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店面投資必勝法
分類：轉貼文章2006/12/05 11:49

在一般人的觀念中，一幢大樓最有價值的樓層一定是在一樓店面，總認為店面比土地還要稀少，它的價值自然應該更高，但是，放眼望去，目前在台灣都市中大多數地區的店面空置率不斷提高，店面的價格似乎也不易大幅提昇，這是什麼原因呢？投資人要如何由投資店面中獲利呢？
十多年前，由於台灣的房地產基本上是處於一個供不應求的環境，不論是住宅、辦公室或是店面，都有相對稀少的情況，再配合當時老百姓大多富有，於是房地產很容易成為一種投資兼保值的標的。但近幾年來，情況已經改變，一方面由於各種房地產產品的供給大量增加；另一方面，大部分的老百姓不再像過去般的富有。因此，導致各類型房地產產品的供過於求現象逐漸明顯。

在供過於求的市場中希望獲利，就不可以倚賴「感覺」，或是過去的「經驗」，而是要對產品做深入了解，對產品的趨勢也要了解，方能做出正確判斷與決策，以確保投資獲利。台灣傳統的商店型態是屬於「商住合一」的型態，最典型的例子就是迪化街的店面｜前面開店，後面住家。後來，隨著建築物的進步，亦有發展成透天厝樓房型的型態｜樓下開店，樓上住家。但基本上都屬於「商住合一」的型態。當時商店的區位是如何選擇呢？基本上，都是沿著主要道路發展（包括陸路及水路），因此形成「有路就有店，有店就成街」的情形。

由當時的商店型態觀察，可以同時滿足「附近型」和「通過型」的二種客戶需求。這種商街型態反映在建築物的設計上，就形成了商店連著商店開，商店群結合成商街，並發展出沿街騎樓的設計，以便於顧客逛街和進入店內購物。這種「商住合一」的型態，在過去二十年內，起了革命性的變化，其因有四：

一、都市計畫觀念的引進

我國從美國移入了「使用分區管制」（ Zoning）的觀念，硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區︰︰等的「使用分區」，又將每一種分區內建築物的使用業種加以規範，使得大型的商業空間（如百貨公司、購物中心）開始出現，這種大型商業空間和傳統的商店街，對於「通過型」的客戶產生了極大的競爭。

二、交通管理手段的嚴格

隨著社會的進步，各型汽、機車的數量亦大幅成長，相對地，道路面積即顯得不足，因此，只好訴諸交通管理手段，各商街兩旁多數被劃為紅線（禁止停車），有的地區更限制機車不得停放於騎樓。此時，除非顧客是走路上門，否則東西還沒買完，車子就被吊走，或是收到罰單，這種交通管理手段的嚴格，嚴重的打擊了商街對「通過型」客戶的吸引力，再加上相對於新興商業空間，老舊商街多缺乏停車服務，因此，更加速了吸引力的衰退。

三、週休二日的全面推動

傳統的商街都是一週七天不打烊的，因此，平常工作忙碌的顧客可以趁週六下午或週日上街逛街購物，甚至打打牙祭，這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是，當週休二日全面實施後，不但「附近型」的客戶減少了（休假去了），許多商店也關門休假，在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代，聚集式（ agglomeration）的經營型態是最為普遍的，如重慶南路的書店、迪化街的布店和什貨批發、中華商場的電器、南昌街的傢俱店、衡陽路的金店及珠寶店，都是類似的聚集式商街型態；但當週休二日後，許多商店週日（或週六）也休息了，客戶失去了逛街的樂趣與購物的便利，因而轉向了大型的百貨公司與購物中心，因為那裡不但貨色較齊全，停車方便，更重要的是一週七日天天開門。

四、無店面購物逐漸成熟

隨著電視及網際網路的發展，許多號稱「空中購物」無店面型態的服務（包括電視、網拍及郵購）也已經進入市場，這類型服務可以粗分為兩類：一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易，這種交易型態對於店面的生存是不利的，因為其交易過程已經取代了店面的重要性；另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面完成交易（例如買書、買水果，買方可到最近的便利商店取貨）。這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此，店面的投資者，應該密切注意這兩種交易型態的發展，以利判斷。

根據資料統計，二ＯＯ五年無店面零售業（包括電視購物、郵購及網拍）的營業額為七一一億元，年增率為十四．九％，已開始威脅到傳統零售通路（百貨公司、便利商店、量販店、超級市場）約六一六六億元年營業額的市場。

不論是哪一種發展，對於店面投資者而言，都是不利的，因為，如是前者，其不利處自然不必分析；如是後者，其利益是歸於連鎖店面的經營者，因為這種指明地點的取貨（或付款）方式，與是誰的店面無關，而是與誰是經營店面者（品牌）有關，因此，店面投資者不論在哪種型態上，都無法獲利。

傳統店面的兩種機會

上述的四種重要原因，徹底的改變了商店的定位形式，現在台灣都市內的店面型商店，已無法用傳統聚集型態吸引「通過型」的客戶，這些不在附近（不論是居住或工作）的客戶，已經轉換了陣地，商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的主要原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢？傳統店面雖然失去了「通過型」客戶，但對「附近型」客戶，仍然存有優勢，因為在商店附近的客戶由於方便的原因，仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象，這種現象就使店面產生了兩種機會：

一、店面的存在機會是以提供「服務」勝於「商品」。

不論你的商店內販賣什麼樣的產品，但是傳統商店一定要掌握住，其生存關鍵在於「服務」而非「商品」。最好的例子是，過去大同電器的品質雖比不上進口貨，但因其在各地廣設提供維修服務的店面，因此市場佔有率甚難被撼動，類似的型態，如 La new的皮鞋店、 7-11的便利店（ convenient store）、寶島的眼鏡店、太平洋房屋的仲介店，都在朝這個方向努力。

