購屋防身術 勤練五大基本功
（2005/11/25 05:00:00 時報資訊）
蔡惠芳
在台灣，房屋的種類可大致分為：預售屋、新成屋、中古屋三大類 。就價格的高低、購屋人的付款壓力程度、購屋風險的高低、房屋品 質的好壞、變更設計或改變格局的彈性程度等條件來分析，其實，三 者各有優劣，若排除房地產景氣的大波段必須要掌握，才能決定究竟 買預售屋、或新成屋、中古屋好之外，還得視個人需求、配合三者的 優劣條件，再決定最佳進場策略。
正常合理價差 多比一比 首先，就預售屋、新成屋、中古屋三大類房屋的價格來看，三者均 有一正常合理價差。信義房屋不動產企研室專案經理林永孟分析，一 般來學理來判斷，新完工的成屋價格，一般是預售屋的七成；至於中 古屋價格，則大約是預售屋五成。
付款壓力 預售屋較輕鬆 第二，就購屋人的付款壓力來分析，其實是預售屋較佔上風。
預售屋早源於台灣，其歷史背景是五○年代建築業剛剛萌芽，在銀 行不予建商融資的金融環境下衍生而來，對於購屋客戶來說相對可以 房屋價總三成的「自備款」，搭配逐月、逐期的「工程款」購買預售 屋，因此付款壓力最小。七○年代後銀行逐漸放寬予以建築業融資， 因此演變為「自備款」、「工程款」、交屋後「銀行房貸」三階段付 款方式。近兩年全球低利時代來臨，多家銀行甚至搭配信用貸款，提 供一○○％全額貸款給購屋人。至於新成屋、中古屋就沒有這種輕鬆 付款的優勢。
中古、成屋 倒閉風險小 第三，在購屋風險方面，則以新成屋、中古屋最低，預售屋反而風 險大。歷年來建商中途倒閉，導致房屋蓋到一半就變成「孤兒」建案 的事件，屢件不鮮。
建材設備 預售略勝一籌 再者，房屋品質不良，與預售階段樣品屋被裝潢得美輪美奐的虛幻 包裝，落差太大，更是潛在風險。倒是新成屋、中古屋品質看得見、 摸得著，風險最小。
第四，在房屋建材設備的好壞方面，當然是預售屋略勝一籌，建商 往往會規劃最具競爭力的建材、裝潢和設備，並採購當代最新穎的建 材和設備、保全管理作為房屋賣點。
變更設計 中古屋麻煩多 第五，至於變更設計或改變格局的彈性程度等條件方面，則以預售 屋最靈活、彈性，對於購屋客戶來說可根據個人需求，採量身定做方 式作變更設計。
例如，時下許多預售百坪豪宅，由於這些豪門大戶往往已進入中年 ，家庭屬於「空巢期」，兒女不再國內，因此家庭成員較小，相對的 房間數也要求只隔成兩房或加書房，廚具、衛浴設備、磁磚、管線也 統統要求重新配置，這種優勢卻是中古屋、新成屋所望塵莫及之處。
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