地價稅及房屋稅與買賣不動產時所須繳交的土地增值稅。本文中將針對地價稅節稅作一深入的介紹，以供不動產的持有人參考。

　　地價稅係政府於每年按土地規定地價向土地所有權人課徵之稅賦，每年之開徵日為11月16日，納稅義務人則須在12月15日前繳納地價稅。

　　一般的地價稅係採用累進稅率，所試用之稅率係以土地所有權人於同一直轄市、縣(市)內之地價總額和該地之累進起點地價相較。當地價總額未超過累進起點地價時，試用基本稅率千分之十。若課徵地價超過累進起點地慣時，則依下列的稅率課徵地價稅。

　　在了解地價稅的課徵方式之後，以下提出地價稅之節稅策略，以供作參考:

一、買賣房地產時，如何避免多繳地價稅

　　依土地悅法規定，地價稅之納稅基準日為9月15日，當日土地登記簿上之土地所有權人不論其實際擁有土地時間長短，皆為全年度地價稅之納稅義務人。因此，未避免購入或賣出不動產之年度中負擔了不屬於自已的稅負。最好能在買賣契約中，根據雙方持有土地的時間比率，計算出各自應負擔的地價稅額。

　　舉例來說，7月1日買進房地產者，雖持有土地僅有六個月的期間，但卻為地價稅全年度之納稅義務人，為避免負擔不屬於自己的稅負，應在買賈契約中明定賣方應負擔的地價稅或直接由購屋款中扣除賣方應負擔的地價稅額。

二、善用地價稅之優惠稅率

　　土地所有權人持有土地若作為自用住宅使用，可以按2 0/00之優惠稅率課徵地價稅。由於地價稅累進稅率的基本稅率為10 0/00，若採用優惠稅率，將可使地價稅負減少五倍以上。因此，納稅義務人應盡可能的爭取適用優惠稅率。

　　依土地稅法規定，自用住宅用地之條件共有下列三個限制:

(一)都市土地以90．75坪;非都市地區以211.75坪為限。

(二)土地所有權人或其配偶、直系親屬須在該地辨妥戶籍登記。

(三)不能有出租或營業之情形。

　　符合以上各項限制之土地所有權人只要在10月7日前憑戶口名簿影本、房屋所有權狀影本及申請書向稽徵機關提出申請，全年度之地價
稅便可按千分之二之優惠稅率課徵。申請後，除土地之使用情形改變，以後年度皆改採優惠稅率計稅不必年年申請。

三、房屋不止一幢時，如何利用設籍技巧節稅

　　土地所有權人、配偶和未成年之子女若各自設籍於符合自住條件之自宅用地，只准其在一處申報適用優惠稅率，其餘須按一般稅率計徵，且其適用之順序為土地所有權人、配偶、未成年子女之戶籍所在地。

　　擁有兩處以上之自用住宅用地之土地所有人，如都想適用千分之二之稅率，則可採用下列之節稅方式:

(一)找成年的直系親屬分別設籍，例如父母、祖父母、已成年之子女、岳父母等人分別設籍，其所適用優惠稅率之土地，便不以一處為
限。如此將可省下為數不少的地價稅。

(二)如果沒有其他已成年之親屬可設籍，土地所有權人宜設籍於地價最高之土地。

四、部分自住、部分營業者亦可適用優惠稅率

　　若土地所有權人所擁有之房地產，樓下作為營業之用，樓上作為自住使用。其可根據實際使用之情形，分層按比例分別適用一般稅率及優惠稅率。土地所有人若不主動提出申請，則全部之地價稅皆按一般稅率計算，因此擁有此類房地產者應主動申請，以免平白喪失自己的權益。

房屋稅係以房屋課稅現值按實際使用情形」，分別依其所應適用稅率課稅，其在年度內新有增建、使用情形變更者，得按月比例計課。納稅義務人應於房屋變更使用時，即向當地稅捐稽徵機關申報，經調查核定後，調整適用稅率。至於房屋稅節稅的方法有哪些呢？站長整理如下：

（一）申請以「自用住宅」課徵

營業用房屋稅率比自家用高出許多，因此購買成屋在辦理過戶登記時，應先查閱賣主所留上期房屋稅單的課稅用途，查明是否為住家用；若為營業用，則應主動向稽徵機關申請房屋變更使用，使稽徵機關能自購買房屋時起，改用住家用稅率課徵。惟房屋稅係採現況課稅，因此，即使地價稅巳申請自用，但房屋稅未申請變更時，稅捐處仍會依照原課稅率開出房屋稅單。房屋如確為住家使用（不論自住或出租），納稅義務人應檢附應備文件向該管稅捐稽徵處申請改按住家稅率核課房屋稅。

（二）房屋現值十萬元以下者免徵房屋稅

若購買的房屋，其住家房屋現值為十萬元以下可以免徵房屋稅。如購屋人選擇購買四層樓公寓的中古屋，其房屋現值很有可能在免稅範 圍內，而達到節稅的效果。

（三）購買國民住宅者其房屋稅減半徵收

（四）應備文件

1.房屋使用變更申請書
2.土地所有權人戶口名簿影印本一份
3.建物所有權狀影印本一份
4.房屋稅單影印本一份