三角窗店面優勢不再 房產專家：採百分率租金制
更新日期:2009/03/19 01:45
杜曉玥
由於民眾不消費、內需不振，使得各大商圈店面空置率不斷攀高，即使是出租中的店東，也都面臨房客要求調降房租，否則退租的壓力。
但要如何保住既有房客？或是不讓店面養蚊子？房產專家指出，美國零售通路所採的「百分率租金制」，應是一套可創造房東房客雙贏的一套機制。
傳統上店面產品被視為「金雞母」，但現在經濟不景氣，很多店面都在養蚊子，遑論生金雞蛋了。
近來要求調降房租的聲浪越來越大，就連國內最大的超商系統，也集體要求房東共體時艱調降租金，否則將退而轉進二線店面，讓擁有店面的包租公困擾不已！
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，「百分率租金制」就是一種以讓業者商家可以存活下來為考量的租金模式，而且是商家越賺錢，房東的金雞母也會下更大的金蛋，是種互信互利的雙贏機制。
所謂「百分率租金制」(PercentageRent)普遍使用在美國零售通路不動產的一種彈性租金模式，業主先與開店的承租商家商議一個稍低的租金，讓商家可在店租成本稍輕的情況下，賺到錢並生存下來，隨後再依其營業額達到轉虧為盈時，按一定比例調高租金。
將來等營業額再成長，超過某一標準時，再按一定比例調高租金；若是業者面臨經濟不景氣，租金也可循此模式往下降，可說是一種房東與房客雙贏的租金調整模式。
舉例來說，老王將空置多時的店面，以每個月5萬元(空置前租金是10萬元)租給某連鎖商家，但雙方約定業者營收達200萬元時，店租就自動往上加其營收的2%(200×2%=4)，屆時老王的店面每個月就可收到9萬元，與先前的月租金差異已經不大。如果業者未來營收更高，仍可以不同級距的營業額，來調高租金。
過去店面租不出去，傳統方式大多是店東降低租金，以吸引房客承租，而較有創意點的，是切割成小單位租給多人。若是房客放話要終止租約，在目前景氣下，房東恐怕也只能委曲求全來留住商家。
不過，張欣民指出，但是只要租金一旦調降，或是切割成小單位，將來要想再調高租金都較難，最糟的是房東都降租金了，但還是留不住或是吸引不了房客，這時「百分率租金制」應該是國內擁有店面的房東，可考慮的一種彈性租金模式！
事實上，「百分率租金制」除可改善目前店面空置率過高的問題，還可留住好的房客，並可解決過去國內慣常以通膨率來調高租金的缺失，因為通膨率高與業者的營收並不是成正比，反而在不景氣之際，成為扼殺業者生存的工具。
然而，以往房東看到房客生意太好，就想收回店面自營的情形，在採用「百分率租金制」後也不會再發生了！
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