「乙工」的房子可以買嗎?購屋要先瞭解「土地使用分區」!


優家網 孫正欣】
王先生年底即將與女友步入禮堂。


工作了八年,王先生存了一筆錢,剛好可以支付新房的頭期款,週末便帶著未婚妻到近郊一處新興社區看房,銷售人員笑容可掬地介紹建案特色、公共設施與週邊環境,處處都十分符合王先生的需求,最令人心動的是那低於市場行情的便宜單價,王先生幾乎都要當場下訂了,但未婚妻提醒他:「先別衝動,便宜未必有好貨,多多比較再下決定吧!」


於是,王先生回家上網搜尋建案的口碑與評價,發現這個案子會如此「物超所值」是因為所在土地分區為「乙種工業區」,也就是一般俗稱的「乙工」,面對這個從未聽聞的專有名詞,王先生一頭霧水,詢問現場專案,得到的回答是:「能以較便宜的價格獲得相等坪數、公共設施與生活機能的房子,不是很好嗎?」


王先生想了想,覺得蠻有道理的,但是,為什麼有些網友又說「乙工」的房子不好轉手呢?

想要購屋的您,是否也有跟王先生一樣的煩惱?「乙工」對房屋價值的影響為何?「土地使用分區」又有什麼分別?


*「土地使用分區」是什麼?


「土地使用分區」還分為「都市土地的使用分區」與「非都市土地的使用分區」。


一般購屋會遇到的多屬前者,目的在配合「都市計畫法」因各項設施與開發所做的土地規劃,例如住宅、商業、工業分區,就是分別為了保護居住、促進商業發展與工業發展的土地規劃。


不同的使用分區會依照其使用目的,而有不同的容積率與建蔽率限制,違反「土地使用分區」者,依都市計畫法可處6萬元到30萬元的罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。


*購買「乙種工業用地」建築需要注意哪些事項?



1.通常乙種工業區地價稅與房屋稅,都會比一般住宅區來得貴,所以購買乙工住宅時必須先搞清楚稅額的差異,或是在遷入後變更為自用住宅。


水電費若以工業用計算,單價雖然相對便宜,但基本費卻較高,長期使用未必划算,務必在購屋前先多多比較分析。

2. 乙工住宅不適用一般優惠房貸,銀行核貸較嚴,貸款成數亦有限,因此要先衡量自身財務狀況與還款能力再做決定。

3. 乙種工業區雖不見得工廠林立,但由於規劃為工業用地,未來有可能會陸續有增加進駐,或有較多的重型車輛出入,進而影響居家生活品質。

4. 工業區建築會以工廠、廠房或宿舍為用途,並依工作環境與設施所需而規劃設計,所以乙工住宅的結構通常較為堅固、樓高至少3.6米,也會配備載重電梯。


不過這類建築的衛浴時常一層樓只有規劃一套,隔間較為簡單(不會有一般住宅慣有的O房O廳),因此一般會在二次施工時違法添建衛浴與隔間裝潢,安全與合法性還有待商榷。

由於「乙種工業用地」的土地成本多低於一般住宅用地約四至六成不等,所以房屋單價也相對便宜不少,對於經費有限的首次購屋者而言,實在是個物超所值的絕佳選擇。


然而,「乙工住宅」的買賣糾紛較一般住宅常見,原因多出於賣方銷售時未充分告知,所以現已有法律規定,銷售此類工業用住宅需在文宣上註明土地分區,並不能架設混淆視聽的樣品屋,或提供裝潢後的格局圖來造成買方誤解,涉及廣告不實者將被處以五至兩千五百萬的罰鍰。


「優家網」建議消費者購買「乙工住宅」前還是要多探聽,從各個角度評析,才不會因貪一時的便宜,而造成更大的損失。

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