如果現在的店面經營者，還將自己定位於「商品」的供給者，而非「服務」的供給者，不努力做好「商圈服務」，他所面對的風險將十分巨大。

二、店面將成為連鎖（ chain-store）品牌的戰場

由於聚集型商街已逐漸失去魅力。因此，原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭，或是在爭取客戶時，相互攻訐，影響相互的情感等（經濟學上稱之為外部不經濟）的競爭現象將會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭，如小到賣煎餃（四海遊龍、八方雲集）、賣鞋子（ La new、全家福）、賣便利（ 7-11、全家、萊爾富）、賣速食（麥當勞、肯德基）、賣眼鏡（寶島、小林）、賣手機（遠傳、台灣大哥大、和信）、賣貸款（富邦、中信、國泰、台新）、賣技術（曼都、小林、威廉）、賣藥品（康是美、屈臣氏），大到賣電器（燦坤、泰一）、賣汽車（ Benz、 BMW、 TOYOTA）、賣房子（永慶、住商、信義），全部都成為提供連鎖店競爭的舞台，而要特別注意的是，這些連鎖店雖然賣的東西不同，但何者能落實「服務」，就必然會成為最後贏家。根據資料統計，二ＯＯ五年連鎖便利商店的營業額為一七八三億元，較二ＯＯ四年增加百分之八．九，為所有零售業中，增幅最大者，大於所有其他通路（百貨公司、量販店與超級市場）的增幅總和，可見連鎖店的競爭潛力。

計劃投資店面的啟發

了解了店面的機會，對擁有店面或計畫投資店面的人會有什麼啟發呢？

一、不要再迷信，店面就是金雞母。

過去，許多地主都認為店面比土地還有價值，因為每次土地改建之後，店面的面積都會縮小，在物以稀為貴的心理下，自然認為店面的增值空間無限，但就實際狀況觀察，許多房屋改建後，愈來愈多的地主雖然分得了店面，因為觀念不正確，故多是空著養蚊子，即使租金再降也無人問津。因此，店面即是金雞母的觀念顯然必須調整。

二、不要再迷信，只要開了店，人潮自然來。

過去，許多投資者總認為只要開了店，人潮就會流過來，但是實際的情況卻是︱要有人潮，店面才有機會。換句話說，店面是人潮的結果，而非人潮的原因，因此，不應再迷信只要開了店，人潮一定會來。反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮，去將店面買在人潮多的地方。由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會愈來愈明顯，導致大部分地區的店面將愈來愈不值錢，店面的空置率必將會愈來愈高，這種現象又會造成商街整體價值的下跌，甚至傳統商街型態的解體，這是投資人必須特別注意的。

三、不要再迷信，店面可以吸引到通過型客戶

未來，店面的擁有者，在選擇承租者的時候，只有二種選擇：一種是租給連鎖店（ chain store） ，另一種是租給非連鎖店。就連鎖店而言，因為其自認為已有品牌知名度，因此，必會將租金壓得很低，否則他們還可以去選擇附近的店面；就非連鎖店而言，因為是單店經營，所以經營失敗的可能性極高，根據經驗資料，新開張的非連鎖性店面，在二年內關門的比例至少超過一半，這個比例應該還在增加中，這個現象代表了長期租金收益的不穩定性甚高，因此，導致店面擁有者往往在租金高低與租期的風險之間，陷入極大的矛盾掙扎。

若純就投資的角度觀察，以承租者經營所能提供的是「商品」或是持續的「服務」，應該是一種解決上述矛盾現象的重要參考。因為，持續的服務才能提高客戶的再上門率，他的判斷標準應以能提供「附近型」客戶（不論是居住、工作或是經常經過的）的服務為主，這種店面的經營才易成功。

以往店面的投資者，係基於投資以賺取增值所得（ capital gain）的心理去購買店面，當房地產市場景氣時，店面漲幅常很驚人，若再運用銀行貸款發揮財務槓桿作用，其投資報酬率自然更是可觀，此時之租金收益反而不是投資重點了。然而在房地產市場不景氣時，一來店面價格不易增加，甚或反而容易下跌，二來租金調幅常因商店經營不易，而不能作較大幅度之調整，因此店面之購置需求，即可能每下愈況，故凡是擺明只售不租之店面，大多會被閒置。

商街與購物中心的競爭

未來的商業環境，可以說是「商街」與「購物中心」間的競爭，商街的優勢在於「服務」，商業中心的優勢在於「商品」，雙方都會向對方的優勢進攻，例如大型購物中心（或百貨公司），會不斷地運用各種可以剌激一次購足（ one stop shopping）的促銷手段，企圖吸引所有「通過型」的客戶，因此，還會不斷聚集更多商品、商店或餐廳進入其內，使得「附近型」的客戶也可以進入其內消費，這種類似歐美大型商場（ shopping mall）的消費型態，如果成功，零星店面的生存空間將會更小。

相對地，傳統商街中的店面，除了不斷地增加提供更多元化的服務（如可代收物品、代繳款、代訂貨）以穩固其基本地盤（「附近型」客戶）外，更會對某些特定商品採取更靈活的聯合促銷活動，以小蝦米對大鯨魚的策略，以贈品或價格，吸引「通過型」的客戶到店購買，再輔以持續性服務便利之優勢，拉回客戶。所以，也可以說是「一次購足」與「永久服務」之間的戰爭。誰會成功，端看努力。但處於這種大環境下，投資人在投資店面時，切不可有在短期內就期望獲利的心態，應該按部就班，先選擇正確的長期承租客，以各種合作型態，先有效的提昇租金收入，才可以順利以較佳價格出售，以達到投資店面的獲利目標。

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

◎文章提供／住展雜誌