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土地增值稅與契稅

房地產交易最主要的二種稅賦為土地增值稅與契稅。

前者係針對土地所有權移轉或設典所課徵之稅，後者則針對房屋或未開徵增值稅之土地契約課稅。

土地增值稅之稅率依平均地權條例第40條及土地稅法第33條(內容相同) 之規定課徵之。

三年前政府為了刺激景氣，增修上開條文據以減半徵收土地增值稅，期限至94年1月31日止。

此項措施確實促進房地產市場回溫，但因限期減半徵稅究非常態。為使俗稱火車頭工業之建築業及房地產市場持續熱絡並帶動其他產業之景氣，立法院於94年1月21日修正通過上開條文，並經總統於民國94年1月30日公布施行。

本次修法除將土增稅永久調降外，另對於長期持有土地者亦給於減徵之規定。

茲將「土地稅法」修正前後之條文列表對照如附表：
附表一
修正後條文
修正前絛文
土地稅法第三十三條　
土地增值稅之稅率，依下列規定：
一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移
??? 轉時核計土地增值稅之現值數額未達百
??? 分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅
?? 百分之二十。

二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉
時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦
理外，其超過部分徵收增值稅百分之三十。

 
三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉
時核計土地增值稅之現值數額在百分之二
百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其
超過部分徵收增值稅百分之四十。

因修正前項稅率造成直轄市政府及縣（市）政府
稅收之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中
央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府
補足之，並不受預算法第二十三條有關公債收入
不得充經常支出之用之限制。

前項實質損失之計算，由中央主管機關與直轄
市政府及縣（市）政府協商之。

公告土地現值應調整至一般正常交易價格。

全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易
價格百分之九十以上時，第一項稅率應檢討修
正。

持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增
值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十。

持有土地年限超過三十年以上者，就其土地增值
稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之三十。

持有土地年限超過四十年以上者，就其土地增值
稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之四十。
第三十三條

土地增值稅之稅率，依左列規定：

一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之四十。

二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之五十。

三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之六十。

為促進經濟發展，對於依前項及第三十四條規定稅率計徵之土地增值稅，自本法中華民國九十一年一月十七日修正施行之日起三年內，減徵百分之五十。

依前項規定減徵造成直轄市及縣（市）政府稅收
之實質損失，由中央政府補足之。

但不受預算法
第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用
之限制。
?
附表二
稅級別
持有年限稅率
持有末滿20年
?
持有20-30年
持有30-40年
持有40年以上
第1級R1
漲價未達一倍
適用稅率20%
T＝C×0.2
適用稅率20%
T＝C×0.2
適用稅率20
T＝C×0.2
適用稅率20%
T＝C×0.2
第2級R2
漲價一倍以上未達二倍
適用稅率30%
?T＝C×0.3－B×0.1
適用稅率28%
T＝C×0.28－B×0.08
適用稅率27%
T＝C×0.27－B×0.07
適用稅率26%
T＝C×0.26－B×0.06
第3級R3
漲價達二倍以上
適用稅率40%
?T＝C×0.4－B×0.3
適用稅率36%
T＝C×0.36－B×0.24
適用稅率34%
T＝C×0.34－B×0.21
適用稅率32%
T＝C×0.32－B×0.18

註一、本表係筆者為方便會員公司之人員，直接以計算機計算而自創之速算公式，不考慮土地改良費、重劃減徵或增繳地價稅等因素，且正測試中，恐有疏漏，僅供參考。

註二：設A = 現價（一般為公告現值）；??????
B = 原地價（一般為前次移轉現值）× 物價指數
C = 漲價 = A – B = 現價－原地價；??
K＝倍數＝C÷B ＝漲價／原地價 × 物價指數註?

註三：自用住宅用地增值稅一律以 C （ 漲價） × 0.1 （固定稅率）＝自用即可。

註四：實際計算時，先找A = 現價；再找B = 原地價；相減算出C = 漲價；再依C÷B 算出K 後，找出所屬級數及持有土地年限，直接套入本表公式即可算出增值稅。
?

財政部公布土地增值稅應徵稅額之計算公式（附表三）

稅級別
計算公式
第一級
應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現
值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】×
稅率（20﹪）

第二級
應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現
值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達
百分之二百者】×【稅率（30﹪）－〔（30﹪－20﹪）×減徵率〕】－
累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前
次移轉現值×A）

註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10
持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20﹪，A為0.08
持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30﹪，A為0.07
持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40﹪，A為0.06

第三級
應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現
值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】
×【稅率（40﹪）－〔（40﹪－20﹪）×減徵率〕】－累進差額（按臺
灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B）

註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30
持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20﹪，B為0.24
持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30﹪，B為0.21
持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40﹪，B為0.18
?
財政部公布修正後稅率速算表暨說明（附表四）
持有年限
稅級別
20年以下
20年以上
30年以上
40年以上
第1級
a×20﹪
a×20﹪
a×20﹪
a×20﹪
第2級
a×30﹪－b×10﹪
a×28﹪－b×8﹪
a×27﹪－b×7﹪
a×26﹪－b×6﹪
第3級
a×40﹪－b×30﹪
a×36﹪－b×24﹪
a×34﹪－b×21﹪
a×32﹪－b×18﹪
?
備註：
a：土地漲價總數額?
b：原規定地價或前次移轉申報現值（按物價總指數調整後之總額）說明
減徵後稅率＝原稅率－【（原稅率－最低稅率）×減徵比率】
1、持有土地年限超過20年以上者，減徵比率為20﹪
????? 第2級稅率：28﹪＝30﹪－【（30﹪－20﹪）×20﹪】，原累進差額10﹪同比率減少為8﹪
??? 第3級稅率：36﹪＝40﹪－【（40﹪－20﹪）×20﹪】，原累進差額30﹪同比率減少為24﹪
2、持有土地年限超過30年以上者，減徵比率為30﹪
???? 第2級稅率：27﹪＝30﹪－【（30﹪－20﹪）×30﹪】，原累進差額10﹪同比率減少為7﹪
??? 第3級稅率：34﹪＝40﹪－【（40﹪－20﹪）×30﹪】，原累進差額30﹪同比率減少為21﹪
3、持有土地年限超過40年以上者，減徵比率為40﹪
???? 第2級稅率：26﹪＝30﹪－【（30﹪－20﹪）×40﹪】，原累進差額10﹪同比率減少為6﹪
第3級稅率：32﹪＝40﹪－【（40﹪－20﹪）×40﹪】，原累進差額30﹪同比率減少